实物期权法论文大全11篇

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“约定随土地转移制度”是美国财产法中设定在他人土地上权利的一种重要制度。无论是其起源、发展过程还是规则本身都体现着很强烈的美国财产法特色，其制度设计和安排亦蕴涵了较强的法技术水平和思想。本文试图在对该制度进行系统探究之后，期冀其中的法理精髓能对我国物权立法有所助益。

一、约定随土地转移制度的基本内涵

约定随土地转移制度(covenantsrunningwiththeland)指的是相邻的土地所有人之间一方为了另一方土地权益所作的以特定方式使用或不使用自己土地的承诺，承诺中的权利义务依附于土地而存在，并随土地的转移而转移。因此，不管是约定中对一方土地所有人施加的负担，还是赋予的权利或收益，只要符合“约定随土地转移”的要求和规定，即使现有产权人并非作出该约定的当事人，他也要受该约定的约束。从这一点来看，约定随土地转移制度中的约定与合同契约法中的约定有着本质的不同，它超越了一般合同约定的相对性(即合同效力仅及于缔约双方之间)，而是在某种程度上有着相当浓厚的地役权特色。而事实上，在英美财产法中该制度在起源与形成上确实与地役权有着不可分割的关系。

二、约定随土地转移制度与地役权的关系和异同

尽管地役权也可以随土地转移给产权后继人(比如在从属建筑仍依附于主建筑时，即使该从属建筑的产权被原从属地役权的授予人——thegrantorandtheservienttenant——转让，产权后继人仍需继续承担该地役权中的负担义务)，但是从某种程度上说，能创设地役权的行为类型毕竟是有限的，法院系统也抑制私主体之间创设新地役权，限制太过新颖或是完全私创的限制均不会被法院承认为地役权。这样一来法院就必须创设出新的制度来使这些新颖的、自创性的协议也可以在与特定财产相关的关系较远的产权人之间适用，这个制度就是约定随土地转移的制度。可见，约定随土地转移制度的形成与地役权有着不可分割的联系，而二者之间也有一些差别。一般来说，在用语上，地役权通常使用让与性的语言，如“我授予”、“我保留”，而可随土地转移的契约多用合同性的语言，如“我承诺”、“我同意”，尽管如此，法院仍可以抛却这种语言上的差异来决定其中利益的真实本质。地役权法重述①(RestatementofServitudes)中也认为地役权可以通过合同或授予来创设。另一方面，限制某一行为的约定可以由否定性的地役权做出，也可以由随土地转移的约定做出，但是要求积极作为的约定则只能由随土地转移的约定做出。最后，无论如何，可随土地转移的约定中的权利和义务都是不可能基于实效而产生的，而地役权无疑可以。

三、负担随土地转移的要求

约定随土地转移制度中很多规定皆是通过给对方的土地利用设定负担来达到使自己获益的目的，而约定的负担要随土地转移看来似乎是一件对产权后继者极其不公平的事情，也是该制度对传统契约法进行的最大的挑战。也因为如此，普通法中设定了相当严格而复杂的规则来约束负担随产权的转移，具体的要求有：

1.约定本身必须有执行力。由于随契约转移的约定毕竟是以契约方式而非产权转让的方式作出，所以不免受到契约法中对契约要求的约束，比如对契约对价(consideration)的要求和契约目的合法性的要求等。如果约定在原始缔约双方之间就不符合契约法的有关规定从而不具有执行力，那么无论是其中的负担还是获益都是不可能来约束后继产权人的。在约定随土地转移制度刚出现的时候，约定是被要求必须以书面形式作成并附以蜡封，如今这个规定已经被废除，但是在美国大多数州的司法实践里，书面形式的要求仍是必需的。尽管如此，有时出于对禁止反言和实际履行(thedoctrineofestoppelandpartperformance)的考虑，没有书面形式的约定也可以随土地转移。而约定如果是规定在地契中的，那么即使产权受让人没有专门对该约定签字，只要他接受了地契就必须受该约定的约束。

