房地产行业调研报告大全11篇

绪论：写作既是个人情感的抒发，也是对学术真理的探索，欢迎阅读由发表云整理的11篇房地产行业调研报告范文，希望它们能为您的写作提供参考和启发。

篇（1）

地产收入占总营业收入三成

篇（2）

薪酬起薪点将不断攀高

Q：根据您的判断，2012年职场薪酬的总体走势将呈现什么特点？较上一年度会有什么明显变化？

A：无论应届毕业生还是非应届毕业生，其薪酬起薪点的整体趋势都是在不断攀高。尤其是从去年起，在通胀等各方面压力下，企业用工成本压力不断加大。以2011年应届毕业生为例，本科毕业生的平均起薪为2644元，硕士毕业生的平均起薪为3970元，比2010年分别上涨了13.1%和11.2%。

技术类人才缺口最大

Q：在整体经济环境大背景下，哪些行业或岗位的薪酬会持续走高？哪些行业的薪酬前景不容乐观？目前有哪些可预测到的黑马行业？

A：通过调研发现，2012年企业最急需的人员是技术类，占33%。其次分别是生产类、管理类和营销类岗位人员。从招聘需求来看，2012年消费品行业、高科技行业的企业在员工招聘人数上都将有大幅度增长。特别值得一提的是，尽管高科技行业在2011年受到金融市场及各方面政策的影响较多，其整体招聘总人数略低于2010年，但可以预计到2012年，其招聘需求将呈现大幅反弹。此外，房地产行业2012年员工招聘人数将趋于谨慎、保守。

二线城市人才需求大于一线

部分行业薪酬水超一线

Q：薪酬走势在地域上会呈现怎样的特点和变化？哪些地区薪酬会有大的调整？

A：调研发现二线城市的薪酬水平正逐步接近一线城市的薪酬水平，且一些二线城市部分行业和高学历人才薪酬水平甚至反超一线城市。据《2011中国企业校园招聘现状调研报告》显示，二线城市的医疗、房地产及制造行业的应届本科毕业生起薪点超过了一线城市同类人员的起薪点。由此可见，2011～2012年是一线城市竞争优势逐渐淡化的转折点，二线城市的快速发展和竞争优势的逐渐增大，有利于维护城市资源平衡，促进毕业生理性择业。

Q：与一线城市相比，2012年企业在二三线城市的人才招聘呈现出怎样的特点与区别？

A：从地区分布来看，2012年企业员工招聘需求继续保持2011年呈现的态势：二线城市高于一线城市，且差距在不断拉大。这也表明，企业在二线城市的人才争夺战已全面打响。此外，研究发现，二三线城市人才招聘的特点会更加与其所在地域行业特性相吻合。

Q：基于对行业薪酬的预测，您对即将就业的大学生或准备跳槽的职场人有哪些建议？

A：基于对行业薪酬的调研，从一线城市和二线城市的薪酬对比来看，金融、高科技行业的应届毕业生薪酬水平差异最大，能源化工、制造行业的应届毕业生起薪差异最小。此外，值得关注的是二线城市的毕业生起薪点与一线城市的差距正在快速缩小，部分行业甚至反超一线城市。如二线城市的医疗、房地产及制造行业的应届本科毕业生起薪点超过了一线城市。毕业生和准备跳槽的职场人可以此作为参考。

背景延伸

1.人力资源机构CHINA HRKEY《2011中国企业招聘现状调研报告》显示，2012年高科技行业人才需求将大幅增长，较2011年增加近2.3倍，增幅居各行业之首。尽管高科技行业在2011年受金融市场及各方面政策的影响较多，其整体招聘总人数略低于2010年，但预计2012年招聘需求将有大幅反弹。

篇（3）

0 引言

在过去的十多年间，中国房地产市场持续繁荣，房地产企业的发展基本是借助国家房地产制度变革所提供的历史机遇和政策环境。近几年，房地产业屡遭冰点，房地产企业的“幸福日子”一去不复返。去年，美国次货危机引发的金融风暴，也波及到我国的房地产行业，行业整合明显加快，企业核心竞争力得到重视。房地产行业是资金密集型产业，除了万科、金地、保利等上市公司通过股市募集资金外，非上市企业的融资渠道单一，主要靠银行贷款。目前在股市推动楼市、楼市推动地价的背景下，很有可以形成地产寡头，中小企业的竞争力大大降低。面对这种局面，确定企业发展战略和经营模式对中小房地产企业的持续发展具有重要的意义。

产品定位准确，实施合理成本战略，是提高企业核心竞争力的重要手段之一。每个企业各有不同的方式，建立完善的市场调研、产品研发体系及完善的成本控制体系，是企业走向成熟不可缺失的一项重要工作。

1 项目前期，把握投资决策

土地储备量大小是房地产企业的实力的象征。项目土地出让拍卖前，究竟以多少价格取得土地，企业要做仔细的投资决策分析，包括项目的基本情况、项目用地现状调查，对项目开发的组织机构、管理费用、开发建设进度及费用的关系等。这其中，要求企业积累各种基础资料，才能全面精确计算。虽然，土地拍卖过程竞争激烈，价格一加再加，搞清项目主要状况、搞清成本，就有竞争的底气。

2 产品定位准确，优化设计

项目设计方案阶段，作深入的产品市场调查是十分必要的，关系到项目开发的成败。市场调研报告是设计的主要依据，可以概括为以下内容：

3 建设阶段，严控工程造价成本

项目建设阶段，建设成本管理与控制进入到实现的阶段，计划能否实现，目标能否达到，考验企业团队的执行力。需要有严格的规章制度，对成本控制的各个主要环节进行规范管理。

设计变更的管理工作：对工程建设中的设计变更进行分类管理，分为设计提出的变更、甲方提出的变更、施工单位提出的变更、客户提出的变更。对每项变更内容预算部门要进行费用、工期的评估，技术、工程部门要进行可行性的评估，最终由总工程师签发。变更环节的管理靠制度、靠流程，保证变更的科学客观，杜绝主观随意性。

施工现场签证管理工作：对于要发生的签证，工程部要对照合同，审核签证的必要性，以及签证内容的合理性，对照施工图、预算，核实工程量，明确说明签证的原因、内容。签证单必须有监理、现场经办人、工程部负责人的签字。

设备材料的采购管理工作：在日常工作中建立的材料市场信息库，建立设备供应商的长期合作关系，根据技术部门提供的设备技术参数，工程部门提供的工程进度要求，对各种设备货比三家，比较设备的性价比，择优选用。

工程款的支付：控制工程款及各种材料设备款的支付，源头在招投标及各种商务合同的签订工作上，对合同中的价款支付比例，以工程进度为依据签订。预算部门在做预算时，结合工程款支付的要求，对相关工程量，分别分类计量。支付时，工程部对照完成的工程量、财务部对照合同，严格按合同审批、支付。

预决算管理工作：把预决算作为工程成本控制工作的主线，招标工作、工程量计量、工程造价的计算依据和预决算工作都有直接而密切的关系。准确的预算为控制工程成本提出目标依据。决算工作，核实施工单位申报的工程实际发生的费用，剔除不合理的内容、重复计算的内容，审核价差调整的内容，不仅仅是控制工程造价的最后结果，也是对工程成本控制工作成果的检验。

4 销售阶段，严控销售成本

在激烈的市场竞争中，为推动销售工作，销售需投入的费用持续增加。项目方案确定后，销售部门就着手制定营销计划，对广告的投入、现场的包装、参加展会、样板区建设、样板房装修的标准、售楼部的建造编制计划书，提出费用标准、投入计划。公司合理确定费用额度，对各种广告形式做出费效比评估。广告投入后，跟踪评估广告的投入效果，并根据实际销售情况调整，力求每一分钱的投入都有效。

