前期合同管理大全11篇

绪论：写作既是个人情感的抒发，也是对学术真理的探索，欢迎阅读由发表云整理的11篇前期合同管理范文，希望它们能为您的写作提供参考和启发。

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笔者从事房地产合同及招标管理管理数年，对于建设项目合同管理略有心得。本文试着从房地产企业的角度谈一谈对于合同总体策划、招标策划等主要合同策划工作的一些体会，以期与业内同仁共商榷。

1.合同总体策划

1.1 合同总体策划的概念及意义

在项目的开始阶段，为使项目合约工作有计划地、高效地顺利开展，从而使项目建安成本得到切实、有效地控制，业主须进行合同总体策划，即对合同分判方式进行决策，确定将整个项目工作分解成多少个独立的合同，合约管理架构（总包与分包和材料供应商的管理关系），各合同的工程范围和界面、招标方式、招标时间等。

合同总体策划决定合同各方责任、权利和义务的划分。合同总体策划是起草各个招标文件和合同文件的依据，策划的结果最终具体地通过合同文件体现出来。

合同的总体策划是确定对整个工程项目有重大影响的，带有根本性、方向的合同问题，是确定合同的战略问题。其目标是通过合同保证项目总目标的实现，对整个项目的计划、组织、控制有决定性的影响。

1.2 合同总体策划的要求

1）业主要从确保项目成功和各方面的互利合作的角度，在项目实施前对整个项目合同方案预先做出科学合理的安排和设计，以确保整个项目不同阶段、不同合同主体的众多合同顺利履行，从而实现项目的总体目标和效益。

2）业主应该理性权衡工期、质量、价格三者的关系，追求项目利益最大化。

3）各合同承包界面的划分要明确清晰。若各合同承包界面划分不清，不但会出现各承包商之间的推诿扯皮现象，而且不利于业主对投资和进度的控制。对需要交叉配合的界面及易混淆的工作内容，建议在相应招标文件中列出承包界面，特别是总承包工程。

4）合同责权利应明确，由于总、分包合同往往不在同一时间签订，所以在设定相应招标文件之时，就要强化合同生效前的审查，并对日后可能出现的缺陷和疏漏制定相应对策，防患于未然。针对大型工程总承包与专业指定分包商可能在质量、组织、资料、技术、安全、成品保护、现场平面布置等方面管理责任不明确的现状，在编制招标文件时，增加相应的合同条款，从而让总、分包商在投标时即明确其责任，避免以后可能出现的纠纷。

1.3 合同总体策划的依据

合同总体策划应考虑的因素包括：工程项目特点、业主和承包商情况及项目所处环境。

1）工程项目特点

工程的类型、规模、特点，技术复杂程度、工程技术设计准确程度、工程质量要求和工程范围的确定性、计划程度，招标时间和工期的限制，项目的盈利性，工程风险程度，工程资源（如资金、材料、设备等）供应及限制条件等。

2）业主情况

业主的资信、资金供应能力、管理风格、管理水平和管理力量，业主的目标以及目标的确定性，业主的实施策略，业主的融资模式和管理模式，业主期望对工程管理的介入深度，业主对工程师和承包商的信任程度，业主对工程的质量和工期要求等。

3）承包商情况

承包商的能力、资信、企业规模、管理风格和水平、在本项目中的目标与动机、目前经营状况、过去同类工程经验、企业经营战略、长期动机、承受和抗御风险的能力等。

4）项目所处环境

工程所处的法律环境，建筑市场竞争激烈程度，物价的稳定性，地质、气候、自然、现场条件的确定性，资源供应的保证程度，获得额外资源的可能性，工程的市场方式（即流行的工程承发包方式和交易习惯），工程惯例等。

1.4 合同总体策划过程

1）研究企业战略和项目战略，确定企业和项目对合同的要求。项目总的管理模式对合同策划有很大的影响。一个项目不同的组织形式，不同的项目管理体制，则有不同的项目任务的分解方式，需要不同的合同类型。

2）确定合同的总体原则和目标。

3）合同的一些重大问题进行研究，列出可能的各种选择，按照上述策划的依据，综合分析各种选择的利弊得失。

4）在项目过程中，开始准备每一个合同招标时，都应对其合同招标策划再做一次评价及相应修订招标策划方案。

1.5 合同总体策划需关注事项

工程分判有利于吸引更多的投标人参与投标，以发挥各个承包商的专长，降低造价，保证质量，但分判也要考虑到便于施工管理、减少施工干扰，使工程能有条不紊地进行。业主不能希望通过签订对承包商单方面约束性的合同捆死承包商，或压低合同价格，不给承包商利润，否则最终不仅损害承包商的利益，最终也会损害项目总目标。

实践中，总体策划可能出现两方面的问题，一是不进行总体策划，合同分判方式、合同管理架构、合同招标时间等全无计划，边做边看，无序签约，这种作法必然导致各方问题和纠纷不断、工程管理混乱。二是虽进行了总体策划，但策划却脱离业主、承包商情况和项目及环境特点，导致自己处于不利的合同管理地位，工程管理困难。

2.合同招投标策划

2.1 招标策划的概念及意义

招标策划，就是招标人（业主）在准备招标文件前，根据自身情况、项目特点、潜在投标人情况等，确定的招标方案。

对于项目已完成合同总体策划但尚未签订的合同，由于实际情况的变化，可能导致合同不能按照原先总体策划的思路去签订，所以每个合同招标时都需要再一次对其招标方案进行重新评价、修订。如将原先打包的大类或大范围合同分解为数个小合同，或因后续合同的范围将发生交叉，需要将多个合同范围进行调整，重新明确每一个合同的范围、金额及发生时间等。

招标时是否进行招标策划，招标策划的好与坏，直接关系到业主是否能按时、保质地完成招标，招标策划在招标过程中起着关键性的作用。

2.2 招标策划需确定的内容及建议

1）招标方式，常用招标方式为公开招标、邀请招标和直接委托。

公开招标的优点是招标人可以在较广泛的市场范围选择承包商，各投标人充分竞争，有体现公平和竞争的一方面，但由于建筑市场鱼龙混杂，招标结果难以预料，对招标人风险较大，不建议采用，如必需要采用时可考虑采取进行投标资格预审、设置投标及履约保证条件、在合同违约及争议条款中加强对业主的保护力度等措施，为工程招标及合同实施提供保障。

邀请招标可以在招标前考察投标单位和项目经理的业绩、素质、管理水平等，保证受邀请的单位和项目经理比较可靠，建议优先采用，但这种招标方式应特别注意防止串标。

工程数额较小或地方垄断性质工程可采用议标并直接委托方式。

2）招标范围，招标范围是编制招标清单和投标报价的前提，需在招标策划时明确，如果不同合同招标范围界面模糊的，应在招标策划时认真梳理并在充分讨论后切割清楚。

3）招标估算价或招标控制价，建议在招标策划时确定招标控制价，避免招标结果出现重大偏差，设置招标控制价要求招标人对市场有较深入地调研，必要时可以借助咨询公司的力量。

4）评标方式，通常采用经评审地最低投标价法和综合评估法。一般项目建议采用经评审地最低投标价法，甚至可以不要求提供技术标。特殊项目和技术要求较高的项目采用综合评估法，采用综合评估法评标时，应合理设置技术标、商务标和资信标权重，且应提出详细的技术标编制要求、技术标评分办法、商务标评分办法、资信标评分办法等。

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项目可以理解为管理对象在一定约束条件下完成的,具有明确目标的一次性任务。而作为以形成固定资产为目的的工程建设项目又具备与其他项目不同的特点。例如,一次性投资巨大,建设周期长,整体性强,协作要求高。上述特点说明,工程建设项目管理是复杂的管理活动,管理要素和管理方法多种多样,合同管理是其中一个非常重要的方面。

工程建设项目所涉及的合同主要有勘察、设计、施工、监理、采购、检测等。本文将主要探讨其中的施工合同。

一、资格预审

对工程建设项目的合同管理在招标阶段首先要做好资格预审。通过资格预审,保证参与投标的单位在资质和能力方面能够满足招标要求,同时优选出有实力的投标单位,为评标和定标作好准备工作。资格预审条件可分为强制性和一般性条件,前者主要包括投标申请单位的法人地位 、资质等级、注册营业范围、进期同类工程经历等,后者一般包括:人员资质、设备情况、财务状况、分包计划等。对于强制性条件的预审应该尽量将潜在投标人控制在同一平台上,使各潜在投标人具有可比性,但同时注意不要违反《招标投标法》第18条和第51条的规定,即不得以不和理的条件限制或排斥潜在投标人,不得对潜在投标人实行歧视待遇。对于一般性条件的预审应重点审查人员和财务状况,对人员应重点看拟派项目的人员架构,因为现在各建筑企业多实行项目负责制,所以项目班子的能力高低尤其重要。对财务状况的审查也不能忽视,尤其没有工程预付款,按照实际施工进度对以完成的工程部分支付工程款,这就要求施工企业要有一定的资金承受能力,避免其资金链条过于脆弱而难以为继并降低其抽调项目资金填补亏空的可能,保证项目顺利实施。

二、招标文件编制

招标文件必须清晰阐明合同双方责任、发包方对质量标准及工期的要求、日后合同分包的方法、各施工单位的工作界限、总承包单位与其他分包单位的工作配合以及其他各项合同条件要求等,已使各投标单位能够按统一的合同条件执行投标,使投标总价与合同责任及投标风险相结合且可互相比较,以体现公平、公开和公正的原则。对合同变更情况及变更价格计算等要明确,对投标保证金、履约保证金、预付款担保等保证条款要明确,不应仅以标准合同条款版本再加简单的专用条款要求而形成招标文件及进行各类建筑施工合同招标,而待定标后再具体洽谈合同条件。中标通知书发出后签约前发生纠纷通常对招标单位不利。有人认为合同未签订就对自己无约束。我国《合同法》对合同形式确立了以不要式为主的原则,即不以特定形式或手续为成立要件。但是,考虑到建设工程的重要性和复杂性,《合同法》第270条规定:建筑工程合同应当采用书面形式。《合同法》第25、26条规定:承诺通知到达要约人时生效,承诺生效时合同成立。投标人投标提出了要约,招标人发出中标通知书表明招标过程中的要约已经被承诺,按照招标文件规定的合同条件签订合同是法定义务。此时若双方因合同内容的意见不一致而发生争议,招标单位拒绝与投标单位签约,就已经构成违约。

