低风险项目投资大全11篇

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关键词房产项目投资分析风险控制房地产业国民经济发展趋势

随着近几年国民经济的快速增长，房地产业已成为国民经济中重要的支柱性产业，由于其过快发展与投资过热，部分城市已经出现房地产泡沫，势必给房地产投资者带来巨大的风险。对房地产投资风险的研究也成为理论界和实业界面临的重要课题。

一、房地产投资风险的含义

1901年在美国的A・M・Willet 的博士论文《风险与保险的经济理论》中给出了最初的风险定义：“风险是关于不愿意发生的事件发生的不确定性之客观体现”。在这一定义中主要强调的是不确定性和客观性的风险特点。根据相关的风险理论研究，一般定义为：也即是人们对未来的行为不确定性，从而导致最终后果与之前所预定的目标发生的负偏离。用通俗的话来讲，风险就是人们不愿发生的不幸事件的概率，再或许就是未来损失所发生的不确定性。房地产项目的投资风险既是在房地产项目投资过程中所引起的损失产生的相关不确定性。客观世界充满了不确定性且变化多端的，任何一个房地产投资项目都存在一定的风险和损失的不确定性，通常情况下，房地产项目投资风险主要来自获取信息的不完全性、投资项目周期长短、收益预期及房地产政策等投资环境的变异性。

二、房地产投资风险的细分及识别

为了保证房地产风险分析的最终质量，我们有必要对房地产投资过程中的每个可能存在的风险因素进行综合科学的细分与辨识，使房地产投资决策者能有效且更好地把握风险的变化规律和本质，从而采取有效的预防措施或相关对策从而减少风险和损失（图-1 房地产投资风险因素系统结构图）。

（一）自然风险，即是因一些自然因素的不确定性，从而对房地产商品在生产经营过程带来或直接造成的影响，或对房地产商品直接产生的破坏，对房地产经营者和开发商带来的经济损失。这些风险是人们对自然力无法控制或自然本身发生的异常变化导致的。我们通常所说的自然风险主要包括：洪水、火灾、地震、滑坡、风暴以及施工现场的地质条件等。虽然这些因素所引起的风险发生几率比较小，但风险

一旦发生，往往给房地产业带来非常严重的危害。针对这些自然风险的防范，开发商往往通过利用投保来避免或减少相应损失。但投保之前，如果房地产开发商能对该地区的天文资料、环境条件、气候条件、地质地貌等作一定的分析与了解，就可适当减少投保成本，并增加房地产投资收益。

（二）政治风险，既由于国家政策、法律法规的潜在变化给房地产市场商品经营者与交换者带来的不同形式的经济利益损失。它通常会给房地产投资收益带来间接或直接的影响。如国家控制农业用地向非农业用地的转化以及土地的有偿使用权，可能会减少土地的供给，也将直接导致开发成本的增加；再譬如国家相关税收政策的变化，也将直接影响着房地产投资收益的高低。政府这些政策对房地产投资所带来的影响是全局性的，因此，由于政府相关政策的更改或变化而带来的相应风险最能影响房地产市场效益的变化。尤其是市场环境不完善的情况下，政府政策变化的风险对房地产商品最终效益的影响尤为重要，目前我国的房地产市场还有待加强和进一步完善。因此房地产开发投资商必须密切关注房地产政策局势的相关变化趋势，以便及时顺应发展趋势对可能引发的风险进行及时处理。避免因政府政策变化而引起的房地产投资风险，最有效的办法就是选择国家政府有收益保证的、鼓励的、有税收优惠政策的项目实施投资。

（三）经济风险，由于经济形势变化而引起的且对于市场需求存在一定的不利影响，通常这种影响可能是因经济的滑坡对整个物业市场的影响，或许是因经济的发展对某一类型的物业或者某一特定地区物业所造成的相关影响。等这一系列与经济发展和经济环境息息相关的不确定因素，一旦它们出现，往往会对房地产市场带来巨大的影响。常见的经济风险包括：财务风险、融资风险、市场供求风险、工程招投标风险、地价风险、国民现存经济状况发生变化的风险等。

（四）技术风险，这种技术风险就是指因科技进步、技术结构以及相关变量的变化带给房地产经营者和开发商的损失。如：因市场科技的进步给房地产商品的适用性构成的相关威胁，迫使房地产开发商通过不断投资来进行房产商品的不断改造和翻修等因素造成的经济损失。常见的技术风险包括：建筑工艺和施工技术革新、材料改变和更新、设备故障或损坏、施工事故、建筑计算失误或设计变动、建筑的相关生产力因素短缺、信用等风险因素。

（五）社会风险，通常指因人文社会环境因素的不断变化对房地产市场带来的相关影响，并使得从事房地产商品经

营和生产的投资者带来了相应的损失。通常如一些社会治安、区域发展、公众干预、城市规划、文物保护等都会给房地产商品带来社会性的风险。

（六）国际风险，主要是指因国际经济环境的相应变化，从而给区域性经济活动带来的影响，这种风险对整个社会所有经济都会有很大的影响。对房地产商品来说，通常说的国际风险包括：国际投资环境风险、国家风险、货币汇率变化风险、国际经营风险、国际货币利率变化带来的风险等等。

（七）内部管理和决策风险，通常指因房地产开发商的决策出现失误或经营管理的过程不完善而导致与预期收入水平不相符以及预期效益不能够实现的风险，通常所说的内部管理和决策风险有：投资地点、投资方式、投资类型的选择风险以及人、物、财组织管理的风险等等。

有上可知，引起房地产投资过程中发生风险的因素比较多，且带来的严重后果程度也非常迥异。如果在房地产投资时，忽略或完全不考虑这些主要风险因素，那风险分析必定失去了它应有的价值和意义。但如果把每个风险因素都包罗万象的加以考虑，也势必会导致问题的复杂性，不但不现实而且也不恰当。房地产投资风险分析以合理科学的缩小风险因素的不确定性为主要目标，通过寻找影响房地产投资风险的主要因素，来合理为投资决策者提供最合理科学恰当的风险对策。

三、房地产开发风险的防范对策

房地产的开发风险防范，大体上分为两种途径：一是在经济损失发生之前，通过采取各种预防控制手段，也即是通常说的事前控制，力求将经济损失的发生防患于未然；二是在经济损失发生之后，通过采取相应的补救措施，进行及时补偿，也即是我们常说的事后控制。

（一）投资风险回避。投资风险回避既房地产投资者在对房地产投资风险进行具体分析和识别以后，发现若对某项房地产活动进行投资将会带来经济利益风险的损失时，通过事前控制手段，改变原有的行为方式或事先避开风险源地，采用拒绝实施或主动放弃这些将会导致风险损失存在的相应投资活动，事前消除房产投资风险隐患。

（二）投资风险减轻。投资风险减轻是通过降低房地产风险的可能性或减少风险后果的不利影响。通过对已知的风险、不可预测风险或可预测风险的预测，项目管理者可以在很大程度上加以控制，并最大限度的降低投资风险。

（三）投资风险预防。风险预防是投资者在房地产风险发生前采取的某些具体措施以消除或减少引致风险损失的各项风险因素，实现降低风险损失发生的概率，同时起到减小风险损失程度的作用。风险防范的对象一般有：自然灾害、社会风险和政策风险，在房地产投资系统风险防范策略中，应以经济风险作为控制的中心，把政治和社会风险作为预测的重点，把自然风险作为灾后缓解的主要对象。

（四）投资风险转移风险转移。是指房地产投资者在开发过程中，以某种合理、合法的方式将某些自己不能承担或不愿承担的风险的后果连同对风险应付的权力和责任转移给他人。房地产风险转移可以采用很多方法，主要有契约性转移、购买房地产保险转移和项目资金证券化转移等。

（五）投资风险分散与组合：风险分散。房地产投资分

散是通过开发结构的分散，达到减少风险的目的，一般包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式。风险组合。风险组合投资是从证券业和保险业发展出来的一种投资理论。在房地产投资方面同样适用。

（六）投资风险自留：当采取其他风险规避方法的费用超过风险事件造成的损失数额时，可采用自留风险的方法。风险自留是指房地产投资者以自身的财力来负担未来可能的风险损失。风险自留包括自我承担风险和自我保险风险。

