房地产公司经营状况大全11篇

绪论：写作既是个人情感的抒发，也是对学术真理的探索，欢迎阅读由发表云整理的11篇房地产公司经营状况范文，希望它们能为您的写作提供参考和启发。

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Abstract : Working capital is the largest capital of high liquidity in a company. The management state of a company mainly relys on the working capital .As the real estate industry is a typical capital-intensive industry, the amount of investment is large, the risk coefficient is high, capital turnover time is long, the supply chain is long, so that the operating capital management of real estate enterprises is particularly important . I chose 5 well-known enterprises in our country's real estate industry ,and I collect their financial data from 2009 to 2011 in this paper, so that I can analyze the working capital management in the entire real estate industry, and to provide certain reference for those medium and small real estate company.

Keywords : the real estate industry working capital liquidity operating capability

现如今，我国房地产已经发展成为一个较成熟的行业，但是在金融危机的一次洗礼之后，房地产已经不再有过去的高增长和高利润。在多次的波动中，房地产行业的营运资金管理也备受关注。

1. 营运资金管理理论

1.1营运资金

本文将采用狭义上的营运资金即净营运资金来进行分析。狭义上的营运资金是指营运资金的净额，即是流动资产与流动负债的差。公司资产的流动性和偿债能力可以用净营运资金的状况结合流动比率、速动比率 等来衡量。

1.2营运资金管理

营运资金管理是对公司流动资产和流动负债的管理。一个公司要想能够正常的经营和运转就必须有适量的营运资金作为支持。公司需要通过短期融资来获得必要的流动资产。营运资金管理主要包括对数量和筹集方式两个方面的管理，公司可以通过内部的资金转换机制，使两者达到最优组合。在管理中，我们要考虑该资产变现的时间以及变现的稳定程度。

1.3房地产行业营运资金管理

房地产行业营运资金管理是房地产财务管理的中心，是指房地产公司在开发、建设、销售和管理活动中对营运资金的管理和控制。房地产开发，如住房、写字楼、商业娱乐设施包括相应的基础设施的建设，都需要有大量资金的投入。在前期的开发和建设阶段，公司需要的资金最多，支出资金的回收期也很长。

房地产企业营运资金管理的目标是要提高资金的利用率和资金供应的有效性。房地产企业资金运作过程复杂、资金投入量大、回收期长，因而加强资金管理是保证房地产企业健康发展的重要环节。

2. 地产行业营运资金管理现状

在此，我选择了我国房地产行业较为领先的5家上市公司，并对它们从2009年至2011年底的利润表、资产负债表、现金流量表等做了分析。这5家公司分别是万科、保利、金地、荣盛以及北辰。在资产、负债结构分析中，我采用了算数平均法来计算整个行业的资产、负债情况。

2.1营运资金流动性分析

2.1.1流动资产结构分析

流动资产和非流动资产相比，它具有盈利能力差、风险小的特点。如果一个公司流动资产占资产总额的比重较大，说明公司的财务风险较小，盈利能力较低。

表1中，我们可以看出，我国的房地产行业的资产总额呈上升态势。在房地产公司的资产中，流动资产的比重非常高，平均占到95%左右。可以看出，流动资产是房地产公司的血液。而在流动资产中，存货占比最大，在70%左右，而且比重有上升的态势。由于房地产行业的特殊性，存货一般是指已竣工的房产、施工中的房产以及用于建造房屋所购置的钢筋、水泥、板材等。但是，房屋的出售并不同于其他小商品的销售，房屋的价值高，许多顾客还需要通过向银行贷款来付清首付款。进入到后金融危机时代，为了减少行业内的泡沫，政府出台了一系列的限购、提高存款准备金率的措施，这使得房地产公司的存货的周转更困难。公司积压的存货越多，资产整体的流动性就会变差。在流动资产中，应收款项也占了一定比重，大约在10%左右。而应收款项能否收回很大程度上由欠款公司的经营状况决定。对于房地产公司来说，存货和应收款项的流动性更类似于长期资产。可见，房地产公司只有15%左右的货币资金具有较强的流动性。

2.1.2流动负债结构分析

流动负债也称短期负债，是指公司需在一个营业周期内偿还的债务。流动负债的规模会影响一个公司短期的偿债能力。

由表2，我们可以看出，房地产行业的负债规模很大。房地产是一个高投入，周转慢的行业，一般的公司是不可能拥有那么多的自有资金，所以必须要采取负债的方式。而在房地产行业的负债中流动负债的比重较高，在70%左右，而且比重呈上涨趋势。之所以房地产公司更倾向于流动负债是因为流动负债的成本要低于长期负债。进一步分析表2中的数据，我们可以看出，房地产公司预收账款占流动负债的比重已经超过了50%。房地产公司先预收顾客的购房首付款，再对这些资金进行有效利用。预收账款并不构成实际的偿债压力，而是会随着项目结算转化为公司的营业收入。但是能否及时、大量收到预付款项将由公司的销售状况决定，只有当公司销售很景气的时候，公司才会有可能收到大量的预付款，从而盘活现金。一旦房地产行业呈现下滑趋势，公司的流动资产筹集将会受到影响。

2.1.3短期偿债能力分析

速动比率是速冻资产与流动负债的比值，它可用来衡量流动资产中可以立即用于偿还流动负债的能力大小。速冻资产是流动资产减去存货的差额。

不同的行业存在不同的速动比率，所以速动比率应该是多少这个问题就没有标准答案。房地产行业具有存货占比大的特点，存货又存在销售及压价的风险，因此房地产行业的速动比率比流动比率更具有参考价值。

经验认为，理想的速动比率应该是l。如果公司的速动比率低于1，则会被认为短期偿债能力偏低，但这也仅是一般的观点。

我国的房地产市场从2009年中旬起开始回温，销售比较顺畅，量价齐升，大量现金回流，速动比例较2008年有大幅度的上升。根据前几年的财务数据可知，像万科的速冻比率就由20O8年的0.143迅速上升至2009年的0.59。但是由于20l0年5月开始，市场行情出现回落,速动比率较2009年有所下降。2011年5家公司的速动比率都有所下降，大概维持在0.4。

2.2营运资金营运能力分析

2.2.1现金管理分析

狭义的现金仅指库存现金。广义的现金则还包括各种现金等价物，如有价证券、银行存款和在途资金。如果没有足量的现金作为保证，就很可能使得公司资金周转困难，无法继续经营。但是，如果持有的现金过量，公司也会受到损失，因为现金是一种产生极少收益的资产，过多的持有货币，会存在机会成本的问题。在此我们选择广义上的现金含义。

由表4可以看出，保利和荣盛的现金周转天数逐年降低，说明这两家公司的现金的管理有好转。而其余三家公司的货币资金周转天数有波动，说明这些公司的货币资金的管理还没有完全可控，不定因素还会影响公司的管理，其中，金地和北辰的货币资金周转天数在270天左右，说明它们的资金的周转比较缓慢。

2.2.2应收账款管理分析

应收账款是企业在经营中，由于销售、提供劳务等原因，应向购货方或接受劳务者收取的款项以及代垫的费用等。公司提供信用业务，虽然可以为公司带来一定的收益，但同时也会付出代价，如出现拖欠货款，应收账款回收难的风险等。在房地产行业，应收账款相对资产而言比较少，这是由行业的特点决定的。房地产行业为现金交易，预收款项是他们主要的收入来源。

由表5可以看出，金地对应收账款的管理比较好，其应收账款的周转天数维持在40天以内，而且周转速度逐年加快，2011年其周转天数只有12天，这个数据让许多公司都望尘莫及。而其他四家公司应收账款的周转天数都较大，且呈逐年递增状态。万科在2011年应收账款的周转天数达到780，超过了两年。可见，万科在日常经营活动中应收账款的管理存在问题。保利也有类似的状况。为了提高资产的流动性，公司应加快应收账款的回收。虽说较高的应收账款周转率能说明公司收款变现能力强，但是这一指标也应该控制在一定限度内。

2.2.3存货管理分析

房地产行业中，占流动资产比例最大的即为存货。而存货中，除了原材料、低值易耗品及少量已经开发完成的房屋外，很大一部分是准备开发和正在建设中的土地和房屋。

由表6可以看出，房地产行业的存货周转速度比较慢，存货最少的也需要2.5年才能变现为货币资金。最高的北辰，在2011年，存货周转天数为3000，即8.2年，说明北辰的已竣工房屋的销售状况很不理想。普遍来看，存货周转都需要4年多，而且周转的速度逐年减慢，也说明了房地产行业竞争的激烈性。存货的管理将影响到公司整体资金的周转和变现，影响到公司的盈利和还贷能力。

3. 地产企业营运资金管理问题

通过以上数据的分析，再结合房地产行业的整体背景，我们可以看出，房地产行业营运资金的管理还存在以下问题：

3.1存货多

通过上面的数据分析，我们可以看出，房地产行业公司普遍存在存货较多的问题。在房地产行业，存货主要指未开发的土地、在建的楼盘和建完的房屋。存货的多少直接受房地产行业的销售情况的影响。由于从2009年底开始，房地产市场一直呈下调趋势，销售的不畅直接导致公司存货的堆积，再加上有些公司为了战略扩张不断增加储备，又加重了这种情况。对于房地产公司来说，存货是公司未来发展的保障，但也是风险的主要来源。

3.2负债比例高

通过对负债结构的分析，我们可看出，房地产行业的资产负债率较高。由于我国对房地产企业进行股权融资和IP0的条件较多、较严，而且单个公司不可能完全依靠自有资金来进行发展，因此许多企业都选择从银行进行融资，这便导致了房地产行业过高的负债率。而较高的债务率会使企业承担较大的财务压力和风险。

3.3偿债能力弱

房地产行业近三年来公司的资产变现能力在下降，资产的流动性不断降低，速冻比率大幅下降，这是由公司存货所占的比例不断增加所造成的。公司的销售环节出了问题，资金被套，就极有可能造成公司短期债务的偿还能力受到影响。所以房地产公司就应该及时的采取相关措施促进商品的销售，盘活现金，从而逐步增强公司的偿债能力。

3.4资产营运效率低

通过对营运资金营运能力的分析，我们看出房地产行业资金的营运效率较低，周转时间较长。在交易过程中，对于公司出现的应收款项的收回，许多公司还存在问题。赊销方式、条款并没有全面地考虑到资金回收的问题。而对于资产中占比最大的存货来说，随着房地产行业市场的下调，销售的不通畅，存货的周转变得更慢，有的企业存货周转达到7、8年的时间，这有点令人毛骨悚然，所以房地产行业的经营者一定要重视效率问题。

结束语

房地产行业是一个对经济状况反应极为灵敏的行业，它的兴衰也能预示出宏观经济的走向。而房地产行业的营运资金之于房地产行业，就好像房地产行业之于宏观经济，营运资金的管理状况即能显示出房地产行业发展的态势。因此只有加强资金的筹集、采取多渠道融资、提高资金管理水平才能保证房地产企业的正常运营和项目的顺利开发，才能使我国国民经济的基本承载体——房地产行业蒸蒸日上。

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一、引言

目前，房地产企业的发展成果非常可观，发展的速度也日益加快。但是，房地产企业的管理者也要居安思危，时刻保持清醒的头脑。房地产行业的社会竞争越来越激烈，所以一定要加强企业的运营管理工作，努力提高企业的经济利益，实现企业的可持续化发展。

