物权法论文大全11篇

绪论：写作既是个人情感的抒发，也是对学术真理的探索，欢迎阅读由发表云整理的11篇物权法论文范文，希望它们能为您的写作提供参考和启发。

篇（1）

本文作者：项定宜王丽华作者单位：东北林业大学

研究型教学方法的改革

传统的法学教学是以教师讲授为主的单向教学模式，学生的自主性受到很大限制。19世纪初，德国的教育学家洪堡以新人文主义思想为指导创办了柏林大学，提出了“教学与科研相统一”的观点。［1］研究型教学模式是相对于以单向知识传授为主的教学模式提出的，是指教师以课程内容和学生的学识积累为基础，引导学生创造性地运用知识和能力，自主地观察问题、提出问题、分析问题和解决问题，在研讨中积累知识、培养能力和锻炼思维的新型教学模式。在“物权法”教学过程中，通过采取研究型教学方法，学生的思维能力、研究创新能力显著提高。笔者将“物权法”的课程讲授分为两部分:物权法理论部分、具体物权部分(包括所有权、用益物权、担保物权和占有)。其中，第一部分以教师讲授为主，主要讲解物权的基本理论知识(包括物权的概念、特征、客体、效力等知识)、物权法的调整对象、性质、特征、基本原则等理论知识，讲解过程中将物权法理论与大二第一学期已经开设的民法总论、债法理论、侵权责任法、合同法理论联系起来，使学生明白物权法是民法的组成部分，民法基本理论适用于物权法的学习。同时，依据我国新颁布的《物权法》法条，使学生理解《物权法》法条第一编的内容。第二部分，即所有权、用益物权、担保物权、占有部分，则以教师讲授为指导，学生自学和讲台授课为主体，充分发挥学生的主动性。［2］每一章节的第一节课，由教师讲解这一部分内容的框架和涉及的基本理论，提示学生掌握重点和难点。课后学生通过阅读教材、查找资料、解读法条、分析案例自学，并按照教师提示的框架、重点、难点准备讲稿。第二节课则由学生上讲台讲课，学生结合教材、法条、案例进行讲解，并可以与其他同学组织讨论。第三节课则由老师进行点评总结，对学生讲解不清楚的地方进行分析，对讲解不完善的地方进行补充和扩展。通过学生讲课的这种教学方法，能充分调动其学习积极性，变被动为主动，增强了学生分析教材和解读法条的能力，这有利于教学相长、教学与科研相促进，实现研究型教学模式。这种方法还加强了学生与教师的沟通，教师在这种交互的教学模式下，能及时发现学生对知识点的理解程度和掌握程度，以便更有针对性地对难点进行分析和讲解。

案例教学方法的运用

传统的“民法”教学以教师的讲授为主，学生被动地接受理论知识，并机械地记忆基本原理和法条以应付考试。这种模式使得学生不能积极、主动地掌握基本理论，无法灵活运用理论知识解决实际案件。民法是应用性学科，其生命力在于实践。物权法作为民法的组成部分，同样需要在实践中学习。在物权法教学过程中，积极引进案例教学方法对学生掌握基本理论知识、提高法条理解和运用能力大有裨益。而这正是法学教育的根本目标。由于笔者所在高校专设了“民事案例分析”课程，故在物权法教学过程中，囿于学时的限制，案例教学只是辅助教学方法。在物权法教学过程中，笔者在各编的理论讲解和学生的课堂讨论结束后，集中安排一次案例教学课，分别在总则编、所有权编、用益物权编、担保物权编、占有编后安排，共五节案例课。具体实施时，分为如下几个步骤。第一，教师编纂案例并设置分析角度。教师在查找案例时，应选择难易程度适当、能集中体现本编教学内容的典型案例，回避一些法律关系过于复杂或者主要体现程序法内容的案例，对于司法实践中真实发生的案例进行一些情节上的增减，对一些案例教材上或者司法考试真题中出现的虚拟案例进行适当的完善。同时，对精心选择的案例联系本编的理论知识设置分析和思考的角度，通过问答题的方式体现该案例考察的知识点和法条依据。第二，学生和教师课前准备。案例课之前将需要讨论的案例提前发给学生，学生在课后查找资料，不占用课堂时间，学生需要分析案件所体现的法律关系，分析争议焦点并提出个人观点，要求学生案例课结束后提交分析过程。教师在这个过程需要对讨论中可能出现的分歧心中有数，对不同观点要从容应对，避免课堂讨论失控。第三，课堂讨论。教师在这个阶段应当将时间让位于学生，同时要充分掌控讨论的局面，引导学生分析争议焦点。在讨论过程中，学生发现会有不同观点，教师要引导学生推理和归纳，适时地进行点拨。第四，教师点评与总结。对案例本身，没有争议、有确定结论的案件应当做总结，并对讨论中同学们遗漏的地方进行补充;如果案件本身争议很大，有几种不同的观点时，应对每种观点的理论依据和立法依据进行分析总结，使学生理解司法实践中可能存在不同的判决，并启发学生思考该案件所反映的立法漏洞及不足，或者司法适用中存在的问题。［3］案例分析课，首先有助于提高学生的学习积极性、主动性，提高学生灵活运用理论知识、解读和运用法条的综合能力;其次，能使教师发现不同学生掌握理论知识的程度，课堂讨论表现是平时成绩的主要依据，以完善教学考核体系;最后，在案例教学中，学生通过积极地思考和讨论，能增强学生发现立法及司法实践中存在的问题，为大四毕业论文选题做准备，笔者发现有些学生以在物权法案例讨论中发现的问题作为毕业论文的选题，该选题就具有较强的理论价值和实践意义，避免毕业论文选题的盲目与被动。

篇（2）

关于第二个需要,即“规范社会主义市场经济秩序的需要”,《说明》作了这样的诠释:“产权明晰、公平竞争是发展社会主义市场经济的基本要求。通过制定物权法,确认物的归属,明确所有权和用益物权、担保物权的内容,保障各种市场主体的平等法律地位和发展权利,依法保护权利人的物权,对于发展社会主义市场经济具有重要作用”。

关于第三个需要,即“维护广大人民群众切身利益的需要”,《说明》作了这样的诠释:“随着改革开放、经济发展,人民群众生活普遍改善,迫切要求切实保护他们通过辛勤劳动积累的合法财产、保护依法享有的土地承包经营权等合法权益。通过制定物权法,明确并保护私人所有权、业主的建筑物区分所有权、土地承包经营权、宅基地使用权,以维护人民群众的切身利益,激发人们创造财富的活力,促进社会和谐”。

上述必要性与物权法的目的功能,决定了物权法的基本精神与原则。但是,物权法的这些基本精神必须通过具体的规范表达出来,而且这种通过规范表达出来的基本精神必须具有客观性与实证性。因此,本文所说的物权法的基本精神是以规范作为载体的。

在我看来,物权法的立法精神可以用原则表示,大致如下:（1）物权的平等保护原则；（2）保护交易安全的原则；（3）明晰所有权范围与加强保护的原则；（4）物权主利益协调原则；（5）重点保护城市居民和农民利益的原则。下面我们将分述这些原则以及物权法的表达规范。

二、物权的平等保护原则

（一）物权的平等保护原则之法律含义

所谓物权的平等保护原则是指所有物权不论权利人为何人,平等受法律保护。尽管这条原则是各国宪法及民法典所确认的基本原则与法律的基本精神,但是在我国的物权法起草过程中却引起了极大的争议。因为,从我国自上世纪60年代开始到80年代中期的历史进程看,基本上就是一个消灭私人财产权的过程,直到改革开放后,我们才允许多种经济成分的并存,由此,所有制结构从单一变为多元。因此,社会政策上的这种从消灭私人财产权到承认私人财产权的转变,反映到法律和意识上需要一个过程。所以说,无论是2004年的宪法,还是2007年的物权法,承认对所有主体的物权之平等保护原则,是一个伟大的进步。

（二）平等保护原则在物权法上的规范体现

我国物权法第1条规定:“为了维护国家基本经济制度,维护社会主义市场经济秩序,明确物的归属,发挥物的效用,保护权利人的物权,根据宪法,制定本法。”第3条规定:“国家在社会主义初级阶段,坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。国家巩固和发展公有制经济,鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。国家实行社会主义市场经济,保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。”第4条规定:“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。”

应该说,从伦理价值上看,对所有物权的主体实行平等保护是由民法的性质所决定的,也是市场交易的需要。试想,如果物权分为不同的等级,那么物权之间的流转将变得困难,甚至是不可能的。这样一来,就违背了市场经济的法则,市场经济就建立不起来。再从立法技术上看,平等保护也是物权法的规范制度构建的基础,没有主体平等作为基础,物权法将变为行政协调法,而不再是私法意义上的物权法。

三、保护交易安全的原则

（一）交易安全的重要性

无论是从国家经济秩序之需求上看,还是从个人交易之愿望上看,都需要交易安全。因为,如果没有交易安全制度的保障,善意交易对方（第三人）从交易中所获得的标的物就难以持有,其目的就难以达到,社会分工所带来的相互协同的需要就难以满足,正常的经济秩序就建立不起来。因此,任何国家的物权法对物权的变动都规定了安全规范制度,以保障交易安全。在物权法上,这些交易安全的制度主要是通过“物权法定”、“公示公信（登记与交付等）”、“区分原则”等制度表现出来的。

（二）物权法定主义原则

1.物权法定主义原则的含义及物权法规范。

物权法定主义原则的基本含义是:物权的种类和内容由民法和其他法律统一规定,不允许当事人依自己的意思自由创设或者变更。这一原则为19世纪大陆法系各国民法典运动后确立的一项关于物权法的基本原则,其具体内容有两个:（1）民法上所有的物权种类必须在法律中明确固定下来,当事人不得创设法律所不认可的新类型权利,此所谓“类型法定”；（2）任何一项物权的内容由法律强制性地予以规定,当事人不得创设与法律规定的物权内容不同的物权。我国物权法第5条规定:“物权的种类和内容,由法律规定。”这是我国第一次以法律的形式规定之。

2.物权法定主义原则的意义。

物权法定主义原则不仅是交易便捷的需要,也是公示及交易安全的需要。物权具有绝对效力,任何人对物权都负有尊重的义务。而要实现这一要求,物权的内容要为第三人所认识。如果物权的内容不统一,第三人将无法知道其行为是否构成对物权的不尊重。只有通过内容固定,才能引导人们的行为,实现对物权的尊重和对第三人的保护。与债权不同,债权为对特定人请求为特定行为的权利,具有相对性。债权不能实现的原因主要在于债务人不履行债务的行为,因此,债权的侵犯者一般只能是债务人。而物权为支配支配物的权利,具有绝对性,物权的不能实现,可因任何第三人的行为,亦即任何人均得成为物权的侵犯者。为使物权不致无端遭受他人侵犯,权利的公示便有其必要,而公示手段的有限,则决定物权的种类和内容必须明确,否则物权人之外的第三人将在千奇百怪的“物权”面前无所适从,而第三人对物权的尊重便无从谈起。所以,物权是一种必须经由权利人之外的一切人加以尊重才能实现的权利,而物权之获得他人尊重,须以他人知晓物权的存在及物权的内容为条件。