三、质量标准及安全文明施工要求

现在优良标准已取消,但有一些荣誉奖项,如建筑工程鲁班奖。对于这些奖项是否应在招标文件中提出须慎重考虑。对于建设单位,获得这些奖项的好处会给后期项目带来无形资产及荣誉,但同时会增加投资。应考虑这笔钱花得值不值。

安全文明施工应在招标文件中提出详细、经济、切实可行的要求,以便后期工程管理协调顺利进行,如忽视这些,会给后期工程管理带来一些失控现象,还会给后期的合同调整带来麻烦。

四、工期的要求

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合同是两个或两个以上当事人在平等自愿的基础上，就合同的主要条款经过协商取得一致意见最终建立起合同关系的法律行为。《合同法》规定合同有三种形式：口头、书面和其他形式。合同管理是一项综合性的工作，强调全过程管理和全员管理，涉及各方面的问题，如何有效地管理合同，是现代企业经营管理的一个重要因素。下面我就从施工企业的角度，结合工作实践，对近年来建筑施工合同管理实践中出现的常见问题及其产生原因和如何加强合同管理，作以下几个方面的初步探讨：

一、合同管理中的常见问题

1. 起夜合同意识淡薄，缺乏专业的合同管理人才。主要表现在：不严格按合同办事，即使是正当的索赔也不能理直气壮地提出。企业内不设立合同管理部门，不能对工程进行及时跟踪和有效的动态合同管理。

2. 合同文字不严谨，合同条款不全面、不完整。文字不严谨就是不准确，容易发生歧义和误解，导致合同难以履行或引起争议。条款不完整表现为常常漏掉违约责任，一旦发生违约，在合同中找不到如何处理违约的条款。

3. 法规不健全，“阴阳合同”充斥市场。“阴阳合同”是指发包人在有形建筑市场通过公开招标与中标承包人签订施工合同后，在有形建筑市场外，又与承包人签订一份未经建设行政主管部门审查备案的合同书或补充协议。

4. 合同索赔难。索赔是合同和法律赋予受损者的权利，对于承包人来讲工程索赔是一种保护自己正当权益、弥补工程损失的有效手段。而由于建设市场的不规范行为过多，导致合同索赔难以进行。

二、合同管理中存在问题的主要原因

首先，现在的企业大多数是从计划经济时期走过来的，不少企业管理人员的思想方法和管理方式以及管理制度都带有计划经济的色彩。八十年代初期，由计划经济逐步向市场经济转型，出现了市场竞争，广大从业人员开始接触合同，引入合同意识和合同管理，但由于处于起步阶段，合同还是很不规范的，内容过于简单粗糙，甚至有漏洞，因此得到了不少教训，现在企业的合同管理虽然完善得多了，但由于受原来计划经济体制的影响，至今仍然存在着一些问题。大多数企业缺乏一套严谨的合同管理制度，对合同管理未能体现规范化、法制化和科学化的要求。

其次，合同管理人员对合同与合同管理缺乏认识。合同与合同管理是一种相互依存的关系，合同管理是合同洽谈、草拟、签订、履行、变更、中止或解除全过程的管理，合同的产生在合同管理的前期阶段，在这一阶段往往受重视，一旦合同签订了，施工任务到手了，合同就放置一边了，忘记了合同履行过程是实现权利义务的过程，而仅仅把它看成是生产过程，又恢复到计划经济中去，因此，合同管理的问题往往出现在中期和后期履行阶段，其主要原因多数是因为合同早期阶段签订的过于草率，对合同的签订认识不足。

再次，合同法律和我们的合同法律意识滞后。前期的计划经济年代，我国没有合同法，因为计划经济不需要合同，也就不需要合同法，1993年修改了《经济合同法》，但这次修改只是临时性的，并没有消除合同法诸法并存有和相关法规相互冲突的现象，直至1999年3月才制定了统一的合同法，由此可见，我国的合同法律是滞后的，合同法律环境是不完善的。合同管理人员的法律意识更为滞后，最明显的表现是不认识合同和合同法律的关系，订立和履行合同往往离开合同法律，想怎么写就怎么写，缺乏依法订立和履行的意识。合同法律的作用，从宏观角度来说是维护社会主义市场秩序，发展社会主义市场经济，从微观角度来说，是规范合同各方主体的行为，维护他们的合法权益。任何违背合同法签订的合同都是无效合同，是不受法律保护的。

三、解决施工企业合同管理中存在问题的对策

1. 切实提高合同管理人员的综合素质。

企业可以根据自己的实际，组织合同管理人员在职学习，提高业务水平。企业领导还可以依照合同管理人员应具有的素质条件，选择本企业优秀人才担任合同管理人员，也可以通过公开考评和竞争招聘方式选拔合同管理人员，在使用过程中坚持优胜劣汰的原则，把优秀人才放在这个岗位上，以保障公司的权益。

2. 转变思想观念，增强法律意识。

企业领导要学习《建筑法》、《合同法》及有关法律法规，增强法制观念，树立良好的法律意识，依法经营，学会用法律手段来保护企业的合法权益。项目经理也应精通合同，熟悉合同管理和索赔工作。要加深对市场经济条件下合同管理的认识，进一步转变观念和更新思想。

3. 建立健全施工企业合同管理体系。

（1）合同管理体系就是施工企业从上向下建立起一支专业管理队伍，实行系统管理。作为独立法人的施工企业，建立合同专门管理机构，各项目经理部也应设立专职合同管理人员，隶属于企业合同专门管理机构。施工企业应制定施工合同管理办法，将合同管理系统的职责、权利、分工，用内部管理规定的形式确定下来，将合同管理系统分级划分，一般而言，大中型建筑施工企业，总部应设合同管理专职部门，分公司设合同管理专职或兼职部门，项目经理部应设合同管理岗位。有条件的企业还可设立法律室或聘请法律顾问。

（2）除了有专门的合同管理体系外，施工企业还必须建立一套完善的、可行的、合理的合同管理制度。使合同管理有章可循。这些环节包括：合同的洽谈、草拟、评审、签订、交底、责任分解、履约跟踪、变更、中止、解除、终止等。而且各层次都应有自己的合同管理制度。总部要建立和健全总的合同管理制度，分公司则根据自身需要补充合同管理制度，除了加强合同的审查批准制度，印章管理制度及统计考察制度以外，还要加强合同的信息管理制度，施工企业的合同由于种类多，数量大，变更频繁，人为管理效率低，必须借助先进的手段建立计算机信息系统来管理，才能达到档案化、信息化，计算机信息系统能保证正确分析合同管理情况，适应中国经济的发展趋势。

4.加强合同履约过程的动态管理。

（1）合同分析是合同履约管理的依据，从执行的角度分析、补充、解释合同，将合同目标和合同规定落实到合同实施的具体问题上和具体事件上，分析合同是否有漏洞，找出漏洞并加以补充，以减少双方的争执。分析合同条文的意思，就条文的理解达成一致，为索赔工作打开通道。

（2）加强合同交底工作，项目经理部对所有合同均进行全交底，以会议与书面相结合的形式向全体员工介绍各个合同的承包范围，各方的责任和义务，合同的主要经济指标，合同存在的风险，履约中应注意的问题，将合同责任进行分解，具体落实到职能部门与个人。同时设置专职合同管理，对项目各部门的履约情况进行管理、分析，协调各部门关系，加大合同管理力度，提高全员合同管理的意识。

（3）合同控制。企业根据合同约定，对施工过程进行全面监控，企业合同管理部门和有关职能部门要对准备实施的合同制定阶段性的预警和监控计划，按计划对合同履约情况进行检查。使项目的节点工期和总工期、分部工程质量和总体质量、安全和员工健康防护措施、文明施工和环境保护、材料采购和管理、机械设备和人力资源配置、工程款和资金运作等环节都处于受控状态。如果在某一环节出现问题，合同管理部门应会同有关职能部门一起解决。

四、结语

总之，随着改革开放，建筑市场不断规范，建筑业不断发展，合同管理的重要性越来越突出，首先通过合同管理，可以使施工企业的生产经营与市场接轨，满足市场的需要，提高企业适应市场参与市场竞争的能力，其次，可以使企业在履约过程中维护自身的合法权益，提高企业的经济效益，它的研究将会给我们带来更多的启示。

参考文献：

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合同风险是合同中不确定因素，是由工程的复杂性决定的，它是工程风险、业主资信风险、外界环境风险的集中反映和体现。合同风险防范从以下几个阶段解读：

一、投标阶段合同风险的防范

投标阶段要审查合同的主体资格、资信状况、履约能力、经营范围、资质等级等主体信息；要对工程项目本身的合法性、真实性以及资金落实情况等标的物的状况进行确认；有招标所需的设计图纸及技术资料。对对方合同签约人的签约权限确认。在投标过程中，对招标文件要深入研究和全面分析，正确理解招标文件，具体地逐条地确定合同内容，把握业主的意图和要求，全面分析投标人须知，详细勘察施工现场，实地了解情况，仔细研究审查图纸，认真复核工程量，并与项目经理部认真确定各个子项的单价和各项技术措施费用并制定投标策略，以减少合同签订后的风险。

二、合同签署阶段的风险防范

1、选派高水平的管理人员参与合同谈判。要对施工合同进行完整、全面、详细的研究分析，切实了解自己和对方在合同中约定的权利和义务，合同条款必须对等，合同条款的对等性是公平原则的重要内容。对于义务多、责任重、权利少这类一边倒的合同，应谨慎与之签订合同。因为一旦出现纠纷，将会处于极为不利的境地。同样，也不要签订权利多、义务少、责任轻的合同，否则另一方可能以该合同违背公平原则对合同的有效性提出抗辩。

2、要对合同中基本条款进行审查。对合同的通用条款及专用条款表述的内容进行确认，包括工期、图纸、进场要求、工程变更结算、质量、安全、文明施工等各方面进行了解熟知。

3、固定总价合同或垫资合同。固定总价合同由于工程价格在工程实施期间不因价格变化而调整，承包人需承担由于工程材料价格波动和工程量变化所带来的风险。

例如：泰达现代服务产业区G2地块项目机电供应安装工程是一个总价包干合同，其中，工程单价项目第二条规定：所有工程项目的单价不应因永久或临时工程的材料或消耗性储存品价格、燃料或电力价格、运费或保险费、工资或津贴、货币兑换率升降、政府（不管是中央或地方）税费或其它收费等变动而调整。第三条规定：所有工程项目的单价不应对任何法律、法规、规定或规章的更改或增订而导致的价格升降而作出调整。这样的条款把通货膨胀的材料价格风险转嫁给承包商。

4、业主指定分包单位或材料供应商

在签订正式合同前，总包单位对分包单位审核有无承担该分包工程的资质和能力，对材料供应商的生产能力和质量保证能力进行考察，工艺流程、生产能力和质量保证能力能满足要求，产品也经过了3C强制性认证，可签订合同，否则不能签合同。