二、房地产公司运营管理工作的内容

1.运营管理的系统目标

企业要想加强运营管理工作，就需要制定一个系统目标。对于房地产公司来说，所有的运营管理工作都要以系统目标为主，围绕系统目标展开。房地产公司在进行运营管理工作的时候要认真仔细的分析所接受的信息，清楚企业在发展过程中所遇到的问题，明白企业发展的内部以及外部的环境，面对发展的机遇和挑战要沉着应对。运营管理中的绩效管理工作是重要的组成部分，因为好的绩效管理可以给企业提供决定性的意见，可以推动营管理的顺利开展。

2.运营管理的战略

任何的房地产公司都要制定符合自身发展的战略，只有战略清晰，执行者才可以完美的执行相关的运营管理工作。战略具体来说有三种，分别是公司的整体战略、公司的经营战略以及具体职能战略。在制定企业战略的时候，需要每个层次的管理者以及工作者积极参与，不能只依靠企业的领导者和管理者的意见。

3.运营管理的评价对象

对于房地产公司的运营管理工作来说，确定评价对象是非常重要的环节。具体的信息收集和信息整理，都依赖于一个准确的对象。另一方面，在评价结果出来的时候，可以落实到具体的评价对象，那么评价结果就会真正的作用在员工身上。通常来说，有两种绩效管理评价对象在房地产公司中，一个是公司的整体绩效，另一个是个体绩效，公司的整体绩效可以让公司的运营管理工作更加优化，更加完美，拥有更大的市场竞争力。个体绩效的切实落实，可以促进员工更好的履行职责，让员工之间形成竞争，实现员工职业升华。

4.运营管理的评价指标

对于房地产公司的运营管理工作来说，确定评价指标是非常重要的环节。一个好的运营管理工作就需要有一个正确的评价指标。企业在评价业务的时候，一方面要从多个方面进行评价，另一方面要分析评价对象，考虑到对象的多样性。

5.运营管理的评价标准

对于房地产公司的运营管理工作来说，确定评价标准是非常重要的环节。在房地产公司的发展过程中，只是统计公司的绩效，并没有多大的用处，企业需要有一套属于自己的评价标准，公司的发展情况领导者可以通过标准来了解，让运营管理工作有更大的意义。在选择标准的时候，房地产公司的运营管理工作者就要思考，哪些标准是符合公司未来发展规划的，哪些标准是最基本的标准。针对不同的项目设置不同的标准，这样才可以使运营管理工作更加有效的实施。

三、房地产公司运营管理工作的方法

有些部门的绩效非常好，很好的落实了运营管理工作，但是从公司的整体绩效来看，效果还不是非常好，原因是企业在制定公司战略的时候，没有考虑到公司的运营管理工作，导致运营管理工作没有很好的服务企业战略，所以房地产公司要做到以下几个方面，认真学习运营管理工作的方法。

1.加强房地产公司战略目标体系建立

制定好公司的发展战略是房地产公司实现企业运营管理工作的必要内容。只有制定符合房地产公司自身发展的战略，才可以动员起公司员工积极的参与，才可以让公司的发展计划更好的落实。要大力宣传“企业是我家，发展靠大家”的理念，让基层员工都可以参与进去，要有一个透明的强战略指导。如此一来，公司的运营管理的战略目标就和员工工作紧紧的联系在了一起。这样一来，不但加强了企业的凝聚力还提高了企业的生命力，一举两得。

2.加强对房地产公司业务链价值的分析

认真分析公司的业务链价值，对于房地产公司的运营管理工作是非常有帮助的。企业在明确运营绩效管理工作的时候会认真分析业务链的价值。在房地产公司的发展目标已经相对完善的前提下，高层管理者会重新评价之前已经做好的发展方案，通过要求相关的部门以及工作人员对业务链的价值进行分析。对于业务链价值的分析结果，进行排序，作为运营绩效管理工作的一个参考值。然后建立一个符合公司要求的价值体系，在提高企业的运营管理工作水平的时候，要清楚的知道各个部门和各个岗位的价值。

3.提高房地产公司战略制定的科学性

制定一个科学合理的战略，可以让工作的效果更加明显。在制定战略的时候通常有三种制定方式，分别为自上而下、自下而下、上下结合。首先来说自上而上，这种方法通常是公司高层通过讨论制定一个公司发展的总体战略，然后将这个总体战略进行分解，落实到每一个部门。但是这个方法缺乏公平性，因为部门会从自己的角度出发，做出对自己有利的结论。在制定运营管理战略目标的时候，动员所有员工参与，经过认真的讨论以及分析之后，制定一个符合公司发展方向的战略目标。这样的战略才具有可行性，科学性。所以房地产公司战略制定的科学性，是非常重要的，需要引起公司领导的重视。

4.做好战略实施中的绩效管理工作

房地产公司的健康长远发展离不开每一个部门和每一个员工的工作。公司的管理者在进行绩效考核的时候，要清楚的知道，这个方法不仅要激发员工工作的热情，还要对员工的工作质量进行严格的考核。员工要通过考核结果，发现自己在工作中存在的问题，然后找到解决办法，共同促进企业战略目标的实现。因此，房地产公司在落实运营管理工作的时候，不仅要对员工工作的结果进行评价，还要考察工作的过程，进一步实现公司的整体战略目标。

四、结语

总而言之，在我国经济迅速发展的前提下，市场竞争越来越激烈，房地产公司要提高自己的竞争力，完善自己的运营管理工作，制定符合自身发展的战略目标，制定科学合理的战略目标，加大绩效管理工作的落实，明确房产公司的发展目标，员工要积极配合企业的发展，推动公司健康长远的发展。企业要认真做好运营管理工作，激发员工的工作热情，提高员工的职业技能，这样有利于突出企业的竞争优势，加快企业战略目标的实现。

参考文献：

[1]宋云婷.房地产项目运营管理[J].商,2015.

篇（3）

外界一直对房地产行业的发展争议不断，房地产行业是否像外界传言的那样存在暴利，房价的涨跌到底有何规律等等，人们总是对此类问题追问不停。其实房地产行业的发展也是一步一步走过来的，并不是通过暴利来获取利润。目前，房地产开发商面临的窘境非常多，除了有经营的窘境之外，还有规模及其制度的困境。我国的房地产行业发展还是处于上升期间的，在确认收入成本等各方面还有很多不足之处。当前，我国的民用建筑所使用的收入确认方法还比较落后，再加上很多房地产行业都收到各个方面的影响，导致发展速度比较慢。所以，大多数的房地产开发商主动成立了自身设计、监理及其建筑机构。但是由于我国的行政管理单位在很大程度上都限制了房地产开发商进行这种自我交易，所以导致这种方法实施的时间比较短，取得的成效并不明显。很多房地产开发商对自身充满自信，并且坚持认为，储备性的土地能够增加企业的核心竞争力。所以，我国一些比较大型的房地产开发商会积极储备战略性的土地，甚至不会顾及到企业的财务状况。我国现有的房地产企业的组织架构还只限于项目式的，该种组织架构并不会随着企业的扩大而扩大。通常，某个房地产公司在竞标中竞得一块地之后，就会在最短的时间内成立相关的项目，因此，这一项目公司的财务报表就可以比较直接反映了该项目盈利与否。不同的房地产项目规模不一样，其开发过程总的来说不会低于两年，正常情况下都是三年之久。并且，一个正常的项目，真正进行预售也是已经在项目开始施工之后大概一年的时间进行，一旦超过这个时间，这个公司的资金周转就会存在很大问题。同时，当项目进行到交房环节之后，就表明这个项目的主要的工作基本已经完成了，也就意味着这个公司可以有效地开展其他的项目。在房地产形势较好的情况下，项目预售之后的半年时间内就可以完成大部分的销售，此时的回款速度也会比较好，但此时离交房来说一般都有很长一段时期，而现有的收入确认方法的时间段主要是在交房的这个阶段来进行收入确认，交房之前所收到的房款，一般只能记载为预收账款之列，成本在存货中反应，长此以往，房地产项目一般会陷入一个循环中，也就是第一年项目立项并投入大量资金进行工程建设，第二年达到预售条件进行预售并回款，第三年完工交房并确认收入；在财务报表中反映的也就是第一年处于亏损状态，第二年虽然有大量的现金流注入，但是不能确认收入，也还是处于亏损状态，第三年虽然可以确认收入了，但是现金流没有了。有的项目比较多的房地产公司，财务报表上的收入只是以前年度项目的收入，现金流却是目前的项目的现金流，两者并不对应。所以单单看房地产行业的财务报表分析并不能很直观的看出该公司的现时盈利情况。

二、房地产开发的预售制度及其完工确认收入法

1、我国的房地产行业供求现状分析

国家对房地产行业采用预售制度，主要目的是希望能够解决房地产行业资金短缺不足，降低房地产行业门槛、增加商品房供应以活跃房地产，在很大程度上促进了房地产市场的繁荣。目前，我国房地产行业处于供大于求的阶段，但是也会根据开发商的具体情况有一定的差别。信用好、有实力的开发商开发的楼盘，销售状况会好于信用不好、实力差，或是定位不准的开发商开发的楼盘。在我国的房地产市场中，供求关系一直是一个矛盾的集合点，对于供给方来说，我国政府部门的土地控制影响着供给量；但是对于需求方来说，影响其购房需求的主要因素很多，例如人均可支配的收入、城市的人口比例、房子的价格等等，对房地产的需求都会造成影响。分析我国人均的实际需求之后发现，我国人均住房需求普遍是比较低的，这是因为大多数的住房消费者的收入水平不高，购房的能力有限，因此对于成本较低、价格较低的普通商品房和经济适用房的需求比较大。但是从房地产企业来分析，目前建造的多以高档商品住宅为主，成本和价格都比较高，人均负担较高，购房承受的压力太大，所以更多的消费者偏向于选择成本价格较低的住宅，这也就导致我国目前房地产行业供大于求现象的发生。

2、我国房地产行业的预售收入确认法分析

（1）完工确认收入法

房地产公司若是选择将房屋完全建造好之后再开始售卖，那么承担的资金压力就比较大，因此更多的房地产企业更愿意采取预售制度，帮助企业解决自身的资金周转，减轻自身的资金压力。一般是项目达到了预售条件，就开始进行预售，目前，我们所使用的预售机制只是根据商品销售的收入确认条件，并不能真正的来确认收入，仅仅只是用来确认为是预收帐款，只有完工交房之后才能进一步确认收入，这也就是我们一直所说的完工确认收入法。

（2）完工确认收入法适用的原因

分析我国现有的情况来看，房地产开发商来进行确认收入是要遵照销售商品的收入确认条件来进行的，也就是说，要严格满足我国相关的规定来确认收入。单单就从我国目前的现实状况来看，所实行的商品预售难以满足真正的需求，很难在第一时间就及时的确认收入，大多数情况下都只是在流动负债表中列支而已。现在，我国选用的房地产预售收入确认法，主要是依照销售商品的原则来进行确认的。根据这一原则，在没有转移商品的风险及其收益的情况下，若是开发商对商品进行比较有力的控制，那么将会很难满足收入确认的条件，因此，在完工之前要确认收入基本不能立即做到。只有在正式交房之后，才能确认收入。我们所采用的完工确认收入法因此极易造成业绩波动及其财务指标不真实，不能及时的反映出目前现有的房地产市场的真实有效的情况，以至于房地产开发企业的真实经营状况也很难立即反映出来，财务报表不能直接反映出它本身的作用，严重的影响到投资者的决策。

