房地产开发的流程大全11篇

绪论：写作既是个人情感的抒发，也是对学术真理的探索，欢迎阅读由发表云整理的11篇房地产开发的流程范文，希望它们能为您的写作提供参考和启发。

篇（1）

1.引言

随着近年来我国对房地产行业实施限购、限贷等调控政策的力度不断加大，房地产市场已由卖方市场向买方市场转变，企业的资金链不断趋紧，竞争也日益激烈，房地产企业必须及时改变以往的粗放式管理模式以响应快速的市场变化和顾客需求。

房地产开发涉及产业链条长，在开发过程中，需要与行业主管部门、设计单位、材料供应商、工程承包商、销售商等多个外部机构发生业务关系，内部运作流程的顺畅与否直接决定了与外界发生关联时的效率和效果。因此，获得以完整的流程管理为手段的竞争优势对房地产企业的生存、发展具有重要意义。

2.流程管理的定义

流程管理是一种以规范化的业务流程为中心，以持续提高组织绩效为目的，实现跨应用、跨部门、跨合作伙伴与客户的企业运作的全面管理模式。它包括流程分析、流程定义与重定义、资源分配、时间安排、流程质量与效率测评、流程优化等。房地产开发的业务流程管理系统必须根据企业需求和房地产开发的特点进行设计，通过精细化管理提高受控程度，通过流程的优化提高工作效率，通过制度或规范使隐性知识显性化，通过流程化管理提高资源合理配置程度，快速实现管理复制。

3.房地产开发流程管理实施要点

3.1 房地产开发流程管理的目的

流程管理最终是为了提高顾客对公司所开发的物业以及服务的满意度，从而提升公司的市场竞争能力，达到提高企业绩效的目的。应该依据房地产开发企业不同的发展时期来决定流程改善的总体目标。在总体目标的指导下，再制定每类业务或单位流程的改善目标。

按具体目的来分，流程进行管理的目的有5种，包括：

（1）梳理：使工作顺畅，保持决策层、执行层之间信息畅通；

（2）显化：建立工作准则，便于查阅流程，便于了解流程，便于工作沟通，便于发现问题，便于复制流程，便于公司对流程的管理；

（3）监控：找到监测点，监控流程绩效；

（4）监督：便于上级对工作的监督；

（5）优化：不断改善工作，提升工作效率。

这5种目的，房地产开发企业需要根据自身发展阶段和遇到的具体问题而有所侧重，一般而言，开展流程管理第一阶段的目标是上述（1）～（4）种，流程管理实施到一定阶段后再进行优化。

3.2 房地产开发流程管理框架

房地产开发流程管理要以价值链为基础、以业务流程为主线。

房地产业务流程是指以面向顾客直接产生价值增值的流程，主要从项目论证、项目策划、规划设计、采购管理、工程施工、营销管理、客户关系管理七大环节展开设计，这七大环节基本涵盖了房地产开发全过程。

围绕主业务流程还要设计管理流程。管理流程是指为了控制风险、降低成本、提高服务质量、提高工作效率、提高对市场的反应速度，最终提高顾客满意度和企业市场竞争能力并达到利润最大化和提高经营效益的目的的流程。包括：计划管理、人力资源管理、信息管理、审核监控管理。

横向结构上采用 PDCA 管理循环构建，覆盖策划、实施、检查、改进类的流程，纵向上按照层次划分，在横向一级流程基础上纵向划分二级到三级流程以及四级的表格，管理规范和标准也作为流程管理的内容加以明确，配套的管理文件同样按照程序（制度）、指引、表格等层次来划分。

3.3 房地产企业流程管理的实施步骤

（1）组织流程调研，确定流程梳理范围

1）明确流程的目标及关键成功因素

2）画出流程图

3）描述各环节规范，流程收集成册，作为日常工作的指导依据

（2）流程优化（以顾问团队为主，内部团队确认）

前提：实现流程描述，利用流程管理工具流程优化，优化后流程收集成册，作为日常工作的指导依据。

（3）流程再造

由于流程是一系列逻辑相关的活动的结合，包含一系列的输入/输出、处理活动、交接处，就可以通过精简和压缩流程的过程来实现重组：

（1）压缩或去掉需要等待时间的交接处；

（2）把多个工作合并成一个；

（3）用连续的处理取代需要停顿的工作；

（4）调整资源消灭流程瓶颈

（5）实行并行工程；

（6）使企业支持活动和管理活动成为客户创造价值的流程驱动；

（7）把自己的流程通过合作或外包或将流程引入便于控制协调等方式。

芮明杰和袁安照提出的七阶段模式可以做为房地产流程再造的参考：

流程再造第一阶段，设定基本方向。分为五个子步骤：明确组织战略目标，将目标分解；成立再造流程的组织机构；设定改造流程的出发点；确定流程再造的基本方针；给出流程再造的可行性分析。

流程再造第二阶段，现状分析。分为五个子步骤：组织外部环境分析；客户满意度调查；现行流程状态分析；改造的基本设想与目标；改造成功的判别标准。

流程再造第三阶段，确定再造方案。分为六个子步骤：流程设计创立；流程设计方案；改造的基本路径确定；设定先后工作顺序和重点；宣传流程再造；人员配备。

流程再造第四阶段，解决问题计划。分为三个子步骤：挑选出近期应该解决的问题；制定解决此问题的计划；成立一个新小组负责实施。

流程再造第五阶段，制订详细再造工作计划。分为五个子步骤：工作计划目标、时间等确认；预算计划；责任、任务分解；监督与考核办法；具体的行动策略与计划。

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为了更好的推动物料流量成本会计在我国房地产企业的大量推广与使用，本文将从政府、科研机构和房地产企业三个大的层面提出一系列政策和改进意见，竭尽全力的对我国房地产企业引进物料流量成本管理打下坚实的基础。

 

一、政府角度的建议

 

1.快速推进激励房地产企业引入物料流量成本会计的制度体系

 

物料流量成本会计实际上是诞生于日本，并在日本的企业大力开展与采用，其主要原因归结于日本政府对循环经济的高度重视，把环境管理会计作为财务管理的重要方向，进而不断的优化和改进环境管理会计，并且从法律法规和行政制度上给予一定的保证的与支持。而物料流量成本法在我国发展的并不顺利，其源于我国政府没有出台相关立法与制度进行扶持与支持，没有国家财务系统的大力支持下多数企业由于对财务系统未知领域的物料流量成本法也未敢涉足，造成物料流量成本法在我国停滞不前，所以需要政府的高度重视。

 

首先，加快房地产企业环境成本核算的法律规章制度坚实，改进房地产企业环境信息核算披露制度。与此同时要将国家环境保护标准与房地产行业污染排放标准制度建设标准化、精细化。将低碳环保、节能减排作为衡量房地产企业健康经营的标准。提高行政执法部门对环境问题的监管，积极开展企业环境问题培训。保证环境执法部门能够公开、公平、公正执法原则，同时在执法过程中要做到有法可依、有法必依、执法必严、违法必究。促使企业积极自觉的将环境成本法作为企业财务管理的关键之法，逐步渗透导入物料流量成本法。

 

其次，强化环境会计审计制度建设，使环境成本核算在法律的依据下顺利开展，环境成本审计的作用关键是提升环境成本信息披露在广大人民群众时的信任程度。使人们对政府在企业环境成本的监督上信心倍增。这样才能从源头上使房地产企业在建筑施工时将环境保护放在关键位置，同时也在各大媒体积极环境信息，取得一定的社会效益。

 

2.发挥政府的主导作用，逐步引入推广物料流量成本会计

 

日本企业运用物料流量成本会计会计在近几年里取得了快速的发展，推动其发展的两个主要政府部门分别是环境省和经济产业省，这两个部门分别负责环境财务会计和环境管理会计。而在我国需要环境保护部门通过组织学习、编制指导性文件、制定实施手册和召开讨论会等方法，向企业推介物料流量成本法。在向国外成功经验的咨询和探究的对接上，政府相关部门应予以政策性支持，或对成功导入物料流量成本法的企业进行优惠政策的奖励，加速企业应用物料流量成本会计的进程。

 

二、企业角度建议

 