5、诚信守法，规范建设工程合同行为。

防控合同管理中的法律风险，关键是转变观念、提高法律风险意识和重视程度。项目部领导班子以及经营管理人员要加强相关法律知识的学习，同时，提高全体职工对法律的认知程度，增强其知法、懂法、守法、用法的能力，提高管理人员的谈判水平。通过提高合同管理法律风险意识，为合同管理法律风险防控提供强大的思想保障。

三、合同履约过程中风险防范

合同的履行是合同制度的中心内容，是合同法及其他一切制度的最终归宿或延伸。合同签订后，要根据合同的内容，将工期、质量安全职业健康、文明施工、付款条件、工程洽商变更结算、违约及赔付等等各方面对要进行施工的管理人员进行交底，这是合同履约的必要条件。

现场施工管理是防范风险的重要环节，对工程实施全过程管理，对工程质量、进度、成本严格控制，避免因工期延误、质量问题、人员、材料、设备浪费带来的风险。

1、分析合同中的漏洞，解释有争议的内容，包括：合同的法律基础，承包人的主要任务，发包人的责任，合同价格，施工工期，违约责任，验收，移交和保修，索赔程序和争执的解决。

2、强化合同管理规章制度。完善的合同管理制度是进行有效的合同管理法律风险防控的制度保障。公司制定严格的内部合同管理办法，通过制定或完善合同管理办法，明确规定合同管理的工作内容及其职责，对合同的订立、审批、会签、登记等予以说明，并做好合同履行的动态监督。

3、建立健全合同管理的体系。针对项目部现有工程特点，做好人员分工，明确各管理人员在合同履约过程中的管理职责，实现合同管理工作层层有人管，事事有人抓的工作局面。因此建立健全合同管理的体系，可以为防控施工合同管理中的法律风险提供一定的组织保障。

4、加强索赔管理，用索赔和反索赔来弥补或减少已方损失。索赔的成功很大程度上取决于对索赔作出的解释和强有力的证据。索赔证据有：会议纪要、施工日志、工程照片、设计变更、指令或通知、气象资料、造价指数等等，注意和重视索赔资料的收集，及时合理地提出索赔，是使工程法律风险合理合法转移的有效措施。作为承包人要增强市场意识、法律意识、合同意识、管理意识、经济效益意识外，更关键的是要学会科学的索赔方法。科学的索赔方法在于承包人必须熟悉索赔业务，注意索赔策略和方法，严格要求按合同规定要求的程度提出索赔，努力促进索赔制度得到健康地开展，把开展索赔工作成为合理合法的转移工程风险的主要手段。

5、业主违约，拖欠工程款。在施工合同履行过程中，由于一些不可预测风险的发生，业主不能履行合同或不能完全履行合同，而使公司遭受合同价款以外的损失和影响了工期的，就要依法索赔，

6、分包合同管理。分包合同签订一定要以承包合同为依据，分摊项目风险。对分包付款，严格遵循合同条款及现场施工进度情况进行确认，在项目内部逐级进行审批，按照项目部收款情况支付分包工程款，做到以收定支，合理使用资金，规避项目风险集中化，分摊项目风险。对于分包合同外变更签证要与承包合同结算情况一致，必须一一核对，分包合同内外的增项变更一定要有现场主管施工员和项目经理签字确认，并附必须的辅助说明及相关资料，杜绝后补情况发生。分包结算必须在承包结算完成之后进行，并依据分包合同及承包结算内容进行核实增减项。

综上所述，在市场经济条件下，承包人要增强市场意识、法律意识、合同意识、管理意识、经济效益意识，更关键的是要增强合同风险意识并学会科学的防范和控制方法。只有这样才能最大限度地维护自己的合法权益，以提高经济效益，避免和减少经济损失

四、泰达现代服务产业区G2地块项目机电供应安装工程合同风险分析及其防控措施

1、工程量清单的风险。投标的工程量清单和实际拿到的施工图工程量相差很大，按照合同价大约486万元，这部分损失我方已经通过和设计院、业主做工作，转变为设计变更和现场签证。

2、合同内精装修风口问题。合同内的精装修区域风口非我方采购和安装，实际合同中标价约为7000万元，而非7139.5800万元，我方经过多方努力，以固定总价合同为依据，认为即使我方不做这部分工作也不能扣除合同价。

目前已经取得初步成效，业主答应给我方风口材料款。

3、工程款的风险。G2项目开始，我方就垫资很多，资金压力很大，但前期工作只是预埋和预留，按照合同基本很难拿到工程款，我方就和业主做工作，解决材料款的问题，按照合同规定材料款需要把采购合同、发票、专项证明给业主，实际上这些问题涉及商业秘密，所以我方商务人员进一步和业主商谈，以工程进度为主，为了不影响工程顺利开展，业主答应材料到现场就给材料款，在抢工期的2个月内，我方收到工程款3700万元，解决了资金压力问题。

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【Abstract】This text around construction business enterprise contract management medium expose come out of familiar problem， carry on thorough analysis， and put forward managing a counterplan， the purpose have already aim at sex ground contract which strengthen building construction business enterprise management， maintenance business enterprise of legal rights.

【Key words】Construction business enterprise:Contract management

市场经济在某种意义上说是法制经济，是契约经济、合同经济。现代社会可以讲是合同社会。一个企业的经营成败和合同与合同管理有密切关系。因此，必须十分重视合同及合同管理。合同管理必须是全过程的、系统性的、动态性的。全过程就是由洽谈、草拟、签订、生效，直至合同失效为止。我们不仅要重视签订前的管理，更要重视签订后的管理。系统性就是凡涉及合同条款内容的各部门都要一起来管理。动态性就是注重履约全过程的情况变化，特别要掌握对我方不利的变化，及时对合同进行修改、变更、补充或中止和终止。切不可以为签了合同就万事大吉，我们要防止由于合同管理不善而遭到的惩罚。

1. 建筑施工企业合同管理中存在的主要问题

1.1合同签订阶段的问题。

1.1.1合同主体不当。合同当事人主体合格，是合同得以有效成立的前提条件之一。而合格的主体，首要条件应当是具有相应的民事权利能力和民事行为能力的合同当事人。这里要防止两种倾向：一是虽然具有上述两种能力，但不是合同当事人，即当事人错位，也是合同主体不当；二是虽然是合同当事人，但却不具有上述两种能力，同样是合同主体不当。

1.1.2合同文字不严谨。不严谨就是不准确，容易发生岐义和误解，导致合同难以履行或引起争议。依法订立的有效合同，应当体现双方的真实意思。而这种体现只有靠准确明晰的合同文字。可以说，合同讲究咬文嚼字。

1.1.3合同条款挂一漏万。就是说不全面、不完整、有缺陷、有漏洞。常见漏掉的往往是违约责任。有些合同只讲好话，不讲丑话；只讲正面的，不讲反面的，不懂得签合同应当“先小人后君子”的诀窍，一旦发生违约，在合同中看不到违约如何处理的条款。

1.1.4只有从合同而没主合同。主合同是指能够独立存在的合同，如工程施工总承包合同等。从合同是指以主合同的存在为前提才能成立的合同，如建筑工程分承包合同及保证合同、抵押合同等。没有主合同的从合同是没有根据的合同，是“无源之水”，而“无源之水”是不存的。

1.1.5违反法律法规签订无效合同。《合同法》规定，违反法律、行政法规的强制性规定签订的合同属于无效合同，而无效合同是不受法律保护的。目前不少建筑施工企业所签订的合同，有些是以合法形式掩盖非法目的的，实质也是无效合同。

1.2合同履约阶段的问题。

1.2.1应变更合同的没有变更。在履约过程中合同变更是正常的事情，问题在于不少负责履约的管理人员缺乏这种及时变更的意识，结果导致了损失。合同变更包括合同内容变更和合同主体的变更两种情形。合同变更的目的是通过对原合同的修改，保障合同更好履行和一定目的的实现。作为承包方的建筑施工企业，更重要是为了维护自己的合法权益。关键在于变更要及时。

1.2.2应当发出的书面函没有发。在履约过程中及时地发出必要的书面函，是合同动态管理的需要，是履约的一种手段，也是建筑施工企业自我保护的一种招数，可惜这一点往往遭到忽视，结果受到惩罚。《建设工程施工合同(示范文本)》，把双方有关工程的洽商、变更等书面协议或文件视为合同的组成部分。因此必须给予足够的重视。

1.2.3应签证确认的没有办理签证确认。履约过程中的签证是一种正常行为。但有些施工企业的现场管理人员对此并不重视，当发生纠纷时，也因无法举证而败诉。

1.2.4应当追究的却过了诉讼时效。建筑行业被拖工程款的情况相当严重，有些拖欠没有诉诸法律，但当起诉时才发现已超过了两年的诉讼时效，无法挽回损失。超过了诉讼时效等于放弃债权主张，等于权利人放弃了胜诉权。

1.2.5应当行使的权力没有行使。《合同法》赋于了合同当事人的抗辩权，但大多数建筑施工企业不会行使。发包方不按合同约定支付工程进度款，施工企业可以行使抗辩权停工，但却没有行使，怕单方面停工要承担违约责任，结果客观上造成了垫资施工，发包方的欠款数额愈来愈大，问题更难解决。

1.2.6应当重视证据法律效力的却没有得到足够的重视。并不是所有书面证据都具有法律效力的。有效的证据，应当是原件的、与事实有关的、有盖章或签名的、有明确内容的、未超过期限的。不具备法律效力的书面证据只是废纸一张。

2. 建筑施工企业合同管理中存在问题的主要原因

2.1历史根源。

当今的建筑施工企业，特别是老的国有企业，大多数人是从计划经济时期走过来的，不少企业领导和管理人员的思想方法和管理方式以及管理制度都带有计划经济的色彩。在计划经济年代，建筑施工任务是上级下达的，是按地域分工承担施工任务的。一切都在上级计划控制之内。建筑施工企业只管生产，无须讲经营，更不讲什么效益。发包方给任务只需一纸“委托书”，双方根本不讲什么合同不合同，只要有“委托书”就行，甚至委托书也没有。同样总分包之间不讲什么合同。因此，在计划经济年代里，建筑施工企业基本上没有合同这回事，因此也就不存在什么合同管理了。

