建筑工程质量纠纷适用法律大全11篇

绪论：写作既是个人情感的抒发，也是对学术真理的探索，欢迎阅读由发表云整理的11篇建筑工程质量纠纷适用法律范文，希望它们能为您的写作提供参考和启发。

篇（1）

    上诉人（原审原告）：东莞强力电子有限公司（以下简称强力公司）。

    被上诉人（原审被告）：东莞市人民政府。

    二、案情

    1995年4月11日，上诉人强力公司与上诉人石排建筑公司原东莞市石排镇建筑工程队签订《工程承建合同》，约定由石排建筑公司承建强力公司的厂房、宿舍共5幢。同年12月21日，强力公司与石排建筑公司签订《东莞强力电子有限公司土建工程补充合同》。增加和修改了部分工程项目。上述合同签订后，石排建筑公司依约完成了全部工程项目。受东莞市建设委员会质监站的委托，1996年6月18日，广东省建筑工程质量检测中心站和东莞市培宏建筑技术咨询服务公司对该工程作了鉴定，认为该工程主体结构存在部分梁板钢筋配筋不足、部分梁柱混凝土强度达不到设计要求等质量问题，必须加固补强。1996年10月5日，强力公司在土建进度表上确认由石排建筑公司承建的大部份工程于同年8月已交付使用。1996年12月25日，东莞市石排镇建设工程质量安全监督组未经工程竣工验收程序，就给该工程颁发了《建筑工程竣工验收证书》建验证字第96－029－019号.1996年6月10日至1997年3月27日，强力公司与石排建筑公司进行了多次结算，强力公司已支付石排建筑公司工程款2100多万元，尚欠700多万元。1997年，石排建筑公司以强力公司拖欠工程款为由向东莞市中级人民法院提起民事诉讼。1998年4月27日，东莞市中级人民法院判决强力公司支付石排建筑公司工程款700多万元及延期付款罚息。强力公司上诉。1998年11月9日，广东省高级人民法院作出终审判决，维持原判。

    1998年12月3日之前，强力公司以该工程存在质量等问题向东莞市建设委员会投诉。1998年12月3日，东莞市建设委员会作出《关于东莞强力电子有限公司工程验收问题的处理决定》，决定：1.对石排镇监督组未按有关规定和程序签发的《建筑工程竣工验收证书》（建验证字第96－029－019号予以废止。2.由市建委组织有关技术部门对该工程重新进行技术鉴定，并根据鉴定报告制定补固加强措施，由石排镇建筑工程公司或由建设单位另行选定施工单位按照鉴定报告进行加固补强施工。因质量问题所造成的加固补强费用由责任方承担。加固补强完成后，由市监督站组织验收，工程验收合格后重新签发《建筑工程竣工验收证书》。3.工程结算必须在重新验收合格后方可进行，并报市建委定额站审核。

    石排建筑公司不服东莞市建设委员会的处理决定，向被上诉人东莞市人民政府申请行政复议。1999年4月21日，东莞市人民政府作出东府复决19991号行政复议决定。复议决定认为，东莞强力电子有限公司在其厂房、宿舍工程竣工后，未组织有关单位按规定程序进行验收就使用了该工程，违反《建设工程质量管理办法》第二十条“工程竣工后，建设单位应及时组织有关部门进行竣工验收”，第十四条“未经验评或验评不合格的工程不得交付使用”的规定。而石排镇建设工程质量安全监督组未经工程竣工验收程序，违法签发了《建筑工程竣工验收证书》。东莞市建设委员会依法撤销石排镇建设工程质量安全监督组作出的《建筑工程竣工验收证书》是正确的，应予维持。强力公司的建筑工程未经验收而于1996年8月全部交付使用，根据《建筑安装工程承包合同条例》第十三条第二项第3目“工程未经验收，发包方提前使用或擅自使用，由此产生的质量或其他问题，由发包方承担责任”的规定，该工程加固补强的责任应由发包方东莞强力电子有限公司承担。东莞市建设委员会的第2项处理决定违背该条款的使用责任原则，应予变更。该工程已经有关技术鉴定部门鉴定，鉴定结论合法有效，无需重新鉴定。东莞市建设委员会的第2项处理决定要求重新进行技术鉴定，违背行政决定适当性原则，应予撤销。东莞市建设委员会处理决定第3项“工程决算必须在重新验收合格后方可进行，并报市建委定额站审核”没有法律依据，应予撤销。被上诉人东莞市人民政府依据《行政复议条例》第四十二条第一、四项的规定，决定：1.维持东莞市建设委员会作出的处理决定的第1项决定；2.对东莞市建设委员会处理决定的第2项变更为建设单位即强力电子公司按照广东省建筑工程质量检测中心站和东莞市培宏建筑技术咨询服务公司的鉴定报告负责对该工程加固补强，加固补强完成后，由建设单位按规定组织有关单位验收；3.撤销东莞市建设委员会作出的处理决定第3项的规定。

    2000年1月18日，应上诉人强力公司的委托，东莞市培宏建筑技术咨询服务公司对上述建筑物提出了安全性咨询报告及加固补强设计方案。强力公司据该设计方案对上述建筑物进行了加固补强。2000年5月31日，上述建筑物经东莞市石排镇建设工程质量安全监督组竣工验收合格，强力公司领取了建验证字第2000－029－027号《建筑工程竣工验收证书》。

    2001年4月20日，上诉人强力公司向东莞市中级人民法院提起行政诉讼，请求1.撤销东府复决（1999）1号行政复议决定第2项、第3项；2.维持东莞市建委处理决定第2项、第3项。

    三、审判

    原审法院认为，1.原告的起诉未超过起诉期限。根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。复议决定未告知公民、法人或者其他组织诉权或者法定起诉期限的，适用前款规定”的规定，被告作出本复议决定之后，未告知原告诉权或者法定起诉期限，原告自1999年6月4日知道本复议决定的内容，其起诉期限应自1999年6月4日起至2001年6月3日止，而原告提起诉讼的时间为2001年4月20日，原告的起诉未超过起诉期限。被告辩称原告的起诉已超过起诉期限的理由不能成立，不予支持。2.原告诉称被告没有依法通知原告作为第三人参加行政复议，也没有将复议决定书送达原告，被告违反了行政复议公正、公开的原则，程序违法。经查，《中华人民共和国行政复议法》1999年10月1日起才施行，而被告的复议决定是1999年4月作出的，适用的是《行政复议条例》，该条例第二十七条规定：“同申请复议的具体行政行为有利害关系的其他公民、法人或者其他组织，经复议机关批准，可以作为第三人申请参加复议。”由此可见，法律并没有要求复议机关必须通知第三人参加行政复议，第三人想参加行政复议必须以其申请为基础，而原告并不能证明其当时提出了申请。原告诉称被告行政复议的程序违法，理由不足，不予支持。3.东莞市石排镇建设工程质量安全监督组未经工程竣工验收程序，就对涉案建筑工程颁发了建验证字第96－029－019号《建筑工程竣工验收证书》，东莞市石排镇建设工程质量安全监督组颁发建验证字第96－029－19号《建筑工程竣工验收证书》的程序违法，该《建筑工程竣工验收证书》应依法予以撤销。东莞市建设委员会作出的《关于东莞强力电子有限公司工程验收问题的处理决定》的第一项处理决定认定的事实清楚，适用法律法规正确，被告东莞市人民政府作出的东府复决19991号行政复议决定的第一项维持了东莞市建设委员会作出的该项处理决定正确，依法予以维持。4.原告与第三人之间的工程结算纠纷属于平等民事主体之间的债权纠纷，应按双方合同的约定处理。且第三人就该结算纠纷在东莞市建设委员会受理原告的投诉之前已向法院提起了民事诉讼，法院受理了第三人的起诉并作出了民事判决，已发生法律效力。东莞市建设委员会作出的《关于东莞强力电子有限公司工程验收问题的处理决定》的第三项“工程结算必须在重新验收合格后方可进行，并报市建委定额站审核”的决定程序违法，且实体处理也缺乏法律依据。被告东莞市人民政府作出的东府复决1999l号行政复议决定的第三项撤销东莞市建设委员会作出的该项处理决定正确，依法予以维持。

    被告复议决定第二项处理决定包含三个内容：一是该工程加固补强应当按照广东省建筑工程质量检测中心站和东莞市培宏建筑技术咨询服务公司的鉴定报告指《东莞市石排镇强力电子有限公司厂房及宿舍楼结构核算咨询报告》以下简称《咨询报告》进行；二是该工程加固补强的责任由原告承担；三是该工程加固补强完成后，由原告按规定组织有关单位验收。第一个内容，《咨询报告》仅仅是鉴定该工程是否存在质量问题，属于发现问题的报告，要进行加固补强施工，还必须查清该工程究竟是什么问题、问题严重的程度，因此，须对该工程进行重新鉴定，并设计加固补强施工方案。且事实上，原告已于2000年1月18日委托东莞市培宏建筑技术咨询服务公司对上述建筑物重新进行了鉴定，并设计了加固补强的方案；原告据该设计方案对上述建筑物进行了加固补强，后该建筑工程通过了竣工验收。被告决定该工程应当以《咨询报告》为依据进行加固补强不当，应予撤销；东莞市建设委员会决定对该工程重新进行技术鉴定，并根据鉴定报告制定补固加强措施的处理决定正确，应予维持。对于第三个内容，根据建设部《建设工程质量管理办法》第二十条“……工程竣工后，应及时组织有关部门进行竣工验收”和第十四条“……未经验评或验评不合格的工程不得交付使用”的规定，该工程加固补强完成后，应及时组织有关单位验收。被告与东莞市建设委员会的该处理决定的内容基本一致，均正确，应予维持。

    复议决定第二项第二个内容是本案争议的焦点，即该工程加固补强的责任由原告承担的处理决定。原告与第三人之间的建筑工程质量责任纠纷属于平等主体之间的民事纠纷，对该工程加固补强的质量责任属于民事责任而非行政责任；被告在法庭上所出示的《广东省建筑市场管理规定》第二十二条规定并未明确授予建设委员会对建筑工程质量责任民事纠纷享有行政裁决权；且根据建设部《建设工程质量管理办法》第四十六条“因建设工程质量责任发生民事纠纷，当事人可以通过协商或调解解决。当事人不愿通过协商、调解解决或者协商、调解不成的，可以根据当事人各方的协议，向仲裁机构申请仲裁；当事人各方没有达成仲裁协议的，可以向人民法院起诉”的规定，被告作出该工程加固补强的责任由原告承担的处理决定属于超越职权，应依法予以撤销。东莞市建设委员会作出的相应决定中则对谁是责任方没有作出裁决，即没有对原告与第三人石排建筑公司之间的建筑工程质量责任民事纠纷作出行政裁决。东莞市建设委员会的该相关处理决定符合《广东省建筑市场管理规定》第十四条“建设单位、勘察设计、施工单位禁止实施下列行为：…三不按国家和省规定的规范、标准进行设计、施工和验收……”、第二十二条“违反第十四条规定者，由工程所在地建委责令停工，对质量进行检查，不符合质量的，予以返工；因此造成的经济损失，由违反者承担”及建设部《建设工程质量管理办法》第四十六条的规定，东莞市建设委员会的该项处理决定正确，应予维持。

    综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第二项第4目、《建设工程质量管理办法》第十四条、第二十条、第四十六条及《广东省建筑市场管理规定》第十四条、第二十二条的规定，判决： 一、维持被告东莞市人民政府作出的东府复决19991号行政复议决定的第一项、第三项决定；二、撤销被告东莞市人民政府作出的东府复决19991号行政复议决定的第二项决定；三、维持东莞市建设委员会作出的《关于东莞强力电子有限公司工程验收问题的处理决定》的第2项决定；四、驳回原告的其他诉讼请求。

    上诉人石排建筑公司、上诉人强力公司均不服一审判决，向广东省高级人民法院提起上诉。

    广东省高级人民法院经审理，于2002年4月8日作出（2002）粤高法行终字第24号终审判决：一、维持东莞市中级人民法院2001东中法行初字第21号行政判决第一、四项；二、撤销东莞市中级人民法院2001东中法行初字第21号行政判决第二、三项；三、撤销东莞市人民政府东府复决（1999）1号复议决定第2项决定中“按照广东省建筑工程质量检测中心站和东莞市培宏建筑技术咨询服务公司的鉴定报告”部分，维持该项决定的其余部分。

    四、与本案判决有关的法律问题

    1.对一审判决第一项即判决维持东府复决（1999）1号复议决定第一项、第三项决定，由于本案各方当事人均未对此提出上诉，二审经审查认为该项判决正确，所以予以维持。

    2.对于一审判决第二项，即对复议决定第2项全部判决撤销并不完全正确。

    首先，关于东府复决（1999）1号复议决定第2项责令建设单位即上诉人强力公司负责对工程加固补强是否合法的的问题。根据国务院《建筑安装工程承包合同条例》第十三条第二项第三目规定：“工程未经验收，发包方提前使用或擅自使用，由此产生的质量或其他问题，由发包方承担责任”的规定以及《广东省建筑市场管理规定》第十四条、第二十二条的规定，本案上诉人强力公司在该公司的建筑工程未经验收且后经检验存在质量问题的情况下，于1996年8月大部分进行使用，根据上述法规规定，主管机关有权依法责令上诉人强力公司承担相应的行政责任。被上诉人东莞市人民政府作出的东府复决（1999）1号复议决定第2项即“对东莞市建设委员会处理决定的第2项变更为建设单位即强力电子公司按照广东省建筑工程质量检测中心站和东莞市培宏建筑技术咨询服务公司的鉴定报告负责对该工程加固补强，加固补强完成后，由建设单位按规定组织有关单位验收”中责令建设单位即上诉人强力公司负责对该工程加固补强是正确合法的，一审判决在“本院认为”中予以维持是正确的，但该判决主文第二项却判决撤销该项复议决定不妥，二审判决予以纠正是正确的。

篇（2）

Abstract: with the rapid development of urban construction, quality supervision will face demanding, big, heavy responsibility of risk situation, we have to meet people's request, change the idea, pay attention to the quality of the project complaints, and actively use scientific attitude and determine the complaint object and responsibility division, the distinction between the seriousness of the quality defects, in a reasonable way and the ways to solve the problem, and reasonable distribution of supervision and power, perfect the mechanism and system of the taixing, pays special attention to the supervision and team thought, style and business construction. In learning, exploring, summarized, increasing based on, effectively reduce to solve the quality problems and complaints.