（三）公示公信原则

所谓物权的公示原则,是指物权的享有或者变动以一种可以从外部察知的方式向社会公开,从而使第三人知道的原则。简单地说,公示原则就是物权享有或者变动的外部象征或者标志。例如,你拥有房屋所有权,你必须进行登记,登记就是你拥有的标志；你要将你拥有的房屋出卖给他人,也必须办理转让登记,以表明所有权人已经发生的变化。

所谓物权的公信原则,是指物权的享有或者变动一旦公示,那么即使这种公示的方式与权利的真实状况不相符合（如虚假登记）,但对于信赖该公示方式而与之从事交易的善意第三人不生影响,即法律仍然承认第三人可以取得如同公示与权利相符合时可以取得的结果,以保护交易安全。

公示公信原则在《物权法》中有集中体现。物权法第6条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让,应当依照法律规定交付。”物权法第9条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力；未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”

法律规定公示公信原则的原因在于:一是权利推定（享有权利的外观）。符合公示方式要求的,就推定其为权利人。但不可否认的是,这种权利享有的外观可能与真实权利有时是不符合的,登记符合的情况比较多,而动产的占有,不符合的情况可能就比较多。因此,必须辅助于善意才能符合伦理要求。从推定的意义上说,这是交易的基础。否则,任何交易将无法完成或者说成本很高。权利推定实践中的意义是确权之诉。这里,“推定”的意思恰恰就是可以依证据之。二是权利转让。物权的转让必须公示,否则第三人将无从知道。因此,公示在权利变更时意义重大。三是善意取得。从法律上说,任何一个转让权利的人,首先必须具有对权利的合法有效的处分权。但是,如何在交易中去证明交易对方对于交易的标的具有合法有效的处分权呢？如果没有公示方式的话,那么,买卖的买受人就要花费大量的时间去调查出卖人对出卖物的合法处分权。而具有了公示方式后,只要相信公示手段,则相信这种外部占有或者登记,就当然相信其为合法处分权人。即使存在不符合,也不影响善意信赖权利外观的人的利益。为了完善不动产登记制度,物权法还规定了预告登记与异议登记制度。

预告登记是指为保全对不动产物权的请求权而将此权利为对象进行的登记,该登记具有物权的排他性效力。德国法、日本法、瑞士法都规定了这种登记制度。我国物权法第20条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。”

异议登记在立法中也有体现。我国物权法第19条规定:“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的,申请人在异议登记之日起十五日内不,异议登记失效。异议登记不当,造成权利人损害的,权利人可以向申请人请求损害赔偿。”

由此可见,在我国法上,如果更正得不到现实权利人的同意,应采取异议登记的方式,以防止现实权利人恶意处分不动产,而损害请求人。

（四）区分原则

区分原则就是指法律区分物权变动的原因与结果的原则。物权法第15条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效；未办理物权登记的,不影响合同效力。”[2-4]区分原则在保护交易安全方面的意义是:从逻辑上说,只有房屋买卖合同生效后,出卖人才负有转移所有权的义务,如果合同都没有生效,出卖人就没有必要转移所有权的义务。因此,“一房二卖”就会成为必然的事实。区分原则就解决了这一问题:房屋买卖合同的效力适用《合同法》的规定,只要符合合同法的规定条件,房屋买卖合同就生效。合同生效后,出卖人就负担交付房屋并转移房屋所有权与买受人的义务。如果出卖人不交付房屋,就属于违约行为。买受人可以请求法院强制出卖人交付房屋；如果出卖人“一房二卖”,就要承担违约责任。这一制度再配合“预告登记”制度,能够很好地保护交易安全。

四、明晰所有权范围与加强保护的原则

（一）关于国家所有权

关于国家所有权,物权法的规定主要体现在三个方面:一是明确国家所有权的范围；二是明确国家所有权的行使主体；三是加强对国家所有权的保护。关于国家所有权的范围,物权法第46条至52条明确规定:“矿藏、水流、海域属于国家所有；城市的土地,属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地,属于国家所有；森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源,属于国家所有,但法律规定属于集体所有的除外；法律规定属于国家所有的野生动植物资源,属于国家所有；无线电频谱资源属于国家所有；法律规定属于国家所有的文物,属于国家所有；国防资产属于国家所有；铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施,依照法律规定为国家所有的,属于国家所有。”

关于国家所有权的行使主体,物权法第45条规定:“法律规定属于国家所有的财产,属于国家所有即全民所有。国有财产由国务院代表国家行使所有权；法律另有规定的,依照其规定。”

关于加强对国家所有权的保护问题,物权法第56条规定:“国家所有的财产受法律保护,禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏。”第57条规定:“履行国有财产管理、监督职责的机构及其工作人员,应当依法加强对国有财产的管理、监督,促进国有财产保值增值,防止国有财产损失；,,造成国有财产损失的,应当依法承担法律责任。违反国有财产管理规定,在企业改制、合并分立、关联交易等过程中,低价转让、合谋私分、擅自担保或者以其他方式造成国有财产损失的,应当依法承担法律责任。”

（二）关于集体所有权

物权法关于集体所有权的主要贡献在于:一方面明确了其范围,另一方面明确了其行使与保护。关于集体所有权的范围,物权法第58条规定:

“集体所有的不动产和动产包括:（1）法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂；（2）集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施；（3）集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施；（4）集体所有的其他不动产和动产。”

关于集体所有权的行使,物权法作出了比较详细的规定,以避免实践中少数人利用职权来侵害集体利益。物权法第59条规定:“下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定:（1）土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包；（2）个别土地承包经营权人之间承包地的调整；（3）土地补偿费等费用的使用、分配办法；（4）集体出资的企业的所有权变动等事项；（5）法律规定的其他事项。”第60条规定:“对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等,依照下列规定行使所有权:（1）属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；（2）分别属于村内两个以上农民集体所有的,由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；（3）属于乡镇农民集体所有的,由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。”

关于对集体所有权的保护,物权法第63条规定:“集体所有的财产受法律保护,禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、破坏。集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的,受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。”

（三）关于个人所有权

关于个人所有权的范围与保护,物权法第64条至66条规定:“私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权；私人合法的储蓄、投资及其收益受法律保护；国家依照法律规定保护私人的继承权及其他合法权益；私人的合法财产受法律保护,禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。”

五、物权主利益协调原则

无论是私人所有权之间、私人与集体所有权之间,还是国家所有权之间,在权利行使方面因为各种原因会存在矛盾与冲突。物权法为协调这些矛盾与冲突,使资源得到最大化利用,专门规定了业主的建筑物区分所有权、相邻关系、征收制度等,以保证不同利益主体在法律框架内得到合理的协调,以利于建设和谐社会的目标。

（一）业主的建筑物区分所有权

由于商品住宅的大力推广,业主与业主之间、业主与开发商之间、业主与物业公司之间的矛盾比较突出,可以说已经成为重要的社会问题。在这一问题上,物权法主要规定了下列协调利益的措施。

1.明确业主之间的权利义务。

物权法第70条至72条、第77条规定:“（1）业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。（2）业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。（3）业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务；不得以放弃权利不履行义务。（4）业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。”

2.明确物业小区的组织管理机构。

物权法第75条规定:“业主可以设立业主大会,选举业主委员会。”第76条规定:“下列事项由业主共同决定:（1）制定和修改业主大会议事规则；（2）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（5）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（6）改建、重建建筑物及其附属设施；（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”第78条规定:“业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。”

3.明确建筑区划内设施的归属。

物权法第73条规定:“建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。”第74条规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”

（二）相邻关系

相邻关系是由法律规定的因相邻不动产的利用而发生的权利义务关系。因相邻不动产在不动产的利用方面,多发生纠纷,因此,为协调与平衡利益关系,物权法特别规定了相邻关系,为建设和谐社会坚定了法律基础。具体来说,物权法对相邻关系的规定主要是:“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则,正确处理相邻关系；不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。对自然流水的利用,应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放,应当尊重自然流向；不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的,应当提供必要的便利；不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的,该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利；建造建筑物,不得违反国家有关工程建设标准,妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照；不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物,排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质；不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等,不得危及相邻不动产的安全；不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的,应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的,应当给予赔偿。”

（三）征收制度

所谓征收,是指国家依强制力将非国有财产转移于自己的行为。在我国因拆迁引起了许多社会问题和矛盾,有些地方的矛盾还比较尖锐。实事求是地说,这种行为涉及对各种所有权的平衡问题,因此,必须慎重对待。物权法对此作了比较明确的规定:“为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地,应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用,安排被征地农民的社会保障费用,保障被征地农民的生活,维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产,应当依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。”这样就明确了征收的条件与程序:一是必须是“为了公共利益的需要”；二是依照法律程序和权限；三是必须给予合理的补偿。

六、重点保护城市居民和农民利益的原则

除了上面讲的合法的收入、生活用品、生产工具、原材料、私人合法的储蓄、投资等以外,对于城市居民来说,最重要的利益是其房屋,而对于农村居民来说,最重要的利益是其承包的土地及其收益。物权法为了保护他们的合法权益,对于他们关心的问题,特别作了规定。

（一）对于城市居民房屋所占建设用地使用权的保护在物权法的起草过程中,许多人非常关心一个关乎自己切身利益的问题:城市住宅的土地使用权70年,期满后如何处理？对此,物权法第149条规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”这一规定,使许多人对安居乐业有了充足的信心。

（二）对于农村居民利益的特别保护

1.土地承包权期限长且不必登记。

物权法第126条规定:“耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期,经国务院林业行政主管部门批准可以延长。承包期届满,由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。”物权法第127条规定:“土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证,并登记造册,确认土地承包经营权。”

篇（3）

我国对所有权保留制度没有详细的规定，只在1999年《合同法》第134条规定：“当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人。”在2007年《物权法》中既没有将所有权保留作为动产交付转移所有权的例外进行规定，也没有将其作为债权担保规定在担保物权中，由此可见，立法者对所有权保留的认定仍然停留在债权领域，没有将其放在物权领域中思考，有待于未来在物权法的修订中逐步完善。本文拟从物权法的角度解读所有权保留制度，以期对未来物权法的完善产生一定的作用。

一、所有权保留的含义及性质

所有权保留制度是是指在商品交易中，根据法律规定或当事人的约定，出卖人移转财产的占有于买受人，而仍保留对该财产的所有权以作担保，待买受人交付价金或完成特定条件时，该财产的所有权始发生移转的一种法律制度。在所有权保留下，标的物的所有与占有相分离，出卖人以保留所有权作为其价金债权的担保方式，通过取回占有及再行出卖和破产取回权等手段来保障价款的清偿；买受人则可于首付一定价款之后便占有利用标的物，尽早地从中获得利润或享受，而无须劳烦他人或另行提供担保物作为偿债担保，同时，还能通过时间差增加偿债能力。所有权保留制度不仅能起到保障债权实现的担保目的，同时能最大限度、最快速度实现物尽其用从而促进社会的经济发展。从其内容来看，所有权保留制度之核心是所有权的附条件转移，并同时以延缓所有权转移这一方式而对债务清偿产生实际的担保效用。故从性质上看，所有权保留实质为一种权利移转型的非典型担保。因此，有学者称之为附条件买卖或者所有权保留担保。在现实生活中主要体现为分期付款买卖、赊销与试用买卖。出卖人可在受让人不依约定偿还价款、不依约定完成特定条件或将标的物出卖、出质或为其他处分时行使取回权以维护自己的担保利益，督促受让人积极履行债务，能够很好的平衡双方当事人的利益。

