房产投资成本大全11篇

绪论：写作既是个人情感的抒发，也是对学术真理的探索，欢迎阅读由发表云整理的11篇房产投资成本范文，希望它们能为您的写作提供参考和启发。

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一、确定项目成本目标

在房地产投资决策阶段，开发商实际上就要对所开发的房地产项目的市场定位、品质要求有一个详细的市场调查和初步的估计，并对项目成本有初步的测算，并将成本的初步测算在项目设计过程中予以体现。

在价值工程中，价值定义为：功能和实现这个功能所耗费用（成本）的比值。其表达式为：V=F/C，即价值=功能/成本。功能是一种产品所具有的特定职能和用途； 成本是从根据用户所提出的功能要求进行研制、生产，到用户使用所花费的全部成本。一般说来，提高产品价值的途径有五种：一是功能不变，降低成本；二是成本不变，提高功能；三是成本增加，功能提高幅度更大；四是一些次要功能下降，但带来成本大幅度降低；五是既提高功能，又降低成本。通过功能细化，把多余的功能去掉，对造价高的功能实施重点控制，从而最终降低工程造价，实现建设项目最佳经济效益。

目前房地产项目设计实行工程造价和设计方案相结合的设计招标方法，这有利于在保证项目市场定位和品质的同时，有效控制工程造价。房地产企业应在此基础上利用自己的设计团队对开发项目进行多方案比选，并做进一步测算优化，以达到项目最优功能并又降低成本的目的，以达到价值工程最大化，并确定项目最终目标成本，在这方面还是有很大的潜力可挖的。

二、项目目标成本的控制从以下几方面关注

第一，合理安排工程周期。

项目成本的发生涉及到项目的整个建设周期，科学合理地安排建设周期，可以分解到各个单项的目标成本实施按时间节点进行有效控制。从工程施工准备开始，经施工过程至竣工移交，成本控制工作要伴随项目的每一阶段，如在工程准备阶段与总承包单位制定最佳的施工方案，合理安排施工顺序，按照设计要求和施工规范施工，充分利用现有的资源，确保工程质量，减少施工成本支出，减少工程返工费。使工程成本自始至终处于有效控制之下。

同时，根据建设周期，施工进度，在不影响关键项目的关键线路的情况下相应安排各项配套工作的时间节点，使工程项目开展的各项工作有序进行。

第二，严格控制建安成本。

严格控制建安成本，降低工程造价是房地产项目目标成本管理的又一重要内容。实际工作中，工程虽能按期保质完成，但工程成本超支严重，不能达到预期收益的情况时有发生。因此，在与施工单位签订承包合同时，合同中增加关于施工单位提出的在保证品质的前提下改进和优化设计的奖励条款，并请有丰富实操经验的咨询公司编制严密的招标文件、合同文本，对承包商的制约条款要达到无所不包的地步，对可能发生的情况都要有提前的预计，以防止施工单位在工程实施过程中寻找各种理由进行索赔。要根据建筑市场行情、建筑业的一般惯例和有关规范，就施工中可能产生职责不清、互相扯皮、影响造价、延误工期等因素进行事先约定，以法律形式确定下来，来确保双方的按约履行。

成本管理部门要会同工程管理部门及监理工程师对施工过程中出现的技术变更、施工变更进行分析，应尽可能减少变更，对于必须变更或签证的项目务必按合同计价方式先确定造价再进行施工。如果工程进度要求紧，也要做到同步进行，工程若有增减应及时审价，以避免无法核实的情况发生，引起双方不必要的争议。总之，各职能部门要加强监控，加强预算审查，严格经济签证和工程变更管理。

聘请独立的造价咨询机构是个好办法，该工作在项目实施之初就要及时介入，协助建设单位对项目施工的实际工程量，材料的选用价格及时跟踪统计，特别是隐蔽工程的变更要及时审价，为工程项目最终结算和成本控制打下基础。

第三，严格控制材料、设备价格。

材料设备费在工程的建安造价中约占 70%，工程材料成本控制是项目开发过程的重要内容，对一些主要材料和设备一般采用甲方供应或限价的方式。房地产企业要建立价格信息网络，及时准确地了解市场上最新的材料设备的价格信息。要注意各项材料、设备的定位与楼盘的品位是否一致、是否经济合理等。大宗材料设备订货，应货比三家，也可采用招投标方式采购，在满足施工的前提下，把握好订货的时机及付款方案比选，避免资金占用费。大宗材料尽量采用与知名厂家签订战略集中采购，可以大大降低招标采购成本和运输成本。要树立成本意识，形成材料成本控制机制和体系。

三、合理利用税收政策

房地产开发企业应对企业的税务进行科学的综合筹划，针对每种税收的特征，制定合理的避税措施，以有效降低税收负担。房地产开发项目的税金主要为：营业税及附加所得税，土地增值税。比如，增值税是一种销售税，属于累退税，是基于商品或服务的增值而征收的一种间接税。对于土地增值税，相关文件规定是把它作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房产开发企业开具发票的，按发票所示金额予以扣除，未开具发票的，扣留的质量保证金不得计算扣除。因此，房地产开发企业可以根据实际情况，由施工单位提前开具质量保证金发票，进而在计算土地增值税时予以扣除。由此可以看出，房地产用足用活优惠政策，可以做到合理避税，能少交的尽量少交，能晚交的想法设法晚交，用以降低开发成本。

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随着房地产业的发展，竞争越来越激烈，为了能够立足于市场，争取获得更大的效益，就必须把握好项目开发的各个环节和阶段，力争把投入成本控制在最少范围内，使项目取得更好的投资效益和实际效益。

房地产项目的开发是一个周期较长，影响因素较多，较复杂的过程，要想以最少投资获得最大的目标，就必须对各个环节和阶段进行全面分析，有效的进行控制成本。

一、首先是在项目投资的决策阶段

投资决策前，应对与项目有关的资源、技术、市场、经济、社会等各方面进行全面的分析、论证、和评价，判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理、财务上是否盈利，并对多个可能的备选方案进行择优的科学方法，使房地产开发项目决策科学化、程序化、从而提高决策的可靠性，并为开发项目的实施和控制提供参考。作为投资决策的重要资料，在编制可行性研究报告时，应深入市场调查并充分掌握各类资料，对拟开发的项目的市场需求及市场供给状况进行科学的分析，并作出客观的预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售周期等。关键是对土地成本的估算上，在总的成本中，该项费用占用很大的比例，一般在45%以上，高者甚至达到项目总成本的80%，因此，要确定合理的土地买价，把土地成本控制在论证的目标之内。

二、其次是在规划、设计阶段

项目设计的优劣不仅直接影响着建设费用的多少和建设工期的长度，而且也影响建设项目的使用价值和投资收益。因此，选定优秀的设计单位可以为建设单位在技术、服务等方面提供良好的服务，自然有利于成本的控制。 在对可供选择的规划方案进行分析比较的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后的方案，并对其进行详细的描述。包括选定方案的建筑布局、功能分区、市政基础设施分布、建筑物及项目的主要技术参数、技术经济指标和控制性规划技术指标等。设计阶段作为控制开发成本最重要的阶段，可锁定可控成本80％以上。通过限额设计指标来实施项目的成本控制，要求在保证设计质量的前提下尽可能做到限额设计，对钢筋、砼、节点等限定上限指标，设计完成后对实际指标进行评定，采取一定的奖惩措施；同时，着重抓好事前的设计修改，多选样、多分析，避免完工后的返工及不必要的成本浪费；强调设计方案的经济合理性，如建筑设计时尽可能功能分区相对集中，避免不必要的装饰，环境配套上做到实用美观，不求奢华但求新颖；在设计时通过合理利用法规如设计错层阳台、飘窗、空中花园及局部挑空等手法，在容积率不变的情况下增加实际使用面积，本质上摊薄楼面地价；在建筑布置上充分根据项目的地形地貌及钻探数据考虑基础形式从而节约地基处理成本，准确计算土方平衡量，确定场地标高以节约土方成本，等等。

三、施工前期阶段

根据开工计划预决算部编制完成工程量清单预算，合理确定招标控制价，并审查招标文件和合同的有关造价条款提出造价建议，通过招标确定合同造价，从而进一步锁定目标成本。在实际工作中也碰到过类似于在招标前缺乏成熟的方案及确定的技术标准、或者在招标完成后图纸出现较大范围的变更，甚至是颠覆性的变更，那么就会产生很多分部分项的综合单价需要重新确定，既增加了工作量，又增加成本控制的难度。在今后的工作中，我们要提前研究和完善设计图纸、确定材料样板，尽量减少后期成本增加的可能性。

四、施工阶段

1、严格现场签证制度：建立工程、造价、监理、跟踪会签制度，分清签证性质，了解每单费用，加强各部门互相监督，并由分管领导把关确认。

2、建立动态成本台帐：根据公司预先制定的《工程联系单业务规程》规定，对每单设计变更联系单和现场签证联系单做造价跟踪，预决算部接单后启动《造价调整内部联系单》，完成材料询价建议、调整造价的测算报公司签阅审批，根据审批意见由开发部对外签署生效《工程洽谈记录》作为工程结算依据。推进跟踪审计制度后，下步准备启动《造价控制动态分析报告》，定期披露合同额的动态移动情况，掌握目标投资额的偏离状况。

3、严格控制材料、设备价格：材料设备费在工程的建安造价中

约占70%，工程材料成本控制是项目开发过程的重要内容，对一些主要材料和设备一般采用甲供和定牌核价方式。房地产企业要建立价格信息网络，及时准确地了解市场上最新的材料设备的价格信息。要注意各项材料、设备的定位与楼盘的品位是否一致、是否经济合理等。大宗材料设备订货，应货比三家，采用招投标方式采购，在满足施工的前提下，把握好订货的时机。同样的材料设备，由于产地档次不同，材料会有差异，就是同样品牌的设备由于销售级别不同，价格也会有差异。因此要树立成本意识，形成控制成本机制。

4、准确履行合同对外签署审批和合同款项支付审批，掌握合同条款精神并监督其执行情况，及时编报决算审核表和成本登记表。

五、竣工阶段

该阶段是对项目成本的最终反映和锁定。根据竣工结算资料受理情况完成工程结算审核，待项目所有合同完成结算后编制《项目工程结算报告》，该报告内容包括：项目工程概况、合同结算情况列表说明、工程预决算受理及审核情况表、典型单体造价解析、造价预测和结算对比分析、经验分享及建议等。对于竣工结算项目，我们认真做好总结和统计分析，把经验数据纳入《工程造价预测分析系统》数据库，以此作为今后开发项目制定目标成本和采取改善措施的重要依据，达到实施一个项目，在成本控制方面提高一个水平。