5 把控风险调节，积极应对市场变化

房地产开发面临诸多风险，因而必须防患于未然，对各种可能发生的风险都应有前瞻性和延续性的预测，才能减少风险成本的发生。

2005年以来，国家对房地产行业的政策进行多次调整，每一个政策出台，都对行业产生了不同程度的影响。国家经济发展越来越市场化，经济发展也越来越快。在这种情况下，国家政策的调整将成为一种常态。将国家政策、地方法规的研讨工作日常化，对市场可能发生的变化进行推演，适时调整项目的投入时机、投入力度，是应对政策风险的有效方法。从2007年的楼市拐点论到2009年楼市的触底反弹，不同企业对市场的判断和应对策略有很大差别。有的房地产企业抓住了先机，极时调整策略，销售量节节攀升，企业获利颇丰；而有些企业则慢人一步。

篇（4）

2006年上半年，私募股权基金在中国大陆投资了31家企业，投资总额达到55.6亿美元，其中超过25亿美元的资金流向服务行业；2007年1-11月，中国大陆地区私募股权投资案例达170个，投资总额上升至124.9亿美元。

资料来源：清科研究中心

二、私募股权投资者的分类

根据私募股权投资者的战略规划和投资目标，可以将其分为战略投资者和财务投资者。战略投资者一般指与引资企业相同或相关行业的企业，战略投资者入股引资企业，通常是为了配合其自身的战略规划，因此能够发挥更强的协同效应；财务投资者一般指不专门针对某个行业、投资目的主要是为了获取财务收益的基金。

目前，活跃在中国房地产行业的外资私募股权基金有摩根士丹利房地产基金、美国雷曼兄弟房地产投资基金、美林投资银行房地产投资基金、高盛房地产投资基金、德意志银行房地产投资基金、瑞士银行房地产投资基金、新加坡政府产业投资公司GIC、荷兰ING地产集团等。

三、如何使用私募股权形式融资

通常而言，房地产企业引进私募股权投资基金的基本流程如下：

在引进私募股权的过程中，企业需要注重项目选择和可行性核查，投资方案设计，法律文件签署，以及积极有效的监管等方面的问题，这些问题通常是私募股权投资者比较关注的要点。

四、成功案例分析

1.近年来主要房地产企业私募股权融资案例

近年来，中国房地产市场得到海外投资者的广泛关注，美林、雷曼兄弟、德国房地产投资银行、英国Grosvenor、美国凯雷、摩根斯坦利、淡马锡等国际金融机构纷纷投资中国市场。近年来，中国房地产企业通过项目融资、Pre-IPO等方式引进私募股权融资的案例不断出现，为企业带来的丰富的资金，下表为近年来部分房地产企业私募股权融资情况：

（1）公司简介

鑫苑置业成立于1997年，是一家专注于中国二线城市的住宅房地产开发商，专注大型复合社区开发，包括多层公寓建筑、中高层住宅和附属设施，同时开发小型住宅项目。现已发展成为拥有11家全资子公司和2家非控股子公司的大型企业集团。2007年12月13日，鑫苑（中国）置业有限公司(NYSE：XIN)，在美国纽约证券交易所成功上市，成为第一家在纽约证券交易所上市的中国房地产开发企业。在上市前的私募股权融资和债权融资，对鑫苑置业优化资本结构、扩充土地储备、完善其“零库存”商业模式起到不可或缺的作用，是企业能够顺利登陆纽交所的重要原因。

（2）私募前发展状况

鑫苑置业于2006年8月引入私募投资者，是其开始于2006年3月筹备在美国上市计划的重要一步。2006年前，鑫苑置业主要集中于河南省内发展，土地储备也不大。2004年和2005年，鑫苑置业的土地储备面积分别为226万平方米和305万平方米，2006年由于开工面积急剧增加，土地储备面积迅速减少，更加大了企业计划上市的难度。为了尽快扩大土地储备、加快跨区域发展步伐，鑫苑置业急需要资金，而2006年正是政府为抑制房地产市场过热，出台各项调控政策的一年，融资渠道非常有限。在此条件下，私募股权融资为鑫苑置业提供了新的选择。不但为达到美国资本市场的上市门槛提供了支持，也解决了当前资金压力，为企业进一步发展奠定了基础。2004年和2005年，鑫苑置业的总资产分别为58192万元和86411万元。资产负债率分别为89.47%和79.75%，私募股权融资以前，资产负债率处于较高水平，企业的财务风险较高，不利于企业上市融资。

（3）私募融资后发展

2006年8月和12月，鑫苑置业顺利完成私募，累计融资达7500万美元，当年末总资产达到196236万元，增长超过1倍，资产负债率下降至56.02%，降幅超过20个百分点。鑫苑置业完成私募以后，积极筹备上市事宜，将募集资金用作扩张资金和增加注册资本金。2006年6月，山东鑫苑置业有限公司成立，注册资本金2000万元人民币；2006年11月24日，苏州鑫苑置业发展有限公司成立，注册资本2亿元人民币；2006年12月7日，安徽鑫苑置业有限公司成立，注册资本2000万元人民币。2007年6月12日，鑫苑置业（成都）有限公司成立，注册资本5000万元人民币，成为鑫苑置业又一家全资子公司，企业跨区域扩张速度明显加快。至2007年9月30日，鑫苑置业拥有14个在建和拟建项目，规划总建筑面积2,053,279平方米，土地储备（拟建项目规划建筑面积）上升至1,282,498平方米（2006年末为65万平方米）。

在临近上市前，2007年5月，鑫苑置业又从蓝山中国获得1亿美元的私募债权融资，使其资本规模进一步扩大，财务结构更加完善，增强了资本市场对企业未来发展前景的信心。在美国上市并成功筹资约2.995亿美元，为企业未来发展带来资金的同时，更为企业有效利用国际资本市场各种融资工具提供了可能，为企业未来发展打下了坚实的基础。

参考文献：

[1]张红，殷红.房地产金融学.北京：清华大学出版社，2007.

[2]王化成.财务管理学(第四版).中国人民大学出版社，2006.

[3]周春生.融资、并购与公司控制(第二版).北京大学出版社，2007.

篇（5）

从调研所显示的新热点主线来看，前期一度火爆而后有所失宠的新能源板块个股，因中东战火背景下油价暴涨促使“能源替代”概念升温而再次成为市场焦点，不断进入主流机构的调研视野。而在调整市道中，机构也将更多的眼光集中在了人民币升值，这一具有可预见的题材当中，相关的地产板块，金融板块也成为机构调研的重点对象。

“证券通”提供的数据显示，本月中，具有石油替代的新能源概念，具有人民币升值题材的房地产、金融排在调研排行榜的前三位，而在相应的代表性个股中，G山焦、G万科A、G民生成为近一个月以来，机构调研最为集中的个股。

同时，证券通资讯分析系统的显示，部分二线蓝筹股再次吸引了机构关注的眼球，从机构7月份以来对个股的调研密集度来看，G上汽、G民生、G深机场、G万华、G沈机成为最受关注个股TOP5，这是不是又一次提醒投资者，二级市场中，价值投资理念的回归呢？

新能源开掘引人关注

国际原油价格在持续升温当中，每天都在创着新高，国际形势使得油价在2006年8月8日突破了80美元的大关。油价的高涨，使各个国家寻找替代能源，这成为新能源备受全球关注的最根本原因。而在国内，经济快速增长推升能源需求的急剧扩大，《可再生能源法》的实施为新能源快速发展提供了有利环境土壤。

在中国，相对于生物质醇醚燃料乙醇，煤基醇燃料甲醇或二甲醚具有原料丰富、生产成本优势。从数据来看，到2004年末，中国煤炭储量占世界储量12.6%，富煤少油的能源格局决定了煤变油，煤代油具备比较成本优势。

