商业经济论文大全11篇

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二、低碳经济对我国商业房地产经济的影响

1.不利影响

（1）低碳经济无形之中增加建筑行业的成本我国作为发展中国家，科学技术发展水平还非常有限，低碳技术与发达国家相比相对不成熟，而且发达国家对于中国的技术转让限制过多。因此，绿色建筑的发展势必会增加建筑行业的成本，而目前建筑行业的成本已经过高，在这种情况下去发展低碳经济就需要投入更多的资金，而且要用更加昂贵的新能源来代替传统的高污染、高能耗的能源更进一步增加了建筑行业的成本，由于我国目前对太阳能、风能等新能源的开发技术上尚不成熟，使用新能源替代传统能源会大大提高成本，因此对于建筑行业来说低碳经济是一种成本很高的经济。大部分开发商大都喜欢根据市场要求来决定开发产品的类型与形式，而低碳经济作为一种全新的形式，很多开发商无法确定此种产品能否受到市场欢迎，对于小型开发商来说，他们主要主打单个项目的开发，因此并无充足的经济实力投入到低碳经济的研发中去，此外小型开发商并没有大企业所具有的高平台以及有实力的合作者，因此低碳经济在小开发商中很难开展。（2）低碳经济会抬高房价因为低碳经济需要投入大量资金用于新材料以及新技术，会增加建筑材料与建筑的成本，而且发展低碳经济会涉及土地应用，这就会使某些开发商借绿色建筑与土地利用低碳化而提高房价。同时，绿色建筑通常成本高、售价高，面向的是高消费群体，虽然他们售出的是高品质的房子，但此种建筑并没有得到行业的认同与普及，会被认为绿色建筑与高房价是对等的，从而导致开发商推波助澜来抬高房价，致使房价短期内攀升。（3）短期内低碳经济会限制商业房地产经济的发展据测算，因为我国商业房地产行业中使用了大量的煤炭与木材，行业碳排量占到全国的30%，而且近年为了让建筑行业迅速发展，耗能量逐渐增加，建筑单位面积的能耗已达到欧洲的三倍，这说明我国当前商业房地产业的发展太过依赖能源的支持。正因为能源的使用方便与廉价才促使商业房地产业迅速发展，所以缺少了能源的支持，商业房地产业发展就会受到严重限制，甚至出现倒退亏损，这就会牵一发而动全身引起连锁反应，这对于整个建筑行业将产生不利影响。

2.有利影响

（1）利于对商业房地产行业的内部结构调整近些年房价持续走高，某种程度上是由很多开发商炒房导致的。这些开发商只会为了利益一味把房价炒高，很大程度上这是由于商业房地产市场门槛低、内部结构不合理导致的。很多消费者只看到房子的价钱与位置而不太看重房子内部舒适性以及内在品质，而发展绿色建筑则可以从根本上解决这个问题，并且随着宏观调控以及技术成熟，绿色建筑的成本将回归正常，长远来看这有利于商业房地产业内部的调整。（2）促进商业房地产业长期健康发展某种程度上，商业房地产业像股票市场，背后隐藏着泡沫危机，一旦房价被持续炒高，市场将失去承接能力，将会导致金融危机。所以，低碳经济的地产行业作为一个投资周期长、收益风险大的投资方式，能够避免炒房的发生，此外开发商还会更专注于技术的提升以及建筑品质的提升上，从长远考虑对商业房地产发展有利。（3）对商业房地产行业节能减排以及建筑智能化有利。近些年来，商业房地产行业研究的重点一直是节能减排与建筑智能化，但开发商过于追求短期内的收益最大化，往往忽视节能减排与建筑物智能化的发展。而开展低碳经济能够将市场资本与低碳技术结合，更多地将资本用于技术的研发，在未来有望实现建筑物的节能减排与智能化。

三、低碳经济下商业房地产经济的发展

在政府呼吁节能减排的可持续发展大环境下，低碳经济将会成为未来发展的趋势。在未来，商业房地产企业的核心竞争力将变为低碳经济技术的竞争，谁能主动建造出高质量的绿色建筑，谁就可以在建筑行业市场占得先机。而随着社会发展、经济的提升，人们也在寻求舒适的绿色环保型住宅。因此，发展绿色建筑不但可以让人们享受到高质量的生活还可以降低能耗。低碳经济不但可以提升商业房地产企业的成就感与社会责任感而且造福于后代，让企业获得最大的经济效益与社会效益；而对于老百姓来说，未来也倾向于购买低碳环保型住宅。

1.住宅产业化发展

住宅的产业化发展不但可以提高住宅质量而且可以降低能耗。在低碳经济时代，商业房地产企业就是要实现绿色住宅产业化，这样既降低能耗又节约资源。因此，实行低碳发展，可以实现企业与消费者直接沟通，让企业了解消费者需求，做到优化资源配置，达到节能减排、提升人们生活质量的目的。

2.户型布局合理，加强开发能力

我国目前的商业房地产行业管理混乱，开发商根本不关心消费者需求，只关心自身的利益。目前开发商的做法是开发的住宅面积大、楼道宽、卧室客厅大，导致资源严重浪费。开发商为了资金快速回笼，不装修房子而让消费者自己装修，浪费了财力物力。而在低碳经济时代，商业房地产企业既要注重低碳住宅的开发水平与质量户型设计又要做到因人而异、以人为本。

3.推广新技术与环保材料的使用

我国目前发展低碳建筑的最大难题是房屋的用水与保温问题。因我国低碳经济起步晚，处于即使有清洁能源尚没有相应的技术的阶段。而如今房屋建筑中大量使用玻璃，虽然这可以大量节约建材，但是玻璃吸热散热过快，室内必须开空调保持温度，这就加大了能源的消耗；如果把这些玻璃换成具有科技含量的玻璃，既可以采光也可以隔热保温，就可以减少损耗。此外可以种植大量的花草树木美化清洁环境，还可以应用太阳能用于照明与提供热水热源等等。

4.倡导低碳生活，提高人们的低碳意识

商业房地产企业要以身作则，提高自身对低碳的认识，不但要加大资金投入而且要加强宣传，提高人们对低碳经济的认识。5.立足实际，长远发展我国目前的情况是很多人有住房需求但无力购买，因此商业房地产企业应该立足于实际，多开发出小户型房屋，让更多的人买得起；同时加大节能材料的使用，广泛推广节能、节水设备，提高人们的节能意。商业房地产企业应该依据实践经验探索低碳发展模式，以便在未来的发展中取得突破。

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2循环经济下企业商业生态的创新策略

循环经济的创新和发展需要从三个重要层次出发：第一，从生产者满足消费者的层次；第二，从企业研发与生产制造或者提共服务层次；第三，企业价值网络层次。从消费者和企业这个构成经济社会的最小单位开始，实现三个层次的全方位循环和减量，从而在整个经济社会中实现资源能源的循环型经济。因此，循环经济下企业商业生态的创新策略分为以下三种。

（1）将提品为主转变为提供服务为主从可持续发展来看，提供服务不只是销售产品，而是在经济与环保之间创造出一致性，公司的商业模式不再是引导消费者去购买公司的新的有形的东西。而是相反，在以后生产者永远拥有他们生产的东西，因此，生产者将努力设计可以分解、重新制造的产品，这种方式更加经济。在设计中，生产者将采用标准设计，让一些装备可以便捷更新升级，而不用机器整体报废。在产品使用寿命结束以后，也容易拆卸、综合利用。这种设计通过确保产品给人们提供所需要的服务，可以维系与消费者的关系，并且，以低成本来获取成功。

（2）生态商业模式替代生产浪费模式生产过程中的所谓"废品"其实都是不存在的，一个生产流程中的废品放在另一个生产流程中便会变成资源。所有的生产模式都应该是遵循一条闭环生产模式，即：生产、回收、再利用。相比较可以看出，传统的生产模式是一条单线生产模式，即获取-制造-浪费。所以要发展出一套新的商业模式，就是与自然原则相协调的工业系统，主要表现在三个方面：第一，在废品流程的减少上是闭环的，而不是单一线性的，就是减少三个具体的浪费，即资源生产率、清洁的最终产品、再制造与再循环和沉淀；第二，在自然界可再生过程中进行投资，在保持自然资源方面加大投资，同时减少对有损不可再生资源的业务的经营；第三，探索开发利用新能源进行生产，减少对不可再生资源的利用。

（3）生态共同体替代独立的商业个体循环经济中，一个生产系统的废品可以是其他生产系统的原料，一个企业弃用的市场可以成为另一个企业的新的市场。所以，循环经济提倡协作关系，在企业与行业间形成竞争同时协作的新关系，将生产系统中的资源能源都循环使用，资源共享，共同发展。企业都切身明白相互之间的命运，形成共同运营的发展理念，真正明白生态系统中相互合作和竞争是同样重要的这个概念。

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1.1金融约束理论的起源

金融约束理论起源于上世纪九十年代的亚洲金融危机，金融约束理论主要强调的是政府职能部门对城市经济的干预约束作用。产生这种理论的基础在于，在城市经济发展的过程之中，会面临着一系列的问题（例如信息传递的不对称性问题、经济行为、经济活动的道德约束问题等等），在这些问题的干扰下，城市经济规划之中的资金难以得到有效的分配。在这样的背景下，在城市经济发展的过程之中，政府职能部门给予适当的干预作用就显得很有必要。根据上文对金融约束作用的产生的理论的分析，不难看出，政府职能部门对城市经济进行的经济约束的主要目的就是规范城市经济运行过程之中产生的各种问题，为城市经济的各个组合部分创造发展的机会，减少可能出现的城市市场经济内部的不正当竞争行为。

