房产投资的特点大全11篇

绪论：写作既是个人情感的抒发，也是对学术真理的探索，欢迎阅读由发表云整理的11篇房产投资的特点范文，希望它们能为您的写作提供参考和启发。

篇（1）

二、琼海市房地产经济的特点分析

琼海市位于海南岛东部，东线高速贯穿全境。琼海市是本世纪初推进城市化进程中崛起的海南省第三大城市，其基础设施良好，交通通讯发达。中心城市主要由嘉积，博鳌，官塘三大组团构成。在区域性方面，被评为全国精神文明建设示范市，全国文明城市，海南省东西两翼发展战略中东部沿海经济战略带核心城市之一。近年来。兴起了在琼海市投资，置业，休闲疗养等多位一体的旅游地产热。在2015年上半年琼海市房地产投资实现较快增长，其中2015年上半年，琼海市房地产开发投资94.15亿元，比上年增长了8.4%，房地产投资占固定资产投资的比例为68.3%，跟上年比较减少16.4个百分点。琼海市市区属于平民化的旅游地产，单价一般在5000～8000之间，官塘属于温泉度假区，房价高到一万左右。而琼海市博鳌镇属于一线海景旅游商务地产，拥有更多高价位的楼盘。

三、琼海市房产税征收概况以及房产税对区域经济的影响因素

（一）对地方财政收入的影响

随着地方税收收入的高速增长，2015年上半年，海南省公共地方财政收入达到20.2%，其中房产税增长的速度为24.9%，在增速上位列第三。房产税税基是非常可观的，对地方财政收入有一定的促进作用，并且具有税源稳定，相对来说比较容易调控。

房产税的征收在一定程度上减少了地方政府对土地财政的过度依赖促进良性发展，而房产税也成为地方财政稳定的税源，更加有利于政府对财政预算的管理和监督。房产税对于地方政府的财政收入是重要的，地方政府也会尽量的在房地产销售和价格之间寻求一种平衡点。

（二）对土地出让金的影响

中国现在房地产火爆的现状，很大程度上是依靠投资性地产的影响形成的。房产税的征收有利于促使购买需求由投资性需求转向居住、经营性刚性需求。琼海市房产税的征收使投资投机需求减小，从而改变土地出让金价格飙升的状况，使房价进入良性发展，在一定程度上，增加了刚性需求的置业空间。开发商也基于经营和财务压力降低销售价格，对土地出让金的定位也更加的合理。

（三）对琼海市房地产行业发展的影响

琼海市在2009年掀起了国际旅游岛的建设浪潮，但是随着市场的健康有序的发展，房产税的征收有效的打压了炒房的热潮，本土房产开发回到了一种健康有序的环境。房产税征收使房地产投资结构得到优化，制定了合理的房产税征收制度。琼海市房价在2014年下半年至2015年上半年的价格调查中，市区的基本价位已趋于稳定。炒房热早已退去，琼海市本土的房产销售商更多的是去库存和更多的倾向于刚性需求的发展，地产行业发展更加稳健。

（四）对城市建设以及琼海市经济发展的影响

房产税的征收有利于优化市场结构，进一步的规范琼海市投资的环境和行为，鼓励人们更加理性的进行消费。良好的房产税征税制度，能够更加合理的调节收入分配，缩小贫富差距，对地区之间的经济起到协调发展，让广大民众体会到房地产和土地整治的好处，更加有利于社会公平的体现，有利于政府改善公共福利设施的能力。

四、房产税的优化改进和展望

篇（2）

尽管如此，我们还需提醒投资者注意：不要仅仅被该类信托产品的高收益率所吸引，而忘却了其特有的风险，投资时一定要了解该信托产品的交易结构和风险防范措施，审慎投资。

因项目地点不同、项目公司财务状况不同、建设进度不同、资金运作模式不同，房地产类信托产品的风险状况和收益水平也各不相同。目前比较流行的房地产信托主要有以下六种：

一、抵押贷款型

运作原理：开发商将已经拥有的土地或房产抵押给信托公司获得信托贷款，承诺信托到期时归还贷款以解冻被抵押的土地或房产。此种产品结构设计简单，法律关系清晰，也是前期已经兑付的房地产类信托产品的主流模式，选择时应关注以下几点：

1、 信托融资规模与抵押物的价值比率，价值是否经过公正地评估。抵押物价值如接近信托贷款总金额(抵押率偏高)，那么一旦抵押物跌价，同时房地产项目失败，则变现抵押物将无法收回原信托贷款本金。目前，随着房地产价格在高位运行，抵押比率应该控制得更为严格，通常应当不低于2：1，如果在3：1（也就是按照评估价格打3折抵押）则比较安全。

2、 抵押物的权属是否清晰。如施工方对建筑物的留置权是否影响抵押物的变现？开发商是否在国土局或房管局办理了土地和建筑物的抵押登记，并真实的抵押到信托公司名下？等等。投资者可以要求察看土地证或信托公司持有的他项权利证明，以避免未来的法律诉讼纠纷。

3、 房地产项目的运行状况，已经取得的证件情况（通常要求4证齐全，最基本的已经具备土地规划证和土地使用权证），截至到信托产品发行时的开发进度，项目的位置、预计销售价格及市场前景等。

4、 借款的开发商是否有偿债能力，以往的信誉如何。如有第三方提供担保，则考察担保方的信用等级应作为投资者的工作重点。

二、房产回购型

运作原理：开发商将已经达到预售状态的房产以低价格出让给信托公司，但约定一定期限后开发商溢价回购该房产。信托公司发行信托计划募集的资金购买该房产，如果到期后开发商不履行回购义务，则信托公司有权向第三方转让该房产。此种信托的风险点在于以下几个方面：

1、 提防风险开发商没有实力在信托到期时按照约定的价格回购房产。投资者可以考察开发商的资质和过去已经开发项目的销售情况。

2、开发商承诺回购的房产在信托期内发生较大跌价的可能性。目前，一般信托公司为了控制风险，往往以低于当时市场价格一半的价格购买开发商的房产，以控制风险。投资者也应经常关注房产所在地房地产市场价格的波动状况。

