房地产的金融属性大全11篇

绪论：写作既是个人情感的抒发，也是对学术真理的探索，欢迎阅读由发表云整理的11篇房地产的金融属性范文，希望它们能为您的写作提供参考和启发。

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一、消费性是房地产的基本属性

房地产具有投资与消费二重性。“企业固定投资、存货和住宅是国民收入核算中三种主要投资形式”，[1]房地产是投资品，非住宅房地产或者作为一种生产要素投入生产过程以获得利润；或者将其持有，待其价格上涨出售获得利润。不管以哪种途径持有房地产都是以获得利润为目的，使房地产具有投资品属性。住宅房地产因其固定性、耐久性及稀缺性，使之也成为重要的投资品。而且不管是否自住它也是一种财产，与购买黄金、股票一样是一种投资途径。“用宏观经济学的语言说，投资指设备或建筑物这类新资本的购买。当莫尔从银行借钱建造自己的新房子时，他增加了一国的投资。”[2]房地产还具有消费品属性。非住宅房地产用于生产消费，住宅房地产用于生活消费。这里主要说的是住宅房地产的消费品属性。衣食住行是我们日常最基本的消费，住房是最重要的生活必需品。住宅不管是自住还是出租都离不开房屋居住的功能，即便没有能力购买自己的房子，也要通过租的方式来解决居住的问题，总是要找到一种办法来解决这一居住需求。基于需求目的判断住房的消费品属性，获得了研究者的广泛认同。

房地产的消费性是基本的属性。投资是为了获取利益，消费是为了满足需要。投资是由储蓄转化而来的，它通过垫支资金或物质财富以获取利益，即投资实际上是对现期消费的抑制，投资的获利是为了实现更大限度地满足消费的目的。“住房则是典型的兼具消费与储蓄二重性质的耐用消费品。”[3]居民购买新住房虽然使得当期社会固定资产增加，但这种投资更多地是为了满足居民的消费需求，而没有直接形成生产力，没有增加未来的消费水平。出租房屋的住房所有者虽然可以获得租金收益，而房租属于本期消费的支出，对住房所有者来说，政府通过分摊成本和利息“虚拟租金”方式计算当期消费支出，只是具有统计学上的意义，不能作为把住房当成经营性固定资产的理由。所以消费是目的，投资则是由消费派生出来的，是实现更好消费的一个手段。也就是说房地产的消费品属性是其基本属性，投资品属性是派生的。这就要求对房地产的投资与消费二重性及其关系要有清楚的认识，否则就不能对房地产市场做出科学的定位，政府就不能够对房地产市场制定客观、科学的相关政策。

从理论上说由于房地产具有消费品的基本属性，特别是从生存需求看它是生活的必需品，所以我国房地产市场定位应为以消费品属性为主的市场。因为“居住”需求是属于有效需求，是真正意义上的“刚性”需求，它受消费者收入和可支配能力的约束，对价格敏感，房地产价格过高则有效需求受到压抑，房价有向下调整的压力而回归均衡水平并保持相对稳定，而且房地产的消费品的属性使效用最大化约束成立，这种网状调整形成消费品市场的均衡价格，使供求关系定价理论可以在以消费品属性为主的房地产市场发挥其均衡价格的作用。从我国现阶段的经济发展水平和居民的实际生活水平的现实看也应该将房地产市场定位为以消费品属性为主的市场。但我国目前房地产市场的许多问题就是由于没有根据我国的实际发展情况做出科学定位，房地产投资品属性日益显著，直接成为房地产价格显著上涨的重要推动力。因以投资为主的房地产市场，投资品是以价格差异为“赚钱”目标的，其有推动价格不断上涨的强烈动机，因而以投资为主的房地产市场是不可能依靠国家调控形成稳定的均衡价格水平的。其结果人们感到居住需求受到危险，即人的存在受到威胁。这势必会引起个人焦虑及社会震荡，后果是非常可怕的。所以有必要挖掘我国目前房地产市场投资性过强的原因，以便采取措施加以调整，回归房地产的消费品属性，满足人们的基本需要，使人民安居乐业，达到社会和谐目的。

二、房地产投资属性过强的原因

（一）房地产市场投资性过强是房地产支柱性地位使然的结果

国家赋予房地产业支柱性地位使其吸入了大量资金。从房地产业对GDP的贡献率可看到，房地产业确实成为经济发展的支柱产业。在这一定位下，国家把发展房地产业做为拉动内需、保GDP增长的手段，以应对危机。1998年的房改可以说是为应对亚洲金融危机而通过住房消费的释放来拉动经济增长；2003年房地产业支柱地位的确定使房地产市场越调越热，房价越调越高；2008年为应对世界金融危机，房地产业又成为拉动经济增长的引擎。“房地产业实际投资占固定资产总投资比重的变动趋势同房地产业增加值占GDP比重的变动趋势相似，房地产业开发实际投资的快速增长是支撑自身高位运行的关键因素。”[4]在经济发展低迷之时，房地产业确实起到了带动经济增长的作用，但负面影响是在国家保增长的资金和民间资本更多流入了房地产市场的同时，实体经济进一步失血，房地产价格虚高，扩大的投资需求吸引大量资金投机，使进一步被推高的房价远离国民的购买力，严重影响了国民的居住需求。

地方政府也把房地产业当做了“支柱产业”，甚至采取不规范行为吸引大量资金，使房地产成为地方政府财政收入的主要来源。土地作为全民所有，原先并不在可出售资产之列，所以土地出让一直归入预算外收入，再加上财权事权不匹配的财税分配制度，使得各级地方政府的财政几乎依赖于土地财政。当然，地方政府对房地产的依赖，不仅是财政收入，房地产的关联性，使GDP的增长也有赖于房地产业的发展。如果把房地产这一块剔除，很多城市的GDP会大大下降。“房地产立市”是很多城市既不愿提及又心知肚明的事实。这就是房价与地价相互推高背后的主要原因之一。

（二）房地产投资属性及融资环境的单一使大量资金被挤入房地产市场

我国金融市场还不够健全与完善，“在现有的房地产投融资体制和金融市场环境下，房地产投资渠道有限，融资结构失衡，股票、债券、基金融资比例低。”[5]金融产品的单一使投资渠道狭窄，大量民间游动资本缺少选择增值路径。而在房地产成为最佳投资渠道的情况下，民间资本都涌向楼市，甚至使得制造业的资金也纷纷进入房地产市场。

房地产市场吸入大量资金不仅加剧了房地产的投机，推高了房地产价格，也对其他经济主体的资金来源造成了挤压。本来能解决就业的一些实体企业却得不到信贷，尤其是民营企业始终被资金不足问题所困扰，最终造成实体产业发展缓慢。改革开放三十多年来，民营企业虽然解决了大量就业，但由于资金来源渠道狭窄，缺乏高新技术，没有高端产品，导致现在出口业仍旧依赖低附加值产品。同时因这些企业处于整个产业链的最低层，从业者劳动报酬也增长缓慢，这个问题如不能解决，会拖累我国整体经济，外需内需都将无从谈起。在全民投资房产的情况下，房地产已经造成对实体产业发展的最大挤压。

（三）房地产投资属性及土地稀缺性和城市化加剧了人们对房地产增值的预期

房地产的投资品特性直接成为推动房地产价格上涨的推动力。土地所有权的垄断及其自然资源的品性决定了土地供给的稀缺性，在投资氛围浓厚的条件下使地价的上涨预期不断形成并自我强化，并进一步推动房价上涨的预期。而且房地产不仅仅是投资品，它还具有消费属性，但由于房地产供给刚性，这些属性决定了房地产的价格长期趋势是永远看涨。

伴随城市化的是对工业、住宅与商业用地需求的增加，土地需求的激增必然产生地价和房价上涨的预期。而且城市土地价值随着城市的不断开发具有积累性，这就决定了城市土地随着经济价值的变化，必将带来未来的预期收益。若没有外力的作用，作为房产投资收益的实现与增加其实是很缓慢的。而现行房地产的价格上涨，与城市化过程中政府对基础设施建设的投入有关。政府在城市运营中，使郊区土地的价值日益提高，从而实现土地价值的快速增值，并最终通过房价来反映，进而促进大量游资投资于房地产，最终形成挡不住的房价上涨趋势，从而实现房地产的投资属性。

三、抑制房地产投资属性过强的对策

当前房地产市场投资过强，消费属性的基础性地位正逐渐弱化。“特别是住房产品的特殊性，如果有人利用房地产市场的特殊性来炒作，那么这个市场就会陷入混乱。”[6]而房地产的居民消费问题实质上就是房地产的民生性问题，它关系到如何通过房地产市场发展与繁荣来解决并改善全体国民的居住状况及居住条件。若不能抑制房地产过强的投资属性，房价就不能回归理性，房价收入比与租金比就不可能合理化，房地产消费属性的基础性地位也就得不到体现。因此，如何抑制房地产的投资性，凸显其消费属性的基础性地位，笔者认为可以从以下四方面入手。

（一）宏观调控必须以房地产的必需品属性为立足点

将房地产的消费属性再进一步细分为必需品和发展品，使国家的宏观调控及地方政府的政策立足在房地产的必需品属性上，摆正房地产消费属性的基础性地位，使房价能够理性回归。虽然目前国家加强了对房地产市场的调控，但房地产市场投资性过强、消费属性的基础地位弱化的局面并没有大的改观。要想抑制房地产的投资属性，必须要重新认识房地产的消费属性。发达国家对房地产属性的认识在宏观调控上起到很大作用。“在住宅属性上，美国虽然是间接地把握住宅的经济属性和社会属性，并且，在住房供给上也经历了由市场性住宅到公共住宅再到市场性住宅的复杂过程，但美国政府从始至终都在关注中低收入群体的利益，只是在保障这一部分人的住房权利时使用的方法不同。”[7]现行房地产市场投资性过强并不是人们没有认识到房地产的消费属性，而是贯彻对其消费品属性的方法不恰当。笔者以为应将房地产的消费属性再进一步细分，即分为必需品和发展品。基本的居住需要，在马斯洛的需要五层次论中归属于第二层次――安全需要，与生理需要一道被认为是人们生存的基本需要。住房对于绝大多数中低收入家庭来说，是用来满足其基本的居住需要的，因而是生活必需品，是绝大多数普通家庭的生活必需品。至于高档住房（大户型、别墅等）是发展品，它体现了人们对发展的需要。另外，住房本身因其增值保值功能是富有阶层投资品的属性已经得到了广泛的认可，在这里无需赘述。区分三个群体，意识到住房对这三个群体的不同意义和功能是房地产市场能实现有效调控的第一步，也是重要的一步。属于发展品需要及投资品需要的房地产价格由市场决定，而作为生活必需品的房地产价格应由政府控制。政府通过行政干预，保障中低收入家庭的基本居住需要，这样才不会使房地产消费属性的基础性地位缺失。