煤变油有直接液化和间接液化两种形式，直接液化可以直接生成汽、柴油，由于反应条件较为苛刻，目前国际上尚无成功商业化的先例。间接液化是先对煤炭进行气化处理，通过催化合成等反应途径生成煤基的液体燃料。

当然，发展煤化工也不能一哄而上。国家发改委通知，加强煤化工项目建设管理，促进产业健康发展。同时煤化工发展要受到煤炭资源、水资源以及环境容量的限制，因此证券分析师在坚定看好能源替代带来的投资机会的前提下，指出在A 股市场上，具备煤产地优势的公司有更大的关注价值。

相关公司：G山焦

G山焦是一个对煤进行深加工，集采煤、洗煤、炼焦、煤气加工、焦油加工等为一体的大型煤化工综合利用企业，行业地位十分突出。而最值得关注的是公司完成了全国最大的焦油加工项目，到2007年有望实现净利润至少达到6000-7000万元

海通证券的分析师表示，公司已经寻找由焦到化、以化促焦的发展路径。本着这一明晰的发展思路，公司正在构造一个完善的循环经济发展模式，并使得公司未来业绩快速增长先于行业拐点的出现。

公司在综合开发煤化工的战略指引下，投入建设年产20万吨的甲醇项目，预计在2007年完成。本项目建成后将给公司带来利润大约10540万元。新增每股收益大约0.37元。经过赢利预测的计算，公司未来几年业绩将保持快速增长，2006-2008 年的平均EPS 可分别达到0.46元、0.89元、1.11元。

“证券通”资讯分析系统显示，公司股票的目标平均价格在11.67元，当前该股价格已经有所回落，具备了投资价值，这就不难理解机构会给出增持评级了。（参见表一）

房地产仍有长期机会

近来，房地产板块整体走势呈现了冲高回落的走势，房地产行业显然是遭受了较多的宏观调控的影响，但是多数机构依然认为，房地产行业的未来价值不会在调控中掩盖。

宏观调控在于规范市场而非打压整个行业，目的是稳定房价而不是让房价大跌，在中国经济快速发展的趋势下，房地产行业波动向上的大趋势不会改变，所以当市场出现因调控而恐慌时，往往是介入的好时点。

行业调整使得龙头公司迅速取得那些中小企业退让出来的市场份额，发展更为成熟和多元，抵御外部风险能力更强，有理由相信地产股中行业的龙头，在本次调控后的反攻会提前来临。

人民币升值是中国经济在较长时间内都必须面对的问题，升值已是大趋势，房地产股作为受益龙头板块之一，其走势仍将领先于大盘。

相关重点调研公司：G万科

从“证券通”的统计数据来看，在7月，共有5家机构对G万科进行了实地调研，其中有4家机构（广发证券、中信证券、海通证券、招商证券）给予了买入或者强烈推荐评级，有1家机构给予了推荐评级。

而且从估值的角度上看，平均的估值是在8.03元，而8月10日的收盘价是5.85元，也就是说，在机构看来，G万科目前具备了较好的投资价值，起码有37％左右的上涨空间。机构调研的结论显然是对G万科有了十足的信心。

从机构调研报告中可以发现，该股再度得到机构们增持。7月中旬该股行情的走强与以下两大因素有着密切的关系：一个是通过机构深度研究报告显示，向大股东定向增发将更有利于公司的稳健增长，并进一步确立行业领导者的地位；第二是本次房产调控是一个结构性调控的举措，行业整合更有利于G万科这样的优势公司，也更进一步确立了G万科行业领导者的地位。第三是公司收购浙江南都等体现了公司将大规模进驻长三角地区，而且为公司战略布局奠定了坚实的基础。(参见表二)

银行业好戏还在后头

2006 年7月5日中国银行上市前后，曾使得市场投资者开始悲观于银行股，说是现有的银行股将边缘化。担心宏观调控、担心资产质量、担心外资竞争等。其实，在此之前，无论是H 股银行还是A 股银行，在近两年都走了令国内外投资者惊喜的行情。投资者对银行股的认识并不会因为一只大盘银行股的上市而否定对银行股的投资结果的肯定，相反的，会对银行股的认识越来越清晰。

数据显示，银行股中期净利润保持强劲的增长，其中拨备力度降低将推动A股银行的利润增速达到36%。虽然宏观调控使得投资者对银行股投资审慎，但是今明两年银行股赢利仍能保持20%-30%的较快增长。

宏观调控将使贷款增速趋缓，但是上半年贷款的强劲增长将在下半年体现为利润，从而为全年赢利增长打下了坚实的基础。预计国内银行的下半年赢利情况将好于上半年，这成为支撑银行股价的最基本因素。

相关公司：G民生

G民生在2005年储蓄存款在9家股份制商业银行中位列第三，不良贷款率1.289%，资本充足率8.26%，资产质量较为良好。公司近期公布的2006年中报中再次体现了良好的赢利能力。2006 年上半年民生银行净利润17.3 亿元，比上年同期增长37％。

根据公司公告，公司将定向增发不超过35 亿股的A 股。根据国金证券的报告分析，公司此次定向增发将募集资金约为133.87 亿元，将一次能够保证公司未来3 年以上的资本需求。公司摆脱资本约束之后，发展动力更为强劲。

篇（6）

早在2012年底，中国信托业的资产规模就已经超越保险晋升为仅次于银行的第二大金融部门，而到去年，数据显示，2014年全国68家信托公司旗下的信托资产规模创下了13.98万亿元的历史新高。

如果说2014年业绩仍旧勉强可行，今年开年后的行业数据则不太乐观。数据显示，1月集合类信托产品发行的数量和规模较去年12月都有了将近七成的下降，发行情况亦十分惨淡。

显然，一个无法回避的事实是，随着互联网金融异军突起和传统投资工具频频创新，资产管理机构之间的竞争显著加剧，从前屡屡被秒杀的信托产品如今不得不面对滞销的风险。信托公司一位不愿具名的内部人士向《英才》记者表示，从去年开始，产品的发行就开始变得困难了，“人们对于信托产品已不再像过去那样看好，很多流动性更强同时收益很高的基金产品更受欢迎。”该人士还透露，该信托旗下约有超过八成以上的信托产品均为房地产项目。

格上理财研究中心研究员王燕娱向《英才》记者表示，当前除了政信类产品比较红火，房地产产品已经越来越少，发行公司本身也在收缩这一块业务 “投资者现在对于房地产项目可谓闻之色变”，王燕娱说。

让人坐不住的信托计划

房地产信托的2015年悲情大戏由佳兆业集团（01638.HK）率先登场。今年1月，伴随深圳龙头房企佳兆业的破产传言，本应于1月21日到期的“平安财富・翔园17号集合资金信托计划”25亿产品出现兑付危机，一时风声鹤唳。

同样，由于债务官司缠身，上海嘉定悦合国际广场项目的在建工程被上海闵行区人民法院等相继查封，于2014年6月1日被迫停工，也让本应于10月30日到期的天启308号产品兑付充满未知。

诸类产品尚不止这些。尽管最终这些项目都按照合同约定如期归集了资金，却仍旧让投资者后怕不已。

相较于2014全年到期规模总计1780亿元，2015年房地产集合信托必须偿付的金额预计将达2035亿元人民币。而大幅放缓的信托基金资本流入也让局势雪上加霜。数据显示，2014年四季度中国信托基金资本流入同比增速仅28%，而2013年二季度最高曾达到70%左右。同时股市火热，有分析人士预测信托今年一季度资本流入将出现负增长，从而使得上半年迎来下一个偿付高峰时资金更加紧张。