总之，房地产项目成本动态控制是一个系统工程，总体要从管理和技术两个方面来加强：

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中图分类号：F045.33 文献标识码：A 文章编号：

1、工程投资估算的重要性

从工程项目策划、决策，甚至有意向开始，投资者最关心的莫过于工程建设投资，据此对工程项目取舍做出最初的判断和决策，它不能肯定一个项目，但完全可以否定一个项目。投资估算是工程建设前期重要工作内容，其作用可归纳为以下几点：(1)是项目前期决策的重要依据；(2)进行项目经济评价的基础；(3)控制工程造价的最高限额；(4)项目资金筹措和制订贷款计划的依据。

2、投资估算要求

估算编制人员应深入现场，搜集工程所在地有关基础资料，包括人工工资、主要材料价格、运输和施工条件、费用标准等，并全面了解建设项目的资金筹措、实施计划、水电供应、配套工程、征地拆迁补偿等情况。具体应做到以下方面：(1)据主体专业设计阶段和深度，结合行业特点，所采用生产工艺流程成熟性，以及编制单位所掌握的国家及地区、行业或部门相关投资估算基础资料和数据的合理、可靠、完整程度，采用合适方法进行建设项目投资估算；(2)应做到工程内容和费用构成齐全，计算合理，不重复计算，不提高或降低估算标准，不漏项、不少算；(3)应充分考虑拟建项目设计的技术参数和投资估算所采用的估算系数、估算指标在质和量方面所综合内容，遵循口径一致原则；(4)应将所采用的估算系数和估算指标价格、费用水平调整到项目建设所在地及投资估算编制年的实际水平。对于由建设项目的边界条件所产生的与主要生产内容投资无必然关联的费用，应结合建设项目实际情况修正；(5)对影响造价变动的因素进行敏感性分析，注意分析市场的变动因素，充分估计物价上涨因素和市场供求情况对造价的影响；(6)投资估算精度应能满足控制初步设计概算要求，并尽量减少投资估算的误差。

3、房地产开发项目投资的影响因素分析

3.1 项目投资环境

(1)外部因素

政策因素，燃料动力供应，运输及通讯条件，环保。要力求全面、细致地了解、掌握这些因素的详细资料，避免工程支出有不必要的损失，尽可能地实现项目价值的最佳。

(2)技术配套因素

先进的生产技术及装备是项目规模效益赖以存在的基础，相应的管理技术水平是实现规模效益的保障。若获取技术的成本过高或当前技术及装备还没有达到与经济规模生产相适应的先进水平，将会给项目日后的发展带来危机，导致项目投资效益低下，工程造价支出严重浪费。

(3)市场因素

根据项目本身的要求，结合建设期的长短，对于“工料机”的市场供求及费用涨落要提前做好摸底工作，并依照市场规律，尽可能准确地作好推算，汇制图表，了解工程造价可能发生范围，从而做到心中有数，保证资金的充足供应。

3.2 项目的技术方案

(1)市场定位

项目的市场定位可通过市场调查，运用市场顾问和物业顾问以及建筑师等专业力量，在充分了解项目目标客户情况和需求的基础上，结合已建项目的市场反映情况、使用过程的优缺点和未来发展趋势，通过充分讨论，确定决策者对项目定位的要求。明确的市场定位使方案设计有据可依，使设计标准有一个预先的控制。只有将项目定位进一步细化、分解、明确，才一能以此为指导确定项目各分项建设标准。

(2)建设标准

建设标准的明确是投资估算准确的前提。在根据方案设计进行投资估算时，要充分了解设计意图及建设标准。只有明确了相应的建设标准和设计思路，并结合对同类项目经验指标的分析，才能准确地估算出各项目的投资。对于机电设备工程要发挥机电专业顾问作用，根据定位要求提出主要设备配置标准。根据各方意见经充分讨论。形成指导工程建设的项目材料设备配置清单。以此作为编制投资估算的基础形成准确完整的投资估算。

(3)项目规模

项目规模的大小直接关系到造价的高低。有效的实际的项目规模的确定，会减少早期造价的估算不确定性，增加估算的准确性。应坚持经济、适用、安全、朴实的原则，合理确定建设规模。

(4)设计参数的确定

随着科技的发展，现代建筑的功能要求和设备标准在不断提高和完善，设计内容也日趋复杂。设计参数的定量化和尽早确定，可以给估算提供更为可靠的估算资料。目前，我国在项目早期阶段还无法对项目设计参数有较全面的认识，这对估算精度的影响是较大的。房地产开发项目的主要技术参数包括：建筑面积、层高、层数、结构形式、基础形式、各种动力参数等。主要设备材料选型、价格。建设地区及建设地点的选择：建设地区的选择是指在几个不同地区之间，对拟建项目适宜配置在哪个地区或范围的选择。建设地区选择的合理与否，在很大程度上决定着拟建项目的命运，影响着项目投资的高低。另外，通常所说的投资估算，以社会平均管理水平为基础的，没有考虑管理水平对项目的造价影响，所以，除了上述比较普遍的影响因素之外，项目管理者的经验、设计师的经验水平、估算者的经验水平也会影响投资估算的准确性。

3.3 选择的项目投资估算编制方法

(l)估算资料的适用性

在早期估算中，往往是用类似工程的原理进行类比估算，所用到的估算资料的适用性对于估算结果的影响是非常重要的。例如，同为框架结构形式的多层建筑，如果地基条件和基础形式不一样，形成造价的大小是不同的。所以，在进行估算前，首先应确认造价资料的适用性。

(2)估算资料的精度

根据己建工程的造价资料对拟建工程进行估算，需要保证己建成工程资料的精度，也就是说，已成资料中尽可能的包含了工程实际中客观信息以及在造价中的反映。

(3)估算资料的完善性

由于建设项目的日趋复杂化和施工工艺的不同，导致了项目的个体差异性。所以，对拟建工程进行有效的估算，必须建立在估算资料较为完善的基础之上，才能充分考虑不同的工程特点对拟建项目的影响情况。

4、房地产开发项目投资估算工作中存在的问题

房地产开发项目的投资估算一经确定，参建各方都要围绕着这一目标开展工作，成本管理就蕴含在项目建设的每一个阶段中。长期以来，工程项目一定程度上存在着投资失控，结算>预算>概算>估算的情况比比皆是，从投资估算分析，主要体现在以下几个方面：

4.1 指标收集、编制、发行的时限性

指标的收集、编制、发行都有时限要求，应根据项目实际情况分别确定现金、应收账款、存货和应付款的最低周转天数，并考虑一定的保险系数；此外，在不同生产负荷下的流动资金，应按不同的生产负荷所需的各项费用金额，分别按照上述公式进行计算，而不能直接按照100%生产负荷下的流动资金承压生产负荷百分比求的；最后还应该考虑不同时期汇率变化对涉外建设项目动态投资的影响及计算方法。因此要使用最新的数据，同时使用数据的来源应尽量可靠。

4.2 政策、法规的不了解

随着我国基本建设管理体制改革的不断深入，地区建筑市场的壁垒已被打破，异地承揽或跨行业承揽工程设计、施工的单位和企业逐年增多。由于我国现行的预算定额、取费基础、取费标准和预算编制的规定因地区和行业的差别而有所不同，致使一些跨地区跨行业承担工程设计与施工的企业不甚了解工程所在地或相关行业的有关规定，在实际编制工程造价过程中，难免出现差错。所以，应当通过对工程经济指标的测算，确定合理的工程投资估算指标和设计概算依据。

4.3 建设地点选址不当

建设地点的选择，对建设项目投资的总额，效益的影响都是非常关键的。代征地的比重增大，相应的征地及拆迁费也增多；拆迁量的增加，拆迁补偿费和安置费也相对较多。因此，对代征地的调查必须在立项前加以足够重视，对拆迁量调查足够细致，否则将造成大幅度的追加投资。

4.4 投资估算编制不够重视

有些合资建设项目在合资双方协议立项阶段，往往对编制投资估算的准确程度重视不够，造成多数合资项目估算漏项或估价不准确，使得工程建设过程中不得不修正概算，追加投资。

5、房地产投资估算工作的改进建议

5.1 明确项目定位

房地产项目的设计主要是根据建筑物的功能要求来确定建筑物具体的标准、空间、平面布置、结构形式以及建筑群体的总体安排等。一般在项目可行性研究时，并没有开始进行设计，但是也可以通过一定的方法来对建筑项目的平面布置，建筑层数以及结构方案进行定位，例如根据项目的功能要求，并结合项目管理部门的限定要求以及市场需求等就能够进行定位。

5.2 加强基础资料的搜集和积累

要确保工程造价的真实性、科学性、合理性就需要准确采集基础数据，增强编制依据的可信度取得全面、正确的调查资料。就我国当前的估算、概算的现状来看，有必要建立一个类似的在线分析系统，广泛收集实际工程案例，分门别类形成各项技术经济指标并实时更新，在通过预定的计算规则进行自动分析之后，形成案例数据库。在使用的时候，根据时期、地域等指数来进行调整，从而得出待建项目的参考估价，最终减少估价偏差对项目决策的不利影响。

5.3 加强不同专业人员之间的沟通

在进行投资估算编制时，通常会用到其他专业人员的工作成果。例如，方案设计人员本着技术先进性的原则，注重工艺技术方案，不考虑项目经济成本；投资估算人员若是机械般的参照方案设计以及布局来对工程量进行测算，进行项目投资估算，可能会导致项目的投资远远超过建设单位投资能力。因此，需要加强投资估算人员与不同专业人员的沟通，避免在工作中出现不能有效衔接的情况。

结束语

房地产开发项目投资估算在投资决策中具有非常重要的地位，是项目资金筹措以及制定建设贷款计算的依据，同时也能够控制工程概算。只有合理的投资估算才能够确定工程的总造价，同时也是工程投资控制的目标，只有将投资估算编制合理才能有效的实现项目成本的控制。

参考文献

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中图分类号：F293.33 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2017）012-0-02

前言

房地产项目开发有句俗话：“做得好不如结算得好，结算得好不如项目清算得好，项目清算得好不如成本设计和控制得好”就是这个道理。

一个房地产项目的成本控制成功，是把成本，利润率控制在最理想状态，合理合法地避税，特别是营改增后的合法地避税。

一、房地a投资项目前期的成本设计

1.房地产开发的六大成本：前期费用成本，土地和拆迁成本，建筑安装成本，公共设施成本，基础设施成本，开发间接费用成本，所占房地产开发成本的比例是多少？准予六大成本中的摊消抵扣是多少？要先与房地产项目所在地的税务部门的沟通，我们所做的成本设计工作才是有效的，否则，税局不认，我们也白做。所以要先做足与税局的功课，这些都是真金白银的大事。