（二）强调房地产业与整体经济发展的协调性

从宏观来说，国家要重新认识房地产业的支柱性地位。虽然房地产业对国民经济的发展和GDP的增长贡献非常大，但房地产业作为经济整体的一个产业部门，其发展必须与其他产业部门和整体经济的均衡发展协调一致，过快的发展势必引起经济结构的失衡，资金积压，风险增大。所以，资金的使用要本着房地产业的发展与整体经济发展相一致的原则，以避免房地产业对其他实体经济资金的挤压。

从地方政府的角度来说，要从观念和制度两方面入手改变地方政府对房地产业支柱性地位的认识及地方经济对房地产业的依赖性。为此地方政府不仅要从其观念上进行纠偏，更重要的是要改变原来影响地方政府作为的杠杆作用方向，引导地方政府的行为回归到政府应为的职能上。具体对策可以从以下两方面入手。

一是剔除地方官员的政绩考核对GDP的依赖性，着重从民生角度改革原有的政绩考核制度。中央政府应该改变原来的激励考核地方官员的杠杆作用的方向，不能只以GDP来说明其政绩，更应该注重地方政府在民生问题上的作为及民生问题解决的程度。这样才能弱化地方政府对房地产业的依赖性，使其作为的方向转向强调房地产市场的消费属性，使政府承担起在发展房地产必需品上的责任，调动起地方政府合理发展房地产必需品的积极性，在使房地产市场回归到消费属性基础地位上的同时，很好地解决房地产市场的民生问题，也使地方政府的职能得以回归到为民执政的本性上。

二是改革土地收益制度。现行房地产价格虚高，其中土地价格占有很重要的一部分，要有效地抑制房地产的价格，必须要从土地价格入手进行调整。调整土地价格的原则是既要使房地产在市场上体现其投资属性，又要体现其消费属性，更重要的是要体现房地产消费属性的基础性地位，即凸显房地产必需品的属性。这就要求地方政府在确定出让土地价格的时候，要同时考虑房地产的投资品、发展品、必需品三个不同层次的属性，进而规定不同的土地价格，既发挥投资品的收益性，又凸显发展品的市场性，还能体现必需品的民生性，使土地价格与房地产的不同属性相适应，土地物尽其用的同时真正体现政府为民执政的职能。

（三）完善住房保障制度

房地产消费属性基础性地位的回归，关键在于房地产的必需品属性的保障，如罗尔斯所言，“正义的主要问题是社会基本结构”，[8]即通过合理的制度安排，解决低收入群体的住房保障问题。这就要求政府通过制度安排承担保障居民住房的责任，恩格斯在《论住宅问题》中说过：“资本即使能够办到，也不愿意清除住房短缺，这一点现在已经完全弄清了，于是只剩下其他两个出路：工人自助和国家帮助。”[9]通过市场确保房地产消费属性基础性地位的回归显然是不可能的，所以必须得依靠政府的作用。具体措施有：

一是通过建立制度管理来保证保障性住房的土地供给。因为土地资源的有限性，房地产的投资品、发展品、必需品之间必然会形成对有限土地资源的争夺。要想使房地产投资性弱化，回归消费属性，特别是保障房地产必需品的属性，政府必须根据本地房地产必需品发展的实际需要制定计划，并按计划规定每年投放到保障房建设市场的土地数量，而且不得改作其他用途，规定每年投放的土地在首先满足保障房需要之后才能流向其他市场。这一过程不仅要有专门部门来管理，而且要将其制度化，避免其他两个土地需求市场强势需求的竞争威胁。

二是建立住房保障基金。稳定的资金来源是保障房顺利建设的必要保证。政府可以将保障房本身所需土地零价格无偿划拨，还可以把投资品和发展品市场所得的土地出让金用作保障房的建房资金。

三是完善保障房的分配制度。为了提高保障房这一有限资源的利用效率，避免以前曾出现的开宝马买经济适用房的问题，必须对原有的保障房分配制度进行完善。前提条件是建立完善的信息网络，并在此基础上一方面建立收入确认制度，并跟踪了解和及时调整，根据实际需求安排住房投资和住房分配，做到应保尽保；另一方面加强监管，发挥、加大社会和新闻单位的监管作用与力度。

（四）抑制投机性需求

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在我国国民经济发展的过程中，房地产行业的作用不容忽视。随着社会经济的不断发展和人们生活质量的不断攀升，人们对房地产行业有了更高的要求和关注度。房地产金融也就是在房地产行业的资金需求之下逐步发展起来的，商业银行等相关金融机构纷纷参与了对房地产行业的资金投入。由此，房地产行业和银行业的联系便愈发紧密，而金融泡沫也造成了房地产行业的脆弱性。基于房地产行业在人们生活当中的重要性，展开房地产金融方面的分析和探讨是一件意义重大的事情。

1房地产金融的内涵与特点

1.1房地产与金融的关系

众所周知，房地产的发展要依靠金融业提供的充足资金。房地产是一个资金密集型产业，每一个环节都要用到不少的资金。所以除了开发商要有雄厚的资金基础之外，金融机构参与投资也是非常重要的。通过房地产的良好发展，金融业也能够实现更高的利润收益，将房地产作为抵押品，比货币的有更稳定的增长态势，这也是金融机构钟情房地产投资的最大原因。

1.2房地产金融的内涵

在项目开发、建设和消费的整个流程中，通过多种方式获得资金和金融服务等，统一称为房地产金融，房地产金融也是房地产和金融行业在长期发展融合之后所产生的一种新型金融形式。通过各种金融方式和集资办法，为房地产的发展提供资金，支持房地产的良好发展和健康的资金循环。1.3房地产金融的特点房地产金融有保值增值性强、资金流量大和轮转周期长的几个特点。房地产的抗通货膨胀能力较强，这一特点也让其有了较大的稳定性。房产是生活必需品，也具有金融性质，再加上土地的稀缺性和高价值的属性，进行房地产开发的项目便需要大量的资金注入。房地产项目从设计到销售需要的时间周期较长，如果消费者是分期付款，付款期限便长达几十年，这让房地产周期有了轮转周期长的特点。

2房地产金融的风险

金融机构为房地产筹集资金、清算等过程中，由于环境变化或是决策失误等原因，可能会造成资金受损，这就是房地产金融的风险，主要有以下方面：

2.1融资渠道单一

对于西方发达国家来说，房地产开发商主要通过各项基金金融融资，而我国房地产开发公司数量众多，多数资金来自银行贷款。这样的情况下，银行的某个举措或变动，将直接影响到房地产公司的资金链，由此可见，较为单一的融资渠道加大了房地产的金融风险。

2.2市场监管不到位

房地产是拉动经济发展的重要环节，国家的政策和规范也会对房地产的发展造成较大影响。一些地区过度追求GDP，对于楼市的非正常房价的情况，一些地区的政府采取纵容态度，监管不到位导致房地产行业泡沫更严重，同时加重了房地产行业和房地产金融的风险。

2.3信贷规模增长过快

我国房地产行业和西方发达国家相比起步较晚，飞速发展的过程中，风险性也逐渐加重。人口增长和城市化进程的逐步深化，导致房产供不应求，房产价格有了较大的提升，很多地区出现了炒房热潮。各大金融机构面对高收益的诱惑，将大量的资金投入到房地产当中，信贷规模的快速增长，造成了房价居高不下，泡沫化问题进一步加重。

2.险识别应对体制不完善

当前我国房地产行业风险识别和应对体系缺乏完善，还没有能力准确识别和应对各类风险。对于市场上来讲，如果出现泡沫破灭，银行将会出现大量坏账，房地产经营将难以为继；信用上，因为对借款人的审核不规范，会出现房屋难以销售，开发商可能会因为赔钱而无法偿还贷款。

3房地产金融的解决对策

3.1扩大融资渠道

由于融资渠道单一，造成了风险集中的情况出现。针对这一点，应当开发多元化的融资渠道，通过多远话的融资方式，转变当前融资渠道单一的局面。另外，可以加强推动房地产贷款的证券化，通过对房地产信托投资基金的重视而引起更多大众投资者的关注，把流动性不高的房地产投资变为资本市场当中的证券资产，同时加强信托的管理机制，推进信息公开化，推动房地产信托投资基金在我国的良好发展。

3.2完善法规政策

房地产是和人们生活有紧密联系的产业，不过当前有大量的投机性需求出现，导致了房地产市场的供小于求，所以，政府需要制定相关管控措施，来抑制房地产当中的投机性需求，达到控制房价的目的；通过出台相关法律政策，规范我国房地产行业，保障房地产金融市场参与者的权益，让房地产行业在稳定的轨道上进一步发展。

3.3控制信贷规模

通过政府的力量，控制信贷规模，通过买房限制，避免炒房行为。另外，还可以结合房地产信贷，对不良贷款和盲目投资进行筛选和规避。

3.4完善发展与监管机制

想要解决房地产金融发展当中的问题，除了要进一步完善相关法律条例之外，还需要建立起长期稳定发展的机制。想要达成这一目的，就要保证住房的居住属性，通过制度的完善，保证城市建设的科学规划。另一方面，展开房地产市场的严格监管也有重大意义，政府要通过对市场的全面分析，展开合理的调控，保证供需平衡，准确预测发展态势，合理引导投资。

4结束语

通过上述分析，我们可以看出房地产金融对金融行业和房地产行业的重要性。想要房地产金融有牢固的发展基础，对房地产行业有足够的保障力，就需要根据我国房地产发展的具体状况，加强房地产金融产品的创新性，保证其质量的可靠性，通过多远化的发展方式，达到房地产金融长期、稳固的进步和发展。

参考文献：

[1]付东,雷学军.中国房地产金融风险分析[J].特区经济，2012,(10):20-22.

