房地产项目投资分析大全11篇

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篇（1）

近年来，房地产作为我国经济增长的引擎和支柱产业，在扩大内需和全面推进住房制度改革等宏观经济政策引导下，正在蓬勃兴起，并出现高速增长的态势。

一、房地产市场的主要特点

地产市场的供给和需求的高度层次性和差别性。由于人口、环境、文化、教育、经济等因素的影响，房地产市场在各个区域间的需求情况各不相同，房地产市场供给和需求的影响所及往往限于局部地区，所以，房地产市场的微观分层特性也较为明显。具体表现在，土地的分区利用情况造成地区及一个城市的不同分区，不同分区内房产类型存在差异，同一分区内建筑档次也有不同程度的差异存在。

第一：多样性，房地产市场上进行交易的商品不仅有各种各样的、不同用途的建筑物，还包括与其相关的各种权利和义务关系的交易。交易方式不仅有买卖、租赁，还有抵押、典当及其他的让渡方式。第二：双重性，由于房地产可以保值、增值，有良好的吸纳通货膨胀的能力，因而作为消费品的同时也可用作投资品。房产的投资性将随着收入的提高得到进一步的拓展。第三：不平衡性，房地产市场供求关系的不平衡状态是经常会发生的。虽然价格和供求等市场机制会产生调整供求之间的非均衡态的作用，但随着诸多市场因素的发展变化，原有的均衡态将不断被打破，因此，房地产市场供求之间的不平衡性将长时期存在，而均衡始终只能是相对的。

在市场经济条件下，单个的房地产企业不可能及时准确地收集房地产市场信息，这就要求政府跟踪房地产市场的动态变化，及时信息，以便企业能够准确掌握信息，做出决策。同时，房地产市场主体对政府发出的市场信号要有灵敏反应。如果市场主体对政府信号不灵敏或没有反应，政府对市场的调控就会失效。

二、房地产项目的投资估算

投资估算是指在整个投资决策过程中，依据现有的资料和一定的方法，对建设项目的投资额（包括工程造价和流动资金）进行的估计。投资估算总额是指从筹建、施工直至建成投产的全部建设费用，其包括的内容应根据项目的性质和范围而定。

第一，投资成本方面的估算。房地产项目投资可行性分析中的一个重要方面就是投资成本方面的估算。首先，分析人员要对房地产项目的土地开发费进行估算。另外，还有房地产项目当地市政工程方面的建设费、建筑勘测设计费以及城市建设费用等。总之，房地产成本估算是否正确，是否合理，将直接关系到房地产项目投资的回收以及利润的大小。第二，项目销售收入方面的估算。任何房地产公司开发的项目，最终肯定要面向社会、面向客户。项目销售收入是房地产项目保证收益的前提。销售收入方面的预测要在充分调查与统计的基础上完成，可以根据房地产公司以往的销售业绩，利用相关方法，对房地产项目所在地未来销售状况有个合理的预测与估算。房地产项目销售收入的估算是否正确与销售价格有关，在实际定价的过程中，可以根据某种定位法来确定，也可以使用多种定位法的组合。如常用的定价法有：成本导向定价法、客户导向定价法以及竞争导向定价法。第三，项目销售税金及附加方面的合理估算。房地产开发项目销售税金及附加方面涉及到的东西比较多，主要有：项目营业税、建设过程中的维护税、土地增值税以及房地产开发公司的所得税等。第四，项目不确定性方面的评价。房地产开发项目不确定性方面的评价主要涉及到盈亏平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理论研究预测各种不确定性因素和风险因素的发生对项目评价指标影响的一种定量分析方法。而通过敏感性分析，可以找出影响项目经济效益的关键因素，使项目评价人员将注意力集中于这些关键因素，必要时可以对某些最敏感的关键因素重新预测和估算，并在此基础上重新进行经济评价，以减少投资风险。

常用的估算方法有：资金周转率法、生产能力指数法、比例估算法、综合指标投资估算法等。投资估算是拟建项目前期可行性研究的重要内容，是经济效益评价的基础，是项目决策的重要依据。估算质量如何，将决定着项目能否纳入投资建设计划。

三、总结

近十年，稍微有点实力的企业都在搞房地产，比如：海尔、海信、TCL、雅戈尔、罗蒙、鄂尔多斯所有这些优秀的私营经济企业都在搞房地产开发，有些企业房地产在其内部的占比达到70～80%以上。房地产企业要想寻求长远地发展，就必须制订出适合实际情况的发展战略。

房地产开发不仅为投资者提供了获取高额收益的机会，另一方面也为投资者布下了难以逾越的障碍。进行房地产投资分析，就是要求投资者运用自己和集体的知识及能力，全面地调查投资项目的各方面制约因素，从而保证投资的较高收益水平。

良好的房地产投资分析还能为投资者提供科学的调查数据和投资策略，使投资者在强手如林的竞争中立于不败之地。

参考文献：

[1] 房地产市场基本分类[J].长沙楼盘网，2012（5）.

[2] 郭丹，李菲.成本管理过程评价指标体系设计[J].合作经济与科技，2007（3）.

[3] 胡晶，赵彩霞，文安福.浅析房地产开发企业在工程施工中的成本控制[J].商业经济，2008（10）.

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[中图分类号]F293.3[文献标识码]A [文章编号]1009-9646（2011）06-0017-01

一、引言

而我国从全面推行住房制度市场化改革这十几年来，房地产行业呈现出强势扩张的发展趋势，在房地产成为我国国民经济主要支柱产业的今天，房地产行业更是出现了发展过热的现象。房地产投资的高额利润正是其吸引广大投资者的魅力之所在，但是其低流动性和投资回收期长等特点也导致了伴随而来的高风险。因此，如何科学合理地进行投资方案的选择，成为降低风险、提高房地产投资项目可靠性的重要因素。

一、层次分析法基本原理

层次分析法是一种定量与定性分析相结合的方法，它根据要达到的总目标，将复杂的问题由高层次往低层次分解成各种因素，按照各个因素间的横纵向关系进行分层组合，构造出一个层次模型，最低层各方案相对于最高层总目标的相对重要权值的确定或相对优劣次序的排定即为要解决的问题。

二、层次分析法在房地产投资项目多方案选择中的应用

1.建立分析指标的原则有：准确性原则，合理性原则，针对性或具体性原则，完备性原则，可操作性原则。

2.评选指标的确定：影响房地产投资决策因素的复杂多样性决定了确定比选指标的重要性，结合房地产项目特点和实际情况，将评选指标定为以下五类：

（1）投资资金的筹措：资金筹资方式是多种多样的，无论是发行股票、债券、银行贷款等传统融资方式，还是杠杆租赁、生产贷款、BOT等项目融资模式，其筹资方式的不同会带来成本的变化，影响开发商的实力和投资的偿还能力。

（2）投资效果：房地产开发项目，像生产用楼、住宅公寓、教学楼、娱乐商业楼等，由于投资类型的不同，投资产生的效果也会有所差别。在各项静动态的投资财务指标中，选取投资利润率、投资回收期、资金增值率、项目财务净现值以及会对投资收益产生重要影响的市场需求作为衡量投资效果的主要指标。

（3）经济政治环境：任何房地产投资项目都不可能避开所处的宏观经济政治环境的影响。对房地产投资影响较大的因素有：房地产开发的产业政策、国家及地方的金融政策、房地产产业周期及房地产项目所在地的经济发展水平等。

（4）项目环境：房地产投资项目所在地周边环境很大程度上决定了项目的投资收益水平，只有将项目建在不断增值或者具有明显增值潜力的地区，项目才能达到最佳收益。房地产开发商重点考虑的因素是：商业繁荣程度、交通便利程度、基础配套设施、城市土地规划限制、土地使用权限等。

（5）投资规模：在房地产开发过程中投入资金的总额称为房地产投资规模。通常情况下，项目的边际投资现值等于其所获得的边际收益现值时的投资规模为最佳投资规模。

表1房地产开发项目比较指标体系表

3.确定各指标权重：根据上表确定的指标层次，通过专家打分确定各指标1-9标度。

4.构造判断矩阵并进行一致性检验：确定各指标权重后可构造指标判断矩阵，利用和积法计算指标Si的最大特征值max及其对应的特征向量wi，并根据公式= ，= 检验一致性。

5.进行层次单排序及目标总排序，确定最优方案。

三、结论

层次分析法是进行房地产开发项目的方案比选中是一个简便实用的方法。基于层次分析法的房地产项目多方案比较体系可以有效地控制项目风险、提高决策科学性，从而推动我国房地产行业的高效化、正规化发展。

[1]徐鹏杰.中国房地产的现状、问题及其原因分析[J].理论观察,2010.

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中图分类号:TU723.3

文献标识码:B

文章编号:1008-0422(2009)07-0142-02

1引言

建筑工程项目的工程造价,就是一个项目建设全过程所支付的费用的总和,因此,从广义上说,工程造价管理也可理解为项目成本管理。工程造价管理是指在工程管理中对工程造价的计算与工程造价的控制,是项目建设中一项重要的技术与经济活动,也是工程管理工作中一个独特的、相对独立的领域。

在20世纪80年代和90年代初,我国提出了全过程造价管理( wholeprocess cost managent -WPCM )的思想和观念,它的主要思想就是要求工程造价的计算与控制必须从项目立项开始直到工程竣工交付使用,进行全过程管理。按照这一理论,建筑工程造价管理工作就是从项目前期工作抓起,在可行性研究、投资决策的基础上,对建设准备、勘察设计、施工、竣工验收、交付使用等全过程的一等系列过程进行规划、协调监督、控制和总体评价,以保证项目质量、进度、投资目标的顺利实现。

本文从工程经济的角度出发,就房地产投资项目在工程造价管理与控制方面,阐述在建筑项目运作过程中,如何运用工程造价管理的理论与办法,做好项目的工程造价控制与管理,对造价形成过程的一切费用进行科学的分析与测算,保证项目目标的顺利实现。

房地产投资的建筑工程项目造价控制与管理工作重点主要应放在如下三个阶段,即决策阶段、规划设计阶段及施工阶段。

2决策阶段工程造价的有效控制

据有关资料统计,在建筑项目各阶段中,投资决策阶段影响工程造价的程度

最高,达到80%~90%。因此,决策阶段是决定工程造价的基础阶段,直接影响决策阶段之后的各个建设阶段工程造价控制是否科学合理。

在具体建筑工程实践中,在项目立项、可行性研究等决策阶段,工程造价的控制应从以下几个方面人手:

2.1项目选址是项目成功与否的基础

1)选址应符合城市规划;

2)项目要有准确的市场预测与市场定位;

3)要编制科学的环境评价报告;

4)应做好地质初勘工作,因为地质情况对住宅项目造价影响甚大。

2.2应编制项目成本投资估算控制表

根据工程造价具有建设各阶段计价的层次性特点,决策阶段主要是可行性研究阶段,应编制投资估算。按照工程造价理论,投资估算的内容应包含:

1)建筑安装工程费用;

2)设备及工器具购置费;

3)工程建设其他费用;

4)基本预备费;

5)涨价预备费;

6) 建设期货款利息;

7)固定资产投资方向调节税。

结合建筑项目的特点,在项目选址已定,市场分析已完成的基础上,应该在项目决策阶段编制更为详细、操作性更强、指导意义更大的估算――项目成本投资估算控制表。在实际工作中,可结合财务成本核算科目为基础,以房地产投资为例,部分项工作为内容编制项目成本投资估算控制表,详见表1。

根据表1,应将各项经济技术指标分解到各职能部门,应用工程造价的层次性计价特点,结合成本分析,按照前者指导后者的原则,指导规划设计阶段、施工阶段的计价控制工作,可有效避免不合理的“三超”现象,取得良好的控制效果。

3规划设计及设计阶段工程造价有效控制措施

设计阶段是体现投资估算的实施阶段,是项目决策在技术上和经济上的全面详尽的体现,是项目计划的具体化,如果说决策阶段投资估概算是对工程造价进行静态控制的话,那么规划设计阶段可以说就是对工程造价的形成过程进行动态控制。根据房地产项目特点,该阶段主要可在总平面规划设计、单体施工图设计及环境设计三个环节对工程造价进行重点控制。

3.1总平面规划设计

1)合理确定容积率、建筑密度,在“以人为本”的设计理念上体现最合理的土地成本;

2)结合城市基础设施资源情况,对水、电、气、讯、路、下排进行合理的综合管线设计,其中重点应对水、电容量做科学的、一定前瞻性的预留,污水系统应结合现有城市资源进行近期、长期的设计。

3.2单体施工图设计阶段

该阶段应采用限额设计的办法,将重点放在施工图审查工作上,通过施工图预算,将设计控制在原概算范围内。重点围绕桩基、结构设计二个方面:

1)桩基设计方面:在多层住宅中,据测算,桩基部份的工程造价比重占整个单体建安造价的8%～20%之间。其差别就在于桩型的选择,以本市某项目多层住宅工程常用的两种桩型进行对比,其结果见表2 。

2)结构设计:应重点在施工图审查工作中对钢筋取值及用量、板厚、不合理的错层设计等方面进行审核,以避免造成看不见的工程造价增加,处理好安全可靠与经济适用的关系。

4施工阶段工程造价的控制措施

按照工程造价理论,该阶段是工程造价形成的主要阶段。它主要通过工程招投标及工程施工中的动态控制,确定工程项目的合同价及工程竣工时的结算价,是工程造价控制工作中一个极为重要的阶段。

4.1工程招投标阶段的工程造价控制

1)把好投标人资格预审关。应从投标人技术能力、管理水平、资信等资质方面进行评估,目的是筛选出优秀的投标人,以降低工程承包风险。

2)根据项目实际,确定合理的投标条件

① 根据住宅工程的特点,其工期短,工程总投资相对规模不大,应采取工程量清单、固定合同价格的方式,以降低房地产企业因建筑、建材市场变化等因素带来的市场风险。

② 对设计中含有新材料、新工艺、新技术的设计项目,无定额项目无单价、信息价可参照的,应重点说明,让投标人明确在投标时以综合价报价,以避免结算纠纷。

③ 确定合理、科学的评标原则:对有标底的,可在评标前确定合理的中标降低率,在综合考虑投标人响应质量、工期等投标条件并编制切实可行的施工组织方案的前提下,采取合理低价中标的原则,从中选择技术能力强、管理水平高、资信可靠且报价合理的承建单位。

3)严格依照工程招投标有关文件签定工程承包合同,

注意合同的结构及合同价,对工程造价、质量、工期、风险因素承担等重要条款,应以专用条款或补充合同的方式加以约束。

4.2加强工程施工事中控制

1)严格控制施工中设计变更,经论证确需设计变更的,应力求减少变更费用,可制定设计变更的程序加以规范设计变更行为。

2)加强现场鉴证工作。施工中往往有各种不可预见的现场因素,导致标外工程量项目增加现象,如基础土方量、井点降水等,现场工程师应在合理安排施工组织、加强技术措施的前提下,按实签证、审核,以真实反映实际工程造价。

3)严格按照合同进行工程款支付。

4)及时掌握国家工程造价调价动态。

5)对可能存在的工程造价目标风险进行分析,并制定防范性对策。

5建筑项目工程造价控制与管理综合措施

工程造价控制是建筑工程项目管理中一项极为重要的内容。为了取得目标控制的理想成果,应当从多方面采取各种措施与手段。

1)建立建筑项目工程造价控制管理体系,从组织、技术、经济与合同四个方面人手,构建工程造价控制机制:

① 组织手段:就是应明确企业各职能部门在工程造价控制工作中所担负的职责,同时确定其工作考核标准;

② 技术手段:主要是对项目技术方案进行审核比较,对其适用性进行论证,从而寻求安全可靠、经济适用的技术措施。

③ 经济手段:就是收集、加工、整理工程经济信息的数据,对造价控制目标进行资质、经济、财务诸方面的可行性分析,如对工程预结算进行审核、成本变化动态分析、编制资金使用计划、工程款支付审查等。

④ 合同手段:就是对参与项目建设的所有各设计单位、施工单位、材料设备供应商、监理单位等的建设行为,都要以签定合同的方式加以约束,保证按质、按量完成其工作。

2)充分发挥社会化监理服务功能,建立监理单位、政府质检等各方面、各层次组成的项目管理监控体系

3)建立健全的工程造价管理制度,充分利用IS09001-2000质量管理体系,提高工程造价控制水平。具体做法是:将控制表中各分部分项工程指标依照ISO质量管理总手册相应条款层层分解落实到相关职能部门,以此指导各职能部门开展工作,对工程造价实行动态管理。

在IS09001- 2000质量管理体系中,涉及工程造价控制的条款及内容,主要有以下几方面,如表3。

6结束语

综上所述,房地产投资项目有效的工程造价控制与管理是在掌握市场信息的基础上,为实现项目管理目标而进行的成本控制、计价、定价的系统活动,其贯穿于工程建设全过程。概括而言,建筑工程项目的造价的有效控制与管理就是以决策阶段的估算为静态控制,以设计、施工等实施阶段的动态管理组成的,因此,宜采取经济、技术、管理相结合的方法措施,将建筑工程造价控制在投资估、预算或合理的范围之内,避免工程造价“三超”现象的发生,实现投资效益最大化。

参考文献:

[1] 建设工程工程量清单计价规范.GB50500-2003.北京,中国建筑工业出版社,2003.

[2] 张允明.工程量清单的编制与投标报价[M].北京中国建材工业出版社,2003,7.

篇（4）

2房地产开发项目投资的影响因素

2.1通货膨胀

如果商品市场面临通货膨胀，商品购买者总是在不断地观望，预期商品的价格会更加持续地上涨，如此货币贬值。正是如此，消费者们希望通过购买固定商品来防止货币贬值，尤其是像房子这样一类的极其耐用品。所以，在通货膨胀的情况下，房子的销售量往往大增，且有不断上涨的趋势。但是，作为房产类，这些稀缺特殊的资源，一些商品的提供者总是遵守将货品囤积在自己的手里的原则，而且房子这类资源物品往往耗时较长，需要很长一段的开发建立时间，这一系列原因最终导致房子的货物量供不应求。但是，在通货膨胀的情况下，消费者对于房子的需求在短时间并不会减少，而且在供应方面，供应房的数量也不会在短时间内剧增。所以，在供求失衡的情况下，两方面原因导致了房子价格不断上涨，往往直接导致了房地产的开发投资规模。所以，通货膨胀间接导致了房地产投资开发规模。

2.2城市化进程

如何说城市化进程影响房地产的投资开发规模。这要从城市化进程代表一个城市的经济发展水平，是一个城市的整体水平的标志。如果一个城市城市化进程较快，城市化水平高，这个城市就有许多的人口，居民数量极多，人口多导致需求大，对于各类商品的需求量将会不断地提升，特别是房地产这类刚性的需求。供求相互作用，大量的需求拉动供给，因此供应端不断地完善，大城市的房地产的硬件设备都比较完善，例如物业公园等设施，价值决定价格，同时大城市的房地产价格水平也普遍比小城市的房地产水平较高，如此又促进了房地产的投资规模，如此不断地往复。当然，还有其他部分的原因，例如随着城市进程的不断推进，城市的土地面积有限，不够城市的建设使用，因此，城市只好向周边地区不断推进，不断利用周边农村的土地资源，导致居住在农村的农民失去了土地，政府和开发商为了安抚农民需要支付安置费用或者一些用来安置农民住处的安置房，如此又使房地产投资开发的成本不断地上升，最后影响了房地产投资开发规模。还有另外一个原因，城市相比农村，工资高，许多农民为了谋图发展，从农村来到城市谋求工作，农民工进来城市需要住处，因此有大量的住房需求，导致房地产的需求上升。最后，还有一大堆的毕业大学生在毕业之后，为了更好的未来，选择在城市发展，安家落户，因此一大波的毕业生对住房的需求量提升了城市的房地产的需求，影响了房地产企业的开发投资规模。

2.3财务现状

房地产企业建设的费用主要包括销售、财务、管理三个方面。虽然费用在总体投入的额度中占有的比重不是最大的，但是因为销售以及管理两种费用极其容易因为一些不确定外在的原因所影响，因此费用也是极其需重视的一个支出。对于房地产企业来说，其开发的费用产生于前期资金融资而需要支付给银行的利息。所以，要引起注意的是，追本溯源，对成本费用进行控制，就是对融资的额度规模进行控制。如此，可以从根源上对财务的成本费用进行更好地控制。财务的良好控制现状，可以促进对房地产的投资规模的改善。房地产企业的资金究竟运用到哪些领域，每个环节分别占用多少的份额。因此房地产企业建筑开发需要加强其财务资金成本的使用范围的准控。在市场经济下，一个产业往往会带动产业链的发展。房地产企业进行建筑项目的开发，其资金会流动到多个部分环节，包括:一是房地产建筑项目所征用的土地所需的赔偿居民的拆迁费;二是建筑项目的工程建设的成本费用;三是建筑成型时后期软安装所需的成本费用;四是房地产建筑项目给未来居民的一些公共基础设施建设的资金投资，例如公园、电梯等;五是一些其他建设建筑项目所需且发生的直接费用。当然，这些各个部分所发生占用的比例经常不合常理，有的几种资金投入所占比例明显超标或者过少。因此，房地产企业应该严格督促财务部门对当前建设项目的审计监督。因此财务的现状会影响房地产企业的投资规模。

2.4第三产业的发展水平

第三产业是服务产业，需要一大堆的劳动力。其发展水平能代表一个区域或者一个国家的经济发展水平。第三产业发展较好的地区都是劳动密集型地区，其对劳动力有极大的需求。因此第三产业是影响我国房地产投资与规模的极其重要因素。比如第一、第二产业的劳动力极其容易被大机器、科学技术所代替。相反，第三产业的服务行业其劳动力的需求量极大，且短期内不会被代替。所以大量的劳动力水平需要大量的住房，带动房地产的投资开发规模。第三产业的发展水平较高的地方，城市的居民人数也高，往往聚集在一片的地区，所以房子都是大片聚集，覆盖面积大。只要第三产业发展水平高的地方，其商业化的水平也是相当高的，交通水平也是相当之高，因此带动周边房价上涨，呈直线上升。第三产业对房地产的开发投资有相当大的影响。

3结论与相关建议

3.1结论

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【关键词】

层次分析法；房地产投资项目；财务评价；分析

对于任何企业而言，在进行房地产项目投资的过程中，其根本目的在于以投来获取相应的利益，进而才能够为企业不断充分自身的财富积累来促进自身的稳健发展奠定基础。在此过程中，需要对财务的可行性进行分析，进而来实现投资决策的科学生成，而进行投资项目财务评价决策时，基于影响因素较多且复杂，则需要在深入研究相关资料信息的同时，针对财务决策指标与方法所存在的局限性进行分析。而要想实现综合性评价，则需兼顾多个评价指标，以从不同角度下进行深入分析，明确各指标间的关联系以提升决策结果的科学性。

1房地产投资特点

主要表现在：①投资金额较大且回收期较长。一方面，基于房地产行业本身属于资金密集型产业，所以相应投资金额也就相对较大，一般情况下，一个房地产项目难以单纯凭借个人或是单个企业就能够实现的；另一方面，在整个房地产投资项目中，投资收回期较长，通常至少要3~5年，甚至更长，所以在市场经济环境下，相应的投资风险也就随之加大，需要谨慎投资，在进行投资之前实现科学分析以确保投资的成功性。②流动性差，但却可在某种程度上应对通膨所带来的影响。房地长投资过程中，从投入资金到收回投资这一过程较长，流动性较差，在此过程中要想套现，对于投资者而言则会遭受一定的经济损失；但从长远角度看，这一投资则具备了保值的特点，在市场通膨影响下，房地产投资则能够实现有效应对。③易受政策影响且投资风险较大。房地产行业在发展的过程中受到政府一系列政策的影响，比如金融政策以及土地政策等，这些政策的变化会对相应投资带来很大影响；同时该项投资因投资金额大且投资回收周期长等特点，致使其受到诸多因素的影响，进而促使该项投资风险随之加大。

2房地产投资项目财务评价指标分析

2.1常用财务评价指标对于项目评价工作的开展而言，相应评价结果的准确性则要依赖于项目评价数据的真实与完整性，以及所选取指标的科学合理性，而其中财务效益指标的运用，则能够通过对比分析来明确项目的可行性，在实际运用这一指标的过程中，因结合标准的不同使得相应分类不同，具体而言，基于时间价值因素下，可分为动态与静态指标；基于指标性质角度下，则非为时间性、价值性以及比率这三类指标；而基于财务效益角度下，则分为反应盈利能力、清偿能力以及外部平衡这三类指标。具体常用的评价指标为：基于项目财务评价下，以房地产投资项目未来获取收益的方式为划分标准，该项目可被划分为如下几种类型：出售型、出租型、经营型以及混合型。而基于房地长项目本身能够作为商品进行交易，进而使得项目资金流呈现出了自身的特点，因此，在进行财务评价分析的过程中，相应评价指标与方法则具备了自身的特点。在进行分析的过程中，主要以盈利能力与清偿能力这两个指标进行具体分析。

2.2财务评价系统现存不足之处①在评价标准与依据的具体选择上，存在武断的现象，致使评价结果有失科学性。在当前进行项目财务评价的过程中，所选取的指标较多，且进行可行性研究时，相应评价依据一般会受到评价者主观因素的影响，同时也偏于理论化，而即使证明在理论上可行也并不意味着这一投资项目具备实践的可行性。因此，要求要合理选用评价指标，在计算出理论数值的基础上，要针对这些理论上的计算结果本身所存在的局限性进行分析，以确保其具备实践指导意义，进而才能够以客观且科学的可行性评价结构来保证实现成功投资。②对财务指标所存在的互斥性分析不足。不论是任何一个投资项目，其出发点与归宿都是为了实现投资利益的最大化，以实现既定投资目标，但是，在实际进行投资项目分析的过程中，由于对于互斥性投资项目并未进行深入对比分析，致使所做出的投资决策有失科学性。③尚未实现综合性评价指标的有效运用。基于不同财务指标所呈递出的信息不同，所以以财务指标的应用来生成决策的过程中，因选取指标的不同使得相应评价结果有失准确性，而由于缺乏综合性评价指标体系的构建，难以为财务决策评价提供完善的评价模型。

3基于层次分析法下房地产投资项目财务评价分析模式的构建

3.1层次分析法概述（1）相关原理。在针对复杂性问题进行分析的过程中，如果采用定量模型进行分析，其会因相应定性因素较多，在实际选用的过程中会受到决策者主观因素的影响，比如个人的知识结构以及经验等。而基于层次分析法下，则是以判断矩阵这一搭建过程来实现对各个层次下相应因素的分析，并结合决策者自身的倾向，运用逻辑思维来实现定量表示，为实现科学决策的生成奠定基础。（2）该分析方法的形状、思路以及特点。①在形状上，基于层次分析法下，其形状与树形结构较为相似，而不同之处在于层次结构本身包含了树形结构这一形式；②在分析思路上，运用层次分析法则是在进行分析的过程中，明确各因素间的关联性，进而实现层次的有序生成，然后结合对现实情况的判断，以定量形式来表现出每一层次下的重要因素；在此基础上，以数学方式来进行权值表示并进行结果的排序，从而实现对问题的分析与解决；③层次分析法所呈现出的特点主要表现为灵活、简洁且实用。

3.2层次分析法的具体步骤以及综合评价模型的搭建①要在明确问题的基础上，实现层次化结构的搭建，然后，实现判断矩阵的搭建，并运用数学方法进行计算后来排除次序，一般以近似的方法，实现对矩阵最大特征值与向量的判断。其中在进行层次分析过程汇总，要想实现决策判断的定量化，以实现数值判断矩阵的搭建，则可采用A.L.Saaty建议的1~9刻度法（如表1所示）；②以集合平均法以及规范几何法来进行计算，并实现对矩阵一致性的判断；③实现层次的总排序。

3.3综合评价模型的搭建①对项目层次结构的分析。需要先搭建出基于研究问题下的递阶层次结构的搭建，然后，以此为基础来实现对层次结构进行分析，相应分析模型如图1所示。②要实现房地产项目两两判断矩阵的搭建，在此基础上，进行层次单排序与层次总排序，并要对相应判断矩阵的一致性进行检验。③进行结果分析。当一致性满足要求时，则根据单排序与总排序的结果来实现对问题的定量分析，进而通过对比后来实现投资最佳方案的制定，以科学决策的生成来保证实现投资目标。

4总结

综上，在房地产投资项目中，基于该投资项目所具有的特点，要想实现投资预期目标，则就需要以科学投资方案的生成为基础。而基于财务评价分析下，以层次分析法来实现综合评价模型的搭建，能够以完善指标体系为基础来实现科学的分析与计算，进而通过判断矩阵的搭建来得到层次单排序与层次总排序，并以相应计算结构来实现对问题的分析，为房地产投资实现科学投资方案的生成提供了保障，进而在规避投资风险的同时，为实现投资效益的获取以促进企业的稳健发展奠定基础。

参考文献

[1]江斌.基于层次分析法的房地产上市公司财务综合评价问题研究[D].西安建筑科技大学，2011.

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早在1968年美国就有学者提出冷热因素法对房地产投资进行分析[1]，而国内的房地产开发项目投资决策经过了长期的探索与发展，中国最早的房地产投资决策只是从某个单一方面来进行思考，想法闭塞，对房地产投资决策的全面性研究还有一定距离。因为我国房地产项目投资决策起步较晚，主要以借鉴已有的经验为主，没有一定的理论依据，在分析投资风险方面也缺乏经验，因此，相比于国外的房地产开发项目投资决策来说，我国的投资决策还不健全，投资策略匮乏。所以，我国房地产开发项目投资决策的分析与研究已经成为当前学者的首要任务和目标。

二、房地产开发项目投资决策的研究方法

（一）大系统、小环节分析

运用系统分析的思维研究方法，把目光放在总体格局上，确定主次关系，重点考虑总体方向。将房地产开发项目视为一个大系统、大格局，集理论思想、构建健全的房地产开发项目投资决策体系，使大格局下的各个小环节都紧密相扣，环环紧绕的联系。

（二）与经济分析紧密相连

所谓经济分析，就是分析人员必须根据国家的财税政策对研究项目的投资、收益等进行基础数据的比较和推断，作出合理的判断，从而作出相应的投资决策，因此，对数据的收集和掌握尤为重要。对于房地产开发项目投资决策来说，经济分析成分至关重要[2]。

首先，对于房地产开发项目投资决策来说，财务问题，是影响投资决策的关键。能够对房地产开发项目作出合理的财务情况的分析和评价是决定投资决策正确与否的第一步。

在研究房地产开发项目投资决策的同时也要求作出一些不确定的因素，例如房地产开发项目投资决策所面临的风险，要有抗风险，解决风险的能力和素质。根据一系列的因素，随后作出可行的房地产开发项目投资的经济方面的决策。

有能力对房地产开发项目的投资作出估算，投资决策人员要分析房地产项目所需土地的费用，其中包括土地转让费、土地征用费、管理人员开销费等等。其次，公共配置、市政等也在投资决策要考虑的问题之中。

对房地产开发项目的销售收入作出估算，无论是怎么样的房地产开发项目，其最终结果都是要面向社会、面向人群，成为消费品供人们使用。销售收入要做好充分的调查和统计，根据房地产开发公司以往的销售总额、开发区周围或者城市内人群的消费水平、销售价格，其他房地产中心的销售价格等等做出合理并且切实际的销售收入估算[3]。

三、房地产开发项目投资决策的内容

房地产开发项目投资决策是房地产开发商对潜在的开发项目从经济方面，社会方面，环境方面等进行选择性的过程。

（一）选定合理化的投资

为了选择合理的房地产开发项目，做好正确的投资决策，房地产开发商要认真负责的发现问题，分析问题，解决问题，明确投资目标，确保投资决策可以顺利进行和发展，另外，房地产开发商也要有预见性和警觉性，从不同方面考虑投资决策，进行市场调查，作出合理的投资决策。

（二）投资方案的多样选择

如果制定投资决策人员确定了投资目标，同时就要由多种供选择的方案相应出台。制定的备选方案越多，那么选择的空间越大，投资决策就可以越完善。在选择备选方案时，要根据经济学的角度，社会角度，环境角度等等来进行分析和选择最优的方案实行[4]。

四、房地产开发项目投资决策的指标体系

随着社会不断的发展，经济不断的进步，房地产开发规模也逐渐增大，但是，市场环境不是一层不变的，市场状况也在发生着巨大的改变，因此，对于房地产开发商来说，面对一切都在变化着的前景，要考虑的因素非常广泛，能够对这些因素加以筛选并作出合理的选择，才能建立健全的投资指标体系。

（一）如何建立合理的投资指标体系

1.对开发区域的了解。对于房地产开发商来说，在选择一处地域进行开发时，要考虑到所在区域的市场力和品牌竞争力[5]。要对此区域进行全面的市场调查和分析，考虑到项目完工后在一定的时期内是否能有市场，以及对市场的营销战略。品牌竞争力就是要考虑到在附近区域内是否有其他房地产开发公司进行项目开发，如何在众多的房地产开发商中独树一帜，别出心裁，赢得消费者的青睐。

2.对物业的了解。房地产开发商在进行项目开发时，也应考虑政府对该项目的具体规划和对物业的要求。不同的物业之间也具有一定的竞争关系，这时，选择熟悉的物业，对房地产开发项目投资决策的选择也有一定的联系。

3.房地产开发商公司规模。房地产开发商要根据公司的销售收入、资产总额能够投入资金，回转资金等等方面来制定开发项目。

（二）投资指标的风险预估

篇（7）

房地产开发是一项涉及面较广的经济活动。为了让房地产开发项目达到良好的经济效果，项目负责人应该进行充分的可行性研究。可行性研究主要是在房地产项目投资前，经过一定的分析，为项目投资者提供诸多方面的决策参考，如经济风险、运作方式等。同时，它也是房地产项目投资决策的重要根据，应该值得加以重视并研究。

一、经济分析的内涵剖析

第一，经济分析的概念界定。经济分析就是按照国家财税方面的相关制度与法规，分析某一项目的可行性，研究项目的投资、收益等方面信息，从而为项目承担人的投资决策提供一定的参考借鉴作用。经济分析的前提是分析人员能够对项目相关的所有因素均可作出合理的判断。由于社会的变化与发展，项目也会因各种社会因素而发生变化，因此，经济分析面对多变环境时应该能够应付自如。

第二，经济分析的基本步骤。分析人员对房地产项目进行经济分析时，必须以提供有效决策为目标，对项目相关的财务进行评价。其基本的步骤描述首先，收集足够的基础数据。经济分析主要是针对数据进行分析，然后对数据与相关信息进行比较与估算。因此，数据收集是至关重要的。其次，编制相关财务方面的报表，同时针对财务评价指标，计算和评价相关数据信息，对房地产项目所涉及到的财务情况作出评价。再次，以基本财务数据为基础进行一些不确定性方面的经济分析，包括该房地产项目可能遇到的风险以及抗风险的能力。最后，根据财务评价方面的结果，做出该房地产项目投资是否可行的决策。

二、房地产项目的投资估算

第一，投资成本方面的估算。房地产项目投资可行性分析中的一个重要方面就是投资成本方面的估算。首先，分析人员要对房地产项目的土地开发费进行估算。土地开发费主要包括：出让金额、土地转让费用以及各种附加费用；土地征用以及安装补偿费用；管理人员工资等开销费用等。其次，分析人员要对附属公共配置设施费进行估算。公共配置设施费主要是指房地产项目中，建造一些并不是直接用于营业的一些公共设施而产生的一些费用。另外，还有房地产项目当地市政工程方面的建设费、建筑勘测设计费以及城市建设费用等。

总之，房地产成本估算是否正确，是否合理，将直接关系到房地产项目投资的回收以及利润的大小。

第二，项目销售收入方面的估算。任何房地产公司开发的项目，最终肯定要面向社会、面向客户。项目销售收入是房地产项目保证收益的前提。销售收入方面的预测要在充分调查与统计的基础上完成，可以根据房地产公司以往的销售业绩，利用相关方法，对房地产项目所在地未来销售状况有个合理的预测与估算。房地产项目销售收入的估算是否正确与销售价格有关，在实际定价的过程中，可以根据某种定位法来确定，也可以使用多种定位法的组合。如常用的定价法有：成本导向定价法、客户导向定价法以及竞争导向定价法。

通常情况下，房地产公司分析人员可以根据竞争导向定价法实现销售价格的确定。因为房地产项目的投资成功，一方面可以获利；另一方面可以在房地产市场竞争中立于不败地位。房地产公司可以根据社会因素以及企业自身因素，决定本项目销售价格是稍高于还是稍等于同类竞争者。确定某房地产的比准价格如公式①所示：

比价价格=■①

在公式①中，n表示的房地产企业进行比较的实例个数，mi表示第n个比较实例的可比价格。一般在房地产销售定价的过程中，根据公式①确定最后销售价格外，还要进行诸多方面的判断，以最大限度地保证最终销售价格的合理性。如要考虑房地产开发公司的营销状况、要考虑外界宏观环境对价格的动态影响、房地产市场中的需求状况等。

第三，项目销售税金及附加方面的合理估算。房地产开发项目销售税金及附加方面涉及到的东西比较多，主要有：项目营业税、建设过程中的维护税、土地增值税以及房地产开发公司的所得税等。其中土地增值税是指有偿转让土地使用权或者地上附有物，而获取增值收入的个人或者单位所交纳的税。但在通常情况下，因为增值税只能在房地产开发项目投入完成，并且销售成功后才能有效计算，所以可以在实际销售之际按销售额的1%实施提前征收，最后再统一进行计算后补缴。而房地产开发公司的所得税是指公司生产经营过程中所得利润的征收税。一般是以25%的利率进行征收，但对于一些利润较少、规模不大的房地产开发企业，可以实施一定的优惠额度，而对于一些特定行业的新办房地产开发公司，甚至可以考虑免所得税。

第四，项目不确定性方面的评价。房地产开发项目不确定性方面的评价主要涉及到盈亏平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理论研究预测各种不确定性因素和风险因素的发生对项目评价指标影响的一种定量分析方法。而通过敏感性分析，可以找出影响项目经济效益的关键因素，使项目评价人员将注意力集中于这些关键因素，必要时可以对某些最敏感的关键因素重新预测和估算，并在此基础上重新进行经济评价，以减少投资风险。

三、总结

房地产开发项目投资决策的经济分析是一个相对复杂的过程。为了让决策者提出的决策结果更为合理，更为有效，财务数据方面的估算和预测是至关重要的。特别需要注意的是，在具体评估预测时，应该尽可能地因不同人、不同方法而造成的估算预测结果的不一致性，或者差异过大。因此，在经济分析时，应该明确不确定的因素，估计项目可能遇到的风险，从而加强房地产开发投资项目决策的可靠。

参考文献：

1、郭丹,李菲.成本管理过程评价指标体系设计[j].合作经济与科技,2007(3).

篇（8）

    因为经济形势的变动给房地产开发商造成的损失是巨大的,比如像:市场需求、购买力、汇率等等方面。从最初的可行性研究到最终的楼盘上市,中间间隔很长的一段时间,在此期间内,市场需求会发生很大的变动,消费者需求等各种因素的变化会直接导致投资收益与预期计算偏离很远。

    2.开发成本受法律政策的影响

    对房地产开发商影响最为直接的是金融政策和财政政策。法律政策风险是指一个国家所处的国际国内政治环境变动以及相应的法律政策调整,造成房地产开发商经济上的损失。货币正常的松紧直接影响到项目的开发,从而影响到企业项目开发所需的成本费用。

    二、完善房地产开发项目投资决策经济分析的措施

    1.建立科学的评估指标体系

    规划评估指标主要考虑的因素有:土地面积、建筑密度、容积率、绿地率、交通、公共设施配套等等因素。在进行设计方案的评比过程中要充分考虑性价比、经济性以及环保、格调等等各个细节问题。在进行经济评价的过程中要综合考虑财务评价和综合评价,每个评价指标所包含的因素都对房地产开发项目的成本存在直接或者间接的影响。适当的提高建筑平均层数和建筑密度,控制适当的建筑容积率,可以减少房地产开发项目的单位造价,同时节约用地,从而能有效降低整个项目的建设资金。

    2.规划方案的优选

    要想有效地控制工程造价,必须在进行充分的市场调查研究之后,结合项目的具体情况,保证能满足使用功能与生产要求的双重前提下进行技术和经济的有效整合,制定出多个方案进行比较,从中选出最优方案。在进行比较方案的优选工作时,一定要注意各个方案之间的可比性,根据项目的实际情况,选择适当的经济评价指标作为比较选择过程的参考指标。

    3.尽可能地提高项目抵御风险的能力

    房地产市场是一个资金密集型的行业,资金的使用量非常大,市场的任何波动和国家宏观调控政策的调整都会直接给房地产项目的收益造成严重的影响。这就要求开发商在投资决策阶段通过对影响项目投资效果的社会、经济、环境、正常和市场等因素的分析,了解各因素对项目的影响性质和程度,帮助投资者根据房地产项目风险的大小和特点确定合理的投资收益水平,提出有效的控制风险的方案,有重点的加强对投资风险的防范和控制。

    4.采取多样化组合投资

    作为房地产开发企业需要将资金有选择的投资到不同类型的房地产开发项目上,针对不同收入层次的居民建造不同类型的住宅、写字楼或者娱乐场所等,以减少未来收益的不确定性。不同类型的房地产在开发的过程中风险也是不同的,对应收益高低也存在较大的差别。一般情况分析,开发项目收益率相对较高的对应风险也大。所以,如若将资金投入到不同的房地产开发项目中,可以将整体的风险降低,最终获得的是一个相对平均的收益。

    三、对房地产开发项目进行有效成本控制的方式

    1.转嫁风险

    首先,可以向保险公司进行投保,以缴纳保险费为前提将风险转移给保险公司,由保险公司承担风险。但是,保险公司虽然是一种及时、有效且合理的实施经济补偿的方式,但是保险的使用方位是有限的,而且在最初交的保险费金额也是非常大的。所以,通过保险转嫁风险并不能解决一切风险。

    其次,以合同的形式将开发风险转嫁给其他的经济单位。比如在房地产项目的施工过程中,可以将部分危险性极高的工作转包给经验丰富的施工单位,这样也是变相地减少了自身的风险。

    2.透过目标成本控制方案进行投资决策

    开发企业在进行房地产开发项目前都要有可行性研究,如果盲目进行投资,不仅使企业的利润得不到很好的保证而且极易导致企业的亏损,严重者会导致企业的倒闭。因此利用目标建筑成本控制方案来进行投资决策具有一定的科学性和可行性。在立项以前,要经过反复测算,在确定建筑成本的总额比建筑成本控制数低之后,才能确认这个项目是可行的。如果高于建设成本控制数,则表示未达到利润的期望值,该项目不可行。通过系统全面的测算,能够确保企业开发项目的目的性,减少因盲目开发而给企业带来的经营风险和不必要的开发成本。

篇（9）

一、房地产的投资概念和基本类型

房地产投资决策就是围绕事先确定的经营目标，在掌握了大量的相关信息后，通过科学的分析手段，并进行定理分析，对房地产项目的投资方案进行选择的过程。通常房地产投资决策由决策、决策目标、决策对象、决策环境四个要素。

房地产项目投资按照不同的标准来划分有不同的类型：按投资分析方法来说，分为定量分析和定性分析；按照决策目标来分析，分为多目标决策和单目标决策；按照制度决策的方式来说分为多层决策与单层决策。

房地产的项目投资期权分为以下几种方式：一种是延迟投资期权也叫等待期权，是指开发商可以根据市场的情况决定何时动工，拥有延迟投资的权利，这种能够降低项目失败的风险。一种是扩张期权，开发商会根据价格的波动，产品的供应情况在市场中投入少量的资金进行试探，这种选择被称为扩张期权。还有一种方式为分阶段投资期权，由于一次性投资的规模越大，风险就会越大，所以房地产企业将项目分为若干个相关联的部分，每一个阶段的投资都根据市场的需求而变化，这种期权方式又称为分期滚动方式。最后一种是收缩期权，当房地产的销售出现较大波动时，为减少损失，投资者可以酌情进行收缩开发或者中止开发[1]。

二、房地产项目投资分析的内容

1、经济分析的概念

经济分析是指企业依据国家相关的财政和税收方面的制度与法规来分析某一个项目的可行性，并研究项目的投资收益、投入产出比等方面的数据，从而为项目的负责人进行投资做出相应的决策参考作用。一定要注意的是，企业进行经济分析的前提必须是项目数据分析人员能够对影响项目的所有因素都要做出合理的推断与判断。在当前的社会中，由于社会因素的变化较快，所以经济分析人员也要具备能够随机应变的基本素质。

房地产项目在经济经济分析时，必须要提供有效的决策，再对项目的财务进行评估。通常，基本的步骤如下：首先要收集足够的数据，因为经济分析主要就是对相关的数据进行分析，并且数据还能为信息的比对和估算提供依据，然后，要编制相应的准确的财务报表，同时要对相关的财务指标进行分析和评估，对房地产项目所涉及到的财务情况作出评价。再次，要以基本的财务数据作为基础来进行一些不确定性方面的经济分析，包括房地产项目的风险分析和抗风险的能力分析。最后，根据财务的评估记过，作出该房地产项目的投资是否可以进行的最终决策。

2、房地产项目的投资分析

首先要房地产项目的成本进行分析。成本估算是房地产项目的投资可行性分析中最重要的一环，它影响到房地产的经济效益和健康发展等方面，因此，房地产项目的投资分析首先要进行的就是成本分析。分析人员要根据房地产项目的各个费用环节，如土地的征用、土地出让、转让费及各种附加费，补偿费等，还包括管理人员的工资及日常的开销等费用的估算，然后还要对房地产项目的配套公共设施费用进行估算，配套公共设施的费用一般是指那些并不直接用于营业的一些公共设施的费用。当然，成本分析还包括了市政建设费、建筑勘察设计费和城市建设费用等。总之，房地产成本的估算是否正确合理会直接影响到项目的投资回报率。

还有一方面的重要成本估算是销售收入的估算。房地产项目的销售收入是保证房地产项目获取收益的前提。所以，对销售收入的估算也应该加强重视。首先要充分调查与统计，根据房地产项目的销售和业绩，并利用科学的统计法，对房地产项目的未来有个合理的预测与估算。房地产的销售收入与销售价格关系密切，因此在实际的项目定价过程中，通常采用定位法来进行确定，一般的定价法有成本导向法和客户导向法以及竞争导向法。多数的房地产项目分析人员采用竞争导向法来确定销售价格，企业可以根据自身的实力以及社会因素来决定销售价格是比同类竞争者高或者低。此外，对于销售收入的税金以及附加费用的估算也非常必要，因为房地产行业中设计的税种以及费用类别较多，特别是土地增值税的判断和使用对企业的销售收入也是有影响的，并且要考虑免税税种是否存在。通过这些收入和费用的估算，能够使决策者对企业的投入产出比进行详细的了解并分析。有利于制定最终的项目投资决策。

最后，还要考虑项目的某些不确定方面因素的影响并进行评价。房地产项目的不确定性主要涉及敏感性和概率分析。敏感性分析能够找出影响项目效益的关键因素，所以项目的相关评估人员要主要对这个因素进行考虑和评估，并在此基础上进行相关的经济评价，以此来减少投资的风险[2]。

三、房地产决策分析应注意的问题

1、要组建专业的分析团队

科学、系统的进行房地产项目投资决策分析是现代房地产企业必须要实行的。组建专业的分析团队，能够有效的降低企业的开发风险，提高开发效率。项目投资的决策设计范围很广泛，必须有专业的人员共同参与才能保证投资决策的可行性。

2、建立起规范的市场调研机制

市场调研是获取有效信息的关键途径，房地产企业要想取得成功就必须建立完善市场调研机制。即要规范市场调研流程，明确岗位职责，提高人员素质，拓宽信息渠道，建立起日常的市场的监控体系。

3、加强风险防范意识

房地产项目的投资通常金额巨大，所面临的资金风险也很大，所以提高风险分析能力，加强风险防范意识是至关重要的。要更加科学的方法来评价经验风险，对风险进行有效的控制[3]。

四、结论

房地产项目投资决策是整个项目中最重要的一环，所以，只有加强对投资环节的评估，对不确定因素的充分考虑，才能加强房地产项目投资决策的可靠性。

参考文献：

篇（10）

中图分类号：G642.3 文献标志码：A 文章编号：1674-9324（2016）45-0065-02

一、引言

房地产投资分析作为一门必修的专业课，依据《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）的核心内容，分析了最新的房地产投资分析相关政策与评价指标的变化，还包括社会与环境评价等相关内容；房地产投资分析课程最重要的内容就是房地产融资风险。本文就融资风险进行详细的分析，对风险防范提出观点，便于学生更深入认知房地产投资分析这门课程。

二、房地产投资分析课程的主要内容分析

（一）融资风险分析

1.融资渠道集中。尽管国内目前已经出现并得以应用的融资方式越来越多样化，但由于我国房地产金融市场还处于发展的初步阶段，许多金融产品和手段并不成熟，因此，企业在房地产开发项目过程中过度依赖于银行贷款的状况仍旧没有太大的变化。

可以从对比看出，2016年第一季度房地产项目资金结构与2015年度相比整体上变化不大。需要说明的是，在其他资金来源中，定金及预收款项占总资金来源的25%左右，所以项目的资金来源主要是自筹、银行贷款和预收款项。

2.法律法规滞后。我国融资体系的发展并不十分完善，缺乏相应的法律法规来对各种融资方式和渠道进行有效的约束和规范，融资过程中法律漏洞也十分常见。例如针对通过互联网形式进行公开小额股权融资的股权众筹融资方式，我国至今还未出台专门具有针对性的行政法规和部门规章，只是在《关于促进互联网金融健康发展的指导意见》等类似的文件中对该种融资方式进行了初步的定义，这为企业进行众筹融资触犯法律底线留下很大的隐患和风险。类似情况还有因缺乏法律规范导致的信托兑付危机等，项目融资过程中应重点注意存在法律争议的融资渠道或方式。

3.融资成本高。融资成本过高一直是房地产业常见的现象，也在不同程度地限制着房地产业的发展。项目通过间接融资可较为灵活地获得所需资金，但间接融资除了保密性差之外最大的缺点就是融资成本高，如通过券商融资成本在15%-25%之间，信托融资成本则在13%-20%之间。即使是成本最低的银行借贷，其理论年利率为7%-10%，但加上如贷转存、顾问费等各种成本费用之后，综合成本也在8%-12%之间。直接融资渠道如股市融资的综合成本则在15%左右。虽然政府通过一系列调控政策来缓解融资难的问题，但短期内企业所面临的融资形势依然十分严峻。

4.项目决策不理性。项目决策的过程实际上是项目发起人通过市场调研，发现新的投资机会或者领域，结合自身实力确定是否要进行投资的过程。在这个过程中，造成决策失误的常见原因有两种，一是市场调研结果与实际有偏差，二是对自身综合实力评估不准确。前者由于房地产市场的需求空间很大，近年来房地产的投资属性不断被放大，与之相反的是消费者的购房能力有限，若市场调研只重需求不重消费者的购买水平，则会造成有市无价；而后者最典型的例子就是开发商通常都会同时进行多个项目的滚动开发，以期获得更大的市场利润，却忽略了多项目管理需要完备的项目管理技术和资源分配能力，包括保持资金的持续供应并在时间和空间上合理分配的能力，理性的项目融资决策需要通过建立系统完备的决策机制来支撑。

（二）风险因素之间的相互作用

基于上述风险种类分析，可将风险分为两大类别，即内源性风险和外源性风险。外源性风险主要包括不可预见的政治、经济、行业市场等的变动，内源性的风险是建立在项目自主性基础上，主要包括对项目资金流、工程建造过程、后期运营过程的管控。然而，在大范围来看，各种风险因素之间是相互关联、相互作用的。

（三）融资风险防范分析

目前，一些传统的风险防范方法已经在大范围内得到应用，如与具有实力的房地产企业合作进行项目的开发分散风险；发行股票或债券，在接纳民间资本的同时对风险进行分摊；在具备条件的情况下发起项目预售活动，在规避市场风险的同时有效实现风险的分散。然而风险随资金的流动无处不在，想要从根本上对风险进行管控，需要我们将风险防控工作落实到项目进程中的方方面面。

1.建立动态风险评估与防范机制。在项目进展的过程中，应根据项目实际情况建立起针对性的全面动态风险评估与防范机制，以帮助项目负责人进行理性地决策。对项目外部不可预见的环境因素如政治、经济、行业市场的变动进行实时监控，实现对外部环境变化的敏锐感知，并据此对项目的资金流做出灵活的调整；对项目内部资金及物料的流动、工期进度、工程质量进行动态跟踪检查，及时跟进项目公司报送的资料，评估各参与方在项目中的实施情况，一旦发现偏差应及时向项目发起人及投资人提出建议以及预警。

2.组合利用不同的融资方式。成本与风险之间有着密切的对称关系，即当融资成本上升时，对应的风险会下降；当融资成本下降时，项目所承受的风险会上升。因此在成本与风险之间寻求一个合理的平衡点将有利于项目融资的顺利进行。项目直接融资不需要经过金融中介机构，因此所要支付的成本比间接融资要低，但也正因为缺少了中间担保机构，直接融资所面临的风险比间接融资要大。可以通过组合多种融资方式，根据资金的用途有区别地进行不同渠道的融资，寻求风险与成本的均衡与对称，可适当降低风险，节约成本。

3.利用计算机技术模拟工程建造。在多数的房地产项目建造过程中，由于施工过程的复杂性、动态性和不确定性，不可避免地会存在因设计变更、试错返工等因素造成的工期拖延、成本超支甚至影响到项目质量的现象，造成了劳动力和材料的极大浪费。可利用BIM等计算机技术对施工建造过程进行反复模拟，找出各方面问题，并及时进行纠正，力争将项目真正投建后的偏差降低到最低程度，以实现低成本高效率的建造过程，最大程度地避免完工风险。

4.针对风险事件进行评估总结。一些房地产龙头企业之所以能够实现快速发展，其原因之一就在于他们善于总结经验，为下次危机风险的出现提供借鉴，减少损失。对已出现的风险事件，应及时将实际效果评价信息反馈给风险防范机制，总结此次风险应对方案带来的得失，提出更加完备的应对方案，建立风险信息数据库。增强项目在以后的发展过程中的风险抵御能力。

结论

房地产投资分析课程是建筑院校房地产专业所开设的一门专业必修课。房地产投资分析是房地产业的基础，它以形成新的房地产价值为表现结果。这门课程涵盖的专业知识多，并可以直接应用到房地产投资项目评价的实际环节。融资风险是这门课程中最重要的内容，如果这个问题弄清楚了，学生就能够了解房地产投资分析最核心的内容。能够顺利完成本课程的教学。

篇（11）

近年来，房地产业正迅速发展为国民经济的一个重要产业群体，成为国民经济的基础性、先导性和支柱性产业。房地产项目作为房地产企业发展的基本元素，对任何一个国家及企业的发展都起到至关重要的作用。房地产项目管理作为一种现代化的管理方式，它是伴随社会建设和管理大型项目的需要而产生，房地产项目管理的水平的高低对项目的成败起到至关重要的作用，并影响到房地产企业整体的发展。我国加入WTO后，已日益融入全球经济体系，国际竞争日趋激烈，全球经济一体化趋势越来越明显，国内外形势的发展要求房地产开发管理逐步与国际接轨，以适应市场经济的发展需求。同时，由于房地产需求的增加，房地产业及相关行业的发展空间增大，国外企业对我国投资幅度加大，促进了酒店业、写字楼、住宅业的发展，带动整个房地产业逐渐与国际接轨。在经济一体化的情况下，中国将成为国际建设市场最大的热点之一，强劲的国外竞争对手，新增加的市场需求及原有的市场份额有被国外同行抢占的可能，对国内同行来说，竞争压力陡然增加，当前，国际惯例的项目管理知识对我国业主、工程咨询业和施工企业显得更加重要。我们要从产业生存的高度认识我国项目管理与国际接轨的迫切性，切实而深入的了解国际惯例的项目管理机制与运作，由此分析我国项目管理的症结及我国施工企业功能的匮乏，进而再造我国投资与建设全新的项目管理体制，提高我国建设企业的国际竞争力。在这样的国际国内背景下，对房地产企业项目运行管理进行研究就显得极为重要。

一、我国房地产企业项目管理存在的问题

我国房地产项目管理近年来虽已取得重要的进展，但是基本上还停留在粗放式的经验管理阶段。存在质量事故多发、工期拖延、费用超支等问题，和国际先进水平比较，我国房地产项目管理仍然处于较低水平，存在不少问题。主要是管理体制不完善，缺少高素质的项目管理专业人才，不能全面系统地采用先进方法，法律法规也不健全等。这些都是中国目前房地产项目管理比较粗放的重要原因，也是一些房地产企业投资效益不高，竞争能力不强，发展速度不快的关键所在。

1.可行性研究缺乏

(1)项目目标和工程任务分解不足

在项目启动之初，作为项目所有者的房地产企业由于缺乏大型工程建设的实践经验，没有很好的对整个项目进行细致研究分析，并提出项目的总体目标，也没有将工作任务进行分解，并加以落实分配，这导致项目出现以下问题：

①项目在初期无法向下进行；

②项目预期经济目标不能实现；

③项目延期交房；

④部分功能配套不全。

(2)市场定位不准、缺乏创新能力

在项目开始前，房地产企业往往忽视了市场作用，没有做充分的调查研究，不做设计研究，只是根据周边项目户型、楼型照猫画虎，造成产品同质化严重，缺乏创新能力，从而使项目销售不畅、价格不高、回款缓慢、效益不好。主要体现在：

①市场定位工作主体发生偏差；

②运用差异化战略模仿有余而创新不足；

③偏离市场定位的理论和原则，片面强调概念式定位；

④目标客户群不明确或目标市场需求判断错误。

2.设计监理缺失

由于对设计单位相应的监督管理体制无法跟上，造成在项目的施工中发现大量设计中存在的问题。由于施工中发现的设计问题很多，有些工程从开工到竣工都发生了设计变更，变更图纸比原设计图纸还多。设计过程中出现的问题主要表现在：

(1)缺乏合理的设计招标程序

房地产市场发展还不规范，未形成公正、公平、公开竞争的良好环境，造成了设计招标往往流于形式。

(2)忽视设计对项目投资控制的重要性

未认识到设计对项目整个运作过程的重要影响，公司对项目设计普遍存在一种“轻设计控制，重施工控制”的思想。

(3)设计监理缺失

对于设计监理工作，由于对设计单位相应的监督管理体制不健全，加上设计单位的工作量较大，部分设计人员素质较差导致设计图纸很难做到精心勘探、精心设计，达到一流的施工质量，造成在施工中发现大量设计中存在的问题。

(4)文档资料缺乏制度化、规范化管理

尚未制定有关工程文档资料、工程竣工资料等的管理制度和规定，项目档案管理管理混乱，尤其是对工程项目的合同管理方面，未能实现以合同为主线、以合同为核心实施工程项目管理。二、加强房地产企业项目管理的对策建议

要加强项目前期开发管理，项目前期研究分析工作一般包括：投资机会寻找与筛选、市场调研、市场定位、项目构思、目标设计、方案策划、可行性研究及投资决策分析。其中，关键是项目可行性研究和投资决策。

1.进行详细的项目可行性研究

市场调研的目的是对所筛选的项目进行客观分析，验证项目定位的准确性与科学性，为开发决策提供技术依据，从根本上避免决策中的随机性而强调科学性。项目经理应按照一定的市场调研程序对房地产市场进行以下三方面的调研：

(1)房地产市场的供给与需求调研

充分调查投资地区各类地产商品供给量及需求量、价格水平、地区分布、投资地区房地产开发能力及技术水平，也就是要理解在市场经济条件下房地产作为商品必然依据房地产市场的需求情况来确定是否投资，投资什么项目，这是房地产投资决定性因素，也是调研的根本点。项目经理应从专业角度提出合理建议。

(2)要进行环境调研

主要指项目的自然环境、社会环境、经济发展水平、地区产业结构、居民收入水平、消费水平、社会购买力、文化环境、社会治安、社会职业分布、文化教育、社会风气、习俗等，使得对项目从政治、经济、文化的高度来认识，这也是为社会服务的同时获取社会效益及良好经济效益的基础。

(3)要进行开发场地调研

场地是产品定位前期调研极其重要的内容，要充分认识到一块位置优越的土地会给开发带来巨大的效益。这其中，开发土地所处区域位置、环境条件、交通条件、开发场地使用现状、大小形状、地质等都要引起重视，项目管理队伍应参与土地选择与分析，参加有关的洽谈，在此基础上提出开发初步建议方案并评价综述方案的优缺点，同时对未来项目产品定位提出初步设想方案。

2.进行项目的投资决策与预算

进行房地产开发，建设资金一般都需几亿元人民币以上，若没有切实可行，的投资方案和融资还贷方案，也就谈不上立项。因此，在项目可行性研究时对项目进行投资分析和融资决策是项目经理必须重视的问题。

(1)重视投资分析

项目经理在对市场供求关系、竞争环境、市场可接受的楼盘价格水平、投资成本进行经济分析的基础上，对项目的资金使用、回收及相应措施进行详细的计划和控制，是投资分析管理的主要内容。通过投资分析对项目整体运作的计划性和目标性进行有效控制，是房地产开发建设成效的关键，投资分析是今后项目管理运作的工作指南。

(2)重视融资决策

房地产开发建设周期长，一般要几年时间，融资的财务费用可能高达总固定费用的5%—25%以上。因而，融资决策主要是确定融资方案的合理性,它对建设总费用有很大的影响，一定要请有经验的专家参与制订。首先需根据投资总额及自有资金、预计预售收入，测算出需融资额度，然后确定该项款项的还款方案，并根据开发过程中可筹集、回收的资金及需支出的资金进行分析，确保项目的资金流量有盈余，从而保证项目开发的顺利实施。

3.加强项目控制管理

项目实施阶段房地产企业项目管理的工作是按合同规定为项目顺利实施提供必要的条件，并在实施过程中督促检查并协调有关各方（监理、设计、承包商、供应商、政府职能部门）的工作，定期为项目进展情况进行研究分析，该阶段的项目管理可描述为：在项目实施阶段，业主的项目组人员，按照有关法律、法规、技术规范要求，根据签订的工程承包合同、工程监理合同、其他合同及合同性文件，调动各方面的综合资源，对项目从开工至竣工的工程进度、质量、成本及其他方向的目标进行全面控制的管理过程，本阶段的工作重点是项目的进度、质量、成本的控制管理。

(1)加强项目进度控制管理

进度控制是指对工程实施阶段的工作内容、工作顺序、持续时间及工作之间的相互衔接关系等进行计划并付诸实施，然后在计划实施过程中经常检查实际进度是否按计划进行，一旦发现有偏差出现，应在分析偏差产生原因的基础上有采取有效措施排除障碍或调整、修改原进度计划后再付诸实施，如此循环，直至工程项目竣工、交付使用的过程。

(2)加强项目质量控制管理

工程项目的质量是指项目能够满足业主或客户需求的特性与指标，一个项目的实现过程就是工程项目质量的形成过程。项目实施阶段开发商的项目组要开展多方面的工作，对工程项目的质量进行控制和监督，概括地说有审查确认承包商的质量保证体系，进场材料、设备的质量控制、监理规划、监理实施细则以及对监理工程师日常监理工作的监督和检查等方面。

参考文献:

[1]王文群:房地产经济学[M].北京:经济管理出版社,2003:3-4.