房地产企业经营分析大全11篇

绪论：写作既是个人情感的抒发，也是对学术真理的探索，欢迎阅读由发表云整理的11篇房地产企业经营分析范文，希望它们能为您的写作提供参考和启发。

篇（1）

内地房地产企业曾经通过资产重型化经营模式获得了大量的超额利润，通过对房地产企业各盈利环节进行细分和研究之后，我们可以把重资产经营模式分为四大基础盈利方式。

土地增值：土地的稀缺性和不可替代性决定了土地资源供给数量的有限，造成土地有限供给与相对无限需求之间的矛盾，根据市场经济规律，需求大于供给的时候，土地的出让金价格就会逐步攀升（见图1）。自2000年以来，由于房地产需求的增加，带动房价高速上涨，房地产开发企业储备的土地资源大幅增值，轻松赚取“土地红利”。时间差和房价高涨是房地产开发企业赚取“土地红利”的重要原因。尽管相关法律规定了企业获取房地产开发用地后的开工建设时间，由于没有严格实施，从而致使房地产开发企业都大量囤积土地、放缓开发速度、延长开发周期，随着时间推移，赚取土地增值带来的“土地红利”。

产品增值：对于房地产企业来说，市场是企业不可控的因素，而产品开发却是企业可控制的因素。要追求高额利润，产品升值是重要的途径，尤其是2008年之后，包括中信、绿城、龙湖、星河湾等企业加大产品塑造力度，通过产品塑造和客户的新体验实现了在相同区位、相同土地的情况下，获得比其他企业更高的收益回报。如中信地产自2007年底整合以来，以购房者购买中信地产的房屋为前提，围绕地产业务，为客户提供包括文化、度假、旅游、理财等八个方面的专属增值服务，特别是打造了拥有4万多个家庭客户，总业主客户人数超过10万人的“中信会”，以会员形式提供系列增值服务，使其房地产产品的竞争力和盈利水平得到了大幅提升。

资本增值：房地产企业资本增值具体可分为以下两个方面。一方面表现为房地产企业低成本的融资。主要涉及如何以最小成本获得企业所需要的资本，普通的资本筹集包括自有资本的积累、权益资本的筹集和负债资本的筹集。对于房地产企业而言，主要融资方式是负债资本，主要途径有房地产经营贷款、房地产抵押贷款、房地产信托以及发行债券等方式，其中对银行低息贷款是以前房地产企业主要的融资方式。另一方面是优化资本运营结构以获得最大的资本收益。房地产企业利用资本运营调整资本的结构，具体来说包括企业负债结构、投资结构、资产结构、经营结构、来源结构等，企业需要在总资产与净资产、负债资本与权益资本、长期负债与短期负债、专业化经营与多元化经营、长期投资与短期投资、金融资本经营收益等构成要素中进行目标结构的选择与合理比例的确定，高负债化的资本结构是以前房地产企业最典型的资本运营结构。

周转增值：2011年以来，房地产企业信贷紧张、资金成本快速升高，在这样的环境下，高周转成为众房企追求利润的主要手段，高周转的好处在于，能给房企带来大规模、高市场占有率以及投资的快速回收。该模式的代表是行业标杆企业万科，万科自2010年起适时采取了深入二三线城市、主攻中小户型、加快周转的运营策略。这种“高周转、不囤地”的开发模式、高于同行的管理水平、多达40余个城市的市场规模，促进了万科“逆势扩张”，用337天实现了1000亿的销售规模，成为了国内房地产行业第一家年销售额千亿级公司。高周转加快了单位资本的盈利效率，成为近几年房地产企业普遍追求的盈利模式。

当前，国家对地产行业的调控进一步加大，限购限价政策深入实施，土地升值减缓、利润率上升空间降低，地产企业传统的重资产盈利模式面临严峻挑战。

市场竞争压力：地产行业跑马圈地的时代已经过去，现在从一线城市到二三线城市，都有数量众多的地产企业在产业链各个环节参与市场竞争，特别是同质化竞争非常激烈。以旅游地产为例，央企华侨城是旅游地产行业的龙头，其开发的欢乐谷项目为其赢得了巨额利润。在利润的吸引下，其他房地产企业纷纷介入旅游地产开发，在准一线城市的武汉，上海世茂集团投资400亿打造的武汉嘉年华主题乐园项目，在苏州、常州、徐州、泰安、宁波等较为核心的二三线城市，宋城股份、苏州高新等企业投资的各种主题公园项目也已纷纷落地。在行业同质化竞争的压力下，华侨城负债率明显上升，2012年超过72%，已经越过了国资委对央企负债率划定的70%的“红线”，而且未来还将面临更为激烈的竞争格局。

企业运营压力：传统的重资产开发模式需要大量的前期投入资金，而这些投资主要由企业独自承担。2011年以来，各大银行先后收紧房地产开发贷款，证监会也暂停房地产上市公司再融资，地产企业资金链承受巨大压力而不得不通过信托，甚至高利贷等手段融资。这种融资成本非常高，使企业的财务杠杆率大幅下滑，盈利水平随之下降。重资产模式下的地产企业运营核心是资金链，在没有外部资金支持的情况下，企业经营只能局限于一定区域或开发有限的地产项目，企业运营受到严重制约。

政策税收压力：近几年，国家对房地产的调控日益严厉。土地增值税使地产企业在土地增值环节的利润被税负拿走，囤地模式行不通了；更为严厉的限价政策使房地产企业的销售利润受到制约，暴利时代难以再现，囤房模式也行不通了；日益深入的限购政策，二手房转让政策使地产市场的投机需求大幅减少，整个地产市场的活跃度逐渐降低。而根据上证、深证上市公司的数据统计，房地产行业已经成为税负最高的行业，在统计的23个一级行业中，房地产行业整体税负约为15%左右，企业的盈利水平受到了极大的削弱。

通过分析我们可以看出，地产企业资产重型化模式已经难以适应当前的政策环境和市场形势，单打独斗、统包统揽的粗放型运作模式盈利日益困难，地产企业盈利模式需要摆脱“重型化”，转向“轻资产模式”。

二、地产企业资产轻型化的优点及经营模式分析

地产企业轻资产模式突出特点是投入小、风险小；高杠杆率、高回报率；标准化程度高，专业化程度高。具体而言，其主要优点有以下几点。

融资方式多样，有效打破资金瓶颈。在融资模式上，轻资产模式的资金来源方式众多，投入的自有资金通常较小。根据历史数据统计，轻资产模式比较发达美国房地产企业通常自身只投入约15%左右的资金，另外有15%左右的资金来源于银行资金，其他70%是社会大众的资金，主要有房地产开发基金、产业信托基金、物业投资基金等方式。这种以基金为核心的“轻资产模式”保证了企业的资金安全，有利于企业顺利运营。

市场风险分散，利于企业稳定经营。在“轻资产模式”下，地产企业自身投入的资本小，资金来源的多样化使得房地产企业的风险由全社会共担，企业的风险得到了稀释。以美国房地产企业为例，尽管美国房地产企业的盈利水平低于国内房地产企业的盈利水平，但其盈利的稳定性远高于国内企业，根据最近20年的数据统计，美国房地产的回报率长期稳定在9.5%～13%之间，其波动幅度远小于国内的房地产企业。

专业能力突出，竞争优势充分显现。“轻资产模式”的另一个优点是市场高度细分，专业化非常高。房地产企业都倾向于选取自身最具优势的产业链环节，加以培育发展，形成企业独特的竞争优势。美国房地产行业在资本运作、设计策划、拆迁征地、建设施工、销售租赁、物业管理等产业链环节都有非常专业的企业，这些企业在取得专业化优势后，往往会把规模做大，成为这一环节最具竞争力、最强、规模经济最优的企业。

通过比对国外地产行业比较先进的“轻资产模式”，结合国内地产行业的现状，我们认为国内地产行业实施“轻资产”运营，可以选取以下模式。

金融化——以小投入撬动大资本。这种模式下，地产企业是组织者，通过组建基金（如房地产基金、物业基金等）将社会上的资金集中起来进行地产运营。目前国内已经有多家企业开始探讨这种模式。如万通控股董事长冯仑“导演+制片”的轻资产模式正在万通地产内部一步步实践。2013年万通地产将依托正奇资本基金平台，发起规模约为13.2亿元的CBD物业投资基金，投资标的为北京中服Z3地块。目前，万通地产Z3项目的财务规划已经全部完成，因为有物业投资基金的资金支持，包括地价在内的Z3项目后续资金目前都已经全部解决。这种以基金为核心的“轻资产”模式未来还将在万通地产现有的全部商用物业中展开。产业基金是地产“轻资产”模式最直观的运营模式，而地产金融化还包括直接融资租赁、经营租赁和出售回租等多种运作模式，他们的共性都是运用杠杆手段以较小的资本撬动大资本，实现风险分散，获取相对较高的收益。

标准化——把单商品做成大规模。产业化的本质是规模经济，而规模经济的基础是标准化。在房地产市场资源相同的情况下，谁拥有标准化体系，谁就拥有行业的未来。标准化其实就是管理的专业化、精细化，其核心是产品的标准化。即从产品的设计、施工、采购、成本控制等环节制定标准，进行复制。产品标准化背后是流程的标准化、管理的标准化，即从“客户细分—价值细分—居住要求—技术标准—设计模块—标准化产品”体系的整套标准流程。在产品标准化层面做得最出色的地产企业是万科。万科根据客户细分，划分出不同客户的价值关注点，推出客户对居住面积、居住环境、产品结构风格、产品功能、局部指标等方面的居住要求，进而将居住要求转化为技术标准，落实到设计的模块，形成部品的模块化、功能的模块化、户型的模块化和组团的模块化等，经过大量的沉淀最终构成一个标准化的产品体系。目前很多房地产企业已经有意识地把业已开发出来的、比较成熟的地产产品梳理总结，使之标准化。如华侨城地产的华侨城系列、中粮置地的大悦城系列、华润置地的橡树湾系列等都是比较成功的案例。

专业化——由运营型转为服务型。地产行业向“轻型化”转型，由投资运营转为专业服务也是未来的重要趋势。相对于额度巨大的地产投资，做专业服务相当于是“没有本钱的生意”，但其利润率却相当可观。这一模式国内做得比较好的是绿城的代建模式。2010年9月，在经过精心策划之后，绿城成立绿城房产建设管理有限公司，专业从事代建业务。绿城代建业务进展相当神速，不到半年，绿城的代建业务已落地项目就达到了近40个，总规划建筑面积约500万平方米，已成功进入浙江、上海、江苏、福建、山东、河南等多个省市。绿城的代建模式几乎不占用绿城的资金，但却是绿城新的利润增长点和未来转型的方向。目前绿城的代建业务以项目代建、资本代建等商业代建为主，同时，安置房、保障房等政府代建项目也是绿城代建业务拓展的主要方向。通过经验积累和专业培育，绿城的代建业务水平和质量在不断提高，已成为其核心竞争力。

