房地产开发的分类大全11篇

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Abstract: This paper begins with a brief analysis of the project, the project risk, project risk management, and real estate development project risk concept, characteristics and related theory; then in a detailed analysis on the basis of the risk factors of the real estate development projects, the establishment of the risk identification model and use-the model from the external environmental factors, internal constraints and development process factors fully identify investment risks of real estate development projects to determine the list of project investment risk, qualitative analysis and the various types of risk; Next breakeven analysis, sensitivity analysis and fuzzy mathematical theory and analytic hierarchy comprehensive analysis method, the real estate development projects to identify the risk factors for quantitative analysis; final results of the analysis of the risk of real estate development projects, the choice available to the project risk control strategies and methods, and provides a theoretical basis for the risk, risks in the real estate development process.Keywords: real estate project risk analysis, risk control

中图分类号: F293.3 文献标识码:A文章编号：2095-2104（2012）

1、引言

随着近年来我国房地产项目管理经验与教训的积累，房地产开发商已经逐渐意识到只有做好房地产项目的风险管理，确立有针对性的风险管理目标，并在项目实施过程中对各类风险进行良好的辨识、解析与管理，才能使房地产项目真正地得到系统、全面而有效的风险管理，反过来就能促使房地产开放单位的综合管理水平得到大幅度的增强。同时，房地产开发项目资金投入量大，项目实施周期普遍较长，在项目开发建设过程中可能遇到多种风险因素。做好房地产开发项目风险识别，提前采取风险防范措施，对于开发项目的成功至关重要。

2、房地产开发项目风险

2.1 房地产开发项目风险的分类

从房地产开发的产业特点看，房地产开发项目投资风险表现出具有个别性、复杂性、全面性、不确定性等特征。房地产开发项目由于地域不同、项目类别不同，不同类别的项目具有各自不同的风险；即使同类的开发项目，因为项目的市场定位、决策系统、风险偏好、规划和施工技术等各不相同，项目所可能遇到的风险也各不相同。常用的分类方法包括以下五种:

2.1.1纯粹风险和投机风险

纯粹风险是当风险因素发生后，只会单纯给开发项目带来损失或损害的风险因素；投机风险既可能给项目带来损失、但处理和应对得当，也可能给项目投资带来额外利润的风险因素。

2.1.2自然风险和人为风险

自然风险是由于自然力的作用带来的项目投资风险因素；人为风险是由人的活动带来的风险因素。

2.1.3静态风险和动态风险

静态风险是指在既定的社会政治经济环境情况下，由于自然力的不规则变动和人们的错误判断、错误行为所导致的风险，主要是指自然灾害和意外事故带来风险。静态风险可能造成的后果主要是经济上的损失，而不会因此获得意外的收益。动态风险是由于项目实施方式、生产或管理技术变动所导致的风险，是指与社会变动有关的风险，主要是社会经济、政治以及技术、组织机构发生变动而产生的风险。动态风险可能引起的后果是双重的，既可能给投资者带来经济上的损失，也可能带来额外收益。

2.1.4系统风险和非系统风险

系统风险是指由于房地产市场宏观因素变化而导致全部或同类开发项目报酬率整体变化，对于单个房地产项目而言，这类风险可能被预测，但不能被分散或消除；非系统风险是某一特定原因对某一特定的房地产投资项目报酬率造成影响的可能性，是特定的房地产项目所可能面临的风险，对于某个或某类开发项目而言，通过采取积极的应对措施，能够有效降低并有可能完全消除这类风险。本文认为，对于房地产开发项目而言，系统风险和非系统风险的分类方法能够综合整理并细化各类风险因素，并能够以此为基础，对项目风险进一步进行定性和定量分析。因此，本文后面章节将主要采取这一类分析方法。

2.2 房地产开发项目风险的特征

房地产开发项目投资风险与项目自身的特点有紧密关系，这也决定了房地产开发项目的风险具有自身的特征。

2.2.1个别性

房地产开发项目投资具有差异性，每个项目都有不同的区位，这种空间位置的差异性决定了世界上没有两个完全相同的开发项目，加上项目投资者、开发建设时间、项目设计方案、施工技术和建筑材料等都不会完全相同，从而使每个项目面临的风险各不相同。因此，在房地产开发项目风险识别时需要突出这种个别性。

2.2.2复杂性

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一、房地产开发项目成本核算存在的问题

房地产开发项目具有资金投入大、建设周期长、成本核算环节多、投资风险高等特点。开发项目成本可分为直接成本、间接成本。直接成本可直接归集到开发成本中，间接成本需按合理的分配原则，才能计入开发成本中。开发项目成本核算处理正确与否关系到企业收入、成本、利润等经济效益指标和国家财政税收。为了加强开发项目成本核算管理，必须正确核算开发项目的开发成本，在各个开发环节控制好各项成本支出。

开发成本一般包括6项：

1.土地征用及拆迁补偿费

2.前期工程费

3.基础设施费

4.建筑安装工程费

5.配套设施费

6.开发间接费

现行房地产企业会计制度对成本核算业务的会计处理规定不够明确、具体，造成企业的会计核算与实际情况产生差异较大，笔者就下面4个方面浅谈一下。

1.房地产开发成本对象的归集

2.房地产间接成本的分配

3.房地产开发周期的确定

4.房地产开发项目的决算

二、房地产开发项目成本核算产生的原因

（一）房地产开发成本对象的归集

房地产开发对象是在房地产开发之前，通过市场调研、可行性研究报告等一系列充分论证，开发对象在规划设计审批后确定下来。开发成本对象在开发对象确定后，根据开发项目规模大小、复杂程度，合理确定开发成本核算对象，成本核算对象划分过粗过细都不好。过粗无法反映实际成本水平，不利于考核和分析成本升降原因；过细会出现过多共同费用需要分配，增加许多不必要的核算工作。开发成本对象的归集问题就显得很重要。

（二）房地产间接成本的分配问题

房地产开发规模较大，用途多样，间接成本的分配相对开发规模小、用途单一的开发项目来说，分配间接成本要区别对待。间接成本一般包括土地购置费、勘察设计和规划、可行性研究、场地平整、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等支出，要在不同开发规模、用途中合理分配间接成本就显得很重要。

（三）房地产开发周期确定问题

房地产开发周期根据开发项目规模、地块大小、结构、装修档次等因素，少则1-2年，多则3-6年不等。对开发规模小，地块小、结构简单、无装修的开发项目，从规划设计方面有开发独立、单一等特点，所以开发周期一般1-2年较短，开发成本核算比较简单；而开发规模较大，地块大，结构复杂、装修档次不同，开发周期一般较长，不确定因素较多，开发过程中的设计变更相对也较多，开发成本核算周期会很长，开发周期确定问题就显得很重要。

（四）房地产开发项目的决算问题

房地产开发项目整体竣工验收是开发最后一个环节，通过竣工验收，与开发项目需求方交接物业，结算不同阶段销售（或出租）收入，房地产开发企业收回投资，核算开发利润，形成资金增值。交接物业时开发的配套设施尚未完结，房地产开发项目决算也就迟迟不能决算，决算问题就显得很重要。

三、房地产开发项目成本核算的解决方法及建议

（一）单独核算成本

由于同一地块房地产开发规模小、用途单一，结构简单的开发项目，可以单独进行成本核算，核算方法简单，效率较高。

由于同一地块房地产开发规模大、用途相对较广，如开发居住物业（含普通住宅、别墅、公寓）、商业物业（含写字楼、零售商场或店铺、酒店等）、工业物业（含标准厂房、高新技术产业用房、工业写字楼等）、特殊物业等，若同时开发2种以上物业类型，可以结合项目特点和便于管理的需要，按物业类型划分成本核算对象，同类型物业归集汇总，单列科目。

同一物业类型有高层、多层、复式等不同结构的，结合实际需要按物业结构、规模大小，可进一步划分成本核算对象。

（二）合理分摊间接成本

房地产间接成本在不同的核算对象中分配，企业会计制度和相关法规规定，要求开发不同结构、规模，合理分摊间接成本，间接成本核算要准确、便于计算，依据规定和实际工作，间接成本分配可有如下处理方法：

第一，开发项目规模大致相同、结构相同，可以按照建筑面积占开发整个面积的比例，按面积比例分配间接成本，然后归集到开发成本中。

第二，开发项目规模大致相同、结构不同，可以按照工程造价占整个开发项目的造价比例，按造价比例分配间接成本，然后归集开发成本中。

第三，开发项目规模不同、结构不一致，可以按照工程造价、市场售价占整个工程造价、市场售价的比例，合理分配间接成本，然后归集到开发成本中。

结合以上三种方法，对于其他不同开发项目，可综合考虑，分配方法一经确定，就不得随意变更，即使相关政策需要变更，也要前后连贯，有理有据。

（三）周期分类核算成本

房地产开发周期对于开发规模小、地块小的开发项目，房地产开发周期较短，单独核算就可以做到；而开发规模较大，地块大，规划设计较复杂，房地产开发成本核算周期较长，单独核算显得不合理，可以按照开发物业类型分类核算。

（四）房地产开发项目决算问题

房地产开发项目决算早了，不能准确核算开发成本；决算晚了，决算也没有意义，起不到及时核算成本利润作用。开发项目决算可按国税发【2006】187号文规定：

已竣工验收的开发项目，已转让房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

取得销售（可售）许可证满三年仍未销售完毕的；

按上述进行开发项目决算时，有的配套设施费尚未实际支出，可先预提然后待实际发生时，及时做相应调整。

参考文献

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中图分类号： F293.3 文献标识码： A

一、前言

近年来，由于城市房地产开发行业的不断壮大，城市房地产开发经营的外部性及其治理途径的问题得到了人们的广泛关注。虽然我国在此方面取得了一定的成绩，但依然存在一些问题和不足需要改进，在科学技术突飞猛进的新时期，加强房地产开发经营的外部性及其治理途径的研究，对我国城市房地产行业的发展有着重要意义。

