房地产投资风险研究大全11篇

绪论：写作既是个人情感的抒发，也是对学术真理的探索，欢迎阅读由发表云整理的11篇房地产投资风险研究范文，希望它们能为您的写作提供参考和启发。

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一、房地产投资的特点

1、房地产产品具有区域性和位置的不可移动性。

房地产位置的固定性导致房地产的区域性和不可移动的特性，造成城市与城市之间、地区与地区之间，同一城市不同地段之间的差异性，因此房地产的价值在很大程度上取决于其所处的地理位置。

2、房地产资金需求量大、来源渠道广

房地产投资资金需要量大，少则百万、多则几千万甚至上亿元，单纯依靠开发商自有资金的投入是比较困难的，需要多方投入。目前，我国房地产投资资金主要来源于自有资金、前期的银行贷款、中期的商品房预售收入、建筑商带资承包，有些保障性建设项目由政府财政拨款。

3、开发经营周期长,变现能力差

房地产项目的建设期少则1年、多则2～3年，甚至更长。房地产投资规模越大，投资额越大，投资周期越长，资金周转也就越缓慢，流动性也就越差。房地产商品只有在完全配套建成之后，才能发挥其功能，因此其变现能力较差，房地产开发商经常面临能否按期筹措项目所需资金及偿还资金的风险。

4、高风险与高回报

由于不确定性因素大，投资具有高风险性。由于房地产投资金额巨大，投资回收周期较长，投资过程会涉及政治、经济、技术等各个方面，投资回收期间会受很多不确定因素的影响，使得项目在进行过程中，始终伴随着高风险。所以在房地产投资决策中，投资风险的大小、可接受程度及风险评价分析准确程度是决定投资与否的重要依据。

二、房地产投资风险管理的问题及原因分析

1、融资方式单一，自有资金比例低，房地产金融风险高

目前我国房地产融资主要依赖于金融机构的支持与配合。房地产项目的融资结构中银行贷款比例过高，占到60%～70%，这部分资金来源于开发商直接向银行贷款和预购商品房抵押贷款。由于受房地产调控政策的影响，在银行逐渐压缩信贷的大环境下，各房地产开发企业试图通过其他渠道融资，利率风险高。

2、投资经营管理不规范，投资决策水平低

目前许多房地产企业习惯于探讨产品创新、品牌建设、规模扩张等热点问题,而很少关注内部的管理问题，管理手段与水平相对落后，并且缺乏专业人才，尤其缺少投资策划、营销策划、资本运作等方面的高级管理人才。在这样的房地产行业整体背景下，房地产企业投资极易产生较大的非理性。很多事实证明,我国房地产企业几乎不采用现代的投资决策理论与方法来进行房地产投资决策，由此造成投资决策水平低下，大量房地产企业出现盲目投资的趋势，而这种房地产企业投资决策的盲目性及非理性成为房地产投资失败的主要根源。

3、产生风险的因素较多

从产生风险的因素来看，房地产投资风险主要有政策风险、财务风险、利率风险、变现风险、意外事故风险等因素。其中尤以财务风险居高，财务风险因素主要有融资风险和购房者拖欠购房款风险。房地产投资通常通过集资或贷款等方式筹集资金的，如果房地产的总投资收益率低于银行利率，则不仅资金筹集变得非常困难，而且会造成负债经营的局面，出现融资风险。在房地产经营过程中，由于购买者财务状况与开发时预测的财务状况发生了变化，直接影响到房地产投资回收的可靠性，造成资金回收的拖欠风险，这两个风险是构成房地产投资开发经营中财务风险的主要因素。

三、房地产投资风险管理的对策

房地产投资风险管理是企业通过风险预测、风险回避、风险分散 、风险控制等一系列活动来规避和防范风险，并在此基础上有效地处置风险，以最低成本实现最大安全保障。

1、风险预测

由于房地产投资一旦进行，所面临的将是一个相对狭窄的消费市场，这就具有较大的风险性。通过房地产市场的供求状祝和趋势进行全面的调查分析，从中选择社会最需要的并能够取得较大收益的投资项目，这将直接影响到房地产投资项目的成功与否。

2、风险回避

在房地产投资过程中，选择风险小的投资项目或者放弃那些风险较大的投资项目，这是一种相对保险的处理房地产投资风险的方法，这种策略的一个不良后果是得到高额利润的机会相对减少了。但预期收益值随着风险的大小而增降是市场经济中一个不可避免的特性。假如预期获益的机会没有风险，投资者将很快涌入市场，使预期收益降低。

3、分散风险

不同类型房地产的商业风险不一样,获利能力不一样，为了降低投资的商业风险，又要保证获取预期的投资收益，较理想的对策是进行房地产类型组合投资。利用不同类型房地产功能的相互补充，以及不同类型房地产资金的调剂作用，适应市场需要，提高总体抗风险能力和获利能力。 另外，开发商还可以采用分期付款、贷款购房、预租预售等方式来分散风险。投资者应该积极研究和分析当前的金融政策，采取有效的销售方式来规避和分散投资过程的风险。

4、风险控制

工程建设既是投资项目资金的消耗过程，又是工程项目建设完成过程。在这一过程中,节约资金的可能性很小,但增加资金的可能性很大。因此,房地产开发商要认真签订施工合同，保证经济利益，聘请工程监理对项目施工进行全面的监督和管理，在施工过程中不对施工图做较大的修改等有效的管理措施，减少因工期、质量、成本所引起的风险。

5、风险自留

投资者预期某些风险不可避免时,可以自行设立风险基金,自行承担风险变现后的财务后果。通过风险的分析,明确风险的性质及其预期变现损失,对多种预计方式的优劣对比后,投资者主动选择风险自留措施，同时做好财务准备。在房地产的开发建设中,可以在工程概预算时设置不可预见费用，在资产运营过程中,可建立意外损失基金。这将在一定程度上转移风险。

在房地产投资环境日益复杂，企业间竞争日益激烈，企业经营风险不断提高的大环境下，对企业的经营风险进行准确的辨别、分析、控制和防范，已成为房地产投资机构内部控制管理的重要内容之一。

参考文献：

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关键词：房地产；投资；风险管理

中图分类号：F29 文献标识码：A文章编号：1672-3198（2011）01-0158-01

近年来，随着我国国民经济的持续健康发展，房地产业得到了快速发展，并逐步成为国民经济的支柱产业之一。房地产的特性决定了它投资数额大，投资周期长，变现能力差。可见，房地产投资是一项综合性、专业性、技术性极强的活动，同时也是一个高投入、高回报和高风险的事业，在这个高风险的投资环境中要想得到预期的收益目标就必须对整个投资项目进行投资风险管理。

1 房地产投资风险产生的原因

1.1 开发的房地产项目前期调查不周，投资决策草率

所依据的信息不够准确，或前期调研不细，对购买力及项目的销售前景预期过于乐观，在运用中出现与当初的估计有较大偏差。如一些大城市，当前人们对住房最迫切的需求是“廉租屋”，以成本价并享受各种优惠折扣出售的公房，其次为经济适用型住房，最后才是高级公寓及别墅。这与消费者整体收入水平呈现“金字塔”型不无关系。而一些开发商至今仍心存“暴利”思想，受到消费者的冷遇。

1.2 宏观形势出现意想不到的不利变化，由此引发多种风险

一是前些年严重的通货膨胀、物价上涨，诱发建材价格上涨，工程造价跟着上涨；二是货币发行政策和银行信贷政策。如银行紧缩银根对房地产商就意味着筹资或变现风险；三是房地产供求形势的变化。目前，房地产供给严重不足的状况已成历史，房地产市场已出现供过于求，房价自然就要下降，销售难度增加，促销成本加大；四是房地产政策及由此形成的大气候。如当前银行对房地产业的支持重点从“开发”变为“购买”，这对刚开发并需持续投入的房地产项目意味着不利。

1.3 开发商主观上对房地产市场供求形势、房地产政策、金融政策的理解判断上出现偏差

具体表现为：开发商过分相信自己的“感觉”，而实际上“感觉”错了或反了。如有的开发商过分地相信自己会容易地找到“下家”，将项目脱手，而实际并未如愿；有的开发商在决策上项目时只考虑、分析了一时的市场供求形势，而没把开发的周期因素考虑进去，结果供求关系“此一时彼一时”，或者对市场的估计及项目自身的优势的判断过于乐观，最终导致销售困难；还有的开发商过分相信自己的“道”（即通过“关系”拿到“好项目”的能力），而经营实力（开发实力、管理能力、营销能力）不足或较弱，项目运作中难于实现预期的经营业绩。

2 房地产风险防范的对策

2.1 发展新的融资渠道，逐步摆脱对银行贷款的路径依赖

对银行贷款过于依赖将严重制约房地产开发企业的健康长远发展，而且由于银行贷款属于国家宏观调控的主要经济手段，会使企业更容易受突发的经济事件的影响。在当前形势条件下，如何拓展融资渠道，是房地产公司的当务之急。目前一些新的融资渠道主要有:引进海外资本、上市融资、发行债券、房地产信托和项目融资等。

2.2 减少一次性投资项目比例，增加长期经营项目的投资

由于近几年国内房地产市场走势良好，很多房地产企业所开发的项目过多的都集中于住宅项目的开发，商业房地产也大都是配套住宅的，这种投资方式对技术、人才、资金的要求较低，而且基本上是一次性的出售，资金回收见效较快，因此深受一些中小房地产企业的青睐，但随着房地产市场的不断成熟以及竞争的加剧，这种一次性投资的风险越来越大，尤其是对于企业的长远发展来看，这种投资方式抗风险能力较差，其不利于企业稳定发展，一旦一个项目不成功，公司很可能就会因此而衰落。而且随着土地供给的逐步紧缩，土地资源的稀缺性正显著加大，不可能无限制的获得可供开发的土地，这时拥有自己产业的公司，比如拥有自己的商业地产、物业管理等长期产出的产业，其抗风险能力较强，持久发展动力较足。

加大对商业、写字楼等经营性地产的投资力度，是一个企业长远发展的必经之路，这在香港得到了很好的体现，香港的几个主要的大型房地产开发公司无不拥有很多自己的物业，他们的核心竞争力并不是把房子建的如何好，而是其后期的管理经验以及其营销策划能力。对这些物业的投资虽然短期内不能获得明显的更高收益，需要更高的经营水平和高的人力资源层次，但随着经营物业的逐渐成熟，其将带来稳定的资金流和优秀的经营团队，这对于企业贷款抵押、上市、品牌的经营都是必须的。