（1）前期费用成本：包括规划，设计，项目可行性报告，水文地质勘探，测绘，三通一平等费用，特别是高压电，自来水管线，燃气站，前些费用成本要根据具体情况去预算落实，特别是三通一平是无定额限制的，一定要把成本设计好。

（2）土地和拆迁成本：包括土地出让金，土地补偿费，安置补偿费，地上附着物和青苗补偿费，旧市政设施的迁移费，新的市政设施的配套费，特别是高压电线路与国防光纤的迁移费，成本的设计弹性空间很大，旧城改造拆迁开税票是免税的，一定要把这部份成本设计用足优惠政策。

（3）建筑安装成本：就是建房子的成本，特别是在桩基础工程，地基处理工程、地下室工程、深基坑专项支护工程、附属工程、土方工程、护壁工程、螺旋钻成孔、阻水幕灌注桩工程等的成本设计空间大，一定要用足定额上限。另外还要用好劳务公司的政策.装修工程的成本设计要把精装修费用转到购买业主去负担。

（4）公共设施成本：包括公共的行政，信息，卫生，体育，文化，交通，教育，绿化等设施的投入成本，特别是园林绿化，古树与珍稀植物、建筑小品，空中花园的成本设计要用好用足国家政策。

（5）基础设施成本：包括道路，供热，给排水，供电，，供气，通讯，照明，排污，排洪，环卫等设施成本，特别是消防、电梯、高压配电，二次加压供水、立体车库、双回路供电等成本设计弹性空间大，要用好设备定额上限。

（6）开发间接费用成本：包括职工薪酬，办公费，差旅费业务招待费，车辆费用，会务费，通讯费，抓旧费，租赁费，维修费，保险费，低值易耗品摊销，资产摊销水电费，物管费，其它费用，要用足国家政策的扣除额。

（7）财务费用成本设计：要灵活使用过桥资金，降低成本资金占用率，用好最高利息不超过银行基准利率的四倍的政策。

2.成本设计需要预结算单位、建设单位、监理单位，设计单位，各分包专业施工单位、销售公司，物业公司和其它供货商的配合，才能达到预先设计的目的，所以要选择信得过的合作伙伴，在谈合作合同初期，对方为了取得合作的机会都会答应这些条件。

3.这些功课都要做在先，事前控制是以目标成本编制为准。以往的经验告诉我们：到项目开发后期想补做这些功课已经来不及了，有了以上成本设计的事前控制，就为后面的事中与事后成本控制工作打下坚实的基础。

二、房地产投资项目成本设计后的控制管理

好的成本设计只是纸上谈兵，要把成本设计的计划落实到实处才是最终目的，要实现成本设计的节支和合理避税的目的，要做好以下事中成本控制的工作：

1.把握全面成本控制的的发展方向

全面成本控制的发展方向是多变的，从成本预算到成本设计，从成本设计到成本过程控制，先把成本设计的计划分解到各个系统，分解到各个部门，分解到具体责任人，各部门在执行过程中不断地进行补充和完善，进而解决上一阶段成本控制的弊病，把握全面成本控制的的发展方向，满足现代企业的发展，不让成本控制偏离成本设计的方向。

2.成本设计不如变化快

对于房地产开发企业而言，市场变化和政策调整非常频繁，这是房地产开发企业成本都面临的风险。成本设计是对未来经营行为的规划，成本控制的作用很大程度上取决于对未来预测的准确度，预测的准确度会严重的影响到成本设计与控制、分析和考核，成本控制的效果就会大打折扣。因此，要防范这种成本风险，必须采取一系列措施，加强对市场信息的获取和利用，加强对企业内部经济运行过程和成本控制过程的监控。

3.科学管理成本控制的过程

房地产开发企业决策层，作为全面成本控制管理主体和成本目标的审批者，应该注意：一是追求成本控制目标百分之百的准确没有意义。成本控制目标的制定必须经过科学系统的决策程序，采用先进的研究分析方法，这样形成的成本控制目标，不一定百分之百的准确和公平，但从全面看是科学、合理和不断贴近实际的。二是全面成本控制作为一种控制手段，并不是要通过成本控制目标把某一项目控制在收入或利润的某一个点上，而是把项目的运营和发展控制在一个区间或是一种趋势之中。只要项目的整体战略目标能实现，作为成本控制管理者就应该给该项目一定的自主空间，以充分调动各部门负责人的积极性。

4.把成本控制落实到实处

在业务上，以成本和利润之间的依存关系为依据，以变动成本法为基础，编制不同业务量水平下的相应成本计划。并把成本设计的计划落实到实处，公司要定期召开成本控制的专题会议，成本控制的资料要与项目进度同步，留出机动的余地，房地产开发企业的成本设计的编制通常是以销售预算为起点，根据企业实际情况和对市场的预测来确定相关成本费用，进而得出下一年度的预计利润。要避免高层管理者或股东经常提出不符合实际的计划利润目标，再交由下一级管理者制定销售预算、成本计划等。这样得出的成本设计根本没有实际基础，违背了房地产营运的经济规律，不仅得不到企业成本控制部门的支持，而且往往由于成本设计不切实际，很难有效执行而适得其反。要取得成本管理的成功，必须保持成本管理工作的科学性和合理性，应当从企业实际出发，实事求是，不能只凭主观意愿，忽视基本的经济规律。

5.事后成本控制主要在项目结算与清算阶段

所以强调成本设计与控制要以“管控”为基础，以已经结算的项目的数据为分析值，充分做好房地产市场的信息调查，并得到房地产企业的高层领导支持，设立成本控制层的奖励机制，调动普通员工或考核涉及不到的中层人员积极性，鼓励在各自领域对成本控制规律提出预测，有利于房地产开发企业应对多变的成本市场环境。同时，为每一个成本控制人员提供了与管理层交流看法、参与决策的通道，在编制成本设计与控制中迅速成长为所在领域的专家；使得成本设计与控制合理，合规，合法，成为思想交流和碰撞的平台。

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一、概述

房地产建筑产品除了安全、科学、适宜、美观的功能价值外，怎样进行投资成本控制，对创造社会物质文明和提高人们生活水平，以及房地产企业的发展具有非常重要的意义。

（一）投资成本控制的含义

投资成本控制就是在把开发项目的投资控制在批准的投资限额以内，保证开发项目投资控制目标的实现，力求在开发项目中合理使用人力、财力、物力，获得良好的经济效益、社会效益和环境效益[1]。

（一）投资成本控制的意义

房地产业经过高速发展，已经走出了暴利时代，微利时代的房地产投资成本控制的意义比房地产规模扩张更为重要。在未来售价不明确或只能预估售价的情况下，成本控制不力的企业必将被市场逐渐淘汰。

二、项目决策阶段的投资成本控制

本阶段基本上决定了项目的投资总额。

可靠的投资估算是项目决策的关键依据。投资估算的准确程度，直接影响项目的可行性和投资效益。在该阶段应全面认真收集有关资料，通过与类似工程的对比和各类技术参数的研究[2]，周密地编制投资估算，充分预计各种因素对工程造价的影响，使投资估算符合实际并留有必要空间，使其真正起到控制项目总投资的作用。

由于可行性研究报告和项目建议书阶段主要是以经济分析和方案为主，内容和深度不够，工程量不明确，投资估算的内容都比较简单和粗略，漏项严重，所以准确性较差。甚至有时建设单位为了所报项目能被批准，在做投资估算时有意低估，增加了投资估算的不准确性。 因此，在投资决策阶段应该充分做好基础资料的收集，以及同类项目的相关资料等。投资管理人员要对资料的准确性、可靠性进行认真分析和选用。

（一）进行政策风险研究

房地产业随时都有可能受到国家调控政策的影响，投资风险较大。因此，在策划阶段一定要专门研究国家对该产业的政策及其今后发展趋势。

（二）进行市场和受众分析

进行周密的市场调查，分析项目所在地的人文风俗、经济特点、消费观验等，充分掌握市场需求，掌握项目所在地施工行业的状况，定位产品档次和风格、楼盘布局和户型等。

（三）可类比项目分析等

收集周边项目的情况，研究类似项目的实施情况等，进行类比分析，确认竞争的激烈程度，并做好对策预案。

（四）进行财务经济分析和评价，确定评价指标数据和开发的可行性

1、主要评价指标如下：

（1）项目资本金财务内部收益率（所得税后）；

（2）项目动态投资回收期；

（3）项目总投资收益率；

（4）项目投资财务内部收益率（所得税前）；

（5）项目财务净现值（所得税前）等。

2、做好税务筹划工作。《企业涉税零风险操作手册：合理避税、税务稽查、权益维护》对怎样房地产企业进行纳税筹划减轻税负、节约税赋，智慧经营进行了深入的分析[3]。

3、合理确定评价基准。在财务评价中，评价指标的选用是项目经济评价的关键，直接影响评价的质量。合理确定评价指标和基准参数，以合理评价投资效益对项目取舍实行效益否决制，达不到经济效益标准的项目不予立项。

（五）项目实施的时间跨度也直接影响项目成本和效益，必须制定切实可行的项目总体进度计划。

三、严格设计和监理单位的招标工作

严格资质要求，采取招标方式，通过竞争，选择信誉和业绩良好，并且有长期同类工程经验的设计和监理单位。

四、项目设计阶段是进行投资控制最关键的环节

设计阶段的投资控制是项目投资成本控制的重点[4]。

一个房地产项目盈利与否，除了政策的因素，对投资影响最大的就是设计因素，它延伸和执行了项目决策的意图，。因此，设计阶段是进行项目投资成本控制最关键的环节。

投资成本控制并非一味强调投资成本越少越好，而是要积极运用价值工程原理[5][6]以最合理的投资成本形成最有效的项目造型、安全和功能等要求，即合理进行资源配置，选择最优的技术经济方案。

（一）初步设计阶段

实行限额设计是设计过程中行之有效的投资成本控制方法。

初步设计阶段各专业设计人员应掌握设计任务书的设计原则、建设方针、以及各项经济指标，根据可行性分析和市场变化情况，调整和细化建筑总平面布局、单体形状及平面布局，处理好关键设备和工艺流程等，多做几套方案，同时建立造价控制系统，细化和修正决策阶段的投资估算，通过多个方案的技术经济比选，把初步设计造价严格控制在投资限额内。

（二）技术设计阶段

1、进行基坑支护选型、建筑与结构匹配的经济技术比较论证。在住宅建筑中，基础的施工占着极为重要的地位，它的施工质量直接影响着建（构）筑物的使用安全和寿命[7]，以及项目造价。