1.2金融约束理论的适用范围

相比较于发达国家，金融约束理论更加适合于发展中国家。该理论认为，在发展中国家进行经济发展的初期，很容易在经济发展的过程之中产生各式各样的问题，这就需要发展中国家的政府职能部门充分发挥自身的监督管理作用，帮助羸弱的国家经济体系建立一套完善的金融运行制度，保证国家经济的持续健康快速发展。根据对国际上许多发展中国家的经济发展经验，在发展中国家经济的发展初期阶段，采用金融约束理论的指导，往往会对国家经济的发展发挥积极作用。但是，在应用金融约束理论的过程之中，也要注意结合国家经济发展的实际情况，防止政府职能部门过度干预市场经济的正常行为，提升市场经济的配置效率，促进经济的持续快速健康发展。

1.3如何通过金融约束理论促进商业银行对城市经济增长的金融支持作用

金融约束理论的主要内容包括：首先，政府职能部门要控制好城市商业银行的存款利率和贷款利率，将这两者的数值控制在一定的数值范围之内。通过这样的方式，政府职能部门就可以根据市场的实际情况，有效的控制住商业银行的经营成本，减少商业银行的经营风险，帮助商业银行更好的发挥对城市经济增长的金融支持作用；其次，将城市各个商业银行之间的竞争行为控制在一定的范围之内，通过这样的方式，就可以有效的降低城市商业银行的经营风险，保证商业银行更好的发挥对城市经济增长的金融支持作用；最后，对城市居民将银行存款转换为证劵等类型的理财产品的行为加以限制，通过这样的方式，就可以有效的保证城市商业银行的存款数额，保证商业银行更好的发挥对城市经济增长的金融支持作用。

2.金融中介理论

2.1金融中介理论的起源

金融中介理论主要介绍的是金融行业在促进城市经济行业发展之中发挥的重要媒介作用，金融中介理论还包括有金融抑制理论和金融深化理论。产生金融中介理论的依据是对上世纪七十年展中国家政府职能部门对经济的发展做出了过多的干预行为所引发的对经济发展的不利影响的研究所得出的。

2.2金融约束理论对社会经济发挥的作用

金融中介理论认为，政府职能部门所制定的金融发展制度和社会经济的发展是存在关联的。从一个方面看，政府职能部门制定的正确的金融发展制度可以有效的促进经济的持续快速健康发展，可以有效的将资金投入到社会所需要的部门之中去；从另一个方面看，通过社会经济水平的持续快速健康发展，可以有效的提升发展中国家人民群众的总体生活水平，进而有效的提升人民群众向商业银行存储的数目。但是，如果政府职能部门过于重视对经济市场的干预作用，就很有可能会导致金融制度难以符合经济发展的需要，使得经济发展陷入恶性循环。针对这样的情况，就需要相关部门不断对经济市场的实际情况进行分析总结，促进国家储蓄率的提升，帮助社会经济持续快速健康发展。

2.3如何通过金融中介理论促进商业银行对城市经济增长的金融支持作用

金融中介理论的主要内容包括：通过不断进行对城市金融行业的创新，找寻出可以促进城市经济发展的新型金融体制，根据城市经济的变换，找寻出可行的金融行业发展突破点，形成新的商业银行融资方式，并不断加强对商业银行的内部管理，完善对城市中小型企业的贷款制度，持续动态的完善城市商业银行的金融制度，保证城市的金融制度可以满足风云变幻的市场经济。

二、金融支持作用和城市经济的关系

1.城市商业银行与城市经济的相互促进关系

第一，通过城市经济水平的发展，可以通过更好的经济来促进金融行业的发展，与此同时，金融行业的不断完善又为城市经济的下一步发展奠定了制度基础；第二，如果城市经济发展水平不够高，就会限制金融行业的完善，陷入恶性循环之中。作为金融行业的重要组成部分，商业银行和城市经济的发展有着密切关系，这就需要城市商业银行不断完善自身的发展模式，促进城市经济的发展。

2.城市商业银行资金流动与城市经济发展之间的关系

作为城市经济运转的重要组成部分之一，商业银行内部资金的运作情况可以直观的反映出一个城市的经济运行情况。有效的调节银行资金的流向是商业银行的主要任务之一。通过商业银行的资金流动，可以有效的吸取人民群众的闲散资金，将这些闲散资金投入进城市经济急需发展的部分，形成一套流畅的城市资金流动体系。如果这套体系难以流畅的运行，就很有可能导致城市的经济运转受到阻碍，影响到城市经济的发展。

三、如何有效发挥商业银行对城市经济增长的金融支持作用

1.完善城市商业银行对城市中小企业的融资服务机制

1.1完善授权体制

由于我国商业银行几乎已经覆盖了我国所有的城市，这就给我国商业银行建立一套完善的管理体制奠定了基础。针对这样的情况，就需要我国的城市商业银行根据具体区域的具体情况，进行对各个分支的商业银行的授权活动，积极支持城市经济发展。

1.2调整现有的信贷政策

城市商业银行要根据城市之中各企业在商业活动之中体现出来的信用进行对信贷政策的修正，重视对城市中小企业的扶持。近几年来，中小企业在促进我国城市经济发展的过程之中做出了巨大贡献，是国家城市经济发展的重要组成部分之一。针对这样的情况，城市商业银行要改变自身观念，敢于支持城市中小企业，有效的促进城市经济的持续健康快速发展。

1.3灵活调节对城市中小型企业的贷款利率

为了保证能够适应城市市场经济的变化，城市商业银行要根据市场的实际需要，进行对银行贷款利率的调节。对于那些在城市经济之中发挥重要作用，有着较为光明发展前景的中小型企业，要适当的酌情降低对这些企业的贷款利率，鼓励这些企业贷款；对于那些依托于大型企业或者国企的企业，也要适当的予以贷款利率的照顾；对于那些短期内有着较大利益，但是长期发展不明确的企业，要适当的调升贷款利率，不断通过优化调节商业银行的贷款利率促进城市经济的发展。

2.提升城市商业银行自身的管理技术创新能力

为了有效的发挥商业银行对城市经济增长的金融支持作用，就需要不断进行对城市商业银行的金融创新，与此同时，进行对城市商业银行的金融创新又离不开对金融科技和商业银行业务管理能力的依赖。在这样的背景下，就需要在商业银行运行管理的过程之中，不断提升银行的业务管理水平，提升商业银行管理的网络技术应用能力。具体的来说，就是不断提升商业银行的信息化管理水平，保证商业银行可以在第一时间获取相关的商业信息，了解到最真实的第一手信息。针对这样的情况，就需要商业银行内部不断完善内部管理系统，建立大型的数据库信息管理系统，进行对金融信息的科学管理。

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一、美国商业银行基金业务发展概况

1、美国商业银行经营基金业务的现状。美国银行的共同基金业务在20世纪90年展迅速，一些规模较大的银行还成立了专门的分支机构经营该业务（如花旗投资服务公司，Citicorp`sInvestmentServices）。到20世纪90年代中期，除了承销共同基金外，银行几乎可以开展各种相关的基金业务（在实际运作中，一些州立的非美联储会员银行仍然能够承销基金，这是因为美国州银行的业务等监管权力是在各州银行监管机构手中，而各州的规定不尽相同。）除了自营基金（proprietarymutualfunds）以外，银行和储蓄机构同时也是非自营基金（nonproprietarymutualfunds）的主要销售方，此类基金是由独立的基金公司管理并由银行代为销售的。总体来讲，大型银行在初期更愿意从事基金销售，此后一些小型银行也开始积极加入到基金销售的行列中来。到1997年，近1500家美国银行——约占银行业的1／5——在出售第三方或自营共同基金和年金，其中规模达数10亿美元的银行——本行业中规模最大的一些银行——占了销售的大多数（90％强）。

2、美国商业银行自营基金的发展。从基金的管理运作角度可将银行经营的基金分为自营共同基金和非自营共同基金。自营共同基金是指基金的管理与销售均由该银行或其附属的相关机构来负责（商业银行或其附属机构作为基金的投资顾问提出操作建议，并通过与本银行关系密切的证券公司买卖股票，其中有些基金也通过证券经纪商或基金机构销售），经营自营基金的机构大多是大型银行，目前美国大部分大型银行都已开展此项业务。美国的一些大型银行自20世纪80年代中期起开始开展自营共同基金业务，1992年美联储放松了管制，允许商业银行通过经纪类附属公司来推销自营共同基金，随后设立自营共同基金的商业银行迅速增加了起来。在20世纪90年代，商业银行的自营共同基金数量增长速度逐渐超过了非自营共同基金，形成了以自营共同基金为主的局面，与此同时，银行自营基金资产额的增长速度也超过了基金业的平均增长速度。其中银行自营基金对机构投资者的销售所占比重要大一些，其增长幅度也较快。为使银行经营的基金种类齐全，商业银行往往也经营着一些其他金融机构管理的基金。另外，在20世纪90年代后期还出现了商业银行的许多信托资产逐渐转变为自营共同基金的情况，且这一数额每年都有较大幅度的增长。