Key words: fittest engineering; Complaints; Mechanism; Responsibility divided; Means and ways; measures

中图分类号： TU201.2 文献标识码：A 文章编号：

0引言

近年来，工程质量管理工作不断推进，建设工程质量总体水平得到了很大的提升。但随着人民生活水平和维权意识的不断提高，人民群众对建设工程质量的要求更高了、更多了，就不难理解当前工程质量的投诉量居高不下的现象，占投诉问题比例较高的是房屋渗漏问题、墙面及地面开裂等问题。而且在提出这些投诉问题时，有相当大比重的老百姓不仅要求开发商进行维修，还要求其负连带赔偿责任。作为建设行政主管部门基本是按照 《建设工程施工质量验收统一标准》第5.0.6 条的要求，对用户提出的质量问题进行维修，而对于赔偿责任则由于涉及到赔偿标准不清，也没有相应的对比依据，所以采取不介入的原则。这样便会造成一个社会问题，即老百姓由于得不到赔偿，就会反复上访，影响社会的和谐稳定。作为建设行政主管部门在质量问题投诉中管到什么程度，如何化解矛盾，做到工作中不缺位、不越位，是一项非常重要的工作，特别是《中华人民共和国侵权责任法》已于2010 年7 月正式颁布实施，更要求我们明确思路，做好这项工作。

1思想重视，建立机制

现阶段，用户对房屋工程质量的投诉主要有两种形式，一种是直接向建设行政主管部门投诉，另一种是通过、监察部门或在政府开设的投诉电话、网站上进行投诉；而第二种方式也往往是通过这些机构转交建设行政主管部门来办理。所以从职责划分上说，处理工程质量投诉是建设行政主管部门不可推卸的责任。按照原建设部关于印发《建设工程质量投诉处理暂行规定》的通知，要求建设部门建立相应的机构、设置人员、完善制度，按照通知规定的主要职责范围对用户反映的问题进行处理。而在现阶段，各地受理工程质量投诉大多是由当地工程质量监督机构进行协调处理。

2确定投诉对象及责任划分

在投诉过程当中，用户与开发商签订的房屋买卖合同是受法律保护的合同主体。按照《建设部关于加强住宅工程质量管理的若干意见》（建质[2004]18 号）的要求，建设单位（含开发企业）是住宅工程质量的第一责任者，对建设的住宅工程的质量全面负责；按照《中华人民共和国侵权责任法》第6 条，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。这里实行的是投诉无过推定原则，要求建设单位举证自己的建筑产品没有质量缺陷，如果存在质量缺陷对用户就是侵权。所以如果有质量问题，建设单位应当履行维修和赔偿的责任和义务，同时按照《房屋建筑工程质量保修办法》中相关规定，房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务；保修费用由质量缺陷的责任方承担；在保修期限内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求，建设单位再向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。

3区分质量缺陷的严重性

一般来说，按照正常的建设程序和相应的质量验收规范建设的工程，在主体结构上不会有大的问题，但是由于经济、技术、管理上的原因，在工程具体施工操作中受当地环境、气候、施工工艺等影响较大，加之多工种作业，质量通病还很难完全消除，影响用户使用及导致投诉的因素还存在。根据问题的严重性可以分为一般质量缺陷和严重质量缺陷。

对于事实清楚、责任明确，直接能够确定处理意见的一般质量缺陷，由建设工程质量投诉管理机构要求责任单位进行处理，通知投诉人，责成责任单位提出处理方案并限期处理；而对于严重质量缺陷，双方争议较大或涉及结构安全和主要使用功能的质量缺陷，投诉管理机构可以要求建设单位组织专家论证，提出论证意见。需要进行检测、验算的，应委托双方认可的有资质的检测、设计单位根据检测报告，提出处理方案；需要进行加固处理的，加固方案必须经施工图审查机构审查后，由施工单位进行处理。涉及结构安全和主要使用功能的质量缺陷，处理完毕后，根据《房屋建筑工程质量保修办法》，由建设单位负责组织有关各方人员进行验收；涉及结构安全的加固工程，应当报当地建设行政主管部门备案。投诉处理机关根据方案的合理性、程序合法性，对其是否满足《建设工程施工质量验收统一标准》的有关要求进行监督，其中，责任单位未按照有关建设工程质量的法律、法规和强制性标准进行相关工程建设活动的，应当要求其改正或给予必要的行政处罚。

4处理的方式及途径

按照《中华人民共和国侵权责任法》中相关条文，承担侵权责任的方式主要有：①停止侵害；②排除妨碍；③消除危险；④返还财产；⑤恢复原状；⑥赔偿损失；⑦赔礼道歉；⑧消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。根据承担侵权责任的方式，决定了工程质量投诉解决的主要途径有：

一是整改。整改是工程建设过程中解决质量缺陷常用的方式，比较适用常规质量监督中处理一般质量缺陷的方法，程序是责成建设、施工、监理等参建单位直接把投诉的问题解决好。

二是协商。友好协商是质量投诉纠纷中最有效最经济的解决方式，一般是双方当事人直接接触进行，协商的基础是有高度的信任感和解决问题的诚意，在互让互谅的基础上提出切实可行的解决方案。

三是调解。按照行政复议的程序，经协商无果的质量纠纷，当事人双方均可提请调解。调解人除了建设行政、房管部门及其投诉受理机构外，也可以是其他相关单位或个人。调解要以存在的质量问题为基础，以国家法律、法规以及社会公德为依据，在纠纷的双方自愿、平等的基础上进行疏导、劝说，促使他们互相谅解，自愿达成协议。

四是诉讼。当协商、调解达不成协议或已达成的协议不能履行时，诉讼是解决质量纠纷的最佳途径。在购房人为原告，建设方（开发商）为被告的纠纷诉讼中，双方均可申请施工、设计等相关责任方作为第三方被诉讼，并经法院审理判决，由质量责任方承担赔偿责任。

这时，投诉受理机构处于从属的配合地位，对法院调取质量纠纷方面的证据、鉴定结论等应予提供详实的资料。在诉讼过程中的一个主要依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7 号），其中，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持；对因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

另外，《中华人民共和国侵权责任法》中，对侵害他人权益造成财产损失的，按照被侵权人因此受到的损失赔偿；被侵权人的损失难以确定，侵权人因此获得利益的，按照其所获得的利益赔偿；侵权人因此获得的利益难以确定，被侵权人和侵权人就赔偿数额协商不一致的，可向人民法院提讼要求，由人民法院根据实际情况确定赔偿数额。在这里可以看出，建设行政主管部门对用户提出的赔偿问题只是给予支持，而赔偿数额的多少应由人民法院根据实际情况确定。

5减少及解决质量投诉的几点措施

1）对于以上出现的问题，建设单位应认识到无论是从维修还是赔偿的角度，人力和财力消耗都很大，所以建设单位应从风险管理的角度出发，采取风险回避的措施。一是积极主动的采取措施加强施工过程控制，解决好工程质量管理中单位、部门、人员思想上不重视，技术薄弱，没有充分认识到出现质量问题所造成的危害，加强对质量通病的预防。二是加强工程质量竣工验收的管理，认真把好三个关口，即分户验收关、竣工验收关、建设单位把房屋交给用户的明确责任关，将工程质量问题解决在用户进住之前。

2）用户发现质量问题，首先想到的是找房地产开发企业进行处理，但因部分房地产开发企业责任心不强，对用户提出的问题不予解决或敷衍了事，用户与开发企业解决无望，造成矛盾激化，才造成用户的质量投诉。所以负责投诉处理的机构应积极协调处理投诉，保护好群众的利益，大多数群众的出发点是要求解决问题，负责投诉处理的机构应适时对不予积极配合问题处理的单位采取相应的处罚措施。

3）完善住宅工程预售许可制度，留足维修资金，进一步完善保留金的使用和管理，参照其他管理办法，制定房屋建筑保修管理办法的资金使用办法，对保留金做到专款专用，做到所有人权力决策，政府监督的原则，从而保证维修期质量得以解决，住户的权益得以保证。

4）由于开发企业的改制、破产、注销和其他一些原因，造成房地产企业、施工企业的责任主体缺失，最好的办法是将保险机制引入到工程的管理中来，保证用户的基本利益。质量保险机制在国内一些城市已经试行，在成熟的基础上应加快其在全国推广。

5）实行房屋质量投诉处理不良行为的追溯及公示制度。可以尝试对不负责任的房地产开发企业，在质量投诉处理过程中的有关不良行为进行追溯及公示，通过公示，敦促房地产开发企业重视用户对质量的投诉问题，增强解决问题的责任感。

篇（3）

一、认清房屋质量保修期

根据国务院令第279号《建设工程质量管理条例》和建设部令第80号《房屋建筑工程质量保修办法》房屋质量的保修期自竣工验收之日起，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

但建设部令第88号《商品房销售管理办法》规定“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。”

关于房屋质量保修期的规定一个是自 “竣工验收之日起”，另一个是自“交付之日起”计算，看似是有矛盾的，我们仔细观察会发现，这两个规定分别是两个不同主体向谁承担保修责任的问题。一个是施工方在房屋竣工验收后向开发商承担保修责任。另一个是开发商自房屋交付之日向业主承担保修责任。但由于《商品房销售管理办法》未明确保修期限问题，因此建设工程的保修期自竣工验收合格之日起计算的说法更为准确。因为即使开发商和购房人约定保修期从交付之日计算，他们很可能会减去从竣工验收之日到房屋交付这段时间，现实中很多房屋是在竣工验收后几个月之后才交付的，甚至出现了一交房就过保修期的情况，这对购房人来说很不公平，购房人对这点应该有所了解，可以要求开发商就保修期进一步明确规定。

二、投诉处理方式

1、维修处理

这类房屋质量问题属于观感或使用功能上，比较常见，责任界定清晰，未给业主造成经济损失或造成经济损失较少，责任方能较快完成维修，业主比较满意。

2、检测机构鉴定

这类房屋质量问题往往是业主对结构安全产生怀疑，或者责任界定不清晰，应当通过有资质的检测机构对房屋质量进行检测鉴定，检测鉴定费用由委托人先行垫付，最终费用由责任者承担。根据鉴定结论由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，施工单位实施保修。

3、通过司法程序

这类房屋质量问题往往给业主造成了较大的经济损失，业主通过质量问题的反映，要求开发商给予经赔偿或者提出换房、退房要求。对于业主这方面的要求国家相关法律法规是给予支持的，在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十三条规定“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其它损失由出卖人承担。”所以工程质量投诉处理部门如果对双方的维修问题协商不成，可以建议双方通过仲裁或司法程序解决。不过从现实来看，业主想通过这一途径维权的难度还是比较大的，主要面临的问题是周期长、成本高，开发商不配合等。

三、投诉处理原则

1、合法。适用法律要准确，这里主要是要分清“保修期”的界定问题。处罚要分明，《房屋建筑工程质量保修办法》中有对施工单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的处罚规定，但罚款数额大，不利于实际操作，而且现实中很多质量问题是由开发商的原因造成的，比较突出的是建设单位的直接发包或者违法分包，导致总包单位不能积极履行总包责任,所以开发商自房屋交付之日应当向业主承担保修责任。目前大多省、市都出台了操作性较强的建筑工程管理办法，明确了对不同责任主体不履责的行政处罚措施。

2、合情。业主相对于开发商属于明显的弱势群体，地位不对等，信息不透明，很多房屋质量问题在业主不知不觉中就过了保修期，变得投诉无门。法律法规对这方面的规定也不尽人意，房屋作为七十年产权的商品，关于保修期的规定也未免太短。所以工程质量投诉处理部门在处理投诉时应多为老百姓着想，在力所能及的范围之内尽量协调维修，不能敷衍了事，更不能站在开发商的角度思考问题。

3、合理。多数业主是比较理性的，但也有部分人维权过激，在现有的法律框架内房屋质量问题的投诉处理是有一些不尽人意的地方，但本着实事求是的原则，协商处理，维修解决，仍是最有效的办法。对于有些业主坚持先赔偿后维修，或者提出的漫天要价的赔偿数额要求，工程质量投诉处理部门既无权处理也无能为力，只能建议通过司法途径解决，反而得不到自己想要的结果，所以业主要依法、合理投诉。

五、下一步工作

1、进一步细化相关法律法规,给予业主维权更有力的法律支持，首先是城市商品房预售制度亟需改进，房价已成为老百姓不可承受之重，然而商品房预售的制度设计更让本已失衡的天平进一步倾斜，房地产业的很多疑难杂症都源于这个制度。近年来各地相继出台住宅专项维修资金管理办法，又给老百姓买房增加了一层负担，征收住宅专项维修资金的本意是为了更好的解决房屋保修期满后出现的质量难题，然而不免有纵容开发商之嫌，而且住宅专项维修资金的使用专项用于住宅共享部位、共享设施设备的维修和更新、改造。由此可见，对于业主户内的房屋质量问题仍是未解之题。

2、加强对房屋质量通病治理的监督力度。在加强工程建设强制性标准实施的监督基础上，进一步细化住宅工程质量通病防治措施，总结施工过程中成熟的技术做法，并将其强制推行，将以纳入重点监督范围。工程质量监督要及时总结房屋质量投诉的热点、难点问题，在工作中有的放矢的开展工作。

3、建立工程保证担保制度，只有将业主的房屋质量问题的诉求，有效的转化为经济赔偿,才是解决房屋质量投诉的根本之道，可以借鉴国外先进经验，通过专业的工程担保公司,用市场经济的办法规范工程建设中各种行为，用质量赔偿或者担保办法，是规避工程质量风险的有效途径，将业主的损失降到最低。

4、完善建筑市场信用体系，主管部门要习惯于将对失责企业的行政处罚、通报批评等通过媒体曝光，其次加大群众举报力度，只有群众满意、百姓放心的产品才是好产品，再者当业主面临合法权益受损时，一定要据理力争，竭力维护自身的利益，从这个角度讲，任何市场信用体系的建立都需要全民的努力。

参考文献

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一、引言

安居乐业，安居才能乐业。

自从诗圣杜甫发出“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的感慨至今，有多少中国人为圆这个期盼已久的梦而苦苦追求着……以上海市为例：1979年人均住房面积仅4.2m2，住房困难的就达80万户，占市区总户数的28%.直至1987年，上海居民中还有1.6万户居住在人均不足两平方米的环境里。改革开放以来，我国城乡住宅建设进入了高速发展时期，1949年—1978年，城镇年均住房竣工面积仅为1800万m2，1980年突破了1亿m2，1998年为4.75亿m2，城镇人均居住面积达到9.3m2，比1978年增加5.7m2.到20世纪末，市场机制已经在住房资源配置中开始发挥重要作用，基本形成了以个人产权为主体的住房产权结构，从新建住房看，个人购买商品房住宅的比例已经接近94%.现在，拥有一个舒适、优美的“安乐窝”已成为现代人迫切而现实的愿望。

商品房销售分为现房销售和期房销售。期房销售即商品房预售，它是指房地产开发经营企业（简称“出卖人”）将正在建设中的房屋预先出售给买受人，并由买受人支付定金或房价款的行为。由于我国房地产市场发育滞后，市场体系不完善，房地产法制不健全，针对现房销售而言，商品房预售，使得买受人在签订合同时，只取得该商品房的期待权，而非实际上的所有权，只有待开发商将房屋建成竣工后交付给买受人，买受人才能享有现实的所有权及对房屋进行占有、使用和收益。因而，商品房预售合同的买受人承担了比现房销售合同更大的风险。近几年来，随着购买商品房的增多，消费者对商品房销售过程中的广告不实、商品房面积“缩水”、质量隐患严重等方面的投诉越来越多，已成为广大消费者投诉的热点之一。为保护购房者的合法权益，我国继颁布了《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《建设工程质量管理办法》和《中华人民共和国合同法》等法律、法规、规章后，最高人民法院又于2003年3月24日通过了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》），并于6月1日起开始施行。该司法解释体现了当事人意思自治、约定优于法定、惩罚性赔偿等原则，买受人可依法行使买卖合同的撤销权、解除权，要求出卖人返还已付购房款及利息，承担违约、修复及不超过已付购房款一倍的赔偿责任等，从而凸显了对广大买受人合法权益的保护。下面，笔者试从以下几个方面浅谈一下在商品房预售合同纠纷案件中，对买受人合法权益的保护问题。

二、“五证”与商品房预售合同效力的认定

预售合同不同于委建合同。所谓“委建合同”，是指当事人约定，一方委托另一方建筑房屋，并负担费用的合同。关于委建合同的性质有“买卖契约说”、“制作物供给说”、“承揽契约说”、“承揽与买卖混同契约说”、“承揽、委托与买卖之混合契约说”。而预售合同有关付款、标的物交付、权利担保、瑕疵担保和违约责任等条款内容多与一般买卖合同相同，在性质上属买卖合同。商品房预售可以加快房地产融资，搞活房地产市场。但在房屋预售中，交易标的有许多不确定因素，使预购人所面临的风险要比一般现房买卖大得多。例如：有的开发商预收了购房者房款后，由于各种原因，致使所建项目不能继续进行，甚至停工，给购房人造成巨大损失。有时因为种种原因，个别开发商未能按期竣工或如期交付房屋，使购房人无法按时进住或出租。有时购房人在交付了首期房价款后，个别开发商会以种种借口提出后期房价款要涨，甚至要求首期已经交付的房价款要重新加价等，使购房人无所适从。因此，这种形式具有较大的风险性和投机性，为保护购房者的合法权益，我国对商品房预售的条件和程序进行了严格的限制。《中华人民共和国房地产管理法》第44条规定，商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金、取得使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。由此可知，房地产商在预售商品房时，应具备“五证”：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。

购房者在签订商品房预售合同时，应查验开发商是否齐备上述证件及批准文件。有无完备的证件，表明商品房买卖是否属于合法交易的范畴。因此，相关的法律、法规及司法解释都规定了“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”。但是，由于在实践中，商品房预售存在的问题较多，也较复杂，尽管《城市房地产管理法》颁布实施后，房地产市场相对比较规范，但开发商在预售房屋时手续尚不完善的情况仍然存在。如尚没有取得预售许可证、土地使用证及规划许可证或者没有交土地出让金。由于出现上述情况，既有当事人自身的原因，有的也同政府主管部门的行为不规范，对房地产市场调控不力有关。如果不考虑除外情况，一概认定买卖合同无效，既不利于稳定交易秩序，保护买受人实现合同目的，同时也与《合同法》的基本原则相悖。因此，对此类问题应事实求是的处理，不能轻易地认定为无效合同。只要时已经取得了相关证书，具备预售条件或经政府有关主管部门同意的，均不因此影响销售合同的效力。2003年3月通过的《解释》在规定了“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效”之后，也规定了一个“但书”：“但是在前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”同时第八条还规定：如果出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明、导致合同无效、或被撤销的，买受人可请求返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。这样规定，既有利于稳定交易秩序，也利于买受人实现合同目的，从而保护了购房者的合法权益。