2、合理选择设备。高层建筑尚需合理设置转换层和设备间，既满足使用功能，又考虑空间的美观性要求。

3、合理采用新技术、新材料、新工艺。

4、掌握项目所在地的建设施工市场情况，因地制宜、就地取材，从设计源头降低投资成本。

（三）施工图设计阶段

1、施工图设计文件的规范性、深度、细度和精度对造价文件的编制以及施工阶段的影响特别大，特别是目前实施清单报价模式，更对这方面提出了更高的要求。若上述方面达不到要求，一方面不能满足准确编制招标清单的需要，另一方面容易导致施工图设计阶段变更频繁，给投资控制工作带来不确定性。

2、严密的编制投资预算和招标控制价。

（四）各专业人员必须共同参与，密切配合

投资控制目标的实现，需要各专业技术人员共同参与，密切配合，造价工程师、物业管理人员、销售管理人员必须全面全过程全方位的参与设计工作。

五、做好施工招标准备是前期投资控制的又一个关键环节

（一）合理确定发包模式，选择资质符合要求、信誉、实力和业绩良好，且有同类工程经验的施工单位

（二）做好编制施工招标文件及招标控制价的准备工作

往往由于招标文件编制不严密，有关表述模棱两可，造成投标报价不准确，给施工阶段带来争议。

（三）做好编制施工招标清单的准备工作

应高度重视分部分项工程量清单工程量的准确性，及其项目特征描述的正确性，避免在施工合同履约过程中产生分歧，导致纠纷和索赔。

（四）明确施工合同中以下方面的内容尤其重要：承包范围、合同价款方式的约定、合同价款调整的约定、计量支付合同条款的约定、风险责任的约定、措施费的约定等

六、结论

房地产项目的投资成本控制贯穿于项加强对设计、招标和施工建设三个阶段的工作，进行主动投资控制，过去较长时间却普遍忽视了设计与招标这两个阶段的控制，往往把精力放在施工阶段。只有扭转这种观念，认真做好上述各方面的工作，才能达到房地产项目投资成本控制的预期目标。

参考文献：

[1]卜一德：《房地产开发经营管理手册》第二版，中国建筑工业出版社出版，2006年1月第二版

[2]中华人民共和国住房和城乡建设部：《建设工程工程量清单计价规范》GB50500-2008，中国计划出版社，2008年9月第一版

篇（6）

一、房地产企业投资开发中的成本核算特点

成本核算和成本管理是企业实现自身财务目标的重要手段。尤其是对于资金密集型的房地产企业而言更是如此。近些年来，随着我国社会经济的不断发展，房地产价格的不断升高，土地拍卖价格以及办公楼租售价格也节节攀升，房地产企业之间的竞争越来越趋向于价格竞争了。因此，我国房地产企业要想在今后激烈角逐的市场环境下获得更多的利润，就必须加强自身的成本控制和成本管理。然而，房地产企业作为一个特殊的行业又有着与别的传统行业不一样的特征，主要体现在以下几个方面：

首先，跟传统行业比较起来，房地产企业的项目开发的会计周期都比较长，大概需要经过土地使用权取得、规划设计、工程施工、销售、竣工验收和物业管理移交等六个阶段，这六个阶段的总计时间大约需要三年左右。因而，作为房地产企业而言如何在这么长的时间内进行工程项目的预算计划、成本核算、以及成本决算成为很多房地产企业不得不面对的一个难题。

其次，成本核算方法和费用分配方式也存在差异。一般的制造类企业成本核算方法可以分为品种法、分批法以及分步法等，而房地产企业的开发组织方式只分为自营和发包两种，并且在具体成本核算时只能够根据具体单个项目设计图纸进行施工；费用分配方式传统上制造类企业一般有约旦产量法、定额成本法、定额比例法等，这些方法的共同特点是生产成本在一次会计时点上分摊至每个品项的产品，而房地产企业则不行，基本上不存在一个时点上分摊所有费用的问题。

最后，房地产企业投资开发中具有巨大的经营风险性和业务复杂性。房地产开发的特点决定了房地产企业经营上不确定因素相对于一般企业而言会比较多，一旦房地产开发的产品滞销，房地产企业的经营必然面临着生死抉择。所以做好房地产企业的事前成本核算具有十分重要的意义，可以从原则上帮助房地产企业规避不必要的经营风险，同时降低其经营业务的复杂性。

二、房地产投资开发中的成本构成

房地产投资开发的成本构成主要指的是房地产开发企业在产品开发过程中所发生的各项费用支出，包括全部开发中的成本投入、配套设施费的分摊、环境绿化费的分摊等。这些成本构成按照成本的使用途径可以分为三个大的方面。

第一，前期投入的成本支出主要包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费以及建筑安装工程费。土地征用及拆迁补偿费指的是房地产企业开发时为征用土地所发生的各项费用，如土地征用费、耕地占用税、安置居民拆迁房支出等；前期工程费指的是项目开工前所发生的费用，如项目规划设计费、可行性研究费、勘察设计费等；建筑安装工程费指的是房地产企业以出包方式支付绘承办单位的安装工程款或者自己承建发生的各项安装费用，如水暖电器、土建施工中的料工费等。

第二，项目开发中与施工相关的配套以及其他费用支出。主要包括基础设施建设赞、公共配套设施费以及开发间接费用三大块。基础设施费主要指开发小区内的道路、供水、供电、供气、排污照明等相关的费用支出；公共配套设施费指的是开发项目中不能够明确转让的公共设施配套设施发生的支出，如变电站、公用停车场等；开发间接费用主要指房地产企业所属的管理各部门在施工中所发生的费用，例如施工人员的工资、福利费、施工设备的折旧费等。

第三，最后一个方面的成本费用支出则主要指的是房地产企业在整个项目开发过程中所发生的各种投融资成本，如银行的利息贷款支出、业务上的招待费支出、为直接组织管理开发项目而发生的人员费用等。要知道房地产行业是一个投资周期长、风险高、市场竞争激烈程度很强的行业，这方面的费用比不可小觑。

三、我国房地产企业投资开发现状中存在的问题

房地产企业投资开发的成本核算是一个关系着房地产企业利润的大问题，房地产开发成本核算归结起来主要体现在以下几个方面，即成本核算对象的确认、成本费用的归集和分配方法、成本计算周期等。

1　成本费用的归集和分配方法不太合理

根据通常的企业成本会计处理方法，一个企业生产中如果发现能够归属于生产产品的料工费的话，就应该直接归属于生产产品的直接成本。如果是交叉发生的多种产品发生的成本费用的话，就应该通过一定的程序先归集料工费，再采用适当的方法进行分配，例如约当产量法等。然而，对于我国的大多数房地产企业而言，由于项目投资开发中发生的大部分成本费用都是属于直接开发成本，而土地征用及拆迁补偿费、基础设施费、设施配套费等均属于间接开发成本，这些料工费占用的比例还都是比较大的。但是怎么样对这些开发过程中的间接成本进行归集呢，到目前为止，独立核算的房地产行业会计准则并为给出明确的说法，很多房地产企业在处理成本费用的归集和分配上也是各有不同。口径难以一致。

2　随意调剂成本，工程款决算与成本费用支出存在较大差距

旁地产企业在同一个时间内可能有好多个项目在同时进行开发。当然，由于每个项目的地理位置、市场用途以及土地出让价格等的不同。会导致每个项目的利润率不一样，这个也比较容易理解，例如经济适用房和商品房开发、别墅等的利润空间就会存在较大差距。因此，有些房地产企业在进行项目成本核算时出于某种目的如偷漏税或者其他方面的原因，会人为地调整不同项目之间的成本分配，造成工程款决算与成本费用支出存在较大差距。例如一些房地产开发企业为了及时结转应由商品房等开发产品负担的配套设施费，一般多采用预提配套设施费的办法，预提标准由企业自行规定。这样会不可避免出现预提数与实际发生数发生较大的差异，不少房地产企业都会把其当成为调节当期利润的重要关口。

3　会计成本核算不到位，虚列成本费用

房地产行业是属于成本核算比较复杂的行业，涉及的会计期间也比较长，跟一般的企业成本会计核算存在较大差距。正是因为这种状况的存在，导致很多房地产企业的成本核算不到位，成本费用列支不规范的现象。例如我国《施工、房地产开发企业财务制度》第六十二条规定“房地产开发企业开发的土地、商品房在移交后，将结算账单提交买方并得到认可时确认为营业收入的实现”。而在实际操作当期的收入和成本并不能够准确预转，这就为企业虚列成本费用提供了平台。

四、我国房地产企业投资开发中的成本控制与成本完善对策

1　合理确定房地产开发企业的成本归集和分配方法

目前，很多房地产开发企业对于前面提到的六大成本项目的归集核算不够重视，只是将前期工程费、基础设施费等六个核算方面进行成本归集，没有明确进行分类归集，也没有进行费用组

成结构关系的分析。笔者认为我国房地产企业应当规范地对成本项目进行归集，例如房屋开发中发生的供水、供电、排污、通讯、绿化以及道路等基础设施支出，一般应该直接分配计人有关房屋开发成本信息对象的“基础设施费”成本项目，借“开发成本一房屋开发成本”，贷“银行存款”等科目。在成本费用的分配方法上，成本分配也应该选择合适的方法，不能够随意分摊。具体方法的选择应该结合具体项目的实际情况，例如基础设施费用的分摊应主要采用因果关系法，即按照基础设施费的历史成本发生原因给以合理分摊。总之，成本的归集和分配应该能够提供准确的经济决策信息、客观的成本核算方式，为企业的会计预决算提供坚实的基础。

2　强化会计监督，加大税务监管力度

随着我国房地产市场的慢慢成熟，针对于房地产行业的会计制度应该得到不断完善和加强，尤其是对于房地产企业的一些会计监督制度。从近些年来看房地产行业会计造假现象严重，很多企业都存在不同程度的偷漏税现象，其中随意调剂成本便是一种相当重要的手段。因此，企业外部审计部门、财政税务相关部门应该加大外部监管力度，对不真实核算工程预决算的企业、不按照规定核算收入和成本的房地产企业加大监管力度，从成本核算控制层面上确实提高房地产企业的会计核算水平。

3　制定科学的材料领用流程，节约现场管理监督费用

房地产企业在具体施工过程中应该针对主要材料制定科学的材料领用流程。实行限额发料，对于在成本领用中有良好表现的节约行为给予适当的奖励，超出标准成本领用限额的或者超出项目预算材料限额的应当给予一定惩罚。另外，在现场施工中也应注意管理费用的支出限额，虽然这些费用与项目成本直接关联性不是很大，但是这项费用的有效控制可以为其他成本费用项目的列支提供一个较好的影响典范。