[2]高燕.论房地产金融的特点与作用[J].改革与开放,2010,(4):59.

[3]张蕾迪.关于我国房地产金融市场风险探析[J].港澳经济,2015,(7):64.

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1.房地产的概念

房地产产业是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，具有先导性、基础性、带动性和风险性，房地产业关系到金融业的稳定情况。

2.房地产企业具有的特殊属性

房地产企业与金融企业相比具有较为特殊的属性，想要清楚地了解我国房地产市场波动与金融稳定的关系就必须首先明确房地产企业具有的特殊属性。

（1）实物资产的属性。房地产企业具有实物资产的属性。按照政治经济学对商品的定义可以得出，房地产属于用于交换的劳动商品，并且具有价值，并且能够通过交换满足人们生产生活的需求，所以，房地产企业具有其他金融业所不具备的实物资产属性。

从价值方面来看，房地产企业能够为居民提供居住的场所，具有居住方面的使用价值。随着社会经济的不断发展，人们对居住的要求也不断提高，另外从需求量方面来看，也呈现出不断增加的趋势，因此房地产在供给弹性方面会出现缺乏的现象，这是房价居高不下的基本原因。

从劳动商品方面来看，房地产行业能够带动更多的企业发展，例如建材、机械、仪表、森工、五金、玻璃等，在一定程度上带动了其他行业的发展。

（2）房地产企业具有虚拟经济的属性。随着国民经济的发展，家庭等投资主体的投资能力不断提高，投资的领域也在不断扩大，除了传统的金融投资以外，房地产也成为投资的重要方面，因此从这一角度上来说，房地产市场属于金融行业，因此，房地产企业也具有虚拟经济的属性，并且房地产的这种属性不仅仅取决于居住效用方面的情况，还受到市场供求关系的影响。

二、金融稳定相关论述

1.金融稳定这一概念的提出

金融稳定这一概念最早出现的时间是20世纪90年代，提出的国家是瑞典。这一概念提出的背景是：20世纪80年代初期，瑞典的经济快速地发展，并且国内信贷总额处于高速增长的状态，但是这一良好的发展势头并没有得到充分的延续，在90年代其资产价格泡沫发生破灭的情况，陷入衰退的时期，经济环境不断恶化，为了重新建立一个完整的、全面的、规范的金融框架，瑞典提出了金融稳定这一概念。

2.金融稳定的概念

金融稳定是指一种状态，即是一个国家的整个金融体系不出现大的波动，金融作为资金媒介的功能得以有效发挥，金融业本身也能保持稳定、有序、协调发展。上述只是对金融稳定的一个初步的定义，即便是在西方国家，对金融稳定也没有一个详细的论述。

3.影响金融稳定的重要因素

影响金融稳定的因素可以分为两大类，一是金融机构自身固有的脆弱性，二是房地产市场波动。这两种影响金融稳定的重要因素并不能完全被消除，因此想要维护金融稳定，就必须对金融行业的脆弱性和房地产市场波动进行调节。

金融机构自身固有的脆弱性主要是由金融机构的经营和负债期限错配而导致的不稳定性特征，是一种内在属性，很容易是金融机构陷入经营困难之中；房地产市场波动就是指房地产市场的价格等方面出现较大的波动，会给金融机构的收益造成不确定性，因此会出现大幅度的波动情况。

三、房地产市场波动与金融稳定的关系

1.银行稳定是金融稳定的基础

在现代金融体系中，银行的发展对金融的稳定起着主导的作用。银行具有创造信用、提供支付、实现储蓄的基本功能，被称为“金融行业的金融中介”，通过大量的实验研究表明，银行系统是否处于稳定状态决定了金融稳定的情况。在银行的正常运营中也有一定的风险，这种风险主要体现在遭受挤兑。这一现象发生的原因主要是流动的过程中没有完全避免资产负债期限错配的情况，因此，存款人出现挤兑的潜在风险。这一风险情况的出现很有可能动摇公众对银行的信任，影响了宏观经济的发展，从而对金融的稳定造成了巨大的影响。

2.房地产市场波动主要通过银行体系影响金融稳定

房地产市场波动、银行和金融之间存在着复杂的关系，想要了解房地产市场波动给金融稳定造成的影响首先需要明确房地产市场与银行之间的关系，这是了解房地产市场波动给金融稳定造成影响的出发点和落脚点。

对于房地产开发商来说，在房地产价格急剧上升的阶段，其需要不断增加财富，不断地进行投资，而投资的主要渠道就是贷款，贷款的主要对象便是银行，引起提高了房地产开发商的负债率，增强了银行的资产风险，从而增加了金融体系的脆弱性。在房地产市场受到各个方面的冲击时，房价出现下跌的情况，房地产信贷就会出现严重萎缩的情况，进而违约几率不断提高。进而导致房地产市场波动主要通过银行体系影响金融稳定的现象发生。

四、怎样在房地产市场波动的背景下维护金融稳定

1.建立金融风险预警

金融风险累积到一定程度如果不及时将其化解掉，最终将演变为金融危机，因此金融风险预警具有极其重要的作用。所谓的金融风险预警就是在数据分析的基础上，对相关的风险指标进行观测，判断其是否出现偏离境界水平的情况，如果出现偏离情况则需要对偏离的程度进行确认。此外，还需要对未来的发展趋势进行预测，对即将发生或潜在的风险进行评估，必要的时候需要制定好应对风险方案。

笔者所说的金融风险预警则需要在房地产市场的背景下进行，对房地产市场中能够影响到金融稳定的各种因素进行识别、评估和判断，看其是否出现偏离警戒水平的情况，如果出现偏离情况需要对偏离的程度进行确认。另外，与其他风险预警方式相同，还需要对位来的发展趋势进行预测，对即将发生或潜在的风险进行评估，必要的时候需要制定好应对风险方案。只有做到上述的要求才能够维护金融稳定，在风险来袭之际占据主动，从而达到金融风险预警的相关目标。

预警这一策略主要来源于军事，是对所面临的军事威胁进行警示和安全保障的一种措施，最早将其运用在经济领域的是19世纪末期的经济学家福里利。随着金融风险预警相关研究的不断深入，我国也必须将其运用到维护金融稳定中去，只有这样才能够对房地产市场进行有效监督，进而达到维护金融体系稳定、促进我国经济快速、健康发展的的目标。

在房地产市场波动的背景下建立金融风险预警机制需要遵循全面性、重要性、前瞻性、可操性和相关性的基本原则。所谓的全面性就是指指标的选取必须具有较为宽广的覆盖面积，能够在最大的程度上反映房地产市场波动给金融稳定造成的影响；所谓的重要性是指在指标选取的过程中着重选取与房地产风险关系更为密切的、影响更大的指标；所谓的前瞻性是指预警指标必须具有预测风险的能力；所谓的可操性就是指数据的来源必须可靠，不能够只停留在探讨层面上，必须将其进行落实；相关性就是指指标的选取必须能够体现出房地长市场波动情况与金融稳定的关系。

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【关键词】

公允价值；房地产；财务影响；金融街

一、引言

现行的《企业会计准则第3号———投资性房地产》颁布于2006年，这意味着，企业持有的用于赚取租金或资本增值的房地产，即投资性房地产，可以根据企业的实际情况选用成本或者公允价值进行后续计量。准则颁布后的第四年选择公允价值模式计量的企业比例仅占3%，大多数企业对公允价值模式持有一种观望态度。而作为受该准则影响最大的商业地产企业金融街控股股份有限公司（金融街），则在准则实行的第二年就宣布从2008年1月1日起，对公司拥有的投资性房地产采用公允价值进行后续计量。金融街是一家以商务地产为主业的公司，商务地产比例超过70%，与主攻住宅的房地产企业不同，金融街的多数房地产被划为投资性房地产，而不属于存货。所以，金融街选择在投资性房地产计量方面转变会计政策，对其财务报表的影响更为显著。金融街转变会计政策之后，投资者难免担忧，认为金融街的做法有失稳健，财务数据水分比较大。本文旨在通过分析金融街会计政策转变的动机和由此带来的财务影响以及后续持续的对业绩的影响，试图回答投资者是否需要区别对待以公允价值计量投资性房地产的房地产企业，在投资决策时是否需要特殊关注或者调整某些项目。

二、金融街以公允价值模式计量投资性房地产的原因分析

（一）变更会计政策的官方解释金融街在会计政策变更公告中称原因有二，一是采用公允价值对投资性房地产进行后续计量是目前国际通行的成熟方法；二是公允价值模式具有可操作性。

（二）本质原因公告中的理由看似充分，但实质过于空泛，并没有阐明公司选择公允价值模式的最本质原因。首先，针对原因一，虽然公允价值模式在国外较成熟，但是在我国还没有被广泛的接受，提早应用可能会降低会计信息的可比性；针对原因二中有关公允价值的获得，仍然存在很多不确定性和没有解决的问题，这些都会影响会计信息的质量。所以，金融街更改会计政策一定另有原因。公允价值模式和成本模式的最主要区别有两点，一是后续计量的计量属性是公允价值还是历史成本；二是是否需要继续计提折旧。企业的房地产类资产中通常会隐藏着一些溢价，而公允价值模式能够将这些隐藏的溢价全部体现在账面上，而且公允价值模式下投资性房地产无需计提折旧，也会相对增加利润，这些都是可以提高收益水平的途径。所以，我认为金融街选择公允价值模式的原因之一是要美化盈利指标，从净资产收益率的角度看，金融街2007年净资产收益率剧降，盈利下滑，管理层有通过对投资性房地产采用公允价值计量模式，提升净利润的动机。每股收益同样呈下降趋势，因此公司可能需要利用公允价值计量模式对财务报表的利好影响来缓冲这种下滑趋势。此外，金融街在2008年有大规模融资的计划，包括股权融资和和债权融资。2008年，公司股东大会通过了10亿元短期融资券的融资方案并获中国证监会的有条件通过。2008年1月，公司实施了公开发行股票方案。由此看来，公司有动机通过对投资性房地产采用公允价值计量属性提升企业的相关财务指标，提升资产价值、净利润，改善资产负债率，有利于其通过增发股票和债券进行融资，帮助企业进行更好地融资。