瑞士信贷认为中国90%的信托基金都有大型国企或地方政府作为其背景有能力进行刚性兑付，而10%的私人信托基金就可能“面临违约威胁”。

难打破的刚性兑付

尽管房地产信托面临较大的房地产行业风险和兑付压力，中国信托业协会专家理事周小明仍然相信，相对2014年末13.98万亿元的信托资产规模，该年度存在风险隐患有369笔项目，涉及资金781亿元，占比仅为0.56%，低于银行业不良水平，行业整体风险可控。

王燕娱亦对2015年总体抱乐观态度，“不管是通过兜底还是延期抑或经过第三方机构接盘甚至不良资产处理，信托公司还会继续走一个刚性兑付的思路，投资者受损失的可能性不大。”

显然，从过往事例来看，尽管危机频出，但几乎所有信托兑付危机最后都以相关机构含泪“刚兑”和投资者虚惊一场收尾。

分析人士认为，之所以“刚兑”，主要是因为信托公司自身无法承担违约的后果。违约一旦成为事实，必将对公司的品牌形象带来毁灭性打击，其后续发行的产品也将陷入无人购买的绝境，没人敢充当第一个吃螃蟹的人;其次，目前信托业的规模已经非常庞大，投资人的信心都建立在刚性兑付的基础上，风险意识的缺失促使很多投资者通过四处借贷甚至变卖家产以认购信托产品，一旦发生违约，必将引发市场恐慌，信托业整体信用危机随之而来，危机甚至可能冲击实体经济发展。

同样，对于已经下行的房地产信托来说，刚性兑付机制的打破似乎并不是一件值得期待的事情。一位地产高管对《英才》记者称，刚兑的打破将让房企的信托融资成本更高，“不保底意味着风险升高，与之相对投资者必然会要求更高的收益率。”

今年2月的统计数据显示，已公布或预告2014年报的73家上市房企中，业绩下滑的超过一半。与业绩下滑相对的是融资成本的升高。渣打银行在去年第三季度一份关于房地产开发商的调研报告显示，房企两大主流融资渠道――银行贷款与信托贷款成本均出现了显著上升，其中，银行贷款平均利率达到12.3%，而信托融资成本则高达17.6%。业内人士表示，实际融资成本可能比这个数据更高。

信托业谋变

篇（7）

项目教学法是一种以学生为本的教学法，打破了传统的“以课堂为中心、以教师为中心、以教材为中心”的教学模式，转变为以工作任务为中心组织课程内容，让学生在完成具体项目的过程中来构建理论知识，并发展职业能力（包括专业能力、方法能力和社会能力）。《房地产市场调研》是我校房地产经营与估价专业的一门主干专业课，我们综合分析了人才培养目标的要求以及该课程的性质、内容、职业能力要求等因素，确定了采用小组工作方式的项目教学法是最适合该课程的教学方法。

一、《房地产市场调研》课程采用项目教学法的教学方案

（一）课程教学理念与思路

1.课程要与项目相融合

首先要对该课程进行项目化改造，即对原有学科课程体系中的《房地产市场调研》课程进行改良并转换成项目课程，以项目为中心选择、组织该课程的内容，并通过完成项目的形式进行学习，用以整合、应用学科知识。学生采取小组工作方式完成一个项目的任务即完成这门课程的学习。

2.项目教学要贴合学生实际学情

教师在设计项目时应注意项目的难易程度，要适合学生现有的学力基础和知识结构，让项目中涉及的知识点有一个阶梯式的渐进过程，学生“跳一跳”就能够得着，通过努力可以自主或合作完成项目，同时习得相应的知识与技能。

3.学程要与做程相结合

项目教学并非单一的做程，而是做程与学程的有机结合，是实践技能操作与理论知识学习一体化的过程。体现在两个方面：（1）体现在教学内容的组织与安排上。教师在组织教学内容时应按照项目活动展开的顺序编排工作任务，然后将所需要的相关理论知识穿插于各任务环节之中，以有利于学生边完成任务、边学习理论。（2）体现在课堂教学的实施过程中。教师可以在学生完成工作任务的过程中，通过适时创设问题情境、提出问题，通过个人阅读与思考、小组或全班讨论等不同方式，让学生在解决问题的过程中，掌握相应理论知识和技能，实现做中学、学中做、做中教，体现做学教一体的教学思想。

（二）课程目标

1.专业能力目标

学生通过本课程的学习应具备房地产市场调研的准备（包括调研方法的选择、问卷设计、调研计划与方案的制定等）、房地产一手资料和二手资料收集、房地产市场调研的结果分析、调研报告撰写等的工作能力和职业技能。

2.知识目标

了解房地产市场调研的内容和步骤；掌握房地产市场调研方法和技巧；掌握房地产市场调研问卷设计和使用方法；明确房地产市场调研计划与方案的内容、原则；明确房地产市场调研资料收集的途径；掌握房地产市场调研数据的分析、统计方法；掌握房地产市场调研报告的要求、基本要素及撰写规范。

3.其它能力目标

方法能力（包括独立学习、获取新知识技能的能力，制定工作计划、工作过程的自我控制和管理以及工作评价的能力）；社会能力（包括小组工作中的人际沟通能力、团队合作能力、劳动组织能力等）。

（三）职业能力训练项目设计

1.训练项目设计

为实现本课程的学习目标，所选取的训练项目为：广州市各类房地产产品（包括大型住宅小区、城市综合体、商圈物业、大型商业物业、写字楼物业等）的全面市场调研。其选取依据是综合考虑如下因素：（1）房地产开发公司、房地产调研策划公司的实际市场调研工作岗位及其职责；（2）学校的地理位置；（3）房地产经营与估价专业人才培养目标；（4）学生对训练项目及其结果有较强的兴趣；（5）项目通过学生主动的探索和学习是有能力完成的。

2.训练方式

学生每6～8人一组（由学生自由组合产生实训小组并选出小组长），由小组长负责组织、协调，共同完成训练项目的任务。

（四）课程时间安排

1.课堂教学时间安排

课堂教学时间为40学时（安排14周，每周3学时），为教师与学生面对面的时间。用于确定项目任务、案例引导、过程指导和监督、项目成果展示（包括阶段成果展示和最终成果展示）、总结评价等。

2.课堂时间的延伸与扩展

传统教学局限于课堂45分钟，而项目教学法在工作计划时间（14周）内给学生一个自由任意驰骋的时间区域，课堂内、课外自习和节假日均可作为学习时间。房地产项目的实地调研一般安排在课外时间进行。

（五）课程展示成果

每个房地产市场调研项目完成后，需展示如下调研成果：（1）调研计划与方案（包括调研目的、调研内容和范围、调研方法、调研进度和经费预算等）；（2）调研问卷；（3）正式调研报告；（4）调研汇报PPT；（5）视频文件（可以是学生现场录制、用现场照片制作或现成的视频材料）。前三项用Word文档，需提交电子文档和纸质打印件；第四项只提交电子文档；第五项是附加成果（可以让部分学生展示个性），为选做项，可不做。

二、项目教学法在《房地产市场调研》课程中的实施过程

项目教学法是在老师的指导下，将一个相对独立的项目交由学生自己处理，信息的收集、方案的设计、项目实施及最终评价，都由学生自己负责，学生通过该项目的进行，实现理论与实践一体化的学习。项目教学法的实施一般按如下步骤（即5个教学阶段）进行：确定项目任务、制定计划、实施计划、检查评估、归档或结果应用。

（一）确定各小组适当的项目调研任务

项目教学法实施的第一个阶段是由教师提出若干个项目任务设想，然后与学生一起讨论，最终确定每个小组的项目目标和任务（一个小组承担一个独立项目的调研，项目不重复）。项目教学的关键是设计和制定项目的工作任务，具体项目的确定需要注意以下几个问题：