四、小结

综上所述，投资者在对房地产投资的风险分析和管理时，应该同时从主观以及客观两方面同时采取必要措施，以提高投资效益，从根本上降低投资风险。主观上，投资者必须重视投资可行性研究，树立强烈的风险意识，从多层不同角度对风险问题进行总体把握。客观上，投资者还必须对当前今后国内、国际上经济形势、政治、社会发展趋势以及国家地方政策进行全盘了解，并以此为基础，对投资设计方案进行定量的数据测算分析，获得较准确的经济测算结果；此外，投资者还应充分了解该城市拟开发地区的情况，如工商业状况、人口结构与密度、居住条件、基础设施现状、建设规划、交通和污染情况等，了解和掌握该地区商业服务业、住宅、工业分布情况以及未来的发展趋势，理性的判断该类房地产市场供求情况并进行科学的项目可行性研究。只有这样，投资者才能准确的把握时机，选中极具升值潜力的地段，并在合适的地段开发合适的物业，使投资决策尽可能准确而高效，赢取房地产投资的高效益。

总之，房地产投资项目分析是一项非常复杂的系统工程，不但需要扎实的理论功底更需要社会经济现象的深刻剖析。并由此得出切实可行的项目决策。

参考文献：

[1]林冬.基于关键因素的房地产投资风险分析.价值工程2010(05):224-225.

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[7]柴强.房地产估价(修订第四版).北京:首都经济贸易大学出版社.2003.

[8]沈建忠主编.房地产基本制度与政策.北京:中国物价出版社.2002.

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（一）高投资量和高成本性

在泡沫经济时代，房地产、石油、股票三大行业的总价值超过了20万亿美元，占全球GDP的二分之一，这是经济发展过程中所占比例最大的时期。这足以说明房地产行业的投资量是巨大的，是一个资金高度密集的行业。投资巨大，房价高会带来一系列的经济问题，如储蓄率过低，负债过高等。土地开发成本高、房屋建筑成本高、及其相关开发费用高是导致房地产行业高投资的本质原因。

（二）回收期长和长周期性

房地产投资是整个房屋开发、建立、出售的过程，其本身周期长，2006年是房地产行业最困难的时期，政府政策变更、银行贷款利息上升。导致开发商流动资金缺乏，延误工期，投资者的回收周期也随之变长。

二、风险类型

（一）利率风险

利率的变化会影响房地产投资的收益，利率上升会使成本增加，导致房屋的售价上升，消费者购买欲望降低，会形成一个严重的经济问题。在房地产行业中，成本上升，而市场需求降低，加大了房地产投资的风险系数。

（二）购买力风险

由于物价总水平上升，导致人们生活消费上涨，用于房屋购买方面的资金减少，对高消费的奢侈品购买能力下降。这也是一种需求风险，在收入水平没有变化的情况下，大多数人面对这样的情况会选择住原有的房屋，减少自己的经济压力，房屋销售量减少，而且房屋的维护也需要资金，这对投资者是一个很大的挑战。

（三）市场竞争风险

市场发展过程中有一段饱和期，在这段时间里，同行的竞争巨增，开发商为了拉长房屋的销售期，只能选择缩短工期，然而这必将导致成本上涨。房地产市场供应量太大，而市场需求没有增长，这样一来，市场营销就会更加的激烈，最终使房地产开发商成本上涨。这一分析主要是因为投资者没有做好充分的市场调查，也就是可行性研究所引起的。

（四）自然风险

开发商在开发土地时，前期的勘测工作可能存在漏洞导致出现自然灾害时，房基不稳，出现豆腐渣工程。其次，在施工期，施工人员可能发生事故。自然风险是不可避免的，但是可以预防，投资者在做投资决策前，要充分考虑到自然风险带来的收益影响。

三、应对策略

（一）分散投资

投资者可以选择多个房地产开发工程进行投资，其目的是避免资产单一受一个项目的牵连而崩盘，最终达到减小投资风险的目的，分析者提出分散投资包括三种类型；地区分散投资、时间分散投资和共同投资，下面浅析这三种类型。区域分散是指房地产投资者把资金投入不同的地区，防止资金的全部损失，一个区域不景气不会导致整个投资的崩盘，从而减少房地产投资风险。时间分散则是指投资者需要根据市场份额，对自己的投资规划一个时间间隔，避开高风险期。

（二）组合投资

组合投资策略是指房地产开发商把一部分资金投入其他的行业，而房地产依然是投资的主体。开发商可以把聚集的资金的一部分投入到普通住在的建设楼、写字楼等方面，根据区域对房屋的不同需求，合理的组合分配资金。在资金分配中，也需要考虑风险系数的不同，风险大的回报率相对要高，回报率低的投资相对风险就低一些，投资者需要按照实际情况合理分配，达到降低整体投资风险的效果。

（三）共同投资

房地产投资者联合在一起共同开投资一个项目是常用的风险分散方式，共同投资的本质要求是平等享受投资带来的利润以及风险，不同的开发商选择共同投资方式和项目，能够分散投资风险，利益平均化，在重大决策时，可以各抒己见，发挥各自的优势，使决策达到最大的优越性，最终达到避规风险的作用。共同投资的实例有投资者与大型的财团或者投资公司合作，减轻筹资方面的风险；与国外集团联盟，可以借鉴外国先进的管理经验，获得技术上的支持等。

（四）购买保险

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风险管理在我国八十年代早期就被采用，而如今土地资源管理投资风险评估完全处于起步时期，我国学者在此方面的文献仅是凤毛麟角，仅有的部分文献成果也只是基于土地资源管理项目风险的冰山一角进行剖析。简而言之张娟、王志征、欧阳斌等学者所运用的蒙特卡罗法模型均是针对土地资源管理项目经济风险的资金流动性这一方面。而蒙特卡罗法仅凭传统的历史概率数据进行模拟，而无法控制实际运作中所产生的不特定风险概率，所以无法有效的达到对土地资源管理项目全面具体的剖析。就我国当前现状对于土地资源管理项目投资进行风险评估的难点颇多，集中来讲主要为：1、发达国家均有专业的风险评估机制及相关作品，对于风险识别可以有效提供参考。在我国因为企业对风险意识的忽视加之国内并无风险评估相关成果，所以我国土地资源管理项目投资只能从风险源进行，从而大幅提高风险研究及管理费用。2.风险评估在我国的误差大也是非常棘手的问题，风险识别阶段是后期工作的基础，在此阶段一旦出现差池就可能导致整个风险评估功亏一篑。3、在政府引导下，投资者基于过去土地资源管理投资的收益预估未来的可得利益，忽视项目本身投资风险，我国土地资源管理项目风险管理最关键的限制因素则是政府和投资者对风险意识的漠视。

风险管理在1931年美国管理协会保险部得到提倡，美国风险评估及防控于1960年已成为管理类的学科并得到飞速发展。在国外概率分析、敏感性分析、现代数学分析和蒙特卡罗模型分析等方式为项目投资风险定量分析的主要方式。影响项目经济评估指标分析法则是采用推算风险因素和不确定因素的概率分析法。敏感性分析主要是对项目投资效果的情况下对指标变化的敏感度作出评估。此种方式通过参数恒定的状态下优先分析出影响项目总成本的单一参数。蒙特卡罗模型法则是庞大的过去数据的汇总分析，无法达到将来变量的全面反映。采用现代数学理论对项目经济效益指数的影响程度中的不确定因素进行预测及分析就是现代数学分析方式。美国项目管理者学会多数学者分析认为在风险评估中模糊风险评估及蒙特卡罗法在实际生活中运用较为普遍。在单一事物评估中经常会涉及很多因素，那么就要求对多个不特定因素进行综合评估，模糊综合评估对不特定因素的评判是受到学者肯定的。1965年加州大学自动控制专家查德教授，首次采用“模糊集合”对不确定疑问的数学探讨方式。

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中图分类号：F293 文献标识码： A

作为房地产投资者，必须增强风险意识，充分认识房地产投资的特性，了解房地产投资的风险形式，对投资风险的大小进行理性的判断并进行风险管理。这样可以有效地在一定程度内防范风险的发生，在投资者目标收益一定的条件下把风险降到尽可能低的程度，或在风险程度一定的条件下使投资者获得尽可能多的收益。

