房地产市场的特点大全11篇

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中图分类号：F293.35 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）09-00-01

前言

在市场经济体制中，总供给与总需求并不始终保持平衡，无论是超额供给还是超额需求都会打破市场平衡，为相关产业的发展带来诸多问题。而非均衡理论则主要针对上述现象，在市场不均衡条件下研究如何实现市场稳定的一种经济学理论。本文以非均衡理论为基础，通过对我国房地产市场供求特点进行分析，以建立房地产市场供求模型的方法对现阶段房地产市场供求情况进行了具体分析。

一、我国房地产市场供求特点

1.房地产市场供给特点

现阶段，我国房地产市场供给主要特点表现为如下方面：第一，房地产市场具有高度垄断性。房地产市场的垄断性从根本上说是土地的垄断性。由于我国土地使用权主要由各级政府通过招投标方式移交给具有较高经济实力的土地开发商，长期的政企合作关系为房地产市场的垄断提供了有利契机。第二，房地产市场具有时期性。所谓时期性具体是指在不同时段内，房地产市场供求变化具有不同的规律。主要由于房价、房源数量均会在一定时期内产生相应的波动。第三，房地产市场具有滞后性和风险性。由于现阶段我国多数房地产产品均具有生产周期长、开发价值高等特点。生产周期长将为房地产市场带来较强风险性和滞后性。

2.房地产市场需求特点

房地产市场需求主要特点则主要表现在房地产市场的区域性、多样性和层次性。所谓区域性指房地产产品不能同其他产品一样进行空间上的移动，人们对住房位置的选择也具有明显个人偏好。多样性指根据人们不同的需求，房地产产品在类型、户型、房型上呈现多样性。层次性则主要指根据人们具体经济收入情况，房地产产品也被划分为中、高、低档，人们可根据自身实际情况对不同房产进行选择。

二、模型建立与变量说明

1.有效供求计算与非均衡估计

基于分均衡理论下的定量分析方法可以分为双曲线聚合方程、最小原则性方程以及CES指数聚合方程等。由于现阶段我国房地产市场供求具有较高的聚合性，因此本文以双曲线聚合方程作为主要研究方法。基于双曲线聚合的非均衡理论：将某种产品的市场分成若干个微观市场，在各微观市场中，该种产品在上市初期均处于过度饱和，即过度供给状态，此时增加各微观市场产品需求，产品市场则出现供给量（S-Q）/S减弱的变化。同理，若产品微观市场需求量达到饱和，此时增加供给量，则出现产品需求量（D-Q）/D减弱的变化。上述两种变化的关系可用双曲线聚合方程[（D-Q）/D] [（S-Q）/S]=r2表示。式中，S表示产品供给总量，D表示产品需求总量，Q则表示市场成交量，r为产品供求市场摩擦系数。根据此非均衡理论对我国房地产市场供需情况进行分析可知，影响我国房地产市场供求变化因素很多，例如在供给方面主要受房地产投资规模、房地产既有价格以及房地产投资与开发的成本等因素影响；在需求方面则主要受居民收水平、房地产产品面积、国家相关经济政策以及银行信贷水平和利率等因素影响。综合相关因素，建立非均衡理论下的房地产供求模型：D=α1P+β1Y+γ1+μ1；S=α2P+β2I+μ2。由非均衡理论中双曲线聚合方程可知，式中D为房地产需求总量，S为房地产供给总量，Q为房地产成交量。此外，本文选取Y（国内生产总值）、P（商品房销售价格）以及I（商品房投资完成额）作为影响房地产市场供求平衡主要因素。μ1、μ2为模型计算的随机误差，r为摩擦系数，其他希腊字母代表相关参数。

2.非均衡方向上房地产市场交易量的确定

为了对房地产市场供求变化进行有效分析并对市场供求变化的非均衡程度进行合理反映，引入房地产市场非均衡度Z，Z= 。以2002―2011年我国房地产市场供求变化为例，据相关数据可知，2002-2005年我国房地产市场的非均衡度Z在0值上下波动，这说明该段时间内，房地产市场供求变化处于基本平衡状态。而2006-2011年Z值基本达到了0.3（Z值最大不超过1），这表明尽管房地产市场需求量远远大于市场供给量，但由于受市场成交量Q以及人民收入水平等多方面的影响，使得既有房地产价格高于人们经济负担能力，为人们带来了购房难题。虽然在2008年国际金融危机爆发后，我国房地产市场发展受到了较大影响，但在国家出台相关政策后，房地产的价格则又开始升高。一方面，房地产产品价格升高使得房地产市场供求情况始终处于供大于求的市场现状；另一方面，由于受经济水平、国家政策以及房地产销售价格等因素影响，我国房地产市场会在相当长一段时间内呈现出供大于求的市场变化规律。

结论

本文通过对目前我国房地产市场供求特点进行分析，以非均衡理论作为研究方法，利用双曲线聚合方程建立了房地产市场供求模型。通过分析可知，尽管国家自2006年来对房地产市场总体取向是抑制房价快速上涨、保持房地产市场健康发展，但总体效果并不明显。因此，国家还需要通过强化市场总量供给管理，增加有效供给；构建多层次市场结构体系，积极培育结构合理的消费梯度市场，以有效满足多层次住房需求；设立分区域调控标准与预警系统，对不同对象实施差别化调控政策等方式，加强对房地产市场的宏观调控力度并规范市场秩序，进而实现房地产市场的供需平衡。

篇（2）

一、我国房地产经纪行业的由来

我国房地产经纪业的历史源远流长，其兴起可以追溯到很早以前。早在宋代就有“典卖田宅增牙税钱”的记载；在元代就大量存在从事房地产经纪活动的人,当时从事房地产经纪活动即房屋买卖说合的中介被称为“房牙”,这一称谓一直沿用到清代;1840年之后，随着通商口岸的设立以及租界的设立,许多外商纷纷在中国投资房地产,在我国一些通商口岸城市，如上海,房地产经纪活动随之产生,在当时出现的专门为房地产业主经营和转手出租房屋的人，被称为“二房东”。“二房东”、“房地产掮客”作为一个社会阶层一直延续至解放初期。

解放初期,民间房地产经纪活动比较混乱,在20世纪50年代初期,政府加强了对经纪人员的管理,整治了当时的房地产经纪业;随后由于住房作为“福利品”由国家分配,房地产业一度消失，房地产经纪活动也基本消失。

随着改革开放，市场经济体制的逐步完善，特别是城市住房制度的改革，房地产业的蓬勃发展，人们生活、学习和工作节奏的加快和对住房的迫切需求，在城镇住房体制改革不断深化和住房分配市场化的强大推力下，作为为房地产业发展服务的房地产经纪业也在逐步发展中形成市场。2001年8月15日建设部了修改的《城市房地产中介服务管理规定》,2001年l2月18日人事部、建设部印发了《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》，对房地产经纪人的考试、注册、职责等进行了规定，现在建设部即将出台《房地产经纪管理办法》，房地产经纪人作为专业技术人员的法律地位得以确立，我国当代房地产经纪行业逐步为社会所承认。

二、经纪人在房地产市场中的作用定位迷惘

目前我国理论界对经纪、经纪人的概念还没有形成统一的认识，立法界对经纪、经纪人的概念内涵也存在着较为广泛的争论。有学者认为经纪包含以下三方面内容：第一，经纪是以收取佣金为目的的有偿服务活动；第二，经纪的内涵包括了居间、行纪和等所有受托行为；第三，经纪行为主体包括自然人、法人和其他经济组织。持这种观点的人认为：经纪活动不只是单纯的牵线搭桥、居间介绍行为，而是与办理委托事务紧密联系在一起的，经纪人一方面以自己的名义为委托人办理代销、代购的委托事务，即行纪行为；另一方面又以委托人的名义从事活动。正因为这种观念，为黑中介――低价引进，高价倒出，买方、卖方两头隐瞒，赚取差价提供了土壤，经纪人的作用不是促成交易，变成低进高出的商人，以致部分经纪人、经纪公司误以为他们的效益就是赚取差价，其实不然。