3、 如信托公司在购买房产后未在房地局办理购房合同备案登记或未履行项目管理职责，则开发商可能一房多卖，发生纠纷（如开发商私下将房屋卖给多人，则法律诉讼和执行风险很高）。投资者可以在投资期内要求信托公司出具是否办理了房产备案登记的证明，且要求信托公司履行项目尽职管理的责任，以避免该风险。

三、财产受益权型

运作原理：利用信托的财产所有权与受益权相分离的特点，开发商将其持有的房产信托给信托公司，形成优先受益权和劣后受益权，并委托信托投资公司代为转让其持有的优先受益权。信托公司发行信托计划募集资金购买优先受益权，信托到期后如投资者的优先受益权未得到足额清偿，则信托公司有权处置该房产补足优先受益权的利益，开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿。选择此种信托时，投资者应当关注以下几个方面：

1、 项目房产在信托后的经营状况是否能产生足够的收益供投资者分配？

2、 信托登记制度的不健全有可能使该房产受益权人的利益不能得到有效的保障。信托公司应落实抵押登记以代替目前尚未建立的信托登记。

3、 房产变现后如发生大幅度跌价，则优先受益人的利益可能得不到全额保证。一般信托计划中的优先受益权占全部受益权的比率应不高于50%。

四、股权型房地产信托

运作原理：信托公司以发行信托计划所募集的资金认购房地产建设项目公司的股权，使项目公司得到足够的注册资本金，以顺利缴纳土地出让金获得土地或银行贷款。实际建设开发该项目的股东承诺在信托计划到期时溢价回购部分股权。在目前房地产公司拿地成本高涨、资金紧缺、银行贷款不能有效解决项目现金流需求的情况下，这种融资模式逐渐增多。但该种模式结构复杂、风险水平较高，投资者在选择投资此类信托时，应重点关注以下几点：

1、 提防风险，如果项目公司管理混乱，那么入股的信托资金将面临被挪用的风险。信托公司为了控制风险，往往要向项目公司派驻财务人员，但是否能实际掌握该公司的财务控制权，还需投资者审慎分析。

2、 如信托资金在缴纳土地出让金和初期建设资金后，项目开发的后期又面临资金短缺，即信托产品的募集资金不足以覆盖项目资金缺口，如此时不能获取后续资金来源（银行贷款或预售回款），则此房地产项目会成为“烂尾”项目，届时信托产品就会遭遇风险。、

3、 如该房地产项目销售状况不理想或无法顺利取得银行贷款，则到期回购资金将没有着落。投资者应重点考察承诺回购股权的股东财务状况如何？是否有足够的经营现金流作为回购保证？另外，考察该房地产项目未来是否有良好的销售前景和当区域房地产市场的发展前景，也应是投资者的主要工作。

篇（3）

从产品的性质上看，股票和房产有着巨大的差异。股票具有高流动性、高收益性和高波动率的特点，房产的流动性较差，波动性较低，但可以通过杠杆投资的方式获得较高的收益。因此，对于不同理财需求的人来说，会有不同的选择。

从收益上看，国内股票的平均红利率不到2%，而房产的租金收益率大多在2%～3%之间，需要获得稳定收益的投资者自然会选择房产。但无论是股票的红利率，还是房产的租金收益率，都不是国内投资者所特别看重的，因为这样的收益率水平比银行存款还低。大家最重视的还是股价与房价的上涨幅度。我想你也不例外，你现在最想知道的事情是未来一段时间，股市的涨幅能否大幅超过楼市，对吗？很遗憾，我无法给你一个明确的答案，因为我没有预知未来的能力，我只能从资产配置的角度给你一些建议。事实上，如果世界上真有人有预知未来的能力，他就跟本不需要进行资产配置了，只需把所有的资产投到未来涨幅最大的产品中去就行了。

篇（4）

    所谓“商业房地产”,顾名思义,就是指用作商业用途的房产。像是商超,酒店,街道上的商铺,还有那些商业广场,批发市场或者是购物中心等所用的房产都属于商业房地产。表现最突出的就是购物中心,它是最典型的一种商业房地产形态。当然,之所以叫做商业房地产,肯定跟住宅地产有明显的差异。首先,商业房地产的收益高。不同于住宅直接贩卖,商业房产主要靠租金来增加收入。所以地段的好坏,建成后的管理层次,开发商的商业品牌,最终的资金流通程度对于房租的多少都会产生作用,而且影响深远。商业房地产的收益还跟当时的物价水平紧密相连,随着物价的上涨,房租也有可能随之上升。其次,商业房地产的经营方式相似,但内容多种多样。虽然商业房地产一般都是将各个店铺租给相应的商家,然后通过租金来获益,但是出租给商户的经营模式是多种多样的,不管是搞餐饮还是搞IT都可以。再次,商业房地产一般投资规模大而且建设周期和资金回收期比较长。就像购物中心,如果要建成一个特色的商业区,前期必须投资大量的资金,而且大部分的商业房地产都要经历两到三年的过渡后才能走向正轨,这就要求房产开发商有雄厚的资金来周转才行。最后,对于商业房地产来讲,经营管理要求也会偏高一些。由于商业房地产经营的好坏直接决定自身的盈利状况,而且现在商业房产的市场竞争特别激烈,所以对于经营管理者的要求也变得比较苛刻。

    二、商业房地产的投资风险

    由于商业房地产本身投资比较高,收益比较慢,所以在此过程中肯定是存在一定的风险,加之商业房地产的投资回报率比较高,所以高收益肯定包含高风险。从宏观和微观两方面考虑,现在商业房地产的投资主要风险如下:

    (一)经营风险

    经营风险是针对于商业房产投资者而言的,是指由于自身的经营问题而导致收益水平实现率不够或是没有实现收益的问题。也可以说是资金流出与期望不符的风险。这种风险主要来自于投资企业或者投资者自身的内在因素,如果经营管理不善,决策出现严重失误就很有可能导致运营成本增加,期望值减低。值得一提的是,经营风险也是目前商业房地产面临的最主要的风险。