三、地产企业资产轻型化经营需要培育的基本能力

中国房地产业传统的商业模式是“投资—拿地—开发—销售”，这种一条龙大而全的资产重型化商业模式对高速发展时期的中国房地产业来说可谓居功至伟，成就了十几年的中国房地产业的奇迹。然而，随着行业的发展，这种模式越来越显露出它的局限性，而分工专业、资产轻型化的“美国模式”将成为未来的行业发展主流模式。投资与开发、建设、后期物业管理、服务分别由产业链条上的专业公司来负责，这将是行业的未来发展趋势。要实现这一模式转变，地产公司应该着重培养以下能力。

一是卓越的组织管理能力。资产轻型化的地产开发模式使房地产企业不再全部运作整个产业链，而是将产业链各个环节都交由专业的公司参与运作，房地产企业自身只是一个组织者、统筹者，这就需要其具备卓越的组织管理能力，使各个环节能够衔接有序，充分发挥最大效应。

篇（2）

一、“营改增”前的房地产企业老项目税收筹划

房地产老项目有以下两种情况：（1）2016年5月1日前已获得《建筑施工许可证》，其注明了房地产项目的合同开工日期在2016年4月30日前；（2）未在《建筑工程施工许可证》上明确标注合同开工日期或还没有《建筑工程施工许可证》，但允许建筑项目在承包合同注明可在2016年4月30日前开工的。

房地产企业老项目可优先选择简易计税办，理由如下：

（一）“营改增”背景下，房地产开发企业老项目可供选用的增值税税率有两档，分别是5%和11%。房地产老项目在营改增后，若选用一般计税办法，其税率将比简易计税办法税率高6%。

（二）由建筑施工企业开具的建安工程发票是主要的房地产开发项目增值税进项税额。因为房地产企业与建安工程签订合同时没有将国税政策变化考虑进来，房地产企业老项目若向建筑施工企业提出开具可抵扣的增值税专用发票的要求，其所适用税率将不再是原来的营业税税率3%，而是已提高的增值税税率11%，毫无疑问，这将加重建筑施工企业税负情况。与此同时，建筑施工企业也会向房地产企业提出增加工程结算价款的要求，这只会使房地产企业的开发成本不降反而上升。如不能顺利处理，容易在建安企业与房地产开发企业之间出现经济纠纷，严重的会导致法律诉讼。

（三）过去十多年里，我国房地产市场呈井喷式增长，房地产价格突飞猛涨，已经上涨了5至10多倍。房地产老项目应选择简易计税法，其税率低，能使企业税负保持在平稳水平上，避免了大幅度增长。房地产企业老项目计税办法选择应充分考虑房地产项目自身的特点。房地产老项目可分为四大类：商业地产、高档豪宅、普通住宅与政府安居工程。1.商业地产与高档豪宅选择简易计税办法，会有较大的增值空间；2.普通住宅和政府安居工程虽其增值幅度小，综合权衡考虑计税办法后，还是选择简易计税办法比较稳妥。

（四）营改增背景下，房地产企业的会计核算难度、工作量等都会大量增加，若选择一般计税办法，增值税核算的工作量、会计核算难度都会有大幅地增加，对会计人员提出了更高的专业知识要求。

二、“营改增”背景下的房地产企业新项目税收筹划

按照国家税务总局的规定，从2016 年5 月1 日起的房地产企业新项目必须适用一般计税办法。

（一）一般计税办法中销售额的概念

这一销售额的概念完全不同于“营改增”前销售额与简易计税办法的销售额的概念，国税总局规定房地产企业选择一般计税办法计算增值税，其销售额=（ 全部价款+价外费用-当期允许扣除的土地价款）/（1+11%）*11%，而当期允许扣除的土地价款=当期销售的房地产面积/ 该房地产项目的可售面积*支付的全部土地价款。

（二）日常经营活动进行规范，合理取得企业增值税专用发票

“营改增”背景下，房地产企业为了抵扣增值税销项税额，达到降低企业增值税应纳税额的目的，需要重新规范企业的日常经营活动，获取增值税专用发票，同时需注意以下几点：（1）积极学习税法。企业增强业务培训，提高企业员工的业务能力，做到人人知晓营改增，最终形成购买固定资产、支付办公耗材获取可抵扣的增值税专用发票。（2）只有建安工程费用与建筑材料取得增值税专用发票，才能抵扣增值税进项税额。建筑施工企业是房地产企业增值税进项税额最大的来源，因此必须在与之签订工程施工合同时，在合同中明确提出建安企业开具增值税专用发票的要求。而建筑材料供应商应按房地产企业的要求出具自行开具或由税务部门代开的增值税专用发票。

（三）适应“营改增”大环境，重构企业经营模式

营改增背景下，房地产企业购买的甲供材获得了增值税专用发票，即可抵扣17%的增值税。若继续采用营改增之前的承包方包工包法，建筑企业会选择开具11%的增值税专用发票，使房地产企业的税负大大降低；而已经获得增值税专用发票的房地产开发企业存在少计增值税进项税额的现象，容易使房地产企业增值税税负水平上升。由此可见，房地产企业需重构企业的经营模式，将企业整体税负水平保持在合理范围内，最终实现增值税税负合理与优化。

（四）合理明确地划分新老项目的费用界限，规避涉税风险

房地产企业新老项目的计税方法不同，因而在会计核算时应进行严格的区分。房地产新老项目需共同承担的成本费用，且取得的增值税专用发票进项税额，需选用适合的方法进行合理的分摊，转出房地产老项目办法的增值税进项税额。对无法确认是房地产老项目还是房地产新项目产生的费用，由房地产新项目全额承担，予以用相应的增值税进项税额给予全额抵扣的政策。

参考文献：

[1]谢甜.“营改增”政策解析[J].大观，2016.07：193-193.

篇（3）

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

收录日期：2014年3月31日

2014年初，中国大量三四线城市房价下滑信息充斥着整个房地产市场，很多人坚定认为三四线城市房价会进一步下降。2014年3月，浙江兴润置业投资有限公司宣布破产，从而引发了国内对房企、商业银行甚至是整个国家经济的担忧。

一、浙江兴润置业事件概述

2014年3月，浙江兴润置业投资有限公司宣布破产。浙江兴润置业前身为奉化市城镇建设开发公司，1987年成立，于2005年更名为浙江兴润置业，并获得国家房地产壹级资质。1998年以来，该公司相继开发了十多个楼盘，为当地最大房企，可以说兴润置业是一个典型的三四线城市的房地产公司。在辉煌时期，该公司营业收入高达25亿元。近几年，国内政府大力打压房地产市场，三四线城市房价出现较大跌幅，如兴润置业2010年1月11日拍下桃源府邸项目所在地块，楼面价是7，853元/平方米。而世茂集团旗下子公司昆山世茂蝶湖湾开发有限公司，2013年12月11日拍下同地段的地块，楼面价只有3，204元/平方米，跌幅达59.2%。如果按照自身拿地价格销售房屋，很难吸引消费者；如果紧随市场价格，又很难收回成本。2014年3月，浙江兴润置业最终由于资金链断裂，宣布破产，负债总额高达35亿元，其资产总额约为27～30亿元，负债额约为5～7亿元。其中，24亿元资金来源于商业银行贷款，共有19家商业银行涉及此案，贷款额度最大的是中国建设银行，约12亿元资金。

二、中小房地产企业危机

浙江兴润置业房地产企业代表着中国三四线城市的中小房地产企业的生存状况。据中国房地产业协会预计，未来3年内至少有30%的内地房企被淘汰，企业总数将由目前约5万家减至3.5万家。与此同时，房企的市场集中度逐渐加强。《2013年上半年中国房地产企业销售排行榜TOP50》显示，2013年上半年，在上榜企业销售金额集中度方面，全国TOP10企业市场份额为15.21%，较上年全年增加了2.45个百分点；销售面积集中度方面，TOP10企业市场份额从上年的9.10%上升至9.85%。除此之外，近些年中国三四线城市房价大幅上涨，很多房地产企业预期房价会进一步上升，宁愿高价拿地建房。但十后中国政府调控房地产的政策较为紧密，由于一二线城市的房屋需求仍然很大，其房价还在上升，但是三四线城市房屋需求有限，国家房地产政策的出台，抑制了三四线城市的房价过快上涨，曾经高价地皮正在建设中，还没完工就开始遭遇降价贬值的风险，甚至很多三四线城市房价下跌40%，已完工的房屋价格竟低于地皮价格，成本很难收回。三四线城市房价正在逐步下降，未来下降预期更为强烈，众多投机资金快速撤离三四线城市，引发中国众多鬼城相继出现，如鄂尔多斯、唐山。

三、房企破产的经济效应分析

面对目前的个别三四线房地产企业破产，我们不难预测随着国家对房价的调控，未来可能会出现更多的房地产企业破产倒闭，其对社会带来的影响分析如下：

1、对商业银行的冲击。中国很长一段时间，房价快速上升，房地产企业利润高涨，整个行业利润率较高，加上未来房价上涨预期，房企利润空间持续看好，在这样的情况下，房企成了商业银行最大客户，和房地产开发有关的贷款占到商业银行所有贷款的大部分。银监会的数据显示，截至2013年末，有20家银行涉及房地产类贷款达20.9万亿元，约占2013年末银行业贷款余额的33%。2013年9月末，20家主要银行房地产贷款及以房地产为抵押的贷款占各项贷款比重高达37.9%。所以，社会有种说法是，商业银行被房地产企业绑架。正是因为商业银行贷款中与房地产相关的贷款比重较高，依赖较强，一旦房企由于房价下跌破产，银行会直接遭受牵连，带来不良资产增加，资金回收缓慢甚至无法回收。如，浙江的兴润置业破产后，涉及19家商业银行的24亿元贷款会在不同程度上遭受损失，给商业银行带来经营风险。

2、对房地产相关行业的冲击。三四线城市房价的下跌，压缩了房地产企业的利润空间，甚至触碰了房地产企业的成本线，房地产市场有价无市或者无价无市导致房企资金无法按期回收，资金链断裂导致其上下游相关行业的相关款项资金也无法正常收回。同时，未来开工建设的房产数量减少，房地产相关行业的产品需求下降，企业利润下滑，从2014年前两月数据看，中国房地产增速放缓，1～2月商品房销售面积和销售额分别同比下降0.1%和3.7%，新开工面积同比降幅达27.4%。国家住建部数据显示：房地产业每减少100万平方米建筑量，就会影响30万人的就业，减少钢材需求2万吨，减少门窗需求8万套，减少卫生洁具需求2万套。再加上正建或已经完工的房地产相关费用不能按期回收，导致房地产上下游行业也面临资金困境。