三、“楼花”许诺与合同义务

现在，有人将房地产开发经营商为即将开发经营的商品房所作预售广告的“许诺”称之为“楼花”许诺。这些广告或宣传材料全都图文并茂，对所售房屋及其周边环境构画得犹如人间天堂，对购房者颇富吸引力。但是不乏某些开发商为了销售其商品房，会用夸大其实的广告内容来吸引甚至是误导消费。如××花园称其“环境幽雅，空气清新”，其实那里连绿地建设也不完善；××小区称其地点距某车站只有十几分钟的距离，其实那只是地图上虚设的直线距离，根本没考虑实际线路；许诺的汽车车库却变成了自行车车库；什么比邻的学校、医院、邮局等，更是多少年的远景规划……许多购房者实际入住后大呼上当，却又感到木已成舟，无可奈何。在人们日益呼唤诚信的今天，如何依法解决开发商随意允诺，任意违反，欺骗购房者，从而有效保护购房者的合法权益呢？对此问题，应首先弄清预售广告具有何种法律效力？根据合同法规定，商业广告包括商品房预售广告，其性质只属于一种要约邀请或称要约引诱，即希望购房者向自己发出要约购买其物业的意思表示，而并非是向购房者作出的承诺。因而不构成要约，不能作为买卖合同义务。购房者只能在购房前先针对广告内容详细咨询、翻阅房屋设计图纸、看其构建格局等，确认广告是否真实可信，然后再决定是否购买。如决定购买，应尽量将“楼花”许诺在签订书面合同时重新约定为合同条款，才能使其具有拘束力；但是，并不是在任何情况下，预售广告都不具有法律约束力，如果开发商在合同之外的广告及其宣传材料中，对其所售房屋的公用部分的设施及装修标准、小区配套设施、绿化及社区公益等问题的具体承诺，应属于合同内容的一部分或属于合同的随负义务，开发商违反的，应承担违约责任。最高人民法院通过的司法解释，也进行了明确规定。其一，销售广告和宣传资料所做的空泛的，不能具体确定的说明、允诺，为要约邀请，不作为合同义务，购房者需与开发商重新约定，签订规范、详备的商品房预售合同，而使其成为合同条款。合同样式可参照建设部、国家工商行政管理局印发的商品房购销合同示范文本；其二，开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施，如公用部分的设施及装修标准、小区配套设施、绿化及社区公益建设等问题的具体承诺，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，作为合同内容的一部分或合同的附负义务，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。此外，不少开发商的销售广告或图片资料都在不显眼的角落，有一行意思大概相同的文字“本广告的最终解释权归开发商所有，相关数据以政府最终批准文件为准”。依据法律规定，此格式性善告并不能免除开发商的诚信责任，只要其图片的内容符合解释中规定的要约条件，开发商违反时，仍应承担违约责任。这些规定为购房者权益的保护及诚信社会的建立提供了有力的司法保障。

四、《消费者权益保护法》与惩罚性赔偿责任的适用

我国于1993年10月31日颁布了《中华人民共和国消费者权益保护法》。其中备受人关注的当属第49条：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用的一倍。”即通常所说的“双倍赔偿”。商品房销售案件是否适用《消费者权益保护法》存在较大争议。主张适用消法的观点认为：商品房本身就是典型的商品，不适用消法没有依据，且适用消法可以充分保护购房者的合法权益；另一种观点认为：消法制定时，我国的房地产市场才刚刚启动，当时并没有将房屋这种不动产考虑在内，且由于商品房价值较大，适用消法可能存在双倍赔偿问题，不仅开发商无法承受，对欺诈的界定也存在难度。2003年通过的司法《解释》在第八、第九条规定了惩罚性赔偿责任，为商品房买卖合同纠纷案件提供了明确的法律依据，且力求最大限度的保护购房者的权益。其目的在于对商品房买卖过程中因出卖人恶意违约和欺诈，致使买受人无法取得房屋的交易行为，予以超出违约责任范围的民事责任追究。对此，《解释》第八、第九条规定了五种情形：商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人（第八条）；商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实（第九条）。凡属上述五种情形，从而导致商品房买卖合同目的不能实现，或导致合同无效、撤销、解除时，买受人可以请求返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

五、计量规定与商品房面积“缩水”

商品房面积“缺斤短两”一直是消费者投诉的热点。为此建设部制定了《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，国家质量技术监督管理部门也制定了《商品房销售面积测量与计算》，对商品房的建筑面积、套内建筑面积及应合理分摊的公用建筑面积，销售面积的测量方法，计算及测量偏差都作了相应规定。最新颁布的《商品房销售管理办法》与《商品房买卖合同示范文本》均规定商品房可以按照套内建筑面积或建筑面积计价。商品房建筑面积是指层高在2.20米（含2.20米）以上的房屋外墙水平投影面积。套内建筑面积由套（单元）内的使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积三部分组成。

（一）计算全部建筑面积的范围：1.永久性结构的单层房屋，不论其高度均算一层，按其外墙勒脚以上水平面积计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。2.穿过房屋的通道、房屋内的大厅、门厅，不论其高度，均按一层计算。3.楼梯间、电梯井、提物井、垃圾道、管道井均按房屋的自然层计算。4.封闭的阳台、挑廊按其水平投影面积计算。

（二）计算一半建筑面积的范围：1.与房屋相连有上盖、未封闭的架空通廊和无柱的走廊、檐廊，按其围护结构水平投影面积一半计算。2.独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚、站台等永久性建筑，按其上盖水平投影面积的一半计算。3.未封闭的阳台、挑廊按其水平投影面积的一半计算。

（三）不计算建筑面积的范围：1.凸出房屋墙面的构件、配件、挑檐、半园柱、勒脚、台阶等。2.半园柱的雨篷。3.房屋的天面、挑台，天面上的花园、游泳池。

（四）应分摊的共有建筑面积：1.各产权户共有的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室以及为整幢房屋服务的共有房屋和管理用房均作为共有部位计算建筑面积。2.套（单元）与公用建筑空间之间的隔墙，以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半，为共有建筑面积。

（五）不应分摊的共有建筑面积：1.从属于人防工程的地下室、半地下室。2.供出租或出售的固定车位或专用车库。

现在，有不少房产开发商在房屋面积上做文章，往往会有实测面积少于图纸上住房面积的情况出现。由于购房金额巨大，这样会使买受人造成不少的损失。因此，购房时应在合同中写明销售房屋包括套内面积和公摊面积在内的暂测总建筑面积，并明确约定：“预售时根据甲方暂测面积付款，最终以房地局认定的实测面积为准”。以及实测面积与暂测面积误差比及其处理原则。如合同无约定或者约定不明确，《解释》第十四条明确规定了处理原则：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持。（二）面积误差比绝对值超过3%，买受人请求解除合同，返还已付购房款及利息的，应予支持；如买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息，由出卖人返还给买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

《解释》将面积误差比界定为3%，比最高人民法院《关于审理房地产开发经营案件若干问题的解释》（建议稿）规定的5%提高了二个百分点，既增强了当事人的合同意识，也突出体现了对买受人这一弱势群体利益的保护。

六、质量缺陷与司法救济

商品房的质量关系到买受人今后的生活环境优劣甚至生命财产安全。对于渴望安居乐业的平民百姓来说，倾其积蓄甚至多方借款买套住房如果遇上屋漏墙裂、墙倒楼塌的厄运，无异于晴天霹雳。《中华人民共和国建筑法》及相关法律、法规中，针对建筑工程质量问题都进行了明确规定。其中包括：勘察、设计、施工质量必须符合国家有关建筑工程安全标准要求；建筑物在合理的使用寿命年限内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量，建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷，对已发现的质量缺陷，施工企业应当修复；交付竣工验收的建筑工程必须符合建筑工程质量标准；建筑工程实行质量保修制度等。建设部规定，开发企业向用户交付销售的新建商品住宅时必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》的内容有：工程质量监督部门检验的质量等级、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修的承诺；用户报修的单位、答复和处理的时限；正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期的最低期限。房地产开发企业应当按照《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。《住宅质量保证书？fontcolor=red>房勺魑唐？fontcolor=red>房买卖合同的补充内容，实际是商品房的保险书。其中质量保证书中应当标明正常使用情况下，各部位、部件保修内容和保修期。商品房整体工程及其内部设施的保修期限各有不同，按照《建设工程质量管理条例》第40条的规定，商品房的保修期限从竣工验收交付使用日期算起。具体期限如下：

（一）基础设备工程房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为两个采暖期、供冷期；（四）电器管线、给水排水管道、设备安装和装修工程，为2年；其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。

《住宅使用说明书》的内容有：住宅的结构、性能和各部件（部位）的类型、性能、标准等说明，并提出使用注意事项，装修、装饰注意事项，有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；门窗类型、结构类型、配电负荷、承重墙、保温墙、防水层、阳台部位的注意事项及其他需要说明的问题等。同时指出，如因用户使用不当，装修等造成质量问题，开发商不承担保修责任。

根据相关的法律、法规及该司法《解释》的规定：（一）如因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格，可以向工程质量监督单位申请重新核验，经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。（二）因房屋质量问题严重，致使房屋使用功能受到影响，严重影响正常居住使用的，买受人请求解除合同和赔偿损失的应予支持。（三）交付使用的房屋存在其他质量问题，在保修期内，出卖人应承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。但对“严重影响正常居住使用的范围”等，该解释过于规范，不利于操作，仍需要进一步明确。

七、结语

党的十六大已明确提出了“全面建设小康社会”的奋斗目标。买房在成为颇受人们关注的日常生活中第一件大事的同时，住房的地理位置、楼层、朝向、绿化以及周边环境的好坏已成为现代家庭居住追求的新时尚。但是，蕴涵着巨大商机的房地产业同时也因为法律、法规等制度性缺陷而潜伏着陷阱与危机，加之购房的环节又纷繁复杂，在商品房预售法律关系中，买受人将始终处于弱者地位。经济法的“实质正义”理念要求给予购房者特殊的法律保护。本文仅从上述几个侧面澄清了一些模糊认识，以期为购房者提供醒示，作到未雨绸缪，防患于未然。但由于商品房预售中所涉及的法律问题多而复杂，还应从行政管理、合同法保护措施、物权法保护措施等不同方面给予特殊保护。希望能抛砖引玉，唤起学界给予更多的讨论和关注，以最大限度的保护买受人的合法权益，减少买受人预购商品房的法律风险！

主要参考资料

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2003年7月版。

仲俊生、张维民、孟俊、李艳涛：《巧置居室》，中信出版社，1999年7月版。

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张桂刚、孙传霞：《“楼花”许诺的法律拘束力》，2003年6月18日人民法院报B4版。

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最高人民法院《关于审理房地产开发经营案件若干问题的解释》（建议稿）。

钱明星、姜晓春：《房屋预售制度若干理论问题研究》，2003年12月3日北大法律信息网。

胡黎明：《商品房买卖合同纠纷案件对消费者权益的保护》，2003年11月24日中国法院网。

篇（5）

1 工程延期的确定方式及延期原因

要讨论发包方能否以承包方工期延误为由拒付或者减付工程款，首先要弄清的就是如何确定是否工期延期，以及造成工期延误的原因。

1.1 工期延期的确定方式

现实中往往出现合同双方当事人对于承包方的工程是否延期有不同意见，但工程是否延期又直接关系到双方当事人的责任认定。笔者认为，首先是根据合同有关工期的约定，确定施工工期，再根据会议纪要、开工通知、工程签证、施工监理日记、工程来往信函等来确认工期是否延期。

1.2 可能造成工程延期的原因

（1）因发包人过错而导致的工期延误。如：A.对隐蔽工程不及时验收而导致的工期延误；B.不及时支付预付款、工程进度款而导致承包人无资金施工的工期延误；C.对分段工程不及时验收而导致的工期延误；D.不及时提供建筑材料、设备、场地、资金等导致的工期延误。

（2）因施工人过错而导致的工期延误。如：A.建筑工程质量不合格而返工等所导致的工期延误；B.因施工人人手不够而导致的工期延误；C.其他因施工人原因而导致的工期延误。

（3）其它原因所导致的工期延误。如：A.鉴定所导致的工期延误；B.工程量增加、设计变更所导致的工期延误；C.不可抗力所导致的工期延误；D.意外事件导致的工期延误；E.第三人原因所导致的工期延误。

2 工期延误的责任认定

关于工期延误的责任认定的问题，我国在《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）和《最高人民法（下转第147页）（上接第98页）院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称司法解释）中对其作出了相关规定。

（1）发包人承担责任的规定。《合同法》第二百七十八条 “隐蔽工程在隐蔽以前，承包人应当通知发包人检查。发包人没有及时检查的，承包人可以顺延工程日期，并有权要求赔偿停工、窝工等损失。”第二百八十三条 “发包人未按照约定的时间和要求提供原材料、设备、场地、资金、技术资料的，承包人可以顺延工程日期，并有权要求赔偿停工、窝工等损失。”第二百八十四条 “因发包人的原因致使工程中途停建、缓建的，发包人应当采取措施弥补或者减少损失，赔偿承包人因此造成的停工、窝工、倒运、机械设备调迁、材料和构件积压等损失和实际费用。”

（2）施工人承担责任的规定。《合同法》第二百八十一条规定“因施工人的原因致使建设工程质量不符合约定的，发包人有权要求施工人在合理期限内无偿修理或者返工、改建。经过修理或者返工、改建后，造成逾期交付的，施工人应当承担违约责任。”

（3）工期顺延，互不承担责任的规定。《司法解释》 第十五条“建筑工程竣工前，当事人对工程质量发生争议，工程质量经鉴定合格的，鉴定期间为顺延工期时间。”结合工期延误的原因以及关于责任承担的法律规定我们可以得出，由发包人过错而引起的工期延误，由发包人承担赔偿责任；由承包人过错而引起的工期延误，则由承包人承担赔偿责任；由工程量增加、设计变更或者鉴定引起的工期延误，则一般直接在合同约定的基础上相应的顺延工期，发包人和承包人互不承担赔偿责任。至于由第三人原因造成的工期延误，法律并未有相关规定，应当先由承包人对发包人承担赔偿责任，再由包人向第三人追偿。

3 工期延误对抗工程款支付的分析

本文在前两个部分已经对工程延期的确定方式、延期原因以及工期延误的责任认定进行了阐述和分析，至于工期延误能否对抗工程款支付，笔者将在实体法和程序法中分别进行分析。

（1）实体法方面。发包人要以工期延误来作为拒付或者减付工程款的依据，首先要能够证明工期延误是由承包方造成的，并说明工期延误违反了合同约定，应承担违约责任。同样，如果是承包人想要以发包方的过错导致的工期延误为由要求发包方承担其因工期延误所造成的资源损失，也须出具证据证明发包方的过错所在，如有合约规定则发包方按合约规定承担违约责任，如无规定则承包方也须出具证据证明其因发包方的过错导致的工期延误所造成的损失。

篇（6）

2010年8月5日，河北省邢台市历史公园内修缮后的古城墙发生两次坍塌的消息经媒体报道后，引发人们的争议，震惊声、遗憾声、质疑声此起彼伏。人们呼吁加大保护古城墙的力度，要求查明古城墙倒塌的真实原因。邢台市园林局将古城墙修缮的设计、施工和监理三方起诉到邢台市桥东区人民法院。如今4年过去了，这场“马拉松”式诉讼仍在继续。

修缮一新的古城墙坍塌

在历史的长河中，河北省邢台市这座古城曾以“顺德府，好城墙”、“京南第一城”闻名遐迩。然而，历经战争洗礼后，在邢襄大地上很难觅到气势恢宏、蜿蜒起伏的古城墙。位于河北省邢台市历史文化公园内的一段残存不多的古城墙因始建于汉代且采用夯筑式结构而尤为珍贵。据考证，现存的这段古城墙由十六国时期的赵石勒扩建，由明朝万历年间顺德府知府王守诚扩修。城墙保持着明代整修后的外貌，不仅具有观赏性，同时也是市民休闲、观光的好去处。1993年，这段古城墙被列入省级文物保护单位，具有极高的文物价值。

2005年夏季，年久失修的古城墙到处杂草丛生，墙体损坏严重。邢台市人民政府决定对历史文化公园内的古城墙进行修缮。通过上级审批和公开招投标的方式，河北省邢台市管理行政执法局同兴发古建公司签订了修缮古城墙的施工合同。执法局的下属单位邢台市园林管理局同北京顺泰设计院（化名）和河北庆隆工程建设监理有限公司（化名）分别签订设计合同和监理合同。

在剪彩仪式后，投资近400万元的修缮工程动工。施工现场，运土机、拉砖车来来往往，百余名工人光着脊背，在炙热的太阳下筛土、铲泥、运砖……热火朝天的场面仿佛又回到那段全靠人力劳作的岁月。 经过一年的修缮，古城墙再现当年巍峨、高耸的壮观气势。质量验收顺利过关后，邢台市管理行政执法局将修缮后的古城墙交由邢台市园林局管理。

没过多久，一些游人发现公园古城墙东段顶部出现轻微裂缝。闻讯后，兴发古建公司立即对损坏部位进行了维修。然而，这只是修缮一新的古城墙争议的开端。2009年5月，古城墙的东段墙体和顶部出现多处龟裂，随时都有倒塌的危险。邢台市园林局不得不在城墙四周贴上“安全隐患，请勿靠近”等显著标志，并派专人24小时驻守在古城墙脚下值班。