    (二)财务风险

    财务风险是指商业房地产投资者或者其它主题财务因受到影响而使得商业房地产不能完工或者不能形成资金回收等状况。第一,投资者在运用财务杠杆时可能带来风险。所谓财务杠杆指的是投资者运用借贷的资金来扩大自身的透支产出,这样就会导致投资的不确定性增大,从而不能达到预期收益的可能性也会增大。第二,拖欠风险也是应该考虑的问题。当房屋购买者或者租赁者不按时交房租或者借款的时候,由于拖欠自己所带来的风险就压到了商业房地产投资者的身上。

    (三)市场风险

    市场风险是指由于商业房地产市场价格得变动而给房产投资者带来损失的风险。这一点是很值得重视的,因为市场风险是最难把握的,它会随着市场的走向而变动。

    (四)利率风险

    利率风险顾名思义就是指商业房地产投资因为利率的变化而影响收益所带来的风险。众多周知,商业房地产在开发初期的投资力度都是很大的,所以大部分的开发商都会选择跟银行合作,进行贷款等动作,这样一来,银行利率的增减就跟商业房产的投资风险直接挂钩了。

    (五)无流动性变化风险

    由于商业房地产从建房开始都是不能流动的,所以投资进去的资金就不能够随时转出转进,这样就有可能由于投资周期过长,使用周期等早场房地产价值增大,交易成本也很高的局面,也由于这种流动性太差的原因很有可能导致投资收益水平,而造成无流动性变化风险。

    (六)自然灾害带来的风险

    自然灾害带来的风险估计一般人都可以理解,像是地震,水灾等风险对于商业房地产业也是不可抵挡的,不过这项灾害可以转嫁到保险公司那里,相对风险比较低。

    三、商业房地产风险的防范策略

篇（5）

税收筹划对企业具有重要的作用。对企业而言，税收筹划得当，用足用好税收优惠政策，有利于减轻节省企业的税负，增加企业的利润和可用资金，提高企业的竞争力，有效维护企业权益，使自身价值达到最大化，促进企业良性发展。房地产企业开发项目具有投资额大，建设周期长等特点。从项目立项到施工再到销售的过程中，涉及到众多税种，主要税种就是营业税、土地增值税、房产税和所得税。这些税费金额大，如果能合理地进行税收筹划，能够降低投资项目的成本，加强房地产企业依法纳税的观念，促进税收制度的进一步完善。

一、房地产企业税收现状

在我国税从项目立项到施工再到销售的过程中，房地产开发企业涉及到的税种有：耕地占用税、城镇土地使用税、营业税、城市维护建设税、企业所得税、土地增值税、房产税、契税和印花税，房地产企业开发项目具有投资额大，建设周期长等特点。涉及到众多税种，这些税费金额大，如果能合理地进行税收筹划，能够降低投资项目的成本，加强房地产企业依法纳税的观念，促进税收制度的进一步完善。

二、房地产开发企业税收筹划技术

房地产开发企业由于其业务范围广，经营活动复杂，因此，采用的筹划技术也是多种多样的，根据其特点和经营业务，对其采用的税收筹划技术可以归纳为以下几种。

（一）规避平台筹划

土地增值税适用四级超率累进税率，存在着明显地税率跳跃临界点。因此，可以利用规避平台筹划规律进行筹划节税，其关键性的操作是控制增长率，可以通过价格、扣除额的调节来实现。

（二）投资转化技术

房地产开发企业除了开发、销售房产这一传统经营模式外，还可以采用出租、投资联营等多样的经营模式，转化技术对于房地产开发企业来说，其效果非常明显。

(三)税基筹划技术

房地产开发企业资金占用量大，需要不断筹措资金维持其开发能力，而资金筹划中的税收筹划，集中于如何降低税基。银行贷款筹资、发行债券筹资等都是融资方式，可以利用利息抵税效应降低税负，而发行股票则属于权益资金模式，只能按税后利润分配，不能有效降低税基。

（四）实现技术

主营业务收入的筹划，其切入点是运用实现技术，合理控制和确认收入的实现，降低税负。对于房地产企业来说，税收政策对其收入的约束是相当严格的，预售收入也要按预计利润率调增应纳税所得额，预缴企业所得税。房产销售定金、预收房产款都要纳入收入总额缴纳营业税。

三、房地产税收筹划方式

（一）利用临界点进行税收筹划

纳税临界点筹划法是指纳税人在经营中遇到税收临界点时，通过增减收入或支出，避免承担较重的税负。目前利用该方法最多的就是房地产开发中筹划土地增值税。税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。这里“20%的增值额”就是我们常说的“临界点”。根据临界点的税负效应，可以进行房地产税收筹划。

（二）利用投资方式的不同进行税收筹划

房地产开发公司对于投资性房地产有两种不同的投资方式：一是出租取得租金；二是以房地产入股联营分得利润。这两种投资方式所涉及税种及税负各不相同，存在着较大的房地产税收筹划空间。

1、采取出租方式应承担的税负

营业税：房产租赁属于服务业，按照租金收入的5%征税，应为5%×R1；房产税：房产税应依照房产租金收入计算缴纳，税率为12%，则房产税为12%×R1；城建税：假设**房地产开发公司位于市区，城建税税率为7%，依据其缴纳的营业税，则，城建税税负为5%×R1×7%=0.35%R1；教育费附加：3%×5%×R1=0.15%R1；印花税：在订立合同时，企业必须缴纳印花税，根据《中华人民共和国印花税暂行条理》第3条规定：“按租赁金额千分之一贴花”，因此，印花税税负为0.1%R1；所得税：营业税、城建税、教育费附加可以在税前扣除，那么，企业租金收入应纳的所得税为25%×（R1-5%R1-0.35%1-0.15%R1）=23.62%R1。

