企业资产运营管理大全11篇

绪论：写作既是个人情感的抒发，也是对学术真理的探索，欢迎阅读由发表云整理的11篇企业资产运营管理范文，希望它们能为您的写作提供参考和启发。

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二、运营资金的概念与特点

营运资金也称为营运资本，其在概念方面可分为广义与狭义两方面。在狭义上，可以称作净营运资金，是指在特定的时间内企业的流动资产与流动负债之间的差额。从广义上讲，它指企业在流动资产上所投放的资金。营运资金主要反映的是一个企业在短时间内的偿债能力。这个数值越大，则表明它偿债的能力越强，当营运资金成为负数时，则表明该企业可能会随时因为周转不灵而中断正常的运营活动。

营运资金是企业资产中最具获利、流动性最强的一部分，而根据其本身经营与发展的实际要求，现有的房地产营运资金管理所存在的特征主要表现为：首先，其资金的来源较为单一，主要是由银行等机构的贷款来支撑，自有资金比较少；其次，其流动资产的比例较其他企业高，这主要原因是房地产业不需要大型的生产设备、厂房等资产；最后，其流动负债在总负债中所占比例也较高，导致这个问题的主要原因是因为房地产业可以进行预售，而企业为了尽快的使资金回笼，很大一部分都采用了预售的方式，所得的收入都计入“预收账款”之中。从而使得流动负债比大大的提高了。除此之外，还有一大特点是流动资产的周转率低，其主要原因是因为房地产行业中产业链长、资金的循环周期长和资金的回笼速度慢等。

三、房地产企业运营资金管理中存在的问题

房地产企业的资金运营管理中存在着各种问题，阻碍着其稳定发展。

1.房地产运营资金的结构不合理

通常来讲，企业的负债率应保持在50%左右，合适的负债可以增加企业运营资金的数额，节约税金，从而为企业带来财务的杠杆收益。但是若是负债率太高，则企业随时可能资金周转不灵，甚至会有较大的破产风险，而在近几年我国35个大中型的房地产开发企业资产负债率达到了74.8%，比计划高出近25%，如此高的比率非常不利我国从房地产的持续稳定发展。

2.房地产运营资金的周转率较低

在现代经济全球化的背景之下，房地产企业的日常经营变得越来越复杂，需求与产品也越来越多样化。但是由于我国资金控制的技术手段落后，企业的应收账款的周转率低，而房地产企业中存货周转虽在不断加快，却也抵不上企业应收账款周转的速度，因此企业总资产周转率也不断降低。

3.房地产运营资金的控制不足

由于我国有很多房地产开发商的营运资金控制意识不强，手段也相对落后，缺乏科学性，甚至一些企业连预算概念都没有，对于资金的使用都凭借自己的经验，更加影响管理人员整体把控营运资金的难度，不利于企业资金的利用效率。

四、改进房地产资金管理的相关措施

1.提高对资金管理重要性的认识

提高对资金管理重要性的认识，对于房地产企业管理的意义十分重大。不仅需要在管理层面加强资金管理理念的融合，还需要将控制成本、降低投入产出比的思想向全体员工进行灌输，将资金管理与成本控制的意识在工作的所有环节中贯彻。同时还需要不断提高信息化建设，提升资金运动与流向的实时动态掌握水平，能够尽早发现资金流动的潜在风险，及时发现并解决问题，确保资金管理的安全性。

2.改善资金管理的环境

房地产企业对于营运资金的管理应首先从房地产投资的决策入手。这是房地产营运资金管理的起点。对于其投资项目可行性的研究是整个房地产开发过程中最为重要的环节。除此之外，完善房地产的金融市场，积极拓宽融资渠道也是改进房地产企业营运资金管理上相关问题的重要措施之一，由于原本的融资渠道基本都为银行贷款，导致企业一旦周转不灵，就有可能偿还不起银行的本息，使企业陷入巨大的财务危机，甚至破产。所以，对于房地产企业来讲，积极地拓宽融资渠道也是眼下的当务之急。而多渠道的融资可以通过创新的组合形式来改善企业的资本结构，分散风险，降低成本，提高企业的经营绩效。

3.加强对于流动资金的管理

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1引言

电力产业主要由4个部分组成，其中包括电能生产、电力输送、电网配电及电能销售。因受到多方面因素的影响，适当地调控生产成本，提高各环节的效率，才能使产业链条打造得更坚固，更能抵御风险。政策上的推进将企业财务的现实情况，进行更优化的提升，财务的绩效状况也有一定程度上的改善。企业更好地维持了在市场中的稳定运行，这离不开企业偿还债务能力的提升和资产流动性提升。供给侧改革的政策和大众需求配套项目的改变，使得电力行业的发展迈向更深的层次和新的方向均衡发展，把握好企业收益与供需之间的关系，是企业发展的基本理念。在企业发展过程当中，应当确定自我的定位，发现风险，迎接挑战，提高风险识别能力，财务状况控制程度聚焦组织架构改革。

2电力企业特征分析

2.1经济特征

众所周知，电力企业是国家以及社会的重要能源型企业，各类服务营运生产都是要面向大众的，电力企业在运作时离不开一个固定且市场占有率大的环境，与资产的总量息息相关。电力企业是由多个部门联合组成的，需要根据自身的特点对各部门进行责任管控。这些部门需要充分地落实好每个部门的理念，将岗位职责的基本概念贯彻到实际工作当中。新的时代背景下，一些积极的因素融于电力企业管理理念之中，拓宽了其在企业经营活动中的应用途径与范围，当然这与政府政策的指导有不可分割的关系。社会责任在新时代下也产生了新的特点，企业在经营活动过程中以利润与社会效益作为其业务开展的导向，社会责任感的渗透对财务管理的模式也产生了重要的影响。电力企业应当审视自身经营活动，结合业务的特点与当今市场环境对项目经营的方式进行优化，避免企业人员流动性低下而导致的腐败现象，做好权责分配。

2.2管理模式

一直以来，国家的相关部门就发电类产业以及石化产业的工程建设规范业务范畴，以及综合评价3个方面进行了一系列的相关指导意见与把控调节。例如，定期地对业务进行审核，将业务评价进行备案，制定企业各部门管理措施，建立第三方审查，确保企业发展过程当中财务的有效性与真实性。因为电力企业的资产总量较大，分布比较广泛，涵盖面广，电力企业大多秉承着全覆盖、体系化层次管理的基本原则。总体来说，电力企业的财务管理和内部把控主要包括以下几个因素：首先，管理与企业资产配置是固定的；其次，管理人员安排与责任人需要有效安排；再次，绩效与业绩配置；最后，账户与预算的管理控制。电力企业内部应该加强资金的管控，制定相应的责任标准，以高层人员为核心的责任主体，对日常工作以及业务进行考核，实施对财务部门的运作状况进行监督管控。

