房地产风险案例大全11篇

绪论：写作既是个人情感的抒发，也是对学术真理的探索，欢迎阅读由发表云整理的11篇房地产风险案例范文，希望它们能为您的写作提供参考和启发。

篇（1）

[摘要]在当前市场经济环境下，我国房地产行业取得了较快的发展，这也使房地产档案管理工作中风险因素得以增加。文中对房地产档案管理中的风险因素进行了分析，并进一步对提高房地产档案的风险防范对策进行了具体的阐述。

[

关键词 ]房地产档案；档案管理；风险因素；对策

在当前社会发展过程中，房地产档案工作作为一项服务性工作，能够利用科学的方法和手段来为国民经济发展过程中提供房地产档案信息。而且在当前经济快速发展过程中，房地产档案在社会经济中的重要性越来越体现出来，这不仅有效的确保了房地产档案管理水平的提升，而且对房地产档案的管理工作提出了更高的要求。在房地产档案管理工作中，由于人们存在认识上的不足之处，从而导致房地产档案管理工作中存在较多的风险因素，导致房地产档案不能及时、合理的进行开发利用，无法有效的满足广大用户对档案资源的需求。所以需要加强对房地产档案的风险防范措施，树立良好的房地产档案风险管理意识，确保房地产档案管理水平的提升。

1、房地产档案管理中存在的风险因素

1.1投资风险

在当前房地产项目实际操作过程中，需要提前做好档案的备份工作，以便于能够对突发性事件进行有效的防范。但由于前期回报具有未知性，这也使前期的投资具有较大的风险。因此需要做好投资幅度的有效控制工作。特别是在当前档案管理信息化的新形势下，在档案前期的管理工作中需要投入大量的资金进行设备的购置，同时还要聘请专业人员，对相关档案人员进行培训，这都需要支出大量的费用，在房地产档案管理工作中，这些前期的资金投入具有较大的风险存在。

1.2档案信息化风险

当前我国房地产档案管理工作加快了信息化建设的进程，这给房地产档案工作带来较大的便利，但也导致网络信息的风险较高。房地产档案网络信息安全受到较大的威胁。而且在档案信息化管理工作中，需要对大量的数字信息进行储存，这就对系统的稳定性和设备的安全性提出了较高的要求，一旦设备出现损坏情况，则会导致大量的数据被破坏，给房地产档案管理工作带来巨大的损失，所以需要做好数据的拷贝和更新工作。而且在房地产档案具体操作过程中也存在较大的风险，一旦出现错误操作，则会导致严重的经济损失发生。

1.3突发风险

当前我国房地产档案中许多宝贵的历史材料还是以纸质的形式地蚝保存的，这就需要在档案管理工作中要做好防火、防潮、防虫等措施。这些纸质的历史材料其抗风险能力较低，一旦发生自然灾害，则会发生不或挽回的损失。

1.4知识产权风险

在房地产档案信息化建设过程中，其主要目的是在网络中建立数字信息资源的共享，但当前我国还没有完善的地网络信息制度，相关的法律法规也不健全，这就导致房地产档案数字信息在实际应用中存在在较大的风险。而且在保护知识产权和档案信息资源共享之间存在着相互矛盾的地方，这使档案管理工作知识产权风险得以提高。

1.5技术风险

房地产档案技术风险主要来自于两个方面即技术引进和技术应用。在新技术引进过程中，不仅需要一定时间进行磨合，而且所带来的效果也很难达到预期的设想，存在较大的风险。特别是在当前科学技术快速发展的新形势下，信息技术越来越复杂，而档案工作人员自身技术水平并没有得到有效的提升，这就使其在技术操作中存在较多的风险性，对房地产档案信息的完整性和安全性带来较大的影响。

1.6人才风险

在当前网络环境下，房地产档案管理工作对于复合型人才需求量较大，而且在房地产档案管理工作的任何一个环节，人才都发挥着极其重要的作用。但当前我国房地产档案行业发展过程中，专业型的复合人才较为缺乏，这也给房地产档案信息化建设带来了较大的人才风险。

2、提高房地产档案风险防范的对策

2.1树立房地产档案风险意识和加强档案风险教育

随着房地产市场的迅速发展，房地产档案数目逐渐增加，对档案的合理管理是具有重要意义的，房地产档案中隐藏的风险问题是不容忽视的。只有树立了房地产档案风险意识，才能有效地规避和转移房地产档案管理中的各种风险。在面对不可抗力风险时，要大力宣传，提早树立防范意识，如今数字信息化技术作为全新的管理模式，虽实现无纸化，解决了一定的风险问题，但也产生信息化安全性的风险。管理部门要积极宣传教育，采取有效措施，积极应对各种风险。

倘若只顾及房地产档案的眼前利益而忽视其风险隐患，这种缺乏远瞻性的做法只会导致管理上的盲目跟从。在应对突发性风险时，缺乏及时有效的解决策略，最终造成了无法挽回的损失，汶川地震中正是因为缺乏了这种风险意识，许多房地产档案资料毁于一旦，使得财产损失的评估和理赔工作难以进展，所以树立房地产档案风险意识和加强档案风险教育是亟不可待的。

2.2进行房地产档案风险评估

在提出应对房地产档案风险的管理措施前，应首先进行风险评估，房地产档案风险评估是聘请相关专家在房地产档案使用和管理过程中对可能出现的风险因素进行预测，得出一定的概率。管理部门再比较所得概率，并结合当地的实际情况进行风险分析，最终提出解决方案。

2.3强化房地产档案风险管理

管理部门应充分研究房地产档案风险，利用多种形式，做好对《档案法》、《城市房地产档案管理方法》等法律法规的学习与宣传，实现依法治档，做好风险防范，对房地产档案中的资金风险、技术风险和知识产权风险进行控制，严惩查处违法违规行为，积极实现房地产档案管理工作的法制化。同时，结合地方和企业的实际请况，制定房地产建设规划，避免重复投资。随着科学的发展，不断改进的技术可以有效地降低技术风险。对于档案信息的保存，应采取一式三份进行保管，一份封存，一份查阅，一份异地保管，这样可以有效减少突发性风险的损失。

3、结束语

在我国现代化建设过程中，房地产作为其中非常重要的一项内容，做好房地产档案管理工作，可以有效的为房地产的发展提供重析信息资源，更好的推动房地产市场的健康发展。当前我国房地产档案管理中存在较多的风险因素，这就需要房地产档案管理部门需要树立良好的风险意识，强化风险教育工作，能够有效的识别和分析各种风险因素，养成良好的风险防范意识，对风险进行有效的评估，并制定切实可行的风险防范对策，从而更好的推动我国房地产业的健康、持续发展。

参考文献

篇（2）

我国房地产市场经历了十多年的发展和随着近几个经济周期的起伏，已经进入后危机和后暴利时代。这一时期，面对房地产市场的诸多不确定性，高资本积累的房地产企业在战略上和运营上的任何失误，都有可能使企业面临极大的风险。尤其是以合作开发组织构架形式的房地产项目，往往会面临涉及政策、市场、战略决策、管理等诸多方面的更多的不确定因素和风险。作为高收益、高风险的房地产行业，在关注高回报投资预期的同时，应该更加关注所面临着各种风险因素，而这些风险因素对房地产投资的成败起着决定性的作用。随着土地资源的稀缺，政策的变化，非主流行业的盲目加入，越来越多竞争者的出现等，导致各种风险叠加、放大。我们应通过认识、分析风险，采取正确的战略决策，施行良好的管理，从而控制和驾驭风险，减少风险损失并获得风险收益，做到在承受最小的风险下获得最大的收益。本文基于某合作开发房地产项目失败的案例，给出房地产项目合作开发决策与管理的风险控制的初步分析。

