房地产行业论文大全11篇

绪论：写作既是个人情感的抒发，也是对学术真理的探索，欢迎阅读由发表云整理的11篇房地产行业论文范文，希望它们能为您的写作提供参考和启发。

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1.开发阶段

第一，房地产项目成本核算的对象、土地开发成本归集和分配方法不明确。首先，房地产行业与一般的制造业企业不同，其产品的形态不是一成不变的，同一项目的产品成本构成复杂多样，成本归属和分摊方法缺乏标准。其次，土地开发成本和配套设施建设成本等属于间接开发费用，应该按成本会计的方法进行归集和分配。第二，工程完成程度不能可靠估计，无法及时获取成本核算的依据，成本核算偏离施工进度。在工程建设的实施过程中，工程完成量和实际总预算存在较大差异，未能及时更新，导致企业在成本核算过程中无法及时取得可靠的计量依据。第三，预算机制不健全对成本控制有很大影响。首先，房地产项目周期长，市场价格变动对项目总成本影响较大，总成本预算难以事先预估。房地产开发项目前期需要占用大量资金，为了节约资金成本，降低经营风险，可能会基于谨慎性原则而导致前期成本高估或者低估，项目成本波动幅度较大。其次，预算指标不合理或者下达不及时，项目总预算以及现场工程完成进度不能配比，使成本控制缺乏可靠依据，不能令人信服，难以有效落实。

2.销售阶段

第一，预售阶段是项目资金回笼的过程，企业虽然收到预售款项，但产品的主要风险和报酬尚未转移，不能确认收入，成本不能结转。此时项目开发尚未完结，成本仍在不断累计，仍处于归集分配过程之中。企业为了快速回笼资金，预售阶段可能导致销售费用和营业费用陡增。第二，税收政策在销售阶段对成本核算的影响。我国部分地区要求在企业在收到预收款的同时缴纳一定的税款，比如纳营业税、城建税等，有些地区还要求按照预售款项的一定比例预征企业所得税和土地增值税，待房地产项目清算时多退少补。根据收入配比原则，预售款尚未确认收入，缴纳的税款无法和收入配比形成企业的经营成果，未能及时反映经营成果。第三，借款费用停止资本化时点的影响。按照企业会计准则规定在该项资产达到预订可使用状态或者可销售状态时，借款费用应该停止资本化。在实际业务中如何才算达到可使用状态仍不容易界定。第四，销售收入的确认和成本结算的影响。房地产开发项目收入确认的方式依据是产品的主要风险和报酬是否转移，目前大多数企业在业主入伙时才确认收入实现。企业在确认收入时项目开发尚未完结，工程尚未决算，企业只能通过预估成本结转，导致企业未能及时反映项目经营成果。

二、对房地产行业成本核算与控制存在问题的对策

针对我国房地产行业在开发、销售阶段成本核算与控制方面存在的问题，笔者认为应做好以下几个方面的工作。

1.开发阶段

第一，成本项目标准化。对房地产项目成本构成分类，确定大类，细分小类，并设置专门的表格，形成统一标准。成本项目的标准化对成本归集和分摊方法做出规范，有利于形成信息中心，建立业务接口，在业务部门之间形成有效沟通渠道。第二，规范操作流程。建立操作指引手册，不相容职务分离。对房地产项目开发过程中的招标、投标、完工程度、工程监理、工程预算、工程结算、单据传递等规范操作流程，尽可能避免营私舞弊。第三，建立健全工程预算制度。良好的预算制度是房地产项目成本核算和控制的保证。第四，建立健全以合同为纽带的成本事先控制、事中控制和事后总结的制度体系。第五，建立健全成本控制激励机制，设置合理的成本控制目标，完善考核和奖惩制度。

2.销售阶段

第一，建立健全成本结算制度，及时做好项目结算工作。成本结算是房地产项目成本确认的依据，房地产项目在销售阶段工程开发已接近尾声，企业应及时取得工程结算是成本核算的保证。基于本企业现状和业务能力范围，无法通过本企业结算的工程项目可以采用委托结算等方式尽快获取工程结算，及时反映企业经营成果。第二，做好借款费用的资本化工作。房地产开发企业开发周期内的资本化伴随整个开发周期，应按相关规定及时停止借款费用资本化工作，资本化截止后的借款费用不应作为项目成本。通常企业认为在取得竣工许可证或销售许可证明即认为停止借款资本化时点。第三，做好销售费用的控制，建立健全销售激励制度，对房产销售业绩进行评价提高销售人员工作积极性，促进资金回笼。第四，房产项目销售阶段做好成本的汇算工作，及时整理相关资料，报有关部门审批，完善税务资料，及时与税务部门沟通协调，清算税款，降低企业经营风险。

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（一）房地产行业企业文化的社会影响大

社会影响大，是房地产行业企业文化的显著特点。因为，房地产企业建造的不仅是商品房、商铺房、廉租房，更是以它的企业文化深刻影响着城市景观、百姓生活的方方面面。所以，许多房地产企业把自身的价值理念融入建筑，传播自己独特的企业文化。与民生息息相关的地产行业的领军人物，其一行一言自然成为一种话语导向和风向标，社会及媒体对SOHU潘石屹、万科王石，万通冯仑等的关注，其实已经不再是他们的个人言行，而是整个房地产行业企业文化的优劣、态势和走向，因为这种优劣、态势和走向不仅仅关乎他们的企业，更关乎一座城市、一个社区、一类居住群体的精神风貌和文化沉淀。光明地产的企业文化，一直传递着“我们不是在建房子，而是在建一座城市的地标，是在为城市构建一张文化的名片”的价值取向，意在用一种参与的自豪感与文化的认同感，让员工把责任和使命扛在肩上；一直打造着“文化无形，品牌有形”的光明地产，使光明地产的企业文化成为优秀房地产品牌的代名词，“光明地产”这个品牌中的文化元素足够的厚实。

（二）房地产行业的企业文化发展并不平衡

房地产建筑的本质，是人与自然的和谐、家园的承载、文化的具象呈现。房地产行业优秀企业文化的基因，通过企业高素质员工队伍的培育而作用于企业产品品质与品牌的表达，助推着企业经济的持续提升，成为企业的核心竞争力。文化兴企、文化强企，已然成为房地产行业的共识，这是房地产行业企业文化发展的主流。毋庸置疑，房地产行业的企业文化亦存在平庸甚至丑陋的痕迹。一些追求大投入、大产出的房地产企业，以速成、逐利为立业之本，往往红极一时，却在迅速的扩张中，由于人才、管理、资金等难以为继的原因而中途崩塌。一些房地产企业重扩张、轻质量，无序竞争甚至恶意竞争，导致中国房地产建筑的平均寿命在三、四十年左右，严重影响居住者的安全。文化，是一张名片，写着企业的来处与去路。文化，是一份力量，左右着企业发展的指向。当企业的文化情怀，与员工、股东、客户的利益同频共振，那么你就是赢家。当企业的文化战略，仅止于当前“爆款”式大起，也势必会有大落的可能。房地产行业企业文化，从平庸走向优秀、从优秀走向卓越，需要时间，也需要心态。

（三）房地产行业的企业文化建设态势良好

总体上看，房地产行业的企业文化建设态势良好，优秀房企的企业文化引领发展。房地产市场的竞争，根本的是文化和品牌的竞争，是用思想构筑行业的高度。光明地产成立28年来始终把企业文化建设作为发展基石，使企业进入21世纪以来连续跻身中国房地产50强、“中国房地产开发企业稳健经营”10强、上海房地产10强的企业行列，荣获“中国房地产最具影响力品牌企业”和上海市“五星级诚信创建企业”称号。光明地产文化，以内在的优秀价值观和外在的社会责任形象，成为企业思想政治工作和精神文明建设的新载体，成为服务和促进企业发展的新抓手，受到社会、客户和用户的充分肯定。

二、光明地产企业文化建设的实践探索

（一）努力增强对企业文化建设重要性的思想共识

增强员工对企业文化建设重要性的思想共识，是企业文化建设的根本。共识之一：企业文化建设是推进企业持续发展的需要。文化发挥着引领和带动的作用，它是一种向心的力量，让团队在一种正向的感应里，与企业互促成长，双向提升。光明地产通过28年的努力，将文化与经济互推并进，实现了有弱到强、择地造城、铸造品牌、成功上市的历史性跨越，走出了一条国有房产企业焕发青春的独特发展之路。共识之二：企业文化建设是促进企业和谐共享的需要。和谐的企业文化，在于最大限度地达成企业各方利益的协调、多赢、共赢，在于员工思想上的融合与认同。光明地产成于农垦，长于农口，造就了光明地产特有的亲近土地、自然和质朴的企业风格，赋予了光明地产稳健的个性，既充满激情又沉稳踏实，本着对土地负责的态度理性拿地与开发。与此同时，光明地产人奋发有为，在新的时代需求导向下，积极转型，专注于人、专精于房、专心于事，为企业的可持续快速发展不懈进取。共识之三：企业文化建设是促进人的全面发展的需要。优秀的企业文化是促进人适应企业全面发展的土壤，不仅通过健康有益的文化活动丰富人的精神世界，也以企业的宏伟目标与战略愿景，增强人的精神力量，促进人的全面发展。光明地产重视人在企业发展中的决定性作用，把以人为本思想贯穿于企业发展和管理全过程，在管理中真正体现尊重人、培育人、善用人、凝聚人。