3电力企业的运营与财务风险

当今一些复杂的因素融入市场经济环境之中，这为政策的制定以及企业的管理带来了挑战，使电力产业的管理模式与机制发生了改变，同时这也使得电力企业应当重视市场经济下的竞争。企业不再以单一的经济指标作为其生产运营的标准，承担起社会责任，想要提升管理成效，就要着力强化各环节的管控。然而现今的状况表明，一些电力企业尚未意识到将信息管理融入财务核算的重要意义，信息平台的搭建对把控内控质量、促进业务改革有积极的促进作用。电力企业资产风险管理与财务管理存在一定的内在联系（见图1）。从其他层面上看，企业在资产管控、财务模式业务安全等方面没有树立风险意识和明确的计划，想要树立防范系统，进一步地进行分析，就要关注以下几个方面。

3.1项目预算管理风险

市场环境的复杂性不断增强客观上刺激企业要在生产运营的过程中加强风险控制能力，制定详细的项目预算管理措施，尽量避免“灰犀牛”事件的发生。其中，对资源的整合与高效利用是避免企业在运营过程中资源浪费现象发生的重要手段。此外，要把握好每一个环节，提出指导性文件，根据市场的需求，制定相应的产品价格，从而更好地应对市场因素带来的风险以及挑战。电力企业的业务办理过程与财务活动具有紧密的联系，业财融合对提升部门沟通的效率、处理业务以及财务问题提供了崭新的途径。在传统的经营过程中，管理人员无法通过快速获取财务信息而进行有效决策的时机，这可能导致企业在经营的过程中出现管理效能低下、对外界环境无法进行灵敏应对的后果。

3.2基建核算风险

在项目完成进度与维修过程时，应当参照有关指导，重点关注项目成本的过程与主体资金来源，需要及时对财务发生风险评估与资金交付的方式进行查验，并且有明确的记录备案。在实地基建审计过程中，时常容易对项目返修竣工日期以及突发状况产生成本损耗，如不能将投资回报率计入项目资产核算就将导致项目资金不可控的影响。

3.3生产材料的管理风险

一些相关原材料的采集与劳动支出和各个地区的产能销售状况都可以为生产的资产绩效与营运控制模式带来影响。一些生产部门没有根据经营业务的特点与市场需求制定详细的财务控制措施，资金使用效率低下也间接导致生产的综合效率降低。除此之外，原料成本的控制对企业生产运营的效果具有重要的影响，传统的财务管理通常采用年度总结的方式来对生产经营的整个活动进行核算，但将成本预算与企业的每一个业务相挂钩核算成本时，容易出现数据披露。此外，部门电力企业没有将治理成本考虑在内，这在一定程度上降低了财务报表的真实性。

3.4税务计算与财务审计风险

一些基本的生产物资是电力企业必须消耗的资源，采购物资时，应当由采购部门集中进行采购，并坚持账实统一，应当明确记录每一个流程，这样就可以避免不必要的税款风险。同时，电力企业应当重视自身内部的企业文化建设，凸显自身的社会责任。此外，须完善审计制度，避免因财务信用问题或审计边界模糊，为企业带来负面影响以及损失。

4电力企业财务管理的优化路径

想要使电力企业内部及外部经营活动的正常运行得到保障，防止人为失误以及其他一些不当行为的发生，需要积极对财务管理工作进行优化。例如，企业内部将财务信息进行公布披露，可以清晰地展现企业的基本经济思想情况。企业财务信息在编制的过程中经常存在一些信息混乱、政策变动、信息不对称的情况，为有效提升财务信息透明度，可以实行定期公布，向有关部门提交材料，网络公告，这样就可以使企业的财务信息规范化。

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[中图分类号]F273[文献标识码]A[文章编号]1005-6432（2014）31-0082-02

生产运营是指企业投入一定的资源，经过转换增加附加价值并产生新的效用，最后以某种形式产出并提供给社会的过程。企业生产运营系统不仅涉及企业内部的人、财、物、产、供、销，而且要延伸到企业外部的供应商、经销商、顾客、竞争对手和市场行情的变化。

1生产运营管理的任务和内容

生产运营管理的目标是保证高效、灵活、及时地生产市场需要的产品，实现企业的经营目标。生产运营管理的根本任务，就是通过最优的资源配置，合理分配生产任务，组织均衡生产，保证生产系统的顺畅运行，从而保证以最低的成本、最短的时间、最少的库存、最快的速度、最合适的质量和最佳的服务，提供能满足市场需求的有形产品和无形产品，为企业创造利润，求得企业持续发展。

生产运营管理的内容主要有以下三项：

一是生产运营系统的设计和调整。生产运营系统的设计包括产品或服务的选择和设计、设施的定点选择、设施布置、服务交付系统设计和工作设计。生产运营系统的设计，一般在设施建造阶段进行。

二是生产运营系统的运行。生产运营系统的运行涉及企业全部生产经营活动，按照管理的基本职能，其内容有生产决策和计划、生产组织和指挥以及生产控制和协调三项。

三是生产运营系统的评价与改进。为了使系统具有快速反应能力以适应市场的变化，必须经常对系统加以监控、评价、维护和改进。生产运营系统的维护与改进，包括对设施的维修与可靠性管理、整个生产系统的不断改进和各种先进生产方式和管理模式的采用。

2生产运营管理咨询概述

企业是一个复杂的系统，而咨询人员需要在短时间内确定企业存在的问题，因此采用正确的诊断思路尤为重要。系统论中的“暗盒子”理论为运营管理诊断提供了有效的思路。企业是一个系统，输入资金、原材料、人才、信息等生产要素，经过企业内部一系列的转化，输出产品和服务。咨询人员可以通过运营的最终输出效果进行分析，找到问题的线索后，层层深入，找出管理中存在的问题，并且深入挖掘理念和机制存在的根源，针对问题和根源进行改善，改善效果体现在新的输出效果上。

2.1从输出结果发现成绩与问题（发现问题）

咨询人员应针对企业实际生产经营特点，设计出一套反映生产运营管理输出效果的关键绩效指标体系。通过细致周密地收集生产相关数据和资料，应用纵向对比、横向对比等分析方法，找出企业在生产运营管理系统取得的成绩和存在的不足。

2.2从管理环节找出取得成绩的经验和存在问题的原因，从观念、体制与机制找根源（分析问题）

咨询人员应依据生产运营管理系统所特有的管理环节开展分析工作，这就要求咨询人员不仅掌握生产运营管理的理论和专业知识，而且熟悉不同生产类型企业在每个生产运营管理环节上的重点工作内容和工作特点。

2.3针对主要原因和根源提出改善方案（解决问题）

就问题论问题，只能是“脚痛医脚，头痛医头”，这样的咨询可能解决企业表面上的问题，但不久之后老问题又反复出现，新问题不断涌现。管理咨询的核心价值就是从产生问题的主要原因和企业管理体制、机制上入手，提出符合企业实际情况，针对性强，切实可行的改善方案。

2.4在实施方案过程中提供指导和必要的培训（实施方案）

在实施过程中，咨询人员应以变革推动者的身份对企业提供管理技术支持，定期到企业现场检查实施进度执行情况和执行效果。要加大培训力度，巩固所取得的变革成果。

3案例分析

3.1项目背景

A开关厂是生产开关件的中型厂，有职工1200人，年利润650万元。其产品分13大类，共2000多个规格，为2000多个用户服务。每年签订4000份以上订货合同，每月要生产2000万件左右的零件，临时任务占总任务的20%左右。这种多品种、多规格的生产类型十分复杂，A开关厂如果不建立起一套科学的计划管理系统，将难以形成稳定的生产秩序。

