房地产企业规避风险大全11篇

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一、房地产企业财务管理的独特性

一般来说，房地产开发企业是指“进行城市土地及综合开发、经营和管理，具有独立法人资格，实行自主经营、独立核算、自负盈亏的经济组织”。我国的房地产企业，是最近十年兴起来的一个未成熟的行业，企业行为远未达到规范化标准，不少企业资产负债率在70%以上，有的甚至高达90%。而一个企业的财务决定了其生死存亡，因此，本文首先总结了房地产企业的财务管理的独特性：（1）房地产企业的开发过程是一项巨额资金投入的过程，此过程具有周期长，资金回笼慢等特点，而目前很多的房地产企业的财务管理工作又缺乏预算和管理意识；（2）房地产开发存在着很多不确定因素，投资决策缺乏灵活变动性、资金管理滞后开发风险大，财务管理控制能力差；（3）房地产企业财务管理工作面广性杂，而房地产企业对财务又缺乏必要的重视。

二、房地产企业财务风险表现形式及原因分析

鉴于以上的财务管理特点，房地产企业必然会面临巨大的财务风险。所谓财务风险，是指“一种财务警示信号，它能够全面反映企业的经营状况，要求企业经营者进行经常性的财务分析，防范财务危机，建立预警分析指标体系，进行适当的财务风险决策”。一般来说，财务风险有以下几钟表现形式：（1）大多数房产企业的开发资金中自有资金的占比相当低，大部分资金来源于银行信贷和其他融资渠道，然而房地产企业的预期利润又具有很大的不确定性，一旦失败，就很可能导致无力偿还债务本息；（2）银行利率时常波动，这对主要以负债经营的方式经营的房地产企业来说，影响比较大。首先，利率上升会使房地产企业成本负担增加，同时，投资者的购买欲望却会随着加息而降低，这意味着整个房地产市场面临着双重压力。房地产企业之所以存在较大的财务风险，其原因主要有：（1）房地产开发的项目中涉及的部门较多，且行业标准不规范，这都使得开发项目缺乏必要的质量管理；（2）很多房地产企业的预算管理职能未能得到充分发挥，使得房地产企业负债率偏高；（3）有些房产企业的成本费用控制缺乏严格的制度，并盲目融资，使得成本负担加重。

三、规避房地产企业财务风险的措施

（1）资本的筹集和融通。房地产企业进行工程项目的开发，往往需要投入大量的资金，而自身的资金量有限，这就使得房地产企业必须通过各种渠道进行资金的筹集和融通。同时，房地产企业的资金流通速度较慢，所以它们的资金更需要多途径的周转。但这就意味着房地产企业开发过程中面临着巨大的资金流压力，且资产负债率越高，其财务风险率也越大。因此，房地产企业应避免盲目举债，而是要根据本企业的实际情况，寻求最佳资本结构，降低财务风险。（2）资本的投资方案。房地产企业的投资额度巨大，资金周转慢，因此，房地产企业的投资项目更易受到多种因素的影响。因此，为了降低投资风险，房地产企业应事先做好投资项目的可行性分析，并作出合理的评估。同时，为了应对一些不确定因素的影响，房地产企业也应该严格科学的制定出一些后备措施，比如市场价格的波动，消费需求的变化，国家政策法规的更新等，后备措施要能最大限度的应对以上几个方面的变故。（3）资本营运管理。日常资金营运风险管理包括现金管理和应收账款管理。房地产企业应该严格控制日常资金运营风险，加强对现金流量的预算，对资金要进行集中统一管理，让企业保持充足的现金流，对资金进行统筹安排，保证企业经营资金需求；此外，房地产企业也应对外面所欠账款进行统一管理。外面的赊帐只是表面账目，没有真正的资金流入的话，那么，企业的负担会更重。因此，房地产企业应重视对外应收账款的追回，降低企业坏账呆账甚至死账的发生率。同时，企业也要努力提高销售率，加速资金的回笼。（4）全面预算管理。房地产企业还应建立一个全面的财务预算体系。这个体系包含了现金流，项目，财务和筹资预算等四个方面，这四个方面都要统筹考虑。房地产企业要以现金流预算为核心，对项目涉及到很多主要流程进行可行性预测分析，然后对资金的使用进行具体安排。当然，在项目投资前，企业还要对筹资情况进行合理预算，构建合理的筹资预算，制定可行的筹资计划。（5）加强成本管理。房地产企业的成本费用涉及的面广，因此，企业应该对产品进行细化分析，对成本对象进行细化核算并管理，尽量使计划成本接近于实际成本，同时，也要建立一个强有力的监督机制，对各个重要环节的成本使用进行有效监督，防止滥用资金，从而增加不必要的成本费用。（6）完善企业内部管理。房地产企业发展过程中，离不开合理的内部审计和管理工作。在项目开始前，要做好事前控制管理，在进行中，要做好事中控制管理工作，充分发挥内部审计的评估和风险防范作用，不留财务隐患。此外，项目竣工后，财务人员要做好各个领域的评估和预算，实现资源的最优化组合，维护企业的合法权益，最大限度的实现经济效益。

四、加强对房地产企业财务风险的监控

（1）房地产企业的财务风险，可以通过对财务管理的宏观把握，结合具体变化来进行认真的分析，增强房地产企业对财务管理不同环境的适应能力，以灵活可行的姿态来应付各种不确定变故。虽说，房地产企业财务管理的宏观环境存在于企业以外，企业不可能直接对其发生作用力，但这并不意味着房地产企业对宏观环境束手无策了。房地产企业为了对可能的财务风险进行适时监控的话，可以适时调整具体的财务管理政策，采取多种方式相结合的财务管理方法，提高企业自身的适应能力，以此来最大限度的降低因很多外在因素所带来的不确定影响，进而降低财务风险。（2）房地产企业应首先提高高层领导的财务知识和风险意识，使决策者具有基本的财务观念。同时，也要不断提高财务管理人员的风险意识，使财务人员注意工作中的任何环节，包括一些细微的地方。这样，房地产企业才有可能建立起一套完善的财务管理系统，才能设立一些科学高效的财务管理机构，配备高水平的财务操作人员，使企业财务管理系统有效的运行，以防范因财务管理系统不适应新环境的变化而产生的财务风险。（3）房地产企业的高层领导大部分出身于建筑行业，对于财务方面的知识比较缺乏，甚至对财务工作没有应该有的重视。这就影响到房地产企业财务决策的科学化水平。为了防止此类事情的发生，房地产企业应该对领导干部首先加强其财务风险意识，必要时进行一定的培训和学习，防止因决策失误而产生的财务风险。因为，财务决策的正确与否，直接关系到企业财务管理工作的效果，没有实际根据的决策往往会使决策失误的可能性大大增加。因此，房地产企业的领导必须结合实际情况，多方倾听论证，采取科学的决策方法，切忌基于主观意志上的决策或出于所谓的经验方面的决策。

五、结语

总之，房地产企业作为一种特殊的生产企业，为了获得更好更长远的发展，必须学会尽可能大限度的规避自身的财务风险，建立健全财务管理制度，规范财务行为，加强成本控制和项目开发管理，加强房地产投资的资金管理，创新财务管理方法，提高财务控制能力定期检查与考核，适时进行财务分析与监督，加强房地产企业财务人员素质的修养与提高。同时，房地产企业的财务风险也要加强监控，建立合理的监控体系，是财务风险降到最低值。

参考文献

[1]李晓梅.《浅析房地产企业的财务风险管理》.《财会研究》.2007（1）

[2]王伟，赵占.《房地产企业财务风险分析与对策》.《价值工程》.2006（8）

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在房地产投资活动中,人们既想获得较大的收益,也想规避各种风险。这是一对复杂而难解的矛盾。对一个理智的投资者,只有充分了解房地产投资的风险情况,对各种风险进行认真地分析和预测,并根据自身实力,估算投资风险的承受能力,综合权衡房地产投资的收益和风险,制定规避风险的防范措施,以求达到风险小而收益高的目的,这才是房地产投资开发商的理智选择。可见,了解和掌握房地产投资风险并及时规避风险,才是投资者明智的选择。

1 房地产开发项目的风险分析

1.1 项目的定位风险。房地产开发项目的市场定位包括

项目的产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位,都是根据市场调查、项目的经济技术分析、项目可行性研究报告做出的,是指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案等前期工作的依据。可以说,项目的市场定位确定以后,基本上就敲定了项目的建设风格、建设成本、营销推广方案,就决定了项目的销售前景,一旦市场定位不准确,项目的指导思想出现失误,是后期无法或者是非常困难弥补的风险,也是项目开发过程中,最大的风险,属项目建设的决策性失误风险,按照风险影响范围划分属于总体风险(决策风险),从某种程度上讲,其结果也是不可管理风险。

1.2 项目的财务风险。财务方面的风险因素主要有融资风险和购房者拖欠款风险。房地产投资通常通过集资或贷款等方式筹集资金的,如果房地产的总投资收益率低于银行利率,则不仅资金筹集变得非常困难,而且会造成了负债经营的局面,出现融资风险。在房地产经营过程中,由于购买者财务状况与开发时预测的财务状况发生了变化,也直接影响到房地产的投资回收的可靠性,造成资金回收的拖欠风险。这两个风险是构成房地产投资开发经营中财务风险的主要因素。