笔者认为，房地产经纪的概念与普通经纪概念不同，分析房地产经纪的内涵要从我国房地产经纪业实际、从有利于规范管理房地产经纪业的角度出发，对我国房地产经纪的内涵进行约定，其内涵主要包含以下两层含义：一是居间，其特点是房地产经纪人作为受托人不是完成房地产交易行为，只是为委托人提供信息或促成其与第三人达成交易，房地产经纪人不作为人参与交易，其所提供的仅是关于交易房地产的信息服务，而获取的报酬是佣金。也可以说是一般意义上的经纪概念。二是，其特点是房地产经纪人必须以委托人名义从事受托行为，该受托行为仅限于民事法律行为，而且被人直接承担房地产经纪人的法律责任，房地产经纪人的报酬由合同约定。这时的房地产经纪人与一般意义上的经纪人概念则完全不同。据上，由于房地产经纪的内涵包括居间与两部分内容，本文所论及的仅限于居间内容，即一般意义上经纪的概念，受托人不是完成房地产交易行为，只是为委托人提供信息或促成其与第三人达成交易，房地产经纪人不作为人参与交易，其所提供的仅是关于交易房地产的信息服务，而获取的报酬是佣金。这样，房地产经纪人作为专业技术人员，借助个人的专业知识和对房地产市场信息的充分把握，辅以法律素质、业务技能（理解能力、判断能力、沟通能力、协调谈判能力和应变能力）来牵线搭桥、居间介绍、说合买卖双方、促成交易。一方面，为客户买到最适合他的房屋；另一方面为不同的房源找到最适合它的客户，按方言即是“房源找到了最好的婆家，客户找到最好的媳妇”。只有这样，房地产经纪人才能在由房地产这种特殊商品构成的信息不对称的房地产市场中，解决信息不对称，促进房地产交易的开展，理顺房地产市场关系，维护消费者利益，彰显其社会作用。

三、经纪人在房地产市场中的作用原因探究

为什么一般意义上房地产经纪人，不是完成房地产交易行为，只是为委托人提供信息或促成其与第三人达成交易，房地产经纪人在房地产市场中的作用是解决信息不对称，为客户买到最适合他的房屋，为不同的房源找到最适合它的客户，促进房地产交易的开展，理顺房地产市场关系，维护消费者利益，而不是低价引进，高价倒出，买方、卖方两头隐瞒，赚取差价。笔者以为，这是由房地产商品的特点、房地产市场信息不对称所引发的。正是因为房地产商品的特点、房地产市场信息不对称，才有房地产经纪行业。

1.房地产商品的特点探究

笔者以为房地产商品的如下特点,造成房地产市场信息不对称。

(1)不可移动性

房地产一个最重要的特点是位置的固定性或不可移动性。由于不可移动习惯，每宗房地产的温度、湿度、日照、交通、周围环境等均有一定的状态，从而形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置。房地产的这种不可移动性，决定了房地产市场只能是一个地区性的市场。

(2)独一无二性

房地产不像其他商品一样整齐划一，可以说没有两宗房地产是完全相同的。房地产的独一无二性，使得房地产之间不能实现完全替代，从而房地产市场不能实现完全竞争。

(3)用途多样性

房地产由于具有用途多样性，使得同一宗房地产的利用在不同用途及利用方式之间出现了竞争和优选的问题。

(4)相互影响性

房地产的价值不仅与其本身的状况有直接的关系,还取决于周围其他房地产的状况,受附近房地产用途和开发利用的影响。

(5)易受限制性

政府对房地产的限制一般通过警察权、征用权、征税权、充公权来实现。这一点说明了房地产投资的风险性，也说明了政府制定长远房地产政策的重要性。

(6)难以变现性

房地产价值大，加上不可移动性和独一无二性，因此，房地产变现困难；如果快速变现，又只有相当幅度的降价。

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中图分类号：F293.3 文献标识码：A

一、引言

近年来，房地产市场发展先后经历了城镇住房消费的快速发展时期（2005 ～2007年）、全球金融危机的调整期（2008年）、金融危机后的泡沫膨胀期（2009～2012年）和房地产市场理性回归的去库存期（2012～2015年）和持续增长期（2016年以后）。房地产是国民经济的支柱产业，又具有商品属性、土地公有制等社会属性。我国政府在房地产市场中发挥着较大的影响力和作用，通过金融、政策、制度等多种手段参与房地产市场调控，却仍然造成了调控方向与实际房价走向不吻合等现象。

对房地产调控市场而言，目前国内外研究方法较多，但对房地产市场调控的研究仍然薄弱，特别是房地产市场调控的有效性、绩效方面的研究相对较少，对房地产市场作为公共经济市场的认识不够，特别是国内对房地产调控绩效方面的分析较为薄弱，应用计量方法阐述调控效果，分析调控方向的研究较少。

DEA方法即Data Envelopment Analysis，是针对单个评价单元，从生产效率的角度评估投入产出效率，是多数据决策评价的重要方法。本文采用DEA方法研究房地产市场调控效率，避免主观因素影响，并通过简化计算、减少误差来克服评价过程中出现的不确定性；同时就房地产市场调控评价而言，作为公共调控手段的房地产市场调控措施，就本身而言评价其调控效果涉及层面较多，很难明确指出其调控方向，但使用DEA方法，可以在探索投入产出效率的同时，比较不同DMU在调控基调相近情况下所反映出的调控效率。

有鉴于此，在以往文献的基础上，本文尝试如下创新：从房地产市场调控的研究背景出发，利用DEA分析方法，选取合适的投入产出数据，分析典型地区房地产市场调控效率，并为下一步房地产市场的调控提出意见与建议。

二、研究方法

（一）DEA方法

尽管DEA方法有较多改进模型，基本上是在原模型基础上对计算方法等进行的改进，其基本模型如下：

假设n个DMU，每个都有m种类型的输入和s种类型的输出，输入用Xj表示，输出用Yj表示，评价第j0决策单元DMUj0有效性的DEA模型为：

其中Xj、Yj分别表示投入、产出指标；λ、j表示单位组合系数，θ、S+、S-等作为评价DMU相对有效性的判断标准。

就本研究而言，上述DMU就是各房地产市场系统，Xj，Yj针对不同政府、银行等对房地产市场系统的投入、产出的量化结果，进而确定相对有效性。

（二）基于DEA分析的房地产市场调控评价模型构建

DEA方法是将各个评价单元视为DMU，并根据DEA模型的特点调整投入、产出的因素，应用DEA来分析房地产市场调控问题，也是将各地区房地产市场视为DMU，选取指标如下：

DEA模型的效率计算方式测算的就是投入与产出的比值，将DMI的综合输入与综合输出比的最小值作为该DMU的相对效率值。在实际计算过程中，由于一般DEA模型在计算效率评价时就是按照上述指标体系，对每个DMU单元收集有关数据，然后按照DEA模型的基本思路选取DEA中CCR和BCC模型进行测算，比较DMU之间的相对有效性。

房地产市场调控评价的基本模型如下：假设n个房地产市场DMU，每个都有上述9个输入类型和6个输出类型，输入中的各项数据用Xj表示，输出的各项数据用Yj表示，按照模型对第j0房地产市场DMUj0有效性进行评价。在选择DEA模型的具体模型时，应当注意：由于DEA方法主要是测算相对有效性的，DMU的相对效率高低并非只取决于投入或产出水平，而是与两种水平都相关，所以在实际测算过程中，考虑到资源的有限性，常常限定总输入量最少时达到总输出最大；同时，由于就无效的DMU而言，其生产前沿面不变，会导致其效率值与传统DEA方法测定相同，但从有效程度讲，它是无效的，而对有效的DMU而言，在效率值不变的前提下，投入按比例增加，将投入增加的比例作为超效率值，在不考虑其自身的前提下，由于生产前沿面移动，测定的效率值会与传统DEA测定的效率值不一致，也就可以看出其效率本身是否真的相对有效。因此，在房地产市场调控评价分析过程中，需对上述数据进行处理，尽量采用增速等相对指标以避免数值对DEA的影响；同时，对无效DMU测算时进行考虑。

三、华东典型地区实例研究

本文选取了华东典型地区为研究对象，华东典型地区主要是集中于长江三角洲的以上海为中心的区域。在房地产市场发展过程中，华东典型地区为全国经济发展较快的地区，是城镇化推进、房地产市场发展较快的地区，也是房地产市场交易较为频繁、房地产市场发展相对完善的地区。因此，x择华东典型地区研究房地产市场调控的合理性与有效性，能对国内房地产市场发展调控研究做出合理评价，并根据房地产调控思路变化体现出各地在房地产市场调控中的地方利益问题。

（一）数据描述

根据前文所述，本文将利用DEA方法对房地产市场调控进行分析，因此数据准备主要是根据上述因素查找相关数据。由于本文主要研究华东典型地区房地产市场调控有关问题，且上文提到实质上我国房地产调控发展主要是在2005年之后，因此本文的数据收集阶段为2005年，研究时段为2005―2015年。