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关键词：城市基础设施;资本存量;资本流量;房地产开发;空间分布

中图分类号：F83059 文献标志码：A 文章编号：

10085831（2015）04003007

一、研究背景与问题

世界银行曾在一份年度发展报告中指出：“基础设施可以为经济增长、减轻贫困和改善环境等创造重大收益……”“基础设施完备与否可以决定一国的成功和另一国的失败……”[1]事实上，这不仅仅限于一个国家，对一个城市也是如此。可以说，城市基础设施投资的规模和效率决定了“一个城市的成功和另一个城市的失败”，尤其对现阶段的中国而言，这种作用更加明显。放眼中国各大中城市，大规模持续的城市基础设施建设带动了一个个“新城”或“城市新区”的诞生，这对当前城市发展空间延展、区位再造和提升都有着不可替代的贡献。事实上，城市基础设施这些特质对房地产开发投资的影响尤其显著，房地产开发投资对城市空间的诉求、对区位优势的依赖性以及对城市区位变动的敏感性，使房地产开发投资空间分布和城市基础设施资本配置之间的关系异常紧密。但是，传统对城市基础设施资本配置与房地产开发投资之间的关注更多集中在城市基础设施资本存量（代表着基础设施完善程度）领域，即认为城市现有基础设施完善程度对房地产价值变动、消费者购买行为以及开发投资行为有着决定性的影响，鲜有研究关注城市基础设施资本流量（代表着基础设施改善力度）与房地产开发投资之间的关系。同时还缺乏从理论上对城市基础设施资本存流量配置差异如何影响房地产开发投资的空间分布予以有力的解释。本文的研究具有一定的尝试性，期待通过从理论上和实证上展开对城市基础设施资本存流量和房地产开发投资空间分布关系的研究去明确这一问题。

二、研究综述及理论机制

现有国内外文献对基础设施资本存流量的探讨，多从公共资本存流量的视角出发，基础设施资本仅是其中一个特殊领域。在公共资本存量领域，Eberts[2]、Munnell[3]研究了公共资本存量的产出贡献问题。Aschauer[4]在研究中明确了公共设施资本存流量的转化问题，指出公共设施资本存量增加的基本途径。世界银行对基础设施资本作了更为明确的陈述，指出基础设施发挥作用的基础条件在于对其资本存量的使用效率[1]。与此同时，较之于学者们对城市基础设施资本存量乏善可陈的研究，国内外学者对城市基础设施资本流量（投资）的研究更为广泛[5-9]。但从既往研究看，经济学家们似乎没有兴趣对城市基础设施资本存量和流量如何影响城市经济社会发展加以区分，这种思维惯性在城市基础设施与房地产关系领域也体现得淋漓尽致。诸多学者在各自的研究中分别证实了城市基础设施对房地产投资会产生较为积极的影响，但并没有明晰城市基础设施资本存量和流量对房地产开发投资有何差异，也并未探讨二者对房地产投资空间分布的影响问题[10-12]，而这正是本文尝试探讨的问题。

对于城市基础设施资本存量和流量配置如何影响房地产开发投资空间分布变化，本文认为主要存在以下动力机制。

房地产开发投资对城市基础设施资本存量和流量的依赖性本质不同。房地产开发投资对区位禀赋有天然的嗅觉，而城市基础设施则是重要的区位因子，房地产开发投资对其自然有极强的依赖性，但是这种依赖性由于房地产开发投资在城市空间配置的时序差异而存在本质上的不同。

从房地产开发投资在城市空间的配置时序上看，城市基础设施存量一定程度上反映了城市区位禀赋，它对房地产开发投资有着基础性的、先导性的影响作用，它主导了房地产开发资本的初始空间布局。但是既定的城市基础设施资本存量对房地产开发投资的初始“承载力”有限，存在一个承载的“边界”问题。在既定的基础设施资本存量配置下，若房地产开发投资过度，城市基础设施会出现“超载”，这时“拥挤”就会出现并导致福利损失，该城市空间的区位优势反而弱化。一旦出现“超载”的情况，由于固定资产投资的空间限定性，市场机制已无法完成对过量配置的房地产开发资本的“挤出”作用。此时要想化解公共服务的“拥挤”，增进福利水平，只能通过后期持续的城市基础设施资本流量配置（投资）来实现，提升区位优势。由此来看，持续有效的城市基础设施资本流量注入能够放大城市基础设施“承载力”，减少城市基础设施的“拥挤”程度，新的区位优势形成，更大规模的房地产开发投资开始涌入并进行二次布局乃至后续的空间布局。

因此，城市基础设施流量资本（投资）不仅刻画了房地产开发投资的初始空间布局态势，更重要的是它还左右着房地产开发投资后续的空间分布，这一连续的过程便促进形成了房地产开发投资在城市空间的分布及演化特征。城市基础设施资本流量向存量转化的过程是资本累积的过程，也是一个区位再造的过程。城市基础设施资本配置之所以能够对房地产开发投资产生影响，其关键在于它在很大程度上决定了城市区位优势的变化过程，城市区位优势的变动驱动了房地产开发投资在既定空间上总量的变动，从而形成房地产开发投资的空间分布特征。如果将城市区位优势按其形成的时序过程划分为“先天的区位优势”和“后天的‘区位再造’过程”――前者由于地理位置的客观差异和历史发展积淀等形成，后者则是通过城市经济社会的后续发展获得，我们发现，城市间区位优势在发展过程中会存在不断强化或者弱化的情况，原先具备先天区位优势的城市空间要想继续保持强化这种优势，以及原先不具备区位优势的城市空间要想创造并升级区位优势，二者都必须通过后天的“区位优势再造”。在“区位优势再造”的过程中，城市基础设施流量资本的注入及向存量资本的转化扮演了关键角色。而一旦新的区位优势再造完成，依据“区位圣典”理论，区位因素将左右房地产市场主体――开发商的开发投资行为和消费者购买行为[13]。

三、城市基础设施建设与房地产开发差异特征事实

（一）城市基础设施建设影响房地产开发投资的基本过程

从基本的经济理论看，在房地产市场中，房地产价格是反映房地产供求关系的重要变量，但同时又在一定程度上反作用于房地产市场的供给和需求。在一个典型的房地产市场中，房地产开发投资作为对房地产市场供给端的反映，与房地产价格的关系呈现出正向变动的关系。这意味着，当某一区域房地产价格上涨时，该区域房地产市场活跃，开发商为了获取更高的投资收益，会加快在价格高的城市区域进行投资布局，体现在城市空间上就是既定空间范围内投资强度的加剧。

城市基础设施建设之所以能够对房地产开发投资在空间布局上产生影响，也是借助于房地产价格这一核心变量来实现的。对城市基础设施存量不足的区域而言，大规模的城市基础设施建设会不断改造并强化该区域的区位优势，提升该区域房地产的功能价值，从而拉动房地产价格快速上升。区位的重构和强化以及房地产价格的快速上升会对房地产市场供给端――房地产开发投资带来显著的刺激作用，随着房地产开发资本的不断进入，区域内房地产开发投资强度逐步提升。至此，城市基础设施完成了对房地产在城市空间内从价格到投资量的影响过程。

（二）中国城市基础设施建设与房地产开发空间差异的特征事实

尽管理论分析证实了城市基础设施对房地产投资的影响过程，但是现实特征是否与理论分析表现为一致的状况，有待于通过对中国城市基础设施投资、房地产价格和房地产开发投资的现实数据分析得出。

从全国总体情况看，为了便于投资类数据（房地产投资和基础设施投资）和价格数据（房地产价格）的比较，我们将两类数据以1998年为基期折算成指数的环比指数的形式作图（图1）。从图中可以看出，城市基础设施投资、房地产价格和房地产投资趋势变化在大多数年份呈现出高度的一致性，这符合前文理论分析中描述的城市基础设施投资―房价―房地产投资的影响过程。

图1 全国城市基础设施投资、房价和房地产投资变化趋势图

从全国数据可以看出三者变量之间的紧密关系，但是无法识别出区域的差异，特别是本文关注的不同基础设施投资水平下房价和房地产投资的发展变化状况。对此，鉴于数据可得性和可比性，本文采用省级数据并将其分为东部、中部和西部三个大区――分别代表了三个不同层次的发展水平，来进行这种差异的分析。

从基础设施投资看，在2000-2012年间，基础设施投资年均增速由低到高分别为东部18.7%、中部22.8%和西部23.5%。从房地产价格和房地产投资看，在2000-2012年间，商品房价年均增速由低到高分别为东部10.4%、中部10.7%和西部9.8%，房地产投资增速分别由低到高分别为东部26%、西部29.4%、中部30.2%

本文中基础设施投资数据均在官方统计年鉴基础上整理所得。

。具体表现如图2所示。

图2 不同地区基础设施投资和房地产投资增速

从图2可以看出，在基础设施投资增速较大的年份和地区，相对应的房地产开发投资增速也表现出一致的变化，这也说明了城市基础设施建设对房地产开发投资的影响无论是在时间维度还是在空间维度上都是存在的。

四、实证研究

（一）模型设定

为了研究城市基础设施资本存流量配置差异对房地产开发投资空间分布的影响，本文建立如下回归方程：

Yit=C+αmXmit+βnKnit+εit

上式中，下标i和t分辨代表省份和年度，其中样本包含了全国1998-2010年31个省级行政区的面板数据。C为截距项，αm和βn分别为回归系数，εit为残差项。Yit代表各省份各年度房地产开发投资总量，其大小反映了在不同区位条件下房地产开发投资的选择变动状况。Xm代表各省份各年度城市基础设施资本（流量或存量）配置状况，是本文关注的解释变量。Kn为控制变量，代表一系列影响房地产开发投资且在一定程度上能够反映区位因素的变量。

（二）变量选择及数据处理

本文研究所采用的数据为中国1998-2010年31个省级行政区面板数据，变量选取及解释如下。

城市基础设施资本流量（IFIit）：是指一定时点内投入（增加）到城市现有基础设施资本存量中的资本总量，在本文以城市基础设施投资额代替。依据前文理论分析，城市基础设施投资规模反映了实施“区位再造”的强度，其投资规模越大，意味着“区位再造”的强度越大，越易形成新的区位优势，从而引发房地产开发投资在区域间的变动。现有的统计资料中并没有关于城市基础设施投资的数据，依照《世界银行报告（1994）》定义和《中国统计年鉴》分行业投资数据，选取各省经济性基础设施投资和社会性基础设施投资进行加总，得到名义上的省级城市基础设施投资（IFIit）总量数据依照世界银行的定义和《中国统计年鉴》对行业的分类，经济性基础设施主要有电力燃气水的生产供应、交通运输仓储及邮电通信、计算机服务和软件业等;社会性的基础设施主要有教育文化及广播电影、卫生体育和社会福利业、社会服务业等。