银行和储蓄机构也是非自营基金的重要销售渠道。非自营基金是指基金的管理由独立的基金管理公司负责，而其销售则通过商业银行或其附属机构来完成的基金。对于那些资产管理能力较差的中小银行来说，代销其他金融机构管理的基金无疑是一种较好的选择。美国的投资公司机构（InvestmentCompanyInstitution，ICI）对1991至1995年这一早期商业银行共同基金的运作与销售情况进行了一个调查，调查表明，商业银行共同基金的销售数量由1991年底的1100只增加到了1995年底的2329只，其中自营共同基金在1995年占银行销售基金的47.9%，而1991年这一数值仅为31.5%。从银行销售的共同基金的结构来看，货币市场基金所占份额有所下降，而股票与债券基金的份额呈现上升趋势。

二、美国商业银行进入基金业的动机

1、银行开展基金业务可以扩大银行同顾客的联系，有利于发展银行的中长期资产运用业务，增强银行同非银行金融机构竞争的能力。尽管销售基金的手续费收入不稳定，然而销售基金能够为银行带来新的客户，从而有希望向这些客户出售其他银行服务。银行业销售投资类金融商品可以发挥其庞大的既有客户信息优势，许多银行都建立了客户信息数据管理系统，这使得银行在销售投资类金融商品时可以便利地获得客户的各种信息。此外，许多银行能够从提供自营基金中赢得更高的声望。美国的实践表明，银行所出售的最受欢迎的非存款投资产品就是共同基金。再有，随着“一站式购物（one-stopshopping）”观念的流行，银行客户越来越希望只与一家金融机构打交道，便可满足其储蓄、保险、投资等多方面的金融服务需求。“一站式购物”能够帮助消费者节约时间、提高效率、降低成本，因此在吸引客户方面具有明显的优势。

2、从银行经营自营基金的角度来讲，其最初目的在于通过提供更多的金融服务以吸引客户，此后随着基金销售数量的不断增加，业务收入开始成为开展基金业务的主要目的。银行业通过开展基金业务可以增加银行的非利息收入，从经纪和其他相关业务中赚取大量的手续费，而且其中一些收入对利率变动的敏感性小于银行存款和贷款。商业银行经营自营共同基金能够为银行提供相对稳定的收入，因为基金的管理费用几乎是固定不变的（按经营规模的固定比例提取）。从销售的基金种类上来看，美国的商业银行销售着诸如货币市场基金、长期债券基金、股票基金等几乎所有的基金种类。基金销售活动实际上是具有证券业务性质的活动，其内部评价及报酬的支付与证券公司的习惯作法相一致。一般来讲，基金商品的风险越高则手续费率就越高，而且银行对于那些销售自营基金的职员会相对给出更高的费用（相对那些销售非自营基金的人员来讲）。

3、与银行经营证券与保险业务一样，经营基金业务可以使得银行业务多元化，为银行创造替代性的收入来源，分散银行的业务经营风险。金融行业的高风险性决定了其有通过多元化经营分散风险的动力。如果各种金融产品和相关服务之间的风险不是完全相关的，那么银行在风险管理中通过合理设计金融服务和产品的分散化组合就会带来收益方面的提高，更容易获得稳定的收入流，实现不同金融服务之间的风险对冲，降低系统与非系统性风险，金融机构应付不确定性的能力也会随之提高。例如“脱媒（disintermediation）”等市场格局的变化对经营多种业务金融机构的影响就相对要小，因为其他业务量的增长会抵消其贷款业务量下降所造成的损失，而这对降低银行经营风险很有好处，因为它可以减少银行从事风险较大业务——如发放低质量贷款——的动机。总之，多样化的业务经营使商业银行内部形成了一种损益互补机制，一些实证分析表明，商业银行经营范围的扩大有利于银行效率的提高和金融体系的稳定。Gallo，Apilado和Kolari（1996）对美国银行控股公司在1987-1994年间经营基金业务的研究表明，银行控股公司的共同基金活动降低了银行业的系统性风险，同时共同基金业务还增加了银行的收入，他们的结论认为，共同基金应当成为银行未来经营的一种重要金融产品。

三、我国银行经营基金业务的对策选择

1、商业银行进入基金业采取的组织模式。银行设立基金公司，从严格意义上讲，就是对金融业混业经营的探索。而从各国金融混业经营的实践来看，混业经营的具体组织模式概括起来可以分为以下三类：全能银行模式（universalbankingmodel）、银行母公司模式（bank-parentcompanymodel）和控股公司模式（holdingcompanymodel）。采取全能银行模式的金融机构可依法从事包括证券、保险、信托、基金等业务在内的广泛的金融服务。这些业务并不要求一定要在法律上与商业银行相隔离的附属公司内开展，各业务部门之间也没有“防火墙（firewall）”的隔离。银行母公司模式是一种介于全能银行与控股公司之间的一种混业经营组织模式。在这一组织模式中，商业银行要开展其他非银行金融业务，必须在符合一定条件的情况下以银行为母公司成立附属公司，银行和非银行附属公司之间有着严格的法律界限。在控股公司模式中，商业银行或者与其存在直接投资关系的子公司不得直接经营相关证券业务，如果商业银行想从事法律所禁止的证券、保险等业务，只有以控股公司的形式，即在同一机构框架内通过相互独立的附属公司来从事其他金融业务。

混业经营机构的组织模式将会影响到商业银行从事证券、保险等业务的潜在收益和成本。在全能银行模式中，银行可以完全整合其所选择从事的各种金融业务，因为银行可以在单一的公司实体内开展几乎所有业务。在银行母公司以及控股公司模式中，银行和证券等业务分别在管理团队和资本均相互分离的几个不同的法律实体（legallydistinctentities）中开展，结果只能进行部分业务的整合。而且当银行和证券、保险等附属机构之间的财务和经营关系存在某种约束时，整合的效果将会进一步受到限制。从另一方面来讲，与全能银行模式相比，控股公司模式与银行母公司模式更能防范由非银行业务所带来的风险，虽然从混业经营获益方面有所不足，但相对来讲要更安全一些，其中控股公司模式是混业经营组织模式中风险最小的一种。考虑到基金业务的风险比证券及保险业务的风险要小，因此监管部门可以让商业银行在控股公司模式与银行母公司模式中自主选择。即使一些银行在经营基金业务中采取了银行母公司模式，这也不会影响到我国未来混业经营采取金融控股公司模式。许多国家在混业经营过程中对于风险小的业务是放在银行内部或以其子公司的形式来经营的，而对于证券、保险等风险较大的业务则是放在商业银行外部——即以控股公司的形式来经营。

2、商业银行进入基金业的方式。银行是否能够成功地进入基金业与其所采取的进入方式有着很大的关系，其涉足基金领域的方式可谓多种多样，这些方式具有不同的特点。概括来讲，可分为以下三种方式：新建（start-ups/denovoentries）方式。这种方式指银行通过单独设立一家基金（分）公司或基金部门来进入基金业。采取这种方式的优点主要体现在银行可以完全控制新建立的基金公司，制定与本企业文化相适应的市场营销策略和激励机制。采取这种进入方式的缺点在于新建一家基金公司通常需要较大的投资，新公司可能缺乏经营基金业所必需的专业人才与经验，而且通过新建方式进入基金业取得客户的认同需要一定的时间。并购（mergersandacquisitions，M&A）方式。并购方式是指银行通过收购现有的基金公司或与基金公司进行合并来进入基金领域。该方式的优点主要体现在银行可以完全获得并依靠基金业的专业人才及其所拥有的经验来迅速进入基金业。通过这种方式进入基金业的缺点表现在合并后的银行与基金公司可能在企业文化、经营风格等方面存在显著的差异，要使二者真正融为一体可能需要较长的时间与成本。组建合资企业（jointventures）方式。合资企业是指由两个或多个公司共同出资建立的一个独立的法律实体，在这里，是指银行与基金公司共同出资建立一家经营基金产品的公司，由银行与基金公司共同控制、共享收益、共担风险。该种方式被采用的原因主要在于它可以避免通过新建或并购方式进入基金业所必须的巨额资金投入，因此对于那些规模较小的中小银行来讲是一种可行的进入基金业的方式。银行通过这种方式进入基金业存在的问题在于合资企业并不是一种稳定的组织机构形式，而且银行与基金公司对于银行基金的战略意图可能存在着分歧，这会引起不小的麻烦。

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所谓连锁经营，是指在流通领域中，若干同业商店以统一的店名、统一的标志、统一的经营方式、统一的管理手段连接起来，共同进货、分散销售，共享规模效益的一种现代组织形式和经营方式其实质是把现代化的大生产的原理应用于商业流通领域，达到提高协调运作能力和规模效益的目的发展连锁经营，可以改变我国商业中陈fl!的经营观念，落后的经营管理模式，改变低效率的物流运作方式，完善经营机制，为商业企业的经营管理注入新的活力可以促进大流通、带动大生产，改进传统商业，提升流通产业竞争力，推进流通现代化，从而提高企业工作效率和经济效益，增强竞争力连锁经营在我国沿海地区和部分大、中城市已经起步，而且发展速度逐步加快，日益显示出其经营优势已成为我国零售业、餐饮业和服务业普遍应用的经营方式和组织形式，并加快向汽车、医药、烟草、家居建材、加油站等多业种渗透，显示出厂强大的生命力和发展潜力。

连锁经营的优势是明显的，主要表现在理论和物流管理两个方面:

一、连锁经营的理论优势

1、优化资源配置连锁经营的“八个统一”是基本的要素:统一店名，统一进货，统一配送，统一价格，统一服务，统一广告，统一管理，统一核算实现这些统一，就使商业企业在经营管理方面互相协调起来，因而有利丁资源的配置，使得企业资源共享，不会出现浪费现象，既节约厂费用，又提高}一作效率和效益