3、对一二线城市房地产的冲击。随着三四线城市房价的下跌，一二线城市房价下跌预期更为强烈，越来越多的资金会选择观望等待。在经历了19个月的连续上涨后，全国重点城市房价涨幅出现大幅回落。2014年1月1日，据相关数据显示，去年12月中国城市住房（一手房）价格为1，088.9点，较上月上升5.6点，环比上涨0.37%，涨幅较上月缩小了0.40个百分点。一二线城市房价上涨速度减缓甚至停滞，房企资金回笼过慢，或者最终资金链断裂破产。中小型房产公司的破产倒闭终会牵连到大型房产公司。

4、房地产企业、商业银行及房地产相关行业相互恶性影响。房地产企业破产倒闭，促使银行不良贷款和经营风险增加。商业银行为控制风险，谨慎、看紧对房企的贷款，加剧房企的资金周转，从而进一步加大其破产风险。同时，由于房企破产，影响相关行业业绩，加剧其生存的空间，也使得商业银行同样对相关行业惜贷。最终导致整个产业链资金紧张，拖累地方经济。2013年，房地产业已成为中国经济增长的支柱，占GDP的16%，固定资产投资的33%，贷款余额的20%，新增贷款的26%，政府收入的39%。如果房地产急剧放缓，很难找到替代方式支持经济增长。

通过以上分析不难看出，现今的中小房地产企业正在夹缝中生存，自身筹集资金困难，资金回笼较慢，宏观经济形势又不利于其发展，所以破产风险在2014年急剧上升，从而引发整个国家经济风险发生概率增大。

主要参考文献：

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1 房地产市场的周期波动特点

任何行业都存在周期波动现象，房地产也不例外。房地产存在供过于求、供求平衡和供不应求三种状态，这三种状态同时也构成了房地产的整个波动周期。当房地产市场产生供过于求时，就会使房屋空置率高，房价变低；当房地产市场出现一片繁荣景象时，说明房屋供不应求，这时房价会迅速增长，房屋空置率也会下降；只有在供求平衡时，房地产市场的发展才是最稳定、最健康的。从供不应求至供过于求形成了房地产的一个周期，这个周期是长期的并具有循环的特性。也就是说，这个周期发生在很长的一段时间内，短期只会表现一种状态。

复苏、扩张、收缩、衰退四个周期过程是房地产业和其他产业都存在的。就房地产业而言，可细分为复苏与扩张、繁荣、危机与衰退以及萧条四个阶段。这四个阶段形成了扩张与收缩的房地产周期。在扩张阶段，由于社会经济活动的扩张导致对空间的需求增加，房地产市场出现供不应求的局面，从而刺激房地产企业项目开发活动频繁。房地产项目开发活动的频繁出现，会创造许多新的就业机会和增大对相关产业需求，刺激了社会经济的发展。在收缩阶段，房地产市场就会出现不景气、衰退的局面，这个时候房地产市场与社会经济活动之间的关系恶化，房价下降、房屋空置率居高不下，最终出现经济下滑，导致社会对空间需求下降的恶性循环。良性循环与恶性循环互替，房价起始原点上扬，经历了扩张和收缩两个过程，最后落回价格原点，构成了一个循环周期，这样不断循环往复下去，就形成了房地产的周期波动。

2 房地产企业应对市场周期波动的经营措施

(1)业务组合策略。随着房地产市场竞争越来越激烈，多元化业务组合成为房地产企业有效规避单一业务经营风险的发展趋向和最佳选择。所谓业务组合是指企业在经营一种特长主业之外，同时再经营一种或几种辅助产业，以实现经营利润的最大化。而此业务组合策略的多元化，既可以利用资本运作得以实现，又可以通过产品组合经营得以实现。房地产企业的业务组合设计应以价值为导向，具体情况具体对待，业务组合选择方法非常灵活。但是在一般情况下应遵守以下规则：①不偏离主营业务原则。从业务组合的定义可以看出，多元化业务组合是以主营业务为中心的，辅助业务只起辅助作用，任何产品的开发、生产和经营都不能凌驾在主营产品之上。不务正业，会导致整个经营失败。当然主营业务也不是一成不变的，推陈出新也是非常好的想法，但不可操之过急，一定做好充分准备稳定过渡。②辅助主营业务原则。所谓业务辅助就是所经营的其他业务必须是为主营业务的推广与销售而设的。如果所经营的其他业务超出了这个范畴或者与主营业务没有任何依附关系，就不能称之为业务组合，而是多产品的经营。③易于经营原则。在业务经营上，辅助业务难度应次于主营业务，即辅助业务的生产、销售和推广必须保证易于经营，不得过分将时间和精力用在辅助业务上，减少对主营业务的关心。

作为主营业务的经营助手，在遵守以上原则的前提下，可从降低成本、占领市场、提高主营业务形象等角度出发，不断开发新的辅助业务。譬如，香港恒基兆业地产有限公司自成立30多年来先后受到亚洲金融风暴、“非典”等影响，这些外部因素使得香港房地产市场出现了异常的暴涨和暴跌，极大的波动风险依然没有撼动“恒基地产”的稳健发展局面，其重要策略之一是走了多元业务组合的道路。在受到了亚洲金融风暴、“非典”等外部因素的影响后，房地产市场不景气，处于收缩和衰退阶段，这个时候“恒基地产”收购油麻地小轮、中华煤气、美丽华酒店等企业并实现整个企业内部重组，利用自身的业务组合优势，有效地抵御了周期波动风险，使公司的地产主业顺利渡过难关。“恒基地产”的成功影射了一个道理，采取多元化业务组合的策略是企业有效规避风险的一项重要举措。

(2)资本动作策略。①从“恒基地产”的经营策略可以看出，并购与重组可有效稳定现金流。“恒基地产”在遇到市场出现异常的暴涨和暴跌情况下，通过并购与重组实现多元化经营，减少了对主营业务的过度依赖，有效规避了周期波动风险。而且多元化经营可以保持组织资本和声誉资本以及在财务和税收方面的优势。②业务组合经营有利于企业产生成本优势。在房地产的扩张阶段，可以实现利益的最大化；在房地产衰退或萧条阶段，并购和重组产生的规模经济效应能有效地保持企业现金流稳定，降低周期波动带来的企业风险。③财务协同效应在防止房地产周期波动风险上的应用。财务协同效应就是在可融资环境下，利用企业间的合并，实现优势互补，扬长避短。有的企业有大量内部现金流但缺乏投资机会；有的企业内部现金流不足但有较大的投资机会。在经营不利的情况下，就可考虑企业之间融资，扬长避短，充分发挥企业的优势。此外，当并购企业与目标企业的现金流量没有明显的高度相关时，风险分散化的目的就会达到。

(3)土地储备策略。房地产企业不论处于任何市场周期中都应当有良好的土地储备结构，它可以有效遏制房地产周期波动带来的风险，从而稳定现有市场和获得未来的长足发展。目前，在房地产竞争如此激烈的条件下，如何进行土地储备是房地产企业值得关注的问题。笔者总结了三个思考点如下：

①企业建立和完善现代管理体制，能够对企业科学的制订短期、中期和长期的战略计划。就土地储备而言，战略目标的规划应坚持“适度提前”的基本原则。特别是在房地产市场处于低迷阶段更应该注重增加土地储备，以便满足市场恢复高涨时的大量土地需求。②应深入研究城市发展规划和不同地段的开发价值，从多种渠道获得土地资源，保持良好的储备结构。这就要求房地产企业有高瞻远瞩的战略眼光与发达的信息平台，能够第一时间获得土地信息并合理分析土地潜质，积极参与招标、拍卖工作，争取获得成本低、潜质好的土地。③区位选择也是非常重要的土地储备策略。选地的时候要特别注重重点区域，重点区域存在重要的商机，但并不是每个企业都有机会竞争到重点区域的土地。因此，在实际操作当中，还应注意一些不被人们重视，却存在巨大潜质的土地，如政府规划方向、工业园区外搬等。

3 结 论

房地产市场发展总的趋势会逐步向上，表现为有“起”有“伏”的周期性波动发展。房地产企业要想在激烈的市场竞争中立于不败之地，必须认识和把握房地产市场发展的周期性波动规律，并及时地作出相应的判断和果断地调整企业战略，这样才能使企业跟上发展的脚步。

参考文献

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一、引言

自从2003年以来，我国对房地产市场的调控增多，其中货币政策调控较为频繁，对房地产企业的影响较为广泛。多数学者从理论上对房价这一民生问题进行了深入研究，并结合货币政策的影响，为货币政策调控提供了重要的理论基础。大量研究认为，房地产行业资金投入量大，所以货币政策调整对房地产行业发展影响非常大。但是研究基本上围绕房价展开，因此对于货币政策的影响研究尚存在一些不足。其一是因为我国地区间的差异较大，房地产发展不均衡，如果以房价作为研究的对象，无法真实反映货币政策对企业的影响。其二，房地产企业作为经济的主体，更关心企业自身的发展，房价很大程度上受外界供需因素的影响，并非企业关心的核心问题，因此，以房地产企业为研究对象，深入探讨货币政策对微观企业经营绩效的影响具有重要的研究意义。不仅为房地产企业经营决策提供建议，更是为政府货币政策调整提供借鉴和参考。房地产上市企业是房地产行业重要组成，在行业里具有典型代表性，且上市公司数据可控性强，在研究货币政策影响时，上市公司既具有较强的代表性，又具有较强的操作性，因此成为理想的研究对象。

从数据上看，2010年至2013年房地产市场持续走高，2014年各项数据有所下降，这与当时宏观经济不景气以及房地产市场自身调整有很大的关系，此时房地产市场进入了调控政策的拐点，市场不断降温。2015年开始房地产市场呈逐步回暖的趋势。眼下，中国的货币政策正从稳健略偏宽松朝“稳健中性”转变。2017年春节过后的第一个工作日央行上调了逆回购利率和SLF（常备借贷便利）利率，而在2017年春节放假前，MLF（中期借贷便利）利率也已上调。这一举措提高了银行放贷的资金成本，进而会影响按揭贷款利率。这也是货币政策调整对房地产企业经营绩效影响的表现之一。

二、文献回顾

对于货币政策调整对房地产企业经营绩效的影响，国外学者进行了相关方面的研究。例如Gaike Warren与Clark Scott（2005）[1]的研究表明美国政府出台的各项政策，有关房产税、贷款及信用评级政策、土地监管政策等方面来影响房地产市场的发展。Kling和McCue （1991）[2]从宏观经济政策变量的变动（如利率和货币供应量的变动）的角度研究房地产企业的影响，结果发现影响效果并不明显著，但是存在潜在的影响。Kashyap （1991）[3]认为， 货币政策紧缩虽然会使银行贷款减少，但企业的商业信用融资却增加了，紧缩性货币政策会导致企业无法获得贷款，在企业又缺少其他融资渠道的情况下，企业资金紧张，导致最终产出降低。Ben Bernanke 和Mark Gerlter（1995）[4]指出利率上升将影响借款人的资产状况，股价下跌，资产状况恶化，商业银行可用于发放贷款的资金减少，商业银行等金融机构为了资金回收防范风险将减少对资产状况不佳企业的贷款，导致市场经济中资金减少，最终影响实体经济产出。Bredin（2011）[5]的研究表明货币政策对房地产信托投资基金产生源源不断的影响，而股利通道是产生这一影响背后的驱动力。Gabriel（2014）[6]研究表明非常规的扩张性货币政策冲击是房地产市场利率下降的关键，住宅建筑商和房地产投资信托基金市场的股本回报率得到了提高。