1.3 项目建设阶段的风险。土地获取后，投资者根据需求以及地区的情况对获取土地进行项目建设。在项目建设的过程中也存在着一系列的问题，包括: 设计理念以及风格的落后或者不切实际、建筑物实用性差、建筑物存在质量问题等。

1.4 销售阶段的风险。销售是房地产项目投资的最后阶段，也是资金回流的阶段。在这个阶段中存在的风险主要来自于房地产销售的数量、价位以及时机。在不同的地方，房地产的价格是不同的。销售时如果不切合实际的销售，就会影响房地产的销售进度，从而影响资金回流。另外，在房地产销售阶段自然灾害也会对房地产项目带来风险。例如: 地震、龙卷风、洪水等。

1.5 土地取得阶段的风险。土地取得阶段的风险主要是土地购买和征地安置风险。土地购买价格直接关系到企业的利润，开发商应该具备预测获取土地增值潜力的能力。购买了土地使用权后，还有大量的征地、拆迁、安置补偿工作，这个阶段的工作往往会遇见极大的阻力，从而给项目开发带来风险。

2 开发商规避项目风险的方法

规避风险的方法是通过对风险识别、风险评估、风险评价,在此基础上优化组合各种风险,并对风险实施有效控制和妥善处理风险导致后果,期望达到以最少成本获得最大安全保证的目标。规避风险的主体是企业决策层,其核心是选择最佳风险技术管理的组合,目的是实现最大安全保障效能。因此,开发商规避项目风险的主要内容为:

2.1 明确界定开发项目覆盖的范围,加强对项目范围变动的控制,将项目的任务细分的更具体、更明确、更严密、更便于控制,以规避因遗漏而产生的风险。

2.2 明确项目目标,在企业发展规划和战略的总体要求下,按照项目《经济技术分析报告》和《项目可行性研究报告》提供的依据,用科学的方法和态度进行项目决策,确定项目目标,避免出现决策失误风险。

2.3 企业要培训员工的风险思想，要培养员工的抗风险素质。每个企业的发展和壮大都有一批素质极强的员工，那么房地产企业更应该在现今竞争激烈的环境下培养一批又风险思想和抗风险能力的员工。这也是除了客观的风险存在下一个能最大限度避免主观风险的要素。

2.4 分化资金，多面投资。现代企业的资金投资渠道已经从单一化向多元化发展，房地产行业也有不少这样的例子。在现在竞争激烈和政策浮动较大的房地产行业，企业可以把资金分化投资，这样就可以避免巨大资金的投入回收周期慢问题，避免陷入单一化循环经营的策略。也可以联合其它实力较小的房地产企业一起投资，分担其中一部分的资金也是一种新的投资渠道。这样就不会因为资金一次性投入过大而面临倒闭的风险。在多元化经营的今天，房地产业经营模式已经不能用传统的模式来竞争，只有转变思想才能有立足之地。

2.5 增强项目风险意识，编制项目风险计划。房地产项目的风险管理是以房地产企业的项目建设活动为主要的管理载体，对每个项目在立项之初就形成风险意识，有计划的编制项目风险计划是十分必要的。要根据客观环境和政策的变化及时的改变计划，才能做到真正意义上的从意识到行动的有效途径，规避风险。有效的编制风险计划，就能最大程度上在建设过程中合理的安排管理，施工计划，材料使用。从而保证质量并能避免延长工期的风险。

综上所述，风险管理、规避风险贯穿房地产开发项目的全过程，风险管理靠项目集体管理的力量。每个风险的规避、控制和转移都是综合管理的结果。因此，建立现代管理制度和适应于市场环境发展需要的组织结构，重视“过程控制”的管理重视企业的体系化、制度化、程序化管理建设，客观看待风险，对风险进行有效的管理，就会减少或规避风险对开发项目的不利影响。

参考文献：

[1]陈煌红，张 欣.房地产开发项目全面风险管理［J］． 西南科技大学学报，2006( 3) :56-58．

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1、投资风险产生的原因房地产的投资风险可以大致分为外部风险和内部风险两大类。其中，外部风险又包括：宏观经济风险、财政利率风险、市场风险等。外部风险包括：经营风险、财务风险。造成房地产投资风险产生的原因是：首先，房地产企业对市场中的信息掌握不全面，在开发房地产的时候没有精确定位，对消费者的需求没有进行充分的调研。比如在一些大城市，由于农民工的大量涌入，住房问题亟需解决，这时候廉租房的建设才能满足人们的需求，但是由于开发商把握信息不准确，一味地投资高端商品房和高级别墅，从而遭到人们的冷遇。其次，宏观形势的突变。在市场经济中，经济形势千变万化，由此引发了很多经济风险，房地产作为社会经济中的重要环节，自然受到宏观形势的严重影响。比如市场的供求关系，建筑原材料价格、货币政策等。由于上一年的建筑材料价格和供求关系大，房地产的开发投资也就越大，但是由于宏观形势的突变，在这一年，建筑材料和供需发生了逆转，但是房价还是按照原来的价格出售，自然无人问津，导致投资风险的产生。

2、房地产投资风险的规避措施要想在房地产投资活动中有效的规避风险，促进房地产企业的长足发展，除了一些无可避免的风险之外，更要加强对风险的规避。首先要充分地对市场进行调查，全面掌握市场信息，了解供求趋势，进而掌握投资方向。市场信息的掌握包括人口结构的变化、居民收入水平的变化、原材料价格的变化等等。其次控制投资项目，防止因宏观形势的突变造成的巨大损失。在预期收益相同的情况下，要充分考虑到市场突变因素。适当地将投资力度缩小，在投资效益得到保障的前提下规避风险。

二、房地产融资活动中风险产生的原因和应对措施

1、融资风险产生的原因我国房地产行业发展虽然较好，但是其融资渠道却非常的狭窄，目前能有效进行融资的有上市公司、银行贷款、预售款以及企业垫款等等。但是这些融资渠道都在很大程度上受到国家宏观经济调控和政策的影响，进而对房地产的融资造成了巨大风险。首先融资金融中信贷的金额在逐年下降。这意味着从国家金融层面来说，信贷对房地产的融资已经没有了以前的支持力度。就2010年来说，信贷融资的金额只占据全额的21%。同时，由于很多小房地产公司由于规模较小，在融资的过程中造成了很多的坏账和死账，出现了房地产行业信用较差的现象，进而影响其融资。其次缺乏稳定的资金来源，由于受到资产负债和期限配比和结构配比要求的限制，房地产的融资通常都是短期的，很多商业银行为房地产提供贷款也是短期的，而房地产企业的经营周期通产较长，所以短期的资金来源不利于房地产的企业的长期发展。从银行的角度出发，如果房地产长期持有融资金额，就会造成短存长贷的现象，流动风险增加。

2、房地产融资风险的应对措施首先，要拓展房地产行业的融资渠道，提高信贷融资的比例。但是，多元化的融资渠道要和多元化的业务相结合，因此，对于一些中小房地产企业来说，就应该加紧业务拓展，促进直接融资和间接融资的紧密结合，进而形成较为合理的融资结构，保证房地产企业资金的来源。除此之外，国家政策也要对房地产融资实行政策上的放松，比如优化产业结构，放宽房地产行业股票融资限制，鼓励中小企业和创业板市场的发展以及放宽对私募性质股权投资基金的审批限制等等。其次，大力发展房地产债券市场，保证房地产资金的长期来源。发行房地产债权进行融资的方式，是目前相对稳定的一种长期融资方式，相比之下，风险有所降低，同时，也保证了房地产企业长期资金的来源。考虑到房地产企业的经营周期需要长期稳定的资金来源，银行和其它渠道的融资使用周期相对较短，不能满足房地产发展的需求，同时，在政府对银行的严格把控下，限制对房地产行业贷款以及限制其预售额等等都会给房地产的融资造成极大的影响，因此房地产的中长期的债权就为房地产企业提供了资金来源，保证了房地长在发展过程中的资金需要。

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关键词：房地产企业；财务风险；风险控制

“企业的发展与风险并存”。现代财务的风险观，要求房地产企业不断调整自身的经营战略，在全面认识和把握风险的前提下，预防和避免各种不应有的损失，使企业在竞争中不断发展与壮大。由于房地产企业所处的宏观环境的变动性及企业自身活动的复杂性、多变性和人们对未来认识和控制的局限性，财务风险客观存在于房地产企业财务管理工作的各个环节，是现代房地产企业面对市场竞争的必然产物，如何控制风险，用何种策略对风险进行识别衡量、分析和控制，成为房地产企业管理理论和实践工作中急需解决的课题。

1房地产企业财务风险的含义

房地产企业的财务风险从资金活动的内容来看，主要有筹资风险、投资风险、经营风险、存货管理风险、流动性风险。理论界对财务风险的涵义持两种观点：第一，财务风险是由于各种不确定因素的影响，使房地产企业财务收益与预期收益发生偏离的可能性，房地产企业财务活动的组织和管理过程中某一方面和某个环节的问题，都可能促使这种风险加剧；第二，财务风险是房地产企业用货币资金偿还到期债务的不确定性，也称融资风险或筹资风险。