三、会计政策变更的财务影响分析

（一）公允价值计量投资性房地产对资产负债率的影响金融街的资产负债率2008年以前一直保持在65%左右，而在2008年，忽然降到了46%。资产负债率的忽然改善是得益于使用公允价值计量投资性房地产的政策变更。之前提到的金融街在2008年的债权融资计划可能是企业选择会计政策变更的动因，也进一步得到印证。

（二）采用公允价值模式对利润表的影响1.公允价值变动损益。在转变会计政策之前，公司的公允价值变动损益发生额几乎可以忽略不计。但是采用公允价值计量模式后，需要每年对房地产价值进行重估，公允价值与账面价值的差额计入公允价值变动损益。2009年后，公允价值计量模式对利润总额有十分明显的正的效应。2.每股收益。金融街的每股收益在2006至2008年呈现下降趋势，行业排名不断下滑，因此，公司可能需要利用公允价值对财务报表的利好影响遏止这种下滑趋势。表中数据表明，政策变更后公司达到了这个目的。3.收益质量。主营业务收入具有可持续性，是质量高的收益。而营业外收入、公允价值变动损益、投资收益的可持续性差，是质量较低的收益。一个企业的收益越来越依赖主营业务以外的来源，是一个危险的信号。金融街在转变投资性房地产计量模式后的收益结构变化如下表。在金融街会计政策变更之前价值变动净收益占利润总额的百分比稳定在5%，而在会计政策变更并追溯调整了2007年的数据以后，该比例显著增长，并且随市场行情的变化不断波动。在2009年房价回暖的年份，该比例竟达到了50%以上，也就是说来自于这部分增值的收益超过了来自出营业务的利润。这样的结构说明，在采用公允价值模式之后，金融街展现在财务报表上的利润质量可能是存在问题的。

四、结论

经分析，金融街的净资产规模增大、资产负债结构更加改善、净利润和每股收益也变得更加乐观。但是需要注意的是，这些改变并不是因为公司的资产质量优化或者是经营能力提升，而仅仅是因为公司变更了会计政策，是由于对投资性房地产采用公允价值模式计量导致的。也就是说，这种改善并不是实质上的改善，而只是公司通过改变游戏规则而产生的结果。公司的公允价值变动损益金额和占利润比例增大、收益质量变差也说明了这一点。对于以公允价值计量投资性房地产的房地产企业，投资者们做财务分析和投资决策时应该特殊对待。因为，政策变更的影响显著，使得采用成本模式计量的企业和采用公允价值模式的企业变成不同游戏规则下的竞赛者，因此不能在同一平台和基准上进行比较。对于采用公允价值计量投资性房地产的或者处于政策变更时点上的房地产企业，尤其是以商业地产为主的企业，应该特殊关注其各种财务指标变化的诱因，必要时应该对其财务数据进行调整，才能与其他企业具有可比性。这样才能使投资决策更具合理性。

参考文献

[1]谢获宝，张亮子.投资性房地产后续计量模式的盈余管理研究[J].财务与会计，2012，1:018.

篇（5）

2006年,美国房价的突然暴跌,引发了次贷危机,随着次贷危机的恶化,以公允价值计量的众多资产的价值也不断下跌,随之而来的是坏账、信用等级下降等,这样的恶性循环最终引发了全球性的金融危机。在这场危机中,有人将矛头指向了“公允价值”。美国一些金融机构的负责人称,如果不采用公允价值计量,就不会使公司陷入这样的危机中。

我国2006年的《企业会计准则》中,在金融资产、投资性房地产等多个准则中使用了公允价值。如何认识和使用公允价值,是非常值得思考的问题。本文以投资性房地产为例,探讨公允价值在我国应用的有关问题。

一、公允价值产生的背景及其必要性

传统的会计计量属性是历史成本,但随着经济的发展,历史成本已经不能适应社会经济发展的需要。20世纪70年代以后,由于通货膨胀的影响,许多人开始质疑历史成本,认为采用历史成本计价会导致企业所提供的财务报表信息没有用,因为历史成本反映的信息与实际情况可能相差甚远。在这样的质疑声中,产生了其他的计量属性。随着经济的迅速发展,公允价值开始走进人们的视野,逐渐被大家认可并广泛应用。

但正在公允价值日趋成熟的时候,由美国次贷危机所引发的金融危机使得人们要求停止使用公允价值的呼声增高,似乎公允价值是这场危机的根源。那么,是否公允价值不再适应时代的需要了呢?

笔者认为,从表面上看,是因为公允价值的大幅下跌导致了次贷危机的发生,但不能因为公允价值的下跌使企业陷入危机就否认它,批判它。但当公允价值上升时,也会也给企业带来利润,使财务报表变得好看,那时并没有人批判公允价值。应该说,公允价值本身并没有问题,问题在于我们如何合理地运用它,如何客观地估计公允价值。

与历史成本计量属性相比较,公允价值计量属性有其明显的优势,它能够及时、全面地反映现行和未来经济环境的变化,更真实地反映企业资产的现状,更符合决策有用观的要求,可以向财务报表使用者提供更有价值的信息。

谢诗芬教授曾在《公允价值:国际会计前沿问题研究》中指出,公允价值符合包括经济收益概念、全面收益观念、现金流量制和市场价格会计假设、现代会计目标、相关性和可靠性特征、会计要素的本质特征、未来会计确认的基础、现值和价值理念、计量观和净盈余理论以及财务报表的本原逻辑在内的十大理论基础。

因此,为了适应经济的发展,更真实地反映企业现状,给财务报表使用者提供有价值的信息,会计还应当坚持采用公允价值。目前研究的方向不在于是否应用公允价值,而在于如何运用公允价值。

二、当前投资性房地产运用公允价值中存在的问题

根据《企业会计准则》的规定,投资性房地产应当按照成本进行初始确认和计量。在后续计量时,通常应当采用成本模式,在满足特定条件的情况下也可以采用公允价值模式。但是,同一企业只能采用一种模式对所有的投资性房地产进行后续计量,不得同时采用两种计量模式。

根据财政部会计司的《关于我国上市公司2007年执行新会计准则情况的分析报告》,在1 570家上市公司中,存在投资性房地产的有630家,占1 570家的40.13%。这些公司绝大多数对投资性房地产采用了成本计量模式。其中只有18家上市公司(占有此类业务公司数的2.86%)采用公允价值对投资性房地产进行后续计量。 可见,由于我国对公允价值的使用有严格的限制,并且在选用公允价值后不允许再转为成本模式计量,在初次应用新准则的时候,上市公司选择了较为谨慎的态度。但随着时间的推移,情况将会发生变化,2008年金融街(000402)和昆百大A(000560)两家公司就相继公告,将其投资性房地产由成本模式转变为公允价值模式。

根据《企业会计准则》的规定,采用公允价值模式计量的投资性房地产,其公允价值变动直接计入公允价值变动损益,进而影响当期利润。表1选取2007年上市公司年度报告中采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的8家公司,分析投资性房地产公允价值变动对其利润的影响。

从表1可以看出,部分上市公司,如中国银行,深发展A,其投资性房地产公允价值变动对本年利润的影响并不大,仅占百分之一到二;白云山和津滨发展公司,其投资性房地产公允价值变动对利润的影响达到了百分之十以上;方大A更是明显,其对利润的影响达到了177.91%。也就是说,如果方大A没有采用公允价值模式,当年将表现为亏损。

企业对公允价值确定的依据和方法不同,其对利润的影响也大相径庭。正因为如此,“公允价值”很可能成为上市公司提升业绩的一个工具。这与前些年有些公司利用计提减值准备使企业扭亏为盈相似,运用“公允价值”也可以使企业达到扭亏为盈的目的。仍以上述8家公司为例,具体分析其取得公允价值的依据和方法(表2)。

从表2中可以看到,多数公司是采用专业评估的方法,聘请独立评估师确定公允价值的。如方大A委托专业房地产估价机构――深圳市国政房地产评估有限公司;白云山聘请广州羊城资产评估与土地估价有限公司等途径来获取投资性房地产的公允价值。根据财政部会计司的《关于我国上市公司2007年执行新会计准则情况的分析报告》,采用公允价值对其投资性房地产进行后续计量的18家上市公司中,对投资性房地产公允价值确定的方法有多种,其中有10家上市公司采用房地产评估价格;有2家上市公司采用第三方调查报告中的价格;有1家上市公司采用与拟购买方初步商定的谈判价下限;有2家上市公司参考同类同条件房地产的市场价格等。另外有3家上市公司未披露投资性房地产公允价值的具体确定方法。

由专业房地产估价机构进行评估,可以比较客观地反映出投资性房地产的市场价值,但是也为企业进行人为操纵利润提供了机会。

公允价值的获取应该是在一个完全竞争的市场条件下进行的,它要求参加交易的各方必须充分了解市场情况,信息不对称的程度应尽可能地缩小,任何商品或要求权的市场价格都可以公开查阅,并据此确定交易的价格。投资性房地产准则对公允价值模式的应用条件进行了非常严格的限制,规定其公允价值的取得只能是同类市价,不允许采用估值技术。但在实务操作中,投资性房地产的公允价值通常以该房地产的评估价格来确定,这就很容易发生恶意会计职业判断的情况。同时,采用评估机构的评估价格还存在一个问题,即国内房地产价值评估机构的发展还不够成熟,在这方面的建设还比较薄弱,缺乏专业机构、人才以及评估的具体标准,使所取得的公允价值难以做到真正的公允。

另外,根据会计准则的要求,通过从房地产交易市场取得同类或类似房地产的市场价格来确定公允价值,那么同类或类似的市场价格又如何确定?是根据二手市场的均价?还是其最低价格?