二、“外部性”的理论渊源

在经济学文献中,外部性有着许多不尽相同的表述,也可称之为外部影响、外在性或邻近效应,指的是私人收益与社会收益、私人成本与社会成本不一致的现象。最早由阿尔弗雷德•马歇尔提出的“无形的手”的瑕疵的观点,被看作是外部性理论的渊源,而此后众多学者对这个问题进行的研究使之有了更多不同的解释。较为简明清晰的解释是庇古在福利经济学中提出的观点,他认为:“某甲在为某乙提供一些服务的过程中(这种服务是有报酬的),附带的也给其他人(不是同类服务的生产者)提供服务或带来损害,这种服务得不到受益方支付的报酬,也不能使受害方的利益得到补偿。”庇古把这种现象归结为社会净产品与私人净产品之间的差异,这种差异可能是正的,也可能是负的,因此外部性又可区分为“外部不经济”(一项经济活动在提供私人净产品的同时也提供了社会净产品,如果在提供社会净产品的同时要求社会或第三者承担额外的成本或代价,那么,这项经济活动就给社会或第三者带来了消极的外部影响,称之为外部不经济)与“外部经济”。

三、房地产外部性分类及其影响

1、房地产外部性分类

以外部影响的性质和作用分,房地产外部性可分为房地产正外部性和房地产负外部性。房地产正外部性是指房地产经济活动给其他人无偿带来了好处,也称外部经济。与此相反,凡是因房地产经济活动受损而又无补偿的外部影响被称为房地产负外部性,也称外部不经济。

按经济活动主体划分,房地产外部性分为房地产开发的外部性和房地产消费的外部性。无论是房地产的开发还是房地产的消费,均存在正效应与负效应。

2、房地产外部性的影响

房地产开发的正外部性主要体现在三个方面:一是对城市化及经济的有益促进。城市化是社会经济发展的必然进程和客观规律,而房地产项目的开发建设是城市化进程中的重要微观组成部分。二是对其他房地产开发商或其他生产者的有利影响。房地产开发项目往往会完成附近的基础设施建设,这为其他房地产商在相邻区域开发各类物业创造了良好的环境条件。三是给消费者带来了投资价值。城市房地产的良性发展会提升城市房地产价值,给投资者带来财富效应。

四、房地产开发经营中外部性的产生原因

1、地理区位上的邻近

房地产项目在推广中大力宣传周边基础设施的完备与景观的优美,这就是因为该项目与周边相关设施如学校、购物广场、城市绿地等毗邻,使得这个房地产项目可以不付出额外代价便可享受相关便利,从而在区位上占有优势,而购物广场也因为毗邻该房地产项目,可以吸纳到更多的购物人群与客流量,从而有更大的发展潜力。

2、产权不明晰

外部性的产生在很大程度上也受制于产权的不明晰,即对经济资源缺少明确的产权保护。例如,如果政府可以就房地产项目因周边公共绿地的存在而获得更好的空气质量而收取费用,那么,该房地产项目要承担一定的经济成本方能得到绿地给它带来的好处,而其它远离绿地的房地产项目未得到空气质量更佳的好处也不需支付费用,从而毗邻绿地的项目便不能从政府建造绿地中得到比其它远离绿地的项目更多的好处。在这种情况下,外部经济就会消除,反之,外部性就会产生。上面所述,就是因为对公共绿地这种经济资源缺乏明确的产权归属而产生了外部性。

3、市场交易成本过高

交易成本过高会使得市场交易难以进行,或者使得物品产权无法进行有效的交易。一个房地产项目由于选址不当,影响了临近楼房的采光及通风,被影响楼房里的居民,理论上可以去向房地产项目开发商请求补偿。

4、品牌价值的偏好

通过外部力量的作用改变消费者与生产者的偏好也会产生外部性。其实,从经济学角度而言,好的房地产开发公司的品牌对于购房者偏好的诱导是一种外部影响现象。比如,万科公司作为房地产业界的知名企业,开发出的楼盘项目消费者认可率高,往往出现万科开发的楼盘项目要排队争购的局面,万科在房地产市场竞争中有着显著的品牌优势。

5、地产不可移动性造成的自然垄断

房地产产品是一种特殊的产品,因为土地是不可移动的,建筑在其上的建筑物也就不可移动,房地产项目在物理特征上具有固定性,它要占据一定的位置和空间,在同一位置不可能共存。另外,还附带着采光、通风和地基稳固等衍生权利。因此,房地产商品不像其它普通商品一样可以在市场上互补有无,达到整体市场的均衡,形成了事实上的稀缺性。

五、城市房地产开发经营中外部性的治理途径

1、灵活运用价格协调机制转化外部性

在某种程度上,外部性可以通过价格机制加以协调转化。这就使得注重让房地产项目产品创造更多外部经济的开发商获得鼓励,存在外部经济的房地产项目得到经济补偿,而让不注重社会效益的开发商出局,外部不经济的项目难以在市场立足。另外,如果无需交易成本或成本很低,那么双方当事人在市场上的谈判有助于减少外部性的影响。

2、通过综合改造促使外部性的内部化

外部性是相对于一定的范围内而言的,小范围内的外部性在范围扩大后就变成了“内部”的了,如相互竞争的企业的合并,这就是“外部性的内部化”。在城市旧区中,位于旧区中的地块或楼盘,由于房地产价格不仅取决于自身的状况,也取决于监近物业及房地产状况,自然很少有开发商愿意去开发或重新翻修。因此旧区的存在对旧区内部的地块造成了外部的不经济,即使旧区内部的项目质量上乘,但考虑到景观效应、社会地位的需求,一些潜在顾客也会放弃购买,开发商显而也会顾及这一点,而放弃开发。而综合成片开发,使得旧城区老化这个外部性问题内部化了,就解决了这个问题。

3、实行征税或补贴强制性纠正外部性

税收和补贴是政府强制性纠正外部性的一种重要经济手段。对于外部经济的房地产项目,政府给予补贴,,这样就使得更多的房地产开发商愿意投入资金到这种房地产项目的开发中去。对房地产开发过程中的外部不经济,如对占地面积多、环境好的别墅征收较高的固定资产调节税或临时税,这样就会抑制别墅的修建对自然环境的破坏,矫正房地产商品供给结构中高档房过多的不良状况。

4、加强产权界定弥补外部性

按照新制度经济学的观点,产权不明是产生外部性的根源,因此界定产权是弥补外部性的最重要途径,这一工作在我国现阶段得到重视。应加快房地产法制建设,从立法上为各项房地产权利做出明确规定,并严格保护、执行。另外,政府应组织、协调各部门编制好城市规划并严格执行,明确规定房地产开发利用者的行动空间,从而间接地决定产权的归属问题,并进而减少或消除房地产开发经营利用中的外部不经济。

5、采取政策管制规范开发商的行为

房地产外部性现象的产生与房地产开发商有很大的关系,政府应制定一定的政策和法规来规范开发商的行为。目前政府采取的主要管制措施有土地供应计划调控、金融杠杆的调节等。另外在公司的注册、开发项目的准入、建设项目的资金融通、土地的使用限制等微观层面上也有着多种管制。此外,政府对房地产企业应实施严格的准入制度,将那些专业水平差、道德品行低、社会责任感不强、信誉度和顾客满意度低的企业或开发商拒之门外

六、房地产开发经营的外部性治理建议

除了控制好以上因素外，城市房地产开发经营外部性的治理还要考虑到环境因素。环境是未来经济发展的又一大支撑。一方面,环境是资源的载体,维护环境就是为持续发展提供了持续利用资源的可能;另一方面,环境又是人们共同的居所,发展生产的根本目的是为了提高人民的生活水平,其中环境质量是现代衡量社会经济发展和人们生产、生活质量的关键性指标。因此,我们在加快城市经济发展、进行城市房地产开发和再开发的同时,必须注意保护治理好我们的环境,坚持走经济、社会和资源、环境相互协调的可持续发展之路。

七、结束语

通过对城市房地产开发经营的外部性及其治理途径的问题分析，进一步明确了外部性的有效治理途径在城市房地产开发工程中的重要性。因此在城市房地产开发工程的后续发展中，要加强外部性治理途径技术的提高，确保城市房地产开发的稳定发展。

参考文献

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doi : 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2012 . 06. 005

［中图分类号］ F230 ［文献标识码］ A ［文章编号］ 1673 - 0194（2012）06- 0009- 02

房地产开发企业所持有的房地产按照持有意图可划分为存货、固定资产或无形资产、投资性房地产三类，分别归属于不同的具体会计准则进行规范。投资性房地产的范围包括已经对外出租的土地使用权和地上建筑物以及持有准备赚取资本增值的土地使用权。从取得途径上来说，房地产开发企业所持有的投资性房地产既可以由原准备对外出售的存货或自用的固定资产、无形资产改变使用用途转换而来，也可以直接自建作为投资性房地产进行获利。按照企业会计准则的规定，投资性房地产的后续计量既可以采用成本模式，也可以采用公允价值模式。允许对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，使投资性房地产同企业其他类别的房地产的会计核算出现了较大不同，对房地产开发企业的会计信息也产生了较大的影响。

1 公允价值模式进行后续计量的房地产开发企业投资性房地产的会计处理举例

例如，甲房地产开发企业，2010年1月1日将一套自建完工原用于出售的商品房出租给乙公司。该商品房的开发成本为1 000万元，甲企业对其计提了200万元的减值准备。如果出租日，该商品房的公允价值为900万元。甲公司在租赁期开始日的会计分录为：借：投资性房地产――成本900，借：存货跌价准备200；贷：开发产品1 000，贷：资本公积――其他资本公积100。如果出租日，该商品房的公允价值为700万元，则甲公司在租赁期开始日的会计分录为：借：投资性房地产――成本700，借：存货跌价准备200，借：公允价值变动损益100；贷：开发产品1 000。按照企业会计准则的规定，存货计提跌价准备后，如果造成存货价值下跌的原因消失，企业可以将已经计提的存货跌价准备转回。但从以上会计处理对比中可以看出，如果房地产企业将存货转换为按照公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，投资性房地产按照转换日的公允价值入账，如果房地产的公允价值高于原账面价值是不允许通过损益转回的，但是如果房地产的公允价值低于原账面价值则要计入当期损益。这种不对称的会计处理方式，是为了防止企业通过调节房地产的公允价值来调节利润，遵循了谨慎性原则，但对房地产开发企业的利润有不利影响。