一、 房地产项目投资中存在的风险

1、 政策风险

政府在市场经济中担当着“守夜人”的角色，根据对国家宏观经济状况的分析，其会制定相应的政策来促进经济的发展。其中很多政策都与房地产行业的发展有着密切的联系。因此，在进行房地产投资之前，就需要对当前的政策环境进行充分的了解。第三产业政策、租金政策、设备材料政策、土地出让政策、环保政策等都会对房地产行业的发展产生影响。只有对我国的政策环境进行充分地认知，才能对比风险，达到理性投资的目的。

2、供求风险

在进行投资之前，就需要对供求关系进行必要的风险，在房地产投资的过程中，供求关系是难以进行科学地把握的。一般来说，房地产项目施工需要一个比较长的周期，先前的预测可能会随着市场的不断变化，而导致供求关系受到很大的影响。

3、土地风险

（1） 安土重迁观念的影响

我国的居民有着安土重迁的观念，在进行拆迁的过程中，可能存在着一定的抵制行为，这样这需要进行大量的思想工作，来劝导这些居民进行搬迁。这使得拆迁的时间难以保证，难以进行成本控制，增加了项目的进度风险。

（2）投机主义的影响

随着我国的土地拆迁不断进行，人们在遇到拆迁的时候，抱着从中获得更多拆迁款的想法，成为了“钉子户”。这种情况影响了拆迁进度，为了使得工程建设尽早进行，投资方需要花费比计划更多的成本，这样就使得企业效益难以保证。

（3） 极端行为的影响

在进行整地、拆迁的过程中，一些极端的行为也时有发生，诸如自焚、爆炸等，这些方式不但使得拆迁工作面临了很大的问题，同时也将拆迁队伍放到了法律和舆论的风口浪尖。在社会各界的共同影响下，整地拆迁工程受到了巨大的阻碍。

4、建设风险

项目建设阶段涉及到市场把握、人员协调、材料的采购、机械的租赁、合同关系维度、进度管理等诸多方面的内容，在整个房地产项目的建设中，其是最复杂多变的一个过程。在这个过程中主要存在以下几个方面的风险：

（1） 进度风险

由于施工过程中存在不可知因素，一旦工程的工期无法保证的话，那么预售的房屋就要进行必要的赔偿，并且严重影响企业的信誉和形象。此外，延长工期不但会带来额外的成本支出，还将使得管理更加复杂。

（2） 质量风险

建筑的质量对于房地产投资也存在一定的影响，如果质量不合格就难以进行竣工验收，那么房地产就难以预期投入使用，这样不但会造成诸多损失，还会使得房屋的购买率下降。

二、房地产项目投资风险管理的措施

1、把握市场动态，提高风险预测能力

投资前对市场情况的调查分析是整个投资风险管理体系的基础。先期了解市场需求和政府对项目开发的态度，有助于确保正确的投资决策方向。根据国家经济政策、住宅制度改革以及消费群体的文化背景、消费偏好来确定市场定位，设计有针对性的产品功能、价格区间及营销方式，并能依照政策变动适时调整投资方案等，都是有效控制投资风险的关键。

2、建立健全科学的投资决策和风险管理

机制投资者应在重视市场需求的基础上考虑综合风险，以确定最佳的投资决策。对房地产投资者而言，首要决策内容是对开发项目区位的选择，良好的区位可以在较小的风险中实现升值，有效避免投资风险。区位确定后，还应建立风险管理的组织体系，设立专门风险管理部门，以便合理安排资金项目，协调好投资控制与进度、质量控制的关系，加强投资动态管理，及时发现可能导致投资增加的现实问题和潜在因素。

3、建立风险管理的信息系统，形成动态风险监控报告

信息是进行科学的房地产投资可行性研究、投资决策和风险管理的基础，因此企业应当设立信息收集和处理的专门部门或者购买专业性的行业信息系统。一来可以日常性的收集国家或目标城市、区域的经济政策、行业政策、城市规划、市场供求情况等信息，进行及时准确的分析报告，使决策层及时了解市场风险和机遇；二来可设立企业开发项目的定期房地产市场报告制度，为企业决策层和相关部门提供项目所在地的市场月报、季报、年报，及时把握宏观经济政策和房地产政策的出台情况。

4、加强风险管理的系统培训，强化员工风险管理意识

企业可开展内部定期培训或者通过外部专业培训机构加强员工的管理培训，可以提升员工的专业度，增强企业凝聚力。通过风险管理教育，使他们了解所面临的各种风险，掌握风险防范和处理风险的方法，强化风险意识，从而提升整个企业抗风险的能力。

5、投资分散策略

房地产投资分散是通过开发结构的分散，达到减少风险的目的一般包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式。房地产投资区域分散是将房地产投资分散到不同区域，从而避免某一特定地区经济不景气投资的影响，达到降低风险的目的。而房地产投资时间分散则是要确定一个合理的投资时间间隔，从而避免因市场变化而带来的损失。例如，当房地产先导指标发生明显变化时，如经济增长率从周期谷底开始回升，贷款利率从高峰开始下降，而国家出让土地使用权从周期波谷开始回升，预示着房地产业周期将进入扩张阶段，此时应为投资最佳时机，可以集中力量进行投资。共同投资也是一咱常用的风险分散方式。共同投资要求共同投资，利益共享，风险同担，充分调动投资各方的积极性，最大限度发挥各自优势避免风险。例如与金融部门、大财团合作，可利用其资金优势，消除房地产筹资风险；与外商联盟，即可引进先进技术和管理经验，又能获得房地产投资开发政策优惠。

6、风险回避

在房地产的投资过程中,要想选择出比较彻底的处理房地产投资风险策略.我们可以先从风险小的投资项目着手或直接放弃对那些风险较大的投资项目进行投资,这样风险的概率产生就不存在了。但是这种策略仍然是有不良后果的,那就是在某一程度上大大减少了得到高额利润的机会。假如预期获益的机会不伴随着风险,那么将会很快有投资者涌入市场,从而降低了预期的收益。其中我们要认识到一个不争的事实，就是风险的大小与预期的收益值的增降是相互直接作用的。

7、 房地产项目风险的转移

风险的转移是风险管理的另一种有效手段。当企业没有什么好的方法来对风险进行处理时，可以采用风险转移的方式来保护自己的利益。风险转移是将自身存在的风险转移给其他企业来承担，但是，需要弄清楚的是这并不意味着将风险直接转接给目标企业，对房地产企业而言是风险的事情，对别的企业则不一定是风险。因为每个企业的发展状况不同，对风险的管理态度也不相同，对自身企业是风险的项目可能在别的企业那里就是一种良好的机遇。因此，房地产项目合作伙伴的选择不仅需要考虑利益分配的方式同时还要考虑风险的承担方式。

总之，在房地产开发过程中，必须重视过程中每个环节的管理，重视企业的制度化、程序化管理建设，客观看待风险，对风险进行有效的管理，这样才能减少或规避风险对项目造成的不利影响。

参考文献：

[1]劳燕玲,李江风.房地产项目的风险管理探究[J].前沿，2012（10）.