（3）完工百分比法运用的前提条件

房地产开发企业所使用的完工百分比法主要是要根据合同完工的进度来进行收入和费用确认。其中，使用该种确认方法的前提条件之一就是要确保资产负债表能有效地进行费用估计。其中，具体的表现方法体现在以下方面：能够可靠的估计出固定的造价合同，并且合同总的收入能够可靠有效地进行计量；能够可靠地估计出成本加成合同的结果，也就是说与合同相关的经济利益很可能流入企业；实际发生的合同成本能够清楚地区分和可靠地计量。

三、房地产开发企业运用百分比法进行会计核算的优势所在

第一，选用完工百分比法进行核算时能有效的整合房地产企业收入和成本匹配原则。与其他行业的公司相比，房地产企业主要的会计收入特点体现在成本计算上。项目结构复杂，成本高，建设周期长，从立项、到建设、交付等才算一个项目真正完成。我们怎样才能更准确、真实、客观地反映会计信息，这是大家一直讨论的重点所在。现在，我国很多大型企业都是依照《企业会计准则15号—建造合同的》明确规定来进行收入和成本确认的，选择该种方式是可以在能准确有效的估计出施工合同结果的情况下，选择使用完工百分比方法来进行收入确认成本，很多企业就可以直接利用资产负债表来进行收入确认。对比之前所提到的完工确认收入法，若房地产公司采用完工百分比法，其优点之一就是能够反映企业的财务状况，为投资者做决策提供帮助。完工百分比确认收入主要是根据不同的阶段的不同比例来结转收入的，能够清晰地体现出生产的成果。我国有明确的规定，房屋的预售是有条件的，一般会受到开发方的实力、土地的权属、建设方的资质以及建设进度等的影响，但是一旦符合预售的条件且预售已经发生的时候，说明该项目的成本已经大部分发生了，且对于购房者而言由于预售时房地产公司已在房交所对购房者进行了网络签售，除非购房者退房，房地产公司没有办法对已网签房源进行二次签售，这说明购房者不论房地产公司是否交房，对网签的房屋已有了完全的权利。因此在这个时候来确定收入是完全可行的，也是符合权责发生制的。各个企业单位在使用完工百分比法确认收入时，不同的会计期间的各种会计表格不会有特别大的幅度波动，并且财务指标也不会受到很大影响。一旦总的成本及其其他的各种投资的净利润处于一个合理的阶段范围时，所确认的收入的差别也不会特别明显，所以利润率也不会有很大变化。

篇（4）

1.被解释变量—财务风险。

基于我国证券市场不完善的现状，我们选择用样本企业的Z-score指数①来衡量企业财务风险。本文所用的Z-score模型公式为:Z=1.2×营运资金/总资产+1.4×留存收益/总资产+3.3×息税前利润/总资产+0.6股票总市值/负债账面价值+0.999×销售收入/总资产

2.解释变量与控制变量。

解释变量为公司治理和宏观调控。公司治理选取股权特征、董事会特征、高管激励和“三会”会议情况等4个方面共7个变量来考察其对我国房地产上市公司财务风险的影响。根据当前我国政府宏观调控情况，设置虚拟变量，宏观经济政策从紧取0，适中取1，适度宽松取2。此外，为了控制其他可能对我国上市房地产公司财务风险产生影响的因素，选取了企业规模、资产负债率和成长性等三个控制变量。

(二)模型构建

通过借鉴前人研究方法，根据房地产上市公司实际情况，本文构建多元回归模型来分析我国房地产企业的宏观调控、公司治理与财务风险的关系。

(三)数据来源

本文选取深市、沪市上市的房地产行业为原始样本，选取2003—2012年共10年为研究期间。在原始样本的基础上进行了如下几个方面的处理:一是剔除在2003年以前未上市的样本;二是剔除无主营业务收入、总资产为零或所有者权益为负的公司，这些公司基本上处于资不抵债、重组等状态，缺乏持续经营能力，可能影响研究结论的说服力;三是剔除财务数据缺失严重的公司。最后共获得127个样本，共1270个观测值。

二、实证分析

(一)描述性统计分析

报告了本文主要变量的描述性统计。从表中我们可以看出:其一，按照阿尔特曼教授关于财务风险的临界判别值来划分，有超过一半的公司值小于1.4514(中位数)，这些公司存在较大的破产风险，财务危机较为严重。我国房地产公司财务风险的Z值平均为1.88，处于财务风险状况的“灰色地带”①，说明我国上市的房地产公司整体财务状况不是很好;最小值为－67.5664，最大值为35.1331，各公司财务风险状况相差比较大。其二，股权集中度(HHI5)，极值差距十分明显，最小值84.3335，最大值7997.79，这表示我国房地产公司股份分配方式各不相同，这与我国房地产企业股权分配方式的现状相符。其三，董事会规模大小方面，大部分公司董事会规模为9人。其四，在高管激励机制方面，我国房地产上市公司高管持股情况较差，超过一半的公司高管未持股，股份激励这种方式对高级管理人员的激励作用在中国上市房地产公司的生产经营过程中没有受到重视。而在高管的薪酬上面，各个公司高管薪酬差距较大，三大高管薪酬总和的自然对数跨度从4.4594～7.4869之间，有部分公司高管薪酬很低，有的却很高。

(二)实证结果及分析

在进行相关性分析之前首先进行了相关系数检验，结果表明财务风险与公司治理结构的相关系数均显著，并且各自变量间的相关系数值较小。另外还采用方差膨胀因子法进行了自变量间的多重共线性诊断，检验结果显示模型中各变量的容忍度均大于方差，所以自变量间的共线性并不严重，限于篇幅没有报告相关系数检验和共线性诊断结果。

1.公司内部治理与财务风险的回归分析。

本文以财务风险(Z)为被解释变量设置了4个模型，使用式(1)分别检验股权特征、董事会特征、高管激励以及“三会”会议情况对财务风险的影响，结果见下页表3。模型Ⅰ检验了股权特征对财务风险的影响，股权集中度(HHI5)符号为正，且在5%的水平下显著，即提高股权集中度，有利于降低房地产上市公司的财务风险，因为在宏观调控政策频繁变动的市场环境下，加大第一大股东的持股比例有利于集中决策，规避财务风险;股权制衡度(EBD)符号为负，说明房地产企业降低股权制衡度，对降低企业财务风险有正向影响，但效果不显著;模型Ⅱ检验了董事会特征对财务风险的影响，董事会规模(BDSIZE)符号为正，且在5%水平下显著，即扩大董事会规模，尤其是增加独立董事人数，将有利于降低上市房地产公司财务风险;模型Ⅲ检验了高管薪酬对财务风险的影响，回归结果高管薪酬(SALARY)符号为正，且在1%水平下显著，即高管薪酬越高，上市房地产公司财务风险越小。模型Ⅳ检验了“三会”会议情况对财务风险的影响，在每年召开股东大会会议次数(GTIME)方面，符号为正，且在5%的水平下显著，即每年召开的股东大会召开次数越多，上市房地产公司财务风险越小;每年召开董事会会议次数(DTIME)符号为正，说明我国房地产企业召开董事会次数有利于降低企业的财务风险，但效果不显著;每年召开监事会会议次数(JTIME)方面，符号为正，且在1%的水平下显著，即每年召开监事会会议次数越多，监事会成员行使监事权利，履行其职责情况越好，能有效降低财务风险水平。

2.宏观调控、公司治理与财务风险的多元回归分析。

结合上述分析，本文以宏观调控政策、房地产企业股权结构、董事会特征、高管薪酬以及“三会”会议情况为解释变量，财务风险水平为被解释变量，对式(2)进行逐步回归，通过固定效应检验得到结果。宏观调控政策(MCP)符号为负，且在5%水平下显著，通过实际数据验证了宏观调控政策与财务风险之间呈显著的负相关关系。中国经济改革开放后30多年的快速发展为房地产企业提供一个良好的发展环境，宽松的宏观调控政策会使房地产企业不断扩张发展，单纯依靠土地和资金资源粗放型发展，几乎不计后果地增加企业资产负债率，一旦市场环境发生重大改变就会使很多企业无法适应，无法正常运营甚至破产;相反，近些年来随着我国房地产泡沫不断出现，政府加大对房地产行业的宏观调控力度，这些不断趋紧的调控政策会影响房地产企业的投资决策，房地产企业一般会选择谨慎投资，进行科学理性地投资，从而降低企业财务风险。

3.宏观调控对“三会”会议情况与财务风险的调节效应回归结果。

综合以上分析，本文将宏观调控政策作为调节变量引入，以财务风险水平作为被解释变量，各企业全年召开三会情况即每年召开股东大会次数、每年召开董事会会议次数以及每年召开监事会会议次数作为解释变量，对式(3)进行逐步回归，模型Ⅰ是控制变量的回归结果，模型Ⅱ、Ⅲ和Ⅳ是在控制变量的基础上加入宏观调控政策与公司治理中会议情况的交叉变量的检验结果，报告了样本公司宏观调控政策对公司治理中会议情况与财务风险关系的调节效应，即方程(3)的回归结果。模型I的检验结果显示，增加公司规模和成长性，有利于降低企业的财务风险;而资产负债率与企业的财务风险呈显著的负向关系，说明我国房地产上市公司不改善公司财务状况，将会显著提高企业的财务风险水平。当加入宏观调控政策变量与公司治理中会议情况的交叉变量后，公司规模和公司成长性仍然具有较强的解释能力。模型Ⅱ的交互项系数为－0.0524，且在10%水平下显著，说明宏观调控政策负向调节股东大会次数和财务风险之间的关系，即在宏观调控政策越紧，每年召开股东大会次数对公司财务风险的影响力增强，增加召开股东大会次数越有利于降低企业的财务风险。模型Ⅲ交互项没有通过检验，说明宏观调控政策对董事会会议次数和财务风险之间没有显著调节效应，其原因可能是董事会成员以及其下设机构没有发挥其应有的专业技能水平，其作用不明显。模型Ⅳ交互项回归系数为－0.0718，在1%水平下显著，表明宏观调控政策负向调节监事会会议次数和财务风险之间的关系，即宏观调控政策越紧，监事会会议次数对财务风险的影响越强，即每年召开监事会次数越多，越有利于降低公司财务风险，其原因可能是宏观调控政策从紧，监事会成员也加大对公司运营状况的监管，公司管理人员会选择谨慎投资，能有效减小公司财务风险。

篇（5）

企业的竞争战略，指企业的产品和服务在方向、目标、方针及策略方面参与市场竞争。企业竞争战略的构成要素主要有以下几个方面：竞争环境、竞争方向、竞争对象、竞争目标及其实现途径。发展战略是企业的魂，竞争战略则是企业核心的作战计划，是有效贯彻实施发展战略的途径。房地产企业如何在激烈的市场竞争中谋生存，求生存并达到持续经营，切合企业实际的竞争战略至关重要。