。

城市基础设施资本存量（IFSit）：是指在一定时点上城市经济社会所积存的为城市提供公共服务的经济性基础设施和社会性基础设施的实体资本总和，简而言之就是城市现有的基础设施配置状况和提供公共服务的基本能力。现有统计资料中并没有城市基础设施资本存量的数据，因此，我们必须借鉴一定的方法对城市基础设施资本存量实施估算。Goldsmith开创性地利用永续盘存法（Perpetual Inventory Method）来估算国民财富的存量[14]，随后这一方法也被国内外学者广泛用于估算物质资本存量[15-17]。尤其是金戈运用永续盘存法较为系统地估算了全国层面1953-2008年以及省际层面1993-2008年各年末的基础设施资本存量，其估算方法为本文获取城市基础设施资本存量数据起到了很好的借鉴作用。但必须注意到，金戈计算出的基础设施资本存量数据的局限性在于该数据仅仅限于经济性基础设施范畴，忽略掉了社会性基础设施。本文在利用其估算方法的基础上，将社会性基础设施纳入估算的范畴，使其能更准确地衡量城市基础设施资本存量的规模。

房地产开发投资空间分布（REIit）：用各省级行政区房地产开发投资额替代。各省级行政区房地产开发投资额反映了各区域房地产开发投资规模，而房地产开发投资在不同空间（省级区域）的差别能够反映出房地产开发投资的空间分布状态。

由于本文重点研究的是城市基础设施资本存流量差异对房地产开发投资空间分布的影响，为了更真实地实证研究这种影响差异，本文引入一系列控制变量：地区经济发展水平（PGDPit）――用人均GDP水平来替代、城市化水平（ULit）、地区收入水平（INCit）――用人均可支配收入替代、城市空间规模（SQit）――用市区建成区面积替代。变量分别为表1所示。

表1 变量名及解释说明

变量名解释说明变量名解释说明

REIit房地产开发投资IFIit城市基础设施资本流量

IFSit城市基础设施资本存量PGDPit地区人均GDP水平

ULit城市化水平INCit地区收入水平

SQit城市空间规模

（三）模型估计及分析

根据已设定的计量模型，运用软件stata12.0对其进行估计，同时，对于选择固定效应模型还是随机效应模型，本文通过Hausman检验来完成。模型估计结果如表2所示。

表2 模型估计结果

IFIitIFSitULitSQitINCitPGDPit常数模型

全国REIit

0.293***

（8.9） --222.42**

（-2.56）0.417***

（10.17）2.198**

（2.00）0.757*

（1.87）-382.01***

（-7.86）固定

效应

-0.110***

（10.66）-199.24**

（-2.39）0.376**

（9.37）0.954

（0.88）1.032***

（2.63）-320.0***

（-6.64）固定

效应

东部REIit

0.334***

（5.57）--275.197

（-1.56）0.279***

（5.04）3.889**

（2.01）0.818

（1.23）-374.55***

（-3.09）随机

效应

-0.148***

（6.28）-149.879

（0.39）0.221***

（3.80）-0.270

（-0.13）1.70**

（2.53）-226.183*

（-1.8）随机

效应

中部REIit

0.543***

（6.48）-28.674

（0.24）0.273***

（3.20）4.867**

（2.41）-2.997***

（-3.17）-411.554***

（-4.03）随机

效应

-0.257***

（8.73）69.782

（0.63）0.242*

（1，86）-1.502

（-0.66）-1.096

（-1.05）-263.428***

（-2.30）固定

效应

西部REIit

0.426***

（16.07）--17.711

（-0.3）0.110*

（1.93）1.565**

（2.38）-0.891***

（-3.29）-112.728***

（-2，84）随机

效应

-0.104***

（18.65）-100.52*

（-1.92）0.601

（1.38）2.351***

（4.29）-0.345

（-1.50）-134.903***

（-4.13）随机

效应

注：括号内数值为t值（固定效应模型）或z值（随机效应模型）。***代表在1%的显著水平上显著，**代表在5%的显著水平上显著，*代表在10%的显著水平上显著。

表2显示了全国层面和地区层面的模型估计结果，我们有必要从以下两方面展开分析。

其一，对区域内部的城市基础设施资本流量和存量回归系数进行比较分析。从全国层面看，城市基础设施资本流量对房地产开发投资的影响系数是0.293，而城市基础资本存量对房地产开发投资的影响系数仅为0.11。这意味着，当城市基础设施流量资本增加1个单位，会引发房地产开发投资增加0.293个单位，而当城市资本存量资本增加1个单位，仅会带动增加0.11个单位的房地产开发投资。由此可见，城市基础设施资本流量对房地产开发投资的影响远远大于城市基础设施资本存量。即使从全国三大区域综合来看，无论是东部还是中部和西部地区，城市基础设施资本流量对房地产开发投资的影响均远远大于城市基础设施资本存量。这意味着真正决定房地产开发投资空间分布规模变动的并非代表着城市基础设施水平和完善程度的资本存量指标，而是取决于代表后期城市基础设施整体水平改善力度的资本流量指标。这在一定程度上颠覆了传统上对房地产开发投资在城市空间的变动完全依赖于城市基础设施完善程度（资本存量）而非改善力度（资本流量）的认识。

其二，对三大区域城市基础设施资本流量和存量回归系数进行比较分析。如表2所示，从不同区域城市基础设施资本流量回归系数看，其大小排序如下：中部（0.543）>西部（0.426）>东部（0.334）。结合不同区域城市基础设施资本存量回归系数来看，其大小排序为：中部（0.257）>东部（0.148）>西部（0.104）。对于城市基础设施资本存量规模大的区域，以东部地区为例，意味着该区域城市基础设施完善，提供公共服务的能力较高，后期的城市基础设施投资（资本流量）对现有的城市基础设施整体水平改善的力度有限，即改善的边际效应较小。与此同时，该区域房地产产业发展水平相对较高，房地产开发投资在时间上和空间上的变动相对稳定，即使城市基础设施资本存量和流量规模有所变动也不能引致房地产开发投资大规模增加，因此就表现出房地产开发投资在该区域配置选择的“惰性” 事实上这种“惰性”并非房地产开发资本不愿意在该区域进行选择配置，很大程度上是受到城市可供开发土地供给的制约，从而限定了房地产开发投资的规模。这种情况在一线城市表现得比较明显。。相反，在西部地区，由于地理和历史原因，该区域城市基础设施资本存量规模相对较小，城市基础设施整体水平较低，房地产产业发展缓慢。但是，城市基础设施发展具备显著的“赶超效应（catchup effect）”[18]，随着落后区域城市基础设施投资的大力跟进，一定规模的城市基础设施投资能够显著提升城市基础设施整体水平，即城市基础设施投资对城市基础设施完善程度改善的边际效应较大。与此同时，落后区域经济快速发展，城市居民生活水平不断提高，区位优势得以提升，导致房地产开发投资更大规模涌入，从而表现为时间和空间上的迅速扩张，变化程度比较剧烈，因此就表现出房地产开发投资在该区域配置选择的“激进”

如2011-2013年间大规模房地产开发资本疯狂涌入二三线城市便是这种“激进”的表现。 。

五、结论及启示

房地产开发投资对城市区位要素的依赖性以及城市基础设施资本流量的区位再造功能，决定了房地产开发投资对城市基础设施资本存流量依赖性的差异，这种差异进而影响了房地产开发投资的空间分布问题。研究认为：其一，对一个城市来讲，城市基础设施资本流量规模（投资力度）对房地产开发投资空间分布变动的影响力远远大于城市基础设施资本存量，这意味着房地产开发投资空间分布和规模变动对城市基础设施的依赖在很大程度上并不完全取决于城市基础设施的现有水平和完善程度，而是取决于后期的城市基础设施投资（资本流量）对当前的城市基础设施整体水平改善的力度。其二，对不同城市来讲，城市基础设施资本存量大小会决定房地产开发投资的初始空间分布，因而基础设施存量规模大的区域对房地产开发投资的初始分布影响较大。但是，基础设施存量规模越大，后期一定规模的基础设施投资（资本流量）对现有的城市基础设施整体水平改善的边际水平较小，因而城市基础设施资本流量对房地产开发投资空间分布的影响并不如基础设施落后区域。

基于以上研究结论，本文认为，在当前稳步推进新型城镇化战略的关键时点上，作为固定资产投资的两大重要板块，城市基础设施投资和房地产开发投资将扮演关键的角色，而如何实现二者的科学匹配，无疑具备战略意义。基础设施在城市资本配置中的导向性作用，尤其是城市基础设施对房地产开发投资的约束性以及城市基础设施存流量资本对房地产开发投资空间分布的约束差异，将成为引导城市房地产开发资本合理配置的关键优势。政策当局应当关注这种优势，一则可以通过基础设施的合理配置来改善当前部分城市因公共服务缺失导致的“鬼城”和“空城”;二则可以有效改善当前房地产供给的结构性缺陷。无论是对区域经济发展还是未来房地产产业的良性发展，将起到积极作用。

参考文献：

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[15]范九利，白暴力，潘泉.基础设施资本与经济增长关系的研究文献综述[J].上海经济研究，2004（1）：36-43.