采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量后，房地产开发企业无需按照自用的固定资产、无形资产类似的会计处理方式，按期计提累计折旧或累计摊销，也无需对该投资性房地产计提资产减值准备。接上例，如果2010年1月31日该商品房的公允价值上涨100万元，则甲企业的会计分录为：借：投资性房地产――公允价值变动100；贷：公允价值变动损益。如果2010年1月31日该商品房的公允价值下跌100万元，则甲企业的会计分录为：借：公允价值变动损益；贷：投资性房地产――公允价值变动100。投资性房地产公允价值下跌对房地产开发企业的影响类似于存货出售价格下跌而计提的资产减值损失。但当商品房价格上升超过其原开发成本时，房地产开发企业可以将这一部分上升的价值体现在利润表之中，从而增加当期会计利润。

接上例，假设2010年12月31日，甲房地产开发企业将该商品房出售给乙公司，出售价款为800万元，不考虑相关税费。出售时，该商品房“投资性房地产――公允价值变动”明细科目为借方余额200万元，“投资性房地产――成本”明细科目为借方余额700万元，“资本公积――其他资本公积”为贷方余额100万元。甲企业会计分录为：①确认其他业务收入。借：银行存款800，贷：其他业务收入800。②结转公允价值变动损益。借：公允价值变动损益200；贷：投资性房地产――公允价值变动200。③借：其他业务成本600，借：资本公积――其他资本公积100；贷：投资性房地产――成本700。同房地产开发企业将商品房直接对外出售相比，甲企业的出售收益和成本分别计入了“其他业务收入”和“其他业务成本”而不是“主营业务收入”和“主营业务成本”，但由于利润表并不单独列示主营业务和其他业务，而是合并列示于“营业收入”和“营业成本”，因此不会对会计信息造成分类上的影响。从营业利润金额的角度来说，从以上分解会计分录中可以看出，甲企业确认的其他业务收入就是甲企业收到的销售款，确认的其他业务成本就是甲企业对商品房的原开发成本。投资性房地产在持有期间公允价值的变动仅影响公允价值变动损益而不会对营业利润造成任何影响。

2 以公允价值模式对投资性房地产进行后续计量对房地产开发企业的影响分析

（1）以公允价值模式对投资性房地产进行后续计量加大了房地产开发企业的会计核算成本。由于相对于历史成本，公允价值计量属性具有较大的不确定性，为了保证会计信息的可靠性，企业会计准则对投资性房地产以公允价值模式进行后续计量做了严格的限制。当房地产开发企业对外出租的房地产不存在活跃的市价时，企业需要参照同类或类似，例如分布在同一市区、位置相似、环境相似、建筑结构相似、使用用途相同等，有活跃市价的房地产价格进行调整、评估确认该房地产的公允价值。如果企业不具备房地产公允价值的评估能力和评估资质，企业还需要聘请外部资产评估机构出具评估报告，这会加大企业会计处理的难度和成本。

（2）以公允价值模式对投资性房地产进行后续计量加大了房地产开发企业的会计利润波动性。虽然按照企业会计准则的规定，资产的公允价值是指资产买卖双方在公平交易的前提下，自愿进行资产交付的价格。但事实上由市场交易而产生的公允价值会受交易双方的投资心理、对市场走向的预期、谈判能力、世界经济形势等不可预期甚至非理性的因素影响。作为存货的商品房，房地产开发企业应当在一年内予以出售，而且我国的政策法规对房地产开发企业囤房不售的做法也有较为严格的规定。但作为投资性房地产进行管理后，房地产开发企业可以长期持有，并且在每个会计期末将房地产公允价值的变动以持有损益――“公允价值变动损益”的形式反映在利润表中。这会使企业的会计利润丧失历史成本计量下的稳定、连续和规律性而变得波动。对于我国房地产开发企业来说，在政策调控前，房价一直处于连续上涨阶段，将对外出售的商品房转为投资性房地产，一方面可以达到间接囤房以谋取更大经济利益的目的；另一方面也可以将公允价值的上升反应为企业的当期会计利润，对于上市公司性质的房地产开发企业可以达到粉饰会计报表的作用。但目前政策调控后，房地产价格出现大幅下跌趋势，这种情况下，以公允价值对投资性房地产进行后续计量，对企业的会计利润可能产生不良的影响。

3 以公允价值模式对投资性房地产进行后续计量对房地产开发企业税负的影响分析

（1）按照我国目前税法的规定，企业将房地产对外出租而计算缴纳的房产税有两种征收办法：第一种是直接按照租金收入的12％计算，第二种则是按照出租房地产账面原值的70％再乘以1．2％计算。采用第二种方法进行计算时，企业采用成本模式还是公允价值模式对投资性房地产进行后续计量会对出租房地产的账面价值产生一定的影响。如果今后税法采用重估资产价值作为计税基础，那么在房地产价值上涨时公允价值计量会加大企业的税负。

（2）我国计算缴纳所得税采用的是收付实现制，投资性房地产公允价值的变动虽然会影响企业当期会计利润，但由于企业并未实际处置房地产，因此经济利益并没有流入或流出企业。企业在计算应税所得额时可以将公允价值变动损益扣除。但是投资性房地产以公允价值进行后续计量后，将不再计提累计折旧，而累计折旧是可以税前扣除，因此采用公允价值计量模式对投资性房地产进行后续计量会加大企业的所得税负担。

主要参考文献

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随着市场经济在我国的逐步完善，新的会计制度、会计准则不断，对于房地产开发企业来说，目前适用的会计制度和会计准则主要有《企业会计准则》、《房地产企业会计制度》和《企业会计制度》等，如何在门类众多的制度、准则、规定之下，结合企业自身特点，改进现有会计核算方法，更好地发挥会计职能，是会计人员的职责。笔者从以下几个方面论述目前房地产企业会计核算中存在的问题及其改进方法。

1 房地产开发企业会计核算存在的问题

1.1 房地产开发企业收入确认的复杂性

房地产商品的销售包括两种，一种是自行开发并销售，另一种是事先与买方签订合同，按合同要求进行开发。对于后者，应按照建造合同的标准进行收入的确认。而对于企业自行开发的房地产商品，由于其开发的周期较长，耗资巨大，其商品具有较高的价值性。这些特点决定了房地产商品销售往往采用预售、分期收款销售等多种销售方式。房地产商品销售的前提是首先取得预售许可证和销售许可证，在此基础上，一般要经过签订预售合同并预收房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收确认、收取房款、办理产权过户等销售环节。因此，房地产收入的确认同其它的生产收入相比具有一定特殊性。《房地产开发企业会计制度》中规定以结算账单提交买方并得到认可作为房地产开发企业收入确认标准，该规定比较简单，宜于实际工作中的操作，但没有反映销售的实质，理论上不够合理；《企业会计制度》和《企业会计准则——收入》中规定以风险和报酬的实质转移作为收入确认的标准，理论上具有合理性，但要求会计人员具有较高的职业判断能力。在会计实务中如何运用这一标准则比较混乱，核心问题在于应在哪一环节确认为收入，其分歧的焦点集中在:商品房所有权上的重要风险和报酬是否已经转移。

1.2 房地产开发企业商品成本与售价的不配比性

首先，房地产开发企业的生产周期较长，开发项目从获得土地并开发完成到确认收入短则1~2年，长则4~5年，必然使得企业投入产出比例呈阶段性不合理；在项目建设期内大量投入资金，并发生大量费用计入当期；由于项目尚未完工，即使开发产品已预售完毕，其预售款项也无法确认为收入，其结果是为配比原则的应用造成了困难。

其次，房地产开发商品的成本载体是整个建设工程，而销售则是按楼层或户型为单位，这样就造成单个楼层或户型的售价明显与其成本不配比。如同一结构的房屋，低层建筑施工成本低于高层建筑施工成本，但销售时低层售价却高于高层售价；又如“丁字形”楼房虽然同楼层成本一样，由于朝向不同，其售价相差也很大。

通常房地产开发企业的成本结转方法是:按当期竣工后的核算对象的总成本除以总开发建筑面积，得出每平米建筑面积成本，然后再乘以销售面积得出本期销售成本。这样均摊计算的结果没有考虑房屋楼层、朝向的因素，得出的经营成果不具有真实性。

1.3 收益评价指标不能真实反映企业业绩

房地产企业投入产出周期具有较强的特殊性，表现在会计年报中往往是业绩波动较大——项目建设期内业绩不佳，验收售出后，大量预收款确认为收入，期间间隔在一个会计期内还好，但一个项目往往要跨4、5个会计期，故不适用一般的公司业绩评价指标，如净利润指标就不能正确、客观、全面地反映其真实经营情况，尤其是上市公司，极可能误导投资者。一个经营情况很好的开发公司，其净利润可能很小甚至是负数，但有大量的在建工程和很好的预售情况，现金流状况极佳，有很强的盈利能力。同理一个盈利的公司也可能正危机四伏:面临着因施工质量导致的巨额赔偿，大笔银行贷款到期而无力偿还，尚未结清的担保金，由于市政规划调整，地价变化导致的土地风险等等；故此，评价一个房地产开发企业的业绩，千万不要以指标论好坏，应透过指标看实质，看其资质信誉、实力、现金流量、资产质量，还有更重要的表外风险等等。当然，这有赖于我们会计界同仁对会计信息的真实反映与充分披露。

2 完善房地产开发企业会计核算规范的对策

2.1 正确确定和应用收入确认标准

房地产商品销售收入的确认应符合两个标准，即法律标准和专业标淮。

(1)法律标准。法律标淮是指我国相关法规中规定的房地产销售必须符合的条件或标淮:如对于以出让方式取得土地使用权的，未按照出让合同规定支付全部土地使用权出让金，未取得土地使用权证书，或未按照出让合同规定进行投资开发的，以及权属有争议的、未依法登记领取权属证书的房地产不得买卖。凡是不符合上述标准的，即使房地产商品已经开发完毕，甚至取得了相关报酬，并转移了风险，也不能作为收入予以确认。法律标淮是专业标准的前提条件。