随着计划经济逐步转向市场经济，出现了市场竞争，施工任务的取得是通过招标投标，中标的施工单位与发包单位签订施工合同。建筑业的广大从业人员开始接触合同，引入合同意识和合同管理，合同管理在当初的起步阶段是很不规范的，也没有什么示范文本，合同的内容过于简单和粗糙，甚至有漏洞，并由此引出了不少教训，交了不少学费。一项工程辛辛苦苦赢得的只是一点点利润，到头来由于合同的漏洞，一场官司就输掉了，甚至赔上了老本。

目前，建筑施工企业的合同管理进一步完善，可以说基本到位。但受计划经济体制的残余影响，至今在合同与合同管理上仍然存在诸多问题。

2.2认识根源。主要是建筑业不少从业人员对市场与合同、合同与合同管理两对关系缺乏认识。合同的成立必须以市场为前提，没有市场谈不上什么合同。合同是市场的产物，是市场可持续发展的动力。有些业内人士不了解市场与合同的必然联系和相互依存的关系，只顾到市场承揽任务，却不去签订合同或者草率签订，结果遇上纠纷就没有协商与调解的依据，或者依据不足。其次，是对合同与合同管理的关系缺乏认识。这也是一种相互依存的关系。合同管理是合同洽谈、草拟、签订、履行、变更、中止、终止或解除全过程的管理。合同产生在合同管理的前期阶段，在这一阶段往往受到高度重视。一旦合同签订了，施工任务到手了，合同就束之高阁了，甚至忘记了，忘记了合同履行过程是实现权利义务的过程，而仅仅把它看成是生产过程，因此，合同管理的问题大多数产生在中期和后期履行阶段。但这并不是说前期阶段就没有问题，前期阶段所出现的问题，多数是由于急于签成合同而过于草率或者对发包人的迁就。

2.3法律根源。

主要指的是合同的法律根源存在两个滞后：合同法律滞后和我们的合同法律意识滞后。从计划经济到市场经济，我国的合同法律是滞后的。我们所处的合同法津环境是不完善的。由于合同法律滞后，再加上上述的历史根源和认识根源，我们建筑企业的从业人员的合同法律意识更为滞后，最明显的表现是不认识合同与合同法律的关系，订立和履行合同往往离开合同法律，想怎么写就怎么写，想怎么签就怎么签，缺乏依法订立和履行的意识，造成不少失误和损失。

2.4制度根源。企业缺乏一套严谨的合同管理制度，对合同管理未能体现规范化、法制化和科学化的要求。企业合同管理制度滞后，跟不上合同管理的客观要求。建筑业改革开放初期，企业只有合同而没有合同管理。由于吃亏交了学费，于是开始建立企业的合同管理制度，但很不完善。随着市场经济的发展和各项法律法规的不断完善，合同管理制度才不断补充完善，由合同的洽谈、签订、履行、变更到中止或终止、解除全过程的各个环节，用制度规定下来。到目前为止，企业的合同管理，可以说基本上有章可循，但由于诸多原因，加上旧的习惯势力的影响，有章不循的现象还不时出现。在实际的合同管理工作中，制订制度很重要，执行制度更为重要。无章可循不行，有章不循也不行。而且，随着市场的规范运作和市场形势的发展变化，合同管理上也会不断产生新的问题，提出新的要求，这就需要我们不断完善原有的合同管理制度。

3. 解决建筑施工企业合同管理中存在问题的主要对策

3.1提高合同管理人员素质。

提高合同管理人员素质是企业合同管理的首要任务，又是当前的迫切需要，可从下述几个方面着手：

3.1.1选好人员。企业领导可依照合同管理人员应具有的素质条件，选择本企业优秀人才担任合同管理人员，也可以通过公开考评和竞争招聘方式选拔人员。在使用过程中坚持优胜劣汰的原则，把优秀人才放在这个岗位上。

3.1.2组织好在职学习。可根据企业与市场的实际，组织合同管理人员在职学习。方式方法可以多种多样：布置学习任务，定期检查；进行短期培训；结合实际进行正反两方面的事例分析总结；听电视讲座，参加法律专业或经济管理专业的考试。同时必须进行职业道德教育。通过以上努力，使其在岗位成才。

3.1.3选送骨干外出深造。每个企业都应培养较出类拔萃的合同管理人员，所以应选择热爱本职工作、工作出色、有发展前途的骨干到有关院校深造。企业要舍得花钱进行智力投资。

3.1.4建立岗位责任制。对合同管理人员必须实行岗位责任制，明确他们的责、权、利，建立竞争机制，对有贡献的合同管理人员给予奖励。

3.2建立和健全企业的合同管理体系。

主要是建立和健全企业合同管理的组织网络和制度网络。

组织网络，是指企业要由上而下地建立和健全合同的管理机构(包括专职机构和兼职机构)，使企业合同管理覆盖企业的每个层次，延伸到各个角落。一般地说，大中型的建筑施工企业，总部应当设合同管理专职部门，分公司设合同管理专职或兼职部门，项目经理部应设合同管理岗。如果设有法律工作部门的，那么这个部门应当配合合同管理部门，起到法律咨询、合同评审、履约监督和组织仲裁、诉讼的作用。

制度网络，一是指企业要就合同管理全过程的每个环节，建立和健全具体的可操作的制度，使合同管理有章可循。这些环节包括：合同的洽谈、草拟、评审、签订、下达、交底、学习、责任分解、履约跟踪、变更、中止、解除、终止等。二是指企业各层次都应有自己的合同管理制度。总部要建立和健全总的合同管理制度，分公司则根据自身的需要补充自己的合同管理制度，项目经理部也可以作一些必要的补充。

合同管理的组织网络和制度网络，构成企业合同管理体系。体系的运作，必须通过定期的检查来保证。要检查合同管理组织和制度是否适应合同管理的需要和市场需要。对不适应部分进行必要的调整。一句话，对合同管理体系也应进行动态控制，及时调整，不断完善。

篇（6）

索赔概念很广泛，概括而讲，施工索赔是依据经济合同的规定准则。作为经济合同中合法的主体申请或要求他们认为本身应该得到的资格、权益或付款方式等等。归根结底也就是成功进行索取赔偿，而施工索赔的基础也就是施工合同，因此，合同管理，合同条件是索赔能否成立或成功的重要条件。

但在施工实践中，有的施工单位企业受社会不良风气影响，总认为施工索赔是靠走关系，或希望业主良心发现对施工中发生的损失进行施舍，没有重视对合同管理的工作，从而导致在施工中发生索赔事件时，根据不足，证据收集不全，丧失索赔机会，给施工企业带来不必要的经济损失，为此有必要阐述施工索赔同合同管理之间的关系及联系，以正视听，施工索赔工作同合同管理相结合， 使施工索赔有法可依。

1. 施工索赔

1.1施工索赔概念。

索赔是指在经济合同的实施过程中，合同一方因对方不履行合同或未能正确履行合同所规定的义务而受到的损失，向对方提出索赔要求。

但在承包工程中，对承包商来讲，索赔的范围更为广泛.一般只要不是承包商自身责任，而由于外界干扰造成工期延长和成本增加，都有可能提出索赔，这包含两种情况：

（1）发包商违约。

（2）发包商未违反合同，而由于其他原因，如业主行使合同赋予的权利，指令变更工程、工程

环境出现事先未能预料的情况或变化；如恶劣的气候条件、与勘探报告不同的地质情况、国家法令的修改，物价上涨、汇率变化等。

1.2索赔要求。

在承包工程中，索赔要求通常有两个：

（1）合同工期的延长。

承包合同中都有工期（开始期和持续时间）和工程延缓的罚款条款.如果工程拖期是由承

包商管理不善造成的，则他必须承担责任.接受合同规定的处罚.而对外界干挠引起的工期拖期，承包商可以通过索赔，取得业主对合同工期延长的认可，则在这个范围内可免去他的合同处罚。

（2）费用补偿。

由于非承包商自身责任造成工程成本增加，使承包商增加额外费用，蒙受经济损失，他可

以根据合同规定提出费用索赔要求.如果该要求得到业主的认可，业主应向他追加支付这笔费用以补偿损失，这样，承包商通过索赔提高了合同的价格，常常不仅可以弥补损失，而且能增加工程利润。

1.3索赔的起因。

在现代承包工程中，特别在国际承包工程中，索赔经常发生，而且索赔额很大，.这主要由于如下几个方面原因：

（1）现代承包工程的特点是工程量大，投资多，结构复杂，技术和质量要求高，工期长，.工程本身和工程环境有许多不准确性，会有很大变化，.最常见的有；地质条件的变化、建筑市场和建材市场的变化、货币的贬值、城建、环保部门对工程新的建议、要求或干涉，自然条件的变化等。.它们形成对工程实施的内外部干扰，直接影响工程的设计和计划，进而影响工期和成本。

（2）实施合同在工程开始前签订，对如此复杂的工程和环境，合同不可能对所有的问提做出预见和规定，对所有的工程做出准确的说明，工程施工合同条件越来越复杂，合同中难免有考虑不周的条款，缺陷和不足之处，如措词不当，说明不清楚，有二义性，技术设计也可能有许多错误，这会导致在合同实施中双方对责任，义务和权利的争执，而这一切往往都与工期、成本、价格、经济利益相联系。

（3）业主要求的变化导致大量的工程变更；如建筑功能、形式、建筑质量标准、实施方式、工程量、工程质量的变化。

（4）工程参加单位多，各方面技术和经济关系错综复杂，互相联系又互相影响，各方面技术和经济责任的界面很难明确分清，.在实际工作中，管理上的失误是不可避免的。但一方失误不仅会造成自己的损失而且会殃及其它合作者，影响整个工程的实施。

（5）合同双方对合同理解的差异造成工程实施中行为的失调，造成工程管理失误，由于合同文件十分复杂，数量多，分析困难，再加上双方的立场角度不同，会造成对合同权利的和义务的范围，界限的划定理解不一致，造成合同争执。

1.4索赔的作用。

索赔与工程承包合同同时存在.它的主要作用有：

（1）保证合同的实施。

（2）它是落实和调整合同双方经济责权利益关系的手段。

（3）索赔是合同和法律赋予受损失者的权利。

索赔管理对工程承包成果的改善影响很大.在正常情况下，工程项目承包能取得的利润为工程造价的3～5%.而在国外，许多承包工程，通过索赔能使工程收入的改善达工程造价的10～20%.甚至有些工程索赔要求超过工程合同额.如果索赔管理不好，不仅得不到应有的补偿，而且可能被对方索赔，蒙受更大的损失.索赔管理本身花费不大，所以它有非常好的经济效果。

