房地产存在的问题及建议大全11篇

绪论：写作既是个人情感的抒发，也是对学术真理的探索，欢迎阅读由发表云整理的11篇房地产存在的问题及建议范文，希望它们能为您的写作提供参考和启发。

篇（1）

中图分类号：F810.42 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）05-00-01

一、房地产行业的特点

1.房地产开发特点

房地产开发是房地产开发企业进行的基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的活动。从其行业特点上归纳，具有项目审批计划性、经营方式多样性、开发产品固定性、开发周期长、多种方式交易、“滚动式”开发、高收益、产业集中化，部分中小企业被大企业兼并重组，土地资源和市场占有率将被集中在大型企业手里以及涉税税种多等特点。

2.长春市房价特点

长春市的房价前几年虽有大幅攀升，但同其他地区相比较而言，价格还不是很高，所以价格虽有所降低，但幅度不大。而自2011年下半年开始至今，对房地产行业影响最大的就是销售量的大幅下滑，也对我市的税收收入造成了显著影响。自2004年起，房价开始上涨，这其中的原因分析起来主要有三个方面：一是城市土地资源稀缺；二是人民群众投资保值的心理倾向加剧；三是建材价格急剧上涨。

二、房地产行业存在的主要问题

1.税种多，计税环节较为繁琐

房地产行业涉及的税费种类繁多，主要有营业税、土地增值税、契税、房产税、土地使用税、印花税、企业所得税等。其中土地增值税及企业所得税的计税环节较为复杂，在预征、清算、调整等具体的计税环节，企业在对税种的掌握上容易出现错漏现象。

2.项目工期长，税收控管难

房地产开发项目一般工期较长，往往会横跨两个甚至以上会计年度；在房屋完全售完之前，因收款方式的多样性和成本费用摊销期限的不确定性，导致利润结算不真实；部分企业利用行业经营和核算的特殊性，人为调整利润、弄虚作假，久亏不倒、无利润、无所得税的现象普遍存在。

3.企业易受政策调控影响

较高的经营风险同时也带来较高的税收风险，出于赚取时间和风险利润等投机性目的，部分房地产开发企业取得土地后长期囤积，流动资金严重短缺。在金融政策从严掌握、经营贷款取得困难的同时，各税政策调整幅度大、补征时间长，企业的税收负担与企业短缺的经营资金矛盾突出，造成了部分欠税的形成。

4.开发产品完工前取得的预售收入未按规定申报纳税，产品完工后未按规定及时结转收入

取得不符合规定的发票入账，多列成本费用；普通住宅、非普通住宅标准掌握错误，土地增值税预征率计算错误；未按规定确认应税土地面积的减少时间，造成土地使用税计算错误；企业所得税汇算清缴政策掌握不准确，造成多缴纳企业所得税；未按规定代扣代缴个人所得税；未按规定时间申报缴纳契税等。

三、对房地产行业的征管建议

（一）检查人员要努力提高自身的检查技能，做到检查的准确无误

房地产业是一个特殊的行业，在经济建设中占有重要的地位。而有的检查人员对房地产业的自身特点不甚了解，检查技能不甚突出，造成对房地产行业的税收稽查工作往往浮于表面，不能深入。鉴于此，一是应加大培训力度，大力提高检查人员的素质和水平；二是对于房地产行业的检查人员应有所侧重，做到重点户重点组检查，不能谁都可以进入，领导要时刻关注检查进度，扫清检查障碍，支持检查人员的方法和建议，以确保检查的质量。

（二）进一步加大发票监管力度，推行发票认证制度，完善发票征管系统

1.回顾以前的检查工作，不难发现一些大案要案都是从发票上做文章，房地产企业也不例外，为了加大开发成本不惜购买假发票或让建筑企业虚开发票。要堵塞此漏洞，一是要坚持“查税必查票、查案必查票、审理必审票”的工作原则；二是要建立方便快捷的发票查询系统，让广大纳税人和社会群众易学易记的发票查询方式。

2.通过对以往案件的假发票进行检验，我们发现以前的发票查询系统存在很大的漏洞，即使查询结果为真，但却没有票面金额，受票方也就认为是真票，而有的代开发票必须到代开的主管税务机关才能获得发票的真实情况，无形之中增加了很多的工作量，仔细分析得出就是真票虚开。建议在发票一线工作的发放、录入人员要做到录入信息及时正确，发放登记及时正确，发票收回及缴销及时正确。

3.建议各征收局及专管员要高度重视发票认证工作，迅速将此项工作开展起来。并加快推进发票认证系统建设，在实现税务局与企业联网的基础上，尽快实现地税发票系统全国联网，对企业录入系统的发票信息及时验证，从而发现检查线索，一查到底。

（三）逐步建立房地产企业税收一体化、强化税务管理

篇（2）

房地产行业在其开发和经营阶段之前就需要得到政府机构的相关审批，且不同的阶段所对应的业务来往对象也不同。因此，房地产企业具有计划性强和复杂性大这两个尤为显著的特点。而财务管理是企业在进行经营管理时不可或缺的一部分，因为它包含着企业的财务计划和企业的财务决策及控制。那么结合着房地产企业的特点，财务管理在其中发挥着如下几种作用：

（1）就长期筹资而言，有效的财务管理能够合理地安排筹资的时间、规划资本及债务结构和分配股利。因为房地产企业必须根据规划立项时申报的投资总额来确定该企业的注册资本金以及外融的资金额，这样才能符合相关的法律法规。而通过不同的筹资方案的对比，可以找出符合该企业自身的经验战略和财务战略。

（2）就长期投资而言，有效的财务管理可以帮助房地产企业安排合理的投资规模，提高投资的收益以及控制投资的风险。房地产企业在进行项目拿地时，必须要根据该项目土地的所在区域的市场行情，对该项目的开发方案做出敏感性分析和可行性研究，通过对不同方案下盈利能力和现金流进行的评估，选出符合该企业自身的发展战略以及市场需求的投资方案。在后来执行方案时，还要结合政府的宏观政策、市场的行情以及企业的经营状况，对方案进行及时有效的修整。

（3）就营运资本的管理而言，有效的财务管理工作能够帮助房地产企业调高资金的营运效率。房产企业在项目进行建设时以及之后的销售期所产生的资金流量是相当巨大的，企业应从自身的实际情况出发，通过预算体系的全面建立和业绩考评来提高预算的准确性，从而合理地确定企业的资金流向，并尽可能用最少的营运资本来支持与之相同的营运中的现金流。

可以看出，房地产企业的财务管理的工作实质就是对房产企业的资本进行效益管理。一旦房地产企业能够开展有效的财务管理工作，那么一定能帮助企业控制经营的风险，并达到价值最大化的企业目标。然而，在现实中，各大房地产企业中都存在着一些财务漏洞和风险，造成了企业的经济损失。

二、房地产企业的财务管理所存在的问题

（一）有些开发项目缺乏财务相关的可行性的系统研究

部分房地产企业在进行项目的决策时，缺乏了系统的可行性的研究，尤其是缺乏了财务的可行性研究系统的支持。最后所做的决策，其更多的还是依据管理层的经验进行判断，这样的依据缺乏了数据的支撑，缺乏了科学的系统的可行性论证和市场经济的分析。

（二）企业的经营者对财务管理工作不够重视

房产企业的经营管理者没能让企业的财务人员更多地参与到企业的开发和经营中去，他们对财务工作的认识，还简单地停留在日常报销、记账、付款以及编制财务报表等工作层面上。举个简单的例子，当房产企业在进行项目的一级开发计划的制定时，若没有财务人员，那么就没有办法有效地测算出项目筹资的时间点、筹资期限和金额的大小。由于房产企业的筹资金额一般都占了投资总额的百分之五十到百分之七十，所以存在着较大的筹资难度，而且筹资的时间也会比较长。

更重要的是，这部分资金不光要用在项目的开发建设上，还会用在经营销售的部分阶段上。如果在后来再出现资金需求，这时再进行筹资，那么势必会影响到项目的开发和销售，会让人感觉“手忙脚乱”“焦头烂额”。那么，之前的一级开发计划又有什么意义呢？