2.原始的缔约双方必须有使该约定随土地转移的意图。只有当原始缔约方意图使他们之间的约定随着土地转移时，法院才会支持该约定有随土地移转的效力，原始方并不需要用什么特别的方式来显示这种意图。然而，1583年的Spencer''''sCase确定了对约定时还未存在的事物进行某种约定时，约定人必须明示约定内容对自己及其转让人都有效时，该约定才能被认为是可以移转的，这种明示方式目前通行的做法是在约定中注明约定及于自己及自己的“转让人”(andhisassigns)。比如说，A向B承诺他将在自己和B的土地之间建一堵围墙并进行维护，由于围墙在A承诺时并不存在，在Spence''''sCase的规则下，A只有在约定中明示其承诺对自己及其转让人都有效时，该约定才能随土地移转。但如果围墙本就存在，约定只涉及维护，那么约定中任何暗示该约定会约束其产权后继人的语言都可使之成为随土地转移的约定。

3.产权承继人必须知道有此约定的存在。随土地转移的约定依附于土地而存在，伴土地而转移为特征，若土地的二次购买人不知约定的存在而购买负担地，将承受预料之外的负担，损及自己的利益。依照普通法，无论二次购买人是否知道该约定，均应依契约的规定承受土地上之负担。但依美国的登记法，契约当事人订立土地上之契约必须经登记，始发生对抗第三人的效力。未经登记，善意的二次购买人支付了价金并对其买卖契约予以登记，则可以取得纯净土地所有权而不受契约的拘束承受任何土地上之负担。因此，登记是土地上之约定的权利义务于土地有偿转让场合随土地而转移的重要条件。

4.约定必须和土地利用有关。只有当约定“涉及并关系到”(touchesandconcerns)到受约土地时，法院才会认为该约定对产权后继人有执行力。目前比较通行的认定约定“涉及并关系到”土地的一个标准是看该约定内容的执行会否使约定人或受约人与土地有关的关系增进或减损(比如使所有权增值或贬值)，但也有法院认为这个标准只能使判断更麻烦。而一个约定通常包含施加负担和赋予权益两部分，美国现行法律实践中，对于负担随土地的转移，有一种比较自由的观点认为只要约定的负担“涉及并关系到”土地即可，即使该负担行为并不能使受约者的土地受益。而另一种比较传统的观念则认为，只有当负担行为和受益行为皆“涉及并关系到”土地时，约定的负担才能发生移转的效力。例如：A承诺不在自己的土地上卖酒以避免与B土地上的生意构成竞争，大多数的美国法院会认为，该承诺中B的受益只在于他可以从土地中收取的金钱数目，而与他对自己的土地利用无关，而A的负担因为限制了自己对土地的利用，因而是“涉及并关系到土地”的。因此，在前一种较自由的观点下，该负担是可以由A转移给自己的产权后继人的；而在后一种较传统的观点下，法院则后A承诺的负担行为不能约束其产权后继人。

5.对约定的原始缔约双方人的关系要求。(horizontalprivity横向产权关系要求)对于负担的转移，英国的法院要求约定的原始缔约双方必须是房东和租户的关系。而稍宽松的观点则认为约定的原始方必须对同一块土地有共同利益，比如他们共同拥有一块土地或者他们分别拥有一块土地的主要地役权和从属地役权。也有的法院采取一种更自由的观点，对约定的原始缔约双方人的关系不做要求，比如在判定邻居之间的约定时，他们往往认为其约定的负担可以移转而不顾邻居之间并无对同一块土地的共同利益的事实。但总的来说，在普通法里，大多数的美国法院是倾向于在负担转移的时候对约定的原始缔约双方人的关系做出要求的。