1.某房地产项目合作开发案例的概况

2011年初，正在寻找合适投资项目的某投资公司（以下简称A公司）了解到某实业公司（以下简称B公司）因资金短缺、经营策略调整等原因欲寻找对象对其拥有某“商业综合楼”合作开发项目的45%股权进行转让的信息。该“商业综合楼”开发项目地处国家一级风景保护区区域内，是城市房地产投资的热点区域，土地性质属拆复建用地，用地成本相对较轻；项目总投资预算为5亿元人民币；项目股权为三方所有，B公司占45%，其余部分由当地村经济合作社（以下简称合作社）占51%，拥有另4%股权的合伙人为自然人（以下简称自然合伙人）；三方共同成立了相应的项目公司，由合作社推荐的自然合伙人担任董事长、B公司派员出任项目经理；至2011年初，项目的主体工程已结顶，总体工程形象进度进入中期过后阶段。A公司在经过一段时间的考察和评估后，认为该地块楼面价仅为3000元人民币左右，用地成本轻，地处国家一级风景保护区，项目具有明显的地理环境优势和地价优势，2009年后正处于房地产的快速复苏期，因而判定该项目具有良好的开发前景。于是A公司在2011年下半年受让了B公司占总股本45%的股权和相应的债权，介入自身并不熟悉的房地产开发行业，管理模式仍沿用先前的方法，由自然合伙人担任董事长、A公司派员出任项目经理。A公司涉足房地产开发行业之后，由于一系列失当的决策，导致该项目至今难以为继；更由于法人治理结构和权力制衡机制的不完善，产生了超出预期的管理风险，牵涉A公司卷入了多起涉及项目开发的经济纠纷。对于A公司而言，这无疑是一次失败的战略决策，造成了巨额的直接经济损失和声誉损失，成为房地产合作开发中典型的负面案例。

2.房地产项目合作开发主要风险因素分析及控制

目前，企业参与投资房地产项目多采用股权或债权的合伙人投资方式，这种投资方式决定了投资风险存在投资过程中的各个环节。根据风险源划分，房地产合作开发面临的风险主要有：决策风险、政策风险、管理风险、法律风险、开发流程风险和经营风险等六大类。根据房地产市场的调查和咨询实践，房地产企业的风险80%来源于决策、管理、流程和经营风险。以下从企业可控的角度，主要对决策与管理的风险控制作出分析：

篇（3）

第一，从银行业不良率风险来讲，如果2012年房地产市场“量价齐跌”的格局持续太久，则会通过间接的渠道影响到商业银行的资产质量。首先，银行业的压力测试表明，如果同时考虑销量和房价两个参数，那么银行不良率的敏感度会有所上升。其次，由于目前一、二、三套及以上住房的按揭贷款比例分别为30%、40%、60%，除非房价下跌幅度超过30%，否则直接的线性冲击可能尚在控制范围，风险点在于房价下调会引发土地、房产等抵押资产价格的重估。当然，从总体上来说，房地产市场的显著调整对房地产相关贷款的冲击可能是有限的，更为值得关注的是房地产相关产业因为房地产显著回落而受到冲击，并且影响到银行的资产质量。

篇（4）

公司财务主管除了管理公司财务工作以外，还应该着眼公司经营管理的全过程，在制定发展战略、分析评估风险和决策等环节扮演好关键的助手和参谋角色。作为房地产公司财务主管，要扮演好这个角色，必须具备精深的专业知识、行业知识和良好职业素养。由于房地产行业的特殊性，房地产公司财务主管在具备基本的职业素养的基础上还应该牢牢树立四种意识，即全局意识、投融资意识、法规意识和风险意识。

一、全局意识

“不谋全局者不足以谋一域，不谋万世者不足以谋一时。”房地产是国民经济的支柱产业，资金、人才、资源高度集中。房地产公司财务主管必须从公司的整体战略出发，要有全局意识，绝不能单从财务数据出发考虑问题，而要从公司全局考虑问题。只有具有全局意识，才可能当好公司领导的助手、参谋。

怎样牢固树立全局意识？首先，要加强政治理论、行业政策和上级文件精神的学习，提升思考问题、分析问题的高度和能力。第二，要正确处理与上级的关系，做到部门服从公司、下级服从上级，自觉在大局下行动，保证政令畅通，令行禁止。第三，在日常工作中要加强与公司内其他部门、其他单位财务部门的协作与配合。相关业务部门需要了解、协助或办理的事，只要在制度允许的情况下尽可能予以方便。与其他单位财务部门业务往来时，要提前通知对方，并做好相关准备工作。加强与其他部门主管的交流和学习，取长补短，精诚团结，共同把公司的各项工作做好。最后，要有淡泊名利、献身工作的高尚品格。当个人、部门的局部利益和公司利益或其他部门利益有冲突时，要高风亮节，勇于牺牲。

二、投融资意识

公司以盈利为目的。财务战略以持续盈利、财富不断增长为目标，房地产公司亦然。投资是盈利的前提、基础，融资为投资提供资金保证。房地产是典型的资金密集型产业，作为房地产公司财务主管，必须树牢投融资意识，要科学地判断投资方案是否可行、是否能够达到预期的盈利目标，必须保证投资规模与公司发展需要相适应的资金需求，在风险可控的情况下采取灵活有效的筹资方式。

怎样树牢投融资意识？树牢投融资意识，首先，必须加强财经知识学习，要随时掌握行业动态，把握房地产经营的特点、规律。其次，要加强同行之间的交流和学习，吸取同行的投融资经验和教训。第三，树立市场经济意识和开拓意识，以效率和效益为评判标准科学选择和确定投融资项目，不等不靠。第四，要在原有融资方式的基础上，积极创新融资方式，拓宽融资渠道，探究投融资对策。总之，投资必须有回报！融资要控制成本。具有强烈的投融资意识是一个合格的房地产公司财务主管必备的基本素质。

三、法规意识

任何公司都必须合法经营，这是基本准则。房地产公司在经营活动中涉及到《税法》《合同法》等经济法律和政策规定，这些法规是公司经营管理的重要依据。在经济运行过程中的每一个阶段都会直接或间接地涉及到税务处理问题，和《税法》密切相关。公司对外发生经济行为，均要签订书面合同。房地产公司签订的主要合同有施工合同、销售合同等。作为财务主管，必须树牢法规意识，依据法律合理减低税金，降低经营成本，提高资金使用效率，降低经营风险，切实维护公司合法权益。如果缺乏相应的法规意识，处理不当，会经常导致公司不可挽回的重大损失。

怎样树牢法规意识？首先，除了加强相关法规、政策的学习以外，作为财务主管还要严格遵守会计法律法规和国家统一的会计准则制度，确保财务报告合法合规、真实完整。第二，要经常收集同行业反面案例、典型案例，引以为戒。第三，作为公司领导的财务参谋，要提醒、影响领导重视经济法规在日常业务流程中的管控。第四，要引导相关业务部门遵守法规，依法办事，防止和纠正有法不依，有章不循，见利忘义等问题的发生。

四、风险意识

公司必须建立辨认、分析和管理风险的机制，以了解公司所面临的来自内部和外部的各种不同风险。房地产公司面临的主要风险有商业机密泄密风险、资金风险、税收风险等。财务信息是公司经营的重要资源，有的财务信息本身就是商业机密，有时甚至涉及公司的生存，因此，确保财务信息的安全尤为重要，财务主管一定要树牢信息保密意识。房地产公司涉及投融资规模、金额巨大，资金的重要性不言而喻，确保公司盈利才能保证公司可持续发展。税收风险是房地产公司的最大风险之一。房地产公司是地产税务稽查部门每年稽查的重点，正确处理房地产涉及的税务问题可以大大减少不必要的税收风险。

怎样树牢风险意识？首先，财务主管要熟练掌握金融知识，熟悉国家金融政策，增强识假防伪能力，学会应用法律武器，维护合法权益。同时，要加强对全体财务人员的教育管理，切实提高所属人员防范风险的意识和能力。第二，要配合公司建立科学、有效、严格的财务内部控制制度，严格按规章办事，充分发挥监督检查的作用，重大投资方案应当采取集体决策。第三，要充分利用现代管理软件，正确分析和预测房地产公司面临的各种信息泄密风险、资金风险、税务风险。最后，要亲自参与制定完备的应对各种风险的预案，并经常对照检查和演练。

综上所述，当好房地产公司财务主管，必须加强学习，提高能力，严格管理，树牢全局意识、投融资意识、法规意识和风险意识。

参考文献：

篇（5）

中图分类号：F830.9 文献标识码：A

文章编号：1005-913X（2012）08-0150-01

一、房地产风险最小投资组合模型的建立

（一）房地产投资组合的收益与风险

1.投资组合的期望收益率。投资组合期望收益E（Rp）为第i类房地产投资的期望收益率；Wi为各项目在投资组合中的权重，则：

RP=E（Rp）=■wiE（Ri） （2-1）

2.投资组合的总体风险。投资组合的总体风险σ2p 可定义为该组合获得的收益优选法与预期收益率的方差；设σi和σj为第i类和第j类项目期望收益率的标准差；pij为第iod 与第j类项目的相关系数，则