(2)专业标准。专业标准是指会计准则、会计制度中规定的商品销售收入确认标淮，即收入确认的4个必要条件:企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方；企业没有对已售出的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能够可靠地计量。上述规定中，收入确认以风险和报酬实质的转移为标准，理论上比较合理，但由于房地产业销售方式的多样性和复杂性，为实际工作中收入确认带来了困难。

笔者认为，房地产销售合同是在房屋尚未建成竣工前的预先销售行为，不论是否收取了款项，均不属于实际发生的销售业务。因此，签订预售合同并收取预收货款不符合收入确认条件，不能作为销售实现依据；签订正式房屋销售合同则如同一般工商企业产品销售合同一样，从法律意义上讲也只是一种合约，房屋未经买方验收认可，商品所有权上的主要风险和报酬尚未转移给买方，不符《企业会计准则——收入》的有关规定，故也不能确认收入；购买方取得商品房产权证的环节较为特殊，尽管房地产商品最终是以产权证上权利人主体的更替为所有权变更的主要标志，但由于房地产开发企业在项目开发前根据规定需要支付土地出让金，取得土地使用证，并办理领取预售许可证、在工程获得有关部门竣工验收领取销售许可证、签订正式房屋销售合同，并向客户收取房款、交付买主办理入住手续的情况后才办理产权过户手续，且产权证的办理涉及到房地产管理、土地管理等政府有关部门，办妥产权证书的时间并非开发企业所能控制。如果此时确认收入，会导致收入滞后，同样不符合收入确认原则。所以，尽管房屋产权证书是房屋所有权的标志，但并非是确认收入的必要条件。

2.2 引入计划销售价格的概念，使销售收入与成本配比

建议引入计划销售价格的概念，解决销售成本结转错位，与销售收入不配比这一特殊问题。即当开发的房屋达到可销售状态时，企业根据成本、市场、地段、楼层、朝向等因素制定一个计划销售价格，作为成本分配标准。

(1)实际售价成本率法，是在季度前两个月按实际售价乘以计划销售成本等于季末销售成木的方法调整。具体操作顺序是:分类明细账按开、竣工时间相同或相近且一并办理决算的项目设置账户，在此分类明细账基础上，再按计划价格相同的房屋分类设户，价格不同的分别设置。季度前两个月可按分类明细账结转成本，即按分类明细账记载的当月实际销售额乘以计划销售成本率得出当期成本结转数，对销售房屋只登记数量，待季末将未销售房的计划售价乘以计划销售成本率得出月末留存成本，用倒挤的方法结出销售成本。这种方法适用于开发规模较大的房地产企业，优点是可以减少工作量，缺点是季度前两个月受房价影响会产生一定误差，且不能及时、准确提供较详细的成本资料。

(2)计划售价成本率法，就是始终按计划售价乘以计划销售成本率进行结转。只要是开发建设工程已办理了竣工决算手续，就可以把商品房成本按楼栋、楼层、单元予以确定，甚至可以计算出每平米建筑面积成本。因此可以按单元设置账户，也可以把每平米建筑面积成本相同的商品房归类计入同一账户。销售成本按单元设置账户的房号直接对号入座结转，按每平米建筑面积成本归类设户的，可按销售面积乘以每平米建筑面积成本得出销售成本。这种方法的缺点是结转工作量较大，但遵循了一贯性原则，提供信息可靠及时，并能将结转成本工作量分散在日常工作中，适用于一般房地产开发企业。

2.3 扩大信息披露内容，提高房地产开发企业信息披露中的信息含量

篇（6）

全年“国房景气指数”呈现“高开低走”的政策背景是：2003年，针对年初房地产开发投资，特别是到位资金过快增长的趋势以及为应对非典疫情产生的影响，国家有关部门相继出台了清理整顿开发区，规范银行贷款发放等宏观调控政策，尤其是国务院《关于促进房地产市场持续、健康发展的通知》（国发[2003]18号），确定了房地产业支柱产业地位，并采取了一系列措施促进了房地产市场的持续、健康发展。

全年“国房景气指数”明显上扬的数据特征是：房地产开发投资增速高于上年，投资规模超过1万亿元；银行贷款增势强劲，企业拖欠工程款增速有所加快；土地开发面积增速不减，面积超过2亿平方米；新开工面积增速加快，占施工面积的比重达到46.5％；商品房平均销售价格稳中有升，局部地区增幅过快；商品房空置面积虽增速明显回落，但总量仍在增加。

主要分类指数走势

与上年12月份相比，2003年12月“国房景气指数”所属的8个分类指数全面上扬（空置面积分类指数表现为下降），其中新开工面积、土地转让收入、资金来源、空置面积等分类指数是带动“国房景气指数”高于上年水平的主要原因。

1、新开工面积分类指数

2003年12月，新开工面积分类指数为109.36，比11月份上升0.63点，比上年同月上升3.35点。全年各月分类指数明显上扬，基本保持在107点，明显高于上年同期水平。表明全年新开工项目增势明显，房地产开发企业对市场预期看好。全国商品房新开工面积突破5亿平方米，达到5.43亿平方米，增长28.5％，增长幅度比上年增加10.9个百分点。分地区看，海南、广西、陕西、河北和等地区新开工面积增长速度超过50％。其中，海南商品房新开工面积增长84.5％，是增速最快的地区。

2、竣工面积分类指数

2003年12月，房屋竣工面积分类指数为106.27，比11月份下降2.45点，比上年同月上升0.72点。全年房屋竣工面积分类指数由于季节规律递减，但总体走势高于上年，尤其是第四季度升幅明显增加。

全年房屋竣工面积达3.25亿平方米，增长21.5％，增长幅度比上年增加2.7个百分点。

分物业看，竣工商品住宅为2.66亿平方米，增长18％，占全部竣工面积的比重达到81.8％；办公楼竣工面积为971万平方米，增长9％；商业营业用房竣工面积为3571万平方米，增长28.1％。

3、本年资金来源分类指数

2003年12月，本年资金来源分类指数为108.20，比11月份上升0.87点，比上年同月上升2.46点。

全年本年资金来源分类指数持续走高。其中，7月份达到108.89，为全年最高点，此后尽管略有回落，但仍稳定在107点以上的较高水平。

全年全国房地产到位资金累计为1.31万亿元，增长37.6％，增长幅度比上年增加7.4个百分点，是1995年以来的最高增幅。其中，国内贷款为3125亿元，增长45.4％，增幅增加14.3个百分点；企业自筹资金3758亿元，增长38.1％；定金及预收款5085亿元，增长38.1％；利用外资184亿元，增长17.9％。同时，企业拖欠工程款明显增加，达到1057亿元，同比增长22.2％，增幅比上年增加8.8个百分点。

4、房地产开发投资分类指数

2003年12月，房地产开发投资分类指数为107.11，比11月份上升0.24点，比上年同月上升1.43点。全年房地产开发投资规模跃上新台阶，累计完成房地产开发投资突破1万亿元，增长29.7％，也是1995年以来的最高增幅。其中，商品住宅完成投资为6782亿元，增长28.6％；办公楼和商业营业用房投资分别为509亿元和1277亿元，增长更为强劲，增速分别为34.2％和37.6％。但经济适用房的比重有所下降。全年完成经济适用房投资617亿元，仅增长8％，远低于商品住宅的增长速度，经济适用房投资占全部房地产开发投资的比重为6.1％，增幅比上年减少1.3个百分点。分地区看，海南、江西、宁夏、安徽和陕西的增速超过60％，是房地产开发投资增长最快的地区。

5、土地开发面积分类指数

2003年12月，土地开发面积分类指数为110.31，比11月份下降4.22点，比上年同月上升0.24点。全年分类指数也呈高开低走态势，3月份指数达到123.63，是2001年4月份以来的最高点，此后各月基本保持回落态势，年底降幅较大。反映出国家围绕清理开发区出台的整顿土地市场秩序的政策措施，起到了一定的作用。全年完成土地开发面积超过2亿平方米，增长20.2％。完成土地购置面积3.7亿平方米，增长21.5％，增幅比上年回落18.8个百分点。

6、商品房销售价格分类指数

2003年12月，商品房平均销售价格分类指数为97.47，比11月份下降0.15点，比上年同月上升0.61点。全年商品房销售价格分类指数波动幅度明显减缓，有7个月的分类指数在97点左右波动，整体水平略高于上年。

表明旺盛的需求和主要原材料涨价推动成本增加等成为带动平均销售价格稳中趋涨的主要因素。全年商品房平均销售价格为2379元/平方米，增长3.8％，增幅比上年增加0.9个百分点。其中，商品住宅销售价格为2212元/平方米，增长3.9％；办公楼平均销售价格为4293元/平方米，下降1.4％；商业营业用房3739元/平方米，增长4.5％。分地区看，上海、江西、山西的增速超过20％，是房价上涨最快的地区，上海市的平均房价达到5118元/平方米，增长24.2％，首次超过北京成为全国房价最贵的省份城市。全国有10个地区平均房价负增长，5个地区集中在西部。

篇（7）

1 房地产企业会计核算存在的问题

1.1 会计科目设置缺乏科学性

会计科目的定义是指对经济活动或会计对象的具体内容，进行详细分类设计的会计项目。而设置会计科目是会计专业独有的方法，也是依据国家法规、会计学科的统一技术标准、行业规范，以及各个企业的组织形式实施分类管理的基础性工作，而且会计科目能对会计活动进行监督和控制。那么在房地产开发企业中关于会计科目的设置，也是根据会计记账办法规定，即所有账簿均应在年终结账，而且需要年前建新账。但这样的规定并不适合房地产企业会计核算，由于房地产开发企业建设周期长，在项目竣工验收前均为在建工程，时间上要跨几个会计年度，所以成本的结转期以开发项目的建设周期为准，而按通常会计记账方法往往是要求在年终结旧账建新账，这样就导致了一个开发项目就要分别记在几本账上，这样会计科目设置的弊端是不利于投资分析的，同时也增加了会计的工作量。