1.项目任务的逼真性

教师事先要对学生毕业后可能就业的企业（房地产开发企业、房地产中介企业等）进行深入调研，选取真实企业的有关房地产市场调研工作任务作为该门课程的项目任务，尽量模拟企业真实的项目，以缩短学校教学与实际工作的距离。

2.调研项目实地调查公共交通的便利性

尽量利用学校所在地周边的资源作为调研项目地，如我们的教学地点在琶洲校区，调研项目定为“广州琶洲国际会展中心物业全面市场调研”；尽量选择途经学校的公交车或地铁易到达的项目地，以减少学生实地调研的交通成本。

3.项目工作量的适中性

要根据工作计划时间和项目的难易程度估计工作量，师生共同商讨并明确调研任务，如“海珠区写字楼物业全面市场调研”项目，因海珠区可能有数十个写字楼物业，学生感觉这个项目工作量太大了，难以胜任。这时，教师与学生商定其调研任务为：全面收集海珠区写字楼物业的基本信息（可用“一览表”的形式展现），然后选择3～4个典型写字楼物业进行重点调研分析，这样的工作量就适中了。

4.项目选题时尊重学生的自主性和兴趣

可按顺序采取“抽签”、“备选”、“自选”的方式：首先每个小组通过抽签方式得到一个题目；若不满意，可在教师提供的备选题目中再选择；若还没选到满意的题目，则由学生参考老师所提供的题目类型、内容、难易程度等情况自拟题目，经老师认可后确定。让学生做主、做感兴趣的工作，以调动学生的主动性和积极性。

（二）制定项目工作计划

这个阶段是由学生制定项目工作计划与方案，确定工作步骤和程序、调研目的、调研内容和范围、调研方法、调研进度和经费预算等，并最终得到教师的认可。学生在拿到项目后，要阅读教材，查阅相关资料，根据在房地产市场调研过程中扮演的角色（应该是代表房地产市场调研公司或咨询公司，是为客户提供市场调研专业服务的受托方）制订计划。若学生不明确自己扮演的角色，工作计划就会出错，例如教师在审阅某个小组的工作计划时发现其经费预算仅为数百元，学生解释说他们完成这个项目预计只需花费几百元，这种角色错误需要教师及时纠正。教师在这个阶段只是作为指导者和纠错者，学生才是计划的制订者。计划制订好后，小组成员要通过讨论确定最终计划。

（三）实施项目工作计划

这个阶段是学生确定各自在小组中的分工以及小组成员合作的形式，然后按照已确立的工作步骤和程序进行工作。实施计划的过程中应把重点放在对知识的学习上，而不是最终的结果上。教师作为学生学习的参与者、指导者和组织者应向学生提供解决问题的方法、途径，培养学生自主学习的能力，充分活跃学生的思维，展示学生的智慧。当学生遇到困难时，教师可以向学生推荐相关的书籍、资料、网站，让学生自己去寻找问题的答案，同时指导学生通过讨论、交流等方式解决问题。对一些学生不熟悉的重点难点内容，教师可带领学生边讲边练，“在做中学”。例如在“设计调研问卷”时，学生对问卷的设计、使用方法和技巧不熟悉，教师要先讲解并用案例示范，再带领大家练习，使学生掌握基本知识和方法后，再实施项目计划。

（四）检查评估

这个阶段先由学生对自己的工作结果进行自我评估，再由教师进行检查评价和评分。在学生自我评估时，各项目小组要进行项目工作成果的汇报与展示。每个小组派出1～2名代表，介绍本组的项目成果、成果制作情况、遇到的困难、解决的办法、成果的优缺点、需要改进的地方、收获与感受等，最后自己做出评价并给出每个成员的组内评分，供教师评分参考。接着安排小组之间相互评价，培养学生评价他人的能力。在教师评价时，应首先对各组项目成果的可学习和借鉴之处予以肯定，然后再指出缺点及需要改进和完善的地方。教师的鼓励和肯定，可以刺激学生的学习热情与兴趣，使学生增强自信，保持良好的学习状态。教师还应注意不仅要对项目活动成果进行评价，还要对学生在项目工作中的表现情况进行评价，使学生的各种能力在点评中得到提高。

（五）归档或结果应用

各小组的项目工作结果应由教师及时整理成电子档案和纸质档案，便于教师进行课后的项目课程教学工作总结和应用。有了完整的课程档案，每次重开课前，教师可以先阅读过去的档案，在此基础上逐步提高项目教学的深度和水平；档案就是自编的教学案例，可以应用到其它相关课程中。教师还应鼓励学生应用自己的学习实践成果，例如学生可以把自己的项目工作成果作为履历材料之一用于求职，以增加就业竞争力。这样也可以激发学生参与项目教学的主动性和创新力。

三、结束语

项目教学法成功的关键在教师，教师要明确自己是学习导师、主持人和学习顾问的角色定位；教师要具备设计和提供学习资源的能力、设计和策划学习过程的能力、组织动员学习者投入到学习过程中的能力；教师需要与房地产行业紧密联系并设计出适合项目教学的工作任务。《房地产市场调研》课程的项目教学，教师通过课前精心的教学方案策划和准备、课中适时的跟踪指导和课后认真的总结评价，激发了学生自主学习的热情。学生通过完成项目工作任务获得了全面、感性的实际操作技能和理论知识，体验到真实的职业氛围，培养和强化了实际工作的职业核心能力，并体会到了学习的乐趣。我们将在今后的项目化教学实践中不断探索和完善。

参考文献：

[1] 赵志群.职业教育与培训学习新概念[M].北京：科学出版社，2003.

[2] 刘兵兵.基于行动导向教学观的专业课项目教学之断想[J].新课程研究，2011，（3）.

篇（8）

华信惠悦：整体奖酬调研

【品牌】

华信惠悦咨询公司是一家全球性的知名管理咨询公司，秉承以客户为导向的精神，拥有顶尖的顾问团体、前瞻性的管理观念以及丰富的专业经验。华信惠悦在管理业界的品牌吸引力是毋庸质疑的，其先进、科学的调研手段和专业咨询经验都增加了这份报告的含金量。

【数据来源】

以外企为主。目前在中国大陆地区，参与调查的企业以外资企业为主，同时也有一些规模比较大的本土企业参与。华信惠悦建立了庞大的薪酬数据库，尤以金融行业数据库著称，囊括了银行、证券、保险、基金管理等行业中诸多企业。而先于大陆地区建立的香港、台湾地区的薪酬数据库，目前已经发展成为华信惠悦在中国地区最完备的数据库。

【服务】

华信惠悦以行业为基础，推出包括金融、消费品、高科技、家电、物流、房地产和半导体等行业的薪酬报告；同时兼顾地区差异，推出一、二线城市报告，也会针对一些特定地区推出地区性调研报告。

华信惠悦强调薪酬报告和咨询服务相结合的薪酬服务，因为在数据背后总有一定的原因，所以一旦运用到企业日常具体的薪酬管理时就有一定的落差。凡购买华信惠悦薪酬报告的企业，都会得到来自专业顾问的针对，获得量身订制的薪酬管理意见及具体和务实的解读。

【推出频率】

每年一次。

【使用指南】

华信惠悦中国大陆地区薪酬咨询总监 廖怡玟女士

报告中最有价值的信息，在于企业可以及时、通盘地了解市场现状，也对市场趋势有一个预期，作为人才吸引和保留激励的参考依据。当本土企业与外资企业进行人才竞争，或需要扩展香港、台湾地区的业务，管理好人员本地化中的薪酬问题时，这份报告会非常有针对性。