（二）不断推进光明地产企业核心价值体系的建设

文化制胜战略，越来越成为企业增强凝聚力和竞争力的重要发展战略。在文化制胜战略的实施中，企业核心价值体系的建设起着决定性影响。光明地产党政班子紧紧围绕房地产经营、资源、资本等企业经济工作重点，大力塑造富有特色的企业文化，先后完成以《价值》为核心的4大系列共11个文本，形成了光明地产的核心价值观体系。确立光明地产的企业使命。光明地产以“筑梦造福、强企富员”作为企业的使命“。筑梦造福”，是每个光明地产人追求的愿景。在光明地产，企业不止是一个平台，更是一个大家庭。在这里，大家都有一个共同的名字光明地产人；大家拥有一个共同的报负共筑光明梦。每个人都为着这份愿景，用深入骨髓的海派文化基因，为一座座城市竖立独一无二的精致的风向标。“强企富员”，是光明地产的第一要务。强企，让基层员工看到希望；富员，给干部职工以奔头。公司领导甚至将改善员工午餐，工作环境放在第一位，激励员工牢记企业使命，积极作为。传播光明地产的价值取向。让“稳健进取、务实果敢、责任创新”的核心价值观深入人心，融入全员的自觉行动，成为全员思想、行为的主旋律。熙藏项目动迁工作曾历经八年“抗战”，却始终没能成功，光明地产收购该项目后，项目团队仅用了一年半就取得了胜利；民众公司的财务部经理吴慧萍在被厂里的狼狗咬伤后，坚持先把奖金如数发放给保安，再去医院接受救治，只为让所有员工开开心心过年；虹阳公司的周梅，为了赶在政府约定时间将材料交到有关部门，在出车祸、头部鲜血直流的情况下还坚持先送材料，再去医院治疗等等。弘扬光明地产的企业精神。“大地情怀，海派精神”的企业精神，诠释光明地产人立足上海，放眼全国的视野与雄心；同时，也以一种博大的情怀，纳百川而厚发，磅礴有力。工作时间追求精益求益，工作以外大家也是以满满的爱心奉献社会。汇航公司的董事长叶小芪多年来一直默默捐助云南“小芪希望小学”，从不向外人披露；光明地产携手壹基金组织“温暖包”行动，向边远地区儿童送去爱和关怀，用行动诠释了担当和责任。根植光明地产的企业文化。光明地产党政班子将企业文化建设纳入各级领导干部培训的主要内容，通过开设企业文化建设培训班、组织企业文化建设理论专题讲座、企业文化建设交流会，以及组织先进企业文化学习参观考察等形式，让各级管理者全面了解企业文化，思考企业文化建设等问题；在高度认同的基础上，集团制定了《光明房地产集团文化建设三年行动计划》。

（三）有效推动企业文化与企业战略融入发展

光明地产每三年都要制定发展战略规划，为企业未来发展擘画美好的宏伟蓝图，而把美好的蓝图化为现实，需要员工的共同努力。为此，新的战略规划形成后，光明地产开展宣传、解读、培训，让企业新的战略规划家喻户晓，成为集团上下共同奋斗的目标把企业愿景融入经济发展目标，加强形势任务宣传教育。继承借鉴以往好的做法，如培训、考核、激励等把企业愿景融入经济发展目标，化为集团上下的行动。创新现行的有效做法，用好微信、微博、官网等新媒体，加强形势任务宣传，使企业愿景内化于心，外化于行。把经营理念融入企业制度建设，提升企业经营管理水平。注重把理念体系渗透到各个管理环节；建立科学、规范的内部管理体系，实现由粗放型管理向科学、效益、文化管理型企业转变。建立相应的奖惩措施，在激励约束中实现价值导向，引导和规范员工行为，促进经济管理和员工队伍整体素质的提升。2015年，光明地产在已有60多项制度的基础上，研究制订了58项更为细化的工作业务流程，通过制度建设实现集团集约化管理，通过制度加强行为层面的文化建设。把行为规范融入企业日常管理，提升干部员工整体素质。开展创建“文明单位”、“学习型组织”，评选“青年文明号”、“红旗班组”、“功臣”等活动，营造比事业心、比责任心、比贡献、比进步的良好企业氛围。开展丰富多彩、寓教于乐的群众文体活动，有计划地每年组织一次健康向上、特色鲜明、大型的文体活动，增加企业凝聚力，增强集体荣誉感，展示光明地产人昂扬向上、不断进取、奋发有为的精神面貌。

（四）着力突出品牌文化建设塑造光明形象

以品牌理念为引领。把深化品牌建设、品牌理念深入人心作为统领性工作，不仅使品牌共识得到了各单位的认同，而且真正落实到行动上。通过树立品牌，形成统一的公司形象、经营理念、企业文化，来凝聚人心，把全体员工共同聚集在光明地产的旗帜下。2015年，光明地产旗下的“农工商房产”获中国驰名商标。以社会责任为己任。以统一的具有社会责任感、现代意识的公司形象，提升光明地产形象。汶川地震发生后，响应市委市政府号召援建了一座都江堰光明团结小学和10个社区卫生中心。2013年，上海市保障性住房航头拓展基地汇善嘉苑获得了上海市建筑行业的最高奖项白玉兰奖，并成为沪上首个观摩工地。在20多年坚持社会慈善和公益的基础上，光明地产的公益品牌初步得到了建立，光明产社会责任体系也不断得到了完善。以清廉工程为基石。加强党风廉政建设，通过教育、完善制度、参观学习、上课座谈、廉洁谈话等多种形式，做到警示教育常态化。建设一支政治思想信念坚定、善于创新思维、自觉廉洁勤政、敢于担当重任、精于企业管理、综合能力素质突出的优秀干部队伍。进一步完善廉政风险防控机制，从制度层面、领导层面和监控体系等源头着手，将制度完善、科技支撑、队伍提升三者紧密配套，形成强有力的监管体系。

（五）构建完善企业文化建设的体制机制

建立企业文化建设的领导体制。明确集团总裁和党委书记应当同为企业文化建设的第一责任人，共同负责，把企业文化建设作为一项主要的工作列入议事日程，定期研究，制订措施，检查落实。构建党政领导一起抓、各部门协调抓、上下互通、左右联动、整体运作和协调发展的工作格局。制定企业文化建设的发展规划。制定集团企业文化建设的标准、规范、制度等，做到工作有章可循。将企业文化建设纳入光明地产总体发展规划，纳入精神文明建设责任制，形成行之有效的企业文化建设工作长效运行机制。同时，加大硬件投入，为推进企业文化建设提供必要的资金支持，为企业文化建设提供必要的物质保证。完善企业文化建设的管理机制。光明地产宣传部作为企业文化建设的主管部门，与经营管理部门共同研究、制定企业文化建设的目标任务，确保了企业文化建设各项工作的落小落细落实，并融入管理系统，为优化经营管理提供文化支撑。

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二、房地产行业过程管理的核心与本质

房地产业的核心是什么？我们应该从金融资本的角度认识房地产行业的本质。房地产开发行业的核心是投资运营。当我们认识到了地产的本质，当我们看到了地产发展的未来趋势，那么我们的地产商们就应该及时调整自己的地产战略，快速变化自己的发展和运营模式，以争得未来地产发展的竞争先机。我们就可以抓住房地产行业过程管理的核心与本质，那就是流程管理。防范风险和提高效率是房地产企业运营的内在要求，因此，科学和高效的管理，成为了这个行业追求的共同目标。在这过程中当然不会遗漏管理中的核心要素之一――“流程”。流程管理从本质上来说，就是知识管理中个人隐性知识到组织显性知识的转化过程。对于规范企业运作、提升企业运营效率、促进集团知识沉淀与应用创新，起到了积极的支撑和保障作用。流程优化的源头来自于业务实战，在客户诉求的受理、派工、进程汇报和跟踪、客户的回访与返工等日常活动中，积累了大量的数据，可以通过客户投诉系统进行管理；有了真实全面的业务数据，可以对任务处理关闭率、服务满意度、工程质量缺陷率等流程绩效指标进行测量和监控，把流程管理和房地产管理紧密结合在一起；再通过对各地区公司在流程绩效指标上的不同表现，找到内部的标杆，共同整理、提炼其在处理渗漏问题上的经验，形成相关的经验推广和应用。

三、房地产行业管理者角色与技能

激烈竞争的现代市场经济，要求房地产企业管理者必须具有敏感的市场反应能力、快速决策能力和强有力的实施能力。而业要满足这些需求，就必然要求房地产行业管理者在流程管理方面有所突破。房地产行业的管理者所要掌握的技能首先是具备能有效实现项目各方的沟通与协调能力。其次，在房地产项目中，管理者随时掌握项目资金的需求、供应、使用和回款情况、保证资金动态平衡是至关重要的。同时，采购管理、合同管理、销售管理等均与资金管理功能相挂接，才能满足房地产流程管理的需要。

四、房地产行业管理反思与研究

近年来，房地产行业在市场和机制的变革中逐渐跨入到新的发展阶段，行业整合加速、房地产企业明显出现规模化和集团化发展趋势。不仅原有的大型地产企业集团加快扩张，从一级城市向二级城市、三级城市快速铺开，即使原先立足于三线城市的本地化地产企业，也耐不住寂寞，纷纷升级为集团，要扩张自己的版图。同时，开发商疯狂抢地，土地储备竞赛不断加剧，“标王”新闻屡见不鲜，各地楼面地价屡创新高。值得思考的是，地产企业的快速扩张，除了资金和土地，还能凭借什么，从哪个角度凝练扩张力？从本质上看，扩张本身并不是企业的真正目的，企业的根本目标在于创造价值和利润。也就是说，企业如何通过资源的整合和最大化利用，来体现规模化和集团化的效益。我们都知道，产业化的本质是规模经济，而规模经济的基础却又是标准化。GE的工厂布局，细微到洗手间的布置，在每个国家都是相同的，这就是GE的标准化；我们在津津乐道麦当劳和肯德基的快速扩张时，也应该同样注意到每个门店的装修、每个员工的穿着以及每个客户接待的过程，这些都是相同的，这也是标准化。因此，我们相信，成功的企业是要靠标准化的核心竞争能力来占领市场，甚至通过把自己的标准变为全行业可以接受的标准，向其它企业渗透，房地产行业的企业也是离不开这条规律。所以企业要实施精确的流程管理，实现该目标的要素就是控制的明晰，支撑精细化管理；实现流程管理任务结构的快速分解和计划的有效编排。另一方面，在规范化的基础上，可以实现流程管理模式的对外输出，为资源整合提供有力支撑，这在房地产企业管理中作用显著。

五、对房地产流程管理建立模块分析

1、房地产市场容量分析

拆迁产生的购房需求比例降低改善住宅条件是目前购房需求的主体构成，增幅较大，投资购房比例基本平稳，结婚购房比例保持稳定，城市化进程中产生购房需求增速平稳。

2、房地产市场需求特征分析

几年来，房地产市场的风云变幻，表现出剧烈的周期转换特征。剖析这一难得的房地产市场周期波动，我们可以明显看出，房地产市场的周期波动规律，房地产市场需求特征分析，结合政府、开发商和购房者在周期转换过程中做出的决策，我们可以预测到未来房地产的发展趋势。

3、房地产市场交易状况分析

1）现房销售增幅高于期房销售

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房地产企业对销售渠道的建设必须先行,因为当巨大的开发能力形成,而没有形成与之相适应的渠道网络时,必然造成开发能力的巨大浪费,其结果就是商品房空置面积增加；优秀的企业都很重视销售渠道建设,强调能够有效地控制整个目标市场的销售渠道,以保证销售渠道有效运转。

一、房地产营销渠道的选择要以顾客的需求为核心

在买方市场条件下,房地产企业的一切营销活动必须以消费者需求为核心,以消费者为核心,并非单指在营销活动前期进行消费者研究和目标市场选择,更重要的是在产品设计、价格确定、渠道选择和促销策划活动中满足消费者的需求。为此房地产企业应做到以下几方面：