2.3 培育品牌优势，加强客户关系管理，通过提高企业经营管理水平化解风险

企业实力的高低，直接反映抵御风险能力的大小。作为房地产企业要坚持多元化发展战略，提高企业自主发展能力。在当今房地产企业小而多的情形下，提升企业品牌美誉度是快速发展壮大企业、抵御企业经营风险的最优途径。提升品牌优势不仅要在企业宣传、策划上下功夫，在企业产品质量、后期物业管理服务等方面的提升更能体现一个企业等品牌优势。

房地产企业要不断创新经营理念，要认识到承包商、供应商、设计策划公司、分销商等是企业的利益共同体，他们能与房地产企业共同抵御市场风险。具体来讲，房地产企业应对承包商、供应商、设计策划公司、分销商的实力和信誉进行考察，建立诚信合作伙伴数据库。项目自身的好坏也是关系到房地产企业风险大小的重要因素，要控制这种风险，就必须对项目的策划定位、所处地段、市场环境进行评估和考察，在进行评估和考察过程中，应多听取承包商、设计策划公司、分销商等相关企业的意见。

2.4 加强对房地产市场调查与预测，实现从产品观念到营销观念大转变

现在人们购房已不单单是为了满足居住这个最基本的功能，房地产商品除了具备居住这个功能外，还要具有良好的套型设计、漂亮的造型，优雅的环境、智能的设施、良好的物业管理等等。就房产这个固定不动的核心产品来说，房子与房子之间没有什么太大的差距，而现代产品概念的内涵和外延都扩大了。现代房地产市场己经正在逐渐告别卖方市场，虽然这个市场的潜力巨大，但目前这个行业内的竞争却十分激烈，稍有不慎就会面临失败的危险。开发商们煞费苦心的谋划，目不暇接的房地产广告，不断出新的住房消费新概念等足以说明这一点。近几年，一方面一些楼盘销售形势严峻，另一方面一些优良楼盘的销售势头却很好，有的甚至供不应求。而且热销的房地产往往价格都较高。这充分说明，实现经营观念大转变，认真进行市场调研、分析和预测，生产真正适合消费者需求的商品才是开发企业做大、做强、降低风险的根本出路。

2.5 健全风险管理组织机构，加强风险教育，建立企业整体风险理念

房地产企业应成立风险管理机构，根据房地产开发企业的业务结构和经营特点，列出各部门风险清单，并进行全面、清晰的预测和整合，确立风险控制的重点环节和重点对象，制定相应的处置方案，监督企业决策层以及各部门的规范运作，在风险发生时，对全面工作进行有效地指导和协调。从而在组织上、力量配置上保证风险控制的系统性和足够的工作力度。二要加强风险教育，完善各项制度。对于各类风险案例要经常向员工宣讲，特别是企业管理者，对于可能给企业造成重大损失的风险因素和安全隐患，要经常提醒员工注意。不断提高员工素质，增强工作责任心。建立完整而严密的控制体系，从制度上保证每一种可能的风险因素都有监控，每一种业务都有管理规范。要确保各项制度落实到位，并根据内外环境的变化不断完善制度，真正发挥其防范风险的效能。三要善于利用法律法规解决问题。随着国家法律制度的不断健全，法与企业越来越密不可分，房地产开发企业要善于利用《合同法》、《公司法》、《保险法》等法律武器维护自己的权益。在利益受损、遭意外事故等情况下，充分利用法律维护自己的权益。

2.6 制订科学、完备的风险管理计划

风险管理计划的制定，大致在每个阶段开始前的阶段会议上和阶段开始后十天内完成，这里的阶段会议参加人员包括风险管理人员、阶段负责人员以及阶段涉及到的各方面负责人。比如在投资决策阶段前，与会人员应包括开发企业代表、建筑师、设计师、建筑外观设计师、内部装修设计师等。在项目实施的初期还会出现一些未预见的风险，由实施者提出风险原因和表现，再交风险管理机构分析处理。通过风险管理计划，房地产开发企业可以建立整个企业各项风险管理工作的目标，确立风险管理部门和风险管理人员的权责地位，协调企业各部门的风险管理工作。科学、完备的风险管理计划能使企业内部用于风险工作的人力、财力、物力得到合理配置和利用，保障企业的经营效益。

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（一）经营风险

房地产开发与销售的衔接存在问题，将会导致房地产企业的资金和商品产生积压。房地产经营风险主要指产品的租金、售价、空置率等各个方面不确定因素，导致不可规避的风险出现。房地产开发商品的出租、出售都会给投资者带来一定的经济回报，然而建筑物的部分或整体出现空置，长期的处于出售和等待出租的情况，将会导致投资者蒙受一定的经济损失。对经营风险进行防范的前提，需要对未来一段时间房子的租金、房价进行准确预测，如果在未来一段时间内，租金、房价并不会发生较为明显的变化，那么投资者的收益竟会与房屋的空置率呈正方向发展关系。也就是说，房屋的空置率越高，房地产开发商在经营过程中所要支持的成本也就越高，同时还会产生一定租金风险，为了降低风险，房地产开发商不得不通过降低租金，降低房价的方式促进需求。

（二）市场风险

市场风险指的就是市场中的各项不确定因素所产生的不同类型的风险，由于房地产行业是特殊区域上的市场，房地产所受到的区域影响较大，当市场环境发生较大变化时。例如，市场价格、房地产供给情况、风俗习惯、消费者的收入情况等都是市场风险产生的主要原因，会对投资者的收入造成影响。

此外，由于我国不同地区房地产信息系统效率有所差异，因此各地区房地产投资需求被动幅度和费用支出也会有所不同，因此，不同地区所面临的市场风险也各不相同。就目前我国的房地产市场而言，在同一城市中同一类型的房地产，因为建筑物性质的不同，投资费用也会有所不同，这也增加了市场风险的复杂程度。

（三）利率风险

利率风险是指利率的提升是投资者可能蒙受的经济损失。与一般行业不同，房地产行业在运行过程中需要投入大量的资金，因此在开发过程中需要借助大量的银行信贷。一般情况下，房地产行业的贷款总投资都在50%以上。信贷利率的高低以及信贷的力度都会对房地产商品产生制约，并会对房地产价格产生直接影响。一般来说，市场利率与房地产价值两者的动向相反，即利率越低，房地产价值也就越高，而房地产投资价值越高，投资者所获取的收益也就越大，反之投资者的收益也就越低。如果在一段时间内，房地产投资者无法抵消贷款所产生的利息，房地产投资者在投资过程中将无法获取收益。

二、综合应对房地产投资风险的几项措施

（一）阶段性风险管理

房地产投资过程中出现的风险通常是分阶段出现的。一般来说分为，决策、前期、建设、租售四阶段。房地产的开发周期相对来说都比较长，同时在开发过程中周围的环境会发生较大变化。在四个阶段中都存在许多变化不定的因素。在决策阶段，决策的正确与否会对一项目的开发成败造成直接影响，一个新项目开发都是在做一件新事情，因此工作量需要与项目的规模和公司的规模相适应。房地产开发的前期涉及面广泛、存在较多的不确定因素。在该阶段存在的主要风险有区域经济变化风险、置地风险、融资风险。建设阶段开发项目从工程开工到竣工阶段。房地产的租赁与销售会直接影响房地产开发商对资金的回笼。在租赁与销售阶段，房地产投资过程中所面临的风险种类较多，主要有供求风险、管理风险等。因此，房地产开发商需要加强对市场的合理分析，对市场进行准确判断，并且需要加强内部管理，确保房屋销售和租赁的顺利开展。

（二）应当对风险分散的合理对策

1.转嫁投资风险。转嫁投资风险对策就是将损失转嫁给与之经济利益有联系的另一方进行承担，采取的主要方式为“建筑工程施工合同”，对风险进行适当的转移，风险转嫁的方式分为商业投保、契约性转移等。（1）商业投保，企业在经营过程中通过购买商业保险的方式将风险转移给保险公司。购买保险在一定程度上可以弥补投资者在投资过程中产生的损失，从而实现资金的良性循环，促进我国房地产的健康发展。（2）契约型转移主要分为三个方面：第一，房地产企业与建筑商进行合作时，可以将项目分包给建筑商，从而将风险适当的转移给建筑商，从而使企业的资金压力能够得到缓解。第二，进行联合开发，多方投资者共同对房地产开发项目进行投资，这样虽然会使利益缩减，但是同时也可以使多个企业对风险进行分担，并且在开发过程中，可以充分调动投资商在工作上的积极性，对自身的优势进行利用，实现对风险的规避。第三，在房地产项目建设期间面对房屋进行预售和预租，完成资金回笼，缓解资金压力。

2.组合投资分散风险。房地产开发商通过开发结构组合投资是实现分散风险目的的主要措施，通常来说包括以下几种方式：（1）划分与选择投资区域，房地产开发商可以将资金进行分散，将资金应用到不同的项目上进行投资，避免某一特定区域的经济不景气，对整个企业投资造成不良影响，实现降低企业风险目的。（2）分散投资时间，房地产开发上在投资过程中需要设定一个合理的时间间隔，从而使企业的资金分配能够变得更加合理，降低企业在运行过程中的财务风险和管理风险，有效的避免因为市场变化给企业造成的经济损失。（3）多类型项目投资，投资企业可以依据项目的获利和风险，依照原则对不同类型的房地产进行适当投资。

（三）提升企业内部抗风险能力

1.建立风险管理机构。近几年，我国政府加强了对房地产行业的规模和调控，针对房地产行业颁布了越来越多的法律，房地产企业在运营过程中会面临更多的挑战，并且伴随着市场机制的逐渐规范和完善，对房地产投资风险进行防范将成为房地产企业未来工作的重点。由此可见，建立风险管理是十分必要的。针对房地产企业来说，投资风险不能局限一个项目，应从企业的整体发展入手，对投资进行全程监控。

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一、房地产企业的投资现状

近几年来，我国的房地产市场持续升温，房地产业开发投资规模持续增长，销售价格不断攀升。根据国家统计局的房地产业投资统计数据的显示，2001-2009年9年间，全国房地产业投资额由2001年6344.11亿元增长到2009年的19422.92亿元，2009年投资规模是2001年的3.06倍。

我国房地产企业平均资产总额过低，而房地产开发项目资金需求动辄上亿，因此，房地产开发企业大多依靠银行贷款和多种集资进行开发。我国目前多角债权人的权益，多角债务盛行，债权人权益往往得不到有效的保护，使得有的房地产企业根本不顾债权人的权益，将借债资金自目投资，造成房地产投资结构极不合理。