（二）数据预处理

由于DEA分析涉及到的数据预处理整体过程相似，因此本文仅以2014年为例，详细阐述房地产市场调控评价的DEA数据预处理分析过程。

将华东典型地区上海、杭州、南京、宁波、苏州视为本次房地产市场调控评价分析的五个DMU即研究单元，以上海市数据为例，根据指标体系得到以下数据表。

根据DEA分析的要求将上述有关指标转换为增量数据，并根据投入产出指标体系进行更改，得到下表。

上述表为华东典型地区上海、杭州、南京、宁波、苏州的2014年的有关数据，将整理好的该数据进行DEA分析，需要特殊说明，在数据具体处理时，针对所有投入指标都需进行相对度量，也就是采取相对指标进行投入运算，对产出指标进行标准化，对房地产价格指数以稳定为主要产出目的，因此采用模糊判定的方式进行标准化。

（三）数据结果

收集华东典型地区2005至2015年的有关数据，并将华东典型地区2005至2015年所有数据进行整合，统一视为数据集合，进入DEA分析，本次DEA计算为避免CCR模型与BBC模型的冲突，也避免输入模型与输出模型对结果的影响，在使用MaxDEA计算过程中，取四种模型的均值作为此次DEA分析的结果。

四、结论与建议

（一）结论

由上表可以看出，从相对效率上看，上海市多次在DEA评价中位于效率前列，这就意味着上海在整个房地产市场调控DEA分析中相对效率较高，即用较少的投入换到了较大的效果，而苏南地区与浙北地区则呈现出相互交替的趋势，在金融危机期间，杭州、宁波相对反映速度较快，给房地产市场调控予以较大支撑，但同时也带来了负面影响，也就是在2012～2013年，杭州、宁波在房地产市场上所反映出的疲态，特别是2013年后半年开始，杭州、宁波的房价在华东地区领跌，这也与前期房地产调控过度有关。

从分时段的相对效率来讲，房地产市场调控DEA分析结果可以将房地产市场四个阶段的特点展现得更为明显：2005～2007年，房地产快速上涨时期，其DMU的相对效率均处于较高阶段，显示出投入明显小于产出，也就是房地产价格快速上涨得益于经济增速；2008年，由于金融危机影响，但政府反应速度较快，房地产调控投入加大，但房地产市场价格开始下跌但跌幅不大，这就意味着我国房地产调控主要紧跟宏观经济形势；2010年则出现了大多数的DEA效率下跌，这与当时加大房地产投入等不无关系，房地产投入加大非但未带来预期性的房地产大涨，反而导致当年效率较低；2009、2011～2012年，房地产调控投入加大，趋于稳定，房地产市场价格又进入上涨通道，期间限购等政策层出不穷，但房地产市场价格仍在上涨，也就意味着限购等投入从某种意义上讲影响不大，房地产调控政策的制定有所偏差；从2013年末开始，随着经济下行及限购政策的取消，整个房地产市场调控DEA有所下降，限购取消对房地产市场有正向作用。2015年开始，房地产市场进入持续增长期，受益于经济复苏而持续增长，加上5次降息、4次降省⑾碌饔业税、下调二套房首付比例、提高公积金贷款额度等连环组合拳，各地房地产市场出现了大幅价格上涨，政策效率较高。

从调控手法来讲，上海对于华东地区而言，一直在房地产市场调控DEA分析中位于前列，除了上海经济发达等原因外，极有可能与上海开征房地产税有关系，尽管该项税收额度不高，但房地产税从税收角度增加了房地产持有成本，从而影响房地产交易。同时，上海作为国内银行较为成熟的大城市，其购房贷款的首付比例与执行利率相对较为稳定，对房地产市场调控而言可能也有重要作用。

从房地产市场调控的DEA分析结果可以看出，从华东典型地区房地产市场调控而言，不论是房地产市场调控的相对效率还是房地产市场调控的主要影响因素，最为关键的是经济导向，房地产市场更多地随着经济的变化发生改变，主动调控的手段和方式在整个房地产市场中未能起到较好的作用。随着房地产市场进入到去行政化的2014年之后，利率等金融调控起到了较好的效果，但从房地产调控政策而言，并未根本上改变房地产跟随经济发展的步伐的情形。

（二）建议

从我国房地产市场发展规律、我国房地产市场调控过程及上述华东典型地区的房地产市场调控评价来看，过去我国房地产市场调控主要采取政策导向为主的手段进行，但其实质调控效果却并未达到预期的调控目的，不仅出现了房价奇高不下等问题，还给实体经济发展埋下了极大的隐患。近两年来，配合采用了金融等其他调控手段，对房价的调控作用明显，但在调控力度的把握上，仍需要进一步探索。为此，建议减少部分不合理的税收，开征房地产保有阶段的税收，完善房地产市场健全金融调控手段，合理确定房地产市场贷款额度，确保房地产市场投资有序过渡，改革房地产利率执行权，利用利率调控房地产市场；规范房地产市场行为，进一步完善房地产中介市场，为房地产租赁、买卖提供良好的市场平台，赋予房地产以更多的金融属性；推进房地产市场税制改革，确保房地产市场评估的独立化和客观化。

参考文献：

[1] 张红利.中国房地产市场调控绩效研究[M].长春：吉林大学出版社，2012：3- 4.

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中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）29-0069-01

一、房地产市场波动含义

学术界对房地产市场波动并没有确切的定义，许多学者将“房地产市场周期”及“房地产市场波动”混为一谈，但是二者之间存在着很大区别。简单来说，房地产市场波动包含多种形式，周期波动只是其中一种。房地产市场波动广义的含义是房地产经济数量表现出依时间先后次序所组成的排列，狭义的定义是指房地产价格水平、房地产经济增长率等方面的波动形成的整体运行状态。

二、房地产市场波动根源

房地产市场供求关系变动是房地产市场波动的根本原因。从长期来看，房地产需求会不断上升，这是由房地产在国民经济中的支柱性地位所决定的；而另一方面，由于房地产的不可移动性，尽管土地供给和房屋供给都会不断增加，但是二者在数量和结构上总是存在差异，这就使得一定长的时间内房地产市场发展中存在波动。假设房地产市场供给在短期内保持相对不变，房地产市场需求呈现持续出上升趋势，而此时土地的供应量不变，房地产生产过程较长，使得房地产市场无法在短期内增加供给，从而使得在相对较长的房地产市场运行过程中，基本保持不变的房地产供给将无法在短期内满足不断上升的房地产需求，导致房地产市场波动。

三、抑制房地产市场波动的对策

1.明确房地产市场发展目标

房地产业的稳定健康发展与其市场繁荣，带动了国民经济增长，提高了居民的生活水平。为抑制房地产市场波动，建立房地产市场发展目标是必要的。过去的房地产市场主要追求经济的发展而忽视了社会的需求，因此，明确房地产市场发展的目标是抑制房地产市场波动，促进其稳定健康发展的前提和基础。

2.加大房地产市场需求调控

供求关系是房地产市场波动的根源，因此调整房地产市场的需求和供给平衡才能从根本上抑制房地产市场的大幅度波动。针对中国房地产市场需求的特点，应通过抑制投资和投机需求、限制被动需求、打击虚假需求三种措施来调整需求和供给之间不平衡关系。

3.加强保障性住房建设

中国保障性住房制度订立及建造过程中存在一些问题，出现了资格审查不严，保障对象错位；建设标准不严，户型不合理；区位不合适，交通不便利等现象，这些问题的存在阻碍了保障性住房建设的发展。在保障性住房制度完善方面，应加大保障性住房建设考核力度，盘活空置房进入保障性住房市场、鼓励房地产商参与保障房建设，完善保障性住房的准入和退出制度。

4.健全房地产市场监控机制

房地产市场运行是个完全动态的经济变化过程，对房地产开发项目的完整周期实行动态跟踪能更早的发现房地产市场中存在的问题。首先，应建立房地产市场预警机制，根据监测的数据设立合理的警戒线，为房地产市场调控的时间与手段提供依据。其次，应完善房地产市场监测机制，通过房地产市场监测数据，政府或房地产企业可以对市场进行周密的分析，进而预测供应量，促进供给与需求平衡。房地产市场监测体系建设必须注重其长效性，从监测制度、信息及动态等方面加强长效机制建设。