2、提高市场占有率连锁经营要想实现规模效益，必须在分店的设置上多动脑筋在合适的地理环境中，开设数量合适的分店，这样可以扩大企业的知名度，打‘大产品的销售量，从而提高产品的市场占有率连锁经营的规模效益不容忽视，这是发展连锁经营必须重视的关键问题规模效益正是连锁经营最吸引人的优势

3、强化企业形象良好的企业形象可以给企业带来巨大的收益，连锁经营企业通常选择统一的建筑形式，进行统一的环境布置，采用统一的色彩装饰，设计统一的商徽、广告语、吉祥物等，这种形象连锁是一种效果极佳的公众广告企业要实现规模效益，就要在各地开设分店不同地区的顾客，反复接受同一信息的刺激，久而久之，会由陌生到熟悉，再到认可，进而发生兴趣，这对丁树立与强化企业形象极其有利连锁经营企业的}一作人员，统一着装，包装物上统一印刷图案，这些都能给顾客一种整洁、规范的感觉，使顾客愿意光临，而且通过顾客无意识的宣传，提升厂企业在公众心目中形象，为企业赢得良好的社会效益奠定厂坚实的基础

4、提高竞争实力连锁经营的各分店在资产和利益等方面的一致性，使得连锁企业可以根据各分店的实际情况投入适当的人力、物力、财力来实施经营战略，可以对原先独有的销售措施、广告策划、硬件设施进行不断的改革与创新，使整个连锁企业的经营管理能力始终保持在一个很高的水准上;同时，灵活的经营管理又使连锁企业的优秀管理制度、方法、经验能迅速有效地在各连锁分店内贯彻实施，这些都大大加强厂连锁企业的总体竞争力

5、降低经营费用连锁经营企业以顾客自我选购、自我服务的经营方式为主，减少厂售货劳动，因而雇员相对较少，节省厂}一资成本，节约厂场地费用在连锁超市中，商品明码标价，顾客可以自由挑选，顾客节省厂购物时间，也节省厂企业的经营成本同时，加快厂顾客的流通速度，增加厂客流量总之，连锁经营与非连锁经营在总成本费用上的差距很明显我们对同样数量的两种企业进行抽样调查显示，连锁经营企业的费用较之其他零售商场约低10个白一分点

6、引导生产领域连锁经营企业通过扩大规模而增加效益企业在各处设立分店，商圈很)’一，因而对众多消费者的需求有比较全面、客观的厂解进货时，可根据顾客需求，结合市场供求来大批量进货这样一来，连锁经营企业在市场中占有极其重要的地位，成为连接生产与需求的桥梁生产商可根据企业进货的数量、种类等来进行生产，从而使生产与消费紧密挂钩，不致出现浪费生产资源和货物奇缺等情况

7,增加就业机会连锁经营企业的低成本、高效率使得所售商品价格大幅度明显降低，等丁增加厂消费者的可自由支配收入，使他们能更多地购买其他商品或服务，乃至进行其他方面的投资，从而扩大厂社会总需求从社会整体来看，必然会进一步促进社会各行业的就业人日总量的增加，增加厂就业机会连锁经营的优势

8、保护消费者利益要做到顾客至上，不仅要知道顾客的行为，还要分析他们的心理，他们付款的方式，以及他们对连锁企业的信任度要提供好的顾客服务，需要改进服务质量，对员}一进行商业培训要营造一个良好的购物环境连锁经营企业在管理上已日益完善，更趋向丁专业化、标准化、现代化、科学化、并使得购物环境更加舒适、宽敞;服务人员的素质日益提高;电子信息技术的应用使得}_作效率大大提高;明码标价降低厂消费者购物的心理成本，时间成本，体力成本，方便顾客的购买;商品质量得到保证，并且价格保持在较低的范围内，让消费者买得放心，买得舒心连锁经营企业的种种经营措施和经营策略，都从不同角度，不同层面上保护厂消费者的利益

二、连锁经营的物流管理优势

1、连锁经营物流的系统化连锁经营物流系统是由采购、仓储、流通加}_、装卸、配送和信息处理六个功能构成这些功能相互作用、相互联系、相互制约，它们各自特定的功能有机地结合起来、协调运行、共同产生出新的总功能，这个总功能再去协调各个子系统，从而使各子系统在相互联系、相互影响、相互制约中保持协调一致，在发挥各自特定功能的基础上形成系统的总功能，实现商品的流动2、连锁经营物流的合理化连锁经营物流的系统化是其物流合理化的基础，而物流合理化则是整个连锁经营物流管理所追求的目标首先，物流合理化可以降低物流费用，减少商品销售成本其次，物流合理化可以压缩库存，减少流动资金的占用，更为重要的是，通过物流可以提高企业的管理水平

3、连锁经营物流的标准化物流是一个大系统，这样一个大系统的管理是非常复杂的，系统的统一性、一致性和系统内部各环节的有关联系是系统能否生存的首要条件标准化是物流管理的重要手段，物流标准化能加快流通速度，保证物流环节，降低物流成本，从而较大地提高经济效益

4、连锁经营的核心—配送中心配送是指以客户的需求为先导，围绕商品组配与送货而展开的接受汀货、预先备货、分拣加}_、配货装货、准时送货通货等一系列服务}_作的总称配送中心是承担物流专业化管理职能的组织机构，它是连锁经营的核心这是因为连锁经营的集中化、统一化管理在很大程度上是靠配送中心来具体实施的，通过配送中心的作业活动，不仅可以简化门店的活动，从而降低连锁企业的物流总费用，而且还能实现商品在流通领域中的增值，并向门店提供增值服务因此，国外的很多企业都努力提高连锁企业的经营水平，以期为全面开进中国市场作好充分的准备面对现实，我国的连锁经营决不能坐以待毙努力发展连锁经营，其意义不仅仅在丁发展我国的经济，更重要的是，在发展的过程中可以借鉴国外先进的管理经验，先进的技术，甚至可以利用国外的优秀人才在竞争的过程当中，不断吸取教训和经验，为我国连锁经营的进一步发展做好充分的准备}一作入世后的竞争是残酷的，也是全方位的，是观念、技术、管理方法、人才等的综合竞争，发展连锁经营势在必行〔参考文献〕

[1]方光罗.市场营销学东北财经大学出版社，2001

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2.体验式商业景观的场所制造

体验式商业景观设计是“场所”与“环境空间”的制造，场所的制造过程是营建人与自然融合秩序的过程，场所是体验外部世界的最直接与具体的中心所在。感受场所的存在，需要依赖于受众过往的体验，商业景观设计的场所制造甚为关键，因为它决定着该空间对参与者的吸引程度，印象深刻程度以及体验舒适程度等。体验式消费影响着商业景观设施与场所的构成，场所是空间形式的内容存在，对于场所的设计不是单纯的解决形式问题，而是基于空间基础赋予其充满愉悦视觉、有趣意义的内容。在以传统的购物式消费为单一消费模式的商业空间中，用于大型表演、餐饮休憩、娱乐休闲等的服务设施相对比例甚少，而在现代的城市商业综合体中，为体验式消费所设计的场所、空间和设施丰富多彩，新型的娱乐与运动设备也不同程度的吸引着一定阶层的消费群体，刺激着多元消费行为。在泰达滨海时尚天街的商业景观设计中，步行街中央的巨型挑空中庭设计声光电投影的天幕，成为整个商业项目的重手笔。白色钢膜结构的动感天幕与建筑外部连接，在半空中展开，将室内外环境融合贯通，制造着充满活力、时尚、互动的空间场所。因为这些场所的存在，时尚天街结合季节特点可以定期举办多样的文化主题活动，充分展示着天街作为综合的体验式商业消费场所的时尚魅力，用其独特的参与互动性吸引着消费者和参与人群积极互通，这样的“体验性”场所才是大众精神真正的向往与需求，场所也就融入了参与体验者的记忆。场所的体验式设计激发着商业空间的游戏性，由此，商业空间可以成为生活化的场所和情感的磁场。商业空间的体验式设计应延续与深化城市公共空间的游戏性，其体现多为才艺、商品、观点的交流互换，在行为上表征为街头表演、跳蚤市场、体育运动等。对于体验式商业空间的设计，游戏性对于商业场所构成的推动力应该被着重关注，游戏性刺激着参与受众的消费热情，身感体感，利于营造出具有人性化与人情味儿的场所。

3.体验式商业景观的自然感知设计

“与自然对话”的景观设计理念强调的是用五官和身心体验与感知自然，用自然的设计手法为参与受众提供与大自然互动体验的场所和机会。体现自然，体验自然是任何景观设计的主调，商业景观设计对自然的体验式表达更是体验者身心感受的表达，趋向于对自然意境意向的表述。在体验式商业景观的自然感知设计中可以通过自然元素的引入而形成商业与自然交融的体验空间，亦可直接引入自然式的体验感受营造舒适的商业体验过程。泰达滨海时尚天街中央喷泉与参与者的互动场景成为景观设计的优美构图，旱地喷泉让变幻莫测的光影呈现出另一种姿态，自然元素与现代设计手法结合的体验式感受带动的不仅是商业消费的氛围，更是参与者的全新身心体验与记忆。规整布局的树木花卉与休闲座椅的布置在划分步行广场空间的同时，将荫荫绿树、浓郁花香引入商业空间，阳光洒落，凉风习习，惬意的自然体验如此轻松的被植入商业空间。廊架平台、花箱阳伞的布置使得商业广场中的游览空间、休闲空间、餐饮空间形成多层次的融合，如此享受性创造性的空间场所体验足以满足都市人们的多元需求，营造出独特体验的城市精神归属。

