房地产用户分析大全11篇

绪论：写作既是个人情感的抒发，也是对学术真理的探索，欢迎阅读由发表云整理的11篇房地产用户分析范文，希望它们能为您的写作提供参考和启发。

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运用传统手段对市场进行分析时，我们大多利用二元矩阵方法来分析所挑选的目标市场，然而，此种方法并不适合对具有多个影响因素的房地产市场进行分析，虽然我们在研究多因素问题时也具有许多研究方法，但是，对于某个地区的房地产市场的发展水平来说，则需要利用多个指标对其进行综合性描述。由于描述时大多涉及模糊概念，很难利用传统的数学模型对其进行分析，因此，本文采用模糊聚类分析法对房地产市场进行分析，进而对市场实行归类。

一、模糊聚类分析法的使用步骤

一般情况下，依照某个规律以及要求，通过对事物所具有的实际数量关系进行分析，进而对事物实现分类的方法，我们称为聚类分析法，而将聚类分析法应用于那些模糊的事物中时，该类方法又被叫做模糊聚类分析法。

通过利用模糊聚类分析法对房地产市场进行研究，我们将楼盘整体分成了4大类，研究结果表明，虽然东逸华庭所具有的其他物质条件比较普通，然而，它的居住环境以及性价比却是最高的；对于上善若水、南奥花园和海伦堡这三个楼盘来说，其户型和其他配套设施都相对较好，因此，这三个楼盘的价格都相对较高；无论居住环境、户型、其他配套设施还是物业管理水平，新月明华和喜盈雅境都比其他六个楼盘低，因此，其价格也相对较低；金海岸以及祈福花园的综合指标在所有楼盘中均为最高，是二次置业过程中的首选。

四、结语

通过上面的叙述我们了解了模糊聚类分析法的有关概念以及应用，由于房地产市场大多受到多个因素的影响，并且每一种影响因素均具有一定程度的模糊性， 所以，我们可以利用模糊聚类分析法对其进行分析，明确目标客户，对具有不同需求的客户进行物业的开发。综上所述，采用模糊聚类分析法有利于房地产行业为自身客户的实际置业以及开发商的开发提供十分重要的具有参考价值的资料。

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中图分类号：F293文献标识码： A 文章编号：

随着社会的发展和进步，各种日常管理工作中的信息化与智能化程度越来越高，房地产管理工作随着网络等新兴媒体的发展，其实际工作中依附的高科技、信息化系统运用越来越普遍。以下本文就我单位在建立房地产信息数据库系统工作中的一些实践进行具体的阐述和分析。

1企业建立房地产信息数据库的意义

在房地产企业实际工作中，信息统计工作的地位已变得日趋重要，当前房地产管理和统计工作在实际操作中相较于之前的工作已经有了根本性的转变。房地产管理工作中的各级部门已经认识到如果脱离了基本的统计数据分析，将对房地产管理工作进一步的如何设计规划、如何制定目标、如何预测形势、如何开展工作造成很大的困难。因此，要充分的发挥信息统计在实际工作中的运用，就要对房地产各项基础信息进行统计数据并进行保存完整。因此，房地产管理工作中尽早建立一个完善的统计信息数据库，才能充分发挥统计工作的在实际工作中的重要功能。因此，作为主管房地产发展的职能部门，就更需尽早地建立一套较科学、较完备的房地产信息数据库系统。

2构建房地产信息数据库的目标需求

构建功能较为完善的房产管理信息系统是为了实现房产业务办理的信息化、网络化目标。具体需求如下：构建该系统要能能基本实现图形数据与属性数据的相互关联功能，实现以图管房、以图管档的思想；实现商品房的预售许可受理、审核、发证、归档及相关档案管理功能。实现房产测绘图形绘制、面积分摊与计算、生成分户图、成果报表自动输出等功能。系统要能提供通过图幅号或地号、姓名、证号等数据信息直接关联到相应图形的具置，并显示该图形所包含的房屋的具体信息（产权人、面积、抵押、按揭、查封等信息）等功能，另外通过具体的图形信息也能查阅具体的数据信息；系统所需要的基础图形由甲方提供。对于查封、抵押、冻结等情况的房屋如办理过户，系统要有自动提示功能，并可处理多次查封、轮候查封等各类情况。系统需具有较全面的统计功能，既能进行图上统计，也要能按照所提供文字条件进行统计，为领导决策提供支持。系统需要提供较为强大的后台管理功能，需要具备完善的权限管理功能，要能灵活控制每一个人对每一个作业环节的权限，并可根据需要由甲方安排指定人员进行调整。系统要能进行商品房的网上预售备案管理，能在网上查看到各待售楼盘的楼盘表、户型、面积、座落、销售状况等信息，能实现网上预售合同的管理等。

3房地产信息档案数据库系统的实现

针对目前的房产实物档案管理存在的问题，要求采用最先进计算机数码成像技术，开发房地产信息档案数据库管理系统，通过该系统，采信息化系统为基础的集中管理房地产信息档案网络化管理手段，实现房地产信息数据库共享，实现档案数据库的全数字化管理。

3.1基本需求

①人员权限设定

功能描述：实现用户分组管理功能。实现用户组权限管理功能（添加、删除权限）、用户在各个权限组之间切换，以达到科学合理利用房产管理系统的目的。可以列出系统所有的用户、其所在的组织、所在的用户组。管理员可以修改用户的密码、用户信息。用户可以修改自己的密码。密码使用MD5加密算法加密。可以列出所有的用户组和每个组拥有的权限，并可以添加、删除每个用户组的权限。

②管理员设置用户密码

选择了一个用户后，“设置用户密码”，输入两次新密码后，将把用户的密码改成新密码。

③用户修改密码：输入旧密码和两次新密码，系统检查后把当前用户的密码修改成新密码。

向组中加用户：选择一个组后，“添加用户”，输入用户信息，加入到组中。

从组中删除用户：打开组下的用户列表，选择一个用户，删除。删除时要求确认。

④修改用户组的权限：打开组的权限列表，列出所有的权限，通过复选框来增加、删除组的权限，并设置权限字段。

⑤性能需求：密码管理符合国家标准的密码管理体系。可管理的权限包括：房屋的范围、各种功能操作。

3.2流程规则

流程定制是一个系统开放与否的标志，随着时间的发展，很多房地产管理业务的处理方式和流程都在发生变化。在系统中，有权限的系统管理员可根据实际情况来设定业务流程，只要简单的进行环节的调整和选择，就能实现流程的更改，从而不因为一个简单的流程的变化而需要系统的再开发、升级，影响正常的工作。

①业务操作流程：

②数据流图：

3.3业务规则

业务规则主要是指业务受理和业务流转的基本前提，是信息互动的关键。构建完善的业务规则库，解决好数据互动及数据相互限制与约束的问题，系统中引入完整、科学的业务规则，在每个业务环节，配合用户的操作，系统能自动提取业务规则库中的相关信息，推送给用户，并作自动判断、验证、关联计算处理等，并将业务规则与工作流管理紧密结合起来。业务规则库要像工作流一样，是可灵活维护的。

①业务操作流程：

②数据流图：

3.4要件定制

要件定制是设定每一业务所必须要收取的要件，这样办事人员可以根据设定的标准来收取要件，避免漏收、错收等现象，保证收件人员把好第一关，从而提高工作效率。

①业务操作流程：

②数据流图

4构建房地产信息数据库的应用需求

篇（3）

房地产网站总体可分为房地产专业网站，综合网站的房地产频道以及房地产企业网站三类。目前，对房地产网站的研究主要侧重于房地产网站的现状，分类以及发展趋势。与各类专业性垂直门户相比，对综合性门户网站的研究相对较少，其中综合门户网站的频道专业化问题并未被深度探讨。因此，本文以综合门户网站的房地产频道为例，浅析综合门户网站频道专业化的经验和可信途径。

一、综合门户网站房地产频道专业化的必要性

在互联网不断发展和普及的今天，随着海量信息的大量涌入，人们对信息资源的细分化和专业化要求越来越高。因此，垂直门户网站应运而生，成为综合门户网站的竞争对手之一。为了顺应互联网的发展要求，开辟专业的门户行业频道保持网站持久深入的吸引力和注意力变得越来越有必要。

1、房地产市场发展加剧了网站日益激烈的竞争态势

近几年来，房地产行业规模逐渐扩大，发展迅速，成为百姓关注的热点领域之一。由于该领域知识信息深度广、难度大、专业性强，网络的搜索和整合功能可为购房者提供一种比较项目优劣、了解市场行情的重要手段。