6.对产权移转人之间的关系要求。(verticalprivity纵向产权关系要求)普通法中，只有当产权后继人承继了原始缔约方的全部产权时，原始约定中的负担才能转移到该产权后继人身上。从这个意义上说，约定随土地转移实际上是约定随产权转移。举例来说，A把自己的可自由保有产权让与了B，并且在地契中包含了一个意图随土地转移的约定，B又把自己的土地租给了C，依据普通法，C就不受这个约定的束缚，因为他得到的并不是B的完全产权。

四、受益随土地转移的要求

由于受益的移转并不会对土地的流转和利用造成什么障碍，因此与负担转移的严格要求相比，受益的转移的要求就显得宽松不少，具体来说有：

1.约定本身须有执行力的要求。如果约定本身在原始方之间无效，并不具有执行力，那是其中的负担还是受益都不可能转移给产权后继人。

2.原始的缔约双方必须有使该约定随土地转移的意图。随土地转移的约定毕竟是依当事人意思达成，所以原始契约中的转移意图是至关重要的，无论是负担还是受益，都必须有当事人欲使其转移的意图存在。

3.约定必须和土地利用有关。与大多数的法院都要求只有约定中的负担行为和受益行为都与土地利用有关时才允许负担移转不同，对于受益的移转，即使负担行为并不与土地利用有关，只要受益是有关土地利益的，就认定其可以移转。举例来说，A向B许诺定期为B土地上的树木浇水，B的受益与自己的土地有益，那么即使A的负担行为与其自己的土地利用无关，B的受益也是可以移转的，这就意味着，只要A没有搬走，就负有为B土地上的树木浇水的义务，而不管该土地的产权人是B还是又移转给了C或D；但是假如A把土地让给了E，则他的这种浇水的负担一般不会转移给E。

五、衡平法上有关约定随土地转移的规定

通过前面的分析可以看出，普通法上对约定的随土地移转是有很严格的规定的，很多时候，原始缔约方想让其约定可以随产权转移的意图会由于缺乏普通法上规定的各种条件而落空。例如美国法律中对共同产权关系的要求(privity)就经常否认邻居之间可以作出可随土地移转的约定，但是这些规则在司法界仍然存活，有一个很重要的原因就是在判定此类问题时还有另一个可选择的法律机制：衡平法体系。

早在1848年的时候，英国的衡平法院就对该类问题作出过判决。在Tulkv.Moxhay案中，产权受让人在其地契移转书中作出承诺，他将不在自己受让的土地上建房子，其后他将该土地让与被告，而被告拒绝遵守原始地契中的约定。尽管依英国的法律，原始缔约双方并不是房东与租户的关系②，该约定并不具有移转的效力，但是英国衡平法院基于公平的考虑，认为如果判决约定对后继者无效，将会使原承诺者不当得利，也会使后继者在伤害原受约人利益的同时破坏原有的合同利益关系，因此判决该约定对被告有效。而衡平法对普通法规则在约定随土地转移制度上的补充矫正作用也就此开始。

本论文转载于论文天下：/product.free.10026958.2/衡平法中判定约定可以随土地转移的规则主要有：1.横向产权关系方面。在Tulkv.Moxhay案下，对产权横向关系的要求不再成为负担移转的障碍。例如A向其邻居B承诺他不会在自己土地上建任何商业设施，A后将其土地转让给了C，而C知道此约定的存在。在普通法上该负担不能约束C，但在衡平法规则中，如果相反的决定会产生不公平，那么C就必须遵守该约定。2.纵向产权关系方面。对负担移转中后继人必须承受完全产权的要求在衡平法中也可超越。比如，A向其邻居B承诺他不会在自己土地上建任何商业设施，A后将土地租给C，B在衡平法规定的特定条件下就有可能对抗C，即使C并没取得A的完全产权。3.与土地利用的关系方面。美国法院在衡平法观点中一般对负担和受益移转中的受益与土地利用的关系均不做要求，但是在负担本身与其土地利用无关时，该负担还是不能移转。4.需要产权受让方知道约定的存在。产权受让人对附随土地的约定存在的认知是公平的重要体现，在衡平法中也是判定约定能否随土地移转的重要条件。