篇（7）

一、商业银行资本的三个概念

作为一般性的定义，银行的资本是银行已经持有的权益类资金，目的在于防范头寸价值减少或商业损失等风险，从而保护存款者和一般债权人不受损失。银行的资本有三个不同的概念，即账面资本、监管资本和经济资本。

账面资本是一个会计的概念，列示于银行的资产负债表上，等于资产减负债后的余额。但商业银行账面资本的概念与普通企业的账面资本的概念略有不同，商业银行的账面资本除了所有者权益外，还包括监管当局认可的储备、次级债等。

监管资本是商业银行按照监管当局的规定，应该保留的最少的账面资本数量，是一个根据监管规定计算出来的量，一般为风险资产的一定比例。巴塞尔资本协议要求商业银行要保留的最低监管资本的计算公式为：市场风险和操作风险的资本要求乘以12.5，再加上针对信用风险的风险加权资产，就得到分母，即总的风险加权资产，分子是监管资本，两者相除得到资本比率的数值，该比例不得低于8%。

经济资本是一个风险管理的概念，是用于抵御非预期损失的虚拟资本，在数值上等于在一定时间和一定置信区间商业银行非预期损失的倍数。经济资本不是真正的银行资本，并且银行选择的置信区间不同，经济资本的数值也不同。

这三个资本在数量上存在以下关系：第一，账面资本≥监管资本：如若不然，监管当局将会采取强制措施要求银行补充资本或削减业务规模以减少承担的风险；第二，账面资本≥经济资本：因为经济资本反映的是商业银行真实的风险，最终用于消化风险的资本是银行的真实资本，如果银行在制定经济资本预算时将经济资本的限额定得比账面资本高，真实发生损失时将没有足够的真实资本来覆盖损失；第三，经济资本≥监管资本：如果监管资本大于经济资本，则商业银行会采取资本套利行为，从而在不降低真实风险的情况下大大降低监管资本要求。综合起来，账面资本、监管资本、经济资本三者存在着以下的动态平衡关系：账面资本≥经济资本≥监管资本。

二、经济资本与监管资本的联系与区别

监管资本产生发展于20世纪80年代，标志是1988年《关于统一国际银行的资本计算和资本标准的协定》的诞生。1988年的资本协议有两个目标，第一是要加强国际银行体系的稳健性，第二是要减少各国银行间存在的不平等竞争因素。监管资本是银行必须遵守的法定义务。

经济资本产生发展于20世纪90年代。由于1988年资本协议及1996年的修订主要针对的是信用风险和市场风险，且风险敏感性不足，国际活跃银行为更好地管理自身的风险，开始开发自己的模型，用于为具体的交易配置资本。经济资本覆盖的风险包括信用风险、市场风险、操作风险。经济资本发展的驱动因素是市场竞争的加剧和金融市场的动荡，其主要目的是信息批露、绩效评估、计划、定价等。

监管者通过对国际活跃银行在经济资本管理方面取得的成就的考察，用它作为改进监管资本的有用参考。资本协议非常注重银行的内部风险评估，并以此作为确定最低监管资本要求的基础。由于资本协议允许银行使用内部模型来计算监管资本，用来计算经济资本需求的风险评估过程也能够决定他们的监管资本要求。

尽管如此，经济资本与监管资本仍然有本质的区别。监管资本体现了监管当局要求，它不能代表银行实际吸收非预期损失的能力。监管规定不一定反映特定银行的风险特征，而且风险加权资产不能作为全部风险的正确测度。而经济资本反映了市场及银行内部风险管理的需求，它是为承担风险真正需要的资本，反映了银行自身的风险特征。

三、经济资本的计量

经济资本是用来抵御非预期损失的，非预期损失是预期损失的标准差，经济资本是非预期损失的倍数，因此经济资本的计量与预期损失和非预期损失的计量有关。由于银行要求的信用等级与设定的置信水平相关，置信水平越高，需要的经济资本越大。

1、信用风险经济资本计量

对信贷资产，预期损失（EL）＝调整敞口（AE）×预期违约率(EDF)×违约时真实损失率(LGD)

调整敞口AE的计算过程：银行对客户的授信额度为COM,已使用授信额度为OS，违约时使用“未使用的授信”的比率为UGD，则AE＝OS+(COM-OS)×UGD。

EDF为既定信用等级客户的预期违约率，可根据历史经验数据确定不同信用等级客户的预期违约率；

LGD为发生违约时的真实损失率，一般的做法时假定借款人出现不还本金或利息的现象时，一般都可能发生违约，但借款人违约时，银行的贷款损失通常不是100%，只要银行通过一定的法定程序，总可以收回一定比例的违约贷款，它的大小取决于抵押情况、求偿时的优先顺序等。

单项资产的非预期损失（UL）：

资产组合的非预期损失（ULP）

ρij是资产i和资产j的违约相关系数。

银行是通过经济资本来抵御非预期损失的，为了维持与所担风险相称的资本水平，银行必须确定意愿的信用评级相匹配的置信水平。不同的信用评级所对应的置信水平分别是：AAA，99.99%；AA，99.97%；A，99.9%；BBB，99.7%。

如果XT是随机损失变量，z是概率百分比（即置信水平），EC是在一定置信水平上覆盖非预期损失的经济资本，在时间T时，使银行免于破产的经济资本的最小值v要满足：

上式清楚地表明了资本乘数与置信区间之间的关系：给定置信区间，资本乘数是损失分布的标准差数的上限。一般而言，对信用风险，损失的分布函数为贝塔分布。置信区间与资本乘数的关系将变成尾部拟合的问题，尾部拟合要做的，就是找出置信区间对应的标准差数。

2、市场风险经济资本的计量

市场风险主要包括利率风险、股票头寸风险、汇率风险、商品风险、期权风险。在资本协议Ⅱ中，利率风险由于难以准确计量，因此对利率风险没有规定资本要求，而是列入了支柱Ⅱ监管当局的监管。

在三大风险类别中，市场风险的建模最为先进，测量市场风险要用组合头寸法评估，不能单独进行，因为有些项目的风险可以轧平。测量经济资本的方法是：取某点上组合头寸的价值，计算基础因素潜在变化的敏感性，计算基础因素的潜在变化，将潜在变化乘以敏感性。用公式表示即为：VaRX=VX×dV/dP×PI,其中VX表示头寸X的市场价值，PI表示在时间I内市场价格的不利变动，dV/dP表示市价变动的敏感度。在计算市场风险资本需求时，需要设定置信区间和持有期。

3、操作风险经济资本的计量

根据巴塞尔委员会的定义，操作风险是由不完善或有问题的内部程序、人员及系统或外部事件所造成损失的风险。

与成熟的信用风险和市场风险计量技术相比，操作风险的计量仍处于初级阶段。为了简单起见，一些银行干脆分配其所有资本金的18%-25%用于操作风险的防范。

从银行整体的层面，信用风险、市场风险、操作风险汇总后的总风险应小于三者直接相加，但在现实中，由于很难确定相关关系，采取的是直接相加的方法。即银行的经济资本＝信用风险经济资本+市场风险经济资本+操作风险经济资本。

四、经济资本的作用

由于经济资本本身就取决于各部门、分行或各项业务的风险，或非预期损失的实际数值，因此对之进行分配非常科学。一方面，各个部门、分行或各项业务存在多少风险，就有多少非预期损失，就应该分配等额的经济资本；另一方面，各部门、分行或各项业务占用多少经济资本，就意味着承担了多少风险。具体而言，经济资本的作用包括以下几方面的内容：

1、确定风险控制的边界

经济资本作为一种虚拟资本，当它在数量上接近或超过银行的账面资本时，说明银行的风险水平接近或超过其实际承受能力，这时银行要么通过一些途径增加账面资本，要么控制或回缩其风险承担行为，否则其安全性将受到威胁，并影响评级机构对银行的信用评级。

2、绩效考评

考核银行盈利的传统指标包括股权收益率（ROE）和资产收益率（ROA），这种指标最大的缺点是没有将风险考虑在内。出于风险的管理需要，西方商业银行逐渐出现了新型的以风险为基础的考核盈利指标－经风险调整资本收益率（RAROC，Risk-AdjustedReturnOnCapital）。该方法起源于20世纪70年代，由银行家信托集团（Banker’sTrustGroup）首创，最初目的是为了度量银行信贷资产组合的风险和在特定损失率下为限制风险敞口必需的股权数量。此后，许多大银行都纷纷开发RAROC方法，建立在经济资本基础之上的RAROC作为部门、人员、业务条线的考核指标已成为银行业最核心的绩效考核指标。

3、贷款定价

传统的贷款定价方法均没有考虑资本的成本。实施经济资本体系的银行使用经风险调整的资本回报（RAROC）模型来确定贷款的定价水平时，贷款的风险越大，为该业务配置的资本金越多，为了使这笔贷款赢利，它必须满足最低的资本报酬率标准，即要使该业务的经济利润或经济增加值为正数。

其中风险成本相当于贷款中的预期损失，经济资本等于该笔贷款的非预期损失，RAROC用银行的资本底线回报率来代替，就可计算出为取得资本底线回报率，银行对贷款索要的最低价格：

贷款价格=RAROC×经济资本+资金成本+经营成本+风险成本

4、决策市场进出

银行是由多个部门和多种产品所组成的，高级管理层需要决定保留哪些产品、压缩哪些产品，发展哪些部门、收缩哪些部门，一个重要的决策依据就是经济资本回报率的大小。能够给银行带来较大经济资本回报的部门和产品应该予以保留和发展，回报率低的部门和产品应该收缩或撤出市场。

五、经济资本体系在中国商业银行的应用

经济资本已成为国际先进商业银行在风险管理方面的通用工具，中国的商业银行要想参与国际竞争，并在竞争中取胜，也应该实施经济资本管理，并解决相关的理念、技术问题：要在全行上下形成资本约束的理念，改变盲目追求规模扩张不考虑风险承担底线的经营行为。商业银行的资本金是非常珍贵的资源，要将资本金分配至风险报酬高的业务条线和部门；尽快建立内部信用评级系统，将信用风险的预期损失和非预期损失的计算模型化；引入RAROC绩效考评模型，实现风险和收益的平衡，有效配置经济资本。

【参考文献】

[1]MichaelKong：内部信用风险模型－资本分配和绩效度量[M]，南开大学出版社，2004.