二、所有权保留的设立与公示

所有权保留是一种特殊的担保物权，与抵押、质押、留置相比较，手续更为简便，效率更高。由于标的物在所有权转移之前，已经由出卖人交付给受让人直接占有，第三人极有可能与受让人进行交易，第三人能否取得标的物的所有权，如何平衡出卖人与善意第三人的利益？这就涉及对所有权保留的设立与公示问题。

所有权保留的设立原则上没有形式上的要求，各国规定不一，有的较为宽松，双方意思表示一致即可，口头形式也可以，但非经登记不得对抗善意第三人；各国一般规定采用书面形式，以方便取证。我国司法实践亦认为采用书面方式更有利于减少纠纷。

一般所有权变动的公示方法，如果是不动产采取登记，动产则采取交付。公示的效力，历来有意思表示主义、公示要件主义、公示对抗主义。意思表示主义是指当事人之间的约定即可产生公示效力；公示要件主义是指当事人仅有约定不能产生公示效力，必须采用法定的公示方法，所有权变动的法律效果才能产生；公示对抗主义是指当事人意思表示一致即可产生所有权变动的法律效果，但若没有采取法定的公示方法，则不能对抗善意第三人。如何取舍，取决于立法者的价值判断以及实践中的可操作性。按照我国《物权法》的相关规定，不动产与一般的动产采取公示要件主义，船舶、航空器、机动车等特殊动产采取公示对抗主义。公示能产生相应的公信力，善意第三人可以基于善意取得制度取得标的物的所有权或期待权。

不动产和特殊的动产所有权保留采取登记的方式就能产生较好的公示效力，问题是动产所有权保留的情形下，其最大缺陷正是所有权人缺乏占有的公示性，第三人很难知晓所有权的真实情况，如果买受人违反约定与善意第三人进行交易，如何保护出卖人与善意第三人的利益？因此，对于这种特殊的所有权变动方式，建议采取登记对抗主义，即双方当事人的约定能够产生所有权保留的法律效果，但非经登记不能对抗善意第三人。

三、所有权保留中在物权法中的效力

所有权保留是一种通过延缓所有权移转的方式来担保出卖人货款债权获偿的担保方式。

关于所有权转移时间的规定，我们先搜索我国相关立法规定：

1.《民法通则》第72条第2款：按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

2.《合同法》第133条：标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

3.《物权法》第23条：动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。

为了很好的分析所有权保留在所有权转移法律适用上的矛盾，下文仅以动产为例来进行剖析。

动产所有权的变动时间，依据《民法通则》和《合同法》规定，以交付为原则，以法律特别规定和当事人约定为例外；而根据《物权法》规定，以交付为原则，以法律特别规定为例外。交付是指受让人直接占有的情形，不包括占有改定、指示交付等间接占有的情形。对于占有改定和指示交付，我国《物权法》第26、27条以例外规定了其所有权转移的时间。但是，对于所有权保留而言，物权法并没有明确规定其所有权转移的时间；只是在合同法第133条、第134条规定可以通过约定来规定所有权转移的时间。可见，此次《物权法》与《合同法》产生了适用上的矛盾。如果按照物权法规定，在法律没有有明确规定的情形下，动产所有权的转移必须以交付（即转移占有）为所有权转移的时间；而在所有权保留情形下，标的物已经转移占有，但所有权却没有转移。这一规定是通过当事人约定产生的，但当事人的约定并不能成为物权法动产所有权转移时间的例外。如果按照合同法规定，则当事人可以通过约定的方式来约定所有权转移的时间，不受法律规定的限制。对此，我们在司法实践中该如何适用法律。我们都知道，合同法遵循合同自由原则，大多数都是任意性规范，允许当事人通过约定排除规范的适用；物权法遵循法定原则，物权的种类、内容、所有权转移的时间都遵循法律的规定。我们来考察一下所有权转移究竟是物权问题还是债权问题，所有权转移从法律效果来看显然是物权行为，合同仅是产生所有权转移的原因行为。既然是物权行为，就应该以《物权法》的规定为准。现行《物权法》规定只能在法律有明确规定的情形下才能不以动产交付的时间作为所有权转移的时间，不能以约定来排除物权法的强行性规定。对此问题，我个人认为应当在物权法第第一编第二节“动产交付”中增加所有权保留的规定，以法律的形式作为物权法第23条规定的的例外情形。建议如此规定：“动产所有权转让时，双方约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人时，动产所有权自买受人履行支付价款或其他义务时转移。”

四、总结

通过对所有权保留的含义、性质、公示和效力的分析，并对其所有权变动时间的法律适用问题进行探讨，从而得出所有权保留制度在物权法领域的重要价值：一是其是所有权变动的一种特殊方式；二是其是一种特殊的债权担保方式。

所有权保留已经在赊购、分期买卖、试用买卖等情况下广泛采用，是出卖方最为有效的担保方法，《物权法》应当将其规定在担保物权中规定其设立、公示、对内与对外效力，并明确规定其担保效力，从而超越其停留在债权领域的立法现状。而且，作为一种特殊的所有权变动方式，在所有权变动中，需要对其进行明确的规定，从而保持与现行《物权法》的协调一致。所有权保留制度涉及的许多问题，本文还未详细探讨，留待更多的学者继续思索和研究。

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2物权法协调利益的作用

事实上，物权法所协调社会利益关系有两大类。第一类是民事主体和民事主体之间的关系，这是因物品的归属和利用而产生的。第二类是民事主体和公共利益、他人合法权益之间的关系，这是因为物权法的制定和行使需要遵循法律和社会公德而产生的。针对民事主体与民事主体之间的关系来说，物权法可以根据产生利益关系的原因进行分成交易背景和非交易背景下的民事关系。这种区分能够在物权的设立、变更、转让和消灭时起重要作用。与此同时，当事人也乐意根据交易双方之间的关系进行相应的调整。例如，《物权法》第80条规定“：建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”针对民事主体和公共利益之间的关系而言，也可以分为交易背景下和非交易背景下的关系。事实上，任何民事主体的私人利益都有可能间接涉及到国家或是社会公众的利益，而物权法的制定不但可以协调了民事主体的利益和国家利益之间的关系，也将公众的利益还原成了特定类型、特定群体民事主体的私人利益。

3物权法的规范类型及各类型之间的关系

3.1任意性规范在这种交易背景下，物权法对于交易放的利益关系所采用的协调策略与合同法相似，所遵循的原则是自治原则，这种原则是依靠任意性规范进行调整的。事实上，任意性规范是指通过交易双方的当事人之间的约定排除其适用的法律规范。他在不同的场合发挥的作用有所不同，他可以根据其功能不同分为补充性任意规范和解释性任意性规范。其中补充性规范是指弥补当事人意思表达欠缺的任意性规范，而解释性规范是指在详细说明当事人所期待或想表示的法律效果，以消除不清楚、不精确的内容。两种方式相辅相成，共同维护了当事人的权利。

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一、物权法定原则的现状

众所周知,成文法不可避免的存在着一定的滞后性。而物权法定原则也具有其本身的僵化性,所以这两者的结合必然存在与现实生活的矛盾冲突。世间万事万物总是在不断变化和发展,新的物权类型不断产生,另一方面旧有的物权类型也在不断消亡。世界各国的物权立法都遇到了新的物权与旧的物权相互碰撞的情况,像所有权保留、最高额担保等新的物权类型在现实生活中不断产生,如何处理这些新的物权类型的效力便成了一大问题,如果固守物权法定原则,这一新的物权类型得不到承认和保护,而物权的存在本来就是基于人类社会的生活需要而产生的,这样就必然产生了矛盾,社会的发展的物权法定原则的滞后性的矛盾。所以学者界便出现了许多反对物权法定原则的学说。

二、反对的观点

笔者统计了一下主张我国物权立法应放弃物权法定原则的观点,他们的理由主要有三:一是物权法定原则过于僵化,与现实脱节,一定程度上阻碍了社会经济的发展。二是认为物权法定原则是概念法学派的产物,具有一些比较偏激的观点,如强调法律体系本身具有“逻辑的完足性”,否认法律有漏洞存在,否定司法活动的造法功能。他们认为概念法学表现在物权法定上就是要求所有的物权种类、内容均由国家制定法制定,甚至他们得出了结论认为罗马法中根本就没有物权法定的规定,那只不过是概念法学派的提法。三是我国一直没有成文的物权法甚至民法典,那些如所有权、用益物权、担保物权的概念从何而来?

三、我国物权法对这一原则的采用

物权法定作为一项基本法律原则,对社会生活产生了巨大的影响。各法学家对该原则的功能和必要性都有自己的看法。梁慧星、陈华彬编着的《物权法》中,认为物权法定的主要功能有:发挥物之经济效用;保障完全的契约自由;交易安全与便捷之需要;整理旧物权。王泽鉴《民法物权》中,提出物权法定原则的物尽其用、交易安全与便捷、整理旧物权适应社会需要的功能。

综括各家学者的论述,笔者认为物权法定原则制定的必然性可以从以下几个方面体现出来:

(一)物权制度是和一个国家的经济体制紧密相关的。

如果允许物权任意创设,任意创设物权的人必然会对他人享有的所有权产生种种限制或者是负担,这样对于保护物权人的利益是非常不利的。物权的创设主要源自于土地所有制。我国的土地资源是属于国家所有和集体所有的,这是我国的一项基本的政治制度,如果取消了物权法定原则,整个土地制度体系的根基将不复存在,从而导致该体系的土崩瓦解。我国是实行的社会主义公有制,土地等自然资源的国有和集体所有是和社会主义公有制紧密联系、唇齿相依的。如果我国的土地制度完全崩溃,对我国经济体制的冲击之大不言而喻。

(二)体现法律的价值。

法律是社会生活的行为规范。近代以来,民法一直极力扞卫主体人格的独立和自由,高扬人权旗帜,尊重个人权利,将人的财产和人格尊严紧密联系。传统民法有一句很经典的谚语:“无财产,无人格。”在民法的视角领域,财产权是一个人人身权的延伸,如果侵犯了主体的财产权也就是侵犯了主体的人格尊严。同时,民法讲究个人主义,物权法定主义就是从满足了这个要求,明确规定了物权的种类和内容,使物权法律关系明确化,这样就很好的保护了物权所有人的财产利益,从而体现了民法的价值。如果取消物权法定,任何一个第三人可以随意对权利人的财产进行处分,这样就是对所有人权利的践踏,这是与民法的基本理念相对立的。