篇（8）

    因为经济形势的变动给房地产开发商造成的损失是巨大的,比如像:市场需求、购买力、汇率等等方面。从最初的可行性研究到最终的楼盘上市,中间间隔很长的一段时间,在此期间内,市场需求会发生很大的变动,消费者需求等各种因素的变化会直接导致投资收益与预期计算偏离很远。

    2.开发成本受法律政策的影响

    对房地产开发商影响最为直接的是金融政策和财政政策。法律政策风险是指一个国家所处的国际国内政治环境变动以及相应的法律政策调整,造成房地产开发商经济上的损失。货币正常的松紧直接影响到项目的开发,从而影响到企业项目开发所需的成本费用。

    二、完善房地产开发项目投资决策经济分析的措施

    1.建立科学的评估指标体系

    规划评估指标主要考虑的因素有:土地面积、建筑密度、容积率、绿地率、交通、公共设施配套等等因素。在进行设计方案的评比过程中要充分考虑性价比、经济性以及环保、格调等等各个细节问题。在进行经济评价的过程中要综合考虑财务评价和综合评价,每个评价指标所包含的因素都对房地产开发项目的成本存在直接或者间接的影响。适当的提高建筑平均层数和建筑密度,控制适当的建筑容积率,可以减少房地产开发项目的单位造价,同时节约用地,从而能有效降低整个项目的建设资金。

    2.规划方案的优选

    要想有效地控制工程造价,必须在进行充分的市场调查研究之后,结合项目的具体情况,保证能满足使用功能与生产要求的双重前提下进行技术和经济的有效整合,制定出多个方案进行比较,从中选出最优方案。在进行比较方案的优选工作时,一定要注意各个方案之间的可比性,根据项目的实际情况,选择适当的经济评价指标作为比较选择过程的参考指标。

    3.尽可能地提高项目抵御风险的能力

    房地产市场是一个资金密集型的行业,资金的使用量非常大,市场的任何波动和国家宏观调控政策的调整都会直接给房地产项目的收益造成严重的影响。这就要求开发商在投资决策阶段通过对影响项目投资效果的社会、经济、环境、正常和市场等因素的分析,了解各因素对项目的影响性质和程度,帮助投资者根据房地产项目风险的大小和特点确定合理的投资收益水平,提出有效的控制风险的方案,有重点的加强对投资风险的防范和控制。

    4.采取多样化组合投资

    作为房地产开发企业需要将资金有选择的投资到不同类型的房地产开发项目上,针对不同收入层次的居民建造不同类型的住宅、写字楼或者娱乐场所等,以减少未来收益的不确定性。不同类型的房地产在开发的过程中风险也是不同的,对应收益高低也存在较大的差别。一般情况分析,开发项目收益率相对较高的对应风险也大。所以,如若将资金投入到不同的房地产开发项目中,可以将整体的风险降低,最终获得的是一个相对平均的收益。

    三、对房地产开发项目进行有效成本控制的方式

    1.转嫁风险

    首先,可以向保险公司进行投保,以缴纳保险费为前提将风险转移给保险公司,由保险公司承担风险。但是,保险公司虽然是一种及时、有效且合理的实施经济补偿的方式,但是保险的使用方位是有限的,而且在最初交的保险费金额也是非常大的。所以,通过保险转嫁风险并不能解决一切风险。

    其次,以合同的形式将开发风险转嫁给其他的经济单位。比如在房地产项目的施工过程中,可以将部分危险性极高的工作转包给经验丰富的施工单位,这样也是变相地减少了自身的风险。

    2.透过目标成本控制方案进行投资决策

    开发企业在进行房地产开发项目前都要有可行性研究,如果盲目进行投资,不仅使企业的利润得不到很好的保证而且极易导致企业的亏损,严重者会导致企业的倒闭。因此利用目标建筑成本控制方案来进行投资决策具有一定的科学性和可行性。在立项以前,要经过反复测算,在确定建筑成本的总额比建筑成本控制数低之后,才能确认这个项目是可行的。如果高于建设成本控制数,则表示未达到利润的期望值,该项目不可行。通过系统全面的测算,能够确保企业开发项目的目的性,减少因盲目开发而给企业带来的经营风险和不必要的开发成本。

篇（9）

任何投资都有一个投资成本的测算问题。同其他投资领域比起来，投资房地产的投资成本测算要复杂得多，需要较多的专业知识。其投资成本除了资金成本外，还有各项费用，如购房入户费用、税费，还受到汇率变动、通货膨胀、政策变动等因素的影响。投资房地产特别是中长期投资这些投资成本需要详细测算，但又不易测算，这就产生了投资风险。

房地产本身所具有的区域性，决定了房地产市场带有鲜明的地域特征，不像股市、邮市等，具有全国统一的市场。这也是投资房地产与投资其他领域的区别之一。

房市和股市一样，也有其相应的周期。房市周期与经济发展周期大致同步。举例来说，对于以出租为目的购房的中长期投资，根据测算，当楼盘售价与月租金之比为85∶1时，基本保本，当这个比例达到或接近100∶1时，就可考虑适时投资购房入市。

住宅楼盘与股票一样，有绩优绩劣之分。因此，要选择抗跌能力强，具有较高升值潜力的楼盘投资。一般来说，应从价格、环境、区位、房型及功能、物业管理等方面综合考察。房地产投资中商铺物业的投资价值远没有普通住宅投资价值大。虽然现在不少房产中介不停鼓吹“旺铺”的巨大潜力，却也有不少投资商铺有去无回的真实案例，原因是风险太大，只要地段不合适就满盘皆输，而目前的大中城市里居民消费力有限，好的地段都被占据了，挑选地段并不容易。

住宅投资的情况则很不同，虽然不大可能像商铺一样获得几倍的增值，但实用价值大，整体出租率高，风险小，比较适合普通人介入。一般家庭，但凡有三四十万元的“闲钱”，不需要做太过深入的市场研究与技术分析，就可以投资一套中小面积的住宅，对外出租，获得平稳收益。很多投资者经常担心购置的房屋地段不好或者位置不佳，成为“有价无市”。目前，在房地产市场白领公寓、单身公寓等细分物业概念不断创新之际，养老居住需求也开始被关注。带电梯的多层公寓、2房1厅、兼顾社区会所老年社交活动的小区，已经成为中老年购房者青睐的物业类型。

篇（10）

一、引言

自从1998年,国家进行了城市居民住房改革,将居民住房推向市场后,房地产业开始了快速发展。从1999年全国房地产投资额4010.17亿元到2009年全国房地产投资总额高达36232亿元,增长了803.5倍。房地产投资总额占国内生产总值(GDP)的比重从1999年的4.9%上升到2009年超过10%。随着房地产业的飞速发展,房价也随之上升,尤其是近几年,房价的增长速度远远超过了居民收入的增长速度。全国平均房价从1999年的1984元/平方米到2009年的4600元/平方米,增长了131.85倍,而1999年全国人均可支配收入5854元,到2009年全国人均可支配收入10755.252,增加了83.72%。目前我国的房价收入比也是明显高于发达国家的6:1。

房价的非理性增长是目前政府面临的一个不可避免的问题,而由于住房是一个特殊的商品,即可以作为消费品,又可以作为投资品,因此房价的形成是一个相当复杂的过程。作为消费品,住房价格必定受到商品经济的一般规律(如供求机制、价格机制等)的影响;作为投资品,又要考虑到投资成本、投资收益及投资风险的因素。其中国民经济的增长、居民可支配收入、就业等都是影响住房供求及价格的因素,而利率、地价、政府政策等都是影响投资成本、投资收益和投资风险的因素,而在众多因素中,利率、居民收入、国民经济增长是影响地价的主要因素。

二、文献回顾

李辉等(2009年)通过DSSW模型分析得,居民人均收入的变化是引起房价变动的重要因素,要使房地产长期稳定发展就应该不断提高居民收入,政府应建立一个公平、公正、和透明的房产信息平台,来正确引导消费者的舆论导向,减少噪声购房者的“羊群效应”。平抑噪声购房者的观望情绪,刺激透明理性消费的欲望,填补市场中有需求不足的缺口。张涛等(2006年)通过构建一个资产模型阐述房价与利率及信贷总额之间的关系,并用中国2002年1月到2005年3月的月度数据对该模型进行了检验,结果显示中国房价水平与银行贷款总额之间有显著的正相关关系。Collyns和Senhadji(2002年)通过对包括中国香港在内的四个东亚国家或地区的房地产和信贷规模数据的分析发现,20世纪90年代这些国家或地区存在的房地产泡沫很大程度上的由于信贷规模的剧烈扩张所引起的。而Cerlach和Peng(2005年)所做的一项以香港作为考察背景的研究,结果显示是房价上升导致了信贷规模的扩张。孔煜(2009年)利用中国2000年至2006年分省面板数据,通过联立方程估计了房地产价格、银行信贷与经济增长的相互关系,认为今年来我国房价的迅速上涨与宏观经济的快速增长和房地产金融的大力支持有着紧密关系,目前,东中部地区房地产价格的波动已不足以用经济因素进行解释,而西部地区的经济增长确实拉动了该地区的房地产价格上涨。

三、利率、居民收入、股经济增长对房价的影响

1.利率调控对房价的影响

利率作为中央银行实施货币政策、调控全国经济的重要手段,对房地产市场中的供给与需求同时具有很强的调节作用。不管是对消费者还是房地产投资者来说,利率的大小直接决定了投资的成本。

(1)在供给方面,对于房地产投资者来说,利率越低,投资成本越低,投资收益越高,越能刺激房地产投资,增加房地产供给。

现假定房地产投资的边际效率一定,企业投资的利润等于投资的预期收益减去投资的成本之差,用公式表示:∏=TR(i)-TC(i)

其中,∏是投资的经济利润,TC(i)是投资的总成本,TR(i)是投资的预期总收益,假设它们都是投资函数,对其求一阶导数可得投资的利润最大化条件是:投资的边际收益等于投资的边际成本,投资的边际成本就是实际利率。利率与投资水平之间存在反向变动关系,由投资边际效率曲线所决定。现在假设投资的利率函数为:i=i(r),它反映了投资水平与利率之间的反方向变动关系,为更清楚解释投资与利率的关系,建立模型,

其中,i是投资水平,是自主性投资,即利率为零,为满足必要的住房需求而进行的投资,是利率对投资的影响程度(或是投资对利率的变化的灵敏度)。该式说明了,在投资的边际效率不变的情况下,利率越低,投资成本越低,计划投资越高。

因此,在房地产的投资边际效率一定时,利率降低,能增加房地产投资,利率提高能降低房地产投资。然而,目前的情况却不是如此,2010年年初,央行试图通过提高利率来减少房地产投资,减少住房供给,然而效果却不明显。原因是,利率与投资总量呈反方向关系是有前提条件的,就是投资的边际效率不变,而在实际情况中,投资者对房地产的预期收益率(或边际效率)是递增的,这时候,投资成本――利率的增加是有限的,而人们对房地产预期收益率的增加远远高于投资成本的增加,因此利率的提高对房价的调控显得很无力。

(2)在需求方面,现代消费的方式中贷款、透支已经成为消费主流方式了,尤其在买房时,几乎所有人都需要向银行多多少少贷一些款,而利率就是消费者贷款的成本。很明显,当银行利率降低的时候,消费者的贷款成本降低,自然会促进消费者贷款买房,增加了住房需求。