企业做薪酬决策时，有三个考量点。第一，薪酬策略本身是不是能够支持企业未来的发展，是否能够吸引、保留企业需要的人才；第二，内部公平性，例如在制定保险行业的精算师这样重要职位的薪酬时，要兼顾其在公司的重要性和唯一性；第三，外部可比性，报告本身是一个很重要的数据来源，是让企业完善具体薪酬管理制度的有力工具。

前程无忧：薪酬调查报告

【品牌】

作为三大人才网站之一，前程无忧拥有大量的企业资源和人才资源及广泛的网络影响力，每年推出的薪酬调查报告都颇受业界关注。

【数据来源】

无忧报告的数据来源非常广泛，每年会通过三种渠道收集样本。一是企业，二是前程无忧的猎头部门，三是网站庞大的个人简历库。根据不同职位，无忧会在三种来源中按照一定比例提取样本。初级职位提取简历库的数据会多一些；对于一些敏感的职位，使用企业或猎头的数据会多一些。

同时，数据收集也合拍企业的调薪步伐，数据截至在上一年的10 月。

【服务】

前程无忧的薪酬调查报告覆盖范围广泛，包括全国20个大中城市和20 个主要行业，尽可能提供更多的市场薪酬信息。如果企业所在城市没有列入无忧的调查名单，那么调研人员会提供近似城市作为参考。在未来，前程无忧还计划推出更多的定制报告服务。

【推出频率】

每年一次。

【购买费用】

单个职位报告价格为500 元，购买的数量越多将享有更多优惠。

【使用指南】

前程无忧薪酬调查负责人 王珏女士

任何一份报告，只是一个参考而已，因为每个企业的情况，例如企业文化、发展阶段等各不相同。我们提供的只是一些信息，很难告诉企业具体应该怎么做，例如人才流动率与薪酬的关系问题，报告只能部分解决一些薪酬外部竞争力及引起的相关问题。

在具体使用无忧的报告时，要注意职位的薪资不仅在行业、公司类型间有水平差异，个人的素质也在很大程度决定薪酬水平，所以调查数据包括中位值、75 百分位值、90百分位值和整体市场情况，企业要综合自身情况进行判断。

太和顾问：薪酬调研报告

【品牌】

经过四年多的发展，太和顾问已经成长为中国本土知名薪酬福利数据服务提供商，并荣获2006 中国人力资源年度颁奖盛典 “2006 中国最佳薪酬报告机构”。

【数据来源】

企业。在选择调研企业时，太和顾问首先考虑其薪酬体系是不是市场化的，企业是否具有市场意识。

【服务】

贴近本土企业需求，目前已推出包括高科技、金融业、房地产、汽车行业、消费品、医药、服务业、传媒行业、能源业等在内的行业报告。此外，太和顾问还定期推出北京、上海、深圳、广州地区全行业薪酬报告。根据市场情况，也提供管理等序列的全行业报告、城市毕业生起薪点调查、定制服务等。

【推出频率】

金融、地产、高科技等关键行业一年推出两次报告，其他行业为一年一次。

【购买费用】

全行业报告大概费用为两万元一份，行业报告一万五左右。参与调研的企业可享有一定优惠。

【使用指南】

太和资深顾问 金可冶先生

太和报告着眼行业整体趋势，所以购买者不仅可了解到现有薪酬状况调研结果，还能了解行业薪酬整体趋势预测。但薪酬报告提供的市场信息，毕竟只是供企业进行参考和引证的。我个人比较推崇企业先有明确的薪酬定位和方案后，再参考报告中的数据，这样太和的薪酬报告对企业来说更有价值。

企业在选购薪酬数据时，要评价数据来源和可比性；薪酬调研的流程是否科学规范；不仅要看职位名称，还要看具体职责内容，因为同一职位名对应的职责内容可能会有很大差异。

而企业在设计薪酬的过程中，一是要选择所针对的合适的市场，圈定竞争对手；二是要有一个非常明确的定位，在这个圈子中自己的薪酬要达到一个什么样的标准，实现什么样的吸引保留效果；三是明确企业的发展定位和周期。

英才网联：中国建筑、房地产业薪酬调查报告

【品牌】

作为第一家在中国实行细分行业的人才网站，英才网联的建筑英才网经过近几年的发展，已经成为国内规模最大的建筑人才专业网站，其推出的《中国建筑、房地产业薪酬调查报告》也别具特色。

【数据来源】

来源多元。不仅进行企业调查，也通过随机抽样、现场访问、网络调查、媒体联合调查等各种方法向个人进行调查。

同时，立足行业特点。根据对建筑企业会计年度的调查，报告数据收集截止日期为每年的4 月15 日，报告将在5 月。根据建筑行业看重技术类人才工作经验、工作年限的特点，报告并没有把工作年限当做加权系数来计算，而是单独提出作为一项分析科目。

【服务】

将建筑行业细分化，分别针对工程行业、房地产行业、设计院机构推出调查报告。

【推出频率】

每年一次。

【使用指南】

英才网联建筑英才网市场主管 张磊

薪酬设计的最终的目的是在“经济”的原则下，制定更有吸引力、竞争力的薪资体系。我们的样本从企业、个人两个渠道来采取，还可以反映从业者对薪酬的满意度。但最终数据以及定量定性分析结果，仅供建筑行业工作者衡量自身薪资水平、人力资源工作者制定设计薪酬体系参考。

专家点评

中国人民大学教授，著名薪酬专家，文跃然先生

Q：如何选择薪酬报告？

A：薪酬报告最大的价值在于提供实际数据，以便比较；提供其他企业的经验，以供借鉴。选择薪酬报告时，可以从三方面来判断，一是声誉、品牌，在市场上的影响；二是部门的权威性，例如政府主管部门的一些薪酬报告；第三有学术价值，一些研究机构或大型人才网站的报告也很不错。

Q：薪酬报告的价格一般都很高，企业是否必须支付这笔费用？

A：企业从一些媒体或渠道了解的数据，不全面，其科学性也有待考量。购买一份薪酬报告是企业必需的投资，也是合算的投资。因为这能让企业的支付更加准确，所带来的附加值将大大超过购买报告的支出。

篇（9）

企业发展财务管理工作的主要依据就是企业的内部财务会计制度。在我国国民经济发展的过程中，房地产产业占据着非常重要的比例，要不断提高房地产企业的财务会计管理工作的质量，使我国的房地产企业可以更好的发展下去，也可以在另一方面促进我国的国民经济全面的发展下去。

一、房地产公司财务会计制度建设存在的不足之处

（一）财务会计控制制度不够完善

现阶段我国许多的房地产企业已经建立了财务会计管理的先关制度，但是却没有以此为基础建立风险控制管理机制。一些公司针对企业财务方面出现的风险的时候，会进行一些控制管理，但是大多都是一些短时间的控制管理目标，并没有制定长期的发展目标。而公司制定的相关的财务控制制度，对于企业财务管理具有阻碍作用，企业在发展的过程中也无法获得真实的信息。

（二）企业会计要素划分不够合理

我国企业单位按照会计准则进行具体的划分，会计要素可以划分为资产、负债、收入等具体的几个部分。根据规定的要求，在具体的准则中净资产就是将总资产减去负债而得到的部分，这个过程中并没有体现出会计要素的具体性质。而全部资产减去负债之后，所得到的资金也没有被清晰的体现出来，不够直观。除此之外，企业的会计科目表中的结余科目和净资产的要素之间并没有什么必然的联系，这样一来，科目表中的要素名称和科目明名称也就没有什么关联。

（三）公司的财务会计的信息质量有待提高

有关于企业的会计信息一定要保证其真实、可靠，但是又会受到很多因素的影响，财务的相关管理人员的工作水平会造成影响，企业的相关管理制度也会对其造成影响，甚至企业的领导是否重视财务管理工作，对公司财务信息的真实性和可靠性都会产生严重的影响。因此我国很多的房地产公司收到来自各个方面的影响，使财务会计的信息质量不能得到提高，一直才处于低水平的阶段，限制了企业财务管理工作的正常进行。