二、投资风险的成因分析

1.房地产粗放型开发。城市化规模的自目扩张与房地产粗放型开发，导致了大量土地资源的占用和利用效率的低下。首先是缺乏科学发展观的指导，在城市的总体规划和建设过程中，忽视了经济、生态、社会的可持续性发展，导致重复建设、自目建设、随意建设的情况比较严重。其次，违法违规征地圈地现象较严重。为了商业目的，有的地方或开发商使用各种手段，不顾国家法律法规，大量征地、囤积土地，造成了土地资源的极大浪费。

2.房地产投资增长过快。由于房地产投资过快增长导致房地产的结构性失衡和大量的商品房空置。近年来，虽然住宅开发投资稳定增长，经济适用房的开发投资规模在各类住宅建设中所占的比例也并不是最低的，但是与我国的收入结构相比，这一比例明显偏低，在房地产和住宅开发投资增长分别高达32%和32.2%的同时，而且济适用房开发投资的增长只有9.1%。因此造成供给与需求的结构性矛后有加剧之势。普通商品房和经济适用房供不应求，高档商品房却不同程度地空置积压。

3.对合作伙伴或项目开发不了解。房地产企业自身所掌握信息不全、不准，使得开发的房地产项目前期调查不周，测算不精，投资决策草率。所依据的信息不够准确，或前期调研不细，对购买力及项目的销售前景预期过于乐观，在运用中出现与当初的估计有较大偏差。如北京等一些大城市，当前人们对住房的最迫切的需求是“廉租屋”，以及以成本价并享受各种优惠折扣出售的公房；其次为经济适用型住房；最后才是高级公寓及别墅。这与消费者整体收入水平呈现“金字塔”型不无关系。而一些发展商至今仍心存“暴利”思想下的某种“幻觉”。

三、房地产开发企业投资风险防范

房地产开发企业投资需要考虑的风险因素最多，风险因素对项目成败的影响也最为关键。因此，建议企业做好以下几方面的工作:

1.高度重视可行性研究。可行性研究是对拟建投资项目进行全面的综合技术经济分析，这是房地产及其他任何投资建设项目前期不可缺少的一个阶段。在房地产开发的整个过程中，可行性研究阶段是房地产投资过程中最关键的一步，也是拥有最大的不确定性与机动性的阶段。因此，可行性研究阶段对风险的评估，分析正确与否，将直接影响到房地产投资项目的成功与否。房地产开发企业必须建立一支高水平、多学科的开发队伍，加强房地产市场调研，充分掌握影响项目投资的政治、经济、社会、环境资料，并目_对此加以分析和综合，建立一个庞大的信息系统，对项目进行可行性研究，从而通过科学预测，对项目准确定位，选择适宜的投资项目类型、投资区位和开发时机，减少房地产投资开发的自目性。

2.灵活应用投资组合理论。在投资领域里，“不要把所有的鸡蛋都放在一个篮子里”的做法非常适用。就是说要懂得分散投资以达到分散风险、降低风险的目的。房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程度和年获利能力，按照一定的原则进行恰当的投资的基础上，搭配投资各种不同类型的房地产，以降低投资风险的房地产投资策略。房地产投资可以选择不同区域、不同房产类型的投资组合，甚至是同一类型不同项目的投资组合来达到分散风险的目的。不同类型房地产的商业风险不一样，获利能力不一样，为了降低投资的商业风险，又要保证获取预期的投资收益，较理想的对策是进行房地产类型组合投资。例如房地产开发商可以投入一部分资金在普通住宅，投资一部分在高档写字楼等等。

3.关注政策变动。我国房地产起步较晚，市场不规范，与发达国家相比，其受政府政策影响则更大。所以时刻关注国家各项方针政策变化，通过对各项政策的研究，既有助于房地产投资确定正确的投资开发方向，较正确预测未来，又利于其根据政策变动及时调整投资策略，有效控制政策风险。

4.必要时采用风险回避的形式来消除风险。在对项目各开发方案进行经济评价的同时，要注重风险分析，对项目实施各程度阶段可能存在的风险进行尽可能详尽的分析，选择可靠性好，风险隐患少，风险低的开发方案。

投资是企业活动的关键步骤，对于企业来说投资的成功与否关系到企业的生存发展，只有最大限度地利用好企业有限的资金，才能提高企业财务成果。由于企业投资环境很复杂，因此企业投资过程中存在许多危险，只有有效防范才能使投资项目不能达到预期效益。

参考文献：

[1]梁惠兰：企业财务风险识别与防范[J].北方经济，2006, (6):52-53

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Abstract：Real estate development enterprise is to gain sustained profits as the goal, and this requires developers to control the investment risk and reduce costs in the stages of design, development operation, construction and property management, continued to improve and strengthen management so that enterprises will continue to grow stronger and expand influence.

Keyword：Real estate，value engineering，investment risk，Cost control

1前言

房地产投资就是将资金投入到房地产综合开发、经营、管理和服务等房地产业的基本经济活动中，以期将来获得不确定的收益。房地产投资是进行房地产开发和经营的基础，它的结果是形成新的可用房地产或改造原有的房地产。在房地产市场激烈竞争中，如何使房地产企业求得生存、发展是当前摆在房地产企业面前一个急需解决的重要问题。

2房地产投资风险

2.1房地产投资风险的多样性

在房地产投资活动过程中收益与风险是同时存在的。房地产开发投资潜在着各种风险。这些风险直接会影响到房地产开发的成本，影响开发收益的提高。房地产投资风险涉及政策风险、利率风险、经济风险、社会风险、购买力风险、市场供求关系变化风险等。

2.2房地产开发投资风险的防范

进行充分的市场调查分析，认真进行可行性研究论证。风险是指在投资经营过程中的各种不确定因素，使实际收益偏离预期收益的可能性。减少这种不确定性，就是通过市场调查获得尽可能详尽和准确的信息，取得了相当数量的第一手资料和数据后，对其进行科学的综合分析，把不确定性降低到最低限度。通过可行性研究论证，使不确定因素提前得到控制防范。首先完善项目决策阶段开发商的项目市场定位及决策机制，即项目前期市场可行性研究工作要做到位，如果前期对市场研究不充分，没有详细的项目可行性研究报告，使得项目的初步设计没有设计依据，即使勉强进行了多方案的比较，也会因为市场研究不充分，心中无底，犹豫不决，致使项目决策慢、效率低。有些开发商以“市场是不断变化的”为借口不重视前期的项目调研。因市场和产品研究不详细，导致决策迟缓，最后匆忙进行上马，导致项目在施工、销售环节出现问题，在建设过程中经常出现原则性、功能性的大变动、变更，导致项目停工，成本和进度受到严重影响。

在工程实施过程中，应有风险监控和应急措施，能及时地发现风险，及早作出反应，控制风险的影响程度以减少损失。

3房地产开发项目管理成本控制

3.1房地产开发成本的构成

房地产开发成本的构成要素主要有土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、市政公共设施费用、管理费用、费用，贷款利息、税费以及其他费用等。

3.2房地产建设工程项目的成本控制

房地产业作为国民经济的支柱产业，是近年来消费和投资的热点，市场竞争日趋激烈。房地产的开发成本控制已成为房地产企业在竞争中取得优势的重要因素。在相同的开发环境与条件设施下，除了开发产销对路、适应市场需求的产品外，谁能在开发中既能确保工程质量与进度，又能注重项目开发成本的管理，控制和把握好合理的造价，谁就能以最低的项目成本获取最大的效益。要控制好工程建设项目各个阶段和各个环节。

项目设计阶段是控制开发成本实现经济效益的最直接最重要的环节，因为设计阶段可锁定可控成本的80%以上。房地产项目设计阶段一般可以分为初步设计和施工图设计。这两个阶段可以分别确定具体的技术经济指标，每一项指标都关系到项目的开发成本。整个设计阶段既是目标成本进一步优化的阶段，又是具体分解目标成本并进行落实的阶段；在这个阶段，成本管理要掌握一个重要原则，那就是已经确定的目标成本只能优化不能超标。

营销环节控制主要是销售费用的控制。销售费用包括售楼处、广告宣传、样板房、楼盘资料、推广活动、营销人员工资、办公费用等与销售有关的费用。销售费用不但关系到开支的多少， 成本的高低，还影响楼盘的销售。搞得不好，钱花了，预期效果没达到，成本上升，销售又不理想，资金流形成恶性循环；而广告、促销费用花得恰当，则会起到四两拨千斤的作用。所以要充分研究市场，讲究销售推广策略，让所花的推广费用产生最佳效果。由于对广告的效果难以准确评价，所以一个简单的办法是按销售额的比例总量控制销售费用。当然销售方面的制度还得建立和完善，费用支出仍然要审批。特别要对营销负责人建立有效的激励和约束机制，并对每次的推广活动做内部评价。有的开发商把销售这块工作交给商，虽然减少了很多事情，但实际情况看大都合作不好，不欢而散的情况多，而且成本比自己操作高。所以如果项目不是很小，还是自己掌握销售的好。

建设工程项目在设计完成之后，施工开始之前是进行工程招投标的阶段。通过招投标一是引进竞争机制，二是降低工程建设成本。工程招投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面。通过招投标开发商择优选择施工单位或材料、设备供应商，这对工程项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。

抓好合同管理，避免工程索赔是加强合同管理。让参与项目建设的工程、预算、财务人员了解合同，也可以将合同发给相关部门和人员，明确双方权责，使大家对合同的内容做到心中有数。在合同执行期间密切注意双方履行合同情况，以维护我方权益，并避免合同违约，是加强合同管理。

工程管理人员严把工程质量关。工程管理人员要始终把施工工序的质量检查和管理工作贯彻到整个过程中，采取防范措施，应对工程建设对象的施工过程实施全面的质量监督、检查与控制，包括事前的各项施工准备工作质量控制，施工过程中的控制，以及某个单项工程及整个房地产项目完成后，对建筑施工及安装产品质量的事后控制，既要杜绝返工现象的发生，又要对存在质量隐患部分及时返工，避免后期造成更大的人、财、物的投入而加大工程造价，而且由于工程质量问题造成不能交工、维修、业主索赔等问题会给项目造成不可预见成本的增加。

对施工进度款的拨付要严格签字制度及审查制度，要实行多级管理及控制。比如对工程量的审查，要做到不多算、不重算，谁签字谁负责。另外，对定额取费的选择要根据施工合同进行严格查核，对就高不就低的项目要坚决纠正。

要重视材料供应商的资源整合和管理，把供应商视作双赢的伙伴；建立、实施严密的工程及主要材料、设备招投标制度。要尽量减少甲方的分包项目，对于项目整体中甲方分包各工程内容要系统细化、深化各自合同条件及其之间接口配合条件，全面、系统化进行建设合同管理。