房地产行业与网络联姻，使得房地产网站的数量急剧增加。根据中国房网大全2006年的统计，中国拥有与房地产相关的各类网站共4282个①（其中房地产门户类网站675个，房地产公司类网站725个，其他相关网站870个）。目前国内的综合性网站如“新浪”、“搜狐”、“腾讯”等都设有房地产频道，试图利用网络综合性的优势，凝聚更大的注意力经济，然后完成向房地产业等行业的延伸。

2、综合门户网站房地产行业纵深力不足加快了垂直门户网站的兴起

由于资源限制，综合性网站进入房地产领域后，对房地产市场缺乏深入的研究，难以找到适合自己的发展定位。在内容上不能及时准确地提供有关房地产的专业数据、调查和建议，在服务上由于没有真正的市场操作经验，缺乏配套服务能力②。另外，由于房地产信息与区域性因素联系紧密，每个城市的房地产市场情况都千差万别。而综合门户网站因立足于全国，往往只能粗略地介绍房地产行业的总体趋势或主要城市的变化动向，不能为当地用户提供有针对性而且深入的房产资讯服务。

房地产垂直门户网站是以房地产业的信息产品、房屋租赁、房屋交易、网上销售家居、建材采购为其主营业务，提供对房屋的房型、价格、物业管理及环境的分析资料。如搜房网、华居网、我爱我家网等。目前这类网站的数量基本稳定在200个左右，成为房地产网站的中坚力量，对消费者起到了相当大的引导作用, 也受到广大消费者的欢迎。

二、综合门户网站与垂直房地产网站整合的可能性

1、三大门户网站房地产频道的发展经验

（1）与专业房地产中介合作。2008 年2 月，网易与网势公司联合在广州宣布在房产家居网络广告领域进行战略合作。网势公司负责全面运作网易房产、网易家居两个频道的内容建设与广告经营③。无独有偶，新浪与中国领先的房地产流通服务商易居中国联合，宣布新浪将分拆其房产及家居频道，共同打造房地产网络媒体及信息服务平台。在中国房地产传媒领域，开创了门户网站与专业房地产流通服务商的全面合作的先河④。

（2）与房地产垂直网站整合。房地产网站的“龙头老大”――搜房网早在2001年就以千万元的重金“买断”新浪和搜狐的房地产频道。搜狐与搜房双方曾联手推出“搜狐―搜房网上房地产社区”。垂直房地产门户搜房网也曾将网易房产频道收入囊中。综合门户搜狐以1600万美元收购了房地产专业网站新起之秀――焦点房产网后，将其房地产频道更名为搜狐焦点网，开始实现综合门户网站与垂直网站的融合之路。如今搜狐焦点已经与搜房网、新浪乐居在房地产网站中形成三足鼎立的局势。

2、综合门户网站与垂直房地产网站可实现优势互补

网络与房地产业相互结合，在为迅速发展的房地产业注入了一股新鲜力量的同时，也为网络经济的发展开拓了更为广阔的领域。

（1）资金成本方面。垂直房地产网站专注于特定领域，决定了它的受众范围狭窄，不容易通过流量和点击率实现网站盈利。综合性网站已经具有域名、服务器等必备的条件，在发展房地产频道时不需要为此重新组织企业，节约了网站建设成本。综合门户网站拥有大量的网络用户，在房地产频道开辟初期就可以获得较大的注意力，拥有较大的点击率和流量，较为容易获得相应的客户群，容易获得较大的注意力经济。

（2）内容专业性方面。综合门户网站其综合平台上的行业频道往往是流于表面，房地产频道也仅仅是充当房地产信息中介的角色。专业的房地产垂直门户能够整合权威的机构、专家资源，对有关的房源信息进行调查研究、系统收集、实地考察，并将研究结果以述评、专题的形式提供给用户，给予用户具有建议性的参考信息。在内容的专一性和权威性上，综合门户网的房地产频道无法与垂直门户房地产专业网站相媲美。这正是综合门户网站的房地产频道最缺少的。

（3）覆盖区域方面。房地产行业独特的区位性决定了房地产专业网站在发展过程中呈现出区域化的趋势。不同于综合门户网站的全面覆盖，垂直房地产门户网站则以相对发达的城市为核心区，将这几个主要城市的房地产行业做深做细，树立起该经济辐射圈的行业品牌影响力。为了将其品牌效应扩大到全国，垂直门户网站就将遇到自身资金与覆盖能力的限制。这种情况下，综合门户网站的广阔平台和强大的搜索引擎便显现出了优势。用户可轻松地根据城市、区位、种类、住宅类型、价格、户型、住宅面积来查询所需房屋，还可根据名称（发展商名称、物业名称、商、经纪商名称）查询。更重要的是，综合门户网站能借助自己的全国影响力，将专业的房地产信息传递到各个省市，创立不同地区的网络分站。

三、案例：搜狐焦点网的“门户+垂直”策略

与搜房网的“买断”合作结束之后，搜狐于2003年收购了垂直专业门户网站――焦点房产网，并发展成为国内房地产行业为数不多的几家专业而权威的房地产网站。与新浪乐居和网易不同，搜狐焦点走出了一种垂直与门户相结合的发展道路。

1、搜狐与垂直专业房地产网站合作的原因

作为中国有名的综合门户网站，搜狐曾自行拓展过房地产行业频道，但效果不佳，损失了时间也浪费了市场机会⑤。焦点房产网在北京、上海的业界影响力也越来越大，因其专业性而逐渐被网民热捧，成为搜狐在这一领域的强劲竞争对手。借助搜狐综合门户的大品牌，焦点网可以实现两个方向上的扩张：一是把区域化模式推广至全国；二是将行业做深，开发细分市场⑥。

2、搜狐焦点网垂直和门户深度整合的特点与效果分析

（1）收购而不整合，独立管理。搜狐与焦点房产网采用的是外包的合作方式，只收购不进行整合。搜狐将焦点网专业工作团队和资源作为搜狐矩阵的一部分，在保持其作为一个垂直专业网站的行业领先性和专业性的同时，网站的管理层基本不变，有自己独立的经营团队, 经济上仍实行独立的经济核算，具有一定的独立性。

（2）资源整合，扩大用户群。搜狐和焦点网的合并是双方品牌资源、营销资源和用户资源的深度整合。首先，门户网站拥有庞大的用户群和海量点击，而垂直专业网站在用户的粘性和精准度方面，都有独特的优势。搜狐门户与焦点网互通用户，实现2.5亿搜狐用户的共享。其次，发挥搜狐门户矩阵的优势，延伸整合资源，将海量用户转化为“搜狐焦点”房地产频道的目标用户，实现用户群的拓展与累积。搜狐焦点与搜狐门户建立各频道无缝链接，并与汽车、财经等相关专业频道建立会员中心和用户数据库，精确定位用户需求，实现整合营销。

（3）强化专业性，深耕房地产行业。借助搜狐强大的搜索功能和整合功能，搜狐的房地产频道能够精确的把握用户的需求，能够通过搜狐博客等途径集中一批权威专业的房地产专家，为房地产行业提供更加准确的研究服务和信息服务，并为网友提供从宏观市场走势到微观项目发展前景的全方位参考。值得一提的是，搜狗地图在搜狐焦点上全面深入应用，用户可以在地图上直接察看项目周边的环境与配套设施，克服了房地产专业网站搜索能力的缺陷。

（4）区域性与全国化相结合。搜狐与焦点整合后，既保持了焦点网区域化针对性的优势，又兼顾了全国各地的资源。针对房地产用户的地域性强的特点，搜狐焦点实现城市IP定向，各个城市用户登陆搜狐首页、搜狐问，搜狐焦点即可实时的了解所在城市的房地产动态和楼盘信息。据调查研究显示，2009年第四季度房地产网络收入中，新浪乐居，搜房网和搜狐焦点分别以27.8%，21.1%和16.2%的市场份额居前三位⑦。

结论

本文通过对综合门户网站的房地产频道和垂直房地产网站的现状总结，以及优劣势的比较发现，门户网站和专业垂直网站各有千秋。通过门户与垂直行业的合作，实现了在广度和深度上的融合和互补。在各行业和门户网站竞争日益积累的今天，门户与垂直的深度整合势在必行，这也是综合门户网站的房地产行业频道的专业化过程中重要途径。■