1.1分析顾客的服务需求

房地产企业应为客户提供更多的物业信息。物业的设计和开发应符合客户使用的要求。重视物业的可靠性和完善性,并为购房者提供各种附加服务,包括向客户提供贷款、质量担保等服务。

1.2顾客渠道偏好调查

最好的顾客渠道偏好调查应涵盖不同细分市场的客户,分析现在已经存在的客户购买方式。加强对企业现有的客户的考察和对竞争对手的客户的考察。客户渠道偏好对渠道选择以及运营结果都能产生本质性的影响

1.3考虑顾客购买准则

在评估新的渠道机会的时候,重要的是用创新的方法接触到顾客,分析顾客真的需要什么,即顾客的购买准则。通常没有一种渠道能满足顾客所有的需求,所以需要几种渠道进行搭配。

1.4监控顾客购买行为的变化

企业需要随时监控顾客购买行为和准则的变化,随着消费者对产品的认知和了解的提高,客户的购买行为也会慢慢发生改变。错误地估计客户行为和渠道偏好,没有及时调整以降低渠道成本的公司是危险的。

1.5提供灵活的渠道选择

不同的用户,他们的购买准则也不同,所以需要给客户提供相应的选择机会,如果客户觉得自己没有别的方式可以选择,他会觉得自己受到限制,客户满意度也就大打折扣。

二、房地产渠道选择与房地产企业定位

当市场被细分为不同的用户群体后,每一个群体都有一系列的服务产出要求,渠道管理者要为每一个细分市场确定最优的渠道形式,即渠道定位。优化渠道设计被视为由必要渠道流所定义的第一步和最重要的一项工作,因此必须要执行这一步骤来满足细分市场对服务产出的特殊需求。渠道流就是渠道为终端用户增加价值的所有活动,即,产品的促销、谈判、财务、订购和支付等等。渠道结构的设计包括两个重要的方面。首先,渠道设计者必须决定渠道成员的组成。渠道管理者还必须决定渠道的每一个层面上渠道伙伴的角色定位。一个公司在不同的情况下为其产品进入的市场选择渠道时,关键的决策是选择怎样的分销商将产品销售至市场。这个分销商必须与渠道伙伴在目标市场中有非常好的关系,能够对产品成功进入市场有非常明显的影响。

设计渠道结构的另一个重要的方面是决定在渠道中同一形式的渠道成员应有多少,也就是渠道密度的决策。在一个给定的市场中,消费品的销售是应该利用密集分销,或是利用选择性分销,还是独家分销？对这一问题的回答取决于效率和执行等多种因素。大量的密集性分销可以使产品很容易地接近目标市场的终端消费者。设计渠道结构时对渠道成员的形式、地位和密度等的决策都要以渠道流成本最低化为基础。即每一个渠道成员都被分配一定的渠道任务,理想的任务分配应使得在总成本最小化的前提下,所有渠道流得以可靠运行。因此,渠道管理者需要决定以哪些细分市场为目标市场。因为这样可以将渠道重点放在那些可以通过销售取得利润的细分市场上。

当某一特殊细分市场的服务产出要求并没有更具竞争力的提供物来满足时,渠道管理者就应意识到存在着一个尚未被开发的市场机会,并建立新的渠道服务于这些细分市场。在市场上,抢先满足那些未被满足的服务产出需求,是建立一个忠诚的、可带来利益的顾客群的一种强有力的竞争战略。因此,企业必须了解消费者对渠道流的性能和渠道结构的反应。

三、房地产渠道与顾客购买行为

顺利实现房地产销售是渠道管理的终极目的。因此房地产企业有必要研究顾客购买行为及其对渠道选择的影响。

3.1房地产销售点的选择原理

房地产销售点是房地产企业实现自己经营目的的前沿阵地,房地产企业的产品能否最终销售出去以及能否最终实现理想的经济效益,都直接与销售点的选择和经营有关。因此,作为分销管理的第一步就是选择最符合企业产品或服务特色的销售点,然后通过有效的销售渠道管理来实现销售目标。

房地产企业销售点的选择要考虑消费者的购买心理和购买行为的变化及其规律性,对销售点的选择主要取决于：①商品最充分展现,让更多人认知的地点要求。②树立商品形象的地点要求等。房地产企业应根据目标市场的特征及竞争状况、自身的经济实力、产品特点、公关环境、市场基础等特点,以及企业所处的外部环境、竞争对手状况、市场购买力水平等因素,经过综合权衡选择出直接面向顾客的分销点。

3.2消费者对房地产销售现场的认知

销售现场上销售人员的衣着、谈吐、工作态度及各种硬件设施的先进程度,开发商所采用的促销手段,以及其他配套设施的完善程度等都会作用于每一位前来光顾的消费者,当一个消费者对自己的心理活动进行整合之后,就形成了自身对开发商的看法和态度,这一看法和态度又将决定或在很大程度上影响着消费者的购买行为。

四、房地产渠道与产品

在现实生活中,识别产品本身的复杂性以及与渠道的良好适应性,对于企业选择渠道至关重要。因此,房地产分销渠道的选择必须考虑产品的特性。

4.1客户购买风险

房地产属于高风险产品,需要直接销售队伍、有附加值的伙伴或是小规模的分销商群体,需要一个有知识的经过培训的人介入销售过程解释这种风险,帮助客户明白如何克服风险事件。

4.2服务要求

产品服务性越强,渠道越短,而服务性差的产品则需要长的渠道。房地产属于服务性强的产品,需要提供专业性的服务,因此适合采用短渠道结构。

4.3产品识别产品的生命周期

房地产属于低识别度产品。这类产品没有解释是很难了解的,通常需要专业化的服务,特别是要有经过训练的专业人士参与销售过程。这类产品需要直销,或者有附加值的商业伙伴,它们很少通过大规模市场分销渠道销售。

4.4产品的生命周期

产品处于生命周期的不同阶段对房地产渠道选择有本质的影响：在导入期,房地产销售量较小,增长缓慢。产品在引进期需要很高的客户教育,一个直接销售队伍或有附加值的商业伙伴是必需的。在成长阶段,随着市场增长迅速,开发商需要扩大规模,渠道结构也会随之调整,这时分销商进入,并且数量可能会逐渐增加,从独家转为多家制,竞争开始变得激烈,渠道呈网状结构,各种渠道开始相互冲击。在成熟期,利润开始下降,在高成本渠道

中的产品支持能力受到了影响。市场竞争很激烈,只有最有效率的、最有规模的分销商才能生存下来,分销商的数量也不会很多。在此阶段的关键措施是精简渠道成员和集中精力支持有能力的伙伴。另一个措施是继续在多样化的渠道中销售产品。在衰退期,利润和销售量都在下降,产品对渠道成员的吸引力日益下降。

五、渠道与沟通

来自销售渠道的信息,是房地产开发企业的指南。没有了这些信息,开发商就无法制定正确的渠道战略。开发商应注意收集信息,加强与经销商、消费者及其他相关主体的信息沟通。

5.1收集与销售有关的一切信息

（1）宏观信息。政府的经济管制、优惠政策、法律措施、经济周期性变化、消费特点及趋势、科学技术、行业现状、发展趋势和市场结构。

（2）竞争对手信息。渠道战略、市场开发能力、市场份额、资金、人员、优势、劣势及目标市场定位。

（3）客户信息。销售能力、忠诚度、信用度、渠道贡献、合作诚意和需求等。

（4）公司信息。渠道现状、营销政策、产品知名度、营销资源、市场份额、市场机会和市场威胁等。

5.2房地产企业应掌握信息沟通的方式或途径

（1）内部报告制度。公司产品开发部门、人事管理部门、销售部门和财务管理部门等都有责任提供本部门运作信息,形成内部报告制度。

（2）互联网络。房地产企业内部网络的建立可以促进渠道成员之间的快捷沟通,使企业的渠道政策有效地传输给渠道成员,提高渠道整体运作的效率。经销商、商、各网点的销售情报、竞争情报、需求和建议等也可上溯到企业,便于企业做出正确的决策。

（3）销售代表的例行巡视和拜访。很多开发商都设有销售代表职位,承担区域市场经销商管理、市场助销等项职责。销售代表是公司在区域市场的代言人,负责向客户传达公司营销政策；同时,定期将市场开况、竞争情况报告给公司。

（4）渠道成员会议。会议是房地产公司与客户正式会晤的方式,通过定期或不定期会议,公司与客户应进行有效的沟通。

（5）客户数据库。客户数据库是近几年在国外大型企业中刚刚出现的客户资料保存形式。运用现代计算机技术发展成果建立客户数据库,具有在客户信息存储内容、规模和查询使用等方面的强大功能。

（6）公司简报。房地产公司简报作为渠道信息管理的得力工具,房地产公司应及时将简报送给公司的经销商及重要客户,并将他们的意见反馈给决策层。

六、利润：渠道选择的经济标准

营销渠道的选择要与渠道的赢利能力相适应。因为房地产企业是追求利润而不是仅仅追求对企业销售渠道的控制性。经济分析可以用许多企业经常遇到的一个决策问题来说明,即企业应使用自己的推销力量还是应使用销售商。判别一个方案好坏的标准,应是该方案能否使企业取得最大利润。

渠道赢利能力通常可以通过费用收益比率（c/R）来考察。在任何一个单个市场中,一个渠道的费用收益比率等于它的平均交易成本除以平均定单金额。较低的费用收益比率支付的销售成本较低,从而每笔交易获得的利润也就较高。

渠道赢利能力分析的三个主要组成部分包括：

（1）营销渠道选择的收益能力。在评估销售渠道时不仅要考虑渠道成本,而且要考虑渠道获取期望收益的能力。看新的渠道是否能够在市场上实现预定的销售目标。忽视渠道达到收益目标的能力会在渠道选择中产生严重的后果。

（2）将每笔交易的成本作为比较渠道赢利能力的基础。一旦得出每种渠道的每笔交易成本后,就可以计算市场上每种渠道的费用收益比率。在选择分销渠道时,不一定是费用收益比率最低的,但必须是企业能够接受的。

（3）渠道的每笔交易成本。渠道的每笔交易成本等于全部销售成本除以交易数量。

总之,每一个单个渠道都有自己的成本和投资收益。在可行的渠道范围中,可选择的渠道的经济效果是渠道选择决策的最后裁决者。

参考文献：

[1]潘蜀健,陈琳。房地产市场营销[M].北京：中国建筑工业出版社,2003.