财务风险，从狭义上看，是指由于利用财务杠杆给房地产企业带来的破产风险或普通股收益发生大幅度变动的风险。从广义上看，是指房地产企业在筹资、投资、资金营运及利润分配等财务活动中因各种原因而导致的对房地产企业的存在、盈利及发展等方面的重大影响。在市场经济环境中，财务风险是客观存在的，要完全消除风险及其影响是不现实的。

2房地产企业财务风险的基本特征

（1）客观存在性。即财务风险不以人的意志为转移而客观存在。

（2）不确定性。不确定性是房地产企业财务风险的基本特性。即财务风险虽然可以事前加以估计和控制，但由于影响财务活动结果的各种因素不断发生变化，因此事前不能准确地确定财务风险的大小。

（3）分散转移性。财务风险的这一特征使风险组合、远期外汇交易、货币和利率互换等多种财务工具在财务风险管理中进行运用，使财务风险管理成为可能。虽然财务风险是不可避免的，但可以通过防范和控制来分散转移财务风险。在财务风险发生之前或发生过程中，通过选择合适的风险管理技术，采取专门的方法和手段，可以分散和转移财务风险，避免或减少风险损失。

（4）预测决策性：房地产企业经营是持续进行的，财务管理者可以通过财务技术，基于历史平台对未来不确定的环境因素进行估计，在事前对损失进行预测，从而做出投资经营决策，将可能发生的财务风险降至最低。

（5）收益共存性。即风险与收益并存且成正比关系，一般来说，财务活动的风险越大，房地产企业要求的收益也就越高。

（6）激励性。即财务风险的客观存在会促使房地产企业采取措施防范财务风险，加强财务管理，提高经济效益。

3房地产企业财务风险的成因

房地产企业财务风险产生的原因很多，既有房地产企业外部的原因，也有房地产企业自身的原因。房地产企业产生财务风险的一般原因有以下几点：

3．1外部性财务风险

外部性财务风险是房地产企业外部环境给房地产企业财务带来的风险，这类风险一般是房地产企业较难预料和控制的，并往往通过影响房地产企业内部性风险因素而发生作用，是一种间接性财务风险，具体包括自然风险、社会风险、经济风险和政治风险等。

3．2房地产企业财务管理人员对财务风险的特性认识不足

财务风险是客观存在的，只要有财务活动，就必然存在着财务风险。然而在现实工作中，许多房地产企业的财务管理人员缺乏风险意识。风险意识的淡薄是财务风险产生的重要原因之一。对财务决策缺乏科学性导致决策失误。财务决策失误是产生财务风险的又一主要原因。避免财务决策失误的前提是财务决策的科学化。目前，许多房地产企业的财务决策都存在经验决策及主观决策现象，一言堂的工作作风在房地产企业的管理中仍然普遍存在。由此导致的决策失误经常发生，从而产生财务风险。

3．3房地产企业内部关系没有理顺

房地产企业与内部各部门之间及房地产企业与上级房地产企业之间，在资金管理及使用、利益分配等方面存在权责不明、管理不力的现象，造成资金使用效率低下，资金流失严重，资金的安全性、完整性无法得到保证。这主要存在于一些上市公司的财务关系中，很多集团公司母公司与子公司的财务关系十分混乱，资金使用没有有效的监督与控制。

3．4资本结构有待改善

根据资产负债表可以把财务状况分为三种类型：一类是流动资产的购置主体由流动负债筹集，辅以长期负债筹集，固定资产由长期自有资金和大部分长期负债筹集，也就是流动负债全部用来筹集流动资产，自有资本全部用来筹措固定资产，还是正常的资本结构型。二类是资产负债表中累计，表明一部分自有资本被亏损吃掉，从而总资本中自有资本比重下降，说明出现财务危机。三类是亏损侵蚀了全部自有资本，而且也吃掉了负债一部分，这种情况属于资不抵债，必须采取措施。

4房地产企业财务风险的控制策略

4．1培养全员风险管理意识

领导要具有风险意识和强烈的责任感，采用科学的财务决策方法。为防范财务风险，房地产企业应理顺内部各种财务关系，明确各部门在房地产企业财务管理中所具有的权利和应承担的责任，真正做到权责分明。强化财务管理人员风险意识，使其认识到房地产企业财务活动的复杂性和重要性，调动其参与房地产企业财务管理的积极性，加强对财务风险的防范。

为控制财务风险，房地产企业应把化解风险当作首要责任和目标。以风险管理为导向的财务风险控制系统，从工作环节上，把重心放在事前防范。房地产企业防范和控制风险的能力越强，赢利能力就越强，因此，控制财务风险是房地产企业永远的主题。

4．2建规立章

房地产企业通过规范内部制度，完善法人治理结构，设计合理的激励和约束机制，将风险机制引入房地产企业内部，使管理者、职工、房地产企业共同承担风险责任，实行岗位风险责任管理，做到责、权、利三位一体，提高房地产企业全体员工的风险意识，促使财务管理人员将风险防范贯穿于财务管理工作的始终，以控制和防范财务风险。

4．3分析财务管理外部环境，完善财务预警系统

为控制财务风险，房地产企业应认真分析研究财务管理的外部环境，逐渐掌握其变化规律，制定多种应变措施，根据对财务管理外部环境变化的预测，调整财务管理政策和改变管理方法，提高房地产企业对财务管理环境变化的应变能力，尽量减少外部因素对财务管理的影响。对财务管理外部环境进行分析研究，还可以进一步完善财务预警系统。财务预警系统的功能有：信息收集、预知危机、控制危机。

4．4以财务分析指标体系为指导，建立长效的财务预警系统

建立长效财务预警系统，其中获利能力、偿债能力、经济效率、发展潜力等指标最具有代表性。适当搭配房地产企业的短期负债与长期负债的比例，控制财务风险。引发财务风险的另一原因是房地产企业的短期负债与长期负债的搭配比例不当，对于这一问题的解决方法，主要是根据房地产企业的现金流，并结合房地产企业的行业特点、经营规模，利率结构等因素来制定合适的长短期负债比率。

4．5引进科学的风险管理程序

财务风险管理是一个有机过程，通常包括：一是识别和评估风险。对房地产企业财务可能遭受的风险进行事前预测和全面估计，认清房地产企业所处的环境，剖析财务系统中的不利因素，划分出财务风险的强度和可能的损失程度。二是预防和控制风险。在风险识别、评估和分析的基础上，确定应付风险的方案和措施，制定房地产企业财务战略和计划，优化财务决策和控制方法，健全财务信息的控制系统等。三是风险的损失处理。通过事先防护性安排，对发生的风险损失迅速作出积极有效的反应，以最少的损失和最快的途径排除风险，确保财务机制的正常运行。财务风险管理是现代房地产企业财务管理的重要内容，也是整个房地产企业管理的重要组成部分。只有房地产企业全员、全方位重视财务风险管理，才能使财务管理有序、有效进行，保证房地产企业持续、稳定发展，有利于房地产企业基于风险管理的企业价值最大化的实现。

4．6利用信息手段支持有效的财务管理

用信息化进行采购管理，利用合同控制降低产品成本，保证产品质量，从而提高产品竞争力，防范经营风险。用信息化进行生产管理，以销定产，按市场供应，按订单生产，克服传统方式的缺点，变房地产企业推动为市场用户的拉动。用信息化进行库存管理，可以加快房地产企业流动资金自转，减少库存积存，防范库存管理不善而带来的财务风险，通过信息技术手段，动态地掌握分析房地产企业和市场的平衡点，减少库存积压。

4．7大胆而谨慎地利用衍生金融工具规避风险

以期货、期权、互换为风险管理手段的衍生金融工具本身就有规避功能，利用外汇、利率、股票期货能达到套期保值的作用，回避市场的价格风险。但由于期权、期货具有高杠杆率会使其本身风险程度加大，因此房地产企业在运用衍生金融工具规避风险时应特别谨慎。房地产企业财务风险的防范是对风险进行动态的控制，风险与收益同在，敢于冒风险的房地产企业充分利用有利时机，往往从高风险中获取高收益。房地产企业高管人员应充分识别和控制财务风险，把风险管理定位到房地产企业管理的重中之重，把握多变的市场机遇，发挥财务风险管理的职能，避免财务危机，保证房地产企业获得稳定、长期的经济效益。

参考文献

1李晓丽．浅析企业财务风险的控制［J］．山西财税，2008（8）

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10李婕．企业财务风险控制与预警［J］．铜业工程，2004（2）

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2、房地产开发企业自身“造血”不足。房地产企业自身血液的来源主要是产品开发和销售，因此，自身“造血”不足也同样表现在这两个方面。（1）房地产企业项目的开发周期比较长，其中存在的风险因素比较多，从而导致预期效益的实现也存在了很大的风险。如果房地产企业在项目运行的中出现不可规避的风险，就会影响其预期效益的实现，其盈利水平就会受到影响，不能有效的为后期项目提供资金；其偿还债务的能力也会受到影响，为其银行借贷产生一定的阻碍。（2）在房地产项目开发的产品能够出售之后，受到政策环境的影响，或者受到房地产销售手段的影响，使得预期的销售目标没有完成，使得资金回收效率变缓；或者受到银行个人贷款政策的影响，影响了企业按揭回款的效率，影响了企业资金回笼，从而出现“供血不足”的现象。