参考文献

①廖俊平、刘妍洁，《国内房地产专业网站的发展现状》，维普网

②阮丽华，《网络:房地产业发展的加速器》[J].《长江建设》, 2001（3）

③林华，《门户网站的房地产图谋》，《中国中小企业》，2008（4）

④李航，《对话新浪房产频道变革》，《成功营销》，2008（5）

⑤《焦点网为什么要找个东家》，《新经济导刊》，P16-18

⑥《焦点网为什么做成了》，《新经济导刊》，P18-20

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房产管理部门在实施信息化管理过程中，需要整理大量的房产信息档案资料、对房地产开发商房屋买卖进行监管、精简房地产办公业务流程等。在房地产档案管理过程中，运用计算机技术，建立电子档案管理系统，该系统能够快速的查询房产档案信息、降低产权档案变更率、有效的整合大量房产数据信息，极大的提高了房产档案管理水，为房地产业又好又快的发展做出贡献。

1 房地产电子档案管理系统设计理念

1.1 可扩展性

计算机技术具有发展速度快、硬件设备更新快等特点。将计算机技术应用在房地产档案管理中可以极大促进房地产市场的发展，增添更多的房地产业务、刺激住房需求，因此，设计科学的房地产电子档案管理系统是房地产业发展的大趋势，在设计过程中要充分考虑电子档案管理系统的可扩展性。

1.2 统一性

房地产业作为国民经济发展的支柱产业，建立电子档案管系统需要处理大量的数据信息和各种业务。房屋的数据信息是交易办证、产权管理的重要依据，电子档案管理系统通过统一的测绘数据管理，采用接口入库的方式，统一房屋的各项数据信息，有效的避免了一房多买的现象发生，防止企业利用虚假信息欺骗购房者。建立房地产电子档案管理系统后，房屋产权所有者对于房屋信息的修改变得方便快捷，只要在其企业相关部门登记修改，即可实现各个子系统的数据统一。采用统一性的理念设计房地产电子档案管理系统，有利于开放系统，根据房地产业务发展的需要进行更深层次的应用开发。

1.3 安全性

房地产电子档案管理系统设计过程中需要充分考虑房地产商、购房者、网络系统的安全性需求，阻止外部的非法访问和入侵。系统可以根据需要设置身份认证和管理权限。在系统授权数据信息资源的基础上，确保用户能够快速游览房屋信息，不同的用户对应不同应用层次，有效的阻止非法访问和非法入侵。

2 房地产电子档案管理系统构架

2.1 网络硬件层

为了满足房地产业务的发展需求，适应系统技术的发展，方便Internet应用下面将以多层B/S体系为例对网络硬件层进行介绍。网络应用层包括各种硬件结构与实体，实体泛指数据信息的存储、传输、处理等各类硬件产品。例如：硬盘、U盘、数据线等。

2.2 数据服务层

数据服务层包括图形数据、房产数据、档案数据等各种房屋信息数据的定义、维护与更新。数据服务层能够有效的处理房产业务服务过程中的多种数据请求，通过管理数据信息来完成相关业务操作。

2.3 业务逻辑层

业务逻辑层是房地产电子档案管理系统中的核心层，该层也是用户服务连接数据服务的桥梁。业务逻辑层接收用户发来的请求，并通过容器管理对请求进行相应的处理，业务逻辑层还可以与数据服务层相互交数据，通过系统将数据反馈给用户。将计算机技术应用在房地产档案管理中，形成完整的房地产档案管理业务，这种业务主要功能为数据的汇总、提取、修订和校验。

2.4 表现层

表现层具有较大的开放性，它主要是面对广大普通用户，用户通过游览器登陆相关网站，根据网站上的界面提示访问所需要的数据信息资源，确保用户界面的适用性和数据信息的统一性。

3 房地产电子档案管理信息系统总体设计

3.1 数据库设计

数据库信息设计需要建立以下六种信息表：第一，权限信息表。权限信息表在系统中显示不同用户的操作权限；第二，用户信息表。用户信息表主要是对用户的基本信息进行存储，如编号、姓名和用户权限等；第三，房地产权属基本信息表。房地产权属基本信息表主要是管理房屋权属信息；第四，街道坐落表。街道坐落表是储存房屋周围的街道地址、交通状况等信息；第五，抵押信息表。抵押信息表主要用于储存抵押类型、受理时间、受理人等基本抵押信息；第六，查封登记表。查封登记表是用来记录房屋权属查封的基本信息。图1为房地产工程信息系统图。

3.2 房地产电子档案管理系统功能

建立房地产电子档案管理系统对于房地产业的发展至关重要，它可以实现全方位的信息共享，方便了解房产业务以及相关业务的数据信息，并将数据信息划分为相互关联但又独立存在的各个子系统，房地产企业的各个部门可以根据业务需求，选择不同的子系统功能。例如：测绘管理系统是测绘部门将采集的实测、预测数据信息存储在系统中，系统会根据业务需要将生成任务；远程合同备案系统用于开发商远程房屋买卖管理和合同样本管理等，该系统可以根据房产审批的预售楼盘情况，控制开发商预售权限；企业建立专门的房产网站，用户只需要通过网站窗口就可以查询房屋信息、各项业务的收费信息、办理备案申请等。

4 结束语

综上所述，房地产电子档案管理系统的建立有利于房地产业的发展，本文阐述了可扩展性、统一性、安全性等房地产电子档案管理系统设计理念，探讨了房地产电子档案管理系统构架的网络硬件层、数据服务层、业务逻辑层和表现层，分析了房地产电子档案管理信息系统的数据库设计和子系统功能，为房地产电子档案管理系统的总体设计提供参考。

参考文献：

[1]赵东.天津市大港区房地产权属档案管理系统的设计与实现[D].2012.

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中图分类号：TP311文献标识码：A文章编号：1009-3044(2012)22-5269-02

VB + ACCESS Based Real Estate Sales System Development and Research

HUANG Wei-hua

(Rizhao Radio and Television University, Rizhao 276800,China)

Abstract: According to the real estate marketing present situation and the trend of development, combined with the state of the housing system reform and regulation, construction of real estate sales system, auxiliary real estate sales and management, to achieve the real estate sales management system, standardization and automation, improve the management level of real estate sales.

Key words: real estate sales; system development; VB; ACCESS

随着人类社会的进步和科学技术的发展，人们的生活水平也在不断提高，对住房的要求也在日渐提高，导致房地产销售日益火爆。在房地产销售行业竞争日益激烈的今天，房地产企业怎样提高服务质量和管理能力就显得越来越重要。由于房产销售业务形式复杂，种类繁多，早期的手工销售方式已经不能适应现代房产销售的需要，在这种形式下，房产销售管理系统营运而生。

1国内外现状分析

1.1国外现状

通过网络方式来购房在世界许多国家早已成为购房者的首选方式，根据美国房地产经纪人协会统计数据显示,在房地产企业中约有75%的美国房地产商利用Internet销售房屋,在购房者中约有80%的购房者都是通过Internet寻找合适的住房,这其中大约有25%的人能够借助互联网找到理想的住房。自1975年开始，美国房地产公司的房源信息就录入在电脑系统中,到03年购房者就能够在互联网上查到各种房源信息。

1.2国内现状

随着计算机技术和Internet的迅速发展和普及,目前在国内通过Internet的方式成交的的房地产交易量也在日益增长,根据中国房产网站大全的统计显示,目前在国内与房地产相关的网站总量已经超过了10000家,使用房地产网站的人数更是超过了1000万人，所以房地产公司现在都比较重视网络平台,大部分的房地产企业已经拥有了自己的企业网站，但没有很好地利用计算机和网络技术来进行房产销售和管理。

2系统开发的背景和意义

2.1系统开发的背景

目前社会上随着房地产企业规模的不断扩大，各种服务类信息同时也在成倍的增长,尤其对于部分规模较大的房地产企业来说,面对如此巨大的信息量，开发出一套与企业相适应的房地产销售管理系统来提高工作的效率是非常必要的，通过该系统，能够做到对信息的规范管理、科学统计和快速查询，从而减少在管理方面的工作量。

在房产销售管理中，最基本的一项常规性工作——房屋销售服务信息管理，常规却繁琐。长时间以来，该类的管理基本上完全依赖人工来进行，这样不仅浪费了大量的人力、物力和财力，同时由于人工管理存在效率低、易出错等问题，必然会造成售后信息管理的不规范。

开发房地产销售管理系统就是为了使售后服务信息管理的管理朝规范化、简单化、有效化的方向发展。

2.2系统开发的意义

传统的房地产销售管理工作绝大部分要靠人工来完成，管理人员每天需要处理的数据量非常大，而且不利于企业总体把握各种客户的购买情况，消费行为情况，居住要求等情况，同时人工管理容易出错。对于一个企业，尤其是销售部门，若不能及时地对客户的购买情况、当前的销售情况和客户的要求等情况进行分析，就会对整个销售系统的运作产生非常大的影响。开发该套房地产销售管理系统，可使房地产销售管理系统化、规范化和自动化，从而提高房地产销售管理水平。