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中图分类号：S24 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2016）30-0054-01

一、房地产投资项目风险管理的必要性

（一）有利于保障项目管理的科学性

风险管理主要是利用科学的方法对于项目投资进行准确定位和分析，并对在投资项目中产生的任何可能的风险进行评估和分析，有利于减少和消除在决策和项目执行过程中的经济风险、技术风险，能够有效的保障整个房地产投资项目的管理科学性和合理性，是项目管理重要组成部分。

（二）有利于促进项目建设顺利进行

风险管理是为决策者和管理者提供大量有效的管理措施和应对措施，使得整个项目管理过程更具科学性，并且风险管理深入到投资项目的各个领域和各个环节，能够提高整个企员工的参与度，使其全身心投入到项目决策和管理中，从而保证了促进了项目建设的顺利进行，除此之外，风险管理能够通过有效措施尽可能的减少和控制风险带来的损失，并对于造成损失之后的后续管理工作提供有效措施，保证了管理的延续性，提高了管理的效能。

（三）有利于促M企业经济效益提高

房地产投资企业通过风险管理，能够最大程度上保证安全生产目标的实现，并且最大程度上减少在各个环节产生的费用，有效的减少了费用的支出，增加了企业的经济效益，与此同时，风险管理能够时刻警醒了和刺激房地产投资过程中的风险管理意识，从而提高了整个企业的管理效能，从而有效的控制了企业的风险损失，达到了保障和提高企业经济效益的目的。

二、房地产投资项目风险管理现状及问题

（一）房地产投资背景

目前，受到国家房地产政策以及房地产市场的影响，房地产投资受到了一定的限制，但是从整体上看，房地产投资还是处于发展和上升阶段。正如前文中所谈到的，房地产投资市场面临的背景较为复杂，其主要影响因素表现在以下几个方面：国家政策的变化。国家通过宏观调控对于市场进行调节，旨在帮助引导市场健康发展，从国家对于房地产投资的政策来看，国家对于房地产的投资的担忧非常明显，花大力气整治和提高整个市场的环境，这对于房地产投资企业来说是重要的政策信号，如果不能够及时的掌握和了解国家和地方的投资政策，那么房地产企业很容易受到房地产政策风险的侵扰。投资竞争日益激烈。房地产投资企业的竞争进入白热化阶段，企业的竞争必然带来企业风险，而企业为了实现发展又不得不去正面面对风险和挑战，尤其是对于小企业来说，各方面都不成熟，受到风险的打击压力大，更需要加强风险管理。

（二）房地产企业的风险管理意识和管理方式问题

房地产企业经过多年的发展，整体上看从起步逐渐走向成熟，但是还并未真正实现成熟，尤其表现在一些中小投资企业中，他们的风险管理意识和管理方式存在很大的问题，阻碍了投资企业的健康、稳定发展。其问题主要表现在以下几个方面：风险管理意识问题。房地产企业风险管理意识较为淡薄，一些企业并未建立完善的风险管理制度，并未设立相关岗位和落实各方责任，使得风险管理区域盲目化和松散化，这种风险管理意识的淡薄，是对于提高投资企业风险管理的首要障碍；风险管理方式问题。大部分企业风险管理方式较为单一，尤其在风险评估方面，大部分企业都是依据自身的经验，对于投资项目进行预判和决策，决策缺乏科学性指导，导致投资项目的风险增大，并未并未形成完善和完备的风险应对和解决措施，使得风险的危害增加，不利于企业的长远、健康发展。

三、房地产投资项目实例分析

A房地产开发建设公司准备在B市投资一处房地产项目，其中有两个备选方案供A房地产公司选择，一处是住宅项目，另一处是商业广场项目，通过对于两个项目的风险评价，最终确定为A公司提供决策。下图为两个项目的预计经济指标表。

（一）区域背景和政策背景分析区域背景和政策背景能够帮助房地产投资项目充分了解当地的社会环境和政策环境，从而有利于进一步做好风险的评估和评价。

（1）区域背景。C小区建设项目位于城市东郊，属于政府政务新区所在地，其开发和利用的程度随着政府单位的逐渐落成，以及该地区的基础设施不断完善的基础上，能够吸引大量的购房者，所以从市场需求来看较好，除此之外，该地区的涉及的拆迁户较少，这对于开发投资来说减少了很多拆迁的麻烦。D 商业广场建设项目位于城市中心区域，属于该城市的老城区改造，人口较为密集，发展商业的潜力较大，但是由于位于该城市的老城区，所以其拆迁的难度较大，并且由于商业广场的建设面积较大，中心区域的地价较高，投资的工期长并且效益回收的时间也较长，这是D商业广场建设项目面临的最大困难。

（2）政策背景。近年来，该市通过房地产开发建设获得了较大的发展，并且随着工业和商业的逐渐发展，城市化进程的不断加快，该市政府在政策支持力度上不断增强，对于发展本地区房地产开发抱有很大期望，特别是对于老城区改造项目的政策倾斜力度较大，支持和改造对于老旧城区的现代化改造项目建设。

（二）房地产投资能力分析该房地产投资企业属于外地中型房地产开发企业，并且从以往的投资实践看，以投资的小区建设见长，对于商业开发项目很少涉足，此次投资项目是市场拓展到该市的第一次投资，管理层的态度相对保守，并且要求短期内，小投资，稳收益的原则，所以再结合表1数据以及区域和政策背景，对于C小区建设的投资额和收益周期都明显小于对于D商业广场的建设项目投资，所以从稳妥的角度来说，对于此次投资项目的决策来说，经过专家评审和最终管理层决定，选择了C小区的建设项目投资。

（三）投资项目风险管理建议

（1）充分重视“风险识别和风险评估”的结合。房地产投资项目涉及多个层面和领域，所以在对风险进行评估时，首先要充分认识和了解存在哪些方面的风险，例如，拆迁风险、金融风险、政策风险以及竞争风险等等，其次要加强风险评估，风险评估主要是对于风险进行全面、准确和系统的分析，帮助房地产投资项目决策者了解投资项目，并在事后对于风险造成的后果进行评估，积累更多的管理经验。

（2）加强风险应对。特别是针对单个项目的风险时，如何采取有效措施避免和减少风险带来的危害，对于企业来说也至关重要。企业要充分的重视和发挥管理创新的作用，加强风险应对，提高企业的风险管理能力。

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房地产项目投资是专业技术性和综合性极强的投资活动，具有投入大、回报率高、风险大等特点[1]。在近年持续调控作用下，银川楼市逐步恢复理性，商品房待售总量不断增加。X公司在我国房地产市场面临寒冬期的时候进行房地产项目的开发具有很大风险。

1 投资风险识别

房地产项目投资存在一系列不确定性因素，根据房地产项目投资风险因素的性质，可以把房地产投资的风险因素大致分为以下几类：政策风险、经济风险与市场风险、自然风险、建设风险、社会风险、管理风险与退出风险等[2]。

1.1 X项目概况

X项目位于银川市北部，以高层住宅、公寓为主，项目总投资额约2.14亿元，总建筑面积约118万m2，属于高端项目，最大特点是引进多种新型技术，具有恒温恒湿恒氧的功能。

1.2 项目投资风险识别与投资风险指标体系的建立

根据对X项目实际情况的分析以及蔡建民[3]对房地产投资风险的分类，识别出X项目主要风险，并根据项目各风险因素间的关系，参照系统性，科学性，可行性，前瞻性，可比性原则，对影响该项目投资的风险因素进行分析和整理，建立房地产投资风险指标体系。目标层（O）即项目投资风险；主层因素（A）；子层因素（B）。

政策风险（A1）=土地政策风险（B1）+税收政策风险（B2）+城市规划风险（B3）；经济风险与市场风险（A2）=价格变动风险（B4）+融资风险（B5）+供求风险（B6）；自然风险（A3）=气候风险（B7）+不可抗力风险（B8）+地质条件风险（B9）；建设风险（A4）=施工质量风险（B10）+成本超支风险（B11）+技术风险（B12）+施工进度风险（B13）。

2 项目投资风险评价

在实践工作中主要应用层次分析法对房地产投资风险进行综合评价。

按以下步骤进行评价。

（1）根据专家对项目投资风险的评价意见，进行层次单排序。即对目标层，主层因素各元素两两比较求出权重，对子因素层各个风险因素两两比较，求出权重，并对各层次单排序进行一致性检验。

目标层O――主层因素（A）的一致性检验指标：λmax=4.0104，CI=0.0035，RI=0.90，CR=0.0039

（2）对以上计算得出的权重进行总排序，计算出各个风险因素的综合重要度，见表1。

通过表1分析可知，在各项风险中，税收政策风险（B2），价格变动风险（B4），技术风险（B12），城市规划风险（B3）综合重要度值较高，对X项目的影响较大。

3 对该项目投资风险防范对策与建议

3.1 针对政策风险的建议

投资者应密切关注经济政策变动趋势，找准投资方向。特别是政府对于房地产开发的态度与政策动态，如宏观经济政策、财政、货币、产业、住宅政策制度、国家税收政策的改革等。

3.2 针对经济风险与市场风险的建议

通过分散风险来降低风险。应了解整体经济形势和房地产行业形势，且项目开发周期往往较长，预测多年之后的房地产销售形势也非常重要。

3.3 针对建设风险的建议

策划为先，房地产投资项目从选址、定位、规划布局到招商、租售，及后期管理等，都需要精心的策划。要注意商业地产各开发环节的不可分割性，开发商们应能够多站在经营者、商家的立场上进行商业地产的全盘策划开发。

4 结 论

基于全国与银川市房地产市场发展的现状和趋势，以管理学、经济学相关理论为指导，针对X项目的实际状况，对房地产投资现状及风险因素进行评价，从定性的理论分析和定量的风险评估角度，探讨房地产投资风险。并结合X项目的实际，主要得出以下结论：在各项风险中，房价变动风险、税收政策风险、融资风险、技术风险对X项目的影响较大，气候风险、地质条件风险、施工质量风险较小。

参考文献

篇（7）

Abstract: on analysis of uncertainty of real estate can not only help investors to make the right investment decision, still can predict the project of the ability of the risk.