1.5索赔的条件。

索赔的根本目的在于保护自身利益，追回损失（报价低也是一种损失），避免亏本，不得已而用之.要取得索赔的成功，索赔要求必须符合如下基本条件：

（1）客观性。

确实存在不符合合同或违反合同的干挠事件，它对承包商的工期和成本造成影响。

（2）合法合理性。

索赔要求合法合理，符合实际情况，真实反映由于干挠事件引起的施工实际损失.采用

合理的计算方法和计算基础。

1.6施工索赔实际发生一般原因。

笔者在施工监理实践中对施工索赔发生分析认为有以下几方面的原因。

（1）现代建筑工程的特点是工程量大、结构复杂、技术含量和质量要求高、工期长、投资主体多元化等，这就使得工程本身和工程环境有许多不准确性，变化因素，如地质条件的变化，国家经济政策的调控、市场价格的波动等，在鉴订工程合同中不可能作出预见和规定。从而，直接影响工程的设计和计划，进而影响施工工期和工程成本。

（2）业主融资渠道不畅，资金拨付不力，承包方垫资施工，形成工程款拖欠，导致了承包工程成本加大，工程利润流失，引起与原合同所规定的实施方式的隐形变化。

（3）因设计文件的措辞不当、设计上的不完备或建设资金无法就位等原因，导致在工程建设过程中的设计不断变化，引起工程量、技术要求、工程质量的工程变量，使原有的施工组织设计方案不得不随之改变，工期建设超出了所规定的成本和时间。

（4）无法预见的自然灾害和未预见到的外部人为因素的影响，如地震、洪灾、突发急性传染病、周边环境对工程建设的严重干扰等，都将直接影响到工程的进度、质量和效益。

（5）承包方管理水平低下，未能按合同要求组织施工，造成返工、工程质量事故或重大的安全事故等，形成人为的人力资源、物资资源的浪费，不能按期竣工交付使用，形成工程建设的投资周期过长，投资收益速度转换过缓，给业主造成经济上的损失。

诚然上述仅仅为一般因素，作为特殊原因在工程中也比比皆是，不胜枚举。

2. 合同管理

当前，在经济改革不断深化，经济运行机制转换的过程中，培育完善竞争有序的建筑市场，建立起符合国际惯例的工程承包管理机制，是经济发展的趋势。有效地运用索赔手段，通过利益驱动，提高合同的履约率，既可改善业主的投资效益，又可维护承包方的既得利益，也为提高索赔质量提供重要的依据。如何重视和加强合同管理，应着重做好以下几方面的工作：

2.1坚持合同签订的基本原则。

为了使签订的合同，确实有效，使签订合同双方合法权益受到法律的保护，订立合同时必须遵守下列一般原则：

（1）守法原则。

（2）平等原则。

（3）自愿、协商一致、等价有偿原则。

除了以上一般原则外，对于施工的承包商，还应注意以下具体原则；

孙子曰：“舍于利而动，不舍与利而止”.承包商的基本目标是取得工程利润，所以合同的谈判和签订应当映从企业的整体经营目标."不舍不利"即时丧失工程承包资格，失去合同，也不能接受责权利关系不平衡导致亏损合同.

国内一些承包商在这方面常犯错误.“不舍而动”，这样的合同实施到头很少有不亏损的.“利益原则”不仅是合同谈判和签订的基本原则，而且是整个合同管理的基本原则。

2.2注重合同的法律性质：

从分析国内和国际承包工程的案例可以看出，许多施工合同失误是由于承包商不了解或忽视合同的法律性质，没有合同意识而造成的.要记住，合同谈判和合同签订中，即不能用道德观念和求指望对方，也不能用它们来束缚自己，则注意如下几方面：

（1）一切事情必须"先小人，后君子".即对各种可能发生的情况和各个细节问题都要考虑到.并做明确的规定，不能有侥幸的心理。

（2）一切都应具体的，明确的，详细的规定.例如针对对方"原则上同意""双方有这个意向"之谈是不能指望的.它对后续合同管理中的变数太大.合同文件中一般只有确认性，肯定性语言才有法律约束力，而商讨性，意向性语言很难具有约束力，特别上。特别是在国际工程中有些国家工程，政府项目，合同授予前须经政府批准或认可.对此，业主先给可望中标的承包商意向书.这一意向书不产生合同效力，如果在合同正式授予前，承包商为工程所做前期准备工作，（如订购材料和设备，调资队伍，现场准备等），而由于各种原因合同最终没有签订，承包商很难获得业主的费用补偿。

（3）合同签订和实施过程中，要坚信"一字千斤"，不相信"一诺千金"。

2.3重顾合同的审查和风险分析：

在合同签订前，承包商应认真地，全面地进行合同审查和风险分析，弄清楚自己的权益和责任，合同谈判则依赖于合同管理专业人员利用各自经验对合同进行审查，风险分析，合同谈判才能有的放矢，在竞争中争取主动。

2.4尽可能使用标准的施工合同文本：

标准合同内容完整，条款齐全，双方则权利关系明确，而且比较平衡，奉贤分担较均衡，易于分析.标准合同对双方都有好处。

2.5充分认识合同的严肃性。

（1）经济合同是法人之间为实现一定的经济目的明确双方权利、义务关系的协议。在经济交往中，经济合同依法成立，即具有法律的约束力，当事人必须全面履行合同规定的义务，任何一方都不得擅自变更或解除合同。工程承包合同，是经济合同的一种特殊表现形式，是一种信誉交易方式，合同鉴订后，合同当事人双方应按照合同的规定。

（2）其次，要摆正自己的位置，从法律意义上讲，鉴订合同的双方当事人（法人、自然人），无论其性质如何，级别的高低，规格的大小，他们在合同法律中的地位是完全平等的，决不因一方的特殊地位，而发生改变，即双方平等地享有经济权利和平等地承担经济义务，并因此而获得应得的利益。

2.6正确理解合同管理的内涵。

承包合同是承发包商在工程过程中的最高行为准则，一切活动都是为了履行合同责任。因此，承包工程项目中的实施和管理的全部都必须纳入入合同管理的范围。合同管理贯穿于工程实施全过程和各个方面，是提高施工企业和工程项目管理水平及经济效益的关键。在这一点上，外国有经验的承包商十分注重，在工作中天天“念合同经”天天分析和对照合同，虽然合同不利，而工程却可盈利。而我们在签约后疏于合同管理工作，常将合同打入“冷官”，不作分析和研究，经常失去索赔机会或反为对方索赔，造成合同有利，而工程却亏本的现象。

2.7合同管理中应注意的几个环节。

2.7.1合同管理的前期——签约。

（1）建设工程所特有的属性，决定了工程承包合同形成的严肃性，合同签订前发包方：要认真考察承包方的施工经历、资质等级、技术力量、设备状况及市场信誉，是否与发包的工程项目相适应，是否具有充分的履约能力。

（2）承包方：要了解发包商工程项目的真实性，如建设文件是否齐全，投资计划的落实程度，细致了解工程项目的周边环境条件、地质条件和资源条件，详细阅读工程设计文件及图纸，做好预算书。搞好图纸会审，做到签约时心中有数。

2.7.2合同签订。

（1）使用标准的施工合同文本，以保证合同的完备性和准确性。

（2）结合合同条款，认真阅读合同条件的内容，对合同的每一条款做到涵义清晰，内容明确。

（3）认真进行合同审查工作，工程承包合同各方要派专人对合同的内容逐一进行审查，以确保合同的完整性、严密性和准确性。

2.7.3合同管理中——履约。

合同签订后，并不是合同管理活动的终结，伴随着项目工程的进度，围绕履约的变量因素逐渐增多，合同管理的重心将移向合同全面履行和合同纠纷的处理，因此，在这个阶段很重要，应做好以下工作：

（1）要注意建立收集和整理完整的合同档案，建立施工合同档案，既是合同管理的继续，也是为索赔工作的开始提供资料和依据。

（2）要对合同进行充分的分析理解，准确掌握合同词语涵义，重点掌握合同文本索赔有关的条款，在合同实施过程中，对不同的干扰事件和变量因素要有针对性地进行分析，选择侧重点。合同分析对整个索赔工作有着不可忽视的作用。

2.8掌握合同条件的分析和运用。

对合同条件的分析和充分运用，则必须针对合同条件进行，则必须熟悉和掌握合同条件，领会合同条件的实质精神，只有熟练应用合同条件中条款者，才能及时发现索赔机会，提出索赔要求，并写出索赔所依据的合同条款，争取索赔成功。这些案例在国内外承包工程项目中是有很多成功例子，如鲁布革水电站施工的日本大成公司“轮胎索赔”案例等。笔者认为，承包商依据合同条款进行索赔，一般要以得到的利益有以下几种。

（1）延长工期。即由于客观原因或非承包商的主观原因造成的工程进度受阻，使承包商有权获得施工工期的延长，使工程竣工工期顺延。

（2）工程费用的补偿。由于额外的工作或工程量增加，使承包商的工程成本大大增加，承包商则有权依据合同条款，提出索赔要求，以获得经济上的补偿，弥补其额外施工费用支出。

（3）工程利润的索赔。当业主或监理工程师指令工程变更，如新增工程量，进行额外的地质钻探，对基础形式改变等等，依据合同条款，承包商可及时整理资料，有权索赔到应得的利润付款额。

3. 索赔与合同管理的关系

根据以上对施工索赔及合同管理的阐述可以看到，这两者是直接联系的。合同是索赔的依据，索赔就是针对不符合或违反合同的事件，并以合同条文作为最终判定的标准。索赔是合同管理的继续，是解决双方合同争执的独特方法。将两者割裂开则是非常错误的，所以结合两者关系应注意以下几点：

3.1签订一个有利的合同是索赔成功的前提。

合同有利，则承包商在工程中处于有利地位，无论进行索赔反索赔都能得心应手，有理有利.合同不利，如责权利不平衡条款，单方面约束性条款太多，风险大，则形成了承包商的不利地位和败势，往往只能被动挨打，对损失防不胜防.这里的损失已产生于合同的签订过程中，而合同执行过程中利用索赔（反索赔）进行补救的余地已经很小.这常常连一些索赔专家和法律专家也无能为力.所以为了签订一个有利的合同而做出的各种努力是最得力的索赔管理开始。

3.2在合同分析，监督和跟踪中发现索赔机会。

（1）在合同签订前和合同实施前，通过对合同的审查和分析可能预测和发现潜在的索赔机会.在其中，应对合同变更，价格补偿，工期索赔等的条件，可能性，程序等条款予以特别注意和研究。

（2）在合同实施过程中，合同管理人员进行合同监督和跟踪，首先保证承包商全面执合同，不违约.并且将每日的工程实施情况与合同分析的结果相对照，一经发现两者之间不符合，或在合同事实中出现有争议的问题，就应作进一步的分析，进行索赔处理.这些索赔机会是索赔的起点。

3.3合同变更的研究可作为索赔事件起因。

业主的变更指令，合同双方对新的特殊问题的协议会谈纪要，修正案等引起合同变更，调整合同实施计划，修改原合同的责权利关系，而且要进一步分析合同变更造成的影响.合同变更如果引起工期拖延和费用增加就可能导致索赔。

3.4合同管理提供索赔需要的证据。

在合同管理中要处理大量的合同资料和工程资料，它们可作为索赔的证据。

3.5处理索赔事件。

日常单项索赔事件由合同管理人员负责处理.由他们进行干扰事件分析，影响证据，收集证据，准备索赔报告，参加索赔谈判.对重大的一揽子索赔必须成立专门的索赔小组负责具体工作.合同小组人员在小组中起主导作用.在其中必须重新进行合同分析，详细研究该工程合同实施过程中的全部文件。

4. 结论

通过以上对合同的管理分析，可以看到，在实际施工工程中，索赔应该是看成一项正常的合同管理业务.索赔实质上又是对合同双方责权利关系的重新分配和定义的要求.它的解决结果也是作为履行合同的继续。它们之间相辅相成之关系应在施工合同工程中应引起足够重视。因此对承包商而言，进行合同管理，不但具有熟悉合同条款及相关法律规定，又具备懂得工程技术和经济核算体系，在施工中增长索赔知识和经验，才能慢慢地使索赔和合同管理形成有机结合，以增强履行合同能力，维护自己的应有权益。

参考文献

[1]中华人民共和国经济合同法.