曾经坚固而有防御工事的古城墙如今成为无人敢靠近的“危墙”，好事办成了坏事，这让邢台市园林局的相关领导痛心不已，他们决定为“病危”的古城墙讨回公道。然而，打官司需要证据。

2009年7月，邢台市园林局委托河北省建筑工程质量检测中心对古城墙的裂缝原因进行鉴定。在鉴定报告“出炉”一天后，古城墙西侧发生严重坍塌，滚落的墙砖砸毁了大量健身器材，所幸没有人员在坍塌事件中受伤。

坍塌的古城墙由谁担责

长达千年之久的古城墙没有坍塌，为什么在修缮后出现大面积坍塌？一些网友和当地群众纷纷质疑。有人认为是连续多日的降雨“惹的祸”，因不可抗力所致；也有人认为是因“豆腐渣”工程所致。事实究竟如何，谁该为坍塌的古城墙负责？

古城墙属于文物，修缮标准和施工要求与其他建筑物不同。这份由河北省建筑工程质量中心出具的古城墙坍塌结论注明：一是设计图纸中未对城墙体内填筑的素土、灰土的夯实质量应达到的标准作出明确说明；二是古城墙基础深度及尺寸与设计不符，且施工质量较差，城墙内部填土夹杂碎砖块、石块，并且部分填土较松散、含水分量较高。综合分析，施工时填土质量较差，且工体压实质量未达到质量标准。

当邢台市园林局拿着这份鉴定报告追责时，施工方、设计方、监理方并不“买账”，他们均表示自己“严格按规定执行”，不存在任何过错，没有责任。无奈之下，邢台市园林局将古城墙修缮的设计、施工和监理三方起诉到邢台市桥东区人民法院。

庭审时，三方被告辩称，邢台市园林局委托的鉴定单位不具有古建筑物质量鉴定资格，鉴定所依据的材料不全面。对此，法官依据当事人的协商结果，委托山东省建筑科学研究院对古城墙坍塌成因进行重新鉴定。

2010年9月9日，山东省建筑科学院技术人员在屡次深入现场勘查后，对古城墙坍塌的原因给出结论：邢台市历史文化公园内古城墙修缮工程的城墙内部填土施工质量控制不严，是导致城墙坍塌的直接原因，地基承载力不足、同一段城墙内外侧分期施工、建设过程不合理是导致城墙坍塌的原因之一。

原告认为，两份鉴定结论均表明，古城墙坍塌是由于三个方面原因所致：一是设计单位存在缺陷，二是施工单位未按设计要求施工，三是监理单位监理不到位。

被告北京顺泰设计院辩称，公司拥有古建筑修缮保护设计资质。公司所修复的内侧城墙砌体做法是按照古城墙外原有的砌体做法设计，并在隐蔽部位添加了适当加固措施。因此，在施工图纸中无须对地基承载力方面进行注释说明。古城墙坍塌后通过现场实地勘察，城墙基础并无坍塌现象，这说明原地基稳固，能承载上部城墙的全部负载，同时证明修缮设计合理，不存在过错。

面对原告的指责，被告兴发古建公司辩称：公司按照合同约定在监理工程师的现场监督下，严格按照设计图纸进行施工。竣工后，经质量验收为“合格工程”。取样检测中发现的碎砖、石头可能是原来城墙中的，或是施工中产生的碎石、碎砖等残留物，但这不能导致城墙裂缝。每次回填土都是经过检验、检测，含水分指标合格。检测认为部分填土含水分较高，这是城墙裂缝变形渗水造成的，不属于用土的质量问题。原告称施工时土体压实质量未达标，不符合实际。因城墙裂缝变形渗水后，土体质量已经发生变化，几年后再取样作为判断施工时土体质量依据是不合理的，应以当时施工时夯土压实系数为准。古城墙系历史文物，该工程是修复工程，修复后不可能像一般建筑工程一样坚固并保证使用寿命。我国对此并未规定合理使用期限。另外，遭遇特大自然灾害是古城墙部分坍塌的主因。据当地气象部门的信息：2009年5月9日的那场暴雨，24小时的降水量达175毫米，是邢台市55年来遭遇的最大一场暴雨。

被告河北庆隆工程建设监理公司辩称，城墙倒塌的根本原因是建设方违法作业造成。设计完成后需要有关部门审查，原告没有审查，属于违法施工。

一审法官依据当事人的要求，委托评估公司对坍塌损坏的古城墙的修缮费用进行评估，最终认定修缮费用为282万元。

对簿公堂厘清是非

邢台市桥东区人民法院的法官试图调解此案，但四方当事人相互推诿，谁也不肯让步妥协。最终，法官的调解工作无疾而终。

2011年11月4日上午，四方当事人准时出现在法庭。经过三个多小时的激烈辩论后，法官对当事人争议的事实作出认定：第一，原告在委托设计单位进行工程设计时，未按规定向设计单位提供相关的地质勘察资料，致使设计单位未能按照详细的地质资料设计，导致设计工程存有瑕疵；第二，建设过程中的不合理导致修缮工程未能按照约定如期完工，是城墙坍塌的原因之一，原告应该承担古城墙坍塌的相应责任；第三，北京顺泰设计院在接受原告委托设计中，应全面、客观地按照相应资料对修复工程进行设计，在原告未提交地质勘察资料可能存在隐患的情况下做出设计方案，存在失误，应当承担责任；第四，河北兴发古建公司在施工中未按照设计要求施工，在明确要求素土夯实的情况下，在回填物中夹杂建筑垃圾、碎石块等是导致工程质量存在严重问题的主要成因，因此，应对古城墙坍塌承担主要赔偿责任；第五，被告河北庆隆工程建设监理公司疏于管理，应在其签订的监理责任内承担赔偿责任。

最终，坍塌的古城墙究竟如何进行赔偿，审理此案的法官几乎查遍了所有的资料，未找到修缮古城墙坍塌后合适的赔偿依据。

经合议庭研究后，法官决定依据承揽合同，按最为保守的《民法通则》中的相关规定，划分当事人过错责任和赔偿数额：原告承担古城墙坍塌原因的20%责任，赔偿维修费56.2万元；被告河北兴发古建公司承担60%的责任，赔偿维修费170万元；被告北京顺泰研究设计院和河北庆隆工程建设监理公司各承担10%的责任，赔偿维修费28万元。

收到判决书后，三方被告均对自己承担的责任不服，表示上诉。兴发古建公司上诉称：一审法院判处自己对古城墙的坍塌承担主要责任错误；另外，本案所采信修复工程预算的282万元评估价严重错误。东段城墙坍塌长度为11米，修复工程预算为282万元，平均每米的预算高达25万元。我公司承建古城墙长为273米，标价为395.3万元，每米的修缮费用为1.4万余元，修复工程预算相当于原来的19.57倍。如此悬殊的赔偿，难以接受。

原告律师反驳称：“这些费用包括古城墙坍塌部分重建费用，还包括其他加固和维修费用。坍塌的古城墙属于文物，它的损害价值远远超出这些。”

河北庆隆工程建设监理公司上诉称：“一审法院没有将古城墙坍塌的全部原因查清，错误地适用法律和合同条款，判令其承担巨额损失不正确。”

2012年4月10日，二审法院开庭审理后认为：邢台市园林局作为建设方，分别与上诉人签订设计、施工、监理合同，四方均应根据法律规定和合同约定履行义务。构成违约的，应依法承担责任。依照《民事诉讼法》第153条的规定，驳回上诉，维持原判。

兴发古建公司不服，申请再审。2013年4月18日，河北省高级人民法院指定邢台市中级人民法院进行再审。2013年12月16日，邢台市中级人民法院经过开庭审理后，作出维持( 2012)邢民二终字第25号民事判决的决定。

2014年6月，对再审判决不满意的兴发古建公司向邢台市人民检察院递交了民事抗诉书。围绕着坍塌古城墙的法律争议远远没有终止。以案说法解析“过失损毁文物罪”

本案是国内首例因修缮古城墙而引发的诉讼案件。本案看似是民事纠纷，却与刑事责任擦肩而过。因为，我国《刑法》第324条第3款明确规定：“过失损毁国家保护的珍贵文物或被确定为全国重点文物保护单位、省级文物保护单位的文物，造成严重后果的，处三年以下有期徒刑或者拘役。”

这段古城墙是河北省文物保护单位，但这起案件没有按“过失损毁文物罪”立案追责的原因在于：一是没有人到公安机关报案，本罪名须公安机关掌握过失毁坏文物罪的相关证据。二是造成“严重后果”界定存有争议。三是这段古城墙坍塌部分可以弥补、修复。

目前，针对我国古建筑修缮制度的法律尚不完善，存在各地做法不一、缺少权威而统一的标准和规范等问题。对于修缮文物出现的质量问题，如何承担民事责任，特别是对赔偿数额缺少法律依据，这也是三方被告喊“冤”的原因所在。

篇（7）

    建设工程价款优先受偿权的标的物为不动产，因此与通常以不动产为标的物的抵押权和一般债权有发生竞合的可能，包括建设工程价款优先受偿权与一般债权的竞合、与一般抵押权的竞合以及该优先受偿权之间的竞合（由于我国现行法律不承认不动产的留置权，故不存在与留置权的竞合）。 笔者认为，我国建设工程价款优先受偿权制度的核心内容之一，是对建筑工人劳动工资的保护。由于建设工程在变现时往往出现贱价现象，即拍卖成交价大幅低于建造价，造成建设工程的变现价款少于承包人应收的欠款，承包人只能部分地收回工程款项，如果承包人不止一个，即存在优先受偿权竞合时，谁先谁后的次序矛盾就会显得非常突出尖锐。试想想，如果根据约定抵押权的“时序先后决定次序先后”这一原则，势必造成某些分项承包人例如基础工程承包人基于早签合同而取得先机；又或者某主体工程承包人因故工程未完工退场而后来由别的承包人接手完成，反而主张优先权时前者却“先到先得” ——这样处理显然是不公平的，尤其对各承包人所聘请的建筑工人不公平，违反了优先受偿权制度保障劳动者薪酬权益的立法原旨。在我国的司法实践中，破产程序和执行程序中如果出现破产财产或被执行财产不足以全部清偿多个工人工资时采取按比例清偿的做法，是值得借鉴的。我们可以把不同承包人理解为不同的建筑工人群体，在建设工程被折价或拍卖后以同一序列身份分配给各享有优先受偿权的承包人，而如果折价或拍卖的变现款额不足以全部清偿给所有享有优先受偿权的承包人时，则采取按债权比例的清偿办法进行分配。这样，无形中通过“牺牲”在先成立的拥有优先受偿权的承包人，而扩大了所有承包人偿付建筑工人更多工资的平均支付能力，从而体现立法对弱势工人群体的照顾。在我国台湾地区，其国民住宅条例也规定了一类特殊的法定抵押权并不适用依成立先后定次序的规则。我国目前并无类似的特殊法定抵押权的规定，但在建设工程价款优先受偿权竞合的顺位上，可在以后为完善《合同法》第286条所作的司法解释中作出相应的规定，以顺应此优先受偿权制度的立法本意，从更好地保障工人工资权益出发，确立建设工程承包人在优先受偿权竞合时序列相同、建设工程变现价款不足清偿全部工程欠款时按债权比例清偿的优先权竞合处理原则。

    二、建设工程价款优先受偿权与购房人权益应如何保障   

（一）关于交付全部或大部分房款的消费者

    最高院《批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。这一规定的核心是在承包人的优先权之上设置了一个条件。有些媒体在报道中说，今后优先受偿的顺序是：消费者、建筑企业、设定了抵押的银行、一般债权人。这种理解是片面而不准确的，因为消费者的权利并非法律上规定的优先受偿权，而只能说在消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人的优先权不得对抗买受人，这是对承包人优先受偿权的一种限制，是对消费者购房权益的一种保障。其实，这里面还应包括两种情况：①一种情况是消费者除了已经交付全部或大部分房款外还办理了房地产交易过户手续，取得了房屋的所有权属证书，在这种情况下，承包人的优先受偿权归于完全消灭，这是基于物权排他效力原则，而且《合同法》第286条的立法本意是让承包人向发包人主张优先受偿权，而绝不可能是向购房的消费者主张；②另一种情况就是开发商尚未交房或虽已交房但尚未办理过户手续，房屋仍然归开发商名下，法定抵押权依然存在，在这种情况下，最高人民法院认为，只要消费者交付购买商品房的全部或大部分款项，承包人的优先受偿权将受到限制，就是不可以用于对抗买受人。

    （二）关于交付未超过一半房款的消费者

    最高院《批复》从生存权利优于经营权利原则出发，肯定了消费者预购商品房所有权优于建设工程拍卖权，这无疑是我国建筑业、房地产、消费者权益保护法律制度的一个重大进步。但将消费者这一权益保护限定在支付了全部购房款或大部分购房款的条件之下，显然存在着原则贯彻不完整、不彻底的缺陷。当建筑承包人行使工程款优先受偿权时，消费者已付购房款因未超过50％而不能构成对抗力时，同样存在着一个消费者已付购房款应如何处理、其权益应如何保障的问题。尽管司法解释已明确消费者已付房款未超过50％时不能对抗建设工程价款优先受偿权，但并不能就此推论为消费者已付房款不能得到法律保护，而应以返还购房款的方式予以保护，这才完整地体现生存权优于经营权的原则。因此笔者认为，以生存权利优于经营权利的逻辑进行推论，应进一步明确凡消费者已经支付的预购商品房价款均应具有对抗工程价款的优先效力，支付价款的数量差异不应成为优先权成立与否的条件，而最多只能影响消费者对抗权的行使方式，即已支付购房款达到对抗力标准（指超过50％）的消费者直接获得房屋交付的优先权，已支付购房款尚未达到对抗力标准（指未超过50％）的消费者则可获得已支付部分价款的返还优先权。如果说司法解释所讲的消费者已支付全部或大部分房款的情况承包人不得对消费者所购房屋行使优先受偿权；那么支付购房款未超一半的消费者其对抗权行使的具体操作是：当房地产开发商竣工后6个月内仍不履行支付工程拖欠款义务时，建设工程承包人可拍卖该商品房，但拍卖所得价款中应先将消费者已支付部分的购房款扣除退还给消费着，以消除消费者对该房屋原存在所有权的期待权。

    （三）关于非消费性用途的其他购房人

    最高院《批复》中“消费者”的含义与《消费者权益保护法》中“消费者”的含义相同。根据《消费者权益保护法》第2条的规定，消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护。因此，为生活消费需要购买商品房的消费者就是最高院《批复》中的消费者，而为经营需要购买商品房的消费者则不是最高院《批复》中所称的消费者。一般的“经营需要购买商品房”或称“非消费性购买商品房”，包括购买写字楼办公使用、购买商品房出租、购买商品房置业保值、炒买炒卖商品房等。但非消费性购买商品房被排斥适用生存权利优于经营权利这一原则，引发的另一个商品交易中的现实问题是：如果商品售卖人事先明示所出售商品有债务负担、并优先于所购商品所有权的，是否还可能使这一商品交易正常进行？这一问题涉及房地产交易的登记形式与实质内容的关系处理。笔者认为，对于非消费性用途的其他购房人请求权与承包人的优先受偿权的冲突，有两方面的不同情况：①我国对商品房的销售普遍实行商品房预售登记备案管理制度，要求预售人在预售合同订立后一定时间内向房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续，通过登记备案，使购房人成为所购商品房的 “准物权人” 或称“准业主”，从而享有了对预购商品房的请求权具有对抗第三人的效力。因此，对已办预售登记的商品房，应当可以径行否却工程承包人的优先受偿权。②而对没有办理商品房预售登记的，由于没有合理的对抗依据，加上《合同法》第286条的优先受偿权是以施工工人生存权与承包人经营权相混合的权利，比之只有经营权的非消费性商品房请求权来说，明显是前者占优，故此种情况应以支持承包人的优先受偿权更符合立法精神。可见，从保障非消费性商品房购房人自身权益的角度出发，非消费性商品房购房人在购房后应尽快与售房一方到房地产管理部门办理预售登记备案手续，以免被建设工程承包人抢占先机而招致自己权益受损。

     三、建设工程价款优先受偿权与建筑工程竣工验收及建筑工程质量责任问题

    最高院《批复》第四条规定建设工程承包人行使优先权的期限自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算，从而在优先权的认定上引入了“竣工”的概念。笔者认为应按如下情况区别对待：