σ2p =■wi2σ2i+■ ■WiWj ρijσi σj （2-2）

（二）确立的目标

结合以上对房地产投资组合方法的推导，可以归纳出房地产投资组合的目标有：在一定的预期收益水平下，通过房地产投资的优化组合，将使房地产企业承担最小的投资风险；在一定的风险水平下，通过房地产投资的优化组合，将使房地产企业获得最大的预期收益。

在本文中，结合资本资产定价模型β概念，以目标一为基础建立了房地产投资组合风险最小模型。

（三）模型的有关假设

建立房地产投资组合模型的目的在于引入风险概念，使房地产企业获得最小风险的投资目标。现做如下假定：各房地产投资项目均有完整的可行性研究报告或投资计划；本模型不再考虑资金资源的约束；各投资类型均能根据市场调查及预测资料确定各自可能收益率和各收益率实现的概率大小；市场由多元化的投资者统治，不存在低风险高收益的投资。

（四）模型的建立

设有N项不同的房地产投资，Wi为第i种房地产投资的投资比例，Ri为收益率，σ2p表示房地产投资组合风险，在预期收益R0寻求风险最小，依据房地产投资组合分散风险的原理建立模型：

minσ2p=■wi2+■ ■WiWj ρijσi σj （2-3）

s.t： ■wiRi≥R0

■wi

Wi≥0，i=1，2，3，4……n

房地产投资中，单项房地产风险包括系统风险（由政治、经济等 因素引起，不能在组合投资中被分散）和非系统风险（与特定的房地产投资有关，可通过投资不完全相关的资产组合使之分散）。根据夏普等的资本资产定价模型（CAPM），可知单项投资总风险中只有系统风险对组合的预期收益和风险有贡献，那么可预先把系统风险分离出来。设Rm是资本市场投资组合的预期收益率，ai是无风险时的投资收益，βi是不可分散风险度量，即第i项投资对市场组合风险的贡献率，εi是投资i自身的变动，根据统计学原理，第i项房地产投资的收益为：

Ri=ai+βiRm+εi （2-4）

由统计学原理得：

σ2i=β2iσ2m +（σni）2

上式表明，收益率的不确定性（即风险）由两个因素决定：市场波动因素β2i σ2m和投资自身波动因素（σni）2（非系统风险）因此可以用不可分散风险度β将第i种资产的总风险分解为系统风险和非系统风险：

σ2i=β2iσ2m +（σni）2=（σsi）2+（σni）2 （2-5）

式中，（σni）2为第i项投资的系统风险：（σni）2为第i项投资的非系统风险。

以（σsi）2，表示房地产投资组合的系统风险，同时，组合投资的风险还要考虑单项投资间的相关程度，交（2-4）和（2-5）分别带入总体投资目标函数，修正后最终可得模型，可得：

min（σ2p）2=■wi2β2iσ2i+■ ■WiWj βiβj ρijσi σ2m

（2-6）

s.t： Rp=■wiai+■wiβiRm≥R0

■wi=1

wi≥0，i=1，2，3，，4……n

以上模型是建立在一定预期收益率下，寻求风险最小的目标之上的，不同企业在实际应用中还可根据其不同的目标，同理以寻求收益最大化为目标来建立模型。

1.各变量发生的概率P。概率就是用来表示随机事件发生可能性大小的数值，一般随机事件的概率是介于0与1之间的一个数。

2.投资项目的期望收益率E（Rp）。项目的投资期望收益优选法可以根据市场调查、有关数据资料，在单项目经济评价时加以确定。其计算公式如下：

E（Rp）= ■PiRi （2-7）

式中：Pi—项目第i种预期收益率的出现概率

Ri—项目第i种结果出现后的预期收益率

3.项目的投资期望收益率的方差σ2i。确定项目的投资期望收益率之后，方差可根据下列公式求得：

σ2i=■Pi[Ri—E（Ri） ]2 （2-8）

4.项目之间的相关系数ρij

ρij=■ （2-9）

式中cov（Ri，Rj）—项目i和项目j之间的协方差

4.不可分散风险系数β。β反映的市场风险不能被相互抵消，体现的是投资组合的风险，即该组合的报酬率相对于整个市场组合报酬率的变异程度。以不可分散风险β为度量的房地产组合投资，β系数是理论上的假设模型参数，可按照以下公示计算：

就单项资产看，其计算公式为：

βi=■=Rim（■） （2-10）

式中：Rim—项目i和整个组合投资的相关性

σm —整个市场的标准差

σI —项目i自身的标准差

二、房地产投资组合案例分析

（一）分散风险的案例

某房地产商投资房地产项目，其项目组合中包括两种房地产投资类型A和B，当项目A的预期收益率RA=25%时，预期收益率发生概率PA20% ；RA=15%时，PA=50%；RA=10%时，PA=30%。当项目B的预期收益率RA=30%时，预期收益率发生概率PB=30% ；RB=20%时，PB=40%时，RBA=10%时，PB=30%时。做出风险分析如下：

由式2-1、2-8得：

项目A：E（RP）=14.5%，σ2j=0.00125，σi=3.5%

B：E（RP）=20%，σ2j=0.006，σi=7.75%

可以看出。项目B的预期报酬率高，投资风险比较大，而项目A的预期报酬率比B低，但投资风险较小。设投资商决定项目A和B的投资率均为50%。

由公示得：投资组合的预期收益率与方差为：

E（RP）=17.25%

σ2j=（50%+0.0775）2+（50%+0.0775）2+2×50%×50%×0.00775×0.035ρAB

由-1

0.00045

在投资率确定的情况下，投资组合的预期收益率为定值17.25%结合的风险随两者的相关系数变化，方差在0.0045～0.00316之间。

（二）房地产投资组合风险最小模型的案例

某房地产开发公司拟对1，2，3三种房地产类型进行投资组合，各项目投资预期收益率R1=15%、R1=7%、R1=8%，收益方差σ21=1%、σ22=0.6%、σ23=0.7%，β1=1.2、β2=0.7、β3=0.8，各项目间的相关系数为ρ12=0.3、ρ13=0.2、ρ23=0.4，市场预期收益率不低于12%，试确定风险最小化的组合投资比例。

由公示σ2i=β2iσ2m+（σni）ε可把投资项目的风险分解为系统风险和非系统风险，计算如下：

项目1：系统风险=1.22X0.5%=0.72%，

项目2：系统风险=0.72X0.5%=0.245%，

项目3：系统风险=0.82X0.5%=0.32%，

设三项投资比例分别为W1W2W3将各数值带入房地产投资组合风险最小模型，计算得：

min（σsm）2=7.2W21+2.45W22+3.2W23+2.52W1W2+1.92 W1W3+2.24 W1W3

s.t 0.15 W1+0.07 W2+0.08 W3≥0.12

W1+ W2+ W3=1

W1W2W3≥0

求解可得该房地产组合投资的比例W1=0.8，W2=0，W3=0.2，最优组合投资的收益方差为0.0504%，但组合收益率可达12%，可见组合投资风险远小于各单项投资风险，组合投资起到了分散风险的作用。

篇（6）

2010年以来，房地产信托大规模发行，尤其是2010年3季度和4季度，发行规模到达顶峰。房地产信托产品多在1.5年期到3年期之间，尤其是2年期的产品居多，多数产品在2011年4季度和2012年到期。根据我们的统计结果，2011年总到期规模470.5亿元，201 2年总到期规模上升至11 72.5亿，远高于往年水平，整年兑付规模较大，其中3月、6月、7月和8月为年度高峰期。

随着房地产信托产品的集中到期，开发商的兑付压力加大。从目前的情况看，信托融资方临近到期出现兑付风险的案例呈增多趋势，但是由于信托产品在发行时已采取了较为严格的风险控制措施，资产的价值仍能够完全覆盖投资人的本息。

尽管如此，在房地产行业整体销售受阻的市场背景下，通过销售回款方式偿付投资人本息的常规兑付方案困难加大。2008年的商品房销售额为2.51万亿，2009年为4.44万亿，2010年5.27万亿，截至2011年9月，销售额为3.93万亿。2012年需到期兑付的房地产信托规模为1172.5亿，相比2010年占比2.3％左右，相比2008年低点占比4.5％左右，占比较大。从这个角度看，如果房地产信托产品出现整体性风险，对市场将产生较大的影响。从产品的发行方看，发行方较为集中

从发行房地产信托的信托公司看，2012年到期的房地产信托产品的发行方主要集中在中融、新华、平安、中海、中城、华澳等信托公司。到期规模前十的10家信托公司占比50％左右。以中融和新华为例，到期规模分别为150亿和131亿。

