房地产开发市场规模大全11篇

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我国的房地产开发企业正处在这样一个挑战与机遇并存、发展与制约共生同在的历史时刻。虽然，从2010年到2011年两年之间国家出台多种严厉的调控政策，2012年针对房地产行业的宏观调控似乎还远未结束，但2011年我国房地产开发投资额仍达到了61740亿元，比2010年增长27.9%，房屋施工面积507959万平方米，比2010年增长25.3%。在房地产行业结构和利益分配格局发生重大改变的今天，正确分析企业内外部环境从而制定适合自身的发展战略并加以实施，才有可能使房地产开发企业生存、发展、壮大。

一、房地产开发市场发展前景

据联合国研究数据显示，发达国家在经济起飞期都存在一个房地产快速增长期，时间大约为20-30年。目前中国的房地产正处于发达国家所经历的房地产业高速发展期。

据国家统计局统计数据：2011年，我国人均GDP达到35083元，扣除价格因素，比2002年增长1.4倍，年均增长10.1%。按照平均汇率折算，我国人均GDP由2002年的1135美元上升至2011年的5432美元。2010-2020年，经济增长相对“十一五”期间有所放缓，但仍将保持在7%左右。预计2030年左右中国人均GDP将达到8000-10000美元，实现翻两番的目标，这些数据说明了我国房地产业仍将保持20年左右的快速发展阶段。

二、房地产开发企业战略发展的竞争环境分析

政府、银行对于土地及资金的紧缩增大了房地产企业的生存压力，企业对于优质人力资源、高资质施工企业等资源竞争激烈。

在国家政策引导下，住宅的市场供给结构出现层级划分，保障性住房比重加大，住建部2012年1-5月全国保障性住房统计数据。前5月，全国已新开工保障性安居工程346万套，开工率为46.4%，基本建成206万套，竣工率为59.5%。完成投资3895亿元。由此将引起房地产企业改变原来的单一商品房开发的经营模式，保障性住房开发成为房地产市场竞争的一部分。

房地产行业作为一个资金密集型行业，土地出让方式变化，银行放贷紧缩，市场不活跃使得资金流转周期变长，多种因素下使得进入房地产业的资金门槛日益提高。但对于资金充裕的外行业企业或外资进入的技术门槛较低，在房地产较高的投资回报率下，不同渠道目前仍存在大量伺机进入者；

从替代产品而言，新商品房的几类替代品中保障性住房及活跃的二手房市场将对新建商品房产生巨大的替代作用，大城市内的租赁市场份额将会逐渐增大，新建商品房市场空间将被压缩，房地产开发企业竞争强度加大。

房地产业现有竞争非常激烈，市场集中度正逐步提高，未来市场竞争将分化为两级企业内部的竞争，一部分为大企业间竞争，主要提高自己的市场份额，形成更高的市场控制力为目标；两一部分是小企业间优胜劣汰的竞争，这些企业竞争以求得生存为目标。

三、房地产开发企业发展战略定位及支撑体系改善建议

1.发展战略定位

（1）盈利模式。房产开发型主要是指通过房产建设开发及销售回收投资的盈利模式，物业设计和成本控制环节对利润有较大影响。首期投入较大，项目中期逐渐实现资金平衡，项目后期会有大量现金流入，其建筑规划、成本控制、市场研究、销售控制是核心能力，是当前内地房地产企业主要的运作模式，随着市场的发展，这种模式会更趋专业化。

（2）产品定位。对于房地产行业住宅产品，其产品种类已经有中低档住宅、高档住宅、别墅、经济适用房等数种，不同类型产品的市场吸引力也是截然不同的。一般来讲，一类产品的市场吸引力可以用市场规模（销售额）、市场成长性（销售额增长率）、盈利性（盈利能力）和市场竞争程度（平均售价的累计增长率）来度量。

根据不同的评价指标对住宅细分产品市场吸引力影响程度的不同，可以分别对其设置不同的权重，综合考虑以上对几种主要的住宅细分产品的定性分析，并参考加权平均后的打分结果来看，中档住宅市场吸引力水平最高，是住宅产品中应重点考虑投入的对象；高档公寓赢利性较好，可以适当投入；别墅和低档住宅应谨慎考虑进入。

（3）区域定位：房地产行业发展区域目前主要集中在我国东部地区的环渤海经济圈、长三角经济圈和珠三角经济圈，这些地区的投资占全国77.48%的份额。

一般来讲，一个城市的吸引力水平是指一个城市吸引新的房地产开发商来开展业务的程度。而决定一个城市吸引力水平的城市定位评价指标体系可以分解为四个方面的因素：城市竞争力、市场规模、市场潜力和市场风险。综合这四个因素的得分，再经过加权平均后，可得到每个拟评价城市的总分，加总分由高到低排序后，得分高者即为可优先选择的区域。

2.发展战略支撑体系改善

（1）改善组织。组织结构的设计思路应该是以战略为导向，结合企业所采取的经营模式和发展阶段，选择适合企业自身特点的组织结构。组织结构调整方向是设立相关部门等职能工作。组织管理首先应进行组织结构调整，对部门职责和岗位职责重新进行更为清晰的界定。

（2）改善流程。根据战略发展规划，应建立与战略、组织、人力资源发展相适应的运营流程体系。应以战略管理流程为核心，形成投资决策管理、人力资源管理、计划预算管理、规划设计管理、建筑施工管理和销售管理六个核心管理流程，这是房地产企业管理体系建立的重要保障。

（3）改善人力资源管理体系。人力资源规划的重点在于设计能够适应战略发展的人才结构，为新业务的发展构建人力资源平台。根据战略规划，人才结构需要进行调整。作为战略的基本支撑，开发企业需要建立相对完善的人力资源管理体系。

参考文献：

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购房方式层次化。1998年7月3日，国务院颁布23号文件《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，确立了高收入家庭购买或租住市场价商品房，中低收入家庭购买经济适用住房，最低收入家庭申请廉租住房的新的住房供应体系；扩大了个人住房贷款的发放范围，适当放宽了贷款期限。1999年5月1日，成都《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》和《城市廉租住房管理办法》同时实施；2000年1月15日，首批50住房困难户喜获廉租住房，初步建立起成都廉租住房供应体系。1999年9月21日，中国人民银行决定延长个人住房贷款期各商业银行个人住房贷款的最长期限由现行的20年延长到30年，利率最高水平由现行年利率6.3315％降为5.58％；1998年，随着福利性分房的取消和银行启动个人购房按揭，很快改变了房地产业开发和购买的结构，以至凡是有正常收入的人，都有可能通过按揭政策，通过金融杠杆而实现自己的购理想房梦。

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2007年，国家出台了一系列调控政策，先后从金融、税收、土地等多个方面对房地产市场加以规范和引导。近年，西安市作为西部开放后的龙头城市，城市化进程加快，市政配套建设迅速跟进为房地产行业快速扩展开发提供了有力支持。房地产业开始向着可持续发展的方向进行调整。

经济开发区、浐灞生态区、西咸共建区、长安区、郭杜等区域随着几年来区域规划建设的推进，已经成为地产发展的热点区域。2007年由于股市过热，国家为防止房地产风险相继出台了多项政策加以调控，作为二线市场的西安市总体有小幅波动，但丝毫没有影响西安房地产发展进入新的阶段。

一、房地产市场现状分析

1、全国房地产市场现状

2007年，全国房地产开发投资增速缓慢回升，房屋销售回温，经济适用房投资表现出加速增长的势头，房地产开发企业积极谋求多元化融资渠道，利用外资增速发展。全国完成房地产开发投资25280亿元，同比增长30.2%。全国商品住宅竣工面积4.78亿平方米，同比增长5%；销售面积6.91亿平方米，同比增长24.7%。西安市房地产市场及其信贷现状分析与启示区域经济区域经济西安市房地产市场及其信贷现状分析与启示

房价总体涨幅较大，上海等热点城市房价在下半年有一定回落，波动较大。尽管国家调控政策意图明显，但是全国70个大中城市新建商品住房、二手住房的销售价格持续走高。房价上涨过程中，多种市场需求集中释放，投资和投机需求大量入市。

2、西安市房地产市场现状

2007年，西安市房地产市场在宏观经济环境良性运行、城市建设快速推进的背景之下得到了多方面的提升，国家政策调控的影响逐步显现，西安房地产市场发展愈趋健康、成熟。

（1）运行状况。近年来，西安市房地产市场规模逐步扩大，房地产开发市场中企业、楼盘品质逐步提升，居民消费理念越来越为成熟。

①土地交易市场。2007年，西安市公开拍卖土地5136.57亩，其中住宅用地3789.7亩，商业性用地499.61亩。成交土地5083.53亩，其中住宅用地3781.31亩，商业性用地454.96亩。

②商品房供应市场。从商品房投资额看，近年来的西安市商品房完成投资增幅逐年提高，除2005年增速放缓外，2006－2007年均保持平稳增长的势头。2007年，商品房完成投资额1474022万元，较2006年增长37.84%。从商品房供应量来看，近年来年均保持30%以上的增幅。从商品房投资资金来源看，自有资金所占比例有了一定的提高，但是占比最大的仍是借贷资金，较去年上升7.16个百分点，实际完成投资额为509371万元。

③商品房销售市场。2007年，西安商品房年销售面积增长速度明显加快，较去年相比增幅38%左右，同时，销售金额方面超过了去年45%。全年商品房销售量达到了9580125平米，较去年增加了40.67%，创商品房销售量历史新高。

（2）运行特点。商品房开发和交易市场异常火热，开发投资额和房屋销售额屡创新高，全年房地产市场总体运行速度明显加快。政府土地市场调控能力增强，市场调控力度进一步加大。小宗地块将成为西安土地主要供应形式。市场开发继续稳定增长，市场竞争由产品竞争向品牌、服务竞争升级。投资型住房需求有所回落，大户型市场产品运作将更为精益求精，住宅价格增长回归平稳。

二、房地产信贷现状分析

1、全国房地产信贷现状

2007年对于中国房地产业是有特殊意义的一年。为了稳定房地产市场和宏观经济安全，国务院24号文《廉租房管理办法》、《经济适用房管理办法》相继出台。但房地产开发投资增长仍有所加快。全年房地产开发投资25280亿元，比上年增长30.2%，其中商品住宅投资18010亿元，增长32.1%。商品房竣工面积58236万平方米，增长4.3%。商品房销售面积76193万平方米，增长23.2%。这些数字都显示，尽管宏观形势、政策环境与过去几年相比严峻很多，中国房地产业整体上还是呈现投资和销售双双兴旺的局面。

央行年内6次加息，房地产宏观融资环境明显紧缩。政府不仅希望保护居民合理性的住房消费需求，更希望发挥住房公积金在这中间的调解作用。同时央行大力加强住房消费信贷安全管理，更多从“窗口指导”、严格信贷资质条件和紧缩信贷额度入手。借助2007年股市的行情和政策的扶持，房地产业有效扩宽了融资渠道，融资结构得到相对优化。

2、西安市房地产信贷现状

（1）运行状况。2007年以来，西安市金融机构房地产信贷增速明显加快，个人住房贷款成为拉动房地产信贷的绝对因素。截止12月底，全市金融机构房地产贷款余额491.85亿元，同比增长20.44%，增加了18.89个百分点，其中个人购房贷款余额289.50亿元，同比增长35.94％，增加了33.43个百分点。

房地产信贷增长呈现加快趋势，个人住房贷款增长态势明显。2007年各月房地产贷款和个人住房贷款增速较快，增速比较明显的是四季度，房地产贷款和个人住房贷款增速均呈现正V字形。

房地产开发贷款保持小幅增长趋势，地产开发贷款增速持续下滑。2007年以来，西安市房地产开发贷款呈现小幅增长态势，截至12月末，房地产开发贷款201.42亿元，同比增长3.80％，年内基本保持小幅增长趋势，其中地产开发贷款43.52亿元，同比增长13.42％；房产开发贷款157.91亿元，同比增长9.84％。

信贷情况以农业银行陕西分行为例。截至12月末，营业部房地产类余额399895万元，占营业部贷款总额的23.4％，房地产贷款较年初增加152315万元，其中个人住房贷款79207万元，比年初增加26088万元；开发贷款320688万元，较年初增加126227万元。

（2）运行特点。宏观调控措施对房地产市场中资金供给影响较大，中小房地产开发企业土地资源和银行开发信贷资金获取难度增加，将导致房地产行业快速整合资源，优胜劣汰加剧。同时住房贷款风险暴露存在一定滞后性。今后银行的房贷利率水平有可能上升1.3-1.5个百分点，无疑将明显加重房贷者负担。房贷的违约风险可能性加大，继而引发的更大风险将会波及整个宏观经济金融体系。

三、西安房地产市场存在问题的因素分析

西安地区房地产发展过程中凸现出诸多特征，也包含了很多问题。形成的因素有很多，其中关键原因分析如下：

1、物价上涨、通货膨胀预期和相对于资产价格的货币贬值进一步加剧了购房需求，推动房价继续攀升。物价和房价是互为联系的，资产价格强烈地受到未来的预期回报的影响，而未来的预期回报则受到未来经济是否景气，通货膨胀与货币政策预期的影响。物价上涨造成了通胀预期的加重，这将加大对具有保值能力的房地产的需求，在供给增加一定的情况下，将推动房价的继续上扬。2、从紧的货币政策，对房地产市场需求产生结构化的影响，抑制了中低收入者自住需求的支付能力，刺激了高收入者投资投机需求的积极入市。不断的加息增加了购房者的成本，这对潜在购房者的购房需求有一定程度的影响；由于投资回报率仍远高于资金成本，这种小幅的加息，对抑制投资、投机作用有限。

3、外资进入房地产市场呈扩张趋势。由于国内房价保持上涨势头，投资房地产可以获取高额的投资回报，加上对人民币升值的预期，大量国际游资流入国内，房地产成为重要的投资途径。外资投资房地产已经开始逐步向一些二三线城市扩张，西安也在其中。

四、西安房地产发展相关启示

长期来看，房地产市场的健康发展还需要更多的配套措施加以深化、完善。根据现状分析得出以下启示：

1.继续加大普通住宅的土地供应

保持住宅尤其是中小户型住宅的投资规模为重中之重。为了满足居民不断增长的住房需求，保证广大居民能够安居乐业，必须继续加大普通住宅的土地供应，保持适度的住宅投资规模和住宅供应量。

2．完善住房保障制度，减轻中低收入居民购房负担

住房保障是社会保障问题的重要内容，是建立和谐社会的一项重要的基础性工作。未来政府的工作重心应更多放在完善住房保障体系，解决中低收入家庭的住房问题上。对于商品房的房价问题，则更多地由市场决定。在2008年两会期间，总理的政府工作报告中还提到政府用于廉租房制度建设的资金将为68亿元，比去年增加了17亿元。

3．择机开征物业税，稳定房价

从国外的经验看，物业税不仅有利于打击房地产投机、稳定房价，而且有助于改善地方税收结构、推动城市可持续发展。

对西安政府而言，物业税是永久的可持续的税收收入，可以为地方政府提供稳定的税收来源，有助于解决地方财政过度依赖土地出让收入的难题。物业税随着当地房价上涨而增加，而当地房价的变动又取决于当地经济发展水平和城市环境、公共设施的完备情况等，这就可以有效引导当地政府重视对公共产品和服务的投入，重视长期规划和城市可持续发展。

4．建立科学的住房消费模式，提倡“租购并举”

要引导居民树立“购买和租赁并举”的二元消费观念。着力培育租赁市场，完善房屋租赁的配套设施。通过舆论，促成新的理性住房消费，开展“结婚不买房，住套房娶娇娘”观点的讨论，引导国民合理调整家庭消费结构，避免民众超前住房消费。

5．加强信息体系建设，引导房地产合理生产和消费

通过完善的房地产信息系统和定期公告制度，有助于合理引导房地产的生产和消费。虽然这需要国家统一设计实施，但是做为西安市也可以进行区域范围内的尝试，以保障房地产行业有序健康地发展。

6.创新房地产信贷产品，拓宽融资渠道

商业银行要不断创新房地产信贷产品，拓宽房地产开发企业单一的融资渠道，分散房地产信贷风险。针对部分有实力的房地产开发企业合理的信贷需求，加强信贷产品的创新工作。引导开发企业转变观念，广泛吸收社会资本增资扩股，通过改善资产负债结构来增强房地产开发企业的融资能力。这样不仅提高了西安市房地产业开发主体的质量，而且有利于西安市房地产业持续健康发展。

五、结束语

随着政策的进一步调控，西安房地产市场经历了很大的变化。西安房地产市场经过多年的稳步快速发展，已逐步进入盘整期，近年来出台的一系列调控政策其累积影响效应和市场长期发展走向将于今后得以显现，所以我们相信西安房地产必将成为西安地区经济发展和社会进步的重要体现。

【参考文献】

[1]王有志，郭勇.西安房地产发展与其他同等城市的比较分析[J].山西建筑，2007，（31）.