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中图分类号：F293.35 文献标识码：A 文章编号：

一房地产企业发展概述

企业文化的就是企业精神，是企业影响员工在生产上的积极性和在生活上对企业的归属感的重要因素。这种精神可以使得员工把企业当做情感生活的一部分，而不只是谋生的手段，如果每个员工都心里都把这个企业只是当做谋生的手段，那么跳槽，泄露企业商业秘密等事情发生就不足为奇了。想要把员工的心捆在这个企业，使员工们齐心协力为企业做事就需要企业文化的力量。

在文化建设上普遍的存在两种观点，一是自然主义倾向。认为企业文化，企业理念是企业长期生产经营活动中自然形成的，企业没办法也不应该进行人为地设计；另一种是主观主义倾向，认为企业文化，企业理念就是人为地设计。前者导致企业文化中的“无作为”现象，一切凭其自然发展，缺乏明确的理论指导；后者导致企业文化建设的“突击”现象。

我国房地产业是在20世纪80年代市场经济发展中催生的新兴行业，由于几十年积淀下来的商品房供应短缺引发了20世纪80年代至90年代市场空前繁荣，因而也使这一新兴行业在当时被视为“暴利”行业，蒙上了一层极强的投机色

彩。

随着国家1994年～1997年宏观调控政策到位，我国历史上空前的房地产泡沫中诞生的各类房地产开发企业受到了彻底的洗礼，企业从商品房空置带来的市场压力中寻求生机，从房地产价格下跌寻求自身的竞争优势，在挤压泡沫市场化

过程中锤炼了这个新生产业，使业界在痛定思痛后走向成熟。

进入21世纪，房地产中比重最大的住宅产业被列为国家新的经济增长点，成为上世纪末中国经济软着陆后启动内需的重点发展产业，城市居民住宅状况成为我国全面建设小康社会的重要物质指标，更有上海市等房地产业较发达的城市将房地产列为“九五”规划的支柱产业，一个资金密集型兼负我国城市改造重任的朝阳产业正崛起在中国大地，在改善人们居住环境的房地产经营中获得发展，

在产业的发展中赢得社会的尊敬，同时也伴生了具有我国特色的房地产企业文化。

二企业文化建设典型类型

企业文化建设的类型是多种多样的，典型的有几种类型：

（一）自我更新特征的学院型企业文化。

万科地产是一家从商贸起家，从80年资房地产的深圳上市公司。由于万科地产创造了重视企业品牌打造与推广，激励员工学习并张扬个性的强势企业文化，从而不仅塑造了中国地产的知名品牌——万科地产，同时也造就了一批业界知名人士，使万科地产在全国各大城市的房地产中均享有较高知名度，产品的城市覆盖率与其品牌知名度一样居全国前列，是我国房地产业中的佼佼者。

（二）传统公司优化管理缓慢自我更新半学院型企业文化。

中海地产是一家从香港承建业(工程总承包)起家的全国性房地产企业，它从1990年代初涉足内地房地产，从行业相关性而言是水到渠成，加上其特有的“中国建筑”背景，工程管理具有明显优势，受其在香港从事工程总承包的成功经营模式影响，形成了强调团队精神，注重产品细节，服务贯彻始终的强势企业文化，并成功地将其注重工作细节的企业文化稼接到中海物业优质服务品牌。这种强势企业文化由于过于强调工作细节，使得其企业资源未得到最大的发挥。

（三）自我更新管理棒球队型的企业文化。

合生创展是一家专业从事内地房地产开发的香港上市公司，1990年代中期与广东珠江投资战略合作投资珠江三角洲房地产，两公司战略结盟带来了土地开发、市场策划、工程总承包、规划设计、物业管理的资源优化组合，形成了重视工作结果，鼓励员工创新与学习，包容多元亚文化的企业文化，从而使企业在较短的时间内获得迅猛发展。正是这种新型的多元企业文化，造就了全国各地房地产业的一个个巨人，多种资源整合极尽其能。

（四）缓慢自我更新能力学院型的房地产企业文化。

1990年代初期，以新世界地产为代表的一批香港、台湾颇具实力的上市公司大举进军中国内地房地产，由于其外资背景，在国内发展房地产受到诸多政策限制，形成了注重规范运作，激励员工学习，注重企业长远利益的房地产企业文化。从而使企业的经营稳健抗风险能力较强。港台及东南亚在内地投资的房地产公司大部分属此类企业文化，它们在跌宕起伏的我国房地产市场投入巨资而回报并不高。

从房地产企业文化比较分析可以看出，我国的房地产企业文化处在传统公司文化，缓慢自我更新企业文化与自我更新企业文化并存的状态，并且各具特征，这一方面说明市场不平衡，各种企业文化均有其存在的合理性，另一方面说明我国房地产企业文化已经影响着企业的发展。只有建立在自觉更新基础上的企业文化才最具生命力，片面地、不适应外部环境的企业文化都将成为制约企业发展的障碍。

三房地产企业文化建设的方法

营造“以人为本”的文化氛围。泰勒管理模式的特点是“物本管理”,即把企业看作是一个大机器,企业员工则是这一机器中的零部件,把人当成物来管理。自20 世纪80 年代以来,企业管理理论出现了“人本管理”思想,认为人不单纯是创造财富的工具,人是企业最大的资本、资源和财富。

创新知识资本经营文化。知识经济时代,知识资本成为企业成长的关键性资源,企业文化作为企业的核心竞争力的根基将受到前所未有的重视。企业要生存与发展,提高企业的核心竞争力,就必须强化知识管理,充分发挥企业员工个体与团队的整体效应,通过持续不断地学习来掌握新科技、适应新变化,加强跨文化管理,促进跨国家、跨地区以及跨行业企业文化的融合和重塑,从根本上提高企业的综合素质,是迎接知识经济挑战的积极战略。

承接中华民族优秀的传统文化。任何一个企业的文化底蕴来自本民族的传统文化。以儒家思想为主的中国传统文化着眼于以规范引导人们的日常行为,其精髓是“诚为本,和为贵,信为先”。这种文化的包容性和开放性,使中国的民族文化具有与时俱进和兼容并蓄的特征。因此,培育先进企业文化必须弘扬中华民族的优秀传统文化,并根植其中,吸取其精华。

建立适应市场经济和现代企业制度的文化。在市场经济条件下,锤炼企业的根本在市场,打造企业的关键则在体制创新。在发展市场经济、建设现代企业制度的过程中,必然会伴随企业文化的提升和转型,培育先进企业文化必须与市场经济和现代企业制度相适应,用这种文化确立公平竞争原则,把握迅速变化的市场需求,构建企业技术、管理和体制创新的机制。

优化房地产企业文化法制环境。房地产行业的文化建设涉及面广，不仅具有显著的产业特色，而且又与社会文化处处相融。有学者提出的城建文化、居住文化、环卫文化、园林文化、环境文化、社区文化、生态文化同样如此。过去产业文化不发达的根本原因在于，没有适应产业文化生存与发展的法制环境。改革开放以后，国家法律法规体系的不断完善，使产业文化的发展迎来了明媚的春光，特别是建设行业专业法律法规的配套产生，为房地产企业文化建设开拓出更加有利的发展空间。

参考文献：

[1]华锐.21世纪中国企业文化实践与探索丛书.北京:企业管理出版社.2003..

[2]祁然.房地产企业文化.黑龙江科学技术出版社.2006.

篇（6）

文化产业作为经济行为，对经济总量的增加，解决就业，扩大税收，出口创汇等方面发挥着越来越突出的作用。文化产业具有较强吸纳劳动力的能力。文化经济学研究认为，现代世界中存在着许多不同的文化生产中心，每一个中心在其地点的特征方面也往往具有特殊性。这种特殊性部分地存于任何地点的历史唯一性，也部分地存在于地方文化经济的特殊功能，地方文化经济在大多数情况下通过批量生产会变得更加专业、更具特殊地域性。经济发展虽然受到地域条件及历史发展的制约，但因其得天独厚的民族传统文化资源，使得文化产业成为潜在的经济发展资源。发展文化产业能够促进经济发展，能为当地民众创造可持续发展的工作机会，改善民生、消除贫困，提升在国民经济中的地位。随着物质文化生活的逐步提高，人们对精神生活开始有了更高的要求，日益扩大的经济活动领域已涉及具有以下属性产品与服务的生产和销售，即这些产品与服务以各种方式广泛渗透着审美属性和符号属性。党和国家以及自治区党委、政府高度重视优秀传统文化的继承、保护和发展，重视文化产业的集约型和外向型发展战略。文化产业经过社会各方的培育和发展，形成了以各地方文化产业为龙头，带动经济稳步增长的良好局面。初步形成了一定的发展规模，并且呈现出多渠道与多元化投资、多种所有制齐头并进的发展态势，形成了多门类、多体系、多层次的发展格局。文化产业正在成为发展的经济内驱力。

(二)文化产业具有文化价值

文化产业依赖于文化原创，依赖于一定的文化积累和文化资源，文化产业的繁荣以文化的繁荣为前提，又促进文化的繁荣。发展文化产业是增强文化软实力，维护稳定发展的重要保证。文化是中华文化宝库中的一颗璀璨明珠，也是世界文化遗产中的一份宝贵财富。文化不仅有宗教文化的成分，而且蕴含着世俗文化。发展文化产业拥有丰富多彩的民族传统文化这一文化资源优势。随着时间的发展与历史的沉淀，文化产业蕴含着丰厚的“矿藏”，形成了独具特色的历史、文化、文学、宗教和艺术等人文景观。发展文化产业，不仅可以促进文化的交流与传承，增强文化软实力，还可以为经济建设搭建有力平台。文化产业具有独特的地域性和民族性，并对世界有很大的影响，具有十分重要的历史价值和世界价值，也是非物质文化遗产的重要组成部分。作为我国民族文化传统形态保存最完整的地区之一，民族文化资源有着丰厚的历史底蕴和文化积淀，使得藏文化形态独具韵味，承载着厚重而深远的文化价值。

(三)文化产业具有民族地域特色

因其独特的区域性，使得文化也具有独特的民族价值和丰厚底蕴。区域文化产业的发展必然以地域文化资源为基础，对地域文化资源利用的深度、广度和角度，决定文化产业的生命力和活力。据统计，已登记在册的各类文化保护点有2330余处，各级文物保护单位329处;其中国家级重点文物保护单位35处，自治区级112处，市(县)级182处;全区现有馆藏文物数十万件，其中国家级文物1万余件;非物质文化遗产得到有效保护、传承和发展，藏医藏药事业、藏毯、唐卡、民间木雕石刻、建筑、服饰、饮食、歌舞及传统节庆等艺术都具有鲜明的民族地域特色。因此，立足于优势地域文化资源，形成了有特色的区域文化产业集群。