确保安全是房地产建设的主要目标工作之一，只有把环境成本管理与安全管理有机地结合起来，制定合理的控制措施，才能在保证施工安全的前提下，严格把项目环境成本控制在项目责任成本预算内，实现最佳经济效益和社会效益。

 

(1)按照国家、行业的环境管理规范，合理投入环境保障措施费用。按规定足额提取环境生产费用，根据施工现场实际合理投入环境保障措施费用。物料流量成本费用开支按照环境成本核算中的规定。近几年，房地产的中标价越来越低，有些项目甚至无利而言。环境成本投入大，总成本费用会加大，利润就少，效益就差。现在房地产企业的工程利润不高，为了保证生产又要加大环境保护投入，这是一个不能回避的矛盾。环境和效益具有同等的重要性，环境生产在经营活动中占有相当的比重。房地产企业应在成本费用预算中确定环境保护投入的比例，这个比例在实际施工的费用开支应得到保证，不能为了增加项目利润而减少这部分投入。

 

(2)追求项目利润最大化应在保证施工环境保护的前提下进行。在当前项目利润较低的情况下，项目管理既不赞成为保证利润而减少环境保护投入，也要反对为了环境保护不惜成本的投入。施工过程中应冲锋利用物料流量成本法划分环境保护材料投入的明细，重点是环境防护实物投入有多少，设施投入有多少，其他费用有多大，工程项目完工时，环保安全帽、环保安全网、环保安全事等收好管好，减少人为的损坏和丢失，保证施工安全措施所使用的环保材料、设备、器具等应妥善保管，在安全的前提下尽可能多次利用，既达到安全标准又减少成本费用压力。

 

三、科研机构角度建议

 

(1)科研部门应加快技术开发进程，使房地产企业具有过硬的科技后盾。我们可以借鉴日本通过产学研联合的形式为企业导入物料流量成本会计的成功案例：科研部门、政府和企业强强联手做物料流量成本会计研发。日本的物料流量成本会计应用指南及案例就参照了日本能率协会等科研部门的研究成果，此外，日本关西研究中心和全球环境战略研究所也就物料流量成本会计取得了具有现实意义的科研成果。我国也可参考日本产学研的联合模式，先开展应用试点，组建包含学者、专家、技术员等的科研队伍，由政府、科研机构、房地产企业三者联合加速物料流量成本会计的实际应用进程。

 

(2)协助政府制定物料流量成本会计实施的相关指南。我国的科研机构应学习借鉴国外学者研究物料流量成本法的经验，在理论研究和实践应用方面，借助于政府职能管理部门的力量，积极为政府机构提供智力支持，协助立法机关制定物料流量成本会计的相关指南。在理论研究方面，与高校进行项目合作，吸收对物料流量成本法有深入研究的专家学者的建议和科研成果，并鼓励在校大学生积极参与进来。

 

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为了更好的推动物料流量成本会计在我国房地产企业的大量推广与使用，本文将从政府、科研机构和房地产企业三个大的层面提出一系列政策和改进意见，竭尽全力的对我国房地产企业引进物料流量成本管理打下坚实的基础。

 

一、政府角度的建议

 

1.快速推进激励房地产企业引入物料流量成本会计的制度体系

 

物料流量成本会计实际上是诞生于日本，并在日本的企业大力开展与采用，其主要原因归结于日本政府对循环经济的高度重视，把环境管理会计作为财务管理的重要方向，进而不断的优化和改进环境管理会计，并且从法律法规和行政制度上给予一定的保证的与支持。而物料流量成本法在我国发展的并不顺利，其源于我国政府没有出台相关立法与制度进行扶持与支持，没有国家财务系统的大力支持下多数企业由于对财务系统未知领域的物料流量成本法也未敢涉足，造成物料流量成本法在我国停滞不前，所以需要政府的高度重视。

 

首先，加快房地产企业环境成本核算的法律规章制度坚实，改进房地产企业环境信息核算披露制度。与此同时要将国家环境保护标准与房地产行业污染排放标准制度建设标准化、精细化。将低碳环保、节能减排作为衡量房地产企业健康经营的标准。提高行政执法部门对环境问题的监管，积极开展企业环境问题培训。保证环境执法部门能够公开、公平、公正执法原则，同时在执法过程中要做到有法可依、有法必依、执法必严、违法必究。促使企业积极自觉的将环境成本法作为企业财务管理的关键之法，逐步渗透导入物料流量成本法。

 

其次，强化环境会计审计制度建设，使环境成本核算在法律的依据下顺利开展，环境成本审计的作用关键是提升环境成本信息披露在广大人民群众时的信任程度。使人们对政府在企业环境成本的监督上信心倍增。这样才能从源头上使房地产企业在建筑施工时将环境保护放在关键位置，同时也在各大媒体积极环境信息，取得一定的社会效益。

 

2.发挥政府的主导作用，逐步引入推广物料流量成本会计

 

日本企业运用物料流量成本会计会计在近几年里取得了快速的发展，推动其发展的两个主要政府部门分别是环境省和经济产业省，这两个部门分别负责环境财务会计和环境管理会计。而在我国需要环境保护部门通过组织学习、编制指导性文件、制定实施手册和召开讨论会等方法，向企业推介物料流量成本法。在向国外成功经验的咨询和探究的对接上，政府相关部门应予以政策性支持，或对成功导入物料流量成本法的企业进行优惠政策的奖励，加速企业应用物料流量成本会计的进程。

 

二、企业角度建议

 

确保安全是房地产建设的主要目标工作之一，只有把环境成本管理与安全管理有机地结合起来，制定合理的控制措施，才能在保证施工安全的前提下，严格把项目环境成本控制在项目责任成本预算内，实现最佳经济效益和社会效益。

 

(1)按照国家、行业的环境管理规范，合理投入环境保障措施费用。按规定足额提取环境生产费用，根据施工现场实际合理投入环境保障措施费用。物料流量成本费用开支按照环境成本核算中的规定。近几年，房地产的中标价越来越低，有些项目甚至无利而言。环境成本投入大，总成本费用会加大，利润就少，效益就差。现在房地产企业的工程利润不高，为了保证生产又要加大环境保护投入，这是一个不能回避的矛盾。环境和效益具有同等的重要性，环境生产在经营活动中占有相当的比重。房地产企业应在成本费用预算中确定环境保护投入的比例，这个比例在实际施工的费用开支应得到保证，不能为了增加项目利润而减少这部分投入。

 

(2)追求项目利润最大化应在保证施工环境保护的前提下进行。在当前项目利润较低的情况下，项目管理既不赞成为保证利润而减少环境保护投入，也要反对为了环境保护不惜成本的投入。施工过程中应冲锋利用物料流量成本法划分环境保护材料投入的明细，重点是环境防护实物投入有多少，设施投入有多少，其他费用有多大，工程项目完工时，环保安全帽、环保安全网、环保安全事等收好管好，减少人为的损坏和丢失，保证施工安全措施所使用的环保材料、设备、器具等应妥善保管，在安全的前提下尽可能多次利用，既达到安全标准又减少成本费用压力。

 

三、科研机构角度建议

 

(1)科研部门应加快技术开发进程，使房地产企业具有过硬的科技后盾。我们可以借鉴日本通过产学研联合的形式为企业导入物料流量成本会计的成功案例：科研部门、政府和企业强强联手做物料流量成本会计研发。日本的物料流量成本会计应用指南及案例就参照了日本能率协会等科研部门的研究成果，此外，日本关西研究中心和全球环境战略研究所也就物料流量成本会计取得了具有现实意义的科研成果。我国也可参考日本产学研的联合模式，先开展应用试点，组建包含学者、专家、技术员等的科研队伍，由政府、科研机构、房地产企业三者联合加速物料流量成本会计的实际应用进程。

 

(2)协助政府制定物料流量成本会计实施的相关指南。我国的科研机构应学习借鉴国外学者研究物料流量成本法的经验，在理论研究和实践应用方面，借助于政府职能管理部门的力量，积极为政府机构提供智力支持，协助立法机关制定物料流量成本会计的相关指南。在理论研究方面，与高校进行项目合作，吸收对物料流量成本法有深入研究的专家学者的建议和科研成果，并鼓励在校大学生积极参与进来。