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随着国内一二线城市商业地产市场的逐步饱和，其周边具备稳定消费群体、较快发展速度和便利交通条件的三线甚至四线城市将迅速成为各路资本抢占的新高地。

住宅的“挤出效应”

2011年，中国城市化率达到46.9%，对比世界上其他国家，一般在这个水平，城市化的进程会开始放缓。纯粹靠住宅地产盈利的模式将越过顶峰，呈现一个缓慢下降的趋势，利润空间包括拿地的机会都开始减少。

自去年九月，北京、上海住宅的交易量和商铺的交易量开始发生明显变化，商铺的交易量开始高于住宅的交易量，这也从侧面印证了住宅市场的挤出效应，这种趋势在未来将更加明显。另一方面，从09年开始，中国的社会零售品总额的增长率一直保持在15%到20%之间，消费开始真正成为拉动经济的主力之一。

一位业内人士指出，“这个时候对商业的渴求就特别多。现在可以这么说，政府的调控在某种意义上来讲，把大量的资本包括人才从住宅地产被迫地挤到了商业地产领域。”

在众多业内人士看来看来，中国已经摆脱了以住宅为核心的黄金十年，随着人民收入水平的提高，消费品行业可能会占有一个更重要的因素，消费升级带来商业物业的升级，会提供很多的机会。

很多房地产公司也开始关注到这个现象。随着批地成本高企，非商业地产背景像万达或者说像金地转向商业地产领域。2011年9月，金地公司成立了商业地产公司，从一个纯粹的住宅地产转为一个综合性的，同时涉及商业地产领域的公司。万科等大型房地产公司，包括大量的零售公司，已经或即将进入商业地产领域，趋势不可逆转。

2011年第三季度，远洋地产以每平方米22136元单价在北京CBD拿地，保利地产和融创中国合作以每平方米9344元单价在天津获得商业地块，龙湖地产在上海虹桥获得商服地块的单价也达到了8080元每平米。商业地产进入战国时代，竞争非常地激烈。

城镇化助推

根据国际物业公司DTZ戴德梁行界定，商业地产专指用于商业服务业经营性物业，包括批发、零售、餐饮、娱乐、休闲、教育、展示、生活配套服务等多种业态。商业地产发展依赖于商家的经营，而商家经营潜力通常取决于消费市场规模。

国务院发展研究中心预测，未来10年中国城镇化率的年均增长率约在0.8%-1%，到2020年，中国城镇化率将预计在55%-56%，城市人口将达7.5亿-8亿，中国将由农业人口占多数的社会转变为城镇人口占多数的城市型社会。中国城市人口每提高1%，可拉动GDP增长1.5%。在未来十年，中国城镇化率年均提高约0.9%，每年新增城市人口1300-1800万，这将直接拉动中国消费市场。

按照西方商业业态的发展规律与人均GDP的理论关系，当一个国家和地区的GDP低于1100美元时，商业处于与农业经济相匹配的原始状态，业态主要有集贸市场、庙会、地摊；当人均GDP在1100美元到2000美元之间时，商业形态出现第一次升级，商业街、批发市场等传统商业出现；当人均GDP在2000到4400美元之间时，为适应城市的发展，百货商城、超市、专卖店、精品店等多样化、规模化的现代商业应运而生；当人均GDP高于4400美元时，大型购物中心、城市综合体、文化创意地产、旅游地产、仓储物流等综合商业开始涌现。

为引导以住宅开发商为重点的房地产用地供应向住宅、商服均衡发展方式转变，引导社会投资向商业、服务业转移，北京、广州等地2011年以来都加大了商服用地的供地力度。以北京为例，2011年商服用地的计划供应量猛增至550公顷，比2010年的实际供应量多出130公顷。另一方面，随着人口也会进一步地激增，以及高铁等基础设施建设的高速发展，需要更多的城市规划，需要有更多的投资者参与进来。

在西方成熟的商业地产市场，一般千人拥有商业网点为12-14个，拥有营业面积不少于800平方米，人均占有的购物商业面积约1.2平方米。相比之下，国内人均商业面积还未超过0.5平方米，仍处于中等水平，商业物业的空缺明显，发展空间潜力较大。

机遇大于挑战

“商业是需要运营来补充、跟进让它兴旺的，如果这些都不能跟上的话，未来可能是一个很大的问题。如果是由于这次的调控导致很多人投资商业，到时候可能会丢空的情况很严重。”

易居房地产分析，2012年商业地产市场两大趋势：其一，项目并购大量出现。开发商资金问题凸显，甩掉资金占用量大的商业地产包袱成为选择之一，这将带给资金充裕的大型国企、海外投资机构等许多并购机会；其二，专业商业地产开发商将继续走逆市扩张之路。优质商业地产项目将进一步集中到实力型专业商业地产开发商手里，商业地产将呈规模化发展趋势。

专家指出，使商业地产真正成功的关键因素，是商业地产的定位规划及设计、招商及运营。相比住宅市场，运作商业地产要复杂得多，以一个购物中心为例，仅保证其正常运转便涉及了开发商（或投资商）、运营商、零售商家、消费群体等角色，而这些角色表现是否出彩便决定了这个项目在市场上是否叫好又叫做。

尽管国内对拉动内需虽然已经得到很高的重视，但是实际上配套的相关措施并不完整。所谓的拉动内需就是消费，而消费需要空间，这些空间需要商业物业提供。“国内要拉动消费之前，比如家电下乡包括汽车的补贴，这些政策对商业地产还没有出来。”

“现在中国很多的物资，或者说很多方面它的成本其实比美国已经高了很多了，如果采取标杆评比的方式的话，如果都要达到同样的质量和标准，在上海进行开发项目和在纽约开发，其实是一样昂贵的。其实中国并不是一个廉价的地方来进行房地产开发，当然现在的问题就是说，我们要看到一个房地产开发项目三到四年之后的远景。”

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中图分类号:F832.49文献标识码:B 文章编号:1007-4392(2008)03-0022-04

一、REITs的完整定义

REIT是英文“Real Estate Investment Trust”的缩写，译为“房地产投资信托”或“房地产投资信托基金”。 美国的REITs是一种采取公司或者信托的组织形式，集合多个投资者的资金，收购并持有收益类房地产(例如公寓、购物中心、写字楼、旅馆和仓储中心等)或者为房地产进行融资，并享受税收优惠的基金形式。

美国的大部分REITs采取公司制，其股票一般都在证券交易所或市场(纽约证券交易所、美国证券交易所和纳斯达克证券交易市场)进行自由交易。在公司制REIT情况下，投资者购买的是REIT股票;在采取信托形式的REIT情况下，投资者购买的是信托受益凭证。

二、REITs的设立条件及交易结构

由于房地产信托投资基金是一种汇集众多个人和机构资金，由专业信托机构管理，从已上市或未上市公司手中收购房地产资产包的投资工具，因此其资金大部分来源于多数中小投资者，由专门的受托投资机构进行房地产直接投资或抵押贷款等形式的投资，投资机构向投资者发行收益凭证，并将投资综合收益按比例分配给投资者。与银行、证券、保险三大金融支柱体系相比较，房地产信托不仅可以将资本市场、货币市场和产业市场予以有效连结，同时可以分散风险、重构权利，更可以满足市场主体需求多元化的要求。

(一)设立REITs的条件

在美国，设立REITs的主要条件包括:

在组织结构上，REITs必须是公司、商业信托或类似公司课税主体的协会等其他类似机构，并且必须由董事会或基金托管人管理。

在资产要求方面，要求在资产组合中，至少持有75%的资产价值属于房地产、抵押贷款、其他REITs证券、现金或政府证券，持有某一个发行人的证券不得超过REITs资产价值的5%，不得持有超过某一发行人流通在外的具有投票权的证券的10%，所持有下属子公司的应征税资产不超过总资产的20%。

在收入要求方面，至少75%的毛利必须来源于房地产租金、贷款利息、出售物业收入、拥有其他REITs证券的利息、房地产节税收益、贷款承诺费等，不得有超过30%的毛利来自于出售持有不足6个月的股票或证券，或持有不足4年的房地产(非自愿变卖或拍卖的除外)。

在股东人数方面，REITs股份必须完全可转让，至少有100个股东，且股权结构应分散化，在税收年度的下半年，少于5人的股东不可拥有50%以上的股份，单个股东的持股比例不超过9.8%(退休金除外)。

在红利分配方面，将不低于REITs应纳税收入的90%的利润作为红利分配给股东。

在资金来源方面，主要是通过发行股票，由机构投资者和社会公众认购，或是从银行借入、发行债券或商业票据等。

由此可以看出，美国的REITs采用的是公司运作、封闭型模式。当然，中国的国情不同于美国，不能照搬其模式，但可以予以借鉴。在讨论设立REITs的问题之前，先了解一下REITs的三种基本交易结构，将是非常有帮助的。

(二)REITs的主要交易结构

按照REITs的组织形态、资金投向以及投资人能否赎回，REITs的种类有很多，本文依据信托产品交易结构的不同，将REITs分为以下几种类型:

股权型REITs。主要利用股权信托方式，募集资金用于充实房地产公司的资本，以实现资本金规模的扩大，增强开发企业进行债权融资的能力。其盈利来源主要是房地产的租、售收入。此种类型的REITs对于投资者的投资风险较大。因为以股权的方式介入房地产开发，将承担起房地产项目开发失败的风险。为了降低风险，应考虑补充担保。

债权型REITs。信托投资公司以金融中介的角色将所募集来的资金用于发放各种抵押贷款、质押贷款以及信用贷款，用以弥补项目公司的资金缺口。由于收益来源主要是房地产贷款的利息，因此此类REITs受利率的影响较大，但收益率较前述REITs高。

混合型REITs。信托投资公司将所募资金投向房地产企业，企业通过存量资产变现，经营权、收益权的出让等形式获得资金的再循环，以扩大企业调动资金的规模和资金运用的范围。总体而言，REITs的操作结构为以上三种，在考察美国现有的300多个REITs的业绩回报方面，抵押贷款类位居第一，其次是混合类，排在最后的是资产类;但在投资增幅方面，排列的顺序正好相反，资产类的增幅最快，其次是混合类，最后是抵押贷款类。

三、REITs的功能

(一)享受税收递延或减免功能

REITs一般与房地产所有者组建经营性合伙企业。房地产所有者以房地产出资成为有限责任合伙人，换取合伙权益凭证(经营性合伙单位)，这一交易行为不需要纳税，直至其转换成现金或REITs股票时纳税。购买REITs股票的投资者享受双重税收优惠。REITs属于利润传递机构，REITs免征公司所得税;REITs在支付股利时具有递延纳税功能。

(二)融资功能

REITs提供了股权融资(公开发行股票或受益凭证)和债权融资(REITs无债务融资的比例限制)两种渠道。REITs在资本市场所融资金成为房地产企业的重要资金来源。REITs使房地产企业能够通过规范的REITs渠道及时回笼资金，投资于其他开发项目，促进了房地产业和房地产金融市场的发展。

四、天津市房地产业融资渠道的整体分析

房地产投资信托基金以其赋税优惠、税务透明、可以提供高于一般证券的收益以及方便套现房地产等优势在欧美房地产金融市场稳步发展，亚太地区的市场开拓也在积极展开。中国的不动产业由于受到国家宏观调控的影响，融资渠道单 一、融资困难的局面一直没能得以改变。虽然房地产行业本身对于房地产投资信托的前景较为乐观，但由于受到相关制度方面的约束，使得我国房地产信托业的发展相对于其他金融部门的发展大大滞后。天津房地产金融市场的整体状况也不例外。就整个市场的实际表现来看，目前天津房地产金融市场的典型特征表现在以下几个方面:

(一)房地产金融市场以银行信贷为主，融资结构单一

就房地产开发直至销售的各个环节，各大商业银行都充当了主要贷款人的角色。目前房地产开发投资资金仍以银行贷款、自有资金和其他资金为主，其中银行贷款占绝对比例。就开发企业而言，约有70%的资金来自于银行贷款，这不仅使得房地产企业直接融资比例过小，而且还使企业被动依赖于银行，一旦出现国家金融政策的调整，融资渠道狭窄的房地产企业就将面临资金危机。资料显示，从1997年至2005年，天津市商业银行投向房地产行业的贷款逐年增加，自2002年起，增幅明显加快，年增额近20亿元人民币，增幅均在四分之一强，这一方面说明银行对房地产行业发展的大力支持，另一方面也显示出房地产业对资金的强烈需求(见图1)。

如图2所示，与银行贷款额的持续增加相对应的是，天津市的房地产投资额占全市固定资产投资额的比重维持在一个相对稳定的水平上，约在20%左右。

(二)房地产信托融资异军突起，但整体规模有限

信托投资公司的介入打破了原来单纯依赖商业银行贷款发展房地产业的格局。在土地储备市场上，信托投资公司向土地储备中心发放土地开发贷款;在土地出让与开发市场上，信托投资公司以优先股股权投资的方式向开发商提供资金上的支持;在房地产开发与建设方面，信托投资公司主要通过信托贷款、产权投资、财产信托+受益权转让等形式向开发商和建筑商给予资金上的帮助;在房地产销售市场上，信托投资公司一方面通过向商业银行提供按揭贷款投资近而间接地向购房者提供贷款，另一方面，也可以直接向购房者提供按揭贷款。相对于单一银行贷款模式，信托投资公司的加入部分缓解了房地产金融市场上资金紧张的局面，但由于所占市场份额有限，依然无法改变银行信贷资金占绝对多数的市场格局。