房地产信托产品向部分信托公司的过度集中，对该部分公司的风险应对能力产生了很大的挑战。随着房地产行业风险的延续，开发商的资金流越来越紧张，以销售回款方式归还本息的困难逐渐加大，当风险出现时，信托公司进行资产处置、寻找承接方的能力至关重要。单独某一家信托公司的风险应对能力毕竟是有限的，产品过度集中在某几家信托公司上显然不利于产品风险的化解。从融资方看。通过信托融资的房地产开发商较为分散

2012年房地产信托到期的产品中单个产品规模较大的融资方包括：新湖中宝股份有限公司(昆仑信托、30亿元)：天一建设集团(中诚信托、18亿元)；恒盛地产控股有限公司(江苏信托、16.7亿元)；大连万达商业地产股份有限公司(中铁信托、11-76亿元)；福星惠誉房地产开发有限公司(渤海信托、10亿元)；总到期规模较高的融资方包括：保利置业集团有限公司(18.2亿元、华润信托、昆仑信托、五矿国际信托)；大连实德集团有限公司(22.362亿元、华澳信托)：海航置业(约20亿元、中融信托、新华信托等)；浙江广厦股份有限公司(约12亿元、华澳信托)。上海证大(约9.6亿元、新华信托)；融创中国控股有限公司(9.5亿元、天津信托、国投信托)；

以上融资方的规模占比约为1 5％，且为中大型开发商，除新湖中宝、大连实德、海航置业融资规模超20亿外，其它均在20亿,以下。剩余85％的房地产信托产品的融资方多为中小开发商，且融资规模均在10亿以下。综合看来，我们认为2012年到期的房地产信托产品中，融资方较为分散，且多为中小开发商，对整个行业的影响力不会太大。从信托产品标的所在地看，区域分布较为分散，个别地区除外

可以看出，房地产信托产品到期规模较大的区域为上海和天津，规模分别为122.74亿元和157.07亿元。其它省份规模相对较高的省份有江苏和浙江，规模分别为84.58亿元和108.57亿元，但是从城市角度来看数据分布较为平均，无特别集中的城市。

区域分布的分散化意味着房地产信托的兑付压力不会对某单个区域产生重大影响。但是上海和天津的情况值得我们关注。

项目所在地在上海的房地产信托规模为122.74亿相比2008年的销售低点占比6.4％，相比2009年的销售高点，占比为28%。根据国泰君安研报，上海目前的去花时间为8个月左右。综合来看，我们认为对区域房地产将有一定的影响。

从天津的情况看，风险要大很多。项目所在地在天津的房地产信托规模为157.07亿相比2008年的销售低点占比20.8%，相比2010年的销售高点，占比为12.6％。自2011年10月天津房地产数据急转直下，相比9月份的成交面积，10月份环比下跌19％，11月份环比下跌38.95％。根据易居研报，天津市的去花时间在10月底达到历史高度17.79(月)。我们认为项目地在天津的房地产信托的兑付压力较大，风险暴露后对区域房地产的走势也会产生十分大的影响。目前出现问题的信托产品，主要的处理方式为股权处置

目前，部分地区楼盘已经出现了打折促销行为，打折力度也较有吸引力。对于出现兑付问题的房地产信托产品，从我们观察的情况看，多数采取了股权处置方式回流现金，而不是通过非理性的过度折扣进行销售回流现金。股权处置方式和打折销售的区别在于不会在短期内对市场产生冲击。

2010年以来，房地产信托大规模发行，尤其是2010年3季度和4季度，发行规模到达顶峰。房地产信托产品多在1.5年期到3年期之间，尤其是2年期的产品居多，多数产品在2011年4季度和2012年到期。根据我们的统计结果，2012年到期的房地产信托产品1172亿元，规模较大，整年兑付规模较大，尤其是3月、6月、7月和8月为兑付高峰。

随着房地产信托产品的集中到期，开发商的兑付压力加大。从目前的情况看，信托融资方临近到期出现兑付风险的案例呈增多趋势，但是由于信托产品在发行时已采取了较为严格的风险控制措施，资产的价值仍能够完全覆盖投资人的本息。尽管如此，在房地产行业整体销售受阻的市场背景下，通过销售回款方式偿付投资人本息的常规兑付方案困难加大。

篇（7）

近年来，房地产业如雨后春笋，迅速发展起来，在人们消费理念转变的情况下，房地产业进入微利时代，因此，加强成本控制，成为房地产业赢得市场竞争的重要条件。项目投资决策是在分析房地产业利润和风险比值的基础上，对房地产企业投资方向、投资方式、投资数量做出的回应。在现代动态化市场经济环境下，必须对房地产业开发项目进行全面而科学的分析，以促使房地产业获得市场竞争中的一席之位。

一、项目投资决策的原则

随着市场经济的发展以及宏观调控政策的实施，房地产业的生存环境面临冲击，要获得生存之地，房地产业必须合理规划企业发展方向，充分利用技术经济分析方法，对投资项目进行全面性的经济利益分析和风险价值评估。房地产业在项目投资决策中，必须遵守这么几个原则：

其一，目标原则。经济效益是任何企业发展的基础，房地产业投资决策必须以企业经济效益为目的，以一定的目标为指导，规范项目投资决策行为。投资决策目标必须适应于企业发展要求和企业实际，依据企业基础制定确定目标方向；投资决策的目标必须具有精确性，即为，投资项目内部的各项信息必须在目标之内，且每项经济目标都必须量化，以此实现对投资决策项目的指导作用。

其二，动态原则。房地产业的市场变化较为频繁，企业间的竞争格外激烈，这就要求投资决策以市场动态变化为基础，根据市场发展走向和人们的消费需求，来制定自身的投资决策，同时，根据市场变更因素，积极调整投资决策。

其三，可行原则。房地产市场将风险性和利润性紧紧凝结在一起。房地产开发的周期较长，投资较大，且极易受到外界因素的影响，因此，在投资决策中，必须利用经济分析法，对投资项目的经济利益和风险程度进行计算分析，确保能够进行项目施工，并获得投资效益。

二、项目投资决策的过程性

投资决策主要对投资项目的经济性和风险性进行分析，通过利益比较，决定投资方向和投资规模。具体来看，投资决策主要包括以下几个过程：

1、分析投资决策的影响因素

影响投资决算的因素众多，尤其在现代消费市场不断扩大的情况下，消费者的需求越来越制约投资决策的方向，而就经济因素来看，主要表现在资金来源、筹资方式以及一些影响房地产业项目投资的主要因素，因此，在决策过程中，必须确定房地产建设项目的资金来源，通过比较各种筹资效益，选择合理的筹资方式，并以适当的方式，对主要影响因素进行处理。

2、进行投资估算

投资估算对项目决策以及投资成败起到重要作用，是衡量投资决策可行性的重要标准。编制房地产建设项目投资估算时，要依据相关性的标准，依据编制期内的价格，进行编制，并将市场价格、利率、汇率等变化性的因素考虑到其中，为后期投资建设提供有效支持。

3、进行经济分析

经济分析即为对影响投资决策的各个因素以量化形式进行分析，其包括决策变量、目标约束、方案约束、资源约束等内容，通过对各项内容的综合分析，做出房地产投资是否可行的决策。由于影响房地产业经济利益的因素众多，在进行经济分析中，主要面向投资项目的经济效益以及风险性，并通过对投资来源、融资方式、方案选择、资源因素等的分析，来确定投资方案的可行性和实用性。

三、工程实例

某房地产开发公司具有多个开发项目：豪华住宅、普通住宅、商业楼、写字楼、厂房，在建设区具有不同的地段，假设为5个。投资决策，必须以房地产业经济效益为前提，对各个项目的风险性和利益性进行分析，进而确定开发方向。

1、变量选择

案例中，房地产类型以及地段都是影响房地产业投资决策的变量因素，假设房地产类型为m，可选地段为n，则有m×n中选择方式，具体到案例中，则有25种选择方式，这就要求根据变量对其进行分析，当变量值为0时，则不选择此方案，当为1时，则采用此方案。

2、项目投资来源分析

项目投资来源众多，本房地产业通过经济分析后，采用公司筹资、银行贷款和预售收入三种方式。在项目投资中，计划总投资为3000×104元，三项资金进而分别为800万元以1380万元及620万元，根据计划投资目标，对企业投资项目进行目标分析，并以此决定采用何种方案。