5.完善房地产业相关政策

能有效抑制中国房地产市场波动的宏观调控政策有许多因素，主要包括土地供应政策研究、金融政策研究和税收政策等方面。

（1）完善土地政策

中国土地政策是房地产市场宏观调控体系中重要组成部分，它以优化土地资源配置、保护土地资源为最终目标，通过经济、法律及行政手段，以保证国民经济稳定健康发展。为了使中国房地产市场供需平衡、结构合理，土地供应应进一步定量化、结构化与目标化。根据土地政策对房地产市场的产生的三方面影响，应加强城市存量用地挖潜供应，增加保障性住房土地供应比例，完善城市土地节约集约利用考核评价。

（2）完善金融政策

房地产金融是指，贯穿房地产全过程，随着中国房地产金融政策体系的建立和完善，中央银行在货币政策上对房地产市场的发展进行引导，运用金融政策促进房地产市场稳定健康发展。金融政策对中国房地产市场的的影响体现在市场供给与需求平衡关系上，通过供给与需求的调整来影响房地产市场的价格。首先，房地产金融政策通过调节货币供应量以及利率水平等方面来影响房地产开发企业的融资能力，从而影响房地产市场的供给。其次，金融政策对住房需求市场针对性渐强，2011年1月国务院对贷款购买第二套住房进行了限制，规定贷款利率不低于基准利率的1.1倍。从以上国家出台的金融政策来看，国家的宏观调控政策对房地产市场的需求的控制地位越来越重要，影响程度越来越强。

（3）完善税收政策

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一、房价高居不下的原因

（一）土地价格上涨推动房价升高

影响房地产的成本要素有很多，而其中最主要的是土地的价格。在我国实行土地使用权转让制度以来，基于中国国情，即作为一个土地大国，必须保证充足的耕地面积；但另一方面，我国巨大的人口压力，以及快速的城镇化进程，又需要有大量的建筑居住用地。有限的土地资源与迅速增长的对城市建设土地需求的矛盾使土地价格在矛盾的刺激下坚挺地上扬。

（二）房地产市场本身的特点

房地产市场是各种要素市场中的特殊市场，它具有供给的有限性和天然的垄断性。它的价格形成机制的基础是地租理论，它的利润永远高于社会平均利润。所以房地产市场天然就具有高成本，高投入，高价格的特性。房地产市场是一种区域性市场，作为不可移植的物质载体，在一定区域范围内有着区域垄断的特点，这些特点、特性决定了只有很少部分的具有强大经济实力的集团才有能力进入房地产市场，这样，房地产市场就天然的具有行业垄断、区域垄断的特性。

由此，在竞争区域中，少数寡头在拥有了对市场的控制力后通过努力扩大房地产差异，弱化竞争，通过先入企业的先发优势，达到了垄断地位，又通过其的垄断地位，使房价维持在较高水准。

（三）金融市场的影响

我国房地产的真正繁荣就是在我国对金融领域的改革的基础之上，在金融领域放开对个人信用消费贷款的限制后大大刺激了消费者的消费欲望，增强了消费能力，成为房地产市场不断放大的主要支撑力量，这种有效需求的增长是房地产价格不断上扬的内在动力。同时，银行等金融机构对房地产投资者几乎不加限制的贷款支持使得市场供给能力也不断增强。于是在有效需求与供给相互促进下房地产价格的上扬也就不可避免。

（四）政府的政策作用

前面的几点是房地产市场本身的特点，是其内部价格决定机制。而政府则是房地产价格决定机制的重要外部力量。他通过其本身对房地产市场的供求调节来影响房地产市场的价格。主要通过土地供应调节，市场监管，政策以及各种综合调控手段以影响房地产市场。可以说正是政府的放开房地产市场，实行积极的财政政策，刺激投资拉动内需的政策促进了房地产市场的极大繁荣，也导致了房价的畸高。尤其一些地方政府为了本地的经济增长人为的对房地产市场的托市更是房地产市场失衡的重要原因。

（五）部分富人一人多房，住房资源不能充分利用

世界公认的合理房价应该是家庭年收入的5倍左右或者是人均年收入的10倍左右。而中国的绝大多数城市的房价已经远远超过了这个理论上的正常房价。曾有一个调查表明中国城市的实际房价超出正常房价的幅度。以北京、长沙、西宁为例，北京实际房价超出正常房价3.59倍，长沙为2.31倍，西宁为2.15倍。实际上，在中国无论是相对发达的城市还是相对欠发达的城市，绝大部分的情况都是如此。

二、抑制高房价的措施

虽然政府出台了很多局域性的措施政策来遏制房价，像限购、大力建保障房等，都起到一定成效但离抑制高房价还很远。所以我们必须采取更有效的措施去打压高房价：

首先，加强房地产市场宏观调控。加强房地产市场宏观调控的根本目的是为了促进房地产市场的持续健康平稳发展，更好地发挥房地产业对改进居民住房条件、拉动国民经济持续健康发展。因此，调控要坚持积极稳妥、把握力度的原则。既要积极采取措施，尽快把房价上涨的势头控制住，又要防止措施不当而导致房地产市场大起大落。一方面，要采取有效措施增加中低价位普通商品房以及经济适用住房的供给；另一方面，要重点围绕需求做好文章：要遏制投机性炒房，控制投资性购房，合理引导住房消费。

其次，加强市场监测，完善市场信息披露制度。全面监测房地产市场运行，给老百姓创造一个透明有序的房地产市场。不断加强房地产市场信息系统建设，提高各类房地产市场的透明度，逐步形成反映房地产真实供求关系的房地产价格，更好地发挥市场功能，改善投资结构。

再次，高度重视稳定住房价格。各级政府要切实负起稳定住房价格的责任；切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为；加大打击、处罚各种违规、违法行为的力度；认真组织对稳定住房价格工作的督促检查；建立房地产企业信用档案，违规、违法行为公开予以曝光。对一些情节严重、性质恶劣的，建设部会同有关部门要及时依法从严处罚，并向社会公布；正确引导居民合理消费需求。

最后，积极贯彻调控住房供求的各项政策措施。强化规划调控，改善住房供应结构；加大土地供应调控力度，严格土地管理；调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管；加强房地产信贷管理，防范金融风险。

三、总结

当前房价的高居不下主要与被扭曲的社会制度有关，如果认识不到这一点，就根本不可能实现“住者有其屋”的理想，那些试图依靠市场机制来解决住房问题的建议和措施，只会进一步强化住房问题的失范现象。经济学家应该更多地关注当前房地产市场中内在的制度缺陷并探寻完善之途径而不是去预测房市。然而，当前的一些经济学却把自己置于经济分析师的立场，局限于基于供求分析的狭隘领域和视角来观察社会现状并由此提出政策建议，从而就将社会问题的现状与合理性相混淆了，这是当前房价等问题久而不决的根源。

篇（6）

在我国当前的经济结构中，房地产是不可替代的重要组成部分，房地产市场的发展不仅带动了国民经济，还改善了人民的住房条件，地方政府财政收入也因此得到了很大程度的提高。然而，房地产市场的发展速度过快也导致了很多问题，抑制了房地产市场的未来发展。因此，有必要对我国房地产的现状、问题以及未来发展进行研究。

一、我国房地产市场的现状

我国的房地产市场近年来的发展势头迅猛，在很大程度上促进了我国国民经济的增长，与建筑、家装、家电等行业的发展也都息息相关，具有关联性强、设计范围广等特点。

但过快的发展速度也让很多问题逐渐凸显出来，在繁荣发展的表面之下，制度的不健全、市场的不完善、发展的不均衡都使得各方面矛盾愈发尖锐起来。房地产市场的暴利与长期居高不下的房价使市场中的投机行为越来越多，很多房产已经严重超出了其实际价值，居民也越来越难以承受，房地产泡沫也因此产生。在这种情况下，很多想要买房的人对房子望而却步，如果长此以往，就会在一定程度上使房地产市场的投资条件降低，随之而来的便是房地产市场的走低，供求关系也在此基础上发生了一些变化。

我国政府为了解决房地产市场中存在的问题，强化了行政管理力度，也出台了一些相关的宏观管理政策，但这些手段却并没有从根本上改善我国房地产市场的运行状况，房价依然居高不下。加之建筑材料，土地等物资价格的逐年上涨，使房地产运行的成本提升，也导致了我国房价上升。

二、我国房地产市场的发展前景

房地产是国民经济不可或缺的重要发展动力，对经济增长有着非常重要的影响。房地产泡沫虽然是当前主要的发展问题，但房地产的振兴依然是主要的发展方向。想要房地产市场在未来稳定健康的发展，政府就需要更加理性的对待市场，充分了解并分析市场信息，构建起长效机制对房地产市场进行调控。