(三)债券、股票和海外基金等其他融资方式门槛较高

首先，通过债券融资的形式获取资金的企业数量极少，融资比例日益下降。中国目前共有3万家房地产企业，上市房地产公司只有42家，占全国房地产企业总数的0.2%-1%，其中证券统计上公布的2002年房地产上市公司的总发行量4000万股，筹资总额33200万元，占全部房地产企业的资金来源不足0.5%(2002年统计数据)。另根据中国证监会行业分类，截至2005年12月31日，在沪、深两市55家房地产类上市公司中，多数公司的资产负债率在10.86%至78.75%之间，其中资产负债率高于65%的企业达到了20家，占房地产类公司的比例为36%。大概有三成的房地产类上市公司可能因为项目公司的资本金比例低于35%而无法获得商业银行的贷款。

天津的上市房地产公司只有天房发展一家，目前总股本为42370.74万股，其中流通A股26685.07万股，占公司总股本的62.98%;已发行未上市的社会公众股为15685.68万股，占37.02%。公司仅于2001年8月6日利用上海证券交易所交易系统，采取上网定价方式发行12，100万股A股，其中，首次公开发行新股11，000万股，国有股存量发行1100万股，发行价格为每股人民币5元。该部分股份的上市日期为2001年9月10日，获准交易数量12，100万股。此后公司未在公开市场上进行大规模的资金募集活动。

(四)海外基金日益活跃，但对企业的资质要求较高

海外房地产基金(如摩根、高盛、美林、嘉德、吉宝、荷兰房地产等)或国内企业在境外设立的基金(如首创的“ING北京基金”)，一般采取直接投资方式，建立合资企业进行合作开发或直接收购房地产项目。除以上提及的显著特征，天津房地产金融产品的证券化水平不高，目前，除了有限的债券融资和股票融资之外，房地产金融市场上缺乏真正的抵押贷款证券化产品(包括住房抵押贷款证券化产品和商业用房抵押贷款证券化产品)。市场性质主要属于私募，主要由＂一对一＂的商业银行信贷市场和私募性质的资金信托市场构成，公募的债券市场和股票市场规模有限，抵押贷款证券化市场尚未形成。因此，房地产企业积极寻求融资渠道的多元化已经成为市场发展的重要趋势，也是房地产金融市场发展的必然趋势和内在要求。

五、天津发展REITs的制度障碍及其改进

从总体上来看，天津已初步具备了发展RE-ITs的条件，但也存在着一定的制度障碍，需要进一步对市场加以调整。

(一)制约因素

影响房地产信托业发展的因素有很多，但其中最为核心的是制约因素，或者称为相关立法。目前，在天津发展房地产投资信托基金的主要制度障碍表现在以下几方面:

1.信托产品的规模限制。我国目前尚未出台《产业基金法》，而按照现行的《信托法》规定，信托投资公司发行的信托计划每项不得超过200份信托合同，每份信托合同的最低金额不得低于5万元人民币。就房地产投资所需资金而言，200份的规模显然是太低了。

2.产权登记制度的制约。按照现行政策，对抵押或证券化的不动产产权进行转移时，在产权登记机关只能以备案的形式出现，这意味着所谓的产权转移并不具有相应的法律效力，一旦发生纠纷，投资者的权益难以得到保护。

3.税收制度的制约。我国目前现行的法律尚未对信托投资基金收益的纳税做出明确规定，操作中存在双重征税的问题，这大大提高了信托公司的经营成本，压缩了投资者的收益空间，制度的缺失导致了发展的迟缓。

4.流通机制的制约。如果采用信托的方式推出房地产投资基金，则由于目前我国在信托产品的转让方面缺乏交易细则，使得大额信托合同的转让难以操作。信托合同只能整体转让，不能分割，对于房地产信托产品而言，单个信托合同本身的资金额居高不下(主要是受到总量200份的约束)，搜寻交易对手的成本大大增加。

5.评级体系缺乏的制约。完善的资本市场，成熟的金融中介机构，极具市场公信力的评级体系，这些是保证基金顺利运作的基础。房地产投资信托基金为公募金融产品，要求产品具有较高的市场透明度，在信息披露、产品转让渠道、政府监管等方面都应完备而健全，目前天津的资本市场在这些方面还是较为欠缺的。

6.匹配物业市场的制约。实际上，发达国家的房地产投资信托基金大多选择建成后已经营3-5年，被市场检验已经具备稳定现金流的物业，因为基金投资收益的90%用作分配红利，因此市场的认可度较高。

7.团队组合机制的制约。成功的房地产投资信托基金要求基金管理与物业管理分工清晰，而目前正在运作的基金却出现了地产公司介入的现象，这与基金正常运作所要求的团队组合是矛盾的。

(二)改进路径

针对以上存在的制约因素，要在天津市场上尽快推进房地产投资信托基金的建设，主要应从以下几方面着手:

在国家现行税收制度框架下，尽可能地推出地方税收优惠及减免手段，鼓励基金的运作。当然，市场都在等待国家的产业基金法尽快出台，有关税收方面的安排也在其中。2006年3月财政部、国家税务总局联合通知，对外公布了针对信贷资产证券化产品的印花税、营业税和所得税等三项税收政策。信贷资产证券化的全部环节暂免征收印花税，营业税较之以前没有增加规定，所得税方面，对在当年取得、向机构投资者分配的信托项目收益部分，在信托环节暂不征收企业所得税。从总体来看，税收优惠的意图是较为显著的，作为参照，这将有助于针对房地产投资信托基金的税收改革。

积极探求适合天津市场的房地产融资模式。银行贷款是主流，这在相当长的一段时期内不会改变，但在今后，银行贷款的比例将会逐步下降，比较流行的说法是“银行+信托+REITs＂模式，这一模式是否适合天津房地产市场还有待检验。

培育和扶植成熟型的物业。前面已经提到，REITs的投资对象为具有稳定现金流的成熟物业，在物业建设阶段通常不会介入，这要求房地产开发企业在前期拥有较为雄厚的资金实力或者其他融资渠道，在短期可以应对资金方面的压力，这需要地方政府给予恰当的金融支持。规范金融中介机构的行为。对投资银行、信托公司、评级机构给予严格的执业监管，避免出现前期国内信托机构违规操作的混乱局面。建立合乎规范的评级体系，并给予评级机构充分而独立的运行空间，以保证基金信息披露的完整和真实。

参考文献:

[1]拉尔夫・L・布鲁克、张兴、张春子译，2006:《投资房地产投资信托》中信出版社。

[2]约翰・埃里克森等、刘洪玉等译，2004:《房地产投资信托》，经济科学出版社。

[3]约翰・埃里克森、陈淑贤等著、刘洪玉、黄英等译，2004:《房地产投资信托:结构、绩效与投 资机会》，经济科学出版社。

[4]威廉姆・B・布鲁格曼等著、张令辉等译，2003:《房地产融资与投资》，机械工业出版社。

[5]季红等，2001:《论在我国发展房地产投资信托》，《中国房地产》第1期。

[6]黄嵩，2005:《房地产信托融资探析》，《中国房地产金融》第1期。

[7]孙飞，2006:《信托发展回顾与2006年展望》，http：//news1.省略，第22期。

篇（6）

(一)信贷渠道

信贷手段是央行最重要的数量型工具之一，其最大的特点是可以直接紧缩或扩张银行的贷款供给数量，继而调节流通中的货币量，进而迅速影响住房需求状况，最终引起房价波动。以适度宽松货币政策为例，扩张性货币供给政策对开发商与购房人的影响效果不同，通过增加投资和增强购买力将风险传染到楼市，从我国和其他国家的历史情况来看，一般会导致楼市繁荣，量价齐升的同时泡沫膨胀［7］。1．从房地产开发商角度来看，扩张的信贷政策将使其得以扩大投资规模，一方面增加市场供应，弥补供需缺口而平抑房价;但另一方面，充裕的流动性也使得其能够高价竞拍土地而推高地价从而推高房价，而且房价上涨预期将会带动大量投机投资者入市购房，进一步推高房价。从经济学原理上讲，长期中只要市场是完全竞争性的，房价会因为供给增加占优而受到抑制。但是房地产开发本身有别于一般工业品市场:一是存在开发周期会导致短期供需失衡:二是我国房地产市场不是一个完全竞争市场，而是有着较强垄断性的市场，因此信贷扩张将推动房价上行。2．从购房人的角度看，信贷扩张也将推高房价，在短期内尤其如此。扩张性信贷政策将使居民的购房贷款可获得性增加，使房产需求增多，交易量增加推高房价;另一方面，由于存在房地产开发周期，短期内增加的购买力与存量房数量有限形成矛盾，从而推高房价。不过长期中，由于新开发的房产不断入市、刚需不断减少，加上房价越高购房人越减少，不断攀升的房价将会受到抑制而下跌。另外，房地产有着投资属性，因此其有投资品的正反馈效应。一旦房价产生上涨预期，各种投机投资者入市将推动房价迅速单边上扬，也会激起刚性需求者的恐慌而使其被迫高价购房。但是央行不会任由房地产泡沫膨胀，在房地产市场非理性繁荣到一定程度的时候，风险加剧将会触发宏观审慎管理政策，信贷紧缩将导致楼市转头向下。房地产市场的正反馈效应再次启动将导致房价单边下跌。这两种正反馈效应对房价的影响都非常强烈，信贷扩张将可能导致房价先扬后抑剧烈波动，使风险加大。从上述影响分析可见，风险通过信贷渠道在房地产市场和金融市场交叉传染的机制可以归纳为:宽松货币政策提供了大量的信贷资金———资金涌入推高地价，开发周期长供需失衡———多因素推动房价上涨———房价上涨吸引刚需和其他各种投资投机性资金入市———资金继续涌入与房价持续上涨相互强化导致楼市泡沫膨胀———风险加剧触发宏观审慎管理政策———信贷紧缩，楼市失血———房企坏账加上按揭断供导致银行贷款不良率攀升———房地产金融危机爆发。

(二)利率渠道

利率手段是央行最重要的价格型工具之一，其最大的特点是市场化、基础性、传递性，中央银行通过基准利率所发出的调控信号，能有效传递到各个金融市场和金融产品价格上，从而对整个社会的金融和经济产生深刻影响。利率渠道对房地产市场的影响也要从供需两方面来考虑。同样以适度宽松货币政策为例进行分析:从供给角度来看，利率是资金的使用成本，全面影响开发商的建筑成本、财务成本和利润等。在适度宽松货币政策下利率将下降，使得开发商贷款成本降低，加上对未来预期乐观，因此开发商会增加贷款投入从而在未来增加房产供给。但是由于短期的房价更多地取决于短期内房产供需状况，而房地产市场存在开发周期，短期的房产供给取决于存量多少。［8］从需求角度考察，对自住型购房人来说，利率下降意味着房贷成本降低，必然会有部分潜在刚性需求者选择出手购房，使住房的有效需求增加;对于投资投机型购房人来说，利率下降使其投资成本降低，预期收益增加。从国际经验来看，利率下降往往会使房价上涨，因此理性的投资者会迅速增加房产购买投资。而且由于房产供给受到开发周期的影响，短期内难以增加，如果存量有限将会导致供求失衡，因此利率下降将使房价上升。［9］利率下降导致的房价上升不会长期持续。在房地产市场泡沫膨胀使金融经济风险加剧的时候，央行将会通过提高利率收紧流动性，从而导致房地产市场掉头向下。从上述影响分析可见，风险通过利率渠道在房地产市场和金融市场中的交叉传染机制可以归纳为:宽松信贷政策降低贷款利率———房地产开发和按揭买房成本降低，带动刚需和投机投资资金入市购房———房地产开发周期较长导致供需失衡，房价上涨———房价上涨带动更多购房人入市，楼市繁荣进一步推高房价，楼市泡沫膨胀———风险加剧触发宏观审慎管理政策———利率上升增加购房成本，减少购房需求;新房供应大量增加———供求再次失衡导致房价下跌———房企坏账加上按揭断供导致银行贷款不良率攀升———房地产金融危机爆发。综合上述两种渠道的影响机制可见，宏观金融政策应该要有持续性、前瞻性和可控性，短期内波动不宜过于剧烈。2008年美国次贷危机爆发以后，我国启动4万亿投资和适度宽松货币政策的应急措施，投放天量信贷，同时不断调低利率，使温州市许多资质不符合银行规定要求的企业获得了大量的贷款，其中很多企业并没有产能扩张的计划，而是将贷款投入来钱快、利润高的房地产市场，导致温州楼市的非理性繁荣，房价从2009年1月的13000元每平米上涨到2011年2月的34000元每平米，涨幅高达161．54%，泡沫膨胀。①时隔仅仅1年(以2010年1月18日上调存款准备金率为标志)，在无论是房企还是实体企业的一个投资周期远未完成之时，央行货币政策就回归稳健，银行收紧银根，风格切换过于频繁且幅度过大导致许多企业资金链断裂，并引发金融经济的剧烈连锁反应。

(三)贷款担保渠道

互保联保是我国江浙地区商业银行贷款担保的常规做法，温州地区的中小企业贷款普遍采用这种担保方式，经济蓬勃发展时期这种模式在帮助中小企业融资方面发挥了很好的作用。但是任何事物都有双面性，互保联保的做法蕴含着巨大的风险。根据温州市金融机构贷款的一般做法，企业申请贷款时，首先将自有厂房作为抵押物评估，以评估价格的50%获得贷款金额;对于不足部分，银行则要求贷款企业提供1～5家企业进行担保。我们在2013年调查中显示，平均每家中小企业有3家互保关系。由此，如果1家企业倒闭，就有2～5家企业会遭殃;而如果5家企业倒闭，将会有20家左右企业受到牵涉。温州市浙江沪洋电气有限公司企业主“跑路”，就涉及到直接为其提供担保的5家企业，还有更多的企业受到间接的牵连。受到国内外各种因素的影响，温州制造业利润逐渐微薄，急需寻求新的利润增长点，高房价带来高利润的示范效应吸引了众多制造企业投入大量资金进入房地产市场，其中大量的资金来自互保联保的担保贷款。而一旦楼市出问题，银行将会自我保护紧急抽贷，银根紧缩导致涉房企业资金链断裂，风险将通过担保链迅速放大和传染，一家有难将变成集体受难，平时救急，危时要命，具有集群性、区域性和系统性风险。互保联保渠道与制造业所面临的困境以及房地产市场巨大利润的吸引力紧密相关。风险通过这一渠道在房地产市场和金融市场乃至实体经济中的交叉传染机制可以归纳为:互保联保措施使得企业获得过量贷款———制造业萧条和投机高收益吸引资金进入房地产市场推高地价房价———楼市繁荣吸引更多资金进入房地产市场———房价与投融资相互强化导致房地产泡沫膨胀，风险加剧触发宏观审慎政策———银根紧缩使楼市失血戳破房地产市场泡沫———涉房企业倒闭———担保链上的其他企业倒闭形成企业倒闭潮———银行不良贷款增加引爆房地产金融危机，风险由此在多个市场中交叉传染，并可能迅速扩大到整个金融经济体系。