2008年,房地产曾一度处于低迷状态,银行为刺激房地产恢复生气,推出了一系列利率优惠政策,利率的降低确实使消费者的贷款成本降低了,在一定程度上刺激了需求的增加。

现建立住房的供求模型,P为房价,Q为住房供给数量, 为初始需求曲线,S为住房供给曲线,初始均衡点为A,为初始均衡时的房价, 为初始均衡时住房销售量。当银行降低利率时,购房者的贷款成本降低,房地产市场上对住房的需求便增加,由于利率的降低,使住房需求增加,从图中表现为需求曲线从向右移动到,与供给曲线交与新的均衡点B,新的均衡价格为,对应的住房销售量为,由图,可清楚地看到房价上升了,而且销售量也增加了。

因此,在住房的需求市场中利率的改变能在一定程度上影响房价,然而利率是一把双刃剑,在房产过热时,提高利率,能在一定程度上减少房地产的投资,但同时也使很多消费者的贷款成本增加了,而且,当投资者对房地产的预期收益率(或边际效率)是递增的时候,利率(投资成本)的增加低于预期收益率的增加,利率的增加仍然控制不了对房地产的投资,对房价的影响也极其有限。

(3)房价与居民收入

住房作为投资品与传统意义上的投资品(如股票、债券、基金等)的不同在于,它还是消费品,对消费者来说,住房是具有使用价值的耐用消费品,消费者在购买住房时,当然要考虑到房价与自身的可支配收入,即房价收入比,发达国家的房价收入比为6:1,而目前我国的房价收入还高于这个数字。

所谓房价收入比是指一个地方的房屋总价与居民家庭年收入的比值,这一指标正是用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平的工具,它直接反映出房价水平与广大居民的自住需求相匹配的程度。从1996年到2008年期间,我国的房价收入比在5.5至7.5之间波动,其中最低的1996年为5.64,最高的为1997年7.44,总体水平高于发达国家的平均水平,可能大多数人的感受与这个结论截然不同,觉得房价收入比远远不止7.44,这是为什么?2008年一线城市中,深圳房价收入比最高为15.1,上海最低为9.7,北京为14.9,而在二线城市中,厦门、杭州的房价收入比处于高位,分别为13.1和10.9。(中国指数研究院2008)在这些城市中,居民的购房压力明显大于其他城市,房价远远超过了当地居民收入的可承受的范围。虽然这些城市的居民的收入比其他地区的居民要高,但这些城市的房价远高于他们的收入,所以,目前要减轻这些地方的居民的购房压力,最好的方法就是控制房价的盲目上涨。

(3)经济增长与房价

自从1998年城市住房改革以来,房地产业迅速发展,不可否认,房地产对中国经济增长的贡献卓著。消费、投资、出口是中国经济增长的三大主要动力,其中,房地产是投资中主要力量。

在三大经济增长主力中,投资与出口是经济增长的核心动力,出口能增加政府和国民的收入,政府的收入一部分用于继续投资于房地产业,居民的收入主要用于储蓄和住房消费,房地产在此经济基础上不断发展,为政府带来丰厚的土地财政和税收收入,房地产又通过高房价来吸收居民的储蓄,

房产业在我国经济发展中占有举足轻重的作用,房地产市场的发展有力地促进和支持了我国的经济增长,而我国经济的持续增长也带动了我国房地产市场的繁荣。石志华(1997)指出,房地产业的发展能带动建筑、建材、冶金等50多个部门20多个大类近2000种产品的发展。还有李明启(2002)从房地产业投资的诱发作用方面对该产业的带动效应做了研究,认为房地产业对建筑业和制造业的诱发作用最大,王飞、黄满盈(2005)则从房地产开发与销售两方面研究发现,2002年和2003年房地产开发和销售对整个经济的诱发额分别高达国民生产总值的7.6%和7.2%。在我们看到房地产对国民经济的贡献的同时,也应注意到,随着我国经济持续增长,房地产消费成为居民消费的一大亮点,各地的房地产市场也成为了最活跃最收关注的市场之一。

四、综述

本文简单论述了利率、居民收入、经济增长与房价之间的关系。首先,利率在房地产的供给和需求市场上有不同的作用,它是一把双刃剑,在房产过热时,提高利率,能在一定程度上减少房地产的投资,但同时也使很多消费者的贷款成本增加了,利用利率来调节目前的房价效果不是很明显。房地产的发展带动了我国众多行业的发展,在国民经济增长中的贡献不小,而经济增长也为房地产的发展提供了一个好的投资环境。目前我国的东部发达地区和一线城市的居民收入比较高,但同时伴随着更高的房价,这些地方的居民的购房压力极大。

政府应从民生考虑,减轻这些地居民的购房压力。直接方法,可以加速提供土地、加快保障房的建设、出台物业税等;间接方法,可以取消税费优惠、严格执行差异化信贷、限制资本市场融资等,政府在进行调控时,切忌“一刀切”,应针对不同的地区不同的群体制定有针对性的政策。

参考文献:

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篇（11）

在国家税务总局《关于加强股权转让所得征收个人所得税管理的通知》（国税函〔2009〕285号）及《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税〔2009〕59号）出台前企业通常会选择股权收购的办法来达到资产收购的目的，因为该方法手续简便，加上缺乏监管，不少企业采用按原价转让股权的方法逃避股权转让环节的税费，但该方法存在很大的税收风险，并且会将转让方的税负转稼给受让方。下面我们通过一个例子分析用不同的方法进行实质性资产交易所产生的税收成本及各自的利弊，以帮助企业选择最佳方案。

例：A公司是一个有限责任公司，注册资金为2000万元，由甲（法人）投资1500万元，占注册资本的75%，甲公司是一个由自然人投资的有限公司，乙（自然人）投资500万元，占注册资本的25%。假设A公司账面的主要资产为房产，账面价值为1800万元，其余为流动资产200万元，A公司尚未开始生产经营。B公司欲以3820万元的价格收购A公司的房产，交易完成后A公司将收益进行分配，甲公司也将投资收益向其股东进行分配（甲公司无亏损），即A公司将转让实质性资产的收益最终分配到自然人手中。

一、不同方法下交易产生的主要税收成本

（一）A公司以房产作价3820万元入股B公司，再由A公司股东将股权按A公司净资产3515万元的价格转让给B公司股东

所得税：

①A公司以非货币资产投资，资产转让所得

3820-1800=2020万元

2020*25%=505万元

根据国税发〔2000〕118号关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知第三条规定：企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。

②甲公司股权转让所得

（3820+200-505）*75%-1500=1136.25万元

1136.25*25%=284.06万元

根据国税函（2010）79号关于贯彻落实企业所得税若干税收问题的通知第三条：企业转让股权收入，应于转让协议生效、且完成股权变更手续时，确认收入的实现。转让股权收入扣除为取得该股权所发生的成本后，为股权转让所得。企业在计算股权转让所得时，不得扣除被投资企业未分配利润等股东留存收益中按该项股权所可能分配的金额。

个人所得税：

①乙投资收益

（3820+200-505）*25%-500=378.75万元

378.75*20%=75.75万元

②甲公司股东投资收益

1136.25-284.06=852.19万元

852.19*20%=170.44万元

契税：A公司以房产投资，交易双方需缴纳契税

3820*2%*2=152.80万元

税收成本合计为

505+284.06+75.75+170.44+152.80=1188.05万元

（二）B公司以公允价值4020万元收购A公司股权

所得税：

①甲公司股权转让所得

4020*75%-1500=1515万元

1515*25%=378.75万元

根据财税〔2009〕59号《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》规定：企业股权收购相关交易处理规定，被收购方应确认股权转让所得或损失。

②A公司账面房产不能按公允价值调整，公司不确认资产转让所得，账面房产按公允价值计量与按账面价值计量产生计税基础差异并产生所得税差异。

计税基础差异：3820-1800=2020万元

所得税差异：2020*25%=505万元

根据财税〔2009〕59号《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》规定：企业股权收购相关交易处理规定，被收购企业的相关所得税事项原则上保持不变。

个人所得税：

①乙投资收益

4020*25%-500=505万元

505*20%=101万元

②甲公司股东投资收益

1515-378.75=1136.25万元

1136.25*20%=227.25万元

税收成本合计为

378.75+505+101+227.25=1212万元

（三）B公司吸收合并A公司，以非股权支付形式支付对价4020万元

所得税：

①A公司清算所得

4020-2000=2020万元

2020*25%=505万元

根据财税〔2009〕59号《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》规定：

企业合并，合并企业应按公允价值确定接受被合并企业各项资产和负债的计税基础；被合并企业及其股东都应按清算进行所得税处理。

②甲公司股权转让所得

（4020-505）*75%-1500=1136.25万元

1136.25*25%=284.06万元

个人所得税：

①乙投资收益

（4020-505）*25%-500=378.75万元

378.75*20%=75.75万元

②甲公司股东投资收益

1136.25-284.06=852.19万元

852.19*20%=170.44万元

税收成本合计为

505+284.06+75.75+170.44=1035.25万元

从上面的例子我们可以看出，在实质性资产交易中转让方的股权结构不同会产生不同的税收成本，一般情况下法人资本占的比例越高，税收成本越高，造成这种结果的原因为。一方面是由于企业所得税比个人所得税的税率要高5%，另一方面是由于税法规定股权转让收入不能等同于股息、红利等投资收益，不享受免税政策，其中包含着重复征税的因素。如果上例中A公司的股权结构为甲（法人）投资500万元，占注册资本的25%，乙投资1500万元，占注册资本的75%，三种方法计算的税收成本分别为1036.55万元、1010万元、883.75万元，因此在公司成立时就应根据投资策略做好筹划。

二、不同方法的利弊分析

（一）A公司以房产作价3820万元入股B公司，再由A公司股东将股权按A公司净资产3515万元的价格转让给B公司股东

优点：

（1）A公司可以承续；

（2）交易的资产可以按公允价值在B公司入账，并进行摊销。

缺点：

（1）需要缴纳契税，成本较高；

（2）需要进行两次股权变更，房产权证需要进行变更，手续较繁锁。

（二）B公司以公允价值4020万元收购A公司股权

优点：

（1）A公司可以承续；

（2）只需进行一次股权变更，房产权证无需变更，手续简便。

缺点：

（1）该方法虽然在交易的当时比另外两种方法需要缴纳的税收较少，但由于该方法下，交易资产的账面价值保持不变，会将税负转稼给受让方，因此在交易时必须将该笔税务成本考虑进去；

（2）在A 公司转让股权时，受让方付出的股权投资成本将大于其在A公司所占股权的份额，该部分差额当受让人为法人时可在其股权投资成本中体现，当受让人为自然人时就无法体现，自然人股东在今后收回投资时存在被重复征收个人所得税的风险。

（三）B公司吸收合并A公司，以非股权支付形式支付对价4020万元

优点：

（1）交易的资产可以按公允价值在B公司入账，并进行摊销；

（2）税收成本较低。

缺点：