（一）房地产市场的改善方式

在现阶段的经济形势下，政府需要更加重视房地产市场的稳定性。在最大程度上使房地产交易成本降低，迎合普通公民的经济能力与住房需求，加大廉租房与经济适用房建设，运用民生手段，将当期房地产供需问题解决。银行也可以为房地产市场创造一个相对宽松的金融环境，提供更多的贷款，转变传统区别对待的方式。另外，科学合理的规范房价也是当前必须要解决的主要问题，可以运用减免税费、低补高加等方式实现。与此同时，构建起信息披露机制，将房地产开发商、房屋实际情况等信息公开，提升消费者对这些信息的了解程度，以促进购房。

实际上，解决房地产市场的问题并不是片面的拯救开发商，而是在保障我国国民经济体系，让普通群众了解这一本质，就能够在一定程度上转变当前持币观房的现象。如果房地产市场崩溃，我国工业必然会面临着经济滑坡，失业率也会随之增加，这些问题都会对国民经济的发展产生严重影响。

随着央行连续降息，我国整体性的经济环境也因此得到了有效刺激，房地产市场快速升温，并逐渐平稳下来。从近一阶段的楼市成交信息来看，我国的房地产市场会面临新一波的增长。资金链紧张的问题也随着贷款利率下调得到了缓解，我国房地产市场的瓶颈已经过去。

（二）政府提出的调整政策

从2015年政府工作报告中我们不难发现，政府对房地产市场的态度是积极且平稳的，运用了很多“促进”、“支持”、“稳定”等词汇，这也表明国家对房地产市场正在积极进行调整，房地产市场的未来发展也更加趋于健康与稳定。具体表现在以下几方面：

第一，稳定住房消费，实行因地制宜的政策，将地方政府的主体作用充分落实，满足普通公民的正常住房需求，从而稳定房地产市场，政府政策的着力点则主要放在金融机构等部门，为房地产市场提供更多的消费支持。第二，加大保障性住房建设力度，实行物质保障与资金补贴双管齐下的住房保障政策，将一部分存量房转变为保障房。第三，改革住房公积金政策，提升其利用效率。第四，将城市危房改造计划提上了日程，与棚改计划的资金政策一样。第五，明确的路径，强化确权、登记、颁证等实际工作，保证不占用耕地，保障农民的实际利益。除上述五点以外，还有特大镇扩权增能、促进信贷证券化等诸多政策，都是房地产未来的主要发展指导。

房地产行业对我国经济发展的意义十分重大，在经济条件的压力下，房地产对国民经济的作用愈发凸显出来。随着城市化进程的不断加快，我国将会有4亿左右的农民转移到城市中来，房屋的需求量是非常大的，因此，房地产市场在我国未来的发展空间仍然非常巨大，对国民经济的作用也是不容忽视的。

三、结束语

房地产一直以来都是我国国民经济的重要支柱。当前，面对房地产市场中存在的问题，政府和市场都在积极面对，并提出一系列方法，用以缓解房地产市场中的泡沫现象，促进房地产市场的稳定健康发展。从当前形式来看，我国房地产市场的发展潜力仍然非常巨大，发展前景也相当可观。

参考文献：

[1]赵杨，张屹山，赵文胜等.房地产市场与居民消费、经济增长之间的关系研究――基于1994―2011年房地产市场财富效应的实证分析[J].经济科学，2011，06：30―41

篇（7）

改革开放30多年，房地产不仅成为重要的生产和生活资产，而且是国民经济重要组成部分。其中，新建商品房和存量住房是房地产市场流通的主要部分，也是反映区域房地产市场是否健康、平稳发展的晴雨表。在实行房地产市场宏观调控政策之前，由于城市人口增长过快，普通商品房供不应求，投资投机需求得不到抑制等问题存在情况下，商品房和存量房呈现量价齐升，市场呈现虚假繁荣，房地产市场发展像一匹脱缰的野马快速前行。买卖双方出现较多的冲突和矛盾，房地产管理部门不能有效的进行管理，只能被动的解决出现的问题。究其原因，主要是发展速度不符合国情，管理部门只做促发展的工作，忽视重要的监管职责。实现房地产市场又好又快发展，建立对房地产开发企业、房地产中介机构监管制度是唯一正确的方法。只有管理部门高度重视此项工作并积极开展监管工作，才能从根本上消除影响新建商品房建设、流通过程中出现的问题，消除存量住房信息虚假，房地产中介机构违规开展业务等行为。以实际行动解决房地产市场平安发展中存在的障碍，使得监管工作成为房地产市场平稳发展的坚定捍卫者。

二、监管是依法治市场的具体体现

监管工作是按照现行的法律、法规、政策规定，根据工作特点制定具体的工作流程和要求，组织具备一定政策水平和专业知识的人员对监管相对单位开展的专项监督工作。对房地产开发企业监管内容包括：售楼处公示资料、销售房屋的公示信息、销售人员的公示信息、销售中介机构公示资料、公开发放的与销售项目有关资料。对房地产中介机构监管内容包括：店面公示资料、持证经纪人员公示信息、居间合同示范文本公示及使用、信息平台。为保证开发企业、房地产中介机构公示内容真实、有效并符合新建商品房销售、存量房交易、租赁和有关信息规定，房地产市场监管工作尤其重要。天津市区县房管局监管队伍要在设定时间内对全部在售新建商品房销售现场、房地产中介机构门店公示内容进行周期性检查。在检查过程中确保一般性问题随时发现随时纠正。对违反政策规定的问题均下达责令整改通知书，对整改情况进行复查至整改完毕。对严重违反政策损害购房人利益，扰乱房地产市场秩序的行为，在调查取证的基础上转执法机关依法查处，同时关闭商品房销售合同、存量房交易合同网络打印功能。监管工作具有长期性、稳定性，而监管对象处于不断变化的情况中，违法违规现象随时发生，使得监管工作要不断适应变化的环境，坚持现场监管的传统，不断把法治的理念及时传达到监管对象，使其时刻尊法、守法，按照各项规定从事相关工作，真正实现依法管理房地产市场的目标。

三、监管是改进管理模式的有效途径

房地产市场管理部门在日常管理中，较为注重制定政策、程序和研究问题的解决方法，注重事物发展的过程，在意形成的结论是否可控。较为忽视事物形成的原因调查，忽视运用规范标准分析构成事物组成成分准入要求合规性的审查，使得管理的措施、办法、解决问题的效率呈现明显滞后性。在商品房销售、房地产中介、房屋租赁等方面出现许多违反市场经济公平、公正、公开、依法等原则的典型案例，使得相关管理部门疲于应对，在不能及时解决出现的问题情况下，使得、投诉、聚众维权等事件高居不下。解决这些问题的有效途径在于从根本上转变管理方式，由注重事中、事后管理变为注重事前、事中、事后全程管理，建立体制机制完善的房地产市场监管制度成为唯一选择。通过管理部门将必要的人力、物力及相关资源配置前移，最大限度实现用无形的手调控，处理、化解房地产市场发展中出现的各类问题。用监管的方式形成管控房地产市场的重要手段，使得房地产开发企业、房地产中介机构的执业行为始终处于市场管理部门法眼内。监管部门通过不断改进监管工作，公开监管规范、程序、标准及处罚办法，形成透明度高的工作模式。同时，要使开发企业、房地产中介机构清楚，出现违法、违规行为必将受到处罚、信誉受损的结果，真正实现监管工作在维护房地产市场健康发展中的正能量。

四、监管是实现源头治理的重要手段

篇（8）

中图分类号：F293.33　文献标识码：A　文章编号：1009-9107(2012)02-0047-04

引言

1997年亚洲金融危机之后，中国经济出现内需不足，这时，中国的房地产市场刚刚初具规模，国家实施积极的财政政策，加大全社会固定资产投资，并通过住房货币化、房地产市场化等相关政策措施，促成了房地产业的形成和发展。经过10多年社会经济的发展，房地产业表现出关联度高、带动性强的自身产业特点。房地产市场连续高速的增长带动了煤炭、电力、钢铁、金融、运输等相关行业的发展，促进了我国的经济增长，推进了城市化的进程，改善了城市部分居民的居住条件，成为我国经济发展的重要支柱产业。