A厂面临的问题是，产品零件齐套难，零件生产急件多。另外，生产资金占用大，全厂定额流动资金300万元，实际占用460万～470万元，生产资金270万元，占流动资金的587%。因此，A厂领导决定进行生产计划方面的咨询，通过生产计划管理的改善来改变生产的被动局面。

3.2调研分析

咨询组经过调研分析，证实厂领导提出的课题是该厂当时存在的主要问题。A厂从订货到车间收到生产计划需25～55天，直接造成了生产准备工作的紧张和生产过程的忙乱。另外，该厂只编制厂级生产作业计划，而无车间作业计划。厂生产科每月不核算、平衡生产能力，经常向车间下达紧缺件计划。车间生产进度仅由每天早晨的调度碰头会来决定，生产忙乱、零件不齐套的现象必然会发生。一方面是生产能力不足，另一方面又有大量不齐套零件积压，紧缺件越滚越多，全厂长期处于应付紧缺件的局面，占用了生产能力和资金。当年的月平均零件消耗额为456万元，可实际半成品库存的月平均占用额为1178万元。

咨询组对该厂生产的零件进行了ABC分类，ABC分类表如表1所示。经分析可看出，A类零件只占少量品种，却占用了近1/2的零件生产总工时，对A类零件运用大量系数的公式来计算（大量系数=生产该零件的工时数/设备的制度工时数），各工序均大于0.1。因此，A类零件的生产属于大批量的生产类型。可以认为该厂是一种包含大批量生产、成批生产和小批量生产的生产类型。因此，产品及零件的作业计划应按照各自的生产类型制订不同期量标准和采用不同形式的作业计划编制方法。经过专题调查和分析，咨询组达成以下共识：

a）企业的生产计划体系应该进行改进，设计体系框架图。

b）企业的产品是多品种、多规格的，要针对不同的产品或零件的生产特点编制计划。开关产品和A类零件生产比较稳定，应实行定人、定设备、定加工对象，采用标准计划。其他零件要制定期量标准，零件加工的规格、数量由滚动计划确定。

c）订货、计划编制都要核算和平衡生产能力。

3.2.1改善方案设计

（1）生产计划体系的改善

合同汇总采取滚动式，每月进行一次，每次汇总最近三个月的合同。汇总的依据是订货合同、销售计划、成品库存、组装车间盘点数、上期计划完成情况。合同汇总后，制订出外协、外购计划及模具、工装计划。

每月安排月生产任务，进行零件分解。月生产任务包括成品计划和零件生产计划。月任务安排的依据是季度计划、临时合同、齐套库盘点数及毛坯库盘点数。月作业计划下达给车间、零件车间及齐套库。

组装车间按生产科下达的成品计划编制车间进度计划。由齐套库供给零件，每月定期盘点并上报生产科。

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新《企业会计准则》的实施,标志着企业财务管理的核心从利润表项目回归到资产负债表项目,促使企业从追求利润最大化转向股东价值最大化。企业应该抛弃传统的利润考核概念,着眼于企业长期财务战略,改善资产和负债质量,优化资产和资本结构,保持企业可持续发展。在企业实际的财务管理工作中,虽然财务活动大致分为经营活动、投资活动和筹资活动。但是后两项关系到企业生存,必须由企业最高当局集体决策。会计师们在日常的财务工作中,经常考虑的是经营活动方面即企业营运资金管理,会计师们每天就采购、生产、销售等方面的资金收支作出财务决策。企业的某一时期资产负债表也就是企业营运资金管理的静态反映。

营运资金是企业维持日常经营所需的资金,它具有投资回收期短,流动性强,波动性大的特点。企业进行营运资金管理就是加速营运资金周转,提高资金的利用效率。实际工作中既要防止营运资金超过经营规模实际需要的资金水平出现过度资本化,又要防止营运资金主要靠流动负债支撑其流动资产需求而出现过度交易化。

从资产负债表看,企业营运资金的管理就是资产负债项目的流动项目管理,实质上营运资金管理就是要求会计师们如何安排流动项目各会计项目的数额以及他们的结构。因为资产负债表左右上半部流动资产和流动负债的差额就是营运资金,即营运资金=流动资产-流动负债。在深入分析可以看到,营运资金=股东权益+长期负债-长期资产=长期资本-长期资产,可见营运资金管理同资产负债表所有项目都有联系。在实际工作中,正常的企业大多数采取的是稳健的营运资金政策,长期资产项目资金由股东权益增加和长期负债解决,企业加强资产负债表上流动项目管理,合理配置资金,从而做好营运资金管理。

企业流动资产项目包括货币资金、交易性金融资产、应收票据、应收账款、预付账款、应收利息、应收股利、其他应收款、存货。流动负债项目包括短期借款、交易性金融负债、应付票据、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、应付利息、应付股利、其他应付款。虽然表面看营运资金涉及上述方方面面,但是企业具体的日常营运资金管理主要包括四个方面:第一是货币资金和交易性金融资产管理,第二是应收账款和应付账款管理,第三是以库存材料和产成品为主的存货管理,第四是短期借款管理。

一、货币资金和交易性金融资产管理

资产负债表的货币资金包括库存现金、银行存款、银行本票和银行汇票。交易性金融资产是指企业为了近期内出售的股票、债券、基金和从事短期获利活动的可辨认的金融工具。他们属于企业营运资金的流动性、变现性、支付性最强的流动资产,企业持有他们适当的数额,基于交易动机、预防动机和投机动机目的,企业通常在权衡持有成本、交易成本和短缺成本后确定最佳持有量。在企业实际工作中,主要从以下方面进行管理:

1、建立企业内部结算中心,内部单位在结算中心开立账户,结算中心根据同商业银行的服务质量和企业的供应销售的客户情况,分别在同一地域不同银行和不同地域的相关银行开立账户,主要目标是建立企业通畅的结算渠道和融资平台,是企业的资金能够进的快,出的稳。

2、严格按照国家的货币资金控制的规范要求,建立内部的资金业务的岗位责任制度,明确相关部门和岗位的职责权限,确保办理资金收支业务的不相容岗位相互分离、制约和监督。

3、加强企业的金融资产的管理,金融资产较多的企业应在财务部门设立专门的管理机构,根据企业当局指定的政策进行资产的购进、出售交易,确保资产的流动性和收益性。

4、企业应当按月或按周编制资金的预算计划,包括资金的回收计划和资金支出计划,及时根据企业的生产经营情况,合理分配资金,提高资金周转效率。

二、应收账款和应付账款管理

企业为了扩大生产规模和提高市场占有率,必然发生应收账款。应收款项的回收周转情况直接影响到企业的营运资金的安排使用,从资产负债表上分析,应收账款属于重要的变现能力强的流动资产,其应收账款管理政策一方面涉及到企业的销售、生产、采购、供应等重要经营活动,一方面涉及到企业的营运资金的筹集持有政策管理。企业在日常财务管理中,综合权衡成本和收益,结合自身的营运资金能力,制定信用标准、信用条件和收账政策,从而建立严格的应收账款的管理制度,主要包括以下方面:

1、企业财务部门每月月底根据下月预计资产负债表和预计利润表,考虑营运资金能力,计算出企业能承受的最大的应收账款额,对照不同客户信用标准、信用条件和收账政策分别计算出相应的赊欠额度,从而要求销售部门计算出下月的销售量。

2、生产部门根据企业的现有生产能力和销售量,安排出企业的生产计划,确定企业的材料采购计划和企业的商品库存计划和工资开支计划。采购部门按照材料的采购计划计算出下月的资金计划,包括应付账款的还款计划及材料开支的资金量。

3、财务部门汇总企业各部门的资金需要量,根据企业销售回收的资金以及企业可动用的金融资产自动详细的资金开支计划,反馈给企业的相关部门执行,从而保证正常的资金周转。

4、企业为了防范财务风险,必须重视和建立严格的应收账款管理制度,每月分析资产负债表及应收账款明细账的财务数据,考核客户的履约付款情况,对超过信用期限拖欠或拒付的,企业立即启动相应的收账机制,最大限度的收回拖欠款项,从而保证企业的营运资金正常周转。

三、存货管理

存货是企业重要的流动资产项目,一般情况需要占用企业相当大部分的营运资金。存货管理历来是企业最重要的流动资产管理,存货周转率一方面关系到企业流动资产周转率,一方面关系到企业营运资金效率。资产负债表中的存货项目包括企业的原材料、库存商品、委托加工物资、低值易耗品、包装物、周转材料、自制半成品等项目。传统的存货控制方法是ABC分类法、经济进货批量法和及时生产存货系统。企业在实际管理中采用先进的计算机管理系统,可以有效根据生产销售计划从原材料采购到产成品每个环节科学管理,在发挥存货功能的同时降低成本,增加效益。

四、短期借款管理

企业为了解决生产经营中短期流动资金的不足,主要从商业银行筹集短期贷款。短期借款是企业流动负债项目,它的特点是筹资弹性大、容易取得、手续相对简单但资金成本高、借款周期短。目前商业银行为规避经营风险,对中小企业的短期贷款要求越来越严格,对企业的各项财务指标不仅要求极高,而且有要求经营效益好企业担保或企业自有资产抵押,从银行取得短期资金已经相当困难。在实际中企业短期负债融资主要有三条渠道:一是企业之间资金拆借,一是内部职工集资,一是从财务公司借款。企业在运用短期负债时必须考虑以下因素:

1、短期借款的资金成本,应考虑企业的财务承受能力。

2、短期借款的筹资规模,应考虑企业的偿债能力。

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(一)重资产运营模式

重资产运营模式就是指在企业内部的财务结构当中资产负债中其固定的投资比例较高的资产结构，这种资产结构如果放在产业准入门槛高、市场需求量大供给小于需求且竞争压力不大的情况下还是非常容易盈利的，但是如果市场是处于饱和状态的，从而使得供大于求那么总资产模式下其大量的固定资产投入就回是的其资金无法在短时间内进行回笼，使得其现现金流极具缩小最终十分容易造成资金链断裂。

(二)轻资产运营模式

轻资产模式是一种较为新型的资产模式，其整个资产就能够的当中流动现金和交易性金融资产所占的比重大大增加，而相对的固定投资的比例会大幅度缩减，其更重视于产品研发、品牌宣传、营销开发和用户体验等方面。轻资产所强调的是对企业品牌和企业运营能力的增强，利用杠杆效应原理，以最少的资金来获得最多的资源，从而使得固定资本的投入U降低，增加对知识产权、品牌、客户资源和运营的投入。

二、影响房地产企业资产运营模式的主要因素

(一)土地成本因素

我国是一个人口大国所以土地资源显得相对珍贵很多，这一点尤其在人口较为稠密的一线城市显得更加突出。近些年来我国的土地价格正在节节攀升并且政府也加大了对于土地资源的管控,这些因素都是的,土地的需求量远远大于土地的供给量二者之间出现了严重地不平衡现象。土地成本的大幅度上升一方面必然会造成开发商拿地难度和拿地价格明显增高从而使得其开发成本大幅度增加。另一方面随着土地价格的快速上升使得开发商已经购买的土地价格变得越来越高其享受到的土地红利也会因此增加，最终使得其固定资产的价值有所增值。因此土地成本因素对于开发商而言可谓是爱恨掺杂的，房地产企业必须权衡好土地增值的幅度与财务费用之间的关系，如今房地产的黄金时代已然过去，土地价格的增长幅度已经不再是以往那种以倍数增值的年代，这就使得如今很多房地产企业其资金成本飞速增加而财务费用也越来越高，导致其投入到土地当中的资金过多，其现金流量过少就很可能会导致企业资金链断裂。

(二)楼盘库存压力因素

近些年来房地产市场一直处在一个较为低迷的状态下，其库存量节节攀升，楼盘库存对于房地产企业的资金占用是十分严重的，房地产企业的高投入却无法得到迅速的资金回笼甚至会由于这种资金无法回笼造成房地产企业无法偿还银行贷款引发一连串的财务危机，尽管今年我国提出了销库存的国家战略但是库存量依旧十分庞大，这对于房地产运营模式转型而言也是一个巨大的威胁。

(三)现金流因素

房地产行业属于一个资金密集型产业，并且其资金运转的周期较长通常需要3年以上的时间才能够进行一次资金回笼，而在项目建设的过程中是需要持续投入的，任意一笔资金无法到位都可能使得整个企业出现财务风险发生。

三、房地产转型的成功案例

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一、电子商务及交易过程

自二十世纪末以来，全球互联网发展迅速，电子商务伴随着信息经济的步伐冲击着传统的商品交换方式与手段。对于中国农业产业化的龙头企业而言，认知、导入、运用电子商务是其今后能否持续发展的重要影响因素之一。所谓电子商务就是企业运用计算机技术、网络通讯技术、自动控制技术、数据库技术等，借助于INTERNET平台进行联系交流，有效地在广阔空间组织商务贸易活动，实现整个交易过程的电子化。这个过程既包括网上广告、订货、付款、客户服务，也包括货物的投递、销售及市场调研分析、财务核算等。电子商务作为一种综合技术的运用，它是对传统的面对面交易方式的严峻挑战。

对于一般的商品交易，电子商务的过程可以分为三个阶段：

交易前，主要是指交易双方在交易合同签订之前进行的活动，包括在互联网及其它各种商务网络上，卖方自己的产品或服务及交易的有关信息，买方寻找商品或服务及交易机会，双方通过电子网络交换信息，比较商品价格和交易条件，了解对方国家、地区的有关贸易政策，从而选择适合的交易对象。

交易中，主要指签订合同及交易进行的过程。这一过程涉及面很广，如与金融机构、运输部门、税务机关、海关等方面进行的电子单证的交换，即电子数据交换和电子支付等。

交易后，主要指在交易双方完成各种交易手续之后，商品支付运输公司起运或通过邮政邮寄，或者直接通过电子化方式传递数字产品或服务，并向用户提供方便、即时、优质的售后服务等。

二、电子商务对农业产业化的影响

互联网已经涉及到经济和社会的所有领域，电子商务给农业产业化龙头企业的经营管理带来的是全方位的影响，它不仅改变看经营者的思想观念和行为，更主要的是体现在对传统经营管理模式的冲击上。

