房产投资利弊大全11篇

绪论：写作既是个人情感的抒发，也是对学术真理的探索，欢迎阅读由发表云整理的11篇房产投资利弊范文，希望它们能为您的写作提供参考和启发。

篇（1）

日本出现房地产基金并不早。1992年以前，日本的地产发展相对封闭，基本上没有外资进入。20世纪80年代日本人在进行房地产价格评估时，并不知道用DCF的方式进行估值。

20世纪90年代，日本的银行在泡沫经济破灭以后，产生了大量的坏账。自1992年起，日本房地产市场的价格连续下降了8年。这8年时间日本银行一直在处理坏账，处理各种房地产抵押物。2000年起，一些地方才开始停止下降。这一段时间投行和基金都发了大财。

Lone Star（中国有人翻译成龙星基金，也有人翻译成孤星基金）是1995年才在美国成立的基金。1997年进入日本，开始几年就是从事不良债权的收购和处理。日本全国各地有900多家高尔夫球场。20世纪80年代，高尔夫球场会员证被炒得非常热。一张会员证几千万日元，是普通工薪阶层数年的年俸。会员证规定如果会员要求退会的话，钱是要全额退还的。20世纪90年代以后，许多会员退会，许多高尔夫球场无法偿还会员的会员费，纷纷申请破产或者破产保护。Lone Star就在此时，收购了150家高尔夫球场。在2007年打包在东京证券交易所主板上市，叫PGM控股。同样，高盛旗下的房地产投资基金也在2002年开始大批购入高尔夫球场100多家。2006年在东京证券交易所主板上市。高盛和Lone Star各自都赚到了不菲的收益。

90年代后期，日本人开始逐步了解到美国投行和基金的运作模式，开始设立各种各样的房地产基金。大部分基金也是从购买银行的不良债权开始的。日本的地产基金开始进入到普通国民的视线中，是2005年以后的事情。其中有两个原因，一个是市面上开始有介绍美国投行和秃鹰基金在日本赚钱的书籍。另外一个原因是这个时候已经有许多的房地产基金管理公司在日本证券交易所上市。

2002年以后，日本的房地产市场开始停止下降并缓慢上升。其中一个重要的原因就是国际和日本国内大批的房地产基金出现，大家都争相购买优质的房地产资源。这个阶段给这些房地产基金融资的，主要是欧美的一些金融机构。2007年到2008年发生次贷危机，提供给日本这些基金公司的贷款没有了来源，资金链条断掉了，日本的房地产基金行业迅速垮掉。

2010年以后，日本的房地产市场开始恢复，但是，日本的房地产基金管理公司已经没有了2000年到2006年之间的风头。

2 日本房地产基金的结构

日本私募房地产基金的结构主要有两种。

一种是GK-TK结构。所谓的GK就是日语里的“合同会社”。会社在日语里是公司的意思。合同会社的法律根据是2006年5月修订实施的日本会社法，也就是公司法。TK就是日语里的“匿名组合”。其法律根据为日本的商法。需要注意的是，这种框架下，买卖的是房地产信托收益权，而不是房地产本身。

一种是TMK 结构。TMK是日语里的“特定目的会社”，其法律根据为2000年实施的资产流动法。

这两种框架的设计需要考虑的是：一、把大额的房地产投资变成小额化，满足不同投资家出资的需求;二、避免双重征税。日本的企业法人税税率在40%左右，税负非常重;三、实现倒产隔离，限定投资家的损失;四、方便贷款。

目前日本地产基金购买的地产，大部分都不是实物的房地产，而是购买的房地产信托收益权。这样做有两个重要的意义，一是可以极大地减轻交易过程中的税负担，另外一个意义是，信托银行在接受房地产设定信托的时候，要进行各种各样的审查。如果是涉及黑社会的地产，就不能设信托，产权上存在重大瑕疵的，或者建筑质量上有重大问题的，也不能设为信托。

3 房地产基金的“炼金术”

日本房地产基金给投资家承诺的预期收益一般是15%以上。2007年次贷危机之前，基本上都达到了。房地产基金管理公司也收到了可观的管理费。每年都有杂志公布上市公司员工平均年俸的排行榜。长期以来平均收入比较高的行业都是传媒（电视台和大型广告公司），大型银行和大型证券公司，综合商社还有一些竞争力比较强的制造企业。2005年到2007年排行榜中，有不少的房地产基金管理公司名列前茅。2006年和2007年，日本的房地产基金管理公司Davici Advisory连续两年蝉联日本第一名，员工的平均年收入为1 700万日元左右，折合17万美元左右（但这家公司之后受次贷危机的影响破产了）。外资投行和外资地产基金公司的员工平均收入更高。但因为他们不是日本的上市公司，所以不在这些排行榜中。

那么这些地产基金是如何炼金的？

3.1 买便宜的东西。20世纪90年代，美国的投资银行和房地产基金买的一般都是银行处理坏账而释放的房地产抵押物。价格比较便宜。不过2002年之后，这种机会就基本没有了。

3.2 处理房地产存在的一些法律问题。主要问题就是产权纠纷或者是和相邻的房地产的摩擦。比如院子里的树木枝叶长到了邻居的院子里，或者说，违反法律规定设置了一些广告牌子，或者没有无障碍通道等。

3.3 尽可能地使用高杠杆。日本的房地产基金之所以在20世纪90年代后期开始飞速发展，一个原因是法律开始允许房地产证券化，另外一个原因是Nonrecourse loan开始在日本盛行。Nonrecourse Loan是摩根大通在1997年左右率先导入日本的。之后日本银行也开始模仿实施，这大大方便了房地产的融资。欧美的投资银行和商业银行对房地产进行融资之后，组成CMBS或者RMBS，进而组成CDO等证券化产品。房地产基金在运作过程中，每购入一个投资标的，都毫无例外地使用了贷款。日本在20世纪90年代以后，贷款的利息都非常低，这无形中提高了投资收益率。

3.4 对建筑物的耐震或者环境保护进行改造。日语里有个词“既存不适格建筑”就是说建筑物建造的时候，是严格遵守了当时的法规法令，但是之后比如在抗震耐震要求上，日本的国家标准提高了，建筑物达不到国家现行标准了。那么对这些建筑物进行修补，使其抗震能力达到国家要求。另外，如果建筑物中有石棉存在。一般都要进行除掉石棉的工作。通过这些工作，提高建筑物的价值。这种方法用得比较多。最近几年少了。主要原因是由于基金的大规模运作，这类建筑物基本上都被改造过了。

3.5 对建筑进行重新装修或者用途的改造。比较多的是对电梯和建筑物的外墙壁进行改造。装修之后租金价格会上升。

3.6 进行合理的租赁搭配。也就是重新定位房地产的市场位置，根据需要赶走一些租户，导入一些新租户，改变写字楼或者商业设施的品质，提升商业设施的客源数量和质量。

3.7 提高租金。就是简单地提高既有租户的租金水平。如果租户不同意，就赶他们出去。

3.8尽可能降低交易成本。比如日本的地产基金买卖的大部分都是房地产的信托收益权，而不是房地产实物。其中一个重要原因就是可以避免房地产交易税，减少支出。

4 投资日本房地产行业的利和弊

关于投资日本的房地产行业，最大的问题或者风险是中日关系的问题。近年来，中日关系不断恶化，而且还有进一步恶化的倾向。政治关系会不同程度地影响到实体的投资。另外一个重要的问题是，日本社会对于海外投资，总体来说，不是持欢迎的态度。当然，这种现象在绝大多数国家都会有。

但是如果纯粹从投资的角度看，也不能简单说投资日本房地产行业就不如投资其他发达国家。日本有自己独特的优势。从房地产市场的成熟度和透明度上来讲，日本的房地产市场并不亚于欧美发达国家。日本在20世纪80年代后期人均GDP达到过全世界第一的水平。但是房地产市场的成熟是次贷危机之后的事情。日本在20世纪80年代经历了历史上少有的房地产泡沫。在次贷危机前后又经历了一次小型的地产泡沫。经历了这些过程，投资人和普通老百姓对地产市场的认识更加理性和成熟。2001年开设了REITs市场。