除此之外,公允价值也是一把双刃剑。由于公允价值是随市场大环境的变化而变化的,因此在它给企业带来利润的同时,也有可能造成企业的亏损。例如2007年我国房价高攀,公允价值计量会给企业带来不少的“利润”,但这其中也存在着隐患,即如果企业随着房地产泡沫的增加而过高的估计了公允价值,那么当泡沫被挤掉的时候,公允价值的大幅下跌将会给企业带来新的危机。因此,如果不能正确地运用公允价值,客观地估计公允价值,那么“公允价值”将带来负面的效应。

三、对我国投资性房地产运用公允价值的几点建议

由上述分析可以看出,“公允价值”不仅对会计人员提出了新的挑战,要求他们提高自身素质,并具有较高的职业判断能力;另一方面也对相关部门提出了挑战,要求其制定更为详细、科学的判断标准,规范公允价值评估体系,减少利用公允价值操纵利润的空间。

(一)完善房地产市场的建设

根据投资性房地产准则的要求,采用公允价值模式计量投资性房地产,应当同时满足以下两个条件:1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;2.企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值做出科学、合理的估计。这两个条件必须同时具备,缺一不可。

企业可以参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场价格(市场公开报价)来确定投资性房地产的公允价值;无法取得同类或类似房地产现行市场价格的,可以参照活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格,并考虑交易情况、交易日期、所在区域等因素予以确定。

按照上述要求,首先要完善房地产交易市场。同类或类似房地产的价格应该说是最为公允,也是最为公开的一个信息,是企业评估投资性房地产公允价值的一个比较客观的依据。因此,健全房地产交易市场,有助于公允价值的评估,使公允价值的取得有理可依,有据可查,同时也降低了企业利用公允价值操纵利润的空间。

(二)提高会计人员的素质,增强其职业判断能力

公允价值计量属性的应用,要求会计人员必须具有较高的素质。公允价值中存在许多不确定的因素,这就要求会计人员具有较高的职业判断能力。由于有“人员”的介入,其主观性必然增强,由此增加了操纵利润的可能性。因此,首先要提高会计人员的道德素养,加强其遵纪守法的意识,这是杜绝恶意职业判断的根本。其次,要加强对会计人员的培养,增强其职业判断能力。在实务操作中,投资性房地产的公允价值通常以该房地产的评估价格来确定,这时需要专业判断。国际上常用的公允价值的估值技术包括市场法、收益法和成本法等,如通过未来现金流量的现值来对公允价值进行估计,对折现现金流量的利率选择等都离不开会计人员的专业判断,因此,提高会计人员的职业判断能力有助于我们更合理地运用公允价值。

(三)健全资产评估机构,保持其独立性

从上面的分析可以看出,目前多数上市公司采用聘请房地产评估机构的方式来估计投资性房地产的公允价值。这样做有其便利性,可以借助资产评估师的力量,方便、快捷地得到比较准确的公允价值。

既然选择资产评估机构是一个便捷的途径,那么就要加强资产评估机构的建设。目前,我国还缺乏具有权威性的房地产价值评估机构和专业人才,因此,有关部门应当加强对评估机构的建设,培养一支具有专业胜任能力并具有规模的注册资产评估师队伍,同时应提高现有评估师的职业道德素质和技术水平。除此之外,还应加快完善资产评估准则体系和规范执业行为的准则体系,使得行业行为更为规范,为公允价值的取得提供更准确的资料。

(四)促进市场经济发展,逐步放宽要求

我国投资性房地产准则要求根据同类或类似房地产的交易市场价格及相关信息对公允价值做出合理估计;而按照国际财务报告准则的规定,除了能够从房地产所在地的活跃市场上取得相关信息外,还允许参考最近交易价格、采用估值技术确定公允价值。

由于目前我国市场经济还不够完善,若放宽限制,可能会导致大批企业利用公允价值操纵利润的事情再次发生,因此,在新准则下,对投资性房地产使用公允价值有较为严格的限制条件。

我国应当鼓励企业运用公允价值,并给予正确的引导,同时不断完善准则,促进估值技术的发展。等到市场发展的更成熟时,再放宽要求,使更多的企业可以应用公允价值,扩大公允价值应用的范围。

【主要参考文献】

[1] 谢诗芬. 公允价值:国际会计前沿问题研究[M]. 湖南人民出版社, 2004.

篇（6）

前言：房地产的开发和利用，能够为人们社会生活提供有利的物质保障，满足人们的实际需求。政策性和商业性金融是房地产金融组织的两个重要内容，二者既互相依赖，又互相独立。如果实现二者的协同发展，则对房地产金融发展奠定良好基础。在互联网+背景下，我国房地产金融发展面临着更为复杂的环境，对持续稳定发展有不良影响。因此，我国有关部门有必要针对房地产金融的政策性和商业性进行有效分析，以提出合理策略，促进二者的协同发展。

一、政策性房地产的金融发展

在互联网+背景下，为房地产金融发展提供政策性指导，其根本目的是缩小贫富差距，满足人们对住房保障的基本需求，最大限度的实现国民的安居乐业。所以，促进政策性房地产金融发展的策略应从以下方面着手：首先，房地产公积金政策。以“积小钱为大钱，变死钱为活钱”的思想理念为主，既能为房地产企业的后续建设工作提供充足的资金保障，又能满足人们的住房需求。其次，房地产的信贷政策。针对不同住房而实现不同的信贷政策，有利于维护房地产市场的持续稳定发展。最后，保障性住房建设的政策，能够满足人们对住房的基本需求，既推动安居工程建设的发展进程，又提高房地产行业的资金利用率，为我国经济平稳增长提供重要保障[1]。

二、商业性房地产的金融发展

房地产行业具有虚实二重性，并且介于实体经济与虚拟经济之间。在互联网+背景下，虚拟经济不断发展，使世界处于高度虚拟化阶段中。住房信贷业务的有效开展，是商业性房地产金融发展的重要表现。但是，就我国目前的住房信贷现状而言，其发展水平相对较低，表明我国商业性房地产金融发展具有滞后性。在互联网+背景下，促进商业性房地产金融发展具有必要性。首先，促进房屋抵押贷款证券化的发展。随着全球经济虚拟化水平的不断提高，我国商业性房地产金融发展应朝着证券化的方向发展，能够为房地产企业的发展提供有利的融资环境，使房地产企业规避金融风险，满足人们对住房的基本需求，对推动国家经济发展和社会进步发挥着积极的作用。其次，鼓励房地产企业选择直接融资方式。政府等有关部门要放宽房地产企业的融资条件，鼓励房地产企业采取直接上市的方式而促进融资[2]。

三、互联网+背景下政策性和商业性房地产金融的协同发展

在互联网+背景下，房地产金融发展面临着尤为复杂的环境，既为房地产行业带来了发展机遇，又提出了挑战。所以，房地产企业有必要积极促进政策性和商业性房地产金融的协同发展，为我国经济更好更快发展奠定有利条件。

（一）加大宣传力度

要促进政策性和商业性房地产金融的协同发展，有关部门有必要加大宣传力度，以增强人们对二者协同发展的认识和强烈认同感。因此，制定二者协同发展理念尤为重要。首先，在互联网+背景下，房地产不仅是消费品，也是投资产品，需要相关人员从房地产虚实二重性角度而看待二者协同发展问题，进而制定科学合理的发展理念。其次，充分发挥宏观调控手段在房地产金融发展中的积极作用，既要根据我国房地产发展实际，又要从全面角度加以思考，确保政策性和商业性房地产金融协同发展思想理念的有效确立。最后，政府在房地产行业金融发展中占据重要地位和发挥重要作用，促进政策性和商业性房地产金融的协同发展，对房地产行业实现可持续发展发挥着积极的作用[3]。

（二）积极借鉴国外发展经验

在互联网+背景下，我国政策性和商业性房地产面临着复杂的市场环境，对房地产金融发展有重要影响，并关系着我国经济的发展命运。现阶段，国外房地产金融发展较为稳定，有效促进了政策性和商业性房地产政策的结合。所以，我国有必要积极借鉴国外先进经验。首先，国外先进国家对房地产的金融属性有足够的认知，能够对房地产金融进行精确的金融归类。其次，国外先进国家针对政策性和商业性房地产金融的协同发展制定了完善的发展计划，能够为房地产金融发展充分发挥引导作用。由此可见，我国在房地产金融发展中，有必要积极借鉴国外先进经验，在结合我国房地产发展实情的基础上，制定合理措施，促进政策性和商业性房地产金融的协同发展。

结论：随着经济的发展和社会的进步，我国房地产面临着更为复杂的环境，尤其在互联网+背景下，房地产金融的发展必须创设积极有利的环境，推动市场宏观调控和保障房建设的协调运行。房地产的虚实二重性，决定了政策性和商业性是房地产金融组织体系的重要内容，对房地产金融发展有重要影响。为此，有关部门有必要制定有效策略，促进政策性和商业性房地产在互联网+背景下的协同发展。

参考文献：

[1]张晓东.住房金融法律制度研究[D].西南政法大学，2012.