房地产企业的竞争战略主要有总成本领先战略、差异化战略、集中化战略三种表现形式。企业在制定竞争战略的制订应主辅清晰，明确选择一个主导战略，要么将成本控制低于竞争者；要么在企业产品和服务中形成与众不同的特色，以为顾客提供比竞争者更多的价值赢得市场份额；要么企业明确服务于特定的市场细分、特定的产品种类或特定的区域。企业应该结合自身的特点，发挥独有的竞争优势，把握市场机遇，降低经营风险，调整经营状况，制定切合企业实际的竞争战略。

二、ZF房地产公司竞争战略分析

ZF房地产公司为一家国有全资控股企业，于2010年整体并入一级央企后，ZF房地产公司负重前行，一手处理历史遗留问题，另一手积极拓展主营业务、谋发展。重组后的新ZF房地产公司，在企业生命周期环节中正处于初创阶段，但30年的历史积淀，在主营业务、品牌管理、资源积累等方面又具有一定的优势，那么现阶段的ZF房地产公司应采取怎样的竞争战略和措施，加快主营业务的发展，快速完成资本积累是值得深入思考的问题。为在日益激烈的市场竞争中异军突起，本文通过采用企业竞争力模型（SWOT）对ZF房地产公司的情况进行详细分析。

（一）优势

1.具有一定的品牌优势

ZF房地产公司作为全国成立最早的房地产企业，历经30年建设了如商品房、保障性住房等多种形式的开发项目，树立了良好的社会形象，ZF品牌影响力大、认可度好、美誉度高的特点。

2.资源优势

ZF房地产公司经过多年的培育和发展，与各地政府建立了紧密的战略合作关系，拥有较为完整的市场体系，为公司继续从事房地产开发业务提供了有力的保障。

3.积累了比较丰富的开发业绩和经验

ZF房地产公司作为最早进入房地产行业的国有企业，开发建设的产品种类多样，如代建房、普通住宅、商品住宅、商业地产、保障性住房及军队安置住房等。在全国30余个省、市均有开发项目，累计开发面积达2.8亿平方米，开发成熟的小区超过1300多个，积累了丰富的项目开发业绩和经验。

4.有国家的扶持政策和母公司的大力支持

重组后的新ZF房地产公司将得到母公司的全方位保障，同时国家在国有资本金预算和政策性脱困等方面也给予有力支持，ZF房地产公司获得必要的资金支持，将为公司新的业务发展开辟了有利条件。

（二）劣势

1.ZF房地产公司项目的开发历史长达30多年，但对项目开发的经验、教训未进行过有效总结，成熟的项目开发管理模式尚无。

2.资产规模及净资产规模均较小，资金来源渠道单一，资金实力有限，限制了公司的发展速度。

3.ZF集团总部及项目公司之间管理界限不明确，权责划分不清晰，总部对项目公司的管控力的深入程度不够，管理不够精细化、规范化。

4.与同样具有国企背景的房地产企业相比，在管理水平方面存在较大差距，符合企业实际的管控体系建设亟待完善。

5.设计、策划营销等方面专业的人才不足，未能对公司领导的决策提供支持。

6.品牌管理有待加强，企业价值有待提升。

7.信息化建设尚不健全，制约企业发展的进程。

（三）机遇

1.国家的宏观经济环境及各地政府的发展构想，为房地产行业提供了广阔的发展空间。

2.国企深化改革、中央企业结构调整，国有资本金预算等对困难企业重组的政策支持。

3.中央政府出台政策改善住房供给结构，鼓励开发性价比高的商品房、经适房、廉租房等保障性住房的建设。

4.市场洗牌力度日益明显，有央企背景、专业能力强、规模大的房地产企业可以在未来市场竞争中占据主导地位。

（四）威胁

1.国家对房地产行业持续的宏观调控，对房地产业的发展从而对公司?l展的影响。

2.房地产行业的发展的专业化水平和层次日益提高，竞争对手的综合实力不断增强。

3.历史上形成大量的不良资产及遗留问题严重制约公司的发展。

三、ZF房地产公司竞争战略的调整和选择

通过企业竞争力分析，对ZF房地产公司应该根据现在的情况，以机会为导向，积极探索合适的竞争战略，利用战略组合的模式，稳步打开市场，深耕具有资源优势的市场，搭建成横纵交叉的稳定结构，获取更多的市场份额。建议选择差异化和集中化的组合战略，从以下方面对ZF房地产公司的竞争战略进行调整。

（一）项目地域相对集中化

随着国家提出加大对城市化建设的力度影响，ZF房地产公司在未来几年应抓住二三线城市发展的新机遇，以前瞻性的目光抓住区域发展为契机，力求在竞争激烈的市场中脱颖而出，这符合公司目前的资金实力状况和管理队伍现状以及成本风险控制的要求。目前在开发的项目销售业绩突出，在重庆、长沙等地得到消费者的认可和较好的社会影响力，同时对所在地域的经济、政治、人文和风俗习惯的全面了解，对未来市场的发展趋势有了较准确的预判。因此，可以借此机会，因势利导，在重庆、长沙等地域进一步深入开展项目，深耕重庆、长沙等有资源优势的市场，以点带面稳步扩张。同时，在对全国性的项目信息进行判断筛选的基础上，确定有资源优势和市场优势的几个重点区域进行深入研究和布局，保证项目的成功率。对北京、上海、广州等一线城市的房地产市场也应密切关注，遇到合适的项目可以大大提升品牌效应。

（二）项目产品的差异化

众所周知，产品质量好坏决定企业发展生命力的进程，ZF房地产公司应该在项目产品精细化的基础上实行差异化，在保证产品质量，凸显规划设计、营销策划方面的优势的基础上，有必要实施差异化竞争战略，利用“精品+名牌”的策略，提高市场占有率，不断提高社会影响能力，成为企业发展的核心竞争能力。从以下几个方面实行差异化战略有利于企业的持久发展。

1.规划设计应以人为本，设计新颖，功能合理。要择优选择设计方案，从户型设计、结构体系、内部功能、空间利用、室内外环境、节能节地等各个细节上都要体现以人为本的思想，充分体现产品的使用价值和观赏价值。对于销售业绩好且具有自身的特点的设计，可将其复制到多个的项目上，一来节省设计成本，二来利于销售，为企业带来更多经济效益。

2.质量精细，设施齐全，便于营销。产品质量是企业发展的生命力，在具有成熟的规划设计前提下，施工质量是提高产品质量的中心环节和重点。其中施工材料、配件、设备的选择不但要保证产品质量，且应充分考虑到消费者的实际需要。同时，选择现场管理丰富、技术质量管理过硬、技术素质较高、资质等级水平较高的合格的施工企业，才能确保提高产品的质量。在保证产品质量精?，配套设施齐全的前提下，加强营销策略，在差异化竞争中取胜，只有这样才能吸引更多消费者。

3.环境优美，居住方便，服务周到。规划设计应该与项目定位以及后期的物业管理一脉相承。目前，景观设计和物业管理的好坏已经成为项目成败的一个重要因素。优质的景观园林的配套建设，直接影响着销售业绩，从而影响利润的获得。

（三）产品线的相对集中化，争取形成差异化的商业模式

在房地产业宏观调控从严的大环境下，准确的产品线定位是保证企业在激烈的市场竞争中脱颖而出的关键。ZF房地产公司与知名的房地产企业相比，受到资金量少，土地的存储量有限等客观因素的影响，需要对住宅、商业、办公等产品的配比有一定的规划，目前应以相对熟悉的住宅开发为主，逐步提高其他产品的配比。住宅产品方面在短期内应以刚需性的普通住宅定位为主，适当搭配保障房和高端商品住宅，形成相对集中的产品线。

四、ZF房地产公司竞争战略实施的保障措施

为了确保ZF房地产公司竞争战略有效的实施，使其能在房地产需求多样化和日益激烈的竞争市场环境中脱颖而出，练好内功，有效的组织资源配置、内部管控能力的提升等都至关重要，建议ZF房地产公司应重点从以下几个方面提升企业的核心竞争力。

（一）加强企业的管控能力

提高企业管理能力是增强企业核心竞争力的有效途径之一，ZF房地产公司应该在科学分析宏观环境的前提下，对本企业进行合理的判断与决策，通过提高企业管理能力，不断提高企业的核心竞争力。建议加强ZF房地产公司总部和项目公司的内部控制能力，在开发投资、工程建设、产品销售等环节均需要实施全过程管理，应重点做好以下几点：一是提高项目论证能力和决策水平；二是加强成本、进度、质量与安全管理；三是全面实施风险管理。

（二）优化企业的组织结构

ZF房地产公司可以进行机构改革、重塑管理流程，打破部门之间的固有观念，强调项目的重要意义，提高员工的协作能力和创新能力，有利于组织的灵活性和应变能力的提升，使得企业在激烈的市场竞争中更具优势。建议采用矩阵式结构管理模式，一方面通过核心价值链管理设立部门，包括投资、营销、研发、项目运筹及结构资本和运营管理部门，另一方面从知识、人力、财务、客户角度。

（三）加强人力资源开发

ZF房地产公司应通过建立学习型组织，引进业务素质过硬、竞争力强、富有创造力的人才，不断强化团队协作，培养出适应企业发展战略的各类人才。人才不仅是企业经营者谋略决策的关键，更是企业产品创新、品牌升值、实现目标市场价值的基础。因此，优秀团队的打造，是形成企业核心竞争力的保障。

（四）加强企业的信息化建设

房地产企业合理运用信息化管理技术来有效提升管理水平高和核心竞争力。ZF房地产公司应加强项目设计管理信息化、项目实施过程信息化、产品和服务销售信息化、企业管理信息化、企业决策信息化和动态联盟信息化等方面的建设力度，不断提升企业的管理效力和水平，加速商业价值的实现。

（五）拓宽多种融资渠道

篇（6）

二、基于杜邦分析法的上市房地产公司盈利能力因素分析

净资产收益率是杜邦分析体系金字塔模型的最上层比率，也是核心的比率。本文通过对筛选出来的100家在近五年年持续经营的房地产企业进行数据分析发现，对于盈利企业，作用更加显著的代表比率是总资产净利率。因此本文将分别对权益乘数和资产净利率对房地产企业盈利能力的影响进行进一步分析。通过对资产收益率的进一步分解，我们可以详细的了解上市房地产公司的收入和费用支出的具体情况。本文主要运用总资产周转率、营业成本支出率、期间费用支出率、所得税费用支出率四个指标进行分析。

三、我国上市房地产公司盈利能力的分析

我国房地产行业已经繁荣十年之久，如何在动荡的经济环境中继续保持甚至提高自身的盈利能力，这个非常重要。本文以陆家嘴企业为例进行杜邦分析，了解企业财务状况。

（一）资产收益率及其分解分析

（1）净资产收益率可以用来衡量一个企业的总体的盈利能力。陆家嘴的资产净利率2008—2012五年间经历了先增加后减少的过程，由2008年的5.15%上升至10.16%，再到2012年的3.59%，2008-2012年资产收益率总体的趋势是下降，这也说明了陆家嘴房地产集团总体盈利能力逐渐下降。