2.3所做工作

针对目前国内房产销售管理的落后现状，提出一种动态房地产销售的系统，采用c/s架构，开发工具采用VB语言，数据库采用ACCESS小型数据库。本系统根据房地产销售的要求和特点构建而成，编写相应的软件，能够实现对房地产销售管理的系统化、规范化和自动化，提高房地产销售管理水平。

3系统功能设计

3.1系统功能设计

房地产销售管理系统是一个交互式查询系统，在明确系统的目标与数据库结构的前提下，设计该系统的主要功能，包括：用户登录、数据维护、数据查询，文件打印等。

1）用户登录：为了防止非法用户对数据破坏，保证数据的保密性和安全性，本系统将事先设计好的用户名和密码放在数据表中，用户登录时系统将会把用户输入的数据与数据表中的数据进行比较，两者一致即合法用户才能使用本系统，通过系统对用户进行管理，这样可实现添加新用户并赋予相应权限以及用户登录密码修改等功能。

2）数据维护：数据维护包括数据输入、数据修改与删除。根据自己的需要，用户可对数据表中的数据进行操作，将改动的数据及时传到后台的数据库中，将失效的数据从数据库中删除，保证数据库中数据的实时性和有效性。

3）数据查询：要判断一个系统的优劣，主要看该系统的核心部分即系统的查询功能，本系统可以对房屋的基本信息进行查询、对合同信息和收支信息进行查询，同时包含对购房客户信息的查询等。

4）文件打印：该部分主要是为了方便用户对合同的进行管理。

3.2系统流程图

系统流程图如图1所示。

图1系统流程图

如图1所示，其中基本信息管理模块中主要包含：楼盘信息管理、户型信息管理、员工信息管理、银行信息管理等；楼房销售管理模块中主要包含：添加新楼盘信息、添加新楼房信息、添加新房屋信息以及房屋销售状态管理等。

4结束语

由于时间和技术等多方面的原因，本系统仍存在一些不足。经过调研相关资料，为了更好地完善系统功能，现提出以下建议：

优化系统维护功能：增加系统管理功能，能够有数据纠错功能，同时为了保证系统中各个要素能够随环境的变化始终保持正确的工作状态。系统维护不仅工作量很大，而且所占费用较大，通常占整个系统生命周期的60%，因此必须对系统维护给予重视。

参考文献：

[1]张立科.数据库开发技术与工程实践[M].北京:人民邮电出版社,2004.

[2]孟小峰,王珊.数据库系统导论[M].北京:机械工业出版社,2000.

[3]龚沛曾,杨志强,陆慰民.Visual Basic程序设计教程[M].3版.北京:高等教育出版社,2007.

[4]刘炳文.Visual Basic程序设计教程[M].北京:清华大学出版社,2006.

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房地产行业作为国民经济的支柱产业，对发展城市基础设施建设、加快城市化进程及带动相关行业发展具有重要推动作用。利用大数据及信息技术实行互联网+房地产营销模式则具有鲜明的时代特征，同时针对消费心理并实现市场定位精准化，有利于提高房地产企业的营销效率，降低企业的营销投入成本，有效改善和弥补传统营销模式的短板与不足。

 

一、互联网+房地产营销模式现状

 

(一)离线商务营销模式：以互联网为依托，将房地产营销模式中的价格、服务和预订等信息以线下的形式传递给经营商店，并由此推动给线下消费者，因此又称之为“O2O模式”。该模式具有广阔的市场发展空间，极大节约营销成本，有效提高营销效率和质量。

 

(二)社交网络营销模式：借助于新型网络交流平台与网络社交优势建立社交网络关系，通过消费者与营销人员的互动性对消费者进行精准定位，充分了解满足费者需求，具有高效的针对性、创新新与信誉度。

 

(三)大数据营销模式：对多种网络平台的数据进行综合性分析，充分运用大数据网络信息技术对相关数据进行分析和处理，实现市场定位精准化，宣传工作目标化，该模式对行业发展走向和前景能进行有效预测，增强企业的市场竞争力，获得较高投资回报率。

 

二.消费心理

 

消费心理是指消费者在消费活动中的心理活动和心理特征的过程。消费者在购买行为时，会产生感觉、感知、记忆、注意、想象、情绪、思维等心理活动，呈现出一般规律的心理活动。大多数消费者在买房时，他们必然经历一个理性的和复杂的消费决策过程：需求的认知，信息的收集，选择和评价，这其中消费者购房心理占有主导因素。基于2014年新浪地产网与桂房网等网络数据及统计分析显示，影响消费者购房心理的主要因素包括：区位(22%)：如市区/城郊/商区等;配套设施(11%)：医院/学校等;价格(30%)：平米售价/总房价/折扣/增值潜力等;房屋质量(20%)：建筑质量/风格/户型/朝向采光等;环境(9%)：绿化/休闲设施;物业管理(3%)：服务水平/费用等;开发商品牌(5%)：声誉/资质等。显然消费心理分布的不同对房地产企业营销策略具有重要影响。

 

三.考虑消费心理的互联网+房地产营销模式构建

 

(一)发挥互联网优势优化营销资源：充分发挥互联网优势，对行业资源进行优化合理配置实现高效整合，并根据消费者心理制定针对性调研方案，发展潜在市场消费者，并建立高效畅通的互联网沟通交流机制，根据反馈信息将潜在消费者进行专业化分类归档。

 

(二)针对消费心理拓宽营销渠道：充分调研消费者心理，以互联网为平台拓宽房地产营销渠道，利用多元化销售途径调节企业和消费者在需求、空间结构等方面矛盾，从实际供求情况出发，以最小成本为消费者提供服务。

 

(三)以互联网为依托进行多元化推广：充分发挥互联网方便快捷、受众人群广泛的特点，将互联网作为企业营销信息的重要场所，将互联网营销推广手段与传统化推广手段有机结合，强化与不同心理的消费者之间沟通交流，以分享网站等形式推广品牌，扩大受众数量。

 

(四)以消费心理为依据制定合理营销价格：从消费者心理和市场需求的实际情况出发，制定有针对性、合理性和科学性营销价格，充分发挥市场在资源配置中基础性作用，充分发挥消费者在互联网+房地产营销定价模式中的主导地位，以拍卖和折扣等形式制定营销价格。

 

四.互联网+房地产营销模式具体措施

 

(一)加强消费者数据库建设

 

实现高效精准营销，最根本的是消费者数据库的建立和消费者行为的分析。企业需要以多种方式获取消费者信息。在线网站是最直接访问网络上的互动信息流，网上活动实名用户注册、互动媒体等形式的互动可以增加到消费者数据库。企业信息数据库的进一步挖掘和分析消费者行为信息，如消费者的历史，健康，生活轨迹，使用手机的频率，时间，以确定他们的需求，提供数据支持，制定精准营销策略。

 

(二)加强交流途径多元化管理：1、加强建设跨媒体渠道。若想完成全覆盖的房产信息网络，提高用户的使用频率，可以通过整合高人气的搜索引擎、社交媒体、移动互联网客户端等资源，以增强购房意向。搜索引擎为企业推广的房地产产品和服务创造了巨大的商机，不仅为房地产企业信息提供了一个极好的平台，而且还提高了用户的参与意识，实现互动营销和口碑营销。2、加强建设网络聚合平台。首先，收集国内主流的房地产开发商，利用3D技术全方位的立体显示楼盘的地理位置，户型和配置等，搜索建设并完善房地产行业的信息。第二，提高用户搜索的准确性，精准整合房产户型、价格、地理位置等，满足消费者的相关检索心理，提供高效、准确的检索结果。最后，针对新房、二手房、旅游、旅游地产、商业地产等不同地段，根据消费者的心理和购买频率进行合理的分配和广告宣传，达到开发商房产信息高效推广的目的。3、加快移动客户端应用程序的开发。对于消费者来说，移动客户端应用程序实现了消费者高效便利了解房地产信息、参与企业互动的目的。对于企业来说，房地产移动客户端应用程序不仅为企业带来更多的潜在买家，同时是企业获取客户信息，把握客户需求的极佳平台。

 