二、民间借贷在风险交叉传染机制中的作用

民间借贷作为温州金融市场的一个重要组成部分，在房地产金融风险的传播中起了重要作用，近年来一直处于活跃期。据温州银监分局最近的一次调查，2010年温州民间借贷市场规模约1100亿元，占当年全市银行贷款的20%;其中用于房地产项目投资或集资炒房的约220亿元，占比约为20%。这包括一些人以融资中介的名义，或者由多家融资中介联手，在社会上筹集资金，用于外地房地产项目投资，也包括一些个人在亲友中集资炒房。［10］同一年(2010年)温州市完成房地产开发投资仅为270．5亿元②，由此测算流入房地产项目的民间融资占当年完成房地产开发投资的比例高达81．33%。可见高息民间借贷在温州市房价泡沫膨胀和破裂中均扮演了重要角色。温州地区民间借贷的利率非常高，本身有着巨大的风险，通过开发商参与民间借贷，将风险传递到房地产市场;随着楼市的崩盘，风险迅速传染到民间借贷市场。由此，风险在房地产市场和民间借贷市场之间交叉传染，并进一步扩散到更大范围的金融市场。我们通过调查分析认为，民间借贷在风险交叉传染机制中的作用主要体现在两方面。一方面，民间高利贷放大了风险的程度。由于流入房地产开发市场的资金中包括大量的高利贷，只有更高收益才能弥补这种高利息，因此民间高利贷通过推高房地产开发成本进而推高房价，使得温州房价上涨速度和幅度均高于国内其他三线城市。而在楼市崩盘的过程中又加剧了金融恐慌，导致房价下跌幅度明显高于其他地区，给房地产市场崩盘埋下了巨大的隐患。另一方面，民间高利贷加快了风险传染的速度。宏观金融政策的剧烈波动导致开发商资金链断裂，于是开发商求助于民间高利贷。然而房价持续下跌导致民间高利贷本金和利息无法及时偿还，债务人跑路使得风险迅速向民间借贷市场传导，恐慌加剧导致民间借贷市场在短时间内崩盘，风险传播速度远高于其他地区。房地产市场非理性繁荣和高利润、宏观金融政策变化过快是高利贷进入的诱因，也是催生高利贷的土壤。但是如果没有温州楼市的畸形发展以及宏观金融政策大起大落，次贷危机之后温州民间高利贷市场不会如此繁荣，也不会形成目前这种严重后果，可以说高利贷介入是温州楼市加速崩盘的催化剂。除了上述三种原因导致风险在两个市场之间交叉传染，民间借贷推波助澜之外，还有很多其他因素导致温州市房地产金融风险的加剧与扩散，如不合理的土地供应政策等。2013年温州市总共出让土地9698亩①，是2007～2011年温州市区的供地总和的3倍;2013年温州市区商品房新增供应量将近80万平米，再加上2012年年底80多万平米的库存，市场供应量将达160万平米，而2006～2011年温州市区商品住宅销售量共计362．05万平米，年均仅60万平米。②庞大的土地出让量和新增商品房供应对温州房价形成了重压，供需严重失衡也是导致温州房价持续下降的一个非常重要因素。

篇（7）

股票牛市的产生有两种可能性，一种是经济推动的牛市，一种是资金推动的牛市，但归根结底都是资金推动的牛市。所谓经济推动的牛市，是在实体经济报酬率较高的阶段，实体企业创造大量的资金进入股市，推动股票市场向上。2014年的牛市并不具备高投资回报率的基础，资金在消灭了其他高收益资产之后，转而投向股市，从而撬动了股市的一轮大幅增长。可见实体经济回报率与股票市场趋势并没有线性关系，股市的直接影响因素是资金。本轮牛市产生的核心驱动因素有以下几点：

1.地产、产能过剩以及地方政府不合理的融资需求被抑制。人口拐点与巨量房地产库存（待售6.8亿平方米+在建60亿平方米）决定房地产市场不再火爆，去库存是当下核心要务。尽管中央层面一直强调稳增长加码，但反腐、“43号文”仍然在抑制地方政府融资活动，基建投资稳而不强。以房地产开发和地方政府基建为核心打造的重工业产业链收入端萎缩，产能收缩压力之下亦无资本开支的动力。

2.金融层面上实体部门发生资产重配。实体层面羸弱反映在金融层面上是无风险、高收益的人民币资产供给在减少，但在利率市场化与利润考核压力之下，金融部门却有追寻高收益资产的动力。流动性泛滥与好资产缺失并存，作为估值洼地的资本市场自然受到青睐。在此背景下，金融部门通过结构化理财、配资和两融等模式为劣后方融资加杠杆参与资本市场，同时为优先端提供新的可替代的高收益固定收益类产品。

3.政策层面上货币政策开始放松。尽管实体层面融资需求有限，央行释放的货币流动性传导至实体渠道受阻，对增量经济刺激的力度有限，但货币宽松对化解存量债务风险还是有积极作用：一方面，货币宽松提升抵押品价格，资产价格上升缓释信用风险和银行资产质量压力；另一方面，货币宽松压低无风险利率，在企业内部造血能力不足、外部融资需求强劲之时，降低了企业资产负债表风险。因此，货币宽松的作用解放了分母端，降低了无风险利率和人民币资产风险溢价。

4.实体、金融和政策共同助长了资金向股市的流动。随着产能过剩的出现，实体经济的投资回报率开始下降，以房地产行业为首的传统行业资本需求下降，以高资本回报率为背景创造出的信托产品等风险开始逐渐暴露，风险与收益不匹配导致资金开始寻找新的投资标的。此时，大家很快发现了下一个吸金池，那就是A股。一是足够便宜，很多蓝筹股破净，但分红率当时都接近8%，二是有改革预期，大家知道“互联网+”和“中国制造业2025”才是中国的未来，传统过剩产能在“一带一路”的大旗下可以从绝望中寻找希望，这就意味着估值重估。大家预期新经济会替代传统经济，而新经济离不开股市。与此同时，标准化的债券成为非标产品的良好替代。对于融资方来说，实体经济没有足够的回报率以高成本获得资金，结构化产品和理财失去了赖以生存的土壤；对于投资者来说，在经济下行的压力下，结构性产品的风险开始暴露，信托刚性兑付的神话面临被打破，大量资金开始寻找新的固定收益产品，标准化的债券成为良好的替代，这种替代行为推动了2014年下半年债券市场利率的一路下行，市场走出了股债双牛的局面。

二、金融市场发展引导资金向实体流动

一场牛市改变了企业融资渠道。2013年“钱荒”的阶段，由于企业投资回报率处于高位，大量企业为了扩张获取债务融资，当银行贷款无法满足企业需求时，结构化产品应运而生，企业不仅需要负担债务成本，还需要负担“通道”费用。IPO重启之后，权益融资渠道被拓宽，产业结构调整之路更加通畅，以股票市场带动的金融行业的发展也起到稳定GDP的作用。结构方面，股票市场的发展推动了产业结构调整的步伐，并且改善了微观经济体的融资结构。金融市场提供了企业融资途径，为实体经济再融资尤其是权益融资提供了便利，有利于改善资产负债结构，再融资之后上市公司资产负债率平均下降10%左右，资本结构受到改善的效果明显。2015年上半年股权融资实际募资金额达到6770.81亿元，接近2014年全年水平。同时，权益市场的发展是产业结构转型的重要步骤。从再融资行业来看，2014年的再融资主要集中在计算机、通信和其他电子制造业、房地产等，重资产的传统行业通过股权再融资的规模较小。新兴行业对负债的承受能力差，产业结构转型还需一个健康的股市作为支撑。股票市场的繁荣带动权益融资的增加，从而可以缓解企业的负债压力，降低企业财务负担，拉动潜在投资的增长。总量方面，股票市场的发展直接推动GDP的增长。第一，股票市场贡献金融行业巨量增长，直接拉动GDP的增长；第二，股票市场价格提升提高了居民财富效应，从而推动消费增长。二季度GDP增速反映了金融市场对经济的贡献，二季度第三产业GDP累计增速为8.4%，高于一季度0.5个百分点；其中金融行业累计增速17.4%，高于一季度1.5个百分点；而拉动金融业迅速增长的正是股票市场，在银行业和保险业增速稳定的前提下，股市成交金额累计同比增速为543%，2015年上半年全部A股成交金额137.95万亿，高于一季度305个百分点。房地产市场也在二季度有所回暖，受益于财富效应，居民改善性需求有所回升，二季度房地产行业同比增速4.5%，虽然未改底部中枢，但相比一季度有大幅度提升（一季度同比增速1.3%）。虽然股票是虚拟资产，但投资者往往将其视为自身财富的一部分，居民潜意识里会按照股票的公允价值进行消费，这一效果也拉动了上半年消费板块的增长。

三、金融市场风险向实体经济传导

金融风险之所以会向实体经济传导，银行参与是重要的一环。由于本轮牛市的产生有杠杆的推动，银行的资金借道进入股市，一旦银行资金出现问题，流动性风险就不再停留在股票市场层面。杠杆和汇率带来本轮股票市场调整的潜在风险，去杠杆的抛售压力向金融机构的传导、资本外流对外汇储备提出的挑战共同向敏感的经济基本面施压。

1.股市爆发流动性风险第一轮股市调整原因是交易性的流动性风险，市场参与主体去杠杆是上轮市场调整的主因。一般来讲，杠杆能否维系取决于预期收益率能否覆盖当前债务成本。一方面是5000点时市场的高估值区间在透支未来预期收益率，另一方面是监管层关闭配资端口制订强行平仓时点，让高杠杆资金出现恐慌。高杠杆资金集中抛售引发市场下跌，触及止损线被强行平仓，巨量资金跌停价大甩卖的集中平仓行为使得多数股票开盘封死在跌停板，进而又引发更大的集中强平，强行平仓的抛压如滚雪球一般不断累积，这可能导致公募基金、资管产品赎回压力，与此同时，参与两融、股权质押、配资业务的券商和信托偿债能力也会开始出现恶化。

2.股市与实体经济的联动性与过往牛市最大的不同是本轮牛市有杠杆参与。因为实体层面缺资产，各类金融机构只能通过提供优先为劣后方融资加杠杆对接资本市场。本轮牛市中，各类金融机构对接股市提供的金融产品有：两融、银行结构化产品（银行配资）、股权质押、两融受益权转让等等。此外，还有民间的一部分配资资金。从杠杆规模来看，融资余额在5000点一线突破2.2万亿，银行配资以优先级出资人参与市场规模约为1万亿（伞形信托+基金子公司），民间配资约3000亿，股权质押1.8市值规模（跌破平仓线达到会被强平），上述资金总计规模约为5万亿。去杠杆给市场带来的抛压不可谓不大。

3.股市流动性风险传导到实体流动性风险如果肆意蔓延也有可能波及实体经济，甚至不排除演变为系统性金融风险的可能性：（1）市场大幅调整会恶化非银金融机构偿债能力，而银行对非银机构有近10万亿同业敞口；（2）考虑到股市大幅调整对居民消费和房地产价格的冲击，“资产负债表渠道”和“信贷渠道”效应会侵蚀金融机构对实体信用投放的能力；（3）机构迫于流动性压力可能会抛售流动性好的利率债，无风险利率上升会推升融资成本，冲击企业脆弱的信用链条。但市场流动性压力仅源于市场参与主体去杠杆，这类风险仅属于交易性风险，化解这类型金融风险比较容易，只需提供足额的流动性，切断因流动性风险蔓延引发的系统性金融风险的传导链条即可。比如通过央行再贷款、金融机构拆借给证金公司，扫货跌停板上的股票，扭断“暴跌—强行平仓—更严重的暴跌”的恶性循环。最终，第一轮市场调整的终结也正是以央行再贷款给中证金公司为标志，中证金公司量化程序买入跌停板上的股票，股票大面积从跌停到涨停，随后市场流动性和信心恢复，强行平仓的量开始下降。

4.汇率问题引发的潜在风险中间价汇率改革给市场带来了流动性压力。中间价改革后，央行对中间价控制力度减弱，向汇率形成机制市场化迈进一大步，但时点发生在资本市场信心较为脆弱、实体经济缺乏赚钱效应时，此时汇率形成机制由管制到市场化决定就必然会引发市场对人民币汇率贬值的预期。一般来说，资本外流是依照流动性强弱的次序，“存款—股票—债券—房地产”依次抛售，因此第二轮市场调整反映了过去套利的美元流动性集中平仓带来的压力。此外，考虑到3.7万亿美元不一定是万能药，市场央行维稳的能力和经济信用链条的维系也会存有一定担忧。资本外流在基础货币层面，外汇占款流出会导致银行间资金面偏紧，资金面偏紧会影响到银行信用投放。在实体层面，资本外流会导致银行存款来源减少，存款挤兑会导致如果没有央行宽松助阵银行可能不得不变卖资产（抽贷）来兑付。如果考虑到本来就过剩的产能以及大量需要借新还旧的经济主题，脆弱的信用链条在信用不稳时可能会出现坍塌。

篇（8）

侯成栋，是倒腾商铺的投资老鸟了，在这方面有五六年的经验，他言语朴素，但一听就是隐藏在民间的高手。侯成栋考察过国内主要城市的许多铺子，熟悉北京一半的铺子。从起先的承租、包租、转租批发市场、小商品市场的格子商铺做起，到转手独立产权商铺，再到买卖投资商铺，他对这个行当有很多自己的体会和经验教训。

很多人都会就现在是不是“商铺价格的洼地”这个问题纠结半天，把商业地产和住宅的投资作比较思来想去，十分慎重。侯成栋说，这是个伪问题，考虑这些的意义并不大，每个市场都有自己的风险和机会，拿这个市场和其他市场作比较不合适，考虑所谓的洼地高地更没必要。

侯成栋的年收益回报计算方式总体上可认为是“静态年租金收入比较法”，顾名思义就是将可获得的年租金与购买价格作比较，店铺的价格体系主要为反向杠杆式，也就是说年租金×投资回收年限=店铺价格，而年租金的承受能力反向取决于项目的赫U能力。如果再精细一些，考虑到店铺的年租金收入、店铺价格升值收入、租金递增比例(即动态租金收益)、通货膨胀因素，如果能在6～8年收回投资成本，这样的店铺的投资价值就非常可观了。

侯成栋多年的经验总结是，有心仪的店铺，首先应该以最少的交款比例尽量锁定购买价格，这是第一要义，这样可以提高投资利润率。其次，在选择贷款上，应该选择期限范围内的最长贷款时间。商铺首付款多数为50％，很多人买了店铺，假设以10年为期限，10年下来，最大部分的增值收益来自于出售时产生的结算利润，而不注重平时的租金，租金只用作平时花销；而一旦改变付款方式，例如收了租一次性存到银行等扣款，结果会有非常大的变化，甚至可能达到十年以后每间店铺即使升值一倍的程度，这样比较起来就相差大了。(见图表1、2)

独立铺风险小但门槛高

从购房者投资的角度来讲，独立产权商铺，如社区底商、临街商铺，风险要小于分割式产权商铺，如购物中心商铺、批发市场商铺等，但是它进入的门槛较高、占用资金量也很大。后者风险虽然较大，但是较容易介入。再细分排序的话，风险由小到大的商铺类型为：社区地上

独立产权商铺中，临街商铺的投资相对简单，主要在于地段、周边环境和成长性。

零售市场由于竞争激烈和更新、流动快，所以在经营上变数很大。而以批发为主的产业专业市场，由于受到产业规模的门槛存在，只要市场规模适当，凭借市场主体的运营、经营商户的创新和扩展、政府的引导和支持、行业的优势和资源等因素的辅助，其升值空间十分巨大。典型的案例有义乌小商品市场(十年升值210倍)、柯桥轻纺城(十年升值40倍)。