二、技能型人才短缺对文化产业的影响———以藏毯产业为例

(一)技能型人才数量短缺，制约文化产业发展

发展文化产业，人才是关键，人的素质决定着一个地区、民族的发展。文化产业的传承，需要一大批懂文化、懂历史的知识型技能人才。然而，与文化产业发展不相适应的是，我国文化产业人才培养较滞后，文化产业人才队伍尚不健全，人才短缺已经成为制约我国文化产业发展的最大瓶颈。文化产品工业中运用的技术和劳动过程通常需要大量的直接的人力介入。传统的小作坊学徒制无论从技能型人才数量还是质量上都无法与新的社会形态接轨。现在文化产业的人才危机十分明显，人才成了制约文化产业发展的一个瓶颈。以文化产业藏毯为例，藏毯是重要的民族手工业之一，有着三千年悠久历史。在藏文化中具有独特的魅力，具有美观、实用等多重价值。因为藏传佛教文化的弘扬和发展，藏毯也有着深厚的文化底蕴，具有悠远而灿烂的历史根基。这种传统的手工艺品在图案风格上不仅带有浓厚的宗教文化色彩，装饰图案也十分丰富。有调查显示，整个藏毯行业从业人员达到近2000人，其中，织毯工是非常重要的一部分，但由于地毯编织工作劳动强度大，收入较低，农牧民对藏毯编织工作兴趣不浓，致使地毯企业普遍存在编织队伍不稳定，技能型人才数量不足问题。此外，由于薪酬制度不合理，工资普遍偏低，导致藏毯编织工和其他专业人员数量严重短缺，很多企业的产品图案设计人员来自尼泊尔，这也反映了产业、技术研发人员短缺现象的广泛存在。据调查，在拉萨藏毯厂，现有的编织工人平均年龄已超过45岁，并且每年新招入员工数量非常有限，由于近年来劳动力成本逐年上涨，藏毯编织从业人员收入优势已不明显，导致大量刚刚经过培训的工人快速流失。许多年轻人也不愿意进入藏毯编织企业工作，藏毯产业技能型人才老龄化和后继无人现象比较突出。

(二)技能型人才质量低，制约文化产业专业化水平

文化产品产业竞争的成功极大程度上依赖于技术和设计的卓越，文化产业的发展离不开文化产业技能型人才资源开发方略的支撑。中国长期以来文化与产业对立，重视文化事业而忽视文化产业，因此造成人才培养模式的单一化，在这种发展弊端下，文化产业技能型人才质量普遍偏低。藏毯专业，从业人员大中专以上文化程度的较少，大部分是初中及以下文化程度，企业管理人员、织毯技师、图案设计、新产品开发等人员异常匮乏、所占比例非常低。技能型人才大部分都没有受过职业教育培训，普遍采用的是师傅传授的方法，培训效率低下，培训手段和方法单一，行业从业人员不稳定，缺少行业发展所必须的高质量人才后备军。

(三)技能型人才创新创业能力低，制约文化产业国际竞争力

文化产业在某种意义被称为“内容产业”或“创意产业”，高级创意人才的数量与质量成为产业竞争的核心指标。文化产业越来越成为高新技术与高文化密切关联的领域，对专业人才的知识结构和能力的要求越来越高。目前文化产业还处于起步阶段，产业化程度低，规模较小，作业分散，文化产品开发创新能力严重不足，发展潜力尚未得到充分发掘，远不能满足经济跨越式发展和人民群众日益增长的精神文化生活的需求。一些生产企业还未能形成大规模、高效率的生产形式，产业化程度低，文化产业的发展和宣传与当前新建设的步伐未能同步。由于受各种历史的、客观的条件限制，文化产品和服务不论是从艺术水平、科技含量、产品质量上还是从生产规模、生产成本上讲，都缺少竞争能力。藏毯属于劳动密集型产业，编织原料多为羊毛、牦牛绒，需采用天然植物、矿物质颜料着色，通过梳、纺、染色、手工纺织、平剪和洗涤等生产流程制作，采用独特的“穿杆结扣”编织法，原料考究、做工精细，使得制作流程复杂繁琐，非常耗费人力及时间。在藏毯产业的发展中，专业人才创新创业能力不足已成为制约其发展的突出问题。藏毯等其他民族手工业匠师一般都来自藏区内的广大农牧区，虽然这为吸纳剩余劳动力作出了贡献，但从业人员由于没有接受过系统的学校文化教育，缺乏对产品文化底蕴和价值的深刻理解，只习惯于依葫芦画瓢的模式化生产工作，缺乏为顾客服务的认知理念和创新思维。随着旅游业的发展，民族手工艺商品、纪念品市场需求不断扩大，包括藏毯在内的民族手工业也打开了更为广阔的发展空间，甚至远销国外，但是，由于手工编织的藏毯成品过程慢，生产规模小，与市场所需供不应求，并且随着劳动力成本的上涨，手工藏毯价格同步提升，一套售价大多在10000元以上，使得一般顾客无法接受。由于藏毯产业缺乏创新和企业家精神，没有考虑多样化的顾客价值和产品效应，没有设计和生产能够满足中低等收入顾客需求的产品，来自青海批量生产的机织毯和劳动力成本低廉的尼泊尔手工毯等成为了大多数百姓的购置选择。这些有着相似外形的藏毯在原料要求、传统印染工艺、编织技术等方面都不合乎藏毯编织的精准工艺程序，因而价格随意。这不仅严重打击了本地小规模生产的手工藏毯的市场开发广度，也降低了藏毯及其它民族手艺品的文化价值与经济价值。

(四)技能型人才培养机构少，制约文化产业可持续发展

熟练劳动力是文化产品产业长期生存的基本条件，因为缺少了熟练的劳动力，就不可能获得高质量的产品。因此，集中供应足够的教育机构以服务于地方产业，是成功的基本要素。在以藏毯为代表的龙头企业中，除了传统手工艺人才青黄不接，企业发展所需要的研发、设计等专业人才也相当匮乏。高等职业院校是培养文化产业创新人才的重要基地之一。然而，高等教育体系和职业教育体系的专业设置并不是按照产业发展规律建设，高等职业教育专业规模较小，专业门类少，形式比较单一，专业分布面较窄，学科发展不平衡，与经济发展不适应。目前职业教育中，中等职业院校9所，高等职业院校1所。截至2014年，高职院校及中职院校的专业大都建立在第一产业和第二产业基础上。例如，职业技术学院的专业主要包括农林、畜牧、建筑、财经、计算机、电力、旅游等七大类别，缺乏面向文化产业的专业设置。高技能人才培养机构少，成为制约文化产业可持续发展的重要因素。

三、文化产业视角下文化产业技能型人才培养对策

城市学文化经济学家艾伦•J•斯科特(AllenJ．Scott)认为不仅经济根植于文化中，而且文化也深深地根植于经济之中，文化领域与经济领域的强有力结合已经成为当代社会的基本现实。在文化不断商品化的同时，各种各样的产品也充满了多种审美内容和符号内容，文化不断被市场供求关系所控制，研究审美判断和符号判断的研究方式也被深刻改变。各种文化产品构成了现代经济持续增长的一部分，文化产品部门代表了世界上一些最具经济活力的产业门类，成为世界性城市的核心经济动力。因此，必须把发展文化产业作为一种区域战略予以推进，将文化产业发展作为一项系统工程，充分发挥技能型人才在文化产业中的作用，使文化产业在国家文化发展战略中抢占制高点和一定的市场份额。

(一)政府大力支持文化产业发展

西方文化产业比较发达的国家始终把弘扬民族优秀文化、保护环境资源和文化遗产、促进民族融合和认同、鼓励社会平等、改善居民整体利益和基本福利状况作为文化产业的一部分，作为政府文化政策的长期目标和方向。因此，中国政府要重视文化产业发展，将文化产业发展作为实现中国梦和中华民族伟大复兴的重要战略，完善文化产业政策，支持文化产业发展，增强文化产业的整体实力和竞争力。地方政府要充分认识文化产业对地区经济和社会发展的推动作用，抓住地域文化与龙头产业。政府应对文化产业进行积极引导，同时加上各种优惠政策的支持以及行政措施的介入，实行更加优惠的人才支持政策，做到市场调节和宏观调节相结合。深化文化体制改革，进一步完善文化市场，通过政策创新和人才培养工程，全面提升文化产业发展水平，推动文化产业成为引领民族地区全面协调发展和产业结构升级的战略性支柱产业。例如，要做大做强藏毯等行业，实现藏毯行业的可持续发展，就必须尽快建立完善的行业体系。依托藏毯龙头企业，发挥其在经营管理、生产技术和销售渠道等方面的优势，形成统一的标准、技术和销售模式。加强与藏毯行业相关的文化、生态、服务、科技、旅游等行业的联系，尤其是要与旅游业紧密结合，形成组织运营体系，带动藏毯行业的快速发展。

(二)充分发挥职业教育在文化产业人才培养体系中的作用

1．明确职业教育在文化产业中的地位与作用

《国家中长期教育改革和发展规划纲要(2010—2020年)》明确提出，到2020年，形成适应经济发展方式转变和产业结构调整要求、体现终身教育理念、中等和高等职业教育协调发展的现代职业教育体系。职业院校是培养文化产业创新人才的重要基地之一，职业教育要为文化产业发展培养高质量技能型人才，提高文化产业技能型人才创新能力，促进文化产业发展。

2．职业院校增设与文化产业对接的新型专业

职业教育的专业设置具有灵活性、实用性和贴近市场等特点，与文化产业复杂多样、变化迅速相吻合，在培养基层文化人才和技能型文化人才方面有着其他教育形式不可替代的作用。作为文化产业技能型人才培养主阵地的职业院校应适应经济社会发展的新形势，自觉承担起为文化产业发展提供技能型人才保障的责任，适时调整专业设置，加快文化产业及相关专业建设的步伐。在高等职业院校增设与文化产业对接的新型专业，如文化产业管理、文化金融、文化产业政策、文化创意、文化旅游管理、藏毯生产与管理等专业，加强文化技能型人才培养。同时，与地方文化产业相结合，紧密结合传统文化，将民族文化产业更好、更深地纳入到职业教育的专业课程体系中。例如，将藏毯编织等民族手工业纳入到职业教育教学中，设置藏毯编织专业课程，将藏毯的文化背景作为理论基础，在学习其文化历史的同时开展专业技艺的学习。