    首先，是关于发包人原因导致承包人未能完工和未能进行建设工程竣工验收的情形。从最高院《批复》第四条规定承包人可以建设工程合同约定的竣工之日起计算建筑工程优先受偿权而明显看出，对于建设项目停工未能竣工的，并不以竣工验收合格作为行使建设工程优先受偿权的必然前提，承包人只需在合同已经约定的竣工之日起六个月内主张即可。对此，最高人民法院研究室的法官在接受《建筑时报》记者采访细说“286”司法解释时这样说：“我们注意到，理论界的一种看法是，这种权利只能在工程竣工验收合格以后才能行使。但我们从法院执行部门了解到，实际上更多的工程纠纷都是在工程还没有竣工时就发生了。因此，我们在‘自建设工程合同约定的竣工之日’之后，加上了‘或者建设工程合同约定的竣工之日’。实际上，这后半句话就是针对尚未竣工但已经发生了纠纷的情况。也就是说即使工程没有竣工，但已经届满合同约定的竣工日期，承包人同样可以行使优先受偿权。”笔者以为，这是在民法的公平原则之下，为保障承包人的建设工程优先受偿权，对其应承担的竣工验收责任予以免除的特殊规定。这种情况下，承包人的优先受偿权无须以竣工验收合格作为成立条件。但是，承包人所承造的未竣工工程经折价或拍卖由新的买受人发包他人继续完成至竣工并使用后，如出现承包人所承造部分有质量保修问题，只要当时还没超出法定的建设工程保修期限，承包人不能免除保修责任。

篇（8）

委托人肖明德，海南肖明德律师事务所律师。

委托人周亚敏，海南肖明德律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）海口龙兴房地产开发公司，住所地海口市振东区君尧新村115号9栋。

法定代表人毕凯，该公司经理。

委托人孟繁旭，黑龙江省孟繁旭律师事务所律师。

委托人贾新明，黑龙江省哈尔滨市新型建材房屋建设综合开发公司法律顾问。

上诉人海南省演出公司（以下简称演出公司）因合作建房合同纠纷一案，不服海南省海口市中级人民法院（2000）海中法民初字第113号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，演出公司的法定代表人王学忠委托人肖明德、周亚敏，被上诉人海口龙兴房地产开发公司（以下简称龙兴公司）的委托人孟繁旭、贾新明等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审判决认定双方签订的合作合同有效，认为双方所签合同中的约定，既存在房屋交付的债权也存在其他违约责任的赔偿权，演出公司依约提起的各项诉讼请求，从其知道自己的权利受到侵害时起至起诉时止，均已超过法定的诉讼时效，据此判决，驳回演出公司的诉讼请求，案件受理费由演出公司负担。宣判后，演出公司不服原判向本院上诉称：一审判决认定事实不清，适用法律不公，双方合同均约定上诉人享有产权分配及获得加层补偿费等权利，一审判决以产权分配完毕来否定上诉人享有获得加层补偿费等权利是错误的，明星大厦应以规划验收为准，办理房产交接手续前，双方的合建合同尚在履行过程中，因此，起诉时并未超过诉讼时效，请求撤销原判，支持上诉人的诉讼请求。龙兴公司答辩称：合同中的违约罚款是约定的而非法定，其截止期限及时效起算点也应以约定为准，加层补偿费上诉人选择了现分配的房屋面积而已放弃，宿舍楼加层扩建费，由于2号宿舍楼未拆，没有损失而不应发生，已得到的款项应退还，其他费用的发生与被上诉人无关，同时，依法上诉人所提出的请求即使成立，也已全部超过诉讼时效，一审判决应维持。

经审理查明：1993年4月30日，演出公司与海口龙兴经济贸易开发公司（1994年1月12日双方协议将其更换为龙兴公司）经协商签订了一份《合同书》，约定由演出公司提供其位于海口市公园北2号1350平方米的土地，龙兴公司提供建设资金，双方合作建设＂明星大厦＂，该大厦楼高十层，工程投资每平方米2000元。演出公司负责做好拆迁准备，解决拆除旧房时所发生的纠纷，协助办理前期手续及土地使用证、产权证；龙兴公司负责组织设计、报建、施工、装修、验收等工作并承担费用，双方按演出公司35％，龙兴公司65％的比例分配房产。分配以十层为基数，每增加一层，龙兴公司补给演出公司30万元，增加面积归龙兴公司所有。若建筑不足十层，演出公司实得面积也以十层计算，分成不小于2100平方米，剩余部分归龙兴公司所有，楼层以演出公司分配1至3层，不足部分自由选择为原则，若余数不足一单元但超过单元的50％的，可按工程成本价向对方购买此单元的剩余面积。龙兴公司的施工期12个月，报建时间半年，总计18个月，除不可抗拒因素延误外，每超过一个月罚款10万元。龙兴公司同意帮助演出公司进行宿舍楼房的扩建和顶上加层或支付加层扩建费60万元。协议签订后，龙兴公司分三次付给演出公司加层扩建费25万元。1993年6月24日，双方签订了一份《借款合同》，约定龙兴公司借给演出公司人民币100万元。1993年10月28日，双方签订了《合作兴建＂明星大厦＂补充协议》，约定按实际进展情况，演出公司同意报建时间拖延一个月，从11月1日起每延一天，龙兴公司赔偿其经济损失2000元等内容。1993年11月2日，双方签订《补充协议》，约定明星大厦主体占地面积设计若不能达到应有的密度率（45％）时，分配给演出公司的实得面积不少于2100平方米。1993年12月4日，双方签订《明星大厦继续延长报建期限的补充协议》，约定延长报建期限到12月31日，但龙兴公司自1993年11月1日起的延期赔偿费于1993年12月31日前一次付清。1994年5月5日，双方又签订了一份《明星大厦继续延长报建期限的补偿协议》，约定报建期再次延长至1994年6月25日止，若龙兴公司在此前不能支付按实际天数结算的赔偿费，则该款视为其向演出公司的借款，归还期限至1994年12月31日止，年息按20％计算。1993年11月20日，海南省文化广播体育厅以琼文函［1993］399号文批复同意双方合作兴建明星大厦。1994年7月26日，海口市规划局颁发了建设工程规划临时许可证，批准明星大厦报建层数为十层，1997年5月20日又为第十一至十三层颁发了建设工程规划临时许可证。1995年10月19日，海口市土地管理局以市土字［1995］0544号文批复同意双方合作建楼转受让用地。1994年9月19日，演出公司与海口市公路分局签订了一份《协议书》，约定演出公司因施工需占用公路分局的通道临时行车，每年的使用费为1200元，使用至建楼完工为止。该协议书上除演出公司加盖有公章外，龙兴公司的全权代表邱杰在协议上也签了名。明星大厦于1994年11月25日开工。1997年1月10日，双方代表召开了＂关于明星大厦收尾工程问题联席会议＂，会议纪要第三条的内容为：＂第一层三面外墙在大厦工程验收后30日之内按双方原协商意见和标准维修＂。1997年11月8日，明星大厦经海南省建筑工程质量监督站等单位验收，并颁发了工程质量合格的竣工验收核验证书。1998年1月15日，双方签订了一份《借款及有关事项协议书》，约定明星大厦工程于1994年11月25日正式动工至1996年10月31日竣工，因种种原因及双方协商同意将大厦整体销售，故未进行实体面积分配，由于暂时未定确切的购房者，演出公司要求将大厦一层先行使用并已于1997年12月5日接管使用。龙兴公司同意预借10万元给演出公司，该款将在双方合作项目清算中本息一并处理。明星大厦建成后，因与原规划报建方案有异，海口市规划局未给换发建设工程规划许可证。为此，双方于1998年4月20日向该局提交了＂关于明星大厦规划验收的请示报告＂，＂关于明星大厦规划验收的请求报告＂，1998年11月18日，又提交了＂关于明星大厦规划验收存在问题的承诺＂。三份函中均提出直接影响明星大厦规划验收的是400平方米五层宿舍楼（即演出公司2号宿舍楼）的拆除问题没有解决，并说明了未能拆除的原因和存在的困难。1998年11月26日，海口市规划局颁发了建设工程规划许可证。2000年4月29日，演出公司与海南大名装修工程有限公司签订了一份《合同书》，约定演出公司将明星大厦首层外墙工程发包给大名公司承建。2000年8月21日，演出公司向一审法院起诉。2000年8月24日，双方签订《明星大厦房产移交协议》，约定龙兴公司将明星大厦1至4层房屋移交演出公司，其中1至3层已于1999年11月10日移交使用，现将剩余部分全部移交，面积以房产证为准，实行多退少补原则，双方合作产权利益的分配即告终结。之后，房屋所有权证办妥，演出公司实际分得房屋面积为2319.2平方米。

上述事实有合同书、协议书、收付款凭证，海南省文化广播体育厅批复、海口市土地管理局批复、土地使用证、建设工程规划临时许可证、建设工程规划许可证、房屋所有权证、庭审笔录及当事人陈述等已经法庭质证的证据为证。

本院认为：本案当事人所签协议，均是在协商一致的基础上所作出的真实意思表示。双方的合作关系已经业务主管部门同意，并经土地管理机关批准办理了合作登记手续，其形式要件和实质要件都符合法律规定，故应认定有效。双方协议所确定的一些权利义务，其具体内容及实际履行都具有相对独立性，该特点以致演出公司所提起的诉讼请求中有部分请求可分别独立存在，故其诉讼时效期间也应分别计算。当事人双方就明星大厦工程竣工期，延期报建的赔偿费转为借款的偿还期，首层外墙的施工期均有具体约定，演出公司可行使权利的时间是明确的，一审法院对该部分请求，认定其已超过诉讼时效，并作出驳回其请求的处理是正确的，应予维持。关于加层补偿费的约定，是以改变原计划报建方案为前提而议定的，演出公司就该项权利的主张，应以龙兴公司合法取得加层房屋所有权为条件，明星大厦房屋所有权证系2000年8月取得，因此，演出公司就加层补偿费的请求，未超过诉讼失效，其请求应予支持，一审法院亦以超过诉讼时效，判决驳回该项请求的认定和处理不当，应予纠正。演出公司以提供土地为合作条件，其2号宿舍楼所附土地属提供合作部分，因设计方案的调整该楼未拆除，其仍继续使用。未拆除该楼的原因和理由，双方在给政府主管部门的函中均已阐明。就加层扩建费合同虽未写明是对拆除2号宿舍楼的补偿，但却约定的是＂帮助＂加层扩建，根据双方约定和本案实际，演出公司提出继续支付该款的理由不充分，其请求不予支持，龙兴公司已支付的加层扩建费不再退还，未支付的可不再支付。演出公司、龙兴公司双方都是明星大厦房产权利的享有者，就大厦建设期间占用海口市公路分局通道约定应支付的使用费，由双方按约定分配房产的比例分担，由双方与海口市公路分局结算后支付。演出公司多分得的219.2平方米房屋，按合同约定的工程投资标准，即每平方米2000元计价在龙兴公司应向其付款中折抵。龙兴公司给予演出公司的借款，因其未提出反诉，一审未作审理，二审依法亦不予处理。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款之规定，判决如下：

一、撤销海口市中级人民法院（2000）海中法民初字第113号民事判决；

二、明星大厦加层补偿费人民币90万元，限龙兴公司在本判决生效之日起一个月之内，向演出公司支付，逾期则加倍支付迟延履行期间的债务利息；

三、演出公司多分房屋面积计价43.84万元，限在本判决生效之日起一个月之内向龙兴公司支付，逾期则加倍支付迟延履行期间的债务利息，该款可与本判决第二项的款项折抵；

篇（9）

诉讼代表人：梁安国，香港特别行政区居民，住所地香港特别行政区九龙黄大仙天马苑E座3314室。

委托人：吴三七，安徽省黄山市人民政府法制局干部。

上诉人（原审被告）：黄山利达房地产开发有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪康乐路3号。

法定代表人：杨大毅，董事长。

委托人：许光明，该公司副总经理。

委托人：郑明继，黄山擎天律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：融系发展有限公司，住所地香港特别行政区新界屯门建发街建发工业中心5楼8室。

法定代表人：苏健雄，董事长。

委托人：唐春飞，黄山擎天律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：黄山旅行社。

法定代表人：苏健雄，董事长。

上诉人何晓明、梁安国等48户香港购房业主、上诉人黄山利达房地产开发有限公司为与被上诉人融系发展有限公司、黄山旅行社商品房预售合同纠纷、委托出租合同纠纷一案，不服安徽省高级人民法院（1998）皖民初字第10号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。何晓明、梁安国及委托的人吴三七，利达公司委托的人许光明、郑明继，融系公司委托的人唐春飞到庭参加诉讼，黄山旅行社经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

经审理查明，黄山利达房地产开发有限公司（以下简称利达公司）系黄山花园房地产项目的开发商，办理了黄山花园项目的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地批准书》及《境外出售和土地使用权转让批复》等有关法律手续。1994年1月至9月，利达公司分别与何晓胡、梁安国等48户香港购房业主（以下简称购房业主）签订了《黄山市黄山花园买卖合同》，约定：甲方（利达公司）须于1994年12月31日或之前将验收合格的房屋交付乙方（购房业主）使用，如不能按期交付，每延期一日以乙方已付楼款为本金，按月利率3％计付违约金，延期超过120天，则甲方违约，乙方有权解除合同，甲方应将乙方已付的一切款项及利息在60天内退给乙方，同时还须向乙方支付违约金；甲方出售的房产需按照批准的建筑图纸完成全部建筑工程，并经黄山市有关建筑工程质量检验部门检验合格后方可交付乙方使用，如有关部门检验为质量不合格时，乙方有权要求修补或提出退房；乙方交清楼价款后，甲方协助乙方向黄山市房屋产权登记部门领取房屋产权证，领取房屋产权证的手续费由乙方负责。1994年1月18日，利达公司出具委托书，委托黄山旅行社和融系发展有限公司（以下简称融系公司）的法定代表人苏健雄负责黄山花园“宾馆出租”计划。融系公司与黄山旅行社遂于1994年1月至10月分别与购房业主签订了《黄山花园宾馆出租合同》，全权处理购房业主所购黄山花园住宅房的出租事宜。该出租合同第三条约定：发展商（即利达公司）委托融系公司与黄山旅行社（合称宾馆管理公司）管理及经营整个黄山花园“宾馆出租”计划，担保各业主每年收取楼价的10厘租金回报及整项“宾馆出租”计划带来纯利的百分之六十的分红；购房业主有权随时终止该合同书，宾馆管理公司须于收到购房业主通知终止合同的15天内将该房屋交还给购房业主。之后，购房业主按约定交清了全部楼价款6，973，158港元。1994年11月前后，根据利达公司与购房业主的事前商定，购房业主按楼价的6.5％向融系公司交纳了代办房屋所有权证费用453，239港元。同时，为配合房屋的出租，购房业主按融系公司寄发的《黄山花园宾馆住宅装修通知》和《黄山花园宾馆住宅装修工程项目及设备价格清单》的规定，向融系公司支付了装修费l，021，030港元，委托融系公司代为装修所购房屋。按《黄山花园宾馆住宅装修工程项目及设备价格清单》计算，用于购房业主房屋装修的费用为36，178港元，购房业主支付的装修费未使用部分为984，852港元。利达公司按期完成了所售楼房的施工，并于1994年6月至该年底前陆续办理了各栋楼房的竣工验收手续，经黄山市建设工程质量监督站（以下简称质监站）检验，该工程合格，同意交付使用。1995年元月中旬前后，利达公司为购房业主办理了房屋所有权证，并交各位购房业主签收。1998年10月购房业主以利达公司未按期交付验收合格的房屋，且多收办理房屋所有权证费用和装修费用为由，向安徽省高级人民法院提起诉讼，请求法院判令利达公司、融系公司及黄山旅行社支付逾期违约金，退还多收取的费用，终止履行《黄山花园宾馆出租合同》。

另查明，一审期间购房业主向法院提交了质监站1998年7月20日、施工单位1998年8月11日关于讼争房屋未办理竣工验收手续的证明。对此，质监站l999年4月13日出具的《关于黄山花园小区工程验收情况的补充说明》，该站站长朱爱民在1999年10月9日接受一审法院调查询问时均证明，讼争房屋在1994年年底前已进行竣工验收。