日本房地产的价格非常透明。日本的国土交通省每年会公布土地的公示价。每年政府组织房地产评估师，对全国几十万个定点的土地，每年1月1日时间点的价格进行公布。每年日本国税厅也会公布路线价。也就是公布全国道路沿线的土地，每年1月1日这个时间点的土地价格。每年各个地方政府也会给不动产进行固定资产的评估。根据这个评估金额对规定资产征收不动产税。

日本的房地产登记是在法务省进行的。任何人都可以到指定的办公窗口去查阅任何一块土地或者建筑物的权属和其历史变更过程。

日本的房地产市场有一些固有的习惯，高度保证了房地产所有人的权益。比如，在出租写字楼或者商业设施的时候，一般会收取6个月左右的房租作为保证金。在出租民用住房的时候，都需要租户提供担保人。并且一般会收取1个月或者2个月的押金。而且，日本的保险高度发达，所有的建筑物基本上都有火灾保险。

日本近20年来利率都特别低，有一段时间甚至为零利率。在日本进行房地产投资，投资杠杆的效果是非常明显的。海外投资家投资日本房地产基金，一般的IRR是15%左右。在中国房地产价格增速放缓的情况下，15%是一个非常可观的回报。

进入2014年，不少中国的城市开始取消了限购。中国的房地产市场明显逼近一个拐点。

个人认为日本在以下的几个方面，对比其他国家具有相对的优势或者说对中国企业具有特别的价值：

4.1 日本的房屋抗震技术。大家知道日本是个地震多发国家。一直到20世纪60年代，日本才开始建造高层建筑物。位于日本东京的霞关大厦是日本第一座高层建筑，但也只有30层左右。1993年，位于横滨的Yokohama Landmark Tower开业。这栋楼高296米，有70层高。近50年来，日本发展了非常成熟的耐震、抗震、免震技术。

4.2 小户型建筑。日本和欧美主要发达国家相比，有一个明显的劣势，就是地少人多。日本的国土面积为36万平方公里左右。人口为1.2亿左右，而且国土面积的一半以上都是山地和丘陵。大部分人口聚居在城市，城市的土地供应非常紧张。日本的房屋居住面积比欧美国家要小。但是人们总是期望在有限的条件下，生活得更加舒适，日本人也不会例外。日本的房地产企业，通过理念的更新和技术的进步来满足消费者提出的需求。

战后60年的发展，日本的房地产行业积累了丰富的经验。这些经验毫无疑问是值得我们学习和借鉴的。最近万科推出了15平方米极小户型。这就是一个例子。

4.3 养老设施。日本15年来，国民的平均寿命和女性的平均寿命一直是全世界第一，女性平均寿命为89岁。日本有各种各样的养老设施和医疗护理设施。

篇（2）

今年全省两会上，除了提出城镇上山的议题外，还重点提出了云南省将推进旅游地产的开发，作为旅游地产开发热土的大理，早副局长表示，将在相关政策的指导下，加大对旅游地产开发企业的服务力度的同时，进行合理布局、营造良好的发展环境，以加大大理市主城区优势区位地块的旧城改造力度，为商业地产发展腾退用地空间，城区外的优势资源留给旅游地产来开发，为开发商向商业地产、旅游地产转移创造良好的投资环境。

“大理将加快房地产业转型和结构调整，坚持发展多元化的房地产业。”早副局长说，大理将以海东大开发和苍洱观光休闲度假旅游、佛教文化旅游、洱源温泉休疗度假旅游、巍山南诏文化旅游、鹤庆银都水乡旅游、剑川文化生态旅游等六大重点景区建设为契机，加大招商引资力度，切实做好旅游、文化、休闲、运动、养老等房地产项目的招商引资工作。同时，深入挖掘大理得天独厚的自然资源和旅游资源优势，依托海东山地城市建设和旅游二次创业，大力推进旅游产业、文化产业和房地产行业的结合，促进全州房地产业向多元化发展。

转型升级成就大理旅游的跨越式发展

云南大理有着深厚的历史底蕴、人文风情和独特的自然风光。对于云南旅游而言，大理既是热点，又是发展的重点，作为滇西旅游线的首站，在大理滇西中心城市规划下，大理旅游发展迎来新的契机。特别是，云南旅游二次创业的“省策”对于大理旅游转型升级，以及以旅游来体现的“幸福大理”建设的凸显，将使大理成为游客停留在异域的一段美好时光。

大理州上半年旅游业总收入增长48.87%

作为旅游大州的大理，近几年，按照省委、省政府的决策部署，全力推进旅游二次创业，加快旅游产业改革发展，实现了旅游产业的大跨越、大发展，为全州经济社会又好又快发展作出了积极贡献。据介绍，“十一五”期间，大理全州累计接待国内旅游者5113.22万人次，接待海外旅游者155.5万人次，旅游业总收入403.85亿元。2011年，接待国内外旅游者1545万人次，增长15.5%；旅游业总收入138.4亿元，增长20.3%。今年1～6月份，全州接待海外旅游者24.97万人次，增长36.02%；接待国内外旅游者914.62万人次，增长18.76%；旅游业总收入95.35亿元，增长48.87%。目前，全州共有102家旅游星级饭店、43家旅行社、20个A级景区、10家旅游车公司、6艘大型游船、5条旅游索道、11家旅游购物商店、12家文化旅游经营单位，旅游直接从业人员5万人，间接从业人员达20万人。

在大理旅游进入“十二五”时期后，2012年旅游呈现全面复苏的现状。在这样的背景下，大理州结合实际，制订了旅游产业发展的又一个“五年计划”。大理州旅游发展管理委员会规划科工作人员冯亚军介绍，“十二五”时期，大理州将按照突出特色、项目带动、优化结构、融合发展、转型升级、提质增效、打造精品的思路，在保持全州接待游客持续稳定增长的基础上，力争实现产业“两个倍增”、“两个跨越”，打造“四个示范区”（两个倍增：到2015年，力争全州旅游业总收入达300亿元，海外游客达100万人次。两个跨越：实现以观光旅游为主向观光休闲度假康体会展旅游多元发展的新跨越，实现由国内重点旅游城市向国际化旅游城市的新跨越，把大理建设成为国内一流、世界知名的旅游胜地、休闲之都。四个示范区：全国旅游与文化互动发展示范区、生态旅游发展示范区、山地旅游城市发展示范区、旅游促进城乡一体化发展示范区）。

据介绍，在旅游规划上，大理州将按照高起点、高标准、大手笔的要求，抓紧编制全州旅游交通网络建设、苍山旅游综合开发、环洱海休闲度假、高端度假酒店、精品酒店、特色客栈发展规划以及重大旅游景区、旅游小镇、旅游特色村等专项规划。全面探索实施涉旅项目前置规划审批，为旅游产业跨越发展提供科学依据。

大理走在“旅游二次创业”路上

大理旅游不仅需要营销，还需要有与市场需求相匹配的产品，对于游客不断增长的需求，大理在自身配套以及产品开发与建设上，以“苦练内功”的方式，走在旅游转型升级的路上。

“大理将以旅游市场需求为导向，着力抓好重点旅游产品、旅游文化产品、旅游商品、地方特色美食产品开发和旅游新线路推广。”大理州旅游发展管理委员会市场开发科科长、大理旅游营销中心主任杨毅介绍，借助云南旅游二次创业的契机，在加强旅游产品建设的同时，大理将进一步创新激励机制，抓酒店建设，以不断提升旅游接待服务能力，着力推进高端度假酒店、小型精品酒店建设，并尽快制定特色客栈等级划分与评定标准和管理办法，推动全州特色客栈健康有序发展，打造特色客栈品牌，提升整体接待服务能力。

篇（3）

    一、投资性房地产确认与初始计量会计处理和企业所得税处理的比较

    (一)新企业会计准则的规定

    投资性房地产,是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产。包括(1)已出租的土地使用权;(2)持有并准备增值后转让的土地使用权;(3)已出租的建筑物。

    (二)企业所得税相关法规的规定

    纳税人的固定资产,是指使用期限超过一年的房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产、经营有关的设备、器具、工具等。无形资产是指纳税人长期使用但是没有实物形态的资产,包括专利权、商标权、着作权、土地使用权、非专利技术和商誉等。