在我国，有关货币政策对房地产企业经营绩效影响也有大量的研究。王曼怡、刘同山（2010）[7]在理论分析的基础上，使用金融加速效应分析货币政策与房地产企业之间关系，研究指出货币政策调控效果跟房地产企业规模有关。认为会比政策对小房地产企业影响显著，对大房地产企业影响效果不如小房地产企业，指出大型房地产企业资金雄厚可以抵消货币政策调控带来的影响。宋芳秀等（2011）[8]使用沪深73家房地产上市公司作为研究对象，选取1998-2007年总共9年的数据，研究利率与房地产上市公司投Y情况的关系，指出投资与利率之间不存在明显因果关系，利率因无法区分投资需求和刚性需求导致调控效果不明显，另外国有资本或国有资本控股背景附带的资金保障削弱了利率机制的作用和政府调控的效果。陈欢、马永强（2013）[9]采用2008-2011年房地产上市公司数据作为研究对象，研究货币政策与房地产企业融资决策的关系，研究结果表明，存款准备金率和贷款基准利率的变动对企业融资决策具有重要的影响。程正中、张绪通（2015）[10]利用59 家房地产上市公司2003-2013年的数据进行实证研究后发现贷款利率、存款准备金率和货币供应量的提高都对房地产企业盈利能力有负面影响。户青等（2016）[11]以2007-2014年沪深A股上市公司为研究对象，研究货币政策对企业绩效的影响，结果表明货币政策紧缩对企业绩效具有显著的负面影响。

三、我国货币政策调整与企业经营绩效

（一）存贷款利率调整与企业经营绩效

房地产企业对银行贷款的依赖性强，企业的60%的资金来源于银行贷款，利率的上市导致企业资金使用成本上市，影响企业的开发投资。房地产企业负债融资水平较高，融资的成本易受市场因素的影响，进而影响房地产企业的经营绩效。房产作为一种价格较高的特殊商品，一次性购买的成本和费用较高，消费者购买多采用抵押贷款的方式。利率上升将抑制购买的需求，导致房地产销售下降。利率的调整还会影响房地产企业的资本结构，当企业预期利率上调时，会更多考虑长期负债的融资方式；预期利率下降时，企业将减少长期负债，偏向于短期负债。从图1可以看出，除了2007年异常波动外，贷款利率处于下降周期，房地产企业所获取的资金成本下降，企业经营绩效（净资产收益率和营业利润率）不断提升。且同时期房地产企业不断增加，说明在此期间房地产业是有利可图的。

图1 贷款利率与房地产业经营绩效的关系

（二）存款准备金率调整余企业经营绩效

央行货币政策提高银行体系的存款准备金率，导致商业银行无法通过资产负债结构（如发行票据、减少债券持有或者其他金融创新产品）抵消存款准备金率上升减少的货币量，银行在面临这种融资约束下的贷款决策也会发生变化。1央行每上调0.5%的存款准备金率将冻结商业银行3500亿元的资金，导致商业银行的贷款能力受限。因此，存款准备金率的提高减少了市场的流动资金，商业银行提高贷款难度，贷款额度受限，最终导致房地产需求下降，住房销售量下降，房地产企业住房库存增加，资金周转率下降，降低企业的经营绩效水平。

（三）货币供应量调整与房地产业经营绩效

货币供应量对房地产企业经营绩效有着重要的影响，特别是房地产开发投资和住房价格的影响。宽松的货币供应量提升房地产企业的投资信心。2009年宽松的货币政策，使得大量货币流向房地产，房地产开发投资同比上一年增长了22.4%，商品房销售同比增长96.5%。大量研究表明，货币供应量与房价呈现显著的正相关。多年来，我国M2保持着高速增长，2009年年末M2余额为60. 6万亿元，同比增长27. 7%；2010年年末M2余额72. 6万亿元，同比增长19. 7%；2016年末M2的余额达到155万亿元，同比增长11.3%2。宽松的货币政策为房地产企业获得足够的资金，且资金成本降低极大促进了房地产企业的开发投资。在此期间，房地产企业获得资金比较充裕，消费者购房贷款的资金能够有效保障，增加了住房的交易，推动了房价的快速上涨。图2反映了1995-2015年货币供应与房地产经营绩效的关系。从图中可以得出：货币供应量（M2）的变化与房地产经营绩效具有较强的线性相关，货币供应下降的两个阶段（1999年前和2009年后）均伴随着房地产业净资产收益率和营业利润率的下降。

图2 货币供应与房地产业经营绩效的关系

注：数据来源于中国统计局数据，部分数据来源于CEIC数据库和国泰安数据库。

四、结论

本文从货币政策调整的角度探讨房地产企业经营绩效的影响因素。本文发现，利率、存款准备金率的变动对房地产企业经营绩效具有负向作用。房地产企业资金需求量大、资金使用周期长等特点，导致其经营绩效对资金价格较为敏感。而市场利率的调高直接增加了房地产企业的资金价格，增加了房地产企业成本，降低企业经营绩效水平。货币供应量的变动对房地产企业具有正向作用，宽松的货币供应量将有助于提升房地产企业的经营绩效。因此，房地产企业在面临货币政策调节的不确定性下，应积极调整企业融资策略，拓宽企业融资渠道、调整企业资产结构，提升企业的经营绩效。

参考文献：

[1]Gaike Warren， Clark Scott. National Evaluation of the US Department of Housing and Urban Department Lead-Based Paint Hazard Control Grant Program：Study methods [J]. Environment Research. 2005，98（3）： 315-328.

[2]Kling J L， Mccue T E. Stylized Facts About Industrial Property Construction[J]. Journal of Real Estate Research， 1991， 6（3）：293-304.

[3]Kashyap， A. K，Stein， J. C. and Wilcox，D. W. Monetary Policy and Credit Conditions：Evidence from the composition of External Finance [J]， The American EconoraicReview. 1991，83（1） ：78-98.

[4]Ben Bernanke， Mark Gerlter. Inside the black box：The Credit Channel of Monetary Policy Transmission[J]. The.Journal of Economic Perspectives. 1995，9（4）： 27-48.

[5]Bredin D， O'Reilly G， Stevenson S. Monetary policy transmission and real estate investment trusts[J]. International Journal of Finance & Economics， 2011， 16（1）：92C102.

[6]Gabriel S A， Lutz C. The Impact of Unconventional Monetary Policy on Real Estate Markets [J] . Social Science Electronic Publishing， 2014， 197（6）： 100-116.

[7]王曼怡，⑼山.我国房地产业金融加速器效应研究――基于面板数据的实证分析[J].经济与管理研究，2010， （09） ：88-92.

[8]宋芳秀，王一江，任颞.利率、实际控制人秀型和房地产业上市公司的投资行为[J].管理世界，2010， （04） ：24-31.

[9]陈欢，马永强. 货币政策调整与房地产企业融资决策：由2008～2011年房地产上市公司观察[J]. 改革，2013， （05）：25-32.

[10]程正中，张绪通. 货币政策对房地产企业经营绩效影响研究[J]. 会计之友，2015，（07）：69-73.

[11]户青， 陈少华， 贺琛. 货币政策、财务灵活性与企业绩效关系的实证考察[J]. 统计与决策， 2016（15）： 169-172.

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中图分类号：F270.3 文献标识码：A 文章编号：1004-5937（2015）07-0069-04

一、前言

房地产业是我国国民经济的支柱性产业，对我国经济增长作出了重大贡献。当前房价一直居高不下，引发了一系列的社会问题。自2003年开始，央行频繁使用货币政策工具对房地产行业进行调控，不少学者也进行了相关研究，取得了丰硕成果。任木荣（2012）和王东（2012）就货币政策对我国房地产价格的影响机制进行了研究。任木荣（2012）认为货币政策传导有效性不强，导致货币政策的调控效率较低，利率因无法区分投机需求和消费需求，对房地产市场的影响有限。王东（2012）指出调整房地产市场供给结构，加快经济适用房建设是调控房价的关键。陈胜（2010）就货币政策对房价的影响进行了实证检验，指出货币政策对房价影响显著，认为在调控房价时应该注重货币政策的运用。艾丹（2010）对货币政策在抑制高房价中的作用进行了研究，研究结果发现，提高央行准备金率，控制商业银行贷款和其他相关融资渠道是使货币政策发挥作用的有效手段。也有部分学者面对货币政策调控将房地产企业作为研究对象进行了相关研究。陈震（2008）采用因子分析法，使用24家具有代表性的房地产企业2007年的统计数据对紧缩货币政策下房地产企业的生存能力进行了研究，指出规模较大的房地产企业生存能力较强，充分体现了房地产行业的规模效应。姚雪绯（2011）采用递归VAR方法，使用42家房地产企业2003―2009年的季度数据，研究了货币政策对房地产企业现金流的影响，指出广义货币供应量（M2）和短期利率对房地产企业现金流都有影响。短期利率对经营活动现金流影响较大，M2对筹资活动现金流影响较大。陈欢（2013）利用2008―2011年房地产上市公司的数据，对货币政策与房地产企业融资决策的关系进行了研究，指出贷款基准利率和存款准备金率对房地产上市公司资本结构中负债和所有者权益的影响是完全相反的。当前关于货币政策对房地产企业经营绩效影响的研究还没有明确结果，本文采用房地产上市公司面板数据来研究货币政策对房地产企业经营绩效的影响。

二、理论分析

货币政策是指政府或中央银行为影响经济活动所采取的措施，尤指控制货币供给以及调控利率和存款准备金率，以达到或维持特定政策目标的各项措施。货币政策的传导机制可以表述为在一定的货币政策目标指导下，通过使用货币政策操作工具影响货币政策操作目标，并通过各种传导渠道传递至最终目标实体经济。

（一）贷款利率对房地产企业经营绩效影响分析

贷款利率调整将会影响房地产企业融资成本，成本的改变又会影响企业的现金流量，继而影响企业运营能力。利率调整会影响潜在购房者的购房意向，进而影响房地产企业的销售，最终影响房地产企业盈利能力。另外，利率的调整将直接影响上市公司的财务费用。房地产企业为减少政策变动对企业的影响，可能会改变企业融资结构从而影响企业的偿债能力。