(三)保障完全的契约自由。

契约自由是市场经济的要求,也是民法的基本原则之一。保障契约自由,防止强行法对私的交易秩序的介入,这就需要预先确定交易的物权的内容。在不采纳物权法定的情形,为防止在一物上任意创设不相容的数个物权,对合同进行外部的控制是不可避免的,从而只能导致合同自由被否定的结局。因此,只有坚持物权法定原则,才能使合同自由得以实现。

(四)为物权的公示制度奠定基础。

物权不同于债权,它是一种绝对权、对世权,而债权只是一种相对权。债权的内容由双方当事人协商达成合意即可,因为只在该双方当事人之间发生效力,所以它的公示要求不高甚至几乎没有,只要交易的双方明确交易的内容,当事人的权利义务关系就非常明了。但是物权则不同,它是特定物归属于特定主体的权利,除了该权利人,其他的人均是义务人,均

负有不得侵犯该项物权的义务。所以作为物权,是很有公示的必要的。只有将物权加以公示,使人人得以知晓该项权利内容,才可以要求他人不得侵犯该项权利。公示的前提则是必须将物权的内容明确化,如果不明确,何来公示?公示什么?当然,从可能性上考虑,这种对物权内容的明确显然不是针对个案的。只有将物权予以归类体系化,然后进行公示,这才是有可操作性的。因此将物权的种类和内容进行限定,对公示制度的可行性无疑是立下了汗马功劳。举例而言,在不动产领域,各项权利纷繁复杂,如果逐一进行登记,这将会造成多么复杂混乱的场面。而通过物权法定,则使公示制度得以完满确立并且发挥了其应有的作用。同时,公示的手段目前在我国而言也只有登记和交付,在不动产领域则只有登记,如果没有物权法定,所有的人都可以自由的去创设物权,这样人为的加大登记的难度显然是不明智的。

(五)降低交易的成本,保障交易的安全与快捷。

在市场交易的谈判中,谈判者的权利明确,他们合作的可能性就越大,谈判者的权利模糊,他们合作的可能性就越小。各方的权利明确界定,可以使谈判者了解自己在法律中的地位和风险。因而确定一个明确又简单的所有权规则,成为财产法的中心目标。一般来讲,对交易双方造成障碍的,可以归纳为三种费用:信息传递费用、监督费用及对策费用。财产法正是通过减少费用,从而有助于私人协议的达成,这就是规范的科斯定理:建立法律以消除私人协议的障碍。

现代社会讲究的是效率。物权是一项对世的权利,义务人是不特定的。保证物权的透明度,使其取得、变更、消灭都确定化,对于交易的安全自然更有保障。另外,在物权法定的情况下,物权的种类和内容对世而言是一目了然的。这样,交易的对象基于对法律的信任、对公示的信任,无需再去大费周章的调查,浪费人力物力以及财力,很方便的就得知了该物权的种类和内容、有无转让、有无抵押等等。《中华人民共和国物权法(草案)(二次审议稿)》很明确地赋予了农村土地承包经营权的物权性质。第131条规定:“土地承包经营权人可以依照法律规定将土地承包经营权转包、出租、互换、转让等。”这里就十分明确了土地承包经营权人的权利内容。第133条也规定:“土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让,当事人要求登记的,应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权登记。不经登记,不得对抗善意第三人。”由草案可以很明显看出,物权法定原则使土地承包经营权的流转法律程序化,这样交易过程自然很明晰。保证了交易的安全与快捷。

(六)有助于建立一套完整的物权体系。

由于多年以来,我国的物权立法相对比较滞后,物权的类型和体系一直没有在法律上建立,造成许多权利归属不明、内容不清的现象。实践中出现的众多的产权纠纷也与之有关。所以我们应当以物权法定为契机,对我国的物权的类型进行认真的整理、仔细的研究,哪些物权类型需要保留,哪些需要增补,在此基础上建立比较完善的物权法体系,从而为界定产权、维护交易安全和秩序发挥重要作用。例如我国的典权制度,自制定的第一部民法典以来,就一直规定了典权制度,是至今日,学者还在对典权制度的存废争论不休。笔者认为,法律是为社会服务的,既然与典权有关的问题在中国这几十年来已经少之又少,我们何必要去花那么大的力气去构建一个非常完善的典权制度,这样舍本求末的方式是不可取的。所以,对于典权制度的立法应尽量少些或者干脆废除。另如永佃权制度,目前只有日本还在立法中明文规定该项制度,我国学者有主张复活永佃权的称谓的,也有否定该项制度的,学术界探讨的很热烈。既然在物权法出台之前争论可以如此激烈,可想而知,如果我们不主张物权法定,整个物权体系将会是一片混乱、杂乱无章。那么,整个社会便会陷入茫然,社会秩序将不复存在,社会经济的发展则更是举步唯艰。

(七)最后一个理由:习惯的就是最好的。什么东西我们习惯了,什么就是最好的,对我们最合适的。长期以来,我国已经形成物权法定的传统观念,无论是从各国的立法例,还是从我国民众的心理而言,继续贯彻并发扬物权法定原则都是明智的。从《中华人民共和国物权法》第五条:物权的种类和内容,由法律规定。我们可以看到我国对物权法定原则的体现,也是整个物权法体系得以建立的基础。

四、结论

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表现在物管公司就是“重管理轻服务”，认为物业管理就是“管”，把物业公司等同于计划经济时代的房管部门，工作多采用行政手段，动辄罚款、断电断水，以罚代管、以管代服务，没有树立行业服务理念，工作安排多站在管理立场，不考虑业主利益，长而久之形成与业主对立的局面，不利于工作开展。表现在业主方面，尤其是老旧小区年老居民，由于长期享受单位免费或低档次、低价位物业服务，对于改造后新区高层次、高收费的物业服务不好接受，存在抵触情绪，不交物业费，也不要求高端服务的现象时有发生。两种落后的理念使物业管理行业被扭曲，不能发挥应有的功能。

2.服务方式单一陈旧，不能适应新时期多元化生活方式的需求。

由于物业管理服务理念没有完全确立，导致服务功能的老套和陈旧，没有创新和发展，服务只限于保洁、保安、保绿，对于多元化、多层次的服务没有考虑。如空巢老人的监控服务，临空置住户的安保服务，有偿的家政服务等。

3.法律意识淡薄，侵权现象时有发生。

我国《物权法》明确规定了业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有专有所有权。全体业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分以外的共有部分享有共有所有权和共同管理权。所有以上法律赋予业主的权力不可侵犯。但在实践中，由于部分物管公司缺乏法律知识，常常出现占用公共绿地改建收费停车位、违章建设经商用地等侵害业益的违法行为。个别业主在楼前楼后私自占用公共用地，侵害全体业主的公共权益。

4.物管公司员工素质良莠不齐，影响了物业管理质价比。

物业管理在我国虽不算新兴行业，但也算不上成熟行业，受过物业高等专业培养的高端人才奇缺，各物业公司的管理人员多是在实践中成长起来的，员工多是农民进城务工人员，这其中虽不乏优秀人才，但也有素质不高者，再加上近期用工荒，员工队伍难免良莠不齐，对管理、服务质量的影响显而可见。

二、搞好物业管理的对策

1.转变观念，更新理念，确立全程物业管理服务新概念。

转变观念就是要彻底贯彻“重管理强服务”的思想观念，切实树立服务为主的新观念，找准物管服务行业的定位。更新理念就是要确立全程物业管理服务新概念，即物业管理服务不仅是强调物业前期介入，更是明确物业管理服务应该介入房地产规划、设计、施工、营销策划、销售及售后服务的全过程。其本质是针对物业管理的两大类客户，即房地产开发商与置业业主，将两大客户的需要实行交集式需求整合，并充分考虑到两客户需求个性，以地产项目发展为线索，以客户需求价值分析为手段，构筑前后连贯一致的服务价值链。具体运作就是与开发商提前结合，就业主的需求、房屋的修缮、服务设施的建设做到提前谋划，从开发商处及早得到业主信息，了解业主情况，建立业主档案，有针对性地主动提供服务，做到全程、全面服务。

2.创新服务模式，实施多元化需求服务。

适应人们生活水平和生活质量的提高，在原有传统服务项目的基础上，根据需求开发新的服务项目，提高业主生活质量，增强公司竞争力。一是建立业主档案，完善小区内部信息网络系统，实行菜单式差异化服务。制订不同档次的有偿服务项目，适应不同层次的家庭需求，进行差异，如空巢老人监控服务、有偿家政服务、类似酒店式公寓的附加服务、迷你管家的服务等。二是利用公共用房有偿开展文化娱乐健身等精神方面的服务，使业主生活舒适愉快。

3.加强法制宣传，推进依法治理。

物管公司要利用各种方式在业主和员工中进行普法知识宣传，特别是《物权法》有关业益和义务的普及宣传，使业主明确自己的权益和应该承担的义务，使物管人员明确依法管理的原则、方法和必要的法律知识，形成业主依法维权、物管依法治理的的法制局面，促进小区的和谐和物管工作的开展。

4.加强队伍建设，培养知识型员工。

物业管理要创新服务，提高服务质量，向业主提供质价相符的服务。首先要借鉴国外先进的理念和模式，培养知识型员工。知识型员工不仅要求掌握专业服务技术，还要求有先进的理念，处理解决问题的价值取向永远是双赢、多赢、不伤害别人，在服务的高层次上与业主建立良好的业务关系和人情关系，把物业管理的理念带给业主，实现心里共同，工作共赢。培养知识型员工要采取派出去、请进来方法，组织强化培训，建立学习制度和考核淘汰制度，促使员工不断学习、不断提高，始终走在行业前列，以此保证公司服务质量的上乘，保持强大的行业竞争力。

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二、依据逻辑构成对我国特殊动产物权变动的解读

关于特殊动产的物权变动，我国物权法规定了两种类型:一是总则第24条的规定，即“船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。”二是分则第188条的规定，即“交通运输工具”或者“正在建造的船舶、航空器”抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立;未经登记，不得对抗善意第三人。严格来说，物权法总则第24条的规定并非适用于特殊动产所有类型的物权变动，而是针对特殊动产所有权转移的规定。虽然第24条中没有明确特殊动产物权变动的生效依据，但从规则安排上，自然会从第23条的规定推导出特殊动产物权变动的生效依据是交付，并在此基础上确立了特殊动产的登记对抗主义。但是，物权法第188条明确规定特殊动产抵押权的设定，依据的是当事人的意思表示(即抵押合同)，在此基础上确立了特殊动产抵押权的登记对抗主义规则。虽然第23条和第24条作为总则部分的条文，在形式上将交付作为特殊动产物权变动的依据，但由于并不适用于特殊动产抵押权的设定，因而实质上交付也只能作为特殊动产所有权转移的依据。所以，我国物权法上特殊动产的物权变动应根据登记对抗主义下生效要素的不同分为两种类型予以阐明:一类是特殊动产所有权变动的登记对抗主义;另一类是特殊动产抵押权变动的登记对抗主义。