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[DOI]1013939/jcnkizgsc201625163

1引言

房地产投资风险是指从事房地产投资而造成的不利结果和损失的可能性大小，这种不利结果和损失包括所投入资本的损失和预期收益未达到的损失。作为我国国民经济支柱产业的房地产行业，对我国国民经济的持续、健康和稳健发展起了重要作用，是我国产业经济的基础性和先导性行业。房地产业的兴旺发达，是国民经济健康发展的重要基础和明显标志。随着我国城镇住房制度改革的不断推进，房地产业呈现出蓬勃发展的态势，成为国民经济的支柱产业。目前我国有数万家房地产开发企业，相当多的企业规模小，只重视项目开发而不重视管理，更不重视风险的管理，使房地产项目开发过程中的诸多风险因素得不到有效的控制，从而导致项目的失利。为了有效地规避风险，运用科学的方法对房地产投资项目的风险进行客观的分析和评价，并采取合理有效地控制风险的措施，有利于房地产行业的健康发展，也有利于国民经济的稳定运行。

由于房地产具有位置的固定性和不可移动性、投资额大、建设周期长、影响因素多样性等特性，使得房地产开发投资活动面临众多的风险。一般来说，风险是对未来行为决策及客观条件的不确定性而可能引致后果与预定目标之间发生的多种负偏离的综合。探究我国房地产开发项目投资的风险控制问题，对于房地产企业有效实现开发，有效避免和解决开发过程中所要面对的各种风险，从而促进我国国民经济持续、有效发展都具有重要的理论意义和现实意义。当前房地产开发投资项目出现了投资额度过高、盲目重复性建设、建设周期过长等的问题，针对当前出现的问题，亟须一定的理论先导，从而为其提供一定的实践指导。基于此，本文对此研究方向进行深入探讨。本文将吸收和借鉴前人的研究成果基础上，运用文献分析与规范分析相结合的方法，结合相关理论对我国房地产开发项目投资的风险进行深入研究和探讨，以期为其提供有益的借鉴和参考。

本文具体结构如下：第一部分为引言；第二部分是房地产开发投资项目控制风险的重要性；第三部分为房地产开发投资项目产生风险的原因；第四部分为我国房地产开发项目风险控制的路径选择；第五部分为总结与讨论。

2房地产开发投资项目控制风险的重要性

每个项目都存在一定的风险，房地产项目也不例外。房地产开发项目由多重环节组成，其风险也散播在各个环节、各个阶段中。不管是在项目投资、项目规划、土地获取等前期准备阶段，还是在项目施工建设阶段，还是到最后的商品房出售、用户使用、物业管理阶段，都有着这样或那样的不可知事件出现，而风险就是指这些不可控因素导致的经济损失的概率。对于风险这一客观事实，我们只能用概率来估算它，而究竟发不发生只要在实际项目过程中才能知道，其产生的后果也只能事后知道。针对风险的这一性质，我们需要建立多风险模型，全面考虑各个可能的风险因素，从定量角度和定性角度综合考虑，设计可以有效预估风险大小的模型。

21风险控制对于企业发展的意义

追求经济效益最大化是企业的核心目标，对于房地产开发企业来说，实现赢利，实现最大利润就是做好经营的关键指标，但是作为企业管理者必须清楚，进行何种投资都存在风险。如果企业想要投资房地产的话，就要提前考虑风险，用有效的方法手段防止风险的发生，如果事先没有预估准备，一味地自以为房地产项目好，盲目跟风，对风险认识不足的话，一旦风险发生，很容易就血本无归，陷入绝境。当前有很多小型没经验的企业就因为认识不够，导致投资不当，最后损失惨重。

22风险控制对于房地产行业发展的意义

房地产开发对于城市建设来说至关重要。随着我国城市化政策的实施，需要大量的住房保障措施来配套跟进，有一个合理的开发规划，才能有效处理经济发展所带来的城市病：房少价高、交通拥堵、环保问题等，而且能够有效促进公共基础设施的完善，将与之相关的其他产业也带动起来。那么要如何才能使房地产的开发健康有序进行呢？主要还是要看整体的规划是不是合理，施工的过程是不是高效，后期的销售是不是理性，风险的管控是不是到位。而这其中风险研究又是风险管理的重中之重，一切规划设计都是在风险管控之下进行的，是房地产发展的马前卒。

23风险控制对于城市与社会经济发展的意义

在房地产开发之前，首先要考虑的是供求关系，其对房屋定价、开发时间、房屋数量、成本计算等都有重要的指导意义，对行业的发展有促进作用。对于城市建设而言，在规划过程中，需要风险研究来警醒限制，使得规划更加现实，有可行性。

3房地产开发投资项目产生风险的原因

对于房地产开发项目这一复杂系统工程而言，必然有很多问题都会导致损失的产生，因此需要考虑很多影响因素，从风险的性质上分为系统和非系统风险。系统风险是全局的，全体项目都有这一风险，不可避免；非系统风险是局部的，只有某些项目有该风险，可以采取有效措施进行防范。

31系统风险

311通货膨胀风险

对于房地产开发投资项目而言，都需要经历多年的经营、建设和销售，存在一定的存续期间，这期间国家的货币政策、金融政策发生什么变化都是未知的，一旦发生通货膨胀，那么必然导致企业的收益低于预期，这个风险是不可避免的。

312利率风险

银行利率本身就有宏观调整功能，其直接影响资本的流入流出，从而影响整个房地产行业的发展状况。

313变现风险

作为不动产登记的重要项目之一的房地产，其固定性导致其流通性差，资金的回转很难在短时间实现，如果投资者在条件不成熟的情况下寻求变现的话，就会有很大的损失。

314政策风险

任何行业的发展都和国家政策息息相关，房地产更受政府限制。首先，国家管着土地，哪些土地可以用来出售都是由国家政策规定的；其次，环保政策，开发过程中的废物处理标准；最后，与资金直接挂钩的税务政策等，这些政策都是不可避的风险。

32非系统风险

321经营管理风险

项目能否顺利实施和经营管理有很大的关系，管理者如果管理不当，就会导致无法达到项目预期，资金出现断条等风险，其如果因为自己的错误预估，产生错误决策，将会使整个项目处于危险之中。这一风险受到不同管理者的经营管理决策的影响而出现差异。

322财务风险

房地产投资者总是利用财务杠杆原理，使用借入资金扩大投资可能收益范围，实现投资利润最大化的目标。然而，杠杆原理对自有资金的收益和亏损起着同样的放大作用。财务杠杆的使用提高了税前收益的期望值和可能收益的上限，但是也扩大了收益波动的范围，降低了可能收益的下限，下端风险增大了，所以增加贷款量也增加了营业收入不足以偿还债务的可能性。

4房地产开发项目风险控制的路径选择

抛开一些不可避免的系统风险，对于其他可以预防的非系统风险，需要房地产开发商根据自身情况可以采取以下措施进行风险控制，从而切实有效降低投资风险。

41加强管理者对国家政策的研究

企业管理者是项目的最终决策层，其决策对整个项目的进行都起着决定作用，所以管理层首先要对相关产业的国家政策烂熟于胸，并时刻关注政策新动向，最好要求相关部门每过一段时间，可以是半年、一年，提交一份房地产相关的国家政策。同时，其要有很严谨的投资理念，丰富自己的投资经验，风险投资意识一定得加强，对自己管理的项目风险要如数家珍，项目的每一个阶段要干什么，会出现什么问题，都要经过科学的规划和全方位的估测。最后，要将风险的量化评估和国家政策相结合，同时考虑市场因素的影响，在可行性范围内，进行投资规划。这其中，最需要注意的还是要和实际挂钩，在企业实际情况下，再结合国家的开发政策，积极向政策靠拢，享受一些优惠的政策，搭上国家发展的列车，促进企业健康发展。

42构建完整的企业资源管理平台

财务管理永远是一个企业的根基，如何基于这一中心构建一个企业内部完备的信息共享系统是公司高层所需要重点思考的问题。这一系统的构建对于房地产开发投资项目而言具有重要意义，首先能够提高房地产开发企业信息的传递效率，其次能起到监控整个项目过程的作用。这样的话，一旦房地产项目建设的任意环节出现问题，都能够及时反馈到公司高层，方便及时处理，有利于风险管控和风险预警。

43定期召集经济活动分析会议

对房地产开发项目的定期分析有利于风险的管控。首先要拟定各部门的会议纲领，让各部门知道明确的指标，然后由财务部组织召开会议，让各部门一同全方位地分析现阶段企业的投资情况。会议过程中，一旦发现问题，企业高层要根据企业情况作出恰当及时的补救措施，保证项目按计划进行。企业需重点关注投资过程中的资金变化，关注已投资项目的资金流通情况，明确项目的每一项支出和收益情况，利于减小投资风险。

44加强风险预测和重点风险管控

房地产行业需要时刻关注市场供求关系的变化，调研活动必不可少，要顺应社会需求，只有满足社会需求才能利益最大化。在项目进行时，对于具体施工合同的签署一定要谨慎，将施工日期、施工金额等核算清楚，如无意外，不要随意更换，最好能够有专门的工程监理全程跟进，负责工程质量的监督，从而降低这些方面的风险。

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近年来国家不断推出新的调控政策，控制房价的的非理性增长。房地产企业面临着的风险影响因素也不断变化，对投资风险进行正确评估，减小风险对收益的影响程度，提高项目的投资效益，对于指导项目开发具有非常重要的意义。

一、我国房地产业投资风险分析

1、政策风险

政策风险是指由于政策发生变化给房地产生产者与经营者带来的经济损失。由于房地产业在我国国民经济中占据着越来越重要的地位，其发展对于其他产业的发展以及整个国民经济都具有不可替代的作用。因此，政府会根据国民经济的发展情况对房地产业进行宏观调控，使房地产业与其他产业相协调，共同促进国民经济的健康发展。政策风险是影响房地产投资的重要风险因素之一，包括产业政策、土地政策、经济体制及住房制度改革等，它们都会对房地产投资者的收益目标带来很大的影响。

产业政策风险是政策风险中的重要方面，是指因产业政策和产业结构发生变化对房地产生产者和经营者带来的经济损失。如“上海国五条细则”：“坚决抑制投资投机性购房，严禁发放第三套及以上购房贷款；同时要增加普通商品住房用地供应，按照全年供应量不低于前5年年均实际供应量的要求。”这在一定程度上抑制了商品房的需求。当前的土地制度使土地供应逐年呈现负增长，而货币不断超发，也使得投资渠道缺乏。土地使用年限的减少、补偿费用的收取都可以增加房地产开发的成本。经济体制的改革刺激了经济的增长，增加了人们的收入水平，进一步提高了公众的购买力，刺激了商品住宅房的需求。