二、房地产企业资金风险的成因

1、企业资金外部性财务风险问题。（1）市场环境。随着房地产改革制度的推进，随着社会经济的发展，个人成为房地产市场主要的需求者，在这样的情况下，客户的需求呈现出个性化的特征，为了满足客户需求，房地产企业要对设计产品进行细分，要对客户群体进行细分。一旦产品定位失误或者销售策略失误就会出现产品滞销的风险，会为企业资金回笼带来风险。（2）政策制度。首先，土地是房地产活动开展的基础，而我国土地的所有权属于国家，政府在土地开发方面的相关政策会对房地产企业的活动产生直接的影响；其次，政府指定的税收政策会对房地产产品的销售价格产生直接的影响，会对其销售产生影响；最后，政策制定的金融政策也会对房地产企业的融资产生重要的影响。（3）经济发展水平。首先，经济发展水平直接影响着人们的购买力，经济发展水平过低，人们购买力不足，会影响房地产产品的销售；其次，受到经济发展周期的影响，房地产行业的发展也呈现出周期变化，一般情况下，发展期为5年，低落期为2年，发展周期对房地产企业的发展有着直接影响。

2、房地产企业内部关系存在问题。房地产企业内部关系问题主要表现在运营机制方面。由于房地产活动的特殊性，一般情况下，在确定开发项目之后，企业会围绕这个项目建立一个利润中心或者项目公司。但是收到土地资金开发有限性的影响，这个临时成立的中心或者公司会呈现出短期性的特点，因此，其经营思路和决策也会表现出一定的短期性。因此，管理者在管理方面会将目光集中在眼前利益方面。同时在财务运作方面，存在着融资冲动、拿地盲目、治理结构形式化等问题，会财务风险的产生提供了一定的内在诱发因素。

3、缺乏资金风险意识。房地产企业缺乏资金风险意识，主要表现在没有完整的且适合企业自身的预算制度，或者企业预算在实际执行过程中没有发挥其实际效用。同时，房地产企业缺乏完整的财务风险管理体制，缺乏财务风险分析和财务风险管理，在出现财务风险的时候，不能采取有效的机制进行抵御，从而导致财务风险的产生。

三、房地产企业财务风险的防范策略

1、融资风险的防范。融资风险的防范主要通过融资多元化来实现。首先，企业在融资的过程中，可以对不同的资金种类进行考虑，对不同银行的贷款政策进行比较，拓展融资渠道，避免盲足融资。其次，拓展资金流入渠道。房地产企业为了规避资金风险，可以改变资金流入渠道单一的情况，通过自办商场酒店或者持有商业房产等形式，拓展资金流入方式，避免资金链中断。

2、投资风险的防范。投资风险是房地产企业财务风险的表现形式之一，规避投资风险的主要措施就是房地产企业对需求者的消费心理进行科学的分析，对产品进行细分，对产品进行合理的定位，完善产品销售政策，以保证产品销售预期的实现，以保证资金能够及时回笼。

3、资金运营风险的防范。规避企业运营风险最主要的就是完善企业的运营机制，改变短期性运行模式。企业的管理者要以长远的眼光来制定企业的发展战略；其次，要完善财务管理制度，完善企业财务预算，制定财务预算的执行政策，保证财务预算能够得到有效的发挥。最后，在制定完善的企业风险管理制度，对风险进行预期分析，制定完善的规避政策，以对财务风险进行有效的防范。

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近年来城市建设进程加快，这也造成地价较高，房地产企业运营过程中需要大量的资金支撑，因此需要运用不同的融资方式来进行资金投入。而且房地产企业具有开发周期长和投资大的特点，在开发活动中存在较多的不确定因素，这必然会对企业投资带来较大的影响，因此要强化企业财务管理工作，为各项决策提供科学的数据支持，使房地产企业能够有效的规避风险，确保实现经济效益的最大化。

一、房地产企业财务管理存在的问题？

1.缺乏完善的财务管理机制

当前，房地产企业由于缺乏健全的财务管理机制，这对企业的正常运营带来了较大的影响。由于资金统筹力度不够，导致资金投入不足，无法实现有效周期。再加之房地产企业审计监督力度不够，审计监督没有发挥其应用职能，这对房地产企业财务管理工作的顺利开展带来了较大的制约。

2.融资渠道单一

通常情况下，房地产企业都是通过向金融行业进行筹集资金，融资渠道十分单一，部分信誉不好的企业更是存在融资难的问题。特别是在当前房地产企业竞争十分激烈，这就导致金融行业在提供资金支持时更偏向于国企业。在融资渠道十分有限的情况下，民营企业资金难度较大，这对房地产行业的健康发展带来了一定的阻碍。

3.成本管理力度不够

当前，房地产企业成本管理模式落后，成本管理力度不够，企业各个环节的成本管理工作不到位，从而造成企业造价失控，不仅造成企业成本资金投入增加，而且还会使企业经济利益受损，不利于企业的长远发展。

在实际运营过程中，房地产企业由于对资金需求量较大，同时为了能够加快项目施工进度，往往会不顾自身的实际情况大量贷款，从而使企业面临较大的财务风险。并且在项目实施过程中没有对财务风险进行有效管理，资金使用存在较大的随意性，这就对整体利益带来了较大的影响，而且企业成本负担加重，偿能力下降，导致企业风险加剧。

4.预算管理方面存在问题

房地产企业预算管理工作中缺乏预算理念，缺乏完整的指标体系，在预算管理工作中没有将各经营阶段有效的联系在一起，只强调对现金支出和成本费用的预算控制。

二、加强房地产企业财务管理的有效途径？

1.健全财务管理机制

在当前激烈的市场环境下，房地产企业要进一步完善财务管理机制，强化资金管理意识，对资金严加管控，确保资金的合理使用。同时，还要进一步完善财务部门的职责，通过强化审计监督，使部门之间能够更好的履行规定，有效的协调起来，确保审计监督工作的有效开展，进一步提高企业财务管理水平。

2.实行多元化的融资渠道

房地企业企业要制定科学的融资方案，加快拓展融资渠道，重视自身的信誉，增强资金提供方的信息度，从而得到大量的资金支持，为工程项目的顺利实施奠定良好的基础。同时凭借自身良好的信誉，房地产企业可以向资本市场和非银行金融单位来寻求资金的投入，进一步完善企业资金结构，有效的降低企业筹资风险。

3.加强成本管理

房地产企业应要求财务管理人员积极参与到成本管理工作中，做好成本预算工作，加强成本管理，明确可控与不可控费用。企业应完善成本管理模式，使成本管理更加精确化，能对企业工作中的各个步骤进行预算，有效的防治财务风险，加强成本管理能够最大限度节约企业的成本投入，实现企业的经济效益。

4.通过内控导向控制房地产成本投入

首先，提高全面预算管理意识。企业全面预算管理的组织实施和编制要和发展战略相配合，其核心就是对企业的未来发展进行计划和安排，对内部的资源进行控制、考核及合理的分配。因此全面预算管理就是企业去实现长期战略目标的一个基本手段，要全面的服务企业战略目标的实现。

其次，严格控制预算。通过对房地产企业中各项具体业务进行预算估计、计算，审核该项目所需成本，通过内控导向对企业的成本进行严格控制、管理。结合企业自身实际情况，制定房地产企业的预算制度规划，对企业各项项目成本进行系统性的规划、控制。

5.严格控制房地产的成本投入，降低企业财务风险

首先，引进先进的财务管理方法。通过采用先进的财务管理方法来强化成本的管理和控制，有效的降低企业财务风险。在具体工作中，可以运用清单报价法和战略成本控制法来全面提升房地产企业的成本控制水平。

其次，加强资金管理。强化房地产企业资金管理工作，特别是要加强对现金流动的管理，使企业资金回流率得以提升，全面提高房地产企业的综合实力。利用内控导向来提高资金管理水平，有效的降低企业经营风险。同时，还可以通过缩短房地企业商品的预售时间来实现对资金的有效控制，加快资金的流动性。

最后，加强风险防范。房地产企业经营风险较高，通过内控导向实现对企业内部制度和营活动的有效管理，以此来降低企业经营风险，全面提高企业成本控制水平。

三、结束语？

近年来，房地产市场的蓬勃发展，有效的带动了房地产企业的发展进程。房地产企业具有高投入、高风险及高收益的特点。由于其经营过程中面临的风险较大，这也需要房地产企业要强化财务管理，努力提高财务管理水平，降低财务风险的发生机率，促进房地产企业更快更好发展。

参考文献：？

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中图分类号:F293文献标识码:A文章编号:1672-3791(2011)09(c)-0189-01

在房地产开发过程中存在诸多因素影响着开发最终结果,改善经营管理,增强竞争能力,强调风险管理有的放矢,是提高企业经济效益的关键。

随着国家土地、金融等调控政策力度的加大,房地产业开始进入市场盘整期。对实力强劲的大型房地产企业遇到的可能是困难、瓶颈,但对众多中小型房地产企业而言,面临的却是困境,甚至绝境。“地产的冬天”这一形象比喻更多的是指中小型房地产企业目前的处境。如何应对变化,如何在调控和竞争中抗击风险、立足发展,是当前中小房地产企业面临的最重要和最紧迫的问题。