(一)特殊动产所有权变动的登记

对抗主义我国物权法上特殊动产所有权变动的登记对抗主义与法国、日本法上的登记对抗主义存在明显的不同:法国、日本法上公示对抗主义贯穿始终，所有的物权变动皆以当事人的意思表示为生效要件，在此基础上，将“交付”作为一般动产所有权变动的对抗要件，将“登记”作为特殊动产和不动产所有权变动的对抗要件;而在我国物权法上，“交付”属于动产所有权变动的生效要件而非对抗要件，“登记”是特殊动产物权变动的对抗要件。由于我国物权法对特殊动产所有权变动确立的登记对抗主义不是完全照搬传统登记对抗主义的立法模式，因而对其效力需要重新定位。针对我国物权法上特殊动产的所有权变动，就交付与登记这两种公示方式的效力关系，王利明教授认为，第24条的立法原意是在多重买卖时由登记的买受人取得所有权，这在法律效果上如同登记要件主义———登记是所有权转移的依据，从而认为登记可以独立的实现物权变动。笔者认为，这是对登记对抗主义下特殊动产所有权变动法律效力的误解。针对我国特殊动产所有权的转移，在一物数卖时，各个买受人虽皆与出卖人之间存在有效的买卖合同，但是，显然买卖合同本身并非发生物权变动的依据，因而在只有买卖合同而没有受领交付的情形，登记并不能发生对抗第三人(其他买受人)的法律效力。原因就在于，我国物权法对特殊动产的所有权变动并非采用“合一”物权变动的立法模式，而是在区分原则之下采取交付生效的物权变动模式。那么在这种情况下，登记是如何发挥其“对抗”效力的，就不能直接套用以当事人意思表示模式而适用“买卖合同+登记”的逻辑结构，但是理论是相通的，即在我国立法情形，交付在特殊动产的多重买卖中也是登记产生“对抗优先”效力的基础和前提，因而应当适用“交付+登记”的逻辑构成。在该逻辑构成中，交付应当始终在前、登记在后，二者构成层进关系而不是并列关系。因而，如果跨越交付这一过程或者要素，通过“买卖合同+登记”并不能产生对抗第三人(其他买受人)的法律效果。换言之，交付是我国物权法殊动产多重买卖情形产生登记“对抗”法律效力的必经之路，这是因为如果没有当事人法律行为基础上的交付将欠缺所有权变动的生效要素基础，而登记不是使特殊动产所有权变动的法律事实要素，登记只会产生“对抗优先”的效力，而“对抗优先”的效力只会在完成了所有权变动生效要素的权利人之间发挥作用。如果避开交付这一过程或要素，单纯的登记如果就能产生对抗第三人的效力，这意味架空了动产所有权需要交付发生变动的设计，而倾向了登记生效主义。当然，主张在多个买卖合同存在的情形，如果有的买受人已受领交付，有的买受人已取得登记时，主张登记的效力优先于交付的效力，自然也是不符合登记对抗主义下特殊动产所有权变动逻辑构成的。

篇（8）

新出台的《中华人民共和国物权法》分五编十九章二百四十七条，专门针对农民权益设置的条文有21条，与农民权益密切相关的条文有22条。其中更是把与农民土地权益息息相关的土地承包经营权和宅基地使用权单独列为两章（第十一章和第十三章）。由此可看出，对农民土地权益的保护是物权法重要内容之一。民法学家王利明教授更是将物权法看作是“农民土地权益保护的基本法。”

一、物权的确立是物权法保护农民土地权益的基础

物权法第二条规定:“物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。”也就是说，权利人不需要借助他人的帮助，就能够依据自己的意志依法直接占有、使用其“特定的物”，或采取其他支配方式。比如转让物权时，不需要征得他人同意，他人也不得进行干涉，即使是政府及其官员，否则就是违法。这在很大程度上改变了“国家利益至高无上，当个人利益与国家利益相冲突时，个人只能无条件服从”的传统观念，体现出物权法最大的亮点平等保护国家、集体和私人的物权。

土地不仅是农民的经济收入来源，也是其最后的社会保障。土地权力问题是物权特别是不动产物权最核心的问题。土地承包经营权又是其中的重要内容之一，它关系到农民安身立命的基本权利，将其写入物权法，从法律上明确土地承包经营权的物权性质，就是把农民的土地承包经营权纳入到物权保护的范畴中。

如果说《农村土地承包法》是第一次把农村土地所有权与土地使用权剥离，那么《物权法》就是将农村土地使用权作为物权给予法律明确。虽然物权法中关于土地承包经营权的条款与农村土地承包法中的内容似乎并没有多少变化。但是物权法却大大提升了土地承包经营权的法律地位。“尤其是根据这一法律规定，承包人可以在司法上获得保护其权利的更多途径：他可以基于物权行使物权请求权，基于承包合同行使违约责任请求权，基于法律规定行使侵权行为请求权或不当得利请求权。”打个比方，如果你以前承包一个果园，但是后来发包方嫌承包费太低，他就可以收回，而最多只支付一下违约费用。而现在明确为物权，作为绝对权，发包方没有权利随意撤回发包。

土地承包经营权确定为物权后可以更好地保护农民的合法土地权益，增强农民抵御来自他人，包括发包方、地方政府不正当干涉和侵害的能力。一旦出现对承包权的侵犯，无论这种侵犯是来自于集体经济组织内部或者外部，承包人都可以以自己的名义提讼，获得法律保护。像承包人因承包土地获得丰厚报酬而受到集体内部打压的情况，其维权将有法可依，而不再仅仅局限于道德范畴的约束。发包人与承包人之间的土地承包合同条款将更加规范化，相关权利的内容、效力与公示方法等都将由法律确定，而不允许发包人通过承包合同中的约定加以排除。因此物权法将限制发包人任意制定承包合同条款的行为，保护承包人的合法权益。物权法、合同法和土地承包法将共同发挥维系农村土地承包经营关系的作用。

二、物权法中保护农民土地权益的内容

（一）有关稳定土地承包关系的内容

《物权法》第126条第1款规定:“耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。”第2款规定：“前款规定的承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。”后者是物权法的创新，是对《农村土地承包法》的很好补充，有利于土地承包关系的稳定，同时赋予了农民长期而有保障的土地使用权，利于农民对承包地的长期规划。

承包期内考虑到如果发包方随意调整、收回土地，将会影响到土地承包稳定性，故对于土地承包的调整，《物权法》第130条明确规定：“承包期内发包人不得调整承包地。”“因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形，需要适当调整承包的耕地和草地的，应当依照农村土地承包法等法律规定办理。”而这里所指的相关规定包括《农村土地承包法》第27条，“承包期内，因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形，对个别农户之间承包的耕地和草地需要适当调整的，必须经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业等行政主管部门批准。承包合同中约定不得调整的，按照其约定。”

另外《物权法》第131条还规定：“承包期内发包人不得收回承包地。农村土地承包法等法律另有规定的，依照其规定。”对于土地承包收回的情形《农村土地承包法》第26条将其分为两种：一是承包期内，承包方全家迁入小城镇落户的，应当按照承包方的意愿，保留其土地承包经营权或者允许其依法进行土地承包经营权流转；二是承包期内，承包方全家迁入设区的市，转为非农业户口的，应当将承包的耕地和草地交回发包方。承包方不交回的，发包方可以收回承包的耕地和草地。物权法与其它法律的延续性可见一斑。

（二）有关征地及其补偿的内容

近年来由于拆迁、征地补偿引起纠纷的事件屡有发生。如何切实保护人民群众的利益，特别是中国最大弱势群体农民的利益，成为政府最为关心的问题之一。为进一步规范行为，物权法对拆迁、征地补偿做出了相对完善的规定。

《物权法》第42条第1款规定：“为了公共利益的需要，按照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”可以看出此项条款规定征地的前提必须是为了“公共利益”。同时征地不得违反“法律规定的权限和程序”。虽然物权法并未就“公共利益”的范围进行专门规定，但可以肯定的是商业性开发不属于公共利益，也就是说，像开发房地产项目占用集体土地的情况将受到限制。而一些地方政府“未批先占”、“以罚代批”等违法占用土地的做法，也将得以规范。

关于征地补偿，《物权法》第42条第2款规定：“征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。”这体现了党和国家关于征地补偿安置必须确保被征地农民原有生活水平不降低，长远生计有保障的原则。针对当前现实中存在的征地补偿不到位和侵占补偿费用的行为，为确保补偿费能切实落到百姓手中，《物权法》第42条第3款还规定，“任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。”并明确指出，违反规定的要依法承担法律责任。

（三）有关集体土地所有权的条款

个别地方干部擅自把农民的土地进行转让，农民到法院，法院以“土地是集体所有”为由拒绝立案，农民土地权益受到侵害。这一事件暴露出的是现有集体所有权主体不明、权属不清的缺陷。我国宪法虽然规定了农村土地集体所有的制度，但究竟由谁来代表农民集体行使所有权却未确定，这使得有些地方乡村干部成为事实上的所有权代表。新出台的物权法在集体所有制完善方面做出了努力，有一定的创新。第59条规定：“农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定：（一）土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包；（二）个别土地承包经营权人之间承包地的调整；（三）土地补偿费等费用的使用、分配办法；（四）集体出资的企业的所有权变动等事项；（五）法律规定的其他事项。”可以看出，这是保护集体成员合法权益的有效渠道。该法实施后，地方干部擅自转让集体所有土地的情况将得到控制。即使出现上述情况，由于物权法确立了农民对集体土地享有独立的权利主体地位与合法权益，农民可以依据所享有的权利以及物权性质的土地承包权，向法院，追究地方干部的民事责任，法院不应再拒绝立案。

（四）有关保护个人利益的条款

过去我们总是说：国家利益大于集体利益，集体利益大于个人利益。物权法的出台颠覆了我们这一传统观念。法国杰出的思想家孟德斯鸠就曾说过：“在民法慈母般的眼里，每一个个人就是整个国家。”在民事法律领域，任何民事主体都是平等的。《物权法》第63条第2款规定：“集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。”这为集体中的成员维护个人权益提供了法律武器，也为地方干部可能成为事实上代表行使集体土地所有权的行为提供了约束。如果农村集体组织的管理人员侵害了农民的合法权益，侵吞了集体财产，受侵害的农民可以依据所享有的权力向法院，请求撤销有关规定，维护其权益，甚至是侵权人员。

三、几点说明

（一）农村宅基地仍不能自由流转

根据物权法第133条，能够以“入股”、“抵押”等形式流转的土地仅限于“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地”。可见集体土地的流转仍然没有完全放开。是否应放开农村宅基地使用权的转让和抵押，一直存有争议。“考虑到目前我国农村社会保障体系尚未全面建立，土地承包经营权和宅基地使用权是农民安身立命之本，从全国范围看，现在放开土地承包经营权、宅基地使用权的转让和抵押的条件尚不成熟。”物权法虽然限制了农村宅基地的流转，但却在农民融资渠道上有所突破。《物权法》第181条规定：“经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业经营者可以将现有的或者将有的生产设备、原材料、半成品、成品抵押，……。”这一点赋予了中小企业和农业从业者浮动抵押权，农民可以拿“未来农产品”到银行抵押贷款。也就是，农民把粮食种下地后，可以根据将来的收益向银行贷款买化肥、买农药等等。当然，这还需要农民和银行进行协商，请求其受理贷款申请，这在实际操作中还是有一定难度的。尽管如此，农村宅基地使用权仍然是我国物权制度的创新，是具有中国特色的一种物权。