二、促进公司财务会计制度建设的具体措施

（一）会计核算基础要以责权发生制为核心

责权发生制主要针对的是收入和支出的相关费用，在交易发生的时候，进行及时准确的记录，而会计期间实现的数额，可以由收入进行具体的反映，对会计期间已经消耗的货物，由具体的费用进行反映。责权发生制针对会计主体的具体的运营成绩和受托责任，向使用者综合的、全面的提供资源，对主体的财务状况和变动的具体情况也会给予合理的评价，对公司的业务收支和结余情况、职工工资、所需要承担的借贷款利息、资金运动等情况具体准确的反映出来，使企业的成本核算能力不断得到提高，也具备了更强的抗风险能力。

（二）惬意财务会计制度的建设环境要不断得到优化

房地产企业内部控制工作的关键就是会计控制管理工作，对于企业的管理工作的效率问题起着直接的影响。我国现阶段对于财务会计风险管理的重视不够，造成这种现状的主要原因就是因为我国房地产企业缺乏完善的财务会计控制制度。企业如果想提高财务管理的效果，就要在企业的财务会计制度建设方面不断加强。而在企业首先要做的就是将企业财务会计制度的建设环境进行优化，使企业财务会计的建设可以拥有一个良好的环境。

（三）设置与此相关的基建报表

在一些企业的会计报表中，对于待摊投资明细表和基建投资表都要适当的进行增设，在事业单位报表中要具体的设立，针对使用者，为其提供系统的、全面的、完整性的会计报表的详细资料，这样一来，企业建设的具体的收支情况就可以比较详细的表现出来。

（四）对于固定资产的会计核算和监督要不断加强

在企业内部要建立固定资产的清查制度，无论是账目与账目之间，还是账目和实物之间，都要相互符合。企业财会的相关工作人员的工作素质要不断进行提高，每个财会人员都要具有很强的责任感，在工作的时候其工作态度要不断进行端正，和企业的资产部门之间的沟通要不断得到加强，出现什么情况要及时和资产部门进行核对。除此之外，针对固定资产，可以建立具体的盘点制度，可以对企业的固定资产进行比较彻底的盘点和清查，及时将其中存在的不易被发现的问题找出来，并及时找到相应的解决措施。

（五）建立完善的财务会计控制管理体系

房地产行业可以这么快速的发展，主要依附其完善的财务会计制度。我国现阶段房地产行业的财务会计制度还是不够完善，企业要想持续的发展下去，就要采取相应的措施，对其进行完善，使财务会计的相关制度可以不断完善，促进企业财务的管理工作顺利的进行下去。以会计法和会计工作的相关准则为基础，结合企业的发展现状，可以更好的对财务会计制度进行完善。

三、结束语

综上所述，主要以房地产企业为典型案例，对其财务会计制度建设目前存在的不足之处进行具体的分析，并以此为基础，结合我国当前的一些政策和发展策略，对公司财务会计制度建设问题做出相关的阐述，促进我国企业可以健康有序的发展。

参考文献：

篇（10）

自2000年开始至今的第五个周期,在经历了两年左右的艰难复苏之后,随着我国经济的持续高速发展,2003年房地产业增长保持了良好发展态势,一直持续到2007年底。由于国际金融危机影响的逐步扩展,2008年我国房地产业开始出现衰退。2008年末,国房景气指数为96,同比回落9个点,全国所有区域商品房销售面积同比负增长。

二、房地产市场波动与贷款风险内在关联性分析

房地产市场波动在一定程度上影响贷款风险,具体表现如下:

(一)灾难短视症。指过度乐观倾向于低估风险。由于决策者倾向于寻求与关注加强他们乐观预期的信息,早期的警告信号往往被忽视。在房地产业繁荣时期,随着房价的上涨,银行通常会产生一种安全错觉,过分乐观地低估房地产信贷风险和高估利润,进而扩大贷款。银行往往成为房地产价格上涨的推动力量,但同时也因而更易受到房地产价格崩溃的重创。

(二)羊群效应。比喻人都有一种从众心理,从众心理很容易导致盲从,而盲从往往会陷入骗局或遭到失败。由于激烈的竞争,灾难短视的银行迫使审慎的银行采取宽松的房地产贷款标准,或者退出这一业务领域。当下轮冲击发生时,灾难短视的银行可能成为市场的主导,这些银行并没有任何应对特殊冲击的预防措施,这种情况往往被称为银行的羊群效应。

(三)安全网引发的道德风险。在政府的隐性担保情况下,银行投资者和存款人往往会低估银行冒进贷款政策的风险,而任其发展。安全网为银行的冒险行为提供了激励因素。另外,投资者过于自信自己评估市场的能力,认为可以先于其他人在市场崩溃前的适当时机退出,因此,投资者往往毫不犹豫地提供资金给冒进的银行,进一步鼓励了银行过度借贷于过热的房地产市场。

(四)信息不充分。银行通常使用控制按揭贷款成数的方法,而实际上当房地产价格大幅下降时,降低按揭贷款成数并不能够保证银行免于信贷损失。由于信息不充分,即使在市场最好的情况下,银行也很难准确估计房地产的价值,造成当前的抵押物评估价值经常被高估,或变现价值往往与市场价值存在较大差距,从而造成银行可能会低估房地产贷款高风险敞口的风险。

(五)房价调整。房价上涨会提高包括自有房地产在内的银行资本的经济价值,因此,银行将会在房价上涨时增加房地产贷款的敞口。

由此可以看出,房地产业的兴衰对商业银行房地产贷款影响较大。房地产市场的周期波动通过房价的变化直接影响商业银行房地产贷款的质量、甚至商业银行的经营成果。

三、房地产周期波动与贷款风险实证分析

以河北为例,2000年以来,河北房地产开发投资总量占城镇固定资产投资的比重较低,2007年末的占比为10.3%,比全国低近11个百分点,还处于起步成长阶段,高增速、低占比的初期市场特征明显。但2008年之后,河北也受到了国际金融危机和国内经济形势的严重影响。

从2008年以来河北省房地产投资额增速的变化走势上看,进入2009年,增速出现一轮快速下滑,并且在2月份出现首次负增长。从商品房销售情况看,自2008年6月起,河北商品房以及住宅的销售额也出现一轮持续下滑的态势。

与房地产投资、销售增速下降相对应,2008年河北全省房地产贷款增长同比下滑。尤其是个人住房贷款,2005～2007年全省全部金融机构个人住房贷款增量分别为76亿元、112亿元和183.4亿元,增速分别为22.6%、47.4%和63.8%,呈逐年加速发展趋势。而2008年全省增量仅为127.2亿元,增速为-30.6%。与此同时,部分开发企业因销售原因导致银行开发贷款到期无力归还,个人住房贷款的违约率也有所上升。以上情况表明,房地产贷款

与房地产市场波动呈现较强的正相关性。

四、商业银行房地产贷款风险状况分析

(一)我国房地产业总体将呈现快速发展态势。从长期看,随着我国社会经济的发展和人民生活水平的进一步提高,我国房地产业将在周期波动中总体保持向上的发展趋势,在今后相当长的时间内将处于良好的发展环境,并将为银行房地产贷款业务提供巨大的发展空间。

(二)银行业受房地产市场变化影响的风险仍然可控。首先,目前我国房地产信贷规模的风险仍处于可控范围。房地产贷款在银行业贷款总额中占比不高,加上我国房地产贷款的不良率仍处较低水平,商业银行直接面对的房地产市场风险是可控的;其次,我国居民家庭的负债率只有17%,远低于美国、韩国等国家,居民偿债能力很强,风险相对可控。加上其他类型消费贷款的占比相当小,我国住房按揭贷款又有严格的首付占比规定。