六、随土地移转的约定权利的消灭

随土地移转的约定的权利因契约而产生，也可能因契约内部或契约以外的以及各种强行法的规定在原始缔约方之间或原始缔约方与权利后继人之间终止。一般来说其原因主要有基于普通法的原因、基于衡平法的原因和强行法规的规定。下面分别加以详述。

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（一）现金流量折现法 现金流量折现法（DCF）的中心思想是任何资产的价值等于该项资产未来特定期间内所产生的全部现金流量的现值总和。现金流量折现法是一种主观评价方法，分析结果取决于现金流和折现率两个指标，而这两个变量所需信息完全需要预测，具有极大的不确定性，因此该模型的应用前提是对企业的未来现金流量做出合理的预测，在评估过程中要充分考虑影响企业未来现金净流量的各种因素，确保未来各时期现金流量的可靠计量。此外，要选择合适的折现率，也就是评估人员对企业未来经营风险的判断。由于企业未来经营过程的不确定性是客观存在的，因此对目标企业未来收益的把握和判断至关重要。

（二）市盈率法 市盈率法（P/E）又称为收益倍数法，其实质是把目标企业的财务比率或指标与市场上相似企业的比率或指标进行比较，进而得出目标企业的市场价值。市盈率法是基于成熟有效市场的客观评价方法，适用于有可比对象的成熟市场企业，因此，市场法的核心在于确定合适的市盈率、市净率等指标。市盈率法将股票价格与企业效益联系起来，能直观反映企业的投入与产出关系，是企业价值分析中广泛应用的一种估值方法，市盈率法涵盖了风险补偿率、增长率、未来现金流和股利支付率的影响，具有较高的综合性。

（三）经济附加值法 经济附加值（EVA）是一个企业扣除资本成本后的资本收益，即资本收益与资本成本之差。经济附加值法对企业进行价值分析的核心点是企业的内在价值由当前市场价值（COV）和未来增长价值（FGV）两部分构成。前者是对企业当前业务市场价值的度量，后者是企业未来期望增长值的贴现值。如果可以确定企业的当前营运价值，就能进一步估算出未来的增长价值，而一旦这两者的价值都能确定的话，就可以推算出企业未来的收入增长率，通过判断企业能否实现该增长率来确定企业目前的市场价值是否合理。

（四）实物期权法 实物期权法的核心思想是将企业视为若干项实物期权的组合，企业的整体价值由现有价值和实物期权价值两部分组成，前者运用一般的价值评估方法进行估值，后者则采用期权思想对企业的未来获利机会和潜在价值进行评估，两者相加即为企业的整体价值。实物期权法主要借助于金融期权的思维模式和技术方法对企业未来经营过程中的选择权、投资机会等不确定性价值和经营灵活性价值进行量化，从而更好的评估决策的风险性和不确定的投资机会价值。

二、网络传媒企业价值评估方法的适用性与局限性

（一）现金流量折现法 现金流量折现法（DCF）是企业内在价值评估体系中最成熟、最根本的评估方法，然而在对某些网络传媒企业进行评估时却遭到了质疑。运用现金流量折现法有两个指标至关重要，即自由现金流和折现率。由于网络传媒企业大多是高科技型企业，这两个指标的确定难度较大，同时，网络传媒企业现阶段多数处于成长阶段，净现金流量多为负数，从而导致评估者无法按一般做法，即根据企业的历史业绩来预测未来的现金流。此外，网络传媒企业的盈利模式和经营管理具有较大的不确定性，造成不同评估者对同一网络传媒企业的未来预期收益率判断差别较大，从而导致折现率的显著差异。