篇（7）

合同是商品经济的产物，是商品交换的法律表现形式。市场经济是法制经济，说到底是契约经济，因为在市场经济条件下，企业产品的买卖都是通过合同形式进行的。企业经营成败与合同及管理有着密切关系，因此，企业必须十分重视合同及合同管理。

一、企业合同管理中存在的主要问题

(一)合同签订阶段的问题

1、合同主体不合格

合同当事人主体合格，是合同得以有效成立的前提条件之一，而合格的主体，首要条件应当是具有相应的民事权利能力和民事行为能力的合同当事人。合同主体不合格主要表现为：一种是虽然具有上述两种能力，但不是合同当事人，即当事人错位；一种是虽然是合同当事人，但却不具有上述两种能力。一些不法商人利用这种规则，故意制造合同主体不合格，进行欺骗，给当事人造成法律风险。

2、合同文字不严谨

依法订立的有效的合同，应当体现双方的真实意思。而这种体现需要靠准确明晰的合同文字作载体。合同用词要准确，讲究咬文嚼字，特别应注意多音字的使用，容易发生歧义和误解导致合同难以履行或引起争议。

3、合同条款不完善

合同条款是规定双方当事人权利义务的具体条文。主要表现为：一是条款定性，不定量；二是责任条款不具体，过于笼统；三是漏掉违约处罚或处罚不明确；四是只讲好话，不讲丑话；只讲正面的，不讲反面的。

4、无效合同

违反法律、行政法规的强制性规定签订的合同属于无效合同，而无效合同是不受法律保护的。一些企业以合法形式掩盖非法目的，签定的合同，其实质是无效合同。《合同法》规定，无效合同自始至终不受法律保护。

(二)合同履约阶段的问题

1、应变更合同的没有变更

合同在履约中，根据情形的变化，可依法进行变更。合同变更的目的是通过对原合同的修改，保障合同更好履行。因此对应当变更的合同一定要及时准确变更。

2、应当发出的书函(会议纪要)没有发出

在履约过程中及时地发出必要的书函，是合同动态管理的需要，也是履约的一种手段，同时也是自我保护的一种招数，这一点往往被忽视。

3、应鉴证确认的没有办理鉴证确认

履约过程中的鉴证是一种正常行为。但有些企业的合同管理人员对此并不重视。

4、不重视合同诉讼时效

如关于借贷的相关合同，法律规定主张债权的诉讼时效为两年，超过了诉讼时效等于放弃债权主张，等于权利人放弃了胜诉权。有的企业合同管理责任不明，对一些拖欠没有及时诉诸法律，直到时才发现已超过了两年的诉讼时效，无法挽回损失。

5、不重视应当行使权利

《合同法》赋予了合同当事人的在再现规定情形下可以行使抗辩权，但一些企业对合同管理不规范，对这一规定不知或者不会行使，不能主动避免客观上可能给自身企业造成的损失，且发生问题也更难解决。

6、不重视证据(资料)的法律效力

证据(资料)是企业合同管理中必须高度重视的法律文件，，原件的、与事实有关的、有盖章和签名的、有明确内容的、未超过期限的是有效的证据。

总之，一旦发生合同纠纷，无法用法律手段维权，给企业带来无法挽回的损失。

二、解决企业合同管理中存在问题的对策

(一)设立合同管理机构，规范管理模式

合同本身的特征，决定了合同不同于企业内部的生产、人事、财务等管理工作，已超越了企业自身的规范界限，而是一种受法律规范、调整的社会关系，涉及大量的法律专业问题。因此，企业应当有专门的法律管理机构，聘用专职企业法律顾问。

在市场经济条件下，企业的经营管理程序很多，一个合同的订立和执行可能会牵涉到多个部门，这样的情形决定了，企业的合同管理应采取企业法律顾问部门统一归口管理和各业务部门、各单位分口管理的模式。

(二)建立合同管理新模式

1、健全合同管理制度

合同的归口管理；合同资信调查、签订、审批、会签、审查、登记、备案；法人授权委托办法；合同示范文本管理；合同专用章；合同履行与纠纷处理；合同定期统计与考核检查等为合同管理制度的主要内容。企业的合同管理制度必须根据我国的《合同法》和相关的法规，以及企业的实际情况来建立。企业通过建立合同管理制度，做到管理层次清楚、职责明确、程序规范，从而使合同的签订、履行、考核、纠纷处理都处于有效的控制状态。

2、加强合同管理人员的培训

合同管理人员的业务素质的高低，直接影响着合同管理的质量。定期对合同管理人员的培训，使合同管理人员掌握合同法律知识和签约技巧，坚持持证上岗和年检考核制度，这有利于增强合同管理人员的责任感，并持续提高其合同法律意识。

3、重大合同审查管理

企业重大合同主要有：企业购并合同、联营合同，独家协议、重大技术改进或技术引进合同、涉及担保的合同等。把这些对企业的生产经营活动和经济效益影响大的合同挑出来，做为合同的重点管理对象，从合同的项目论证、对方当事人资信调查、合同谈判、文本起草、修改、签约、履行或变更解除、纠纷处理的全过程，都必须有企业法律顾问部门参与，严格管理和控制，预防合同纠纷的发生，有效维护企业合法权益。

4、履行监督和结算管理

签约的目的主要是保障合同的及时有效履行，防止违约行为的发生，所以，企业法律顾问对合同的履行进行监督是十分必要的。通过监督可以知道企业各类合同的履行情况，及时发现影响履行的原因，以便随时向各部门反馈，排除阻碍，防止违约的发生。

5、违约纠纷的及时处理

合同关系是一种法律关系，违约行为是一种违法行为，要承担支付违约金、赔偿损失或强制履行等法律后果。法律顾问部门审查合同时选择合适的违约条款和纠纷处理条款显得很重要，一旦发生违约情形，法律顾问要区别情况，及时采用协商，仲裁或诉讼等方式，积极维护企业的合法权益，减少企业的经济损失。

参考文献：

[1]国家工商行政市场规范管理司编,《合同法与合同管理》,工商出版社,1999年3月

[2]国务院法制办公室编《法律法规司法解释全书》,中国法律出版社, 2005年3月

篇（8）

(签章)

联系人：

联系电话：

受托方(以下简称乙方)：

(签章)

物业管理负责人：

联系电话：

二、物业基本状况：

物业名称：

物业类型：

物业座落：

物业总建筑面积：______方米，其中：已竣工建筑面积______平方米，尚在建的______平方米;按物业类型划分，具体是：①住宅建筑面积，总计______平方米;独立式住宅______幢______套，计______平方米;多层住宅______ 幢______单元______套，计______平方米;8～9层住宅______幢______套，计______平方米;10～20层住宅______幢______套，计______平方米;21～30层住宅______幢______套，计______平方米;31层以上住宅______幢______套，计______平方米;②商务办公用房______幢，层数______，套(间)数______，建筑面积总计______平方米;③商业用房______幢，层数______，套(间)数______，建筑面积总计______平方米;④工业用房______幢，建筑面积总计______平方米;⑤机动车场(库)建筑面积总计______平方米，停车位______个;地面停车库______个，建筑面积______平方米，地面停车位______个;⑥其他用房______处，建筑面积计______平方米。

三、物业管理公共服务费标准(请分类填写)：?

四、物业管理期限：______年______月______日______时至______年______月______日______时?

五、乙方向甲方出示的证件：

1、企业的营业执照，编号：

2、企业的物业管理资质证书，编号：

3、其他有关业绩证明文件：

六、备案时间与备案机关：

备案机关：

(盖章)

备案时间：______年______月______日

说明：

1、乙方持本合同备案表和合同原件及相关证件到物业所在地物业管理主管部门进行合同备案。

2、经备案机关备案的本合同备案表由乙方收执，在进行企业资质年审、企业资质换级时，应连同合同正式文本一并(均为复印件)向物业管理主管部门提交。

3、本合同备案表与合同文本的相关内容应保持一致。

4、业主可向物业管理主管部门查询合同备案信息。

前期物业管理服务合同

第一章　总则

第一条　本合同当事人

委托方(以下简称甲方)：

单位名称：

法定代表人：

注册地址：

联系电话：

受托方(以下简称乙方)：

企业名称：

法定代表人：

注册地址：

联系电话：

前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与业主大会选定的物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理。

根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将______(物业名称)委托于乙方实行物业管理，订立本合同。

第二条　?物业基本状况

物业名称：

物业类型：

座落位置：______区(市)县______路(街道)______号

四 至：东______南______西______北______

占地面积：______平方米

建筑面积：______平方米

委托管理的物业构成细目见附件一。

第三条　乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人;乙方参与本物业的竣工验收，并在物业移交接管时，与甲方办理物业管理书面交接手续;本物业交付使用后的质量责任，按国家《建设工程质量管理规定》和《房屋建筑工程质量保修办法》等规定承担。

第二章　委托管理服务事项

第四条　房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、______。

第五条　共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压泵房、楼内消防设施设备、电梯、中央监控设备、建筑物防雷设施、______。