(2)主营业务毛利率的各项影响因素具体分析。对于房地产企业来说，大多数房地产企业都经营着许多业务，包括房地产租赁，酒店业，物业管理等等。那么下面我们将分析各项业务对主营业务毛利率的贡献。2008-2011年房地产销售和租赁一直是企业主营业务利率的主要来源。而且二者交替成为影响主营业务利率的主要因素。2008年由于受到美国次贷危机的影响，房产销售并不景气，而房地产租赁则火起来。由此可见，外界的经济环境会影响企业的发展方向。2012年企业把主营业务收入的重点转移到动迁房转让上。目前偏远郊区房产开发则主要集中在别墅上，购买者均是高收入人群。为了满足大多数群众的需求，把原低层楼房动迁改成高层，在原住户入住的基础上增加黄金地段的新住户，企业的销售收入也得以增加。酒店业的变化不大，说明并不是企业的重心所在。物业管理是2010年企业新逐鹿的一个产业。就近3年的发展趋势来看，物业管理每年的收入都在上升，对于企业的盈利的作用也是显而易见的。未来普通住宅、拆迁房等均会改造成小区，因而物业管理将成为房地产企业未来主要发展的业务之一。

(3)陆家嘴集团这5年的期间费用保持在较稳定的水平上，只是在2009年有较大幅度的比重下降。营业外收入的贡献处于较大的波动状态，而且作用不是很明显，近4年的贡献一直在0.05%以内。企业的中心仍放在了企业的主营业务上。

（二）权益乘数分析。从2009年开始陆家嘴权益乘数逐渐上升，与此同时，净资产收益率开始大幅度下降，直到2012年才有一定程度的上升，而这上升的原因更多是因为2012年资产净利率的增加，这就说明，在目前情况看来，陆家嘴依靠大量负债获得土地进而进行开发这个是具有很大风险的，企业在背负着沉重债务的同时短期无法获得相应的回报，企业未来筹集资金会更加困难。

四、提高我国上市房地产公司盈利能力的建议

（一）树立风险意识企业应该具备预防企业风险的意识。在控制企业总风险方面，企业应该把握好经营风险和企业财务风险之间的关系，在合理的范围内将总风险降到最低。在负债方面，企业要在结合企业现实情况的基础上考察有哪些因素会影响负债，进而定下负债的数额。与此同时企业还应做好未来还款的规划，使得企业在一个相对安全的范围内开展经营活动。

篇（7）

一，因子分析简介

多元统计分析处理的是多变量问题。在实际问题中，变量之间可能存在一定的相关性，因此，多变量中可能存在信息的重叠。因子分析就是一种降维、简化数据的技术。它通过研究众多变量之间的内部依赖关系，并用少数几个“抽象”的变量来表示其基本的数据结构。这几个抽象的变量被称作“因子”，能反映原来众多变量的主要信息。因子分析是一种通过显在变量测评潜在变量，通过具体指标测评抽象因子的统计分析方法。

因子分析的数学模型可简单表示为：Z=AF+CU，其中A称为因子载荷矩阵,Z为

m×1m×p p×1 m×m m×1

可能存在相关关系的变量，F代表独立的公共因子，CU为特殊因子。上式需要满足几个基本假设条件：

(1)Pm.

(2)COV(F,U)=0,即F与U不相关。

(3)E(F)＝0 COV(F)=(1…1)p×p=Ip,即F1，…，Fp不相关，且方差皆为1，均值皆为0。

(4)E(U)=0COV(U)=Im,即U1，…Um不相关，且都是标准化的变量，假定Z1,…Zm也是标准化的，但并不相互独立。

二、房地产公司财务指标因子模型构建

1.样本选取。本文选取2007年深,沪两市证券交易所30家房地产公司的9个主要财务指标数据进行分析。

2.将数据降维，确定主因子。进行因子分析，根据因子分析所得到的9个公因子总方差中，选取三个主要因子来反映原始数据的信息，累积贡献率达到87.7%

3.建立因子载荷矩阵。为了更好的对所选公共因子赋予更好的经济解释，对提取的三个主变量建立因子载荷矩阵，使其更具代表性。对原始因子载荷进行方差极大正交旋转，使因子载荷系数的取值更接近0和1。结果如下表所示：

三、方案结果分析

从上表给出旋转后的因子载荷阵可以看出，经过旋转后的载荷系数已经明显的两极分化了。第一个公共因子在指标营业利润率(X3)、净利润率(X4)、速动比率(X7)、成本费用利润率(X8)、营业收入利润率(X9)上有较大载荷，说明这五个指标有较强的相关性，可以归为一类，从财务指标类型来看这五个指标属于公司成长能力指标，因此命名为“成长因子”；第二个公共因子在指标销售毛利率(X2)、流动比率(X6)上有较大载荷，命名为“变现因子”；第三个公共因子在指标每股收益（X1）、净资产收益率(X5)上有较大载荷，命名为“获利因子”。通过因子分值系数矩阵，根据表中的因子得分系数和原始变量的标准化值就可以计算各因子的得分。本文因子得分表达式可以写成：

F1＝-0.094X1-0.097X2+0.223X3+0.239X4+0.013X5-0.120X6+0.200X7+0.231X8+0.237X9

F2＝0.198X1+0.525X2-0.045X3-0.139X4-0.178X5+0.595X6+0.034X7-0.050X8-0.053X9

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一、引言

近年来我国的房地产行业高速发展，对商品房投资的结果直接影响到公司经营业绩的好坏。审计作为一种外在监督机制，能合理的判断出企业投资结果的好坏所带来的经营状况的好坏，从而促使企业改进投资决策，提高投资效率。已有的文献主要是从资本结构、公司治理、事务所特征、财务状况这些角度进行研究分析，很少有学者从投资角度分析。过度投资可能会降低企业收益，甚至可能导致企业资金链断裂而引起严重的财务危机； 投资不足则使资金得不到充分利用，不利于企业利润的增长。黎来芳等（ 2012）研究表明，融资规模与过度投资正相关，而投资者保护有利于抑制过度投资。也有少数研究从会计政策、审计对银行借款的监督角度研究了企业投资问题。

二、理论分析与研究假设

投资的结果直接影响到房地产企业经营的好坏。当Q

H1：投资机会与审计费用正相关。

一定期间内，如果房地产企业对外进行的投资越多，其所面临的财务风险越大，审计师进行控制程序和实质性程序就会较为复杂，发生的审计费用就越大。因此碑文提出如下假设。

H2：投资规模与审计费用正相关。

三、实证研究

（一）样本选择与数据来源

本文选取2010年-2014年在A 股上市的房地产公司为研究样本，剔除数据值可能异常的ST公司，然后进行了缺失值和不匹配值的提出，最终获得657个样本，数据来源CSMAR数据库。

（二）模型、变量与方法

本文主要研究的是企业的投资对审计费用的影响，结合前面所出的投资机会、投资规模与审计费用之间的假设，参照黄B、黄妮（2012）以及之前学者在审计费用影响因素方面的分析，本文构建了如下的模型；

各变量的解释见表1。

本文使用了stata 12.0为计量工具进行分析。

（三）实证研究结果与解释

1.描述性统计

在进行回归之前，先对样本数据进行了描述性分析。

2.相关系数统计

各变量之间的相关系数见下表。

从上表的数据可以看出，审计费用与托宾Q值和净投资成正相关，审计费用与企业资产对数之间的相关性最高，而其他变量之间的相关性较小。

3.回归分析

通过stata12.0对各变量进行线性回归得出如下结果

上表的分析结果可以看出，回归的结果很显著。

1）投资机会方面：回归结果显示，在置信度为1%的置信区间内，投资机会与审计费用成正相关，即企业面临的投资机会越大，审计费用越高，企业面临的投资机会越小，审计费用越低，符合原假设。

2）投资规模方面：本模型中通过房地产企业当年的净投资来衡量投资规模。回归结果显示，在置信度为0.1%的置信区间内，投资规模与审计费用正相关，即企业投资规模越大，审计费用越高；投资规模越小，审计费用越低，符合原假设。

3）其他方面：从控制变量的角度进行公司资产越大审计费用越高；国有控股的公司审计费用较低；被出具标准无保留意见的审计报告的公司的审计费用低；第一大股东的持股比例与审计费用负相关；公司的每股收益与审计费用负相关。这些结论均和以前学者的研究结果相符。

参考文献：

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首发上市（IPO上市）是指按照有关法律法规的规定，公司向证券管理部门提出申请，证券管理部门经过审查，符合发行条件，同意公司通过发行一定数量的社会公众股的方式直接在证券市场上市。

为抑制房地产开发过热，去除经济泡沫成分，我国1995年开始禁止房地产业公司IPO上市。经历多年的调整，房地产市场面临新的发展良机，2001年始，随着天鸿宝业的上市，国家开始解禁，资本市场在时隔八年后重新对房地产企业开放。2001年至今，中国房地产行业共有天鸿宝业、金地集团、天房发展、栖霞建设四家公司通过了证监会的发行申请进行IPO上市。

2、买壳上市

买壳上市是指在证券市场上通过买入一个已经合法上市的公司（壳公司）的控股比例的股份，掌握该公司的控股权后，通过资产的重组，把自己公司的资产与业务注入壳公司，这样，无须经过上市发行新股的申请就直接取得上市的资格。

3、IPO上市与首发上市的比较

在我国，并不是所有的企业都能通过IPO申请达致上市目标的。首先，《公司法》对企业的IPO申请上市有比较苛刻的条件限制；其次，有关管理部门对民营企业IPO申请的审查相当严格；尤其对房地产企业上市申请的审查更是审慎有加。2001年恢复房地产企业IPO上市至今，中国股市IPO的公司接近180家，房地产行业IPO公司却仅仅只有四家，而且清一色是由国有股份控股，就说明了这一问题。因此，预计民营企业进行IPO申请上市的路途将会是比较坎坷、艰辛的。尤其是2003年9月21日中国证监会通知提高IPO首发上市公司的门槛，明确要求除国有企业及有限公司整体变更外，必须成立股份有限公司满三年方可申请IPO，等等，这就基本上堵死了民营企业通过IPO申请上市，较快进入资本市场的的途径。

相比之下，买壳上市的优势在于：不因出身是“民企”而受法规歧视；避开IPO对产业政策的苛刻要求；不用考虑IPO上市对经营历史、股本结构、资产负债结构、赢利能力、重大资产（债务）重组、控股权和管理层的稳定性、公司治理结构等诸多方面的特殊要求；只要企业从事的是合法业务，有足够的经济实力，符合《公司法》关于对外投资的比例限制，就可以买别人的壳去上市。

买壳上市具有上市时间快，节约时间成本的优点，因为无须排队等待审批，买完壳通过重组整合业务即可完成上市计划，对比之下，完整的一个IPO上市计划预计最快也要耗3－5年。

买壳上市后，通过对资产与业务的重组可以改善上市公司的经营状况，保持良好的融资渠道，可以向社会公众筹集发展资金，通过向持控股地位的我集团公司购买优质资产，既可以使上市公司获得良好的经营项目，进一步提高经营业绩，维持再融资的可能，又可以使民营企业获得宝贵的发展资金，积极开拓市场，迅速发展壮大自身实力。同时，由于经营业绩的提高也可以提升公司的市场形象，尤其是有促使股价高于每股净资产，获得“溢价”收入，并在合适的时机卖出股票兑现其“溢价”增值部分，实现投资的保值增值。