    (三)投资性房地产在企业所得税上确认为固定资产和无形资产

    在会计上确认为投资性房地产的土地使用权,在企业所得税上确认为无形资产,应按无形资产的相关规定进行税务处理。

    二、投资性房地产发生后续支出会计和企业所得税处理比较

    (一)投资性房地产后续支出新会计准则的规定

    企业会计准则规定,投资性房地产发生后续支出时,如果该支出将会引起相关的经济利益很可能流入企业而且该支出的成本能够可靠计量,就应该将其资本化,计入投资性房地产的成本;如果不能满足上述条件的,应当在发生的时候直接计入当期损益。

    (二)企业所得税相关法规的规定

    企业所得税相关法规规定,符合下列条件之一的固定资产修理,应视为固定资产改良支出:(1)发生的修理支出达到固定资产原值20%以上;(2)经过修理后有关资产的经济使用寿命延长2年以上;(3)经过修理后的固定资产被用于新的或不同的用途。

    纳税人的固定资产修理支出可在发生当期直接扣除。纳税人的固定资产改良支出,如有关固定资产尚未提足折旧,可增加固定资产价值;如有关固定资产已提足折旧,可作为递延费用,在不短于5年的期间内平均摊销。

    (三)会计准则和企业所得税规定的比较

    对作为投资性房地产管理的建筑物发生的后续支出,会计准则和企业所得税法规都做出了规定,需要根据不同情况进行资本化或费用化处理。但对作为投资性房地产管理的建筑物发生的后续支出,资本化处理和费用化处理的判断标准,会计准则和企业所得税的规定不同。

    三、投资性房地产后续计量会计处理和企业所得税处理的比较及差异分析

    (一)采用公允价值计量模式的会计处理在企业所得税上不予确认

    会计准则规定,对于采用公允价值计量模式投资性房地产,平时不计提折旧,也不进行摊销,应当以资产负债日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与账面价值之问的差额计人当期损益。

    采用公允价值计量模式的会计处理在企业所得税上不予确认。

    (二)采用成本计量模式的会计处理与企业所得税处理部分一致

    1.没有减值迹象,采用成本计量模式的会计处理与企业所得税处理基本一致

    会计准则规定,在成本模式下,应当按照《企业会计准则第4号——固定资产》和《企业会计准则第6号——无形资产》的规定,对投资性房地产进行计量,计提折旧或摊销。如果没有减值迹象,采用成本计量模式的会计处理与企业所得税处理基本一致。

    2.存在减值迹象,采用成本计量模式的会计处理与企业所得税处理不一致

    存在减值迹象的,应当按照《企业会计准则第8号——资产减值》的规定进行处理。需要对其账面价值进行复核,并根据需要计提减值准备,其具体做法与固定资产准则和无形资产准则的规定一致。

    企业所得税相关法规规定:对固定资产和无形资产计提的减值损失不允许扣除。

    四、投资性房地产转换会计处理和企业所得税处理的比较及差异分析

    (一)投资性房地产转换为一般性固定资产或无形资产会计和税务处理的比较

    1.企业将原采用成本计量模式计价的投资性房地产(没有提取减值准备),转换为一般性固定资产或无形资产时,会计和企业所得税对资产的计价基本一致。

    2.企业将原采用成本计量模式计价的投资性房地产(已提取减值准备),转换为一般性固定资产或无形资产时,会计和企业所得税对资产的计价不一致。

    3.企业将原采用公允价值计量模式计价的投资性房地产,转换为一般性固定资产或无形资产时,会计和企业所得税对资产的计价不一致。

    新企业会计准则规定,转换前采用公允价值计量模式的投资性房地产转换为自用房地产时,应当以其转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值。

    (二)自用房地产或存货转换为投资性房地产会计和税务处理的比较

    1.会计准则规定

    新会计准则规定,在自用房地产或存货等转换为投资性房地产时,应根据转换后的投资性房地产所采用的计量模式分别加以处理。在转换后采用成本计量模式进行计量的,将转换前资产的账面价值直接作为转换后的投资性房地产的入账价值。在转换后采用公允价值模式进行计量的,按转换当日的公允价值计价,转换当日的公允价值小于其账面价值的,其差额计人当期损益;转换当日的公允价值大于原账面价值的,其差额作为资本公积计入所有者权益。

    2.企业所得税相关法规规定

    企业所得税相关法规规定,开发企业将开发产品转作固定资产应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移时确认收入(或利润)的实现。

    3.会计处理和税务处理的比较

    当房地产开发企业将开发产品转作固定资产(投资性房地产),无论企业采取成本计量模式还是采取公允价值计量形式对投资性房地产进行计价,企业所得税处理为:(1)当期确认视同销售;(2)按开发产品公允价确认为企业所得税固定资产的原始计价。

    五、投资性房地产处置会计处理和企业所得税处理的比较及差异分析

    新会计准则规定,当投资性房地产被处置,或者永久性退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时,应当终止确认该项投资性房地产。企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损,应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计人当期损益。

    企业所得税法规对投资性房地产处置确认为固定资产或无形资产转让,按取得收入与计税成本和相关税费进行配比的差额确认损益,计入当期应纳税所得额。

    企业在增加会计上确认为投资性房地产之初,应记录企业所得税确认为固定资产和无形资产的原始计税成本;在投资性房地产持有期间,记录企业所得税前可以扣除的土地使用权的摊销额和固定资产的折旧额,同时记录会计和税收处理的差异。

    参考文献:

篇（4）

二人结婚时，事业都属于起步阶段，于是贷款买了一套总价27万元的房子。贷款15万元，月还贷16 0 0元左右，还剩4年零5个月还清。现在这套位于市区的房子，市值43万元。如果提前还贷，需一次性支付银行9万元左右，这样二人手中还剩下3 4万元左右。如果将该精装修的房子出租，每月可得19 0 0元房租，足够支付其剩余的贷款。新房采取还贷的方式购买，二人也可以接受。只是小两口一时没了主意，不知道应该将小一居卖掉买新房，还是将小一居留着作为资产。

二人看上了一套位于学区的6 5平米两居，价值72万元。两人东拼西凑，看了看自己的存款，一共有17万元，不足以支付30%的购房首付。如果跟父母借，又有点张不开嘴，小两口犯了难。

他们找到了我们《投资与理财》杂志，希望我们的规划师能帮他们出出主意。小两口问理财规划师：不知道能不能通过投资的方式，选择合适的理财产品，赚取收益，将房子首付的资金缺口尽快补上。但同时，他们又害怕如果再不买房子，房价又继续上涨。如果投资的收益不能大过房价的上涨速度，他们的换房之梦就越来越渺茫。

二人月收入合计约7500元，陈军已经升迁为国企中层，每月的福利很好，月支出约为2000元。除了换房子，二人还希望给老人和孩子的未来多一份保障，希望理财师连这个需求也一起规划进去。陈军对记者说，虽然知道自己的能力有限，但是即使现在做不到，也希望理财师帮自己做一个长期的规划，最终在5年之内，孩子上小学之前，把房子换了，将老人和孩子的保障都准备齐整了就好。

利用财务杠杆花今天钱圆明天换房梦

资产分析

资产负债

陈先生家庭资产分布主要是自住性房产和银行存款，其中房产市值43万元，占家庭总资产72%，投资性金融资产暂时没有。现有 按揭贷款余额9万元，资产负债比率为15%，处于合理区间，暂时没有财务风险。

收支情况

二人收入合计7500元/月，月支出约3600元。储蓄比率是现金流量表中盈余和收入的比率，是个人用作储蓄的那部分收入在总收入中所占的份额。陈先生家庭储蓄比率为52%，储蓄意识和节约意识强烈，家庭财富积累效应明显。

保障情况

作为家庭经济支柱的夫妻二人，应该加大保险的投保力度，降低家庭风险敞口；小孩及老人也要做好保险的补充。

理财建议

充分利用财务杠杆

陈先生的换房，具有改善居住条件与孩子上学双重功能，属于改善性刚性需求，并且未来较长时期内的房价尚处于上升通道之中，因此早买比晚买好。建议在家庭可承担的前提下，充分利用财务杠杆，择机尽早实现换房需求。