(三)加强线上线下结合，提升用户转化率：1、在线整合资源，提供便捷服务。首先充分了解网上浏览的需求，提供人工咨询、安排独家等增值服务。其次，向开发商争取折扣，为消费者提供优惠价格，同时创新房地产金融模式，解决购房者的资金需求。最后，企业要实现多样化的购买方式，通过团购，秒杀和其他新的方式来提高购买消费者的购买欲望。2、线下优化服务质量，增加看房体验。因为房地产不可移动的特殊属性，房产营销体系不可或缺的是线下看房的体验。一方面，企业要保护消费者的利益，选择优质的线下开发商及专业的物业顾问合作。另一方面，推出系列的看房体验活动，以吸引消费者的关注，增加消费体验。

 

(四)加强增值服务与反馈机制建设：1、加强增值服务。一方面，通过开发手机应用程序，汇聚共同地点和兴趣的业主形成新的社交圈，以便向客户提供精准的项目宣传，客户维护等互动服务;另一方面，企业应整合社区资源，聚集衣食住行，休闲娱乐的商家信息，打造以社区为中心的新型商圈。2、创建用户反馈机制。建立完善的用户反馈机制，时刻与用户互动了解用户意见，根据分类、记录等来改进产品或服务。主动处理客户投诉，以良好的态度、及时的行动来解决消费者的问题，提高客户满意度。

 

五、结束语

 

篇（7）

1 商业房地产开发流程

在国内的一般性教科书上，根据中国的国情和实际情况，将房地产开发分为可行性研究、前期工作、建设实施、营销和服务等4个阶段。按照国际上传统的经典房地产着作，一般将房地产开发分为以下8个阶段：提出投资设想、投资设想细化、可行性研究、合同谈判、签署正式协议、工程建设、竣工投入与资产管理。

2 房地产项目供应链管理研究

依照上述两个房地产开发模型并基于对其的分析，结合供应链管理理论，建立如下图所示房地产项目供应链管理模型。

房地产项目供应链管理模型 1 模型基本说明

该模型不是直线供应链，而是横向和纵向交叉的网络供应链模型，决策、计划和营销不仅是供应链中的一个环节或流程，而且这个流程对其他3个流程始终产生影响。4个流程在职能内容上是紧密相关的，不仅互为补充，而且在一些情况下甚至是互相渗透的。所以，4个流程虽处在供应链上的不同位置，但是它们之间互相“牵引”，形成了一个有机的管理创造系统，从而生产出符合市场需要的有价值的房地产产品。 2 模型的四个基本流程

模型包括4个基本流程模块：决策、计划和营销，土地和资金的获取，工程建设管理和运营管理，其中，土地和资金的获取，工程建设管理和运营管理这3个流程通过决策、计划和营销这个流程进行协调和统一。

决策、计划和营销：指的是商业房地产项目开发的整体决策和营销管理活动，包含开发方式的决策，产品创意，开发流程与合作伙伴的确定，销售策略的制定等，其中也包含支持性的运作管理，如：确定商业房地产房型结构，布置方式和数量，具体开发计划进度，销售方式等。

土地和资金的获取：指的是土地和资金的获取方式。土地的获取主要是根据土地出让方的要求来决定；资金的融通更加复杂，随着我国金融市场的完善，资金来源渠道的多样化，采用何种方式获取资金是房地产企业亟待研究的问题。土地和资金可以看做是房地产产品的“原材料”，如何“采购”至为关键。

工程建设管理：指的是项目的勘察、规划设计和工程施工管理。勘察包括地形测量、工程地质和水文勘察；规划设计包括项目的整体布局，造型选择，与周边配套设施的结合，施工图设计等；施工包括施工单位、监理单位的选择，质量、进度和资金的控制，竣工验收和移交等。相对来说这个流程技术性最强，也比较容易控制。

运营管理：可以用四个统一来概括，就是统一招商、统一营销、统一服务监督和统一物业管理。这个流程处于整个流程的末端，但远不意味着结束。商业房地产开发的价值不仅体现在房地产产品的制造上，而且很大一部分体现在对项目的管理经营上，所以运营管理流程是非常重要的。

3 房地产企业供应链管理研究

随着市场的成熟、资源的紧缺和竞争的加剧，开发商若想可持续发展则必须根据企业和环境的特点，去发现、挖掘、整合内部资源和外部资源，运用供应链管理理论培育自己的核心竞争力，通过建立战略联盟的方式处理好合作伙伴相关行业关系，使得整个房地产开发流程的系统优化以达到控制和降低成本的目的，成功获取核心竞争力。 1 建立房地产企业供应链管理成本控制系统

按照房地产开发流程从商品房的形成到向用户交付使用商品房需经过商品房生产准备、商品房生产和商品房销售三个阶段，通过供应链进行成本管理，开发商在不同的阶段成本控制侧重点应有所不同。为了便于成本分析，简单地把商品房建造前后作为划分界限，将整个房地产供应链划分为上游、开发商核心企业和下游，成本也相应划分为上游成本、开发商内部成本和下游成本，进一步细化得出房地产开发企业的供应链成本控制模型。 转贴于

供应链成本控制的最终目标就是控制用户成本，使其尽可能最小化来获取最大利润，以较低的成本向用户提供同等的价值或以同样的成本向用户提供更多的价值，特别是有助于实现用户所看重的核心价值。最有竞争力的房地产企业供应链不仅应使项目总成本优化，而且使房地产企业核心竞争力的特征体现在用户看重的核心价值上，还要体现在商品房保值、增值和对用户新需求的预测、识别和满足上，从而使房地产企业获取持续竞争优势基础的核心竞争力。

2 做全程供应链的管理者

全程供应链管理的实质就是为了快速响应客户的快速变化，有效缩短客户到供应商的响应周期，从而迅速并准确的满足客户的个性化需求。全程供应链管理重新进行了供应链的分工，合作、风险分担、利益共享的经营模式，企业的工作重心转移到整合供应链内部资源，判定供应链的内部分工标准，分配价值活动，传递需求信息，制定供应链管理的整体战略。

开发商主要是通过土地取得、市场分析等措施而取得投资收益。在市场竞争环境中开发商必须通过与房地产供应链的各组成部分进行讨价还价，从而取得本身利益的最大化。随着土地供应的市场化、房地产市场竞争的激烈化，市场逐步向买方转化，房地产企业在继续依靠供应链内部的优势地位获得利润的基础上，需要向满足消费者日益变化的个性化需求转移来保证既得利益不受损害。这就要求房地产开发企业转变思维和经营方式，站在全程供应链管理者的角度，从房地产供应链的内部竞争转向与其他房地产供应链的竞争，与设计商、承建商、供应商以及通往最终客户的下游环节结成伙伴关系。

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篇（8）

随着社会主义市场经济的发展，房地产业在市场经济中占有重要作用。研究房地产周期与宏观经济间互动关系具有重要意义，关系着市场经济更好的发展，也关系着房地产产业的发展。本文将影响房地产周期的国民经济因素分为房地产利率、国民经济生产总值、货物通货膨胀及货币需求供应量等因素，分析房地产景气指数与利率的相互关系。

一、影响我国房地产周期的宏观经济因素

在宏观经济上或者微观经济上，影响房地产周期的因素涉及广泛，并且各个因素之间存在相互的联系。房地产周期的微观因素包括生产者与消费者心理因素或者经济停滞不前等因素。从微观角度分析，房地产的市场价格是通过市场上用户的需求与供给而确立的价格。房地产周期的宏观因素主要包括国民经济因素、相关部门颁布的法律法规制度措施因素、社会风气及地域文化等因素。

（一）房地产利率

通常情况下，房地产利率的变动与房地产周期的波动呈现相反关系。如果房地产利率上升，房地产市场经济将处于衰落的趋势；如果房地产利率下降，则房地产的周期波动范围变大，市场景气也就上升。房地产利率对房地产开发投资商投资规模有一定的影响，及对房地产用户信用储蓄及消费贷款有一定的影响。若房地产其它影响因素不变，房地产利率下降，则开发投资商比较容易扩大规模建设，其投资经济成本也就较低，而对于房地产存款利率的下降，则可以带动消费者的消费倾向，减少储蓄的存储，从而增加房地产市场景气。降低贷款利率，也可以使用户少支付贷款利息，在一定程度上也减少了消费者购房的消费贷款，也扩大了房地产市场的消费分期付款信贷规模。存款利率的下降、贷款利率下降是影响用户购房的重要因素。

（二）房地产国内生产总值

国内生产总值指在固定的时期内，一个区域经济中的全部货物和劳动力的生产总值。其不仅可以反映一个区域的生产经济，也可以反映一个区域的经济发展状态。国内生产总值GDP主要受消费需求C、投资商投资规模I、政府补贴支出G及净出口额X的影响，其公式如下：