房地产市场的健康发展不仅关系到国民经济的全局，而且关系人们安居乐业和社会安定繁荣。针对近年来我国房地产市场出现的房价上涨过快、空置率上升、结构不合理等影响市场健康运行的现象，政府加大了对房地产市场的调控力度，土地供应政策也在国家的第五次宏观调控中首次成为除货币政策和财政政策以外的第三个宏观调控的手段。目前土地供应政策已经上升到与货币政策和财政政策的同一高度――由一般的土地供应管理上升到宏观经济调控的高度。因此，深入研究土地供应政策和房地产市场的关系，可以为国家对房地产市场更为有效的调控提供政策建议。

一、土地供应对房地产市场影响的传导机制

宏观经济调控可以分为直接调控和间接调控。能够直接作用于社会总供应或者社会总需求的调控称为直接调控，不能直接作用于总供应或总需求的宏观调控称为间接调控。

“传导机制”是指从调控手段实施到调控目标实现之间的中间过程。土地供应对房地产市场影响的传导机制主要是指从土地利用规划、供地计划等政策工具实施到房地产市场调控之间有一个传导过程。

土地供应对房地产市场的影响主要表现在以下两个方面。首先，土地价格对房价的影响。房地产价格体系是土地价格和房产价格组成相互联系、相互影响、相互制约的有机整体。土地价格是房价的成本之一，土地价格的增加会引起房地产开发企业的成本增加，房地产企业的投资规模下降，房地产市场的供给减少，最终影响房价；相反，地价下降，供给增加。其次，土地供应量对房地产价格的影响。土地供应量决定房地产开发企业可开发的土地量，影响房地产企业的投资规模，从而影响房地产市场的供给，最终影响房地产价格。但是土地供应的政策影响效果和房价的变化并不是同步的，一段时间内，存在着“时滞性”。土地供应政策时滞包括当局认识时滞、决策时滞、行动时滞和响应时滞。

二、研究方法

格兰杰因关系检验一般常用于测算样本数据之间的迟滞情况，但对于数据要求较高。因此，本文采用相关性分析研究城市土地市场政策对房地产市场的有效性影响。

在概率论和统计学中，相关(或称相关系数或关联系数)显示两个随机变量之间线性关系的强度和方向。在统计学中，相关的意义是衡量两个变量相对于其相互独立的距离，在这个广义的定义下，有许多根据数据特点而定义的用来衡量数据相关的系数。相关性分析是描述两个或两个以上变量间关系密切程度的统计方法，是社会学中较为普遍采用的一种资料分析的方法。线性相关系数是测度变量间关系的密切程度的量，反应两个变量间线性相关程度的量称为简单相关系数。对于不同数据特点，可以使用不同的系数。最常用的是皮尔森积差相关系数。其定义是两个变量协方差除以两个变量的标准差(方差的平方根)。皮尔生(Pearson)相关系数的计算公式如下：

式中X、y为两相关变量，它们的测量值都是成对的：(x1，y2)(X2，y2)…(Xn，yn)。

相关系数r的取值范围在[-1，1]。r=1或，r=-1时，表明两变量之间完全正相关或者完全负相关，实际上表明两个变量是线性关系。r=0时，表示变量间不存在线性相关关系；可能是无相关，也可能是非线性相关。

一般地，|r|>0.95存在显著性相关；|r|>=0.8高度相关；0.5＜|r|0.8中度相关0。

0.3G==|r|＜0.5低度相关；|r|

三、指标选取与模型测算

(一)自变量的选取

由于本文研究的是在土地供应政策影响房地产市场的传导机制的基础上，以合肥市为例研究，因此选择的自变量为土地供应政策的主要两方面的指标：

X1：合肥市土地经营性用地交易量，即土地市场的土地供给量。

x2：合肥市土地经营性土地交易均价，即地价。

(二)因变量的选取

由于土地供应政策对房地产市场的影响主要表现在房地产市场的供应总量，房地产价格和房地产的投资，因此本文选取的因变量主要是这三类指标：

y1：房地产的投资，包括房地产投资总额y。以及商品住宅投资y12。

y2：房地产价格，包括商品房平均价格y21以及商品住房平均价格y22。

y3：房地产市场供应，包括住宅新开发面积y31，住宅竣工面积y32，施工面积y33。

(三)合肥市土地供应对房地产市场的有效性研究

根据合肥市国土资源局2004-2009年的统计，合肥市经营性土地成交量及亩均价格(见表1)，其中2008年因为金融危机的影响，土地成交量大幅下滑，由2007年的385万平方米下跌至186.6万平方米，跌幅近51.6％，而经营性土地的均价从2004-2009年一直持续增长。

根据合肥市房产局的统计，2006-2009年的房地产投资总额持续增长，在2008年以后由于金融危

机的影响，投资额同比增长率明显放缓，2008年房地产投资总额的增幅从2007年的41.82％跌至27.93％。

由于土地市场的政策的影响效果和房价的变化并不是同步的，在一段时间内，存在着“时间差”。因此对自变量和因变量进行皮尔森相关性分析时，对自变量选取2005～2008年数据，因变量选取2006―2009年数据，并采用方差标准化的方法对变量进行标准化，以消除不同量纲对模型准确性。

通过皮尔森相关性分析，引用合肥市2005-2009年的相关数据，分别计算自变量X1、X2与因变量Y11、Y12、y22、y31、y32、y33的相关系数，得到合肥市土地供应对房地产市场的有效性影响程度(见表2)。

四、结果分析

(一)经营性土地交易量的相关性分析

表2显示，与y11高度正相关，y12中度正相关，y32低度正相关，与其他因变量可认为在该时间区域内不相关。

由以上分析的结果可知，政府通过控制经营性土地交易量，直接影响的是房地产商的投资，因为投资的行为是房产商人对市场的即时反应，速度较快。

对房地产市场的价格影响表现不强烈，因为房地产市场的特殊性，有着较长的时间周期，本文的数据显示无法在更长的时间区域内研究其相关性，因此，这也是值得作者去探究的新问题――政府通过土地供应政策对房地产市场的调控，在房价上的表现，一般为几年才能逐渐显示出其效果。

对房产供应量的影响，与住宅新开发面积、施工面积几乎不相关，与住宅竣工面积呈现低度相关。主要原因仍然在于房地产市场的长周期性以及政策对房地产市场的“迟滞性”的时间差。

(二)经营性土地交易均价的相关性分析

表2显示，与y11显著正相关，y12、y32中度正相关，与其他因变量可认为在该时间区域内不相关。

与经营性土地交易量相比，很显然，房产市场的投资额与土地交易均价的相关性更强。因为在土地供应市场，土地价格是其中最敏感的指标，而在房地产投资的行为上，地价也直接影响着房产商的行为。

与房地产市场的价格相关性表现为弱，土地价格是房地产价格的主要成本之一，但是由于房地产市场的时滞性，在本文的研究时间区域内没有正式地表现出来。

对房地产市场的供应的相关性，与竣工面积呈现中度正相关，原因与上述分析基本一致。

篇（9）

在市场经济成熟的发达国家，房地产业属于传统产业；在这些发达国家政府对房地产业的管理，主要是通过经济和法律等手段来实现的。在我国，房地产业只有三十年的发展历程， 国家对房地产行业的管理，也只处在一个探索的阶段。在2002年以来，我国房地产市场繁荣，给经济发展带来了活力；但房价上涨迅速、空置率上升、住房结构矛盾突出、投资增长快等现象，严重阻碍了经济的健康发展。在经济学看来，这显然是一种“市场失灵”的现象。为此，从2003年开始，中央政府制定了一系列的土地政策，期待通过法律的手段，来实现对房地产市场的宏观调控。这些土地政策对理性分析房地产市场的发展，有着很大的意义。为此，本文就研究国家制定的土地政策对房地产市场的影响，以便能给市场的发展提供参考意义。

一、国家土地政策对房地产市场影响的体现

国家土地政策对房地产市场的影响，第一体现在土地供应的结构上。一个国家房地产市场的健康发展，体现在普通居民能够买得住宅。但目前房价的飞涨，令普通居民无法购买。居高的房价，市场是无法进行调节，所以只能由国家宏观调控政策来主导。因此，为了控制房价，国家出台一系列的土地政策，实现了严格的土地制度。 如国家近年来相继出台的“8.13大限”、“新国八条”等土地政策，其主要目的是为了控制土地的供应总量。

虽然国家的土地政策，在一定程度上达到减少土地供应总量的目的；对土地的控制，从总量控制变成了结构的控制；这变化主要体现在土地供应结构向中低价位的商品住宅倾斜；这是从目前和长远满足中低收入的普通居民的住房需要。但现在我国70%还没有完全实行廉租住房的制度，住房保障面积还不到4%，所以国家的土地政策还是达不到满足广大居民的住房需要。很多专家也指出，只有加大经济适用房的投入，才能起到降低房价，实现房地产健康稳定的发展。