1.2 财务风险披露不够充分

新会计准则对财务风险的规定是指在企业的各项财务活动中，由于企业受到内外部环境及各种难以预计或无法控制的因素影响，在一定时期内，企业的实际财务结果与预期财务结果发生偏离，具有不确定性，从而蒙受损失的可能性。对于房地产开发企业而言，财务风险是指房地产开发企业由于财务状况恶化，而致使企业的房地产投资以及其报酬无法全部收回的可能。房地产开发企业的财务风险主要来源有投资风险、筹资风险、现金流量风险、利率风险、汇率风险等等方面的风险。这种高风险性就要求房地产开发企业相对于其他企业必须更充分地揭示风险。目前我国会计制度中并没有针对房地产开发企业质量保证金提取的相关规定，虽然我国证监会允许房地产开发企业提取质量保证金，并要求披露其核算方法，其要求房地产开发企业在财务会计报告的附注中披露的风险仅限于抵押贷款的担保风险，但是从上市公司披露的实际情况来看，关于质量保证金问题基本未加披露。

1.3 房地产企业商品成本与售价不对应

房地产开发企业的生产周期较长，开发项目从获得土地并开发完成，到确认收入的时间跨度从1年到6年时间不等。根据《企业会计制度》第47条规定，企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。房地产开发企业开发商品房时，应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本;企业因利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。所以对于在项目建设期内，如果大量投入资金，并发生大量费用计入当期，而且由于项目尚未完工，即使开发产品已预售完毕，那么预售款项也无法确认为收入，结果是为配比原则的应用也造成了相当的困难。一是会出现多计开发成本。如某些不能有偿转让的公共配套设施，人为多予提计入成本，虚构欠付的工程款挂账进成本，拖延工程结算时间，推迟项目财务决算等等问题。二是滥挤乱摊成本，为了达到降低应纳税所得额，通过人为将应由未售商品房负担的成本挤入已售商品房承担，将非开发项目的借款利息、福利费、工资等计入该项目，从而虚减项目利润。又如房地产开发商品的成本载体计算是整个建设工程，当其在销售时则是按楼层或户型为单位，根据楼层的高低，户型的好坏，往往就会造成单个楼层或户型的售价明显与其成本不配比的问题存在。

2 房地产企业会计核算策略

2.1 房地产会计科目设置应体现直观、明细等特征

在进行房地产会计科目设置时，房地产企业应根据自身企业开发项目的多少，公司的规模大小及内部管理需要来进行成本的核算。那么对房地产开发企业的会计科目设置时，应当设置成开发成本项目，房屋开发成本(土地、安装)。其中房地产开发包括土地开发和房屋开发两类，对于开发成本的二级科目设置为土地开发成本、房屋开发成本，土地开发成本又包括商品性土地开发成本，主要是作为土地一级开发。并且对于房屋开发又可以分为商品房、周转房、出租房、代建房等。开发成本以单项工程作为成本核算对象，并进行辅助核算，主要通过财务软件启用项目管理辅助核算模块来完成，另往来账科目，如应付账款也应启用项目管理辅助核算，因同一施工单位，有时会连续几个项目的施工，这样方便与施工单位核对账目，及时掌握付款情况。最后一级是开发成本的成本项目，即土地征用及拆迁费、建安工程费、基础设施费、公共配套设施费、前期工程费、开发间接费等六个成本项目，在此六个成本项目下还可根据实际情况设置具体核算科目。在实务会计核算中，可以按核算对象设立成本卡片，并且可以连续记载项目从立项至验收的全部成本费用，作为开发成本明细台账，到年末的时候只需要把本年度已竣工结转项目建案归档。这样做的目的是能够反映一个项目的全部面貌，同时便于进行投资分析，并且把项目具体情况作为台头，做到可以随时监督，还省却了结账、建账的麻烦和痛苦。

2.2建立房地产财务风险管理体系

2.2.1 风险管理信息系统是管理信息系统中必不可少的系统，管理人员由此认识并处理现实的或者潜在的风险，从而可以抵御风险所产生的不利效应，以达到降低风险成本的作用，并且还能把握经济趋势、了解所处房地产景气循环周期及其阶段。所以对于房产企业来说，做到应广泛、持续不断地收集与本房地产企业相关的内外部初始信息，其中的信息包括历史数据和未来预测，并对收集的初始信息进行必要的筛选、提炼、对比、分类、组合，形成风险信息数据库，并且还需要结合具体投资性房地产项目情况信息，建立风险评估系统，利用成型的风险管理工具，定性和定量相结合，从而达到识别和度量投资性房地产财务风险，为风险决策和控制提供更加有利的条件。

2.2.2 房地产具有其特殊性，由于关于房地产商品的长期性、高价值性。所以对于房地产开发企业的保证金的数额更大、保证期限更长，国家应该为房地产企业建立质量保证金制度，达到为房地产商品的质量提供保证。并且据所开发项目的具体情况提取质量保证金，起到提高应付风险的作用，并且会计还需要做到对各种风险的相关披露。如尚在开发的土地、工程项目等面临开发风险、筹资风险、土地风险等。

2.2.3 销售收入与成本配比。这里需要对配比原则进行认识，是指在一定时期的收入与其相关的成本、费用应当相互配比。要求一个会计期间的各项收入与其相关联的成本、费用，做到在同一个会计期间内进行确认计量。企业在生产经营过程中，要取得一定的收入，必定要发生与之相关的成本或费用，所以企业实行配比原则有利于正确反映企业的财务成果，而且能够正确地计算出本期损益。

那么作为房地产这样一个特殊的行业，具有周期长，销售的不确定性，这里就需要做到销售收入与成本配比，这里可以做到两点，一是实际售价成本率，二是计划售价成本率。实际售价成本率是指在季度前两个月，按实际售价乘以计划销售成本等于季末销售成本的方法调整。

即进行分类明细账按开、竣工时间相同或相近一并办理决算的项目设置账户，在此分类明细账基础上，然后按计划价格相同的房屋分类设户、价格不同的分别设置。计划售价成本率是指始终按计划售价乘以计划销售成本率来进行结转。并且将要办理竣工决算手续的商品房成本按楼栋、楼层、单元给予确定，也将每米建筑面积成本相同的商品房归类计入同一账户，并且对销售成本按单元设置账户的房号直接对号入座结转，达到得出销售成本的方法。从而达到使房地产企业合理地确认收入、费用及损益的目的。

3 结束语

总而言之，在国家政策的帮助下，即新会计准则实施后，以及全体房地产员工的共同努力，对于现在会计核算存在的不足和问题，都是暂时的，随着时间的推移，这些问题都是会得到解决的，房地产市场将会发展得更好。

篇（8）

中图分类号：F293文献标识码： A

1 前沿

近几年房地产市场所有制结构，由原来的以集体和国有经济为主的发展方式，转变为国有、集体、民营经济混合的发展方式，且民营经济增长快速，增长速度远远高于其他经济类型。房地产开发商与融资机构，我们这里指代银行，其关系更加的密切，与国有、股份制银行之间业务往来频繁，同时也出现了很多的信用问题。发生了道德风险和逆向选择的风险。

2 信息非对称性

信息非对称性，即指一方拥有另一方没有拥有的信息。银行与房地产商之间也存在着信息非对称。信息非对称，会使一方产生道德风险与逆向选择风险。

房地产商与银行之间，主要可能产生的风险是房地产商的道德风险，即因为银行与房地产开发商的信息不对称，银行由于信息量较少为信息的劣势方，而房地产开发商为信息的优势方，房地产商可对自己的信誉、资质等情况进行虚假信息的传递，银行在这些不真实信息的前提下进行了相关操作，最终导致贷款无法收回的情况。

3 道德风险的表现形式

房地产开发商道德风险主要表现形式有如下几种：

重复抵押抵押物。抵押物是银行为了防止发生风险而要房地产开发商以抵押的方式做的保证。对抵押物的要求是仅能一次抵押，不能重复抵押，但是房地产开发商可以利用自己的信息优势，与银行系统没有联网的信息，进行虚假信息的上报，最终到风险出现，银行清算时导致很多的纠纷，可能最终银行只能收回很少资金。

假按揭套取资金风险。按揭贷款，是购房者购买房子向银行进行按期支付还款的一种方式，购房者向银行贷款，银行将购房款付款给房地产开发商，但是这个过程中，房地产开发商可以利用自己内部的员工，进行按揭贷款，对所需资料进行虚报，但是实际上资金回款到了房地产开发商，从而使资金回笼的更快，房子可以后期销售。这样使得风险转移到银行，一旦房地产商离开，所有损失由银行承担。

抵押物所有权隐瞒风险。抵押物起到的是还款保证的作用，如果抵押物并非借款人所有，就会导致还款风险加大，在借贷过程中，房地产开发商利用他人的房产或者共有的房产以及其他抵押物进行抵押，在抵押处理过程中伪造信息，未经房产所有人或者全部所有人的一直同意，就进行了抵押，这样一旦出现风险，银行也不能对抵押物进行处置。

4 博弈分析

本文建立博弈模型从实际角度出发，考虑了多次重复的博弈，即房地产开发商不仅仅考虑单次的收益，同时会考虑长久的收益，获取现金的能力等因素。即如果考虑到未来收益，房地产开发商损失眼前的一点利益是值得的。假设没有外界干预，房地产开发商与银行之间的合作是无限次的重复进行的。重复博弈的过程中，只要房地产开发商不违约则可以无限次的重复合作博弈，一旦房地产开发商违约了，则合作会马上终止。同时我们设开发商的贴现因子为a，即房地产开发商对于现金流的重视程度。

我们将房地产商与银行之间的收益关系描述如下表所示，表中说明如果房地产开发商不选择贷款，则不存在违约与不违约，则房地产开发商与银行的收益都为（0，0），如果房地产开发商选择贷款，则如果违约，房地产开发商可获利10，银行损失2，即为（10，-2），如果选择不违约，则房地产开发商获利为6，银行获利为2，即为（6，2）

表1 房地产开发商与银行博弈分析表

当房地产开发商遵守约定，与银行之间建立了良好的关系，形成了长期的合作，则房地产开发商每期的可以获得利润为6，那么收益流的贴现值就为6+6a+6a2+ ……=6/（1-a）；如果房地产开发商在合作过程中违约，那么那一次获得收益为10，以后就没有办法跟银行进行合作，那么之后的收益就是0，这时候的贴现值为10 。