一审法院认为，《黄山花园买卖合同》和《黄山花园宾馆出租合同》均是当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规，应为有效，各方应严格按合同履行。根据法律规定，财产交付之日即发生所有权转移，而房屋所有权的取得应以房产部门颁发的房屋所有权证为准。当事人在《黄山市黄山花园买卖合同》中未约定房屋交付方式，购房业主又系境外业主，且约定由利达公司办理房屋所有权证，故应认定办理房屋所有权证时间为房屋交付时间。利达公司未按合同约定在1994年12月31日之前交付房屋，应承担自1995年1月1日至房屋所有权证颁发之日逾期交付的违约责任，违约金按房屋价款的千分之－即约定的月3％计算。购房业主提出终止履行《黄山花园宾馆出租合同》的请求，根据合同约定，应予准许。利达公司虽未直接签署《黄山花园宾馆出租合同》，但其委托融系公司及黄山旅行社负责整个黄山花园“宾馆出租”计划、签订合同并收取装修费用，故合同终止履行后，装修费未使用部分应由利达公司退还给购房业主，融系公司与黄山旅行社负连带责任。融系公司辩称其与大多数购房业主就租金发放及装修问题已于1997年达成和解协议，应按和解协议处理，由于购房业主代表未全部在和解协议上签字，故该辩称理由不予采纳。利达公司和融系公司按事先约定收取的为购房业主代办房屋所有权证费用，已办理了全部房屋所有权证，现购房业主要求退还办证费用多收部分，因未提供充分依据，本院不予支持。判决：1、被告利达公司应于本判决生效后30日内支付诸原告逾期履行违约金119，011港元（支付每位原告违约金数额附后）；2、诸原告与被告签订的《黄山花园宾馆出租合同》终止履行，三被告应在本判决生效后15日内将所涉房屋交还给各原告；3、被告利达公司应于本判决生效后30日内退还给诸原告装修费未使用部分计984，852港元，被告融系公司及黄山旅行社负连带清偿责任（支付每位原告数额附后）；4、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费人民币54，181元，保全费人民币24，520元。合计78，701元，原告负担48，701元，被告利达公司负担l5，000元，融系公司负担7，500元，黄山旅行社负担7，500元。

购房业主及利达公司均不服一审判决，向本院提起上诉。购房业主上诉称，利达公司未按合同约定对所交房屋进行竣工验收，构成违约。应支付1995年1月1日至1998年8月l0日的逾期交房违约金6，973，158港元；办理房屋所有权证的费用应按实际收取，不应包含佣金，利达公司和融系公司退还多收取的办理房屋所有权证的费用。利达公司答辩称：一审判决根据黄山市工程质量监督站出具的《工程验收证书》及有关证明材料，认定利达公司交付的房屋在合同约定的时间内进行了工程竣工验收是符合实际情况的，购房业主的上诉理由不能成立；根据双方约定，办理房屋所有权证的费用由购房业主承担，购房业主取得房屋所有权证后，认为利达公司多收取了办证费用，却未依法举证，一审判决驳回购房业主的该项请求是正确的。

利达公司上诉称：按照《黄山市黄山花园买卖合同》约定，利达公司于1994年12月31日前为购房业主办理了入伙手续，履行了交房义务，一审判决认定利达公司逾期交房，构成违约是错误的，应予改判。收取出租房屋装修费问题与利达公司无关，不应由利达公司承担返还融系公司多收取的装修费用。购房业主答辩称：利达公司未按合同约定对房屋进行竣工验收，已构成违约，应承担违约责任；1994年1月18日利达公司给融系公司的法定代表人苏健雄出具委托书，委托其负责宾馆出租的经营与管理，利达公司实际上是宾馆出租计划的设计者，应承担返还多收取的装修费的责任。

本院审理认为，一审判决认定《黄山市黄山花园买卖合同》与《黄山花园宾馆出租合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，且已实际履行，应为有效及准许购房业主关于终止履行《黄山花园宾馆出租合同》的请求并无不当。购房业主上诉主张利达公司出具的竣工验收手续是1998年8月l0日后补办的，违反了合同约定，已构成违约，应支付1995年1月1日至1998年8月10日的违约金，对此质监站出具的《关于黄山花园小区工程验收情况的补充说明》及一审期间法院询问质监站站长朱爱民的笔录均证明利达公司交付给购房业主的房屋在合同约定的时间内进行了竣工验收，工程质量合格，质监站在工程验收证书上签字盖章，同意交付使用，故购房业主的上诉理由不能成立。购房业主按其与利达公司的约定支付了办理房屋所有权证的费用，利达公司于1995年1月中旬前后分别办妥了房屋所有权证并交购房业主签收，现购房业主提出利达公司多收取了办理房屋所有权证费用缺乏依据，对其请求不予支持。利达公司上诉提出一审法院认定其逾期交房承担违约责任不当，应予改判的主张，因《黄山市黄山花园买卖合同》对房屋交付方式未做约定，一审判决根据本案的实际情况，认定办理房屋所有权证时间为房屋交付时间并无不当。按照该合同约定，利达公司应于1994年12月31日前交付房屋，其办理房屋所有权证并交购房业主签收的时间是1995年1月，故一审判决利达公司违约，承担1995年1月l日至房屋所有权证颁发之日止的违约责任是正确的。利达公司认为购房业主出租房屋的装修费是融系公司收取，不应由利达公司承担返还融系公司多收取的装修费用，但其l994年1月18日给融系公司法定代表人苏健雄出具的委托书证明，利达公司委托融系公司和黄山旅行社负责黄山花园宾馆出租计划、签订合同并收取装修费用，故利达公司应承担将装修费未使用部分返还给购房业主的责任。综上，购房业主及利达公司的上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费、保全费按一审判决执行。二审案件受理费54，181元，由购房业主负担27，090.5元，利达公司负担27，090.5元。

本判决为终审判决。

审判长 冯小光

审判员 张 章

审判员 吴晓芳

二一年四月二十五日

书记员 胡晓菲

香港48户业主名单及判决分户数额

业主姓名 房屋幢号及楼价 房屋证颁发时间 支付其违约金数额 退还装修费数额

李汝东 A6-402 1995年1月11日 1646港元 18300港元

149646港元

梁安国 B5-207 1995年1月11日 1280港元 18300港元

116400港元

林志强 A2-401 1995年1月12日 1447港元 18300港元

120600港元

吕 华 B3-406 1995年1月11日 1537港元 9223港元

139748港元

黄 基 “B8-406，407” 1995年1月11日 2561港元 36600港元

232800港元

陈翔麟 B3-608 1995年1月11日 1167港元 18300港元

106100港元

潘瑞平 B4-306 1995年1月12日 1458港元 18300港元

121500港元

梁祖坚 B7-505 1995年1月11日 1552港元 18300港元

141100港元

高诚珍 “B8-305，306” 1995年1月11日 2742港元 36600港元

陈文忠 249312港元

郭志鸿 B7-305 1995年1月11日 1430港元 18300港元

李瑞明 130000港元

郑家祺 B7-108 1995年1月11日 1552港元 18300港元

赵秀兰 141100港元

郭卫邦 B2-308 1995年1月11日 1733港元 14208港元

朱家鼎 157584港元

陈瑞德 A3-204 1995年1月12日 1327港元 16415港元

范玉兰 110600港元

何晓明 B7-208 1995年1月11日 1407港元 18300港元

127900港元

李淑冰 A3-402 1995年1月12日 1492港元 18300港元

124300港元

郭佩卿 B3-505 1995年1月11日 1227港元 14888港元

111500港元

杨秀德 B5-506 1995年1月11日 1174港元 18300港元

陶美芳 106700港元

唐佩卿 “A3-301，302” 1995年1月12日 2861港元 36600港元

238400港元

黄惠龙 A2-202 1995年1月11日 1300港元 18300港元

118188港元

莫淑勤 A3-401 1995年1月12日 1492港元 18300港元

124300港元

邓锦培 A3-202 1995年1月12日 1492港元 18300港元

孟淑文 124300港元

刘名雷 A5-303 1995年1月11日 1537港元 18300港元

沈碧蕙 139748港元

曹希仁 A6-302 1995年1月11日 1749港元 18300港元

王正敏 159000港元

张冠强 A6-202 1995年1月11日 1646港元 18300港元

149646港元

刘志荣 B4-305 1995年1月12日 1508港元 18300港元

125664港元

钟福康 B4-406 1995年1月12日 1397港元 18300港元

钟巧新 116400港元

黄少銮 B5-208 1995年1月11日 1397港元 18300港元

125342港元

何华稳 B3-405 1995年1月11日 1344港元 9223港元

何华昌 122200港元

宁致和 B8-505 1995年1月11日 1257港元 36600港元

114268港元

王世昌 “B7-607，608” 1995年1月11日 2340港元 36600港元

212700港元

王有庆 B4-508 1995年1月11日 1264港元 18300港元

刘秀兰 114900港元

甄红燕 A3-603 1995年1月12日 1166港元 16415港元

97200港元

区学基 B8-208 1995年1月11日 1375港元 18300港元

125000港元

刘展鹏 B7-205 1995年1月11日 1704港元 18300港元

154900港元

李慧娟 B7-205 1995年1月11日 1704港元 18300港元

154900港元

陈秀英 “A5-501，502” 1995年1月11日 2465港元 36600港元

224070港元

马明钦 B3-605 1995年1月11日 1144港元 14888港元

夏宗玲 103978港元

施永爱 B5-505 1995年1月11日 1521港元 18300港元

138278港元

何焕章 B4-408 1995年1月12日 1822港元 18300港元

简莲笑 151802港元

高立蕴 “B8-105，205” 1995年1月11日 2636港元 36600港元

李元广 239610港元

陶祚海 B8-408 1995年1月11日 1379港元 18300港元

吴湘霞 125342港元

黎翰雄 B8-206 1995年1月11日 1537港元 18300港元

汤 晨 139748港元

陈国强 B4-205 1995年1月12日 1452港元 18300港元

120960港元

许德伟 B4-407 1995年1月12日 1355港元 18300港元

112908港元

毛江先 A3-502 1995年1月12日 1366港元 18300港元

113800港元

林尚贤 B4-405 1995年1月12日 1452港元 18300港元

120960港元

李国权 A2-201 1995年1月11日 1300港元

118188港元 18300港元

B3-408 1995年12月20日 41915港元

119756港元

篇（10）

发包人(全称)：

承包人(全称)：

依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》及其他有关法律、行政法规，遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则，双方就本外墙保温工程施工事项协商一致，订立本合同。

工程概况：

工程名称：

工程地点：

工程内容：

工程承包范围：

承包范围：合同内每栋单体楼外墙胶粘50mm厚xps板保温层;外表面胶粘标准网格布;安装高强塑料铆钉。

合同工期：

工期：按项目总进度及甲方要求为准

如果因发包方原因或建筑物主体不能进入外墙保温施工工序，工期应顺延。

标准、规范及有关技术文件：

施工过程严格按照《宁夏回族自治区外墙保温应用技术规程(DB64/048—20xx)》执行。

引用标准：

《绝缘用挤塑聚苯乙烯泡沫塑料(xps)》GB/T 10801.2-20xx

《玻璃纤维制品实验方法》(JC176—1996)

《康克外墙隔热保温系统施工规程》

质量标准及验收办法：

1、工程施工及验评办法严格执行《宁夏回族自治区外墙保温应用技术规程(DB64/048—20xx)》。

2、质量等级：合格

3、质量等级经质检部门，监理单位，建设单位验评后达不到合同规定标准，由承包方无偿返修，达到合同规定质量等级后方可交工。

技术资料、图纸及其它材料的提供办法：

1、发包人向承包人提供图纸、相关技术资料，在施工过程中如有变更应出具变更通知单。

2、承包人在施工前向发包人提品近期检测报告，产品合格证，施工工艺及施工技术规程等。

合同价款及付款方式：

1、外墙外保温每平方米造价为： 68元(外墙挂板);70元(外墙挂石材)，工程量以实际结算为准。

2、付款方式：

1)、合同签定后，发包人应按承包人施工进度进行付款，待外墙外保温工程竣工后发包人应向承包人支付本合同暂定价款的85%。

2)、工程整体竣工且验收合格后，发包人须向承包人支付完实际结算后工程总价款的90%，剩余的10%作为保修款保修期结束后付清。本工程保修期为一年。

3)、在发包人确认承包人施工工程量且签字认可后，30天内付清工程款。

违约责任：

1、承包方违约责任：

1)、承包人应在合同规定期限内完成施工(不可抗力或发包人责任除外)。

2)、如因承包人原因影响工程进度并给发包人造成损失的，承包人承担所造成的全部损失。

3)、如在保值期内发生质量问题，承包人负责赔偿因质量问题而产生的损失。

4)、如保温效果达不到有关规定的要求，承包人负责赔偿因此而产生的损失。

2、发包人违约责任：

1)、发包人需按合同约定的支付方式按期支付工程款。因工程款不到位而产生的延误工期责任由发包人承担。

2)、发包人应为承包人提供必须的施工条件，如施工条件达不到而产生的延误工期责任由发包人承担。

合同的有效性：

本合同双方签字盖章后即视为有效且具有法律效力。有效期自双方签订本合同之日起至工程款全部付完时止。

十、合同履行中，如一方需要修改或终止，须在7日前提出，要有书面文件为据，如发生纠纷，双方先行协商，协商不成则按《合同法》的有关规定解决。

十一、其他约定事项：双方协商解决。

十二、本合同共四页一式肆份。发包人贰份、承包人贰份。

发包人(盖章)： 承包人(盖章)：

经办人(签字)： 经办人(签字)：

年 月 日 年 月 日

房屋外墙保温施工合同范本二

发包方： (以下简称甲方) 承包方: (以下简称乙方)

为明确甲、乙双方在施工中的权利和义务，经双方充分协商，签订本合同。

第一条 合同文件组成及解释顺序

1.1 变更等明确双方权利义务的纪要、补充协议;

1.2 本合同;

1.3 中标通知书;建设工程施工合同范本1.4 招标文件、招标答疑及承诺;

1.5 投标文件及其附件;

1.6 设计、施工图纸;

1.7 工程量清单;

1.8 工程报价单、预算书及双方有关工程的变更等书面文件

第二条 适用法律、标准及规范

本合同适用法律法规：《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》等相关法律、法规。

第三条 工程概况

3.1工程名称：

3.2工程地点：

3.3工程内容：

3.4 工期： 本合同工期为 天，自 年 月 日开工至 年 月 日竣工。

3.5 图纸

3.5.1 甲方向乙方提供图纸的名称、日期和套数： ;乙方在收到甲方提供的图纸后 日内向甲方书面提出疑问， 日内没有提出书面疑问，则视为没有疑问并完全、准确的理解图纸要求。

3.5.2 乙方额外要求提供的图纸和资料费用由乙方承担 。

3.5.3 乙方在合同签订之日至图纸失密时止，应对图纸履行保密义务，保密措施费用由乙方自行承担，乙方泄密的，应承担合同总额 %的违约金，给甲方造成损失的，还应承担赔偿责任 。

第四条 甲方驻工地代表(甲方工程师/工程师代表)

4.1 甲方委派项目负责人 为甲方驻工地代表(工程师/工程师代表)，监督检查工程质量、进度及其它事宜。

4.2 甲方的指令、通知由甲方代表签字后，以书面形式发出并监督执行，确有必要时，甲方代表或其授权人可发出口头指令，乙方对指令应予以执行。

4.3 若甲方代表易人，须提前通知乙方，其后任必须全面继续承担前任应负的责任。

4.4 甲方的监督不减轻或免除乙方的责任。

第五条 工程监理

5.1 甲方委托 (以下称监理单位) 对本工程实施全过程社会监理，负责本工程施工质量、施工进度、安全文明等方面的监理工作。

5.2 监理单位委派 为监理工程师，乙方必须服从监理工程师的指令，接受监理工程师的检查、监督，配合监理工程师进行见证。

5.3 甲方委派的监理单位和具体监理人员以甲方书面通知为准。

第六条 乙方项目经理或驻工地总负责人

6.1 乙方任命 为项目经理或驻工地总负责人，并与投标文件中所确定的人员相一致，如发生变动时，应提前三天书面通知甲方代表或/及监理工程师，经甲方确认后方可变动。乙方在合同签订前向甲方提供的其他现场施工人员

(包括技术人员)，在施工过程中不得变动，如需变动，需提前三天书面通知甲方，经甲方确认后方可变动。否则，项目经理或驻工地总负责人擅自变更的，应向甲方支付违约金 元;其它人员擅自变更的，应向甲方支付违约金 元/人;甲方或监理工程师给予乙方项目经理或总负责人的任何书面指示将视为已经有效地给予乙方。

6.2 乙方项目经理或驻工地总负责人代表乙方行使合同约定的权利，履行合同约定的职责。乙方的要求、通知，均以书面形式由乙方项目经理或驻工地总负责人签字后递交甲方代表/或甲方监理工程师，甲方代表/或监理工程师在回执上签署姓名和收到时间后生效。

6.3 乙方项目经理、驻工地总负责人和技术负责人必须常驻现场，若离开，须向甲方代表提出申请，同意后方可离开。

6.4 乙方项目经理、驻工地总负责人、技术负责人，如出现影响工程进度、质量、安全、配合等问题，甲方有权要求乙方撤换，乙方必须按照甲方的要求更换到位。

6.5 乙方项目经理或驻工地总负责人或技术负责人认为甲方的指令不合理，应在收到指令后24小时内提出书面报告，甲方代表可作出修改指令或继续执行原指令的决定，逾期视为认可。在紧急情况下，甲方要求乙方立即执行的指令，乙方应无条件予以执行，乙方拒不按时执行指令的，甲方有权解除合同或按合同有关约定追究乙方的违约责任 。