（二）市盈率法 市盈率法是企业价值评估理论中较为经典的模型之一，在网络传媒行业的评估中应用广泛，市盈率法可以直观地将企业的盈利情况和股票价格相联系，在一定程度上反映了市场对企业价值的未来预期。但是，市盈率法也存在明显的局限性，首先，对于亏损企业来说，市盈率根本毫无意义，即使通过将每股收益正常化也无法消除根本问题。其次，对周期性企业进行价值评估时，往往会呈现出较大偏差。最后，对于大多数非上市网络传媒企业来说，找到技术、规模等相似的可比企业，选择合理的市盈率、市净率等指标存在诸多困难。

（三）经济附加值法 经济附加值法（EVA）与现金流量折现法相比，可以更为准确的衡量股东价值，因为前者是在扣除权益成本和债务成本的基础上来衡量企业收益的，而后者仅考虑了债务成本。经济附加值法与现金流量折现法的共同思想精髓都取决于企业的未来盈利能力，企业未来净现金流的折现值是企业内在价值的重要组成部分。在应用经济附加值法对网络传媒企业进行价值分析时，同样无法克服网络传媒企业的净现金流为负的障碍，无法根据历史业绩来预测未来现金流。

（四）实物期权法 实物期权法对投资项目的不确定性、风险性以及连续性有较好的体现，能对网络传媒企业的内在价值提供另一种解释，适用于那些未来面临潜在机会、战略决策等选择权的企业进行价值评估。在网络传媒企业价值分析方面，实物期权法由于在理论界和实务界尚未形成合理、适用的通用模型，而且实物期权的种类繁多，导致在实际应用中受阻。

三、网络传媒企业价值分析方法的修正及应用

（一）理论盈利倍数模型——对市盈率法的修正 鉴于对网络股未来盈利能力和成长能力的良好预期，著名投行BT Alex Brown. INC的证券分析师Shaun G.Anderikopo- ulos通过对网络股的长期研究分析，在市盈率法的基础上，提出了理论盈利倍数模型（Theoretical Earning Multiple Analysis，TEMA）即P/E/G定价模型。

TEMA模型的前提假设是市盈率（P/E）的值由企业未来的预期盈利增长率（G）决定，通过乘数因子（G）把企业的市盈率和成长性直观联系起来，使得该模型的分析结果充分考虑了企业的内在增长性，从而更为准确的反映网络企业的内在价值。

其定价公式：P/E/G=K

即：P/E=G×K

其中：P—每股价格；E—每股收益；G—预期盈利增长率； K—市盈率对增长率的比率。

TEMA模型适用于那些相对成熟、可持续经营和高速成长的网络传媒企业。在确定企业的盈利增长率（G）时，必须认清该指标为复合增长率，需要综合考虑收入增长和净利润增长两方面因素。K值用于衡量相比于企业增长率的市盈率水平的相对数，一般情况下，K值越小说明相对于预期增长率而言，市盈率就越被低估，则股票价格就有较大的升值空间。

（二）网络传媒企业“电广传媒”实例分析 根据上述网络传媒企业价值分析理论可知，现金流量折现法，经济附加值法以及实物期权法等绝对估值法的理论精髓都是将被评估企业的预计未来收益通过适当的折现率折现到当前，得出被评估企业的理论评估价值，虽然绝对估值法可以通过计算、推测出目标企业绝对性、精确性理论价值。但由于在网络企业价值评估模型中所采用的折现率、资本成本率、预测增长率等指标都带有评估者主观判断的成分，对不同的风险补偿率、利率、预测增长率所作出的估值差异往往造成分析结果的显著不同。此外，在网络传媒行业市场竞争格局多变的形势下，预测目标企业未来5-10年的盈利情况具有极大的不确定性，所以对网络传媒企业“电广传媒”采用相对估值法中的市盈率法（P/E）以及理论盈利倍数模型（TEMA）进行价值分析。

（1）市盈率法的应用分析。一是“电广传媒”每股收益预测。如表1所示：

从表1可以看出“电广传媒”2011～2013年各年每股收益预测值，本文取各金融机构每股收益预测值的均值，计算得出“电广传媒”2011～2013年每股收益预测值分别为1.556、1.628、1.738。