则当6/（1-a）大于等于10时，房地产开发商才不会选择违约。即为a大于等于0.4，在这种情况下合作才较为有保证。

以上分析的均衡，可以看出房地产开发商的折现因子越大，其对未来现金流的重视程度越高，就越不会选择违约。在这样重复的多次博弈的过程中，房地产开发商只有有很好的信誉度，这样银行才会贷款，才能保证合作。同时可以看出，博弈的过程是一个长期的过程。只有房地产开发商以及银行进行了长期的合作，才能加强双方合作的信誉度。

5总结

从房地产开发商的角度来分析，只有建立了很好的信誉度才能在与银行合作的过程中容易成功，银行才可能选择与其合作。如果在没有外界干预的情况下，如果房地产开发商与银行间只进行了单次合作博弈，由于两方存在着信息的不对称性，房地产开发商注重短期利益，就会存在虚报信息骗贷的情况，使得银行的整个贷款的格局向劣质资产转移。

从银行角度来分析，首先银行可以增加对房地产商的信息获取途径，更多的掌握房地产开发企业的信息，减少信息的不对称性；其次银行可以选择本身信用状况良好，通过企业信用查询体系，对企业信用状况进行审查，从企业的经营周期、资产状况、借贷状况等等加强审查力度。

总之，银行与房地产开发商之间的博弈，是一个长期持续的过程，只有建立完善的信息机制，才有利于双方合作。

参考文献：

[1]华武等.策略模糊的最优契约博弈分析[J].预测.2003，（4）56-61

[2]何新宇，陈宏民.外部性、贴现因子与兼并动机[J].管理工程学报.2002（3）9-11

[3]周杰，姚洪心等.房地产企业规模化分析.经济体制改革.2002，（3）：152-154

篇（9）

在西方国家和地区，由于房地产产品多被视为金融投资的工具，如由房地产产品衍生的“房地产投资信托”本身是重要的金融产品之一，因此，MSCI（摩根斯坦利）公司和SP（标准普尔）公司共同推出的全球产业分类标准GICS（global industry classification standard）和伦敦金融时报（FTSE）的全球分类系统GCS（global classification system）均将房地产业归于金融部门。由此可见，金融对房地产的重要性，房地产金融的发展在某种程度上而言意味着房地产业的发展和成熟。

一、第一阶段：房地产开发商自筹资金和银行贷款，房地产金融只存在房地产增量市场单一的房地产金融体系。在这一阶段，房地产开发商和银行是金融市场不容置疑的主角，既是风险的承担者又是既得利益的获得者。

很多人刚开始进入房地产业时，都曾有过这样的疑问：房地产开发商具体是做什么工作的？在现在的房地产市场，几乎所有的开发环节房产商如果愿意都可以委托专业公司进行，这样一来是不是房地产业可以不需要房地产开发商，很明显，答案是否定的。这是因为，房地产开发商承担着金融、投资和项目管理，房地产开发商可以理解为专门投资于房地产开发业的投资公司，从拿地开始就意味着投资项目启动。在实践操作中，房地产开发商主要通过自有资金、预收帐款（定金和购房首付款）、发行股票和债券进行融资。

银行作为国家金融体系的主体，同样对房地产金融的产生和发展起着至关重要的作用。

《2004中国房地产金融报告》指出，2004年房地产开发资金来源中，银行贷款的比重在55%以上。而业内人士更指出，这个比例实际可能达到70%以上。

这一阶段的特点：房地产金融市场比较封闭，房地产开发商作为唯一一个承担房地产市场风险的资金提供者，在政策市的良好的大背景下，获得高额利润回报；银行作为房地产贷款的主要提供者，获得较为稳定的利息收入；个人通过在股票市场买卖开发商股票获得收益。

二、第二阶段：机构投资者通过房地产信托和私募房地产投资基金进入房地产市场，房地产金融主要存在于增量市场，机构投资者通过私募房地产投资基金介入存量市场半成熟的房地产金融体系

这一阶段，房地产信托和私募房地产投资基金允许发行，并得到很快的发展。

房地产信托目前国际上主要存在三类：一是美国式的房地产信托，主要采用资金信托的方式。二是日本式的房地产信托，主要采用不动产信托的方式。三是台湾式的房地产信托，兼采资金信托和不动产信托的方式。台湾《不动产证券化条例》第4条第3项和第4项分别规定了不动产投资信托和不动产资产信托的定义。

房地产投资基金REITs是通过向投资者发行受益凭证，所募集的资金用于房地产业的集合投资，所获利润在扣除各项费用和税金后向受益凭证持有者发放。房地产投资基金REITs所产生的证券与股票和一般债券不同，它不是对某一经营实体的利益要求权，而是对特定资产池所产生的现金流或剩余利益的要求权。资产池在法律上表现为特定目的载体（Special Purpose Vehicle，简称SPV），在实践过程中，SPV的实现方式主要有两种：特设公司(Special Purpose Company ，简称SPC)和特设信托(Special Purpose Trust ，简称SPT)。即契约型投资基金和公司型投资基金。

私募房地产投资基金可以允许介入房地产的所有环节，介入房地产的增量市场，即对房地产开发商提供股权融资或者对其提供开发贷款；介入房地产的存量市场，即购买和持有存量房地产，获得其稳定的租金收益和未来的增长收益。

私募房地产投资基金目前在市场上的表现形式主要为投资公司、资产管理公司，通过参股方式参与房地产开发，或收购持有商业房产获得稳定的租金收益。

这一阶段的特点：房地产金融市场开始开放，机构投资者和拥有一定财富个人的资金通过房地产信托和房地产投资基金进入房地产市场，获得较为稳定的利息收入（委托贷款方式）和比较可观的房地产开发利润（参股方式）。

三、第三阶段：广大投资者通过房地产投资基金和资产证券化进入房地产市场成熟的房地产金融体系

公募房地产投资基金和房地产证券化允许发行，绝大多数的存量商业房产被房地产投资基金所持有。

由于私募基金仅接受那些集团投资者或富有的个人，公募基金主要针对不确定的账户投资者，因而私募基金的初始门槛较高，对委托的资产规模有较高的要求。而公募基金监管机构实行严格的审批或核准制，因为这涉及到众多投资人的权益。因此可严格限定其不可投资于房地产开发领域，主要投资于存量房产和房地产证券；私募基金则可允许其投资于房地产的所有领域，在承担房地产开发风险的同时获得比较可观的利润回报。

无论是公募基金还是私募基金，笔者都建议采用封闭式。由于房地产自身的特点，项目周期相对较长、变现能力较差；房地产频繁买卖又容易造成投机，甚至会造成泡沫。因此为了保证房地产市场健康发展以及资金供给的稳定性，笔者认为房地产投资基金宜采用封闭式，年限最好为15―20年。

房地产证券化是指以债券形式表现的证券化，主要有两种形式：一是直接的房地产项目债券，主要针对具体的房地产项目标的，由投资方或开发企业委托金融机构发行；二是派生出来的债券，主要是以住宅抵押贷款证券化为代表，它是指金融机构对房地产抵押贷款进行包装组合，将一定数量的，在贷款期限、利率、抵押范围类型等方面具备共性的抵押贷款以发行债券的方式出售给投资者，包括抵押债券及由抵押贷款支持、担保的各种证券。这方面的研究很多，笔者在此不一一赘述。

四、促进我国房地产金融发展的几点思考

我国目前房地产金融尚处在第二阶段，房地产信托大量发行，通过《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》来规范其发展；私募房地产投资基金主要以投资公司、资产管理公司形式出现，纯粹以基金命名的房地产投资基金尚未成立。笔者认为，可通过以下措施来促进我国房地产金融的发展。

1.规范并促进房地产信托的发展

发展股权类、产权类房地产信托和住房抵押贷款证券化。2007年3月1日实施的《信托公司管理办法》取消了信托公司不能采取贷款、租赁方式开展业务的限制，同时规定信托公司可作为投资基金或者基金管理公司的发起人从事投资基金业务，也可从事资产证券化、企业年金和财务顾问。应该说，信托业的春天已经来临。

采用准房地产投资基金进行运作。信托公司大部分缺乏对房地产的专业运营和管理经验，因此在现阶段可以采用外部管理模式，委托专业的房地产经营管理公司来管理。在整个架构中信托公司在与投资者的法律关系中将作为受托人，并对投资人的利益提供保障。从而为发展契约型的房地产投资积累一定的经验。

完善房地产信托的相关法规，使得房地产信托有法可依，走向有序发展的道路。监管部门更多的工作是要考虑如何完善制度设计，填补漏洞，从而有效引导市场发展方向。

2.尽快完善相关法规，明确房地产投资基金的发展方向

房地产金融创新，发展房地产投资基金，首要的是建立相应的法律制度框架。所有已经和正在筹划REITs发展的国家和地区，无不将立法作为发展REITs的首要条件。比如新加坡、日本、韩国、香港和台湾，都是在原有相关法律已经比较完备的基础上，通过长期研究制定专项法律。有的在REITs法律制定公布以后好几年才正式批准发行相关产品上市。

公司型房地产投资基金可以建立和实施一套机制来保护投资者，保证基金管理人和其他服务提供者能够按照基金持有人的最佳利益行事；从而实现利益相容，使基金市场的所有参与者成为一种利益共同体，契约型房地产投资基金则难以提供这方面的保证。因此，在目前公司型基金在全球得到了越来越普遍的采用。但在公司型投资基金显然在我国现有公司法律体系下是行不通的，而《中华人民共和国信托法》（以下简称“信托法”）却早已在2001年10月1日施行，显然，采用信托型的信贷资产证券化发行模式在我国更具有操作依据和现实意义。

3.鼓励并加快私募产业基金和抵押贷款证券化的发展，并完善相应的法律法规

私募房地产投资基金允许其投资房地产业的所有领域，包括以参股方式或贷款方式介入房地产开发领域，承担较高的风险获取较高的利润。为了避免房地产市场的泡沫，对于投资于房地产增量市场的房地产投资基金，可限制其任何形式的贷款。

建议或鼓励私募房地产产业投资基金采用有限合伙制。《合伙企业法》的修订，使得有限合伙制度成为可能。有限合伙制是国外投资基金普遍采用的方式。有限合伙制一般由一个负无限责任的普通合伙人（基金管理公司）和一个或多个负有责任的合伙人（基金投资者）组成，主要以私募的方式募集资金，并将所募集的资金用于房地产投资。

众所周知美国REITs之所以发展迅速，主要得益于其优惠的税收政策，REITs满足规定条件就可以免缴公司所得税，而我国房地产信托投资基金的税收优惠却无从体现。因此，我国还应完善相关法律，来促进我国房地产投资基金的发展。

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Abstract: along with the rapid development of economy, all over the country appear "real estate hot". Compared with the foreign real estate industry, China's real estate enterprise late start, the foundation is bad, small, far from the standardization. Will be in the future real estate development enterprise operation and healthy development of continuous play huge influence.