[2]陈林龙、王勇：现代西方商业银行核心业务管理（第二版）[M]，中国金融出版社，2001.

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随着我国商业地产的迅猛发展,与商业地产相关的理论研究也逐渐成为学术界的崭新课题。目前在商业地产领域有“万达订单模式”、商业地产产权式商铺销售运营模式、房地产投资信托等等。

本文认为商业地产运营是个系统工程,并从商业地产运营的构成分析入手,结合成功案例和具体实践,从系统角度对商业地产运营模式进行了研究,并提出了一种商业运营商占商业地产运营主导地位的新型商业地产运营模式。

商业地产运营构成研究

商业地产运营环节构成

本文认为,商业地产运营环节应主要由地产开发、商业运营和资本运营等三块构成。在商业地产整体运营中,商业是核心和本质,项目的成败最终取决于其商业运营的成败;地产开发是基础和表现,没有主要包括拿地和建设的地产开发,附着其上的商业运营则失去了必要的基础和载体;资本运营是线索和目的,商业地产运营的各环节都由资本运营实现耦合,并且任何商业项目都是以良性的资本运营为最终目的。

商业地产运营主体构成

根据运营环节构成,相应的运营主体应包括地产开发商、商业运营商和资本运营商。在商业地产实际运营中,可能出现主体重合的现象,比较常见的是地产开发商同时承当了资本运营商的角色,并且承当了部分商业运营商的工作,这是我国现阶段商业地产运营的一个显著特点。

商业地产运营中的常用模式

地产开发商占主导地位

所谓地产开发商占主导地位是指地产开发商除完成地产开发外,还参与项目选址、商业运营商的选择,并主导整个运营过程的资本运营。

从功能来讲,地产开发是商业地产运营的基础和表现。地产开发是个阶段,而商业地产运营是个长期,所以从这个角度上考虑,地产开发商并不适合整体运营的主导地位。但地产开发商具有资金雄厚、土地储备丰富、拿地、建设和销售流程熟悉的优势,并且由于商业地产在相当一段时间里被认为首先是地产开发,然后才是商业经营。地产开发商占商业地产运营的主导地位,具有先天优势。

万达模式是地产开发商占主导地位类型的代表,其创新性和优势在于:地产商充分发挥自身领域优势,通过模块化的标准开发可大大降低项目建设成本;通过耦合大型商业,实现了商业地产运营的内在逻辑流程;在资本运营上,也不仅仅局限于住宅的短期销售模式,而是以地产为载体(分零销售、整体销售、整体上市等)实现资本运营。

但万达商业地产模式有几个特点值得我们关注,它们分别是:

商业地产运营中的地产开发具有地产项目本身的周期长、投资大的特点,以地产耦合商业,地产占主动对其在整个项目中的利益博弈并无益处,商业运营商可能的变更对地产运营商影响巨大。除通过地产的载体、租金的形式外,资本运营未与商业运营实现耦合。商业运营与地产开发商通过契约方式的耦合,在实现商业的持续经营上(尤其是在商业低迷阶段时)存在一定隐患。

万达商业地产模式要求作为项目主体的地产开发商同时拥有商业经营、资本运营方面丰富的能力。

商业运营商占主导地位

所谓商业运营商占主导地位是指商业运营商除完成商业运营外,还参与地产开发(主要是商业选址、商业设计和商业规划),并主导整个运营过程的资本运营。

商业地产运营的核心是商业运营,无论是地产开发、资产运营,最终的盈利都需要商业运营来体现。商业运营商承担商业地产运营的主导地位有以下优势:商业运营商主导项目选址和前期规划,为后期商业运营的成功提供良好基础;商业运营更具稳定性和持续性;资产运营可与商业运营耦合,而不仅仅以地产为载体,可拓宽商业地产资产运营渠道和手段。

下文以颐高商业地产模式为例,分析商业运营商占主导地位的具体情况。

颐高是一家以专业数码连锁业务为基础,IT蓝色房产、IT网络资讯为核心业务,融合IT相关产业于一体的全国性大型IT集团公司。其商业地产具体运营模式表现在以下几方面:

地产耦合:颐高早期采用租赁、品牌输出等形式实现商业扩展;近年逐渐采取购置、联合开发等形式进入商业地产运营的前端,直接与地产开发商在资产上进行耦合,占据商业地产运营的主导地位。表现在:参与并主导商业物业的选址;用资产的形式与开发商形成强耦合;在项目之初即与开发商建立完善的开发商退出机制,获得项目建成后的资产处置权。

资本运营:颐高通过购置、联合开发等形式获得房屋的产权处置权,并在此基础上建立兼顾商业经营和物业资产的资本运营模式。

总结颐高资本运营模式,主要有以下几点:资产介入商业地产开发,建立完善开发商退出机制,完成开发商的资本周期(投入并获得合理回报);通过物业资产的部分销售、物业抵押、经营型贷款或引入信托投资等形式,平衡前期资产投入;部分物业长期持有,通过持续经营获得持续的商业收益,物业增值,满足投资人、信托基金的投资回报。

颐高商业地产模式是一种典型的商业运营商占据商业地产运营主导地位的商业地产运营模式。该商业地产运营模式的创新点在于:

充分发挥了商业运营商在商业领域的专业性,通过资产的强耦合关系实现商业运营在整体项目运营的主导地位,进而实现商业地产运营以商业运营为核心;充分发挥了地产开发商在地产开发领域的专业性;完善的退出机制,保障地产开发商利益的同时,强化商业运营对项目的主导作用;除传统商业地产资产运营模式外,还可实现以商业经营为载体的资产运营,使商业地产的运营更具有持续性;颐高商业模式事实上是实现了以商业为核心,以资本为杠杆的商业地产运营。

颐高商业地产模式对商业运营商提出了新的要求,除商业运营的领域能力外,还需要具备利用资本杠杆把控项目整体运营的能力。

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在传统文化观念中，人们的生活方式以辛勤工作为本，以追求高尚的品格为人生目标。如今，社会的发展使得人们的生活观念和消费理念有了质的改变。人们在辛苦工作的同时，积极乐观的追求身心幸福和物质、情感的双重满足。让·波德里亚在《消费社会》一书中讲到“消费者把自己看作处于娱乐之前的人，看作一种享受和满足的事业”。在物质社会背景下的幸福观，表现为人们对“幸福需求”的大大增加，追求享受生活、消费和娱乐消遣的目的。特别是商业环境不仅满足人们消费、消遣、娱乐等的需求，同时给予受众一种休闲放松的环境气氛。为了迎合消费者追求幸福与享受生活的情感需求，在设计中通常使用新奇的造型、独特的色彩、个性的装饰以及多种元素重组等塑造手法。

2.满足人们对社会交流和体验高品质文化内涵的情感需求

公共空间的形成溯源于它的社会交流性和社会生活性。商业环境作为一种特殊的公共空间形式，一方面给人们提供商品展示流通的平台，丰富消费者的社会生活;另一方面，商业环境的消费者能够体会到人际交往的乐趣和多样的情感体验。商业环境的一个设计趋势就是在场所中提供沟通交流的氛围，并营造出一种社会交往的乐趣性。作为一种具有文化气质的场所，商业环境的营造越来越体现出对公共社会生活的关注。引入社会文化活动使得商业环境的功能不仅是一种纯粹的展品销售活动，还是一种具有浓厚特色和生动魅力的文化活动。

3.满足人们对休闲性、娱乐性的情感需求

商业环境的主要目的是为了购物和娱乐消遣，使得闲暇时间增多的人们能够有一个放松心灵、暂忘社会压力的场所。这使得人们对商业环境的营造有了新的需求一一休闲性、游憩性、娱乐性、交往性等。使消费者感到某种与满足，娱乐体验是传统、古老的一种人类情感需求。在社会生活节奏加快的当下环境中，娱乐性、休闲性能使消费者的身心得到调整和休养。因此，情感设计意义上的愉悦性、快乐性、休闲性等要素成为商业环境设计的重要表现倾向。