1、电子商务对农业产业化龙头企业传统模式的冲击

电子商务对农业产业化龙头企业传统经营模式的冲击主要表现在五个方面：

交易主体虚拟化。主要是指卖方在网上交易中仅以网址存在，其名称、地址在网上并不明示显现。不像传统农业产业化龙头企业经营者那样，要求在工商管理部门登记，领取营业执照，以及进行税务登记，也没有要求网上经营者有固定的地址和经营场所限制。

部分交易对象无形化、信息化、数字化。传统的农产品产业化企业贸易方式以实物为主，通过网络进行贸易活动，其标的不仅可以是有形的实体商品，也可以是无形的服务。电子商务使许多传统的实物交易变成数字化信息的交易，购买者只要购买数据便可下载信息，得到服务。

交易过程的无纸化。网上的交易活动过程中，一切通过网络进行，买卖双方互不见面，交易过程没有单据或凭证的交换。在交易过程中唯一的纸化纪录，在大多数情况下是银行给客户月报表中收款金额和收款人账号。

支付手段的电子化、高度信息化。支付手段的电子化、高度信息化是网上交易的一大特点。网上销售的货款支付一般使用电子化货币，信用卡的普遍使用是网上交易得以发展的前提条件。在网上商务交易过程中，买方只需在网上或通过电话向卖方披露信用卡的有关信息，付款即告完成。

电子商务交易全球化、跨国化、跨地区化。网上交易常常是全球化、跨国、跨地区化的，它削弱了商品和劳务提供者与商家和消费者之间的地理上的联系，买方和卖方很可能不在同一个国家或地区。国界、国境、地区界限的概念在网上交易中意义不大，它是一个开放的全球系统。

2、电子商务对消费主体的影响

改变消费者的生活方式。从书籍和在线约会，到谈论产品价格和流行信息等各种话题的聊天室，电子商务改变着消费者的生活方式。它最深远的影响是促使社会公众的思维、成长和购买方式发生广泛的变化。

改变消费者的消费方式。网上购物可以使人们足不出户，网上搜索功能可以方便地让顾客货比多家。消费者能以一种十分轻松自由的自我服务方式来完成交易，从而使用户对服务的满意度大为提高。如果依靠电子数据交换能够正常筹措到物资，那么以后在扩大交易的问题上，重要的将是是否已经上网的问题。

给成本和价格带来压力。互联网本身是一种降低成本，提高经济效益的手段。使用电子交易的人一点鼠标就可以对价格进行比较，对企业之间的相互合作进行协调。出于大量节约成本的考虑、越来越多的企业通过互联网进行交易。顾客在互联网上进行交易很容易发展细小的价格差异并充分利用这种差异。电子商务不仅压低了价格，同时也使价格变得更加灵活。供应商在网上自己就可以进行微小的调整，给所有产品贴上新标签，只要点击一下鼠标就行了。

三、电子商务给农业产业化龙头企业带来的机遇

总理在十一届人大六次会议上所作政府工作报告中就农业产业化问题进行了意义深远的论述。中国农业发展的出路在于产业化，而产业化发展的出路则在于龙头企业的发展壮大。电子商务的产生与发展对农业产业化龙头企业原来所熟悉的经营模式体系带来了全新的挑战，使得企业在短时间内无法接受和适应，也可能造成经营额度的下降，但同时电子商务也给农业产业化龙头企业的经营管理带来了很好的机遇。

互联网可以24小时进行宣传，从而为农业产业化龙头企业创造新的商业机会。同时，互联网也可以为企业节省大量的广告费、宣传费和办公费用。至今互联网的影响已经超过任何一种媒体。任何人都可以在任何一个地方、任何时间访问至某企业的网页，这种网页的表现形式可能是多媒体方式。这种跨越地域、跨越时间的即时效应，是其他媒体无法比拟的。

互联网可以替代传真，而且速度快、费用省、效果更好。依靠互联网的IP电话也更便宜。当然，如何利用网络技术挖掘新的利润空间才是发展电子商务最重要的目的。通过共享、简化、虚拟的网络技术，电子商务能利用有限的资源，开发几乎无限的利润空间，可以降低经营成本，加快资金周转，提高服务水平，使企业更快适应市场的变化。

在信息经济中，电子化货币自然地成为网络世界商务活动唯一的交易媒体，互联网上的金融机构会以极低的成本提供在线客户全方位、全天候的金融服务，如在线帐记查询、资金过户、电子货币的借贷、网上保险等，这样就会对旧的金融体制产生巨大的影响和冲击。

总之，农业产业化龙头企业在经营管理过程中实施电子商务是未来发展和竞争的必由之路。这就要求农业产业化龙头企业的高层管理者、领导决策者能够紧跟时代步伐，改变传统的经营指导思想及熟悉的经营模式，从现在起吸纳一批优秀网络人才，给这些人才创造脱颖而出的机会。但在电子商务运用到农业产业化龙头企业经营管理的过程中，要以超前、经济的眼光，采用比较现实的态度，使电子商务在农业产业化龙头企业获得稳步的发展。由于我国目前互联网规模发展迅速，市场机制正在形成，消费者信用意识较弱。在这种情况下，不宜过于追求国外电子商务发展的路子，应从自身实际出发，从建立企业网页开始，使网页成为宣传企业的媒体、寻求合作伙伴的桥梁、促进产品销售的纽带，为农业产业化龙头企业的持续发展服务。

作者单位：廊坊师范学院

篇（7）

尽管铁路系统近几年在生产力布局和生产组织方面做了调整和改革，实行了路局直管站段，使得站段的生产组织、劳动组织、作业方式发生了很大的转变，铁路运输企业已逐步走向市场化，但由于铁路系统职工在思想观念上对人力资源管理认识的滞后，铁路系统自身体制的制约以及铁路系统生产管理制度上不够完善等原因，人力资源管理并没有实际应用到铁路运输企业生产当中。

1人力资源管理应用于铁路运输生产中的意义

铁路是一个国家和地区的交通命脉，在国民经济的发展中有着十分重要的意义。这决定了人力资源管理在铁路运输企业生产中将发挥巨大的作用。目前铁路运输企业人力资源管理存在着配置不科学、结构不合理、缺乏战略规划等问题。只有解决了铁路运输企业的人力资源管理问题，才能有效地提高运输效率和运营效益。

2加强人力资源管理的原因

2．1企业文化方面

企业文化是一个企业凝聚人心、展现企业风采的核心，它集中体现了一个企业经营管理的核心理念，在解决企业外在适应性与内部整合问题以及解决生存和发展的问题时，发挥着巨大的作用。通过对企业文化的建设与加强，在企业内部形成统一的价值体系，并制定相应的制度作为保障，在精神文化层面激励员工，使得员工的个人价值取向趋同于企业价值观，以此来增强企业凝聚力。

2．2安全生产方面

在铁路大提速、管理体制改革、运输生产力布局调整的背景下，铁路运输安全的形势和要求发生了明显的变化［1］。由于铁路运输具有高度集中、“大联动机”的特征，因此要做到铁路运输的安全，必须从人、机、环境、管理等方面着手。其中，运输任务的完成涉及大量的人员，对运输安全起着决定性作用。借助有效的人力资源管理，可以实现铁路职工之间和睦共处、协调共事，能更好地、安全准确地完成运输任务。