 

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房地产开发企业不但资金投入大，而且建设周期长，极易受到国家宏观经济与政策的影响；从2013年起，我国政府对房地产市场调控政策陆续出台，调控力度不断加深，房地产投资的增长速度持续放缓，商品房销售面积和销售额同比大幅下滑，商品房库存压力继续加大，使得房地产开发企业面临巨大的投资风险。鉴于房地产开发企业的特殊性，中国注册会计师协会在2月了审计风险提示函，要求会计师事务所充分考虑房地产类上市公司所处行业状况及特点，重点注意房地产开发企业的内部控制体系与风险评估。例如，收入的确认标准、成本费用是否真实、房地产项目是否存在减值迹象、内部岗位设置与会计估计的合理性以及相关事项的披露等。由此可以看出，房地产开发企业审计风险较高的重要原因源于起步较晚，内部控制制度薄弱，未能形成规范的内部控制体系；企业内部存在诸多控制上的缺陷，未能在内部规范部门之间、上下级之间以及岗位之间的制约。

同时当前经济发展迅速，房地产行业竞争程度不断加剧，加上国家宏观房地产调控政策，房地产开发企业为解决当前困难，应该把工作重心从对外发展转变为对内加强管理。因此，为形成房地产开发企业内部控制规范体系，需要深入研究当前房地产开发企业所存在的内部控制问题，从而提供有针对性的解决对策。

本文对目前我国房地产开发企业内部控制存在的问题进行详细分析，就存在的问题提出解决对策，为我国内部控制规范政策和监管改进提供借鉴。

二、房地产开发企业内部控制问题

（一）缺乏健全的房地产开发企业内部控制体系

当前中国房地产开发企业发展迅速，但大部分企业内部控制制度不全面，在内部控制环境、控制程序、会计信息系统等方面尚未完善，未能形成健全的、适合企业管理的、有针对性的完整内部控制体系。完善的内部控制体系能让企业快速健康发展，房地产开发企业内部控制体系存在的缺陷不利于让公众确信企业信息的真实性与准确性。

（二）房地产开发企业风险评估环节与内控意识薄弱

随着我国房地产开发企业的不断发展，企业内部存在的问题也逐渐暴露，尤其是企业面临的各种风险问题：一是完善的风险评估体系尚未制定，企业无法有效地采取对应的风险预警机制，使得企业容易遭受到外界环境的影响，可能导致企业破产等情况出现。二是房地产开发企业管理层对内部控制认识较为片面，认为制定内部控制制度就是建立企业内部管理制度，只要执行好现有工作制度，就是较好地实现了内部控制，从而导致了企业内部控制意识薄弱，执行力度不足。

（三）房地产开发企业内部监督管理不到位

房地产开发企业内部的自我监督管理一直被认为是我国房地产开发企业各项经营活动的保障基础。但目前我国房地产开发企业缺少健全的监督管理机构，企业内部审计部门缺乏应该拥有的独立性，不能充分发挥内部审计所应有的功能，对内部控制制度执行效果、执行力度、修订等缺乏客观独立的监督，从而导致了房地产开发企业现行的监督管理不到位，执行力度不足。

（四）房地产企业内部人员综合素质参差不齐

现阶段，房地产开发企业内部员工素质参差不齐，员工对企业内部控制制度的理解能力与执行能力差异较大，不能完全满足企业内部控制制度执行要求，从而影响企业的发展与内部管理水平。房地产开发企业内部控制的执行需要全体员工的配合，若员工不能充分认识到企业内部控制的重要性与必要性，企业快速健康发展就会受到限制性约束。

（五）房地产开发企业工作流程缺乏控制

当前我国房地产开发企业工作流程较为复杂，项目可行性分析、拿地、规划、市场推广、成本控制等工作进度缓慢，需要长期进行关注，同时工作流程所蕴含的内部控制是管理层建立健全内部控制制度的关键。但鉴于房地产行业拥有巨大的利润空间和市场需求，很多房地产开发企业只注重结果，降低了对分散的工作流程的关注度，缺乏工作流程内部控制，甚至忽略了对工作流程的不断优化与完善。

（六）房地产开发企业内部控制信息沟通不畅

内部控制理论中提出了内部控制信息共享有利于企业员工之间的沟通，也有利于加强各部门之间、工作流程之间相互牵制与联系。随着房地产开发企业规模的不断扩大，管理层次较多，容易出现权责分工不明、工作效率低、内部控制沟通不畅等问题。房地产开发企业虽然大部分建立了内部信息沟通渠道，但是在实际中应用效果不佳，一方面缺乏上下级的有效沟通，只是简单的从上到下传达工作，缺少及时反馈；另一方面内部职能部门之间协调性较差，不能有效快速传达内部控制信息，影响企业内部控制的有效运行。

三、房地产开发企业内部控制问题解决对策

（一）建立健全完善内部控制制度

建立完善的内部控制体系以及健全的内部控制制度是房地产开发企业当前解决内部控制问题的首要任务，主要包括建立针对企业工作流程的内部控制制度与完善内部控制的自我评估制度。

（1）建立针对企业工作流程的内部控制制度。当前房地产开发企业内部控制制度的出发点是如何控制企业内部的工作流程，但房地产开发企业的内部控制制度要根据企业的工作流程，将各项主要工作和经营活动纳入内部控制制度管理的范围内，具体的来说是要制定企业内部工作制度体系。例如，建立不相容岗位相分离的授权审批控制制度，保证岗位上的相互制约；建立预算资金管理内部控制制度，强化预算资金的监管，防范舞弊现象的发生；建立会计独立核算内部控制制度，保证会计核算的准确性与及时性，等等。

（2）完善内部控制的自我评估制度。除了建立针对企业工作流程的内部控制制度，房地产开发企业还需重视内部控制的自我评估制度的建立，开展定期或不定期的内部控制制度评估，对内部控制进行评价考察，分析其现阶段存在的问题，针对这些问题，如何修正与完善，从而使得内部控制制度越来越健全。通过实施内部控制的自我评估制度，发现现有内部控制制度存在的问题，并针对问题进一步实施准确且有针对性的措施，改进企业内部监督，更好地完善企业内部控制制度，促进企业健康快速发展。

（二）加强内部控制法制建设

许多国家都已经颁布相关法律法规规范企业内部控制的建设，如美国、日本、韩国等，而当前我国的房地产开发企业内部控制法制建设依旧处于部门规章层面，并未上升至国家法律层面，没有强制的法律约束力。内部控制要得到有效执行，内部控制信息能及时准确披露，投资者与企业信息不对称问题得以缓解，国家立法机构需要加强企业内部控制的法制建设，使得企业能够有法可依，违法必究，加大对隐瞒内部控制缺陷、虚假披露内部控制有效性的直接人员的处罚力度。

（三）强化内部审计

内、外部审计人员对内部控制制度的监督与评估是房地产开发企业保障内部控制制度有效性与开展内部控制工作的重要组成部分。当前房地产开发企业所暴露出来的内部控制问题，实际上是内部审计评价工作与外部审计监督工作不严格密切相关。我国企业内部控制实践普遍存在重建设、轻执行与监督的现象，内部控制评价走过场及外部审计审核走形式。因此，房地产开发企业需要加强内部审计部门对内部控制的评价工作，强化外部审计对内部控制的监管责任，才能更好地建立企业完善的内部控制工作。

同时房地产开发企业要积极发挥内部审计对内部控制的积极促进作用，具体做法：一是要设立独立性较高的内部审计部门，是内部审计工作能独立有效地开展。二是要明确内部审计部门的具体职责，明确获取的审计信息是真实可靠的，确保其监督职能有效发挥。三是注重内部审计工作人员的素质，通过业务培训等方式提升工作能力。四是要改进房地产开发企业内部审计的运行机制，规范内部审计工作程序，明确参与各方的职责行文，确保内部审计工作的准确性。