Keywords: investment in real estate development of the ability of the risk

中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：

由于环境、条件以及有关因素的变动和主观预测能力的局限，所确定的基础数据、基本指标和项目的经济效益结论，有时不符合评价者和决策者所作的某种确定的预测和估计，这种想象成为不确定性。对房地产进行不确定性分析不仅可以帮助投资者做出正确的投资决策，还可以预测项目的抗风险的能力。

房地产开发投资项目中主要的不确定性因素包括租售价格、土地费用、开发周期、建安工程费、融资成本、建筑面积和资本化率等。投资分析有必要对上述因素或参数的变化对财务评价结果产生的影响进行深入研究，从而为房地产投资决策提供科学的依据。房地产项目的不确定性分析主要包括临界点分析和敏感性分析。

敏感性分析及作用

敏感性分析是研究和预测项目的主要变量发生变化时，导致项目投资效益的主要经济评价指标发生变动的敏感程度的一种分析方法。在房地产投资分析中，其主要经济指标是净现值、内部收益率、开发商利润等。

敏感性分析的作用和目的主要包括三个方面：

一是通过敏感性分析，寻找敏感性因素，观察其变动范围，了解项目可能出现的风险程度，以便集中注意力，重点研究敏感因素产生的可能性，并制定出应变对策，最终使投资风险减少，提高决策的可能性。

二是通过敏感性分析，计算出允许这些敏感性因素变化的最大幅度（或极限值），或者说预测出项目经济效益变化最乐观的最悲观的临界条件或临界数值，以此判断项目是否可行。

三是通过敏感性分析，可以对不同的投资项目（或某一项目的不同方案）进行选择敏感程度小、承受风险能力强、可靠性大的项目或方案。

敏感性分析的方法主要有单变量敏感性分析和多变量敏感分析。

房地产投资项目的风险分析

房地产开发风险具有客观性、多样性、补偿性和可测性等特征。房地产投资风险的主要类型有以下几种：

1.自然风险与意外风险，是指由于自然因素的不确定性对房地产商品的生产过程和经营过程造成的影响，以及对房地产商品产生直接破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上的损失。这些损失通常都是由不可抗力的因素所引起的，主要包括:火灾风险、风暴风险、洪水风险、高温和低温风险等。

2.财务风险，是指房地产投资者运用财务杠杆即在使用贷款的条件下，既扩大了投资的利润范围，同时也增加了不确定性，即增加的现金收益不足以偿还未来到期债务的可能性。

3.经营风险，是指由于房地产投资经营上得失误（或其可能性），造成的实际经营结果偏离期望值的可能性。主要包括经营不善、销售不力、管理水平低下等。

4.市场风险，是由于房地产市场状况变化的不确定性给房地产投资者带来的风险。主要包括材料价格上涨、材料供应紧张、销售价格定位不准以及房地产市场竞争激烈等。

5.政策风险，是指由于国家或地方政府的有关房地产投资的各种政策变化而给投资者带来的损失。主要是指法律手续的变化，城市规划政策、企业政策和土地政策的变化。

以上风险，很多都是投资者无法控制，但是投资者可以通过控制财务风险和经营风险，减少投资决策的失误，保证投资项目能够获得既定的收益。

房地产开发项目风险管理

风险管理是房地产企业的一项非常重要的业务管理活动，它具有专业性强、技术性强和横跨多领域、多部门的特点。通过有效的风险管理可以消除风险发生的隐患，减少风险损失的影响，为企业生产和获取最大利益提供保证。房地产项目的风险管理与一般的风险的管理程序基本一致，房地产风险识别的程序主要包括以下几个方面：

一是风险的识别。这是风险管理中最困难的事，指对风险发生的可能性进行判断，在这个过程中需要对可能发生的风险进行科学的归类，弄清各个因素之间的相互关系，寻求合适的方法来识别特定的风险。具体可以采用风险分析问询法、财务报表法、现场视察法等。

二是风险的衡量。这个过程主要是对对上一个环节中识别出的风险进行定量描述，测算风险发生的概率，并据此分析风险发生的可能损失及对项目或整个的企业的影响。

三是风险管理对策。在上面两个环节的基础上，针对识别和衡量的风险制定出相应的风险管理措施，以便尽最大努力降低风险发生的概率和可能带来的损失。

四是风险管理的实施与评估。这是风险管理中的最后一个阶段，主要是根据风险管理的任务制定切实可行的风险管理计划，通过有效的指挥与协调，保证风险管理目标的实现。

风险控制具体到风险的控制方式主要有回避风险、风险损失的减轻、风险转移及保险。风险回避就是避开风险较大的项目，选择风险较低的项目；风险损失的减轻，指企业在风险损失发生或者发生后采取有效措施减轻损失的程度，比如企业应尽量准确预测开发项目的费用，减少开发过程中的盲目性，尽量缩短开发周期，尽早完成开发项目；风险转移，主要指企业在能够预测存在的风险情况下，将面临的风险转嫁给别人承担，对房地产来说可以选择与其他企业合作开发某些项目；保险，指房地产企业将自己面临的某些风险转移给保险公司的行为。房地产项目的投资者可以选择投保各种工程保险、质量保证保险、技术保险和责任保险等，在相应的保险事故发生以后，房地产公司可以从相应的保险公司获得资金的补偿。

参考文献

篇（8）

风险是指在一定约束条件下和一定的时段内可能发生的各种结果的变动成都。房地产投资以其预期回报率高、抵抗通货膨胀能力等优点成为重要的投资工具。然而，由于房地产投资项目投资额大、周期长等特点，使风险贯穿于房地产开发的整个经营周期，不同的时期风险的表现形式不同、内容不同。

房地产投资风险有多种分类方法，按风险的性质可分为市场体控制性风险和项目特异性风险：按风险的来源可分为社会风险、经济风险、技术风险、自然风险、经营风险、社会风险有经济体制改革风险、金融政策改革风险、城市规划风险，经济风险包括市场供求风险、筹资风险等；按投资周期可分为投资前期、开发建设期、经营期和管理期风险，投资前期有市场定位风险、投资方案决策风险，开发建设期间有成本控制风险、工程质量风险、经营期有融资风险、按揭风险、市场定位及定价风险，管理期有物业管理风险，其中任何一个环节出现纸漏，都可能影响全局。因此，房地产投资者应对风险的防范和控制有深刻的额理解，实施全面、动态、全时段的风险防范。

二、房地产项目投资风险防范的具体措施

结合房地产开发活动的实际，针对房地产投资过程中的各种风险，制定具体的防范与控制措施来规避和降低风险。

1、设立房地产投资风险管理部门

随着房地产产业的发展越来越成熟、规范，投资风险虽然越来越被关注，但在行业内部的开发企业很少会专门设立房地产投资风险管理部门，对投资风险的分析往往仅限于某一个具体项目，缺少贯穿于真个投资过程的风险管理，导致投资决策的局限性和短暂性。随着进一步完善、规范的市场控制，加强和管理房地产投资风险，控制和防范房地产投资风险，更应从机制上、制度上加以落实，设立房地产投资风险管理部门显得十分必要。

2、建立完善的房地产风险预警系统

为了及时掌握中国房地产市场运行情况，加强宏观调控和重点地区房地产市场的监控和指导，建设部已在全国35个大中型城市全面启动房地产市场预警预报信息系统。这个系统包含数据采集、预警预报系统和市场监控三部分，通过整合房地产交易数据、土地开发用地数据、房地产价格数据等7种数据的基础上，定时县官信息。