2、经济风险

经济风险是指一系列与经济环境、经济发展有关的不确定因素的出现对房地产投资产生影响的可能性。主要包括市场供求风险、融资风险、利率风险以及国民经济发展风险。市场供求风险，由于房地产项目的价值通常比较大，因此受供求关系的影响较大。市场的供给与需求是不断变化的，当供给短缺或需求不足时，房地产市场的主体就会受到损失。这种供需之间的不平衡，就会给房地产投资者带来巨大的损失，因此房地产企业要根据市场的供需变化的客观规律进行科学预测，规避市场供求变化带来的投资风险。

房地产投资者一般会借助于各种融资工具，有研究表明，在大部分的房地产投资中，贷款额度占到总投资一半以上，甚至更高。比率的大小受投资的成本以及项目的预期收入及贷款利率等因素的影响，贷款的利率越高，房地产企业的贷款成本就越高，而降低了市场购买力，最终导致房产预期收益的减少。反之利率越低，贷款成本越低，人们的购买力旺盛，房地企业更容易得到较好的收益。此外国民经济的发展水平也会影响房地产市场，经济越发达，房地产市场越繁荣，而经济停滞，房地产市场也会呈现萧条。

3、技术风险

技术风险是由于技术部门设计或施工管理技术不足而给房地产企业带来的经济损失。随着科学技术的不断发展，房地产市场化程度的不断深入，人们对住房消费的需求苛刻程度增加，因此，企业要提高施工技术，率先将其应用于房地产项目中，不断满足消费者对住房质量的要求，提高市场竞争力。技术风险主要包括建筑材料的更新、施工技术和革新、计算失误风险等，如果不能处理好这些技术问题，将会给房地产企业带来直接经济损失。

4、购买力风险

购买力风险是指由于投资完成后收回的资金与初始投入的资金相比，由于购买力的减低给投资者带来的风险。由于房地产投资资金大、周期时间长，其投资风险的高低与通货膨胀率存在着很大的关系，只要存在通货膨胀因素，投资者就面临着通货膨胀的风险。因此，房地产投资者应该十分关注此风险因素的影响，并且通过适当的方法来减少通货膨胀风险。如，可以通过适当调整其要求的最低收益率来降低该风险对实际收益率的影响程度。

5、自然风险

自然风险是由于不可抗力的因素变化而对房地产商品开发过程中或着已经开发完成的商品的危害，从而给房地产企业造成的经济损失。自然风险主要包括地震、洪水、火灾、泥石流等灾害。因此房地产企业可以根据当地的地理气候条件来购买相应保险规避风险，减少自然灾害对项目造成的经济损失。

二、房地产业投资风险规避策略

1、顺应政策导向，把握投资时机

要顺应政策导向，对房地产市场的供求状况和趋势进行全面的调查分析，房地产市场需求基本上是一种引致需求，相对投资项目的销售来说这种需求是一种有支付能力的需求，包括现实需求和潜在需求两部分。要从宏观经济上分析经济发展水平，从微观上分析影响房地市场的相关因素，合理预测房地产市场的需求类型和需求量。把握房地产周期波动，合理选择投资时期。根据马斯洛“需求层次理论”，对住房需求，了解消费者需求，不断开拓市场，对项目开发方案进行评价和风险分析，选择可靠性强、风险小的开发方案，保证项目收益。

2、合理分配资金，提高保险意识

在房地产企业投资时，在收益相同的前提下总是追求风险最小，或着在风险相同时追求利益最大化。在投资时，要注意合理分配资金，灵活应用投资组合理论，选择不同区域的投资组合或不同房产类型的投资合等来达到分散风险的目的。投资者要依据房地产投资的风险程度和获利能力，遵照一定的原则搭配各种不同的房产类型以降低投资风险。要提高保险意识，通过保险手段来转嫁风险，通过向保险公司投保，缴纳保险为代价，将风险转移给保险来承担，降低自身的损失程度。也可以通过拟定正当、合法的合同条款将风险转嫁给其他经济单位，如可将施工过程中危险性较高的工作转色给其他专业施工单位，减少自身承担的风险责任。

3、完善监管机制，加强施工管理

房地产业是一个高风险行业，这就需要强化业务宏观指导，建立地区房地产市场监测机制，建立房地产市场定期分析报告制度，探索住房金融改革以及发展的深层问题。加强工程施工过程的管理，创新施工工艺，将其率先应用在施工过程中，提高工程质量，树立品牌意识。对于难度较大的工程项目，可以转包给专业施工团队，提高施工质量，降低自身风险。

4、提高管理水平，降低决策风险

房地产开发必须建立一支高水平、专业的开发团队，提高管理水平，要加强对房地产市场的调研，对方案进行可行性研究。要对影响项目开发的政治、经济、社会及环境因素进行的搜集与分析，建立信息系统，通过科学预测、对项目的定位，选择合适的投资时机以及投资项目的类型，降低投资开发的盲目性带来的风险。通过对政策走势的研究、房地产行业发展的趋势以及消费需求等问题进行分析，将不确定的因素控制到最低，为投资决策提供前瞻性和科学性依据，确保投资决策的正确性，降低决策风险，从而更好地控制房地产投资过程中的风险。

房地产业作为我国市场经济的重要组成部分，具有高风险、高效益的特性，市场存在着诸多的不确定性。这就需要房地产企业在投资决定前进行科学分析来预测风险，预先采取规避措施，将风险控制到最低限度，从而减少不必要的损失，提高房地产企业的收益。

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一、引言

随着近些年国家宏观调控政策对房地产信贷门槛的收紧，融资难的压力迫使房地产开发者不断探寻新型融资路径。房地产投资信托作为发达国家一种成熟的融资手段，凭借其灵活的金融创新和政策规避优势受到许多开发商的青睐。目前，国内信托公司发行的集合资金信托产品已经逾千个，其中大部分资金都投向了房地产开发领域。房地产投资信托的火爆和一路走高，虽然缓解了不少地产开发公司的资金压力，但部分信托产品暴露出的风险也使得我们不得不予以特殊关注。

二、房地产投资信托产品的风险因素分析

1、宏观行业风险

一般来说，信托产品的风险首先来源于其作为标的的资产，具体到房地产投资信托产品而言，房地产行业的宏观性风险是其风险的首要来源。国内目前的房地产信托产品，无论是借贷型亦或是股权型，其本质都是资金型信托产品，都同房地产市场本身的波动密切相关。房地产开发链条中政策、资金、土地供求市场等因素中的任一因素发生变化都可能导致房地产产业形势的转变；一旦某个关键环节发生问题，便很容易发生资金链绷断；房地产企业很容易因此陷入困境，由此导致信托产品发生行业风险，难以兑付。从房地产投资信托产品本身的发展而言，其也面临着很大的风险。信贷政策逐步收紧的近十年，房地产投资信托产品有了一个井喷式的增长。虽然许多条款的规定有所不同，所接受的监管也不一样，但从本质上来说，其只是银行贷款的一个变种。不过同银行相比，信托公司在贷款使用监控、风险管理、实际经营方面都严重缺乏经验，其自有资本金也不足以抵抗很大的风险。事实上，相当一部分房地产投资信托产品的发行正是因为公司没有达到银行信贷的要求，因此信托产品面临的风险不言而喻。

2、实际运营风险

（1）信托公司尚缺乏成熟的项目选择和评估制度。信托公司对于房地产投资项目的选择及评估能力很大程度上决定着信托投资房的收益水平和风险，信托公司有必要肩负起评估项目收益性及风险性的责任。目前国内与房地产信托公司配套的专业评估机构尚未出现，信托公司本身也不具有这方面的丰富经验。因此，在房地产投资信托市场走向规模化和成熟之前，项目选择和评估能力的高低也始终是信托产品多潜藏的巨大风险。

（2）信托产品的条款设计还尚未成熟，许多房地产信托资金更多的是作为一种“过桥贷款”的性质而存在。虽然目前出现了诸如股权信托方式和财产信托方式等，但由于国内一直缺乏具有稳定收租收益的房地产项目，所以国内主要的房地产投资信托形式仍然是资金型信托。在具体的运作模式上，仍然遵照的是传统的贷款形式，形式比较固定。信托产品转让形式也仅局限于信托凭证的转让，信托产品转让市场还尚未构建起来。

（3）信托投资公司本身素质参差不齐。有相当一部分信托公司自身治理结构就存在问题，从业人员的素质也参差不一。信托公司和信托产品的快速扩张也导致相当多的信托公司铤而走险，违规经营。根据有关监管部门的数据显示，新登记的信托公司中，约有三分之一都存在这样那样的问题，主要集中在违规操作和坏账比例居高不下这两方面。信托公司违背规定操作或不注重风险控制，导致原定的信托目的难以实现，使不少的投资者蒙受经济损失。

3、法律监管缺失风险

信托产品作为国内金融业的新兴产品，在法律建设方面存在着严重滞后的问题，主要的表现则是信托合同的条款在法律中存有缺陷，导致后续发生法律纠纷甚至难以依法律履约。可以预计的是，相关法律法规的建设之路还非常漫长，而房地产投资信托产品市场则快速发展，这为房地产投资信托的健康发展蒙上了阴影。投资者对于信托产品缺乏足够了解亦或是存在某种错误认识也是潜在的风险之一。许多投资者尚不清楚信托产品，并不能提供承诺的收益率。这意味着在信托产品开始进行运作之后，如果实际的可获得收益率达不到信托公司宣称的水平，购买者也无权要求信托公司以宣称的收益率兑现收益信托产品的担保效力仅存在于信托公司与被投资项目之间。因此可以说，如果被投资方（房产开发公司）出现破产现象，信托公司是优先被偿付的对象，信托产品受益者则无权获得偿付。如果信托公司自身不能够全额退还信托本金，投资者要承担其中的风险。

三、风险防范措施探讨与研究

监管方（政府）、信托公司、投资者在房地产投资信托发展中有着不同的利益和诉求，各利益相关方要达到某种平衡，才能保证信托产品的健康发展和保证投资者的利益。房地产投资信托的风险防范是一个系统性的工程，有赖于各方特别是政府监管部门及信托公司的共同努力。当然，信托投资者也要增加对信托产品和信托风险的了解，最好能够通过成本估算、预估收益等办法确定所承担风险的大小，正确对房地产投资信托产品进行投资。要从根本层面上防范房地产投资信托风险，还是要依赖政府部门和信托公司共同发挥作用。