2．3经济方面

加强人力资源管理，比增加或更新铁路在线路、信号、机车、车辆等硬件设施所获得的效益更为明显。虽然现在铁路运输企业已经有了人力资源管理的观念，但是所投入的人力、财力远远不及在硬件设备上的投入。

3人力资源管理在铁路运输企业生产中应用的措施

3．1树立创新理念，建立企业文化

营造融洽和谐的文化氛围，通过促进企业员工生产效率提升来提高企业文化对员工的引导力、号召力和凝聚力。作为铁路运输企业，我们应当充分发扬高铁精神，在规范化、高速化、信息化的高铁时代，建立起铁路企业的核心文化。

3．2建立合理的制度保障体系

3．2．1完善人力资源配置、预测制度

合理的人力资源配置是一个企业长久生存、富有竞争力的有力保证。通过有效的市场配置把作为生产要素的人力资源，配置到最合理、最能创造价值、最有效率的地方，使得生产要素配置始终处于最佳状态［2］。

3．2．2加强人才培训、培养制度

通过建立健全人才培训、培养机制，不仅给铁路职工提供不断学习与提高的机会，使得他们在劳动技能、设备操作、管理方式等方面有进一步的提升，也使得他们的潜能得到充分发挥，激发职工的工作激情和创新热情，为铁路企业稳定长远发展提供有力的人才保障。

3．2．3实行绩效管理，健全考评制度

企业员工最关心的问题之一就是薪酬问题，因此解决好薪酬、奖励等问题，建立起合理的绩效薪酬制度，无疑是人力资源管理当中一项重要的举措。通过改革绩效管理，健全考评制度，业绩与效益挂钩，让铁路员工具有忧患意识，将目标由“不违章违规”转变为“提高业绩效率”，让企业员工在企业内部有满足感，提高工作热情，积极投身于铁路运输工作。

4全面提高企业职工的综合素质，让安全生产观念深入人心

安全生产是铁路运输工作的关键，这不仅需要科学的理论和技术支持，也需要加强人力资源管理，变少数人管理为全员管理。在员工上岗培训及培养发展的全过程，始终贯彻安全第一的观念意识，强调以人为本，全面提升铁路员工的综合素质。

主要参考文献

篇（8）

1.1 高速公路运营中存在的问题

由于我国高速公路属于基础的运输设施，其收入来源主要依靠对高速公路上通行车辆收取通行费，高速公路运营中流动资产以现金为主，其固定资产则表现为高速公路路产，高速公路基础设施构成企业的固定资产。在高速公路工程建设期间，国内大部分建设资金来源于银行借贷，企业在高速公路经营管理的过程中，一面收取通行费，一面将流动资金作为还贷支出，通行费收益不稳定，企业还贷时间较长，债务压力大。

1.2 高速公路养护中存在的问题

高速公路运营管理是一个复杂的，长期性的过程，高速公路日常运营管理中，除了收取通行费之外，还需对高速公路进行维护，这项维护所支出的费用属于养护成本。经相关数据研究表明，高速公路养护成本仅占通行费的百分之十，我国高速公路工程建设具有规模大、施工周期长、建设资金投入力度大的特点，区别与其他建设项目，高速公路运营的过程中，其收费易于受到许多因素的影响，难以保证合理的经济效益，再加上企业还贷时间较长，在高速公路运营期间还需投入后续的养护费用，不断加重企业还贷压力，高速公路企业只能通过不断优化资产结构，来满足企业正常的运营需求。

2 加强高速公路资产运营财务效益的管理对策

2.1 建立完善的高速公路资产运营管理体制

高速公路资产运营管理模式过于传统，企业效益具有一定的延后性，企业经济效益难以采用具体数据表明，不能为企业提供直观的数据，易于造成企业经营管理决策的差错性，严重影响了企业经营管理的发展。传统的高速公路运营管理模式也应作出与时俱进的转变，企业通过建立完善的高速公路资产运营管理体系，有助于创新企业经营管理模式与方法，提高企业运营管理水平，为企业创造最大限度的经济效益。企业基于现代化企业管理理论的指导思想下，对企业内部管理结构作出合理的调整，改变传统的委托管理模式，沿用现代化企业经营管理模式，并建立一系列企业内部激励与奖惩机制，营造良好的企业竞争氛围，充分调动企业职员的工作积极性与学习兴趣，使其能够发挥出主观能动性，为企业注入活力与生命力。企业还需建立全面的高速公路运营效益评价体系，具体的评价指标内容包括资本收益率、偿债能力状况、资产负债率、成本费用利润率、财务效益状况、业务收入利润率、资产运营状况、企业发展能力等，将企业各项效益指标量化处理，为企业运营投资决策提供有力的参考依据。

2.2 创新运营模式，提高运营管理水平

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在房地产行业发展的过程之中，为了实现资产的运营管理，就需要房地产能够在依托于资本市场的情况下，进一步实现资本增值的同时最大程度上增强市场竞争力与市场占有率，通过相应的经济活动，来促使资本进行重组、收购等，实现对于生产要素的合理化管理。本文将具体阐述房地产在实现资产运营管理业务的过程之中需要如何进行业务设计与组织设计来取得创新与管理成效。

一、房地产资产运营管理业务的基本内涵

事实上房地产的发展是有一定的市场发展规律可以遵循的，资产经营的本质与核心就是最大程度上实现资产增值，在这一过程之中也有相应的表现形式与表现手段，在房地产行业中有两种资产经营的方式，第一种是依托资本市场，比如实现企业上市、资产证券化等，另一种就是依托产权市场，比如说加强企业之间的兼并、收购以及产权转让等[1]，在这一过程之中，资产也可以实现转让、租借以及托管等行为。这些都是房地产实现资产经营的主要方式。除此之外也需要注意资产经营过程之中主要的经营问题，房地产行业本身在产品上就具有一定的缺陷，比如说产品单一性较大，不能够很好地实现市场的扩大，因为具有地区的限制性，在信息的流通性与对称性上也往往较弱，投资艰难的同时也会存在一定的风险，市场效能整体较为低下，交易成本又普遍偏高，所以使得房地产在融资方面门槛较高。综合来看实现房地产资产运营管理业务能够有效实现房地产发展转变，给予房地产行业发展的更多可能性，并且针对目前所存在的发展问题，都能够给予一个相对合理的解决方式。所以房地产在实现资产运营管理业务的同时也具有一定程度上的积极意义。只有在明确房地产资产运营管理业务进行的必要性与可行性的基础上，才能够更好地对房地产资产运营现状进行转变。