第七条 双方一般权利义务

7.1 甲方在开工前提供水、电接口至施工现场，由乙方安装计量表具并负责施工期间的水、电费用。乙方进场后，双方应及时办理临时水电设施的移交手续 。

7.2 开工前甲方将水准点、坐标控制点提交给乙方，并于现场交验。水准点、座标控制点交验完毕，即由乙方负责保护，此后由于破坏或失准带来的重新测量、放点费用及由此造成的其他损失均由乙方承担 。

7.3 乙方应每周提供本周施工进度统计报表及下周施工进度计划。冬季施工质量保证措施应在开工前 日向甲方提供，经甲方确认并以书面通知后方可执行 。

7.4 根据工程需要，乙方提供和维护施工使用的照明、围栏设施并负责安全保卫工作，阻止未经授权的人员进入现场，相关费用由乙方承担;若乙方未认真履行上述义务而造成工程、财产损失和人身伤害，由乙方承担一切责任及所发

生的费用。

7.5 乙方根据招标文件规定，自进场之日起至工程竣工及移交之日止，负责甲方及监理人员办公区的全部水、电、 排污及环境卫生等管理，并承担相应费用 。

7.6 乙方需按政府规定办理有关施工场地交通、环卫和施工噪音管理等手续，以书面形式通知甲方，并承担相关费用 。

7.7 乙方在已竣工工程未交付甲方之前，负责已完工程的保护工作，期间发生损坏，乙方自费予以修复;竣工验收合格交付后由甲方负责。

7.8 乙方对施工场地周围地下管线和邻近建筑物、构筑物(含文物保护建筑)、古树名木的保护提出方案并报甲方、工程师及有关部门批准，根据有关指示，负责修理被破坏的公共设施，恢复原状，并承担费用 。

7.9 乙方保证施工场地清洁符合环卫等政府相关管理部门的有关规定，交工前清理现场，直到工程完工。承担因自身原因违反有关规定造成的损失和罚款 。

7.10 乙方必须按本施工合同进行组织施工，完成并修补施工中的缺陷。在甲方及监理工程师授权的范围内，涉及工程或与工程有关的事情，乙方都应依照并严格遵守甲方及监理工程师的指示，否则承担违约责任。

7.11 乙方应建立健全全面质量管理体系，严格按照操作工艺流程、技术要求施工，设置各级技术管理和质量检查人员，并严格按技术标准进行质量检查，对不符合合同要求的，乙方须返工修补，直至符合要求为止，延误的工期乙方承担责任。做好自检和工序交接检查，符合质量要求后方能进行下一工序的施工。如果甲方代表或监理工程师发现乙方所报项目不符合合同质量要求，乙方须返工、修补，直至达到要求为止，所延误的工期乙方自行承担责任，给甲方造成损失的，乙方应承担赔偿责任。

7.12 在开工前乙方应向甲方或监理工程师提供有关人员上岗证、设备合格证、年审证等证件。

7.13 乙方有义务对设计单位提供的图纸进行优化，但优化的最终方案以甲方或设计院认可为准。

7.14 施工中如现场情况与图纸有出入时，乙方有责任将现场尺寸通过施工草图递交给甲方确认后方可施工。

7.15 乙方确认在签订合同之前已查看了工地及周围的环境，掌握了所有与

工程施工有关或对施工有影响的情况，如地质土壤情况、水源、当地气候情况、道路、交通流量、劳动力的提供范围和周围居民等。甲方将施工场地移交给乙方后，乙方应对施工场地上发生的一切事情负责(包括施工安全、环境污染、扰民等)。除不可抗力或甲方指令原因外而影响施工导致工期拖延及财产损失的，由乙方承担一切责任。

7.16 施工中乙方不得对原工程设计私自进行变更。因乙方擅自变更设计发生的费用和由此导致甲方的损失，由乙方承担，延误的工期不予顺延。所有的设计变更需设计院、监理、施工单位和甲方四方签字后方可执行，否则责任自负。

7.17 对于乙方所雇用的工人或任何其他人员的损害或赔偿，由乙方自行承担，并承担甲方因涉及此类损害与赔偿或与此有关的索赔、诉讼所发生的一切费用。

7.18 乙方应及时交纳水、电和其他相关费用，因不及时交纳造成工程停工，乙方将承担由此产生的一切责任。

7.19 乙方必须按甲方审定的施工方案进行施工，确保按期完工。

7.20 乙方须按甲方的工程所需，向甲方提供现场施工有关技术交底资料及施工图纸。

7.21 乙方必须使用甲方要求或书面认可的材料，并向甲方提交材料来源以及合格的证明文件。甲方要求是指：甲方明确提出的必须按照甲方要求进行购买的材料。甲方认可是指：辅材料或主要材料，甲方没有指定，可由乙方自行决定购买的情况，但必须经过甲方认可方能使用。

7.22 甲方有权根据设计单位的意见和有关主管部门的要求，向乙方提出调整或变更本合同产品的数量或型号，综合单价不高于本合同约定的综合单价。

7.23 甲方有权对乙方在生产场所的制作进行监造;有权对乙方现场安装施工的质量、流程、工艺、安全、卫生进行检查、监督和管理。

7.24 甲方有权对乙方的各类制作、安装施工质量进行检查、检验，对于超出国家现行规范的检查或检验，乙方同意全面配合。对超出国家现行规范的检查或检验，若存在额外费用，检验合格的，由甲方承担，不合格由乙方承担，工期不顺延。

7.25 甲方对于乙方在制作、安装工程中存在的不合规范、质量瑕疵问题有权要求乙方予以纠正，乙方拒不纠正的，甲方有权解除合同。

7.26 甲方应按合同约定及时向乙方支付工程款。

第八条 合同价款及调整

8.1 本合同价款为固定综合单价合同，合同总价款(合同暂定总价)为 元整(大写： 元整)，综合单价包含了人工费、材料费、机械费、管理费、利润、风险费、税金等，综合单价不因施工过程中人工、材料价格或其他不可预见的变动做任何调整，综合单价不因工程量的变化而调整。

在图纸中已经设计的项目或者工序或者材料，而工程量清单中没有列出该部分的分部分项项目的，在招标阶段投标人没有提出的，该部分漏项的分部分项的造价视同包含在其他分部分项的报价中。

8.2 设计变更、经济签证：有合同单价的执行合同单价;没有合同单价，但施工工艺、施工方法与合同单价相近、只涉及主材变化的，通过与合同单价的主材价格进行补差，补差部分只计税金，不再计取其它费用。没有合同单价可以参照的项目，按照投标水平重新编制单价。

8.3 乙方同意现场签证按甲方的签证制度执行，否则甲方不予认可。

8.4 上述情况发生后，由乙方编制调整预(结)算书送甲方和监理工程师审核，甲方有权委托造价咨询机构进行审计，确定合同价款的增减。

8.4 除8.1款规定情况外，甲方不再支付任何费用，由于乙方自行核算导致的漏项由乙方自行承担。

第九条 工程量确认

9.1 乙方在每月 20 日前向甲方代表或监理工程师提交上月工程量统计报告，甲方代表或监理工程师接到报告后 5 个工作日内按设计图纸核定已完工程量(计量)，并按甲方规定书面确认后，作为支付工程款的依据 。

9.2 对乙方超出设计图纸范围和因乙方原因造成返工的工程量，甲方不予计量。

第十条 工程款支付

10.1 付款方式：合同生效后，按合同暂定价的30%支付预付款，支付预算款

前，乙方需提供等额的预付款保函和15%的履约保函。保函格式见附件。

10.2 承包方负责施工的工程项目，按月支付上月已完成工程量进度款的80%，支付工程进度款前，承包方提供施工、造价单位、发包方项目负责人签字确认的形象工程进度证明材料、相关进度验收单及经甲乙双方确认的工程进度计划，作为施工进度付款依据，承包方积极配合发包方及造价单位进行进度款审核工作，在承包方进度款资料报送发包方及造价单位审核完毕后，次月10日前完成进度款支付。每次付款承包方必须提供同等金额的发票。

10.3 工程竣工验收报告经发包方认可，承包方提交工程结算报告，工程结算报告经发包人委托的造价咨询机构初次审核后，发包方、承包方、造价咨询单位三方确认后,付至工程结算造价的 85%;二审完成后，发包方、承包方、造价咨询单位三方确认后,付至工程结算造价的 95%，承包方提供工程类100%发票。

10.4 留工程结算价的5%作为质量保证金，质量保证金在工程竣工验收合格 24个月，提供无质量问题和无索赔的相关文件后，无息返还 。

10.5 从开工后第二个月起，三个月内平均扣回预付款。

10.6 在施工过程中，发包方认为承包方工程质量、进度、安全生产、现场管理等方面存在问题，有权中止付款。

10.7 承包方申请资金支付(包括但不限于预付款、工程款、保修金在内的全部款项支付)必须满足发包方资金专用申请表(附后)的要求，否则发包方有权拒绝付款，承包方自行承担责任。

10.8 经济签证：严格按照《特变电工技术改造项目工程变更、签证管理办法》执行

10.9 工程决算费用：承包方报审工程决算价不得大于中介机构审定工程造价的5%，报审项目净核减额(净核减额=施工方报审额-咨询方审定额)占报审额5%以内的审计费由发包人承担，净核减额占报审额超5%以上部分，按照核减金额的5%计取审计费，由承包方承担(由发包方直接从该承包及施工单位工程款中扣除)。

第十一条 材料、设备

11.1 乙方必须保证材料有质量可靠的供应来源，在招标时指定的材料，乙方必须按招(投)标文件规定的品牌采购;在招标时没有明确指定的材料，乙方应提供材质单。若因乙方未使用指定的或规定的材料而引起验收不通过或其他后

果，乙方承担一切责任并赔偿甲方的损失。

11.2 乙方所选用的材料必须符合国家规范标准和有关规定，饰面材料、设备进场时必须向监理工程师提供符合规定的产品合格证或产品检测报告，并经监理工程师认可后方可使用。设备必须提品合格证的原件，材料原则上应提品合格证的原件。

11.3 若甲方代表或监理工程师对进场报验材料有异议，可按规定程序进行抽检，若检验合格，检验费用由甲方承担;若检验不合格，检验费用由乙方承担。

11.4 本工程所有安装材料均应附有产品合格证书，经甲方代表或监理工程师和乙方共同检查验收，签署验收合格文件后方可使用。已进场的材料和设备，经双方验收合格的材料交由乙方照管，期限至整体工程验收合格交付给甲方为止。以上进场材料和设备未经甲方代表或监理工程师签署出场许可证书，不得运出场外。

11.5 甲方代表或监理工程师对材料的检验认可并不免除以后因材料缺陷引起工程质量缺陷时乙方应承担的责任。

11.6 在施工工程中，甲方有权对使用材料进行更改，变更后的材料由乙方重新报价，经监理公司审核后报甲方确认，经确认后的单价作为以后结算单价。

11.7 由设计单位或甲方指定的材料，乙方不得变更。如需变更，必须经甲方书面同意。

第十二条 工程变更

12.1 工程变更包括重大设计变更和现场签证。由乙方施工质量、技术问题导致设计修改或变更而发生的费用，均由乙方负担，工期不予顺延。(此条以甲方同意为前提，若甲方不同意变更，则乙方必须无条件返工或重作，工期不顺延。乙方不同意返工或重作的，甲方有权单方解除合同)

12.2 乙方同意由于设计变更、设计不清晰需要确认导致的停工、窝工、倒运、设备调迁、材料构件积压，不向甲方提出或要求赔偿，工期可顺延。

12.3甲方对原设计进行变更，须向乙方发出书面变更或修改通知，乙方按通知进行变更。

12.4 乙方不得随意提出对原设计进行修改或变更，若因特殊情况必须对原设计进行变更修改，须经甲方书面同意。

12.5 工程变更价款采用补充合同方式结算,未纳入补充合同的工程变更资料不能作为乙方工程变更价款结算的依据。

12.6 甲方收到乙方报送的工程变更资料后，先履行内部审核程序。核准后

进行汇总，并分批次与乙方签订补充合同。

12.7 工程量清单中漏项但施工图纸中存在的项目，乙方应无条件承认该工程量。甲方不做工程量及工期、价款上的任何调整。

第十三条 质量与验收

13.1 工程质量

13.1.1工程质量应当达到合格工程，并应符合本合同或技术协议书约定的质量标准，质量标准的评定以本合同约定(优先适用)、国家或行业的质量检验评定标准为依据。因乙方原因致使工程质量达不到约定的质量标准，乙方应无偿返工，直致达到规定合格要求，返工的费用和延误的工期由乙方负责，给甲方造成损失的，乙方还应承担赔偿责任。

13.1.2双方对工程质量有争议，由甲方所在地具有资质的工程质量检测机构鉴定，所需费用及因此造成的损失，由责任方承担。

13.2 检查和返工

13.2.1 乙方应认真按照标准、规范和设计图纸要求以及监理工程师、甲方代表依据合同发出的指令施工，随时接受监理工程师、甲方代表的检查、检验，为检查、检验提供便利条件。

13.2.2 工程质量达不到约定标准的部分，监理工程师或甲方可要求乙方重新施工，乙方应按要求重新施工，直到符合约定标准。因乙方原因达不到约定标准，由乙方承担重新施工的费用，工期不予顺延。

13.2.3 监理工程师、甲方代表的检查检验不应影响施工正常进行。如影响施工正常进行，检查检验合格时，影响正常施工的费用由甲方承担，工期顺延;检查检验不合格时，由乙方自行承担，工期不顺延。

13.3 隐蔽工程和中间验收

13.3.1工程具备隐蔽条件或达到约定的中间验收部位，乙方进行自检，并在隐蔽或中间验收前48小时以书面形式通知监理工程师和甲方验收。通知包括隐蔽和中间验收的内容、验收时间和地点。乙方准备验收记录，验收合格，监理工程师和甲方在验收记录上签字后，乙方可进行隐蔽和继续施工。验收不合格，乙方在甲方限定的时间内重做后重新验收。

13.3.2 甲方对乙方隐蔽工程有质量疑问时，可委托专业检测机构检测，如检测结果符合质量验收要求，检测费用由甲方承担，如检测结果不能满足验收要求，检测费用由乙方承担，甲方保留因此对乙方进行索赔的权利。

13.3.3 乙方不得以任何理由自行验收，自行验收甲方不予认可，也不予结算，乙方应重新组织验收。乙方拒不重新组织验收的，甲方有权解除合同。

13.4 重新检验

无论监理工程师或甲方代表是否进行验收，甲方都可以要求对已经隐蔽的工程重新检验，乙方应予配合，并在检验后重新覆盖或修复。检验合格，甲方承担由此发生的全部费用，并相应顺延工期。检验不合格，乙方负责重做或修复，承担发生的全部费用，工期不予顺延。

第十四条 竣工资料

14.1工程竣工后，乙方应向甲方提交竣工验收报告，并在竣工验收合格后 天内向甲方提交以下竣工资料 套：

(1)设计变更文件及图纸;

(2)隐蔽工程和中间验收记录，施工试验报告等技术资料;

(3)工程竣工图;

(4)其他需存档的施工技术资料。

第十五条 竣工验收

15.1工程具备竣工验收条件，乙方按国家工程竣工验收有关规定，向甲方提供完整竣工资料及竣工验收报告。

15.2 甲方收到竣工验收报告后组织有关单位验收，并在验收后 天内给予认可或提出修改意见。乙方按要求修改，并承担由自身原因造成修改的全部费用。

15.3 工程竣工验收通过，乙方送交竣工验收报告的日期为实际竣工日期。工程按甲方要求修改后通过竣工验收的，实际竣工日期为乙方修改后提请甲方验收的日期。

15.4 工程验收达到合同要求后，双方签署交工验收书，乙方做到工程完工后清场，正式移交甲方管理。

15.5如本合同工程需在后续工程完工后方能验收的，保修期自后续工程验收合格时起算。

第十六条 竣工结算

乙方在向甲方递交竣工验收报告时，应按照第十四、十五条的约定向甲方提交竣工资料和竣工结算报告、完整的结算资料，甲方审定后的结算书作为结算工程款的有效依据。

第十七条 保修

17.1 保修期限：以工程竣工验收合格起计为_ __个月。

17.2 保修责任范围：除甲方使用过程人为损害、自然灾害及不可抗力因素损坏外均属乙方保修责任范围。

17.3 保修内容包括：合同价款(含补充合同价款)所包含的工程项目、设计变更或修改、现场签证或文字约定、双方或多方会议纪要约定的全部内容。 17.4 保修费用：由乙方支付。