1开发风险的特征

风险是在特定的客观条件下,在特定的期间内,实际结果与计划结果的变动程度,这种变化程度越大,风险就越大。房地产开发项目的风险,实际上是开发商实施开发过程中固有的风险。

房地产开发风险作为一种客观存在的现象,明显地呈现出以下特征。

1.1 综合性

房地产开发涉及到企业内部的各个方面和企业外部环境的各种因素,是企业财务活动和经营活动过程中各种矛盾的综合反映。

1.2 模糊性

即不肯定性,表现为风险形成的模糊性和由于风险导致企业开发经营活动结果的不能事先肯定。

1.3 损失性

风险既有因财务管理无法预计或无能力防止所致,也可能由于管理者决策失误,控制失灵而丧失了本应获得的利益。

1.4 补偿性

既然风险会带来损失,客观上要求给予经营者适当的经济效益以抵补承担风险产生的损失,即“风险报酬”。

1.5 激励性

风险与竞争是同时存在的,承认和承担风险,将把企业推向背水一战的境地,必然使企业为一个共同的目标,努力改善经营管理,增强竞争能力,提高经济效益。

2导致开发风险的因素

2.1 政策环境与经济形势

房地产项目基本依靠银行贷款进行开发,国家金融政策的调整使开发企业融资困难,经营压力增大,房价波动导致市场观望程度增加。银行利率的波动也影响着房地产市场变化。当利率上升时,房地产开发的资金成本增加,消费者的购买欲望降低。生产成本增加,市场需求降低,开发利润风险增加。税金的强化征收、税种和税率调整,给房地产开发带来成本变动风险。如河北香河不顾百姓利益,将大片土地“变性”后卖给开发商,在三四线城市开发住房的时候,开发商最怕遇到的是政策性风险。

2.2 房地产市场的发育程度与供求状况

市场供应量、市场购买力、市场价格等指标的动态和不确定,导致商品房供需之间的不平衡。商品房滞销,投资者将承受资金沉淀的风险。

2.3 开发时机的选择

经济运行有快速和滞缓交替出现的周期性特点,房地产投资也是有周期性的。从较长时间看,在投资收缩期、低谷期准备投资。在投资高峰期、恢复期大力投资,必能获取较大盈利,避免较大亏损。

2.4 开发地点的选择

房地产的不可移动性、区域性和个别性,决定了它所处的地理位置极为重要,房地产开发所涉及的地理环境条件,甚至在社会经济条件处于不断的变化发展过程中,这会使开发商经受着风险的考验,需要有一定的预见性。房地产市场是地区性的市场,当地房地产市场供求变化对开发商的影响要比整个国家房地产市场供求变化对开发商的影响大的多。

2.5 开发规模的确定

房地产开发过程是巨额资金投入的过程,对于中小型房地产开发商来说,资金的筹措是项目能否按期、按质完成的重要环节。房地产开发规模越大,开发商承担的风险也就越大。

2.6 开发周期的长短

房地产开发投资周期较长,其间既可能遭受由于物价下降带来的通货紧缩风险,也可能遭受因物价上涨而形成的通货膨胀风险。在房地产商品开发过程中,很难在一开始就能对整个开发期内各项费用和收益流动作出精确的估计,只能是大概的测算。开发期越长,各种社会经济环境条件发生变化的可能性就越大,各种费用特别是后期费用和房屋售价或租金就更加难以确定,风险也就越大。

2.7 营销方式的确定

项目建成后,房地产销售、出租或物业服务决定着项目投资收益的实现,是房地产开发风险最大的环节之一。营销策划是经营管理的核心,它的成败直接影响到成本能否收回、利润能否实现。价格过高会引起房地产销售困难,难以实现利润;而价格过低不仅会减少房地产利润,还可能致使消费者怀疑商品房的质量,从而影响房地产商在市场中的形象和信誉。

3规避风险的对策

(1)建立企业经常性信息收集和处理机构,最大限度完善市场调查,了解项目开发相关信息,细致优化开发方案,科学进行风险预测,论证最佳开发时机、开发类型和开发规模,预测开发项目的费用与收益。做好及时、准确的分析,为企业经营决策提供准确依据。

(2)创建一支会经营、懂管理、知法规的团队,企业决策层要具备一定的本行业专业、综合知识和风险识别、判断、处理能力,技术管理人员必须有计划、组织、沟通、协调能力,熟悉行业工作的基本规律,了解国家及地方政府相关行政主管部门颁布的法律法规、规范性文件规定。唯如此才可能避免开发风险,妥当地处理风险造成的后果。

(3)规范项目管理,提高成本控制和合同管理能力,通过合理的清单报价,招标选择建设总承包单位,做到清单规范不缺漏项,合同确定计价调整标准,明确范围内固定报价不再调整,固定建设工期,明确工期延期处罚责任和标准,将预计有可能发生的损失直接摊入开发成本,在施工过程中加强项目建设过程管理,减少变更和签证,保证质量,控制建设成本,降低在建设期间由于社会经济条件的变化而带来的风险。

(4)利用计划管理、目标管理、过程监督、节点考核等技术手段,对风险管理过程实施“事前”、“事中”的有效控制,用实事求是的态度,科学地调整计划和应对措施,及时总结、关闭阶段性管理目标,是保证风险管理达到既定目标的有效途径。

综上所述,中小房地产企业的房地产项目开发建设是一个有较长周期的过程,项目的一次性、不可重复性特点和过程中太多的不确定因素,构成了项目过程的各种风险,风险充斥在每个过程之中。项目建设的过程实际上就是风险管理、规避风险的过程,而风险管理是靠企业的“团队”的力量,靠管理水平、管理经验、职业道德和知识水平进行的,每个风险的规避、缓和、转移都是综合管理的结果。因此,客观看待风险,对风险进行有效的管理,就会减少或规避风险对企业经营目的和效果的不利影响。战略的提升、品牌策略系统性的实施、管理策略的执行、项目管理模式的创新、业务流程体系的落实以及优秀团队协作机制的培养,将是中小型房地产开发企业规避风险、跑赢市场的强大保证。

参考文献

[1]张宇祥,等.房地产投资风险及防范策略分析[J].商业研究,2001.

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（一）房地产企业资金管理的特点

房地产属于典型的资金密集型行业，其资金管理具有流动性、开放性、增值性以及扩张性等特点。流动性是指因为房地产由于投资周期长，项目每个环节的投资需要在后续的房地产销售环节中及时回收资金；开放性是因为房地产行业涉及的产业链繁杂，涉及到上下游环节众多，而且主要面向竞争性比较强的国内外市场；增值性则是需要通过合理的资金管理，实现企业资本价值最大限度增加的目标；而扩张性则是由于房地产企业的资金管理会主要支配和使用企业外部资源，具有明显的资金扩张需求。

（二）房地产企业资金管理的重要性

第一，有利于企业提高管理水平。资金管理是房地产管理的重要组成部分，且资金是企业运营的物质基础，房地产企业经营中的每个环节都离不开资金，也离不开资金管理。如果能提高资金管理的有效性，那么也能提高整个企业的管理水平。

第二，有利于企业防范资金风险。房地产行业属于资金密集型行业，每个环节都要占用大量资金，也会面临各种风险。只有通过资金管理，才能够优化企业内部的资金结构，确保其科学性和合理性，进而有效防范这些资金风险，促进企业的长远发展。

第三，有利于企业持续健康发展。房地产企业的资金管理水平对整个房地产行业的正常运转起决定性作用。有效的资金管理方案，能解决房地产企业在项目每个环节中遇到的各类问题，从而确保项目的顺利完成，提升企业的核心竞争力。因此，提高房地产企业对资金的管理效率，就能保证企业的持续健康发展。

二、房地产企业资金管理中存在的问题

（一）资金的风险管控意识不强

我国相当多房地产企业的资金风险管控意识都比较薄弱，致使其面临的风险超出企业能接受的范围。由于房地产企业项目的投资周期比较长，资金回收所需的时间相对也会比较长，这就容易降低企业资金的流动性。如果企业不具备风险控制意识，那么在风险出现时，企业就可能因为无法有效规避风险，而难以继续经营下去。

（二）资金的计划管理难以合理执行

许多房地产企业重视对资金利用效果的分析，却没有建立完善的资金预算制度，使得部分资金的计划难以合理的被执行，或者实际的资金使用额远远超出预算范围。由于资金的计划管理没有真正的落到实处，从而会影响整个企业的财务工作，导致企业决策者作出错误的企业营运战略，这对企业的发展是十分不利的。而且，由于项目资金计划管理工作不到位，还会给房地产企业的整个资金管理工作造成混乱，容易形成严重的资金浪费。

（三）资金的制度建设还需要完善

部分房地产企业没有专业的房地产资金管理人员，使得企业建立的一些与资金管理相关的制度并不完善，从而影响企业资金的合理分配。例如企业项目的土地开发环节资金安排过多，而营销环节资金分配又不足，项目投资环节的资金分配又存在不合理现象，这些都会影响企业的资金管理计划，降低其资金管理效率。因此，为确保房地产企业资金的合理运转，必须建立完善的资金制度。