篇（7）

0引言

随着2008年全球经济危机的爆发，关于我国房地产泡沫化、垄断化的论断就层出不穷。房地产业作为我国的支柱产业，其发展直接带动了消费、投资以及其他相关产业的发展，然而，房地产业的高垄断性、高利润性一直成为人们议论的焦点。以下谨从市场失灵的角度分析房地产行业的不健康发展状况。

1房地产市场失灵的表现形式

市场失灵又称为“市场失效”或者“市场缺陷”，是指自由竞争的市场机制在其运行过程中产生了缺陷或弊端，从而不能实现某些合意的社会经济目标，只能通过或最好通过公共活动的方式来解决。房地产业作为一个我国相对较新的产业，随着我国城镇住房体制的改革以及人们收入水平的提高而蓬勃发展，已发展成为我国的支柱产业。虽然房地产也是一种商品，但是这种商品具有不同于一般商品的特殊属性，这导致了房地产市场失灵具有客观必然性。

1.1房地产市场的垄断性导致市场失灵

1.1.1房地产位置的固定性、高度的异质性、极低的相互替代性造成的产品性质垄断。房地产是不动产，固定在一个特定的位置，使它不能像农产品和日用品那样在市场上自由流通，形成永远固定在某个位置的天然垄断。同时，房地产也是一种高度异质性的商品。由于土地是不可移动的，每个房地产所处位置的自然、社会、经济条件的差异，以及建筑物式样、朝向、规模、装饰、设备等方面的千差万别，更强化了房地产的异质性。而产品异质性越强，垄断的可能性越大，生产者对价格的操作机制也就越强，削弱了市场机制的发挥，导致了资源配置的不合理，一定程度上造成了市场的失灵。

1.1.2房地产价值的高昂性造成的资金垄断。房地产业是一个资金密集型产业，从土地的开发投资、投入生产到装修配备，每一环节都需要高昂的资金支持。而资金密集的投入也使房地产成为一种价值高昂的“奢侈品”，使房地产业从生产到销售都对金融信贷有着高度的依赖性。而金融信贷对申请人有一定的限制，从而挤出了一部分的投资者和消费者，使得市场缺乏竞争，导致了市场资源配置的失效。

1.1.3房地产的稀缺性造成的垄断。土地本身是稀缺资源，再加上土地市场的垄断性，从而使获得土地的房地产商具有垄断优势。

1.2房地产的外部性导致的市场失灵

由于房地产与周围环境不可分割，所以其价格常常受周围房地产及环境变化的影响，而且影响的范围很广，涵盖了正外部性和负外部性。具体表现在：一定区域内的房地产项目之间相互影响。如福州大学城的落成直接导致大学城周围房地产项目身价大增，表现出较强的正外部性。房地产对市政设施和各种社会职能部门有很强的依赖性。随着政府公共设施的建设，即使边缘地带的房地产价格也会大幅上涨。同时，交通的便捷与否，治安状况的好坏，甚至邻居素质的高低都会极大地影响消费者的效用。一般认为，外部性的存在是市场机制配置资源的缺陷之一。因此，房地产的外部性使房地产市场仅靠市场机制往往不能促使资源的最优配置和社会福利的最大化，不可避免地造成市场的失灵。

1.3房地产市场信息的不对称性导致的市场失灵

信息不对称就是交易双方掌握的与交易有关的信息在准时性、全面性、及时性、连贯性方面存在差别。在各种产品市场均有不同程度的体现，而房地产商品的特殊性决定了它在房地产市场中的表现更为明显。主要表现在以下几点：

1.3.1房地产商品生产过程复杂，涉及领域繁多，涉及面极广，导致消费者难以确定商品的质量。

1.3.2房地产商品隐蔽工程多，很多工程都是在前一个工程的基础上施工，又被后一个工程覆盖，难以进行全面的检查。

1.3.3房地产商品地理位置，设计构造各不相同，即高度的异质性决定了消费者不能通过“货比三家”的原则来进行比较选择，导致了房地产商品信息的垄断性很高。

1.4房地产的公共性导致的市场失灵

根据经济学原理，公共物品的市场一般会失灵。由于市场的本质是以私人利益最大化为导向的，因此市场缺乏提供公共物品的动力。房地产本身是一种私人物品，其产权或使用权内的土地、建筑及装修都属于私人物品。但由于房地产最主要的构成部分土地是国有的，同时房地产总是和城市道路、公共交通、水电煤供应、通信、社区服务等公共设施联系在一起，外部性极强。而这些公共设施都是政府提供的公共物品，房地产依附于这些公共物品上，使得房地产也具有了公共物品的某些属性。于是，一些房地产商就利用房地产公共性这一特点，刻意炒高某些地段的房价，也就是所谓的“搭便车”，造成了社会资源配置的不合理。

1.5社会分配的不公导致的市场失灵

篇（8）

房地产是指房屋和土地及其产权的总称。随着我国房地产市场的不断发展，房屋交易也日趋活跃，企业持有的房地产，除了自身的生产经营活动以外，出现了将房屋用于赚取租金或增值收益的活动，形成了投资性房地产。

(二)公允价值计量模式的概述

公允价值亦称公允价格、公允市价，指在一项公平交易中，熟悉情况、自愿的双方交换一项资产或清偿一项债务所使用的金额。在公允价值计量下，负债和资产按照在公平交易中，对市场情况熟悉的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。

(三)投资性房地产采用公允价值计量模式的必要性和可能性

1.投资性房地产采用公允价值计量具有必要性。投资性房地产性质特殊，与一般的固定资产和无形资产不同，投资性房地产的价值经常并不随着时间的推移而逐渐递减，相反，其价值往往逐渐增加。如果采用成本模式进行后续计量，投资性房地产的账面价值将不能如实地反映其真实市场价值。只有采用公允价值模式，才能更好地反映投资性房地产的市场价值和盈利能力。

2.投资性房地产采用公允价值计量具有可能性。市场经济的不断发展，使得越来越多的房地产有了活跃的交易市场，活跃市场的交易价格为公允价值计量提供了良好的参考价格，有利于公允价值的应用范围进一步扩大。财政部在2014 年1 月26 日了《企业会计准则第39 号一一公允价值计量》，为公允价值的应用提供具体操作指南，改善以前公允价值计量不一致的状况，规范企业公允价值计量和披露，有利于正确和全面地使用公允价值。

二、我国上市公司投资性房地产公允价值计量的现状

从2007 年准则实施以来，我国上市公司采用公允价值对投资性房地产进行计量的比例非常小，比例小于10%，从而可见上市公司采用公允价值计量属性的积极性并不高。投资性房地产公允价值计量模式运用效果与预计的相差甚远，究其原因是有多方面的。

三、上市公司采用公允价值计量的财务影响

(一)投资性房地产公允价值计量改善了上市公司财务状况

在投资性房地产会计准则下，企业可以自己选择投资性房地产后续计量模式。如果企业选择成本模式对投资性房地产进行后续计量，按投资性房地产的成本确认账面价值，若投资性房地产增值，则公司可以选择将部分利润隐藏起来。如果企业选择公允价值模式进行计量，会在资产负债表日以投资性房地产的公允价值调整资产负债表账面价值，使企业资产的账面价值增值，将企业所持有的投资性房地产的隐性增值收益释放出来，增加了资产总额，降低资产负债率，提高企业的偿债能力。

(二)投资性房地产公允价值计量使财务数据波动不可预见性增强

投资性房地产公允价值变动损益的大幅增长依赖于房价的上涨，促使公司净利润快速增长;相反，如果房价没有显著变化或下跌，则会导致公司后期业绩下滑。再者，近几年来受到国家的宏观调控影响，房地产市场不再呈现出前几年繁荣的景象，房地产价格波动变化较大，采用公允价值计量的投资性房地产的价值可能会缩水，从而导致企业业绩下滑，这样会使得上市公司的业绩波动较大。

四、建议

(一)加强信息披露

对于该类上市公司，应该对投资性房地产公允价值计量的信息披露予以加强。对于投资性房地产的相关信息，要结合表内披露和表外披露，强调两者间的勾稽关系。表内披露投资性房地产的资产负债表日的价值，表外披露投资性房地产的功能用途、初始成本、使用状态、公允价值计量引起的当期账面价值的变化情况、公允价值的确定方法及理由依据等。

(二)制定配套税收政策

篇（9）

中图分类号：F293.30 文献标识码：A

改革开放以来，房地产业发展呈现良好的态势，房地产业的从业人数、投资额不断增加，社会关注度一度提升，房地产已经逐渐成为国民经济的支柱产业。但是在飞速发展的同时也出现一些较为严重的问题。房价波动较大、市场供需不均衡以及地区发展严重失衡等现象都是表现较为突出的问题。针对逐渐凸显的问题，国家开始加强对房地产业的宏观调控，包括采用金融调控手段和政策法规的手段促进房价合理回归，保证房地产业的可持续发展。

1.文献回顾

房地产业作为一个发展成熟的“第二金融”行业，带动了各界学者的研究热情。梁云芳和高铁梅（2007）划分中部、东部、西部三个地区，首先定性地比较了各地的房价差异，再通过面板数据模型讨论了房价地区波动的差异以及来源。况伟大在2010年出版的《房地产与中国宏观经济》一书中通过模型实证分析了房地产投资、信贷与中国城市经济增长的互动关系以及房地产空间市场与房地产资本市场关联度。张娟锋和刘洪玉（2010）利用二阶段最小二乘法系统分析了住宅价格与土地价格城市间差异的内生决定因素和外生决定因素，得出住宅市场和土地市场是高度关联的资产市场、土地市场的微观干预效果显著等结论。周葛亮（2011）选取2009 年中国31个省市的截面数据，利用Probit模型分析房地产价格的主要影响因素，将高于全国平均房价的省市房价定义为1，低于或等于全国平均水平的省市房价定义为0，在此基础上建立模型，得到居民储蓄额与城镇人口数均与房地产销售价格呈正相关关系的结论。

2.房地产价格波动影响因素分析

房地产不是单纯的消费品，其还兼具了投资品的性质。由于房地产本身具有的双重属性，在实际中所受到的影响也是由其双重属性决定的。因此本文从房地产的消费品属性和投资品属性两个方面分别分析房地产价格波动的主要影响因素。

2.1消费品属性

房地产作为消费品，同其他消费品一样，价格的波动通常会受到国民消费水平以及市场供给变化等的影响。房地产尤其是商品房，在中国市场中的消费品属性表现并不突出，因此本文从一个较为综合的层面选择指标，认为房地产价格表现在消费品属性上的波动可以反映在消费者物价指数中。一方面，房屋作为一种商品，其价格的变动必然受到消费者价格指数的影响；另一方面，消费者物价指数可用于反映通货膨胀率，对居民的实际收入、消费能力产生影响，房地产作为一种投资品，因此会对投资意愿产生一定影响，进而影响价格。可见，消费者物价指数影响房地产的双重属性。本文以2006年1月至2012年12月的消费者物价指数数据作为宏观经济因素之一，研究其与房地产价格波动的关系，剖析房地产价格波动在消费品属性方面的影响。