这样的现象在许多中小型的民营房产企业中尤为突出和严重，究其本质原因，还是因为所有权和经营权的不分无法在企业内部对管理中设立有效的业绩评价体系。

（三）资金的管理存在问题和风险

在房产企业的发展过程中，由于资金来源渠道较少、融资较难，在一定程度上制约了房产企业的投资规模。这就导致了一般规模的房产企业不可能在同一时间进行多个项目，更别说跨地域的投资了。由于多数的房产企业的规模都不大，他们自身的资金存有量是有限的，他们一般是等前一个项目竣工后或销售的资金回笼后，再利用回笼的资金去完成项目的配套设施或后期建设，抑或投资建设另一个项目。而对于一些拆迁项目，由于拆迁的过程较长，而且当中会有各类的不可预见的补偿问题，开发资金的管理也存在着风险。由此可见，在这期间房产企业需要的资金量是比较大的，而且回收期很长，因此在投资过程中企业一直都承担着较大的风险。而由于房产企业的经营者为了追逐更高额的投资回报，他们大多把投资集中在了一些中心城市，因为他们认为这里的居民具有较高的收入。但是随着行业竞争的日趋激烈，其自身的投资风险将会越来越大。 这就显得房地产企业中加强财务管理显得更加重要。

（四）缺乏高效的财务管理制度和风险意识

房产企业中，经营者除了财务管理的意识不强外，财务管理的模式也比较单一。仅仅严格控制了项目的成本和流出资金，对于预算和资产的管理以及财务的分析等都不够重视，缺乏有内部有效的监督管理制度，导致了财务管理的混乱。

由于国家的住房商品化的形势推动，房产企业实现了快速的增长，而在经营中更多的是重视项目的施工和销售这两个方面的管理，而财务管理工作并没有得到足够的重视，有的甚至让至亲来担任财务人员。这就很容易使得房产公司的财务管理工作缺乏一个明确的分工，也缺乏专业性。

三、针对存在的问题，房地产企业的对策分析

（一）增强企业的财务管理的意识

基于房产企业计划性强、复杂性大的经验管理特点，只有通过有效的资本管理，才能实现对风险的管控，给企业带来最大化的利益。所以房产企业的经营管理者必须增强财务管理的意识，确立财务管理在整个企业管理中的重要甚至是核心地位，增加财务人员在自身企业内部的话语权。

（二）加大财务相关的可行性的系统研究力度

房地产是一项高投资、高风险、高回报的行业，所以在房产企业的经营过程中，必须加大对所开发项目的可行性的研究力度，以提高企业财务管理工作的有效性，并降低投资风险，提高企业的经济效益。财务管理的工作人员应审查并核实项目可行性的调查报告中的各个环节，包括战略目标，甚至具体的施工细节也不能放过，并全面分析调研运行该项目的成本和利润等，预测出运行该项目可能会存在的风险并制定相应的措施，能够有效地避免因风险引发的资金流失的现象的出现，以确保房地产企业财务管理工作的严谨和全面。

（三）加强对开发项目的成本控制

房产项目所需的成本包括了土地成本、建造成本、管理费用、销售费用、投资利息及各种销售税费。房产项目的成本控制其重点在于对施工建设的成本控制，所以对它进行有效的财务管理控制是非常必要的。首先要严格把关招投标这一环节，避免暗箱操作或吃回扣的现象发生；其次要选择一个合格的施工队伍，因为只有一个信誉好、合格的施工队伍才能在根本上保证工程的质量，才能杜绝或减少因为质量问题出现的成本增加的现象；对要签订的合同进行严格的审查，并注意工程的签证。

（四）建立和完善企业的财务管理制度体系

资本的有效管理是财务管理工作的本质，以达到企业价值最大化的目标。那么就需要得到企业的各个经营环节的密切配合。同时，由于房地产这一行业具有投资大、风险高、周期久、供应链长以及地域性极强的特点，那么就更需要企业实行更加严格的资本管理，预防各类经营风险的出现。所以房产企业必须在自身内部建立其一个完善的财务管理制度体系，其中应该包括：一是关于投融资的决策体系。在该体系中，要根据公司的战略管理的目标，制定出相应的投融资的规模、相关的资本和债务结构以及利润和现金流的评价指标等等。二是预算管理的体系。这一体系是指在一个假设的周期内，预测房产企业的经营情况，并编制预算金额，为企业设定出目标值。三是业绩评价的体系。这一体系的主要作用是比较上述的两个体系所设定的目标和实际的执行结果之间的差异，是上两个体系的保障。四是健全企业管理制度，让财务管理制度能够行之有效地执行。五是提高并强化信用的观念，做到规范经营及诚实守信。

（五）提高财务人员的素质和管理水平

当前，经济的迅速发展，也不断增加了对财务人员的要求。按照我国相关的规定，单位的财务人员必须要有会计证才可以从事财务方面的工作，所以在房产企业中想要实现行之有效的财务管理，就必须对财务人员的从业这个进行严格的审查及核实。企业在进行招聘时不但要严格考察财务应聘人员的专业知识和专业技能，还要对财务应聘人员的职业道德和社会道德进行严格的把关，以降低在日后的工作中出现损害公司利益的行为的可能性，确保招入的是一个有利于企业发展的合格的员工。

篇（3）

关键词 投资性房地产 会计核算 改进建议

近年来投资性房地产行业的发展也间接带动了国民经济的发展速度，其目的是为了解决市民的基本居住问题以及反映投资者对当前房产形势的预测。但是一切预测都是需要以丰富的数据和精密的计算为基础的，所以对于投资性房地产中的会计核算显得非常重要，它真实正确的反映当前房地产的各种走势以及投资风险等等。由于存在不确定性，所以投资性房地产中的会计核算势必存在着许多亟待解决的问题，这也是众多房地产投资者所重点关心的问题。

一、投资性房地产会计核算的基本内容

（一）基本概念

所谓投资性房地产，就是投资人先对某一房地产搜集相应的数据再进行初始化成本计量，然后再与建筑方的管理人员就房产的出租日期和使用权进行细节的研讨。一旦房产总经理或者主要负责人进行了房产交接的书面协议，即使没有正式的租赁或者买卖协议，都称之为投资性房地产。

（二）会计账簿

会计核算的关键所在是会计人员负责的会计账簿，它集中了投资性房地产整个交易过程的所有数据，重要性不言而喻。只有一本信息完备条款清晰的会计账簿才能正确真实的反映出投资性房地产中的各种信息。具体而言，会计账簿有自己专属的记录格式和信息分类。帐页由连缀纸张构成，这样有利于分类而且能全面记录房地产中的各种业务。

（三）投资性房地产会计核算

在投资性房地产中的会计核算与其它行业的会计工作大致相同，通过平时的数据收集，然后在后期自主记账、算账和报账。这中间需要会计师对账簿实行一定的编制工作，如填制凭证、确定记账方案以及账务来源等等。这些都需要一一记录在案，便于投资者在后期进行账簿核查、财产分类和汇报工作等等。总之，掌握正确科学的会计核算方式，对投资者的选择方向有非常大的指导作用。

二、投资性房地产会计核算中存在的问题

（一）公允计量问题

投资者对某一房地产进行投资前，一定会结合大量的数据信息对所选择的房地产进行全面的价值评估。在投资性房地产的这个评估过程中，对于房地产价值的计量问题有多种选择，如果是选择的方式或者核算的过程出了问题，那么就会导致会计账簿的资产负债表中的公允价值变动产生的收益错误的加入总投资中，这样显然不利于投资者的利益，严重情况下将会失去大批的客源。

（二）转换计量问题

投资性房地产是一项风险投资事业，对于个人投资者或者是团队投资企业而言，获取直接经济效益是最终目的，但是一旦投资性房地产的用途发生了变化，譬如住宅小区变为了私人别墅，这就需要会计人员对房地产的价值进行转换计量。而在转换成本计量的过程中存在一个很难解决的问题：仅仅只能转换为对应的投资性房地产项目。

三、对投资性房地产会计核算的改进建议

（一）改进公允计量方式

在投资性房地产的会计核算中，假如房地产的估计价值发生变动，那么公允价值和账面价值需要进行一定的浮动，具体做法是将房地产的资本公积向公允价值变动公积的方向浮动。通过这样的改进方式可以最大程度保障投资者的权益，同时能够大大提高投资性房地产的企业的公信力和顾客回头率。

（二）改进转换计量方式

在投资性房地产的转换计量问题上，可以采用如下改进方式，将当日公允价值转换为自用房地产的账面价值，并以此作为房屋计量的基础，这样一来就会使得投资的房地产的真实价值能够更加直接的反映给投资方，投资者将会有更多的选择进行会计核算的工作。

（三）公允价值的确定方法的研究

一般有三种计量方法：市价法、类似项目法、现值法。具体内容如下：

1、市价法

如果需计量的资产或负债本身没有活跃市场的公开标价，或即使有但可靠程度不高，应优先采用市价法估计公允价值。

2、类似项目法

要特别注意其使用条件：首先，要求所挑选的相似资产或负债具有相关性和替代性；其次，要求有足够数量的比较对象，并且交易数据是真实可靠的。

3、现值法

其基本思路是：将项目所引起的未来的经济收益按照一定的比率折现，得到的现值作为所计量项目的公允价值。

总之所有的计量方法都需要围绕一个特定的流程图（如图）来进行，而公允价值评估模型如下：

总而言之，投资性房地产事业并不是一个简单的房地产交易，还需要参考很多额外的因素，而会计核算内容作为房地产中经济效益的直接反映，是房地产相关工作人员重点关注的问题。随着时代的发展，国民经济也在日益增长，房地产的热度一直居高不下，在投资性房地产会计核算中也势必还会出现许多令人头疼的问题，而这也要求我们众多的投资性房地产会计师能够精密准确的完成数据核算的每一步，有效降低核算中出现问题的概率。

参考文献：

篇（4）

Abstract:China is a socialist country, the development of state-owned economy and national economy development, to protect the people's material life level. The development of the market economy, to the real estate industry brings opportunities to face challenges. The construction of modern enterprise system, is the current our country real estate industry is a pressing matter of the moment. This article from the real estate industry analysis of the existing problems, through the real estate industry problems, aiming at the existing problems, discusses some viewpoints and suggestions.