（四）拓宽企业内部控制体系

随着房地产开发企业不断扩大发展，分、子公司的数量逐渐增多，企业不仅应关注自身的内部控制体系的建设，同时也要规范分、子公司的内部控制制度，在充分考虑分、子公司的工作特点与业务范围，协助建立健全完善的内部控制制度，保证企业整体内部控制制度的完整性与一致性。若分、子公司存在内部控制缺陷，企业总部也有不可逃避的连带责任。因此，房地产开发企业需要拓宽企业内部控制体系，保证整体内部控制体系的健全与完整。

（五）提高内部控制缺陷披露质量

我国目前没有明确指出内部缺陷的认定标准、内部控制缺陷没有严格的等级划分以及未披露内部控制缺陷整改措施等等，政府相关部门需要针对内部控制缺陷衡量、整改等进一步完善，出台相关政策，让房地产开发企业对自身内部控制存在的缺陷有所了解，如何准确披露内部控制缺陷、如何按照国家规定进行整改等有据可循。因此，政府需要完善房地产开发企业内部控制缺陷披露机制，提高内部控制缺陷披露质量。

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中图分类号：F293文献标识码： A

1. 新时期房地产开发的风险

1.1国内局势变动，政策方向调整

众所周知，土地的所有权归国家所有，因此，房地产公司要想对房地产予以开发，就要先取得土地的使用权方可进行房地产的开发活动。而我国对土地的使用有着严格的规定，所以，房地产企业在房地产开发过程中，首要的风险就是如何取得土地的使用权。其次，国内局势的变化，政策方向的调整。房地产的开发与周边环境，国内经济发展等都有着密切的关系。因而政府对房地产行业的发展变化十分的重视，并且针对不同的需要调整房地产开发的政策与管理。

1.2项目分析不合理，经济环境难把握

在房地产开发之前，企业往往会对开发项目进行全方位的分析，明确开发的内容以及潜力等。在对项目进行分析时，若房地产企业没有对项目的各方面予以综合考虑，极易使房地产开发工作埋下不必要的隐患。在实际的工作过程中，常见的项目分析不合理包括以下几类情况。其一，对项目资本把握不正确。其二，融资渠道狭窄，难以满足融资需要。其三，无法预见房地产开发中可能出现的问题，造成房地产开发工作中的风险增加。此外，未对经济环境予以有效把握，也是造成房地产开发风险的原因之一。

1.3经营策略有偏差，市场定位不准确

企业要想得到长足的发展，首要条件是制定切实企业的经营策略，如果企业的经营策略出现偏差，那么经营过程中的风险就不断增加。经营策略对于房地产企业的发展更是极其重要，在房地产开发之前，企业会制定出完备的经营策略以指导房地产企业的发展。而这些经营策略出现偏差，直接会导致房地产开发工作的失败。同时，房地产开发公司也应明确自身在市场中的定位，从市场定位的角度出发，对房地产企业予以全面完善。

1.4房产质量不达标，安全管理不到位

房地产开发最主要的问题就是保障房屋建筑的质量。因此，质量问题是房地产开发公司关注的重点之一。与房屋工程质量有关的包括工程的设计及工程的施工，其中，工程设计不合理、不科学会导致整个房屋建筑工程质量的下降。而房屋建筑工程施工质量难以保障，将对其今后投入使用的功能性等产生影响，致使劣质房屋的出现。安全问题是工程施工中的关键问题，在施工中但凡出现安全事故，不仅会对房地产开发企业带来负面影响，同时还可能对施工人员的生命安全造成威胁，因而安全问题也是房地产开发中所存在的一大风险。

1.5 资金控制不到位，经营管理有缺陷

资金控制问题是房地产开发过程中经常遇到的问题。由于房地产开发需要大量的资金投入，因此在房地产开发的过程中，一旦资金供应出现断裂的不良现象，就导致整个房地产开发项目的停滞。除了资金链供应不到位外，工程施工成本预算不准确，工程施工进度难以高效控制等，均会使得房地产开发公司的工作受到负面的影响。同时，鉴于房地产开发工作是一项长久而复杂的工作，因而需要强有力的监督与管理，而当前诸多房地产开发公司由于工作重心设定的不同，造成房地产经营管理上出现缺陷。

2.房地产开发风险管理的流程

2.1风险识别

风险识别是房地产开发商针对开发的不同阶段，在风险事故发生之前预测风险，对风险进行分析。风险预测，是开发商通过可行性研究，了解客观存在的各种风险，寻找可能导致风险事故发生的各种因素；分析风险，是在风险预测的基础上分析风险可能带来的后果，为减少和预防风险的发生拟定方案。风险识别作为风险管理流程的第一步，是风险管理的基础和关键。

2.2风险评估

房地产开发的风险评估是在对风险识别的基础上，分析项目存在的弱点、面临的威胁、可能发生风险的概率、以及风险可能造成的负面影响程度。在房地产开发过程中，为减少投资失误和风险，需要编制项目投资风险评估报告。在编制报告的过程中，通过搜集丰富的资料和数据，对开发项目的风险进行定性和定量的分析，将风险按照高低程度排序，编制风险列表进行专题研究。根据风险评估的结果，开发企业要采取相应措施规避风险。

2.3风险控制

房地产开发的风险控制，是投资主体在项目的开发过程中自觉控制风险，根据情况变化进行风险管理策略的调整，主动对风险进行控制。风险控制是风险应对计划修正和提高的过程。随着开发项目的展开和深入，管理者要及时发现新出现的风险，关注由于时间变化引起风险发生的新变化，不断调整方案，重新对风险进行识别、评价，修订应对措施，从而保证风险管理达到预期目标。

3.加强房地产风险管理的措施

3.1重视可行性研究

可行性研究是开发商对拟开发项目通过科学的分析，评价项目的可行性以及风险系数，是房地产开发项目前期活动中不可缺少的阶段。评价房地产开发项目是否具有可行性，开发商要研究宏观经济发展形式，在国家相关法律、政策等条例的许可范围内，根据当地房地产市场的供求需要，预测开发项目的成本、需求量、售价等，从而确定出计划投资项目的类型、规模、销售渠道。由于未来具有很多不确定因素，因此可行性研究阶段也是蕴藏风险最多的阶段。在这个阶段，对风险的评估是否客观准确，直接影响到开发项目的成功与否。

3.2选择最佳开发区位

开发项目区位的选择对房地产开发起着举足轻重的作用。通常从这几个方面进行最佳开发区位的选择：项目所处的具体地理位置；项目所在地的交通、商贸状况及水电通达情况；项目所处区域未来的发展情况等。另外，房地产开发项目的类型不同，其区位价值的决定因素就不同。如住宅项目要考虑交通是否便利，附近是否有学校、超市、医院，治安是否良好等，消费者对地段、位置、朝向等也有要求；写字楼则要求位于城市金融商贸的中心区；商铺要考虑地段的增值潜力、商业氛围等。开发商还要密切关注未来环境变化对开发项目的影响，在项目建成后确保此区域项目的价值不会下降。另外有些区位现在不理想，但城市的发展会使该区项目建成后有较高的增值可能。

3.3推进企业的科学化、规范化、法制化管理建设

房地产企业要用科学、严格、规范的标准要求自己，通过加强风险知识的系统培训，强化员工风险管理意识，加强对现行法规和企业制度的学习，提高从业人员对“违法、违规”行为的识别能力，能有效减少职工由于工作的盲目性带来的法律等风险。

3.4建立具有职业化的管理体系

房地产企业应该加强企业的科学化、职业化、法制化管理模式，逐步实现企业资金的统一化、制度化、程序化管理，制定具有企业标准、工作程序和工作流程的标准化流程模式，建立现代的企业管理制度和管理程序，用质量管理的八项原则规范企业管理行为。用规范化的管理体系，用标准的工作膜式、工作流程程序、制度规范职业行为，使得每项工作都有据可循，也就减少了不确定性和盲目性带来的风险。

结束语

在房地产开发过程中，房地产开发企业存在大量的风险，对房地产开发工作极易带来不良影响。因此，要结合实际环境，选择合适的位置和物业类型，把握良好的开发时机，制定风险管理流程，并作好风险预算，将风险降到最低，从而保证房地产开发企业的经济效益。