3、加强项目可行性研究工作

可行性研究室房地产开发整个过程中的关键步骤，是指投资者在投资决策前，在政府政策法规、城市规划条件等约束条件下，根据房地产市场的供求现状及发展趋势，对投资项目进行全面的分析、论证和评价，从而判断投资项目技术上是否可行、经济上是否合理，并对开发成本、需求量、售价或租金等做出预测，预测的结果大多是概率性估计，存在大量的不确定因素，因此，可行性研究阶段对风险的估计和分析真实与否，是十分必要的，是房地产投资项目开发成功的关键环节。

4、制定周密应急计划

投资额大、周期长是房地产开发项目的特点，周期短则两年，长则五年，在这期间，国家金融政策、产业投资政策等宏观政策的调整。以及企业内外部各种因素的变动，都可能导致房地产风险增加。项目管理者必须对现在和未来做出有效的计划，计划包括项目具体实施计划，同时还应包括面临应急情况的应急计划，主要包括风险的描述、风险出现的可能性、完成计划的假设、风险的影响及应对的反应。

5、加强项目成本控制

篇（9）

一、引言

近年来，B市的房地产开发在规模上获得了迅速发展，相关数据显示，2012年房地产开发投资额较2011年增长21.8%，其中，商品住宅投资额增长25.3%。B市房地产市场在快速发展的同时，有一些潜在的问题和矛盾，从而加大了房地产市场开发的风险，这些问题和矛盾主要表现为：住房供给结构不合理，中低价位的住房供给严重不足；地方政府出于利益驱动，对房地产开发用地索要过高的价格；人为因素对住房价格影响很大等。

在此背景下，为了增加B市中低价位住房的供给、调节房市结构及价格，作为房地产行业的龙头企业，B市佳辉置业有限公司提出了B市盛世一品房地产开发项目。该项目的建设不仅符合当地政府规划及市场的需求，而且也是B市佳辉置业有限公司自身发展的需要。因此，该项目的建设是十分必要的。

由于房地产开发项目普遍具有投资金额大、建设周期长、风险较高等特点，而投资决策阶段又是控制项目风险的关键阶段，因此，研究项目投资决策阶段的风险管理至关重要[1]。为此，本文将项目风险管理的相关理论与B市盛世一品房地产开发项目密切结合，对本项目的投资决策阶段进行了全面深入的风险管理研究，以为本项目风险的事前控制提供科学依据。

二、项目概况

本项目位于B市丰台区，规划总用地面积79218平方米，建设内容包括项目用地范围内住宅楼、商业金融楼和托儿所的建设。其中，住宅建筑面积130074平方米，地上13-18层，建筑面积102500平方米，其中6640平方米为底商，为住宅提供配套服务；地下二层主要为车库、人防工程和部分配套用房，建筑面积27574平方米；地上、地下停车位共计1115位。商业金融楼总建筑面积为77643平方米，地上5-14层，建筑面积为49500平方米；地下3层，其中地下一层为6000平方米的商场、地下二、三层主要布置有汽车库、自行车库和设备用房等，建筑面积为28143平方米；地上、地下停车位共计478位。托儿所建筑面积为2400平方米。本项目建成后，住宅及配套的底商面积全部出售，商业金融用房和停车位全部委托专业公司出租经营。

三、项目投资决策阶段风险识别

对于房地产项目而言，项目投资决策阶段的风险主要有开发区域风险、开发类型风险以及开发时机风险等[2]，具体阐述如下：

（1）开发区域存在的风险

不同的国家、地区的宏观环境是不同的，因此，房地产开发商面临的风险也就不同。房地产企业开发区域存在的风险主要有经济风险、政治风险、社会风险以及政策风险等。其中，经济风险是指由价格波动、供求关系发生变化、通货膨胀、汇率变动等导致项目损失的风险；政治风险主要是指房地产企业所在区域面临的国家、地区政治环境发生变化，进而带来不必要的损失的风险；社会风险主要是社会人文环境的变化给房地产开发项目所带来的损失；政策风险是指由于企业拟开发区域所在地政府的相关政策发生重大变化，给房地产企业的项目带来一定的损失。

（2）项目开发类型存在的风险

房地产的开发项目类型不同，所面临的风险也就不同。如：对于普通住宅而言，主要风险是房屋销售价格，消费者在购房时往往会比较销售价格、位置、环境等，由此看出销售价格是影响买房的首要因素；对于办公、写字楼而言，此类型项目的主要风险是区域环境规划的变化、办公楼的管理服务水平和质量以及办公设施的现代化水平等；对于商业楼宇而言，此类型项目的主要风险是商店的销售情况、竞争、信誉等。

（3）项目开发时机存在的风险

经济发展呈现出衰退-萧条-复苏-高涨的周期性特征，这就使依赖于经济环境的房地产发生相应的变化。从投资决策到销售管理阶段往往需要2-3年，甚至更多年，这就需要项目决策者对政治、经济、社会等风险进行正确预测以选择合适的进入时机。

对于本项目来讲，开发区域风险方面，由于国土资源部相继出台了一系列的有关房地产土地交易的规范文件，同时B市市政府也出台了一系列土地政策，严格控制开发商获取土地的途径，从而使盛世一品房地产项目在土地获取方面面临较大风险；此外，B市房地产市场总体发展较平稳，市场风险较小。在项目开发类型风险方面，由于盛世一品属于普通住宅类以及商用物业类型，因此，此项目面临的主要风险是销售价格的高低以及租售商用的服务管理、基础设施情况。在开发时机风险方面，从盛世一品开发近三年的周期看，B市房地产仍将保持旺盛的需求，因此，在这方面的风险也较小。综上，盛世一品房地产项目在投资决策阶段主要的风险是土地规划、经济金融等政策风险以及销售价格风险。

四、项目投资决策阶段风险评估

本项目计算期10年，其中建设期26个月，住宅楼销售期3年，回款期5年。通过对本项目的销售收入及税金、成本费用、利润及利润分配等进行详细估算，并编制本项目的现金流量表、损益表及资产负债表，然后计算本项目的动态及静态盈利指标可得：本项目的财务内部收益率为17%，高于基准收益率12%；财务净现值（Ic=12%）为3603.5万元，远高于0；投资回收期为5.84年，短于行业内类似项目的平均水平；总投资利润率96.6%，投资利税率121.1%，均高于行业类似项目的平均水平，由此可见，本项目的盈利能力较好。

通过对本项目进行盈亏平衡分析可得，本项目盈亏平衡时的生产能力利用率为61.9%，即只要该项目的建设率达到设计的61.9%时，即可实现盈亏平衡，因此，本项目的风险水平较低。

针对建设投资增加、销售收入减少进行单因素敏感性分析，结果见表1。

表1 敏感性分析结果表

项 目 净现值（Ic=12%，万元） 内部收益率（%）

基本方案（全投资） 3603.5 17.0%

建设投资增加5% 1268.9 15.0%

销售收入减少5% 2151.7 15.8%

计算结果表明，从财务净现值及财务内部收益率两个指标看，建设投资对项目建设较敏感，但整体敏感性都较弱，项目风险程度较低。

五、项目投资决策阶段风险控制

在上述风险识别及评估的基础上，本着合理控制项目风险、提高项目经济效益的原则，本项目可以采取以下措施控制投资决策阶段的风险：

（1）分析和预测国家政策，尽量规避政策风险

国家对于房地产市场的态度是控制房产价格过快的上涨。另外，央行对各商业银行的贷款实行严格的控制制度，以减少金融系统的风险。这就迫使房地产企业增加房屋供应，进而打压房地产的需求[3]。因此，该项目的措施是要把握国家政策调整方向，符合国家政府要求。具体可以采取以下措施：不能盲目涨价，按照既定方案行动；严格控制购地、管理成本；设立专职部门，负责与政府部门沟通，以及时了解政府的政策动向[4]～[5]。

（2）提供差异化的住房

盛世一品房地产项目设计应为了满足不同家庭、消费者的需要。在该项目周围有很多的办公大楼，如企业创业园、高科园、企业孵化基地等。所以该项目应该满足不同人群的居住需求，建造不同的户型，满足不同消费者的偏好。但是这样可能给建设带来一定的难度[6]。

六、结语

本文将项目风险管理的相关理论与B市盛世一品房地产开发项目实际密切结合，从风险识别、风险评估、风险控制等方面对本项目的投资决策阶段进行了深入的风险管理研究，提出了相应的风险控制策略。然而，本文虽然对B市盛世一品房地产开发项目投资决策阶段的风险管理步骤以及相应的方法作了一定的分析与论述，但限于作者水平以及理论的有限性，本文在风险控制措施上未作详细的分析，还有待于今后的工作中继续学习和积累经验。

参考文献：

[1]赵树宽，马力.房地产项目投资风险管理研究[J].建筑经济，2002：18.