3、方案选择

由于在一个地段只能投资建设一个项目，且一个项目职能对应一个地段，因此，因此5个项目和5个地段存在对应关系，由此可建立约束方案。

净产值、收益率、投资回收期是房地产项目开发中经常用的经济评价指标，无论三者如何作用，在经济评价中，主要考虑标准差和期望值两个因素。标准差即为我们常说的风险，期望值是理想状态的估计均值。现行的投资决策目标体系由三个指标的期望值和风险组成，如净现值期望——净现值风险。在选择投资方案时，要求对每种关系进行分析，具体到本案例，则为：保证所选方案的净现值期望值大于0，平均净现值要不大于3千万；平均内部收益率期望不小于42%，其风险要小于5%；平均投资回收期限要控制在5年之内，且平均投资回收期风险要在两年内。

在投资决策中，往往对三个指标优劣性进行分析，并划分出优先等级，这就要求根据项目实际情况，对各种指标期望和风险进行衡量，以此确定出具体方案。具体到本案例，则在每个方案中，要求净现值期望不小于零，其风险不大于4千万；内部收益期望要大于23%，其风险不大于6%；投资回报期期望在7年以上，其风险控制在两年半，由此，该房地产企业将三个等级顺序为净现值、内部收益率和投资回报期。

4、资源分析

在方案选择中，必定涉及到大量的人力、物力以及财力投入，这些因素也影响着投资决策的开展。每一个房地产业的人员和财力都是有限的，在方案开发过程中，必须将现存的资源充分利用，全方位考虑方案所需的资金、人力与公司人力限制和资金限制，通过比较两者差值，确定选择哪种方案。在本案例中，房地产业融资3000×104元，提供100人，将其分散到各个项目与地段中，通过比较获得指标值和资源利用情况比值为1，这说明此方案可行。

在5个地段和五种开发项目中，通过净现值、内部收益率、投资回收期以及资源投入比较，发现本企业进行此项目开发，满足了房地产业发展的各项指标，进而说明了投资决策方法的可行性。

结语：

近年来，在市场经济的冲击下，房地产行业竞争愈演愈烈。市场动态发展中的经济因素，如消费者需求、资源因素、人力投入成本、市场价格等，制约着房地产业项目开发的方向，这就要求房地产业把握住市场发展规律，坚持目标原则、动态原则和可行原则，充分运用投资决策方法，分析建设项目的可行性和风险性，进而在确定经济收益的前提下，选择良好的投资方案。

参考文献：

[1]彭庆生.浅谈房地产企业全过程工程造价控制[J].科技与企业，2011（08）

篇（8）

一、研究背景

房地产业与金融业之间存在着密切的联系。一方面，房地产业资金需求量大，供需双方都需要金融业的支持，目前我国房地产金融体系的突出特点是：房地产业资金来源渠道非常单一，过度地依赖银行信贷，其他资金来源占比甚小。另一方面，在房地产业发展的繁荣时期，房地产投资回报率高，各路资金都纷纷大量流向房地产业。掌握着大量社会闲置资金的银行机构，也热衷于向房地产业发放大量信贷。但是对房地产业的信贷过度集中，不利于风险分散，从而使银行系统暴露于房地产市场波动风险中。

二、房地产金融风险

在历次房地产价格波动与金融危机的案例中可以发现，大多数遭遇过金融危机国家，如日本，泰国等，一般都首先经历了房地产价格的崩[，银行危机紧随其后，然后才引发全面的汇率危机和经济崩馈。但这种表面上的先后次序并不意味着房地产价格波动导致金融危机的必然因果关系。金融风险形成和累积与房地产价格的剧烈波动是相互影响的。从房地产金融风险的来源来看，可分为信用风险、市场风险、操作风险、政策性风险等。

（一）信用风险

信用风险是银行面临的主要风险，是指由于借款人（企业和个人）由于主观或客观的原因而丧失偿债能力或偿a债意愿而出现违约，使银行不能按时足额收回贷款本息而面临损失的可能性。按照违约原因的不同可分为被动违约和主动违约。

被动违约通常是指由于支付能力导致的违约。借款人具有还款意愿，但是由于财务状况出现困难，导致支付能力不足从而被迫违约。主动违约与借款人的财务状况，支付能力没有太大关系，而与还款意愿密切相关。主要指借款人出于自身利益的考虑，在具有偿还能力的情况下，主观上不愿意偿还而选择违约。

（二）市场风险

银行机构面临的与房地产有关的市场风险主要是指由于作为抵押物而持有的银行资产，由于房地产价格变化引起抵押物价值变化而导致的风险。住房抵押贷款普遍被视为一种安全性较高的信贷资产，因而大多数银行都比较热衷于发放这类贷款。但是作为抵押物的房地产价值的下降也可能使银行不能足额收回贷款。一般而言，银行发放的抵押贷款额不会是房地产价值的全部，而是房地产价值的一部分，如70%，80%。这意味着，一旦房地产价格下跌导致抵押物价值下降超过20%或30%，银行持有的抵押房产就存在“抵押不足”而导致贷款损失的风险。同时，作为银行资产的抵押房产价值下降，也会直接使银行的资产负债表恶化，引发其他相关风险。

（三）操作风险

房地产贷款操作风险是指由于银行自身违规操作，管理不当等原因而导致损失的风险。操作风险广泛存在于商业银行的各项业务和管理过程中，具有普遍性。历史经验表明，即使商业银行具有较高的资本充足率，也可能因为严重的操作风险损失而陷入危机，甚至破产倒闭，因此操作风险也越来越受到重视。

（四）政策性风险

自2009年下半年以来，随着房地产业在2008年金融危机后的迅速反弹，国家己多次通过调整存款准备金率和利率，旨在通过信贷传导影响房地产市场。2011年更是以强硬的“限购”行政政策对房地产市场进行调节。经过前几年银行对房地产业信贷的大肆扩张，银行的房地产贷款风险暴露度己经很高。在房地产调控持续不放松的背景下，多个城市的房地产交易出现“量价双跌”，房地产开发企业的资金链断裂风险加大，不仅加大了房地产贷款风险暴露的可能性，而且随着利率、准备金率等调控手段的频繁变化，商业银行面临的政策性风险也逐渐凸显。

三、房地产经济金融风险防范

第一，着力保障居民的基本住房需求，是各国调控房地产市场，稳定房价的基础和重点。建立针对广大中低收入居民的公共住房保障体系，由政府提供各种扶持和补贴措施，鼓励低价公共住房的建设和消费，并对住房市场的租赁和交易进行严格管控，控制租金和售价的过快上涨。通过保障占大多数比例的中低收入家庭的住房需求，完善住房供需结构，从而稳定房地产价格。

第二，建立完善的立法体系、组织体系、政策体系、监管体系，是保障和规范房地产市场调控的前提条件。以法律为各项调控制度和政策的实施提供保障，很好地保证了调控效果，这也是我国目前在房地产调控中比较欠缺的地方。同时，建立完备的房地产调控组织体系，管理职责清晰，目标明确，负责一系列政策制度的落实和监督管理。

第三，综合运用金融、财税、土地、价格管制等多种手段，是对房地产进行调控的主要方法。首先，建立比较完善的的住房金融制度，保障住房供给和消费融资。其次，重视通过价格管制政策保证中低收入人群的住房需求。一方面大量增加低价的公共住房供应给低收入家庭，另一方面通过对公共住房租金及交易价格的管制，保证中低收入者可以持续承受该水平，这样就降低了房地产市场的购买需求，对稳定房地产价格起到明显的作用。再次，对土地供给进行适当的调控，从而较少土地投机，平抑房地产价格的过度波动。土地储备制度经过一个多世纪的发展与完善，己经成为各国普遍用的土地调控手段。

参考文献：

[1]王雪峰.房地产泡沫和金融安全[J].日本学论坛.2006，（4）.

[2]谢经荣等.地产泡沫与金融危机一国际经验及其借鉴[M].北京：经济管理出版社，2002.