二是网络传媒行业平均市盈率（P/E）预测，如表2所示：

从表2可以看出，上述7家网络传媒企业在2012年3月30日的平均市盈率在42倍左右，而此时我国上海证券交易所全部股票的平均市盈率是17.99，相比较而言，我国深圳证券交易所全部股票的平均市盈率是53.62。根据对“电广传媒”每股收益预测可知，2011～2013年的每股收益分别为1.556、1.628、1.738，这里取网络传媒行业的平均市盈率41.664，上交所平均市盈率17.99，深交所平均市盈率53.62三者的平均值37.758作为“电广传媒”的预测市盈率。可以得出“电广传媒”的合理价格区间为58.75元～65.62元之间。与当时“电广传媒”市价29.12相比，说明“电广传媒”的企业内在价值被严重低估，极具投资价值。

（2）理论盈利倍数模型（TEMA）的应用分析。运用市盈率法来分析网络传媒企业的股票价值时，有时会遇到一些极端情况，从而凸显了市盈率法的操作局限性。现实中，有许多企业的市盈率远高于股市的平均市盈率，甚至有个股的市盈率高达几百倍，例如国恒铁路（000594）的市盈率就高达1642.76，此时就无法运用市盈率法来预测这些股票的价值。但是，如果这些公司市盈率和企业的经营业绩相比较，就可以对这些超高市盈率的股票做出合理解释，投资者就不会再认为这类股票的风险太大了。TEMA模型正是基于市盈率与增长率之比（P/E/G），充分考虑了企业的成长性来对目标企业进行价值分析。

TEMA的定价公式：P/E/G=K，当股票估计合理时，K=1；当K1时，说明该股票的市盈率大于企业的实际增长率，则该股票可能被高估了。

根据前文对“电广传媒”2011-2013年的每股收益预测知，“电广传媒”的每股预测收益分别为1.556、1.628、1.738。根据“电广传媒”2010、2009、2008年度财务报表数据可知主营业务收入平均增长率为33.11%，综合考虑“电广传媒”发展情况，假设“电广传媒”未来3年的复合增长率为34%，当K=1时，则“电广传媒”对应的股票价格区间为52.9元到59.1元之间。

综合市盈率法（P/E）和理论盈利倍数模型（TEMA）的分析结果可知，“电广传媒”极具投资价值，其合理价格区间为52.9-65.62元之间。

参考文献：

[1]曹中：《企业价值评估》，中国财政经济出版社2010年版。

[2]（英）布里金肖著，周金泉等译：《网络公司价值评估——前沿观点》，经济管理出版社2011年版。

[3]孙继信、李明勇：《网络企业价值评估》，《信息技术与信息化》2006年第2期。

[4]刘长昕：《网络企业价值评估方法的探讨》，《时代金融》2011年第6期。

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一、传统的DGF法的缺陷

DCF是折现现金流法的简称，是按设定的折现率对未来的现金流进行折现。根据公司财务理论，投资决策应以投资项目净现值(NPV)最大化原则为指导。一个项目是否值得投资，要看其净现值是否大于零，若NPV>0，就投资；否则，放弃该项目。使用NPV法进行投资决策时需要解决两个问题，一是要预测项目未来的现金流量，二是要估计折现率。尽管实际使用过程中要解决这两个问题会遇到很多麻烦，但是NPV方法毕竟还是一种简单直接的决策方法，只需计算项目的净现值就可以判断是否投资，所以NPV方法在资本投资决策中得到了广泛的应用。然而，使NPV方法进行决策时暗含着两个假设，一是项目未来的现金流量分布会如预测的那样，管理人员对现金流量的分布只能被动地接受；二是项目会在预测的生命期中存续到期末。NPV方法是一种高度标准化的决策方法，对于评估现金流比较稳定的项目来说非常适用，但对于未来的现金流量不确定性很高的项目以及含有期权的项目来说，却不是很合适。因此，实物期权评价法便应运而生。