总体看,目前房地产价格波动给银行业带来系统性风险的可能性较小。

五、商业银行房地产贷款风险控制策略

(一)从宏观上构建危机预警体系。银行危机的爆发,通常都是有先兆的,具体表现在一些金融指标的变化上。由于银行业与实体经济的密切关系,银行业的健康状况是和一个国家或地区的经济发展状况紧密联系在一起的。采用货币供应增长率、实际利率、通货膨胀率、国内信贷增长率、实际GDP增长率等宏观经济指标来预测银行危机,有助于提高预测的准确性。

(二)创建动态风险管理流程。需要创建动态风险管理流程,对房地产行业、房地产市场状况以及房地产贷款产品进行专人跟踪、定期调研报告,及时调整评级,对风险做出合理的动态评价。

(三)建立专门的抵押贷款风险评估与预警系统。将贷款风险的衡量与评估逐步完成从定性分析到定量分析,从模糊定量分析到精确定量分析的转变,并在建立全国性信用评估机构,完善信用评估体系基础上,不断引进新的风险管理方法,建立抵押贷款的预警系统,保证银行经营的安全。

(四)建立政府担保制度,创造良好的外部风险分散机制。建立住房贷款担保制度,对分散住房抵押贷款风险至关重要,政府一方面可提供优惠的相关政策;另一方面还应发挥其监督作用。

(五)加强住房抵押贷款业务创新。住房抵押贷款业务创新是金融机构防范风险的内在要求,通过对贷款方式的改进和资产证券化,可以降低与分散住房抵押贷款风险,同时提高对抵押贷款的有效需求,从而促进住房抵押贷款市场的发展。如,实现住房抵押贷款证券化可以使短期的社会资金长期化,增强抵押贷款的流动性,分散住房抵押贷款风险。

(六)开发适合市场需求的房地产贷款保险品种。对房地产抵押贷款进行保险是转移分散抵押贷款风险的有效手段。像许多发达国家一样,个人住房抵押市场凭借其在一级市场上建立的完善保险、担保机制和二级市场上不断创新的多样化抵押贷款成功地将各种风险进行了转移,从而使本国个人住房抵押市场走上了规范、健康的发展道路。我国保险公司也应开发适合市场需要的新险种,既是对金融机构利益的保险,又能保证贷款的安全。

(七)严格房地产项目贷款准入,加强抵押物管理。要采取严格的贷前检查,按照监管机构的要求和各商业银行的内控制度,实施严格的房地产贷款的客户准入和项目准入;加强贷款风险控制,重点防范可能出现资金链危机的客户,同时重视客户的资信审核。对抵押物加强管理,对房地产市场波动较大的地区,缩短抵押物评估价值的有效期,关注抵押物价值变化情况,并根据需要要求借款人补充抵押物以使抵押物足值有效。

篇（11）

一、我国商业银行不良贷款风险的现状

贷款业务是商业银行资产业务的重要组成部分，也是我国商业银行利润的主要来源。据统计，2015年上半年我国上市商业银行的利润增速为2.58%，较上年10.66%的增速有明显下滑。从贷款业务的角度看，利润代表了商业银行抵御风险的能力，而不良贷款则代表了银行面临的风险。从表1可以看出，现阶段我国商业银行所面临的不良贷款风险现状。

从表1中可以看出，我国商业银行的不良贷款余额不断提高，拨备覆盖率不断下降，这暗示了商业银行所面临的信用风险在上升，商业银行抵御风险的能力降低。

二、我国商业银行不良贷款率上升的原因分析

（一）GDP增速放缓

明斯基认为由于私人信用创造理论，机构的内在特性使得他们经常面临周期性危机和破产浪潮，并认为借款企业的结构变化与经济周期有密切的关系。经济繁荣时，套期保值企业增加并且借款增多，银行往往存在代际遗忘的特征，金融脆弱性随之增强；在经济不济时，庞兹企业增多，银行的信用风险凸显。明斯基的金融脆弱性理论与GDP增速和市场违约率负相关的理论不谋而合。当经济衰退时，总需求下降造成企业的盈利能力下降，最终导致违约率上升。而违约率与不良贷款率成正相关，我国不良贷款率也与GDP增速负相关。

（二）房地产市场的低迷

房地产对于我国GDP的贡献率在60%左右，房地产的发展状况对我国经济影响巨大。通过我国的房地产开发投资增速可以看出，房地产投资速度不断降低，这从侧面反映出我国房地产市场发展速度趋缓，这与前几年我国出台控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策有着不可分割的关系，当然也与房地产行业盲目扩张，造成市场供过于求的状况密不可分。据《2015年上半年金融机构贷款投向统计报告》，2015年6月末，我国人民币房地产贷款余额高达19.3万亿元。现阶段房地产业发展的黄金阶段已过，营业利润有所下滑，势必提升商业银行的不良贷款率，提高商业银行面临的信用风险。

（三）小微企业贷款增加

我国的小微企业数量在政策的春风下明显增加，保持稳步增长的态势。但我们需要认识到小微企业生存能力较弱，银行贷款给小微企业通常会增加信用风险。从亏损的角度看，我国小微企业的经营能力相对较弱，与其他类型企业相比，亏损的数量仍居首位。从表2可以看出，我国工业亏损企业中小型工业类企业亏损的数量最多。由此，我们可以简单地推测出规模较小企业的盈利能力、适应市场的能力相对较弱，其亏损的数量大于规模较大的企业。而同时，我国银行业金融机构对小微企业贷款的数额在增加，这无疑会提高商业银行的不良贷款率，加大商业银行的信用风险。

（四）P2P等互联网贷款平台发展的冲击

近年来我国互联网金融发展迅速，《2015中国网贷运营模式调研报告》显示，在2010-2015年短短数年中，全国正常运营的P2P网贷数量已经发展到了2520家，行业累计交易规模也已突破万亿元。P2P的迅速发展对我商业银行业务产生了不小的影响，一方面使得中小型贷款流向P2P平台，造成银行的客户源减少；另一方面，竞争也使得贷款行业的利息水平下降，降低了商业银行贷款业务的利润率。总体来看，P2P网络贷款行业的发展会对商业银行的贷款业务和营业利润造成冲击。面对P2P网络贷款的发展和营业利润的下滑，商业银行为了追求利润，可能会降低对贷款客户的信用审核标准、减少审核的程序。这样将导致商业银行贷款客户质量下降，不良贷款率上升。

（五）商业银行信用评估的方法不完善

1997年，克瑞格从银行角度研究了信贷市场的脆弱性，提出了“安全边界”概念。“安全边界”是银行在贷款中收取的风险报酬，当由于不测事件使得未来没有重复过去的良好记录时，为银行提供一种安全保护。克瑞格认为银行不恰当的评估方法是导致信贷市场脆弱的主要原因。我国商业银行的信用评估起步较晚，评估方法存在较多问题。首先，数据来源不准确。授信企业的财务数据不准确、不全面，往往不能真实反映企业的真实经营状况。其次，评级数据更新不及时。企业的信用评级一般都是一年更新一次，但银行并没有每年进行及时地分析调整，企业内外部的变化没有反映在评级结果上。最后，五级分类的信用评估方法存在一次主观性。分类标准没有真正意义上的量化，往往存在不同工作人员主观上的差异，导致信用评估的结果差异较大。我国商业银行信用评估方法的不完善，在一定程度上造成银行对贷款客户的信用风险认识不足，无法有针对性地对不同客户制定不同水平的贷款利率，也无法准确识别有信用风险的客户。

三、降低商业银行不良贷款率的对策分析