参考文献：

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众所周知，房地产的建设工程是非常复杂的综合项目，对于房地产开发企业来说，所占用的资金量巨大且开发建设的周期较长。房地产开发建设工程从土地的征用到房屋的开工建设，从基础配套设施的开工建设到新建商品房的交付使用，这一个完整的建造周期通常要2～3年，甚至3～5年。一个房地产开发建设工程项目在建设施工过程中会出现各式各样的问题，并且会因无法预见或不可控制的因素直接影响着，有众多影响房地产开发建设工程造价的动态变化因素，如：工程设计变更、设备机具变更、施工材料价格不稳定、工日的工资标准变动等都会直接制约或影响到整个房地产开发建设工程造价的调动和变动。所以，房地产开发建设工程造价在整个房地产开发建设工程造价建设周期中都处于不可确定的形态，要是不采取全过程的有效监控和科学管理，肯定会加大整个房地产开发建设工程建造的成本。

因此，必须采用全方位、全员的、全要素和全过程的房地产开发建设工程的成本控制和管理。在当局竞争日趋激烈的房地产开发企业中，国家政府对房地产行业进行宏观调控下，房地产开发建设工程的成本控制和管理显得极其重要。

要做好房地产开发建设工程的成本控制和管理工作，我们将通过对房地产开发建设工程的成本控制和管理方面进行分析，重点涉及两个方面：一是房地产开发建设工程的成本控制和管理所存在的问题，二是房地产开发建设工程的成本管控措施及对策。以下通过肢解将其展开探论。

一、 房地产开发建设工程的成本控制和管理所存在的问题

（一） 形色不同的项目，较大的准备差异

许多房地产开发企业在接到形色不同的项目后，通常是先请建筑师拟定初步规划、项目开发周期和项目定位，而没有将市场调研和市场定位前置。无这样就无形中增添了战略方向失措的盲区，导致较大的准备差异和拉长成本发生的周期，对项目成本管控带来了无形的阻力和难度。

（二） 成本控制环节和流程多而复杂，阶段控制不良，致成本产生的周期较长

房地产行业涉及的工作十分繁多，在各项管理上有缺陷，很容易产生漏洞，非标准化的工作流程复杂，在项目建设各个阶段中，没有合理的措施来预防和解决，没采取动态控制来管控工程造价，导致执行过程中变化性加大且和拉长成本发生的周期。

二、 房地产开发建设工程的成本管控措施及对策

（一）建立分阶段、环节控制和管理机制

正因为决策阶段环节、设计阶段环节、施工阶段环节、竣工验收阶段环节以及销售环节贯穿于在整个房地产开发建设工程的各阶段、环节中， 设立成本控制目标，各个阶段都非常重要，要通过工程造价的确定，把握好每个阶段，因此建立分阶段、环节控制和管理机制，才能控制成本。

（二）严控财务管控成本环节

建立成本控制的财务预警系统和建立成本数据库，要覆盖介入生产经营和成本费用形成的全过程，设立成本控制目标，鼓励所有人员共同参与并通过现场观察、跟踪检查等工作，对成本费用影响较大的事项，加以严控和补救，才能保证成本费用得到有效地控制。

（三） 进行经济评估和分析

对各因素进行经济评估和分析分析，对所有费用产生的源头和过程采取预见性评估（RCA工具），要对所有能影响成本费用的根本原因和动向有所了解和掌控，事前或事先就采取防范手段控制和对策措施，如：可行性报告，测算出项目是否可行，不能盲目地施工建造，可能导致亏损。

（四） 利用“动态成本法”进行跟踪执行

通过实时反应的目标成本和动态成本的差异，协助所有部门快速发现、指正、整改到位，要将所有影响到项目的所有成本进行实时测算和分析。如在项目完成环节获得相关的成本数据或依据，仅仅能完成实际的基本成本核算工作，而对项目成本控制无丝毫的益处，米已成炊，到控制或紧急控制的关头已延误或无从补救。

三、 结语

房地产开发项目从开发成本及其影响因素的分析和管控是控制房地产开发建设工程成本增加盈利的主要途径之一。作为本着强烈的责任感和职业操守的专业人员，我们必须建议房地产开发企业建立项目成本控制的方法，才能有效的降低成本，对房地产开发企业在成本控制全过程起着极其重要的参考和实现意义。（作者单位：常熟中南世纪城房地产开发有限公司）

参考文献：

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[10]刘金兰，陈国权.房地产开发项目投资决策的方法与应用 [J].基建优化，1999（01）.

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[12]刘晓君，罗福周，江志淼.对房地产开发项目进行递阶敏感性分析的探讨[J].基建优化，1999（03）

篇（7）

    二、房地产开发企业内部控制的原则

    目标性原则。房地产开发企业执行内控制,要满足会计信息真实,满足企业财产物资安全,以此提高经营效率,促使企业贯彻经营方针,确保企业各项业务活动健康进行。有效性原则。并不是所有的房地产开发企业的内部控制度都是一样的,要根据房地产开发企业自身的特点出发,制定出具有实用性和针对性的内控制度,这种内控制度要和企业规模和管理水平相适应,把握内控的控制点,和企业经营效率和管理要求相适应。内部控制度作为企业内部的管理制度,要随企业外部环境、管理要求的变化而不断完善。合法性原则。房地产开发企业内控制度的制定必须按照国家规章制度及法律法规进行,比如我国《会计法》、《企业财务通则》、《企业内部控制基本规范》等,这些都是国家制定的法律法规,因此必须保证企业内控制度及各项经济业务符合有关规定的要求。重要性原则。要明确房地产开发企业的重要事项和次要事项,对于比较重要事项要进行严格控制,对于次重要的事项可根据企业的能力进行简单控制。全面性原则。房地产开发企业的内控制度是针对企业方方面面的控制,要覆盖企业的全部活动和每一项业务,涵盖企业会计工作的各个岗位和企业开发经营的各个环节,对房屋销售、质量安全、投标事项、成本费用等关键点加强控制。相互牵制原则。企业内部控制应对岗位、机构进行合理设置,合理规划各部门的职责权限,能够使各岗位之间相互和监督和制约。为维护财产物资的安全和会计信息的真实,应对业务主办、财产保管、授权批准、稽核考察等职务进行分离。预防为主原则。预防经营活动的违法行为和无效率性是建立企业内部控制制度的主要目的。内控制度的建立要保证企业各项业务有序进行,又要保证企业运行过程中避免浪费、舞弊行为造成的经济损失。成本效益原则。建立企业内部控制制度,要正确处理内部控制和成本控制之间的关系,既要保证内控制度有很好的效果,还要尽可能的节省内部控制成本。

    三、房地产开发企业内部控制的现状问题分析

    (一)资金运作缺乏集中管控房地产行业是一个风险和利润双高的产业,这种庞大的市场需求以及巨大的利润空间,使得房地产开发企业对成本控制、项目建设及营销策划等流程的关注度不够。在巨大的经济利益的驱使下,很多房地产开发企业只重视结果,不去完善和优化业务流程。房地产开发企业根据产品用途可以分为工业、商业和民用地产。针对民用地产,多数房地产企业能够以客户需求为导向,建立有效的决策流程;但对于商业、工业用地,由于没有成熟的运作模式可供参考,在客户满意度、客户价值及客户忠诚度上都缺乏有效的策略,缺乏科学严谨的数据支持。房地产开发企业普遍缺乏高度集成的信息系统来支撑业务流程,管理层和员工之间缺乏上下交流的畅通渠道,优化公司各部门之间冗余的业务流程,使之能够更加合理化、科学化,继而实现业务之间无缝集成是房地产开发企业面临的一大难题。

    (二)项目建设、客户服务、营销策划等流程比较分散很多房地产开发企业缺乏专门、统一的资金管理部门。首先,由于房地产开发企业自身组织机构的特点,一般都会拥有很多子公司,集团公司在对子公司的资金管控过程中,就需要为每一个子公司建立内部账户,但是每一个子公司的账户余额又会在时时的变化,传统人工管理模式下,账簿上的资金记录具有严重滞后性,资金的流向、流量难以掌握清楚,这对资金的安全性是一个极大的挑战,会大大增加企业的资金风险。很多房地产开发企业缺乏先进的信息管理系统,继而导致企业内部出现信息不对称,信息不对称又会导致大量资金闲置,资金在使用和流动过程中很多达到增值作用,企业不能对资源进行合理配置,使资金增值功能大大降低。资金的分散直接导致了贷款利率的上升,缺乏有效地调配手段,产生高额的手续费支出,造成高额贴息支出。