针对于较复杂的专业商业项目投资，购铺投资者主要应注意三点：投资回报、成长性和升值空间、可行性及风险。其中，最受人关注的成长性和升值空间，可以观察以下几个方面：

No1，市场由初期顺利运营到成熟期的转变，或从市场培育期步入市场成熟期等，例如侯成栋一开始看中的某市场的开业率就在一年左右说到判断进入的机会，侯成栋推崇从以下四点做判断：

No1，形成自己的若干层次的收益计算方法(譬如，近期、远期、铺子培养期、成熟期)；不管哪种方法，都要高于银行的利率，否则绝对否定。

No2，总售价与年收益(租金)的比例：如大于15，不宜介入；如小于10，证明是很优质的项目(但须慎重分析其他影响因素)；如果小于15，大于10，可以考虑，密切留意机会。租金水平的判断可以结合周边但绝不限于周边。

No3，投资店铺获利的大头来自店铺价值的升值。

N04，但是表面上看起来过于完美，没有风险的投资产品，选择时需要格外慎重。世界上没有免费的午餐，也不存在“没有风险的投资品”。由50％升至90％以上。

No2，地块区域稀缺、偏远地块逐渐融入城区、人口更新或聚集成高密度区域的机会。这些部有很大的增值机会。例如杭州的西湖圈、清河坊商圈。以及滨江区、下沙区等逐渐由郊区融入市区的情况。

No3，市场辐射半径的扩大、主要客户群体结构的升级和良性变更，或有交通改善、地段纳入城市规划的可能。例如：苏州一些摄影器材、婚礼用品与服务专业市场的经营半径由本市扩展列华东地区，主要客户群体由中档成功升级为中高档等。

有时候商铺虽然位置不好，但由于具有自己的独特卖点，消费者和买家必须不顾长途跋涉、舟车劳顿地赶到那买货，经营户的经营利润相当丰厚，租金和升值自然也就不菲。如：上海奥特莱斯、北京的动物园、广州的香港美食城等。

100万只能考虑格子铺

2005年，手里拼凑了近七八十万元“闲钱”的侯成栋，听朋友说商铺的回报率高，从年中开始就―直在北京寻找合适的铺面。一圈下来，他感觉有点失望：

“好位置价太高，位置差的担心回报。”后来，他另辟蹊径，开始拿经营权，靠转铺谋利。

5年过去了，在这一行的人都公认，商铺投资门槛很高、而目越来越高。“不要说100万元，500万元握手上，能挑选的都很少。千万元才敢问铺。”侯成栋也考察过商业地产中的其他项目，如写字楼，他发现，商铺的投资门槛要远远高于写字楼。目前条件―般的写字楼的单位价格跟同区域的住宅单位价格相当，100万至200万元可以介入，但独立商铺不管好赖，大都需要500万元的起步价，位置好的商铺每平方米十几二十万元不是稀奇事。事实上，商铺投资的性质就决定了对小资金来说投资机会很有限。侯成栋说，拿今年他看铺的经历来说，从年后开始，准备买铺的他，将目光定在望京、亚运村―带，但是找了几个月这里“基本上没有商铺”，―方面开发商只租不售，导致买卖的供给很小，而需求却不小，―些新楼盘的商铺出来就卖光的现象屡见不鲜。听说一个楼盘二期的商铺快出来了，侯威栋开始绷紧神经通过各种渠道盯着“目标”，

“错过了可能就再没什么好机会了”。而他的准备资金，也水涨船高地翻了好几倍。

很多商业物业的买家原来是商业物业的租用者，发现商业物业的回报率较高后，开始把资金投入这一市场。打算买铺以供自己经营之用的张宇说，“先期租的人，往往并非真正最后的经营户。好的商铺会转租、转手三四次，甚至更多。这对于像我这样的人来说等于门槛层层升高。”但是侯成栋认为：其实一般也只有第一手承租下的转租是

比较有利可图的。

目前的市场行情下，100万元以下的商铺几乎绝迹于市场，假使有，侯成栋也并不建议投资者出手。商铺的有效使用率仅有50％左右，100万以下的可想而和地总体面积小、地理位置不好，租金回报率低，升值潜力较差，“买了就会后悔”。

“但是专业市场、主题批发市场里的铺位和―些目前比较偏远、不远未来将聚集较多居民人口形成较大人流的社区商铺可以考虑。投资风险在于可能要付出相当大的时间成本，等待人气聚集。”另外，在商铺中，社区商业是―个重要的组成部分，社区商业是属地型商业，以社区范围内的居民为服务对象。社区商铺也成为大家争夺的主战场。“高密度人群聚集的新区，太少了。”很多郊区商铺，在城市逐渐规划发展向多中心格局演变过程中，说不定就是今日的洼地，未来能“养三代”的金矿。不过它们面临的共同问题都是商铺以只租不售的形态存在为多，这使得可供选择的范围进―步缩小。当下的投资者，或许可以把目光放长远，看好铺子，能买则买，不买则租，总之讲究先下手为强。通过―轮―轮地修炼，进阶成“中级玩家”。

中级玩家玩的是“包装”

侯成栋说自己只是靠转租、转铺赚钱，他认为玩转商铺投资的最高级别是那些非大集团、大资本，按照老候的这种划分方法，王彦民这种投资者该划分为中间阶层的中级玩家，他资金实力强大、眼光老道、在这个市场有丰富的关系和人脉，他有自己独特的一套运营理念和手法。

2004年进入商铺投资行当的王彦民，从自己为找到好的铺源而发愁苦恼的经历中发现了商机――找好的位置，租下整修、包装、做定位，再做招商、出租经营。在2009年，王彦民以首付1000万元的代价，拿下某调味品批发市场两层楼10年经营权。

“从一些房地产开发商手里接下成规模的门面，或承接城中乡镇等所有的市场，进行定位、包装、再招商运作，是商铺投资的一个新趋势。”商铺投资资深人士、搜门面网CEO邵暄表示。

王彦民认为，“好的店铺难找，因为本来店铺资源就很有限，但是需求却很大，这就是我们进入市场的契机。我认为是否拥有产权、买不买断，这其实并无所谓。现在商铺投资门槛在迅速提高，以前投资交付方式可以租金按季交，押金交一个月的；现在拿下10年经营权的交付方式则要一次性付3至5年的租金，押金要交一个季度以上。”王彦民认为，一年一年地运营对他这种级别的投资规模来说期限太短，市场还没培养成熟，租期就到了，商铺今后的出路不明、前途未卜，承租的商户心理也没有安全感。10年的运营中，一般，长则前三四年，短则前两三年是市场的培育期，谁也不敢奢望或者打包票1年就能培养成熟，市场起来以后后几年的回报就会水涨船高。

篇（9）

银行信贷猛增推动经济复苏

面对国际金融危机加剧和国内经济增长下行压力加大的形势,中国政府果断实施了积极的财政政策和适度宽松的货币政策。在2008年四季度至2010年的4万亿元扩大内需的投资计划逐步实施的带动下,随着以基础设施建设为主导的固定资产投资的快速增长,带来银行配套资金的大量释放,信贷狂潮持续了整个2009年前半年。据统计,2009年全年新增信贷投放创历史纪录高达9.59万亿元,全年信贷增速高达34%。其中,1月、2月、3月、6月为贷款新增的高峰期,四个月新增贷款合计为6.14万亿元,占总新增贷款比例的64.63%。

2009年商业银行的巨量信贷投放改善了全社会及企业的流动性状况,助推了企业生产的企稳回暖,提升了企业景气和企业家信心程度。银行信贷资金在推动以基础设施建设为主的固定资产投资快速增长的同时,也拉动了国内GDP的增长。2009年全年国内生产总值33.54万亿元,按可比价格计算,同比增长8.7%,其中投资拉动占比为80%。毫无疑问,银行杠杆成为中国实现经济复苏的最大功臣。

以量补价难以遏制利润增速下滑

由于执行反危机的降息政策,银行整体息差水平比2008年显著缩小。中国内地人民币业务净息差为2.21%,较上年下降0.49 个百分点;中国内地外币业务净息差为1.44%,较上年下降1.45 个百分点,但与上半年相比降幅明显收窄。

净息差下降的主要因素包括:(1)人民币基准利率和市场利率大幅下降。2008年9〜12月,中国人民银行连续降息,一年期存贷款基准利率累计分别下降了1.89和2.16个百分点,贷款利率下调幅度大于存款利率,存贷款利差收窄。基准利率下调对生息资产和付息负债利率水平的影响在2009年充分体现。与此同时,市场利率大幅下行。2009年,人民币七天SHIBOR利率平均值为1.24%,较上年下降1.68个百分点。一年期央票收益率平均值为1.50%,较上年下降2.17个百分点。(2)外币市场利率大幅下降。为应对国际金融危机,全球主要经济体利率维持在历史低位,市场利率震荡走低。2009年,美联储联邦基金利率维持在0〜0.25%的目标区间,欧洲中央银行基准利率维持在1%的水平,英国中央银行基准利率维持在0.5%的水平。截至2009年末,六个月美元LIBOR为0.43%,较上年末下降1.32个百分点,六个月EURIBOR为0.99%,较上年末下降1.98个百分点。

另一方面,商业银行贷款结构变化显著,贷款收益有所下降。―是2008年下半年起贷款基准利率快速下调,直接限制了商业银行贷款收益水平的提升。二是新增贷款结构欠佳,上半年新增贷款中低收益的票据贴现占比达到23%。虽然中长期贷款占比有所提升,但仍不足以弥补贴现对贷款收益率的影响。三是市场流动性充裕,机构间竞争更趋激烈,贷款定价水平达到历史低位。这些因素使得银行净利差刚性收窄,银行不得不采取“以量补价”策略,持续扩大信贷投放规模,以努力实现银行收入水平、利润水平的增长。银监会2009年年报显示,2009年银行业金融机构实现税后利润6684亿元,资本利润率16.2%,资产利润率0.9%,利润结构中净利息收入占到了63%。可以得知支撑盈利增长的贡献主要来自于信贷规模接近34%的增速扩张。从各大银行年报数据中可以看到,银行以量补价的策略未能奏效,利润增速出现不同程度的下降。进入统计数据的17家银行中,工行、中行、华夏、深发展、兴业、民生、浙商、渤海这8家银行2009年资产利润率较2008年获得提升,广发基本持平,其余都是略有下降。从全行业来看,净利润增速从2008年的32.85%下降到14.36%,以量补价难以遏制住利润下滑。

银行资本充足率快速降低,补充资本压力巨大

2009年上半年银行业“以量补价”策略的实施,使得部分资本状况一般的银行在资本充足指标方面下滑明显,接近监管底线。随着银行信贷规模的快速增长,各银行的贷存款比例处于高位,大部分银行接近75%的监管上限,小部分银行比如中信、光大、深发展、民生已经超出监管范围之外,分别为79.62%, 80.35%,79.14%,76.56%。

天量信贷投放使得各银行资本消耗严重、未来资本补充压力较大。在对17家国有商业银行和其他商业银行的资本状况进行对比考察后发现,各行的核心资本充足率均有不同程度的下降,与2008年相比,工行下降0.85%,农行下降0.49%,中行下降1.74%,建行下降0.86%,交行下降1.39%,分别降至9.9%、7.55%、9.07%、9.31%、8.15%。股份制银行中深发展和浦发银行的核心资本充足率处于较低水平,分别为5.27%和5.06%,接近监管红线;而渤海银行核心资本充足率下降幅度最大,从2008年高水平的13.17%下降到2009年的7.43%。

2009年各类商业银行积极通过发行次级债和混合资本债,以补充附属资本。截至2009年11月,有24家商业银行在银行间债券市场公开发行债券,合计发行规模2655.5亿元;两家银行发行混合资本债,合计发行规模100亿元。其中发行量最大是国有商业银行,其发行量占到了77.10%。建设银行2009年分别于2月、8月、12月发行三期次级债,合计发行规模800亿元,是2009年发行债券规模最高的商业银行。

由于银监会于2009年10月下发了《关于完善商业银行资本补充机制的通知》,规定商业银行持有其他银行发行的资本工具余额不得超过其核心资本的20%的规定,并对银行间存量互持的次级债采取以7月1日为红线的“新老划断”方式扣减的办法,这在一定程度上降低了次级债券和混合资本债券的需求量,使得商业银行纷纷采取各种措施补充资本,包括二级市场配售、定向增发、引入战略投资者、H股上市等。

2010年中国大型银行的资本缺口压力仍然很大,纷纷宣布了筹集新资本以充实自身资产负债表的计划(表1)。上市银行增发无疑会成为2010年资本市场的重头戏。然而,上市银行增发仍然蕴含着风险。就银行目前的实际情况而言,银行并不完全是真的资金紧张,而是信贷结构和资产结构严重失衡。因为,2009年的天量信贷,绝大多数都给了地方政府融资平台、国有企业和开发商,而实体经济,特别是中小企业、民营企业、农村经济组织等获得的信贷支持相当有限。在这样的信贷结构下,银行对经济的促进作用就很难发挥,经济复苏的基础也很难牢固。因此,大规模的融资完成以后,银行能否给实体经济以最大力度的支持呢?如果银行继续按照现在的经营思路,继续把信贷资金投向政府融资平台、国有企业、开发商,那么,融资不仅不能化解银行的风险,反而会对经济和社会发展带来极为不利的影响。

监管政策收紧,银行疲于应付

伴随着银行贷款的高速投放,为防范风险,2009年下半年以来,围绕提高拨备覆盖率、资本充足率、信贷投放速度和投放结构以及新业务开拓等方面,银监会进一步提高了对银行风险管理的要求,加强了监管力度,以防潜在风险,特别是《关于商业银行资本补充机制的通知》对于资本充足率的影响是很大的。

资本新规具体包括:将资本充足率达到10%作为审批商业银行新业务、新机构准入及提升监管评级时的硬性指标要求;对商业银行发行次级债补充资本充足率的行为有所限制;对银行间交叉持有的次级债计入附属资本进行更严格的限定。在将次级债计入该银行附属资本的过程中,将2009年7月1日定为标准时点,按照“新老有别”的原则将银行交叉持有的新发行次级债从附属资本中扣除等。上述监管新规,将进一步加剧商业银行受到资本充足率硬性约束限制的程度,并将影响其信贷业务的可持续发展能力。

银监会监管收紧对于银行业的影响非常大,银行拨备覆盖率明显提升。从各大行2009年年报可以看到,17家银行中除了农行和中信没有达标之外,其余全部达到了150%拨备覆盖率的监管要求。国内商业银行拨备覆盖率为144.1%,比年初上升22.7个百分点。这在一定程度上增强了银行抵御风险的能力。

除了资本监管加强外,贷款新规也对银行提出了更高的要求,银行面临着经营和监管的双重挤压。中国银监会2009年出台的《固定资产贷款管理暂行办法》和《项目融资业务指引》以及2010年2月正式颁布实施的《流动资金贷款管理暂行办法》、《个人贷款管理暂行办法》(在业界被统称为贷款新规的“三个办法一个指引”)都使商业银行在经营活动、符合监管要求的过程中显得左右为难。这些新规的出台,在帮助银行实行贷款全流程管理、规范贷款操作行为、防范潜在信用风险、确保银行业稳健运行的同时,也对银行业金融机构的信贷观念更新、管理措施跟进、目标客户维护以及人员素质提升等提出了严峻考验。《固定资产贷款管理暂行办法》的初衷在于通过加强贷款支付的管理,强化贷款用途管理,减少贷款挪用风险,避免银行贷款进入股市、楼市而非实体经济领域。而大客户的接受度不高,这给银行维护客户关系、推进《办法》的实施带来了困扰。银行试图通过用流动资金贷款代替固定资产贷款,以及化整为零的变通方法也在《流动资金贷款管理暂行办法》、《个人贷款管理暂行办法》的出台下再一次受阻。