2.2投资品属性

经济景气程度决定市场的投资热度和消费者对市场的信心，影响房屋的供求关系，进而影响房价的变动。经济景气指数目前主要通过两个指标来反映，一是企业家信心指数，另一个是企业景气指数；企业家信心指数是根据企业家对企业经营情况及宏观经济状况的判断和预期来编制的，由此反映企业的生产经营状况以及经济运行状况，度量当期宏观经济的景气程度，并用于预测未来经济的发展变化趋势。本文选取经济景气指数体系中的预警指数作为景气衡量指标。

2.3货币供应量

货币供应量是一国在某一时期内为社会经济运转服务的货币存量，是基础货币与信贷扩张能力的表现，影响房地产业信贷能力，因此与房地产价格也有紧密的关系。本文选择最具流动性的狭义货币供应量（M1）作为指标度量宏观经济中的货币存量。

2.4投资

房地产作为新兴的行业，社会的投资额度大小会影响其发展，而投资力度通过影响房地产业市场供求关系，对房屋价格产生影响。投资不仅影响房地产的建设能力，也会影响消费市场的投资能力。本文以2006年1月至2012年12月城镇固定资产投资指数作为衡量投资的指标。

3.实证分析

基于以上的房价理论分析以及模型假定和理论介绍，本文选取数据进行实证分析。

3.1 单位根检验

VAR模型是建立在变量平稳或具有协整关系基础上，否则会出现伪回归的现象。因此，首先对指标数据进行单位根检验，检验序列的平稳性。

狭义货币供应量序列具有递增趋势，从2006年至2011年有逐步上升的效应，为非平稳序列。另外，由于本文采用的稻萁晕月度数据，因此可能存在季节效应。对CPI序列数据进行相关系数检验。

对本文中所选的所有变量进行单位根检验，得出平稳性结论如表1所示。

由平稳性检验结论可知，各项指标原数据均为非平稳序列，因此需要对数据进一步处理。

首先对存在季节效应的数据进行季节调整，并建立新数列，本文采用Eviews软件对数据序列进行季节调整。经检验，CPI数据序列存在较强的季节效应，对这两个指标采用census X12进行季节调整。经过季节调整后的CPI序列更加平稳，季节效应得到了减弱；因此需要对其他指标数据进行适当处理，并进行平稳性检验，检验序列的单整情况。

根据表2结果可见，指标原始数据经过一阶差分后，除经济景气指数数据处于10%水平上显著，其余指标均在5%水平上显著，因此处理后的指标皆为单整序列，即服从I（1）。

3.2 J ohansen协整检验

经过平稳性检验，验证PR、CPI、M1和INV都是单整序列，满足进行协整检验的前提条件。进一步采用Johansen协整检验法对多变量系统进行向量协整检验。特征根迹检验和最大特征根值检验结果见表3。

由表3的特征根迹检验检验结果可知，在95%的置信水平下，拒绝无协整向量、至多1个协整向量以及至多2个协整向量的原假设，接受至多3个协整向量的原假设，因此系统存在三个协整关系，即存在三个协积向量检验结果，说明变量之间存在长期稳定的均衡关系，这种长期均衡关系的存在是在短期动态过程的不断波动下形成的。

该协整方程可表示为：

其中，Ut表示误差修正项，t值及R2值、DW值均显示均衡方程拟合效果显著。从该方程可初步判断，在长期均衡关系中，货币供应量增加一个量，房价向下波动0.000336%，影响比较微弱；经济景气指数波动1%，房价指数正向波动3.77%，影响力度大；CPI波动1%，房价指数同向波动4.07%，CPI不仅影响消费属性，也间接影响房地产的投资品属性价格波动；投资变动一个量，房价波动反向变化1.27，这说明中国房地产市场已处于过于投资状态，长期的过度投资不利于市场可持续发展。

3.3 Granger因果关系检验

在实际经济中，很多经济变量在计量检验中存在相关关系时，但它们未必有意义，甚至是一些毫无意义的相关关系，经济意义表明几乎没有联系的序列计算出较大的相关系数，即出现伪回归的现象。

因此，在确定序列g存在三个协整关系之后，需要通过Granger因果关系检验，来检验序列间是否构成因果关系，并且这种因果关系的方向如何，检验结果略。

投资指数（INV）、CPI对房价指数产生显著影响，经济景气程度（JQ）、货币供应量（M1）在90%的置信水平下影响房价指数。房价指数（PR）与投资指数（INV）是相互影响的关系。在实际中，投资力度大小影响房地产市场的供需关系，进而影响房价波动；高房价反过来又刺激投资，带动投资力度的加大，房价与投资相互影响。

经济景气程度（JQ）是投资指数（INV）、狭义货币供应量（M1）的原因，这与实际相符合。在实际中，房地产业的投资通常受到经济景气程度的影响，当经济景气程度高的时候，市场投资热情高涨，投资额度大；反之，投资热情低；而经济景气程度对货币供应量的影响主要体现在国家对宏观经济的调整上，当经济景气程度低时，国家会相应地根据市场情况调节货币供应量，以调节经济发展。

投资指数（INV）是CPI、房价指数（PR）的原因，CPI是货币供应量（M1）、房价指数（PR）的原因。

3.4 VAR模型建立

单位根检验结果显示，指标数据是非平稳的，经过适当处理后序列平稳，且经检验系统具有三个协整关系，存在长期均衡关系，且因果检验显示指标间存在因果关系，可建立VAR模型。

3.4.1 模型滞后期的选择

VAR模型重要问题是确定滞后阶数，滞后阶数越大，可以尽可能大地完整反映变量之间的动态关系，但滞后阶数过大，则会导致估计参数过多，自由度减少，本文样本量为60，因此选择适当滞后期对模型建立的完整有重要的作用。在建模时首先根据系统默认的2阶建立VAR模型，再通过Lag length criterion命令进行滞后阶数优化检验，结果如表4所示。

根据优化检验结果可见， AIC检验认为3阶最优，SC检验结果同于AIC检验，且根据FPE检验结果进行优化，结果认为3阶是优化的，因此本文选取3阶作为滞后阶数建模。

3.4.2 VAR模型估计

根据模型优化检验结果可见，选择3阶对模型进行参数估计，从模型的估计结果可知，房价指数（PR）滞后一期对自身产生显著的正向影响，影响系数估计值为0.42886，表明本期房价销售指数波动一个百分点，将导致未来一个月的房价销售指数波动0.42886个百分点，表明在实际中，当房价上涨引起市场对房地产的信心，进一步带动房价的上升；滞后两期对自身产生正向影响，相应系数估计值为0.078099，影响力度较小，显示了模型的收敛性；滞后三期对自身影响系数估计值为0.341482，房价滞后三期对自身的影响表现在上涨过程中不断带动的观望投资者，进一步加强市场信心，推动房价上涨。

3.4.3 脉冲响应分析

本文考查宏观经济主要因素对房地产价格波动的影响，利用VAR模型的脉冲响应函数来分析给CPI、投资指数（INV）以及货币供应量（M1）一个正向的脉冲，房屋价格指数（PR）的脉冲响应图。

由图1可以看出，当在本期给CPI一个冲击后，由于居民感觉生活用品价格上涨，即实际收入缩减，对房地产的消费有所下降，表现为房地产价格指数对CPI的脉冲第1期反应为负向，且影响系数较高，为-0.479531；在第2期房地产的投资品属性开始占据主导，居民开始转向房地产市场，以寻求资金的保值，因此CPI对房价指数在第2期的影响转为正向的影响，影响系数为0.342354；之后由于居民对收入缩减的感应明显，影响整体房地产市场的投资和消费热情，影响再次转为负向，且影响力度逐渐减弱，直至最后逐渐趋于零。房价指数对CPI脉冲的反应，验证房地产市场存在观望者，随着各方面因素改变而改变购买策略，且购买行为慎重。结果显示，房地产在国民经济中扮演着双重角色，即消费品的消费功能和投资品的保值功能，这两项功能在实际中相互影响，作用着市场。

据图2的响应图可知，当本期给房价指数一个脉冲，其自身在本期（2.575030）会表现为强的响应，本期消费者跟风购买可能性较大，推动房价波动加剧；在第2期（-0.802276）反应转为负向。由此可见，房价波动自身在市场中传达一种信息，给消费者带来心理暗示，充分体现其投资品的属性，也证明市场中的消费者的理性选择行为。随着时间的推移，这种冲击会波动趋于零。从整体来看，市场对房价波动有较快的反应，且反应由于消费者的谨慎而转变方向，持续较长时期，最后趋向消失。

4.结论和建议

本文以2006年1月至2012年12月的时间序列数据，建立向量自回归模型（VAR），并通过Granger因果检验和脉冲响应函数分析技术、方差分解分析，研究消费者价格指数（CPI）、投资指数（INV）、货币供应量（M1）以及房屋价格指数（PR）的长期均衡关系。

4.1实证结论

消费者价格指数、投资指数以及货币供应量与房屋价格指数之间存在均衡关系，这种均衡关系是长期动态的均衡关系。

经格兰杰因果检验显示，投资指数、消费者价格指数对房价波动产生显著影响，经济景气程度、货币供应量也在一定程度上影响房价的走势。其中，投资与房价的波动是相互影响的关系，表现为短期的影响，持续期不长。

4.2相关建议

为房地产业的协调、有序发展，根据分析得出的相关结论，结合实际，本文阵对宏观经济主要影响因素提出以下建议：

第一，依据实际，`活采用金融调控手段。房地产业在宽松的金融政策下，容易滋生泡沫，在过去几年的调控中，国家减少市场货币供应量，并对房贷实行阶梯式利率，满足市场的不同需求，对房价的过高增长起到了积极的作用，促进了房价往正常轨道上回归。

第二，抑制非理性需求，适当控制投资。过高的投资行为在市场中会转变成投机行为，增加房价的波动，导致房地产存货过多，不利于房地产业健康发展。因此，国家需要严格控制社会对房地产业的投资，尽量减少房地产存货过多的情况。

第三，稳定经济，保证收入稳步增加。经济的周期性波动以及消费者物价指数的波动都影响着房价的波动。2008年的金融危机对房价有一定冲击。国家可以从宏观层面出发，根据经济动向，制定适合于中国房地产业发展的政策、方针，促进“居高不下”的房价合理回归以及及时解决“高空置率”的矛盾。此外，政府需要及时根据通货膨胀率调整人们的收入，保证人们收入稳步增长，缓解高房价带来的压力。