旧房留作资产并出租，实现“以租养贷”。小房位于市区，优势明显，无论出租还是出售，均不愁。如果用于出租，租金与月供足以抵消，还稍有富余，正好实现“以租养贷”，随着未来房价走高后，将来还可以卖一个更好的价钱。

利用财务杠杆花今天钱圆明天换房梦李先生家庭资产负债表（万元）资产负债活期存款17.0流动性资产17.0 消费性负债0股票型基金0.0定期存款0.0投资性资产0.0 投资性负债0自用房产43.0 房贷余额9.00自用轿车0.0自用性资产43.0 自用性负债9.00资产总计60.0 负债总计9.00保障情况作为家庭经济支柱的夫妻二人，应该加大保险的投保力度，降低家庭风险敞口；小孩及老人也要做好保险的补充。资产分析利用财务杠杆，满足购房需求。拟购学区房65平米，总价72万元，首付30%即21.6万元。目前家庭有现金及活期存款17万元，首付缺口为4 . 6万元。由于陈先生是国企中层，资质较好，建议陈先生可以采取个人无抵押综合授信、住房抵押授信（旧房）、个人信用贷款、大额信用卡（授信5万元左右）等形式，融资4.6万元，凑够首付款，轻松实现购房梦。该笔授信可以3年内分期还清，有效减轻压力。利率上浮10%，按7. 04%计算，月供约1421元；按揭贷款50.4万元，30年期，贷款利率按6. 8%计算，月供款约3285元。二者合计月供款4706元。

经过上述规划，家庭现金总流入为93600元，总流出为80472元，净现金流入为13128元，储蓄比率为14%；家庭总资产为115万元，总负债为5 9 . 4万元，资产负债率为52%。各项指标均在可控范围之内，因此，陈先生的小房换大房梦是完全可以提前实现的。

短期与中长期投资规划

短期而言，重点要留足可供3至6月家庭使用的紧急备用金，以应对不时之需。经规划后，陈先生家庭月总支出约6000多元，考虑到小孩与老人的需要，建议留2万元作为紧急备用金，存在形式可以是货币基金、债券基金等。

中长期而言，要建立孩子教育金及养老金。目前家庭现金流尚不宽裕，距离养老时日还长，因此建议先建立教育金。具体可以采取基金定投形式，分散投资，积少成多，有效平滑投资风险。

重点关注家庭经济支柱

陈先生夫妻二人工作稳定，均有基本的社保。建议陈先生和太太重点关注定期寿险、重疾险和健康险。定期寿险具有保费低、保障高的特点；重疾险和健康险是基本医疗保障范围外需补充的险种，可减轻高额医疗费用给家庭经济带来的影响。同时建议为孩子补充意外险，为老人补充住院医疗保险，进一步提高家庭的保障水平。根据科学理财的“双十原则”，一般用年收入的10%左右购买保障类保险是较合宜的。

权衡利弊舍小换大减轻现金压力

资产分析

流动性健康诊断

陈先生家庭的流动性资产和自用性资产比例过高，而可以产生理财收入的投资性资产为零，导致陈先生家庭工作收入即是全部收入来源，一旦工作出现问题，就相当于切断了全部收入来源。建议陈先生学会使用适合的理财工具，逐步提高理财收入。

家庭保障能力指标诊断

目前陈先生家庭保障指标低于合理区间，说明家庭未获得足够的保险保障。

盈余状况诊断

盈余状况指标反映控制家庭开支和能够增加净资产的能力。陈先生家庭的盈余能力指标是正常的，这意味着陈先生家庭有较强的控制开支和增加净资产的能力。对于节余资金，可通过合理的投资，实现未来家庭各项财务目标。

理财建议

现金规划

陈先生家庭由于准备买房，集中了过多的流动资金。建议留出0.6万元作为家庭的紧急预备金即可，其余资金可以先暂时购买货币基金。由于陈先生家庭因为买房，可能会遇到随时的大额支出，建议采用申请信用卡的方式来补充紧急预备金。信用卡也是一种理财方式，可以得到银行给你的一定期限的免息贷款，不仅能在急需资金的时候应急使用，还可以提高资金的使用效率。

购房规划

陈先生和爱人看上了一套位于学区的65平米两居，价值72万元的房产，是选择攒钱来购买新房，还是出售房产来购买新房，确实是个两难的选择。两种情况各有利弊，陈先生可以根据自己的实际情况选择。

假设一：陈先生选择不出售现有房产。按照国家购买第二套房产的相关政策，购买家庭第二套房产需要首付50%，即36万元左右。目前积累36万元，还有19万元的缺口，每月以货币基金定投积累，以投资收益率5%和房价一年上涨5%为例计算，每月积累3000元，积累19万的现值（终值24.25万），还需要5年零10个月才能实现购房梦想。考虑到房价的上涨速度是有波动的，如果当地房产年上涨幅度过大，则陈先生实现购房梦想可能还要延后。

假设二：陈先生选择出售现有房产，还清贷款后，还剩34万元。由于出售了自己家庭唯一一套房产，且所购买的新房面积小于90平米，首付比例最低可以降到20%，即14.4万元左右，这样还有20万元可以投资。这20万元可以建立一个保障老人医疗和孩子教育的长期储备，可以选择一半投资国债、银行理财产品等，一半投资信托理财，整体年平均收益率在8%左右。

综上所述，如果陈先生不能在短时间内凑够购买第二套房产的首付款的话，不建议以第一种假设方式来买新房。

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疏漏造就出优势

就目前来说，商住两用房产的“出身”一直是争议的焦点，许多商住两用房产的开发商普遍将土地用途列为住宅用地，住宅用地在之前相对与商业用地来说，在土地出让金、贷款政策、用水用电价格甚至后期销售上都占较大的优势，但在限购令日趋严峻的今天，开发商也在寻求发展中找到突破口，于是“商改住”开始大行其道，不受贷款政策影响、不限购是其最大优势。

目前“商改住”项目在市场上日益活跃，除了上面所提到的购房者因贷款政策，不限购“转移阵地”之外。另外在政策方面，住宅的调控一直是重中之重，越发显得严峻，而相对之下，商业的开发却目前并没有明显的政策制约，于是开发商自然会把眼光纷纷投向商业开发，“商改住”项目视为比较稳健的选择。所谓“商改住”，很多人认识它是市场的一个疏漏，是―个打着球的产物，其实“商改住”是将依法批准的商业建设用地改作居住土地使用，通常以商务公寓或酒店式公寓的形式推售。

合二为一“宜商”是“宜居”

生活就是生活，工作就是工作，虽说关起门过自己的日子，但是在“鱼龙混杂”的商住房里，诸多不便还是不可避免的，首先影响的便是居住者的生活品质，除了人来人往看起来紧张繁忙的公共区域之外，更令居住者头疼的当数物业管理的费用了，记者了解到，光用电这一项，一般居民楼每度电5.3毛钱，而商业用电是住宅用电的两倍左右。而且不负责接通煤气，只能用电做饭或者自己购买煤气罐，而且不只是电跟煤气的问题，居住在商住两用楼中，公司和住户的水电费用分摊却一样，一些居民认为这样不公平，就居家环境而言，商住楼只不过是在购物方面比较方便，至于其他方面不见得有什么大的优势。

而物业则认为商住楼统一管理不容易。物业公司要解决好商住楼出现的问题，最好的办法就是“统一”管理。“统一”管理并不一定要将商场部分和住宅部分全由―个物业公司来管理，也可以是两个管理单位达成共识，利用共同的管理理念和相辅相成的管理模式进行管理。商住楼难以进行统一管理，是由商住楼产权等方面难以统一的特点决定的。

而对设在商住两用房里的公司来说，利弊就要自己权衡了，虽在房租上降低了运营成本，看似是省了钱，但因为公司氛围，形象上打了折扣，又是不是真的省了钱?

混居时代的投资定义

“商改住”诞生的时间并没有很久，前几年增长疯长，投资住宅的收益远大于写字楼。于是，一些开发商“偷梁换柱”在商业用地上建起了商住两用房。目前市场上打着“酒店式公寓”和“高档公寓”旗号的在售楼盘，很多都属于此种类型。

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?　文化牌是楼盘竞争之利器，本地消费者是否真正买账?