4.满足人们对时尚性、个性的情感需求

时尚的概念和载体丰富多样，涉及到人们生活的各个方面。时尚性常常让人有一种兴奋和新鲜的感觉，满足受众的好奇心，传达出非凡的气质和别样的神韵，进而体现出消费者的个性和不凡的品位。商业环境设计是一种空间形式各要素的综合创作体，场所营造的本身具有很强的时间性特征。如今的商业环境中的时尚性具有新奇感、新颖、转瞬即逝、符号消费等新的特点。时尚、个性的承载体可以是另类的材料如废物的铁器、旧家具、夸张的色彩或者是生活中随处可见物品的新奇组合装置等等，在设计师的巧妙安排下使得众多表现元素在环境中重新展示其新的生命力。同时，商业环境营造中不断更新的技术手段和新材料等也能体现出时尚性和个性特征。

5.满足人们对艺术性的情感需求

商业环境的好与坏、商业环境品质的高与低在很大程度上取决于环境中的艺术内涵的多少。越来越多的设计师意识到在商业环境中赋予深厚的艺术内涵，会使商业环境的意境提升到一个新的高度。与此同时，具有浓厚艺术性的商业环境中不仅有利于吸引消费者、树立品牌的深层次形象，还能使消费者在购物的过程中有一种新的情感体验。如一些艺术感较强的商业环境中将艺术家的雕塑作品、家具作品、绘画作品等充满想像力和形象艺术感的艺术作品有规律的陈列其中，为顾客营造出一个充满艺术气息和具有梦幻般艺术体验的空间场所。

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2.高职学生的学习特点从目前高职高专院校毕业生的就业方向来看，他们主要面对的是一些企业，客观上需要学习公司法、合同法等内容。部分高职学生欠缺学习主动性，对经济法内容更是知之甚少，而且，一些同学认为学习法律只是对法律条文的机械记忆，枯燥乏味。教师在授课时必须采取课堂讲授与实践操作相结合的教学方式，提高学生的学习兴趣，培养学生分析问题和解决问题的能力。

3.单纯的案例教学不能满足需要在经济法课程教学中，案例分析一直是帮助学生掌握理论知识和培养学生利用所学理论解决实际问题能力的一种重要手段，但在实际教学过程中，有相当一部分学生仅仅将案例作为一个个小故事来听，并不能真正进入案例所创设的情境中，无法用法律思维分析案例，导致老师辛苦准备的案例无法最大限度地发挥效用。教师要想办法让学生融入到教学中。

二、关于经济法课程教学改革的实践

基于以上原因，经济法课程教学必须进行改革。那么如何进行情境创设，把教学内容进行有效衔接，并让学生真正参与，就是最关键的问题。概括而言，总的思路就是设计一条线，将分散的教学内容串联起来，形成一个整体。具体操作来讲，就是让学生分组模拟设立企业，并让其模拟运营，对运营过程中碰到的问题通过法律途径解决。对商科专业而言，这个环节都是在介绍完经济法的基础理论之后开始进行的。下面以物流管理专业为例进行详细说明。首先，在设立环节，我们的教学目标是让学生了解市场主体法，知道如何规范地组建公司，可以要求学生分组模拟设立一家物流公司，在这个过程中学生可以充分了解公司的设立条件和程序、公司的组织机构、股东的权利和义务等内容，这些内容都是公司法的明确规定，单纯由老师讲解很难引起学生的兴趣。如果通过这种方式引导学生就会达到很好的效果，这是在教学实践中已经验证过的。

比如，一个规范的公司名称应包括4个部分，但真正在给自己设立的公司起名称的时候，很多小组都会出现问题。通过教师指导、小组之间互相纠错，可以大大加深学生对此问题的掌握。另外，不同的物流公司有不同的经营范围，经营范围不同会导致公司设立的条件有所差异，比如要从事危险品的运输和仓储，则须取得相应资质，这些问题都可以通过教师引导学生思考，融入相应的教学内容。其次，在运营环节，我们的教学目标是让学生了解市场行为法及市场规制法，可以融入合同法、商标法、反不正当竞争法等部分的内容。比如某小组设立的物流公司主要业务是运输服务，教师可以将相关的货物资料、运输的要求等内容事先告知学生，然后要求小组成员以此信息为基础拟定一份运输合同，引导学生学习合同如何订立，合同应该包含的主要条款，违约的处理等内容，让学生了解如何通过规范地签订合同，最大限度地预防风险发生，从而维护自身权益。当前，知识产权保护日渐引起人们的重视，请小组成员思考作为公司要不要创自己的品牌，应该如何设计、注册自己的商标，引导学生学习商标的种类，商标注册的条件和程序，商标权人享有的权利和承担的义务，商标权的保护等内容。

另外，在公司运营中必然有竞争对手，如何正当竞争，避免触犯法律的底线，教师可以引导学生了解不正当竞争行为的表现形式，让学生树立维护社会公平竞争秩序的良好意识。再次，纠纷的处理。市场经济中，即使双方都没有恶意，纠纷的发生也在所难免。如何快速、有效地解决纠纷，就是我们在这个环节想让学生了解的知识。假如客户没有按约定支付运费怎么办，大部分学生首先想到的办法就是去告，但是打官司并不是一件容易的事情，可以引导学生了解纠纷解决的主要方式；介绍仲裁与诉讼的区别，让学生能够根据实际情况选择合适的纠纷解决途径。不同的专业在创设情境时，会有商科专业差异，比如市场营销商科专业，市场主体部分和纠纷解决与物流管理商科专业一致，但运营环节除了合同法之外，还需添加消法、产品质量法、广告法的相关内容。而商科专业则相应地添加税法、票据法的相关内容。在每个阶段的教学过程中，都必须重视学生的参与度，每个小组都要有至少一次的展示机会。

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其次,是区域经济结构的调整。区域增长不均衡和梯度发展,是发展中大国的显著特征。而“雁行发展”模式告诉我们:当沿海地区的土地价格和劳动力成本上升到某些产业难以为继的时候,这些产业会转移到低地价和低工资的中西部地区。这种自东向西的转移收益大而成本小,比跨国转移更经济,风险更低。特别是在金融危机冲击下,我国更需要通过不同区域间的梯度发展和区域转移,由过度依靠东南沿海地区的“单极增长”转向依靠各区域“多轮驱动”来弱化外部冲击,推动我国经济的协调均衡发展。可以预见,今后一段时期,我国将会大力推动东南沿海和中西部之间的产业链分工与转移。东南沿海将不断拉长产业链,提高研发设计和后市场服务能力,形成新的产业集群,以增强产业链条的根植性和竞争力;中西部将从战略高度积极承接发达地区转移产业,加快发展。同时,在不同区域内部,经济发展的重点将延伸向欠发达、落后地区和非城市地域,区域内将转向协调发展。就今年一季度的情况来看,我国东部10个、中部6个、西部12个、东北3个省份中,GDP增速高于全国平均水平(6.1%)的分别有6个、西部10个、中部5个、2个,中、西部和东北地区经济增长已经明显快于东部。

其三,是产业结构的调整。2008年底,我国一二三产业增加值占国内生产总值的比重为11.3∶48.6∶40.1,而西方发达国家三大产业比重大约为2∶22∶76。过度依靠一二产业的经济结构,将不利于国民经济的持续发展。从纯粹的制造业向生产业、从第二产业向包括科教文卫等多方面的民生服务业转移,将是未来我国产业结构变迁的大方向,构建以高新技术产业为先导、基础产业和制造业为支撑、服务业全面发展的现代产业体系成为我国产业结构调整的最终目标。从今年一季度的情况看,我国第三产业固定资产投资增长29.1%,增幅比城镇投资增幅高0.5个百分点,占城镇固定资产投资的比重达到55.4%。多数生产业投资增速明显加快,公共事业投资持续回落的势头得到扭转,水利环境和公共设施管理业、居民服务和其他服务业、教育、卫生社会保障和社会福利业、文化体育和娱乐业、公共管理和社会组织等行业固定资产投资增幅同比分别提高33.8、74.3、19、26.50、37.6、54个百分点。

二、我国商业银行目前的信贷业务管理还不适应结构调整的需要

经济决定金融,金融反作用于经济。有什么样的经济结构就需要银行提供什么样的金融服务。但是,我国商业银行目前的信贷管理还不尽适应经济结构调整的要求。

(一)经营导向和资源配置不尽适应结构调整的需要

当前,我国许多商业银行的信贷导向设计,业务领域偏重经济的供给即生产方面,目标客户偏重于大项目、大企业、大众高端和富裕客户,经营区域偏重于大中城市、东南沿海发达县域。而对经济的需求即消费方面、对中小企业和一般大众客户、对中西部地区和一般县域重视不够。这种经营导向导致我国金融机构信贷资源配置不尽适应当前结构调整需要。一是国内消费信贷市场供给规模相对较小,难以满足居民信贷需求。截至今年一季度末,我国居民消费信贷余额为3.94万亿元,在金融机构贷款中的比重只有11%。非购房消费信贷余额仅为4500亿元,占金融机构贷款的1.29%。而同期美国同类消费信贷余额是我国的38.7倍,占其银行贷款的26%。二是信贷资源配置过于向东部地区倾斜,不利于支持区域经济结构调整。据人民银行《2008年中国区域金融运行报告》数据显示,2008年底,我国东部地区的GDP占全国的54.3%,占用的信贷资源却达61%,与之相反,中、西部和东北GDP占全国45.7%,但信贷投入只占39%,信贷投入与其经济贡献不尽匹配。三是民生领域信贷投入偏少。工商银行是我国最大的商业银行,而从其2008年年报来看,该行科教文卫,水利、环境和公共设施管理业的贷款余额仅分别占其公司类贷款的2.2%、8.5%。经营机构是商业银行支持经济结构调整的基础资源,但目前各家商业银行的机构网点主要集中在大中城市。如建设银行80个中心城市的机构就占了其全行机构总量的57.6%。这也就使各商业银行难以为其他区域提供有效的信贷支持。这种资源配置结构不仅不适应经济结构调整的要求,对商业银行来讲,也没有形成经营结构的互补。在这种结构中建立和寻找利润增长空间,不仅难度大,而且难以持续。