篇（9）

但目前，国内的房地产项目风险分析主要还是建立在财务净现值(FNPV)基础上的盈亏平衡分析和敏感性分析。这两种方法忽略了风险变量发生变化的概率、风险因素之间的相关性以及多个因素同时变动的情况，因此无法分析多因素同时变动对房地产投资决策的影响，使评估的结果缺乏科学性，容易错误地进行风险分析并造成决策失误和投资的失败。因此，研究一种较为准确的定量决策风险分析方法，来弥补现有方法的不足之处，具有深远的理论与实践意义。

由于蒙特卡罗技术可以通过在已知的分布里面提取随机变量，并且能够运用概率分析来量化每一个不确定的风险变量，可以综合考虑房地产项目中所有的不确定性和模拟项目的实际运作过程中的可能变化，所以如能将此法与敏感性分析及盈亏平衡分析相结合，则必能进一步提高房地产投资风险分析的可靠性。闫雪晶(2003)在其学位论文中对蒙特卡罗方法在房地产投资决策风险分析中的应用进行了一定的研究。她通过投资决策实例验证了蒙特卡罗方法的可行性、实用性及可操作性，但其研究仍局限在单因素风险，并未对多风险因素对房地产投资的影响作出分析。［3］

本文基于专家学者的相关研究，探索了蒙特卡罗技术在房地产投资项目多因素风险分析中的应用，并做了实证研究。下文分为四个部分:第二部分介绍了蒙特卡罗技术的相关理论及其在有关软件中的实现;第三部分介绍了蒙特卡罗方法在房地产投资多因素风险分析中的应用;第四部分对方法的有效性进行了实证研究;第五部分为结论及展望。

一、蒙特卡罗技术相关理论

蒙特卡罗(MonteCarlo)方法又称统计试验方法或随机模拟法，是一种多元素变化分析方法，它应用随机数来进行模拟试验，通过对样本值进行随机观察、抽样、统计，求得所研究系统的某些参数。［7］英国雷汀大学建筑管理工程系教授SteveJ．Simister在1992年进行的一项风险分析模型技术应用方面的调查表明，蒙特卡罗方法是应用最为广泛的风险分析方法之一。［8］

运用蒙特卡罗法的关键是所取的随机数确实是随机的，并且所取的随机数的分布与自变量概率分布相符合。产生均匀分布的随机数的最简单办法是应用Excel软件中的rand()函数，它可以产生位于［0，1］区间的均匀分布的随机数，对以上随机数进行一定的处理(公式(1))，即得到位于区间［a，b］的均匀分布随机数。a+(b－a)rand()(1)如需产生服从特定分布的随机数，可利用EXCEL的随机数发生器或Matlab软件中的相关函数实现。由于在Excel的操作中，随机数会进行即时更新，给分析带来不便。可以在编辑栏中输入“rand()”，保持编辑状态，然后按F9，将公式永久性地改为随机数，使函数rand生成一随机数，并且使之不随单元格计算而改变。

二、房地产投资多因素风险分析的蒙特卡罗模拟

(一)房地产投资风险因素识别

我国的研究人员已对房地产投资风险进行了一定的分析和归纳。［1］［4］［5］本文通过对相关文献的筛选和总结，建立了房地产投资风险的指标体系(见图1)。在实际的房地产投资开发项目运作过程中，影响投资的主要风险变量各不相同，分析人员可以根据项目的具体情况，采用“德尔菲法”“头脑风暴法”等对以下的指标体系进行一定的分析和辨别，产生适合于特定项目的风险因素。

(二)房地产投资风险的蒙特卡罗模拟

1.确定风险变量的概率分布

采用德尔菲法、头脑风暴法或数据统计法对各风险变量的概率分布及其分布函数中的参数进行估计。

2.定义模型并确定模拟次数

在进行模拟时，为了保证所得的预测结果具有一定的精确度，需要有一定的抽样实现次数。计算机输出的评价指标的概率分布通常随着模拟次数n的大小而变化，n越大，其分布越接近实际的分布。但实际上仿真次数过多不仅计算整理费时，且输入变量分布也不十分精确，仿真次数过多也无必要，但仿真次数过少，随机数的分布不均匀，会影响仿真结果的可靠性。

3.模拟并计算评价指标

4.评价指标分析

根据模拟数据，绘制模拟结果的相关统计图表。

5.决策分析

(三)房地产投资风险蒙特卡罗模拟流程

三、案例分析

本文以地处华北平原XX市的一房地产项目为案例，①说明蒙特卡罗技术在房地产投资多因素风险分析中的应用。小区位于市区东北部，占地8.75公顷，总建筑面积15.7万平方米，其中一期工程建筑面积3.4万平方米已经竣工发售。XX北小区项目属二期工程，建筑面积12.3万平方米，拟建6层板式楼多栋，建筑面积3.1万平方米，占地5683平方米;少量商业用房，建筑面积1320平方米，占地726平方米;楼群中部布置3栋26层点式楼，建筑面积9.1万平方米，占地3850平方米。计划2002年10月开工，建设工期为3年，项目计算期为6年。项目总投资为12391万元，其中土地费420万元、前期工程费28万元、基础设施建设费10万元、建筑安装工程费9917万元、公共配套设施建设费96万元、管理费用和销售费用各99万元(按建筑安装工程费的1%计)、开发期税费367万元、其他费用183万元、不可预见费449万元及财务费用722万。项目资本金3000万元，分两年等额投入;商业银行贷款3891万元，3年的贷款比例分别为12.4%、35.6%和52%;不足部分拟由预售房款解决。项目高层、多层住宅和部分营业用房计划在4年内全部出售，高层住宅楼售价1800元/平方米，多层住宅楼售价1250元/平方米，商业用房一半出售，售价3500元/平方米，营业用房另一半出租，租价1000元/年?平方米，建设期出租房不预租。住宅楼从项目开工第二年开始预售、分期付款，按20%、70%和10%分3年付清。出租房第4年开始出租，出租率第四年为80%，以后各年均为100%。贷款年利率5.85%，按单利计息，宽限期3年，3年等额还本。

1.房地产投资风险因素识别及概率分布的确定

房地产投资风险因素的识别可以采用专家调查法或数据统计法进行。由于本文在写作过程中的条件限制，未能用德尔菲法、头脑风暴法及数据统计法确定本房地产投资项目的风险因素。本文假定图1中所示的指标体系均为本房地产项目的风险因素，并假设这些风险因素对本项目的影响主要体现在对开发产品投资及售房收入的影响上，风险因素的作用使房地产开发产品投资(不含财务费用)的变动在［9000，15000］上服从均匀分布，售房收入在［18000，25000］上服从均匀分布，开发产品投资和售房收入相互独立。下文将对开发产品投资及售房收入的变化进行风险分析并作出投资决策。

2.确定模拟次数并模拟投资项目运行

选定模拟次数为60000次，进行模拟，计算所得税前和所得税后的FIRR和FNPV。

3.指标分析及决策

篇（10）

房地产投资是将资金投入到房地产综合开发，经营管理和服务等房地产业的基本经济活动中，以期将来获得不确定的收益，而在整个投资活动中，收益与风险是同时存在的，风险是影响房地产投资收益的最重要因素。从房地产投资的角度来讲，风险可以定义为获取预期收益的可能性大小。房地产投资风险，就是指在房地产投资活动中存在影响开发经营利润的多种因素，而这些因素的作用难以或无法预料、控制，使得企业实际的开发经营利润可能与预期的利润发生偏离，因而使企业有蒙受经济损失的机会或可能性大小。进行房地产投资风险分析，从根本上讲，是要对影响房地产投资效益的各个变化因素及其对投资效益的影响进行分析，或者说对房地产投资评价结果的可靠性进行检验，从而测定项目的风险性。认识房地产投资的风险，明确导致投资效果变化的因素，并进行控制，从而有助于房地产投资效益的提高，减少或避免不必要的风险损失。

上面介绍了房地产投资风险，下面我们利用数学模型来刻画这种风险与收益。

定义：设R是房地产投资收益率，由于未来的不确定性，可能出现好几种收益情况，经过长期经验总结假如有种收益可能，那么平均收益率为ER=ΣNi=1PiRi=R，实际收益率偏离平均收益率的风险为σ2=E(R-R)2

，利用期望与方差来分析收益和风险的方法就是R-σ决策法。

房地产投资是一项周期比较长的投资，可移动性比较差，变现能力也很差，虽然得到的收益较高，但风险相对也很大，这样作为一个有经济头脑的房地产投资商，决策在房地产投资领域的应用就显得很重要，除了能够定性与定量结合地看待这些风险因素，还要有良好的决策办法。比如，他不可能只投资于一个项目，而是要进行多项目投资组合，这就是一种很好的决策。下面我们从数学模型定量分析地来看待这个问题。