唐　如今的房地产市场，消费者选购时依然会很看重地段和价格，而作为房地产开发商来说，主要满足消费者两种需求即可得到市场认可，其一是刚性需求，也就是要满足购房者一个基本的居住目的。其二则是为了满足消费者享受生活的欲望。文化牌现在还不是主流需要，但是日后会成为竞争的要素之一。

?　从理财角度看，期房、现房哪个更具优势?

唐　期房作为一个并未成形的楼房，购买本身只是一纸合同，自然会存在一定的不稳定性。然而其利润上升的空间当然也是现房所不能及的。相对于保障而言，购买现房则具备更多的稳定性，利润空间就要小很多了。消费者还是应该明确其中利弊，做出适合自己的判断。

?　地理位置优势是得天独厚的稀缺资源，作为城中上班族，选购近郊楼盘应关注什么?

唐　对于项目整体的开发应该相对成熟，房产五证齐全，最重要的是户型一定要合理。合理的户型其实就是在为消费者省钱。不合理的户型不仅不能改善生活的品质，还会为今后的生活带来不必要的麻烦，当然，除此之外还要看楼盘未来的规划等等。

?　停车位成为现今购房者趋之若骛的珍宝，作为房产商如何解决入住率远远高于停车位的现状?

唐　房地产商应该有“三多一少”的心态。这就需要他在开发项目的时候，多一点考虑；多一点负责；多一点良心，少赚一点就可以适当减缓车位压力。

?　开发、销售、物业常常是三方合作，消费者如何维权，购买时应注意什么?

唐　作为消费者照样也有“三多一少”值得大家注意。在购房的时候多考察、多对比、多询问，少听销售人员的美言。三方推诿的事其实是可控的，主要是看消费者前期做了多少的预防和准备工作。

?　面对抽奖、返现、会员等等促销模式，消费者应如何慎重选择应对?

篇（7）

现在人们在很多场合中谈论2025年，据说那时中国的经济总量将跃居世界第一。可以预见的是：从现在起的10年乃至更长的时间，中国的本位货币人民币的价值状态是――纵比贬值，横比升值。

“纵比”是说某种货币从长期来看，其购买力总是随着时间的流逝而不断贬值，这是现代工业社会的普遍现象（见图1）。特别在中国近年来一度较高的通胀水平下，关于资产保值增值的讨论尤其必要。

所谓“横比”是：对比美元、欧元和日元，人民币会处于长期的升水中。原因有三：一是国内科技研发能力的突飞猛进，必将使国内企业的整体技术装备更新换代，从而大大提高生产率，这是人民币升值的主要内因；二是货币当局长期对外汇的管制，对人民币升值的一贯压制，让其在需求机制上已经储备了足够强大的爆发能量；三是次贷危机后美国一直执行“量化宽松”的货币政策，而且仍将持续相当长的时期，这势必推动人民币对美元升值趋势。

数据显示：2005年1月1日100美元兑人民币为827.65，2009年7月10日为683.13，2013年2月1日为628.19，从这3个时间点上可以清楚看出人民币对美元的升势。这其实也是自2005年汇改以来人民币对世界主要货币走势的一个缩影（图2）。

必须指出，人民币横比下的升值虽然是大势所趋，但促成这一结果的经济因素则错综复杂。对其带来的利弊政府亦需要有充分准备，各方权衡和作出谨慎与连贯的决策。同理，对个人而言，想在复杂多变的环境中实现资产的保值增值也有相当难度。下面重点介绍几类主要的资产应如何配置。

不同阶段资产配置方案

我的建议分为两个阶段，第一阶段：2008年对美元汇率破7后人民币升值的速度与幅度相对放缓，每年的升值水平不超过2%，但通胀压力（官方CPI）大多在2%以上，甚至在某些时期高达4%-6%，这样的背景下，我们进行以下的配置比较有利：

1、现金类资产。包括储蓄、债券、蓝筹股、基金、短期理财产品等可以比较多地配置。通过合理搭配，它们一般总能跑赢CPI，而战胜CPI我们的资产就实现了保值。这类资产的特点是变现能力强流动性好，一般占总资产的20%-30%为宜，最多不要超过40%。这类资产主要用来抵御中短期风险。其中，偏股型基金和短期理财产品值得推荐。在配置种类上，还是大家熟知的那句箴言：“不要把所有鸡蛋放在一个篮子里。”

2、实物类资产。包括房产、黄金、收藏品等有形资产要控制在一定比例内，最好不要超过总资产的50%，否则投资风险带来的损失可能会大于收益。这里需要强调的是，房产类资产的配置无需刻意回避，但最好不要超过投资“红线”。黄金的国内市场相比国际市场存在滞后性，对市场的波动反应可能会过分放大。现在人们为了保值增值而非保障蜂拥买入黄金，更容易造成黄金以后的暴涨暴跌。

3、外汇类资产。这类资产一般家庭持有的不多，由于外汇率差较小，若想达到一个可观的增值收益，对现金数量要求很大。而且变化快，专业性要求较高，不具有广泛意义。若手上已经持有美元，可以逐步减仓卖出部分，变现后也可将一部分投资到现金类资产上。

4、适当增加个人和家庭消费。这有两个好处：一是抵消“钱不值钱”的心理影响，二是直接扩大了内需，加速了货币回笼，理论上可以减少纸币的超发量。

第二阶段，如果随后人民币的升值速度加快，升值的幅度比较可观，比如破6或破5就可以看成是一个临界值。这样中国贸易顺差就会被大幅压低，甚至可能成为逆差。这种情况利于进口，从而可以稳定国内的物价水平，那时我们进行以下的资产配置比较有利：

1、适当降低现金类资产的比例。那个时候物价相对较低，赶超CPI的动力不再强烈，变现后其中一小部分可以转化成储蓄，使稳健与风险更平衡些，其余的大部分用来投资房产等实物类资产。但调整后的比例也不能低于总资产的10%-20%。

2、实物类资产要相对增多。比如房产，因为一是房产本身的价值那时可能也在升值；二是与金融类资产不同，房产具有使用价值，它带来的稳定递增的租金以及租金的孳息，就如同年金的复利计算一般，都是不可小觑的。在这个阶段，由于供需平衡物价稳定，经济持续低速增长，硬着陆的风险较小，所以房产投资的优势就更好地表现出来了。持续平稳的经济增长环境使得高总价资产作为投资品的风险降到了最低，包括在投资人的心理预期上。即便如此，这类资产以不超过70%为宜。

3、外汇类资产。这时可以买入美元补仓，经过这样操作，你的外汇品种依然齐全，但先卖后买，投资者就把收益装进了口袋。

4、投资实业。这时，无论从经济环境还是政府的政策措施上来看，都会让投资实业开办工厂更加有利可图。但并非人人都适合做企业家。

当然，要想让方案更完美些，还要结合当时的利率水平与财税政策，国外则重点看美国的财政与货币政策、美元走向以及国际原油与大宗商品的价格走势，它们都会对我们的决策产生重要作用。比如前一时期发生的欧债危机，它就对外汇市场产生了非常显著的影响。

黄金的保障作用

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自住型房贷者：利息节省是关键

对于这类房贷者来说，在选择房贷产品时，最关心的是节省贷款利息。而在节省贷款利息方面，有以下几种房贷产品可供选择。

1.双周供

双周供是指将按揭贷款的公平款方式从原来每月还款一次变为每两周还款一次，每次还款额为原来月供的一半。双周供还款的频率高，每次还款的金额较少，故投资者承担的压力较小。

分析：在等额本金、等额本息、双周供这3种还款方式中，等额本金是最节省利息的，但是，由于等额本金是递减式还款，前几个月的还款额相对高一些，对于很多工薪阶层的人们并不适合。权衡利弊，双周供介于其他两种方式之间，既能达到节省利息的目的，又不会过多增加借款者的还款压力。

2.固定利率房贷

固定利率房贷是指在房贷期限内，不论银行利率如何变动，借款人都将按照合同签订的固定利率支付利息，不会因为利率变化而改变还款数额。其优点在于利率不随物价或其他因素的变化而调整，而将未来的利率风险锁定。缺点是一旦利率水平降低，在房贷利率固定情况下，和其他浮动利率贷款相比，购房者有可能要多支付利息。