（二）“公共利益”的不确定性

《物权法》规定，“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”但是，对于征收的前提“公共利益”，物权法并没有明确规定，因此“公共利益”很可能会在实践中被滥用。据悉，有关部门正在考虑以单行法的形式对此进行规定。而在此之前，公共利益的界定权意味着将由法官进行裁定，主观因素的加入，使得其认识上的不确定性加大。

（三）农地承包方仍然处于比较被动的地位

物权法中虽然就承包期限、土地承包经营权登记等农民土地权益进行了相应的法律规定，但发包方的意志对于合同的内容仍将起主导作用。发包方可通过合同条款对承包方加以限制或附加种种苛刻的义务和条件。再加上作为政策基层执行者的发包方往往带有行政色彩的权力，所以农户的土地权益在现实生活中极易受到发包方的侵害。承包方的被动地位，使得其抵御外来因素干扰的能力降低，土地经营的自由度受到影响。还应注意的是，土地的征收和征用带有强制性，并不是完全平等主体之间的交换和流转。

（四）物权法只是框架性法律

现有物权法的内容大多原本是零星分散在其他各个法律中的，将之抽出来整理为一部法律，是让老百姓有一个比较清楚的物权意识，便于法律的适用。同时，对过去性质比较模糊的权利也加以明确。比如，物权法将农村土地承包经营权确立为物权而不是债权，这种物权性质的明确界定，有利于农民土地承包权的保护。从现有的内容看，物权法还只是一部框架性的法律，它所涵盖的是最基本和最主要的原则，有很多规定还需依赖后期的一些工作进一步细化和落实。为更好地完善其中的相关规定，物权法在制定中留有一定余地，如征收补偿的方面就只是作出原则性、指导性的规定，具体的补偿标准和补偿办法，由土地管理法甚至地方性立法等依照物权法规定的补偿原则和补偿内容，根据不同情况作出具体而明确的规定。物权法与既有法律关系协调的问题，日后也应予以重视。

参考文献：

[1]刘正山，以法律的眼睛看物权《物权法（草案）》土地问题座谈会综述[J].中国土地，2005,(9)

[2]唐芷兰，物权立法与土地管理中国人民大学严金明教授谈《物权法（草案）》[J].中国土地，2005，（9）

[3]胡长明，物权立法与我国农村集体土地所有权制度的改造[J].探索，2005，（4）

篇（9）

关键词：国家财产国家所有权公权私权物权法

中国社会的和谐，必须建立于各种利益冲突的平衡基础之上，其中，各种财产利益的平衡，是建立和谐社会最重要的基本条件。物权法的重要任务，就是要在宪法原则的指导之下，确认和保护民事领域中的合法财产权利，通过建立一整套有关所有权和其他物权的确认和保护的具体规则，使民事主体的合法财产能够获得法律上的稳定和安全，使财产的交易安全能够获得保障，从而促进中国社会经济秩序的协调、巩固和发展。为此，正在起草的物权法（草案）实行了对各种财产平等保护的原则。但是，这一原则受到某种尖锐的批评。有人认为，这一原则违反了我国宪法的基本原则，其基本论据和思路是：我国宪法第12条和民法通则第74条均规定了“国家财产神圣不可侵犯”，而物权法草案“删除”了这一规定，主张对国家、集体和个人财产实行同等保护，由此否定和破坏了我国“以公有制为主体”的基本经济制度，妄图“走资本主义道路”。

“国家财产神圣不可侵犯”应否写入物权法并作为其基本原则？国家财产与集体财产及个人财产在物权法上是否具有平等地位？对这些问题的回答，直接关涉到对物权法乃至民法的基本性质的认识。

一、国家财产及国家所有权的性质及其法律特征

（一）国家财产的含义及其存在形态

首先必须明确“国家财产”、“全民所有的财产”以及“国家所有权”几个概念及其相互关系。

国家财产即全民所有的财产，国家所有权即国家对于动产和不动产享有的直接支配权利。在此，“全民所有”的财产不等同于“国家所有权”。所谓“全民所有”，是一个政治经济学上的概念，用来描述一种公有制的高级形态（集体所有为低级形态），但全民所有的财产包括国家直接享有的一切财产权利（包括所有权、知识产权、股权等等），国家所有权仅为其中的一种。物权法仅对所有权及其他物权进行规定，并不涉及物权之外的财产权利，所以，物权法中所指的“国家财产”，仅是国家财产中的一部分，即国家享有所有权或者其他物权的财产。

国家财产可分为国家专属财产与国家非专属财产，前者指其所有权只能由国家享有的财产，包括国家对城镇土地、河流、矿藏、海域、军事设施等享有的所有权；后者指其所有权亦可为国家之外的主体所享有的动产或者不动产。

更为重要的是，国家财产还可分为进入民事生活领域的财产与不能进入或者尚未进入民事生活领域的财产。所谓“进入民事生活领域”，是指国家通过投资、拨款或者其他任何方式将其享有的所有权或者其他财产权利授予或者出让给国家之外的第三人所涉及的财产。其中最为重要的，是国家通过投资设立国有独资企业或者与他人共同投资设立公司的行为，将其货币或者其他资产的所有权以注册资金的方式转让给国有企业或者其他企业，国家通过丧失其对财产的所有权而获得其投资人权益（即股权）。此时，国家投资所涉及的国家财产，即属进入民事领域的财产。此外，国家通过行政拨款或者其他

方式交给国家机关或者事业单位的资产，除公有物(为公众服务的目的而由政府机构使用的物，如政府机关的建筑物、军事设施等)，以及公用物（为一般公众所使用的物，如公共道路、桥梁、公园等）之外，即被视为这些“公法人”的财产，为其进行民事活动的物质基础。

在此，有以下三个误区需要澄清：

1.“全民所有的财产是全体人民共同享有所有权的财产”。“全民所有”与“全民共有”不同，前者是所有制意义上的概念，后者是法律意义上的概念。全民所有的财产，其所有人只有一个，即国家。此为物权法知识的ABC。因此，认为代表国家进行国家行政管理的政府无权处分国有资产的观点，是错误的。

2.“全民所有的财产为公有制财产，永远只能属于全民所有，不能转让给个人，否则，公有制就变成了私有制”。在此，“全民所有制”所描述的是一种生产资料全民所有的基本经济制度，并非具体财产归属之一成不变的状态。在商品经济条件下，如果国家财产完全不进入交换领域，则其无法实现任何保值、增值，公有制所担负的经济职能将无从实现。前述观点根本不懂得国家财产存在的根本意义和运用的基本手段。

3.“国有企业的财产是国家享有所有权的财产”。民法上的企业法人制度，要求法人组织必须具备独立财产，而国有企业要获得民事权利主体资格，就必须拥有其财产的所有权，否则，国有企业无法成为独立的权利义务载体，无法参与商品交换活动。因此，国家在投资设立国有企业时，即丧失其对投资财产的所有权，同时取得其投资人权利。对此，尽管物权立法中存在极大争议，物权法草案也尚未明确承认企业法人的财产所有权，但如果承认国家对国有企业的财产享有所有权，则等同于承认任何公司的股东对公司的财产均享有所有权，其错误性显而易见。因此，将国有企业的财产认定为国家财产的观点，是错误的。国有企业的财产所有权应归属于国有企业法人，国家对国有企业享有的股权，才是国家财产。

如上所述，国家财产一旦进入民事领域，则转化为国有企业等民事主体的财产，国家丧失其所有权，该部分财产本身在法律上即不再成为国家财产，也不再代表国家利益或者公共利益，而被视为一种私的利益。

（二）国家所有权的性质

法律部门的划分有其特有的历史沿革和科学依据。根据法律主要保护公权还是私权、法律关系是否为公权力所约束以及法律关系主体是否表现其作为公权力代表的身份为依据，法律被分为公法与私法。依据历史传统，用于主要调整民事生活领域的民法，属于私法。而权利的性质也因其所依据创设的法律（公法或者私法）不同以及表现的利益性质不同（公的利益或者私的利益）而被分为“公权”与“私权”。民事权利属于私权。

诚然，公权与私权的界分仍为学界存疑的基本问题之一，但依据主流学说（法律根据说），“凡根据公法规定的权利为公权，凡根据私法规定的权利为私权”。[1]换言之，公权与私权的界分标志之一，为权利创设所直接依据的法律的性质，虽然此一问题又关涉公法与私法的分界争议，但其大致界限仍然是可以判明的。与此同时，另一种学说即“利益说”则认为，凡关涉私人利益者为私权，关涉公共利益者则为公权。

很显然，公权与私权的划分，与权利本身的内容（是否为财产权利）是毫无关系的，关键在于其权利创设所依据的法律性质以及其表现的利益性质如何。

国家所有权的性质如何？其究竟为公权亦或私权？

1.权利创设之依据

国家所有权中，首先包含国家专属财产所有权。可以发现，在我国，这些权利是由宪法直接创设的。我国宪法第10条规定：“城市土地属于国家所有。”第9条第1款规定：“矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有

的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。”依上列规定，国家对于城市土地和其它自然资源的所有权系直接依据宪法（公法）取得，亦即宪法规定本身，即使国家直接成为上述财产的所有权，无需其他任何法律加以确定或者承认。由此可见，前述国家财产所有权性质上应属公权而非私权。据此，那种批评物权法草案有关国有土地及其他自然资源之国家所有权的规定纯系毫无意义地重复宪法规定的意见，是有道理的。事实就是，物权法并非前述国家财产所有权的创设依据。

2.权利所表现利益之性质

除土地及其他自然资源等重要财产之外，其他尚有未被宪法所规定的国家所有的财产，包括公有物和公用物等。这些财产由宪法之外的其他法律予以具体规定。但是，无论公有物或者公用物由民法或其他法律加以规定，因其权利所涉并非个人利益而系社会公共利益，其权利具有与一般私权完全不同的目的和性质。故依照公权与私权划分的另一种学说即“利益说”，此等所有权仍应定性为公权而非私权。

由上可见，所谓国家财产应分为公法领域的财产与私法领域的财产两部分。凡国家享有所有权的财产，因其处于国家之静态支配状态或者处于公法关系之领域，其所有权不能进入或者尚未进入民事流转，故其权利性质应属公权。凡进入民事领域即私法领域的财产，即成为政府机关等公法人或者国有企业及其他企业法人等私法人的财产，由经济学或者所有制的角度观之，这些财产不妨称为“国有资产”，但从民法的角度观之，这些财产为民事主体享有所有权的财产，非为“国家所有”的财产。国家机关在运用这些财产参加民事活动时，不得依据其公权力载体的身份，只能依据其私法上主体的身份；而国有企业本身即非为公权力的载体，故其财产更不能代表社会公共利益。