总体税负T1=营业税+房产税+城建税+教育费附加+印花税+所得税=5%R1+12%R1+0.35%R1+0.15%R1+0.1%R1+23.62%R1=41.22%R1，即，采取出租方式下，公司的总体税负T1=41.22%R1。

2、采取联营方式应承担的税负

房产税：根据税法规定，房产税依照房产原值一次减除10%-30%的余值计税，税率为1.2%。假定减除率为30%，则房产税税负=1.2%×（1-30%）P。土地使用税(此税种从量定额征收，各地标准不一，以菏泽市为例，城区单位税额为0.68元/平方米)，则土地使用税税负为0.68×L=0.68L；所得税：联营利润所得应缴所得税，所得税税负=R2×25%=25%R2。

总体税负T2=房产税税负+土地使用税税负+所得税税负=1.2%×（1-30%）P+0.68L+25%R2=0.0084P+0.68L+25%R2。

寻求税负均衡点。由于租金的收入相对固定，而且在出租之前可以商定，而联营收入则因影响因素多，不可确定性更大，所以，可以用租金来预测联营收入。当二者税负相等时，即， 41.22%R1=0.0084P+0.68L+25%R2，则R2=（41.22R1-0.84P-68L）/25

（三）利用不同的资金筹措方式进行税收筹划

房地产开发企业对资金的需求量较大，如何更好地筹措资金，对公司的经营起着至关重要的作用。从税收的角度来看，不同的筹资模式方式公司所承担的税收负担是不同的。

（四）利用收款方式的不同进行税收筹划

房地产开发企业以房地产的法定所有权转移后确认销售收入，但在实际工作中应采取谨慎原则，客观评估收入的实现，对估计价款不能收回的，不能确认为收入；已经收回部分价款只将收回部分确认为收入。

四、结语

以上讨论了房地产企业税收筹划的技术及方案。但在实际操作中，这些税种的筹划并不是独立的，各税种之间存在着联系。所以我们在对某一税种进行筹划时，应考虑其对别的税种的影响，以达到降低企业整体税负的效果。

篇（6）

我国民间自古有言“上有天堂，下有苏杭”，杭州舒适宜人的气候自然有目共睹，这座城市还有一个最大的特点――景城合一。静美的西湖、古老的保傲……景点散布在城市之中，似乎与城市在不经意间融合，景环宅边，人在景中。

杭州政府将土地看成该市最宝贵的财富之一，对土地审批严格控制，使土地的供应量维持在较低的水平，凭借此举，既实现了土地价值的最大化，也获得了更多的财政收入。取之于民，用之于民，再将这些资金用于市政设施的完善，总体上改善了杭城的居住环境。近年来，“最具安全感的城市”、“最具投资价值的城市”等殊荣纷至沓来。

格局：折扇汇点在杭州

浙江省民营经济活跃，而杭州又具省会城市这一特殊地位，一些民营实体均在此设立办事处。另外，从教育方面考虑，杭州汇集了浙江最多、最好的高校，出于方便子女上学的目的，许多家长买房也会选择杭州。如果说其它省市的房产消费是平行的，那么浙江的地产置业更像一把扇子，全省各城市相当大一部分房产消费沿扇骨展开，最终收归到另一点，那就是杭州。

杭城房产几处香

人们都知道杭州房价高，其实最根本的原因在于房产的供不应求。杭州民间资金充裕，对房产的需求旺盛，这种情况下房产的相对稀缺对房价拉升作用明显。

牡丹：景观住宅

景观住宅是指楼盘周边拥有景观的房产，这是杭州房产的一大特点。景观住宅总体上较少，由于环境和开发商品牌的因素，售价普遍较高，每平米从几千到两万元不等。虽说价位高走，但总体上具有一定稀缺性，因此仍具有较高的投资价值。

湖景房 西子湖畔的商品房，从供应上来说数量非常少，属于稀缺资源，房价一般在20000元／平米左右。能看到西湖的房子归为泛湖景房，均价也会超出10000元／平米，甚至达到20000元／平米。

市景房 这类房子位于市中心，如武林广场一带，比较繁华，周边商务氛围较好，高档写字楼云集，其均价在12000～15000元／平米，最高达到19000元／平米。

山景房 指能看到山景的住宅，比如老和山、保做山附近。此种房产多集中在一些传统区域，如市区或老景区。“仁者乐山，智者乐水”，此类房产也很受欢迎。

江景房 指的是钱塘江两岸、沿江一带的房产，这部分房产在数量上并不十分稀缺。就江景房的位置而言，真正有潜力的地区在杭州未来的行政中心一带，今后的发展空间很是看好。江景房均价也在10000元／平米左右。

其它景观房 杭州周边还有一些自然风光很不错的地区，虽有山有水但非名山名水，杭州一些新建的别墅区分布在这些区域。这部分房产也属于景观住宅，只是不单纯地归为湖景房或是山景房。这类型房产的价格目前也攀升到10000元／平米左右。

玫瑰：商铺

篇（7）

短线型投资充分利用资金杠杆

对于寄望于在房产市场上获取房价差的房产短线“投资客”来说，如何利用有限的资金获得最大的收益率是值得考虑的问题。

“资金杠杆”不容小觑

银行贷款在房产投资中就起到了一个“资金杠杆”的作用。我们在生活中最常看到的“千斤顶”就是杠杆作用的一个最好说明，施以小力，通过杠杆获取的效应却会得到若干倍的放大。

举例而言。2003年5月，海外归来的王女士手握20万美金的现金，觉得位于徐家汇的一栋高档公寓楼极有升值潜力，周边的写字楼林立，不少跨国公司的高级行政人员都希望在此安家落户。一年后楼盘获取10％的收益率，应该不是什么大问题。不过问题接踵而来，王女士是把近160多万元的自有资金一次付清买入一套三房二厅呢，还是作为首付购入二套三房二厅。