3．职业院校构建文化产业创新创业型人才培养模式

文化产业被称为创意产业。创意产业的来源是人才，对创意人才的培养就是创意产业发展的重中之重。职业院校要改变传统的人才培养模式，要树立以创新意识、创新精神为核心的人才培养模式，摒弃忽视学生的主观能动性，只顾知识传授的传统教育方式，建立充分调动学生主观能动性的创新教育模式，实施以全面素质教育为基础的创新教育体系，致力于创造、创新及满足学习者需求，将年轻人培养成未来中国乃至世界的创意公民。因此，要充分利用高等职业院校在专业技术人才培养中的作用，瞄准文化产业转型的需要，培养具有企业家精神的文化产品创意、设计、研发、生产、包装、销售人才;培养文化的研究、保护、传承人才，培养文化元素的发掘、翻译、整理等方面的人才，为文化产业的发展提供人力资源支持。

4．建立“双师型”教师队伍，提高人才培养质量

培养高素质文化产业人才，师资队伍是关键。建立“文化人才库”和“文化专家库”，凝聚文化产业创新发展的领军人物，通过政策倾斜杠杆，着力做好文化创意、文化经营、文化经纪、文化金融等高级师资人才的引进。加强师资队伍建设，职业院校可以外送专业教师到较早开设文化产业专业的高校进修学习，或选派优秀教师到文化产品生产企业或加工作坊等地实习，使专业教师深入文化产品生产第一线，在具体的学习、实践中有效提升专业素质及教学实践能力。此外，根据专业建设和课程教学需要，要积极聘请文化产业管理研究机构、行政主管部门以及各类社会文化团体中具有丰富实践经验和较高文化素养的实践型专家担任兼职教师，通过专业研讨、课程教学、实践指导等活动，提高师资队伍整体水平。

篇（7）

房地产业作为国民经济的支柱产业，关联度高，带动力强，在扩大内需和促进消费方面发挥了巨大的作用。近年来，房地产业持续高速发展的同时也出现了房价居高不下、普通老百姓买不起房的问题。相应的，房地产业税收问题也成为了社会各界关注的焦点。进入21世纪以来，我国房地产业税收收入取得了连续多年的大幅增长。由于税收一直是房价的重要组成部分，所以有关房地产业税收负担是否合理的问题引起了许多专家学者的广泛关注。

房地产业税负问题文献回顾

我国现行房地产税收负担的研究，根据其研究方法的不同，可以分为理论研究和实证研究两类。

目前，绝大多数学者对我国房地产税收负担的研究都停留在理论研究的阶段，他们认为我国房地产税制存在的问题主要集中在税负不平，竞争不平等；税费并举，重复课征；税种设置不科学；计税依据不合理等方面，对此他们都相应的提出了自己的改革建议。此外，房地产税计税依据改革课题组(2006)和海南省地方税务局课题组(2006)从分析我国现行房地产税制存在的问题入手，提出了我国进行房地产税计税依据改革应该具备的基础条件和实施方案，对改革过程中机构、政策、数据、技术手段、人才、立法等一些具体问题提出了建议。以上这些研究都侧重于理论分析，并基于此对我国房地产业税制改革提出了一些基本的思路，没有利用数量分析方法建立数学模型进行实证分析。

在实证研究方面，我国刚刚进入起步阶段。学者刘立秋，李凯，邹毅（2001），他们将战略管理中的波士顿咨询集团矩阵法（BCG矩阵法）应用到税负合理性分析中，利用改进后的t－r矩阵对我国房地产业的税负状况进行了定量评价和分析，在此基础上提出了房地产业税费制度改革的对策建议。但由于BCG矩阵法本身存在一定的局限性，它的每个维度只能用单个指标来衡量，因而他们也只使用了增长率这一个指标来衡量税负的合理性。

本文在总结前人研究成果的基础上，引入GE矩阵法，弥补BCG矩阵法只能用单个指标衡量一个维度的局限性，对房地产业税负模型进行了一定的改进。

房地产税负研究模型简介

BCG矩阵法是由波士顿集团(BostonConsultingGroup,BCG)在上世纪70年代初开发的。BCG矩阵将组织的每一个战略事业单位（SBUs）标在一种二维的矩阵图上，从而区分出问题、明星、金牛和瘦狗四种业务组合（图1）。现在我们将图1中的横坐标改为税负率t，纵坐标依然使用增长率r，就变成了分析企业税负合理性的t－r矩阵（图2）。

利用该方法只要对全国或者某一个地区的所有房地产企业进行t－r分析，它们可能会不均匀地分布在某些区域内，这时再利用黑球法则、东北角大吉、月牙玉环、重心移动等五法则进行分析，就可以对全国或者该地区房地产业税负合理状况进行分析。但如前所述，由于BCG矩阵法本身存在一定的局限性，它只能用一个指标来衡量一个维度，所以由其演化而来的t－r矩阵在分析税负合理性时也只使用了增长率这单一指标，但衡量一个企业税负合理与否不只是增长率这一单一指标，它应该包含企业增长率、盈利率等一系列因素。为了克服这一缺陷，本文引入了GE矩阵法（九盒矩阵法），它与BCG矩阵相比，使用数量更多的指标来衡量两个维度，同时增加了中间等级，这样衡量更全面，有效（图3）。

接下来，本文将GE矩阵的思想引入t－r矩阵中，对t－r矩阵进行一些改进，其横轴仍然使用税负率（t）这一单一指标，但纵轴我们使用影响房地产企业发展（d）的各个重要因素作为衡量指标建立一个新的矩阵t－d矩阵（图4）。其具体实施步骤为：定义因素。选择与房地产业发展相关的各个重要因素，可采用头脑风暴法。估测各个因素的影响，采用德尔菲法对各个因素的影响力大小进行评分，据此确定各个因素的权重。根据上面确定的权重，结合各个因素的具体数据，得出各个房地产企业发展状况的加权值，并结合其税负率，将其分别填入t－d矩阵中。最后再对其分布状况进行分析，得出结论。房地产业税负合理性案例分析

下文利用上述改进后的t-d模型对我国2005年房地产业的税负合理性进行分析。

本文选取房地产企业的纯收入税负率作为横坐标，其中纯收入税负率的计算公式为：

根据房地产企业的特点，选取房地产开发建设房屋建筑面积增长率、房地产开发投资额增长率、房地产销售额增长率、房地产净利润增长率、房地产从业人数增长率这五个指标来衡量房地产业发展状况的情况。

通过德尔菲法，我们得出这五个因素的影响力大小，按次序为：房地产净利润增长率，房地产销售额增长率，房地产开发投资增长率，房地产开发建设房屋建筑面积增长率，房地产从业人数增长率，并计算得出他们的权重分别为：0.4,0.3,0.15,0.1,0.05。

利用2005年的《中国统计年鉴》、《中国房地产统计年鉴》和《中国税收统计年鉴》的数据计算的2005年中国房地产业各省市自治区的房地产业的纯收入税负率和房地产业发展状况加权平均数，如表1所示。

通过对2005年我国房地产业分地区情况统计数据进行t－d分析，得出图5。

由图5中可以看出，我国房地产业2005年的税负分布图中大多数点都散乱的分布在C、D两个区域，并没有形成月牙环形状，这说明我国房地产业的税负规划并不科学，而且效率也不高，应该制定相应的政策，使得全国各省区的税负点尽量集中于A、B区域，并使其成为月牙环形状。由于C区是不合理区，D区是劣势区，所以应该尽量避免在这两个区中出现黑点。而在图5中，我们可以看到几乎大多数点都出现在这两个区域，这说明全国大多数地区的房地产业的税负状况不合理。对于B区域，该区域是优势区，而在这个区域只发现了一个点，这说明我国房地产业几乎没有明星企业，如果税负状况持续如此，得不到改善，这对于我国房地产业的长期发展来说是非常不利的。

篇（8）

房地产开发是现代市场发展中的经济活动,它直接从事土地与建筑产品的生产和经营,直接进行包括住宅、厂房、库房以及商业、办公、旅游、餐饮、娱乐等社会生产和社会服务所需房屋的建设,以及土地的开发,为社会生产生活提供物质基础保证。作为房地产企业开发经营的对象,房地产开发项目的一般特点概括如下:

1、地理位置的固定性

土地开发、房屋建设及使用,均具有不可变动的地理位置,在开发项目时必须考虑到地区差异,考虑到就地开发土地,就地建房,就地经营销售,就地使用获利的可能性及投资收益。

2、建设投资大

房地产业属资金密集性产业,开发一个项目往往需要投入大量资金,对开发商的资金实力有很高的要求。

3、开发周期长

土地及建筑物作为项目开发的内容,一般体量较大,工程建设进度有其客观规律性,有相应的时间要求。另外,项目开工建设前的有关手续繁杂,也影响着项目开发周期。完成一个开发项目一般需要1—3年甚至更长的时间。

4、受国家法规政策严格约束和调控

房地产开发作为特殊的经济活动,涉及社会生产生活方方面面的综合开发活动和过程,事关国民经济(如土地资源配置、城市发展规划等)和国计民生,必须也只能通过国家和地方政府进行宏观调控和政策引导才能真正走上健康发展道路。从项目立项开始,房地产项目的各开发环节都有直接约束和控制。如项目开发必须符合国家产业政策,服从城市统一规划,遵守城市建设法规,房地产售价受国家有关法规政策调控等。

5、建设环节多

这与项目开发受法规政策严格约束的特点直接相关。从我国现行管理体制来看,参与房地产开发项目管理的部门很多。一个房地产项目的全部开发过程涉及到计划、土地、规划、建设、消防、交通、教育、人防、环保、市政、城管、园林、卫生、技监、质监、安监、墙改办、房管等众多部门,项目建设环节多,而且各环节不可或缺。

6、多源资金筹措

由于房地产开发项目投资大,开发周期长,项目资金来源不可能完全依靠开发商自有资金来运作,大量建设资金需要通过各种渠道筹措,其中又往往以银行债务资金为主。

7、资金周转慢

从房地产项目前期工作开始,到项目建成竣工可以交付使用,这一期间大量的是资金投入,只有等到所建商品房开始预售、预租才能实现资金回收,而且出售、出租本身也往往需要较长的时间。房地产项目的投资回收时间较长,资金周转慢。

8、项目投资即为项目成本费用

房地产项目投资与一般工业建设项目投资有一个显着的区别,即一般工业项目是先投资,再生产产品,而房地产项目投资的过程本身就是房地产商品的生产过程。因此,房地产项目总投资即为房地产开发产品的总成本费用之和(自营自用情况暂不考虑)。房地产项目总投资包括开发建设投资与经营资金两大部分,在项目财务评价时与项目的总成本费用存在一定的对应关系。