（四）资金的融资渠道过于单一

目前，我国房地产企业资金的融资渠道主要有三种：第一是企业本身具有的资本金；第二是通过银行贷款来融资；第三是股权融资。由于企业本身的资本金相对有限而股权融资的要求又比较高，所以中小型房地产企业更多采取银行贷款的形式进行融资，这就导致资金的融资渠道过于单一，一些对资金需求量较大的企业难以得到满足。此外，随着国家限购政策的出台，致使许多房地产企业无法从银行获取自己所需的贷款数额。

（五）资金的使用效率还需提高

房地产行业存在着“跟风”现象，一些房地产企业热衷于在繁华地段投资建房，片面的追逐眼前利益，而不重视开发周期中可能存在的风险。由于企业对项目的合理性，以及行业未来的发展趋势没有充分的认识，也没有对市场需求进行全面的调研，使得企业的投资难以在短时间内见到成效，难以快速回收资金，从而降低资金的使用效率。

（六）资金的管控手段过于简单

虽然我国的房地产行业发展的时间不短，但是其资金管控手段却比较落后，基本都是以承包的形式进行的。再加上房地产行业会涉及多方面的产业链，且每条产业链对资金管理的要求是不同的，承包的资金管理形式会阻断各产业链，不利于资金的聚集，从而使企业管理层不明确资金的走向。同时，这种简单的资金管控形式，也会延长资金的回笼时间，不利于房地产企业的资金流通。

三、房地产企业资金管理的对策建议

（一）强化资金的风险管控意识

房地产企业应该强化资金的风险管控意识，让全部员工都必须具备应有的风险意识，只有每位员工在实际工作中都有意识的防范风险，不仅可以有效降低?L险发生的概率，而且在风险出现时，大家才能有条不紊的采取措施规避风险，从而维持企业的正常运营。同时，作为高风险的行业，将风险控制在房地产企业能接受的范围内，还有利于企业资金的正常流动，通过对资金的全方位调控，有效规避资金运营中存在的风险。

（二）合理执行资金的计划管理

房地产企业应重视资金计划环节，并采用科学的方法，集合房地产企业投资、前期工作、工程施工、销售、财务等专业人员对房地产项目资金及企业的资金结构进行全面深入的分析，围绕房地产项目投资计划、施工节奏、销售计划、融资计划、项目预算等制定切合实际的房地产项目全过程资金计划，在全过程资金计划的基础上编制年度资金计划、月度资金计划，以确保资金计划得到合理执行，并能严格按照资金计划管理资金。与此同时，企业还应安排专门的人员，对资金的计划情况作出全面的检查，并严格监督资金计划执行过程，不能忽略任何细节，以免给企业的资金管理带来风险。如果在检查和监督过程中，发现有问题存在，则应及时解决问题，或根据实际情况及时调整资金计划，或严格执行资金计划合理有效安排资金，避免其阻碍资金计划的合理执行。

（三）建立完善的资金管理制度

房地产企业的资金管理是整个企业管理中的重点，为提高资金管理效率，需要完善相关的资金管理制度，并制定相应的监督管理制度，要求企业的资金管理人员严格按照制度要求开展工作。比如，在房地产企业内部，构建一套行之有效的全面预算管理制度、房地产项目投资制度、房地产项目销售制度、资金计划管理制度、项目融资管理制度、资金审批管理制度、资金安全使用制度等资金管理制度，规范房地产项目开发资金计划、使用、回收等过程，让企业所有与资金有关的行为和活动都处于可控状态，增加资金运行的透明度，提高资金的利用率。同时，构建项目经济后评价制度，评价项目资金使用、管理情况，不断积累经验，提高房地产企业资金管理。

（四）丰富资金的融资渠道

单一的融资渠道会阻碍房地产企业的发展，为促进其发展，就需要不断的丰富其资金融资渠道。首先，可以通过房地产产业链条与上、下游客户建立融资渠道，如通过延长支付时间等从上游施工方、材料商等处进行融资，或者通过促销形式客户提高首付款金额、售后回租等方式进行融资。其次，可以通过金融机构以多种形式进行融资，如传统的房地产项目开发银行贷款融资，在无法获得银行贷款支持下，可向信托公司或私募基金进行债权融资，筹集资金，从而减轻资金周转的压力。另外，还可以通过股权形式进行融资，如处于创业初期的中小型房地产企业，可以产业基金的形式进行融资，使中小型房地产企业可以得到不?嗟姆⒄梗?如上市公司通过收购、兼并房地产企业等资本运作方式，使房地产企业间接上市融资，得到更大的发展。

（五）提高资金的使用效率

房地产企业回收资金的根本途径是房地产销售，而在销售环节，可能会出现供不应求的现象，也可能存在无人问津的情况。因此，为了确保房地产的销量，首先要提高项目开发的准确性。这就要求企业在投资项目前，要做好市场调研工作，通过科学的分析，进行正确的投资，力求能够缩短资金回收的时间，并确保资金回收额。其次，房地产企业要开拓思路，以创新的思维，开展精准的营销手段，通过快速实现销售与回收资金，提高资金的使用效率。

篇（9）

近年来，社会经济的发展以及公众对于商品住宅需求的不断增长，都把房地产企业推到了发展的关键时期。作为产业关联度极强、带动系数较大的企业，房地产企业已经迅速发展成为国民经济的重要产业，在当前我国的社会经济生活中具有极其重要的地位。房地产企业是典型的资金密集型行业，并且具有极高的风险，投资大、风险高、回收周期长是其显著特点。这些特点使得房地产企业必然会面临巨大的财务风险。

由于各种原因，国家对房地产行业的宏观调控力度正在逐步加大，国际经济形势也在不断发生变化，这些因素都给房地产企业的财务管理带来了新的挑战。有效的规避财务风险，在企业的经营和发展中有效的防范财务风险，是房地产企业能够健康和谐发展的重要前提。

一、做好房地产企业财务管理风险防范的必要性

我国的房地产企业起步相对较晚，各方面的体系和机制还很不健全，发展过程中出现了一些问题。加之我国的房地产企业面临的金融环境恶劣、金融体系不健全等因素的影响，使得我国的房地产企业财务风险与日俱增。房地产企业在发展的过程中优化财务结构、科学合理的控制财务风险的发生是一项必不可少的工作。

我国经济体制改革的不断深入已经给房地产行业的发展带来了显著影响，使房地产企业财务管理面临更多的风险和困境，政策风险以及市场风险都给房地产企业财务管理风险防范增加了难度。另外，房地产企业主要的监管模式是静态的，主要是进行事后监管，这是房地产企业财务风险防范的一个障碍。只有对房地产企业的财务风险防范进行深入的研究，只有积极地改进房地产企业财务管理的策略，制定房地产企业财务管理风险防范的有力措施，才能降低房地产企业财务风险发生的几率，保持房地产行业的健康发展。

二、房地产企业财务管理风险的成因分析

(一)内在因素

第一，房地产企业是一个比较特殊的企业类型，作为资金密集型行业面临财务风险的可能性更大。房地产企业具有投资规模大、资金回收缓慢、资产风险高等特点，这些特点从根本上决定了房地产企业的经营发展必然面临较高的财务风险。第二，房地产企业经营的模式比较特殊，其自有资金所占的比例很小，这就直接导致负债资金数额巨大。资本结构中债务资本所占的比例越大，发生财务风险的几率就会越高。第三，房地产企业有其内部管理水平的缺陷，这也从一定程度上增加了财务风险发生的可能性。总体来看，房地产企业的财务风险管理和防范机制存在很多缺陷，主要体现在成本费用控制不严格、缺乏财务预算分析、忽视现金流管理等。

(二)外部因素

房地产企业的经营主要受到国家宏观调控政策的影响和制约，还要受到来自市场的各个方面的影响，比如市场环境引发的价格风险、投资风险等，这些都从很大程度上增加了房地产企业的财务管理风险。

三、做好房地产企业财务管理风险防范的有效措施

(一)选择正确的财务风险评价指标

选择科学和合适的财务风险评价指标是做好房地产企业财务管理风险防范的一项重要的基础工作。合适的财务指标可以对房地产企业的财务风险进行有效的评价，它是进行房地产企业财务风险评价的一项重要客观标准，可以准确、全面、恰当地反映当前房地产企业的财务风险。指标的选择必须符合一定的原则，这些原则主要包括科学性、合理性、客观性等。整个财务风险的水平是根据财务风险的动因进行分析的，并且由全面的指标体系来进行反映。能够对房地产企业的财务风险水平进行反应的指标体系主要有短期偿债能力指标体系、长期偿债能力指标体系、营运能力指标体系、盈利能力指标体系、风险水平指标体系、现金流量能力指标体系、发展能力指标体系等。选择正确的财务风险评价指标可以使财务风险控制更有目的性。

(二)建立科学合理的资本结构，规避风险

第一，房地产企业的资本管理必然离不开现有的资本结构理论。对于房地产企业来说，过多的负债将会使企业的价值下降。因为房地产企业的负债经营运用的增加，必然会引起债务偿还风险的增加。房地产企业应该把负债经营可能带来的风险控制在一定范围之内，不得使企业面临严重的财务风险。第二，房地产企业筹集资金的渠道应该包括债务融资和权益融资。房地产企业应该致力于找到企业发展的最佳资本结构，把筹资渠道进行科学合理的安排，呈现出风险最小的资本结构形态，以达到企业增值的目的。第三，房地产企业贷款额度要有所控制，针对企业所处的内外环境选择合适的融资策略，严格遵守合理使用资金及承担适度资本成本原则用长期负债来满足公司对资金的需求。