后危机时代银行业风险分析

存款活期化,贷款中长期化,错配风险集聚

存款活期化。随着资本市场的不断活跃和经济的企稳回升,存款进一步活期化的趋势明显。从储蓄存款的定、活期结构来看,2009年居民储蓄存款中,活期存款占居民储蓄存款的比重呈现缓慢上升的趋势,下半年活期存款新增额高于定期存款新增额。说明储蓄存款的稳定性趋于下降,存款活期化趋势日益明显,流动性风险加大。

新增贷款长期化。2009年上半年,在投资结构上最为明显的特征就是票据融资占比逐步下降,取而代之的是企业中长期贷款大幅上升,与前期相比,显示流动性更多地进入实体经济。通过对17家全国性商业银行2009年贷款构成的研究发现,从2009年7月贷款构成中新增中长期贷款规模达到了当月新增贷款规模的2.38倍,9月份更是达到3.41倍,新增贷款长期化趋势非常明显,这种情况和政府经济刺激计划的实施密切相关,因为绝大部分中长期贷款投向了政府的基础设施项目和其他投资项目。但是在2010年乃至更长的时间内,为支持宏观经济持续回升,银行新增中长期贷款的规模必须得以保证,因此,商业银行将面临较为严重的资金流错配风险。

从中长期贷款的部门流向来看,中长期贷款过多地集中在了企业部门。目前,企业部门获得的中长期贷款占76.2%,从2007年底流向居民部门的中长期贷款比重持续下降,直至2009年二季度之后有所回升。

再观察企业和居民消费两个部类中长期贷款的占比。首先,居民消费性贷款中中长期贷款占了绝对的份额,虽然近年来持续下降,但仍高达88%。居民消费性贷款主要是住房按揭贷款,其比重如此之高与中国的消费信贷市场的欠发达有关,但居民消费性贷款如此高比重集中在中长期贷款尤其是住房按揭贷款上,实际上大大压抑了居民的其他消费支出。其次,企业部门的贷款快速的向中长期贷款集中。2005年第一季度非金融性公司的贷款中,中长期贷款只占34.5%,到2009年四季度这一比重上升到了50%。企业获取中长期贷款一般用于固定资产投资和设备购置等,当经济处于下降周期中时,会有大量企业出现经营困难甚至倒闭,企业部门贷款中如此高比例的中长期贷款实际上增加了银行体系的风险。

信贷投放集中。观察中国固定资产投资中的贷款投向不同行业的比重发现,中长期贷款集中配置在制造业、交通运输行业、房地产业、电力燃气和水的生产和供应行业以及水利环境公共设施管理行业,这五大行业所占的中长期贷款比重分别为17.1%、20.8%、32.2%、16.7%以及8.1%,共占中长期贷款的94.8%。如果将交通运输、电力和水的生产以及水利算作基础设施和公共投资的话,这部分中长期贷款占到总的中长期贷款的45.6%。从我们的分析来看,中长期贷款过度地集中在了公共基础设施投资和房地产行业,这本身就极大地提升了中长期贷款的风险。

中国银行体系中中长期贷款比重上升过快,与存款期限匹配性差,同时,中长期贷款过度集中地投向基础设施建设和房地产行业,这些都系统性地提高了商业银行的风险,也制约了下一年度中长期贷款份额的上升空间。反思中长期贷款过度集中的投放特征,实际上集中体现了中国经济当前的增长模式的风险。

中国经济虽然呈现了高速的增长,但我们的增长过度依赖投资,过度依赖房地产行业,这都系统性地提高了中国经济面临的风险,而且增长速度越快,风险就越大。同时,中国目前间接融资规模过大的金融结构也使得中国经济增长的风险在很大程度上转移到了中国的商业银行体系,直接的表现就是我们上述提到的中长期贷款在整个贷款中的占比过高,中长期贷款投向过度集中。因此,要系统性地降低中长期贷款的风险,依靠金融监管部门的监管是不够的,也是无法实现的,最终的转变还有赖于中国经济增长模式的转变。

贷款主体“亲政府化”,政府融资平台贷款激增,地方政府债务风险隐现

在贷款向市政建设、公共事业项目集中的同时,贷款主体自2008年末和整个2009年表现出两大特点:一是贷款主体向国有大型客户集中,二是2009年以来的新增贷款中的主要投向之一就是地方政府融资平台所支持的基础设施建设项目。由于当前国内信贷业务具有的较高收益能力以及国内商业银行经营转型仍处于起步阶段,因此各商业银行对于信贷市场的争夺非常激烈,信贷市场占比仍是衡量商业银行经营地位的核心指标之一。在中央适度宽松货币政策背景下,商业银行自然不能错过通过信贷扩张改变竞争地位的机遇。政府融资平台一方面具有政府信用背景,另一方面,融资平台涉及的工程中不少是地方的重点项目和投资热点,所以加大对政府主导的融资平台贷款就成为银行必然的选择。

银行贷款集中投向大国企

尽管国家一再强调向中小客户倾斜,但是出于对规模、成本和资产质量的考虑,大部分商业银行仍把信贷资金向大客户集中。从各大银行2009年年报数据可以看出,华夏、广发、深发展、兴业、民生、恒丰、浙商的客户集中度都比较高,其中广发在图11中比较显眼,单一客户贷款比率达到了10.21%,最大十家客户贷款比率达到了56.43%,全都超过了监管要求,贷款集中性风险较高。

从本次投资增长的结构来看,国有企业投资大幅增加,相反,民营企业及有限责任公司的投资反而出现下滑,因此贷款集中度大幅增加。政府主导型的经济政策、政府刺激计划,短期内在应对危机上确实能够取得一定成效;但政府投资主导的大规模经济刺激计划如果操作失当也可能蕴含着较大的系统性金融风险。来自政府部门的投资需求具有不可持续性,如果居民部门作为最终消费者其收入在总体经济中的份额不断下降,需求和供给最终将无法平衡。从这个角度看,当前的政府投资能不能带动私人部门的投资、能不能切实转化为居民的收入和消费,将成为政府经济刺激计划成败的关键。

目前我国所实施的反周期政策在经济衰退时能够拉动经济增长,一旦经济复苏,新一轮的宏观调控就将再次挤压过剩产能,并导致严重的银行呆坏账风险。20世纪90年代经济下滑时期银行信贷急剧扩张之后所引发银行不良贷款率高企,可谓前车之鉴。

地方政府过度融资把银行引入风险境地

2009年大规模的经济刺激政策,成了各级地方政府扩大融资、投资的重要机遇期。2009年地方融资平台的借贷规模猛增2倍以上,即目前地方政府的债务规模,大部分是在过去一年形成的。大规模的投资拉动可能导致地方政府对商业银行的信贷干预问题越来越突出,而与之相联系的道德风险将严重侵蚀商业银行的贷款质量。来自中国监管部门的资料显示,2009年末,中国各级地方政府通过超过3000多家融资平台获取的各项银行贷款余额已经累计7.38万亿元,其中2009年新增投放3.05万亿元,融资平台贷款余额占到了各行一般贷款余额较大的比例,如图12,2009年末光大银行平台贷款余额占到了一般贷款余额的33.1%,兴业银行为29.4%,平台贷款集中度比较高。地方政府在投融资冲动下,基本没有考虑本级政府实际可承受能力。由于地方政府贷款建设的项目,大都不直接产生经济效益,无法用项目本身产生的效益来归还银行贷款,要用当地本级政府未来的财政收入来归还。巨大的还款压力对一些相对财力较弱的地方政府而言是一个很大的负担。

地方政府融资平台对商业银行经营产生诸多影响,引发各种风险因素。短期来说,由于投资和信贷政策的收紧,地方政府的一些投资项目可能难以继续融资,从而导致工程烂尾,进而造成银行的坏账;中长期来说,地方政府融来的资金主要投向了基础设施建设,这类投资一般都有回收期长而且低收益甚至无收益的特点,即项目本身的还款能力相当弱,主要靠财政收入偿还,而地方财政收入又是不稳定的,不仅对经济周期敏感,而且因土地收入已占20%以上,直接受着房地产市场冷热的影响。此外,极端情况下,某些地方政府违约的可能性也不能排除,因为近年地方政府较普遍的以财政对借贷进行担保的做法,严格地说在法律上是无效的。这些情况有可能成为银行体系信贷质量方面的长期隐患。

多数银行平台贷款增量集中度超过25%,兴业银行平台贷款增量集中度超过60%,比较突出。如此高的集中度可能会提升银行未来的不良贷款率,进而影响盈利。地方融资平台贷款多为中长期的基建类贷款,而建设周期通常长达2〜3年,因此在随后两年有进一步融资需求,当偿还本金高峰来临时,融资平台不良贷款对银行业2012〜2014年的盈利将产生较大的影响。按照中金公司的估算,融资平台贷款余额将在目前7.38万亿元的基础上进一步上升,后续贷款约为2万亿〜3万亿元,直到2011年达到峰值,为9.8万亿元,之后逐步回落,2014年为4.9万亿元,接近于2008年底的水平。从2012年起偿还本金的金额显著上升,2013年达到峰值,为2.3万亿元。假设2013年融资平台贷款的不良率为3.36%,关注类贷款比率为13.45%,商业银行对不良贷款拨备比例为100%,对关注类贷款拨备比例为5%,则2013年融资平台不良贷款和关注类贷款将分别达到2359亿元和9437亿元。如果商业银行将这些不良贷款在2010〜2012年提前拨备,则需拨备2831亿元,相当于银行业2010〜2012年拨备前利润的6.6%,对银行业2010〜2012年净利润的影响为7.9%。如果累计超过地方政府偿债率警戒线的还本付息金额全部变为不良贷款的假设,对银行业2010〜2012年净利润的最大影响为33.1%之间(如表2)。

房地产信贷激增,房地产及与之相连的个人住房按揭贷款的信用风险不容忽视

2009年以来,房地产市场明显回暖,商品房销售面积和销售额都比往年有大幅的增加(如图14),与房地产相关的银行信贷规模也在大幅上升。一直以来,房地产开发的主要资金来源于银行信贷(自2006年以来银行贷款在房地产开发资金来源中平均达到21%)。截至2009年底商业银行发放的房地产开发贷款余额达到2.52万亿元,占全部贷款余额的6.32%,同比增长29.75%。2009年新增房地产开发贷款5796亿元,占各项新增人民币贷款的6.02%。2009年房地产开发市场显示出比2007年更火爆的状况。与房地产景气度同向发展的是个人住房按揭贷款。随着房地产市场的回暖,个人住房按揭贷款也出现了突飞猛进的增长。截至2009年底,住房个贷余额达到4.76万亿元,占全部贷款余额的11.91%,同比增长41%;新增个人住房贷款1.4万亿元,占新增人民币贷款的14.5%。

金融过度支持有可能会激化房地产业危机,特别是长期宽松的信贷政策,过低的利率政策会不断刺激房地产的投资性需求,增加房地产的消费性需求。从各国房地产市场的发展情况来看,房价上涨,继而出现风险,基本都与银行的进入支持密切相关,特别是房价短期内快速飙升,基本上都是银行金融支持的结果。可见,银行信贷的非理性扩张和收缩会严重影响房地产资金供应,致使各种投机行为愈演愈烈,不断堆积金融风险,给房地产金融风险埋下隐患,引发一连串连锁反应。

当前我国房地产金融风险主要表现为信用风险,主要体现在土地储备贷款、房地产开发贷款等三个方面:第一,土地储备贷款存在隐性风险。1997〜2009年随着我国房地产的快速发展,房地产土地开发面积也在快速增长,但土地购置面积一直大于开发面积,造成大量土地闲置。而这些闲置土地大量囤积在部分土地开发商和房地产开发商手中,占用了大量的资金。第二,销售的不确定性使房地产开发贷款面临极大风险,经济繁荣时期销售猛增,一旦经济衰退销量会大幅下滑。以2008年为例,房地产市场的突出表现是销售非常低迷,销售面积、销售金额全部下降。开发商销售不畅,资金回笼减缓,资金链趋于紧张,现金流量情况恶化,短期偿债能力下降。由于房地产市场风险转化为房地产开发贷款风险有一定的滞后性,其中蕴含的潜在风险不容忽视。第三,高房价收入比使个人住房消费信贷违约风险开始上升。房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值。以2009年北京房产均价13224元和城镇居民平均可支配收入26378元为例,一个三口之家,两个成人的全部年收入来购买一套90平米的房子需要22年,购买一套80平米的房子需要20年,购买一套70平米的房子需要17年。当然随着我国经济的高速增长,城镇居民的可支配收入也在迅速增长,可能居民房价收入比会随着收入的增长而下降,但目前高企的高房价收入比也在一定程度上形成了对未来购买力的透支,使得个人住房消费信贷潜在的违约风险不容忽视。

“脱媒”压力下银行理财产品疯长,资产表外化潜藏风险

随着金融改革的深入,资本市场越来越成为资金融通的重要渠道,对传统的银行经营带来挑战,银行存款减少,分流向资本市场的脱媒现象愈演愈烈,居民和企业对于银行的依赖程度越来越低。面对脱媒的压力,银行不得不寻找新业务途径,而理财业务从2004年上市后就成为各行竞相角逐的市场。2006〜2008年间,银行理财产品发售数量一路上涨,到2009年更达到了7566款,募集资金达到了5万亿元,2010年1〜4月信托理财产品发行规模高达1.88万亿元,银行理财业务呈现“井喷”式发展。

在人民币理财产品的初创期,投资方向基本为银行间国债、央行票据、货币市场基金等固定收益工具。在风险管理方面,与初期的外币理财产品相比,人民币理财产品则更为规范,客户资金与银行自有资金相互隔离。应该说,这一时期的理财产品属于商业银行熟悉、专注并具有传统优势的领域,依靠银行自身的平台就可以完成产品销售、资产配置、投资决策、清算分配等职能。

此后,由于银行间债券市场利率的走低以及资本市场的走强,商业银行纷纷探索新的理财产品运作模式。一是借助信托平台进入股票市场、产业投资市场。银行通过与信托公司合作,将理财资金委托给信托公司,信托公司则以自己的名义,进行股票和实业投资。在这种投资路径打通后,理财产品形式上的创新层出不穷,比如新股申购、信托收益权转让以及由债券、股票、信托融资等产品组合而成的资产配置产品等。二是与外资金融机构合作推出结构性理财产品,实现覆盖全球市场的投资管理。尤其是QDII的推出,打通了人民币海外投资的通道,扩大了资源配置的半径,理财市场上出现了大量与利率、汇率、股指挂钩的产品。