[2]梁志红.我国项目风险管理研究综述[J].四川建筑科学研究，2006，4（33）：193-196.

[3]赵振宇，刘伊生.建设项目安全风险防范探讨[J].科技咨询导报，2009（6）：19.

[4]乔婉风，张声东.试析房地产项目的风险管理[J].江南论坛，2010（3）：39-41.

篇（10）

随着我国城镇住房制度改革的不断推进，国民经济的飞速增长，我国房地产业呈现出蓬勃发展的态势，成为国民经济的支柱产业。房地产项目投资额大、建设周期长、资金周转慢、变现能力差，涉及到的社会经济和环境因素多，其投资过程是一种预测未知将来需求而进行产品生产的过程，这些特点决定了房地产业是一种典型的高风险投机行业，其不确定性伴随始终。由于房地产的地区差异、项目差异，涉及的内容不单单是技术问题，还有很多其它方面的问题，因此国家很难像针对建筑工程那样去制定房地产项目风险管理的统一规范和规程。目前我国很少有企业建立自己系统的风险管理体系，社会上暂时也没有专门从事企业风险管理的咨询机构，所以加大了房地产行业的高风险性。因此，建立积极的风险管理策略在我国房地产项目投资中是非常必要的。

2.房地产投资开发项目风险概述

2.1房地产投资开发风险的含义

房地产投资是指将资金投入到房地产综合开发、经营、管理和服务等相关的经济活动中，以获得预期收益的投资方式。由于房地产具有位置的固定性和不可移动性、投资额大、建设周期长、影响因素多样性等特性，使得房地产开发投资活动面临众多的风险，其实际收益可能在各种风险因素的影响下发生低于预期收益的现象，使投资者蒙受损失。一般来说，房地产投资风险是指从事房地产投资而造成的不利结果和损失的可能性大小，这种不利结果和损失包括所投入资本的损失和预期收益未达到的损失。

2.2房地产投资开发风险的形成因素及发展趋势

当前我国房地产投资风险主要来自于宏观环境和微观环境两个方面。宏观环境中，政策风险、金融风险、资源风险等社会、经济环境的变化对投资影响较大。而微观环境是指具体项目所在的区域中存在的地价风险、决策风险、技术风险和组织风险等，如过于单一的融资方式和片面追求高收益而导致的非理性开发等都可能造成财务风险甚至投资失败。

此外，从主客观两个方面来说。房地产开发项目风险产生的客观原因主要有：竞争对手抢先进入市场，推出产品，市场竞争加剧；银行贷款利率升高，投资风险增大等。主观原因有：企业信息不灵、开发出来的产品不够好，或只是本地区先进，这样就失去了设计上的优势。

3.房地产投资开发项目风险管理方式及具体对策

3.1风险管理的主要方式

房地产投资风险就是从事房地产投资而造成的损失的可能性大小，这种损失包括所投入资本的损失与预期收益未达到的损失。目前对其管理的方式主要是风险回避、风险分散、风险转移、风险自留。

3.2风险管理的具体对策

针对不同类型、特征和规模的风险因素，应采取相应的风险管理措施，最大限度地降低投资过程中各因素对最终效益的不利影响。具体说来有以下几点：把握市场动态，提高风险预测能力。投资前对市场情况的调查分析是整个投资风险管理体系的基础。先期了解市场需求和政府对项目开发的态度，有助于确保正确的投资决策方向。根据国家经济政策、住宅制度改革以及消费群体的文化背景、消费偏好来确定市场定位，设计有针对性的产品功能、价格区间及营销方式，并能依照政策变动适时调整投资方案等，都是有效控制投资风险的关键。

3.3建立健全科学的投资决策和风险管理

机制投资者应在重视市场需求的基础上考虑综合风险，以确定最佳的投资决策。对房地产投资者而言，首要决策内容是对开发项目区位的选择，良好的区位可以在较小的风险中实现升值，有效避免投资风险。区位确定后，还应建立风险管理的组织体系，设立专门风险管理部门，以便合理安排资金项目，协调好投资控制与进度、质量控制的关系，加强投资动态管理，及时发现可能导致投资增加的现实问题和潜在因素。

3.4建立风险管理的信息系统，形成动态风险监控报告

信息是进行科学的房地产投资可行性研究、投资决策和风险管理的基础，因此企业应当设立信息收集和处理的专门部门或者购买专业性的行业信息系统。一来可以日常性的收集国家或目标城市、区域的经济政策、行业政策、城市规划、市场供求情况等信息，进行及时准确的分析报告，使决策层及时了解市场风险和机遇；二来可设立企业开发项目的定期房地产市场报告制度，为企业决策层和相关部门提供项目所在地的市场月报、季报、年报，及时把握宏观经济政策和房地产政策的出台情况。

3.5加强风险管理的系统培训，强化员工风险管理意识

业可开展内部定期培训或者通过外部专业培训机构加强员工的管理培训，可以提升员工的专业度，增强企业凝聚力。通过风险管理教育，使他们了解所面临的各种风险，掌握风险防范和处理风险的方法，强化风险意识，从而提升整个企业抗风险的能力。

3.6采取投资分散策略和联合策略，分化和降低风险

（1）投资区域分散。房地产市场具有很强的区域性特点，由于不同城市、不同区域的经济环境、投资政策、市场供求等情况不同，对房地产投资收益的影响也各不相同，房地产投资分散于不同的区域，就可以避免某一特定地区某一特定时期的市场不景气对房地产经营的影响，达到降低风险的目的。

（2）投资种类分散。不同类型的房地产投资的风险大小不同，获得的收益也不同，在房地产投资种类上分散，可以降低房地产企业的整体风险。

（3）投资时间分散。是确定一个合理的投资时间间隔，从而避免因市场变化而带来的损失。联合策略就是多个房地产经营者联合起来共同对某项房地产项目进行投资，利益共享、风险共担，发挥各自的优势，从而降低独自经营项目的风险。

篇（11）

一、引言

项目投资作为一种新兴的投资方式,因为其具有改善和提高项目经济强度及项目债务承受能力、减少项目投资者的自有资金投入、提高项目投资收益率等诸多优势,所以自出现以来就具有很强的生命力。目前,许多投资者投资于大型工程项目来获得收益。但由于项目投资跨度长、涉及面广,往往伴随着较大的风险。

因此,企业在商业房地产项目投资的过程中如何进行有效的评估风险就显得尤为重要,本文提出了一种利用EXCEL工具来评估投资房地产项目风险的方案选择方法。

二、商业房地产项目投资风险的类型

项目投资的风险一般可分为内部风险与外部风险两大类。内部风险是指项目实体可自行控制和管理的风险。外部风险是指与市场客观环境有关,超出项目自身范围的风险。

1.外部风险

(1)政治风险

商业房地产项目投资的政治风险主要由于各种政治因素如战争、国际形势变幻而导致项目资产的收益受到损害的风险。政治风险的大小也与一国政府的政策的稳定性有关。政治因素的变化往往是难以预料的,其造成的风险也是难于避免的。由于商业房地产与国家经济形式紧密相关,在很大程度上受到政府政策的控制。

(2)法律风险

商业房地产项目的法律风险是指东道国的法律变动或不健全给项目带来的风险。我国当前的商业房地产处在飞速发展的阶段,随着商业竞争的不断加剧,商业房地产中的法律也会逐步改进。法律一旦变动,投资人就必须面对和自已原来投资时点所不同的法律条款,就可能会受到某些方面的损害。