(三)建立和完善房地产企业的财务预警系统

预警系统可以大大加强房地产企业的财务风险防范。房地产企业的财务预警系统要从企业运营的各种资料来源进行分析，在分析的基础上运用各种数据模型和比例分析对企业的财务风险进行事先的预防和控制。建立房地产企业的财务预警系统应该注意立足于市场环境以及企业自身的生产经营战略，这样可以较好的规避融资和投资失误带来的负面影响，可以将企业的财务危机控制在初级阶段，降低财务风险给企业带来的危害。

(四)强化资金管理，保证资金运转的良性循环

房地产企业的产品既具有投资价值也具有消费价值，所以房地产企业的资金回收管理存在一定难度。针对这种情况，首先房地产企业应该对资金进行集中管理，采取统一调配的方式避免出现过多的闲置资金，以提高资金的运转速度和使用效率，保证资金运转的流畅和高效。其次，房地产企业的资金结算方法应该更加科学，保证资金结算的顺利进行，使资金顺利回笼到位，促进资金周转的良性循环。

(五)充分调查市场和研究市场，防范和降低市场风险

市场经济的大环境下，房地产企业必然面临着来自市场的多种风险。实践经验表明，房地产企业的财务风险很大一部分来自市场风险，所以做好市场调查，做好市场风险分析是非常有必要的。房地产企业应该改成立专门的市场调研部门，指定专门人员进行市场调查和分析，了解房地产市场的容量以及波动情况，掌握最及时的第一手资料。同时，还要对潜在市场容量和未来市场风险有敏锐的洞察力，清楚市场承受能力和社会需求能力，为房地产企业的发展提供可靠详实的第一手资料。

(六)建立防范财务管理风险的内部控制制度

内部控制制度可以提高房地产企业财务管理的规范性和科学性，是财务风险防范体系的重要组成部分。对于房地产企业的财务管理人员而言，应该熟悉房地产企业的开发经营活动，熟悉其财务特点，探索适合房地产企业财务管理的方式和方法，积极构建科学合理的内部财务控制体系。按照企业自身实际情况，制定严格的财务管理规章制度，做到对企业财务风险的全面把握，并且对企业财务风险进行全面分析和控制。以此更加有效的规避房地产企业的财务风险。

四、结语

房地产企业是一个重要的行业，关系到国计民生和社会稳定，并且带动了很多上下游产业。但是，由于国家宏观调控和市场经济形势的变化多端，使房地产企业面临的形式错综复杂，处于市场压力和政策压力的双重夹击之下。在这种情况下，如何有效的控制房地产企业的财务风险，如何进行有效的财务风险防范是房地产企业不容忽视的问题，需要从各个方面努力，做好房地产企业的财务管理风险防范。

参考文献：

[1]朱陶萍.房地产开发企业财务风险及治理对策［J］. 现代经济信息，201

[2]蔡敏妮.房地产企业应加强财务风险管理［J］. 科技信息,2010

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财务管理是企业进行财务活动所要达到的根本目的，它决定着企业财务管理的基本方向。财务管理目标是一切财务活动的出发点和归宿，是评价企业理财活动是否合理的基本标准。

中小房地产企业是房地产行业中的重要组成部分，对我国房地产的货币化和城镇化推进起到了举足轻重的作用，但其规模较小，人员不稳定，融资成本高，融资难，拿地难，竞争力差，且受政策的影响大，使得中小房地产相对处于弱势，只有提高中小房企自身的财务管理水平，向管理要效益，企业才能有生命力。因此，财务管理对中小房地产企业的生存发展是非常重要的。

一、中小房地产企业财务管理中存在的问题：

1.中小房地产企业战略性管理问题

面对人民币多年升值，以及目前国内GDP的下滑趋势，国内房价居高不下，特别是一线城市：北京、上海、广州、深圳。近期，在上海远郊竞标土地楼板价在1.2― 1.3万元/平方米。“土地”就是房地产企业的原材料，原材料紧缺且价高，中小房地产企业如若参与竞标拿地，两年后出售装修房，成本费用不低于2万元/平方米，两年后的房地产是否毅然坚挺不得而知。

假设中国的房价趋势像日本1995年后持续低迷的状况，房价到顶后，十几年一致往下走，大量的房屋积压，无法出售，仍以上述地块为例：20亿的土地价加上建安费、装修费等费用合计在一起，企业在该项目的总投入将在30亿左右。资金投入后房产又无法变现，而目前中小房企的融资成本又高，一般在百分之十五左右，中小房企的现金流必将遇到困难，那么企业就面临生存的窘境。

2.中小房地产企业运作模式问题

房地产企业的开发对象决定了房地产开发过程是巨额资金的投入过程。高额的地价和房屋工程造价，要求企业投入的资金数量很大，房地产开发从立项、审批、建设、预售、验收到交付使用，开发周期通常为二年至五年，项目本身具有建设周期长、资金投入大、投资回收期长、风险性高等特点。同时，房地产行业又深受国家法规与政策的严格调控，销售状况不佳时，将积压大量资金、使现金流短缺，资 金周转出现困难，导致企业资金链断裂。

3.中小房地产企业经营的短期性带来的问题

（1）房地产企业一般性的项目2至5年，大型项目10年左右，一个项目完成后，新项目又接不上，人员的安排、设备的管理均是中小房地产企业比较难以处理的问题。

（2）中小房地产企业一个项目完成后，大批的工作人员面临失业的窘境，其中也有大批技术和业务骨干。企业面临两难的境地，辞掉对企业是损失，继续留用又无事可做。另一方面，辞退技术和管理人员后，如果又有新的项目开张，又很难找到合适的人员替代。这些看视人力资源部门的事情，但是处理不妥，将大幅提高企业的人工成本，导致开发成本上升。

（3）一个项目结束后，大量的机器设备闲置在工地，甚至丢弃在工地外的荒地上，没有即时处理，无人管理，有的甚至被盗，造成原辅材料和固定资产的损失。

4.合同管理问题

中小房地产企业项目竞标价普遍较低，但项目竣工验收时，几乎所有供应商都会因为各种原因要求甲方追加造价。有些材料公司、劳务公司在工程做到一定程度后，在建筑公司没有选择空间的情况下，随意要求追加材料价格和工人的劳务费，迫使建筑公司就范，最后导致实际结算价格远高于合同，甚至有的超过竟标价的30%以上，使合同形同虚设，企业无法控制成本。

5.财务人员的素质问题

企业做到一定规模后，各类人脉关系复杂，为了照顾各方关系，中小型房企用一些不懂财务、不懂税法和资金运作的情况普遍存在，很容易给企业带来损失，有章不依，财务管理随意性很大，没有严格的财务管理制度，或无章可循。

上述五大问题的长期存在和累积，随着时间的推移和外部形势变化，导致公司资金链越来越吃紧，在财务的确认、计量和报告之中表现出来，表面看是财务问题，实质正如上文所述，基本上都在财务部门的决策权限和范围之外。

二、加强中小房地产企业财务管理措施

1.规避中小房地产企业的战略风险

针对当前情况，作为企业的财务管理者，必须要提高警惕，把目前的形势分析清楚，不能有半点马虎，掉以轻心，对企业面临的巨大风险，认真向管理层汇报，讲清厉害关系，尽量规避风险，把损失降到最低。

还是以上海远郊地块为例，上海房地产住宅开发风险大，是否可以在三线、四线城市，适当投资，一般小城市的投资规模小，资金投入小。国家正在推“城镇化”，大批农民工进城，一线城市难以置业，置业主要以四线城市为主，三线为辅。在三、四线城市开发住宅，这样即可解决员工的就业，也可以大幅度降低企业的风险，经营风险大幅度降低的同时，财务风险也随之降低。

中小房地产企业可以小范围的向其他行业伸展，如：农牧业、生物制药、物联网等，来规避可能发生的产品积压、资金锁死、避免财务风险，保持中小房地产企业的转型、升级。

2.优化中小房地产企业的运作模式

（1）中小房地产企业踏准市场节奏，学会反经济波动周期储备土地资源和加大项目开发力度。加强合伙开发、品牌输出合作、节能环保科技推广以及行业交流。

（2）中小房地产企业适度拿地，以拿商业地产为主，减少普通住宅用地，尽量规避风险。合作开发商业地产，技术先进新的利润增长点。

（3）房地产开发需要资金量大，周期长，在漫长的开发过程中，有许多不确定的因素，对房地产企业的生长发展起着命运攸关的作用。所以说，房地产开发的风险，特别是目前状况下。这就对房地产企业的财务管理提出了更高的要求，必须提高投资决策能力，提高风险防范意识，把风险防范于未然。

（4）针对自有商业地产，位置佳的出租，位置欠佳的出售。出租主要客户是有一定知名度的品牌，打造具有优良品质的商业街。另一种商业地产，可以作为写字楼出租，赚取租金。另外，有些楼盘可以做酒店式公寓，以出售、出租或自营的方式运营。