（三）国家所有权的特征

国家所有权的公权性质，亦可通过分析其权利特征加以说明。

国家享有所有权的财产因其关涉公共利益，故因之而发生的法律关系应属公法调整。就其所有权的特性而言，可以发现：

1.国家专属财产所有权不具民事上的可让与性。

2.国家所有的财产不得被强制执行。例如，公有物以及公用物一律不得被纳入破产财产。

3.国家所有权原则上不适用物权法的具体规则。例如，国家所有的土地等不动产所有权不适用物权变动的公示规则；国家所有权不适用共有、善意取得、取得时效以及占有保护规则，等等。

4.国家所有权与私人所有权不处于同一法律关系领域（一为公法领域，一为私法领域），故其相互之间不可能居于完全平等的相互地位。其表现为，国家所有权是社会公共利益或者国家利益的载体，此种利益当然高于私人利益。据此，国家基于公共利益的需要，得强行将他人之所有权变为国家所有权（如征收集体所有的土地或者私人财产），或者基于国有土地所有权的行使需要而强制消灭他人之所有权(如强行拆迁私人房屋），或者基于公有物使用的需要而限制他人所有权的行使，即使他人之权利的行使完全符合通常的准则（如基于军事设施使用的需要，限制其周边的居民以正常的方式使用土地或者建筑物）。

很显然，如果将国家所有权定性为“私权之一种”，则其在权利设定变动以及权利行使等诸方面即应与私人所有权适用相同的法律准则，但整部物权法所规定的有关物权设定变动以及物权行使的基本规则，几乎均不适用于国家所有权，此足以表明国家所有权应属公权无疑。

二、物权法与国家所有权

（一）物权法应否规定国家所有权

如前所述，公法与私法的划分为法律部门设置的基本方法。依照一种并不绝对的划分界限，公的利益主要由公法保护，私的利益主要由私法保护；公法的任务主要是防止个人对社会公共利益或者国家利益的侵害；私法的任务，则主要是防止国家公权力对私的利益的侵害

。因此，作为私法的物权法，应当对民事生活领域的财产权利（物权）之得失变更及其法律保护做出规定，但不可能也不应该担负对一切财产利益的保护任务。公的利益或者国家利益，主要由宪法、行政法、经济法等公法加以规定和保护。据此，国家基本经济制度以及国家所有权的法律确认，应由宪法规定；国有资产的行政管理和保护，应当由行政法律、法规以及经济法规予以规定。简言之，物权法应主要确认和保护私的利益。

但是，公法与私法的划分从来都仅具相对性，亦即公法与私法、公权与私权的区分，只是对某类法律或者法律关系以及权利之基本属性的揭示，“在公法与私法之间，并不能用刀子把它们精确无误地切割开”，[2]即在公法中有可能包括私权的规则，在私法中亦不妨包括公权的规则。而各国法律何以“将各个具体的法律制度或者法律关系归属于这个法律领域或那个法律领域”，依据德国学者的观察，“历史原因的影响”发生了重要作用。[3]这就是说，各国的立法政策、立法传统，均有可能是公法与私法的界限发生某种程度的模糊。而现代社会发生的所谓“公法私法化”（如在宪法或者行政法中更多地规定私权规则）以及“私法公法化”（在民法中更多地注入公权力的约束和影响），则是此种交叉和模糊因社会发展而不断深化的具体表现。

纵观大陆法系各国民法，可以发现，各国对国家所有权的规定模式并不相同：德国民法及其强调其民法的私法性质，未对公有物或者公用物作出规定，亦未对国家强制征收私人财产做出规定（此种规定交由德国基本法作出[4]）。但包括法国、比利时、瑞士、泰国、伊朗、墨西哥、智利、意大利在内的很多大陆法国家，则普遍在其民法典中对于公用物或者国家所有权作出某些基本规定乃至具体规定，不过，对于国家征收私人财产问题做出规定的，仅只法国和意大利两国的民法典。[5]

为此，考虑到中国的国情，在物权法上可以规定公有物和公有物以及国家征收、征用的一般规则，其中，有关国家征收、征用的规定，应从限制公权力滥用的角度着手。但对于国家就土地及其他自然资源的所有权的创设，我国宪法已经作了全面、具体的规定，故物权法不应予以规定。

需要特别指出的是，无论公法与私法的界限如何模糊，“民法与私法概念的合二为一”，[6]是一个不争的历史事实。民法中注入某些公法规则，并不影响其私法性质；物权法对于国家财产做出某些规定，也不能据此认定其变成了公法。换言之，如果物权法不规定国家所有权，只能说明民法的私法性质被立法者予以强调，但如其规定了国家所有权，只不过说明了立法者基于其立法政策，在民法中更多地注入了公法的因素，但物权法对于国家所有权的规定，并不能表明此种所有权即当然具有私权的性质，更不能表明物权法的立法原则和立法目的发生了根本的变化。

（二）物权法与“国家财产神圣不可侵犯”原则

我国宪法有关“社会主义公共财产神圣不可侵犯”的规定，毫无疑问表达了国家对公有财产的侧重保护，但这一原则，却不应写进物权法并作为物权法的基本原则。

作为多元利益结构的社会中各种利益冲突的平衡器，法律的作用是确认不同利益的边界，协调其利益冲突而非加剧其冲突。而公法与私法的划分，其主要目的有三：

首先，从立法技术来看，公权与私权具有完全不同的性质和特征，公法关系中，一方（或者双方）当事人系以公权主体的身份参加，涉及到的是公共利益，其基本特征是主体间存在隶属关系；而私法关系中，双方当事人系以私权主体（民事主体）身份参加，涉及到的私的利益，其基本特征是主体间地位平等。这种根本差异，决定了公法与私法之完全不同的调整方法与基本观念。如果诸法混杂，公私不分，则法律规则的设计和适用，将成一团乱麻，难以发挥法律的规范作

用。

其次，从法律的利益平衡功能来看，公权与私权分别代表了彼此不同且相互对立的利益。划分公法与私法，不仅可以正确界定公权与私权之准确范围，明确其权限边界，而且可以确定公权与私权有可能发生冲突与碰撞的临界点并予以整合，以此防止冲突的发生以及确定解决冲突的准据。

第三，在公权与私权之间，公权以国家为主体，私权以个人为主体；公权为强者，私权为弱者。为此，为防私权遭受公权之侵犯，须将私的生活（市民社会）与公的生活（政治国家）相分离，以民法规定私人生活的基本准则，奉行私权神圣、私法自治之原则，排除国家公权力的不当介入，以此达成公的利益与私的利益之间相安无事、和谐共处的目的。

上述分析表明，公法与私法各有其调整对象、调整方法和价值追求目标。公法重在保护公的利益，私法重在保护私的利益。就财产权利而言，宪法和其他公法重在保护国家财产权利，而民法则重在保护私人财产权利。两相分解，两相配合，两相抗衡，利益平衡方可获得。与此相反，如果把国家财产的确认、管理和保护作为物权法的主要内容，无异于让物权法代替了宪法、行政法、经济法等公法的职能。而大量公权力规范的进入，则会使物权法成为公法规范与私法规范相互交错混杂的大杂烩，使物权法乃至民法丧失其排除公权力非法干预和介入的特定功能。

质言之，法律的原则和基本理念依法律的目的和功能而定，由此产生不同法律部门所遵循的不同基本原则和制度安排方式，如果公法的主要目的是保护公权（公的利益），私法的主要目的也是保护公权及公的利益；公法的基本原则是“国家财产神圣不可侵犯”，私法的基本原则也是“国家财产神圣不可侵犯”，那么，私权即成为公权的奴仆，公权与私权之间的平衡即被打破。如果私法的主要目的是保护公的利益，其结果便是私法被公法所吞没，由此，私法不复存在，私权保护亦不复存在。

为此，“国家财产神圣不可侵犯”不能作为物权法的基本原则，物权法乃至民法的基本原则只能是“私权神圣不可侵犯”，这一原则和理念的宪法依据，是我国宪法第13条关于“公民的合法的私有财产不受侵犯”的明文规定以及其他相关规定。

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[1]郑玉波：《民法总则》，台湾三民书局1979年第11版，第45页。

[2]引自[德]卡尔。拉伦兹：《德国民法通论》（上册），王晓晔等译，法律出版社2003年版，第7页。

[3]参见[德]迪特尔.梅迪库斯：《德国民法总论》，邵建东译，法律出版社2000年11月版，第13页。

篇（10）

对于不动产登记的审查,《物权法》第十二条规定了登记机构应当履行的职责。虽然没有明确提出必须进行实质审查,但“询问申请人”、“必要时实地查看”等要求赋予了登记机关对有关事项进行调查的权利,表明实质审查应成为登记机关的主要倾向。在受理申请时,查验申请人提供的权属证明和其他必要的材料,并就有关登记事项询问申请人。登记机构认为申请登记事项与提交的申请登记文件不一致、提交的申请登记文件之间缺乏关联或者房地产的有关情况需要进一步证明的,可以要求申请人补充材料。

二、明确界定了房地产的权利人

《物权法》从维护经济秩序和市场交易安全出发,规定谁是该房地产的权利人,首先看该房地产有无办理登记。比方说,房地产权利人甲将房屋卖给了乙,两人只签订了房地产买卖合同,而并未到登记机构办理转移登记。过了一段时间由于房价上涨,甲生了悔意,背着乙又将该房屋卖给了丙,两人在签订了房地产买卖合同后,到登记机构办理了转移登记。这时该房地产的真正权利人是丙而不是乙。乙受到的损失,只能按照签订的房地产买卖合同要求甲给予赔偿。由此可见,登记具有物权效力。物权法也对登记日进行了规定。

三、明确了房屋权属登记的效力

《物权法》对不动产物权的变动采用了登记生效办法,规定经依法登记后发生效力。同时,规定不动产登记簿是物权归属和内容的依据,不动产权属证书只是权利人享有该不动产物权的证明,所记载的事项如果与不动产登记簿不相符则以登记簿为准。这理顺了房产登记簿与房屋权属证书之间的关系,使得房产登记簿具有了较强的公信力。

《物权法》规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。未办理物权登记的,不影响当事人之间订立的不动产物权的合同效力。也即是登记始终是与物权的设立和变动联系在一起的。不动产的登记,就是要把不动产物权设立和变动的事实登记在登记簿上。

《物权法》对何时该付清二手房房款,也做了规定。房地产登记机构受理二手房买卖双方的转移登记申请后,并不代表产权转移已经生效。登记机构完成审核程序并将登记事项记载于登记簿后,产权转移才能正式生效。审核的规定时限是20天,在此期间,产权可能会因为司法机关的查封,权利人提出更正、异议等原因,中止转移登记的办理。所以买方在没有领取房地产权证之前,尽量不要付清全部房款。

四、关于“预告登记”

为适应我国不动产交易的市场需要,解决不动产登记过程中可能出现的争议,《物权法》确认了更正登记、异议登记和预告登记这三种新的登记制度。更正登记、异议登记和预告登记制度则可以有效防止不动产交易中出现的“一物二卖”现象,保护买受人的合理期待。

为杜绝“一房二卖”现象,《物权法》规定:签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。房地产登记引进了“预告登记”的新环节。预告登记可以保证登记人的优先购买权,也可以有效抑制房屋买卖中“一房二主”的欺诈现象。要注意的是,“预告登记”是有期限的。根据《物权法》第二十条规定:“预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的,预告登记失效。”

五、关于地役权登记

所谓“地役权”,指的是按照合同约定利用他人的不动产,以提高自己不动产效益的权利。根据《物权法》的最新规定,“地役权”自合同生效时设立,当事人要求登记的,可向登记机构申请地役权登记;未经登记不得对抗善意第三人。根据《物权法》第一百五十八条、第一百六十九条规定,当事人订立地役权合同后,可以向登记机构申请地役权登记。已经登记的地役权变更、转让或者消灭,应当及时申请变更登记或者注销登记。

【参考文献】

[1]中华人民共和国物权法[S].2007-3-16.