（二）存款准备金率对房地产企业经营绩效影响分析

中央银行提高存款准备金率，导致商业银行放贷资金减少。商业银行为防范风险，对房地产企业的贷款条件和资金用途的要求和监控将更加严格，使得房地产企业获取贷款的难度更大。同时，中央银行对存款准备金率的调整将导致消费者对房地产不明朗的前景持观望态度，间接降低房地产企业资金来源，资金短缺导致房地产上市公司无法获取土地，土地储备减少将影响房地产上市公司进一步开发，影响房地产企业的成长能力。

（三）货币供应量对房地产企业经营绩效影响分析

货币供应量对房地产企业的影响可以从货币供给的流动性和银行的信贷渠道两方面解释。央行通过增加基础货币投放，在流动性更加充裕的情况下，商业银行的放贷能力提高、放贷意愿增强，促使银行发放更多的房地产抵押贷款，从而增加了对房地产的需求。房地产企业方面，货币供应量增加，房地产企业更容易获得资金，促进企业发展。另外我国市场经济不完善，投资渠道匮乏，货币供应量增加导致大量资金流向房地产市场，降低房地产企业经营成本，提高房地产企业收入，影响房地产企业经营绩效。

三、实证检验

（一）样本选择与数据处理

研究货币政策对房地产企业经营绩效的影响需要选取合适的货币政策指标和房地产企业经营绩效评价指标。通过分析货币政策与房地产上市公司经营绩效评价指标之间的关系，得出货币政策对房地产上市公司经营绩效的影响。

1.货币政策指标数据选择与处理

货币政策指标方面，选取贷款利率、存款准备金率和货币供应量作为货币政策指标。考虑到房地产开发周期一般在三年以内，选取1―3年期的贷款利率作为贷款利率评价指标。因研究对象为房地产上市公司，规模较大，资金需求较多，小型金融机构资金难以满足房地产上市公司需求，选取大型金融机构存款准备金率作为法定存款准备金率评价指标。通过文献研究发现，货币供应量研究方面基本都选取广义货币供应量作为研究对象，因此，本文选取广义货币供应量（M2）作为货币供应量评价指标。

从2003年开始，中国人民银行在国务院指导下对贷款利率和存款准备金率进行了多次调整，因本文研究对象为年度数据，为方便研究及数据统一性，取每年的平均贷款利率和平均存款准备金率作为贷款利率和存款准备金率的最终数据，如表1和表2所示。

中央银行主要通过公开市场业务调节货币供应量，通过发行中央银行票据，回笼资金使得流通中的货币减少;相反，通过回购债券等使资金进入流通增加货币供应量。2003―2013年，我国货币供应量情况如表3所示。

2.房地产企业样本选择与数据处理

利用深圳证券交易所和上海证券交易所的信息，通过房地产板块分析，选取了149家房地产上市企业，通过分析其主营业务收入，选取房地产业务收入占总业务收入85%以上的企业并剔除财务数据不全的企业，最后共选取59家上市房地产企业作为研究对象。通过上市房地产企业的年报，提取了59家上市房地产企业2003―2013年11年的财务数据。

（二）房地产上市公司样本选择及经营绩效评价指标构建

当今社会，无论何种社会形态，无论何种经济制度，也无论何种企业性质，财务绩效始终是企业关注的核心，因此采用财务指标评价企业经营绩效对任何经济环境下任何性质的企业都具有重要意义。本文从盈利能力、运营能力、偿债能力和成长能力方面使用财务指标构建房地产企业经营绩效评价指标体系，如表4所示。

（三）模型构建

本文使用Eviews软件，通过建立面板数据模型来检验货币政策对房地产企业经营绩效的影响。面板数据包含有横截面、时期和变量三维信息，利用Panel Data（面板数据）模型可以构造和检验比以往单独使用截面数据或时间序列数据更为真实的方程，可以进行更加深入的分析。

1.面板数据模型检验

面板数据模型的种类很多，一般可以分为变系数模型和变截距模型。考虑到房地产企业样本全部来自沪深A股，样本房地产上市公司面临的社会背景和经济制度并无太大差异，又因为通常很少采用变系数模型，因此这里采用变截距模型。变截距模型又有混合效应模型、固定效应模型和随机效应模型，因此，在模型设定前先进行相关检验确定模型形式。通常使用F检验决定选用混合模型还是固定效应模型，用Hausman检验决定采用固定效应模型还是随机效应模型。

2.建立回归模型

本文经过单位根检验，原序列平稳，可以建立回归模型。经F检验和Hausman检验确定模型形式，建立变截距混合效应模型。考虑到货币贷款利率、存款准备金率和货币供应量等对房地产企业的影响可能存在滞后性，因此建立当期影响的回归模型1和滞后一期影响的回归模型2。

y（1，2，3…）= ？琢 + ？茁1x1 + ？茁2x2 +

？茁3x3+？酌 （1）

y（1，2，3…） = ？琢 + ？茁1x1（-1） +

？茁2x2（-1）+？茁3x3（-1）+？酌 （2）

其中y1、y2、y3…为总资产报酬率、净资产收益率等绩效评价指标，x1、x2、x3分别为贷款利率、存款准备金率和货币供应量，？琢为常数项，？茁为影响系数，？酌为误差项。

经过分析整理，得到回归结果如表5、表6所示。

（四）检验结果分析与说明

由货币政策（贷款利率、存款准备金率、货币供应量）与房地产上市公司评价指标（盈利能力、运营能力、偿债能力、成长能力）的回归模型，综合考虑当期影响及滞后一期的影响可知：

贷款利率对房地产上市公司每股收益和每股净资产影响显著，影响系数为负，且当期影响比滞后一期影响显著。说明利率提高会影响房地产企业的盈利能力，这种影响会随着房地产企业的调整逐渐减弱。原因在于贷款利率提高导致房地产企业融资成本增加，对房地产企业当期盈利能力造成影响，之后房地产企业通过提高售价等措施，将增加的融资成本转嫁给消费者，所以影响逐渐削弱。货币供应量对房地产上市公司总资产报酬率、每股收益影响显著，影响系数为负，滞后一期影响不显著。说明货币供应量增加对房地产企业的盈利能力一开始有负面影响，之后这种影响逐渐削弱。可能的原因是货币供应量的增加，导致房地产上游的建筑材料价格上升，而商品房的建造和销售具有价格滞后，导致房地产企业盈利能力降低，之后房地产企业通过提高售价将增加的成本转嫁给消费者，这种影响逐渐削弱。

贷款利率对房地产上市公司存货周转率和总资产周转率当期影响不显著，滞后一期影响显著，影响系数为负。说明利率对房地产企业运营能力的影响具有滞后性。贷款利率调整影响潜在购房者购房意向，最终影响房地产企业销售，进而影响房地产企业存货周转率和总资产周转率;存款准备金率对房地产上市公司存货周转率和总资产周转率影响显著，影响系数为负且滞后一期影响仍然显著。说明存款准备金率提高对房地产企业的运营能力具有重大影响，且这种影响短期内不会消失。货币供应量对房地产上市公司运营能力影响不显著。

贷款利率对房地产上市公司流动比率、现金比率影响显著，存款准备金率对房地产上市公司长期负债比率和资产负债率影响显著。说明贷款利率的变化会影响房地产企业的短期偿债能力，存款准备金率的变化会影响房地产企业的长期偿债能力。贷款利率变动，房地产企业将付出更多的财务费用，流动资产减少，导致房地产企业短期偿债能力受到影响。存款准备金率变化，房地产企业融资困难增加，房地产企业为保证发展需要，倾向于借入更多长期贷款或进行权益融资，以应对未来的不确定性。货币供应量对房地产上市公司现金比率影响显著，影响系数为负。说明货币供应量的短期刺激，会导致房地产企业减少现金持有量。货币供应量增加，房地产企业获得资金的途径增加，未来不确定性减少，房地产企业将减少现金持有量。

贷款利率对房地产上市公司总资产增长率当前影响为负，滞后一期影响为正。利率的提高对房地产企业成长能力有负面影响，对未来房地产企业的成长有促进作用。可能原因是利率提高导致商品房价格上涨，人们的短期观望导致房地产企业销售变慢，但是房地产市场仍然处于卖方市场，当消费者发现这种价格的提升是一种长期趋势时，会积极进入房地产市场，导致房地产企业的未来成长能力增强。存款准备金率对房地产上市公司净利润增长率和总资产增长率影响显著，影响系数为负，说明存款准备金率的提高对房地产企业的成长具有负面影响。存款准备金率增加，房地产企业融资困难，资金欠缺影响房地产企业土地储备和开发建设，影响房地产企业成长。货币供应量对房地产上市公司总资产周转率影响显著，影响系数为负，滞后一期影响不显著。说明货币供应量对房地产企业短期成长能力有负面影响，影响逐渐削弱。货币供应量对房地产企业短期盈利能力有影响，影响房地产企业成长能力。

四、总结

货币政策对房地产企业经营绩效具有明显影响，特别是当前房地产市场下行趋势预期增强的情况下，房地产企业通过转嫁成本等方法消除对绩效的负面影响将变得愈发困难。另外，十八届三中全会后，要发挥市场在资源配置中的决定作用，利率将逐渐交由市场决定，房地产企业将面临更多的不确定性，在这种情况下提高房地产企业经营绩效对房地产企业未来发展有重要意义。

在货币政策影响下，房地产企业要想更好地发展，首先，要拓宽融资渠道。货币政策变动对房地产企业经营绩效造成影响的一个路径是影响融资成本，在转嫁成本越来越困难和市场愈发不可预测的背景下，银行的风险意识将显著增强，房地产企业不可能再依赖银行贷款，必须拓宽融资渠道，其中海外融资和信托融资是重要选项。其次，房屋开发要面向真实自住的需求。货币政策的调控重点在于控制投资投机性需求，鼓励刚性需求，进行差异化调控的动机明显，在当前降价预期严重、销售艰难的环境下，房地产企业应当面向真实自住性需求和改善性需求，开发适销对路的房子，回避政策和市场风险。

【参考文献】

[1] 任木荣，苏国强.货币政策工具调控房地产价格的传导机制分析[J].中央财经大学学报，2012（4）：23-29.

[2] 王东.货币政策对我国房地产价格的影响机制及原因分析[J].时代金融，2012（35）：9.

[3] 陈胜.货币政策因素对房价影响的实证分析[J].会计之友（上旬刊），2010（6）：25-27.

[4] 艾丹.货币政策在抑制高房价中的作用[J].辽宁师专学报（社会科学版），2010（4）：3-4.