1、从政府角度

（1）要完善与房地产信托有关的法律法规制度。

信托作为新型金融业态，没有专门的法律予以规范，因此有必要进行专项立法。信托立法首先是要完善对信托业务的监管范围，对动产信托、不动产信托、股权、债权信托等产品的业务操作都作出明确的规定。因为信托合同可能导致房地产权属发生改变，且这种改变是无偿的；这在物权法中也是一个监管的空白，有可能危害到善意第三人的合法利益，因此，有必要配套建立房地产信托权属登记制度。另外与信托相关的税收规定、财会制度、信息披露制度、外汇信托制度等都亟待完善。促进这些专门监管制度和配套设施的完善，才可以确保信托产品在法律的实时监管下运行。

（2）可以尝试对房地产投资信托实行行业准入制度

以准入制度来保证房地产投资信托行业的规范化。第一，对信托机构资质的准入制度，未经资质认定的机构不得从事房地产信托业务和交易；第二，对具体的信托投资项目建立批准制度，具体来说就是对信托的具体投资项目在信托发行和审批上进行把关，防止信托机构盲目把信托投资项目推向投资者，抑制行业可能产生的巨大风险；第三，建立行业从业人员的资格准入制度，确保从业人员的业务素质能够达到风险防控的要求。

（3）可以尝试对信托机构施行差异化的管理措施。

对于规模较大、资信条件较好、依法合规经营的信托机构，在通用的政策规定上予以突破，比如突破信托份数限制、准许异地经营等；通过特殊性的政策规定，扶持优质信托机构的快速成长和发展。对于那些经营管理能力较差、风险防控能力弱的信托机构则应当进行重点化监管，确保其遵守相关制度规定，依法合规经营。通过对信托机构实施差异化监管措施，保证信托行业既能快速健康发展，又能避免系统性风险的过高过大。

（4）要健全信托产品披露制度。

健全的信托披露不仅可以对信托机构的不合规经营及操作予以监管，还能使信托发行方脱离目前信托产品发行、营销渠道狭窄的困境。对信托机构和信托产品的信息披露规定原则上应做到以下三点：第一，信息披露要限制在特定的媒体之上；第二，必须按照监督部门要求的格式、语言进行规范化披露，保证信息披露的一致性；第三，披露内容仅限于信托业务文件、使用情况报告、重大例外事项等，要遵守重要性规定。

2、从信托机构角度

（1）找准市场定位，做专业化信托服务。

目前国内的信托机构还没有做专业化信托的概念。专业化信托公司在专业积累、提供服务方面都要比通用型信托机构更有优势，其风险控制水平也更为优异。因为风险控制涉及到对投资项目的风险评估、管理能力、担保规定等诸多方面，本质上还是与信托机构的运营经验和风险抵抗能力有关。因此，现有信托机构要尝试向专门化信托的业务方向发展，找准资金的优势，进行准确定位，从而实现更有效的规避风险、为客户提供专业化服务的初衷。

（2）建立强有力的内部控制制度。

信托机构作为资金运作型机构，内控完善对其发展有着至关重要的作用。第一，要严格遵守法人治理这一规定。目前来说，由于许多信托公司的大股东都是地方政府或垄断央企，信托机构的法人地位和公司治理在一定程度上都出现了虚化的现象。因此，后续监管方面，政府部门要同信托机构一起就如何建立透明、规范的法人治理制度展开尝试。第二，要全面完善内部控制框架和规范，规范应当涵盖信托机构的一切职能业务活动，包括其执行程序和具体规定；其中，对具体业务，应建立业务操作手册并满足职务的牵制规定。

（3）信托机构应当加快业务创新的步伐。

房地产投资信托产品目前的形式还比较单一，难以满足市场上一部分投资者的投资需求。房地产市场的迅猛发展要求信托公司加快创新，通过创新手段设计出具有极大灵活性且能够满足投资者差异化投资需求的产品。信托机构必须通过创新设计出具有不同收益形式、来源和风险水平的新型信托产品，满足不同偏好投资者的投资需求。解决信托资金来源也是信托机构应当考虑的问题。现行规定中的信托份数不得超过200份的规定，无疑严重制约了信托的资金规模。信托机构既然无法摆脱200份的限制，则可以从资金来源的方面进行创新。200份的限制只是针对于资金信托业务而言，如果委托人的资产不是资金的形式，而是股权或债权形式，则可以突破200份的限制。

（4）加强投资决策能力和风险控制能力建设。

信托机构必须明晰其经营业务风险的性质、来源及风险水平高低，通过对风险的梳理来制定相应对策予以应对。信托机构有必要成立专业化风险控制管理部门，对本机构的宏观风险和业务操作风险进行定性和定量的双重分析，在风险分析的基础上制定具有操作性的应对之策。在风险控制决策方面，必须要建立明确的决策程序和决策办法，确保公司领导层承担风险控制、决策的责任，保证风险控制活动能够落实到位。信托机构应当通过自律性、技术性措施等的结合，最大限度地降低信托风险。

【参考文献】

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房地产投资包含直接投资和间接投资两种形式。其中直接投资包括开发投资和房地产置业投资，这两个方面从狭义地角度考虑就是房屋销售方与买方各自的投资。间接投资包括房地产企业股票投资、房地产企业证券投资、房地产投资信托基金投资以及住房抵押支持证券的购买等投资方式。本文主要分析的是房地产投资信托基金，这是间接投资当中较为新型的一种投资方式，也是扩大房地产融资渠道的途径之一。

1.2 房地产投资信托基金的含义

所谓的房地产投资信托基金指的是以收益凭证的发行为汇集资金的主要方式，并通过专门的投资机构或信托公司将投资的综合收益分配给投资者的一种信托基金投资方式。这是一种非公司组织的投资方式，其收益股份的组成也是可以转换的，是一种封闭性的投资基金。其英文缩写是REITs。这一投资方式在国外兴起较早，在我国仍处于发展不够成熟的阶段。

2 房地产投资信托基金的风险类型

2.1 客观风险(系统性风险)

2.1.1 政策风险

政策风险指的是在进行房地产投资信托基金的过程中由于国家的政策变动而对房地产投资信托基金的收益产生不同程度的影响。涉及到房地产投资信托基金收益状况的国家政策主要分为三类。首先最为直接的是国家政策对于房地产投资基金管理的相关条例的制定。如果国家政策对房地产投资资金进行较为紧缩性的管理，则有可能导致房地产投资信托基金的收益减少。其次是国家政策对于房地产开发方面的影响。如果国家政策对于房地产的开发采取限制性政策，则有可能导致房地产投资信托基金的收益减少。除此之外还有国家政策对于房屋价格的调整，房屋的价格决定房地产企业的盈利情况，也就对信托基金的投资者具有一定的影响。

2.1.2 法律风险

房地产投资信托基金的法律风险指的是在进行房地产信托基金投资的过程中，由于房地产信托基金的管理是由专门的投资机构进行的资金的统计和支配，因此在这个过程中鲜少具有较为完善的保障。在我国的法律当中，目前只有《信托法》、《信托公司管理办法》等条例对信托机构进行管理，而没有较为具体的针对房地产投资信托基金设立的相关条例，保障呈现出不够完善的状态。但出现这一现象的原因与房地产投资信托基金的成熟性有着密不可分的关系，随着立法的完善这一风险会逐渐趋于减小。

2.1.3 金融风险

金融状况的好坏对于各个经济领域都有着较大的影响。房地产投资作为一种投资量巨大的投资方式，受到金融的影响是十分显著的。对于房地产行业来说，无论是直接投资还是间接投资都会受到金融状况较大的影响。例如，在国家的金融状态趋向于紧张的时候，人们的购买力降低，这种情况将会形成房屋销售的重大瓶颈。这就会导致房地产商的房屋收益无论是从时间上还是从总体收益状况来说都会受到极大的打压，从而影响到房地产投资信托基金投资者的收益情况，产生投资风险。

2.2 主观因素造成的风险(非系统性风险)

2.2.1 项目风险

在房地产项目筹建的前期，都会涉及到一些问题，例如土地及贷款等方面的问题，房地产投资信托基金虽然是房地产融合资产的重要方式，但一个房地产项目的筹建资金只靠一种方式进行融资是不够的。因此，其他融资渠道或者是因为国家土地政策的改变对房地产项目的筹备和推进所起到的影响，都有可能成为房地产投资信托管理基金不稳定的情况，项目的不稳定性甚至会影响投资收益或直接导致出现亏损。

2.2.2 经营和管理风险

房地产企业在房地产的建设过程中不仅要在项目的筹建方面付出很大的艰辛和努力，而且在房地产建设的过程中，房地产企业对于整个建设工程的经营和管理也是影响房地产收益的重要因素之一。在房屋建设经营过程中，有可能由于施工过程的管理不当而导致房屋建设工程的成本过高或者是出现一系列的房屋质量问题，这些经营和管理过程中出现的影响房屋销售的因素都会对房地产投资信托基金的收益产生较为直接的影响。除此之外，市场信息的不断变动也是造成房产商经营过程出现问题的主要原因之一，可能导致房屋的滞销，从而影响收益。因此房地产企业的经营和管理不当以及市场的不稳定性是导致信托基金产生风险的重要因素。

2.2.3 流动性风险

所谓的流动性风险就是指在投资过程中，由于投资产品的流动性和灵活性不强而导致的一种风险现象。这一现象普遍存在于土地、房屋等固定事物的投资方面。在进行房地产投资信托基金投资的时候，由于房屋及房屋所处的土地均属于不可移动和流动的投资物体，属于一种固态资产形式。由于这种投资形式的限制，如果房地产企业在房地产建设过程中出现困损，无力偿还投资的本金的时候，投资方无法变现信托基金，则有可能导致此处所提及的流动性风险。

3 风险防范的方式

3.1 信托公司加强内部的管理和控制

信托公司指的是在房地产投资信托基金的融入过程中起到将信托基金进行管理、统计并负责将收益下放给投资人的一种专门的投资机构。前文提到，房地产投资信托基金的法律保障是在进行房地产投资信托基金投入的时候对信托机构安全性的保护。使信托公司严格按照法律规定对投资者的投资基金进行管理和分配。当然，这一过程的完成除了需要靠法律规制之外，还需要信托公司对自身的员工进行一定程度的培训和训练，使其在工作的过程中能够做到遵法守法。除此之外还应当完善信托公司内部的监督控制管理机制，对每个员工的工作态度进行监督，对投资基金进行谨慎妥善的处理。