篇（11）

2007年10月1日实施的《物权法》，历经了13年的酝酿和修改，成为中国历史上审议次数最多的一部法律，它的实施对商业银行的经营管理具有十分重大的意义。《物权法》的实施在为商业银行的经营管理提供更加有力的法律保障的同时也对商业银行加强风险管理提出更高的要求。

一、《物权法》的实施为商业银行的经营管理提供了法律保障

1.规范不动产物权的登记机构，完善登记制度，明确登记机构错误登记应承担相应法律责任

我国长期以来，基本上将不动产物权登记作为行政机关的一项职权，把不动产物权登记机关与行政管理机关的职能形成对应关系，从而产生多头登记的问题。根据中国人民银行研究局的不完全统计，针对不动产、动产抵押和有关权利质押的登记部门，分散在15个部门中进行。其中，动产抵押登记部门最为混乱，共有9个，而且这些登记部门相互之间，甚至同一部门内部各地区之间，互不联网，难以查询[1]。因为登记制度不完善，还造成程序繁琐，成本过高等问题，而且对登记机关由于登记失误造成的损失，难以索赔。《物权法》明确规定了不动产登记的属地原则，即由不动产所在地的登记机构负责登记，从而减轻了抵押人和银行的负担，也方便银行查阅、复制有关不动产的登记资料。与《物权法》登记机构采用实质审查模式相对应的是，在因登记机构的过错造成错误登记时，登记机构必须对因此造成的损害承担赔偿责任。这就为商业银行进行此类索赔诉讼提供了有力的法律武器。

2.设定浮动抵押，扩大了商业银行发放贷款的选择空间

实践表明，现行《担保法》存在诸多缺陷。比如，一些有价值的流通性很好的财产如应收账款、存货、保险单等不能作为担保物，融资担保交易过分依赖于不动产担保，担保法律之间存在许多矛盾和冲突。事实上，沿海一些地区的金融机构已经在尝试接受新的担保物，比如存货和应收账款。福州市商业银行2005年就开始探索存货质押，他们选择容易变现的钢材、棉花甚至海货作为担保物，实际上效果都比较好[2]。浮动抵押是指企业以其全部资产包括现在和将来可以取得的全部资产为标的设定抵押的一项新型担保制度，其标的物覆含范围很广。《物权法》明确规定将抵押权的标的物限定为现有及将有的动产，包括生产设备、原材料、半成品和产品。这种规定增加了各种市场主体获取贷款的条件和机会，也增大了商业银行发放贷款的选择空间，对于国有企业、集体企业、个体工商户、农户的顺利融资和发展壮大必将产生积极的推动作用。

3.修正担保实现规则，简化担保实现程序，有利于商业银行的资产保全

《物权法》明确抵押权实现的途径为协议和诉讼。协商实行抵押权不是银行提讼的前提，只要实现抵押权的条件具备，银行就可以不与抵押人进行协商，而直接求助司法程序。《物权法》第一百九十五条第二款规定，抵押权人与抵押人未就抵押权达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。这是一个非诉程序，法院通过对抵押权登记等证据的审查，即可裁判实行抵押权，包括允许强制拍卖抵押财产[3]。这种非诉程序降低了商业银行资产保全的成本，提高了实现抵押权的效率。

4.增加质押物范围，拓宽担保渠道，有利于商业银行拓展新的业务领域

(1)应收账款出质，解决中小企业融资难的问题。企业现有应收账款5.5亿元，一般企业流动资产的20%-30%是应收账款。很多高科技企业和中小民营企业的固定资产不多，厂房和办公楼可以租用，机器设备大多为融资租赁，即使企业未来盈利可以预期，但因缺少有效贷款担保，难以从商业银行取得融资。在国外，应收账款作为担保已经是国际银行业通用的担保方式，应收账款通常有着比机器设备和知识产权更高的担保价值。商业银行通过应收账款作为担保融资业务的开发，在一定程度上可以降低贷款因过分依赖不动产抵押方式而形成的金融风险，使商业银行的业务范围进一步扩大，利润空间进一步提升。商业银行可以开拓新的客户群体，提高理财水平，创新信贷结构，提高风险防范能力，增强竞争力。

(2)设立最高额质押，节省商业银行的交易成本。最高额质押权具有普通质押权所不具有的功能，其创设的目的在于配合继续易形态的需要，促进社会经济的繁荣，因而是具有生命力的。最高额质押权的创设对于银行和质押人来说可以简化手续，满足持续交易的需要，有利于促进企业融资。商业银行在最高额质权的适用上，除质押财产转移质权人占有之外，其最高额质权的确定、效力、作用等方面可参照《物权法》有关最高额抵押权的规定。

(3)用依法可转让的基金份额设置质押，扩充投资人的融资担保工具。近两年，基金作为一种良好的理财方式受到投资者的追捧。基金份额受益权质押具备较强的流通性和可变现性，设定质权和实现质权比较方便。用基金份额作为担保方式，一方面可以让投资者享有较高收益的同时保证资金运转，另一方面也使银行拓展了新的业务领域。

5.物保与人保并存情形下担保权实现的顺序问题得到修正，体现意思自治，有利于商业银行维护自身权益

人的担保与物的担保并存的情况下如何实现担保权的问题，《担保法》所采取的保证人绝对优待主义模式一直颇受争议。《物权法》在此条上采取保证人绝对优待主义和平等主义结合的模式，并充分尊重当事人意思自治。第一，本条改变了《担保法》“当债务人不履行债务时”作为实现债权的条件，扩大为“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形”，体现了对当事人意愿的尊重。商业银行可以从保护债权的角度出发，在担保合同中明确约定抵押权实现的条件。其次，当物保和人保并存时，当事人可以约定承担担保责任的顺序。商业银行可以根据具体情况，通过对实现债权顺序的约定，掌握未来实现债权的主动性。第三，在没有约定或约定不明时，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担担保责任。商业银行在第三人提供物保的情况下，可以选择实现担保的顺序，以维护自身权益。

6.将物权变动的原因与结果进行区分，有助于商业银行权益的保障

《担保法》规定办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效，此条将合同债权的变动和担保物权的变动混为一谈。在不动产物权抵押的实践中，经常出现抵押合同签订后，抵押人违约不办理抵押物登记手续，抵押合同不发生效力的情况，作为抵押权人的商业银行就将面临既不享有抵押权，又不能寻求合同法上权利救济的局面。根据《物权法》的规定，在合同生效而不动产物权变动未成就的情况下，认定合同有效，这样虽然不能得到物权的保护，但是可以根据生效的抵押合同要求抵押人承担违约责任，保护合同当事人的债权请求权。同样，在出质人怠于交付质押物或质押权利凭证时，质权人有权根据合同请求其交付并承担相应的违约责任，有助于商业银行等质权人权益的保障。

二、《物权法》的实施对商业银行风险管理提出更高的要求

1.商业银行必须重视担保物权诉讼时效的变化

最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法若干问题》的解释第12条规定“担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼结束后两年行使担保物权的，人民法院应当予以支持”。《物权法》第二百零二条规定“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护”。我国民法规定的普通诉讼时效为自权利人知道或应当知道权利受到侵害之日起2年。这就要求商业银行在对主债务提讼的同时要求实现抵押权。这一规定比《担保法》司法解释减少两年，不利于商业银行银行接受、处置抵债资产，实现抵押权。今后商业银行在办理抵押贷款或管理抵押资产时，应在主债权诉讼时效期满前，及时行使担保物权，避免抵押权因期间届满而失效。

2.商业银行接受异议期间的不动产抵押，将面临无效的风险

异议登记是真正权利人及利害关系人针对不动产登记簿的正确性提出异议而向登记机关申请的登记。与更正登记不同，异议登记是暂时中断登记簿的公信力，维护真正权利人的合法权益[4]。异议登记作为一种保护真正权利人和利害关系人利益的临时性措施，对登记记载的权利人而言，异议登记可以暂时限制其按照登记簿记载的内容去行使权利(将其处分行为规定为无效行为或效力待定行为)。申请人在异议登记十五日内不的，异议登记失效。此规定虽然给予不动产真正权利人在不动产错误登记情况下的权利救济，但是相应对银行办理抵押贷款提出了更高要求。银行必须对抵押物的物权归属进行深入全面的调查，确保抵押人对抵押物享有所有权，如果银行在异议登记期间接收该抵押物，一旦登记更正后的权利人不追认，则抵押不发生效力。因此银行如发现抵押物处于异议登记期间，则不应接受，要求借款人更换抵押物，或待异议登记失效后再办理。:

3.商业银行应当准确适用法律冲突规则

《物权法》颁布后，将会形成《民法通则》、《担保法》、《物权法》关于担保物权“三足鼎立”的态势。物权法一百七十八条规定，“担保法与本法的规定不一致的，适用本法。“对这一条文，笔者理解为：《担保法》与《物权法》就同一事实和行为作出不同规定的，适用《物权法》；《物权法》没有规定，而《担保法》及其司法解释有明确规定的，依然应当适用《担保法》及其司法解释。《民法通则》关于担保物权规定较为笼统，条文具体适用方面缺乏操作性，因此在担保物权的具体解释上与《物权法》不一致时，应当适用《物权法》。

笔者认为：《物权法》对物权的设立、变更、转让、消灭，不动产的登记，动产质押，物权保护等方面做出严格的规定，这些规定都与商业银行的日常业务息息相关。作为银行内部控制的需要，须做到以下几点：第一，根据法律规定，针对发生的变化，梳理现行的规章条文，与《物权法》的新规定一一对应，调整相关规定，制定切实可行的措施，规范业务操作流程，明确各部门的职责权限，将法律新的规章制度科学合理的融入商业银行的规章制度中。第二，加强对《物权法》的学习和掌握，研究资产业务办理过程中可能遇到的问题，及时修改担保业务办理过程中的相关合同，避免因《物权法》实施中的新规定带来的风险，确保商业银行健康稳定的发展。

[参考文献]

[1].《中华人民共和国物权法》条文理解与适应[M].北京：人民法院出版社，2007：41.