4、香港与内地证券市场的比较

买壳可以选择在国内买，也可以选择在香港买。上市地点的选择很重要，其中，对股票流通性的考虑是极其重要的因素。由于历史原因，内地的深圳、上海两个交易所，其上市的1400多只股票中，除了方正科技、兴业房产、飞乐音响、爱使股份、申华控股等5只股票是全流通的外，其余上市公司的股票都有相当部分暂时不能流通，而且大多数都是不流通股占控股地位，要买壳就不得不买入暂时无法流通的股份。而对市场而言，“任何的买入都是为了卖出”，对民营企业的长期经营策略而言，将来选择合适的时机将持有的上市股份退出也是目前必须考虑的问题，鉴此，股份流通性差、退出机制先天不足的国内股票市场对比于香港证券市场略显不足。

相反，在香港联交所买壳上市后，由于其股份是全流通的，上市公司退出机制相当完善，从而也为前述的股价“溢价”收入的兑现提高了良好的保障，单从流通性考虑，在香港市场买壳比较符合民营企业将来退出的需要。

二、我国房地产企业在国内市场买壳上市的情况

据不完全统计，从1997年以来，在国内买壳上市的房地产企业达到了40家左右，并且还有继续增加的趋势。它们买壳的原因何在呢？买壳后的运作成败又如何呢？

1、房地产企业买壳上市的动因分析

（1）国内房地产行业的新一轮快速发展是房企买壳上市的外在力量

我国国内的房地产行业经过1995年开始的严格调控与调整，几年来，由于房地产的开发过热导致的经济泡沫已经基本上被挤出。1999年后由于国内经济的全面回暖，特别是居民住宅销售看好，带动了国内房地产行业的新一轮快速发展，房地产开发投资增势强劲，住宅及商业楼的开发与销售面积迅速增加，房价也持续上扬，进一步推动提高了全行业的利润空间。这样，良好的外部环境与房价上扬所带来的较高的行业利润率，使得房地产企业的实力大大增强，这是房地产企业买壳上市的外在力量，也为买壳上市创造了条件。

（2）实现自身快速扩张，寻求发展空间是房企买壳上市的基本内因

房地产行业的建筑周期长、资金需求大，是一个规模型、资金密集型的行业；全行业的复苏使得投资于房地产的企业数量也大大增加。为了在行业竞争中取得有利的地位，房企就必须实现自身的快速扩张，寻求发展空间，以壮大自身的实力。而买壳上市就可以借助资本市场的融资、投资功能，来实现其快速、低成本、大规模的扩张，改变市场的格局，使企业在行业中处于比较有利的地位上。

（3）拓展资金渠道的需要

除内部积累外，资金的外部来源渠道不外乎银行贷款和资本市场两个方面。房地产企业资金的需求量是很大的，而从银行贷款来看，对房地产企业的贷款有种种的限制并且条件日益苛刻，同时对将来还形成了还贷压力；而通过资本市场进行融资，则可以不用还本付息，财务负担较小，可以减少资金借入的需求量，降低企业的资本负债率，从而打开资本市场融资的通道，实现经营上的持续、快速扩张。

深入一点分析，房地产企业要通过IPO上市进入资本市场并不容易，证监会和建设部对批准房企IPO上市都有不同的要求，要通过上市融资的资格审查和审批程序相当困难，交易成本过高。而买壳上市则可以避过上市的严格审查，快速进入资本市场，拓展有效的资金渠道。

（4）进行“圈地”是部分房地产企业买壳上市的真正目的

房地产行业的快速发展加大了企业之间的竞争，这些竞争已经由楼盘、房产延伸到不断升值的土地资源上。有些房地产企业并不缺钱，也不缺资金的融集渠道，但是对它们而言，有些上市公司拥有的优质土地资源是这部分房企买壳上市的真正目的。它们通过买壳取得壳公司所拥有的黄金土地，进而对土地资源进行整合，可以形成公司新的利润增长点。

2、房地产公司买壳的成败分析

是否在买壳后再融资了，或者买壳重组后具备再融资的资格，应是买壳成败的重要标准。再融资的资格主要与净资产收益率相关，目前最基本的要求是最近三年每年净资产收益率要在6％以上，低于此条件的公司暂时不具备再融资的资格。

按此要求，我们将买壳的房地产企业分为1997－1999年和2000－2003年两类。其理由是：2000年以前买壳的企业，已经有足够的时间进行重组，使净资产收益率达到再融资的条件之上，因此，它们是否已经再融资将是评价其买壳成功与否的关键性评价因素；而2000年以后买壳的企业，基本上还没有足够的时间使净资产收益率通过重组提高到符合再融资的关于“三年”的时间要求，加上有些公司未必在买壳后能马上重组成功，因此，对它们的评价，将以业绩的提高及净资产收益率的上升为主要标准。

（表1：房地产公司买壳资料1997－1999年）

经资料搜集、整理，1997年－1999年，房地产公司买壳上市的有18家，海鸟发展和英雄股份是农凯系的，属于问题股，这里不予考虑。剩余16家公司中，已经成功完成再融资计划的有：

银基发展2000年9月增发融资68000万元

湖南投资2001年4月增发融资50750万元

众城实业2002年1月增发融资70960万元

金丰投资2002年4月增发融资60868万元

此外，天创置业2002年末也计划拟增发4000万股，目前在筹备中。

在尚未再融资或计划再融资的公司中，阳光股份、长安信息最近三年的净资产收益率已经达到6％以上，具备了再融资的资格；深物业最近两年也在6％以上，初步具备再融资的条件。可以认为，1997----1999年买壳上市的16家房地产中，上述8家是成功的，占总数的50％。

其余公司中，天辰股份的壳于2001年再次被买；深深房、莱茵置业、嘉宝集团、光彩建设近年的业绩都在6％以下，有些甚至还亏损；金帝建设和琼珠江居然被戴了“ST”的帽子，都是买壳失败的例子；渝开发2002年达到7.25％，但2001年也是亏损的，同样不能说是成功的。这些公司也是8家，占50％。

（表2：房地产公司买壳资料2000－2003年）

经不完全统计，2000－2003年，房地产买壳上市的企业共有19家，其中，北京方成伟业房地产公司未取得“福建三农”的第一大股东地位，北京泰跃房地产公司控股“三峡水利”尚在报批，北京鹏泰投资公司的“宁城老窖”净资产为负数，均暂不予考虑，剩余16家公司。

16家公司中，金融街已经在2002年2月成功增发筹资42000万元，沙河股份、天辰股份均在2002年末分别计划拟增发6000万和4000万股A股，渤海物流则拟配股投入房地产项目（2003年7月未被批准），此外，茂化永华、名流置业、湖北金环、恒大地产的业绩都有很大的改观。

而其它公司中，由于整体买壳的时间还不太长，暂时无法评价其是否成功，包括上实发展、先锋股份、ST金泰，即使中福实业、万里电池在被买壳后分别被“ST”为ST昌源、ST渝万里，我们也还是不能武断地判断它们是失败的。

值得注意的是，由福建许荣茂家族买壳“万象集团”改名“世茂股份”的公司，虽然没有再融资计划，目前也没有再融资的资格，但由于该买壳项目的特殊运作方式，整个买壳项目无疑也是成功的。

另一个值得注意的例子是世纪兴业投资公司买壳“中天企业”（改名“世纪中天”），虽然在再融资实践或资格方面没有什么表现，但是当我们打开它的K线图，会发现控盘主力将该股从1999年的10元以下价位拉高到最高的近80元（经复权计算），我们能说它的买壳项目是不成功的吗？尽管其中有一些不规范的因素存在。

3、房地产企业在国内买壳上市的经典案例

（1）成功再融资案例---“金融街”增发筹资42000万元

“金融街”（000402，S.Z）原名“重庆华亚”，是重庆华西包装集团控股的一家包装行业上市公司。2000年4月，华西集团将持有的4869万股国有股以每股3.80元的价格转让给北京金融街建设集团公司。

金融街集团取得控股权后，迅速对“重庆华亚”进行一系列的资产重组工作。2000年5月，“重庆华亚”进行整体置换，金融街集团将所拥有的北京金融街区域的具有稳定出租收益的物业和全资子公司北京金融街房地产经营公司共计16433万元的资产，与“重庆华亚”全部资产16545万元进行等值置换，并在置换后将上市公司名称改为“金融街”。2001年5月，“金融街”与控股股东金融街集团进行关联交易，加大重组力度，收购了关联公司北京金融街建设开发公司位于北京金融街区域与土地开发有关的资产，并收购了控股股东金融街集团持有的北京宏基嘉业房地产公司51％的股权。这样，上市公司将独家承担北京金融街规划区域剩余的全部土地开发工作，获得了位于北京金融街的50万平米的土地储备，足够公司5年开发100万平米的可销售地上建筑面积的需要，保持了公司的可持续发展。

金融街集团买壳后的资产重组效果是非常显著的，2000年5月上市公司进行整体置换后的马上见了成效，当年中报批露，公司半年实现1129万元的利润，比1999年同期的225万元增长了403％；2001年，公司当年实现利润15100万元，净资产收益率43.59％，净资产从买壳前的16400万元增值到34650万元。

在优良业绩的支持下，公司2002年2月，以每股19.58元的高价增发2145万股A股，融资42000万元。再融资后的“金融街”继续高速成长，2002年末，公司实现利润16700万元，净资产增长至88500万元，净资产收益率达14.54％；2003年中期报告更进一步显示了惊人的发展，仅仅半年公司就实现利润12567万元，净资产收益率达12.43％，净资产增长至101100万元！买壳三年，净资产就增长了6.17倍，并且目前公司良好的盈利能力使继续再融资成为可能，金融街集团买壳上市后成功地走进了资本市场。

从“金融街”的运作中，我们发现房地产企业买壳后成功再融资的共同特点，就是在买壳后对壳公司进行实质性的重组工作，把优质的房地产资产和业务注入壳公司，迅速提高盈利水平，取得再融资的资格进行融资。

（2）成功圈地案例---“世茂中国”买壳“万象集团”

“万象集团”（600823，S.H）原是家商贸企业，几年内业绩持续下降。2000年8月，第一大股东“黄浦区国资办”将其持有的26.43%股权转让给“上海世茂投资发展有限公司”（简称“世茂投资”），转让价格1.44亿元。

“世茂投资”入主“万象集团”，并非有意经营其原有主业，所以在入主后几乎半年多时间里，将“万象集团”旗下的资产陆续出售（其中“恒源祥”品牌相关业务被以9200万元价格转让），唯一保留的是“万象国际广场归档：金融证券论文推荐度：收藏本文日期：2006-2-269:40:00民营地产企业买壳上市报告字体大小:小大民营地产企业买壳上市报告

”55%权益。“万象国际广场”地处中华第一街—上海最繁华、最闻名的南京路步行街起点，与第一百货隔路相望，由“万象集团”与“上海国际信托投资公司”（以下简称“上国投”）共同投资，原注册资金1.5亿元，“万象集团”占55%股份，“上国投”占45%。该项目历时四年，1999年11月完成地下三层至正负零后，一直停工，而投资已高达11亿元。股东之一的“上国投”截至2000年底对“万象国际广场”的贷款本息高达7.9亿元。