(二)信贷经营模式不尽适应结构调整的要求

东部经济比较发达、中西部经济比较落后是当前我国经济发展的最大特点。但是,我国商业银行近年来在信贷管理上一直在推行统一风险偏好,用同样的尺度、标准、条件来衡量、选择客户。这样,必然导致其信贷资源过度投向东南沿海等发达地区,其他区域信贷投入不足。我国商业银行近年在传统制造业的信贷标准、风险把握、经营管理等方面已经形成了比较成熟的制度、模式。各行习惯支持具有有形物质形态产品的行业,偏好以实物资产抵押来规避信贷风险。但是,现代服务业却具有轻资产、重知识和技术的特点。即使是加工制造业,其经营重心也将从加工制造转向诸如提供流程控制、产品研发、市场营销、客户管理、品牌维护、现代物流等生产业,从生产、销售产品转向提供服务和成套解决方案,服务业务将成为其新的增长点和利润来源。其实物资产占总资产的比重将大大降低。商业银行以传统制造业为对象、以实物资产抵押防范信贷风险的传统模式显然不利于支持我国产业结构调整,以及新产业发展、新技术运用。各商业银行近年来为了防范信贷风险,还纷纷采取了集中审批模式。信贷审批权过度向总行、一级分行集中,信贷业务流程长,环节多。从而加大了信贷业务经营成本,使许多额度小、笔数多的中小企业和个人信贷业务成本大、收益小,甚至得不偿失,各行从上到下热衷“贷长、贷大、贷垄断”,抑制了发展中小企业、个人消费信贷业务积极性。

(三)激励约束机制无法适应结构调整的要求

经济结构的调整必然导致信贷资源在各个区域间的重新分配,导致各行分支机构系统贡献的重新洗牌。但是,我国商业银行近年来一直比较偏重从总行到一线网点纵向上的激励约束机制建设。譬如,层层考核各级行的经济增加值,存贷款新增量,并与各级机构负责人的聘任升迁挂钩。这种激励约束机制必然导致各级机构对信贷资源的区域调整产生抵触情绪,甚至相互之间的割裂对立,使各商业银行无法通过信贷结构的区域调整有效支持经济结构的区域调整。在各分支机构内部,管理人员往往偏重于按照客户经理发放的贷款量及其利息收入兑现绩效,按单笔或单户贷款风险暴露进行奖惩。而中小企业、个人客户往往贷款笔数多、金额小,收益低,个别户势必也会出现风险。这样,也抑制了客户经理营销中小企业、个人客户信贷业务的积极性。

三、商业银行支持经济结构调整的信贷策略选择

商业银行要快速传导货币政策,贯彻落实好中央“扩内需、调结构、保增长”的各项措施,使适度宽松货币政策释放出来的流动性有效进入实体经济,满足经济增长和结构调整产生的大量资金需求;同时,为确保自身经营稳健和资产安全,必须尽快调整其信贷经营策略。

(一)及时调整战略导向

经营战略决定经营政策、经营机制。科学合理的战略导向不但是一个企业竞争成功的秘诀,而且是其管理卓越性最好的检验标准。纵观国内外过去的许多知名企业,大都由于没有顺应环境变化及时调整经营战略而导致失败,销声匿迹。我国商业银行应当看到经济结构调整带来的重大变化,必须顺应宏观调控导向和市场变化走向,积极调整信贷经营导向。业务战略要从偏重满足供给方面的信贷需求转向满足供给和消费两方面的信贷需求;客户战略要由偏重于大项目、大企业、大众高端和富裕客户向大中小企业、大众高中段客户和一般客户并重转变,区域战略要由偏重于大中城市、东南沿海发达地区向各区域均衡发展转变。

(二)积极调整信贷业务经营模式

商业银行要根据我国经济目前发展还不均衡的实际,制定差别化的信贷政策、风险偏好和风险应对策略,在尽可能防范风险的基础上适度加大对中西部和东北地区的信贷投入,推动我国经济均衡增长。譬如,公路、铁路等基础设施建设,西部较东部地区,由于通行车辆较少,单位贷款的回收周期会更长,但是,随着西部经济的快速发展,其通行费收入必然会逐步稳定增长,最终来看信贷风险并不高。商业银行对西部和东部相同金额公路建设贷款,可设计不同的回收期限、还款方式,给其适当的缓冲期,从而既有效支持西部公路建设,又避免因贷款期限设计不合理而导致风险暴露。

要及时调整适应传统制造业的贷款规则和实物抵押偏好,强化创新。积极顺应产业转型要求,研究符合传统制造业服务化及第三产业经营特点、风险特征的信贷业务经营制度、客户信用评价方法、准入退出标准,创新商誉、专利权、经营权等无形资产担保制度,推出金融租赁、应收账款融资及反向保理等产品,大力促进我国产业结构调整。加快构建和完善消费信贷服务体系,创新消费信贷产品,从利率折扣、贷款手续、期限档次、信用评价、担保方式等方面不断改进和创新,有效满足公众的消费信贷需求,让消费者通过贷款使消费随着时间的推移得以平滑,并使其在遭受暂时性工资和收入冲击的情况下保持福利水平基本稳定,激发其消费积极性,有效支持扩内需的结构调整战略实施。

要根据不同信贷产品实行不同的风险管理制度。对受宏观经济变化影响大、经营地域分布广、基层分支机构难以把握控制风险的大项目、大企业,实行总行、一级分行集中审批。对经营局限于一地、贷款金额小的中小企业,以及消费信贷,实行分层经营管理,总行、一级分行负责制定经营管理原则,具体审批、经营、管理授权二级分支行以下机构负责,通过降低经营重心来降低经营成本,间接提高经营收益。管理行可通过加大检查频率、不良率控制等手段促进经办行在加强风险管理的基础上,大力发展相关业务。

(三)进一步完善激励约束机制

要根据区域经济发展出现的新特点,调整各个区域分支机构的考核政策。基于信贷投入仍是各级分支机构盈利主要来源的现实,商业银行要根据各个分支机构所在区域经济增长态势、信贷需求特点,制定各个分支机构的合理业绩评价标准,促使各区域行顺应中央政策导向发展业务,避免各机构抢贷款、占规模。

区域间的产业转移、企业搬迁和兼并重组将成为我国今后区域经济结构调整中的重点,各行要加快建立适应产业转移的机构间横向联动激励机制,创造“1+1>2”的整体经营效果。如各行总行可建立产业转移服务奖励基金,鼓励各区域机构及时沟通本区域产业、企业移出和并购需求信息,产业承接、招商引资信息。一旦两地的分支机构有对接项目,可以利用各自的地理便利性,为各自地方政府、企业牵线搭桥,并提供信贷和投资银行服务支持,既有效服务于产业转移,又给所在商业银行带来大量业务机会。

各个分支机构要针对不同类型客户,制定不同的激励约束政策。尤其是对中小企业、个人消费信贷业务,应制订有别于大企业信贷业务的绩效奖惩办法,适当提高单位贷款挂钩绩效标准,对客户经理经办贷款的风险采取单笔和总量控制的管理办法。只要其经办贷款总体风险较低,个别贷款因个人失误出现风险应轻处罚或不处罚,保护其积极性。

(四)适时调整机构布局

经济结构调整必将会加快我国工业化和城镇化的进程,也必将给一些欠发达地区带来新的发展机会。各商业银行应顺应这一变化,重新调整机构布局。一是将环绕大城市的郊区县,作为业务拓展的潜在市场,给予高度的重视并重新进行布局研究。二是按照有条件、分步骤、稳步推进的方式,在一些出现新发展机遇的县域增设机构,充分利用城乡一体化改革等相关政策,将确保国家粮食安全、推进农村结构战略调整、加快农业科技创新以及加强农村基础设施建设等战略任务融入到银行信贷业务发展目标中。三是利用国家大力推进村镇银行建设的契机,牵头在一些有潜力的地区成立相应机构,扩大信贷服务触角。

(五)拓展信贷业务功能,提升结构调整效果

现代金融理论认为,与其他金融中介相比,银行与经济组织的关系更加牢固,能够更有效地获得企业的相关信息,既敦促企业及时偿付债务,又监督经理人员按照利益相关方收益最大化原则管理,提高经营质量,为经济发展提供更多支持。商业银行要利用自己的信贷投入,加强对借款人经营管理的监督,促使其合理利用信贷资金、国家投入资金,让项目及早发挥预期效果,服务于经济结构调整目标。

我国各商业银行目前都在探索综合经营,四大国有银行及一些规模较大的股份制银行都成立了投资银行、基金公司、租赁公司。各行应充分利用这些机构,将其业务与传统信贷业务紧密结合起来,为经济结构调整提供更有效支持。如鉴于创新将成为我国经济结构调整的重要推动力,商业银行应在一些创新型企业的起步阶段,利用自己的产业投资基金提供风险投资支持,在其进入成长期后同步跟进信贷业务,既降低经营成本和经营风险,获取更高回报,又有效推动创新;针对一些企业缺乏设备购置资金的情况,利用租赁公司,积极发展融资租赁业务,既有效满足企业购置设备需求,又尽可能缓解其融资金额和成本。

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