参考文献：

篇（10）

一、引言

为了保持经济的持续增长和加速推进城镇化进程，我国房地产市场长期存在投资和圈地热潮，房地产过度投机引起房地产价格与价值严重背离，有效需求不足导致商品房空置率一直处于居高不下的状态，房地产市场泡沫现象日益严重。房地产泡沫意味着房地产行业具有较大的收益，扭曲了市场回报率的信号，使得社会上资金都被吸引到房地产市场上来，使得其他行业很难在银行得到贷款支持，抑制社会整体的产业结构优化，导致国民经济发展难以协调。房地产泡沫问题使得房屋已经变成了奢侈品，购房支出挤占了居民其他的消费支出，导致内需不足的问题愈加突出。研究房地产泡沫对经济的影响并采取针对性措施，实现房地产行业的健康发展十分必要。

二、房地产泡沫的成因

（一）建设用地供求关系失衡

在供给方面，建设用地是房地产的主要成本。随着城镇化的加剧，我国的建设用地购置费用也在逐年上涨，这会对房地产开发商造成一定的成本压力，从而抬高房地产的价格。同时，我国的建设用地属于国家所有，具有一定的垄断性，这就加剧了建设用地的稀缺性，势必会进一步抬高建设用地价格。尤其是在我国很多地区存在着比较严重的“土地财政”现象，卖地收入成为很多地方政府财政收入的主要来源，更成为了房地产价格上升的推手；在需求方面，随着城镇化规模和进程的扩大和加速，人口从农村到城市的流动引起的聚集效应产生了巨大的住房需求，加之我国目前租房对买房的替代效应较小，从而推动房屋租金及住房价格的相互交替上升。除此之外，人均国民收入的不断提高使得人们对房产的购买意愿更大程度上转化为对房子的现实需求。同时，由于我国目前可投资的项目较少，投资资金增值渠道狭窄，客观上使得部分社会资金不断转化为对房地产的投资需求。

（二）金融对房地产行业过度支持

房地产作为一种特殊的商品，同时具有一般商品属性和金融资产属性，它依靠银行信贷的有力支撑得以保证在任意价格都能达到均衡。从房地产的供给一方来说，房地产行业具有投资规模较大、资金周转时间较长的特点，这就使得房地产开发商的生产经营活动必须依靠金融业的参与才能完成。由于房地产具有保值增值的特性，这也促使金融机构倾向于将信贷资金投放到该行业，客观上造成部分开发商得以使用融资杠杆，导致过度开发、投机行为盛行。从房地产需求方分析，由于房产价格过高远远超出现有的支付能力，仅靠自己拥有的资金无法支付商品房价，银行的个人住房抵押贷款此时就给购买者带来了便利，同时也为投机行为提供了便利，进一步推高房价。金融市场的逐步放开，加剧了商业银行之间的的竞争，而房地产市场由于存在政府支持、房产价格的升高及有房产做抵押被看做是优质资产，进一步促使银行加大对房地产行业的信贷规模，造成了房地产市场的恶性循环，泡沫化日趋严重。

（三）房地产买卖双方信息不对称

目前，我国房地产市场存在两个明显的问题。一方面是房地产规模增长很快，但市场发展不平衡，尤其是在服务方面相对滞后，表现在信息披露不全面、不规范和不及时，甚至存在大量虚假信息，同时主管部门对行业监管缺乏规范，市场秩序混乱。另一方面，作为购房者的普通民众因为缺乏专门知识，很难凭借个人拥有的专业知识对房产的性能、质量、配套设施以及市场价格等作出相对准确的判断。在这种信息严重不对称的情况下，消费者的行为易受到媒体声音和其他消费者的影响，盲目跟风一哄而上使得地产泡沫进一步扩大。城镇人口规模的快速增加引起住房需求不断上升，如果拥有健全的住房租赁系统很大程度上可以引导居民的住房需求选择趋于理性化，在租房与购房之间做出合理的选择。然而由于住房租赁系统无法起到应有的作用，租赁市场不完善，加之受传统居住文化的影响，人们的买房欲望比较强烈，使得房屋租赁市场无法实现对住房购买行为的替代。

三、促进我国房地产行业健康发展的对策

（一）加强房地产开发贷款管理

房地产作为资本密集型行业，单纯依靠企业的自有资金很难满足企业的资金需求，银行信贷是房地产企业的融资来源。因此，加强房地产开发贷款管理有利于从融资来源上控制一些企业盲目涉足房地产业。严格审查房地产开发贷款的发放条件，杜绝向不具备开发资格的企业、第一还款来源不足的企业发放贷款。在当前市场形势下，各商业银行应该严格规范个人住房贷款的审查程序，加强与房地产登记部门、民政部门的信息共享机制建设，防止使用假冒身份等方式骗取住房贷款。通过降低贷款利率、增加贷款金额、延长还款期限等手段，加大对首套房贷款的支持力度。

（二）建立和完善房地产信息系统

要强化卖方信息披露责任，加强宣传教育，提高买方分析市场、解读房地产信息的能力。鼓励行业研究机构定期房地产分析报告，对房地产行业的历史情况、未来趋势及相关影响因素进行全面细致的分析，提高公众对房地产行业整体的了解程度。制定相应的法律法规，强化房地产行业的信息披露责任，增强企业信息披露的自觉性。

（三）发挥主管部门的监管作用合理平抑房价

要完善税收体制改革，优化中央和地方在税种、税收等方面的分配体系，增强地方政府对平抑房价工作的积极性。完善地方政府政绩考核机制，避免唯GDP论，将控制房价上涨幅度作为政绩考核的指标之一。引导地方政府处理好短期收入和地区长远发展的关系，减少乃至杜绝因追求财政收入而大量批地、权力寻租等现象的发生。完善土地出让制度，规范土地使用金的收取和使用，建立专门账户管理土地出让金，对收费金额、使用途径等进行公示，增强社会公众对土地出让金的监督。

参考文献：

[1]季增峰.浅析我国房地产泡沫的形成原因及对策[J].经济研究导刊，2015（11）：96―97

篇（11）

在新会计准则中，以公允价值计量的金融工具主要有交易性金融资产和金融负债。事实上，公允价值是金融工具最具相关的属性之一，是衍生金融工具唯一相关的计量属性。新会计准则中运用公允价值来确认和计量金融资产或金融负债，实际上是我国会计核算体系的巨大创新与根本改革。根据新会计准则的规定，在进行金融资产交易的时候，应该以成本进行初期计量，然后再根据公允价值对其进行后续计量，其变动应当直接计入到当期损益中去。那么，针对一些上市公司的短期股票投资行为，我们将直接采用纯粹的公允价值计量法，这样就可以把一些由于市价提高而获得的账面盈利作为净利润来对待。事实上，新会计准则中对于公允价值的引入是秉承着谨慎使用原则的，这与国际上对于公允价值的运用仍然具有一些差距。我国的新会计准则主要提出了企业的公允价值运用，应该为投资者与社会公众提供更为真实可靠的会计信息这样的新理念，这在一定程度上与国际会计准则实现了有效连通，也在一定程度上构建了一个较为完整的会计体系。但是，这种会计核算新理念与新体系的实施过程仍然不够到位。因此，我们应该加大行政执法、行业自律、舆论监督、群众参与的相关力度，在市场上形成一套较为完善的监督体系，让引入公允价值的新会计准则能够发挥出更大的监督效力，保障每一个企业的财务核算情况更为清晰健康。

（2）公允价值对投资性房地产的财务核算影响

根据《投资性房地产》中的规定，只有当我们获得了确凿证据来证明投资性房地产的公允价值是能够持续可靠取得的时候，我们才可以利用公允价值对投资性房地产进行后续计量。我们要以资产负债日投资性房地产的公允价值为基础来调整其账面价值，从而在房地产升值的情况下会增加利润。当然，我们在对投资性房地产进行公允价值计量时，应该要同时满足这些条件，即投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息。只有在满足了这样两个基本条件之后，我们才可以对投资性房地产进行公允价值的计量，把公允价值与原账面价值间的差额直接计入到当期损益当中去。那么，我们也应该对公允价值计量投资性房地产进行一定的规范化操作，否则就有可能会出现一些企业利用公允价值变动来调节企业利润的不良行为。因此，新会计准则中明确规定，投资性房地产的计量模式不得随意更改。随着我国房地产市场的发展，一些投资性房地产企业采用公允价值进行计量，将会大大提高其净资产和当期净利润，也可以更为准确的反映出企业账面净资产，具有更高的会计参考价值。

（3）公允价值变动对所得税的影响

在新会计准则下的企业利润表中出现了一个新的会计科目，即公允价值变动损益。那么，这就要涉及到纳税问题。根据我国相关部门的规定，对于那些公允价值变动收益金额巨大的上市公司来说，可以暂时不计缴所得税。这就可以在很大程度上减少了上市公司的纳税支出，减轻了公司的现金流压力。这样的规定并不会影响到公司的净利润。由于这是一项新的会计政策，因此，我们还发现新会计准则明确规定了企业的所得税纳税情况，这主要就是为了协调执行新会计准则后会计与税收之间的其他政策差异，尽量使得新会计准则的公允价值实施顺利进行下去，并帮助企业进行合理合法的有效减税或避税，提高企业的经济收益率。

（4）公允价值对债务重组与非货币性资产的财务核算影响

根据新会计准则，债务人确实具有财务困难，而债权人则应该给予一定的实质性让步，这就是债务重组。它可以把债务重组利得和损失计入当期损益，对于那些以非现金资产方式清偿债务和修改债务的时候，就可以使用公允价值的计量模式，并把债务重组收益计入当期损益。因此，以公允价值计量的当期收益反而会增加债务人的当期利润。此外新会计准则中明确规定，对于一些换入资产的计量是否采用公允价值计量模式，将需要根据交易的性质来进行辨别。一旦按照换出资产账面价值的基础，就不需要计算补价带来的损益，这样的会计核算方式较为简单与实用。