“世茂投资”收购“万象集团”十个月后，以900万元帐面价格受让其持有的“上海万象国际广场有限公司”6%股权，之后又受让“上国投”持有的另45%股权，共获51%股权，并将其改名为“上海世茂国际广场”。

“世茂投资”同时承诺受让截止2000年底“上国投”向“万象国际广场”发放的贷款本息合计7.9亿元，“世茂投资”以其持有的26.43%“世茂股份”和40%“世茂建设”的股权以及其他资产向“上国投”提供质押担保，期限为2001年11月至2003年底。一般房地产项目运作周期为2年，实际上2003年6月，“世茂国际广场”开始全球对外招商，届时国际广场的收益刚好可以偿还这笔贷款。

2002年2月，“世茂国际广场”由原注册资本1.5亿元，增资为4亿元。“世茂投资”增资2.5亿元，增资后占股本81.6%；“世茂股份”比例由49%降至18.4%。许荣茂从而进一步控股“世茂国际广场”。

同年11月，“世茂股份”（600823）董事会同意公司第一大股东“世茂投资”将其持有的“上海世茂国际广场有限责任公司”81.6%的股权全部转让给英属维尔京群岛BEI公司，“世茂股份”放弃对上述81.6%股份的优先购买权。“世茂国际广场”主要权益转移到海外，世茂集团也顺利完成了买壳“万象”的圈地目的。

另一个买壳圈地的例子是“上实集团”买壳“浦东不锈”。2002年9月，上海上实集团买入“浦东不锈”（600748，S.H）公司第一大股东三钢公司和第二大股东宝钢集团持有的公司股份共计43057万股，占总股本的73.28%，成为公司的第一大股东。

浦东不锈公司在上海浦东上南地区有103亩的优质土地，在上海市政规划中，2010年世博会的主展区就位于此地区（上南地区），增值潜力巨大。上实集团是一家实力雄厚的房地产开发商，其买入主营业务完全不同的浦东不锈公司的控股权，无疑将为自身发展提供了很好的土地储备。目前，其“圈地”计划仍在进行中。

（3）买壳失败原因简析

在买壳失败的房地产公司中，我们发现较多公司的失败原因在于没有进行实质性的重组行为，主要包括：A）意在占用上市公司资金，无实质重组行为；B）意在股权质押贷款，同样无实质重组行为。

----“昌源投资”不摘“ST”帽

2000年4月，福建神龙企业集团、福州中威实业公司分别获取“中福实业”20％（5889万股）、11.57％（3407万股）的股权，分列第一、第二大股东行列。

2001年末，公司实现净利润－10575万元，2002年末实现净利润344万元，公司的财务状况一直没有较大的好转。2003年4月，“ST中福”改名“ST昌源”，神龙企业集团在入主“中福”公司三年后，仍旧没有摘帽。

昌源投资”不摘“ST”帽与神龙企业集团和中威公司入主后的资产重组力度有关。3年来，公司的第一、第二大股东都连续数年分别将所持有的20％和11.57％的股权质押给交行福州分行，获取贷款，在对壳公司的重组上，除了出售部分子公司权益及将一部分的帐面应收债权转为股权投资外，几乎没有什么实质性的资产重组行为，这样公司的业绩不见好转也就不奇怪了。[NextPage]

三、在香港市场买壳上市的市场分析

国内股市绵绵下跌，而且预期仍有下跌空间，这就封杀了在国内买壳后的二级市场收益，而国内上市公司信息披露极不规范，这也大大加大了无法规避的财务风险。而选择在香港买壳上市，由于股本是全流通的有着良好的套利和退出机制，因此，在香港买壳上市是民营企业拟通过上市进入资本市场的较好选择。

有关资料反映，由于目前在国内有很多民营企业纷纷在香港买壳上市，使得香港的上市公司壳价上涨到5000-7000万元左右，而江山公司的壳价只有4000万元左右，综合各方面的信息来看还是比较合理的。关键是民营企业买入壳并注入资产后，香港股市会有什么反映，市场对我们有多大的认同。

香港股市分为主板和创业板两个市场，共有1054家上市公司。根据民营企业买壳上市的实际可能情况，我们从中选取了港股地产、公用事业、建筑、综合、高速公路类公司作为样本公司进行分析。

表3：港股地产公司股票资料

表4：红筹地产、综合与国企地产、公用、支援、零售公司股票资料

表5：港股建筑公司股票资料

表6：港股综合类公司股票资料

表7；港股公用公司股票资料

表8：港股高速公路公司股票资料

五类公司共有样本公司211家，其中把属于红筹或H股的带中国概念的公司单列出来，经过相关数据的收集、汇总、统计、处理，结果如下：

类别样本数市盈率市净率

（1）红筹或H股地产

、综合类公司23家11.820倍0.796倍

（2）非红筹或H股地产95家18.640倍0.712倍

（3）公用事业公司10家9.759倍1.569倍

（4）建筑（材）类公司42家10.916倍0.600倍

（5）综合类公司34家13.569倍0.795倍

（6）高速公路类公司7家8.638倍0.429倍

从上述数据统计分析（详细的数据请看附表3--8）结果，我们可以发现：

1、港股地产公司中，非红筹或H股地产公司52家亏损，43家盈利，亏损面54.74%，盈利公司中盈利能力也不强，总盈利253亿元，而地产公司的资产值一般较大，所以造成一种局面：市净率只有0.712倍，但市盈率却较高，达18.64倍。红筹或H股地产、综合类公司中同样存在这种情况。

2、公用事业公司普遍盈利状况良好，共计盈利237.08亿元，10家中仅中国燃气（00384，HK）亏损6967万元。其市盈率仅9.759倍较低主要也是因为业绩较高的缘故，市净率达1.569倍，证明投资者对公用事业公司信心比较足，愿意买入公司的股票。

3、建筑类公司普遍经营状况不佳，42家公司有22家亏损，亏损面52.38%，盈亏对抵，全行业仍亏损27亿元。综合起来看，行业中没有盈利能力强的公司，最盈利的公司其士国际（00025，HK）也不过盈利1.019亿元，受此情况影响，建材类公司的市盈率10.916倍（因全行业合计亏损，计算市盈率时剔除了亏损公司因素），市净率0.600倍，都处于不高的水平。

4、综合类公司普遍经营状况也不佳，34家有23家亏损，亏损面67.65%，总体看来，盈亏对抵，全行业盈利267亿元，（主要是和记黄埔、新创建、太古A、太古B、长江基建等少数公司是盈利大户，这五家公司合计盈利已经超过350亿元，因此全行业亏损还是很厉害的），市盈率13.569倍，市净率0.795倍，高于地产类公司。但尚未剔除个别公司盈利能力非常强的因素。

5、高速公路类公司共7家，普遍经营情况良好，资产盈利能力较强，但是市盈率只有8.638倍，市净率只有0.4293倍，在五类样本公司中其资产是最优质的，但股价的认同度是最低的。

对于地产公司，我们从中选取了首长四方、首创置业、北京北辰、英皇中国等9家样本公司进行进一步重点分析，初步结论如下：

（1）挂在“地产”类名下的上市公司，经营的业务可以有很大的区别，可以是地产开发、物业投资与管理，甚至不相关的科技资讯等。象泛海酒店集团，主要从事的是酒店经营与管理，资产构成中全部都是酒店资产；而鹏润集团，其业务中除少部分是物业投资外，绝大部分业务却是投资于与“地产”无关的证券投资与电脑软件设计系统上。

（2）经营业务的不同，股民的反应也有很大的区别。象“假地产”公司鹏润集团，经营业务的科技含量相对较高，因此其净资产只有1.86元，但市值却能达到5.20元，市价能取得253.23%的高溢价；而纯经营物业投资与管理的公司，其市价表现也不如有地产开发业务的公司，象“首创置业”、“首长四方”等公司有相当的地产开发业务，其股价的折让分别是69.74%和82.54%，在地产类公司中算比较高的，而“北京北辰”、“华夏置业”纯粹经营分处北京与香港的物业，其股价的折让却分别低至16.96%和18.41%。这可能跟香港股民的“我把钱交给你去投资物业，不如我自己去投资物业”的心理习惯有关。

（3）公司的资产结构与资产质量与股价的表现存在相当的关系，获利能力差的固定资产比重高的公司，比较不被投资大众看好，而获利能力强投资权益资产比重高的公司，比较能得到投资者的认同。投资者比较看中的是公司的发展潜力，对沉淀资产比重高的公司的股票不太感兴趣。

（4）公司的经营水平对香港股民的心理影响超出公司的实际。“英皇中国”公司拥有的权益酒店及服务式住宅发展项目北京牡丹园在公司不知情的情况下被转移给第三者，投资者的信心受到严重挫折，尽管公司在剔除前述因素尚有2.56亿元的净资产价值，但市值却只剩下0.28亿元，股价折让仅仅10.82%，在所有同类公司中名列倒数第一。

四、初步思考意见

1、尽管政府已经恢复了房地产企业的IPO上市申请，但由于耗时长，成本大，成功机会小，不符合民营企业的实际情况，买壳上市是民营企业的现实需要。

2、在国内买壳上市的房地产企业很多，大浪淘沙，各有成败。从成功的经验看，民营企业如果选择在国内买壳，要注意在买壳后进行实质性的资产与业务重组，真正把优质资产注入壳公司，提高公司的盈利水平，改善财务状况，争取增发或配股的资格，实现买壳后的成功再融资。

篇（10）

随着我国城市化进程的不断推进，房地产行业已成为一个高风险高收益的行业，受到越来越多的投资者的关注和青睐，其盈余信息的真实可靠性对于相关利益者变得尤为重要，然而随着我国证券市场的发展，上市公司的盈余管理现象日渐严重，房地产行业更是如此。鉴于盈余管理在房地产上市公司的出现增加了其盈余信息的不确定性，我们有必要揭示出房地产上市公司的盈余管理行为，并提出有效的改善措施。

一、房地产上市公司行业特征与盈余管理内涵

房地产上市公司是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。其经营业务具有项目成本高、周转期长、风险大以及易受国家相关政策影响等特征。正是因为其投资规模大、回收期长且资金大量来自于信贷，所以房地产上市公司的资产负债率较高，需要承担较高的财务风险。

盈余管理是上市公司管理层在规划交易和编制财务报告时，利用自身的信息优势和会计准则的不完善，对以经营业绩为基础的会计信息进行加工，以影响会计信息使用者对上市公司经营业绩的理解及决策，进而在证券市场、银行信贷、报酬激励等方面取得一定利益的会计行为。盈余管理行为改变了收入费用在不同会计期间的分配，把相当长时期内的盈余在各个会计期间进行再分配，虽不会改变上市公司真实的现金流和盈余，但在短期内不仅会影响上市公司的会计盈余数据，还会影响到企业价值的评估。