国家土地政策对房地产市场的影响，第二体现在土地价格上。在以前，很多企业靠着银行等金融行业的支持，可以低价圈地，拿着成本很低的土地。但是新的土地政策出来后，土地供给总量的减少和土地规则也跟着改变；在规定日期之前，一些没有按照规定交纳土地出让金的项目，政府就有权强制收回，之后通过土地交易市场上的“招、拍、挂”的途径，重新进行上市交易；这样，在严格的土地政策下，必然导致了土地价格的上涨，再加上银根紧缩的影响，房地产企业的资金来源就少了，引起了房开商的开发成本增加，给予他们提高房价的理由。在这严格的土地政策管制下，房开商等微观企业主体就实行“炒作房价”，导致了房地产市场的非理性发展。

国家土地政策对房地产市场的影响，第三体现在对消费者的影响上。政府出台的严格土地供应政策，对消费购买心理产生影响。因为严格的土地供应政策，消费者会预感未来房产的减少；作为普通居民，消费房子是为了住宅，所以关心近期投入的最小化，而不是收益的远期最大化，就会着急购买房子，造成了供给和需求之间的矛盾，房产市场上出现了供不应求的现象。因而，国家严格的土地政策，造成了即期消费的出现，这也是房价增长过快的一个原因。

二、国家政策土地需要考虑的因素

从现在土地政策对房地产的影响可以分析到，制定土地政策需要考虑到这一些因素：

1．土地资源的因素

国家在制定土地政策的时候，必需要目前国内的土地资源。人多地少，乃是我国的一个基本国情，而且我国的大片国土是不适宜耕作和定居的高原、沙漠等等；所以，这就决定了我国在土地政策制定上，不应该和世界上的其他国家进行相比较。经济的发展离不开土地，但现实的国情却不允许土地的开发上占用过多的耕地。这就需要房地产的发展，要节约和合理地利用土地资源；而且土地的有限性，决定了土地供应的相对不足；因而，在市场对房产需要上涨的情况下，房地产开发的供需矛盾是不可避免的。土地资源的现实状况，决定了国家土地政策的宏观调控上，只能综合平衡各种因素，尽量把矛盾缩小的一个范围之内，使土地价格保持在一个合理的范围。

2．房地产的特点

我们知道，房地产业的运转具有长期性，从土地购置的开始，一直到市场上商品房的供给增加，都要经历一个较长的周期。土地供应对房地产市场价格的影响，有一个比较滞后的过程。所以，严格的土地供应政策，对商品房的价格具有刺激作用，对人们的消费心理必然产生影响，必然引起非理性消费现象的产生。在制定土地供给的政策上，需要考虑房地产市场的发展特点，适当增减房地产的用地量，才能避免房地产市场的大起大落，达到稳定房地产价格的目的。

3．国家经济形势

房地产业的发展，和整个国家的经济形势是分不开的的。国家经济的发展，人们收入的增加，必然有能购买商品房的经济能力。所以，国家在土地政策制定上，需要和整个国家经济形势相协调。为此，在对房地产宏观调控上，应该把好土地审批和信贷投放这两个关，严格控制好固定资产的投资规模，和整个社会的经济发展形势相适应。

三、制定有效调控房地产市场的土地政策

篇（10）

关键词：数学方法；房地产市场；市场调查；市场预测

中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1009-2374（2013）30-0155-02

随着社会经济的不断发展，我国的房地产市场也在不断地实现突破增长，但是在房地产市场的发展中仍然存在一些风险以及问题，因此房地产市场一般都是利用调查与预测的方式来实现市场的规划发展，这就在我国的市场经济发展的指导下有效地实现房地产市场的再发展，同时能够有效地体现我国的市场经济利益。

1 房地产市场调查与预测解析

目前我国的房地产市场已经实现了从买方市场转化为卖方市场的突破，这就在一定程度上造成了房地产市场竞争不仅是在价格上的竞争，而且是在非价格上的竞争，这也是我国的房地产市场竞争在经济发展下不断强化的主要原因。市场的营销信息对于房地产企业来说是发展的关键，因此市场的调查以及预测就成为我国房地产企业营销过程中，实现房地产市场发展的主要依据，笔者根据以往的经验发现，目前的房地产市场在近五年之内已经发展成为了有计划有制度的市场营销化体系，在这一体系中只有利用科学有效的市场调查以及预测手段，才能帮助房地产企业根据自身的发展制定具有可操作性的的营销模式，同时能够帮助房地产市场在我国的经济发展中占有重要的位置。

（1）房地产市场调查介绍。在房地产市场调查的过程中主要包括以下三个环节：首先是在调查的前期进行准备，前期你的准备阶段主要是分析经济对房地产市场的影响以及发展的机遇，这个时候就需要确定房地产市场的具体调查目标、制定详细的调查计划、根据自身的发展以及文艺设计调查方案，当然要在调查的过程中对于调查的方式、人员等进行计划，一般采取的是抽样式的问卷调查，对调查的数据资料进行详细的整合，为后期的正式调查做好准备工作。其次是正式调查阶段，这一个阶段的任务主要是收集资料，同时要对调查人员进行专业的调查培训，这个环节是房地产市场调查过程中最重要的，因此在这个环节中要保证调查的严谨。最后一个环节就是调查的总结，这一环节主要是针对前两个环节中比较分散的数据进行一下整理，并根据经验对本次的调查结果进行总结，得出比较科学的结论，同时将结论进行记录，为营销策略做出明确的建议。

（2）房地产市场预测介绍。房地产市场预测环节是建立在房地产市场调查的基础之上，我们在进行预测的时候可以利用已经调查得出的资料预测的信息，当然这一过程中需要利用一定方法以及手段，通过对房地产市场中存在的各方面因素整合分析，对一个阶段的房地产市场的发展进行一定的判断。在一般的房地产市场预测环节主要有以下内容：臆断预测的目标方向性、收集整合调查资料、选择预测方法并且建立设施的数学模型、审核预测的结果、总结预测结果。

2 数学方法在房地产市场调查与预测中的应用

（1）数学统计方法分析。数学统计分析是一种描述性的定量性分析方法，这一种方法主要依靠描述以及评价研究对象的数量特点以及基本的变化规律。在这一种数学分析方法中比较常用的方法是有集中数据的变化趋势分析、分散的程度分析以及数据综合指数的分析。其中的集中数据趋势变化的分析是将全体数据中的整合变量的方向性规划为某一个数据指标上，这一点就成为这一组数据中的核心点，同时可以用它来代表整体的数据发展趋势。这种集中数据整合的方法有很多种，例如可以算术数据的平均数、中位数以及众数。分散的程度分析是借助整个数据数列之间变量的变化分散程度，数据的标志性变化的情况是指标的变化越小，平均数的代表程度反而越大，统计方法中的常用统计方法有：数据平均差、数据标准差以及离散系数。

（2）数学解析性分析。关于房地产的调查与预测方面的解析性统计分析方法主要是借助数学理论基础来进行的，通过对调查预测数据的规律进行深入的解析来定量数据的分析，常用的数学方法有：数据的方差分析、预测的聚类分析以及整合的因子分析等。在数据的方差分析中首先通过分析不同的调查数据来进行整合。在了解了整个调查的数列中自变量对因果变量的影响意义来预测整个调查结果的内容。同时数据方差分析应用的过程中针对一般假定的数据分布，可以选择相对比较稳定的方差来实现数据的预测。在预测的聚类分析中主要依靠特定的并且有规则的数列数据进行多元统计，整个的多元统计可以根据数量的变化选择多样性，在房地产市场的调查与预测中我们一般选择类聚的形式来进行聚类分析。聚类分析系统主要有：聚类法、动态聚类法、模糊聚类法等。当然随着计算机技术的不断发展，数学模型的方式成为了整合因子分析方法的主要依据，例如利用计算机中的SPSS软件对调查的原始数据进行统计。

（3）数学定量预测方法，在这一种方法中主要依据一元线性的模型建立来实现在数据资料的整合，一方面利用运用数学方法，另一方面结合计算机技术，对房地产的营销变化做出科学的估计和判断。数学统计模型是一个相对比较稳定的调查与预测应用，同时比较准确、客观真实，特别是在中短期的调查与预测中有比较客观的优势。

3 结语

数学方法在房地产市场的调查与预测中已经有了很长一段的应用历史，当然在经济不断发展的背景下，房地产市场的发展也会不断地提高，因此在整个过程中，我们可以通过调查与预测的更新来实现房地产营销的发展，因此对于数学方法的应用需要不断的去研究探索。

参考文献

[1] 徐小慧.应用数学方法进行房地产市场调查与预测

[J].企业导报，2010，（4）：56-57.