17.5 保修期间，乙方应在接到甲方通知后按甲方要求派人到现场修理，否则甲方有权委托其它单位修理，所发生费用从甲方应付乙方的保修金中扣除，乙方不得提出异议。

17.6 乙方应按法律、行政法规或国家关于工程质量保修的有关规定，对交付甲方使用的工程在质量保修期内承担质量保修责任。

17.7 乙方应在工程竣工验收之前，与甲方签订质量保修书，作为本合同附件。

17.8 质量保修书的主要内容包括：

17.8.1 质量保修项目内容及范围;

17.8.2 质量保修期;

17.8.3质量保修责任;

17.8.4质量保修金的支付方法。

17.9 质量保修书乙方应承担的保修责任不得低于本合同约定标准。

17.10 保修期内出现质量问题，保修期自质量问题处理完毕后重新计算。

第十八条 安全施工

18.1 乙方应按安全施工有关规定，采取严格、科学的安全防护措施，确保施工安全和第三者的安全，承担由于自身安全措施不力造成事故的责任和发生的费用。

18.2 施工中发生的一切安全事故(包括意外事件)，除甲方人员自身责任

外，均由乙方承担全部责任。乙方应在事故发生后立即报告甲方和政府主管部门，并采取一切措施减少损失或损害。

18.3 对于乙方所雇用的工人或任何其他人员的损害或赔偿，由乙方自行承担，并保证甲方不负担涉及此类损害与赔偿或与此有关的索赔、诉讼所发生的一切费用。

18.4 由于非甲方原因导致的安全事故(包括意外事件)，造成停工或被禁止施工，乙方应承担全部责任(包括政府部门对甲方可能的处罚)，工期不顺延，甲方有权解除合同。

第十九条 工程转包、分包

19.1 禁止乙方转包工程。

19.2 未经甲方书面同意，乙方不得将工程分包给任何第三方。

19.3 乙方转包、擅自分包工程的，甲方没收有权解除合同，追究乙方的违约责任。甲方不解除合同的，乙方应向甲方支付合同价30%的违约金，在结算价款中扣除，结算价款不足以抵扣的，甲方有权向乙方追偿，给甲方造成损失的，乙方还应承担赔偿责任。

19.4 若经确认有未经甲方认可的第三方施工单位或个人进场施工，视

为乙方已将工程转包或分包。

第二十条 工程施工进度计划

20.1 乙方必须按批准的进度计划组织施工，接受甲方对进度的检查、监督。工程实际进度与进度计划不符时，乙方应按甲方的要求提出改进措施，报甲方或监理工程师批准后执行。主要形象进度比批准的计划拖后 天时，乙方须以书面形式通知甲方。乙方在 天内须采取有效措施纠正，否则甲方有权停止拨付工程款。

20.2 投标文件中的施工组织设计是本工程的初步施工设计，乙方应在收到每个阶段工程施工图纸后 天内对该设计进行修改、完善，形成详细施工组织设计后报甲方代表或监理工程师。

第二十一条 开工、施工现场及竣工管理

21.1 甲方发出开工通知后，乙方不得以任何理由拖延开工，否则每拖延一天，乙方应向甲方支付违约金 元/日，甲方有权从工程款中直接扣除。乙方

进场后，视为接受并认可开工条件，不得再以未具备开工条件等理由推迟开工或拖延施工，否则每拖延一天应向甲方支付违约金 元/日，造成工期延误的，按本合同23.1款执行，可累计处罚，乙方同意在工程款中直接扣除。

21.2 施工工地实行周报制度，周报在每周例会前一天报送甲方和监理工程师，周报包括本周计划和上周完成工作、未完成情况说明(包括拟采取措施、最终完成时间等)。

21.3 乙方项目经理(副经理)、驻工地总负责人(若有)、项目技术负责人、水电安装负责人必须参加每周工程例会，因故不能参加的应提前4小时向甲方提出申请并在获得甲方批准后方可缺席，否则，乙方向甲方支付违约金500元/人·次，以监理工程师组织例会签到考核为确认依据。项目经理、驻工地总负责人或技术负责人如离开工地超过一天(含一天)，应向甲方代表请假并经批准，否则乙方向甲方支付违约金1000元/次。

21.4 乙方项目部以下管理人员在所辖工程或分项工程施工期间(包括准备和收尾阶段)，均须专职在岗，不得兼任其他项目任何职务;如需变更人员安排、机械设备、施工方案等，必须提前三天书面上报甲方并经同意方可执行，否则，乙方每违约一项(或一人)，需支付违约金1万元(并按照甲方指令要求变更过来);乙方应提供其驻本工程工地管理人员表。

21.5 乙方以下人员，经监理工程师或甲方提出，必须在24小时内调离本工程范围， 否则乙方按每人次向甲方支付违约金20xx元;同时，乙方应在3天内完成用合格人员(甲方批准)代替上述调离的人员，否则每拖延1天，乙方向甲方支付违约金300元/每人次，拖延超过7天，甲方有权解除合同：a.甲方确认无法胜任工作的，包括：对分部分项工程施工进度及施工质量达不到合同要求负有责任的施工人员、不熟悉本专业工作的施工人员、工作责任心不强的施工人员、不积极执行甲方指令的人员;b.不能积极配合监理工程师及甲方正常工作的人员;c.违反甲方或乙方工地现场管理规定的人员;d.与本合同规定名册不符的人员;e.与本工程施工无关的人员;f.高空抛倒建筑垃圾的人员;g.随地大小便的人员等。

21.6 对于监理工程师或甲方代表要求乙方撤换不能胜任职务或玩忽职守人员的指令，乙方应立即执行，并应提供其它称职人员接替其工作，未经总监理工程师和甲方同意，被撤换的人员不应再承担本工程中的任何工作。

21.7 乙方必须配备专职的预、结算人员以满足甲方的要求。每周 五 日向

甲方书面报送《下周施工计划》和《本周完成工程月报》，《下周施工计划》必须具体、详细，包括人力安排、增加人力的来源、工程量等。如不能按时、按要求报送，甲方有权不支付本期工程进度款或支付时间顺延。

21.8 乙方须参加各类施工协调、配合会，因工地交叉施工引起的问题，有义务进行配合工作，协商解决，服从甲方及监理工程师现场总协调作出的决定。

21.9 乙方如因工程进度、质量、安全、配合等问题而导致项目经理或驻工地总负责人被甲方要求撤换，乙方支付甲方违约金1万元人民币/每人次;项目部其他人员因上述原因被要求撤换或调职调岗者，乙方支付甲方人民币20xx元/每人次违约金。

21.10 乙方必须考虑污水处理办法，排至甲方指定位置，费用自理。

21.11 从开工之日起，直至工程竣工验收将工程移交给甲方止，乙方对所有有关工程的材料、半成品、成品和配套设备装置的照管负全责，并承担毁损、火(水)灾、丢失的风险。保护期间发生损坏、失窃，乙方自费予以修复并承担损失。但对那些已办理中间接收手续并交付甲方的工程，从办理接收手续之日起，此照管责任转给甲方。

21.12 乙方应对所有工地作业和施工方法的适当性、可靠性和安全性负责。做好施工记录，隐蔽工程记录，汇集施工技术资料;做好施工现场安全保卫和施工现场的组织管理工作，创建文明施工工地及标准化管理。

21.13 乙方负责办理自己在施工场地的人员生命财产和机械设备的保

险，并支付相应的保险费用。

21.14 乙方为解决施工中的问题所有发向甲方及监理单位的函件均应以

符合甲方及监理单位要求的书面形式，并且必须提前三天发文给甲方。乙方发文应有标准固定格式和规范的文件编号，由项目经理签发，甲方代表签署后生效。

21.15 乙方所需场地应经监理单位报甲方核批后方能使用。工程验收后 天内，乙方应将场地清理干净退还甲方。乙方负责标段内厕所垃圾清除外运及相关的一切费用，并保持良好的卫生环境。若乙方不履行此义务，甲方可自行委托他人，费用在工程款中扣除(以市场价按实际发生数计算)。

21.16 在工程施工过程中以及工程竣工保修期内，因乙方原因出现工程

质量、安全事故问题或者其他原因，被报纸、电视等新闻媒体曝光或受到政

府有关主管部门的通报批评或处罚，出现一次，乙方向甲方支付违约金 万元，甲方有权从工程款或保修款中直接扣除。

21.17 乙方对甲方或监理任何指令必须按时完成，否则每次向甲方支付违约金500元;累计3次后，乙方每次向甲方支付违约金 元，并且甲方有权选择其他单位完成该项指令。甲方有权按实际发生金额的 倍从工程款中直接扣除。

21.18 乙方必须保证按时发放其所雇佣民工的工资，为保证其履行诺言，乙方在签订本合同的同时，应向甲方提供一份承诺证明，保证乙方所雇佣民工若因工资产生的问题，由乙方承担一切责任。

21.19 乙方不得以任何理由和借口组织或聚集民工到甲方办公机构闹事或对甲方工作人员进行人身攻击。否则，发生一次上述情形，罚款 元，由甲方直接从工程款中扣除。

21.20 若因乙方原因导致施工人员向甲方索要工资，甲方有权从应付乙方的工程款中扣除直接支付给索要人，乙方不得提出异议，并且甲方有权要求乙方承担合同总额 %的违约金。

21.21 乙方提供的工程决算资料(包括工程量和总金额)与甲方聘请的造价或审计机构做出的最终决算报告差额不能超过 10 %，若超出，超出部分由乙方承担审计等一切相关费用，甲方有权从工程款中直接扣除。

21.22 乙方应安排专人负责资料保存及信息沟通，保证信息沟通、反馈及时。因资料丢失、信息沟通不畅造成工程延误，乙方将承担由此产生的一切责任。

21.23 乙方同意按照甲方的规范性要求向甲方提供施工过程中的相关资料，并按每日或每周(根据实际情况确定)提交监理工程师和甲方，若延迟，则每一天承担违约金1万元。

第二十二条 冬季施工

22.1 本合同工程价款包含冬季施工费的，如因乙方或其他原因导致工期延误，在正式开工或工程进行一部分(总工程量的 %)时已过冬季，则无需支付冬季施工费，甲方有权在支付工程款时扣除相应冬季施工费 。

22.2 本合同工程价款包含冬季施工费的，在施工期间超过2天气温达到无需支付冬季施工费温度的，甲方在支付工程款时，将相应扣除冬季施工费。

22.3 冬季施工质量保证措施应在开工前 日向甲方提供，经甲方确认并以书面通知后方可执行。

第二十三条 违约责任

23.1 乙方逾期竣工，从逾期的次日起，每逾期一天，向甲方支付合同暂定价 % 的违约金;乙方逾期 天仍未能竣工，甲方有权解除合同，乙方无条件退场。

23.2 乙方应严格按照施工方案确定每日、每周施工工程量，甲方对其进行考核。若未完成周工程量，乙方向甲方支付违约金 元;若造成逾期竣工的，按前款执行，可双重处罚。

23.3 乙方交付的工程质量不符合合同约定和规范要求的，乙方必须无偿、无条件返工，直至达到合同和规范要求，返工期间所发生的费用由乙方承担，因此造成工期延误，按23.1款的规定支付违约金。乙方交付的工程无法通过返修修复的或主体工程存在瑕疵导致修复不能的或经二次返修仍不能达到使用状态的或已完工程明显不符合合同质量标准且在甲方提出后不能改进的，甲方有权解除合同。

23.4 乙方使用不合格原材料、设备或擅自更换已经检验合格的原材料、设备的，乙方负责更换合格产品、返工重建并承担由此发生的一切费用;造成工期延误的，按本条23.1款的规定支付违约金。乙方拒不纠正的，甲方有权解除合同。

23.5 乙方因使用不合格材料引起建筑工程质量事故、事故隐患、瑕疵，或违反安全施工规定，导致甲方损失或损失可能或造成第三方人身或财产损失或损害的，甲方有权解除合同。

23.6 因乙方不能严格按合同规定的有关技术标准和规定进行施工或因乙

方施工人员不服从监理单位监督和指令或未能积极与监理单位协调配合做好施工工作造成工程修改、返工的，如甲方同意乙方继续施工的，返工期间所发生的费用由乙方承担，并支付合同暂定价10%的违约金，因此造成工期延误，按本条23.1款的规定由乙方支付违约金;如甲方不同意乙方继续施工的，甲方有权解除合同。

23.7 乙方未按甲方代表或监理工程师要求撤换不能胜任职务或玩忽职守人员的指令，乙方拒绝执行的，甲方有权解除合同。

23.8 依据本合同条款约定或法律规定甲方行使合同解除权的，甲方应以书面形式向乙方发出解除合同的通知，通知到达乙方时合同解除。

23.9 合同解除后，乙方应妥善做好已完工程和已购材料、设备的保护和移交工作，按甲方要求将自有机械设备和人员撤出施工场地，逾期不撤出，损失自

负。甲方应为乙方撤出提供必要条件。已经订货的材料、设备由订货方负责退货或解除订货合同，不能退还的货款和因退货、解除订货合同发生的费用、损失或赔偿，由乙方承担。因未及时退货造成的损失由责任方承担。除此之外，未支付的工程款不再支付，甲方只结算已完工程并确认为合格工程部分的材料费及人工费。合同解除后 5 日内，由甲方、乙方双方共同指定审计或鉴定机构对已完工程进行审计鉴定，若3日内乙方不配合，甲方可自行委托审计或鉴定机构进行确认，乙方对前述鉴定结论予以认可。无论是双方共同委托还是甲方自行委托，审计或鉴定费用均由乙方承担，合同解除后，乙方还应按照合同总价的 %向甲方支付违约金，并赔偿甲方的一切损失。合同被确认为无效的，处理方式及违约责任同上。

23.10 因乙方原因导致甲方解除合同时，甲方有权决定是否接受与本工程有关的属于乙方在现场的一切设施、材料、设备、器械等。

23.11 乙方若未执行监理单位的指令或对监理工程师的指令严重敷衍了事，除本合同约定的违约处罚外，甲方还有权停发本期工程进度款，直至乙方完成甲方代表或监理工程师指令，达到甲方代表或监理工程师满意为止。

23.12 乙方未尽工程照管责任使材料设备发生损坏或丢失，乙方应及时修

补或赔偿，并赔偿由此给甲方造成的损失，否则甲方有权从未付工程款中将此部分款项扣回。

23.13 乙方施工场地清洁不符合环境卫生管理的有关规定，不能达到文明工地的标准，或施工结束后未按规定要求将施工场地清理干净退还甲方，未将余泥垃圾运出本工程外，或逾期未退场，甲方则按所占场地面积每天 元/m2计罚乙方。

23.14 保修期内，乙方不履行保修义务，甲方可委托他人进行维修，也可自行维修，所发生的费用从未支付的保修金中扣除，不足部分乙方应全额赔偿。

23.15 保修期内，由于乙方工程质量问题造成甲方或第三方人身或财产损害或损失的，乙方应赔偿甲方或第三方的全部经济损失。

23.16 乙方应及时交纳水、电和其他相关费用，因不及时交纳造成工程停工，乙方将承担由此产生的一切责任。导致甲方垫付的，在工程结算款中扣除，并按垫付的金额和时间按日计收万分之五的利息。

23.17 甲方应按本合同约定进行付款，如超过付款期限，乙方有权要求甲

方按照应付部分的银行同期贷款利率支付违约金。

23.18 本合同项下甲方要求乙方赔偿的损失计算方法：直接损失加间接损失。

23.19 乙方违反本合同第十四条款约定，未及时提供竣工资料，每迟延一天，支

付违约金 元;未完整提供竣工资料，甲方有权拒收。导致迟延交付，按照前述约定执行，甲方并有权拒绝支付结算款，责任、损失自负。违约金在结算款中扣除。

第二十四条 不可抗力

不可抗力事件发生后，如不可抗力事件及其影响在短期内对本合同的履行无重大影响，不可抗力事件消除后，双方应继续履行合同;如不可抗力事件及其影响无法消除，严重影响合同的履行，双方可协商解除合同或延迟合同的履行。

第二十五条 保险

25.1 甲方为建设工程施工现场内自有人员生命财产办理保险，并承担费用 25.2 乙方必须为从事危险作业的职工办理意外伤害保险，并为施工现场内自有人员、第三人生命财产、运至施工现场内用于工程的材料和待安装设备及施工机械办理保险，并承担费用。

第二十六条 送达

甲方给乙方的函电，按下述地址、传真号码发送，如有变更，甲方应立即通知乙方，否则若按本地址和号码发送的，视为正确送达。

地址： 传真号码：

第二十七条 争议解决

因履行本合同所发生的争议，双方首先应友好协商解决;协商不成，向甲方所在地人民法院起诉解决。

第二十八条 其它

未经甲方书面同意，乙方不得将本合同项下对甲方已经或可能享有的债权转让给第三方，否则对甲方不发生效力。

第二十九条 合同份数

本合同文本一式 份，由甲、乙双方各持 份，具有同等法律效力。 第三十条 合同生效

本合同自双方盖章或授权代表签字之日起生效。

甲方(公章)：_________

法定代表人或授权代表：___ __