二、房地产上市公司盈余管理的动因

（一）债务融资动因

房地产上市公司所开发项目的投资金额一般都会达到亿元以上，并且我国的房地产企业的资金来源普遍以银行贷款为主，房地产上市公司对银行的依赖很大。另外，随着我国金融制度的不断完善，银行等金融机构在向外提供贷款时对企业的限制条件也越来越多，这些金融机构会看重企业的偿债能力和贷款的风险程度，所以当房地产公司需要贷款时，必须提供企业财务报表以分析企业的经营状况和偿债能力。因此，一些房地产公司特别是一些财务状况不佳的公司急需资金时不得不进行盈余管理，通过各种手段改进公司的财务数据以获得金融机构的贷款。

（二）上市融资动因

由于我国企业众多、资本市场容量有限，企业能否上市受到越来越多的限制条件的制约，如限制上市企业数量，限制最低盈余要求等。一些房地产公司为符合上市条件，取得上市资格，经常会通过盈余管理活动来影响短期经营业绩，从而达到企业上市的要求。

（三）节约税费动因

企业所得税是国内外企业实施盈余管理活动的一个较为显著的因素，同样房地产企业也会出于此原因对盈余进行操纵。较高的税费会导致公司有较多的现金流出，为了减少现金流出、降低公司的税负，公司一般会在会计报告当期以及以后各会计期间都尽可能的降低报告盈余。另外，我国现行的税法及相关法律仍存在一些缺陷，税收优惠政策大量存在，税法相关规定与新的会计准则不统一，这些使得一些房地产上市公司极易产生为节约税负而进行盈余管理的活动。

（四）外部监管缺失动因

监管部门未能有效地对房地产上市公司的信息披露进行有效的监管，使得部分企业可以依靠政府的行政权力进入资本市场，导致市场的资源配置功能失效。另一方面，我国的注册会计师缺乏独立性，专业技能良莠不齐，缺少对注册会计师审计工作进行专门独立监管的部门，从而导致一些注册会计师出具的会计报告审计意见缺乏公允，为企业的盈余管理活动提供了庇护。

（五）政治成本动因

政治成本是指某些公司面临着与会计数据明显正相关的严格管制和监控。当企业的财务成果高于或低于某一界限时，就会招致严厉的政策限制，进而影响企业的正常经营活动，企业面临的政治成本越大，管理者越有可能调整当期的报告盈余，特别对一些战略性产业、垄断性公司、特大型企业，房地产上市公司就是其中的一种，当其报告的盈余较高时，会引起媒体或者消费者的注意，政府迫于舆论压力，往往会采取一些更严厉的措施对这些企业进行管制或让其负担更多的社会责任。为了避免发生政治成本，管理者往往通过盈余管理活动设法降低报告盈余，以非暴利的形象出现在社会公众面前。另外，许多民营企业因为害怕“树大招风”而减少报告盈余，与之相反，国有企业则出于不同的目的，往往会调高报告盈余来捞取政治资本。

三、房地产上市公司盈余管理的手段

基于房地产行业特殊的财务特征如预收账款科目的结转手段、更具波动性的存货价值等，为房地产上市公司从事盈余管理提供了更多便利。

（一）通过调节收入进行盈余管理

1.房地产上市公司一般实行预售制度，预售取得的价款应该在开发房屋竣工验收并办理移交手续后确认为销售收入，而房地产上市公司往往以商品房未办理竣工决算为由将预售价款长期挂账，从而达到操纵盈余的目的。房地产上市公司的代建销售会通过对完工进度的调整来间接影响当期确认经营收入的数值。一些人为的调节还会导致同一种计算方法算出不同的结果，因此房地产上市公司会选择有利于调节当期利润的方法来计算完工百分比。

2.房地产上市公司除了自行开发业务外，还经营合资开发、委托代建、代售商品房出租等业务，这些业务不受国家规划制约，隐蔽性很强，是房地产上市公司小金库的重要来源。

3.房地产上市公司开发的商品房在代售期间可用于出租，出租房在进入市场之前常常需要发生改装修复支出，而公司在出租房屋时，往往不按规定进行商品房的销售核算，而是将出租房屋获得的收入直接冲减改装修复费用，进而虚减收入。

（二）通过调节成本、费用进行盈余管理

1.房地产上市公司往往将自建自用的办公用房、职工宿舍的开发成本和代建房屋、代建工程的成本计入商品房开发成本中；此外，还会通过虚报土地征用补偿费、虚报勘察设计费、虚报工程决算等方式，虚增商品房开发成本和经营成本。

2.房地产上市公司在开发费用和财务费用之间分摊开发项目的借款费用时，并不是按照固定的计算方法分摊，而是根据自身目的分摊，调剂当期利润；另外借款费用在个开发项目中的分摊也是随意分摊，而借款费用的归集对房地产上市公司的成本计算的影响不容忽视，因此人为的随意分摊借款费用的结果必然扭曲各开发项目的成本。

篇（11）

如今房地产行业已经具有先导性、基础性、产业相关联度高等鲜明特点。由于房地产在第三产业中所占比重越来越大，其自身是否良好运行、是否可以良性发展，都直接关系着相关产业的发展趋势。房地产行业的发展，与我国国民经济以及各地区的经济发展有着极其紧密的联系。房地产行业同样具有两面性，虽然可以带来巨大利益，但该行业也是一个投资风险大、负债经营度高、建设及设计时间周期长、市场风险高的行业。随着我国近些年房地产企业的蓬勃发展，市场中的房地产企业在规格、结构框架等方面表现出良莠不齐的状况，会计核算等相关工作也暴露出了许多的问题。因此，保证与房地产行业密切相关的会计核算工作是一个十分现实且艰巨的任务。只有更好地完成企业会计结构的构建，才能促进房地产行业健康发展，保证国民经济快速运行。

1房地产企业的整体概述

房地产，其实是房产和地产的总和。房地产开发，是对房屋、土地的开发，以及对房产和土地的综合开发。具体来说，土地的开发，就是房地产开发企业通过合法途径获取土地的使用权利后，先向国家依法缴纳相应的土地使用费，待完成准备工作后，房地产企业就可以对该土地进行开发和使用了。当土地开发完成后，该公司对于处理后的土地有多种获利形式:比如将该土地有偿转让至其他单位，在其中抽取提成或红利，或者可将开发后的土地，留于自己公司，由公司自行完成对土地的房屋开发，之后通过商品的形式，卖给购买者。而房屋的开发，则是房地产公司在已经开发完成后的土地上开发房屋，等开发完成后，将以商品的形式向民众进行出租或者售卖。房产和土地的综合开发，是房地产公司通过合法途径获得土地后，对土地进行合理开发，然后由该公司直接对开发后的土地进行房屋开发。房地产的开发，归根结底是为了更好地完成城市规划。因此，无论是土地开发、房屋开发、还是两者的综合开发，都必须遵循“六统一”的原则，即规划、征地、设计、施工、配套、管理。任何产品的开发均是从规划开始的，房地产也是如此。土地使用、城市布局等都需要进行科学合理的规划，经过可行性方案研究。规划完成后，还需要对当地住户进行征地，完成拆迁任务，并做好安置工作，给予合理的配成，之后还要完成建筑安装、绿化环卫等多个阶段。这些阶段都会运用到大量资金，需要房地产企业投入更多成本，当企业无法承担全部资金时需要向银行贷款，体现了房地产业投入资金多和负债经营度高的特点。以上特点综合起来，会导致市场存有较大风险性，如果开发过程出现差池，或者开发完成后导致房屋积压，无法实现资金灵活运转，就会导致企业陷入绝境，面临巨大的挑战，稍有不慎，甚至导致破产。

2会计核算存在的问题及发展现状

2.1没有较为规范、独立、切实可行的会计准则

虽然从2007年开始，就实行了企业会计准则，但准则中没有针对房地产企业的相对完整、可行、独立的会计准则。因此，房地产企业中的会计核算制度无法完善，而且因为缺乏系统指导和统一规划，导致当前房地产开发企业中的会计核算处于一个十分尴尬的地位。传统老旧的制度已经跟不上时代脚步，暴露出许多问题。如果不按照这些制度去遵守，仅仅执行2007年共同的企业会计准则，就会无视房地产企业本身所具有的特殊性，导致更多不利因素的产生。

2.2会计科目混乱，缺少专用科目

改革开放至今，我国对会计行业进行了多次整顿革新，但是在《小企业会计制度》、《企业会计制度》以及2007年的会计实施新准则中，都缺少对于房地产企业中会计核算的会计科目及会计核算方法的描述。这是极其不利于房地产企业发展的，会给房地产企业中的会计制度和会计核算准则带来许多不必要的麻烦。随着时代的发展，传统老旧的会计制度已经无法满足房地产企业中会计核算的工作，在没有新制度的情况下，必然会造成许多不必要的误解。虽然在新的会计准则中对“在建工程”科目进行了一些描述，但是依然没有更改早期的会计科目，所以仍存在较大问题。

2.3企业会计信息的风险未被完全披露，利润上升缓慢

随着时代的发展，房地产企业由于工程质量建设、政策不完善等原因导致不确定风险性增大，行业风险比其他行业风险更为突出和明显。因此，房地产企业需要在信息披露上重新规划，进行全面改善，努力实现利润的最大化。而这些在相关的政策制度中都没有科学合理规划，也没有明确的约束。

3解决会计核算的几点建议

3.1建立科学合理，适用于房地产开发企业使用的企业体系

虽然我国的会计制度涵盖了许多领域，对于会计的工作流程、会计核算业务均有较为明细的阐述，但是对房地产行业中的会计核算而言，现行的会计制度，包括2007年我国所实施的新准则，都没有给出明确的定位。没有固定清晰的方法、章程、理论作为指导，直接导致了我国房地产开发企业中的会计核算工作无法可依、无据可循。因此，企业在实行权责发生制的前提下，也要结合自身的发展情况，对公司进行合理定位，建立科学、合理、规范化、可实行的会计核算制度，不仅要符合当前国家制定实施的会计制度，还要体现出房地产开发企业本身的特殊性。

3.2优化会计核算框架，完善会计核算制，明确核算中涉及的所有会计科目

任何科目的设置，包括房地产企业在内，在设置对应的会计科目时，要先结合自身实际情况，从实际出发，考虑企业自身的经营规模和当前的经营状况，然后结合会计核算的实际信息化水平，做到客观、全面、有效地设置会计科目。此外，还需要得到国家政策的支持，要制定适合自身企业发展的会计核算准则，明确会计科目及会计核算准则，加强政府对房地产开发企业的有效监管和政策支持。

3.3制定科学、有效的收入确认标准，保证标准的完整性和完善性

保障商品售出后的收入，需要资深的会计人员对商品进行专业判断，对行业进行合理化评价，并且保证自身的职业素养不被外在因素所侵蚀等等。房地产开发企业中的会计核算工作，需要有专业化的会计人员操作，甚至这些会计人员为注册会计师也不为过。由于涉及资本收入，因此需要有完善的标准和明确的要求，需要考虑到法律和专业两个方面，其中法律要求是基础，专业要求是保障，为企业的收入提供更加有力的保障。

3.4提高房地产开发企业信息披露治理，增加相关评论指标

房地产开发企业想要获取投资者的投资，其中一项最有利的依据就是会计信息。通过会计信息，投资者可以了解企业的规模与能力，公司的发展状况，然后通过数据对比，了解企业的经营状况和之前的经营业绩。因此，好的会计信息，可以加强投资者的投资力度，弥补其余资料上的不足。

参考文献:

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