Key words: real estate industry; existing problems; suggestions

中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：

我国是社会主义国家，实行以公有制为主题的社会主义市场经济。从世界范围来看，工业革命之后，西方发达国家不同程度的介入了“市场”，一种全新的近现代市场经济逐渐形成。尤其是进入二十一世纪以来，国内资本市场建设有了重大突破，创业板的启动更加促进了经济的高速发展。但从居民人均可支配收入来看，却不能完全满足人们的日常需求，如越来越高的房价、物价成为了当前影响社会大众幸福的重要因素，而房地产行业的产物与人民群众的收入之间的差距也越来越大。对于整个市场经济环境而言，政府一些宏观的调控手段能起到一定的作用。

一、当前房地产行业企业管理存在的问题

加入世贸组织和改革开放，让我国的经济有了长足的发展。但我国市场经济仍然处在初级阶段。随着越来越多国外的企业进入我国，国内企业的竟争也越来越激烈。在市场经济发展迅速，竞争强烈的今天，企业的问题开始逐渐暴露出来。尤其是房地产行业，随着金融危机以及各类其他问题的出现，让房地产行业的发展越来越艰难。转变现有管理模式，与时俱进，才能在竞争激烈的社会占有一席之地。

从当前我国房地产行业存在的问题来看，归结为以下两大方面：

第一，管理问题。房地产行业中的管理问题，主要就是企业的组织结构如何来管理的问题，。组织结构可用组织结构图来描述，它反映一个组织系统中各组成部门之间的组织关系（指令关系）。常用的组织结构模式包括职能组织结构、线性组织结构和矩阵组织结构等。这几种常用的组织结构模式既可以在企业管理中运用，也可以在建设项目管理中运用。

就这几种组织结构模式，作如下分析：

1、职能组织结构

职能组织结构是一种传统的组织结构模式。在职能组织结构中，每一个职能组织部门可根据它的管理职能对其直接和非直接下属工作部门下达工作指令，因此，每一个工作部门可能得到直接和非直接上级部门下达的工作指令，造成多个矛盾的指令源，影响企业管理机制的运行。我国还有多数的企业、学校、事业单位目前还在沿用这种传统的组织结构模式。就房地产房地产行业来说，只有少量的，带有国有资金投资的房地产公司存在这种模式管理。严重影响了项目管理机制的运行和项目目标的实现。

2、线性组织结构

线性组织结构来源于军事组织系统中，组织纪律严谨，一级指挥一级和一级对一级负责。在线性组织结构中，每一个工作部门只能对其直接下属部门下达工作指令，，每一个工作部门也只有一个直接的上级部门，因此，每一个工作部门只有唯一的指令源，避免了由于矛盾的指令而影响组织系统的运行。在国际上，线性组织结构模式是建设项目管理组织系统的一种常用模式，其优点在于能够保证工作指令的唯一性，但在一个特大的组织系统中，由于线性组织结构模式的指令路径过长，有可能会造成组织系统在一定程度上的运行难度。所以不适用于大型企业。就房地产企业来说，主要是一些家族式的企业采用线性组织结构模式来管理。从管理机制上体现了它指令唯一的优点，但也存在一些不足之处，比如说不能多方面听取有利于企业发展的建议、可能会忽略企业中层管理人员的一些建议和意见。

3、矩阵组织结构

矩阵组织结构是一种较新型的组织结构模式。在矩阵组织结构最高指挥者（部门）下设纵向和横向两种不同类型的工作部门，作为一个房地产企业，纵向工作部门可以是前期规划管理、技术管理、成本管理、合同管理、财务管理和人事管理等，而横向工作部门可以是对施工单位、监理单位及相关的分包单位的管理。矩阵组织结构适用于大的组织系统。在矩阵组织结构中，指令来源于纵向和横向两个工作部门，因此，其指令源为两个，当指令发生矛盾时，可由该组织系统的最高指挥者（部门）进行决策或协调。也可以采用由纵向指令为主的矩阵组织结构模式。在企业管理中，此种组织结构模式应该是最适用的管理模式。现在许多发展很快的房地产公司多采用此种管理模式，它有利于集思广益，利于企业的发展。

第二，企业结构问题。房地产行业需要一个合理的经济结构，这不仅包括产业结构、行业结构和产品结构，还包括企业自身的内部管理结构、资产负债结构和企业所有制结构等。所有这些问题，都必须同时考虑到当前的市场经济情况和企业自身状况，不能盲目的决定。但从我国目前房地产行业现状来看，很多房地产行业经济结构极为不合理，不论是从社会宏观上看，还是企业自身的微观来看，都存在发展不平衡的现象。这会影响到企业的长久发展，需要引起房地产行业的重视。

对于房地产行业来讲，以上所列的二个问题之间有着相互制约的关系。比如说企业的结构问题可以决定企业管理上存在问题等，如果管理上的问题没有解决，也会直接影响其他各个方面的问题。

二、阻碍房地产企业改革的原因分析

综合我国房地产企业的现状，主要存在以下两方面的问题：

一方面，从房地产行业自身来讲。房地产行业作为我国国民经济的主导力量，其问题也慢慢凸现出来。债务问题，是我国房地产行业的主要问题。由于缺乏市场机制的引导，房地产行业自身竞争力不足，危机意识不强，国企员工积极性不高，所有这些都导致我国房地产行业生产效率低下，产值不高。财务管理制度的不健全，让资金的运用和管理存在很大问题。比如，研究所下属的一个子公司，由于其业务是针对本研究所的，因此在纸张的使用和其他资源的处理问题上，存在浪费现象。另外，对于自身展览的布置，项目本身资金够用，但会额外申请更多资金。所有这些，都没有明确的财务报表哦，这就容易导致资金使用不当和不知去向。久而久之，就给房地产行业造成了负债问题。

另一方面，从市场经济环境体制来讲。随着市场经济的高速发展，具有自主经营、自负盈亏、自我发展、自我约束这种“四自”的独立法人企业才应该是市场经济的主体。一旦政企分开的问题不能够得到彻底的解决，再加上市场经济连一个合格的主体都没有，那么就更不用说房地产行业自身良好健康的发展了。

三、改变房地产企业现状的具体措施

（一）从政府管理方面进行论述

第一，坚持创新思维。

新思路决定新出路。房地产行业应该要坚持创新思维。因为思维在企业自身经营中是作为一种具有方向性指导意义的战略思想。这并不是具体的战略决策，而是一种指导战略决策正确的方向。一旦方向错了，即使有再好的战略决策，都不能促进房地产行业自身发展，还很有可能会阻碍企业的发展。一旦思维缺乏了，就不能引申出多样化的手段，更不能让房地产行业在激烈的市场竞争中立于不败之地。由此可见，只有提倡遵循市场经济规律的正确思路，以及不断的创新，才能让房地产行业长久的发展。这可以演化出多种方法，比如采用先进的电脑技术，引进国外的专业化管理软件等。科技是第一生产力，这对于房地产行业是至关重要的。

第二，紧跟市场步伐。

纵观世界上一流的大企业，无不是在市场竞争力有一种预见力的企业。抓住市场的契机，然后大胆的转变，才能让企业自身有质的飞跃。不仅要紧跟市场的步伐，多和市场上一些相关的优秀企业学习，还需要不断提高自身的素质，让房地产行业不论是在硬件上，还是软件上，都向他们看齐。不要以为不用竞争，就缺乏竞争意识。