二、实物期权的种类

期权是指未来的选择权，持有者通过付出一定成本而拥有一项在到期日或到期日之前根据具体情况做出具体选择的权利。实物期权是金融期权理论在实物资产上的扩展，它是一种把金融市场的规则引入企业战略投资决策中的新型思维。管理者不仅需要对是否投资进行决策，而且需要在项目进行过程中控制管理，根据变化趋利避害。最常用的实物期权主要包括以下几类：

(一)延迟期权(Optiont0defer)

延迟期权即管理者可以选择本身企业最有利时才执行某一投资方案。当管理者延迟此投资方案时。对管理者而言即获得一个等待期权的价值，若执行此投资方案也就牺牲了这个等待期权，其损失部分就是此投资方案的机会成本。

(二)修正期权(Optiontoamend)

在企业的生产过程中，管理者可根据市场景气的变化(如产品需求的改变或产品价格的改变)来改变企业的运营规模。当产品需求增加时，企业便可以扩张生产规模来适应市场需求，反之则缩减规模甚至暂停生产。

(三)放弃期权(Optiontoabandon)

若市场情况持续恶化或企业生产出现其他原因导致当前投资计划出现巨额亏损，则管理者可以根据未来投资计划的现金流量大小与放弃目前投资计划的价值来考虑是否要结束此投资计划，也就是管理者拥有放弃期权。如果管理者放弃目前投资计划，则设备与其他资产可在二手市场出售使企业获得残值(salvagevalue)。在情况不利于企业管理者时，管理者可选择继续经营或停止生产以获得放弃价值。

(四)成长期权(growthOption)

企业较早投入的计划，不仅可以获得宝贵的学习经验，也可视为未来投资计划的基础投入。Kaplan(1986)指出企业在执行新的创新投资方案决策时，主要受到两个因素所影响：一为过去投资计划的决策，另一为未来创新的不确定性，两种特性在高科技产业最为显著。而Perlitz，Peske&Schrank(1999)也认为，评价R&D投资方案不能单评估此投资方案能为企业带来多少价值，必须加上因企业投资此计划所衍生的未来投资机会，也就是将R&D投资价值视为一种复合期权，故此投资价值为：R&D投资计划价值=现行投资方案价值+未来成长性投资机会价值的现值。此外，实物期权还包括延续性投资期权(Time-to-buildoption)、转换期权(Optiontoswitch)、多重期权(Muhipleinteractingoptions)等。

三、实物期权定价法

实物期权的定价模型种类较多，主要有两种：一是二叉树模型，此模型适于评价离散条件下的风险投资决策；二是布莱克和斯科尔斯(1973)创立的Black-Scholse模型以及Geske(1979)研究的复合期权的定价模型，此类模型适于评价连续条件下的风险投资决策。

在一个风险投资项目中，既具有柔性的投资决策又具有非柔性的战略性投资决策。实物期权方法考虑不确定投资决策问题的灵活性，基于或有权利的方法，发现柔性投资决策的价值并把其作为投资价值的一个组成部分。而单纯的现金流折现法把各种柔性决策排除在外且惧怕高风险，实际上低估了投资项目的价值。应用实物期权理论，投资项目的价值应当包括两部分，一部分是由战略性投资决策产生的项目固有的内在价值，可由传统的净现值方法(NPV)求得；另一部分是由柔性投资决策产生的项目的期权价值，于是基于期权定价方法的净现值模型被修正为：

NPVT=NPV+ROV

其中：NPVT为投资项目的价值；

NPV为投资项目的内在价值；

ROV为投资项目的实物期权价值。

四、实物期权法的应用实例

用实物期权定价法评价一个投资项目的可行性时，首先应清楚项目投资决策是否具有柔性：。具有柔性的投资决策，其价值因含有期权特性用实物期权方法进行评价；无柔性的投资决策，其价值用传统NPV方法评价。然后计算投资项目的NPV和ROV的价值，两者相加即为NPVT，最后由NPVT大于零还是小于零来评估项目投资的可行性。