思来想去，王女士还是决定使用上银行贷款，以每套80万元的首付买上两套一样的公寓。谁料这一决定让一年后的她笑不动了，赶上了上海房价百米冲刺般地上涨，这两套房在今年10月交房后的市值已达450万元，除去银行贷款，王女士若售出的二套房的话，其拥有的资本达到了300万。她的收益率几近100％，扣除银行贷款的成本（以五年以上的商业住房贷款利率计算）5.31%，使用贷款杠杆后的王女士收益率达到了80%。

“四两拨千斤”。这就是贷款的杠杆作用！

贷款方式有讲究

当然这个例子只是想说明一下资金杠杆是如何作用的。在房产贷款日益趋紧的今天，银行不仅对于购买第二套房的审贷非常严格，对购买人各项资质、月收入能否达到月还贷额的两倍也做出了考察。大多数的房产投资客，从银行获取多笔房产贷款的可能越来越小。在一套房产投资上尽可能的利用银行的资金杠杆，提高投资回报率，其中的贷款方式就有讲究了。

首先，要尽可能的减少首付款数额，充分的使用银行的授信额度。这个道理，很容易明白。自有资金占用得越少，通过杠杆作用放大的资金收益率也就越高。现在，银行对于新房的放贷额度控制在最高八成，次新房在七成，老一点的二手房则要根据房龄等条件进行评估，贷款额度在六成左右。

其次，有条件使用住房公积金和公积金贷款的，一定不要错过。因为住房公积金账户中的资金，只有到了退休的时候才能够提取，有的人因为工作年限比较长，公积金也积累得多。使用公积金进行房产投资，无疑就是盘活了自己的隐性资产，也可以减少自有资金的投入。公积金贷款的利率比个人商业住房贷款的利率要低1.17％（5年及5年以下）和1.08％（5年以上）。使用公积金贷款，就意味着投资成本的降低。当然，对于公积金贷款的使用，也有一些规定。例如，公积金账户建立两年后，才能使用动用公积金，使用公积金贷款。公积金贷款的上限不能超过10万，年限不能长于15年。

针对住房公积金贷款的这些特点，在选取银行贷款的时候使用公积金贷款＋个人商业住房贷款的组合，可以有效地降低房产投资的成本。

减少“期转现”内的资金投入

在房屋贷款年限和还款方式的选择上，考虑到投资的目的是为了房产升值后售出，以获取利差，就要尽可能地减少先期的资金投入。如果是投资新楼盘，因为期房是不可以转让的，新盘由“期房”变成“现房”要经历一段时间的孕育期。这个孕育期，在不同的城市、不同的楼盘都有所区别。短则两三个月，长则一两年。此外，无论是新盘还是二手房，等待最佳的抛售时机，寻找合适的购房人，也要经历一些时间。在这段时间中，银行贷款的按月偿还，可不容房产投资客们等待。

减少在这段时间里资金的投入，就要在延长偿款年限和还款方式上动动脑筋。

商业住房贷款的最长还款年限是30年，公积金贷款的最长还款年限为15年。偿款年限越长，虽然支付的利息多一些，但是每个月的偿款额会有所降低。

不同的贷款偿还方式亦会对前期的资金投入产生影响。经常用到的住房贷款偿还方式有等额本息还贷法和等额本金还贷法两种。等额本息还贷，就是整个贷款期内，每个月的偿款数是一样的，就像一条持平的直线。等额本金还贷，每个月偿还的贷款由相同的本金偿还和利息费用组成。因为利息费用的支出会随着本金的偿还而越来越少，所以这种偿款方式就是一条向下倾斜的直线。在偿贷初期，每个月的偿还额要高于同期的等额本息还贷额。

我们就以贷款额为80万元，贷款年限30年的商业住房贷款来对两种还贷方式进行比较。像表中所列出的，在贷款的第一年，贷款人每月只支付贷款利息3540元，一年后房产售出，一次性将贷款额全部偿还。

不过，银行也加紧了对“移动按揭”的操作控制，对于贷款人的职业、收入和收入的变动性、楼盘等都要做出很多的限定。

长线投资：银行还款额＜租金

长线投资房产，希望的是用租金收入偿还银行贷款，多出来的收益作为自己的额外收入，也就是人们常说的“以租养贷”。不同的房产，由于地段、环境等因素，租金收益有所区别。在进行银行贷款之前，对同等条件房产的租金收入，花点心思，做点了解。贷款时，把月付控制在租金以下，不仅能够实现“以租养贷”，还能增加自己的收入。

“食租族”边投资边消费

也有不少人，投资房产的目的，并不在于获取房产升值的一次性利差收入。像在饭店工作的马女士，自家的房子是90年代单位福利购房时花了5万元买下的。最近，有熟人介绍一套轻轨沿线的二手房给她。房子是小户型的，周边设施也很齐备，售价在60万左右。马女士上了心，轻轨附近的房产，升值潜力固然是有的。但是，马女士想的更多的是正念大一的儿子。孩子现在求学，不久之后就要步上工作岗位，谈婚论嫁也要摆上议事日程。现在买一套新的房产，对于自己和丈夫来说，压力太大。还不如买下这套二手房，这两年先租出去，每个月赚点房租，等儿子大了，重新装修一下留给儿子做婚房。

对于马女士这样，想要用租金来偿还贷款的“食租族”来说，怎样贷款最合算呢？这样的投资客，首先要考虑的就是租金的问题。保证每个月的银行还贷额要低于租金，否则每个月还要垫付一笔资金到房产还贷中，有违投资的本意。此外，长线投资是和购买自用房产一样的，如果能从还款方式和还贷年限上减少银行资金的占有，也就少支付了房贷利息。

像马女士看中的这套房，房型小，租金不高；位于轻轨沿线，交通便利；周边设施又齐全，适合生活。这样的房产，就非常易于租出。马女士了解到，自己这套房产可以以每月1800元的租金租出。而马女士手上有35万元的资金，她应该选用怎么样的贷款方式呢？

底线是“以租养贷”

对于“食租族”来说，最关键的问题是以租养贷，租金足以支付每月的还贷额，否则每个月还要从每个月的收入中，倒贴一笔资金到房贷中去，就不合算了。因此，房屋的租金也就是每月还款额的底线。