分析：虽然固定利率并不能绝对节省费用，但是，的确在很大程度上降低了利率上调给贷款者带来的风险，不必担心因利率的上调而使总体的利息支出“水涨船高”。尤其是对于那些投资型的房贷者来说，还款固定，便于安排资金。

但是，如果计划短期内提前还贷，或想增加还款额的购房者，最好不要考虑申请固定利率房贷，因为要交纳较高的违约金。而且，目前固定利率贷款的利率是高于普通商业贷款基准利率的，对于普通的老百姓来说，如果加息预期失败，不但不能够节省利息，反而会比普通商贷要多支会利息，得不偿失。

3.公积金贷款

住房公积金贷款也叫住房公积金管理中心个人住房担保委托贷款，是由住房公积金管理中心运用住房公积金，委托银行向购买（或自建、翻建、大修）住房职工发放的一种政策性担保委托贷款；贷款发放委托银行，并由借款人或第三人提供符合管理中心要求的担保方式。

分析：近几年来，政府连续上调商贷利率，而与此产生鲜明对比的是，公积金贷款相比十分微弱。目前，5年期公积金贷款利率是4.32%，5年期以上利率为4.77%。对于普通房贷者而言，即使商贷使用的是下浮15%的优惠利率，5年期以上的贷款利率仍为6.04%，二者相比利率差为1.27个百分点，这将直接影响到房贷者的利息支出。同时，公积金贷款还有一些优惠政策以弥补款额度较低的不足。

解决资金周转问题的贷款者：让房贷动起来

随着人们理财意识的不断增强，越来越多的人开始认识到利用房产进行资金周转是一个十分明智的选择。对于这类房贷者来说，目前可以选择的房贷产品也很多，每一款都有其特定的适应人群，作为借款者切勿盲目行事，要根据自身特点比较分析后再进行选择。

1.循环贷

循环贷是指借款人将按揭房抵押给银行而获得一个贷款额度，在对应的时间和额度内可以分次提款，循环使用。根据额度确定方式的不同，“循环贷”可分为自主额度和综合额度两种。对于前者，要想获得较高的额度，只要客户所选择的还款方法使本金摊还的速度比等额月供快，两者之间的差额就可供客户使用。

分析：循环贷的实质就是抵押贷款。办理循环贷，房产需经重新评估，最高贷款额度不超过50万元，贷款期限最长可达30年。但用途较为局限，不能用于炒股，基金投资等风险性投资，且不能提现。

2.随借随还

招商银行推出的此业务是指客户通过房屋抵押获得个人授信额度签订协议后，可以通过招商银行网上银行和电话银行等电子渠道自助办理个人借款和还款业务，具体包括自助借款、自助提前还款和自动提前还款3项功能。通过“随借”功能，客户用多少借多少，借多少钱计多少天利息；通过“随还”功能，客户可根据自己的家庭财务状况，结合自己的职业规划自行设计还款计划，可实现当天还款，当日结息。

分析：随借随还是一个具有极强综合理财功能的房贷产品，它的问世也使房贷成为家庭理财最重要的工具之一。该业务具有最能省息、足不出户、自动审批、瞬间到帐、无纸化手续等5大特点。但选择该产品的房贷者需要注意，申请的贷款额度不能超过已还款额度范围。

3.置换式房贷

置换式房贷是指对全额付款购买商品住房，取得永恒所有权证书不超过2年的自然人客户发放的贷款。与普通个人住房贷款相同，置换式个人住房贷款最长贷款年限为30年，贷款成数最高为七成，贷款利率也执行相同标准。

分析：贷款成数、利率、期限都与现行个人住房贷款相同，一般情况也可享受优惠利率。但是置换式房贷审批比较严格，不但要求申请者必须取得房屋所有权证书不超过2年，而且必须是因需清偿购房所负债务而申请的贷款。

4.同名转按揭

同名转按揭是指正处在按揭期间的借款人，为了增加（减少）贷款金额或延长（缩短）贷款年限，把住房按揭从一家银行转到另一家银行。

分析：同名转按揭操作相对简单，其最大特点是，可以利用处于抵押当中的房产解决资金周转问题。同时，在利率上也会有一定优势。但是对于办理此业务的房贷者来说，重新申请贷款数不超过原购房价；抵押房产不小于60平米，房龄加贷款年限不超过65年。

5.抵押消费贷款

借款人将自己或他人（如亲属、朋友、同事）拥有所有权的房产作抵押，向银行申请贷款用于和种消费用途，如买房、装修、买车、出国、旅游、留学等。抵押后的房产仍然可以正常使用或出租。

分析：对于想要办理抵押贷款的借款者来说，首先手中的房产必须是完全产权。在贷款额度上，各银行会根据抵押房屋类型的不同给予不同的贷款额度，普通商品房的贷款额度不超过其评估值的70%，别墅、商铺的贷款额度则不超过其评估值的50%。对贷款期限各家银行也有不同的规定，但期限大都比较短，一般分为1年、2年、3年、5年等不同档次，最长不超过10年。贷款利率一般按照央行规定的基准利率执行，但也有银行会根据个人资信状况最低下浮10%。而且银行要求申请抵押贷款的房产年龄不超过15年。另外，经济适用房和以成本价购置的房产，很多银行是不接受办理的。

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1.房地产市场供给、需求和价格均衡

1.1房地产市场的供给

自土地招拍挂制度实施以来，政府是土地增值的最大受益者，国家对新增建设用地实施总量控制，确保18亿亩耕地红线，保证13亿人口的粮食安全。

土地的供给由国土部通过指标分配到各省，市、县区级政府组织征收、收储、上市。随着城市建设速度的不断加快，城市中心建设用地日趋紧缺，土地增值收益已经成为地方政府财政的主要来源，2006年国务院对土地出让收入全额纳入地方财政，地方政府希望通过土地的招拍挂出让方式，从市场获得更多的地方性财政收入，这些都直接或者间接地推动了土地价格的上涨，进而推动了房地产价格的上涨。根据级差地租理论，城市中心地区由于具有较好的基础设施条件以及好的区位条件，竞租能力强的商业、金融、贸易等服务业具有较强的竞争能力，居住区由于竞租能力较差，一般都位于城市的边缘地带。城市中心增量住宅的价格普遍较高，大量中低价格的增量住宅位于城市近郊，带动了近郊甚至远郊房地产市场的发展，开发成本的日趋增加，房地产价格在不断上涨。

1.2房地产市场的需求：刚性需求、结构调整、投机和投资性需求

房地产的多种需求是房地产市场存在和发展的基础。总理在今年的政府工作报告中，提出加强房地产市场调控和保障性安居工程建设。坚决抑制投机、投资性需求，抓紧完善稳定房价工作责任制和房地产市场调控政策体系，健全房地产市场稳定健康发展长效机制。继续抓好保障性安居工程建设和管理，让老百姓住上放心房、满意房。今年城镇保障性住房基本建成470万套、新开工630万套，继续推进农村危房改造。保证刚性需求是政府的目标，是社会稳定，人们安居乐业的保证，同时抑制投机和投资性房地产的需求。

1.3房地产市场供需均衡

根据市场供求关系理论，所谓房地产市场供需均衡，即供给与需求的均衡态，是指房地产商品的供给价格与需求价格相一致，而且供给数量与需求数量相一致时的房地产经济运行状态。在市场经济下，市场价格的形成完全取决于市场供求。

2.对房地产价格走势的现实判断

宏观经济基本面驱动了住宅价格的上涨，而不是住宅价格的泡沫。近年来房地产价格的上涨，是经济的快速发展和城市化进程的加快具有紧密的联系。在这个过程中，若干种原因形成的需求的叠加形成了房地产价格上涨的基础：一是福利分房时代的终结，居民被抑制的住房需求得到了充分的释放，人们普遍希望在住宅市场上购买到品质高的住宅，改善自己的生活质量；二是经济基本面的持续看好，政府实行积极的财政政策和稳健的货币政策，使得投资不断增加，许多城市由于经济的迅速发展，对建筑空间的需求持续增加；三是城市化进程的加快，导致许多城市中拥有大量的流动人口，这些人口也有着巨大的住房需求。未来的十年，我国房地产的价格仍然会有一定的稳步增长，城镇化进程的加快，经济的持续、快速发展任然是增长的动力。