[2] 曹玮.高职高专课程改革的探索—以《房地产市场

调查与预测》为例[J].山东省农业管理干部学院学

报，2012，（4）：34-36.

篇（11）

我国房地产市场虽经一年宏观调控，但是整个市场走向没有改变，市场房价仍呈快速上涨势头。据国家统计局的数据显示，2006年第1季度全国房地产开发投资同比增长20.2%，其中商品住宅投资增长23.1%，房地产企业开发土地面积同比增长53.3%，而70个大中城市房屋销售价格则同比上涨5.5%，部分城市上涨幅度在10%以上。在这种形势下，有必要认真审视政府调控房地产市场的政策目标，进一步明确调控的依据和政策边界，以切实推进房地产市场宏观调控工作。

一、房地产市场宏观调控的理论依据

政府到底为什么要对房地产市场进行宏观调控，为什么要给居民提供一定的住房保障？从现象上看，房地产市场出现投资过热、商品房价格偏高以及百姓住房困难等都是原因，然而从本质上看房地产市场某些内在缺陷才是决定性因素，这些因素导致单纯依靠市场机制，无法达到市场供求均衡，更不能避免出现严重的市场失灵。正因为如此，从理论上说政府必须通过积极的干预和调控，促进和保障房地产市场健康发展。

1.房地产市场具有高交易成本特征，存在投机炒作问题。与一般商品不同，房地产除了可以满足居住需要的使用价值外，还具有较高的投机炒作价值。房地产为什么可以用来投机炒作，对这个问题有很多种解释，但归根结底在于房地产市场有较高的门槛，具有高交易成本特征。首先，房地产是较为复杂和特殊的商品，房地产市场的参与者，无论是生产者还是消费者，都需要掌握较多的知识和信息，才能成为理性的市场参与者，才能作出其最优决策。现实中房地产的供应者与消费者之间往往存在严重的信息不对称，占有更多信息的一方可以利用这种优势攫取更多的利益，这一点在房地产商一方表现得特别突出。其次，与房地产相关联的土地是稀缺与自然垄断的，加上房地产开发资金需要量较大，以至于房地产市场进入门槛比较高，难以在短期内形成完全竞争市场，进而无法保证市场信息是完全的、公开的。虽然房地产市场这种高交易成本特征可以随着市场的逐渐发育成熟而有所弱化，但仍然会一定程度地存在，相应地市场投机炒作问题总是存在，因而依靠市场自身不可能解决投机炒作问题。

2.房地产具有准公共产品属性，其价值无法依靠市场完全实现。房地产作为一种特殊的商品，具有准公共产品属性，有时也称作“二重性”、社会属性或政策性。一般商品的消费可能只给私人带来收益，而房地产却不一样，它的消费含有公共利益成分，或者外部效益。比如，居民享有适当的住房不仅给居民本人带来利益，而且会对周围环境，对其他居民带来益处，包括公共卫生、市容环境、社会治安等方面的利益。另外，房地产消费，特别是居民购房置业，对增强其对国家及所在城市的归属意识有很大促进作用。目前包括美国在内的很多西方国家特别采取了鼓励居民购房置业的政策，都存在这方面的动机。就不同档次的房地产来说，中低档的普通商品房的公共利益成分所占比重更大，准公共产品属性更为突出。不难证明，让中低收入人士安居乐业将给社会带来的好处，体现出的外部效益是无与伦比的。然而，房地产的准公共产品属性所体现的外部效益并不能通过市场机制来实现，市场机制在公共产品供应或者说公共价值的实现上是失灵的。既然完全由市场机制调节，房地产的一部分价值得不到实现，那么房地产市场供应将可能相对不足，并且主要体现为普通商品房供应相对不足。这时房地产市场虽然可能会出现供求均衡，但那并非是与经济发展水平相协调的均衡，不是保证居民充分享受到住房福利的最优均衡。

3.房地产具有一定的垄断性特征，能够导致市场供求结构失衡。房地产的供应以土地为基础，而土地具有自然垄断性特征。任一特定区位的土地都是稀缺的、不可替代的，其供应是有限的。土地的自然垄断性特征则衍生出了房地产的垄断性特征。房地产的垄断性体现为房地产的非同质性。在房地产市场上，受区位因素限制，尽管可以有两套价格相同的商品房，但不可能有两套品质完全一样的商品房。房地产这种非同质性使得任何一套商品房都有其惟一性或者说独占性特征，使得房地产的供应者具备某种程度的垄断地位。房地产的垄断性特征最终导致房地产市场的供求结构失衡。垄断表面上看是导致高价格，但价格不是问题的根本，供求结构失衡才是根本问题。由于中高档商品房定价的弹性空间比普通商品房大，可以更好地实现甚至扩张垄断收益，所以房地产企业会倾向于开发中高档商品房。其结果必然是房地产供应结构失衡，房地产市场的这种供应结构失衡，根源于土地自然特征及稀缺性特征，是土地的所有权或使用权的垄断引发的，因而无法靠市场力量来消除。

二、房地产市场宏观调控的目标分类

政府对房地产市场进行宏观调控，正是针对房地产市场内在缺陷展开的，其总体目标就是要消除市场失灵的影响，保障房地产市场的供求均衡和健康发展，促使其与经济发展和居民生活水平提高相协调。根据所针对市场缺陷的不同和政策效应大小，政府房地产市场宏观调控目标可分为投机抑制目标、均衡供应目标与福利保障目标。

1.投机抑制目标。把房地产市场上的投机活动抑制在一定程度之内，或者完全遏止投机行为，是政府房地产市场宏观调控的最经常目标。针对房地产市场投机行为的抑制性政策则是房地产市场宏观调控中最常见政策。房地产市场上投机行为包括商品房的炒作买卖和房地产开发投资过热，其共性是没有正常市场消费需求基础。这些投机行为的存在，一方面可以给房地产市场集聚更多的资金，增加市场活力；另一方面又可能引发房地产投资过热，市场炒作过度，导致房地产价格偏高，严重时可能形成影响经济正常运行的房地产泡沫。正因为房地产市场投机行为存在两种不同方向的作用，在实践中各国政府往往根据实际情况，对市场投机行为有不同的价值取向和态度，实行不同的调控政策。不过，当市场炒作气氛过于浓厚，房地产泡沫非常明显时，各国政府无一例外地会制订程度不同的投机抑制目标，采取相应宏观调控政策。

2.均衡供应目标。在房地产市场发展过程中，投资者对于土地垄断利润的追求所导致的房地产市场供应结构问题既包括中高档商品房供应量过大，而普通及低档商品房供应量偏小，也包括房地产商为追求土地垄断收益，对土地、商品房的囤积所引发的房地产市场当期供应相对不足。政府均衡供应目标就是针这些问题提出来的。政府根据房地产资源稀缺状况，特别是土地资源禀赋，结合经济发展水平，确定适当的，即与居民其它方面消费水平相协调的房地产供给水平，并通过政策引导予以保障，所实现的就是房地产市场均衡供应目标。它包括两个层次供求均衡，一是房地产市场供应与其它商品的供应相对均衡，居民的居住消费与其它商品的消费水平相协调；二是房地产内部结构供应相对均衡，各种档次的商品房供应都与需求基本相当，特别是中低档商品房的供应与广大居民的住房需求基本相当。

3.福利保障目标。政府为了实现房地产所包含的公共利益或价值，按照公共产品由公共提供的原则，通过有关公共政策参与和调节房地产的供应，为部分居民提供一定的房地产消费福利，由此所引起部分居民房地产消费水平的相对提高，享有基本的住房消费福利，使市场供求均衡得到优化和保障，体现的就是房地产福利保障目标。理论上政府的房地产福利保障极限是使房地产的公共价值得到充分实现，居民享受与经济发展水平协调一致的住房福利，住房资源得到最优配置，市场达到最优均衡。简单地说就是居民房地产消费水平不滞后或超前于其它商品消费水平。现实中政府的房地产福利保障因经济发展阶段、政府财力的不同而情况迥异。目前世界各国都没有给居民普惠制的住房福利，但都程度不同地给中低收入居民提供住房保障，促使居民享有基本的居住条件。即使是极度崇尚自由市场制度的美国也有住房福利保障政策。