3.2 建立完善的风险规避机制

风险规避机制的建立主要也是针对信托公司进行风险防范提出的相应的措施和建议。在进行房地产投资信托基金的投资之前，虽然部分风险是不可预计的，但是同样也存在许多风险是可以预计的。例如，信托公司可以对融资的房地产企业以往的房地产建设经营状况以及企业本身的资金状况进行一定程度的了解，以对经营风险进行一定的评估，然后再进行投资。除此之外，信托公司也应当对市场等可能存在潜在风险的因素进行相应的了解，以通过这种方式对可能遇到的风险进行估计，并针对这些潜在风险建立相应的较为完善的风险规避机制。

3.3 分散进行多样化组合投资

在进行房地产投资信托基金投资的过程中，其投资方式往往是针对单一的投资项目而进行的投资方式。此类投资方法虽然可以更加直观方便地了解到所投资的房地产企业的项目情况及相关的经营情况，但企业可能由于在房地产企业进行项目经营的过程中方法不当而造成较大的利益损失。因此，在投资者进行房地产投资信托基金投资的过程中可以对多个项目进行投资，以此来分散在投资过程中可能存在的风险。

3.4 增加信托产品的流动性

前文提到由于房屋和土地的流动性相对较差导致其在投资过程中所存在的风险较大。因此为了解决这一流动性风险，信托公司可以在进行信托基金管理的时候对基金进行合理的分配，以此来增强信托公司所信托产品的流通性。除此之外，风险一旦发生，则具有不可逆转的特点。因此，信托公司还应当积极与银行及其他金融机构合作，为投资人进行质押或担保服务，从而实现在一定程度上减少投资人亏损的风险。

3.5 进行合理的风险分担设计

上文提到将投资渠道多元化是进行风险承担的重要方式之一，但是实际上在房地产投资的过程中，如果整个项目产生亏损，承担亏损的并不只是投资者个人，而是由房地产企业、信托公司、商业银行、第三方担保机构以及保险公司等多方面的相关单位对风险进行共同承担。但是由于这些相关方所承担的责任及各自经济实力的差距，因此在进行风险分担的过程中应当进行合理的风险分担设计方案，尽量使其趋于各自的承受能力范围。

3.6 房地产企业对房屋建设过程进行合理的管理

要想减小投资方在进行房地产投资过程中所需要面临和承担的风险，除了需要投资方及信托公司进行相应的风险预测及防范之外，房地产企业对于房地产工程建设过程的管理以及对于整个销售进程的推进都对房地产投资信托基金的收益具有重要影响。因此，实现房地产企业对房屋建设进程合理地经营和管理，也是控制房地产投资信托基金风险的重要方式之一。

3.7 政府机关合理制定房地产投资信托基金的管理规则

篇（10）

能源是我国经济的快速发展和工业化进程加快的基本保障。近年来,我国能源需求量增长已创历史新高,2008年国内能源消费量已超过“十一・五”规划设定的2010年上限目标。地热能具有分布广泛、运行成本相对于矿物燃料低、清洁等特点,深受世界各国政府的青睐。地热资源被应用于多个领域,但是在地热资源开发中仍然存在投入资金少、技术难度大、开发成本高、开采程度低等问题,地热资源开发产业投资基金这一科学管理方法,能够实现有效开发和管理。

一、地热资源开发产业投资基金的概述

地热资源开发产业投资基金(theIndustryInvestmentFundundertheExploitationof-

GeothermalResources)是产业投资基金的一种,是指对未上市企业进行股权投资和提供经营管理服务的利益共享、风险共担的集合投资制度,是在投资欲望与投资手段冲突和矛盾中孕育出的新的投资工具。作为一种社会化的投资工具,是在一定社会历史和经济条件下产生和发展的。投资基金起源于英国,在美国得到发展,后普及于全世界。它的产生,从投资基金产生的社会背景看,包括个人财富水平、个人投资欲望、社会投资需求和投资技术发展等因素;从基金产业发展的要素背景看,包括社会经济组织形式、社会金融组织制度、法律的有效规范和自身的创新能力等方面。如何在未知风险的情况下追求最大的收益是每一位投资者都关注的问题,因而基金的管理者必须制定有效的风险防范机制,对各种可能的风险进行科学分析,做出正确的判断,采取防范措施,减弱风险,获得最大的收益,这对地热资源产业投资基金正常运作具有重要作用。

二、地热资源开发产业投资基金的投资风险

在市场经济环境中,每一位投资者都关心其投资的风险与收益。对地热资源产业投资基金的投资不同于一般意义上的投资,其主要原因在于投资的客体可能获得高额收益的同时,也蕴含着巨大的风险,其风险不仅存在于特定的地热资源开发生产经营环节中,而是遍布整个地热资源开发产业发展的全过程,它发展的每一阶段都存在风险。

(一)地热资源开发产业投资基金的风险概述

通常讲风险是指某件事件发生的不确定性,即包括盈利的不确定性也包括损失的不确定性。地热资源开发产业投资基金的风险主要指是,基金投资行为给投资者带来某种经济损失的可能性,是某一项预期后果中估计较为不利的一面。它可以表示为事件发生的概率的后果函数:

R=f(P,C)①

其中:R――某事件的风险;P――事件发生的概率;C――事件发生的后果。

这种损失包括投入资本的损失和预期收益未达到的损失。

第一,地热资源开发产业投资基金的风险属性:地热资源开发产业投资基金风险有客观性、不确定性、潜在性、损益双重性、可测性、相关性、发展性等属性。

第二,地热资源开发产业投资基金风险分类:地热资源开发产业投资基金面临的风险是多样的,为了进一步深入、全面地认识投资的风险,并有针对性地对其进行评估、管理,从不同角度对其分类。

从投资主体的角度来看,地热资源开发产业投资基金的风险来源有系统风险和非系统风险两种。系统风险源于公司之外,如战争、经济衰退、通货膨胀、高利率等与政治、经济和社会相联系的风险,是不能通过多角化投资而分散的,因而又称为不可分散风险或市场风险;非系统风险源于公司本身的商业活动和财务活动,如企业的管理水平、研究与开发、广告推销活动、顾客偏好的变化以及法律诉讼等,其可以通过多角化投资组合而分散,因此又称为可分散风险或公司特有风险。

从风险对所投入资金的影响程度来看,地热资源开发产业投资基金的风险来源有安全性风险、收益性风险和流动性风险三种。安全性风险指从投资的安全性的角度来看,不仅预期实际收益有损失的可能,而且投资方或其他财产也可能蒙受损失,即投资方财产的安全存在危险;收益性风险指投资方的资本和其他财产不会蒙受损失,但预期实际收益有损失的可能;流动性风险指投资方的资本、财产和预期实际收益不会蒙受损失,但资金有可能不能按期转移或支付,造成资金的停滞,使投资者蒙受其他方面的损失。

从所处的内外部环境来看,地热资源开发产业投资基金的风险来源有政治风险、经济风险、技术风险、生产风险、市场风险、管理风险等。政治风险是指可能由于战争、国际关系变化或有关国家政权更迭、政策改变而使投资者实际收益蒙受损失。经济风险是指由于宏观经济发生大幅度波动或调整而使投资者蒙受实际的经济风险。技术风险指由于技术方面的因素及其变化的不确定性而导致失败的可能性。生产风险是指小批试制到生产的风险。市场风险指由于市场情况的不确定性导致损失的可能性。管理风险指因管理不善而产生的风险等。

(二)地热资源开发产业投资基金风险分析与识别

在地热资源开发产业投资基金投资活动中,其风险的具体表现结果有:

1、投资于某一种子公司,即投资项目,由于勘察数据有误、开发技术、生产供应不足、市场同类产品和替代品的竞争、组织和决策失误等原因造成该项目未能产生收益而造成的损失。

2、尽管投资项目获得了收益,但是产生的收益低于预期收益。

3、由于财务等方面原因,为了变现投资而抛售所投资的项目。

4、由于政治、经济等不可预料事件的发生,而造成的损失。风险识别是一项极富艺术性的工作,要求基金经理不仅具备极强的探查、洞察和分析能力,还要拥有丰富的实际经验。

由于不同的投资对象其风险因素及大小均不相同,所以要对每个具体投资对象可能产生的风险进行风险识别。所谓风险识别就是从系统的观点出发,横观投资对象所涉及的各个方面,纵观投资对象的进程,将引起风险的复杂事物分解成比较简单的基本单元。从错综复杂的关系中找出因素间本质联系,在众多的影响因素中抓住主要因素,分析它们引起投资与收益变化的严重程度。

企业在各个阶段所承受的风险是不同的。创业阶段,企业必须首先确认地热资源地质勘查的数据是否准确,避免开发一半发现地热资源不足的风险;避免现有技术不符合实际开发的风险;避免生产费用过高、设备陈旧以及产品供应不足等风险;避免市场上同类产品、替代产品的竞争及市场密度等风险。在成长阶段,应避免决策和组织风险。在成熟阶段,应避免知识产权、人事及产品质量出现问题等风险。当然,在各个阶段皆有可能受到自然灾害和政治、经济等外部环境的影响,存在各种意想不到的风险。

(三)地热资源开发产业投资基金投资风险评估

被投资公司在不同的发展阶段风险因素可能会发生变化。在创业期,在成长期,由于管理滞后、成本过高、控制不当、研发不足、营销失误等原因,导致成长缓慢、持续竞争力不足等问题发生;在成熟期,可能会因为关键人员流失、不当战略决定、管理边际降低等原因,导致市场占有率降低、上市受阻等问题发生。

因此要定期对投资企业进行风险评估,运用以下公式计算投资企业投资回报率r。

其中P为基金投资额。当企业投资回报率r远大于基金投资总回报率预测值为R时,说明投资企业风险因素增加,需要特别关注并对其进行判断。要对已被识别出的各种风险因素进行成因分析,辨别哪些因素是起主导作用的,那些因素处于次要地位;要对起主导作用的风险因素进行过程分析,理清导致投资失败的可能关键环节,尽可能对其发展趋势进行拟合测试得出预测结果。

(四)风险对策与危机化解

篇（11）

在我国市场经济深化发展，房地产行业发展过程中形成激烈市场竞争的社会背景下，要想保证房地产投资工作的系统优化，推动投资工作的安全性和投资效益的逐步提高，就应该在系统分析房地产投资工作的基础上，对影响投资安全的因素进行科学的考察，并结合不同的因素制定合理的投资风险控制方案，切实提高房地产投资管理效果，为房地产企业在激烈市场竞争中的持续稳定发展提供良好的支持。