    (三)地产行业市场风险大,评估体系环节薄弱随着房地产项目规模的扩大及技术工艺的提高,各种风险日益增多且错综复杂,房地产的高风险已经引起人们的高度重视,这种高风险是由多种原因造成的。由于土地是组成房地产企业的重要部分,土地作为不可替代的稀有资源,国家利用经济杠杆对此进行宏观调控,其作用比其他商品更为重要,构成了企业最难以控制的风险;其次房地产开发企的产品周期时间比较长,需要对将来进行预测继而对产品进行生产的过程,而未来利润的形成既受经济形势的影响,又受政治制度的引导,这些都决定了房地产开发企业的高风险性。有风险就需要进行风险评估,但目前很多房地产开发企业只是一味追求最低利润,却忽视了高收益背后隐藏的高风险,没有认识到内控的重要性和必要性,在控制程序、控制环境及会计系统等方面都有不稳妥的地方,没有采取风险预警的方式,只是等到风险出现,才着急慌忙的去应对。

    (四)监督职能弱化,内部审计形同虚设房地产开发企业的监督评审一般主要是依靠内部审计部门来实现,但是大部分房地产企业的内审部门都隶属于本公司的财务部门,由同一个领导进行指导,内部审计在形式上缺乏应有的独立性。在内审职能上,大多数房地产开发企业的内部审计工作只是对会计账目进行审核,对企业内各组织结构执行指定职能的效率、内部稽查、评价内控制度等方面,都未能发挥应用的作用。在内部审计岗位的设置上,为了节省人工费用,通常实行一人兼多岗,没有很好的构成内部牵制。在实物监控、货币资金管理、投资和资产处置方面,没有成文的内控制度。

    四、完善宏观调控下房地产开发企业内部控制的方法

篇（8）

中图分类号： F293.33文献标识码： A

房地产业在我国如火如荼的发展来源于方方面面，在房地产行业中开发时行业发展的原动力。房地产业的健康发展事关国民经济全局的发展,不仅能改善投资环境,改善居民的生活条件,还能拉动建筑、建材、化工、家电等众多相关产业的发展,同时维护社会的稳定,是一个具有高度综合性和关联性的行业,是国民经济中各行业相互集中、相互联系的重要枢纽气已成为我国国民经济的支柱.产业。

一、房地产开发阶段划分

对于项目生命周期阶段划分的论述,将房地产开发项目划分为四个阶段,即前期策划和决策阶段、设计和计划阶段、施工阶段、租售和物业阶段。

(1) 前期策划和决策阶段

这一阶段的工作内容包括两部分:一个是投资机会的研究,另一个是项目立项。在项目开始阶段,开发商往往要对拟建项目,包括拟建项目地块的信息进行广泛的市场研究,包括对项目所在地政策环境、宏观经济环境、自然环境、市场环境等方面进行研究分析,确定项目开发或建设的目标。在市场研究报告的基础上,开发商要根据拟建项目的规模进行投资估算及价格趋势预测,分析项目的投资可行性:同时要对项目的工程方案和技术标准规范进行论证,分析项目的技术可行性。

(2) 计划与设计阶段

计划与设计阶段的主要工作是对项目进行规划、设计、造价预算、计划安排。规划设计任务一般由设计单位来完成,并由建设单位的规划部门进行控制和决策。幵发商向设计单位提供规划设计任务书,提炼出设计要点,并与设计单位深入沟通,明确设计意图,确定规划设计重点。规划设计一般分为三个阶段:方案设计、技术设计和施工图设计。

(3)施工阶段

房地产开发项目施工阶段工程量大、涉及面广、影响因素多,该阶段评价项目成功标准主要围绕“铁三角”(成本、工期、质量)标准展开,除此之外,还有合同管理和安全性相关的标准。

(4)租售和物业阶段

在房地产开发项目施工阶段后期,项目就进入了租售阶段。租售阶段是房地产开发企业收回投资并赚取利润的重要环节。租售阶段房地产开发项目的成功标准主要围绕项目是否使房地产开发企业获利这一角度展开。

二、房地产开发管控策略

2.1 明确企业部门职能,建立有效的组织结构

组织结构设计是企业以实现发展战略为目的所进行的一项企业管理基础性的工作,对于整个企业的管理具有重要作用。在房地产开发企业中,组织结构设计是将构成组织的各个要素进行排列组合,以明确企业的管理层次,理清企业各部门各岗位的职责以及相互合作的关系,促进企业战略目标的实现。

2.2 加强企业流程管理,重视企业流程再造

房地产开发企业要在激烈的市场竞争中取得优势,要不断适应外在环境的变化,全面了解客户的需求,并且最大限度的满足客户的需要,这就需要企业不断改革和创新,将以职能为核心的企业,改造成为以流程为核心的企业,实现企业管理和业务流程的再造。企业流程再造对于扩大企业规模,提升企业品牌价值具有指导作用。

2.3 以绩效管理、目标管理为基础为流程管理提供保障

1)绩效管理、目标管理及流程管理之间的关系

绩效管理、目标管理及流程管理之间有着很多联系,它们之间互相作用、互相影响。绩效管理首先需要确定目标,而目标又通过流程来实现。流程管理同样需要确定流程的目标,而目标的实现程度又反映了流程本身的绩效。因此绩效管理、目标管理及流程管理实际上是相辅相成的。绩效管理是流程管理的基本保障,流程管理是绩效管理的基础。可以说,如果绩效管理不跟流程运作紧密结合起来,如果不将流程清晰地与岗位的关系相对应,不将流程的目标准确地分解到相关岗位,那么,绩效管理将会失去它的真正意义,流程管理也会由于没有评价监控系统而被束之高阁、无人关注,公司目标的实现将大打折扣,直接影响公司目标的实现,影响公司健康和可持续发展。

2)绩效管理的意义

通过基于战略的绩效管理体系,可以衡量流程的效率,同时也为流程的有效运作、有效执行提供了基本保障,进而确保企业的绩效水平,使企业获得持续的竞争优势,保障企业战略目标的实现。岗位责任体系是实现公司发展战略及部门目标的基础管理保障,其指导思想就是以引导并推动岗位工作沿公司战略轨道前进为出发点,激励岗位工作,体现岗位价值,促进岗位工作效率,提高工作效果。岗位绩效考核就是保障岗位取得良好的绩效,保障流程的有效执行,通过理顺流程来分清流程节点,确定工作流程流经部门具体岗位,并由具体岗位来实现各流程节点的工作;通过界定流程节点来明确工作内容。

3)实施绩效管理时,应与流程管理有效的紧密结合起来

绩效管理过程中很重的一项工作是要确定绩效管理的目标,对企业确定。企业的目标,对部门确定部门的目标,对流程要确定流程的目标,对员工要确定员工的目标,如何确定这些目标,以及如何将组织的目标有效地分解到各流程、部门及员工,以及如何确定目标的层次是绩效管理中最关键的过程。

三、房地产开发运作流程

为规范公司房地产开发活动,完善和落实公司房地产开发矩阵式管理运作模式,制定了公司房地产开发业务流程管理办法。本办法适用于公司房地产项目的开发过程。整个房地产项目的开发管理,按照由四个中心与项目部共同参与的矩阵式管理流程来运作。投资策划中心负责项目的可行性研究、制定《项目整体计划》、负责项目前期策划、方案设计、经济技术初评、经济技术评估,参与初步设计和施工图设计评审,对《项目赢利及成本目标》、项目建设中重大设计变更进行审核,提交《项目赢利成本分析报告》。

工程管理中心参与项目可行性研究、前期策划报告和方案设计、初步设计、施工图设计的评审,经济技术初评、经济技术评估,负责内部组织的大额工程及采购项目招标,负责大额工程及采购项目的标底编制,对工程现场巡查,对《项目成本管理计划》、《项目招标方案》、项目建设中重大设计变更进行审核,提交《项目工程报告》。房产营销中心参与项目可行性研究、前期策划报告和方案设计、初步设计、施工图设计的评审,负责制定《营销推广方案的细化和调整》,对项目定价、营销费用、销售实施方案等进行审核,了解销售动态,提交《项目营销报告》。