（二）分析国企改革各阶段和采取的措施

上文已经阐述了我国房地产行业改革主要经历了三个阶段：自主经营权扩大（改革开放到十四届三中全会，历时15年）；结构调整和制度创新（十四届三中全会到十六大，历时10年）；管理制度改革（十六大之后，至今）。从各个阶段所采取的具体措施来看，主要如下：

第一阶段：该阶段来看，政府对房地产行业放权加大。从原先国家全部掌握房地产行业的管理权，到现在的进行承包等方式，目的是促进国有经济适应当前市场经济的环境。

第二阶段：经过第一阶段的发展，国有经济已经有了一定基础。因此，在此阶段，国家主要将创新机制引进房地产行业的发展中，从房地产行业结构调整和制度创新出发，努力让房地产行业不断提高自身效益，最终带动整个国民经济的发展壮大。

第三阶段：随着市场经济的不断发展和房地产行业的深化改革，“管理”这个要素在企业发展中的作用日渐突出。

（三）分析产权改革对国企改革的重要性

产权对于企业来讲，具有极其重要的作用。在当前我国房地产行业产权改革中，对成本效益进行有效的控制，是保障我国产权改革的核心。成本效益在企业竞争中起着关键性的作用，较低的成本能帮助企业赢得激烈的市场竞争。为此，房地产行业就应该首先转变企业员工成本效益的观念，树立起产、供、销一体化的理念。从源头上把好关。如在采购环节要做到“物美价廉”。通过比质量、比服务和比价格，在保证采购物资质量的前提下，尽量做到采购成本最低。在生产中，则需要给员工灌输节约的意识，从小事着手，那怕是一张印刷纸，一次小小的展览，都需要充分考虑到成本节约。积少成多，从一点一滴的小事中提高企业的生产效率。另外，在日常房地产行业的管理中，还要重视财务管理，对于管理费中可控的费用要绝对的控制，降低财务费用，这也是间接提高经济效益的措施。总而言之，在面对成本这个问题上，一方面要尽量降低市场投入的费用，另一方面又要妥善的处理好品牌、销量和投入之间的关系，最终实现经济效益的增长。

总而言之，对于房地产企业来说，在其企业管理中一方面需要加强企业自身管理制度，另一方面还需要从政府和社会上获取支持。只有一个良好的市场环境，加上一个健全的房地产企业制度，才能让房地产企业在今后的发展中蒸蒸日上，在激烈的竞争中立于不败之地。

参考文献：

篇（5）

2.房地产项目招投标存在的问题分析

2.1业主方对项目招标目标及项目价值定位不清

房地产项目招标的最终目的是以最优质的性价比完成项目开发任务。因此,在房地产项目招标过程中,业主单位应熟知招标的范围、招标的内容、招标预期的结果以及工程施工中可能遇到的风险,并在招标过程中予以明确。然而,当前房地产项目招标文件内容和标底的编制往往显得片面且呆板。简单来说,就是业主方往往只通过编制标底来评判投标企业的施工能力,而忽视了新技术应用能力、企业成本水平和管理水平等对企业投标报价的影响。对于低于标底的投标报价,往往认为其低于成本价投标而直接作废,回避了对投标企业施工能力和管理水平的进一步考量,放弃了节约投资、降低施工风险、提高工程施工可靠度的机会[2]。

2.2投标企业围标现象依然存在

投标企业通过围标的方式谋求中标的历史在我国由来已久,尤其是在利润丰厚的房地产业。各施工投标企业为谋求中标,获得更大的经济效益,几个投标人之间往往相互约定,形成利益共同体,一致抬高或降低投标报价,以使其中的利益相关者中标,并共同分享利润。一些投标企业或个体老板通过资质挂靠的方式获取建设任务在客观上加剧了围标现象的发生。围标容易导致项目招标方不得不扩大投资,造成了资金的浪费和不必要的开支。通过围标获得施工任务的投标企业或个人为收回围标时的“投资”,往往偷工减料,拖延工期,不利于建设任务的顺利实现。同时,围标现象的存在也损害了投标企业间的公平竞争。

3.应对措施分析

3.1招标文件及标底编制应科学合理

招标文件是整个招投标行为的纲领性文件,在整个招投标过程中起到指导性作用。因此,项目招标方或有资质的招标机构在编制招标文件及标底过程中,应充分考虑当前建筑施工环境、新技术及新机械应用情况,结合预招标工程的施工特点及采购要求[3],科学、合理、全面地编制招标文件,不应有缺项、漏项。同时,在选择评标方式及中标价时,应充分结合投标企业的施工能力和企业管理能力等,明确鼓励投标企业深入了解投标项目,积极运用新机械、新工艺、新技术,避免盲目投标,对施工企业的选择不仅仅局限于投标报价,而应组织对投标文件的全部内容进行分析,选择合理低价。

3.2规范招投标行为的管理

篇（6）

房地产工程管理直接影响房地产工程建设的效果，而针对目前房地产工程建设的实际情况提出有效的管理对策对我国建筑行业的管理研究十分有利。本文整理了当前房地产工程管理存在的问题，并提出了相应的解决对策，为提升房地产工程管理的实效性提供了宝贵的建议。

1.当前房地产工程管理存在的问题

从房地产工程管理的流程上看，从工程前期准备到入住，工程主要包括以下工作：工程前期准备；工程计划管理；工程技术管理；工程质量管理；工程成本管理；工程监理管理；工程移交；保修期服务等内容。而从这些流程内容的管理情况来看，工程计划属于管理的准备关键；工程质量管理是工程信誉的管理重点；工程监管则是整体工作情况的把握重点。因此，下面就针对这三方面容易存在的问题进行详细分析。

1.1计划管理存在的问题

目前房地产工程管理的计划管理环节需要工程部门能够对工程的情况进行市场研究，然后再编写可行性报告，最后以最快的速度完成决策。但是，目前的房地产工程却使得计划决策的时间越来越长，严重影响了房地产工程的施工和定位。这样情况产生的原因，主要是因为前期对市场研究不充分，决策缓慢，由于没有详细、“可行”的项目可行性研究报告，使得项目的规划设计迟迟不能如期进行，即使勉强进行了多方案的规划概念设计，也会因为市场研究不充分，心中无底，评判“标准”不明确，犹豫不决，影响决策。而在这样的长期计划环境下，计划管理工作缺乏全面的预算处理，加上很多房地产工程都属于较大型的工程，如果工程现划不妥，那将使成本超过预算，浪费巨额资金，调度不当将导致不必要的延误，而且管理不善将使企业破产。

1.2质量管理存在的问题

房地产工程的质量控制有利于彰显企业的市场信誉，获得更多的工程建设机会。但是目前工程质量管理存在的问题也比较严重，例如：工作职责、重点不明确。按原交接，土建工程师主要管理设计变更收发，现场文明施工，而非土建施工管理；水电工程师主要管理临时施工水电，而非水电安装管理。另外，质量管理缺乏现场管理控制环节，使得施工过程中的质量管理控制缺乏现场监督，而且也不能完全按照施工计划去完成。

1.3监理管理存在的问题

房地产工程监理工作存在的问题主要表现在监理工作对施工过程的管理不够全面，监理部门只是重视在施工前的准备和竣工情况进行监理，而对于施工过程中的各个环节都没有详细的监理建议和内容。另外，施工单位往往不重视监理建议，监理工程师下发了停工令，施工单位对监理工程师指令置若罔闻、拒不执行。而造成这样现状的原因就是企业的监理工作不够重视，施工企业应该明确监理管理和执行管理建议的重要性，严格按照《工程监理合同（范本）》、《建筑法》以及相关法规的界定进行管理工作。

2.房地产工程管理实效作用的彰显措施

2.1加强计划管理

房地产工程计划管理首先应该加强事前控制，例如：评估建设单位的资信情况施工企业应深入调查建设单位的资信情况，掌握其信誉度和资金筹集渠道、资金到位情况，争取做到信誉低的工程不揽，防止工程一开始就形成工程拖欠款。其次，要加强计划管理控制，尤其对于大型的房地产工程而言应该在计划管理过程中强调对工程资源、成本、质量和预算进行仔细的监控。控制还指利用反馈信息循环修改项目计划，以及有能力资源调配到最需要的地方。另外，计划管理应该重视对工程计划的详细内容进行全面管理，包括：了解项目的位置、地形、地貌、地质条件，现有建筑物及附着物的情况。了解项目宗地内原有建筑物拆迁计划的制定，并注重与工程计划相配套。了解项目宗地的地质勘探工作，地形、地貌的测量工作。