3.调控房地产价格的政策选择

3.1政策目标

房地产价格剧烈的波动会影响经济的发展和社会的稳定。在低通货膨胀条件下，应当努力减少房地产价格持续高涨或者低迷带来的风险，避免影响经济政策的稳定。尽量减少宏观经济景气循环的波动幅度，降低对金融系统的负面冲击；缩小通货膨胀或者通货紧缩的幅度。

3.2货币政策和财政政策的利弊分析

货币政策和财政政策都是宏观经济政策工具。近几年我国实施了积极的财政政策和稳健的货币政策，实际上是扩张性的财政政策和适度扩张的货币政策。从1998年以来，货币供应量的增长和GDP增长加上通货膨胀率之间有一个缺口，这个缺口说明有大量没有实现的货币积累起来。这些货币没有表现在商品市场里，没有表现为通货膨胀，而表现为资产价格的膨胀。资产价格膨胀在2000年表现为股票价格的飙升，后来表现为国债价格的飙升，最近一两年表现为房地产价格的剧烈上涨。积极的财政政策和稳健的货币政策确实刺激了我国房地产价格的上涨。

对房地产市场而言，财政政策的初始作用是在房地产使用市场上，而货币政策的初始作用是在资产市场上，但由于房地产使用市场和资产市场是紧密联系着的，货币和财政政策都会同时影响到利率水平的高低。利率和房地产价格之间存在着负相关关系，货币政策和财政政策都可以成为调控房地产价格的有效政策工具。如果采取扩张的货币政策，货币量供应的增加就会产生过度的货币供给。反映在房地产资产市场上，人们会购买更多的房地产资产，来实现资金的保值、增值，资产组合的调整导致房地产价格的升高和利率的下降；紧缩的货币政策对房地产价格的作用机制与此类似，效果相反。如果利率水平保持不变的话，较高的财政支出会提高总需求水平，房地产使用市场上需求的增加同样会导致房地产价格的上涨。

货币政策比财政政策更加灵活，因为它直接运用利率、准备金率等，而财政政策必须服从稳定和透明的规则，这就会限制其逆周期的调控效果。货币政策在某些情况下对于消除由于房地产市场过热引起的宏观经济失衡会失效，或者即使有效但是比较迟钝。如当经济由于房地产价格崩溃进入流动性陷阱时，由于货币当局无法将利率变为负值，当通货膨胀接近于零或者出现通货紧缩时，货币政策就失去其逆周期工具的有效性。如果资产价格只是在局部地区出现泡沫或者崩溃的，并且只是某些类型的物业市场，如商业和居住物业，在这种情况下，财政政策和管制政策就可能是重要的政策工具。

3.3管理政策利弊分析

中央政府和地方政府的管理政策变动，也会对房地产价格产生影响。政策工具可以用来减少或者抑制住房需求，如“限购”政策就可以起到这种效果。但是仍然会遇到辨别房地产价格的上涨是泡沫还是经济基本面驱动的问题。由于经济基本面的驱动引起了房地产价格的上涨，需求被抑制，进一步采取抑制需求的政策实际上是在损害房地产业，会造成房地产价格的阶段性稳定和报复性的上涨。房地产价格泡沫有可能是在局部地区发生，因此要采取管理政策来抑制住房需求，应当在该地区范围内实行，实行有管理、差别化的政策，而不是全国一刀切。

3.3.1价格管制政策

将房地产价格保持在某一特定水平，对房地产价格上涨设定一个固定的政策目标，会阻止本来可以通过经济基本面变化来调整的相对的价格变动。这种政策存在着比较大的弊病，在竞争性市场上，价格管制的危害远远大于好处。价格管制并没有使得过量的需求消失，即使在存在泡沫的时候，只是将过量的需求转移到其他领域中去，会直接导致市场增量和存量供应的减少。如果需求是由于基本面原因导致增长的话，增加房地产的供应是价格均衡的有效措施。

3.3.2限制投机活动

房地产市场需要并允许存在一定的投机性质的投资行为，而且在房地产市场的实际运行中，要将投机行为和正常的投资和消费区分开来是不太可能的。因此直接出台限制房地产交易的政策并不是最合适的，通过税收和管理制度的组合、住房金融体系的监管等措施来限制投机活动。

3.3.3房地产税收政策

房地产税收政策利用税收调节收益、分配的直接手段，对房地产价格会有比较大的影响。要加快推进房产税等房地产保有环节的立法，房产交易税在遏制投机方面的作用优于房产保有环节税。因此，应重点考虑通过房产交易税调控房地产市场。通过房产交易税调控房地产市场，相比征收房产税更易操作，可以将现有的房地产营业税、印花税、土地增值税、契税等名目繁多的税种予以简化或合并，整合为一个税种，统一称为印花税或房产交易税。征收对象从个人扩大至公司，打击以公司名义持有住房的炒房行为。按售价全额征收，避免阴阳合同对政策效果的抵消。针对短炒行为推出多级税率。持有时间越短，税率越高。

综上所述，房地产调控的目标是抑制房价过快上涨、使房价回到合理区间。

参考文献：

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我们搞房地产开发，首先要了解今后一定时期，市场对各类房地产的有效需求。只有在有购买能力的需求的情况下，才能使开发的房地产能够销售、转让、出租出去，才能使开发企业获得投资经济效益。如果市场已经供大于求，则在开发后不是销售、转让、出租不出去，将它空置，就是要降价处理，都会给开发企业带来经济损失。

2.认真选择好房地产投资的类型

在房地产开发以前，除了预测房地产市场的有效需求外，还要选择好房地产的类型。因为不同类型的房地产投资，在盈利水平和开发经营风险方面存在很大的差异。目前房地产投资的类型，主要有以下几种。

2.1土地投资：

土地投资的目的是土地增值，而其增值往往又是由土地开发后使用价值预期或实际的改变造成的。例如，市郊耕地变为城市土地，市区旧房拆迁后土地变为商业用地等，都会使土地增值。不过土地投资也会遇到风险，当土地不能按预期用途或.按时开发时，不但不会增值，而且要承担土地投资利息和城镇土地使用税的损失。因此，要进行土地投资，必须针对土地的预期用地，选择好时机。一般来说，如能对土地改变的用途进行及时开发，大都能获得较大的土地增值收益。

2.2商业用房

商业用房的价格高于其他用房。它的价格除了取决于房屋所处地理区位外，还要看所在城市居民购买力和流动人口数量等因素。一般来说，当城市国民生产总值增长较快、城市常住和流动人口增加时，商业营业齊会相应增加，商业用房的价格也会随着其需求量的增加而上升。但当商业用房增长速度超过商业营业额的增长速度，或在经济不景气时，就会引起商业用房的空置，给开发企业或投资者带来损失。因为商业用房的变现能力不如一般住房，因而投资开发商业用房所遇到的风险要大于投资开发一般住房，特别是一些高档商业大厦。

2.3办公楼

随着社会主义市场经济的发展，新组建的企业单位越来越多。不少企业单位如银行、保险公司、投资信托公司、各种咨询公司、律师事务所、会计师事务所等，都需要大面积、高标准的办公楼。办公楼的售价与租金，与它所处地段的社会、经济、文化发展水平密切相关，有利的地理区位，方便的交通条件呼通信条件等，都可提高它的售价和租金。大型的现代化办公楼，必须考虑租赁需求。其收益率受定期租金和房产升值的影响。在投资开发办公耧时，必须事前预测所在城市今后若干年内的有效需求量，如办公楼的增长超过有效需求量的增长，也会引起空置，给开发企业或投资者造成损失。因为办公楼与商业用房一样，它的变现能力较差，我们不能只看到办公楼投资高收益的一面，而忽视租赁或出售不出去的风险的一面。办公楼的建筑、装饰标准，还必须与当地经济发展程度和企业单位购、租能力相适应，在中小城市，其标准不能过高。