客户服务中心参与前期策划报告和方案设计、初步设计、施工图设计的评审,负责物业管理公司的招投标,审核合同文本,对入伙和客户服务工作进行指导,了解客户投诉处理情况,提交《客户满意度调查报告》。项目部参与项目前期策划、方案设计,负责项目在当地开工建设所需的各项法律手续,负责编制《项目建设工程实施计划书》,负责初步设计、施工图设计、景观设计,勘探测绘及监理方的选择和实施,负责拟定《项目赢利及成本目标》、《项目成本管理计划》、《项目招标方案》,负责由政府组织的工程及采购项目招标、较小金额工程及采购项目招标、工程现场管理、工程结算、项目销售、入伙、客户服务等,提交《项目管理报告》。

结语

在我国,房地产业具有巨大的刚性需求,从总体上看,供需两旺。但是房地产行业竞争激烈,同时面临着投资大、周期长的风险,如何确保房地产开发项目的成功,不仅关系到房地产开发企业的发展,同时直接影响到人民生活环境和生活水平,还关系到国家的工业化、城市化进程。

参考文献

篇（9）

然而，楼盘仍在大量开工，库存仍在持续上升。但豪都、中海、万科等公司开发的楼盘，却个个热销。究其原因，在于这些开发商坚持了“以人为本”而不是“以钱为本”的经营理念。大凡坚持“以人为本”经营理念的开发商，在选址、目标客户定位、营造环境、户型设计、价格定位时都能从分析消费者的行为特征入手，讲质量、重信誉，注重树立良好的品牌形象，他们在项目确立的时候就已经考虑到了销售问题。而“以钱为本”的开发商，造房时急功近利，只重经济效益，忽视楼房质量和环境的营造，卖房时为销售而销售，为了早日脱手，连蒙带骗，以至消费者怨声载道。开发商损坏了企业形象，楼盘自然也就卖不出去了。实践证明，两种不同的经营理念，所产生的销售结果也是大相径庭的。最新动态

争购“热盘”的启示

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商品房的定价策略

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解剖房地产概念病

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房展会泛滥成荒　锻造金字招牌可胜出

给深圳地产商提个醒中介机构

地产的抉择

房地产中介何时步入e时代促销活动

“家住城南”活动正式启动

地产新时尚:靓楼与名校联姻

阳光荔枝会举办首届阳光荔景少儿书画大奖赛

紫竹花园办“嘉年华会”

潜龙地产为教师节献礼开发流程

房地产开发流程图（一）

房地产开发流程图（二）

房地产开发流程图（三）

房地产开发流程图（四）

房地产开发流程图（五）

房地产开发流程图（六）

政策法规

关于印发《北京市进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设实施方案》的通知

北京市提高公有住房租金增发补贴实行租金减免政策问答

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中图分类号： F293 文献标识码： A 文章编号：

引言

房地产市场是带动我国国民经济发展的主要力量，近些年来，许多社会热点话题都围绕着房地产开发行业而产生，国家对房地产行业的调控不断加紧，这使得房地产开发公司面临着前所未有的挑战。因此，房地产开发公司不断扩大对房地产的开发力度，希望能够追求更多的经济效益，然而，真正能够实现公司的经营目标，也就是得到经济效益的最大化，就需要公司更多地对成本管理这一环节高度重视起来。

房地产开发公司成本管理中存在的问题

关于房地产开发公司成本管理中存在的问题，每个公司的侧重点有所不同，但以下几个方面可以说是普遍存在的：

成本管理观念的缺少

正如引言所提到的，许多房地产开发公司非常重视开发规模，以规模的大小作为显示公司实力、业绩的主要指标，对经营过程中的着力点仅仅停留在对数量的追求上，而忽视了对质量的关注，然而，规模效益是递减的，如何寻找可以获取最大效益的规模，正是成本管理的最终目的。

这种意识的缺乏，使得许多房地产开发公司并没有独立的部门来管理成本，通常都是一些财务部门兼任这项职责，认为“造价成本”就是成本管理的唯一内容。然而，房地产开发公司的成本管理是包含了以下几方面：

没有独立的部门，也就没有专职的岗位对成本进行系统化的管理，也就缺少对成本管理人才的挖掘，这种人才需要具有综合素质，不仅在公司理财和公司营销上要非常熟悉，更需要在工程设计、工程造价等最初环节上都要有非常深的造诣。

成本管理过程的不科学

对于财务的流程来说，成本的核算放在项目结算的时候是合理的。然而，这样一来，成本管理就失去了为决策提供信息的作用，掩盖了公司经营中暴露的问题，虚化了具体某项房地产开发的真实成本，不利于房地产开发公司长期利益。

另外，对于成本的控制，大多数房地产开发公司采用的是“一刀砍”的做法，仅仅是对项目开发过程中的工作每拨款时砍一刀，比如对土地成本环节控制住了一部分成本，然而该项目本身就存在的问题没有解决，而是在下一个环节暴露出来，为了弥补这个漏洞，房地产开发公司又不断增加成本来填补。因此，仅仅是对单项成本的控制是不能够避免和防止公司开发项目漏洞的产生。

成本管理监督和激励措施的缺乏

一项房地产开发项目涉及面广、耗费时间长，这就使得需要核算成本的环节多、任务重。战线的拉长，就让一些暗箱操控等不道德行为有机可乘，更加重了房地产开发公司的成本负担。由于企业对成本管理这一环节的不重视，相应的监督部门或者是有效的监督措施都没有建立，使得成本管理的存在只是一个空架子。

另外，即使制度建立了，但仅仅是形式上的存在，并没有严格执行，那么这种成本管理的体系根本产生不了对成本控制的有效作用，因此，对公司全体成员积极性的调动是十分重要的，如果不能坚持“以人为本”，与企业目标相统一的原则，制定科学、有效、全方位的激励制度，就不能使员工集思广益，更不能让成本管理的观念深入人心，在前期立项、项目市场定位、项目方案确立、材料采购、销售、财务管理等各个方面中渗透和运用。

一个看似有效的成本管理，相关制度和配套措施的辅助是使得成本管理体系建立健全的关键点，如果这些辅助仅仅流于形式，那么成本管理体系是形同虚设的，对企业是有百害而无一利的。

房地产开发公司成本管理问题的对策

建立独立、专职的成本管理部门

房地产开发的各个环节都体现了三个因素：工期、造价、工程质量的制约，其中牵扯到各方面的利益主体，也涉及到各类型的生产活动以及技术实行，可以说整个过程是非常繁杂的。

因此，房地产开发公司必须设立一个独立的执行部门—成本管理部门。首先，该部门要确立一套完整的成本管理流程，使成本管理的各个环节能够有条不紊地持续、有效进行。再者，成本管理的最终目标应该与企业经营管理的战略目标相一致，成本管理部门就有责任要遵守这个原则制定管理的目标。然后，就是权责分明的体现，成本管理部门必须把责任落实到各个环节、各个部门，也可以起到一个监督激励的作用。最后，成本管理部门要负责上述制度的执行，并担起公司成本管理的具体工作。

建立科学的成本管理流程

由于成本管理涉及到的成本内容有多方面，我们必须高度重视并建立起科学的成本管理流程。

首先是目标成本。它必须以市场为导向，以顾客满意为前提，这样才能保证利润，否则，即使一个房地产的开发工程项目成本降得再低，最终销售不出去，那么无疑也是亏损，成本管理则是徒劳无功的。因此要重视目标成本，在施工图出来之后，对其进行预算，找出公司对成本所能忍受的最高上限，这就是目标成本。在此必须强调的是，在外部条件没有重大变动的情况下，目标成本不可轻易做改动，因为，这牵扯到下面各个环节的成本管理，都要与该目标成本相比较，及时将偏离的部分拉回正轨，在公司希冀的范围内波动。

然后是已发生的成本。随着项目的进行，成本的发生，我们需要对已发生的成本进行拆分、归类。当然为了保证已发生成本形成的准确性与及时性，这个过程是必须按照具体的规则严格实施的。