3.针对中小房地产企业的经营的短期性的问题解决措施

（1）企业优秀的技术骨干和管理人员应尽量想办法留下，对企业是一笔财富，给予一定的基本工资即生活费，灵活上班，也可在外兼职上班，但公司需要时立马回归，即可节约人力资源成本，又留住优秀人才。

（2）对于闲置设备，用短期出租的方式，赚取租金，不能出租的，保养后，盘点清楚，建立账册，储存在仓库，实行专人管理，不能任意丢弃在工地，让它自生自灭。建筑用固定资产价值高，如：塔吊、升降机等。

4.严格控制合同的执行

合同签订时必须经过严格的审查，没有资质的企业不能与之签订合同，必须要严格把关。合同一经订立，不得随意更改，也不得随意追加，特殊情况的确需追加的，必须经过更严厉的审查，实行专人把关，备案。对于不能严格执行合同的材料供应商、劳务公司等合同单位要实行退？机制，将不遵守合同者及时清除。

5.提高财务人员的素质

针对财务人员素质问题，首先对选拔财务人员，要根据内控要求配备会计人员。从事会计工作的人员，必须取得会计从业资格证，会计机构负责人应当具有会计师以上专业职务资格。不能任人唯亲，给企业造成损失。

我国房地产开发经营管理是一个比较新的领域，自从我国实行货币化房产后，房地产在我国得到了蓬勃的发展，房地产企业如雨后春笋般出现，但我国的房地产企业的经营管理和财务管理均是从零开始，到逐步完善，特别是我国的中小房地产企业，从征地、动迁、工程施工、商品房的销售最终到物业管理，一整套流程的经营管理、财务管理制度都在完善中。这也对房地产行业的财务人员提出了挑战，要逐渐提升业务水平，不断适应新的发展，与时俱进，才能不被时代所淘汰。

参考文献：

[1]李 红：房地产开发企业的全过程财务管理探讨[J].中国总会计师，2010，（1）.

篇（11）

房地产行业在经历了二十年的快速发展之后，成为了国内重要的经济支柱之一。国家的对其发展的趋势和方向也从最初的鼓励到了现在的调控。使得房地产行业的泡沫没有继续膨胀下去。房地产企业的发展也将面临新的机遇和挑战，在新的机遇和挑战到来之前应该调整公司的经营与管理方式以适应新的发展需求。下面我们就关于在新的形式下的房地产公司的经营管理方面进行简要分析与探讨。

1 新形势下房地产公司经营与管理所面临的问题与挑战。

国家对房地产行业的经营与发展进行大力的整顿与调控，使得房地产行业的经营环境发生了翻天覆地的变化。使得房地产公司的经营与发展履步维艰、面临着公司内部和外部环境的双重压力。显而易见，房地产公司的经营面临着许许多多的问题，有待于解决和研究。

1.1 国家的调控政策给房地产公司的经营带来的问题。

1.1.1 市场供求关系发生了转变。由于国家对于房地产一系列调控政策的出台，使得原来房地产的“销售热”、“抢购潮”、“投资热”等等现象只能让公司的经营者深深回忆了。房地产公司与购买者的主导地位发生了转换。市场上的观望状态持续延期，投资者也开始理智的选择躲避风头或者转而投资其他行业。

1.1.2 融资环境的转变。以前的房地产公司的融资渠道多为银行贷款，或者是抵押贷款。如今国家大力限制房地产公司的贷款金额，提高了放款的门槛。使得房地产公司在融资方面需要重新寻找新的融资渠道。

1.1.3 市场对于房地产的产品开发提出了新的要求。以前房地产在经营中占有主导地位，公司的经营重点主要放在了快速建设和促进销售上。忽略了产品的多样化经营和精品化经营。如今房地产公司面对市场激烈竞争的压力，不得不在产品的多样化和精品化上多下点功夫。

1.2 公司的内部经营为应对新的市场环境所存在的问题。

1.2.1 公司经营结构的调整。在房地产公司在市场中占主导地位的时候。房地产为使资金快速回笼或者是尽快的扩大经营成果往往是选择快速的买地进行开发、然后大力的销售。开发、销售是房地产公司经营的两大板块。面对竞争日益激烈的市场环境，房地产公司也将加大在管理、经营和服务上的关注度。

1.2.2 公司需要对资金链进行严格控制。房地产公司的经营有其显著的特点。在资金的运用方面需要大量的资金来进行项目运作或者是周转，甚至于积压。因此严格的控制资金链是公司经营中最主要的问题之一。银行贷款的严格监管使得融资变得相对艰难。政府土地交易政策的转变又加大了资金的运转量。无不对公司资金链的正常运作带来了严峻的考验。

1.2.3公司需要建立现代化的经营管理体制。没有竞争就没有进步，房地产行业的畸形发展虽然取得了一定的经营成果，也给房地产公司带来了严重的损失。现代化经营与管理体制是保障公司长久立于不败之地的根本。这就对房地产公司的经营管理带来了新的问题。比如加大会计电算化的建设以及成本核算的能力，优质高效的设计团队，优质的服务团队和管理团队等等都需要房地产公司加快建设速度和加大力度。

2 关于房地产公司的经营与管理一些措施和方案。

鉴于以上我们对于房地产公司所处的市场环境与公司内部所存在的问题进行的分析与探讨，为了更好的经营发展企业和发展国民经济。我们应该作出一些具体的措施与方案为它们的发展进行努力。具体的措施有以下几点。

2.1 加强公司的人才培养与招揽，建立公司的经营体制。

人才是公司经营发展的根本，管理人才和专业人才以及复合型的人才等等都是目前处于转型期的房地产公司所迫切需要的。注重于对人才的培养和招揽是公司为长久的发展战略的实现以及建立全面的现代化的经营管理体制作出基本的铺垫作用。市场竞争的激烈化使的房地产公司的经营模式逐渐的向多元化、复杂化进行转变。因此建立健全的经营体制是符合公司的发展需要的。公司的经营也应该为了规避风险和扩大利益进行多元化的转变。

2.2 加强成本核算的能力和开发多方面的融资渠道。

房地产竞争的激烈化势必影响房地产的经营成果与经营成本，房地产公司应该加强经营成本核算的能力，很好的控制公司的财务运营状况。使得企业在成本上具有很大的优势，以求在竞争中的绝对优势。银行缩紧银根，对于房地产的开发和销售都带来了不小的打击。房地产公司的经营中离不开融资，这就需要经营者在融资渠道的开辟上多动头脑，不能一味的追求资金的快速回笼毕竟这不符合房地产的正常运营状态的。比如说在开发中多采用合作的形式，有效地减少开发占用资金，扩大与基金、信托等等金融机构的合作。

2.3 加强公司的内部管理，合理有效的规避风险。

房地产公司发展二十年来，多受到国家的政策扶持。但是如今骤然面临市场经济的控制，必须要在管理上多下功夫，不然各种风险都将对房地产企业形成致命的打击。加强公司的内部管理，无疑是降低和规避风险最好的措施，也是企业得以发展的重要前提。如今的房地产企业内部管理还处于初级阶段。建立健全管理体制，构建现代化的分工经营部门体系；建立内部控制制度和现代化的信息网络平台。都是加强公司内部管理的有效措施和主要途径。通过成本核算和质量控制有效的规避企业在经营的过程中由于工程开发和资本运作带来的资金风险和质量风险等等。

2.4 做好对市场动态的把握，根据市场的需求设计、生产产品以及差异化生产战略的运用。

由于前期房地产的火热经营状态，使得许多人都想从中分得一块利益。大大小小的房地产公司纷纷建立且有愈演愈烈之势。如今的好前景已经一去不复返了。使得原本还不算厉害的竞争问题也日益突出。房地产企业就是生产房产产品经营房产产品的经营企业。房产作为商品和其他的商品一样也需要市场的选择或者淘汰。想要取得竞争的优势就需要把握市场的动态，去探析消费者的心理需求。根据不同的群体有不同的需求来进行产品的细分。这些是房地产公司经营与管理的主要内容，只有做好这些才是房地产经营与管理的最终目的。

2.5 整合资源，合理有效的运用资源。

企业经营与管理的过程也是对各种资源经营与管理的过程，房地产企业更是大量的资源进行运作的过程。由于房地产企业的资源运作有着运转周期长、运转的数量大等等特点。决定了资源的管理也是房地产公司需要高度关注的经营问题之一。前期的房地产经营形式较好，突然间的降温必定使得众多的房地产企业出现了大量的商品积压，也就是商品房闲置积压的状况。这对于房地产企业来说就是资源的占用，对于房地产公司的资金链运转形成了一定的压力。同时，因为贷款的问题跨期越长损失也就越多。购买的土地闲置也是房地产企业的资源占用的一种常见现象。所以，对于现有资源进行全面得的整合，在以后的发展中合理利用资源也是房地产公司经营与管理的主要工作。

总结

本文主要对于房地产企业经营与管理中所存在的问题和今后发展与进步的一些有效的建议与措施进行了简要的论述与分析。旨在为房地产企业的稳定发展作出自己的努力。并希望更多的人参与到房地产企业经营与管理的研究工作中来。为房地产公司及国家房地产行业的发展共同努力。

参考文献