2.4居住用房

居住用房可分为保障性及普通住房和其他商品住房两类。保障性及普通住房是供城镇中低水平收入居民住的房屋。它的建筑标准较低，能享受政府的有关优惠政策。因此它的开发成本较低，但其售价和租金要由政府规定，投资回报不高。由于一般能及时出售或出租出去，其投资开发风险也小，特别在房产市场不景气时，保障性住房的投资开发应作为首选的对象。其他商品住房包括公寓、别墅等。它是供收入较高的城市居民购买和租用的房屋，其售价和租金均按商品价格计算，不享受政府各种优惠政策，如地基都要批租，加上它的建筑、装饰标准较高，因而它的开发成本和售价、租金也较高。在经济高速发展和居民收人增长较快的城市，对商品住房的需求量会不断增加，在这种景气房产市场中，投资开发商品住房能获得较高的投资回报，但必须有良好的居住环境，方便的交通、通信条件，完善的配套设施和物业管理，在小区或周边地区还要有高质量的中小学和文化设施；否则，也不易销售和出租出去。因而它的投资开发风险较大，特别是在房产市场不景气时。开发企业除了投资开发土地、商业用房、办公楼、居住用房外，还可投资开发仓库、通用厂房、旅馆等旅游设施。对仓库的投资开发，主要取决于工商企业有无仓储的需要，有无方便的交通条件，及时集散仓储物资。对通用厂房的投资开发，主要取决于能否招商引资使其落户，并能解决水、电、煤气、交通、通信等。对旅馆等旅游设施的投资开发，主要取决于能否使旅馆保持较高的客房率，能否使旅游设施保持较高的利用率。前者，要看今后一定时期旅游等流动人口进入本市的人数和在本市停留的时间；后者，要看本市居民和旅游等流动人口对娱乐设施消费支出的财力。特别是一些高级宾馆和大型娱乐设施其投资额很大，如果不能保持一定的客房率和利用率，投资开发的风险很大。

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首先是向商业银行进行贷款筹资，银行贷款是目前众多企业所首选的筹资方式，这种方式的好处是筹集资金的耗时较短，资金筹措所消耗的成本也较低，而且在归还贷款的时间上还有相当程度的弹性，能够让企业更好的实现资金价值，发挥财务杠杆作用。但是此种方法也有一定弊端，例如企业向商业银行寻求贷款支持会面临当前国家宏观政策的诸多限制，例如当前许多商业银行对一般性企业就设置了更多的带宽限制，从而制约了许多企业的良性发展，而且在资金筹措的数量上也相对较少。

其次，股权筹资。许多企业在发展到一定规模之后，想要获取更多社会融资往往会选择成立股份公司，通过企业上市发行股票的方式将社会零散资金进行有效的集中和吸纳，股票持有人不仅能够根据所持股票的数量多少定期获得一定股息，从法律界定的层面上来说还想有与所持股票同等比例的管理权。企业通过这种形式能够大量吸进社会资金，而且股票筹资的方式可以让企业比较灵活自主的控制资金使用时间，可以自由控制利息发放周期，从而确保资金的充足。但是这种筹资方式存在着筹措资金的成本较高以及企业控股权分散的问题，当下我们经常看到的企业合并、收购、重组等，都是由于控比比例发生变化而产生的，这又给企业生产经营的自带来一定程度的威胁。

再次，融资租赁。融资租赁是近年来一种比较新的融资筹资方式，企业通过对包括房产、设备等固定资产的转租方式获取资金，双方通过租赁合同进行资产使用权的让渡，租出企业获取租金，租入企业获取对物品的使用权利，这样不仅能够提升企业现有固定资产的使用价值，同时也能够为租入企业资产结构调整带来好处，可谓是一种双赢的融资方式。但是这种筹资方式同样存在着筹资成本较高等问题。

二、企业筹资方式的合理选择

前文提到的几种目前比较主流的筹资方式，都各有利弊，企业想要实现最大程度的筹资效益就必须进行多方面的考量和措施研究，从而寻找最为合适自己的筹资渠道，实现对资金的良心筹资和积极使用。

首先，企业要根据自身情况对筹资方式进行初步选择，如果是规模较大、市场效益较好、贷款申请门槛限制较弱的大中型企业，就可以采用最为常见的银行贷款筹资方式。如果企业自身发展规模较小，在生产经营方面存在着资源使用效率不高、设备管理成本较高等问题，就可以选择租赁融资的方式进行资金筹集。

其次，要认真考虑每一种筹资方式所可能给企业带来的财务风险，如果某企业所生产的商品其商业利润显现周期较长，前期生产成本较高，则不适用于银行贷款筹资，因为银行贷款发放以后必须按时支付利息，而前期筹备阶段及生产阶段时间过长的话，反而会给企业的经济运转带来沉重压力，相反，如果是销售灵活、生产周期短、经济利润回收周期短的生产企业，则可以考虑银行商业贷款，不过同时也要考虑企业自身时候能够较为轻松的达成贷款申请所要求的各项条件，如果无法有效达成或者需要进行大规模改建乃至成本支出，则就应该选择其他模式，否则贷款筹资不仅无法为企业生产经营注入活力，反而会因为过高的筹资成本而给企业带来更大经济压力。

三、如何提升企业筹资效益和质量

企业在生产经营过程中想要获取大量资金是一种积极的表现，资金充足不仅能够推动企业自身发展，同时也能够带动当地经济乃至全国经济的共同发展。但是有筹资的愿望如果能够为筹资所进行的有效措施研究还是不行。所以我们应该加强相关措施研究，寻求提升企业筹资效益和筹资质量的方法和管理方法。

1.树立筹资正确意识

筹资是为了让企业能够获得充足资金实现进一步健康发展。筹资的目的是借助别人的资金来为自己创造更多财富与收益，所以企业经营者、管理者在决定筹资之前必须充分规划自己筹集之后的具体使用流程及进行周密的预期收益评估，当前许多企业外债累累而自身没有得到显著发展，其原因就在于他们在筹资之前未能进行周密安排，从而逐步演变为以债养债的恶性循环，最终导致企业出现严重财务危机甚至破产。

2.加强筹资风险管理

筹资是一项经济活动，必然存在着许多财务风险。想要最大限度实现筹资活动的经济价值就应该提升风险防控意识，不仅要在资金筹资完成之前制定周密详实的使用计划，同时还要根据资金在具体使用过程中的特点来制定行之有效的资金管理及预警机制，与成本预警机制、预算预警机制等，只有这样才能够让筹措而来的资金发挥最大经济效益，从而为企业带来更多经济收益，这样企业也能够在不断发展壮大的基础之上有机会获取更多成功筹资的可能，最终让企业进入一个良性发展的循环当中。

3.加强企业自身能力建设

企业进行资金筹措的基础是自身的经营实力与竞争实力，不论是社会筹资、银行贷款筹资还是其他方式的筹资，投资者都会以企业当前的生产经营状况为最重要考量因素。所以为了能够更快顺利有效的获取资金，提升企业自身的盈利能力就至关重要。所以企业要在管理、生产、销售、服务等各个方面不断改进和提升自己，提升企业在市场竞争过程中的各项风险的抵御能力，增加投资者的投资信心，从而以良好的经济效益和社会形象赢得更多投资者的青睐，顺利实现资金筹集。此外，在顺利获取资金之后，还要加强对资金使用情况的及时有效披露，确保投资者能够准确获悉自己的资金在具体使用过程中的实际效益，从而避免因为信息不对称而让投资者造成心理恐慌，盲目撤回资金等，这样不仅损害了投资者的合法权益，同时也给企业后续发展造成阻碍。

四、结束语

资金是企业生存发展的最重要动力，随着企业发展的不断深入，资金筹措也成为现代企业管理工作的核心问题之一，想要有效实现资金筹措，不仅需要结合企业自身发展特点来权衡各种筹资方式的利弊，同时还需要拿出行之有效的资金使用方案，让资金筹筹措真正的发挥出其应有的作用。总之，资金筹措固然存在一定风险，但是只要我们采用合理科学的管理手段就能够有效规避风险，发挥出资金筹措的最大经济价值，帮助企业健康稳步成长。

参考文献：

[1]张良.企业筹资方式及风险防范的相关研究[J].管理观察.2010.10