再者是动态成本。这是与目标成本相对比的过程，查看各项成本支出的原因、状态，并找出出现偏差的成本科目。

最后是调整成本。这个概念是一个调整量，或是补加的或是后减的。是在继对动态成本核定之后，对发现偏差的成本科目进行调整时所明确表示出来的。不仅要对数量进行一个核定，更要对发生这种偏差的原因进行追查，这样公司高层就可以及时找到工程项目成本中存在的异常，并能够及时针对这些异常进行控制。这样一来，房地产开发公司的成本管理流程就十分的透明化、科学化。

加强对成本管理的监督与激励

科学的成本管理流程要贯彻实行就要有完善的成本管理监督机制的保障，因为房地产开发的工程需要涉及到外部的许多利益主体，人为因素、不确定因素众多，都可能影响到成本管理的效果，因此，房地产开发公司就应该在政策制定、人事调动、工程设计、谈判合同、运用资金等各个方面进行监督，以确保成本管理流程的严格执行。

既然要对成本管理进行有效的监督，那么负责监督的部门必须完善、高效。因此，项目总监是不可或缺的，他可以是接受了公司董事会或者是总经理授权的副总经理。

另外，公司的成本管理委员会的成立是非常有必要的。成本管理委员会的成员由各个职能部门的领导组成，要监督、评价、考核上文提到的独立的成本管理部门所制定的成本管理流程、成本目标的制定、责任的落实以及具体工作的实施情况。

最后，激励机制的建立应当受到高度重视，用以正确地、客观地、冷静地评价项目的实行情况，逐个环节、逐个方面进行经验与教训的总结。房地产开发公司也必须做到奖惩分明，提高经济效益的相关人员应该受到相应的奖励，不断地增强工作参与感、责任感，调动管理人员的积极性。

结论

为了适应国家政策和市场环境变化，成为一个全面、高效进行成本管理的房地产开发公司，必须提高自身成本管理水平，这是使公司在激烈的房地产开发行业竞争中立于不败之地的重要环节。鉴于房地产开发公司目前存在的各项问题，要实现成本的科学管理不是一蹴而就的事情，需要每个房地产开发公司高度重视起来，并建立完善、有效的成本管理流程，并实行严格的成本管理监督机制和激励机制。只有使观念和行动相结合，才能真正地提升房地产开发公司成本管理的水平，解决现有的困难。

篇（11）

我国是世界上最大碳排放国家之一，能源危机日益严重，促使我国越加重视低碳经济发展。房地产经济是我国国民经济主要组成因素，但低碳经济的利用将会对房地产经济产生很大的影响。所以，合理利用低碳经济，顺应时展需求是至关重要的。房地产经济中应用低碳经济，需要房地产行业的重视和消费者的认可，从而实现低碳经济发展。

一、低碳经济对房地产经济产生的不利影响

1.增加房地产开发成本

低碳经济对房地产行业提出的最重要标准和要求就是节能减排。但目前房地产开况来看，大部分开发单位将精力放在怎样利用房地产增加企业的经济效益和扩大企业规模上。与此同时，房地产设计人员通常注重房地产分配设计方案，忽视低碳经济对房地产经济发展所造成的影响。但，我国低碳经济观念出现较晚，没有系统的低碳技术，造成节能减排材料价格的提升，增加了房地产开发商不得不以高价购买，增加其投资资本，造成了房地产低碳经济发展不能顺利进行；低碳经济发展工作单一性强，也导致了房地产建设发展不能充分发挥其指导作用。低碳经济最核心的内容就是利用新能源、新技术、新材料，但这这几方面我国还存在严重不足，导致我国在最短时间内实现低碳经济发展是很困难的。

2.房地产开发缺乏质量控制体系

在房地产建设工作管理过程中，应与低碳经济相结合，进行系统研究分析，及时对不合理的地方进行调整，进而为房地产经济符合低碳经济发展要求提供保障。但就目前的发展现状来看，房地产开发单位并没有将工程质量控制工作放在实际管理工作中，利用低碳经济方法和原来设计存在很大的差别，也因缺乏质量监测工具和方法，限制了房地产经济管理工作，阻碍了房地产开发工作顺利开展。

3.导致房地产开发商提高房价

随着低碳经济逐渐深入房地产经济开发中，给房地产开发商造成了大量成本投入，与此同时，低碳经济的局限性，也造成相应土地价值发生变化。这样的社会背景下，开发商就此会为了保障自身经济利益，将低碳化和绿色环保当做主要销售亮点，抬高房价。最终造成了大多数的消费者由于房价过高而放弃购防欲望，严重阻碍了房地产行业顺利发展。

二、低碳经济对房地产经济产生的有利影响

1.调整了我国房地产行业的内部结构

低碳经济不但推动房地产行业顺应时展要求，同时也调整了我国房地产行业的内部结构。当前我国房地产行业准入门槛低，产业结构不是很合理，但低碳经济的发展，弥补了这方面的不足，加强了房地产行业优胜劣汰。更好顺应时展需求，加强房地产行业的内部结构是必要的。所以，各大房地产开发商，可以将眼光放在建筑质量和环保性能等方面，为进一步促进房地产行业的长期性的发展提供保障。

2.有效实现了节能降耗

低碳经济发展，促使我国房地产行业向节能化方向发展。当前，我国房地产行业中使用的建筑施工设备和建筑材料非常巨大，但低碳经济要求在房地产建筑施工中应遵循低碳化，利用低碳经济进行房地产行业建设，促使其主动应用低碳新设备、新技术、新材料，这种情况下，不仅降低其建筑施工消耗，还达到节能减排的理想标准。

3.有利于我国房地产行业长期性发展

目前，低碳经济观念已经深入人心，在房地产开发建设中，合理融入低碳经济，也更能满足消费者的需求。开发商将低碳经济合理的运用到房地产建设中，不仅可以有效的避免开发商为自身的经济利益提高房价问题，也保证了房屋建筑物的品质。所以，低碳经济对我国房地产行业的长期性发展有很大的促进作用。

三、房地产经济中利用低碳经济的有效措施

1.合理规划房地产项目的户型布局

目前，我国房地产行业通常采用粗放式经营模式，开发商主要重视经济利益，不考虑消费者真正需求，忽视低碳经济发展要求等，例如，在卧室、楼道等面积过大问题，加大了资源的浪费情况。另外，开发商为了加快资金的回收速度，通常情况下并不参与室内装修。但业主在进行室内装修中，导致大量的人力、物力和财力的浪费，与低碳经济发展的要求相悖离。所以，房地产开发商应重视提高自身开发质量，利用低碳经济发展理念，充分发挥低碳经济作用，合理做好每个户型的设计工作，适当调整房屋比例，将消费者实际需求和自身利益相结合，最终实现低碳装修。

2.积极倡导低碳式生活

低碳经济快速实现，就要求房地产开发单位加强各部门工作对低碳经济观念的认识，为消费者更好的讲解低碳经济，让消费者充分了解低碳经济所产生的利益，以获取消费者支持；让消费者从长远的角度来支持低碳房地产项目的开发，进一步为低碳经济发展提供有利条件。

3.规定项目流程设计

在房地产建筑设计中，应结合低碳经济的具体要求，建立合理设计流程，制定明确的房地产经济规范。制定规范设计图纸，进而保证环保设计顺利进行。对设计过程中主要强调和重要设计部分制定专门管理措施。将房地产经济设计理念与设计者详细沟通，促使每个设计人员达到一致的设计理念。根据低碳经济设计理念和要求，设立规范的设计流程，从而达到低碳经济设计标准。比如在设计对雨水回用设施，既需要考虑场地内雨水具体情况，又需要景观设计人员提供用水数据等，所以制定规范设计流程，顺应房地产经济设计需求是必要的。

四、结论

保障人类生存环境质量和维护自然环境发展，发展低碳经济是至关重要的。基于低碳经济在房地产经济发展中存在双重影响，低能源消耗将成为未来房地产行业的发展趋势，所以，房地产行业应加强有利影响作用，合科学合理的调整其不利影响，为房地产经济和低碳经济的更好发展保驾护航。

参考文献：