1房地产投资特点

房地产投资具体指资本的持有者将其所拥有的资本在房地产开发和经营项目中投入并且希望借助科学的经营管理促使资本创造更大的收益，实现对投资风险的有效规避。也有研究者对房地产投资存在不同的看法，其认为是国家、集体或是个人直接或者间接的将资本在房地产领域、房地产再生产领域中应用的行为，不仅包含房地产生产方面的投资，也涉及到对旧建筑物的改造。对房地产投资管理工作进行系统的研究，发现在城市化建设进程逐步加快的社会背景下，房地产投资已经成为获取高利润的重要投资形式，受到社会各界的广泛关注。同时，在对房地产投资进行系统研究的过程中，应该明确认识到房地产市场存在一定的特殊性，因此房地产投资也受到影响表现出相应的个性化特征：其一，房地产投资具有明显的高成本和投入的特点。房地产行业本身具有资本密集的特征，而资本的密集性在一定程度上决定房地产投资方面资金量相对较大，不论是在获取土地使用权还是在建筑建造方面，都需要较大的成本。其二，房地产投资周期长、回收期长。一般情况下，在开发房地产投资项目的过程中需要进行可行性研究和项目论证等活动，并且涉及到项目论证、设计施工建设以及物业管理等多方面的内容。而从房地产开发工作中土地的审批和房地产的建设到资金的回流需要较长的时间，因此要正确认识房地产开发和投资回收时间长的特点，制定合理的投资方案，避免出现投资风险问题［1］。其三，房地产投资呈现出高利润和高风险的特征。对房地产投资进行研究，发现存在不可替代性的特征，房地产市场也属于非完全竞争市场，在市场中可以获得巨大的投资效益。但是高利润相对应的是高风险，房地产投资存在严重的不确定性问题，投资风险较大，全方位保证投资成效，就需要对房地产投资进行科学论证。其四，房地产投资项目受到政策的鼓励和约束，房地产产业表现出一定的基础性产业作用，在带动经济发展方面发挥着重要作用，因此政府往往借助宏观调控手段对房地产产业和市场进行管理，制定鼓励和约束措施，维护房地产市场的稳定性。房地产投资也受到政策约束和鼓励的影响，在政策变化的作用下投资选择也会做出适当的调整。

2房地产投资的主要影响因素

对于房地产投资活动而言，其表现出一定的连续性特征，项目投资也涉及到资金的筹集、使用和管理增值等多方面，房地产投资本身可以形成循环的资金流，在资金流中促进经济效益的获取。从当前我国房地产投资活动的基本情况进行研究，发现受到多种因素的影响，房地产投资工作中存在巨大的风险，新时期要想促进房地产投资活动中创造巨大的经济社会效益，就要对房地产投资三个重要因素进行分析，并以此为切入点制定合理的风险管理和控制措施，为房地产投资风险的控制创造良好的条件。

2.1区位因素

由于房地产作为一种特殊的产品在生产过程中表现出不可移动的性质，因此在房地产投资方面，区位因素是投资人需要重点考察的项目，是顾客群体应该高度重视的因素之一。一般情况下，在房地产领域，区位因素是房地产所处位置以及相关房地产与房地产建设项目之间交互关系［2］。从宏观角度对房地产的区位因素进行细化解读，能够看出区位是项目所在区域，区位因素直接影响房地产投资效益，要想在房地产投资活动中实现对风险的有效规避，就需要重点考察投资活动中既定环境与周围各类环境因素之间产生的互动关系，对房地产区位价值进行合理的判断和评估，保证房地产评估决策的科学性和合理性，为投资项目的落实提供相应的支持和指导，切实保证房地产投资开发工作的实际效果。

2.2时机因素

房地产产业是我国国民经济中的基础性产业，因此房地产产业的发展与宏观经济发展存在紧密的联系，要想对房地产的发展形成客观的认识，就要综合考察经济发展的周期规律，结合房地产经济的周期性涨落对投资时机进行科学系统的研究，保证房地产投资可以形成较好的市场前景，为成功投资创造条件。简言之，在房地产投资活动中，对投资时机的合理选择和控制是影响投资成功率、实现对投资风险有效控制的关键因素。房地产项目的投资人员要对各类型影响因素进行准确的研究，善于抓住时机制定科学合理的投资决策，保证投资效果，促进投资风险的有效控制。

2.3类型因素

对房地产投资类型进行科学的划分，主要可以分为开发投资和置业投资两个类别，并且不同的投资类型基本目标都是获得最大的投资效益，形成房地产投资方面的稳定经常性收入，促进房地产投资效果的全面提升［3］。在房地产产业的发展过程中，要结合不同类型的影响因素对房地产投资项目的经济风险抵御能力进行科学系统的分析，对区位敏感度加以判断，进而增强房地产投资开发工作的科学性和系统性，为我国房地产产业的持续稳定发展提供良好的支持，为房地产市场在新时期社会背景下的持续稳定运行奠定基础。

3房地产投资风险的管理和控制措施

在系统分析房地产投资风险影响因素的基础上，要想实现对投资风险的科学合理控制，保证投资效益的全面提升，在实际组织开展房地产投资的过程中就应该对投资风险实施有效的管理和控制，促进房地产风险投资控制质量的全面提升，逐步推动我国房地产市场综合管理水平的提高。结合影响因素，对房地产投资风险的管理和控制可以从以下方面入手进行系统研究，为房地产投资工作的科学化发展提供相应的支持［4］。

3.1房地产市场投资环境的风险管理和控制

一般情况下，对房地产市场投资环境进行系统研究，发现投资环境风险主要涉及到社会环境风险、经济环境风险和金融环境风险、国际环境风险等等，并且由于我国房地产经济是国民经济的重要组成部分，对国民经济的发展产生着至关重要的影响，因此房地产投资活动发展过程中会受到明显的政策影响，政府能够借助移动的宏观调控手段对房产价格进行控制，并且对贷款利率进行重新规定、对土地供应情况和土地使用情况进行限制等，影响房地产项目的开发管理。如近几年为了实现对房地产市场中房产价格过快上涨情况的有效抑制，促进房地产市场控制效果的逐步提升，政府部门就在全面分析我国房地产市场实际发展情况的基础上出台了相应的调控政策，对房地产市场进行有效的调控［5］。在此社会背景下，房地产相关企业在投资活动中为了规避投资决策方面可能产生的风险，就需要对环境风险进行科学系统的研究，并且结合环境风险的影响因素制定合理的投资方案，保障在投资活动中能够对各个方面的影响因素形成客观的认识，把握政府宏观动态情况，对市场新情况和新问题保持密切的关注，确保各项投资决策的调整都能够适应房地产市场的基本发展情况，尽量将风险降低到可控制范围内，促进风险管理和控制工作取得更好的效果。此外房地产行业要对市场动态变化信息进行全面观察和控制，增强信息对称性，避免由于信息不充分导致出现投资风险问题，影响房地产投资收益。

3.2投资时机风险控制

对房地产开发活动进行研究，可以看出房地产开发工作表现出明显的周期性特征，房地产投资也具有周期性涨落的性质，这就造成房地产市场供求呈现出动态变化的特征，并且房地产价格变动也存在一定的动态性特点，房地产开发收益受到房地产投资情况的影响不断出现变化。在我国房地产市场中，房地产周期与我国宏观经济运行周期一般存在一定的一致性，因此房地产投资也必然存在高峰、萧条、衰退、复苏等几个阶段，从理论层面进行科学系统的论述，房地产投资活动中要想实现成功发展，就要结合投资时机对投资活动进行科学系统的选择，通常情况下最佳投资时机是市场萧条时期以最低成本完成对土地的购入和建设，而在经济复苏时期以较高的价格完成对产品的出售［6］。简言之，就是针对房地产市场周期变化的特点，要想实现对房地产投资风险的有效控制，就要对投资时机进行科学合理的选择，并且在选择房地产投资时机的过程中掌握房地产市场动态变化特征，对房地产项目供求关系等因素进行合理的处理，进而预估最佳投资时机，保证能够借助投资时机的科学合理选择最大限度的实现对投资风险的规避和控制，切实保证房地产投资活动取得更好的效果，在有效促进房地产行业稳定发展的基础上争取在房地产市场中创造更大的经济社会效益。

3.3投资类型风险控制

房地产投资类型方面的差异会对房地产投资效果产生不良影响，不同类型的房地产投资会产生差异性的区位价值，进而形成不同的投资特性，产生差异化的敏感度，所以房地产项目投资的抗风险能力也存在明显的差别。房地产开发商在对项目类型进行选择的过程中必须对多重影响因素进行科学合理的考察，并且制定科学投资方案，避免盲目投资的情况导致出现房地产投资类型方面的风险。如房地产投资方面的住宅投资过程中要对层高、位置、交通便利性以及朝向等进行分析，还要考察周围是否存在医院、大型超市、学校以及治安环境等问题，只有对这些情况进行综合分析，才能够增强项目开发的全面性和科学性，为房地产开发过程中风险的有效控制创造良好的条件。同时，需要注意的是，不同类型房地产的商业风险抵抗能力和所能获取经济效益的能力也存在明显的差异，所以在房地产开发实践中为了可以实现对风险的有效控制，促进投资合理性的增加，还要结合房地产的类型探索组合投资模式，保证房地产投资效果［7］。例如房地产开发商在开展投资工作的过程中，可以将一部分资金在普通住宅开发方面应用，一部分资金应用到高档写字楼的开发方面，在房地产投资方面形成中低档商品的有机结合，并实施差别定价，确保房地产投资能够与市场多元化需求相适应，力求进一步增强客户群体对房地产开发工作的认可度，为房地产开发实践中经济社会效益的获取创造良好的条件。

4结语

综上所述，房地产投资管理涉及到多方面的内容，要想促进房地产投资管理效果的提升，推动房地产投资管理工作的全面系统优化，就应该对房地产投资方面涉及到的风险因素进行统筹分析，在正确认识投资风险的基础上制定科学合理的管理方案，切实保证房地产风险投资工作的实际效果，为房地产投资安全性的逐步提升创造良好的条件。

参考文献：

［1］姚明文.上海市商业房地产投资风险管理研究［D］.上海:华东理工大学，2015.

［2］李海燕.房地产开发项目投资风险管理研究［J］.现代商贸工业，2016，37（2）:93~94.

［3］罗劲文.房地产开发项目投资的风险控制研究［J］.中国市场，2016（25）:163~164.

［4］李宁.H养老地产项目投资风险管理研究［D］.长春:吉林大学，2017.

［5］成飞.房地产开发项目投资风险管理研究［J］.科技创新与应用，2016，37（12）:281.