GDP=C+I+G+X

国内生产总值GDP主要是体现一个区域的经济发展处于何种状态，若GDP的增长数字大于0时，则国内生产经济处于上升阶段；相反，若GDP增长数字小于0，则处于下降阶段，市场景气处于衰退时期。要使国内生产总值体现一种真实的市场经济现象，运用CPI指数，调整国内生产总值的变动，从而精确显示市场经济我国内生产总值的实际变动。一个区域GDP的大幅度增长，体现了该区域的经济正在蓬勃发展，国民经济收入的增加，随之带动了消费者消费的增加，同时也带动了房地产消费水平的提高。相反，一个区域的GDP处于负增长状态，则该区域房地产市场经济处于衰退时期，同时消费者的消费能力也就降低，也减弱了房地产的消费供给，房地产市场经济也停滞不前。

（三）货物通货膨胀

货物通货膨胀，将导致房地产市场价格与真实货物价值的变动，从而影响房地产市场经济的变化。房地产价格是体现总物价水平的关键因素，所以通货膨胀影响着房地产价格的变化，其呈现正相关关系。若物价总体水平呈现上升趋势，则房地产市场价格也呈上升趋势，减掉通货膨胀率，其房地产的真实价格也呈上升阶段；相反，房地产市场价格及真实价值呈下降阶段。

通货膨胀因素，也影响房地产产品的保值功能与升值功能的变动，从而影响房地产市场经济的波动。市场上物价上涨，导致引发通货膨胀后，进而导致货币贬值，同时也影响了消费者的消费观念。虽然通货膨胀会影响房地产供给的需求，但房地产保值和升值功能与通货膨胀呈正相关的关系，因此，通过为消费者抵御物价上涨所带来的通货膨胀，进而推动房地产经济的发展。另外，市场经济中通货膨胀现象与通货紧缩现象的交替变化，将会周期性的影响房地产投资商投资的预期回报率，进而影响房地产市场经济周期性的波动。

（四）市场经济中货币供应量

货币供应量是指市场经济中某一时期货币通过流通手段与支付手段的货币总额，其主要包括用户存储、企业单位及财政金融机构的存储等不同的金融资产。根据我国人民银行划分的货币供应量有M0、M1、M2三个不同的层次。通常情况下，选择M2作为货币供应量，其不仅体现房地产的购买力，也可以体现国民经济的发展状况。

二、房地产周期与宏观经济间互动关系分析

运用VAR模型，实现房地产周期与宏观经济间互动关系。VAR模型又称为向量自动化模型，也称为分机构化多方程模型。VAR模型可以应用在很多领域，如模型中的脉冲响应函数可以用来显示任何一个变量的变动如何运用模型来带动其他变量的变化。因此，VAR模型可以作为分析市场货币政策及财政政策对市场经济的影响。处理VAR模型中所选的变量，需要确定所选变量是差分平稳还是趋势平稳；若每个变量都不是平稳的，但是变量的线性组合是平稳的，这种现象就称所选变量是协整的，特别注意的是协整不适合采用变量的一阶差分进行房地产周期评估。

结束语

本文主要分析宏观经济中房地产利率、国民经济生产总值、货物通货膨胀及货币需求供应量等因素对房地产生产周期的影响，研究房地产周期与宏观经济间的互动关系。

参考文献：

[1]尹惠媛.房地产周期与宏观经济间互动关系的研究[D].山东大学，2007.

篇（9）

房屋状企业标识和新版页面也同步上线。此举意味着已诞生10年的“焦点房地产网”品牌与“搜狐”品牌完全融合，以“搜狐焦点”

这一新品牌重装出击，打造中国最大的地产传媒航母。

品牌融合发挥1+1>2影响力

据了解，全新的“搜狐焦点”一方面将拥有搜狐门户矩阵的海量用户，通过与搜狐各频道的无缝衔接，细分搜狐2.5亿用户，与搜狐核心频道的跨界营销，以及横向延伸搜狐门户覆盖地域，将门户的海量用户转化为“搜狐焦点”的目标用户，实现用户群的拓展和积累，另一方面，依托搜狐网的品牌和平台优势，“搜狐焦点”强化垂直网站的专业性，加强对房地产行业的渗透和深耕，为行业发展提供更专业的信息咨询服务。搜狐公司联席总裁兼首席营销官王昕表示：“搜狐焦点”将针对网友需求、行业需求开发产品，发挥1+1>2的影响力。

焦点房地产网成立于1999年，2003年11月正式并入搜狐，成为门户矩阵的重要组成部分，焦点房地产网建立了完善的资讯平台、购房中心、业主论坛以及装修家居板块等核心业务，已发展成为全国最具知名度、最专业的房地产门户网站，以及中国购房人群获取房地产资讯和交流的最大网络平台。

打造中国最大地产传媒航母

随着全新品牌标识的亮相，新版“搜狐焦点”也同时上线，“新盘路演”、“视频看房”等新产品的亮相备受业界瞩目。据搜狐焦点副总经理曾伏虎介绍，崭新的“搜狐焦点”将在多个方面进行产品创新和拓展。如通过“搜狐焦点”购房中心，用户可以直接进入5万个新版楼盘详情页，全程观看“搜狐焦点”的专利摇号现场；房鉴会推出的看房、评房、买房一站式服务，节选草根代表，点评知名楼盘，直到买到满意的住房。搜狗地图将在“搜狐焦点”上全面应用，用户可以在选房地图上直接查看楼盘周边环境及配套设施。

此外，“搜狐焦点”也将为客户提供更具价值的营销服务。如在房地产行业内首次应用跨界营销，整合搜狐首页、新闻、财经、汽车等资源，为客户带来立体、纵深的多样选择，“搜狐焦点”推出的互动营销产品如“名企购房季”、 “结婚主题月”等，均已成为业界瞩目的新焦点。

篇（10）

中图分类号：TP311 文献标识码：A 文章编号：1009-3044（2013）13-2969-04

为了解决常规房地产管理信息系统在界面直观性、网络信息交流等上的缺陷，针对这些缺陷，引入WebGIS技术。用户能够在二维地图上交互查询数据库信息，此外，GIS还为用户提供了一项决策分析的功能。基于WebGIS的管理信息系统，在开放性上得到极大的提升，用户只需要依靠浏览器客户端，就可以访问依照身份权限管理数据，实现信息管理的远程交互。

1 基于WebGIS的房地产管理信息系统的基本目标

通过WebGIS技术及其与技术的结合，在一般浏览器上，用户可以通过在线网页管理房地产资源，将房屋与房地产地形图紧密关联，通过地形图的精确坐标来定义房地产坐落，并能在图层上经行交互操作，实现对房地产各类信息的查询、修改等功能，实现真正意义上的以图管房，以图管档的图文一体化管理目标。令一方面，通过房地产GIS，可以进行任意地理范围房地产的各类统计分析。管理员可以在前台进行操作，维护系统的安全和信息的更新。对系统的功能要求[1]归纳于以下几个方面：

1）可靠性高：系统允许一般用户和管理员以不同身份的形式浏览前台，后台Web服务器、GIS服务器以及数据库对前台的操作指令作出相应并传输真实可靠的数据至前台。系统在长时间工作时可连续运行而保持稳定状态。

2）速度快：后台服务器和数据库在响应前台用户操作的速度要快，速度太慢，会因为网络延迟这一缺陷导致整个系统性能的下降。这里，除了保证网络传输带宽以外，还要在规划好服务器和数据库的设计，减少查询和访问时间。

3）安全性高：每个登录者具有不同的操作权限；系统应具有事件记录功能，即“黑匣子”功能，对进入退出系统的时间、代号以及对系统各种组态参数的更改等情况，应作为事件自动记录，以便事后查阅；系统按照规定的信息数据管理规则进行自动信息删除及转储，而不提供人工删除信息的手段来保证信息的安全性。

4）操作简单、界面友好：系统前台利用一般浏览器展现，提供二维场景视图，用户可以简单地通过鼠标操作在线浏览二维视图，查询对应的数据库信息，并提供一系列管理操作的接口。

2 房地产管理信息系统的关键技术

WebGIS，是利用Web技术来扩展和完善地理信息系统的一项新技术。由于HTTP协议采用基于C/S的请求/应答机制，具有较强的用户交互能力，可以传输并在浏览器上显示多媒体数据，而GIS中的信息主要是需要以图形、图像方式表现的空间数据，用户通过交互操作，对空间数据进行查询分析。这些特点，就使得人们完全可以利用Web来寻找他们所需要的空间数据，并且进行各种操作。