第六条　附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场、______。

第七条　共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理、______。

第八条　附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所、______。

第九条　公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、______。

第十条　交通与车辆停放秩序的管理、______。

本物业管理区域内的业主、物业使用人在本物业管理区域的公共场地停放车辆，停放人应与乙方签订专项合同。

第十一条　维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、______。

前款约定的事项不含业主、使用人的人身与财产保险和财产保管责任，乙方与业主、使用人另行签订合同的除外。

第十二条　管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料、______。

第十三条　协助组织开展社区文化娱乐活动。

第十四条　业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方原则上应接受委托，但收费由当事人双方协商。

第十五条　对业主和物业使用人违反业主临时公约或物业使用守则的行为，针对具体行为并根据情节轻重采取报告、规劝、制止、______等措施。

第十六条　其它委托事项：

1、在本物业保修期内代为保修的，费用由保修责任人承担;

2、________________________________________________;

3、________________________________________________ 。

第三章　?委托管理服务期限

第十七条　?委托管理期限暂定为________年(不超过3年)。自________年________月________日________时起至________年________月________日________时止。合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。

第四章　双方权利义务

第十八条　甲方权利义务

1、在业主委员会成立之前，负责制定《业主临时公约》，让购房人订立物业买卖合同时，对业主临时公约予以书面承诺，并在与购房人订立的买卖合同中有包含本合同的内容;或负责让购房人与乙方签订《前期物业管理服务协议》及其附件《物业使用守则》和《房屋装饰装修管理协议》，并将其作为房屋租售合同的附件;物业竣工交付使用时，负责向购房人提供房屋质量保证书和房屋使用说明书;

2、审定乙方拟定的物业管理方案;

3、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况并每年进行一次考核评定;并将管理情况报物业管理主管部门备案;

4、审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算报告;

5、委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求;

在保修责任内，如存在质量问题，按以下第________种方式处理：

[1]甲方负责返修;

篇（9）

经济效益。笔者分析了建设工程施工合同风险的种类，接着

针对这些合同风险提出了施工合同风险的防范手段和几种具

体对策。

关键词：合同管理；风险控制

中图分类号：D923.6 文献标识码：A 文章编号：

施工企业承包工程的目的是通过向业主交付设计要求符合工程质量标准的建筑产品来获取工程利润，从而实现项目发展目标和企业的战略发展目标。然而，随着建筑市场竞争的日趋激烈，施工企业面临工程任务紧张的问题日益严重，而目前建筑市场过于向买方倾斜，业主利用其有利的买主地位，使施工企业签订过于苛刻的合同条款，而大多数施工企业尚无相关的合同风险意识，因而加强合同风险控制对施工企业有效地规避风险起着十分重要的作用。

一、建设工程施工合同风险的种类

1.合同条文不完全，不完整，没有将合同双方的责权利关系全面表达清楚，没预计到合同实施过程中可能发生的各种情况。这样导致合同过程中的激烈争执，最后导致承包企业的损失。例如缺少工期拖延违约金的最高限额的条款或限额太高；缺工期提前的奖励条款；缺少发包人拖欠工程款的处罚条款。

2.合同条文不清楚，不细致和不严密所致使承包方不能清楚的理解合同内容，造成失误。

3.其他对承包方苛刻的要求，如要承包企业大量垫资承包；工期要求太紧，超过常规；过于苛刻的质量要求等。

4.业主履约能力差，无力支付工程款或恶意拖欠工程款；分包商(特别是发包人指定的分包商)违约，不能按质、按量、按时完工；由于发包人驻工地代表或监理工程师工作效率低，不能及时解决问题，或者发出错误指令等。

5.违反法律法规签订合同。由于市场竞争激烈，有的承包方为了生存不得不与业主签订“黑白合同”或以合法形式掩盖非法目的的合同。实质上这种合同是不受法律保护的无效合同，在产生了合同纠纷后，造成的损失无法得到弥补。

二、建筑工程合同风险的防范

（一）施工合同风险的防范手段

施工合同风险控制的主要措施：

1.建立企业内部风险评估机制。风险评估是企业对即将面临的各种风险加以分析和决策的过程。企业应该建立相应的风险评估小组，将项目的风险管理落实到相应管理部门或项目管理班子。

2.在合同正式签订前进行严格的审查把关。其要点是：施工合同是否合法，业主的审批手续是否完备健全，合同是否需要公证和批准；合同是否完整无误，包括合同文件的完备和合同条款的完备；合同是否采取了示范文本，与其对照有无差异；合同双方责任和权益是否失衡；合同实施会带来什么后果，完不成的法律责任是什么，如何补救；双方合同的理解是否一致，发现歧义及时沟通。

3.转移风险和开展索赔。工程索赔制度正是转移风险的有效方法。还要注意向第三方转移风险。主要通过履约保证、工程保险和工程分包等方式来实现风险转移。

4.防止借资、垫资承接工程。没有进行公开招投标前就签订协议或者企业间借贷是违反法律法规的，是无效民事行为。一旦发生纠纷，对施工企业极为不利，可能导致投入的资金不能及时收回或者无法收回。

5.在合同的签订和实施过程中，不要轻易相信任口头承诺和保证，一“字”干金，而非一“诺”千金。双方商讨的结果、做出的决定或对方的承诺，只有写入合同，或双方签署文字意见才算确定。合同的签订需要字斟句酌，只有把每项活动存在的风险降到最低，才一能获得最大收益。

（二）合同风险防范的几种具体对策

1.在报价中考虑

（1）采取一些报价策略。如将工程中一些风险大、花钱多的分项工程或工作抛开，仅在报价单中注明，由双方再度商讨决定。

（2）在报价单中，建议将一些花费大、风险大的分项工程按成本加酬金的方式结算。

（3）在法律和招标文件允许的条件下，在投标书中使用保留条件、附加或补充说明，这样可以给合同谈判和索赔留下伏笔。

（4）重视合同谈判，签订完善的施工合同

重视合同谈判，签订完善的施工合同，使合同能体现双方责权利关系的平衡和公平合理，使业主方和承包方双方合理分担风险。这是在实际工作中使用最广泛，也是最有效的对策，充分考虑合同实施过程中可能发生的各种情况，在合同中予以详细地具体的规定，防止意外风险。通过合同谈判争取在合同条款中增加对承包人权益的保护性条款。使风险型条款合理化，力争对责权利不平衡条款、单方面约束条款做修改或限定，防止独立承担风险。

（三）重视风险转移

1.是向业主索赔，这是施工单位常用的，也是最有效的风险转移的方法。通过索赔可以提高合同价格，增加工程收益，补偿由风险造成的损失。

2.是向第三方转移风险，包括进行保险和担保。

3.是将分大的分项工程分包出去，向分包商转移风险。

4.是与其他承包商组建联营体，共同承担风险。

5.购买保险。

工程保险是发包人和承包人转移风险的一种重要手段。购买工程保险后，当出现保险范围内的风险，造成财务损失时，承包人可以向保险公司索赔，以获得一定数额的赔偿。通常承包工程保险有工程一切险，施工设备保险，第三方责任险，人身伤亡保险。承包人应充分了解这些保险所保的风险范围、保险金计算、赔偿方法、程序、赔偿额等详细情况，以作出正确的保险决策。

（1）组织得力的投标班子，进行详细的招标文件分析，作详细的环境调查，通过周密的计划和组织，作精细的报价以降低投标风险。

（2）对风险大的工程派遣最得力的项目经理、技术人员、合同管理人员等。

组成精干的项目管理小组，在技术力量、机械设备、材料供应、资金供应、劳务安排等方面予以特殊对待，全力保证该合同实施，并将该风险大的工程作为施工企业的各职能部门管理工作的重点，从各个方面予以保证。同时作更周密的计划，采取有效的检查、监督和控制手段。

6.对技术复杂的工程，采用新的，同时又是成熟的工艺，设备和施工方法。

篇（10）

【中图分类号】F27 【文献标识码】A

【文章编号】1007-4309（2013）05-0080-2

目前随着市场经济的不断深入发展，我国中小企业得到了长足的进步，在国家经济建设中发挥了重要作用。然而与大型企业相比中小企业存在的很多不足与劣势：中小企业一般规模小、技术落后、抗风险能力不强，同时不注重企业的可持续发展，没有长期战略眼光，缺乏健全的管理制度，管理水平普遍不高。中小企业在不断的发展壮大中一方面要增强自己的核心竞争力，另一方面要把管理列为重点，其中合同管理列为重中之重，通过有效的合同管理规避日常一些常见风险，使自己在激烈的市场竞争中站稳脚跟，并不断发展壮大。

一、中小企业合同管理概述

随着我国改革开放的进一步深化，我国市场经济中的企业竞争也日趋激烈，对于中小企业既是一次严峻的生存挑战，也是一个难得的发展机遇。

目前我国中小企业综合竞争实力和管理水平，尤其是合同管理水平，与国内现金的大型企业相比差距较大，与国外行业巨头企业比较更是不可同日而语。

企业的经济往来主要是通过合同形式进行的，一个企业的经营成败和合同及合同管理有密切关系。合同是企业业务操作的依据，是维护企业合法权益的保证。企业合同管理是指企业对自身为当事人的合同依法进行订立，变更，解除，转让，终止以及审查，监督，控制等一系列行为的总称。其中订立，履行，变更，接触，转让，终止是合同管理的内容；审查，监督，控制是合同管理的手段。合同管理必须是全过程的，系统性的，动态性的。

合同管理全过程就是由洽谈，拟草，签订，生效开始，直至合同失效为止。不仅要重视签订前管理，更要重视签订后的管理。系统性就是凡涉及合同条款内容的各部门都要一起来管理。动态性就是注重履约全过程的情况变化，特别要掌握对自己不利的变化，及时对合同进行修改，变更，补充或终止和中止。

在中小企业管理中，合同管理是一个较新的管理职能。在国外，从二十世纪七十年代初开始，随着经济领域内各项项目管理理论研究和实验经验的积累，人们越来越重视对合同管理的研究。在发达国家，八十年代前人们较多地从法律方面研究合同，在八十年代，人们较多地研究合同事务管理组织设置。合同管理的任务必须由一定的组织机构和人员来完成。要提高合同管理水平，必须使合同管理工作专门化和专业化。

二、中小企业合同管理中存在的问题和主要原因

如果说企业财务的一半来自于合同，那么企业的风险大部分也是来自于合同。经过改革开放三十年的发展，我国企业合同管理工作从无到有，从小到大，取得了很大的成就。合同是一种契约，是当事人之间依法确定、变更、终止民事权利义务关系的协议。作为中小企业取得经济效益的桥梁和纽带，合同是中小企业的“法典”，也是解决纠纷的依据。然而，有的中小企业由于签约率不高、文本不规范、履约率较低等问题存在，经常导致合同欺诈行为时有发生；还有的中小企业运用法律手段自我保护的意识淡薄，更是严重扰乱了企业的生产经营秩序。可以说，没有规范有序的合同行为，中小企业就没有效益可言。