假设房地产投资商投资了n个项目，此组合记位P,那么组合的预期收益为：

ERP=E(Σni=1xiRi)=Σni=1

xiRi

组合的风险为：

σ2P=E(RP-RP)2=E(Σni=1xi(Ri-Ri))2

=Σni=1x2iσ2i+Σni=1Σnj≠1xixjpijσiσj

其中xi代表投资于每种资产的比例。下面我们以两种资产为例来说明问题：

案例1：某房地产投资商把资金投资于两种不同类型地房地产A和B，当确定每项投资报酬率的发生概率之后，就可以进行风险分析，如图：

the return of the investment item

项目A项目B

报酬率发生概率报酬率发生概率

30%30%25%20%

20%40%15%50%

10%30%10%30%

The data of investment item

内容项目A项目B

ERi20%14.5%

σ2i0.0060.00125

σi7.75%3.5%

xi50%50%

计算组合预期收益率和方差

ERP=XAERA+XBERB

=20%×50%+14.5%×50%

=17.25%

σ2P=X2Aσ2A+X2Aσ2A+2XAXBρABσAσB

=(50%×0.0775)2+(50%×0.0355)2+2×50%×0.0775×0.0355ρmAB

ρAB=1,σ2P=0.00316

ρAB=0,σ2P=0.00181

ρAB=-1,σ2P=0.00045

通过上面案例分析我们可以得出这样的结论：（1）当每项房地产的投资率确定后，组合预期收益率是确定的。

（2）两项资产的相关系数越小，风险越小，当两种房地产完全负相关时，风险达到最小值。

这就给我们一个比较好的决策，选取投资组合时，要选取收益率呈反方向变动的资产，比如在房地产投资时，我们可以选A为写字楼，B为工业厂房，当商贸经济繁荣时，写字楼的回报率上升，但工业通用厂房租售不利，回报率下降；而商贸经济萧条时，基础工业加强，写字楼回报率下降，通用厂房回报率上升，这样组合到一起可以降低投资风险。其实质，就是要体现一种对冲思想，在股票市场上，我们卖出一份股票，相应要买入一份股票看涨期权，这样可以降低股票价格上涨带来的风险。那想到，当组合资产确定时，如何选取投资比例可以把风险降到最低？实质这是一个简单的线性规划问题。

考虑以下优化模型：

minσ2P=x2σ21+(1-x)2σ22+2x(1-x)σ1σ2ρ12

通过一阶条件σP/x=0，可得：

x=(σ22-σ1σ2ρ12)/(σ21+σ22-2σ1σ2ρ12)

对于一般情况，可以利用拉格朗日函数求解：

min12X1ΦX

s.t.I1 X=1

L=12XΦX+λ(I1X-1)

L/X=ΦX+λI=0,L/λ=I1X-1=0

得到X=-λΦ-1I待入I1X-1=0有λ=-1/I1Φ-1I

X=(Φ-1I)/(I1Φ-1I)

minσ2P=1/(I1Φ-1I)

其中Φ是方差与协方差矩阵。

由于不论预期收益水平如何，上面是可以达到风险最小化，但是，对于理性投资者，风险最小组合并不一定是最佳投资组合，因为尚未将收益纳入分析范围。现实中，房地产投资商总是在收益和风险的不断权衡中确定或调整自己的投资策略。投资商总是在满足一定收益水平情况下使得风险最小化，这就要考虑下面的优化模型：

minσ2P=Σni=1x2iσ2i+Σni=1Σnj≠1xixjpijσiσj

Σni=1xiRi≥R0

Σni=1xi=1

xi≥0,i=1,2…n

二、市场指数模型与投资分散化

前面我们从投资组合的内部讨论了不同房地产投资额如何分配可以降低风险，即从微观角度进行分析。下面我们从风险整体来考虑，总风险是怎样形成的？它由两部分组成：系统风险与非系统风险。由整个社会经济体系大环境的变动，如社会经济衰退，通货膨胀率增加，利率变动，政局不稳定，战争发生等等，使房地产收益率变得捉摸不定所产生的风险，称为系统风险（市场风险）。另一部分风险来自于房地产投资内部，如投资决策的失误，债台高筑，劳资纠纷等等这些称为非系统风险（非市场风险）。如图：

房地产投资的系统风险用来度量。这种度量是一种相对性度量方法，如同人的身材有高有矮，为了对身材的高度有个度量，我们可以选定某A的高度是1，然后将其他人与A相比较，如果张先生是1.4，表示张的身高较A要高，反之则矮。但是为了度量房地产投资的系统风险，究竟选哪一家公司的风险为基准呢？在相互竞争的市场中很难选出这样的房地产投资公司，于是人们便想到选用市场中众多公司的平均风险作为基准，所有房地产投资公司都与市场平均风险来作比较，那市场平均风险如何获得呢？我们用σ2m表示市场平均风险。市场组合中包含了所有房地产投资项目。下面我们建立市场收益率指数模型，我们知道，影响投资风险大小的关键指标之一是资产之间的协方差或相关系数。市场指数模型不直接考虑资产与资产之间的相关性，而是考虑资产与市场组合M之间的相关关系。一种资产与市场组合之间的相关关系常用该资产的贝塔值来衡量，记为βι。通过用每一种资产与市场组合的关系来替代资产组合相互之间的关系，资产的收益便可分割为两部分：一是与市场相关的部分，二是与市场无关的部分，于是，资产的收益率可以表述为：Ri=αi+βiRm+εi

上式中，αi是无风险下的收益，Rm是市场组合的收益率，βi是一个常数，它是测度资产i的收益率对市场指数收益率的敏感性指标；εi为随即误差项。关于εi，通常假定（1）Eεi=0；（2）εi与市场指数无关，即Eεi(Rm-Rm)=0；（3）资产i和j的随机误差项不相关，即Eεiεj=0。

若σ2εi以表示εi的方差，σ2m表示市场组合的收益方差，则资产i的预期收益率为：

Ri=ERi=αi+βiRm

资产i的收益方差为：σ2i=E(Ri-Ri)=β2iσ2m+σ2εi

可见，任何资产的风险都可以由两部分来解释：其一是β2iσ2m代表资产的系统风险，其二是σ2εi代表资产的非系统风险。另外，资产i与市场组合的协方差是：

σim=E［(Ri-Ri)(Rm-Rm)］=βiσ2m，

即βi=σim/σ2m

资产i与j之间的协方差是：σij=E［(Ri-Ri)(rJ-Rj)］=βiβjσ2m

因此，资产之间的相关性可以通过它们分别与市场组合的相关性体现出来。

对于资产组合，道理亦然。考察一个由n种风险资产构成的组合P,其投资比例是x1,x2,……xn。组合的预期收益率是：

RP=Σni=1xiRi=αP+βPRm

其中，αP=Σni=1xiαi,βP=Σni=1xiβi是组合P的β值

它等于各个资产β值的加权平均值。

组合的收益方差为：

σ2P=Σni=1x2iσ2i+Σni=1Σnj≠1xixjσij

=(Σni=1xiβi)2σ2m+Σni=1x2iσ2εi=β2Pσ2m+σ2εP

同单个资产的情况相仿，任意一个房地产投资组合的风险也是分为两部分。众所周知，分散化投资可以降低风险，市场指数模型将投资风险分为系统风险与非系统风险，分散化投资对这两部分风险的影响是不同的。

（1）系统风险：根据市场指数模型，β值是衡量系统风险的尺度。由于投资组合的β值等于各资产β值的加权平均值，所以投资的分散化导致系统风险平均化。换言之，系统风险不能通过资产的组合而加以分散。

（2）非系统风险：分散化投资对于非系统风险具有重大意义。考虑一个由n种资产构成的等比例投资组合，其非系统风险是：

σ2εP=Σni=1(1n)2σ2εi=1nΣni=11n

σ2εi=1nA

其中，A可看作各资产非系统风险的平均值，而组合的非系统风险只有这个水平的1n，因此，只要组合里包含足够数量的资产，其非系统风险便会变得很小。当n∞时，

limn∞1nA=0非系统风险被消除或忽略不计。

总之，凡是能够通过分散投资予以消除的风险是非系统风险,当房地产投资者通过适当的资产组合把风险降到一定程度时就再也降不下去了。如图：

三、分离定理

房地产投资是一项巨大的工程，一般投资商没有那么多现金要通过一部分贷款实现项目的投资，当然如果此房地产投资商很有钱，即使做出了项目投资资金预算，还会剩余好多，当然可以存入银行，或者购买国债，不管是哪种方式都属于无风险投资，因此理性的投资行为通常情况下是无风险资产与风险资产的组合。下面我们建立无风险资产与风险资产的数学模型。

RP=xRf+(1-x)RA

σ2P=(1-x)2σ2A

把x=RP-RA/Rf-RA代入σ2P

得到RP=RA-RfσA

σP+Rf

上面的式子代表一条直线，斜率表示单位风险报酬率，截距表示无风险报酬率。 越接近1表示投资于无风险资产的比重越高，越接近0表示投资于风险资产组合的比例越高。究竟选取什么样的比例与个人偏好有关。数学模型中用无差异曲线代表个人偏好，无差异曲线与上述直线的交点即为投资者的投资组合。