2.2强化质量管理

房地产工程的质量管理首先从材料部门应该作好材料的管理，甲供材须根据工序及施工进度安排进料，尽量降低存储成本。在满足材料合格的前提下，应努力争取最低价，掌握建材市场价格变化规律，制定材料价格的管理措施。其次，要设立现场的质量监督管理组织，对房地产施工的现场质量情况作出明确的管理。还有，要实现负责制，对各项目的施工情况应该以签订负责人的方式为主，保证工程施工的每一个环节都能够安装合同书的质量要求来完成。而且这样的管理模式能够将工作落实到个人，保证房地产建设质量。

2.3完善监理管理

工程监理管理应该重视监理工作的作用，施工单位应该对监理结果严格地执行，不能因为影响预算而已牺牲工程质量为前提。首先，监理工作的重点要放在事前控制，这是监理职能的要求。关键部位、关键工序的隐蔽、施工，监理人员要实行旁站、巡视或平行检查，不能等到即成事实，待施工质检报验后，才“秋后算帐”。其次，由于设计方、施工方、监理方、材料供应方等，专业分工不同，但由于专业的相关性强，从各自专业的角度，常常能对对方的工作成果形成自己的评价意见。因此监理管理工作应该重视对各方面建议的收集，然后做出监理的最后建议。

综上所述，房地产工程建设管理工作十分关键，维护管理的实效作用必须要从计划管理、质量管理和监理管理三方面进行全面的控制。

篇（7）

一、我国房地产税费制度的现状

按照征税客体性质的不同，可将房地产税收分为四类：流转税（包括营业税，城市维护建设税和土地增值税）、所得税（包括企业所得税和个人所得税）、财产税（包括房产税，契税，城镇土地使用税，耕地占用税）和行为税（包括印花税和固定资产投资方向调节税）。

二、现行房地产税费体系存在的问题

（一）宏观方面的税制缺陷：对房地产交易的监控缺罚，税收征管难度很大，出让、转让土地界限不明晰，税收征免难以确定。

（二）微观方面的税制缺陷

首先，税种分布结构不合理，保有环节相对偏轻。保有环节主要调节的是政府与房地产占有者之间的收益分配，目前的结构会使土地成为保有者的无息贷款，加之保有阶段的增值几乎都流向保有者，致使更刺激了房地产投机行为；保有阶段的低税负致使流通环节负担过高的税负，助长了隐形交易，逃税现象。其次，计税依据不合理，税负不平等。如房地产税从价与从租计征税率差别甚大，导致隐形市场泛滥；现行的契税区分国有与非国有企业纳税。第三，现行税制中除耕地占用税外，其它各项税种的征税对象、征税范围、征税主体均不包括集体土地及地上建筑物和附着物，这无形中丧失了国家对这部分房地产的管理和调控。

（三）房地产税收征管方面的缺陷：土地增值税和企业所得税是房地产企业的主体税种，缺陷尤其突出：

1、土地增值税征管中存在的问题

（1）房地产开发企业存在的问题：在预售房产环节，隐瞒收入的现象比较多，土地增值税预征的计税依据不真实、不准确；在开发环节人为加大商品房建设成本，侵蚀土地增值税税基；在清算环节拖延项目完工时间和竣工决算，躲避土地增值税清算。

（2）税务征收机关存在的问题：① 从国家制定的土地增值税条例来看，土地增值额与企业所得税应纳税所得额计算有重复，对纳税人同一笔收入存在征两次税的现象。② 税制设计较复杂，不易操作。③土地增值税操作技术难度大，收入和扣除项目很难准确核定，工作量大，熟悉清算流程、能够担当起清算工作的税务人员不多，征收部门对土地增值税清算工作存在畏难情绪。

2、房地产企业所得税管理存在的问题

（1）政策方面：①国家税务总局的政策文件太多，加上地方政府及部门又出台很多地方政策，文件之间往往自相矛盾，有些不尽合理。②国税与地税征管划分题。对于所得税征管范围的划分，国家税务总局虽然给予了很明确的界定，但在实际征管中却不同程度地存在着争抢税源、划分不准、两不管的问题。

（2）征管方面。税务机关人员不足，力量薄弱，管理面不够。

三 、完善税费体制的改革与建议

现行房地产税制的各个税种，在中国经济已经发生巨大变化的今天，这套房地产税收法律制度不仅自身存在很多不规范之处，它滞后于经济和社会的变革和发展，难以发挥税收的宏观调控功能。因此，完善现行的房地产税收制度，对于防止房地产价格过快增长，促进房地产市场健康发展将有着十分重要的意义。

（一）改革土地财政：土地财政一方面助推了地价、房价，另一方面也极易使地方政府产生急功近利的短期行为，最终损害城市长期发展。改革土地财政，需要统筹协调各级政府间财政分配关系、财权和事权关系，逐步健全地方税体系，完善分税制。

（二）提高保有环节税收：弱化并替代地方政府对土地财政的依赖，通过征收房产持有税，抑制不合理需求，引导合理住房消费，推动地方政府从土地财政转向税收财政。

具体从以下五个方面来解决保有环节的税收问题：

一是扩大征税对象。以前的总体原则就是“个人所有非营业用的房产”全部纳入，但重庆和上海版界定不同，税负都较轻，对第一套房都没有征税，不利于抑制投资、投机心理。

二是从高确定税率。税率初定在0.5%-0.8%，这低了无法实现预期的目标。很明显，如果房地产价格上涨的幅度高于该比率，则该税率对抑制房地产投

并无实质意义。应该定在年税率3-5%，才能实现暂时调控和长效机制的双重作用，从根本上捏转国民理念。

三是从量征收与从价征收综合计算。要量价结合，可以考虑人均居住面积和房屋总价，从价又从量综合征收计算比较合理。

四是承担公共服务的房产暂不征税。

五对个人住宅征收房产税影响面大，必须考虑其社会影响。特别是，近年来“被高档化”的楼盘不少，即使是很低的税率，居民个人是否有房产税或物业税的支付能力，也是一个问题。

房产税的改革是关乎民生，影响长远的事情，但要以保障居民个人的基本居住权、抑制房地产价格的无序上涨为前提。

（三）整合房地产开发与交易环节税费：建议按照土地购置、开发、销售这三个大的环节归类整合房地产收费项目，减少收费项目，减轻收费额度，坚决杜绝不合理收费，并在适当时机整合房地产契税和房地产印花税。土地增值税、企业所得税占房地产企业税收的比例达到60%以上，本文就加强这两个税种的管理提出以下建议：

1、强化土地增值税的征管：土地增值税是调节土地增值收益再分配的重要手段，是调节房地产开发企业税负的重要税种，很多企业通过各种手段逃避土地增值税，攫取巨额利润。

(1)提高政策的执行力度。(2)加强土地增值税的税收政策的宣传。(3)加大稽查力度。(4)提高土地增值税预征比例。(5)实施“一体化”管理。

2、强化开发企业所得税清算

（1）注重职能部门的信息共享。（2）关注房产开发的重点环节。（3）对房地产企业采用新的管理软件。（4）严格政策界限，强化成本管理。（5）强化日常评估和税务稽查。

房地产税法在抑制房价上涨的过程中发挥着重要的作用，但由于其自身的局限性，要充分考虑到其他影响因素对税收作用的抵消，应该采取税收手段、法律手段、经济手段等进行综合治理，金融调控、价格调控等相互配合，才能取得预期效果。

参考文献

［1］刘淑娟;房地产税收制度构建研究房地产税收制度构建研究[j];商场现代化;2008年20期

篇（8）

一、引言

房地产投资信托（Real estate investment trust ,REIT）这一概念起源于19世纪80年代的美国，是一种以发行受益凭证（如基金单位、基金股份等）的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。其实质就是通过组合投资资金和专家理财来实现大众化投资，以满足中小投资者将大额投资转化为小额投资的需求。

与发达国家相比，我国房地产金融市场的融资渠道显得过于单一，如何解决房地产业的资金问题，挽救濒临破产的中小房地产开发商，妥善处理目前“烂尾楼”问题成了房地产业和金融业界讨论的问题。但以笔者之所见，我国目前所谓的“房地产投资信托”并非真正具有信托应有的法律特征，名为信托，实为以信托名义进行证券发行或合同权利公开受让的活动。[1]因而有必要通过对房地产投资信托所涉及的法律关系进行进一步的分析，以探讨目前中国房地产投资信托存在的若干法律问题。