Keywords: real estate development; Cost control; countermeasures

中图分类号：[F235.91] 文献标识码：A 文章编号：

一、房地产开发企业财务风险表现及其基本特征

1．房地产企业的财务风险具体表现为

1.1偿债具有很大的风险 目前，房地产企业的资金大部分来源于银行贷款，自有资金很少。同时，房地产企业销售利润的实现具有很大的不确定性，因此，房地产企业发生不能支付到期银行借款本息的概率就非常大，企业面临极大的财务风险。 1. 2利率波动的风险 利率波动对负债经营的房地产企业影响非常大，贷款利率的增长必然增加公司的资金成本，抵减预期收益。同时，投资者的购买欲也随之降低，导致市场需求降低。2007年，政府为了抑制通货膨胀和经济泡沫的出现，共进行了六次加息，这不仅增加了房地产企业的财务成本，而且使按揭贷款购房的投资者成本迅速上升，从而抑制了投资者的购房欲，这无疑给房地产企业带来极大的损失，成为当前房地产企业的重大财务风险之一。 1. 3筹资的风险 房地产企业对银行信贷依赖程度相当高，相关资料表明，当前房地产开发投资资金约有45%来自银行贷款。由于负债经营使公司负债比率加大，相应地降低了对债权人的债权保证程度，这势必会增加企业从货币市场或者其他渠道上筹措资金的难度。并且由于国内房地产市场不完善，房地产企业对国际规则不熟悉，使得其在国际上获得资金的机会较少。

2．房地产开发的特征

长期性是房地产开发企业经营的最明显特征。从投入资本至资本阐收，从破土动工至形成产品，任何一家房地产开发企业都应经历多个阶段，特别任建筑施工阶段，其更应投入巨大的人力、物力和财力，这一过程的资金到位状况与企业经营发展关系重大。一般而言，一个普通的开发项目完成时间少则两三年，规模较长、成片开发的项目则需要更长时间去完成。

综合性是房地产开发企业经营的最本质特征。从内在要求分析，现代化房地产开发企业须对建筑地块和房屋建筑施以有目的的建设，并要对开发地区一些必要的公用设施及公用建筑予以统一规划。再从开发过程分析，房地产开发企业在开发相关项目的过程中，要与规划、设计、供电、供水、电讯、施工、交通、教育、环境、消防、园林等多个部门合作，同时还极可能要涉及到征地、拆迁、安置等多个工作环节。开发项目不同，所涉及到土地条件、建筑设计、融资方式、施工技术、市场竞争等各个方面情况均不相同，房地产开发企业便应对其进行综合考虑，统筹安排、寻找最佳方案。

此外，房地产开发企业还具有较强的时序性和地域性。房地产开发实则是一项操作性极强的工作，由开发实务角度来讲，房地产开发企业完成某个开发项目时，必须受到政府土地、规划、建设等多个部门行政管理审批手续的影响，实施某个开发项目时，房地产开发企业便应制定周密的计划，以协调各方关系，缩短周期、降低风险，地域性则体现在开发项目多受地段、区位的影响，比如交通、购物、环境、升值潜力等多个因素都对开发项目的选址影响甚大。

二、房地产开发企业经营管理及其财务风险

1．房地产开发企业经营管理内容

经营即企业有预测、有目的、有决策的经济活动，管理即企业出于实现某一经营目标的目的，计划、指挥、协调、检查、监督经营活动中的组织工作，则经营管理即企业以最小风险投入获得最大效益的过程，在此过程中，成本控制贯穿于企业活动始终并成为丰要内容。具体到房地产开发企业，其经营管理内容指的是以市场行为，获取土地使用权，并通过规划设计、工程建没及房屋租售等方式，以最小风险投入获得最人经济效益的经济活动过程，则房地产开发项日的可行性预测及成本控制即为房地产开发企业经营管理活动的丰要内容。

首先是可行性预测，一项完整、准确的预测须能在其日后开发经营活动中发挥指导性作用，根据其过程，预测可分为明确预测目标、收集资料、选取预测方法、预测并得出初步结果、分析预测结果并修正调整、撰写预测报告、追踪反馈等七个步骤。然后是成本控制，成本即房地产开发企业任房地产商品开发、生产、经营等各个过程中所支出各项费用的总和，如土地征用和拆迁补偿、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费以及公共配套设施费与开发间接费等，不同的开发阶段应实施不同的成本控制对策。

2．房地产开发企业经营管理中的财务风险

财务本质上是资本价值的经营，风险简言之是结果差异造成的结果偏离，即期望结果的可能偏离，财务风险则表现为经营风险、投资风险、分配风险等不同形式。对房地产开发企业而言，其财务风险存在不同的表现形式和不同的财务风险类别，以现金流量为参照，现金在不同阶段流入流出的不确定件即表现出不同的财务风险类别，其中主要有经营风险和筹资风险，前者是以现金流入的角度反映出无法实现预期资本价值的可能性，后者是以现金流出的角度反映出到期无法履行资本清偿义务的可能性，经营风险是筹资风险的根源，筹资风险体现出经营风险的后果。

三、房地产开发企业成本控制及财务风险控制的具体对策

1．房地产开发企业成本控制对策

在选立项阶段，应做好可行性分析和成本测算。项目可行性经济指标包括内部收益率、销售净利率等核心指标，以及总投资回报率、获利指数、销售毛利率、资金峰值比例、启动资金获利倍数、地价支付贴现比等参考指标；在成本估算方面，应根据会计分类，尽可能将其细化，使之在日后成本控制环节可有的放矢，在此基础上还应进行现金流安排，好的资金链条将对房地产开发企业经营管理起到积极作用。

在设计阶段，应降低建筑安装成本，做好设计阶段的投资控制，这要求房地产开发企业实行方案设计和工程设计招投标制度，加强技术沟通并实行限额设计、大力开展价值工程方法的应用、强化设计出陶前的审核。

2．房地产开发企业财务风险控制对策

房地产开发企业财务风险控制。首先，应实施“防范+控制”的财务风险控制原则。

在项目投资前，要根据投资市场供需平衡和不平衡现象表现出房地产市场的景气程度，周而复始的重复发生状况构成景气循环，即扩张、收缩、衰退、复苏，在不同的阶段企业应采取不同的财务风险应对策略；市场分析即分析市场宏观环境、相同档次和类型的投资性房地产的市场需求状况以及竞争对手情况等，这要求房地产开发企业应立足于供需分析及未来市场增长潜力分析，选择投资类型、做好定位、正确选址等。

房地产开发应着重对营业费用控制，以确定的原则减少不必要费用、以合理的避税手段降低营业费用、以分摊费用的方式缩减实际承担额等；筹资结构控制，即筹资来源结构与期限结构控制，通过结构调整，保持筹资结构弹性，用来稀释风险，比如以短期筹资和长期筹资、债务期限和投资期限相结合的方式，合理规划企业现金流量，实现优势互补、降低风险。

参考文献：

【1】王作阳：房地产开发成本控制初探[J】．科技信息，2009，(1 5)．

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一、引言

SCP范式是由20世纪六七十年代美国哈佛学派产业组织理论的权威梅森・贝恩提出的。1959年贝恩出版的《产业组织》一书中提出。他运用产业组织的“三分法”进行分析，构造了“市场结构（structure）――市场行为（conduct）――市场绩效（performance）”的分析框架，简称为SCP分析框架。SCP分析框架的基本含义：市场结构、市场行为、市场绩效之间存在着因果关系;市场结构决定了企业在市场中所采取的行为，企业的市场行为又决定了市场运行的市场绩效。这种SCP分析框架的起点是完全竞争和垄断这两个基本的市场结构模型。在分析框架中突出市场结构，认为自由竞争的市场是最重要的。但是，在完全自由竞争的市场下，当市场结构从完全竞争市场向垄断市场移动时，政府对垄断企业进行分拆，这种分拆行为是非市场的干预，违反了自由竞争。以斯蒂格勒为代表的芝加哥学派的学者，引入了企业理论与交易费用理论，形成了“新产业组织理论”。“新产业组织理论”的逻辑起点不再是市场结构，而是市场绩效，重视企业行为，强调企业行为对市场结构的反作用和市场运行状况对企业行为并进而对市场结构的影响，并在研究方法上引入了博弈论。

目前，学术界关于SCP范式的研究，主要是针对某一产业进行市场结构的分析和提出优化策略。现有的研究中，有关于旅游产业组织结构的分析，如张安民、李永文、梁留科（2007年）基于SCP模型，运用结构方程方法从市场结构、企业行为和企业绩效3大模块构建了我国旅行社业SCP分析模型，并对我国旅行社业的市场结构、企业行为和企业绩效的状况及它们之间的关系进行了定量测度;有关于饭店业组织结构的分析，如张洪、张洁、杨燕（2012年）在SCP视角下对2001年至2010年我国星级饭店数量、客房总数以及营业收入等数据进行研究，并提出对我国星级饭店优化发展的建议;有关于交通业组织结构的分析，如胡啸红、江可申、白俊红（2009年）基于SCP分析框架对我国民航业的市场研究，提出重组为民航实现规模经济的一条出路;有关于影视业组织结构的分析，如耿蕊（2012年）运用SCP理论范式对中国动画产业的市场结构进行检视，指出品牌化、规模化、集群化是中国动画产业发展的现实取向。关于房地产业的市场集中度的现有研究，刘树枫（2009）用产业组织理论的研究方法对房地产业的市场结构研究;唐晓灵、白宝焕（2012），从产业组织的角度对房地产开发市场集中度进行分析研究，进一步认识我国房地产业开发市场。