（一）中小企业合同管理存在的问题

1.合同管理机构、人员、制度不落实，不健全。主要是流于形式，应付检查，并没有把合同管理工作落到实处，也没有把合同管理作为一项重要的企业管理工作来抓，致使合同管理工作无法渗透到企业生产——销售全过程中去。合同管理是高智力性，专业性，技术性，全局性强的管理工作，是企业管理中规避风险的一个重要环节。企业中业务开展都离不开合同的管理。如果公司合同管理没有能独立出来，而只是仅仅作为其他只能部门的附属品来附带管理的话，常此以往，合同管理将可能被淡忘和漠视，导致公司对合同管理的指导缺失。

2.合同签约率不高。有的认为是老关系，碍于情面搞口头的“君子协议”，而不签订书面经济合同；有的怕麻烦，图简单或只签内容条款不全的合同；有的则为偷逃国税（如印花税），故意不签书面合同。

3.合同签订把关不严，签约随便，解约自由。视合同为儿戏，不依法签订合同，高兴就履约，不高兴就不履约。需要变更或解除的合同，不按法定条件、法定期限和法定形式办理，打个电话或口头打个招呼，简单了事。合同管理制度及配套归责不到位，没有行程一套系统的管理，尽管部门公司指定了相关合同管理制度，但是制度形同虚设。合同纠纷的隐患很大。

4.不懂法，不依法办事，违约不究，自我保护能力差。业务承办人员的法律风险意识淡薄。诸如“重技术，轻合同”“重关系，轻法律”的现象在日常的业务承办中大量存在。业务承办人员不能很好地执行合同管理制度，认为签订合同只是简单的形式，遇到合同问题又以法律知识欠缺为借口推脱。

5.合同管理仅停留表面上，未能深入，在合同履行过程中，部门之间未能及时的反馈合同履行的进展情况信息，合同管理只是单纯的把合同存放，归档，录入台帐，而没有对合同的整个履行情况进行全面了解。比如对方是否完全履行，履行是否出现违约情况等。

（二）中小企业合同管理产生问题的主要原因

1.企业领导对合同管理的重要性认识不足，合同法律意识淡化。只关注企业经济效益，忽视了市场经济是法治经济、契约经济、合同经济，忽视了合同管理的重要性。尤其对市场与合同、合同与合同管理、合同与合同法律这三对关系缺乏认识。

2.外部经济、法制环境不完善，影响企业合同管理工作的开展。长期的计划价格制度使得不少企业时至今日仍对市场销势、市场价格缺乏应有的敏感与准确判断，不适应突然出现在经济关系中的市场价格波动与变化，更难形成根据市价变动而及时调整经营计划的能力。这就导致合同的订立、履行受制于市场销势和价格，合同纠纷大量产生，合同管理难度大。

3.多层次的合同管理网络尚未形成，使企业合同管理缺乏推动力。工商行政管理部门、业务主管部门、金融机构还没有形成在各司其职的同时又相互配合的多层次合同管理网络，使企业缺乏外部推动力。

4.企业合同管理缺乏激励机制。现在除了工商行政管理机关大面积推行“重合同、守信用”活动以外，基本上没有什么明确有力的奖惩措施。

三、中小企业加强合同管理对策和建议

加强合同管理，提高企业经济效益，是企业生存、发展的唯一方向，也是企业做大、做强的“命门”所在。合同管理作为企业管理的一部分，管理水平的提高对企业的效益有很大帮助，合同管理水平提高，降低了企业运营成本，必然会提高企业的效益。

1.企业领导应充分认识到企业合同管理是市场经济条件下企业管理的一项核心内容。企业管理的方方面面都应围绕着这个核心而开展，只有正确地处理好了市场与合同、合同与合同管理、合同与合同法律这三对关系，合同管理才能真正到位，履行责任才能真正落实。

企业领导要熟悉合同法律知识。为此，要对在职的企业领导，有计划，分期、分批进行培训，要把合同管理列为企业领导任期目标责任制，使企业树立起依法签约、依法履行为前导的依法经营思想，把抓合同管理放到企业抓质量管理和产品开发一样的重要位置，把合同管理列入企业管理的议事日程。

全体员工重视，强化合同管理工作，要建章立制，建立合同管理机构和合同管理制度。对企业内部的合同管理机构和合同管理人员要进行《合同法》培训，并自觉地运用到企业的经济活动中，使企业从被动地应付和处理合同纠纷转到主动地预防合同纠纷，从而增强企业的应变、发展和竞争能力。必须进一步加强合同管理工作，给予合同管理机构足够的自和经费，真正在思想意识上及工作中，提到企业管理的重要位置上，将合同管理纳入企业管理的归到，建立起有效的合同管理机制，作为企业管理的一项长期工作，坚持不懈地抓。

2.要把好合同签订关。合同拟定要量身定制，规范严谨，充分考虑风险及约束措施。严格审查对方当事人的主体资格、资信情况和履约能力。对合同中重要条款如货款转移条款、付款及结算条款、责权条款、纠纷处理条款要认真推敲，防止发生歧义和误解，对资金数额巨大、工程承包、产权交易等抵押合同和生产经营合同要依照有关法律规定及时办理抵押登记和签证手续，以保证合同的合法性、严密性和完备性。要强化履约意识。合同一经承诺，即具有法律效力。企业的合同管理部门应及时了解和掌握合同履行的情况，通过建立合同档案和合同报表制度，及时总结合同管理中的经验教训，提高防骗反诈能力。根据合同履行情况，适时运用撤销权、变更权和不安抗辩权保护自身的合法权益。改进合同管理制度，金光公司建立了合同管理相关制度，但是随着公司的不断发展及新的情况出现，原来的制度需要适应新的变化。

3.加强合同管理的机制建设，要让合同管理制度真正动起来，有条件的企业要加快企业局域网建设，创造良好的信息共享平台，以努力推进管理手段现代化。一些合同，尤其是需要民主管理和民主监督的合同，可以在局域网内实现信息资源共享，以监督合同的时效性和履约率。从合同的签订到合同的完毕，要有合同管理人员的参加，不断更新合同履行的相关数据。

4.企业内部应该加强合同意识，强化法制观念，要为企业创造良好的内部环境。加强对《合同法》，《招标法》等一系列法律法规学习，近几年颁布和修订的一些重要的关于商品经济与市场的立法，如《民法通则》、《经济合同法》、《企业法》等法律尽管对于我国的改革开放、市场经济发展起了极到重要的作用，让全体员工能够熟悉和使用这些法律法规，只有依照法律法规从事经营活动，才能收到国家法律的保护。在企业中，人才是最宝贵的财务，人才的培养是提高企业合同管理水平的根本途径，可以选拔以具有一定合同管理素质的管理人员进行管理，尊重合同管理人才，为合同管理人才提供良好环境。

总之，合同管理是中小企业管理中一项重要工作，它不再是简单的要约，承诺，签约等法律内容，而是一种全过程，全方位，科学的管理。中小企业要形成完整的风险防控体系，合同管理应提到首要地位，从合同的拟定，合同的审批，合同的签订，合同的执行，到最后合同的跟踪形成完整的合同管理流程。现代企业若能对合同实施有效管理，将会对市场风险，信誉风险，操作风险，业务风险，政策风险等日常主要风险形成有效的规避，将对企业管理水平和经济效益的提高产生巨大推动力。

【参考文献】

[1]钱卫清著.民营企业运作的法律风险与防范[M].中信出版社，2004.

篇（11）

委托方(以下简称甲方)：_________

受托方(以下简称乙方)：_________

根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将_________(物业名称)委托于乙方实行物业管理，订立本合同。

第二条　物业基本情况

物业类型：_________

座落位置：_________市_________区_________路(街道)_________号

四至：东_________南_________西_________北_________

占地面积：_________万平方米

建筑面积：_________万平方米

容积率：_________%

绿地占有率：_________%

公建配套用房面积：_________平方米

小区总户数：_________

受益人口：_________

第三条　乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应付履行本合同承担相应的责任。

第二章　委托管理事项

第四条　房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括承重结构部位(包括楼板、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等)，户外墙面、楼梯间、直廊通道、门厅、楼内共用存车库、_________。

第五条　共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：上下水管道、水箱、加压水泵、电梯、天线、落水管、住宅区道路、绿地沟渠、池、井、室外停车场、车库、游泳池、小区自管公厕、垃圾间、垃圾箱、_________。

第六条　市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场、_________。

第七条　公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。

第八条　公建配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化、体育、娱乐教育场所。

第九条　公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、_________。

第十条　交通与车辆停放秩序的管理。

第十一条　维修公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、_________。

第十二条　管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。

第十三条　组织开展社区文化娱乐活动。年_________次。

第十四条　负责向业主和物业使用人收取下列费用：

1、物业管理服务费：月_________元/m2;

2、代收代办费：_________。

3、特约服务费：_________。

第十五条　业主和物业使用人房屋自用部位，自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。

第十六条　对业主和物业使用人违反业主临时公约的行为、针对具体行为并根据情节轻重、采取批评、规劝、警告、制止、_________等措施。

第十七条　其它委托事项。

_________;

_________;

_________。

第三章　委托管理期限

第十八条　委托管理期限自_________年_________月_________日_________时起至_________首届业主委员会正式签订物业管理合同时止。

首届业主大会召开后，本合同自行终止，首届业主大会可按照规定选聘或者续聘物业企业，并签订本住宅区的物业管理委托合同。

第四章　双方权利义务

第十九条　甲方权利义务(适用于房地产开发企业或产权单位)

1、在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定并要求业主和物业使用人遵守;

2、在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明;在与物业买受人签订物业买卖合同时，应当要求物业买受人对遵守业主临时公约予以书面承诺;

3、与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容;

4、审定乙方拟定的物业管理立案制度;

5、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况;

6、审定乙方提出的物业管理服务年度计划、账务预算及决算;

7、委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求。

如存在质量问题，按以下方式处理：

(1)负责返修;

(2)委托乙方返修，支付全部费用;

(3)_________。

8、在合同生效之日起_________日内向乙方提供_________平方米建筑面积的经营性商业用房，由乙方按每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________。

9、在合同生效之日起_________日内向乙方提供_________平方米建筑面积管理用房，由乙方按下列第_________项执行：