在Web上，存在着大量的信息，这些信息多数具有空间分布特征，如分销商数据往往有其所在位置属性，利用地图对这些信息进行组织和管理，并为用户提供基于空间的检索服务，无疑也可以通过WebGIS实现。与传统的地理信息系统相比，WebGIS[2]有其特殊之处，主要表现在：

1）它必须是基于网络的客户机/服务器[3]系统，而传统的GIS大多数为独立的单机系统；

2）它利用因特网来进行客户端和服务器之间的信息交换，这就意味着信息的传递是全球性的；

3）它是一个分布式系统，用户和服务器可以分布在不同地点和不同的计算机平台上。

WebGIS是网络GIS的一个重要组成部分，网络GIS的一些概念，如客户机/服务器模式、分布式数据管理等，也可以应用于WebGIS，但是在WebGIS实现时，还要着重考虑两个问题，即控制网络传输数据量以及必须通过浏览器与用户进行交互[4]。

目前已经有多种不同的技术方法被应用于研制实现WebGIS，包括CGI（Common Gateway Interface，通用网关接口）方法、服务器应用程序接口（Server API）方法、插件（Plug-ins）法、Java Applet方法以及ActiveX方法等[5]。

3 基于WebGIS的房地产管理信息系统的系统结构和详细设计

基于WebGIS的房地产管理信息系统采用B/S结构。服务器端平台软件采用中地公司自主研发的大型地理信息系统平台MAPGIS的WebGIS版本：MAPGIS-IMS。MAPGIS-IMS是针对因特网、企业外部网和内部网所开发的平台[6]。

在客户端用户通过浏览器访问基于WebGIS的储备房地产管理信息系统的web服务器，客户向服务器端发送操作请求，web服务器端响应请求，web服务器提取位置信息，结合从地图数据库和属性数据库里提取的相关信息，组合成直观的图片信息发送到客户端，呈现在浏览器中。用户可以根据图上显示的位置信息，查询相关房地产坐落信息并对其进行综合统计分析。

3）房地产数据服务器和GIS数据服务器层分为两部分，房地产数据服务器和GIS数据服务器，其中，房地产数据服务器是存放房地产业务数据的Oracle服务器。它完成数据的定义存储、检索、完整性约束以及有关的数据库管理工作，GIS数据服务器是用来存放地图数据的服务器、提供位置信息数据库和地图下载。该层接收到WebGIS服务器的数据请求，并将对房地产数据的信息处理结果、对地图数据的处理结果交送WebGIS服务器。

基于WebGIS的储备房地产管理信息系统的客户端提供一系列的功能接口，供多用户在线操作储备房产信息数据库和地图数据，具体而言，其功能可以分为两个模块：地图控制工具模块，查询与管理模块。

1）地图控制模块

地图控制模块负责对视图中地图的放大、缩小、平移以及选择等操作，该模块的功能实现需要Web服务器和GIS数据服务器的支持，其实现途径简而言之，是用户通过该模块将相应的参数，比如比例尺大小、中心位置坐标等传送至Web服务器，Web服务器中的地图控制模块将其传送至GIS数据服务器，GIS数据服务器中存储相应的地图信息，得到参数后，设置显示图片的大小格式等，然后将其传送给Web服务器，再传给浏览器客户端。通过这样的方式，可以实现地图的基本操作。图2是地图控制模块的功能结构图。

2）查询与管理模块

客户端功能模块除了地图控制模块之外，还有查询与管理模块，该模块主要是对系统数据库进行操作，对储备房地产资源进行规划管理，这也是基于WebGIS的储备房地产管理信息系统的核心功能，其功能结构如图3所示。

4 基于WebGIS的房地产管理信息系统的具体实现

基于WebGIS的房地产管理信息系统分为两个功能模块：地图控制工具模块和查询与管理模块。

1）地图控制工具模块

2）查询与管理模块

以按照条件查询为例，查询工具箱提供大量的查询条件，可以对符合条件的坐落进行查询。

①查询条件

查询条件包括：单位名称（单位工具箱中），查询工具箱和左侧缩起的“更多查询”工具栏。

②查询效果

如果“单位名称”选择的是房管局，则查询后自动跳转到全国视图。如果某单位中包含符合条件的坐落，则该单位的五角星变“黄”色，否则保持“红”色。双击某符合条件的单位则跳入该单位视图，此时情景与图5一致。

5 结束语

本文设计的基于WebGIS的房地产管理信息系统，能够解决常规房地产管理信息系统在界面直观性、网络信息交流等上的缺陷，通过引入WebGIS技术，可以在二维地图上交互查询房地产数据库信息，也可以依照身份权限管理数据，实现信息管理的远程交互，提高管理效率。

参考文献：

[1] 杜新华.试论房地产企业项目信息化管理的必要性[J].财经界：学术版， 2012（7）：35-39.

[2] 李云，吴雷，吴时强.GIS发展动态及其应用软件选择[J].水利学报，2003（8）： 86-91.

[3] Pressman R S.Software Enginneering：A Practitioner’s Approach[M].Asia：The MaGraw-Hill，2007：103-105.

篇（11）

1  互联网+的含义

什么是互联网+？通俗来说，“互联网+”就是“互联网+各个传统行业”，但这并不是简单的两者相加，而是利用信息通信技术以及互联网平台，让互联网与传统行业进行深度融合，创造新的发展生态。它代表一种新的社会形态，即充分发挥互联网在社会资源配置中的优化和集成作用，将互联网的创新成果深度融合于经济、社会各域之中，提升全社会的创新力和生产力，形成更广泛的以互联网为基础设施和实现工具的经济发展新形态。互联网+是把将线下的商务机会与互联网结合，这就为传统的企业开辟了新的市场渠道。

百年工业史背后隐藏的是同样的产业逻辑：“标准化”、“规模化”和“流水线”。随着互联网特别是社交网络的发展，传统工业时代正在远去。未来经济与社会组织将不再是凝固僵化的“矩阵式”形态，而呈现为互联网社群支持下、个性张扬的“网状”模式。这种转变是革命性的。

古希腊哲学家赫拉克里特曾说过“人不能两次踏入同一条河流”，就是说企业一定要跟上时代的步伐，踏准时代的节拍。互联网时代，一定会是一次彻底的颠覆，不创新就会被时代淘汰。意识到这种变革，在互联网时代，企业要有自我革命、自我颠覆的勇气，才能取得涅槃重生的美好结局。

 

2  互联网+房地产

据统计，美国已经有90%房地产商经常利用网络和客户交流，美国供方中，72%的房地产利用网络销售房屋；需方中，有80%购房者在买房之前都在网上进行搜集信息的活动。中国现在房地产网民已经占到了全国网民总数的三分之一。目前房地产网络产业链初步形成，一年有三千多房地产网商，在网上投入八亿多网络广告费，在全国各行各业中排第四。

就中国房地产与互联网的结合而言，截止2014年之前，大部分房地产商对于互联网平台的应用还是体现在简单的媒体化传播、营销、蓄客等方面，尚未形成完整的互联网应用链条。到目前主流的房地产与互联网的结合应用，从公司控制力角度，可以分为：互联网公司平台、金融公司平台、房地产商互联网平台，涉及的业务收入主要有：新房业务、二手房业务、租赁业务、互联网金融业务以及兴起的社区O2O业务。从发展阶段来看，互联网与房地产的结合应用产生的行业影响，也正在发生剧烈变化。当下，互联网正在快速改造相关行业，房地产在未来也有可能因为互联网的介入被创新或者被颠覆，互联网思维带给房地产的，不仅仅是某一种模式，或是某一种产品对于房地产行业的影响。互联网网络文化、互联网生态、媒体化表现的基本认知，将会是房地产企业对于互联网利用的基本法则，从基本的网络营销开始，未来的房地产应用，应该尝试在建立互联网入口级服务、房地产自身产品精细化改造、物业服务等领域进行改造和创新，一切以改变人类生活方式为目标，

 

3  互联网时代下企业的管理要求

中国房地产的现状目前大部分还是以传统的住宅、办公楼的建设加销售开发模式为主，传统的房地产营销手法作用有限或已遇到瓶颈。随着房地产市场的纵深化发展，作为房地产商，单纯的钢筋水泥的建筑和售卖已经远远不能满足用户的需求。谁能最大化的整合资源，谁才能真正赢得用户的认可和信任。这就是这个时代的价值。

在没有互联网之前，企业和用户之间是有距离的，信息是不对称的，企业是中心，企业营销就是对用户我的信息，而广告成了一个最主要的渠道。至于用户，是被动接受企业的信息。而如今，网络化阶段，海尔集团首席张瑞敏提出互联网思维的核心思维就是零距离和网络化。零距离指的是企业和用户之间信息流通的无障碍，网络化指的是企业经营无边界，所有用户都可以参与。所以我们更应该坚持创新并敢于挑战自己才能面对更大的挑战和风险。