自2008年二季度开始,风险相对较低、收益相对稳定的信托贷款类产品大幅增加,占主导地位。进入2009年三季度以后,一系列紧缩资金流动性的宏观政策让银行“钱包”收紧,加息即通胀预期又让投资者对存款缺乏兴趣,银信合作理财产品大幅增加,并保持快速增长,2009年11月银信合作理财产品发行规模达到了1600亿元。其中,国有和股份制商业银行理财产品的市场份额占全部理财产品市场的80%左右。在信贷规模紧缩时期,商业银行借助信托平台实现了对企业的变相贷款,通过与信托公司的合作,盘活了存量贷款或分流了增量贷款,间接地使信贷规模得以扩大。据了解,多家开发商直接走贷款通道屡屡受阻,很多银行通过信托贷款的方式,用理财产品将资金引到房地产领域。这已成为不少银行贷款以外盈利的重要方式,也成为开发商曲线获得间接融资的重要手段。

此外,银信合作理财也成为银行间信贷腾挪的手段。2010年对信贷投放节奏控制严格,四个季度的比例基本控制为3∶3∶2∶2,因此银行必须对信贷投放做好充分计划,比如有哪些信贷马上要发放,有哪些资金可以回收,碰到额度紧张时,就会向总行申请进行信贷资产转移。不过,除了额度控制的因素外,银行还可以进行结构调整。现在信贷利率较高,所以一般转移出去的信贷利率会比较低,比如下浮10%,这样银行就可以用腾挪出的信贷额度投向利率较高的信贷。

部分银行业金融机构为规避资本监管、计提拨备等要求,通过设计发行信贷资产类理财产品,将存量贷款、新增贷款等转出表外。虽然贷款已转出资产负债表,银行依然承担贷后管理、到期收回等实质上的法律责任和风险,却因此减少资本要求,并逃避相应的准备金计提。不容忽视的是,一旦理财产品未来出现支付风险,银行就会对企业给予贷款支持。这样看似风险低的表外融资立即转为表内,构成商业银行的一大隐形风险。尽管理财产品背后的运作采取银信合作模式,但客户在很大程度上仍将其视为银行行为,因此一旦信托公司不按照信托协议管理、运用信托资金而出现问题,银行则会面临极大的声誉风险。

可以看到,银行理财在我国仍处于粗放式发展的初级阶段,产品同质化、大众化特征较为突出,部分银行在理财业务上一味追求业务规模而忽视风险管理。例如产品研发上,未能按照利益和风险适应性原则设计产品,没有从资产配置的角度进行投资组合,没有运用科学合理的测算方法预测收益率;在产品销售上,没有进行客户风险偏好评估或评估流于形式,没有准确了解客户财务状况、投资目的、投资经验及风险认知和承受能力;在风险管理上,没有设置科学的风险监测指标并建立风险识别、计量、监测和控制体系。

然而,从长远来看,理财业务将会随着国内居民财富迅速扩张而产生巨大的需求,也与商业银行多元化经营战略相符,因此具有广阔的发展空间,商业银行根据自身理财业务发展的特点建立与完善理财业务市场风险管理制度和管理体系具有特别重要的意义。

宽货币、紧信贷下催生债券市场泡沫,银行体系集聚巨大利率风险

“宽货币、紧信贷”是2009年下半年到现在金融运行的主要特点,具体表现为:货币供给较为宽松,人民币贷款则持续收缩;银行资产非贷款化倾向加剧,大量银行资金涌入债券市场。由于货币不进行实质性紧缩,政府主要通过行政手段管理宏观问题,宽货币、紧信贷下银行体系孕育着巨大的利率风险。

外汇占款投放过多导致“宽货币”,银行资金面宽裕。外汇占款是我国当前货币投放的主要渠道。我们可以根据央行编制的“货币当局资产负债表”分析货币的投放情况。“货币当局资产负债表”的资产方有:国外资产及国内信贷。负债方则是储备货币、发行债券和政府存款。通过考察2009年以来“货币当局资产负债表”,我们发现在国外净资产占总资产比重则一直上升。如图16,2009年12月,国外净资产占比已经达到82%,这个趋势一直保持到现在。这说明,随着国内信贷收缩,银行体系购买外汇资产并相应投放外汇占款已经成为当前货币投放的主要渠道。

我国现行的汇率形成机制是“以市场供求为基础的、有管理的浮动汇率制度”,同时在“经常项目可兑换,资本项目外汇管理”的框架下实行银行结售汇制度。在结售汇制度下,为保持人民币汇率水平的稳定,银行不得不大量收购居民和企业的外汇。只要国际收支双顺差稳定扩大,企业、居民不断结售汇,银行就要不断收购外汇资产,发放本币。

常规货币政策失灵,政府通过紧缩信贷的方式调控宏观经济。受制于现行的汇率制度和与之相适应的外汇管理制度,外汇占款持续增加,给银行体系带来了大量的流动性,也同时提高了银行信贷投放的能力,促成了2009年银行信贷猛增。到下半年,政府当局已经意识到了流动性过剩对于宏观经济的危险性,宏观调控开始转向。

然而,常规的货币政策工具难以达到引导信贷均衡投放的效果。尽管央行可以通过央行票据进行对冲银行过剩流动性,但随着央票发行规模的不断扩大,对冲效果正在不断减弱,而且,庞大的央票发行规模也给人民银行带来了巨大的利息支出成本。除发行央行票据外,人民银行还可以通过调高银行法定存款准备金率来达到锁定银行过剩流动性的目的,而在过去很长一段时间里,法定存款准备金率也的确在这方面发挥了重要的作用。不过,法定存款准备金率的调整始终会有一个上限,在目前已经高达16%的水平上,进一步的政策空间还有多大,并不十分清楚。而且,更重要的是,即使是在目前如此高的法定存款准备金率下,银行机构的流动性依然充裕,2009年末,银行业整体的超额准备金率仍维持在3%左右。另外一个重要的货币政策工具――利率调整,或许可以在缓解通货膨胀预期方面起到一定作用,但对于信贷投放所能起的影响比较微弱。而且,在目前经济复苏前景尚不确定的情况下,贸然的大幅升息恐怕还会产生一些负面影响。

由以上分析看来,常规性的货币政策很难实现引导货币信贷均衡投放的效果,资本充足率监管的强化和窗口指导、直接控制信贷规模等银行信贷紧缩手段发挥了主导作用。从2009年以来,监管当局在提高对银行资本充足率要求的同时,也加强了对资本结构以及计算方法的管理。这一措施,在一定程度上强化了资本约束,对银行信贷能力形成了很大的制约。其次则是通过窗口指导,对各行实行贷款限额控制,从而直接控制银行信贷规模。

宽货币紧信贷下大量资金涌入债券市场,银行业积聚利率风险。在人民币流动性总体较为宽松、贷款增速受限的情况下,银行资产非贷款倾向加强,尤其是一些规模较大的城市商业银行为了提高资金运用效率,加大人民币债券投资力度,把大量资金投资投向国债及央票。以广州银行为例,2009年投资收益占到营业收入的一半以上,投资收益全部来源于债券投资利息收入。

2010年年初以来中国债市能形成一波牛市,便拜赐于“宽货币、紧信贷”的杰作。三年期央票2.7%的利息率,认购率居然达到了两倍。从长远来看,“宽货币、紧信贷”的格局将会存在很长一段时间,银行的资金必然需要寻找出路,债券投资的配置压力很大,造成众多资金积压在货币市场和债券市场,使得债券市场收益率节节走低,并且我国市场收益率有近一步走低的趋势。

由于短期利率尚未市场化,长期利率又受银行信贷政策变化的影响而失真,使当前国内债券市场风险在价格上得不到真实反映。目前中国利率尚未市场化,法定利率和市场利率都还未充分反映未来的通胀风险,然而随着生产成本上升向消费物价的传导使通胀在未来一段时间内有较大机会持续上行。并且实际利率在较长时间内较大幅度地体现为负时,法定利率和市场利率最终将不可避免地上升。利率上行必然对银行的资产价格带来影响,如果管理不当会造成银行业巨大的利率风险。因此,通胀趋势及其背后的利率变化风险将是近期银行业的担忧所在。目前中国债券定价对通胀的麻木,在一定程度上没有完全体现未来的利率风险。商业银行要未雨绸缪,防患未然,对长期利率飙升带来的冲击有所准备。

2010年商业银行经营转型拐点

2010是中国经济转型年,也是银行业转型拐点。随着全球经济金融一体化和我国经济金融体制改革的不断深化,国内商业银行经营发展面临新的市场发展环境。如何顺应市场发展要求,加快推进经营转型,提升市场竞争力,进而提高盈利能力和运营水平是银行业当前迫切需要解决的问题。

加快发展非资产业务和零售业务,走资本集约化发展道路

中国的银行在高速发展中基本经历着融资、扩张、再融资这种传统的业务模式,对资本消耗甚巨,使得资本稀缺性日益突出,成为制约银行业务发展的瓶颈。金融危机后,监管当局对资本的质量要求越来越高,对资本的约束也越来越严格,银行将面临更胜以往的资本压力。在这一背景下,银行业发展资本消耗少、盈利水平高的零售业务与中间业务,经营方式由外延粗放型转变为内涵集约型,提高中间业务贡献度是我国大型商业银行实现内含价值增长的内在需求。能否通过加快发展非资产业务和零售业务,进而加快转变以批发性信贷业务为主导的传统经营模式,以及以利差收入为主导的传统盈利模式,成功实现转型,对国内商业银行来说,是生死攸关的战略选择。

2009年10月,招商银行行长马蔚华对外界表示,招商银行的发展已经进入第二次转型阶段。招行的二次转型是以降低资本消耗、提高贷款定价、控制财务成本、增加价值客户、确保风险可控为目标,通过继续推进并深化经营战略调整,促进经营方式向内涵集约化转变,保证盈利的持续稳定增长,不断巩固和发展招行的核心竞争力。同时,招行提出了相应的竞争策略:集中力量发展零售银行、中小企业贷款和非利息收入这三块业务,推进以低资本消耗的方式来发展业务,扩大低资本风险、高收益业务的规模,并且提高贷款的定价能力和非利息收入的比重。事实上,招商银行“二次转型”要解决的问题并非招行所独有,而是所有规模扩张中的银行或迟或早都要面对的问题。

国际大型银行在10年前就基本完成了从批发业务向零售业务的转型,业务增长的动力不是资产业务而是非资产业务、不是批发业务而是零售业务。例如,花旗银行业务结构主要包括全球零售银行业务(消费者金融)、公司与投行、全球财富管理三大类,其中零售银行与投行业务起决定作用,利润贡献度占比超过8成。美国银行业务结构包括全球消费与小企业银行业务、公司与投资银行业务,股权投资及其他业务等四大类,其中前两项业务对盈亏起决定作用,利润占比高达70%以上。汇丰银行则形成了个人金融、私人银行、商业银行以及公司、投行和市场四大类主营业务。德意志银行则全力发展投资银行、资本市场、个人理财、资产管理、清算交易等新兴金融业务。我国商业银行中间业务近几年尽管发展比较快,但是以息差收入为主要收入来源的盈利模式没有得到根本的改变,利息收入仍然占据全部收入的绝对比重。2009年,我国大型商业银行中间业务占比平均不到10%,最高的中国银行为19.82%,但是与国际大型银行相比差距很大,未来有着巨大的增长空间。

深化组织架构改革,提升风险管控水平

组织架构和业务流程是决定业务经营转型成败的关键性因素,只有内部组织架构、业务运营模式与业务经营转型相匹配,才能更好地保证业务经营转型的市场效率。国际主流商业银行组织架构模式以事业部制居多,通过扁平式、矩阵式、网络型等组织形势替代传统的科层组织,呈现出“大总行、大部门、小分行”的特点,其优点在于成本费用大幅降低,工作效率、服务质量、客户满意度大大提高,市场竞争力明显增强。我国银行业应该积极借鉴国际主流商业银行经营经验,改革“三级管理、一级经营”的“金字塔”式的组织结构,缩短运营管理层次,提高市场响应速度,提升组织效率。

目前,国内许多中小股份制商业银行都在加快这方面的转型,如民生银行对私业务和对公业务已经开始事业部制管理。民生银行公司业务事业部制改革的核心,就是把高风险的公司业务从总行――分行――支行“三级经营、三级管理”的体制改革为事业部“一级经营、一级管理”的体制,通过实施专业化评审、进行专业化营销和组建专业化团队来全面提升对客户的专业化服务能力和水平,从而有效地控制风险、提高收益。事业部制在业务线内部,减少了协调成本,强化了决策和上级对下级的业务支持,能够形成区域优势和快速反应;在业务线内部有利于产品创新、产品多元化,有利于改进产品设计,提高产品的市场竞争力。另外由于业务线从上到下的垂直管理,减少了管理层次和管理环节,经营管理的效率得到提高。这样的安排,体现了以客户为中心的理念,最重要的是能借助专业化的团队,延伸服务链条,增加中间业务收入。

此外,构建与业务转型相适应的全面风险管理体系,确保安全稳健发展,对于银行经营转型具有特别重要的意义。在实施业务经营转型时,由于业务品种、经营范围和盈利来源等出现新的变化,风险控制显得十分重要。通过构建全面风险管理体系,切实强化对市场、资本、风险、成本和价值的认识,通过风险的系统化控制和全方位管理,实现业务经营转型的可持续发展。

加快向中小企业信贷市场的转型

面对中小企业市场旺盛的融资需求和大型优质客户市场挤压形势,银行业要逐步转变和淡化传统的“大户”战略,果断向中小企业信贷市场转型。中国劳动力相对富余,短期内资本相对稀缺的要素禀赋结构不会改变,所以劳动密集型生产优势的中小企业在相当长的时期内都将是经济增长的主要动力。中小企业是社会经济活动的主体,必然带来巨大的物流、资金流,其中隐含着除信贷之外更大的金融业务空间。面对这一基本的经济结构,银行机构应努力发挥为中小企提供金融服务的灵活性和便利性。

中小银行应该在中小企业信贷市场发挥主导作用。城市商业银行由于从业人员本土化、与客户地域联系密切、熟悉客户资信与经营状况,可以对地方中小企业进行监督,与国有大银行相比,能以较低的交易成本达到有效避免“信息不对称”引起的逆向选择和道德风险问题,可以充分保障放贷资金的安全性和提供服务的效率。另外,由于城市商业银行决策机制灵活,更能符合中小企业的融资需要,可以降低双方的成本而提升价值,因此城市商业银行定位于为中小企业服务具有比较优势。

因此,城商行应该充分发挥自己的特长,集中自己的资源,搞好特色经营,避免与大银行的同质化竞争,从区域经济发展角度出发,结合本地区的区域经济发展特点,寻找区域经济新的增长点,同时不断扩大自身的发展空间,实现与区域经济的良性互动。也就是说,城市商业银行的定位还应当是所在的城市,为所在的城市提供金融服务才是最为核心的竞争力。虽然国家放开了城市商业银行的地域经营限制,但城市商业银行还是要耐得住这份寂寞,冷静思考一下自身的优势,不能盲目搞扩张。条件成熟的可以适当在外地设立一点分支机构,同全国甚至国外一些银行建立业务关系,以便更好地开展业务,但最重要的还要保持在所在城市的核心竞争力。

抓住碳金融发展机遇,加大金融创新

面对气候环境变化带来的巨大的生存压力,世界各国或协作、或独立地采取了相应的环保措施。这必将导致产业和金融资源发生巨大的变化。因此,低碳已经不再是一个模糊的公益性概念,而是一个潜力难以估量的发展机遇。服务于温室气体减排形成的碳交易市场已经发展成为一个巨大的市场。在欧、美、日等发达国家及地区,包括商业银行、投资银行、证券公司、保险公司、基金等在内的众多金融机构,目前已经成为国际碳交易市场上的重要参与者,其业务范围已经渗透到该市场的各个交易环节。