二、房地产投资信托存在的法律问题

（一）概念不清，貌合神离

从房地产投资信托的产生、发展来看其最基本的含义应当包括三个方面：一是财产的转移，主要是房地产或投资资金所有权或处分权的转移；二是受托人对房地产及投资资金的管理和处分；三是受益人享有的受益权。这三者缺一则不成其为信托。[2]我国《信托法》第二条将信托定义为：“本法所称信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。”国内一些学者认为这个定义中的关键之处在于“委托”一词含义不明。一般来说，“委托”多用于行纪和关系中，即一方（行纪人或人）接受另一方（委托人）的委托，以自己（行纪关系中）或委托人（关系中）的名义，为委托人的利益行事。但无论是行纪还是，与信托都有本质的区别，即前者均不转移财产的所有权，而且所有权与利益不产生分离，都归属于委托人，而后者须有财产权的转移，而且所有权与利益发生分离，所有权归受托人所有，利益则由受益人享有。因此，“委托”一词非但没有揭示信托的本质属性，而且混淆了信托与行纪、等法律关系的界限，是不科学的。3笔者认为这种观点是值得借鉴的，我们既然决定将REIT移植到国内，就应该按照它内在的法律属性清晰地定义它，从而将它同其它法律关系区别开来。

（二）关于信托财产占有瑕疵的承继

在REIT关系中，信托财产为动产，委托人将财产交付于受托人即实现财产权的转移。依照大陆法系民法制度，信托财产似也可适用“善意取得”制度，即使委托人对出让财产的占有有瑕疵，只要受托人受让时为善意，信托财产就发生有效转移，信托也因此成立。然而果真如此，便给委托人留下了谋取不当得利的空间。信托一旦成立，信托财产则发生“闭锁效应”，可以免受委托人、受托人和受益人的债权人的追及。委托人可以利用把非法占有的财产设立信托的手段来逃避真正财产所有人的追究。由此可见，如果在信托财产的转移上适用“善意取得”制度，会鼓励委托人滥用信托，侵害他人利益。因此，我国不妨借鉴日本信托立法的经验，直接规定受托人应承继委托人对信托财产占有的瑕疵。

笔者认为上述观点有待于商榷，REIT是英美法系的产物，英美法就动产物权的转移，仅善意买受人能主张原始取得，受托人或受益人即使“善意”却也并非“买受人”，因此REIT不适用善意取得制。

（三）风险防范体系不健全

首先，规范信托投资公司的法律法规主要包括《公司法》、《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》，但这对于规范房地产投资信托公司的设立、变更、终止以及公司组织机构和信息纰漏制度方面还远远不够。由于缺乏专项立法，至使目前许多房地产信托公司内部经营结构不合理，再加上混业经营和关联交易的影响，房地产信托公司的金融防范体系受到严峻的挑战，委托人的利益无从保障。

其次，就房地产投资信托的担保及保险制度而言，主要有两个层次的问题，一是信托投资公司对投资者的担保，我们可以参考德国房地产投资信托制度的做法，将房地产投资基金交由寄托银行保管，受托人的排他管理权一分为二，投资公司行使法律监督权，事实的监督权以及执行法上的执行权又属于寄托银行。上述做法既可以增加投资者的信心，降低信托产品的风险系数，又可以对信托公司的经营产生约束。另一个层次的问题是信托投资公司将信托资金用来贷款和购买抵押贷款相关证券的担保及保险问题。因为信托公司对开发商的贷款同样适用于《贷款通则》而在审批贷款时又往往没有商业银行严格，因此，信托公司的贷款面临着比商业银行更大的风险。

四、结束语

房地产业从上世纪九十年代后期开始，平均年增长率达到37.8%，而且在今后几年将会有很大的发展。目前房地产业发展遇到的问题是房地产贷款在银行贷款中的比重过高，银行提高了房地产项目贷款的条件以及银根紧缩的政策，因此房地产行业迫切需要银行外的融资渠道，以解决开发和经营的资金问题。我过目前房地产投资信托市场上所推出的产品其实质都是一些“类房地产投资信托”，这些早期的类房地产信托为我国房地产初期的发展提供了新的融资渠道，但随着房地产泡沫的破灭和信托公司管理人员决策机制不健全等因素的影响，这些房地产信托投资基金均不同程度的陷入了运作的困境。本文通过对房地产投资信托所涉及的法律关系的梳理，指出了目前我国房地产投资信托所存在的法律问题，并提出了一些建议，希望通过这些建议为我国房地产投资信托的运行构建一个良好的法律平台，促进房地产金融体制的完善和健全。

篇（9）

中图分类号：C93文献标识码：A

一、引言

房地产行业是视创新为生命的行业，房地产业已经迈入全方位创新的时代，组织结构创新和管理创新是房地产企业创新的重要体现。良好的组织结构是企业最重要的资源，它可以有效降低交易成本、信息沟通成本，使企业家得到最公平、最有效的回报，并促使企业不断提高其核心竞争力和保持可持续发展。鉴于此，根据组织管理理论和实践研究成果，结合企业发展现状，针对性地进行组织管理问题研究，建立适应企业实际情况的组织结构

模式，对于房地产开发企业健康发展意义重大。

二、房地产开发企业组织管理常见的问题

识别房地产开发企业组织管理中存在的主要问题，是进行房地产开发企业组织结构研究的基础。房地产企业，尤其是中小型房地产开发企业，组织管理的水平普遍较低，企业普遍存在组织结构层次、部门设置不合理，职能定位不清，集、分权不合理，组织流程繁杂或破碎等问题，归结起来问题主要分为三类，即结构问题、职能问题和流程问题。

结构问题主要指结构层次过于单一、决策层庞大、部门设置不合理等；在职能定位方面，主要存在着集、分权不合理，横向结构交叉重合，职能定义不清等问题；工作分配不符合流程，组织流程繁杂，流程缺乏评审程序则属于流程方面的问题。除了上述三个方面的问题外，还存在一些其他管理问题，如基础管理薄弱，员工素质较低，管理仅仅局限于技术层面的管理，业务部门没有很好地发挥教练员的甲方角色，还仅仅停留在现场施工管理的承包商的角色；营销策划部、销售部、客户服务部等相关部门的接口关系不清晰；企业无系统的信息管理规定，信息化管理程度较低等。

三、房地产开发企业组织设计总思路

组织设计是一个系统工程，它必须结合企业自身实际，针对企业组织管理存在的问题，从总体上进行系统缜密的全过程分析。在房地产开发企业的组织设计中，应提倡建立以流程为中心、以顾客为导向的理念。在进行组织设计之前，首先分析企业的主导业务流程与工作内容，然后考虑组织结构设计方案。同时，在组织设计中，要时刻考虑顾客的需求，让顾客在和企业进行各项业务的交往过程中感到快捷方便。一般而言，组织设计包括组织目标分析、流程分析、职能分析、组织结构设计、岗位设计、管理规范设计、运行制度设计等主要环节，如图1所示。（图1）

组织结构设计是组织设计中体现成果的关键性环节之一。由图1可知，组织结构设计是在组织模块设计之后，对各组织部门应当如何组织在一起，形成何种结构形式，以及部门之间的关系如何等问题进行解决的过程。组织结构设计的一般步骤包括组织结构选型、确定项目管理层次和管理跨度、形成组织结构图，如图2所示。（图2）

房地产开发企业组织管理存在的问题与其组织设计缺乏规范、科学、适应性是分不开的。近年来房地产行业保持持续快速发展，许多企业在发展初期生搬硬套的组织结构已在很大程度上不能满足企业壮大后日新月异的变化需求，新的合理化组织设计是形势所趋。

四、房地产开发企业组织结构设计建议

（一）关于组织结构选型的建议。企业的结构形式与其发展规模关联很大。总体而言，房地产开发企业现存组织结构不外乎以下四种：U型组织结构（职能制）、M型组织结构（事业部制）、矩阵式组织结构和H型组织结构（子公司制）。职能制或叫部门制，根据其组织形式的差别又可分为直线型部门制、总监部门制、职能型部门制、直线职能型部门制。一般而言，房地产开发企业组织结构选型可参照表1实施。上述组织结构形式中，总监部门制是当前中小型房地产开发企业发展后实施组织变革时最常选用的，一般也是最适合的。总监部门制是指总经理和部门经理之间增加“中心”层次，中心负责人称为“总监”，一般可设置财务总监、行政总监、营销总监、研发设计总监、工程总监等，各总监直接向总经理负责，级别相当于公司副总经理。（表1）

当前专业管理公司的发展空间越来越大，并且也逐步得到开发商以及社会的认可。从市场发展趋势来看，房地产开发企业会逐渐回归自己的发展本色，专心于选择决策和投资控制，从而担当起资源整合与优化运作的正统角色。因此，未来估计一些大型企业会选择专业管理公司制的组织模式，这会对传统的房地产开发商的组织机构设置产生重大影响。