马女士选中的房产，能够以每个月1800元的租金租出，也就是说，2000元是她每个月还贷额的底线。我们用1800元每个月贷款的等额还款方式来计算，贷款15年，首付额至少在37万元以上。马女士如果要把贷款年限定在15年的话，还要拿出两万多的资金作为首付款才行。如果把贷款年限改成20年，每个月用1800元资金偿还贷款，则只需要33万左右的首付款。

这种方法，对于其他的希望以租养贷的长线房产投资客来说，也是适用的。用出租房屋的收益作为每月还贷额的最低限度，匹配上自己的首付能力，选择合适的还款年限，至少把还贷额控制在租金以下的范围内。

“等额本息”还是“等额本金”

那么在还贷方式上，究竟是“等额本息”还是“等额本金”好呢？

经常听说等额本金还贷法比等额本息还贷法还的利息要少，马女士也琢磨开了，是不是自己在贷款的时候使用等额本金法会比较合算呢？

其实，说两种还贷法有什么合不合算，都是理财上的误区。事实上，两种方法还贷的要素－－贷款利率是一致的，老百姓为自己的贷款支付的利息也就一样。只是等额本金法偿还的本金部分比较多，所以支付的利息总额就少。选择还贷方法，要依据自己的收入稳定性和承受能力进行选择。等额本金法，还贷初始阶段，还款额比较高，以后逐月递减。但是，如果自己的收入能够保持第一个月的还款水平，还不如就把等额本金法下第一个月的还贷额，作为一个参考数额，按此进行等额本息法的每月还贷额，可以大大缩短还款年限。减少了对银行资金的占有时间，为此所支付的利息自然就少了。

篇（8）

二手公寓投资与商铺投资形式相比，其成本相对较低，投资资金的压力也比较小；而就商铺而言，其投资单价高，总价高，投资区域性强。

价格决定因素方面

二手公寓的投资回报率最大的决定因素在于其所在小区周边环境及物业配套设施的成熟与否；而对于商铺投资来说，地段是决定其价格的关键因素，对于以出租形式进行商铺投资的人士来说，除了地段因素外，面积也是影响出租价的重要因素。

投资回报率方面

由于北京的大公司众多，拥有大批高收入、追求高品质生活的白领，因而北京的公寓租赁市场相当活跃，二手公寓出租容易且收益稳定，但是资金的回收周期比较长；而商铺的租金回报率高，投资回收周期短。

投资风险方面

篇（9）

澳大利亚是世界上生活水准最高的国家之一，拥有宜人的气候、独特而舒适的生活环境、高质量的社会与文化的基础建设。澳大利亚的五个大陆首府及州府城市均位居世界最适合居住的前十位城市之列，其中悉尼已连续多年被评为五大世界最佳居住城市之一。澳大利亚虽然拥有世界一流质量的住房和教育，以及完善的健康保障福利体系，但在澳洲生活的成本却远低于其他西方发达国家，在澳大利亚的海外人士和访客们普遍认为，这里很有吸引力而且生活很实惠。

另据2003年的一份行政意见调查显示，澳大利亚政府政策的透明度居世界第四位，领先于美国、英国、德国、法国和加拿大。澳大利亚健全、公开、高效和透明的监管体系，使其成为世界上政治稳定风险最低的国家之一。事实上，澳大利亚政府通过积极主动的改变，更进一步为海外投资者创造了适合发展的理想环境。在政府决策实施效果方面，澳大利亚排名世界第七位，政府体制能够迅速作出政策调整，来面对任何经济挑战。澳大利亚经济在经历了世界经济衰退、亚洲经济危机后，近几年仍能保持平均GDP3.6％的高速增长。澳大利亚政府通过一系列的服务和计划，积极鼓励与支持海外投资，其中包括不久前修订的澳大利亚商业移民计划。澳洲政府欢迎并鼓励投资的态度和稳定的政治环境，为投资者提供了良好的投资环境和经商保障。

此外，从移民政策的发展看，澳洲近年来一直积极吸引海外专业人士与成功商业人士的移民与投资，移民政策相当宽松，为有意赴澳投资及发展的成功人士创造了良好条件。

房市成投资热点

澳洲的房地产市场已有近百年的历史，已十分成熟。根据最新权威机构的统计和分析表明，澳洲房地产近40年来平均每7至10年即可增值一倍。近年来，随着澳洲经济的不断攀升和移民配额的大幅度提高，以及政府鼓励和吸引海外投资的政策，澳洲房地产市场表现出了不可限量的发展前景。

据组省房产研究表示，悉尼房产的平均价格已达50万元，悉尼地区的平均房价也首次升至30万元。这将激励更多潜在买房者进入房产市场。该研究所所长Kelly称，未来10年，悉尼房产市场将出现平缓和高峰期，平均房价有可能在不到10年内就突破100万元。财政厅长Egan表示，这是因为一些大型基建项目如M5高速公路的建成投入使用，帮助提升了悉尼西南区的房产价值。

澳洲房地产是该地区长期的支柱产业，也是投资回报率最高的行业投资，市场规模很大，并在过去几十年中保持了稳步快速增长的良好纪录。澳洲的楼价平均每7年翻一倍，这已成为澳洲房地产市场的一个基本规律。澳洲房地产与世界大多数国家不同，政府不征收遗产税，可以世代拥有。房地产没有使用年限，而可获开发的土地又越来越少，这正是澳洲房地产不断受到海外投资者追捧的主要原因之一。

此外，澳大利亚对外汇兑换没有任何控制，货币完全国际化，资金流出、利润汇出、资本撤回、权利转让以及贸易付款都不受任何管制，因此受到海外包括美国、加拿大等西方发达国家投资者的青睐，被评为投资者的“世外桃源”。