9、人员要求高

一个房地产项目的开发和建设,往往需要大量的投资环境及市场调研、精心的规划设计、高标准的工程施工、专业化的营销策划、细致的全程服务,对从业人员的综合素质与专业素质要求很高。

10、风险较大

由于房地产项目具有以上特点,也就相应决定了其投资风险较大。如由于开发周期长,很容易受到国家政策、宏观政治经济形势、市场需求变化及竞争对手等方面的影响;在项目建设期间,随着时间的推移,建筑材料价格、劳动力价格等有可能发生变动,从而影响项目的投资额;当公共利益需要时,可能遇到强制性征收、停止使用或限期拆除情况等。

11、开发项目的差异性

房地产开发项目可以分为很多种,由于项目用途、内容、规模、要求不同,以及建筑物本身的造型、装修、结构、设施配套等不同,各开发项目存在很大的差异性。即使是同一类项目,由于项目所在的区位、环境等条件不同也会产生相当的差异性。这种差异性直接影响项目投资水平及投资效益。

12、项目决策的多专业协同

正因为房地产项目具有前述特点,其投资决策尤为重要。在这里将项目决策的多专业协同也作为一个特点纳入进来。一个房地产项目投资决策的完成需要多种专业人才的协同作战,实际上也是多方面专业人才的集体智慧的结晶。如需要市场研究人员调查项目投资环境及市场状况;需要营销人员确定市场需求偏好和营销方案;需要规划设计人员提品建议;需要工程技术人员提出工程实施的技术可行性和进度预测;需要造价人员估算投资;需要财务分析人员提供融资的可行性和项目的盈利性预测;需要物业管理人员前期介入;还需要能与上述专业人员进行沟通协调并能整合他们思想的综合人才等。

二、商业房地产开发项目主要特征

目前国内对商业房地产开发项目还没有十分明确的定义。在国家建设部按用途对房地产项目划分的九大类型中,商业房地产项目主要指零售批发商业,包括商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场等。而在实际运用中,人们有时将商业房地产涵盖的范围扩大,除零售批发商业房地产外,还包括餐饮、娱乐等其它营业性、经营性房地产。鉴于商业有广义(指所有以营利为目的的事业)与狭义(指专门从事商品交换活动的营利性事业)之分,本文对商业房地产开发项目的研究侧重于后者,即以狭义商业为基础,主要指进行商品交易活动的零售批发商业经营场所的开发,与国家建设部关于房地产项目九大分类中的商业房地产项目范围一致。除一般房地产开发项目的特点外,以下主要从顾客构成、项目选址、定位规划、经营方式、资产经营、竞争风险、城市功能及社会效益等方面阐述商业房地产项目的主要特征。

1、顾客构成的双重性

商业房地产项目与其它房地产项目的显着区别之一就是其顾客构成包括两个层次:第一层次是直接承租或购买商业用房的经营商户,这个层次的顾客是开发商的直接顾客;第二层次是前来商业区购物的终端消费者,这个层次的顾客是经营商户的直接顾客、开发商的间接顾客。在第一层次中,还存在这么一种情况,前来购买商业用房的是投资者,而不是真正的经营商户。这些投资者看中了商铺未来的升值潜力,先期购买产权,然后转租给经营商户,立足长期稳定的回报,或者见机抛售,获取收益。

这两个顾客层次与科特勒将营销环境中的市场分为业务市场和消费者市场相类似。对于开发商来说,第一层次的经营商户(业务市场)固然重要,毕竟项目收入直接来源于承租或购买物业的经营商户,但项目整体的发展还是有赖于第二层次的终端消费者(消费者市场),因为广大消费者的认同程度直接影响经营商户承租或购买物业的行为,进而影响项目收益。此外,开发商对于第一层次中的投资者需予以足够注意,若投资者过度,将不利于项目长远运营。

2、选址分析的渐进性

所有房地产项目都存在项目区位的分析与选择,包括地域与具体地点两个层次的分析与选择。对于商业房地产项目来说,尤其要重视这项工作,并需按层次进行渐进分析。

商业房地产项目的运营直接面向购买商品的广大消费者。不同城市或地区的经济总量、社会发展、人口数量、收入水平、消费水平等存在很大的差异,从而影响项目可达到的市场目标。根据有关宏观指标数据,在行业内人们往往将城市划分为一线城市、二线城市、三线城市等不同层次,这其实就反映了不同城市或地区的消费市场容量水平。项目所在城市或地区的选择直接决定了项目运营所可能面对的主要消费群体的总体状况,包括消费需求和消费能力,对项目发展影响巨大。

一个城市或地区选定后,就需考虑项目的具体地点。顾客在选择商店进行购物时,店铺的位置往往是所考虑的最重要因素。同时,店铺的地理位置也是形成差别化甚至垄断经营的重要条件。商业房地产项目的场址一旦确定,就无法更改,若项目所在位置无法吸引足够多的消费者,经营商户自然就不会前来承租或购买物业,也就无法实现项目收益。优越的项目区位是商业房地产项目获得其他竞争者不易模仿的竞争优势的重要途径。

3、定位规划的多方需求与整体性

对于商业房地产项目来说,潜在的直接顾客(即经营商户)包括百货公司、连锁超市、专卖店、专业店、个体经营户等不同的经营主体,另外往往还有配套的餐饮、休闲、娱乐等机构,既有外资、国资,也有民企、个人。各经营商户的经营内容、经营特色存在很大的差异,相应对物业的需求呈个性化。同时,商业房地产项目还要面对广大的终端消费者,这一层次的顾客结构更加复杂。因此,若在项目前期还没有找到有意承租或购买物业的经营商户(如果有,项目的开发建设就可以按经营商户的需求进行,也可称之为定制),项目在市场定位上需最大限度地确定主要顾客方向,项目的开发建设需尽可能考虑多方面的需求。

另外,在已基本设定市场目标前提下,商业房地产项目的规划更加追求整体性,体现在项目前期的策划定位、中期的开发建设和后期的经营管理全过程,需要整体策划、整体定位、统一推出,尽可能避免单打独斗、零散开发、零散租售,否则会破坏整个商业项目的完整性、协调性及对外形象。

考虑到商业房地产项目具有公共服务的特点,在具体规划设计中需特别注意公共空间和配套设施的设计,强调功能作用、引导作用、服务作用,确保商业运营所要求的大规模人流、实物流、资金流、信息流的高效运转。

4、经营方式的多样性

不同于住宅等主要采用开发销售的模式,商业房地产项目采用的经营方式更为多样,在出售和出租两种基本模式基础上,包括整体出售、整体出租、出售出租混合、出售自营混合、出租自营混合、出售出租自营混合等多种方式,另外还有售后包租、售后托管等其它形式。实际上,大中型商业房地产项目很少采用直接销售,而以混合型运营居多。此外,项目是由开发商投资建设,租售的对象可以是直接经营的商户,也可能是本身不经营而准备二次转租转售以谋求收益的投资者,这里面的经营方式又有很大的灵活性。

经营方式的多样性使得经营方案的比选成为商业房地产项目决策分析和评价中的一项重要工作。是通过出租获得持续收益,还是通过出售获得一次性回报,以及各经营方式如何有机组合,需要综合考虑资金压力、自身经营能力、市场接受程度、近期与远期利益等各方面因素。此外,拟定经营方案下的财务收益也存在很大的不确定性。

5、资产经营的长效性

商业房地产项目建成后,不再仅有物业管理,更多的是一种资产的经营。对于开发商来说,住宅开发销售的模式决定了其资产难以实现增值(销售完毕就意味着开发结束),而商业房地产项目具有长期经营的市场需求,既可以通过出售获利,还可以通过出租或其它经营方式获得长期的利润回报,在长期经营中实现资产增值。

商业物业的经营管理搞好了,可以满足企业在多方面的发展需求,如扩大企业知名度、提升企业品牌形象、保持一定稳定的现金流、实现经常性回报、增强融资能力等,并能以此固定资产作为更多机会发展的基础,形成企业核心竞争力。商业房地产项目在资产经营这方面具有独特的优势,也正基于此,项目的成功不仅仅是所开发物业的出租与出售完毕,取得一定的经济收益,还体现在所定位商业的运营成功。

6、高风险性

总体而言,商业房地产项目相对于其它一些房地产项目的投资回报较高。但是,商业房地产项目建成后,项目本身没有明确的租约保障,没有固定的消费对象,项目的发展与商业发展密切相关。项目运营收益的高低不仅取决于自身的环境条件、营销策略,还取决于区域社会经济发展状况,城市发展的重心、人们的收入及消费水平、需求变化等将直接影响项目效益水平。基于商业本身竞争的激烈性,商业房地产项目之间的竞争十分激烈,投资风险相对较高。

篇（9）

2.市场风险房地产市场变化的，不确定性给房地产开发投资、贷款带来的风险就是市场风险。房地产属于不动产，具有不可移动的属性，一旦投资开发建设，状态就难以调整或改变，因此投资者需要对市场的供求现状和趋势作认真的分析，对房地产乃至经济发展的周期做出预测和判断，采取相应的应对策略，以减少由于对市场状况的错误判断而造成的损失。就其影响程度来看，运营风险和财务风险主要受某一单一客户自身原因影响，故其影响面并不大；政策风险和市场风险由于影响的全局性和长远性，对商业银行的贷款冲击非常大。此外，政府政策的调整对市场性风险因素也有很大程度上的影响，当市场性风险和政策法规风险同时作用于房地产时，很难对两者加以区分。但不论怎样，最终的表现形式都是市场性风险。因此，市场风险对贷款质量冲击最大，影响更深远。对于贷款银行来说，只有充分研究和准确把握国家宏观经济政策的走势、宏观经济的发展周期，直至房地产行业的供需趋势，才能有效防范这种风险、确保房地产贷款质量。

二、内部风险

1.信贷评审制度的内部管理风险房地产开发企业从申请到发放贷款需要长时间的业务处理周期，根本无法满足市场竞争的需要。造成目前我国房地产企业进行市场行为转换无法获取足够及时的资金支持，从而对商业银行房地产信贷造成了风险。另外，银行业务职能部门往往会根据自己的需求设置自己的流程或制度，缺乏与其他部门的沟通与衔接，导致部门之间操作流程存在重复或冲突。比如说，目前我国社会信用体系建设还处于初级阶段，很多银行部门为方便搜集信息，都有自己的信息平台，各自的信息相互独立，不能实现共享，造成资源的浪费和信息孤岛现象。再如，多数部门的业务操作系统也不统一，造成大量人力的浪费，也给管理造成混乱。此外，大量的信息依靠手工计算并填报汇总，占用了基层行大量的时间和精力，也容易造成数据的误差。银行在设计和整合流程时，如果不能加强总体规划，使流程之间相互协调、降低摩擦，减少内耗，则使得银行面对房地产信贷这种量大而复杂的信贷业务就会陷入混乱的管理，从而导致潜在的风险越来越大。信息不对称风险虽然我国已逐步开始建立社会信用体系，并将个人信用记录登记在个人征信系统上，但较发达国家来比，我国信用体系还不健全。在信贷活动中，银行对借款人的信用质量、风险类型和资金偿还概率的判断与借款人真实情况比较会出现偏差，于是，依托偏差的判断得出的的风险管理策略一定也会偏差。随着信息不对称缺口的扩大，会致使银行对借款人出现筛选和监督失误，从而使银行信贷资产质量趋于恶化。