2005年京都议定书正式生效后,经过几年的发展,碳交易市场已渐趋成熟,出现了参与国范围不断扩展,市场结构向多层次深化,财务状况更加复杂等显著变化。全球碳交易市场出现了爆炸式的增长。2007年碳交易量从2006年的16亿吨跃升到27亿吨,上升了68.75%。成交额的增长更为迅速。2007年全球碳交易市场价值达400亿欧元,比2006年的220亿欧元上升了81.8%。在全球经济衰退的2008年,全球碳交易市场依然保持强劲增势,低碳行业的收入增长幅度仍然达到了75%,仅2008年上半年全球碳交易市场总值已经接近2007年全年总额。据世界银行预测,全球碳交易在2008〜2012年间,市场规模每年可达600亿美元,2012年全球碳交易市场容量为1500亿美元,有望超过石油市场成为世界第一大市场。

篇（10）

市场分析，前景广阔

我们兵分三路，一路负责产品技术可行性；一路负责公司注册咨询；我这一路负责市场调查和消费者测试。经过两个星期的咨询、调查，结论令我们为之振奋，首先是产品技术并不复杂，可以由台湾获得，成本也不高；其次是市场充满机会，进一步的研究消费需求，我们发现，消费者对于一种遥控器能够控制房间内所有灯具的概念非常感兴趣，并且认为可以带来快速开关灯具；省去临睡觉前下床关灯的麻烦；半夜小孩哭闹快速反应；网虫不下网；夜晚回家未进屋就有光明迎接等利益，而更重要的是大部分人认为这是现代生活的象征。购买意向调查显示，只要价格合理，超过80%的被访者有兴趣尝试。由此我们认为这是一个可以长期发展的趋势，尤其在珠三角这种比较现代的地区。深入的竞争调查也令我们振奋，目前市场上还没有一种能满足这些需要的产品，因此产品利益及竞争策略就迎刃而解了，就用消费者的需求作为我们的品牌利益，这也是竞争对手所不能企及的优势。

营销策略制订，战略战术明晰

2002年3月，广州利秀克斯电子公司成立（因为一些原因，这里用的是假定的公司名），市场及产品策划紧锣密鼓。首先我们把品牌命名为具有舶来品和西化特点的“利秀克斯”，在商标设计上尽量贴近电子化和现代感的特点，结果其英文商标大部分人以为是“伊莱克斯”。

其目标市场包括两个部分：1、城市家庭，以新婚和小孩出生不久的年轻家庭为主，这些人具有收入较高，品位较高和新居为主的特点；2、房地产开发商，期待有新的房产卖点，其目标群定位同以上人群。

针对目标市场的需要，我们的产品对应发展了两个系列，一是具有节能控制系列的节能控制系统（针对单路控制和多路吊灯控制），用于满足既有需要，命名为节能星；另一个就是我们的主打产品，可以控制四路、六路灯具的多路控制遥控系统，命名为智慧星。这几种产品都采用小的接收器，以能够安装进吸顶灯内为标准，不破坏整体美观。

在定价方面由于缺乏参照，针对过去节能遥控系统的价格，多为20元以下，我们把节能星的价格定为稍高于老产品的35元，以取得快速切入，把智慧星 1（4路控制）定为228元/套，智慧星2（六路控制）定为298元/套，以保证运做费用，该价格经市场调查，大部分目标群体都愿意接受。

在渠道方面，我们确定了分销与直销相结合的方式，在分销方面，采取直供小区灯具终端，开发市内小区，利用批发开发市郊市场的办法；在直销方面重点发展房产开发商，争取一次性覆盖整个楼盘，保证零售，同时开展商区直销，扩大渠道接触面。

借机入市，深受打击

2001年11月，利秀克斯产品开始按计划上市，所有的宣传、直销按照计划推进，我们最初的设想是许多消费者会一看到广告，就会有购买需求，进而产生购买，原来的调查也支撑了我们这种想法，但是结果却出人意料，广告出街了一个月，应者寥寥，要求安装的更是少的可怜，是广告效果不佳，还是宣传力度不够？一种失败的情绪笼罩在公司内部，大家都感觉到了前途的渺茫，一些股东也提议是不是开始撤退，省得损失太多。这时，我们的投入已经快断档了，而没有销售的情况给了我更大的压力，我一边劝说大家“广告需要有一个产生效果的过程与时间，希望大家耐心等待”，一边寻找对策，当时我的心里也没有好的办法，但是我知道，问题一定出在消费者那里，于是立即开始新一轮的市场调查。

消费者的调查令我们大吃一惊，大部分人已经收到了产品信息，也有安装的冲动，但是仍担心安装的风险，因此回应者不多。我们在市场调查初期犯了一个常识性的错误，没有考虑到市场的缩小效应，当时调查的结论放到市场实际中就会严重缩水，这需要一个长期的培养过程。

转变策略，逐鹿群雄

消费者的需求可以划分为必然需求与边际需求，而边际需求的产品就会产生购买和使用障碍，速容咖啡当年也碰到了这种情况，解决的办法就是先试用，再购买。办法找到了，我立即着手进行下一步的推广。

先安装试用，再付款的方案出台了，在市区的所有用户都可以享受先安装，后付款的优惠政策，期限是两个星期，不满意可以退货。应该说，这种办法已经在其他行业有所尝试，但在电子领域绝对是第一家，也是产品特点决定的一种良好做法。

广告一出，形势立即好转，要求参加者由少变多，直至络绎不绝。最直接的销售出现在直销领域，方案出台第一周，我们就接到了100多个要求安装的电话，小区直供终端也售出了几十套产品，一个月后，我们的销售就达到了十几万元，且收款也极为顺利，基本上没有呆死帐发生。与此同时，房产商方面也传来喜讯，经过样板房试安装操作，一家有3000多户规模的房产商要求进行安装。原本空闲的安装队一下子忙的不可开交，为此我们又开始扩招安装工人，最多时达到 100余人。

为进一步炒热市场，我们开始在各大媒体上采用整版软文的形式进行整体推广，市场进一步升温，销售超出预期。本着“宜将剩勇追穷寇”的原则，一个更大的计划产生了，与灯具配套销售。我们利用经销商的关系，在一些知名品牌的灯具上直接安装遥控系统，这样消费者就有了两个选择，一个是智能化的，一个是普通的，通过对比可以有效推进我们产品的销售，而且大批量的灯具多为安装公司购买，有新的卖点，也容易向客户交代。这种做法使得我们的产品供不应求，我分明看到了成功的曙光。

但是危机也许就隐藏在胜利之中，关键时刻，成功与失败也只有一步之遥。

产品，成为我永远的痛

篇（11）

一、规划原则、思路和目标

（一）原则。

1.x盘考虑、城乡统筹原则。立足区域宏观经济发展环境，x盘考虑县域城乡商贸格局和发展特点，正视城乡区域差异，科学制定商业统筹发展战略，引导市场项目建设在县城、集镇之间形成统一、开放的有机体系。

2.远近结合、协调发展原则。理清城区发展脉络，按照开发建设时序，结合产业发展规划，近期调控布局，远期引导发展，建设城区健康有序、协调发展的商贸市场流x体系。

3.以人为本、便民利民原则。科学预测城乡居民消费需求与消费结构变化趋势，合理布局各类综合、专业市场，满足消费者日益增长的物质文化需求，适应多样化消费趋势，完善综合服务功能，注重相关配套建设，营造和谐消费环境和宜居生活空间。

4.优势互补、突出特色原则。挖掘区域与本地产业优势，结合城市总体规划、产业发展规划，x过差异定位，合理布局城区商贸市场项目建设区域。与建设区域性商贸物流中心的定位相适应，重点发展辐射范围较广、区域竞争力较强的专业市场，同时完善综合、农贸市场建设、发展模式，形成多层次、多功能、有亮点、有特色的商贸市场体系。

（二）思路。全面贯彻落实科学发展观，坚持以人为本、服务经济社会转型升级和推进x平修次区域合作示范区、幕阜山绿色产业带发展先行区建设为基本宗旨，以构建城乡之间生产、生活资料和农产品双向流动的现代流x体系为重点，以满足人民群众生产生活需求、提高人民群众生活质量为目标，主动适应发展新要求，统筹城乡发展，优化结构，合理布局，完善功能，进一步规范和健全我县商贸市场体系建设，充分发挥商贸市场项目支持带动作用，促进全县经济社会又好又快发展。

（三）目标。依托本地加工制造业、流x业和资源优势，健全统一大市场基础机制，初步建立以大型外向型专业市场集群为核心，部分中小型市场为基础，高效规范电子商务等新型市场为重要补充，农产品、消费品和生产资料市场均衡发展，有形和无形市场相结合、产地和销地市场相匹配，布局合理、服务规范、组织化程度较高、业态多元、区域性商贸物流中心凸显的商贸流x市场体系。

二、重点市场建设项目设置规划

（一）功能定位。重点商贸市场主要包括农副产品、家居、汽车贸易、再生资源、物流等市场类型，具有商品交易、信息、形成价格、展示、质量检测、物流配送、聚散、服务、城市名片等功能。

（二）发展导引。

1.市场向郊区转移。以可持续科学发展观指导城区商贸市场建设，x过“规划引领、功能完善、郊区集中”的原则合理布局市场。x过实施综合配套，实现资金和土地最大效率利用,对零星网点划行归市，将同类市场逐步整合，最终形成“城区有商场、城郊有市场”的商业格局。

2.市场发展以本地产业为支撑。依托本县产业发展，以开发大型市场项目为支撑，发展大型专业化市场，吸引周边县市部分相关产业市场转移，将x县打造成为区域性商贸物流中心。

3.市场走品牌建设之路。摒弃大而全、管理混乱、无特色的综合市场建设，按照建设专业市场、树立品牌市场的思路，规划兴建新市场，采取排他原则，规划区内不批建第二家同类型市场，专注单一市场规模、效益和品牌，在节约社会资源的同时，避免市场同质化恶性竞争。

（三）控制导引。

1.逐步取消并禁止在中心城区内经营水泥及其构件类、玻璃类、钢材类、石材类（含切割）、木材类、管材类、建筑内外装饰的涂料和陶瓷等行业，规范引导各类建材行业进入相关专业市场经营。

2.逐步取消并禁止在中心城区销售汽车、农业机械、工程机械等整车或配件，统一规划引导各类车辆及配件销售行业进入相关专业市场经营。

3.逐步取消并禁止在中心城区建立物流配送点，统一规划引导各类物流资源进入相关专业市场运营。

4.鼓励中心城区内基础设施简陋、服务功能落后、经营环境不优、营销方式粗放的农副产品类市场，迁移至规划内的专业市场内经营，并给予一定优惠政策。

（四）规划布局。规划期末，县城区共改造、建成15个重点交易市场，分别为农副产品、工业品、汽车贸易、再生资源、电商物流等市场类型。

1.x县农产品综合市场：项目规划占地面积150亩，选址于x大道x路南，计划投资3亿元。建设内容：农产品零售市场，农产品、水产、海鲜批发市场，畜禽批零和标准化宰杀车间等项目，形成基础设备完善、功能齐全、消费便利的农产品零售、批发综合市场。

2.水果批发市场：项目规划占地面积21亩，选址于x南，计划投资3000万元。建设内容：拥有600个经营摊位的交易大厅、2000平方米的冷藏保鲜库，常年冷藏水果近1000吨。

3.花卉、苗木市场：项目规划占地面积50亩，选址于x大道西，计划投资7000万元。建设内容：花卉苗木交易、展览展示、信息平台及综合服务等。

4.华中中药材交易市场：项目规划占地面积200亩，选址于x草x村，计划投资2.5亿元。建设内容：药品交易区、分拣包装区、电子商务平台、质量溯源监管体系等。

5.汽车贸易市场：项目规划占地面积134.7亩，选址于x大道西，计划投资2.5亿元。建设内容：按汽车销售服务4S店配置，有整车销售、零配件、售后服务、信息反馈等功能的综合汽车贸易市场。

6.二手车及旧货市场：项目规划占地面积50亩，选址于x大道西，计划投资6000万元。建设内容：二手车及旧货评估、检测、交易、过户等综合服务功能。

7.出租车租赁市场：项目规划占地面积60亩，选址于x大道西，计划投资7000万元。建设内容：出租车停放、租赁交易、信息平台及综合服务等。

8.x物流园：项目规划占地面积150亩，选址于x大道东，计划投资2亿元。建设内容：“九区一中心”，即：市场交易区、货物仓储区、物流配载区、分拣中转物流区、综合商务服务区、大型停车区、网络电商服务区、国际物流服务区、物流文化展示及物流信息与服务中心。

9.电商产业园：项目规划占地面积100亩，选址于x南，计划投资1.2亿元。建设内容：电商孵化、电商平台、电商企业、电商运营服务中心、特色产品展示大厅、物流快递、物流分拣中心等综合电商运营产业园。

10.货运市场：项目规划占地面积60亩，选址于x大道东，计划投资5000万元。建设内容：货运车停放、货运交易、货运信息平台及综合服务等。

11.家具市场：项目规划占地面积100亩，选址于x大道，计划投资1.5亿元。建设内容：集高端家具销售、仓储、配送于一体的区域性家具市场。

12.x商贸中心：项目规划占地面积80亩，选址于x路西，计划投资1.5亿元。建设内容：农产品深加工及物流配送、工业和民用建材、家用电器的集散港。

13.再生资源回收市场：项目规划占地面积60亩，选址于x大道西，计划投资6000万元。建设内容：建立废旧物资、废旧农机及废旧家电3个功能区，对废旧物资、报废农机、废旧家电等再生资源进行回收、清选、整理、整合利用。

14.报废车辆拆改中心：项目规划占地面积30亩，选址于x大道西，计划投资4000万元。建设内容：对县域内废旧车辆统一回收、拆除报废、清选整理、回收利用等。

15.农业生产贸易市场：规划占地面积50亩，选址在x四公路，计划投资6000万元。建设内容：打造农资、农机、农技、农业咨询服务“一条街”。

三、保障措施

（一）加强组织领导。为确保x县重点商贸市场项目建设规划顺利实施，县政府成立x县重点商贸市场项目建设领导小组，由县政府分管商贸工作的副县长任组长，隽水镇、x和县商务、发改、住建、国土资源、财政、交x运输、食药监、城管执法、公安、环保、招商、工商、供销、规划、交x物流等单位主要负责人为成员，对全县市场体系建设进行统筹规划、指导、协调服务和监督检查。各相关乡镇、部门要树立全局观念，密切配合，加强协作，支持重点商贸市场项目建设。县商务局负责牵头制定隽水城区重点商贸市场项目建设规划，指导和协调市场建设与管理中的具体工作；县发改局负责把市场项目建设列入国民经济和社会发展规划，抓好市场建设项目的申报、备案、立项、核准工作；县国土资源局负责依据规划保障重点商贸市场项目建设用地需求；县财政局负责研究制定地方财政支持政策，为加快市场基础设施建设给予资金支持；县招商局负责征集、包装重点市场建设的项目书，积极开展招商引资；县规划局负责项目规划设计、专家评审；其它相关部门要各司其职，共同做好相关工作。