投资的最佳时机

篇（10）

2.房产开发档次呈不断提升态势。虽然高档住宅还难以成为县级房产市场的主流，但随着社会发展和部分居民收入水平的大幅提高，居民进一步改善居住条件的消费意愿成为推动高档住宅发展的动力，特别是高层住宅楼的出现更使县域房地产市场的商品房档次有了质的提升，呈现中高档房同步发展，消费梯次相对明显的发展态势。

3.县域房地产开发资金需求日益旺盛，但其融资渠道单一，正规金融机构对房地产市场介入不深，自有资金、应付及预售款、各种形式的民间融资是县域房地产开发资金来源的主要渠道，也正是因为开发商的开发资金与银行贷款关联性不强，才导致国家宏观调控政策对县域房地产市场的调控作用不明显。一是自有资金是房地产项目开发初期的主要资金来源。由于银行限制了对房地产企业的开发贷款，因此，在项目开发初期，自有资金就成为最主要的资金来源渠道。调查显示，自有资金一般有两种形式：对于那些资金实力相对较雄厚的开发企业来说，其资金可以通过集团公司注入的方式解决。通过合作开发是筹集自有资金的另一种重要形式。该方式主要采取项目合作的形式进行，项目开发以购买土地的企业主持开发，其他房地产公司按一定比例出资，共同对项目进行管理，待项目完工后，合作即终止。如乡宁县某公司，在其购买了土地后，已无实力进行开发，于是便邀请本地某两家企业加盟。二是应付及预售款是项目开发过程中重要的资金来源渠道。在自有资金不足和不能得到银行贷款的情况下，应付及预收款项成为房地产开发商最重要的融资方式。其方式主要有以下几种：其一是由建筑商垫资。这是最为普遍的一种融资方式，即由建筑商承担一部分开发成本。一般而言，建筑商需要承担普房三层以内或小高层六层以内的建筑成本，当普房高于三层或者小高层超过六层后，再由房地产开发商根据工程进度进行付款。其二是拖欠款项融资。在资金周转不畅的情况下，房地产公司有时采取拖欠款项来解决燃眉之急。其三是预售融资。待普房建到三层以上或小高层建到六层以上，房地产开发商的另外一种融资方式就是预售融资。预售资金存入房管部门规定账户，根据工程进度支取，预售融资是资金实力较弱公司的重要融资方式。另据统计，县域内房产平均预售率一般在60%以上。其四是按揭融资。主体完工后，银行按揭贷款便可以为购房者提供资金支持，通过银行信贷融资间接支持房地产开发。调查显示，截至2013年9月末，乡宁县某国有商业银行共发放住房委托贷款1316笔共计11328.98万元。三是各种形式的民间融资成为县域房地产开发企业日益重要的资金来源补充渠道，并且进一步推高了县域民间融资利率。调查显示，民间融资始终贯穿于县域房地产开发的各个环节，成为房地产公司不可或缺的融资手段。据对辖内6家房地产开发项目调查：民间融资额已由2008年末的5492万元发展到2012年末的9237万元，增长了近一倍。民间融资的强烈需求推动了民间融资的利率逐步走高。调查显示，2008年，县域一年期民间融资的平均利率在18.00%左右，到2012年一年期民间融资的平均利率已达到24.00%左右，极个别民间借贷一年期利率甚至超过了30%。

4.房地产业的参与开发主体多以政府部门和民营企业为主。调查中我们了解到，真正参与到乡宁县房地产开发的是那些具有雄厚资金实力的煤炭企业及拥有充分土地资源的政府部门。

二、县域房地产市场值得关注的问题

1.人均住房面积水平偏高。从2010年乡宁县城住户调查数据看，乡宁县城家庭住房平均建筑年份为13.35年，户均居住人口为2.78人，有46%的家庭住房建筑面积大于100平方米，28%大于120平米。世界各国的经验表明，在人均住房面积达到30~35平方米之前，会保持较旺盛的住房需求，而后需求将会下降。而乡宁县人均住房建筑面积2010年已超过这一区间的上限，达到35.96平方米。因此，单从住房作为消费品的需求角度出发，可以说今后县域商品住宅开发规模、力度、结构等相关问题的理性规划应该引起高度重视。

2.房价收入比偏高。国际上一般认为，合理的房价收入比取值范围为4~6。若计算出的房价收入比高于这一范围，则可认为其房价偏高，房地产业可能存在泡沫。以乡宁县2012年的县城户均人口数，家庭人均可支配收入，人均住房建筑面积，住宅年平均销售价格计算出的房价收入比为9.17，超过了合理的取值范围。而乡宁县城的房价在全省来看并不算高。由此可见，目前房价收入比偏高，居民买房经济压力较大的小城市绝不在少数。

3.房屋租售比偏离房产价值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200。如果租售比低于1∶300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果高于1∶200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。乡宁县成套出租住宅每平方米使用面积的月租金约8.5元，2012年商品住宅每平米成交均价3280元，租售比为1∶385。显示房产泡沫已显现。

4.房地产功能错位，投资购房比超出警戒线。房产的功能就是作为居民生存的消费品。但近年来县域投资性购房同样火爆。县域的经济和人口特点决定了其二手房周转能力远差于一、二、三线城市，其住宅投资的最终表现为：居民二套住房拥有率持续攀升，由直接投资或改善性需求传导而来的二手房市场后备房源上升，出租房市场房源供应量上升。乡宁县城拥有两套及两套以上住宅的家庭比例2008年为20.0%，2012年末为34.5%。按照国际警戒线，当投资购房比例超过13%~15%时，房地产泡沫就会开始膨胀。

5.房价回调难度比大城市高。小城市的特点决定其房产需求在很大程度上取决于本地需求，而且刚性需求比重高。类似户籍限购等政策对大城市房价异常敏感，但对小城市却不同。国家的调控政策往往也主要针对一、二、三线城市。同时，由于城市小，地方政府对土地财政的依赖性反而高，这一因素也不利于房价回调。