（二）关于决策层次的建议。一般而言，决定企业发展方向的重大决策、经营政策由高层集权管理，技术问题、专业问题、客户问题由一线专业人员或基层管理人员在现场做出反应。高级经营决策由公司CEO决策，采用管理委员会议形式进行，参会人员为总经理、决策委员会成员、与相关决策问题有重大联系的职能中心总监及外部专家；一般经营决策由公司总经理或总经理授权的职能中心总监或其他高管人员决策，采用部门经理会形式进行；对于一般业务决策，职能中心内部事务由中心总监负责，部门经理在授权范围内负责相关事务。

（三）关于管理组织主框架的建议。以房地产开发经营的核心环节确定管理组织的主框架。市场开发环节应以房地产与建筑技术为核心，具体工作可实行课题制；生产建设环节以施工技术、工程质量和进度管理为核心，实行项目制；投资管理环节应以计划监督、成本控制、资金结算管理为核心；销售环节以销售执行为核心，可以借鉴专业管理公司形式；运营支持工作以人力资源管理、工作质量管理、日常办公服务为核心。

（四）关于组织结构图的建议。针对中小企业的部门制组织结构（直线型或直线职能型），主要关注点是组织部门设置的合理性，部门的数量不宜过多，也不宜过少，如图3。图3中，总经理之下可设置若干副总（含总工），分别协助总经理分管生产、销售、财务和行政人事等；虚线表示可根据需要设置项目部。（图3）

针对在本地从事开发的中型及中大型房地产开发企业，采用总监制组织结构模式。采用基于“模块化整合”的方式划分工作流程，将整个开发流程划分为市场开发、生产管理、销售管理三大模块，将有关资金管理方面的工作整合成投资管理模块，行政、人力资源管理等整合成运营支持模块。此时，房地产基本组织结构是由市场开发中心、生产管理中心、销售管理中心、资金管理中心、运营管理中心等五个中心构成，如图4所示。（图4）

针对主要在本地实施多项目开发的大型企业，除了实施设有项目部的总监制组织形式外，矩阵制仍是可选择的适宜形式；而针对为数不多的多区域开发的大型房地产企业集团，子公司制或事业部制应该是考虑的方向。由于大型企业数量少，业务领域差别大，组织管理个性强，本文就不再给出具体的组织结构图。

（五）关于组织结构调整与完善的建议。精简、集约开发流程，注重管理集成化，寻求更合理的开发业务链条；根据企业实际尽可能地进行扁平化管理，其作用在于提高工作效率，较少环节信息流失和交流成本；扬长避短，集中精力做自己的强项，部分开发环节外包或借助外界力量，以将精力、财力放在经营决策上，从而更快捷地适应市场变化，在竞争中取得成功；加强市场研发环节，强化企业的市场化导向和成本控制意识；建立并尊重规范的体系化管理，加强信息技术在组织管理中的作用。

五、结语

组织设计没有最好，只有最合适。以上针对房地产开发企业组织结构设计提出的建议，旨在为其组织设计与优化提供借鉴和指导，而并非制定一成不变的标准，因为组织设计的过程实质上是一个组织变革的过程，它是把企业的任务、流程、权利和责任进行有效组合和协调，并根据市场和客户群的变化，不断进行优化和变革，以达到大幅度提高企业的运行效率和经济效率的目的。房地产开发企业应根据各自发展和变革的需求实际，采纳上述相应建议，建立良好的组织，实现简化流程、降低成本、培养人才、提高效率的目标。

（作者单位：重庆大学建设管理与房地产学院）

参考文献：

[1]高新华.如何进行企业组织设计[M].北京：北京大学出版社，2004.

[2]柳林会.房地产开发企业组织结构及其发展研究[D].上海：华东师范大学，2006.

篇（10）

中图分类号：F293.33 文献标识码： A

作为决定工程建设成败的关键,质量管理在房地产项目开发中占据着举足轻重的地位。然而现阶段房地产项目开发中的质量管理还普遍处于一个较为低下的水平，不少施工单位对于质量管理还没有形成一个具体的观念，更是没有完善的质量管理的体系可以执行。所以结合实际，认真分析房地产项目开发过程中质量管理存在的问题就显得尤其重要，只有这样，才能够采取有效的措施完善相关的体制，从而保障建筑物的质量。

1.房地产项目开发过程中质量管理的相关内涵：

1.1房地产项目开发过程中质量管理的定义：只有明确了房地产项目质量管理的相关定义，才能够从宏观上把握住质量管理的方向，从而进一步从细节完善房地产项目质量管理的体系。所谓的房地产项目管理是工程项目管理的一个分类, 是指房地产项目的管理者运用系统工程的观点、理论和方法, 对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理, 实现生产要素在房地产项目上的优化配置, 为用户提供优质产品。也就是说，其核心内容就是通过管理的手段优化配置，从而在获得利润的同时，保障项目的质量。

1.2房地产项目开发过程中质量管理的注意要点：房地产项目开发过程应该贯穿项目建设的方方面面，从始至终，只有这样的项目质量管理才能形成一个较为完整的体系，从而有效的保证项目的质量。这也就决定了项目开发过程中的质量管理工作会具有包括开发建设各个阶段的质量及相应的工作质量如决策质量; 规划与设计质量; 施工质量; 回访保修质量的特点。此外值得一提的是，房地产开发项目质量也包含了工序质量、分项工程质量、分部工程质量和单位工程质量等内容。总而言之，在房地产项目的质量管理工作中，要能切实体现出广义性、时效性和相对性等特点。

2.现阶段我国房地产开发过程中质量管理中存在的问题：

2.1构思目标设计，进行可行性研究阶段存在的问题：在项目开始前，都需要对于项目建设的目标进行设计，并进行相关的可行性的研究，其作用相当于指明建设方向，所以这一阶段的质量管理就显得极为重要。这一阶段主要存在着以下的问题：项目建议书、可行性研究报告、初步设计等文件没有严格按照国家规定标准、方针、政策进行编制，这样就为后期的项目建设工作的质量管理带来了难题。此外，某些房地产开发商片面地把可行性研究报告视为可批性报告的行为也是给这一阶段的质量管理埋下了不小的隐患。

2.2设计规划阶段存在的问题：由于施工单位为了减小开支，因此普遍聘用一些较为低级的设计师，这样的做法就直接导致了房地产项目的相关设计的专业程度不高，设计质量低下，设计深度不够的现象时有发生。所以在现实生活中发生施工队看不懂相关的施工图纸的事件也就不足为奇了。试想，施工队连相关的图纸都看不懂，那么其建造出来的建筑物的质量又怎么会有保障？

2.3建设阶段存在的问题：这一阶段的主要内容就是施工招标及施工建设。现阶段在施工招标阶段往往存在着以下的问题：部分不法分子为了获取个人的私利，而利用权钱交易等手段操纵招标结果，将工程承包给那些资质不够但是却肯出钱贿赂的施工队。而施工建设方面存在的问题就更好理解了，其一，少数不法的施工单位为了赚取利润，在进行项目建设时以次充好，从而牟取暴利；其二则是由于施工过程的复杂性，若是没有一套行之有效的管理机制，就极易在施工中陷入混乱，而一旦陷入混乱，相关的工程质量就更加岌岌可危了，这也是今年来我国豆腐渣工程屡见不鲜的重要原因。

2.4竣工验收和交付使用阶段存在的主要问题：在这一阶段存在的主要问题有以下几个方面：项目经理在进行正式的验收之前往往会忽略预验收，这就导致项目的实际施工与图纸中预想结果之间的偏差难以被及时的发现和纠正；项目后评估阶段没有邀请设计、监理、施工等单位召开专家总结会，这就导致建设中的问题难以被发现，而且项目建设得不到必要的反馈，该存在的问题还会一直存在；物业管理中客户服务管理缺乏专业性， 客服人员缺乏房地产的专业知识和从业背景，这是限制验收阶段质量管理水平提高的重要因素。

3.解决我国房地产开发过程中质量管理中存在问题的相关措施：

3.1构思目标设计，进行可行性研究阶段的质量管理：在进行目标设计前，一定要充分的了解建设项目的相关背景，要充分了解业主的要求、实施的难点和质量管理的要点，要有总体的思路，只有这样才能做好“不打无准备之仗”。此外，则可以从提高可行性研究深度以及投资决策的准确性与科学性，注重可行性研究中多方案的论证，注重考察可行性研究报告是否符合项目建议书等角度进一步完善相关的思路，必要时可以邀请相关的行业专家对于目标的设计和可行性实施方案进行把关。只有做好了这一阶段的质量管理工作，才能为接下来质量管理工作的开展打好坚实的基础。