对于互联网时代的企业而言，真正的互联网思维是对传统企业价值链的重新审视，体现在战略、业务和组织三个层面，以及供研产销的各个价值链条环节中。并且将传统商业的“价值链”，改造成了互联网时代的“价值环”即战略制定和商业模式设计要以用户为中心，业务开展也要以用户为中心，组织设计和企业文化建设都要以用户为中心。战略层、业务层和组织层都围绕着终端用户需求和用户体验进行设计。这就是互联网时代的“价值环”模式。其中，在业务层面，用户端和供应链端联接起来，形成了一个闭环，将不断地实现价值动态地传递，用户将需求反馈至研发生产，研发生产形成产品或服务再传递到销售端，销售端通过接触用户又形成了二次的循环。这种经过互联网思维改造的“价值环”模式，将对传统商业生态和商业理论带来深刻的影响。“价值环”要求我们必须拥有互联网思维（见图一），持续不断地关注用户需求、聆听用户反馈并且能够实时做出回应，这是未来企业建立商业模式的基础。

 

4  互联网时代下房地产的管理创新

总体而言，互联网对于房地产的改变目前仍旧是局部的。就行业本质而言，房地产商不是 “盖房子的”那么简单，最核心的竞争要素是不动产的管理能力和社区服务水平。也就是说，管理的是物，那就要考虑让“物业”保值增值，服务的是人，那就要考虑让“业主”舒服满意。要实现这两个层面的管理升级，为了更好的触网，房地产商就必须完成两个转变：一是角色的转变，从生意人变为产品人。互联网时代的成功是建立在好产品的基础上，而好产品又不必局限在新房子上，好的旧屋改造方案，好的物业管理创新，好的社区服务升级，也都是“产品人”思维的体现。二是商业模式的转变，从原来的单维度靠挤压成本要利润变为多维度凭服务增值要利润。互联网时代最重要的变化就是消费者主权意识迅速觉醒，以往由商家主导的市场已变为由消费者强势主导，顾客变成真正的上帝。正所谓“粉丝经济”的真谛，并非取决于商家自身有多强，而是取决于商家的姿态有多低。对房地产商而言，也必须积极转换身份，全心全意地为业主服务。

为了实现真正的互联网+，互联网+房地产的运作过程大体可分为四个阶段：

第一阶段为传播层面，即社会化营销阶段，要求企业能够利用网站、微博、微信和APP来展示公司的产品和品牌。

第二阶段为渠道层面，即B2C阶段，就是把渠道从线下搬到线上，通过互联网销售产品。

第三阶段为供应链层面，即广义层面的电子商务—消费定制（C2B），消费者能够参与到产品设计和研发环节。

第四阶段为价值链层面，即用互联网思维重新架构企业，从传播、营销、供应链到运营管理都能够由互联网来驱动，同时对组织结构和管理方式予以相应调整。

同时在房地产公司运作过程进行以下五个方面的管理创新。

首先，战略层面

过去，所有企业都是以企业自身为中心，但在互联网时代改变了，必须始终坚持以用户为中心。未来5-10年内，房地产商将会面临三大主力消费群体带来的商机和挑战。一是九零后为代表的居住消费需求，二是老龄化加快带来的养老地产爆发式增长，三是城市升级带来的公共空间或服务设施的改造需求。

在中国房地产商要做的是决策以及对生活方式的策划，基于这个原因，为了适应这种改变，对于企业战略的定义要予以升华，并不能只是单纯的盖房子卖房子，而是在大的互联网战略下，以地产作为实现产业协同的平台，搭建一个包括家电、家居、物流、金融、地产等全产业链的生态圈，努力成为一个为用户提供全方位智能化的生活方式倡导者或者服务商。

第二、从运营层面上，公司运营能力主要体现在两个方面：

（1）财务指标，要重点关注营运能力的提升，营运能力体现企业的管理水平和资产运用能力，主要体现在现金周转天数，也就是财务管理中的CCC，其中行业数据分析显示，行业平均周转天数为1200多天，房地产商可以通过信息化途径提高销售去化，降成本、降库存，控制土地获取节奏等方式，采用多渠道融资，加强筹资，投资，用资等各个经营环节的管理，创新财务管理，实现周转天数的缩短，大大的打破资金成本过高的传统局面。

（2）公司运营，作为房地产商要及时通过大数据模式提高公司运营能力，可以考虑与第三方公司合作自主研发成本、工程、运营、营销等模块信息化系统，大大提升全国项目的综合管控能力。

第三，产品创新：设计方案要始终把用户需求摆在首位，使用户需求最大化，突出个性化、时尚化、智能化、环保化、平台化。

（1）与用户充分沟通：在前期，可以借助网站、微信、APP等渠道充分与潜在客户进行网络交互，通过互联网，使用户真正参与户型设计，实现“按单定制”，满足用户的个性化需求。房地产商应从拿地前锁定地块开始，通过线上和线下各种渠道，有针对性的与潜在用户进行交互，并重点对产品进行户型、立面、价格、景观等进行调研，实现用市场数据说话，营销倒逼设计团队。

（2）设计创新：除了传统意义上的设计方案优化及人性化体验外，增加智能化带给用户“居于家，世界就在眼前；身在外，家就在身边”的智慧生活的家体验。结合国家推崇的绿色、低碳、适老化、智慧化几大方面，通过通讯网、互联网、广电网、电力网等多网融合的网络平台，采用有线与无线网络相结合的方式，把所有设备通过信息传感设备与网络相联，从而实现了“家庭小网”、“社区中网”、“世界大网”的互联互通，并通过网络实现3C产品、智能家居系统、安防系统等的智能化识别和管理以及数字媒体信息的共享。

（3）商业创新：商业产品线也可以全面触网，同传统商业地产不同，互联网时代融合电商和传统商业的定位是以云服务为线上交互平台（O2O），以街体验为线下运营模式，实现商家、消费者、物管360°交互的智慧型城市生活中心。通过强大的四网融合平台，将入驻商家自动接入“云平台”，获取金融和大数据服务，直接为经营服务；对于消费者来讲，购物和休闲娱乐都会有云平台服务。

第四，组织创新。

美国企业史学者钱德勒说企业的成长主要是依赖于两个变量，这两个变量决定企业的成长，第一个是战略，第二个是组织，且战略从属于时代，战略是根据时代的变化来设计，但是组织又根据战略的变化来变化。现在战略改变了，组织也必须要进行改变。

传统的管理理论有三个要素：第一个是管理的主体，第二个是管理的客体，第三个是管理的手段。它是封闭的不开放的。原来的组织是金字塔式，最底层的员工上面有很多领导，很难自主做出决策是被管理者。现在要做成一个开放的平台生态圈，所以现在的组织从前期到设计、工程、成本、营销，一直到售后全部要直面用户，了解用户需求，使用户需求最大化，这样的产品才会是被市场接受的产品。

第五，机制创新。

战略和组织改变后，能不能可持续优化，取决于薪酬体系和机制层面。传统行业的薪酬体系搭建一般会依据每个员工的职级和岗位等综合测算进行设计，绩效考核体系用的比较多的应该是KPI、360°考核等，但实际并没有达到激发员工工作热情的目的。在互联网时代，用户的需求是碎片化和个性化的，企业需要从“大规模生产”转向“大规模定制”。同时，用户的需求又是快变的，企业必须跟上“用户点击鼠标的速度”。因此，企业的管理模式必须做出改变——由最了解一线需求的员工做决策，之前的管理者则从“下指令者”变为“资源提供者”。把倒三角的科级组织变为网络化的小微自组织，从而让所有流程都能与用户交互，赢得了用户自然可以在互联网时代游刃有余。

为了适应互联网时代，以海尔集团为例，海尔从2006年开始推行的“人单合一双赢”模式。“人”指的是员工，“单”指的是市场目标——不是狭义的订单，而是广义的用户需求。“人单合一”即让员工与用户融为一体，而“双赢”则指员工在为用户创造价值的同时，体现出自身的价值。举个例子，以前，除了案场的销售人员，设计、工程、采购等环节根本无法真正接触置业者，自然也无法得知用户的需求，他们做出来的项目肯定也无法得到置业者的认可。而人单合一，小微化以后，从设计到采购到工程到营销，他们可以通过网络与置业者直接交互，反复交互的成果就是热卖户型和热卖项目。各模块的员工也在交互过程中创造了超值，参与了分享，真正实现使每个人成为自己的CEO

 

 5  结束语