三、对策及建议

1.正确认识房地产市场重要作用、发展趋势和政策调控目标。一是在持续经济增长的动力支撑下，房地产价格一定程度的上涨是基本趋势。一般而言，房地产市场发展带有明显的周期特点，商业性房地产价格多呈高速增长、温和增长、增长停滞螺旋发展态势。二是房地产调控的理想目标是抑制价格过快上涨，保护中低收入群体利益，促进市场健康发展。房地产市场价格过快上涨和市场严重萎缩均会对经济发展形成较大冲击，市场调控应灵活有度，既要抑制价格过快增长，又要防止房地产市场“崩盘”。同时，在政策执行时应优化房地产供给结构，使房地产业保持健康稳定发展。三是房地产调控不能够完全依赖货币政策工具，而应该更多地围绕房地产需求进行整体制度和规则设计，在承认现阶段住房刚性需求旺盛这一基本事实的前提下，完善住房市场体系建设，切实加大保障房建设的资金与土地供给，最大限度地满足中低收入群体的住房需求。我国地域辽阔，经济发展极不均衡，每一个地区都有其特点，很难开出一个给全国所有的城市吃了都管用的药方，因此各地区应有所不同。

2.加快金融产品创新，规避资金集聚风险。县域房地产开发热的背后，实际上隐藏了县域金融市场拓展的问题，因此建立和完善多层次、多功能的金融市场，以避免资金过分集聚于房地产市场，是目前各金融机构亟待研究解决的问题。

3.加强监测分析和预警，建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系。政府、城建、土地、金融等部门应加快房地产市场信息系统和预警体系的建设，及时反映县域房地产供求、结构、价格等信息，切实为宏观经济济管理部门适时适度调控投资行为提供依据，并通过及时的信息披露，引导城乡居民理性投资和消费。

篇（11）

一、房产合作

(放长线才能钓大鱼)

房产合作营销方式又分为：精装修房产项目合作、样品房项目合作、楼盘交房定时展示合作三大营销方式：

精装修房产项目合作

主要是指针对那些比较高档的精装修房产项目，把智能家居这一块纳入房产预算中，这样对房产商来说，既可以让智能家居成为楼盘的一个很好的“卖点”，又是一个赢利点，这种销售方式，一般要在房产立项预算前进行。

销售模式的特点：利润最丰厚、影响面大、但投资额大、工期长、资金回收时间比较长。

货款结算方式：跟房产商分期结算货款

样品房项目合作

主要在房产楼盘造样板房时，跟房产商合作，作为样板房的一部分，这样对房产商来说，既是一个宣传点，又是一个赢利点，这种销售方式一般在房产打桩时，就要立即考虑跟房产商的样板房合作事宜。

销售模式的特点：成交率高、影响面大、利润丰厚、资金回收快。

货款结算方式：跟房产商成交单数定额分享利润或比例分享利润，直接跟户主结算货款。

楼盘交房定点展示合作

主要在楼盘准备交房给户主时，人住楼盘两至三个月，在楼盘处悬挂展板等展示品，设点展示，演示智能家居，因这段时间为装修高峰期。对房产商来说这是一个赢利点。

销售模式的特点：成交率高、成交期最短、最直接的接触户主的方式，货款可以立刻收到，是最实用、最有效、最直接、最经济的销售方式。

货款结算方式：跟房产商可以交场地费、月租费；跟户主是直接结算货款。

二、装修合作

(让别人为您推销产品的最佳方法)

跟各装修公司合作，利润共享，由商来负责安装及售后服务，对各装修公司设计人员进行集中培训，由装修公司来负责产品推荐。

销售模式的特点：销售面最广、销售效果比较快、比较经济快速的销售方式，资金回收比较快。

货款结算方式：跟装修公司分享利润；跟户主直接结算货款。

跟装修公司合作应注意以下几个要点：

利润分配：

一定要把更多的利润点让给装修公司，这样装修公司才有更大的热情去推荐产品，一般宜在分享20％以上的利润点。

智能设计培训：

一定要对装修公司的设计人员进行集中培训，培训XlO智能家居的特点、销售技巧及智能家居配置方案等。一定要非常清楚，想方设法让装修设计人员培训成您产品的推销员。

寻找更多的装修公司：

如果寻找到更多的装修合作伙伴，培训更多的智能家居设计师，每天都有这么多人为您推销智能家居产品，这是最重要和省力的销售方式。

三、系统集成商合作

(最佳的合作是更大成功的前提)

寻找装修相关类合作商，分享利润，共同推销智能家居产品，主要是一些安防产品销售商、建材销售商、电子产品销售商、电器灯具销售商等，对它们来说，智能家居产品既是一个配套销售的产品，又是一个利润点，所以，会比较乐意去经销和。这种销售方式的合作跟装修公司合作有点类似。其合作方式可以参考跟装修公司的合作方案。

销售模式的特点：销售面最广、销售效果比较快、比较经济快速的销售方式，资金回收比较快。

货款结算方式：跟系统集成商分享利润；跟户主直接结算货款。

四、设立下一级经销商

(分享赚钱的方法，才能获得更多的财富)

通过做地方性的招商广告来寻找下一级及经销商，分享智能家居的乐趣与投资商机，一定要做到统一的政策。

五、专业市场设点

(把力用在刀刃上，才能事半功倍)

通过在专业市场设点来宣传和销售智能家居产品，例如大型建材市场、灯具电器市场、专业电子市场等，因为到这些地方来的客户大部分都是装修户，所以，都是准客户。

销售模式的特点：成交率比较高、客户群比较集中、成交速度比较快、资金回收比较快、是比较经济而且稳定的销售方式。

货款结算方式：跟户主直接结算货款。

六、智能家居专卖店

(最亲切的服务、最专业的品牌效应)

通过设立专业的智能家居形象店，一方面来销售智能家居产品，另一方面也是无形的最大面积的推广智能生活的理念，让智能家居产品真正贴近老百姓的生活。

销售模式的特点：影响面比较大、是比较稳健、经济的销售模式，能比较直接、亲切的接触户主，资金回收快。

货款结算方式：跟户主直接结算货款。

七、超市式销售

(贴近生活、贴近百姓，让智能走进千家万户)