3.2设计规划阶段的质量管理：要想做好这个阶段的质量管理工作，可以从以下几个方面入手：在选择设计方案时不要着急，可以认真比较几个设计单位拿出设计作品的优劣，综合各方面的因素后再进行抉择，必要时甚至可以组成一个讨论组对设计方案进行筛选；严格按照工程建设标准进行设计, 树立“严格没计质量管理”的思想。想做好这一点，就要聘请资质深厚，经验丰富的设计师，只有这样，才能从一定程度上保证设计作品的质量。此外还可以通过建议建立设计经理质量责任制,，负责设计间的协调工作，对施工图设计进行跟踪质量检查和评审的方法确保设计作品的水平，这点就是通过制度进行保障。

3.3实施阶段的质量管理：要想做好这一阶段的质量管理，需要从以下两个方面入手。其一，在进行项目的招标工作时，招标投标活动必须严格按国家有关规定进行, 聘请专业工程咨询公司完成设计招标文件的编写，只有这样才能有效的避免一些私相授受的不和谐现象的发生；其二，在进行工程施工时，要对于所采购、使用的材料进行严格的登记，每次使用都要记录在册，并且对于材料的品质进行不定期检查。只有这样才能从一定程度上防止以次充好的情况的发生。

3.4竣工验收和交付使用阶段的质量管理：该阶段实现质量控制的重要手段就是质量验收,，在进行质量验收的过程中，应该依据质量计划中的要求，遵循国家颁发的有关工程项目质量检验评定标准和验收标准及时地对项目的质量进行质量认可评定和办理验收交接手续，只有这样才能保证竣工验收和交付使用工作在法律的范畴内有条不紊的进行。此外值得一提的是，相关专家的评估会和反馈是必不可少的，只有这样才能指出项目中存在的问题，从而对其进行改正，这也是质量管理的一道有效关卡。

结语：

综上所述，现阶段我国房地产项目过程中的质量管理工作在施工前目标的确定、施工设计的确定、施工过程中的监管和施工后的竣工验收和交付使用过程中还存在着不少问题。甚至会存在着一些中饱私囊、以次充好的不和谐现象。我们只有从这些方面不断的进行改进，不断的完善相关的质量管理的体系，才能够切实做好房地产开发过程中的质量管理工作。

参考文献：

篇（11）

一、问题的提出

著名的营销专家MariaSicola[1]认为由于房地产开发、销售及产品固有的一些特点，使房地产业更需要市场营销。然而不少房地产企业的营销观念落后，忽视营销管理，轻视营销人员形象等，结果使企业形象受损，造成了重大的损失。这些问题产生的主要原因在于房地产企业缺乏正确的营销理论和营销形象理念的指导。随着房地产市场发展水平的提高，房地产企业的营销形象日益受到重视，其好坏直接关系到企业的成败。[2]如何面向市场、面向公众塑造房地产企业的营销形象，获得公众的认同和顾客的忠诚是赢得营销竞争胜利的关键。本研究旨在根据房地产企业营销形象中存在的主要问题探讨提升策略。

二、房地产企业营销形象中存在的主要问题

本文通过自编的《房地产企业营销形象》问卷调查了600名公众，收回有效问卷442份，对数据用SPSS11.0社会统计软件进行统计分析，发现目前房地产企业营销形象总体上是正面的，但仍存在不同程度的问题，具体表现如下：

1、营销观念相对落后。调查显示有有44.1%的内部公众（118人）认为本公司目前采取的营销观念主要是市场营销观念，其次是产品观念；外部公众的评价较为一般（平均数为3.61分，5分为最高评价），这说明一些房地产企业无视市场、企业自身或顾客的要求，从开发商利益出发，片面追求利润，降低消费者价值和满足程度的观点。

2、营销管理科学性不强。根据调查，公众对房地产企业管理形象的评价平均为3.5分，说明在对待消费者的营销理念中，有时企业为了自身利益而损害顾客利益，在楼盘的建造上偷工减料；有的堆砌太多的承诺而失信于人。

3、营销资产价值不高。房地产企业营销资产主要包括企业信誉、环境、产品品牌等。在对营销资产的评价上，内外部公众有较大大的差别（相差0.3分），表明部分房地产企业在营销过程中，违反市场规则和营运规范，使外部公众丧失信任感；营销环境脏乱等不文明现象。

4、营销人员的形象有待于提高。在调查中发现外部公众对营销人员的评价偏低，平均为3.5分，这说明营销人员在知识结构、礼节、服务等多方面都存在问题，如服务态度不好；仪容仪态需改善；知识需要扩充；沟通能力尚需提高。

5、房地产产品的质量需要提高。“产品质量”是指住宅的整体质量，包括功能质量和建筑质量。

在调查中，我们发现一些公众对房产品的质量持怀疑态度（20.1%），有些房地产企业的楼群间空间排列关系、绿化、污染、基础配套设施等不能给使客户有一种放心感、满意感。

三、房地产企业营销形象的提升策略

1、树立合适的市场营销观念

从市场营销理论出发，结合房地产产品的特殊性，企业应从以下几个方面确立房地产营销观念：开发企业肩负着改善人居环境，提高人民生活水平的重任；承担着实现城市规划，塑造城市形象，改变城市面貌的责任；在拉动经济，促进经济繁荣中扮演重要角色；树立“以人为本”的思想，克服一切从开发商利益出发，片面追求利润，降低消费者价值和满足程度的观点。

2、加强对营销管理形象各因素的剖析，提升营销管理形象

（1）明确营销形象的定位

房地产公司营销形象的定位关键在于占据消费者心灵，对消费者的心灵把握得越准，定位策略就越有效。成功的定位取决于两个方面：一是将定位信息有效地传达到消费者头脑中；二是定位信息是否与消费者的需要相吻合。

（2）协调组合各种营销手段

开发商对媒体的选择和组合是根据地域环境、人文资源和项目情况而定的。在较小城区，居民比较集中，对楼盘的宣传采用路牌广告的效果最好。如在报刊、电台、电视台上做出售广告；公开张贴广告；借助展示会推销；亦或向邻近地区的居民打电话或上门推销。如果房地产需求特别大，房地产商只需在其所要出售的房地产产品上挂一个“专供出售”的招牌即可。此外，销售商也可以开展形式多样的促销活动，增强包装意识，也可以把文化体育活动引入楼盘销售。

3、提高营销资产价值

（1）提高房地产企业营销守法形象。它主要是商品住宅销售合同、预售的合法性等方面的综合体现。商品住宅销售合同应体现买卖双方平等原则，不能因为客户不懂“专业”或疏忽而把一些不平等条款强加给客户。开发商在整个销售过程中的规范操作、遵纪守法，将使客户产生一种信任感。

（2）改善营销环境形象。环境形象主要包括房地产开发企业工作环境、住宅小区项目施工现场环境和售楼处环境三个方面。它在一定程度上能反映出一个企业的整体管理水平、经济实力和精神面貌。

（3）加强房地产企业品牌或产品品牌的建设与管理。

房地产品牌与其他领域的品牌创建内容基本是一致的，[3]但基于房地产品牌的特殊性，房地产品牌在创建时应该特别注重设计房地产品牌的识别系统、塑造房地产企业的品牌形象和打造房地产企业的品牌关系等。

4、提高营销人员的素质和能力

首先，对于销售人员的管理，笔者建议采取“竞争制”的销售模式。这种模式能集中销售人员在工作时的注意力，时刻关注现场动态；同时可以提高销售人员的竞争意识，由以前的等待客户变成迎接客户。

其次，加强房地产企业营销人员素质的训练。提高礼仪修养，包括个人形象如整洁的仪表、亲和力较强的仪容等，电话礼仪，接待顾客时的礼仪等。

最后，提高销售人员的综合能力。通过多种渠道来锻炼销售人员的创造能力，判断及察言观色的能力，自我驱动能力，人际沟通的能力，从业技术能力，说服顾客的能力等。

5、提升房地产企业营销产品形象

对于房地产企业来说，要提高产品形象，笔者认为：一是建立顾客回声系统(ECHO)[4]。顾客回声系统用来倾听消费者心声，包括疑问、抱怨、建议等，而后根据这些意见和建议对楼盘进行改进。二是制定具体的楼盘品质控制标准。毁掉不合格的楼房，且保证楼盘品质和消费者的期望相一致，甚至超出。最后要建立楼盘品质管理的激励机制。如建立相应的组织品管会，设立品质奖金、品质勋章，对优秀的执行者予以奖励，在企业内部创造一种重视品质的良好氛围。

参考文献：

[1]Anonymous.NoDrasticDipforRealEstate,ExpertsPredict.BuildingOperatingManagement,2001,48(3):16.