2.流动性风险目前，我国商业银行整体上流动性风险处于可控状态，房地产贷款总额并不大，但受央行数次上调准备金率影响，我国商业银行资产的流动性逐年下降，使得流动性风险不断增加。我国商业银行的房地产贷款总量占全部信贷资产的比例已经达到18.3%，按现在的增长速度，很快就会达到30%。现阶段，我国商业银行主要依靠隐含的政府对存款的担保支持和居民的高储蓄率支撑自身的流动性和安全性，但长期保持如此之高的储蓄率都是不可能的，一旦储蓄率出现下降趋势，商业银行的流动性压力将会凸显。我国房地产贷款发展较早的城市，商业银行流动性风险已开始初步显现，部分中小金融机构资不抵债，流动性风险突出，个别城市商业银行和城市信用社还相继发生了挤兑事件。

篇（10）

房地产开发企业，应向当地工商管理行政部门申请登记，并取得营业执照。之后应向建设行政主管部门申请办理房地产开发企业资质等级证书，没有资质证书不能从事房地产的开发经营。一般情况下，先取得暂定资质，随着房地产公司的依法经营，业绩的产生，不断提升资质等级。

房地产开发商从决策进行某地产项目的开始，就应该考虑用于项目的资金来源，一旦获得了该项目的开发权，就应当花精力为该项目筹措资金，以免在正式开工后由于资金短缺而造成被动或损失。房地产开发项目资金来源大致有四种形式：1、企业自有资金。2、银行信贷。3、社会集资。4、其他融资方式(各类信托基金、合作开发、银团联合贷款等)。四种形式可单选一种也可联动。

2 项目的选择及选址

项目选择是房地产投资的首要工作，也是最为复杂，最为困难的工作。如果房地产项目选择正确，应该说投资已经有了六成至七成成功的把握。广义上讲，房地产投资选择就是房地产投资决策。房地产投资项目选择需要专门的知识及能力，需要专业人员或专家的参与。但专业人员或专家只能起到参谋或顾问的作用，要认定一个项目值不值得考虑，是否可以投资，最终还要依靠投资者自己的分析决断能力，还要依靠企业的决策部门。要做出正确的项目选择，必须对投资环境、投资时机及投资的法律保障做深入细致分析，必须对拟投资项目所在地的宏观及微观地产市场做全面、深入的调研，还必须对拟选项目展开系统的可行性研究分析。为实现效益最大化还应对项目进行策划，这是十分关键且必须的。

项目的选择完成后或同等要进行选择地块。所选择地块要符合消防要求，符合城市建设总体规划和土地利用总体规划，经有资质土地部门编制项目选址勘界报告后，要先后得到消防、规划(建设)、国土资源部门的初步批复(预审)意见。取得规划部门关于选址的批复意见或城市规划条件通知书后，当地政府及国土资源部门即可开展征地工作，完成征地补偿相关工作后，进行土地的招、拍、挂工作，并与中标的房地产开发企业签订国有土地出让合同出具建设用地批准书，进而可到规划部门办理用地规划许可证。项目的选址决定了房地产开发的征地成本和开发经营的利润空间，是房地产开发的关键环节之一。

3 项目的立项

即项目在发改部门的核准或备案而取得立项批文。项目核准或备案的要件包括项目申请报告(有资质的中介机构编制完成);国土资源部门出具的意见(土地预审意见或建设用地批准书);规划部门的批复意见(选址意见书或城市规划条件通知书);环保部门出具的意见(经有资质的中介机构编制的环境影响报告书或环境影响审批表，并经有资质的评估单位论证通过)。

4 项目的规划及施工图设计

按照规划部门出具的规划条件，房地产开发企业选择符合开发意愿，有相应资质的规划设计单位，对拟开发项目进行规划和施工图设计。项目规划经规划部门审查通过后可取得建设工程规划许可证。项目施工图经有资质的图纸审查中介机构或建设主管部门下设的图纸审查中心审查，获得施工图审查合格证;同时，项目施工图还要及时向消防和气象主管部门报审，确保消防及避雷系统符合有关要求。

篇（11）

目前我国利率市场化已经全面实施，宏观经济的过热或低迷、国际金融市场利率的变动等都会引起国内市场利率的大幅波动，影响商业银行的成本和收益，选择适合自己的管理方法，建立有效的利率风险管理系统非常重要。

一、利率敏感性缺口分析和管理办法

（一）利率敏感性缺口分析

利率敏感性资产（ISA）与利率敏感性负债（ISL）是指在一定时期内可重新定价的资产和负债，包括浮动利率资产和负债，以及在分析期内到期的固定利率资产和负债。两者的差额即为利率敏感性缺口(ISG):ISG=ISA-ISL，当利率敏感性资产大于利率敏感性负债时，ISG>0，称为正缺口，存在正缺口的银行称为资产敏感型。当利率敏感性资产小于利率敏感性负债时，ISG<0，称为负缺口，存在负缺口的银行称为负债敏感型。当利率敏感性资产等于利率敏感性负债时，ISG=0，称为零缺口，存在零缺口的银行称为敏感平衡型。

（二）管理办法

1.主动性策略是银行根据对利率走势的预测而有意识地留下正或负缺口的策略。管理人员首先要预测利率的变动方向，在对利率走势做出判断后，就可以根据具体情况调整资产负债结构，利用利率变动来获取更大的净利差收入或减少损失。当预测利率上升时，保持正缺口，增加的资产利息收入将超过增加的负债利息支出，从而使净利息收入增加。当预测利率下降时，则保持负缺口。

2.被动策略也称“免疫策略”，其核心在于保持利率敏感性资产和负债之间的平衡，使缺口值为零或很小。采取主动性策略的关键问题在于利率预测的准确性上，如果利率走势与预期相反或利率变动不如预测的来得那么快，则银行将蒙受损失。此外，即使利率走势预测准确，但如果利率实际变动幅度较小，则采用主动策略就可能得不偿失，调节资产组合是要付出代价的。所以，一些小规模银行由于缺乏利率预测能力或缺乏调整资产组合的手段，往往采用被动策略。

二、持续期缺口分析和管理办法

(一)持续期缺口分析

持续期是金融工具未来现金流现值的加权平均与其现值之比，它衡量了未来预期的现金流的平均期限。

市场利率的上升会导致银行固定利率的资产和负债的市场价值下降，且银行资产和负债的期限越大，随着市场利率上升时，其市场价值下降的幅度也越大。因此，持续期可以用来衡量资产负债的风险程度，持续期越长、利率风险越大。可以看出，利率变动对一家银行的股本或资产净值所产生的变化依靠三个关键的素：

1.持续期缺口的大小。在利率上升时，资产的持续期长于其负债的持续期（正）的银行，资产价值下降的幅度要大于负债的价值，因此银行净资产价值会下降。当利率下降时，情况相反。

2.利率(Y)变动的幅度。变动幅度越大，银行承受的风险也越大。

3.银行的规模。银行规模越大，对于任何给定的利率变动，其净值变化会越大，反之，其净值变化会越小。

（二）管理办法

1.主动性策略是银行根据对利率未来变化的预测做出的，保持适当的持续期缺口，以获得利率变动带来的收益或减少损失。如果预测市场利率将上升，应减少持续期正缺口或扩大其负缺口，将缺口调整为负值，使未来资产价值的下降幅度小于负债价值的下降幅度，从而使银行净资产收入得以增值。如果预测市场利率将会下降，则可采取增加正缺口或减少负缺口的方法。

2.被动性策略指在保持银行净值的相对稳定，采用零缺口（“完全免疫”）或微缺口(“部分免疫”)的方式避免利率风险。具体就是使一家银行的资产持续期正好等于其经杠杆调整后的负债的持续期，无论利率如何变动，资产的收益与负债的成本以相同的幅度同向变化，从而有效避免利率风险。部分免疫的策略是从资产负债表中调出一部分资产和负债，进行持续期搭配，使资产和负债的持续期平衡，保持这部分资产负债价值不受利率变动的影响。

三、利率敏感性缺口与持续期缺口管理方法的比较

（一）利率敏感性缺口管理方法的优点和缺陷

优点有：第一，该管理方法简便、易于理解。就缺口分析而言，通过直接观察各时间段内利率敏感性缺口正负及大小，就可以大致了解银行所呈现的利率敏感性类型及利率风险大小。第二，管理成本低。该管理方法也存在明显的缺陷。因此，银行要做到对利率的变化有准确的预测；缺口的调整要先于利率的变化。在激烈的竞争中银行改变资产负债结构调整缺口往往受很多因素的影响和制约，缺口调整将变得非常困难。同时，缺口管理要将资产负债按一定的时期加以划分。划分时期的不同，利率敏感性缺口的数值也不一样，有时甚至出现完全错误的信息，将正缺口表示为负缺口，或将负缺口表示为正缺口。利率敏感性缺口管理忽视了期权性风险和基差风险。

（二）持续期缺口管理方法的优点和缺陷

持续期缺口管理方法具有以下的优点:（1）它对整个资产负债的利率风险提供了一个全面的衡量。持续期从长期角度观察问题，有利于制定更为连续、更为系统的管理战略。（2）充分考虑了每项资产负债在未来的现金流入或现金流出的时间价值，从而解决了利率敏感性缺口模型中分析期的划分受主观影响的问题。

四、现实选择

利率敏感性缺口法来衡量利率风险更适合我国商业银行现阶段的利率风险管理状况，其理由为：一方面，利率敏感性缺口法是以原始成本为基础来计算资产负债价值的。另一方面，利率敏感性缺口法主要反映利率变动对利息收入的影响。随着我国利率市场化的全面推进，商业银行面临的利率风险会越来越大，目前我国商业银行还不具备推行全面的持续期缺口管理的条件。

参考文献：

[1][美]米什金(李扬等译)。货币银行学[M].中国人民大学出版社，1998