在现有的研究中，关于市场结构的研究涉及到很多行业。关于房地产业的市场集中度的研究，也有学者进行了研究。但是，相对于现有研究，本文将采用新的指标和角度来进行分析和研究。本文根据从中国国家统计局统计到的数据，研究我国房地产业的现状和市场结构特征，并提出优化市场结构的建议。

二、我国房地产业的市场结构分析

市场结构是指产业内企业间市场关系的表现形式及其特征，主要包括卖方之间、买方之间、买卖双方之间、市场上已有的买卖方与正在进入或可能进入市场的买卖方之间在数量、规模、份额和利益分配等方面的关系和特征，以及由此决定的竞争形式。

市场结构的基本类型主要是四种，完全竞争、完全垄断、垄断竞争、寡头竞争。

市场结构受很多因素的影响，主要包括市场集中度、产品差别化、进入和退出壁垒、市场需求的价格弹性、市场需求的增长率、短期成本结构、生产多样化等。这些因素是相互影响的，其中一个因素的转变，会带来其他因素的变化，进而使整个市场结构的特征发生变化。

本文将以2003年至2012年我国房地产业的房地产开发企业个数、房地产开发企业住宅销售套数等数据为主要研究指标，从企业的规模与构成和市场集中度这两个方面，对我国房地产业的现状及市场结构进行实证分析。

1、企业的规模与构成

2003年，我国房地产业的房地产开发企业的个数为37123;2004年，其个数增长到59242;但是，2005年则有大幅度的下降，其个数为56290;从2005年开始到2008年，房地产开发企业的个数一直持续稳健增长，到2008年达到顶峰，其个数为87562;由于2008年遭遇经济危机，2009年房地产开发企业出现大幅度缩减，个数为80407;2009年之后，一直到2012年，房地产开发企业开始持续缓慢增长，到2012年其个数为89859。

我国的房地产开发企业的经济类型主要有内资房地产开发企业，港、澳、台投资房地产开发企业，外商投资房地产开发企业。其中，内资房地产开发企业占绝大多数比例，并且总体上呈上升趋势;港、澳、台投资房地产开发企业和外商投资房地产开发企业个数少、所占比例小，港、澳、台投资房地产开发企业每年都有小幅变动，但基本稳定;外商投资房地产开发企业个数少于港、澳、台投资房地产开发企业个数，并且在2008年之后开始持续减少。

2003年我国的房地产业是以内资房地产开发企业为主要经济类型，到2012年依旧是以内资房地产开发企业为主要经济类型，并且其所占市场比例越来越大。

从2005年到2012年房地产开发企业住宅销售套数，除2008年有大幅度的下降，总体呈上升趋势。平均住宅销售套数也呈现出相同的发展趋势。

2、市场集中度

市场集中度是指某一产业市场中卖方或买方的数量及其在市场上所占的份额，它是反映市场垄断和集中程度的基本概念和指标。对市场集中度的衡量指标主要有两种方法，一是绝对集中度指标，二是赫芬达尔―赫希曼指数（简称HHI指数）。运用绝对集中度对市场集中度进行衡量有三个无法体现和反映的状况，一是无法反映全部企业规模分布对市场集中度的影响，二是无法体现最大的n个企业在市场上所占份额在其内部是如何分布的，三是无法反映市场份额和产品差异程度的变换情况。因此，本文将运用绝对集中度指标和赫芬达尔―赫希曼指数这两种衡量方法对我国的房地产业的市场集中度进行实证分析。

（1）绝对集中度指标（CRn）

绝对集中度指标是最常用、最简单易行的市场集中度的衡量指标。它是指行业内规模最大的前n个企业的有关数值X（如产值、产量、销售额、销售量、职工人数、资产总额等）占整个市场或行业的份额。其计算公式：

其中，CRn为X产业的绝对市场集中度，Xi为X产业的第i为企业或者地区的产值、产量、销售额、销售量、职工人数、资产总额等，N为X产业的全部企业数或者地区数。但是，在用计算指标时，由于产值受季节波动和通货膨胀的影响大，所以一般优先采用产量和就业人数作为计算指标。因此，本文在分析我国房地产业的市场集中度时，以31个省、自治区、直辖市为研究对象，采用房地产开发企业住宅销售套数作为绝对集中度指标计算的指标，并运用多值分析法（即n=4和n=8），分别考察2005年至2012年我国房地产业的市场集中度。

根据2005―2012年我国房地产业市场集中度的计算结果，从2005年到2012年，房地产企业住宅销售套数在前五位的主要是广东省、江苏省、山东省、四川省、辽宁省。这五个省份，一直稳居前五，只是在排名上有上下变动。其中，上海市在2005年排第五名，在2006年排第六名，之后排名没再进入前八名。这些排名在前几位的省份，都基本上是东部沿海省份，中、西部地区的省份很少能排名进前八位。在这一点上，也体现出我国房地产业的地区发展不均衡。

根据美国学者贝恩的市场结构分类理论，CR4在30%～35%或者CR8在40%～45%时，市场集中度为寡占Ⅴ型;CR4在35%～50%或者CR8在45%～75%时，市场集中度为寡占Ⅳ型。2005―2012年我国房地产业市场集中度计算结果表明，我国房地产业属于中下寡占型市场结构。并且从2005年至2012年，CR4和CR8也都总体上呈现下降趋势，说明我国房地产业的市场竞争愈发激烈，也同时说明我国的房地产业的规模化和集中化程度低，缺乏大型的房地产开发企业做支撑。

根据日本学者植草益对于市场结构的分析，CR8在40%～70%时，市场集中度为高、中寡占型。那么据此分析，我国房地产业则属于高、中寡占型。

综合美国学者贝恩的市场结构分类理论和日本学者植草益对市场结构的分析，以及我国房地产业发展的实际情况，我国的房地产业的市场集中度是偏低的，垄断性和规模化程度低，地区发展不均衡。

（2）赫芬达尔―赫希曼指数（HHI）

赫芬达尔―赫希曼指数，简称赫芬达尔指数，是一种测量产业集中度的综合指数，是产业市场集中度测量指标中较好的一个，是经济学界和政府管制部门使用较多的指标。它是指一个特定行业中各市场竞争主体所占行业总收入或总资产百分比的平方和，用来计量市场份额的变化，即市场中厂商规模的离散度。其计算公式：

其中，X为产业市场的总规模，Xi为产业中第i个企业的规模，Si为产业中第i个企业的市场占有率，n为产业内企业个数。本文在分析我国房地产业的市场集中度时，以31个省、自治区、直辖市为研究对象，分别采用各省份房地产开发企业个数和各省份房地产开发企业住宅销售套数作为赫芬达尔―赫希曼指数计算的指标，分别考察2003年至2012年我国房地产业的市场集中度。

根据2003―2012年以各省份房地产开发商企业个数为赫芬达尔―赫希曼指数的计算指标，以及2005―2012年以各省份房地产开发商企业住宅销售套数为赫芬达尔―赫希曼指数的计算指标，所得到的我国房地产业市场集中度的计算结果表明，这两种不同计算指标所得结果的赫芬达尔―赫希曼指数都是趋近于0，并且从2003年至2012年，总体呈下降趋势。这说明我国的房地产业的垄断性弱，竞争性强，规模化和集中化程度低，缺乏大型房地产开发企业做支撑。

赫芬达尔―赫希曼指数所得结论和绝对集中度指标所得结论一致，并相互支撑。

三、结论与建议

综上所述，我国的房地产业的市场结构处于中下寡占型，这说明我国的市场集中度很低，竞争激烈，但是规模化和集中化程度低。这样的市场结构会造成很大的资源浪费和不必要的恶性竞争。因此，优化产业结构和资源配置，提高经济效率，对于我国房地产业的持续健康发展有着重大而深远的意义。

第一，进行政策性倾斜，运用国家力量，提供优惠政策，吸引房地产资本向中部、西部地区流动。根据上文对于我国房地产业绝对集中度的计算结果，我国的房地产业的区域发展不均衡，房地产业开发企业主要集中在东部和沿海地区。在自由竞争的市场条件下，房地产开发企业都集中在东部和沿海地区，无序竞争，造成很大的资源浪费，因此，需要政府的干预和指导，引导房地产资本和房地产开发企业向中部、西部流动，促进我国房地产业的协调、均衡发展。但是，同时也要避免盲目投资和盲目增长。

第二，加强宏观调控，调控土地政策、房屋保障政策等。对土地政策和房屋保障政策进行调控，能够有效的控制住宅的市场供给数量，并能引导需求发生变化，从而能够保证房地产行业的供需发展平衡。

第三，调控融资政策，为房地产开发企业提供优惠的融资政策。在我国，房地产开发企业之间发展不均衡，一直存在着小型的经营不善的房地产开发企业，资金运转不良，空房率高。对融资政策进行调控，能够为房地产开发企业扩展融资渠道，利于其资金融通和企业规模、市场规模的扩大，控制行业内企业数量。同时，提高房地产行业的进入壁垒，降低退出壁垒，让行业内房地产开发企业健康有序发展，提高市场集中度。

第四，创新房地产业发展模式，提高市场集中度，增强规模效益。我国的房地产业的垄断性和集中程度低，缺乏大型的房地产开发企业做支撑。房地产开发企业要创新发展模式，鼓励对于这种小型而且经营不善的房地产开发企业积极地进行收购和兼并，避免资源浪费，促进房地产业的规模化发展，提高房地产业的市场集中度。

【参考文献】

[1] 张洪、张洁、杨燕：SCP视角下的我国星级饭店业市场结构分析[J].安徽大学学报（哲学社会科学版），2012（5）.

[2] 张安民、李永文、梁留科：基于SCP模型的我国旅游社业的经营测度[J].旅游学刊，2007（10）.

[3] 胡啸红、江可申、白俊红：基于SCP的中国民航市场研究――以重组为主要视角[J].税务与经济，2009（5）.