(3)金融风险

金融风险是指项目发起人不能控制的金融市场的可能变化对项目产生的负面影响。金融风险主要表现在利率风险和汇率风险及通货膨胀风险。由于商业房地产项目的回报时间长,所以汇率波动带来的债务负担的加重,利率上升导致融资成本的增加,通货膨胀影响项目的现金流量的变化。

(4)不可抗力风险

商业房地产项目从设计到建成需要一定的时间。在这段时间内,不可避免的会出现一些自然灾害天气,如地震、冰雹、泥石流等自然灾害。在房屋的建造过程中出现给商业房地产的建设造成破坏的自然天气,会对项目带来无法估量的损失。但这种自然灾害是人们无法预测的,所以不可抗力风险是不可以避免的。

2.内部风险

(1)预测风险

预测风险是指项目的制定人在项目规划时面临的项目完成所发生的项目收益变化的风险。由于商业房地产项目在一开始规划时预测其可能会给投资人带来的收益的大小,所以项目的收益是无法预测的。从项目到一开始规划到建成有一定的时间差,在这段时间内,规划人所预测的商机就可能发生变化。如果在投产后没有达到投资人预想的收益,投资人就会不可避免的承担预测风险。

(2)完工风险

项目的完工风险是指项目无法完工、延期完工或完工后无法达到预期运行标准的风险。商业房地产项目融资是以项目为导向,在项目建设阶段,存在各种不确定性因素,如果项目不能按预定计划建设投产,将导致项目建设成本的增加,项目贷款利息的加重,项目不能按计划取得收益。

(3)生产风险

项目的生产风险是指在项目的试和生产经营阶段存在的技术、资源储量、能源和料供应、生产经营和劳动力状况等风险因素的总称。它是项目融资的另一个主要的核心风险。生产风险主要表现在: 技术风险; 资源风险; 能源和原材料供应风险; 经营管理风险。风险主要包括技术风险、资商业房地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式。

(4)市场和经营风险

商业房地产具有高风险、高收益的特性。首先,由于位置的固定性,致使其必须面临并承担因项目所处位置的地理条件变化而带来的项目风险;其次,由于商业房地产投资额大,开发周期长、销售经营持续的时间也很长,各种社会经济环境条件发生变化都会对收益产生极大的影响;第三,商业房地产的发展与整个城市经济发展趋势密切相关,商业房地产的投资和消费,依托于城市经济发展的变化和居民消费水平的增减;最后,商业房地产经营过渡期的存在使开发商在这期间内随时可能面临调整和亏损。所以,商业房地产面临的市场和经营风险相当大。

因此,在实际进行商业房地产项目的开发中要考虑多方面的风险。不同的项目面临的风险表现在可能会有不同程度的内部风险和外部风险。对于项目的投资人来说,能够有效的评估其要投资的项目的各类风险的权重对其决策有重要的意义。

三、商业房地产项目投资的风险评价

我们采用层次分析法(简称AHP)对投资决策风险进行综合的度量。AHP是美国匹兹堡大学的运筹学家萨迪(A.L.Saaty)教授于20世纪70年代初期提出的。该方法把复杂问题分解成若干组成因素,又将这些因素按支配关系分组形成递阶层次结构。通过两两比较的方式确定层次中诸因素的相对重要性。然后综合决策者的判断,确定相对重要性的总排序。该方法目前在许多决策规划中得到应用,评价商业房地产项目投资风险也采用此方法进行研究。首先采用AHP法求出指标权重。它为分析复杂的社会系统,对定性问题做定量分析提供了一种简洁的方法。用层次分析法求权重的计算步骤:

1. 对问题所涉及的因素进行分类,建立指标体系。在商业房地产的投资中,面临各种各样的不同的风险。其中包括政治风险、金融风险、完工风险等。在进行层次分析法时必须先把所有涉及到的风险进行分类。

2. 根据指标体系构造各因素相互联系的层次模型。根据对商业房地产项目投资风险的分析,作者构造了如下图的层次模型,如图。投资者可以利用这个体系评价几个相似的投资方案的投资风险。

3. 根据专家的意见,构造关于各个风险的判断矩阵从而确定各个因素的权重。判断矩阵的元素的值反映了人们对各因素相对重要程度的认识,一般采用数字1-9及其倒数的标度方法。专家通过相互比较,当相互比较因素的重要性能够说明实际情况时,判断矩阵相应的值可以取这个比值。

4. 通过判断矩阵的特征根的求解得到特征向量,把判断矩阵经过归一化后几位同一层次相关因素对于上一层次相对重要性的排序权值,并进行一致性检验。

在层次分析法中计算判断矩阵的最大特征值两种方法:方根法和和积法。判断矩阵一致性指标CI=。一致性指标CI的值越大,表明判断矩阵偏离完全一致性的程度越大,CI的值越小,表明判断矩阵越接近于完全一致性。对于多阶判断矩阵,一致性指标CI与同阶平均随机一致性指标RI之比称为随机一致性比率CR=。当CR.< 0.10 时,便认为判断矩阵具有可以接受的一致性。当CR.≥0.10时,即不满足一致性的要求,则将信息反馈给专家,就需要调整和修正判断矩阵,使其满足CR.< 0.10,从而具有满意的一致性。

5. 根据各方案的情况构造每个方案对各个因素判断矩阵,计算各方案对于各个因素的权重,并进行一致性检验。

6. 把第四步所得的各个因素权重和第五步所得的各个方案对因素的权重,求其加权总和。按照所得的百分比情况得到方案的风险综合排序。投资人尽量选择风险最小的方案投资,这个综合排序为商业房地产项目投资人的决策提供依据。

四、商业房地产项目投资的分险评价实例分析

在项目投资之前,投资人会面临多种复杂的风险。本文试图从运用AHP法定量分析商业房地产项目投资的风险,可以在安排项目投资前为投资人提供参考,为投资人进行方案的选择提供重要依据。下面我们以和积法为例说明如何用EXCEL解AHP问题。若某投资人决定投资,经过初步调查研究,确定了三个投资方案A、B、C。从以上分析的商业房地产投资项目风险分析这三个方案的风险的大小,从而帮助投资者确定一个合适的方案。本文运用EXCEL来计算A、B、C三种商业房地产项目投资方案的风险,然后根据计算出的风险大小的排序,来有助于投资者进行科学的决策,从而有利于提高项目的投资成功率。

某房地产开发公司欲投资一个商业房地产项目,计划通过项目融资方式获取资金,经风险辨识后,其风险因素主要有政治风险、市场经营风险、金融风险和完工风险。并建立了如图一的商业房地产项目融资风险评价指标体系,综合专家群体咨询意见,对该项目的融资风险进行了评估。根据专家的意见,列出了判断矩阵,然后运用EXCEL对此矩阵列求和并列规范化得到的结果如表1所示。各个因素的权重和A、B、C方案对各个因素的权重如表2所示。

从以上结论可以看出A、B、C三个投资方案,就其投资风险来说,方案C的风险权重最大为35.64%,其次是方案A为33.68%,相对来说,方案B 的风险最小为30.68%。

五、结论

以层次分析法为数学工具对项目的投资风险进行评价,可以为投资决策者提供科学的决策依据,促进投资决策的科学化和规范化进程,有利于提高项目的投资成功率,从而更有效地发挥投资在国民经济中的作用。本文仅从投资决策的角度对投资风险加以研究,但在现实生活中,投资风险对项目的作用是全过程的,因此,对投资全过程的风险控制与防范将是更具有现实意义的。通过论文所提供的决策期的风险分析方法,可以类似地进行投资全过程的风险研究,但毕竟投资决策是整个投资行为的第一步,只有顺利地通过第一关,才有可能达到投资者获取收效的目的。另外,对于投资决策来说,不仅仅要考虑项目的风险,还必须同时兼顾项目的效益。科学的投资决策是在综合考虑风险和效益两方面的因素后做出的。投资是一项复杂的系统工程,它的成功需要人们在理论和实践上的共同努力,并需要投资决策者与投资项目的管理者等方方面面的人的共同参与。只有这样才能使人们更加理解投资行为的内在规律,掌握它、运用它为经济发展造福。

参考文献: