房地产金融论文大全11篇

绪论：写作既是个人情感的抒发，也是对学术真理的探索，欢迎阅读由发表云整理的11篇房地产金融论文范文，希望它们能为您的写作提供参考和启发。

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一、金融政策与房地产需求

(一)利率与房地产市场需求

利率对居民的住宅需求和投资需求的影响主要体现在两个方面:(1)当利率降低时,会迫使人们降低储蓄而转向消费或进行其他投资,居民在寻找消费和投资出路时,可能会考虑购买或者扩大住宅的消费或投资。这对于原来已计划扩大住宅消费或投资的居民来说,会加快他们的行动步伐,进而增加对住宅的现实需求;(2)在利率降低时,住宅抵押贷款的利率同时降低,这在实际上降低了居民进行住宅消费或投资的成本,也会刺激居民扩大住宅需求。相反,当利率提高时,住宅需求会必然减少。

住宅是家庭最主要的资产。按照国际测算标准,住宅价格大约是一个家庭可支配收入的7倍左右,也就是说,一个家庭需要7年的时间才能买得起一套房子。住宅的昂贵价格使得家庭必须靠银行贷款才能购买起住宅,而影响消费者贷款的最主要因素就是贷款利率的高低。我国针对居民购买住宅的金融政策大致出现在1996年底1997年初,当时,政府为了鼓励房地产市场的发展,解决老百姓家有所居的问题,出台了一些相关政策措施,于是,五大国有银行开始面向居民提供低息住房贷款,但效果却并不明显。其中的原因可能很多,比如说大多数居民的资金积累有限,以致住宅购买需求还没有普遍形成;再比如,银行新推出一项业务时对风险的评估往往偏高,而居民也对住房贷款从观念到习惯还不能立即接受;除了这些以外,银行确定的大约10%的高利率,不能不说是挡在房地产市场发展道路上的一个主要障碍。进入新世纪后,随着中央政府对民生问题的更多关注和银行利率的逐步降低(基本保持在5%-6%左右),使越来越多的居民开始通过按揭进行住房投资和提前实现住房消费,住房按揭贷款绝对数量和占总贷款比重都出现了迅速增加。

利率对家庭实际支出的影响,可以通过实际例子予以说明。一套总额100万元的房子,首付20万元,贷款80万元,年限为20年,采用5.04%的年利率(2005年1月1日前的实际贷款利率)则月均还款额为5297元,采用7.83%的年利率(2007年9月15之后的实际贷款利率)则月均还款额为6038元,利率的增加将使家庭每月多支出741元,支出的增加必将减少对住宅的需求。

回顾中国房地产市场发展的历史就可以发现,利率对消费者具有重要的影响:提高利率必将减少房地产市场的需求,而降低利率将会降低居民的月均还款额,减少居民的负担,从而增加对住宅的需求。显而易见,提高利率,将对房地产市场需求、从而对房地产市场价格具有极大的抑制作用。此情况2007年非常明显,致使国家在一年之内多次提高利率,以抑制房价的过快上涨。

(二)贷款首付比例与房地产市场需求

2000年以来,银行不断降低房地产市场的首付比例,许多银行甚至提出零首付的方式。首付比例的降低,意味着许多家庭可以提前享受到住房需求,未来的房地产需求得以在短期内实现,降低了住房消费或投资的成本,大大刺激了房地产需求的增加。对银行来说,贷款首付比例的降低,一方面繁荣了银行的住房抵押贷款业务,另一方面却也使银行面临的风险不断增加,进而使住房贷款的坏帐率增加,一旦对风险的评估和对坏帐率的测算达到一定程度,银行旧会逐步提高首付比例。首付比例的增加,既会提高按揭贷款门槛,降低银行按揭贷款的风险,也会加大投机活动所需的资金周转量,从而有效地抑制房地产市场上的投机活动。

具体到中国当前的房地产市场,我们认为,政府进行金融政策调控的目的,不应当是限制居民的正常需求(反而应当大力鼓励),而应该是降低银行的金融风险和减少房地产市场的投机炒作行为。根据国外的数据统计结果,在正常的房地产环境下,首付20%之后,银行住房贷款的不良贷款率低于0.5%,但在出现严重的房地产泡沫的时候另当别论。银行的资金大多来自普通老百姓的存款,因此一定要设立按揭贷款首付比例的门槛来保护储户的利益。当前在20%的基础上继续提高首付比例虽然可以进一步降低不良贷款率,但是同时会压缩房地产市场的正常消费需求,所以政府的落脚点应该在大大提高第二套住房贷款的首付比例。

(三)汇率、经济全球化与房地产需求

房地产商品具有投资需求的基本属性,中国处于经济快速增长的阶段,每年国民经济保持10%左右的增长率。同时中国处于城市化率快速推进的过程,城市化进程的快速推进,这些因素的存在使房地产价格必然保持较高速度的增长。中国加入WTO以后,随着经济全球化进程的深入,资金的逐利本性决定国外资金必然有强烈的动机来购买中国的房地产商品。另外从汇率的角度分析,中国目前处于人民币升值的加速期,人民币升值的预期必将刺激更多的国外资金涌入中国市场。因此,在冷却国内房地产市场投资需求的同时,必须采取措施控制国外资金的涌入。

(四)楼市与股市的互动效应

从投资的角度分析,股市和楼市具有同样的特征,尤其是在价格快速上涨的房地产市场中,房地产市场的投资属性体现的十分明显。1999年以后整体市场投资渠道的缺乏,特别是2001年6月以后股市的一路下跌,中小投资者对股市逐渐失去信心。另外,由于住宅商品固有的一些属性(不动产;销售不出去可以转租;随着经济发展、周围环境优化可以增值等),房地产投资(尤其在大城市)基本成为高回报、低风险投资的惟一渠道,投资房产的人群包括个人、企业、银行、基金等等(顾建发,2005)。

需要特别注意的是2006年以来,中国股市一路上涨,致使许多家庭财富得到了迅速增加。在股市处于快速增长的阶段,资金并不会明显转向房地产市场,但是,一旦股市进入调整阶段,股市的资金将会迅速转向房地产市场,股市本身的财富效应也会增加房地产的消费需求,此时房地产价格又将出现上涨趋势。这种状况在2007年表现得非常突出。

二、金融政策与房地产供给

影响房地产供给的主要因素是房地产市场价格预期、土地成本、税收政策和银行的贷款利率(周伟林、等,2004)。从金融政策的角度,则主要是考虑银行利率的作用。开发商在开发楼盘的过程中,其资金来源主要为银行贷款。贷款利率的提高,将会增加开发商在取得土地、开发楼盘中的现金流支出,加大开发的成本也即提高房地产市场的进入门槛。

住宅通常具有大宗性、昂贵性的特点,其开发往往需要巨额资金投入,离不开银行等金融机构的资金支持。因此,银行利率高低直接影响到住宅市场的供应量。如果国家采取紧缩的货币政策,银行减少对住宅开发商的贷款,提高市场利率,这样,住宅开发的借贷成本提高,住宅供给往往会减少。另外,由于银行利率提高,人们储蓄愿望增强,进而减少对房产的消费需求与投资需求,也会影响住宅开发商的供给愿望。相反,国家采取宽松的货币政策,银行扩大放款,市场利率下降,住宅开发成本降低,就会刺激住宅开发商增加住宅供给。同时,利率降低,人们的储蓄愿望随之下降,促使人们进行住宅投资。而住房抵押贷款利率较低,又会刺激人们使用消费信贷方式购房,增加住宅需求,推动住宅价格上涨,进而引起住宅供给的增加。

在人民币升值预期的作用下,如果国家对于国外资本进入国内房地产市场没有任何限制,也必然会导致房地产商品供给的增加。与此同时,根据股市和房市间的互动影响,可以想象,股市的波动也会直接或间接地对住房供给发生影响。

三、结论和政策建议

由上所述可见,金融政策的变化是通过需求和供给两个方面对房地产市场发展产生重要影响的。因此,合理利用金融政策调控房价具有非常重要的意义。但是,制定金融政策并使其有效地发挥作用,并不是象有人想象的那样简单。

首先,在其他条件不变的情况下,提高住房贷款利率,或者抬高住房贷款门槛,都将抑制购房欲望和实际投资,从而抑制房价的无序上升。然而,需要注意的是,政府出台金融政策的目的,并非简单地降低房价,而是使房地产价格充分反映供给和需求信息,降低房地产商品的投资和投机属性,降低银行的金融风险,促进房地产市场的健康发展。进一步说,银行还可以针对不同的房地产投资贷款实施差别利率政策。

篇（2）

房地产开发商通过公开市场发行股票和债券进行直接融资一度被暂停，获得银行信贷条件苛刻且规模受限，因此非银行金融机构日益成为房地产开发商融资的重要渠道，信托资金、资产管理公司资金、私募地产基金、民间金融机构对房地产开发商的融资近年来发展迅猛。

（二）海外金融市场融资

鉴于中国大陆融资困难，近年来，一些房地产开发商纷纷到中国香港、新加坡等地通过发行股票或债券的方式获得融资，不论是股票融资还是债券融资，市场影响力和信用评级都是融资成本和融资成功率的重要影响因素，因此，在海外市场成功融资的主要是国内一些一线房地产开发商。

（三）通过创新方式获得银行资金

由于房地产开发商在银行的直接信贷受限，通过新通道获取银行资金成为可行的方法。广为市场熟悉的操作方式是银信合作，即银行通过向客户发行理财产品，将所筹集资金作为单一资金委托信托公司投向房地产开发商，该方法于2010年7月被银监会叫停。[1]但很快一些更为复杂的操作方式出现：一种是银证信合作，即银行发行理财产品后，将所筹资金交给证券公司，由后者订立集合资产管理计划或专项资产管理计划，再将这一资产管理计划对接信托公司，最终投向房地产开发商；另一种方法是找一笔过渡性资金，先成立房地产信托计划，再由银行拿理财产品筹集到的资金受让该信托计划的受益权。③这些方式实质上延续了银信合作。除了换通道获得银行资金外，房地产金融市场主体还充分利用限制规则未覆盖的方法为房地产开发商融资，比如借用应收账款质押贷款来为开发商融资。应收账款质押贷款④的常用操作方法是：首先，由开发商与建筑商或设备供应商签订商务合同，提供服务或设备，形成建筑商或设备供应商的应收账款；其次，由建筑商或设备供应商以对房地产开发商的应收账款质押给银行，取得银行的贷款；最后，贷款到期时，要么由房地产开发商还钱给建筑商或设备供应商，由后者归还贷款，要么建筑商或设备供应商到期不还，由银行向开发商主张债权代位求偿。这样，名义上是给建筑商或设备供应商的贷款，实质上是在为开发商融资。

二、宏观调控背景下购房者融资创新的主要表现

随着房地产市场宏观调控向纵深发展，对需求方的调控力度也日渐加大，对购房者的金融限制即限贷政策，成为一种抑制投资需求的有效手段，但目前看来，绕过限贷政策的购房者融资创新日渐成熟。

（一）非银行借贷机构融资

受限贷政策影响，部分地区二套房商业贷款的首付比例提高，三套房或多套房商业贷款被叫停。⑤如果资金缺口不大，除自筹之外，还可向小贷公司、典当公司等民间借贷机构融入短期小额资金。但向民间借贷机构借款往往需要抵、质押物，而且成本较高，因此这一途径仅可用于满足偿还资金预期明确、金额较小且期限较短的购房者需求。当然，如果资金缺口非常小，购房者可根据月收入状况向消费金融公司申请消费贷款。

（二）以变通方式从银行获得资金

如果购房者资金缺口较大，难以承担小贷公司、典当公司的高成本融资，或者短期内无法偿还借款，以变通方式从银行获得资金也是可行的。一些企业购房者可以动用运营资金购房，然后向银行申请流动资金贷款甚至是装修贷款来缓解运营资金压力。个人购房者也可以其持有的其他房产作为抵押物申请消费贷款用于购房，只是这种操作方法成本高且有与现行法规相违背的嫌疑。但这并不意味着购房者完全无法从银行获得资金，如果资金缺口不大，购房者可以通过一张或多张高限额的信用卡分期付款⑥的方式来获得银行资金，此外，一些在部分商业银行有较高综合授信额度的购房者，可以直接动用这一授信额度购房。

（三）通过房地产销售公司搭建的融资平台获得资金

购房者从民间借贷机构和银行获得资金的决策与操作往往是分散进行的，但目前在房地产市场上出现了一个令人警惕的新动向：房地产销售公司正努力与民间借贷机构或银行合作，搭建系统性满足购房者资金需求的融资平台。在公开宣传口径上，一些知名的房地产销售公司与民间借贷机构或银行的合作往往强调优势互补：房地产销售公司提供优质的客户资源，与民间借贷机构或银行的资金资源形成有效互补，大致的合作方式如图1所示。虽然在各种合作意图的声明以及网页典型推广案例中，房地产销售公司与借贷机构合作，对有资金缺口的购房者融资都有意淡化购房色彩，转而突出家庭消费、经营周转等功能，⑦但这些需求都是购房者在购房后的资金紧张造成的，这难道不间接构成为购房人融资？购房人完全可以从亲朋好友或工作单位短期借款购房，然后申请此类合作金融产品，获得融资后归还此前借款。此外，此类合作金融产品中，小贷公司等民间借贷机构提供的家庭消费贷款本身监管宽松，商业银行提供的综合授信额度往往采取“一次审批，循环使用”的授信方式，在资金使用过程中并没有过多监控，这些资金不排除有直接用于购房的可能。⑧民间借贷机构和商业银行之所以愿意提供此类融资服务并放松监控，至少有以下两方面原因：其一，在客户选择上，可以有意识地向偿还能力强的二套房甚至多套房购房者倾斜，这类人群净资产较高，往往可以提供其他房产作为抵押物，违约风险低；其二，在融资金额和期限上，可以有意识地选择资金缺口小、借款时间短的客户，回避风险的同时加速资金周转。

三、宏观调控背景下房地产金融创新的理论逻辑

毫无疑问，不论是房地产开发商还是购房者，在绕过房地产金融调控壁垒、通过创新方式取得各类融资的过程中，其融资成本总体上要高于银行贷款，究竟是什么动力驱使他们承担高成本去融资？各类资金供给方为什么也愿意贷出资金？

（一）生产者背景下商品房价格上涨的内在机制

“生产者”是一个与“消费者”相对立的概念，是美国制度经济学家加尔布雷思（JohnKennethGalbraith）提出的。加尔布雷斯认为生产者总是不断自行研究、设计、开发新的产品，自行安排生产，自行规定价格，然后通过庞大的广告网、通讯网和推销机构向消费者进行劝说，让消费者按照生产者安排的品种、规格、价格来购买商品，这就是“生产者”。在生产者市场中，不是需求创造供给，而是生产创造消费，出现这种市场力量不均衡是由于生产者总是有组织的、集中的机构，可以动用规模性的力量，而消费者则是分散存在的，很难形成集体平等地和生产者议价或维权。有学者认为我国的房地产市场是一个相对典型的生产者市场，唐文进就对这一问题进行过深入讨论。[3]在房地产市场上，从买地到设计，从施工到销售，都是由房地产开发商的专业团队决策并主导完成的，反观消费者，除了决定买还是不买以外，对商品房的上述开发过程没有直接影响力。⑨因此，房地产市场的生产者特征明显。在一个生产者市场上，价格的确定往往有利于生产者。与社会福利最大化情形相比，生产者剩余多而消费者剩余少，这一点与垄断非常类似。其实房地产市场的确具备一定的局部垄断特征，虽然房地产开发商数量庞大，但由于商品房是地上附着物，购房者的工作和生活半径是有限的，他们往往仅对某一特定区域的商品房才形成有效需求，而在这一特定区域内的商品房新增供给往往仅由为数不多的开发商提供，这就在局部区域内形成了寡头垄断甚至是完全垄断。不论房地产市场是生产者市场还是具有垄断特征的市场，其价格必定比完全竞争市场上的价格高，房地产开发商存在较高的经济利润。静态来看，即便政府实施金融调控政策，房地产开发商依然有足够的利润空间来承担较高的财务成本；动态来看，由于房地产市场是一个生产者市场，如果此前的利润空间不足以承担提高了的财务成本，房地产开发商完全可以通过提高商品房出售价格的方式来转移成本，以保证其经济利润。如图2所示，初始状态下，某区域商品房供给为S1，商品房需求为D1，开发商定价为P1，商品房超额供给为AB。⑩房地产金融调控使得开发商的财务成本上升，该区域商品房供给变动到S2，如果此时P1的价格不足以使开发商获得正常利润，即经济利润为负数，他们就会涨价至P2，此时商品房超额供给为ED，待售商品房积压严重，不利于开发商的资金周转，于是开发商自己或发动销售公司加大宣传力度，千方百计对消费者进行游说，逐渐使得对该区域商品房的需求由D1上升到D2，开发商又成功地卖出了EC的商品房，待售商品房回到较正常水平CD。

（二）房地产金融市场上的寻租机制

既然房地产开发商可以较为自由地将财务成本上升转移成商品房价格上升，那么理论上，只要还有涨价的空间，继续上升的财务成本也是可以接受的，除非价格严重透支了消费者的购买力，使出全部游说本领也无法提高商品房需求，价格无法继续上涨，财务成本的上升耗尽了开发商全部的经济利润，否则这一寻租过程不会停止。这一机制使得开发商能保持良好的信用记录，具备较强的财务成本承担能力，各类型的资金供给方自然有向房地产开发商融资的动力，面对政府的金融调控政策，供给方自然会合作起来，想尽一切可行的路径，实现对开发商的融资，这不仅有利于解决开发商资金需求，更使资金供给方获得较调控前更高的利息收入和服务收入。针对二套房甚至多套房的购房者，首先，这部分人资产净值较高，可以提供其他房产进行抵押或者其他资产权利作为质押，风险保障程度较高；其次，这部分购房者购二套房普遍付较高比例首付或购多套房的全款资金缺口不大，期限较短，偿还能力较强。这两方面原因也使得资金供给方在风险可控下能得到较高的利息收入和服务费。值得说明的是，房地产销售公司在这一过程中有两个方面的重要功能：一方面，他们是主要的宣传策划者和游说者，只有更多的人被他们打动进而购房，他们才有获得更大利益的可能；另一方面，如果购房人资金缺口不大，但受制于房地产金融调控政策无法获得银行融资，他们作为信息的掌握者，自然会努力寻找银行和民间借贷机构合作搭建针对购房人的金融平台，在卖出更多商品房获取收益的同时，还可分享对购房人融资产生的部分收益。在房地产金融市场上，资金提供方在房地产销售公司的帮助下大规模寻租，某种程度而言，房地产金融调控反而有助于调动他们的寻租热情———对难以直接从银行获得信贷资金的房地产开发商和购房者而言，这部分资金来源弥足珍贵。

四、宏观调控背景下房地产金融创新的影响

针对政府的房地产金融调控政策，不论是作为商品房供给方的开发商，还是作为商品房需求方的购房者，都因为各种房地产金融创新而获得了融资，成功地绕开了调控壁垒，这对房地产市场、房地产金融和房地产宏观调控产生了重大影响。

（一）商品房供给不断增加的同时价格不断上涨

房地产金融创新最直接的影响就是推动商品房在供给不断增加的同时价格不断上涨。之所以推动商品房供给不断增加，是因为房地产开发商的融资并没有受到调控政策的显著影响，特别是对那些大的开发商而言，他们不仅融资渠道多，而且融资成本也相对低，这些足以调动他们拿地和建设的热情，因此商品房供给不断增加。之所以在供给增加的同时商品房价格也不断上涨，原因有二：其一，在生产者市场上，供给决定需求，在不断增加供给的同时，开发商和销售公司通过报纸、电视、网络、广播、电话等各种媒体对消费者展开高强度宣传和游说，使商品房有效需求也不断增加；其二，在生产者市场上，市场定价权较大程度上归于生产者，与传统的银行贷款相比，即便通过金融创新取得的融资成本较高，开发商们也能通过涨价消化提升的融资成本。

（二）房地产市场和房地产金融市场风险加速聚集

房地产金融创新的间接影响就是房地产市场和房地产金融市场的风险正在加速聚焦。在各种房地产金融创新的金融支持下，开发商在不断增加商品房供给的同时不断推高房价，根本原因在于其能够通过宣传和游说拉动需求，但针对二套房和多套房购房者的金融创新类融资恰好说明这种宣传和游说的力量正在减弱———开发商、房地产销售公司仅通过宣传和游说已难以有效拉动需求，还必须解决二套房和多套房购房者的资金缺口才能有效发掘购房需求。而一旦这一部分购房者的需求得到满足后，有可能不再有足够的需求来消化增加了的供给，待售商品房大量积压，不排除房地产开发商们本着先于其他人逃离市场的心理进行恐慌性抛售的可能，届时房地产市场将受到沉重打击。房地产市场的风险一旦成为现实，房地产金融市场甚至整个金融体系都会受到震动。一方面，对开发商的各类融资，包括银行贷款、信托资金、海外债券、房地产私募基金和民间借贷机构资金都将面临较高的违约风险。受近年来房地产金融调控的影响，银行贷款在房地产金融中所占比重不断下降，且银行主要放贷给一些实力较强的一线开发商和地区龙头开发商，贷款成本也相对较低，这部分资金出现问题的可能性较小，因此银行体系相对安全。但其他各类融资由于主要面对的是中小型开发商，成本较高，违约风险非常大。如果这些违约风险集中爆发，风险就会沿着资金的中间供给方到最终供给方的路径传播，逐渐演化成系统性的金融风险。值得说明的是，在这部分融资中，虽然银行系统表面上看起来相对安全，但其他各种融资方式或多或少、或直接或间接都与银行有某些关联，比如通过银行发放的委托贷款，以及实际上来自于银行表内或表外的资金，因此银行系统想要独善其身实际上是不可能的。另一方面，房价如果出现较大幅度下跌，不排除部分首付比例较低的购房者违约，由于这部分资金主要是银行的按揭贷款，银行系统可能会在风险暴露的同时被迫处置数量巨大的抵押房产，这又会反过来加剧房地产市场风险。

（三）房地产宏观调控政策效果不明显

房地产金融领域诸多创新的实质是绕过调控壁垒，这使得房地产宏观调控政策效果大打折扣，政府的房地产金融调控政策仅在银行信贷系统内得到了较好地施行，还不排除有部分银行打球参与房地产金融创新。这些创新在相当程度上削弱了政策制订部门的声誉———他们的调控手段总是渐渐地失效，调控目标总是难以实现。这对房地产市场的影响非常严重———人们渐渐习惯了市场的“智慧”，而不大理会政策的规制。近年来，房地产宏观调控政策效果不明显，与这种预期的不断强化不无关系。

五、针对房地产金融创新的优化管理建议

房地产金融创新使得房地产金融调控政策的效果不明显，增加商品房供给的同时推高房价，加速房地产市场和房地产金融市场的风险聚集。为此必须调整房地产宏观调控的政策思路，采取果断措施，加强对房地产金融市场的管理。

（一）调整房地产宏观调控的政策思路

基于房地产市场是一个生产者市场的判断，宏观调控的重点应该是加大供给和管理市场对房地产的预期。虽然近几年来，政府主管部门加快了保障房建设，增加了居民住房的供给，但是仍然存在两个突出问题：其一，保障房建设计划体现出各行政区划平均分配的特征，这使得一些三、四线城市保障房供给相对充足，少数地区甚至过剩，[4]而一些人口高度集中的一、二线城市保障房供给相对较少，并且往往处地偏远，相当部分有资格的购房者购不到房，成功购房者工作生活存在诸多不便，生活成本提高不少；其二，保障房在建设、出售过程中存在管理漏洞，出现了一些房屋质量无法保障、购房人资质可疑等违规现象，使得保障房的保障功能打了折扣。针对这两个问题，政府主管部门一方面应该合理安排保障房建设计划，加大一、二线城市的保障房供给数量，特别是要在城市相对中心地段多建设一些保障房，可以采取土地出让配比策略，出让一块地给开发商的同时，紧邻开发一定数量的保障房，既增加中心城区保障房供给，又对普通商品房价格形成压力；另一方面要严格管理保障房的选址、规划、施工、发售各环节，增加对各种违法违规行为的打击力度，充分发挥保障房的保障功能。对房地产市场预期的管理是另一个重要的宏观调控思路，要强化房地产市场供给不断增加和多样化的预期，要强化社会房地产投机的风险意识，稳定房价预期，房地产主管部门和宣传主管部门要定期全国和各地房地产市场发展情况的数据，特别是风险提示性的数据，并多渠道进行分析与宣传。加强对房地产开发商和销售机构的宣传管理，对于夸张不实的宣传和欺骗性的游说，要加大打击力度，尽最大可能促使购房人理性决策。

（二）调整银行业房地产信贷的管理思路

如前所述，在针对房地产金融宏观调控的各类金融创新中，银行扮演了重要的角色。从表内来看，现行的房地产信贷调控政策取得了一定的效果———规模和风险皆可控，但如果把各种表外业务考虑进来，可能结果并不乐观。此外，一些银行通过其他主体间接给房地产开发商融资，或者通过其他信贷业务对购房者提供融资以弥补后者购房后的资金缺口，实际上还是在为房地产供需双方融资，并且成本不断推高，风险却未降低。虽然管理部门不断完善其调控措施，如银监会2010年7月叫停银证合作，2013年3月又了《关于规范商业银行理财业务投资运作有关问题的通知》，要求商业银行合理控制理财资金投资非标准化债权资产的总额并加强管理，这意味着银行理财产品通过证券公司成立资产管理计划再通过信托公司为房地产开发商融资（市场通称“银证信合作”）的通路被大幅收窄。但金融市场参与者众多，业务多样，由于资本的逐利性，资金从盈余单位向赤字单位的流动很难彻底切断，严格的控制并不一定带来资金流动减少或停止，反而意味着更高成本的金融创新，因此，必须调整银行业房地产信贷管理思路。在银行房地产信贷管理方面，可以尝试改“风险回避”为“风险转移”策略，即银行业适度放松对房地产供需双方的信贷控制，再通过资产证券化等方式把不同风险等级的信贷资产转移出去，这样能降低房地产市场供需双方的融资成本，在部分削减房价上涨动力的同时降低购房者的信贷风险。

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二、我国房地产金融存在的问题

1.风险过于集中于商业银行体系。由于我国金融市场发展还处于初级阶段，间接金融在整个金融市场中还占绝对地位，而资本市场等直接金融发展却相对落后，同时国有商业银行本身改革还不到位，导致了我国房地产融资主要依靠商业银行。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等各种形式的信贷资金集中，商业银行实际上直接或间接在承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险，资本市场发展的相对落后，很难为房地产企业提供其他渠道，而且也不能将商业银行房地产信贷资产风险社会化，化解商业银行房地产信贷风险。

2.人住房信贷的发展可能存在违约风险。自我国实施住房市场化以来，我国商业银行个人住房贷款业务得到了长足的发展。目前，我国商业银行个人住房贷款不良资产率不到0.5%，住房公积金个人住房贷款的不良资产率仅为0.24%，这对改善银行资产质量起到了十分重要的作用，但商业银行普遍把个人购房贷款看成优良资产而大力发展，银行应该重视个人住房尚未暴露出的风险。因此，在我国尚未建立起个人诚信系统，商业银行也难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分的分析的条件下，大力发展个人住房抵押贷款势必给银行造成不良资产。

3.房地产金融在创新中存在部分问题。我国相关部门经过20多年的探索，建立了以银行信贷为主的房地产金融市场体系，为中国房地产业的快速成长提供了重要支持。但随着房地产市场的发展，现有房地产融资方式也逐渐暴露了一些问题。房地产融资过分依赖银行不利于金融业及房地产业的稳定，单一的银行信贷融资方式难以适应中国房地产行业快速发展的趋势，我国房地产金融产品种类单一，无法满足市场投资者的需要。总的来看，金融机构的产品创新存在一定制约，面临较大风险。

4.商业银行和其他金融机构存在经营行为本身不理性、不科学、不规范等问题。自1998年以来，一方面我国连续8年降息；另一方面，随着个人住房市场化以后，国家鼓励国有商业银行加大个人住房按揭贷款的支持力度，同时由于商业银行普遍把房地产信贷作为一种“优良资产”因此在经营业务上容易产生急功近利的倾向。

三、对于目前所存在问题的解决方式

1.大力发展多层次、全方位的房地产金融市场体系。住房金融市场不仅要有间接融资的信贷市场，也应有直接融资的资本市场；不仅要有直接提供融资服务的一级市场，也要有分担一级市场风险的二级市场，来解决住房贷款资金期限错配和流动性问题。鼓励扶持包括房产评估、房产中介、保险、担保、贷款服务等金融市场支持服务体系。加快市场交易制度建设，促进市场交易环境不断优化。

2.大力推进房地产金融产品创新，为房地产开发、收购、买卖、租赁、管理等各环节提供有效的金融服务。要细分市场，开发服务于不同目的和人群的产品，如低收入家庭、刚工作的青年等人群的住房金融产品等。推动房地产金融产品多元化，形成包括房地产信托、投资基金、企业债券和资产证券化等在内的房地产金融产品。

3.大力发展房地产投资基金。房地产投资基金作为一种专业从事房地产投资的基金，在国外已经得到迅速的发展，然而在我国的发展还处于初级阶段。一方面，尽快制定和实施《产业基金法》是国内和国际产业基金可以在,房地产投资中有法可依，健康、持续地运行下去。另一方面，建立健全房地产投资基金推出机制和风险规避机制，降低其所承受的风险程度，鼓励房地产投资基金迅速发展起来。

4.加快房地产金融产品证券化速度。通过贷款证券化增加了信贷资产的流动性，同时有利于银行进一步扩大信贷规模，从而形成良性扩张，还可以改善银行资产负债结构，降低资本金要求。优先发展住房抵押贷款证券化的另一个原因是，近几年随着房地产信贷规模的迅速增长，住房抵押贷款，尤其是近年来个人购房按揭的逐年增加，这部分资产属于各银行的优质资产的组成部分。通过证券化可以将房地产金融的信用市场化，加速了间接金融向直接金融的转化，使得房地产金融的资金来源更加多元化和社会化，从而不仅扩大房地产开发资金的来源，而且分散了投资资金的风险，促进房地产金融市场健康地发展。

5.加强政策性房地产金融服务，帮助解决中低收入家庭住房问题。中低收入住房保障是社会保障制度的重要内容之一，在许多国家，政策性金融在中低收入住房保障中扮演了重要的角色，譬如新加坡的住房公积金制度、美国的“居者有其屋计划”都是比较成功的例子。需要借鉴上述国家经验，为中低收入家庭购房提供贷款贴息或信用担保。同时，完善住房公积金制度。

6.加强对境外机构和个人进入境内房地产市场的管理。加大对境外机构和个人进入境内房地产市场的监控力度，进一步加强对跨境外汇资金流动的管理，完善境内外资开发、购房的统计、登记制度。加大对房地产项下违法违禁流出入的查处力度，抑制投机行为。

参考文献：

[1]陈洪波等.我国房地产金融现状及政策取向[J].财政金融.2006，02.

[2]李松青等.中国房地产金融现状、问题及政策建议[J].陕西农业科，2005，01.

[3]张元再,柳洪斌.我国实行MBS的思考[J].金融论坛，2002,06.

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关键词：风险防范房地产信贷银行业

房地产是我国国民经济中一个重要的支柱产业,它的发展对于发展经济和提高人民生活水平、拉动相关行业发展、扩大内需等都产生着极为重要的作用,房地产信贷又是一项充满风险的业务。因此,如何规避金融风险、积极促进房地产业持续健康地向前发展,将是我国当前十分重要的任务。

一、银行房地产信贷过程分析

1、地产开发阶段。承担土地一级开发的有土地储备中心、土地出让单位、项目公司以及土地出资(合作)者。这三类单位都有银行贷款介入,他们的还贷资金又主要来源于土地转让。

2、房地产开发阶段。房地产开发企业的资金主要来源于自筹资金、国内贷款、外资、债券及其他。房地产开发企业取得贷款后,将部分资金支付给地产一级开发商,这也使银行对地产开发阶段的贷款收回。房地产开发企业通常将工程分为一期、二期、三期等,启动项目后着力开发一期,在取得销售许可证等“五证”齐全后预售商品房,获得预售收入并用该资金开发二期,实现循环开发。

3、房地产销售阶段。银行向购房者提供按揭贷款等服务,房地产开发企业将取得的销售收入支付建筑安装企业的代垫资金和对项目开发贷款进行还贷,银行通过回收购房者还贷资金实现整个房地产信贷资金的“回笼”。

二、银行房地产信贷风险揭示

结合以上银行对房地产信贷过程,银行可能遇到风险如下。

1、项目合法有效性风险。由于房地产和其他行业的差异,这一业务既有房地产企业(借款主体)的资质管理——保留行政审批的项目,还有项目本身的合法有效性,大部分项目都是保留行政审批的,尤其是进行规划的审批很普遍,所以存在较大的政策性风险,这体现在房地产项目的地产一级开发阶段和项目开发阶段,这类风险发生最为显著的是工业园区的房地产开发项目。

2、市场风险。房地产项目的市场定位往往成为市场风险的主要决定因素,其中价格和当地对该同类项目的供需情况是衡量市场风险的主要参考指标。这类风险主要体现在银行对项目的审贷初期和房地产项目的销售阶段,易受该行业经济“泡沫”的影响,海南房地产“泡沫”的破灭至今让人记忆深刻。

3、项目质量风险。由于房地产项目按揭时间较长,在此期间容易滋生许多不确定性风险因素。其中项目的工程建设质量相对容易监控,而项目的选址、项目类型、物业配备等将会在长时间影响项目质量,从而给银行带来相应的信贷风险。这类风险体现在房地产工程项目建设管理和项目的周围经济环境上。

4、经济风险。经济风险主要指房地产上游行业的风险传导,例如原材料价格的上涨将会加大房地产开发的经营成本,甚至推动房价的上涨,给市场带来许多不确定性。此外,国民经济总量的发展和人们消费水平都将影响到房地产的需求市场。由于房地产的行业特性,其受经济环境的影响因素较多。

5、政策性风险。对房地产而言,其政策性风险主要指货币政策、财政政策、政府对房地产的产业政策等其他相关政策的影响。

三、银行房地产信贷风险防范措施

1、政府对房地产市场的宏观调控能力。政府要增强对房地产宏观调控的前瞻性和科学性,改善对房地产市场的监督管理,完善调控手段,提高调控能力,促使房地产业稳定、健康、有序地均衡发展,防止大起大落,防范房地产泡沫的产生。为此,必须首先加强房地产市场的统计工作,完善全国房地产市场信息系统,建立健全全国房地产市场预警预报体系。通过全面、准确、及时地采集房地产市场运行中的相关数据和对影响市场发展的相关数据进行分析、公布,政府可以全面、及时、准确地掌握我国房地产市场运行情况,并进一步加强对房地产市场的监控和指导,以实现对我国房地产市场运行情况的预警和对房地产投资、消费的引导。

其次,政府要设计合理、严密的房地产税制,引导土地持有者合理提高土地使用效益,抑制土地的过度投机。比如对土地空(闲)置征税,以鼓励持有人积极投资开发,提高囤积投机的成本;征收土地增值税,土地增值税能有效地抑制土地投机,且能将由社会引起的土地增值通过增值税的形式部分返还给社会,体现了社会公正。征收土地保有税,以刺激土地供给等。

2、发展多元化的房地产金融市场。我国应当大力发展多元化的房地产金融市场,形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场,以达到分散银行信贷风险的目的。房地产对于银行的依赖性过大,不利于自身发展,同时商业银行过度的房地产贷款,有悖于商业银行的“三性”原则。因为商业银行的资金来源主要是吸收社会存款,而将这部分资金投向期限较长的房地产项目不符合银行资产流动性、安全性的要求,容易造成清偿危机,产生金融风险。在成熟规范的市场中,房地产开发和经营的融资不仅仅有债权融资和股权融资两种基本形式,在一级市场以外,还应存在着发达的证券化二级市场。在这个二级市场上,各种房地产金融工具同时存在,包括投资基金、信托证券、指数化证券等等。房地产证券化可以促使房地产经营专业化,实现资源的合理配置。

3、房地产企业要提高自身的抗风险能力。房地产企业自身应增强管理能力、市场竞争能力、风险控制能力和诚信度,提高抗风险能力。作为资金密集型产业,房地产业的规模经济效应较其他行业尤为明显。规模小的开发商的单位成本居高不下,在广告策划、营销推广、环境改造、配套设施、物业管理等方面规模较大的公司占有明显优势。此外,规模大尤其是具有较强现金实力的开发商在选择项目最佳开发时间上也具有主动权。因此,房地产业内部适度的资本集中,能有效地节约房地产开发和经营成本,提高抗风险能力。

4、银监会要充分发挥监管作用和服务功能。银监会应加快发挥在社会信用基础和市场诚信制度建设中的重要作用,完善监管手段,提高监管能力,充分发挥其监管作用和服务功能。激励诚信行为,促使各经济主体在日常信用活动中养成守信习惯,彼此建立起互信、互利的信用关系,确立失信成本递增的违约制裁机制,严惩欺骗和违约行为,在全社会范围内营造起诚实守信的氛围和环境,促进金融稳定。

5、提高商业银行的风险防范能力。商业银行自身应加强管理,提高风险防范能力。首先,商业银行要建立和完善房地产市场分析、预测和监测指标体系,建立和扩大房地产市场信息来源,及时关注各地房地产市场的发展变化情况,提高对房地产市场发展形势的分析预测能力;要加强产业政策研究,制订与产业政策相互协调的房地产信贷政策;要加强对房地产行业周期波动的研究,防范市场风险于未然。其次,信贷从业人员必须树立牢固的风险意识和良好的职业道德意识,在调查环节尽职尽责,认真做好贷前调查工作,及时分析信贷业务的客户风险和经营风险,研究信贷风险防范措施。

信贷审批人员应在审批环节严格把关。

一是分析项目是否符合国家宏观政策;

二是分析项目投资资金组成的合理性和来源的可靠性,项目资本金比例是否达到国家规定的比例,自有资金是否到位,部分销(预)售收入作为投资来源是否可行等;

三是分析项目总投资的合理性,如建安成本是否过高等;

四是分析项目的合法合规性,结合“四证”分析有无超规划、超容积率等情况;

五是分析项目抗风险能力,结合成本、净现金流量、投资收益率、敏感性因素分析等指标进行分析;

六是分析项目的市场前景及其竞争力,要结合产品价格、项目所在地的位置、规划布局和建筑设计、开发商的品牌等因素分析;七是分析担保措施,抵押物是否足值、变现能力是否强,保证人保证能力如何等;八是分析企业的财务状况、资信状况、开发经验、经营管理能力和风险意识及风险控制能力。

【参考文献】

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自我国开始了对房地产市场的改革以来，房地产金融在有利的政策下快速地发展壮大，房地产金融的发展壮大，对我国的经济稳定发展，起到了至关重要的作用。房地产金融的进步，已经成为了带动中国经济发展的助推力量。由于其他国家对世界金融的干预，影响了我国房地产金融的发展所有事，很多专家学者针对这一环境下的房地产金融如何改进，做出了调查与研究。虽然房地产金融面临着外部环境的干扰，但是房地产金融运作本身体制中的不足，也是导致房地产金融没有充分发挥其潜力的主要原因。因此，如何完善创新房地产金融，成为了加强我国经济繁荣，对抗外界经济干扰的必须手段之一。 

二、当今我国房地产金融遇到的危机 

1.快速发展下的弊端。随着有力的政策的支持，我国房地产金融得到了前所未有的机遇，在大好的形势下，房地产金融得到了飞速的发展。但随着房地产金融的逐步运行，融入到了社会金融体系中，快速发展后的后遗症也逐渐地被人们发觉。我国的房地产金融比较其他发达国家而言，还是新兴产业，基础比较其他经营了许久的国家来说，十分的浅薄。为了加速房地产金融的进步，与世界经济体系的接轨，我国房地产金融业的工作者，吸取了许多国外房地产金融业的成功经验与运营模式。全新的金融模式的大幅度引进，增加了房地产金融业的工作负担，打乱了以往有条不紊的工作结构，在工作中出现了很多问题，对相关信息的披露，成为了最常见的问题所在。对信息的处理，影响到了让房地产金融业对大市场的精确判断，给房地产金融的运营与投资带来了巨大的风险。而相对的，当今房地产金融业又没有合理地成立风险抑制部门，缺乏相应的监督管理办法，这就使得这种危机得不到及时解决，使得风险依旧存在。房地产金融业在大幅度效仿发达国家的运营模式，却没有足够的基础与相关的技术来解决运营时出现的问题，这就是快速发展下所留下的巨大弊病。 

2.房地产金融业的主观创新意识低下。在大幅度地引进国外现有成功的金融运作模式不能有效地完全被利用的情况下，我国房地产金融业应该结合我国实际情况及世界金融的整体环境，创新出适合我国特殊情况的金融体系运营模式。没有合理的金融运作模式，被动地套用不符合我国当今现状的金融体系，将会导致风险的不可预估性，在许多风险与利益面前，不能有效地控制局面，不能创造稳定的利益。例如，在学习了国外降低贷款标准的贷款购房的运营概念后，造成了许多无力偿还贷款的案例产生，造成了市场的动荡，给房地产金融带来了不稳定的隐患。房地产金融的贪功冒进，没有合理地创新出适合我国房地产金融业稳定发展新的金融依据，导致房地产金融所面临的风险进一步地恶化。对实际情况的准确判断，合理地运用我国金融市场的优势，创新出适合我国国情、民情的合理金融管理运营体系，是值得房地产金融业花时间来研究的主要课题。 

3.关于监管力问题以及衍生的思考。房地产金融业缺乏良好的监督管理，大多数的监管部门没有有效地履行自身的职责，或者没有针对性的监管手段。房地产金融的有效发展，需要合理的监督与管理，现下的房地产金融机构，没有整合出合理的监管方案，减少监管漏洞的产生，使得产生了许多的违规操作，对房地产金融的发展，造成了巨大的冲击。房地产金融机构对房地产金融业监督管理的不重视以及管理的不完善，也是影响房地产金融发展的主要问题。很显然，房地产供需双方在政府金融调控政策之外找到了解决融资问题的办法，这些绕过调控的融资方式可以不严谨地称为“房地产金融创新”。 

三、有效改革房地产金融业现状的创新提议 

1.弥补房地产金融业体制上的漏洞。由于受到了其他国家的影响，国际上的金融市场比较混乱，我国的经济在整体环境下，也受到了影响。房地产金融业在大环境混乱的情况下，应该稳固自身的经济运营体系来应对动荡的金融环境。房地产业属于高投入、高回报的投资项目，许多组织联合进行投资，参与房地产的建设，我国的房地产行业的从业组织底蕴不一，良莠不齐，许多组织没有相应的投资实力，四处联系投资者，导致组织内部难以管理，在实际操作中，出现了严重的管理事故，给房地产金融业带来了严重的影响。在银行房地产信贷管理方面 ，可以尝试改“风险回避”为“风险转移 ”策略，即银行业适度放松对房地产供需双方的信贷控制，再通过资产证券化等方式把不同风险等级的信贷资产转移出去，这样能降低房地产市场供需双方的融资成本，在部分削减房价上涨动力的同时降低购房者的信贷风险。合理地整合投资人员，并对其进行合理的职务分配，采用合理的管理手段，让房地产实业内部的管理统一有序，才能加强房地产事业的发展与进步。

    　2.加大对房地产金融风险的掌控力度。房地产金融业的风险可控性，是影响可持续稳定性发展壮大的先决条件之一。重视房地产金融业的风险控制，加强对房地产金融风险的探查能力，加强对房地产金融风险的控制能力，是当今房地产金融业最需要具备的基础能力。房地产金融业的创新目标，是为了降低风险，增加利益回报。整理探查相关的金融信息、相关的行业情报，加强对世界金融体系的研究与调查，是增强风险管理的有效手段。现在是信息爆炸时代，对信息的处理和收集，是房地产金融业发展自身的重要条件。组建专业化的优秀团队，整理收集好相应的金融消息，对其进行有效、合理、准确的分析，并整理成相关切实的直观数据，形成数据模型，加强其他团队对金融风险的评判与预防。从全局出發，宏观地分析大环境，再从微观上细致地研究各种可能性的发生，并做好相应的对策，有选择性地借鉴其他国家的处理风险的经验，并根据实际情况做出相应的变通与改善，进行合理的创新，改变被动的金融局面，减少风险的发生几率，增加对风险的掌控。 

3.加强对房地产金融领域内非银行金融机构和民间借贷机构的监管。非银行金融机构和民间借贷机构参与房地产金融领域有其积极影响：一方面，这些机构的参与有效增加了房地产供需双方融资渠道，分流了对银行的资金需求；另一方面，这些机构的管理相对于银行体系更为宽松，更有机会从事高风险业务，创新更为踊跃。因此，主管部门简单地叫停这些机构的房地产金融业务是不明智的，负责任的态度是加强对这类机构的管理。首先，要明确管理主体。目前，银行、信托公司、证券公司、资产管理公司都有归口管理部门，但其他一些机构，如地产私募基金、小贷公司主要由地方政府多部门管理，工商部门、发改委、金融办都行使一定的管理职能，多头管理效率较低，应该针对各类新型金融组织，明确管理主体，进行专业化的全面管理。其次，要完善管理法规，加快新型金融组织的立法工作和相关业务管理规定的拟定，改变“先放养，后规范”的思路。最后，加强各类新型金融组织的业务指导。提示相关业务风险，提高资金盈余单位、新型金融组织的风险认知程度，使其在较高的风险承担意愿的前提下参与房地产金融业务。 

4.做出针对性的科学创新。盲目的创新是房地产金融业最容易出现的问题，在全球经济动荡、我国经济动荡的局势下，迎难而上飞速发展的今天，合理地分析全球金融环境，研究出符合我国的针对性的科学合理的创新方案，才是确保我国房地产金融稳定发展的有效手段。科学严谨的管理与监督，是必不可少的，参考国外其他国家的金融体系，研究适合我国的管理监督具体方案，形成合理、统一的管理体系，做到高效率的管理与监督，全方位地提高对房地产金融的管理控制，完善管理中出现的漏洞，并且保证解决方案能够有效的实施。从各个角度，审查检验管理体制上的整改结果，确保没有程序上的失误，加大对风险的预知与判断能力，对房地产金融业进行跟踪式的调查与研究，保证任何一个步骤都不会出现细节上的错误与漏洞。从整体战略上制定针对性的发展方向，让细节上的处理方法，在战略方向的指引下，更好地完成工作任务。在我国多元化的经济体系中，确立完善的创新思路，以最直接有效的办法，改善当今房地产金融业的不良局面，找出多条创新思路，并逐一地对其进行融合研究，保证创新的全面性与安全性，为我国房地产金融制定出合理的发展路线。 

参考文献： 

[1] 龙海明，陶冶.货币政策对中国房地产价格的调控机理及实证研究——基于利率工具的分析视角[J].内蒙古社会科学：汉文版， 

2014，（4）. 

篇（6）

(一)信息不对称房地产市场信息的不完全

缺乏相对应的分析系统。若想精准的计算房地产、项目的贴现值就必须要依赖于租金、贴现比率、预期通货膨胀、贬值预算等指标，但是这些指标很难得到证实，且存在信息不充分的情况，就算是在市场最好的阶段，银行也无法准确估计出房地产的具体价值，而造成当前的抵押物经常性的被高估，即便不被高估，所反映出的也是当时市场价值及过去价值，并非变现价值，变现价值与市场价值差距较大，所以银行很可能会低估房地产贷款风险。

(二)风险短视问题

由于房地产的周期相对比较长，极易造成短视的问题。目前房地产市场不断兴旺，尤其是在价格持续上涨多年以后，房地产的还款以及贷款回报都十分良好，会使大部分人认为市场还会保持良好状态。价格的不断攀升也造成了贷款额与价值比率的不断下降，从而出现低估了房产风险现象，也大大降低了管理力度。一旦抵押产品超过贷款额，银行基本不会注意其它细节问题。大的经济问题很少发生，从而导致银行低估冲击风险发生的概率，根据目前现有的经验情况，银行高层普遍会认为冲击发生的可能性基本可以忽略，因此，由于银行高层决策者更加关注乐观预期信息而忽略了早期警告信号，从而造成金融风险。

(三)监督管理不完善

当银行金融自由逐渐成为促进经济发展宏观政策的时候，管理部门或许会对应用高风险的银行策略存在一定顾虑，从短期看来，对于银行来说，高风险策略会在一定程度上对银行产生利益，利益的增长掩盖了银行风险。银行部门的不断发展与壮大，成为推动经济增长的主要动力，管理部门的责任就变得更大。从利益的角度来说，监管部门采取拖延纠正的措施也许会是更好的选择，但是今天的损失会在未来某一天变成现实，到那时就会产生更大的影响。

二、银行金融对房地产泡沫的风险防范措施

房地产泡沫短期内会对银行金融造成很大影响，如果不能进行及时解决，很有可能会出现更大的问题，甚至是爆发金融危机，与此同时，银行的政策也会对房产泡沫产生短期影响，因此，短时间内银行金融风险与价格泡沫会形成一定循环关系，促使两者交替上升，所以，这就需要我们建立一定的银行与房地产安全管理体系，同时需要银行和政府才采取一定措施。

(一)完善健全的金融市场房地产

想要持续健康的发展，首先需要建立完善发达的金融市场。在金融市场相对比较发达的情况下，房地产出现投机行为相对比较少，有利于房地产行业的稳定、健康发展。此外，完善的金融市场对分散风险具有一定作用，减少房产泡沫给银行金融带来的影响。

(二)拓宽金融渠道，分散风险

拓展房产企业融资的渠道，将金融风险分散开，中国房地产融资的渠道主要集中在银行信贷和银行信托两种方式，这单一的融资渠道让银行在房地产市场承担了较高的风险，所以，要降低房地产市场的风险必经之路是拓展房地产融资渠道，将金融风险合理的分散，让更多民众和机构能够参与房地产投资，这样不仅增加了民众投资，同时收益更多，鼓励房地产业建立基金制，上市融资，不单单扩大了融资渠道而且分散了房地产风险。

(三)加强政府宏观调控，建立泡沫预警机制

为了降低房地产出现泡沫问题，相关部门应该制定完善的泡沫预警机制。通过对经济波动规律的观察以及宏观形势的研究，能够确切的发现房地产行业的发展趋势指标，并且对这些指标进行监控，以便于可以最大限度的发现市场动态。依据各界人士的研究结果表明：指标选择大致上看可以分为房屋需求指标、房屋价格指标以及供给指标等三类，其中每一大类又分为许多具体指标，通过对这些指标的测算，可以发现房地产出现泡沫的程度，在一定程度上为宏观调控提供了有力依据。如果数据表明发展过热，有关部门可以及时进行调控并发出警告，制定一定的政策，提高对投资者的教育力度，稳定市场情绪，改变以往的预期，从而化解泡沫风险。

(四)防止房地产出现投机行为房产价格上涨的最主要原因

就是房地产进行投机炒作。因此，就需要政府加大制定政策的力度，建立完善的相关政策，最大限度提高炒作成本。所有银行都应该依据国家的法律政策，建立完善的信贷标准，并且根据家庭的实际情况，包括人口数、购买面积、购买套数等进行差异化标准，在满足居民基本住房需求的同时也应该控制购房数量，避免出现金融风险。银行与有关部门应该对房地产贷款资金流向进行密切关注，并依据具体实际情况，做出合理的调控，禁止出现炒卖期房现象，防止出现房地产投机行为。

(五)扩大物质财富标志组成扩大

物质财富标志组成，需要银行等有关部门创造和开发更多的基金与债券等信用产品，并且促使这些产品都可以成为物质财富标志，以此来替代房产标志，最大程度促使房产回归原有的居住价值。

(六)调整房产需求和供给结构需要

市场以及政府发挥各自不同的作用，在满足人们需求的基础之上，努力对房产的供给与需求进行合理的调整与优化供应结构，促使人们可以在投资购房和需求购房等方面获得最大收益。

(七)完善银行内部机制

由于房地产是一项风险性比较高、收益也比较好的行业，因此就需要银行在房地产进行信贷业务的时候把握好尺度，对自身行为进行规范，建设完善的内部机制，强化银行管理制度。一方面，建立相对比较完善的个人信用制度，建设个人信用体系，提高个人信用评估环境以及风险识别机制，主要包含：个人信用监控、个人信用登记、风险管理制度、评估制度以及预警制度，通过建立这些制度，真实的反应信用情况，以便于银行查询，对贷款人的情况进行正确判断，缓解银行风险。另一方面，对房地产的贷款资格进行严格评审。在对房地产开发企业办理贷款时，需要对企业贷款资格进行严格审查，对需要贷款的项目进行严格调查，包含企业的财务情况、信用记录、开发资格等。与此同时，也应该关注企业与借款人的关联交易，避免出现控股公司转移经济，挪用借款等问题。并且对拥有不良记录、存在管理问题以及开发经验相对比较薄弱的企业，进行严格控制发贷金额。

(八)注重措施灵活性与综合控制与监管

现阶段，人民币仍然在不断升值，在房产中证券化资产逐渐拥有主导地位，银行金融形势逐渐更新与变化，促使金融市场逐渐变得复杂化，所以就需要我们不断加强管理监督机制，并且对房地产行业进行综合调控，改变经济结构，最大限度促进经济增长。对于不同的金融情况与地产需求应该采取不同措施，亦或是对于不同时期不同地区的情况，采用不同策略，从而降低银行金融风险以及房产泡沫。

(九)完善和规范中介服务

对房地产金融服务进行完善与规范，推动房地产市场信心化发展以及中介服务的诚信体系建设，因此，可以建立相应的评估体系、信用评级、地产保险、贷款咨询等机构，从而为了增加房地产信息透明化提供一定的基础。除此之外，培育一定的金融机制和房地产金融渠道也是其解决房地产过度依赖银行贷款的问题、发展地产融资以及分担银行和房地产风险的主要内容。所以，就需要我们不断进行调控与改革。打破垄断现象、发挥市场配置作用，最大限度的分散风险。一旦房产市场出现问题时，例如过热问题，相关部门就可以通过降低贷款额度、提高利率以及购房首付等政策来进行宏观调控，从而约束地产行业的扩大速度与规模。

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2008年发端于美国进而蔓延全球的金融风暴严重影响到我国房地产业，对我国房地产企业的竞争优势和未来的发展提出了严峻的挑战。尽管这场危机终将过去，但类似的危机今后还会遇到，如何深入了解金融危机对我国房地产企业的影响机理并积极进行战略调整应对其影响成为一个很有价值的课题。本文通过构建企业发展优势分析古井模型研究金融危机对我国房地产企业的影响机理，分析金融危机背景下我国房地产企业现状，采取相应的发展战略，以推进我国房地产企业在困难中抓住机遇，提高竞争优势、顺利摆脱金融危机影响、实现不断发展的目的。

1金融危机对房地产企业的影响机理

研究金融危机对我国房地产企业的影响机理，目的是把握金融危机对房地产企业影响的规律性，更好地分析金融危机冲击下我国房地产企业现状，找出面临的危机与机会，以便及时地进行战略调整，科学制定发展战略。

(1)研究方法探讨与古井模型构建。杨建平(2009)认为金融危机对中国房地产市场的影响，主要通过影响宏观经济增长进行传导。［1］马宇等(2009)从传递渠道的角度研究了美国次级贷款危机的国际传递机理。［2］吴虹(2009)认为金融危机会在不同类型国家逐次传递，先是传递到过度消费型国家，再传递到过度生产型国家，最后传递到过度资源供应型国家。［3］段玉龙(2009)分析了金融危机对房地产企业融资和盈利能力的影响。［4］但国内外关于金融危机对企业的影响机理的研究明显不足。本课题的研究方法是:构建企业发展优势分析模型研究金融危机对企业的影响机理分析金融危机对我国房地产企业的影响。从“要素”视角研究企业的发展优势是一种有效的研究方法，这里从企业“生产要素”、企业“需求条件”、企业“相关产业”、企业“战略与运营”和“政府对企业的举措”五个要素，构建成企业发展优势分析模型，该模型形状酷似我国古井，简称之为“古井模型。

(2)金融危机对房地产企业的影响机理。金融危机对我国房地产企业影响是复杂的，涉及很多方面，这里用古井模型来研究金融危机对房地产企业的影响机理。房地产企业获得发展优势所需的五要素，不需要全部具备，但古井模型体系中各要素相互配合有利于企业发展优势的建立，各要素的变异则会对房地产企业产生影响。按照企业发展优势分析古井模型来研究金融危机对我国房地产企业的影响，其影响机理，主要从五个方面深刻影响我国房地产企业的生存与发展。

2金融危机冲击下我国房地产企业现状分析

金融危机对房地产企业的影响主要是通过影响房地产企业生产要素、房地产企业需求条件、房地产企业相关产业、房地产企业战略与经营以及政府对房地产企业的举措等方面来渗透影响房地产企业，下面主要从这五个方面对我国房地产企业现状进行分析。

2.1房地产企业生产要素状况分析

一是土地资源情况。金融危机发生前，国家统计局的数据显示，全国70个大中城市土地交易价格上涨较快，多次出现楼面地价达到甚至超过周边商品房价的现象。金融危机发生后，投放市场的土地急剧减少，拍卖价格快速下降，甚至有流标现象。由此不难发现，金融危机使房地产企业拿地不仅容易，而且成本降低。

二是投资额。房地产项目投资较大，回收期长，承受金融风险较大。尽管以前房地产企业的高额利润吸引了大量投资，但金融危机发生后，房屋价格出现大幅度下滑，使投资者对房地产失去信心，不断撤离房地产业。资金问题是房地产企业面临的最严峻问题之一，房地产企业普遍资金紧张，不少房地产企业的资金链发生断裂。

三是人力资源。我国拥有庞大的劳动力资源，金融危机背景下，社会失业增加，劳动力更加丰富。但是，我国房地产企业一般劳动力过剩，项目综合管理人员、项目策划人员、资本运作人员、高级专业技术人员短缺，特别是中小房地产企业在吸引人才方面困难重重，缺乏人才，竞争优势不强［5］。可以预见的是，金融危机会使弱势房地产企业现有的人才也可能流出，强势房地产企业正是吸纳人才的好时机。

2.2房地产企业需求条件分析

一是市场集中度。房地产企业近几年来发展迅猛，强劲拉动了我国GDP增长，成为国民经济的支柱产业。但是我国房地产业的市场集中度低，作为行业龙头的万科集团在全国销售额和销售面积的市场占有率还不到3%，而且驰名品牌少。金融危机发生后，一些实力不强的房地产企业被淘汰，房地产企业发展的市场空间巨大。

二是市场需求。金融危机必然影响我国居民的收入水平和消费需求，房地产市场消费者的购买意愿和需求出现较大幅度的下降，使得成交清淡、房价下降。根据国家统计局2008年1－11月数据，全国商品房销售面积4.9亿平方米，同比下降18.3%。

三是行业景气。金融危机不可避免地带来中国房地产市场的周期性变化，国内需求也不可能表现为直线上升。2008年11月份，全国房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为98.46，比10月份回落1.22点，2009年1月，我国房屋销售价格指数为99.1，比2008年1月回落12.2点，这是该指数自2008年1月以来连续12个月回落，表明房地产市场处于持续低迷状态。［6］

2.3房地产企业相关产业分析

一是产业链。房地产行业产业链长，但普遍存在的问题是进入门槛较低，大量小规模企业涌入，导致房地产业同构化、结构低度化严重，市场竞争无序，集群间的竞争有余，协作不足［7］，金融危机背景下更是如此，不少企业在生死线上挣扎，对房地产企业发展不能提供可靠支撑。

二是上游建材行业。建材行业规模以上的企业少，中小企业过多，行业水平不一，产品成本较高。金融危机背景下，建材价格不断下跌，成本高的建材企业亏损严重，据国家统计局2009年1－2月份数据，钢铁行业由上年同期盈利255亿元转为净亏损7.7亿元，有色金属冶炼及压延加工业由同期盈利128亿元转为净亏损19.3亿元，但这对房地产企业降低开发成本有利。

2.4房地产企业战略、经营与竞争分析

一是战略决策。大型房地产企业的战略决策水平很高，能够抓住机遇稳健发展，但中小企业对未来发展战略筹划考虑较少，缺少科学决策，金融危机来临了，很多房地产企业不能及时做出战略调整，受损惨重。

二是运营管理。大型房地产企业的运营管理水平很高，但相当多的房地产企业管理水平不高，缺少完整规范的管理制度，没有通过ISO9000认证，经营粗放，项目运作不精深，资源利用率低，尤其是中小房地产企业，存在着人才资源缺乏、资产负债率高、短期行为严重等现象，靠消耗土地和房屋涨价求效益，缺乏核心竞争力。［8］金融危机的冲击使一批运营管理差的房地产企业淘汰出局。

三是竞争手段。大部分房地产企业规模不大，产品科技含量低，质量问题多，市场形象较差。在市场营销上，大多采用人为炒作来参与市场竞争，市场竞争能力不高，很难渡过金融危机期。

2.5政府对房地产企业的举措分析

一是政策法律。房地产业关联性强，国家从财政、税收、金融等政策上严格控制。金融危机发生后，我国政府积极应对，金融手段与税收方式双管齐下，连续降低利率和存款准备金率向市场注入流动性资金，力求稳定房地产市场，房地产企业受益最大。

二是管理手段。金融危机发生前，房价持续上涨，尽管国家一再整顿房地产市场秩序，但地方利益和政绩冲动却刚性地抵消着整顿效果。金融危机发生后，国家通盘考虑完善房地产管理手段，地方政府也不断出台辅管理办法，主要涉及公积金、相关地方收费和地方财政补贴等，房地产企业直接受益。

3金融危机冲击下我国房地产企业蕴藏的战略机会

从金融危机对房地产企业的影响中可以发现，这次金融危机使中国房地产企业的发展机会减少，衰退机会增加，这种衰退的持续性值得高度关注。但是，与危机相随的，往往是发展的机遇。本次金融危机给房地产企业带来的战略机会可从五个方面把握。

一是发展将更加理性。房地产企业在这轮经济调整中已经大伤元气，整体恢复元气需要假以时日。经历过这一次惨痛教训，不管是开发商还是购房者，应该都会变得更加理性，房地产企业有望就此走向正常的发展轨道，为下一轮房地产景气周期奠定基础。

二是发展机遇逐渐显露。政府出台系列经济刺激计划，积极的货币政策大幅降低了购房者的贷款成本，多次降息后，五年以上的实际贷款利率已经不足5%(有银行的7折优惠);税收优惠政策能长期刺激投机、投资需求;处在低位的房价，对刚性需求的吸入效应十分明显，很大程度上刺激了普通百姓购房的刚性需求，对投资需求也有明显的刺激作用。此外，中国是人口众多的发展中国家，工业化、城市化进程不会停止，尽管房屋的价格还会有所波动，但长期来看，中国房地产企业的发展具有广阔前景。

三是企业整合发展的良机出现。金融动荡进一步加快了中国房地产业整合，一些弱势房地产企业已退出市场，这对资金实力雄厚的房地产企业，如万科集团来说，无疑是加速发展的良好机遇。万科在此次金融危机面前，敢于降价，目的是使房地产业加快重新洗牌的速度，获得兼并收购的资源整合机会。

四是加速转型升级。房地产企业转型升级难，原因在于粗放增长的获益空间尚存，特别是金融危机前，房价高、暴利厚。此次金融危机的冲击，将迫使我国房地产企业加快转型升级，依靠自主创新提高核心竞争力，提高抗危机和抗风险的能力。

五是房地产企业开发成本下降。金融危机发生后，地块拍卖价格快速下降，建材价格快速下降，贷款利率快速下降，这些有利因素都将促进房地产开发成本降低，有利于企业发展。

4房地产企业应对金融危机的发展战略———以栖霞建设为例

在房地产行业进入调整期之后，市场规则和企业生存法则都将发生根本性的变化，房地产企业怎样才能更好地生存下来进而寻求发展，需要洞悉行业未来发展的方向，并切合自身条件制定适合本企业发展的前瞻性战略。［9］

4.1房地产企业发展战略的构建

从以上分析可以看出，房地产企业困难与机会并存，所以，要抓住机遇进行战略调整，走出困境。房地产企业解决金融危机中的难题，主要对策是加快转型升级、推进发展方式转变，其核心在于实现发展动力从要素驱动和投资驱动向创新驱动和效率驱动转变。南京栖霞建设集团拥有25年开发历史，是国家一级资质房地产开发企业，在对本次金融危机的预警与应对上不够科学、及时、有效，业绩下降较大、损失也不小，2008年，营业收入同比上年减少44.29%，利润总额比上年减少49.61%。

栖霞建设发展战略目标。牢固树立“战略推动发展、机遇加速发展”的发展观念，继续秉承“诚信、专业、创新、完美”的企业宗旨，积极应对国际金融危机带来的市场环境巨变，将危机转化为战略机遇，不断提高管理效率，持续创新住宅产品，切实履行社会责任，走绿色房地产自主创新发展道路，增强企业的可持续发展能力，尽快摆脱金融危机阴影、实现持续发展。

栖霞建设发展战略的主要内容。一是坚定不移实施“企业管理现代化+住宅产业现代化+资本运作现代化”的发展战略和“专业化、区域化、信息化、产业化、国际化”的主业拓展思路，促进房地产经济转型升级;二是发挥核心优势，坚持积极的发展思路和稳健的财务政策，使企业的抗风险能力不断提高，在“产品创新、成本控制、企业文化、融资能力”等多方面进一步加强核心竞争力，提升顾客价值，实施差异化竞争;三是把握经济周期规律，总量调控，合理开发，综合利用，最大限度实现土地资源的经济效益和社会效益，实现房地产开发与环境保护协调发展;四是制度创新和技术创新相结合，以人为本，提高房地产综合开发效益，实现从资源依赖型向创新驱动型转变，走出一条科技含量高、资源消耗低、环境污染少的新型发展道路;五是强化管理提升内功，蓄势待发，为新一轮的房地产经济复苏做准备。

4.2战略实施的相关措施

一是推行审慎的经营及投资政策，拓宽融资渠道争取直接融资，把工作重心放在核心竞争力的提升中，从产品创新、技术集成、人才培养等方面入手，化危机为契机，打造公司在逆境中发展壮大的内生能力，使企业发展模式由机会导向型转变为核心能力驱动型。

二是加大R＆D能力，发挥博士后科研工作站的平台优势，将研发创新的重点放在提升前期规划水平、强化资源整合与成本控制、实现项目经济效益和社会效益共赢等环节上，精益求精，不断提高产品附加值。

三是项目建设过程中，提高“新材料、新技术、新工艺、新设备”的集成应用水平，进一步推进节能创新，提升住宅品质，打造精品工程。

四是加大市场研究力度，加大中小户型的设计创新力度，走差异化竞争道路，推动户型设计标准化、平面结构模块化，缩短设计周期，缩短前期工作周期，加快项目建设进度。

五是坚持以人为本，加大运营管理创新，在金融危机背景下重构企业的组织管理体制，利用金融危机引进高级人才，使人才在企业发展中成为应对金融危机的中流砥柱。

六是利用金融危机最佳的收购时机，实现低成本扩张，形成规模效益，提高劳动生产率，打造成本优势，抵御房价下跌。

5结语

通过构建房地产企业发展优势分析古井模型研究金融危机对我国房地产企业的影响机理，透视出金融危机对我国房地产企业造成严重冲击。我国房地产企业现状是危机与机会并存，必须构建相应的发展战略，从五个方面抓住金融危机中的机会，并积极采取相关措施，使房地产企业能拥有持续的发展优势，能在剧烈而多变的市场环境中取得主动，实现可持续发展。影响机理的研究进一步丰富了关于金融危机的理论内涵。古井模型是一种有效的分析方法，也在一个侧面丰富了企业优势理论。

参考文献:

［1］杨建平．金融危机对中国房地产市场的影响与启示［J］．中国流通经济，2009(5):37－40．

［2］马宇，张广现，申亮．美国次级贷款危机的国际传递机理及其影响［J］．金融理论与实践，2008(6):102

［3］吴虹．金融危机的深层原因及传导路径分析［J］．企业经济，2009(5):8－10．

［4］段玉龙．金融危机对我国房地产市场环境影响分析［J］．商业文化，2009(3):112－113．

［5］陈林杰．成本上升背景下我国房地产业发展的战略研究［J］．建筑经济，2008(7):36－39．

［6］房屋销售价格指数［J］．中国经济景气月报，2009(2):96－97．

篇（8）

一、《乌托邦》

无独有偶，《乌托邦》中的理想国，在结构上与中国现行的社会结构有着惊人的相似，即奉行“民主与共存”。在乌托邦里，几十个人组成一个小区，几个小区组成一个大区，几个大区组成一个小邦，几个小邦组成一个乌托邦。小区、大区、小邦、乌托邦的首领都是选举产生的;而各个层面上的首领权力足够大。由此可以得出结论:中国具备推行《乌托邦》之中先进治理思想的政治前提条件。

唯物主义辩证法告诉人们:物资决定意识，与此同时，意识也可以反作用于物质。研究者发现:在乌托邦中，“意识反作用于物质”是起决定作用的方法论。

二、主体模型

在简述了一些关于意识形态的细节之后，研究者希望借用《乌托邦》中描述的一个模型，同时加入研究者的调研结果，来合成一个综合比较模型，进而推进研究。调研采用抽样调研的方法，希望从中找到比较典型的样本，分别走访了上海市、山西大同市、浙江湖州埭溪镇、浙江湖州安吉县，并试图以这些不同城市规模上的比较典型的城镇为切入口，寻找适合所有城镇规模的发展之路。

模型是这样的:

大背景:经济危机、中国人口老龄化、当前中国各级城市房屋空置率高。

政府出资购买上面提到的四种不同区域的房产，并将其分为生活和办公两部分。生活部分按不相同的住房，生活资料一致且统一供给，个人财富建立个人账户的形式进行，办公部分按网络信息化办公、农场信息化、工厂信息化、基建专人化的形式进行，而第三产业就是各种形式得以实现的基础，这和《乌托邦》中相同住房、生活资料统一供给以及办公场所固定，农业、工业、国防等定期大换岗相类似，且更有可行性。

研究者通过抽样调查发现:受经济危机影响，在中国，各级地方上都存在新建房屋空置问题，也就是商品房购买力不足，且一些权威的信息统计机构都有相应的数据支持研究者这一观点。也就是当前经济危机下房地产商所面临的主要困境:没有销量。中国进入老龄化社会将近十年，如何让老年人安度晚年是一个非常重要的问题。

基于三个大背景，研究者粗略地将人类的社会行为划分为两大类:生活和办公，这也是乌托邦中对社会行为的划分方式。在此基础上来建立一个比较简单的模型:假定人只从事两大类社会行为，且建筑物都与这两种行为有关。

再来谈政府购买的可行性问题，有关常识告诉我们:理论上的房价是包括房价和地价两部分的，地价是政府的一个收入的主要来源，绝大多数情况下是单位面积的地价要高于房价的。加之，房地产商又急于处理积压在手头上的商品房，根据供求关系，政府可以在一个比较低的价格上购入大量商品房。所以说，政府有能力以不高的价格购入一定量的空置房屋，以备后用。

三、70年房屋使用权到期后的状况

70年的房屋使用权一到，可以有许多种解决方案，一般分为两个大类:一则政府无偿将到期房屋收回，然后通过修缮，再经房地产市场交易，这种方式过于强硬，且对房屋进行了重复收费，容易造成怨声载道的局面;二则可以尝试采用研究者推崇的“轮换房屋”方式，即城市内轮换、城市间轮换、城市与农村轮换、农村间轮换，这样既合理的回收了到期的商品房，又让人们始终保持一种生活的新鲜感。而且随着科技的发展，人类现在从事的基本劳动将被机械化的设备所完成，人类所从事的大多是创新和探索这类脑力劳动。“轮换房屋”将丝毫不影响人们目前所从事的工作，一切都可以通过电脑编程和网络来完成。值得一提的是，中国现行的“廉租房”政策就多少孕育着这种“轮换房屋”思想的萌芽。

四、采用“轮换房屋”的原理

70年后的中国，城乡居住条件之间的差距按现在的发展势头来讲将趋于零。到时候，农村里既有城市的便利，又有城市里没有的安宁、空气清新以及合适的生活节奏。

应当搞清的一点是:“轮换住房”可以发生的背景是政府在房屋使用期满之后的房屋处置。似乎有些强制性的因素在里面，但总胜过第一种方案。

人们使用的生活设备基本相同，统一的电视、统一的电脑、统一的洗衣机……人们只要交付一定的费用，就可以终身使用，享受产品更新换代。另一方面，个人建立个人账户，用以储蓄和投资，储蓄以应对突发性事件。

主体模型也在试图解决中国老龄化的问题，如何实施“老有所养”之良性的社会养老机制，主要的原理是:依靠优质的第三产业，实现城市老年人首先轮换到农村中，让老年人安度晚年，在“天然氧吧”中出离都市的喧嚣。

半个世纪后，中国将成为中等发达国家，将实现农业、工业信息化，也就是大多数农民和工人只需平时在家里上网工作，定期检查机械即可完成工作。

五、经济危机下政府购房的初衷

政府在房地产商纷纷投城之际，大量以低价购入一批商品房，用以房屋使用期到期后的缓冲房之用;也可以除居住用房外，将其改造为其他用途的房产，如医院、消防队、派出所、银行等社会公共设施用房。然而政府购房更重要的目的是须在几个特大城市的战略布局已形成的基础上，调整全国各地的战略布局，形成一种回撤和“遍地开花”的大格局，即在基础设施得到全国范围内的提高后，实现各省范围内，乃至全国范围内的集聚中心化。

即国家在回收房地产比较集中且有一定基础的省份，可以建立示范点，将居住环境划分为两大区，培养“养身中心”、“生育中心”、“政治中心”、“经济中心”，在配套基建如交通、水电、网络、医疗等普遍健全的条件下，实现人员的合理流动，最终实现房屋的轮换。

由此可以了解到:政府购房的初衷是在建立一个以四个中心为主干的居住体系，在体系之上实现房屋的轮换。

关于配套基建的提升，研究者认为可仿照社会科学院在全国各地建分院的模式来进行。

六、结语

研究者提出了轮换房屋的方案来解决半个世纪后房屋使用期到期的问题，只能是一种尝试，最终实现“居者有其屋”的社会主义回归还需要更多的思想火花的碰撞。

篇（9）

一、房地产虚热易发生泡沫累

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论文摘要：文章认为目前中国房地产金融存在的问题可以归结为制度缺陷，这种缺陷主要集中表现在单一的资金供给渠道、不完备的房地产金融体系、低下的资金融通效率和高度集中的系统风险，这些问题可以通过引入房地产信托基金，运用市场信用机制，培育和完善房地产金融品种和体系来加以解决。

剖析中国房地产金融存在的问题并提出解决方案，是深刻认识中国房地产市场症结，确立中国房地产的未来发展方向的关键。而房地产投资信托基金(RealEstateInvestmentTrusts，REEITs)作为从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的投资信托公司．实际上是由专业人员管理的房地产类集合资金投资计划(Coll~tiveInvestmentscheme)。其作为房地产金融体系中的市场(直接)信用，对于健全我国房地产金融体系，解决房地产业和房地产金融的问题，有着极其重要的作用。

一、中国房地产金融存在的主要问题

1．单一银行体系支撑着中国整个房地产金融。一直以来，中国房地产业一直面临资金短缺问题。从房地产开发方面的资金需求现状来看，中国房地产开发企业除了自有资金外，主要依靠银行贷款来维持房地产的简单再生产和扩大再生产。目前，来源于银行的资金往往占到房地产资金的70％以上，有些企业甚至达到90％。

2003年我国房地产开发企业资金来源的统计结果显示我国房地产开发企业的资金来源有18％来自于自有资金，2％来自于其它渠道，剩下的80％(包括土地储备贷款、房地产开发贷款、流动资金贷款、消费者按揭贷款和建筑企业贷款等)都来自于银行贷款。而这只是中国房地产企业的平均估计，很多中小房地产企业运作的自有资金往往占到总资金需求的10％，甚至5％。这种单一的房地产资金供给是中国房地产金融的特点，也是中国房地产金融问题的集中体现，无论是效率问题．还是风险问题其根源往往与这一特点密切相关。单一的银行体系支撑着整个房地产金融，进而支撑着中国房地产的整个产业体系，中国银行业的负载实在太大，结果使金融政策只能在勉强支撑和减负之间摇摆，政策的收紧往往给房地产金融和房地产市场带来强烈的硬冲击，形成“一收就死，一放就乱”的局面。同时，资金供给的单一性也是房地产金融不完备性的最显著表现特征。

单一银行体系的根源来自于中国房地产金融本身，同时也是中国金融制度在房地产金融领域的具体表现，因此，中国房地产金融资金来源单一性问题要在中国金融制度改革进程的大背景上考虑，也要在充分认识中国房地产金融不完备性的基础上，结合房地产金融本身的特征积极解决。

2．完备的房地产金融体系尚未形成。

(1)完备的房地产金融体系的主要特点。完备的房地产金融应该是包括银行间接金融和市场信用在内的一级市场和以证券化为主要手段的二级市场。银行提供房地产开发贷款、房地产消费按揭贷款等间接融资，具有房地产投资商特征的基金(主要为房地产投资基金)供市场信用，这些构成了一级房地产金融市场；信贷证券化，尤其是按揭贷款证券化．不断把银行信用转化为市场信用，构成了二级房地产金融市场。两个市场共同作用，形成了完备的金融资源配置体系和系统风险分散体系。综观世界各国房地产金融体系可以看出，美国的房地产金融体系可以作为完备的房地产金融体系的典范。在美国，这个一级市场是由包括房地产投资信托基金、寿险公司、储蓄机构、养老基金投资管理机构、商业银行和部分外来投资者等多重机构共同支撑。通过证券化建立起来的二级市场，在增加房地产金融的市场流动性的同时，实际上把房地产金融体系的资金供给转嫁到整个市场这种房地产金融的“脱媒”促进了房地产金融的信用市场化．加速了间接金融向直接金融的转化，其结果是，房地产金融的资金来源更加多元化和社会化，更加顺畅地把资金剩余向需求转化；相应地，房地产金融的系统性风险将有效地从单一的银行体系中分离出来，更有效地避免了系统风险在银行体系中的聚集。

(2)中国房地产金融的不完备性及其核心问题。与成熟的房地产金融市场相比，中国房地产金融体系存在着极大的不完备性。就房地产金融一级市场而言，中国只有银行体系支撑着整个房地产行业的金融需求，而资本市场和直接信用的相对落后，使其几乎无法为房地产发展提供必要的金融支持，仅有的几家房地产上市公司可以获得非常有限的市场金融支持。另外，房地产二级市场只能说尚在酝酿中，按揭证券化似乎还需一段时间方能走到前台，发挥市场信用的作用。中国房地产金融的一级市场是残缺的，是缺乏信用的一级市场．而二级市场尚不存在，因此，中国房地产金融是不完备的。

不难看出，中国房地产金融不完备性的核心问题是市场信用的缺乏，而发展市场信用只是丰富房地产金融一级市场内涵的手段，也是创立房地产金融二级市场的前提：事实上，二级市场本身更多的是房地产间接金融的直接化和市场化。要完成这种房地产金融体系的重塑，借鉴具有70多年政府主动推动和市场发展的美国房地产金融是必要的。根据美国的经验，其核心手段是房地产信托和证券化。

目前，我国房贷证券化仅仅是呼之欲出，与其相关的法规和政策尚未出台：房贷证券化是间接实现资金来源市场化和多元化的手段，对于加强房贷资金的流动，培育我国专业的房地产投资商，完备我国房地产金融体系有着重要作用，其影响是长期性的。相比之下，房地产投资信托基金同时活跃于两级市场的特点显示，它对中国房地产金融一级市场主体的多元化和二级市场的形成的作用更为直接和明显。

(3)中国房地产金融的资金融通效率低下。金融体系的核心作用是将融资需求和投资需求进行有效匹配，最大限度地将金融资源从过剩方向需求方融通。目前，中国金融资源的融通循环一定程度上是不通畅的，出现了金融资源错配的现象，或者说金融资源的融通循环中出现恶劣梗塞。一方面，由于中国金融体制本身的非市场化特征，金融资源并非完全按照市场化的风险收益对称性原则进行效率配置，造成银行的资源有很大部分流向了那些规模小、风险大的房地产企业。银行对所有制所形成的偏见、计划体制遗留下来的信用软约束倾向、相关人员的道德风险共同作用，使得金融资源的很大部分流向了那些自享受收益，由银行承担风险的房地产企业，风险和收益失衡，金融资源在房地产行业的配置效率受损。另一方面，中国房地产行业高速发展，其收益性应该为资金剩余者提供分享增长的机会，而大量的存款滞留于银行的账面上获得很低的收益，无法通过有效的市场渠道直进入房地产行业，分享行业发展机会。然而，如果从更为宏观的角度来看，这些金融资源的所有者恰恰是房地产金融系统风险的最终承担者。因此，中国金融资源的提供者不但无法获得行业增长的收益，而且最终承担了行业本身的风险以及中国金融体制存在的固有的道德风险和体制风险。

以上分析表明，尽管融通效率低下的原因有更为宏观的经济金融体制背景，但如果能从房地产金融本身特征出发，减轻房地产金融对银行体系的依赖性，发展市场信用．即为有效金融资源需求提供金融资源供给，叉为投资者提供了分享房地产行业增长收益的机会，同时将大大推进中国整个金融体制的改革进程，提升中国金融资源的配置效率、

(4)中国房地产金融蕴含着较高的系统性风险。构成中国银行业危机隐患的巨额不良资产，很大程度上是90年代房地产泡沫所遗留下来的，取终聚集于银行体系，面对入世后新一轮房地产行业的高速发展，银行仍将面临相同的问题．面临承载行业发展所不得不积累的风险。这种趋势已经从银行的资产组合的变化中逐步显现出来：因此，必须在理解系统风险和金融危机动因的基础上，对房地产金融体系进行制度创新，找到化解风险积累的制度安排

二、发展房地产信托投资基金有利于解决我国现有的房地产金融问题

1．有助于促进市场信用的发展、信托制度的表外安排使得其具有直接融通金融资源的能力．充分体现了市场信用的特征。与其它金融制度安排相比．更具全能性的特征，主要表现在它可以很好地嫁接资本市场、货币市场和实业投资，能有效地将金融资源在不同的市场中进行配置。

目前．我国信托业才真正开始起步，这种极强的制度优势尚未能发挥出来房地产投资信托基金(REH’s)是被成熟的房地产市场检验过的市场信用机制．也是信托介入房地产金融市场的主要方式。房地产投资信托基金在我国的引入，必将最大限度地发挥出信托的制度优势，解决我国房地产业资金来源的单一问题。

2．有助于提高我国房地产金融的融通效率。毫无疑问，房地产信托基金的引入将为我国房地产提供了一个崭新的融通机制，事实上，自“一法两规”颁布以后，信托的房地产融通功能已经通过各种指定性的房地产信托计划的形式体现出来：但是，目前推出的房地投资信托计划仅仅是单一的融通手段．无法成规模化和长期化，因此也无法成为房地产金融市场的重要组成部分只有从单个房地产信托计划过渡到房地产投资信托基金，利用信托基金在募集、管和退出上的规模性和系统性，房地产投资信托基金才能作为我国房地产业制度创新和金机构创新的产物，集政府、银行、企业和投资方面要求和利益于一体，真正实现信托融的长期化和规模化。

房地产投资信托基金的发展，将一定程度疏通我国房地产资金循环的梗阻，避免单一融通体系下银行相关政策对房地产市场的硬击，减缓某些特定目的政策对整个市场的整体；中击力度；同时为那些有意分享房地产行业增长的投资者提供投资机会，在一定程度上缓解我国金融体系的错配矛盾。

从这个意义上讲．房地产投资信托基金的收入．将会系统改变目前金融资源供给的单一性问题，改变房地产金融市场的供给格局，真正提升我国房地产金融的融通效率。

3、有助于提高我国房地产金融体制的备性。房地产投资信托基金具有金融机构的特征，通过金融平台募集社会自由资金，直接把市场资金融通到房地产行业，对以银行为主的间接金融形成了极大的补充。

信托对完备房地产金融体系促进作用主要表现在：第一，信托进入房地产金融领域，其以房地产信托投资基金方式介入房地产场．不但参与一级房地产金融市场的金融资源供给，也参与二级市场的投资，有助于房地产金融市场的完备性的提升。第二，证券化是创立房地产金融二级市场的核心手段，而证券化所要求的“破产隔离”的结构安排也离不开信托这一载体．

4．有助于降低我国房地产金融的系统风险。房地产投资信托基金在我国的引入和发展，不仅可以增加我国金融体系的完备性，提高金融体系的效率，而且有助于金融系统风险的分散，降低危机产生的概率，提高房地产金融的安全。

明斯基(H1anP．Minsky)的金融体的脆弱性假说和外来冲击性理论，分别解释金融危机的内因和外因内因在于金融体本身的抗风险能力，而抗风险能力的提高，很大程度上取决于金融体系对风险累积的分散能力。从金融体系本身的角度看，金融危机的爆发源自金融风险的增加、累积、局部超过限度，最后传染至整个体系，因此，金融体系对风险累积的疏通、分散安排。虽然不能完全消除金融危机，确可延缓或避免金融危机的爆发。

具有间接金融特征的银行信用和市场信用对于风险的分担方式是不同的。银行对风险进行跨时分担比较有效，容易把风险在未来和现在之间进行分配；市场信用跨空间(erc；一sectiona1)风险分担能力比较强．可以在不同主体之间进行分摊。跨时风险分配意味着，银行承担的风险主要是信用风险，拥有的资产的交易性较差，同期调整的难度较大，只能在未来和现在之间进行分配，无法在当期解决风险积累问题，结果是在某一时期的风险一旦超过了警戒线，金融危机就会爆发。

市场对风险的跨空间分散是指可以在不同的主体之间进行风险分配，风险分配的扁平化功能比较明显，可以有效地解决当期的风险累积。因此，从房地产金融风险的角度来看，通过引入房地产信托发展市场信用，不仅为房地产金融获得更为有效的资金供给途径．也将大大提高房地产金融当期的系统风险化解能力。

三、政策建议

1鼓励现有的房地产投资信托向专业化发展。目前我国由信托公司推出的房地产信托计划由于受到每个信托计划合同数不能超过200份(含200份)的限制．单笔合同金额较高，风险集中，信托整体规模不能够实现大的突破，难以实现房地产多项目的分散投资。因此，我国有必要建立完善的监管体制和法律制度支持房地产信托的发展，经过试点发行，采取向全社会公开发行股票或收益凭证．成立房地产投资信托基金．进而使房地产投资信托的股份可在证券交易所进行交易，或采取场外直接交易方式，使其具有较高的流通性，发展成合法、流通性强、具有一定专业化优势的房地产投资主体

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论文关键词：次贷危机；房地产市场；金融风险；风险防范

1 美国次贷危机

2001年911事件后，美国网络经济泡沫破灭，美国经济衰退，为了防止经济过度下滑，美联储实施了宽松的货币政策，并且到2003年6月连续13次降息，1%的低利率持续到2004年6月。低利率政策极大刺激了消费与投资，使得房地产市场迅速繁荣，房地产价格连续上升并出现泡沫。并且在美国政府的住房自有化政策的鼓励下，大量次级贷款人纷纷向银行申请贷款，但是当利率上升时，他们又无力还贷。面对高房价和利息的收入，商业银行更为了适应竞争，不断降低贷款标准，使得风险加大。为了分散风险，商业银行将其卖给投行，经过投资银行的包装，实现资产证券化，最后卖给投资者。在该过程中，评级机构的见利忘险和监管不力更加促成危机的爆发。美国国内的经常项目赤字，而东南亚等新兴国家的经常项目盈余所带来大量的美元的外汇储备，再加上石油输出国大量的美元储备，都通过购买美国债券，使得美元又回到了美国。这样就给美国金融机构提供了大量的流动性，面对有限的需求，金融机构加剧了竞争，不断降低贷款标准给信用级别较差的借款人，在出现利率上升和房价下跌时，导致违约率上升，爆发次贷危机。正如Robin Blackburn所说：“次贷危机是一个金融化的危机，它是杠杆、放松监管和金融创新共同缔造的杰作”。

2 中国房地产金融市场的风险

我国自1998年进行住房体系改革，取消福利分房以来，房地产业逐渐成为国民经济的支柱产业。当然房地产业的迅猛发展离不开金融业的支持，经过多年的发展，基本形成了以银行信贷为主，同时包括股权、信托、债券等融资方式在内的房地产金融市场。房地产业的发展迅速，我们不得忽视其存在的风险。 1 高房价的市场风险

近年来，我国房地产价格上涨过快，并且还有继续上涨的势头。房价的过快上涨使得市场价格偏离实际价值，产生房地产泡沫。如果随着人民币升值预期等国内外因素导致房地产泡沫破灭，作为抵押品的房地产价值就会下降，造成银行信贷质量下降，给银行带来巨大损失，并且持续上涨的房价，会促使投机的产生并挤占人民消费支出，这些都不利于国民经济的发展。 2 央行不断加息，房地产业面临利率风险

面对充足的流动性和不断上涨的通胀压力，尽管加息的打击面广，但是央行还是在2011年里进行了两次加息，使得一年期贷款利息为6.31%。针对面前的CPI，还存在加息预期。虽然房产还贷有借款人收入作保障，但是个人按揭贷款利率上升，也会在一定程度上造成恶化信贷质量。 3 房地产开发商负债经营的财务风险

我国房地产开发商除自筹资金外，由于其他融资渠道不畅，其开发资金多来自银行贷款。随着我国准款准备金率不断上调，截止到2011年2月24日大型金融机构人民币存款准备金率已达19.5%，这就预示信贷额度会进一步收紧，这样就会使贷款门槛提高，一旦房地产商借不到钱，资金链条断裂，风险就会暴露。 4 银行职员道德风险和放贷的操作风险