二、加强房地产资产运营管理业务的具体措施

1.实现房地产资产运营中的组织结构的有效构建

在房地产资产运营过程之中，想要实现房地产资产运营，就需要从根本上实现房地产资产运营中组织的有效构建，首先我们需要明确对于房地产企业来说，房地产企业资产管理的对象不仅是资产以及实物意义上的对象，而是与房地产企业相关的一切活动都应该被囊括在房地产企业资产管理的对象之中，而细化加强房地产资产运营中组织结构的有效构建，则是将管理的主要对象，其主要集中在了人员配置以及管理结构上。这不仅仅依赖于组织的良好设计，也与房地产企业整体的发展定位与发展目标息息相关[2]。比如在提供服务方面，就需要有顾问服务、估价服务、服务、营销服务、策划服务以及资产管理服务中，所以想要实现组织结构的有效构建，还需要集中投入到服务之中去，并且在研究的基础之上，进行更好的组织结构设计。所以可以结合实际情况，增设营运中心，实施管理中心、物业管理中心等，实现客户管理以及业务咨询发展的需要，有效构建房地产资产运营的组织结构，能够合理实现价值动态最大化，促进房地产资产运营的时效性。

2.实现房地产资产运营的转型与创新

在加强房地产资产运营管理业务的过程之中，可以通过实现房地产资产运营的转型与创新的方式，通过实施财政管理措施，制定适应市场变化的资产转型战略，比如为了促进资金的流通与回笼，可以将地皮暂时进行出售与租借，并且实现销售方面的管理，完善销售与营销方面的绩效机制，综合实现产业资本的优化，扩大融资渠道，实现战略融资的有效发展。另外因为资产营销本身的特征，如前期投入较大，固定资产投入较多，受政府政策、市场影响较广以及资金使用周期加长等因素的影响，导致很多的实际运营环节中很容易出现空当，对接不是十分流畅，重资产模式中强调了固定资产的投资比例。对于土地的购买以及相关部门之间的协商，建房还需要具有存货，以及建筑操作设备等，都需要资金的投入与资金周转，整体来看，风险较大。所以可以从重资产模式向轻资产模式进行转变[3]，不再以资产投入为唯一的资产运营渠道，而是去增强品牌的实际影响力，降低固定资产的投资比例的同时，以相应的技术投入与品牌开发为着手点，去获得更多的客户资源根据客户的实际需求来强化目前的资产运营管理业务的相关设计，加强对于房地产生命周期之内所存在的现金流以及租户价值的可能性研究，以更加优质的服务，实现房地产的资产运营的转型与创新，促进运营投入与资金的有效流通，使得资金能够在灵活运转的情况之下，实现房地产企业的进一步发展与升级。

3.加强房地产企业的品牌构建

因为房地产企业在发展的过程之中，往往过多注重房地产产品，忽视对于房地产品牌的认识，所以房地产企业在品牌树立与构建方面还存在着不足，所以从企业发展以及行业发展的角度而言，构建品牌不仅仅是轻资产运营的关键，同时也是房地产企业赢得市场竞争的优势，可以将打造产品品牌、产品系列品牌以及企业品牌有机结合起来，实现房地产品牌的有效构建，以此满足消费者心理需求的重要体现，实现品牌的运营有助于整体的房地产资产运营与发展。

4.实现阶段化资产运营管理业务的有效调整

因为房地产产业需要根据社会阶段的变化与不同，对于资产运营管理业务进行相应的调整，需要根据阶段的不同去实现不同的服务，这里我们可以通过租赁价值与调整相关产品价格等，实现对于房地产发展周期的调整，因为房地产的发展很大程度上与社会经济紧密相连，所以往往在社会财富较高的时候，房地产行业有更大的发展空间，而社会财富较低的时候，作为社会中的一部分重要资产，房地产行业在提供不同的服务的过程之中，也要适当降低价格以及服务方式。另外从房地产自身的资产运营管理阶段大致也可以分为投资决策阶段、规划阶段、运营启动阶段、成熟运营阶段以及衰退阶段的几个重要部分，不仅仅体现了资产生命价值周期，也有助于帮助房地产行业去把握市场规律，作出正确的调整。在资产价值收益上大致也可分为三种，比如说销售收入、租金收益以及增值收益[4]等。只有在正确的阶段，作出相应的战略规划，为社会及市场提供正确的服务，才能够顺应市场要求，实现房地产行业的整体进步。比如说在目前的房地产市场发展之中，房地产在社会中所扮演的服务角色就不仅仅是以销售为主，同时还需要进行相应的调整与转变，实现房地产的有效持有、有效销售和有效租赁三者的有机结合，而这仅仅是其中的一个方面。换个例子，比如说物业管理方面，传统的物业管理的过程之中，更加注重对于业主居住环境的服务，以及相关设备的维修等，但是目前因为物业管理困难性的增多，也无法在物业管理上面取得突破，所以就可以针对这一问题进行调整，将发展重心进行相应的转移，加大对于公共物业的管理，实现商业物业管理上的经济提升与效益增值。真正将房地产产业进行调整，将管理服务向有效的收益性方向进行转变。

三、结语

在房地产行业进行资产运营管理业务的时候，除了要正确认识资产运营的本质与核心，也要通过相应的手段，来促进资产运营管理业务的加强与发展，比如实现房地产资产运营中的组织结构的有效构建、实现房地产资产运营的转型与创新、加强房地产企业的品牌构建、实现阶段化资产运营管理业务的有效调整等，都是促进房地产行业发展，实现资产运营推广的重要手段。

参考文献

[1]曹亚琨.商业地产资产运营管理中的估价及咨询服务[A].中国房地产估价与经纪2016年第2期（总第117期）[C].2016：5.

[2]赵莞君.企业价值创造视角下医疗服务行业轻资产运营绩效分析[D].北京交通大学，2016.

篇（10）

[中图分类号] F406.15 [文献标识码]A [文章编号]1673-0461（2012）10-0089-05

知识产权运营是在当代知识产权制度环境下，随着知识产权作为企业资源重要性的提升而提出并适用的企业经营的新课题。知识产权运营与知识产权创造、保护、管理之间存在密切联系，其中知识产权保护与管理是知识产权运营的基础和保障，知识产权运营则是知识产权保护和管理的最终目的。企业知识产权运营也是企业知识产权经营管理的基本形式，加强企业知识产权运营管理是实现企业知识产权管理目标的重要保障。基于知识产权运营的重要性，《企事业单位知识产权创建工作方案》明确指出要提升知识产权运用能力，“全面加强知识产权运用工作，推进知识产权商品化、产业化，不断形成有核心竞争力的自主知识产权产品。加强已有专利技术的实施、转化、转让工作，实现专利价值最大化。要深入研究知识产权制度，充分运用知识产权规则，把知识产权转化为企业竞争力”。

本文将从企业知识产权运营管理的一般原理出发，着重对企业知识产权许可，企业知识产权转让，以知识产权质押融资、投资入股、证券化、信托等为表现形式的资本运营等进行深入探讨。①

一、企业知识产权运营管理概述

企业知识产权运营反映了企业拥有的知识产权资产与实现企业价值的内在关联性。国外有学者提出了“潜藏价值”概念，论证了企业可以从知识产权资产中获取价值以及知识产权资产与企业增值的关系。不过，知识产权资产价值的实现却离不开有效的运营。“现代企业运营已由原先的生产过程的计划、组织与控制，外延到与产品生产和服务创造密切相关的管理范畴，囊括从运营战略制定、运营系统设计、运营系统运行等多个层次，企业运营对象也由传统的劳动力、原材料等物质要素向知识、服务等非物质要素转变，使得知识及知识产权资源经营的重要性日益增强”。[1]企业知识产权运营是企业知识产权战略的重要环节，也是其实现企业技术创新的重要保障。《国家知识产权战略纲要》确定的战略方针是“激励创新、有效运用、科学管理、依法保护”。其中，依法保护是手段，科学管理是基础，激励创新是源泉，而有效运用则是最重要的归属和目的。正如知识产权法专家陶鑫良教授指出：上述方针的灵魂是有效运用，激励创新应落实到有效运用，依法保护也要落实到有效运用，科学管理更应在有效运用，国家与企业知识产权之战略与策略，有效运用是目标，运用有效是关键。[2]知识产权法专家郑成思教授在对“知识产权制度”进行解读时也道出了知识产权战略中知识产权战略运营的意旨。他在《关于我国知识产权战略与思考》文章中指出，知识产权制度包含了加强知识产权保护、取得一批拥有知识产权的成果和将该成果“产业化（即进入市场）”等三个方面的内容，将其结合起来可以看成是我们的知识产权战略。这三个方面实际上涉及知识产权的创造、保护和运用，其中运用是创造与保护的延续，是实现知识产权价值的根本所在。

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BIM又称建筑信息模型，作为工程建造方面的专有技术，其从三维角度建立模型、信息数据等，为现代商业地产运营管理做出贡献，但其价值并未被完全发掘。设计、建造、运营管理等团队对BIM技术的合理运用，可为商业地产增加更多收益，达到商业目的。

1传统运营管理的弊端

传统商业地产运营方式对于现今快速发展的商业经济社会来说相对滞后。传统商业运营管理仅实施人工管理，始终不能细化到每一项角落，这往往被管理者忽视，成为问题隐患，对业主及管理者均造成巨大威胁。建筑在进行土建、安装、水暖等全方位设计时，会将大量不同专业的图纸进行综合计算。此过程多为传统平面图纸的结合，无法迅速计算出各类图纸结合后的设计缺陷，如管线碰撞冲突；且设计复杂的建筑物构想无法在平面图纸中表现出来，制约设计师的创造思维，如复杂空间的定位与优化调整。而是这些细节的疏忽，导致在建设过程中发生特殊建筑造型无法精准计算、工期无法控制、成本无法控制、设计缺陷无法避免等各类经济、资源、安全等损失，有些损失甚至无法挽回。传统的商业地产运营管理模式存在一定缺陷。一般商业地产管理是开发商、持有资产方或聘请的专业商业运营管理公司对商业项目进行的全面且有效的经营管理，其主要组成部分包括商业地产的招商、推广、调整租户及业态、物业管理等，通过良好资产管理运营，为资产持有方带来租金收入及资产溢价。但在传统非BIM开发模式里，设计及建设方无法为后期运营方的管理软件提供BIM原始数据，有可能在设施设备管理、设计划分不同区域业态及面积、改造及弥补设计缺陷、应对突发事件与安全问题等方面带来诸多不便，出现若干不确定风险，无法顺利实现资产保值增值。若开发商后期不持有该资产，无法享有资产增值带来的利益，前期开发时则失去运用BIM的动力。所以传统的商业地产急切地需有现代建筑开发技术来引导，并对商业地产进行有效的监管与运营。

2基于BIM的商业地产运营管理应用

2.1案例应用

上海中心大厦的顶部，如图1所示，它位于上海市浦东新区陆家嘴金融中心，紧邻知名的环球金融中心和金茂大厦。作为上海市中心最高、最具有代表性的经LEED绿色建筑体系认证的超高层项目，上海中心大厦体现了BIM模型技术的核心应用理念及成果。其有别于传统建筑的特点、难点在于众多建筑材料及设施设备的建设使用，众多因素复杂地互相联系在一起。作为一个全球瞩目的建筑，通过人力想象、大脑运作，显然费时费力，因此该项目运用了应用了特有的BIM模型技术，将所有物理专业、资源分配、设备管理、成本计划等事项均转化成直观、可操作的直观数据，可避免重复工作、提高工程质量、降低工程成本、减少资源浪费。在该项目全生命周期里，BIM在不同阶段解决了不同的需求，不同阶段的BIM软件的信息衔接也尤为关键。20327块玻璃幕墙没有一块是相同的，设计阶段可通过BIM计算出其不同尺寸；用三维模型方式呈现出立体模型，给设计建造留有优化、创新的余地。此外，BIM技术作为后期运营管理阶段的辅助工具，可按照空间、环境等计算数据来协助分类每层建筑的局域划分，便于运营管理；在照明、消防、设施设备管理、应急管理、安全管理等方面，有效辅助了招商、运营、租赁、物业管理等各工作环节，避免了信息移交的遗漏，减少了资源、人力、经济的浪费，有效实现运营期的高效管理。该项目从项目规划设计到其进入运营管理，期间都充分运用了BIM技术，充分体现了BIM技术对现代商业地产运营的必要性与重要性。

2.2BIM价值体现与效果

BIM技术对于现代商业地产运营管理有着重要的价值体现。商业地产的建设和商业运营管理都至关重要。BIM技术将庞大体系简化成立体的三维模型，通过计算得出直观化的数据结论呈献给管理者，让管理者切实有效地管理操作，实现了商业地产的有效透视。BIM模型技术将商业地产从开发到运营这一全生命周期过程中的所有事项计算出合理的应对方案提供给管理者作为依据，这有助于协调管理者在管理运营商业地产时解决困难，但实施还是要靠管理者的进一步分析与思考。BIM可根据商业资产持有者或管理者的要求，模拟多种适应商业地产发展的实施，帮助其选择最优经营管理方式，尽可能延长建筑物的使用年限，确保建筑物的保值增值，为资产持有者带来更多收益，促进商业地产管理的可持续健康发展。

2.3未来展望

在现代科技飞速发展的经济社会中，BIM作为一种建设辅助技术，在行业中越来越广泛的被使用。它改变了行业工作方式，细化和优化了建筑全生命周期各阶段的每一个细节，避免了工作缺陷与差错，降低了不必要的项目成本，能够协调和分享信息给更多的项目相关者。在将来，BIM技术会得到更大的改革创新与发展，或甚至可能被其他更有效的模型技术所取代。当前的BIM技术主要还是以3D技术作为支撑，构建立体模型，计算建筑数据，从而对项目进行引导。将来的BIM模型技术会广泛地使用4D、5D或nD的构建技术，其演变模型也将更为真实化，精确化。结合现代化科技的发展，BIM技术将会走入寻常人家，走入不同领域，以建筑的构建模型，运用到教育、企业管理、文化等领域，推动社会发展。

3结束语

BIM技术能给商业地产管理者提供直观的立体数据，起到一定的作用。商业地产的运营管理者不能完全依赖BIM技术来提高商业地产管理水平，主导者还是开发者、运营者、管理者。BIM作为一种辅助工具，为建筑行业带来了较多益处，因此运用与推广BIM技术，将为商业地产运营管理带来更大发展机遇。

参考文献：

[1]王延红.建筑施工管理中BIM技术的应用[J].工程技术研究,2017,(2):66-67.