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会计工作的内容不仅包括基础性的财务报表、信息登记与审核，还包括财务与经营活动的规划、财务审计等多项内容。在房地产企业中，受到其经营活动和经营模式的影响，会计部门的工作任务较为繁重，其所要处理的财物流通次数多、数额大，因此，做好企业内部的会计工作十分必要。

一、房地产企业内部的会计工作对象分析

受到房地产企业的经营管理模式的影响，企业内部的会计工作流程和环节也在相应的条件下开展，根据其资金流通和财务输出的不同阶段，会计工作也分为不同的工作内容。

1.投资阶段

房地产企业经营活动的开始起源于资金的大量投入，也就是土地资源开多发阶段，在这一阶段，会计部门的工作人员需要对即将开发的土地资源进行市场价值评估和风险评定，确定基础性的社会效益与经济效益，进而推动经营活动的开展。会计部门在这一阶段主要负责资金的筹措，以确保前期投资的充足。

2.房地产建设阶段

房地产在进行建设过程中，不仅需要有充足的资金做支持，还需要有完善的管理制度的控制，确保资源的有效配置，减少不必要的浪费。这一阶段，会计部门需要对企业的营销活动、采购业务、开发投资、物业管理等多项内容进行管理，推动资金流通的顺畅。

3.资金回笼阶段

所谓的资金回笼指的是企业在中前期的投资和开发后进入到的经济收益阶段。在这一阶段，会计部门需要结合前期投资的成本以及资源损耗等情况进行资金核算，确定企业的经营状况和出现的相应问题，及时的进行信息反馈和登记。

4.会计部门的工作还需要针对企业所得的经济效益进行税务的上交，积极配合国家的税收政策，推动企业的合法和规范性发展。

二、房地产企业的会计工作内容概述

房地产企业的会计工作主要有以下几方面内容：

1.会计部门需要结合企业前期投资的具体内容进行资金控制。房地产开发需要企业进行大规模的资金投入，具体表现为建筑材料的购买、人力资源的利用、监管政策的落实等诸多方面，企业的固定资产和所投入的流动资金都是需要工作人员服务的对象。

2.在资金的后期结算中，会计部门需要针对其全过程进行资金信息的核对与后期的经营活动的分析与企业内部资金、财务活动的信息登记与总结。一方面，工作人员需要综合房地产企业实际建设中所使用的总成本以及被损耗的成本进行经济效益的核算，并结合工程建设合同进行科学的资金结算，确保数据的准确性。另一方面，会计人员需要在对年度内房地产企业所进行的经营活动进行总体评价与分析，结合财务管理内容适当的开展问题探讨，并做好信息反馈，确保房地产企业资金管理活动的科学与规范。

3.会计部门人员需要对企业的债务情况进行欠款偿还和适当的追缴，防止资金流通问题的出现。另外，房地产企业需要积极响应国家的税收政策，建设良好的企业文化，确保企业发展的稳定。

三、房地产企业会计工作的意义分析

房地产企业的会计工作关系到企业的整体发展，结合上文中提到的会计工作对象和内容来看，加强房地产企业的会计工作有着较为积极的现实意义。

1.会计工作的开展能够有效的反映企业的经营状况，有利于企业的健康发展。会计工作的工作内容不仅包括财务统计、信息核对、资金管理、信息反馈，还包括财务活动的风险评估和市场状况调查，这些基础性的工作内容不仅是房地产企业经营管理活动开展的体现，同时也在一定程度上推动了企业的发展。通过对企业资金流通各环节进行数据统计与核对，企业领导能够直观的看到企业经营的现状以及资金运用的情况，为后期资金的合理配置提供良好的经验借鉴。

2.会计工作的开展有利于推动企业经营决策的科学化。受到会计审计和资金审核等工作内容的影响，房地产企业在进行相关经营活动前，都需要对内部资金运营情况作全面的分析，结合市场动态和市场风险合理的选择最优的经营计划，减少不必要的资金损失，这对企业的经营决策来讲有着较为明显的推动作用。

3.会计工作的开展能够有效的加强房地产企业经营活动过程的规范化。会计部门在开展相关资金财务管理时，需要结合经营活动开展的全过程进行资金监管，这对于企业的经营过程规范化十分有利。

从我国房地产企业的发展现状来看，推动会计工作的落实和制度建设对企业的发展来讲十分有利。在经济快速发展的今天，企业领导不仅需要加强会计监管实施力度和会计控制制度建设，还需要对会计部门人员进行相应的技能培训，建立一支良好的工作队伍，落实相应的绩效考核制度与福利制度，激发员工工作的积极性，在此基础上，做好企业内部基础的制度构建工作，推动企业的全面发展。

四、结束语

房地产企业在我国国民经济发展中的作用不容小觑，推动房地产企业的发展是经济社会发展的内在要求，同时，也是促进资金合理分配的关键。会计工作在房地产企业内部的开展不仅需要企业领导对其工作作用有全面的认识，还需要结合企业和社会的发展情况进行适当的管理理念创新，推进企业的整体发展。

参考文献：

[1]范翔.浅谈新会计准则下企业成本会计工作的开展[J].企业家天地（下旬刊），2011（08）

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现阶段房地产企业发展过程中主要出现了以下问题：

首先房地产企业财务预算管理模式不够先进，现阶段房地产企业在财务预算管理过程中使用的方法过于落后，从而导致财务预算不能对房地产企业经营管理提供有效的借鉴，同时也限制了房地产财务预算工作的开展，房地产财务预算工作的局限性也促使财务预算工作不能形成全方位的财务控制规模，从而降低了整体企业的财务管理能力；其次在目前房地产企业预算管理机制不够完善，在房地产企业发展过程中，企业管理人员大多将工作重点放在了经济开发、规模扩张上，对财务预算管理工作的关注力度不够，从而导致房地产企业财务预算管理人员专业素质不足，且没有合理规范的财务预算管理工作标准，再加上财务预算管理机构设置不够合理等原因导致房地产企业财务预算管理不足以应对现阶段房地产企业经济发展的需要；最后房地产企业在财务预算管理过程中的监管力度不足，现阶段房地产企业在财务预算管理过程中由于没有规范的财务预算管理工作规范及财务预算责任管理规范，房地产企业财务预算管理过于形式化，从而导致房地产企业财务预算管理人员工作积极性较差，阻碍了房地产企业财务预算管理目标制定后的落实力度，也影响了房地产企业财务预算工作进一步开展。

二、财务预算管理对于房地产企业发展的作用

房地产企业自身的发展特点决定了在其发展过程中预算管理的重要作用。一方面房地产企业资金流动频率较密集，且资金投资流出、流入数额较大，如在地皮拍卖过程中资金大多在一亿以上，这种情况导致房地产行业不够集中，而在我国房地产企业中，并没有出现房地产市场份额一家独大的状况；另一方面房地产企业受相关国家机构的管理，因此国家政策的变化会导致房地产企业经营过程中出现一定的风险，且这种风险是不可控制的，因此在房地产企业预算管理过程中应加强对政策变动带来的风险因素的考虑，并制定一定的风险管理措施，从而促使房地产企业健康长久的发展。财务预算管理可以降低企业经营安全风险，在房地产行业经营过程中财务预算管理工作可以通过规范的管理方式，然后对房地产企业经营过程中的决策进行综合分析、复核，详细制定经营决策风险预估方案，从而为房地产企业决策提供借鉴，最大程度的降低由于企业管理人员决策失误而导致的财产损失。同时有效的财务预算管理工作也可以促使房地产企业财务管理的规范进行，财务预算管理可以以房地产企业生产经营及承揽项目的实际需求、财务能力等为依据进行统一分析，在这个过程中，财务预算管理可以通过更加科学的预算手段综合分析自身所承揽项目，如资金回收措施、资金流通风险、前期成本投入、详细施工周期等。[1]从而促使房地产企业能够更加详细的了解自身实际经济水平及所开发项目的真实情况，为正确的财务决策提供依据。此外，房地产企业财务预算控制与管理可以进一步落实房地产企业财务管理规划，促使房地产企业生产经营方式更加科学规范，为企业可持续发展提供保障。

此外，房地产企业开发成本可塑性较强，且随着开发地域的区别会对成本整体的消耗费用造成一定的影响，而采用预算管理通过对工程整体前期开发费用及工程施工成本的管理可以对房地产企业开发成本进行有效的控制，并通过规范的财务预算促使内部开发资金得到最大限度的应用，降低企业开发成本消耗。同时由于目前房地产企业利润越来越薄，只有通过预算来控制成本费用的支出，才能保证开发的项目有利可赚，促使整体企业稳定发展。

三、财务预算控制与管理强化措施

针对以上房地产企业在财务预算管理中出现的问题，房地产企业在日常生产经营过程中应增加对财务预算管理工作的关注力度，根据自身实际情况完善财务预算管理规范，在这个前提下可采取以下措施：

（一）完善资本预算程序

房地产企业管理人员应加大对财务预算管理工作的关注力度，正确认识财务预算管理工作在房地产企业生产经营过程中的优良影响，然后逐步转变财务管理思想理念，在以往财务预算管理方式的基础上，根据实际发展情况，不断完善企业资本预算程序，而在企业财务预算控制管理工作中完善的资本预算程序可以为企业经营过程中资金投资过程提供保障。如房地产企业生产经营过程中会出现一些不可预估的风险因素，而通过有序的资本预算程序对房地产项目进行综合分析，及时发现资金投资决策失误，及时解决，防止因决策失误而造成大规模的经济损失。一般来说，完善的资本预算程序应包括预算编制、监督、复核、执行等流程，在整个财务预算管理机制中，房地产企业应注意加强各部门之间的协调力度，保证财务预算管理工作发挥最大的潜力。

此外，房地产企业在发展过程中很容易受外界影响，如国家政策等，因此房地产企业应根据相关政策不断加大财务预算管理工作的执行力度，综合考虑销售回款、现金流通、融资管理等情况进行全面控制管理。如在付款管理过程中应遵循“内部服务监督，外部早收晚付”的原则，[2]然后详细制定资金管理规划，并以月为单位编制资金支付计划，同时组织成本工作人员定期对项目施工场地进行实地考察并规定考察日期，通过与各相关机构的沟通控制付款的频率，提升付款环节的规范有序性。

（二）优化预算管理机制

房地产企业财务预算管理工作顺利进行保障是财务预算管理机制的建立健全，更加完善的预算管理机制应该包括激励机制及考核奖惩机制，企业应以提高预算管理能力为工作重点，结合企业发展过程中的经济能力及规模程度，通过一系列管理机制的制定完善可以细化各部门人员的管理职责，加强各部门人员的责任意识，促使企业内部各部门人员之间保持良好的沟通交流，为企业良好的发展营造一个更加宽容和谐的氛围。同时预算管理机制的完善可以在推动企业系统科学的进行财务管理的同时，也可以提前预测企业经营决策项目中的安全隐患，从而保证企业利润与内部员工利益同步增长。同时房地产企业在完善财务预算管理机制的过程中，要明确财务预算管理的各项标准，根据不同部门进行适当的调整，财务预算管理工作由于涉及范围较广，工作环节较复杂，财务预算管理人员工作负担较重，财务预算管理工作的失误不可避免，因此房地产企业可建立专门的财务预算监督机构对财务预算编制、执行等过程进行实时监督管理，并根据财务执行过程中出现的实际情况进行综合分析，逐步调整各部门人员的工作强度，保证房地产企业财务预算管理工作效力。

此外，在预算管理过程中企业应加大对费用及项目利润管理的关注力度，并制定相应的管理规范，如在费用预算管理过程中以年为单位结合企业上年度发展情况及市场变动制定整体费用预算标准，然后根据各部门实际情况以整体预算费用标准为依据制定不同部门的预算费用标准，同时以月为单位详细收集各部门预算费用支出情况并进行记录上报，然后进行综合分析，对超预算的机构进行警告并财务适当惩处措施，保障整体预算费用管理的规范性。而项目利润预算管理则是在企业土地招标前采取适当措施进行有效的可行性分析并预测评估成本盈利，如动态回收期、静态回收期、净现值等，同时在项目成立时相关财务管理人员也应及时考察项目执行过程，并据此进行项目成本盈利预测表的编制，[3]根据实际情况的变化及时进行销售方案的更改调整，保证整体项目的成本盈利。

（三）加强内部资产控制力度

篇（9）

本次调查对象为辖内县域14家房地产企业，其中龙山3家、永顺4家、保靖3家、凤凰3家、泸溪1家。到2008年6月末，被调查企业资产总额60231万元，其中固定资产10175万元，无形资产389万元，流动资产44793万元，分别比2006年增加19352万元、6862万元、315万元和22082万元；负债总额38623万元，比2006年增加18386万元；实现销售收入14414万元，比2006年增加7689万元；利润1764万元，比2006年增加1819万元。2008年上半年计划总投资21334万元，实际完成投资8093万元；新开工面积16.51万平方米，竣工面积12.25万平方米，实际销售面积10.39万平方米，空置面积4.31平方米。

从14家县域房地产企业的调查情况看，近年来，由于房地产价格的迅猛上涨，市场开发火爆，企业经营规模不断扩张，资产负债急剧增加。但从去年初以来，随着国家对过热的房地产业的各项宏观调控措施陆续出台，房地产企业经营环境逐步趋紧，过热的势头得到初步抑制。2008年上半年，14家企业新开工项目9889万元，比去年同期减少332万元；新开工面积16.51万平方米，同比减少1.4万平米。虽然湘西房地产市场价格仍然在温和走高，但是企业反映由于土地价格攀升，税费开支过高（占销售收入的28.1%），建筑材料和人工价格不断上涨，导致经营成本增加，融资压力加大，企业经营困难，有的企业甚至已经无力维持正常经营。

二、目前县域房地产企业经营中存在的问题

（一）县域房地产开发企业普遍资质低、规模小。如保靖县能够进入政府统计部门经济信息采集范围的建筑企业仅3家，房地产开发企业为4家。建筑企业全部为集体企业，最大的一家资产规模也仅1500多万元。企业资质等级普遍不高，只能从事不超过7层楼的房屋建筑。

（二）金融机构信贷支持力度持续乏力，企业资金吃紧。据14家企业的抽样调查反映，2006、2007、2008年三年中获得金融机构贷款的企业分别为2家、3家和5家，占被调查企业比例为14%、21%和36%，贷款余额分别为826万元、1329万元和1389万元。从县域金融机构对全部房地产开发企业贷款情况看，2006年末贷款余额为7501万元、2007年末为7697万元、2008年6月末为7010万元，近三年来贷款余额基本上增长不大，甚至出现下降势头，房地产开发热与信贷冷形成明显反差，原因主要是受国家信贷政策限制和房地产企业自身信贷条件不够所致。

（三）部分房地产开发企业民间融资规模大，融资风险正在集聚和显露。被调查的14户企业中，有4家房地产开发企业均不同程度存在民间融资，融资时间一般为六个月到一年，利率为24%―36%，少量的融资利率高达72%，其中最大一户2008年6月末民间融资余额为6257万元，占其同期资产的72%，参与融资人员1216人次，目前已出现融资纠纷。某房地产公司开发的商贸城项目，也是采取民间融资筹集资金，由于资金链条断裂，开发商携款潜逃，导致还有280万元集资款无法兑付，造成社会不稳定因素。调查发现，目前房地产企业民间融资方式出现了新的变化格局：一是融资区域扩大化。据调查了解，受融资回报率走高的刺激，周边地区的来凤、松桃、麻阳、桑植等地城乡居民或通过熟人到湘西融资，或通过中间人将资金“打包”转入到集资房地产企业，以获取高额利润。如今年4月初，永顺县某中间人将其附近的张家界、桑植等地亲朋好友资金130万元“打包”，以自己的名义向某房地产开发公司融出资金。与此同时，外地企业在湘西高息融资现象也有所抬头。二是资金流向逆向化。主要是民间资本正在向国家宏观调控领域之一的房地产领域渗透。近年来，在土地等资源价格不断上涨，房地产开发急剧升温的背景下，民间资本为追逐高额回报逆国家宏观调控方向而动，迅速补位银行信贷资金撤出后留下的市场“空白”。三是操作手段“专业化”。如在融资凭证上，将其标明为“股东入股分红”。将投资人身份认定为“股东”，在利益分配上视为“收益分红”，在操作层面上似乎是合理合法，无懈可击。

（四）多数企业经营和财务信息不透明，账务报表资料不全。被调查的企业中，大部分没有正规的会计核算资料，甚至有的根本就没有财务管理，如外地某房地产开发公司在永顺县经营房地产开发业务已经10余年，但该公司一直没有健全的财务机构和报表，直到今年出现融资纠纷当地政府过问此事后才在政府有关部门督促下于5月健全完善相关财务核算和凭证报表。据该县房产局反映，由于大多数企业没有财务核算资料或者会计报表不真实规范，造成房地产税费无法据实征收，只有通过估算“砍砣砣”的方式收取。

三、建议及对策

（一）进一步规范对县域房地产开发企业的监督管理。一是加强对县域房地产企业特别是对房地产开发企业项目经营部的管理，严格准入条件，限制借用资质而又缺乏资金实力的企业或个人进入房地产开发领域。二是强化县域房地产企业的财务核算管理，及时督促企业建立健全财务管理，完善会计核算，进一步增强企业经营和财务信息透明度。

（二）加大对资质好、实力较强房地产开发企业的政策扶持和信贷支持。根据目前央行加大对中小企业信贷支持的政策要求，辖内各金融机构要对县域房地产企业的风险和信贷情况分门别类进行摸底，对资质好、实力强的房地产开发企业进一步加大政策扶持和信贷支持力度，帮助企业渡过紧缩难关。同时，县域房地产企业要进一步加强自身内部管理，增强经营透明度，积极创造条件取得金融机构的信贷支持。

篇（10）

中图分类号：F293.30 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）028-000-01

房地产行业是我国国民经济的重要组成部分，直接关系到社会经济的发展，房地产行业具有投资比大、收益高等特点，因此面临的风险也比其他行业高很多。房地产行业经营具有其特殊性，在房地产企业发展过程中需不断加强防范企业的财务风险，降低财务风险发生的概率，促进我国的房地产企业健康持续发展。

一、房地产企业面临的主要财务风险

1.债务风险

作为房地产企业，高负债率是其最显著的特点，这也是造成房地产企业财务风险较高的重要因素。房地产企业需要投入的资金量非常大，动辄几亿、十几亿，只有保证足够的流动资金，才能确保房地产企业的正常运转，但是房地产企业通常没有这么多流动资金，因此需要在银行等金融机构融资。当房地产企业缺乏资金时，考虑更多的是如何快速集资，很少站在宏观发展立场上进行统筹考虑。房地产企业只有到开发项目完成后才会收回资金，期限较长，加上银行贷款利率较高，因此会产生较高的财务风险。在其他条件不变的情况下，企业负债越高，利息支出数额越大，财务杠杆效应越明显，随着企业负债率的升高，企业面临的财务风险也加大，一旦某环节出现问题，就会给企业带来严重的财务危机。

2.利率变动风险

房地产企业贷款数额较大，因此对利率变动比较敏感，尤其是国家因金融政策或者经济政策变动而对利率做出的调整将对房地产企业产生较大的影响，因此利率变动风险较大也是造成房地产企业财务风险较高的重要因素之一。如果国家想抑制房地产企业泡沫危机，就会出台一系列加息政策，这将大大增加房地产企业的融资成本，企业的还贷压力明显增加。若企业经营不善，未实现预期经营目标，企业将陷入财务危机中，难以确认正常的经营与发展。

3.经营管理风险

房地产企业在运营中会和很多部门产生密切的经济往来，如政府部门、审计部门、企业内部各部门、企业债务人、企业股东等；加之房地产企业经营过程中涉及资金量非常大，在无形中也增加了房地产企业的财务风险。与此同时，部分房地产企业财务管理尚不够完善，极易导致企业出现财务管理漏洞。如与关联单位往来账目不清、成本管理缺失等，这些因素都会造成企业经营管理风险较高，最终会直接影响到企业的经济效益。

4.融资风险

房地产企业资金需求量较大，其正常运转离不开从银行等金融机构融资。如果房地产企业在没有疏通好融资渠道的前提下就盲目开建项目，就会出现融资出现问题，影响项目的正常开展。另外，由于房地产企业销售量降低，企业贷款门槛提高等因素的影响，房地产企业的融资渠道将越来越窄。一旦房地产企业经营不善，难以按时归还贷款及利息，就会直接影响银行的正常运作，对整个社会经济的发展造成不利影响。

二、房地产企业防范财务危机的对策

1.优化资本结构

房地产行业属于资金密集型行业，因此必须不断优化自身资本结构。当前，我国的房地产企业普遍没有足够的资金独立开发项目，需要进行融资解决，企业在融资时一定要考虑到自身的偿债能力及开发项目的收益情况。尽管负债经营可利用金融杠杆增加企业收益，但是仍要将负债率控制在合理的范围内。因此，房地产企业在运营过程中需不断优化资本结构。

2.扩宽融资渠道

房地产企业的发展离不开资本市场的支撑，因此，房地产企业应不断扩宽融资渠道，实现多元化融资模式。房地产企业可与资本市场对接，搭建起房地产企业的资金循环系统。首先，应研究资金链管理，探索出最适合本企业的发展模式；其次，除进行信托计划融资、基金融资、证券化融资等方式外，还可进行民间融资方式，不断拓宽企业融资渠道；最后，随着国外融资平台进入中国金融市场，房地产企业应利用好国外融资渠道，实现多元化融资，以不断降低企业负债率，从而降低企业财务风险。

3.加强项目调查

房地产企业属于高风险企业，受到社会经济政策等社会环境影响较大，因此，房地产企业在项目开发建设前应进行大量的项目考察及风险调研，出具一份风险评估报告，以有效降低企业财务风险、实现成本控制。其次，对项目的投入、产出状况做合理预算，可为企业经营决策提供数据支撑。同时，房地产企业要正确认识成本管理，加强财务核算，对项目建设进行合理预算，确保企业资金发挥出最大效用。

4.注重风险预警

房地产行业具有很强的不可预见性，且市场环境瞬息万变，一旦企业财务出现问题，极易引发财务危机，若财务危机不断累积恶化，企业将爆发全面危机。随着房地产行业竞争的加剧，房地产企业应不断增强财务风险意识。针对此，房地产企业应建立一套完善的财务风险预警系统，在危机出现之初就采取相应补救措施，将企业危机扼杀于萌芽中。企业可以通过设置一些较为敏感的财务指标进行预测，这些指标包括开发项目的收益率与销售率、现金流入比率、已获利息倍数、资金的安全边际率等。当前我国经济发展加快，相关的经济政策也不断调整与变化，这势必会影响房地产企业的发展，因此，企业应关注对宏观经济形式的分析、经济政策的研究等，将企业出现财务风险及财务危机的概率降至最低。

三、结语

当前，我国房地产行业发展还有许多不完善之处，相关财务管理等制度还存在一些问题，这些问题得不到妥善解决，必将造成企业面临较高的财务风险。因此，房地产企业应通过不断优化资本结构、拓宽融资渠道、加强项目调查、注重风险预警等措施，降低企业财务风险，确保企业健康持续发展。

篇（11）

（一）内部控制是单位为了保证实现经营管理目标

内部控制是现代企业加强管理，提高经营效率，实现经营方针和目标的有效工具和手段，房地产企业受外部环境影响较大，有效的内部控制能够抵御风险。另外消费者对开发品质要求越来越高，项目成本不断上升。只有加强和规范企业内部控制，才能促进企业可持续发展，实现企业利润最大化的经营管理目标的实现。

（二）内部控制是加强宏观调控对房地产经营的要求

企业的资金、人员、市场等发展到了一定的规模，使得企业的机构设置、财务管理水平和人力资源的配备等方面需要进一步的发展，以适应企业发展的需要。土地是房地产企业的重要组成部分，属于国家所有，受国家宏观调控影响大，通过经济杠杆、价值规律引导房地产企业达到供需平衡。从宏观上从严管理企业，实现管理创新，使传统的管理模式向现代企业管理过渡，加强内部控制制度是建立现代企业制度的内在要求。内部控制是企业进行内部管理的需要，是现代企业最重要、最关键、最基本的一项管理方式，也是加强宏观调控对房地产经营内部控制制度的内在要求。

（三）内部控制制度可以完善房地产企业的经营管理体制

建立一整套完整的岗位责任制度、报告制度、内部审计与电子监控制度等各种规章制度，能够增强控制能力，加强内部控制，提高经营管理水平和企业素质。同时，也可以监督各种经济活动严格按照计划的要求进行，做到紧密衔接，协调、均衡地发展，保证各项计划的完成和经营目标的实现。可以加强经济核算，改进理财方法，加强资金有效地运用，可以杜绝经营管理中的各种漏洞，治理已经发生的错误与弊端，预防潜在弊病的发生，减少和避免各种不必要的财产损失。

二、完善房地产企业内部控制的相关原则

（一）合法性原则

内部控制的合法性应当贯穿决策、执行和监督全过程，房地产企业必须以国家有关的法律法规为准绳，在国家的法律许可范围内，必须符合国家有关法律、法规和公司章程的规定，包括《公司法》、《会计法》、《劳动法》等等。房地产企业的相关制度的制定必须限制在法律法规的框架内。坚持合法性原则应该是系统建立的前提条件，在合法的基础上提高其有效性。对加强和规范企业内部控制，提高企业经营管理水平和风险防范能力。

（二）全面性原则

内部控制是一个系统，其内容涉及单位的各个部门、生产经营的各个环节。系统全面原则要求，在符合内部会计控制要素要求的前提下，业务流程的设计必须能够覆盖企业经营管理的各个环节，并将业务流程中的关键控制点落实到决策、执行、监督等各环节，不得留有制度上的空白或遗漏。内部会计控制应贯穿于企业经营活动的各个方面，实现对整体经营管理活动的控制，关注重要业务事项和高风险领域。

（三）适应性原则

内部控制应当与企业经营规模、业务范围、竞争状况和风险水平等相适应，并随着情况的变化及时加以调整。内部会计控制系统的制定应当具有前瞻性，并与房地产企业的外部环境和内部管理的需要相适应，应随着企业经营战略、经营方针及内部管理需求等内部环境的改变进行适时的调整与完善。这是内部会计控制系统有效性的基本保证。权衡实施成本与预期效益，以适当的成本实现有效控制。

（四）制衡性原则

内部控制应当在治理结构、机构设置及权责分配、业务流程等方面形成相互制约、相互监督，同时兼顾运营效率。内部会计控制的核心是有效防范各种风险。由于房地产企业经营的特点，为了使各种风险控制在许可的范围内，建立内部会计控制必须以审慎经营、化解风险为出发点。要充分考虑企业经营和业务各环节可能存在的风险，并设立适当的操作程序和控制步骤来避免和减少风险。

三、房地产开发企业内部控制的现状及问题

（一）公司治理结构不够完善

当前，国内各房地产开发企业的公司治理结构基本上都存在着不合理的问题，这也是其他行业共同存在的问题。从目前来看，在已经上市的房地产企业中，控股股东的持股比例过大，中小股东的权益得不到相应保障的问题比较突出。而股权的过度集中会使大股东占有表决权的绝对优势，其往往可以通过控制董事会来达到中饱私囊的目的，从而给中小股东的利益带来较大的损害。

（二）资金管理存在较多漏洞

货币资金作为企业变现能力最强的资产，其可以用来满足企业生产经营中流动支付的需要，而且也是企业还本付息和依法纳税的重要保障。但是，目前房地产开发企业在资金管理中普遍存在的问题是：一方面，项目开发需要大量的资金予以支持，而这部分资金多数情况下需通过银行贷款来解决，资金成本较高；另一方面，各项目资金沉淀严重，大量资金无法有效利用，资金使用效益欠佳。此外，某些项目在其内部资金的管理上也存在着一定的问题，项目经理在此过程中的权力较大，高度的资金使用自由性会大大增加财务舞弊事件发生的几率。

（三）收入核算不够合理

房地产商品销售往往采用预售、分期收款销售等多种销售方式，房地产收入的确认同其它的生产收入相比具有一定特殊性。《企业会计制度》和《企业会计准则――收入》中规定以风险和报酬的实质转移作为收入确认的标准，理论上具有合理性，但要求会计人员具有较高的职业判断能力。在会计实务中如何运用这一标准则比较混乱，核心问题于应在哪一环节确认为收入，其分歧的焦点集中在商品房所有权上的重要风险和报酬是否已经转移。

（四）工程项目管理存在风险

我国房地产企业适应招投标制度推行项目管理已有30余年，经过不断改进已渐趋成熟，但在房地产企业项目管理仍然普遍存在投标阶段与实施阶段相脱节的种种问题，突出表现在投标与工程项目管理结合不好、专业人员综合素质不高等方面。需要在人才队伍建设、改革内部奖惩机制、建立企业定额等方面进行改进和完善，不断提高企业自身的项目管理水平，以期更好地适应建设领域的制度改进，在市场经济的竞争环境中获取更好的经济效益。

（五）审计监督基本流于形式

当前，各房地产开发企业虽然大多数已在其公司内部建立起内部审计机构，但该机构的人员或管理职能基本上与财务部门存在着较大的重叠现象，财务人员兼职内审人员，财务部门的领导兼职内审部门领导的现象时有发生，且对于某些中小型房地产开发企业而言更是如此。而在外部监督方面，虽然目前我国已经形成了包括政府监督和社会监督在内的企业外部监督体系，但其监督效果却不尽人意，各种监督功能交叉，标准不一，管理分散，再加之监督主体之间缺乏横向的信息沟通，其监督体系难以形成有效的合力，甚至在很多情况下基本上流于形式。

四、房地产开发企业内部控制的完善策略

（一）积极优化公司治理结构

针对于房地产开发企业股权过度集中的问题，各企业应从实际出发，通过引进独立董事制度来健全董事会和监事会的职能，积极避免大股东在企业决策中损害中小股东利益或者舞弊事件的发生。另一方面，随着房地产企业开发版图的急剧扩大，许多企业的经营范围已拓展至全国，呈现出集团化的发展趋势，因此企业的管理模式也由集团直接管理逐步转变为区域多元化管理。为此，进一步建立与完善业务授权制度也将成为今后内部控制体系建设的重点之一。

（二）建立资金结算中心

针对房地产企业资金管理存在较多漏洞，有效的解决方式就是构建企业内部的资金结算中心。在资金结算中心结构下，房地产企业下属各成员单位的资金收支均需通过该中心予以解决，为此各单位需在中心内开设收入户和支出户，实施收支两条线管理。若某单位的本月资金支出超出月预算，则需通过追加预算予以补充，因此从这一点上看企业资金控制力将大大增强。

（三）强化会计核算系统控制

会计控制是企业内部控制的核心内容，有效的会计系统可保障企业会计信息的真实性、完整性、可靠性，进而为企业的财务运作、经营决策和管理目标的实现提供客观、及时、准确的决策分析依据。对房地产企业而言，一个有效的会计系统除了能够对经济业务进行真实记录、科学分类、及时合理的表达经济业务和披露相关事项外，还应重新定位会计的战略着眼点以及价值最大化目标，从而将管理的职能更多融入至会计系统。

（四）适时引入风险评估机制

从目前来看，房地产企业为了充分规避风险，减少经营不确定性所带来的损失，应适时引入风险评估机制。例如，可通过SWOT分析法来改善企业自身的内部控制。SWOT分析法不仅可用于企业的战略目标管理，还可用于对企业内部控制系统的评估，分析内部控制环境的变化可能对企业产生的各种影响，并据此制定具有针对性的措施。

（五）加速推进企业绩效审计

现代内部审计已从过去单纯的财务审计逐步向经营审计倾斜，除关注财务数据的准确完整外，更侧重企业资产的安全性、政策法规的遵循性、经营与目标的一致性等方面的内控审计。内部审计在向股东和董事会提供全面翔实的资料、评价企业经营活动过程中的绩效、评估内部控制效果及对舞弊迹象发出预警等方面所发挥的作用，已越来越受到人们的重视。通过内部审计，客观地评价经营者履行经济责任实现经营目标情况。

五、结论

通过上述分析我们看到，目前房地产企业的内部控制还存在很多漏洞，建立健全的房地产企业内部控制体系，不仅仅是企业发展的需要，更是市场经济的发展需要。只有不断思考寻求新思路，从根本上保证企业持续稳定发展，有效监督房地产内部治理，确保资本市场有效进行，才能使房地产行业在国民经济中发挥更加有效的作用。