那我们如何确定风险投资组合A呢？看风险投资组合A的数学模型：

RP=Σni=1xiRi

σ2p=Σni=1Σnj=1xixiσij

（前面已经提到过）我们通过具体例子来分析风险投资组合A的数学模型的曲线图。假设取全体实数，

RP+xR1+(1-x)R2=(R1-r2)x+R2

σP=x2σ21+(1-x)2σ22+2x(1-x)ρ12σ1σ2

当ρ12=0时，σP=(σ21+σ22)x2-2σ22x+σ22在平面上的所有二次曲线中，只有双曲线才具

limx∞RPσP

=(R1-R2)x+R2

(σ21+σ22)x2-2σ22x+σ22

=R1-R2

σ21+σ22

有这一特性，因为双曲线有渐近线，而上述极限正是一条渐近线的斜率。在实际中0≤x≤1是双曲线上的一段。那么对于风险组合的一般数学模型可以证明它的有效边界是双曲线。（此证明比较繁琐略过）代表投资于风险资产与无风险资产组合的收益-方差直线与上面双曲线的切点即为A点。

如图：

结论：无风险资产和风险资产组合的有效边界是切线段FA.如果房地产投资商要借款，借款利率等于无风险存款利率，那么其有效边界是将切线向A点方向延伸出去的直线。

RP=xRf+(1-x)RA

当x＜0时，表示从银行借款，借款利率是Rf

RA=xRA+(1-x)RA

Rf＜RARA＜RP

分离定理：设F是无风险资产（或无风险存款），S1,S2……Sn是风险资产，A是切点组合，它对应的投资比例向量是（xA1,xA2…xAn），则每一个房地产投资商投资于F,S1…Sn的最优组合是：

其中：（1）不同的投资者将有不同的y，这与投资者个人偏好有关；

（2）不同的投资者有共同的切点组合，亦即有共同的（xA1,xA2…xAn），这与投资者个人偏好无关，已经从个人偏好中分离出来。只要他打算投资风险证券，比例就相同。

房地产投资商如果想选择F,S1…Sn的最优组合投资，他将在这条有效边界上选择投资方案。因此，他首先将他打算投资的总资金C按比例分成yC和(1-y)C两份。

前面我们应用现资组合理论，建立数学模型通过定量分析法形象认识到了系统与非系统风险对房地产投资收益不同侧面的影响，并结合模型学会如何进行最优投资组合达到分散风险的目的。当然房地产是一个相当复杂的投资产业，现实中不可能仅通过这样一种简单的风险分析法就可以避免甚至消除风险，而是要引入多种方法，从不同角度仔细全面地进行分析度量，并最终做出决策。现在用于房地产投资风险分析，比较好的方法还有蒙特卡罗法，层次分析法，净现值分析法，内部收益率分析法等等。其中蒙特卡罗法是一种基于概率统计理论的计算机仿真模拟法，实质是一种随机模拟被房地产业界广泛应用。它的基本思想是：首先建立一个概率空间或随机过程，在这个概率空间里选取一个随机变θ(ω),ω∈Ω，使它的数学期望=∫Ω(ω)Pdω正好等于所求问题的解，然后取θ(ω)子样的平均值作为的近似值。

四、结束语

篇（11）

政策继续实施对房地产行业不放松的宏观调控，继续打压地产市场。种种不利因素导致房地产行业原有的住宅地产发展计划略显窘态，而商业、旅游和养老地产正为房企提供新的发展契机，私募房地产投资基金已展开掘金尝试。

“房企应摆脱单纯的房地产开发模式，结合自身能力，审视市场定位，成为城市综合运营商和细分市场领导者。”罗兰贝格咨询公司在一份最新的研究报告中提出。

房企融资新渠道

房地产市场调控依旧严格，新开工项目融资渠道变窄，开发商回笼资金压力增大，而房地产信托产品几近停发，银行也调高对房企的信贷风险，这些都加剧了房企社会融资的难度。近些年，私募房地产投资基金在国内发展迅速，作为一种融资途径开始深受房企的青睐，其投资方式呈现多样化发展。

清科研究中心数据显示，2012年中国私募房地产投资基金共发生80起投资案例。在披露投资方式的案例中，股权与债权结合的投资方式为房地产基金的首选。

股权投资是一种权益性投资，注重被投资企业未来发展前景和资本增值，且参与企业经营管理和重大决策，投资风险相对较大，投资期长，借助退出机制出售持股获利。房地产基金在实施股权投资时通常要对房企项目进行市场调研分析、土地竞标观察和未来前景估值等，期间委托成本高，市场风险难以把握，退出难度较大，直接影响投资回报率。此外，在期限短收益率高的各类债权投资方式前，房地产基金如何得到LP（有限合伙人）对股权投资的认同，也是其进行股权投资的一大难点。私募房地产基金通过股权投资参与房企项目运作，共担盈亏，为房地产市场注入长期发展资金，股权投资作为一种战略投资，将是私募房地产基金未来发展趋势。清科研究中心注意到，近年私募房地产基金股权投资比例上升，未来会逐渐淡化“明股暗债”的阴影，以明晰的股权投资方式完善房地产市场的可持续发展。

警惕商业地产泡沫

商业地产是以经营商业活动为主题的房地产细分行业，涉及商场、娱乐场所、休闲场所和其他消费场所的一个综合商业经营市场。据仲量联行统计，中国新兴城市50强城镇人口达2.6亿，辐射人口3.7亿。预计到2020年，甲级办公楼存量将新增3，000万平方米，现代零售物业将超过1亿平方米，广阔的发展空间推动商业地产迅猛增长。国内房企对商业地产开发的典型模式多采用“租售结合”，将一层出租，其余出售，这种经营模式符合目前房企发展现状。房地产限购政策的出台一定程度上抑制了炒作住宅房价的现象，迫使部分投资者转向商业地产，而地方政府也积极地推崇商业地产的开发，这就加快了商业地产的发展，2012年全国商业地产新增供应量较上年上涨22%。

商业地产未来发展前景可观，私募房地产投资基金已尝试介入。据清科研究中心不完全统计，2012年在商业地产领域私募房地产投资基金共有14起投资案例，涉及金额7.44亿美元。当前，房企对商业地产的开发多数是转移住宅地产投资风险，不排除部分为投机性投资。清科研究中心认为，商业地产回报期长，占用资金量大，新增商业地产迅猛增加，容易导致市场定位不清、空置率上升、多数项目缺乏配套的管理和人才，盈利模式是否奏效有待时间检验。此外部分开发商怀揣投机心理，易产生商业地产泡沫。

养老地产尚缺发展模式

养老地产是介于住宅地产、商业地产和养老服务之间，以专门服务老年市场为主题而打造的一类高端住宅场所，它对配套设施和居住环境要求更高，集合了护理、医疗、餐饮和康复等功能为一体的综合型地产。2013年北京率先开启养老地产“元年”，将养老用地纳入北京市国有建设用地范畴，这与当前社会老龄化速度加快和房地产行业转型紧密相关。养老地产为房企带来前景广阔的投资机会，私募房地产基金可以布局有清晰发展思路的项目，着眼长期的投资回报。日本医护型养老院以小规模多功能服务设施深受老年群体的欢迎，台湾老年公寓满足老年人多样化需求的基础上创新经营方式，美国CCRC社区通过自费方式选取不同的养老套餐，这三类是国际上运营成功的养老地产范例。国内养老地产尚未发展成形，目前多以敬老院为主，这是政府公办、私人经营的养老机构，另有家庭住宅养老小区和综合养老社区，这类由房地产公司开发，不提供专业的养老服务，但配备部分老年活动场所和娱乐休闲项目。

面对庞大的老年市场，养老地产发展前景不可忽视。然而，养老地产在国内仍处于起步阶段，已经实施的项目较少，想要做好养老地产并，还需要整合多行业间资源优势。投资期长，回报低，更重要是发展模式不清晰。清科研究中心建议，私募房地产基金可以借鉴国外成功的投资案例，探索适合在国内环境下运作养老地产的盈利途径，协助房企做大、做强养老地产市场。

旅游地产防虚热

2012年房地产行业仍处于“寒潮”之中，但旅游地产呈现快速发展。据多家机构统计报告显示，年内旅游地产的投资额突破万亿关口，涉及的旅游项目达到3000多个，甚至出现华谊兄弟、新华联、华东电器和盛大网络等企业跨行业投资旅游地产，以谋求新的投资机会。