某公司计划从国外引进生产摩托车的生产线，预计新产品投放市场后，可在无竞争条件下持续6年。该项目分两期进行：

第一期投资150万元，预计每年可产生30万元的现金流。第二期，若市场行情看好，3年后再投资180万元扩大生产，则从第四年起每年可增加70万元的现金流。项目最低投资报酬率为10％，无风险报酬率为5％，收益波动率为40％。

如果单纯采用现金流量折现法来进行决策，则有：

NPVl=30(P/A，10％，6)-150=-19．341

NPV2=70(P/A，10％，3)×(P/S，10％，3)-180(P/S，5％，3)=-24．70

即两期的项目净现值均小于零，项目不可行。

然而根据实物期权法可知，第一期的投资为战略性投资，用NPV计算其价值。期初投资为公司赢得了三年后扩大投资的机会，故第二期的投资决策具有柔性。因此需考虑期权价值，用Black-Scholse期权定价公式计算求得：

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企业进行投资的前提工作是对投资项目进行可行性分析,评估投资可能产生的收益,并将其与投资成本相比较,决定是否值得投资。目前广泛使用的方法是净现值法(NPV),它是新古典投资理论的基本方法。但是随着市场环境不确定性的不断增加,NPV法作为一种静态的投资决策方法,其自身存在的种种局限性日益明显。

一、 传统的NPV法及其局限性

近几年在实际应用中，以净现值法(NPV法)为核心的传统投资决策方法却表现出一定的局限性：

1.NPV法假设投资是可逆的，如果市场条件没有预料的好，可以很容易地撤出，收回初始投资，因此计算净现值时无需考虑撤离时的损失。但实际上，大多数投资不符合这种假设，即具有不可逆性，一旦投入，就不容易撤出。重大项目的投资更是如此。例如公司广告宣传针对公司某些产品，其费用不可逆转，是沉没成本。

2.从决策角度看，NPV法是从静止的角度考虑问题，忽视了投资项目中的经营柔性。在项目实施过程中,管理者也始终处于被动的地位,不能根据未来的变化做出适时的调整,这显然和实际情况是不符的。事实上,根据投资的特性,管理者可以选择适当的时机投资,在投资实施过程中,还可以根据不断变化的市场条件调整运营计划,当市场条件不利时可以暂停甚至终止项目的实施,以避免更大的损失。因为投资的不可逆性,这种能改变项目的实施时间和进程的柔性措施是有价值的,而NPV法难以对这种柔性价值进行评价。

3.在面对不确定性较大的项目时,对未来现金流的不确定性所带来的投资风险,NPV法通常通过调整折现率(如风险调整折现率法)或调整预期现金流量(如肯定当量法)来反映,但是NPV法确定折现率时主观性较强,依赖当前对未来不确定因素的判断,如果认为未来不确定性越大,相应采用的风险折现率也越大,项目的可行性随之减小,同时,当投资收益的波动性很大时,用收益的期望值替代收益产生的失误也较大,这两方面的因素都会影响投资决策的科学性,使NPV容易否定不确定性很高、收益波动较大,但是却对企业未来成长具有战略意义的项目。

4.NPV 法忽视了企业未来成长机会的价值。对于目光长远并且有着良好的市场扩张理念和产品发展规划的企业来说，未来的机会可能比眼前的收益更有价值，它们多是企业战略目标实现的重要组成部分。显然，采用NPV 法不能为这些着眼于未来的投资决策提供理论支持。

二、实物期权及其应用条件

期权应用于现实资产时称之为实物期权，该概念是由麻省理工学院的Stewart Myers教授于1977年提出的，它是指企业在进行投资决策时拥有的，能根据在决策时尚不确定的因素改变行为的权利，广义的理解可以认为是企业对投资的选择权。

1.期权价值的确定需考虑以下几个因素：(1)标的物现值：期权的价值附着于其标的物上，因此标的物价值的变动会影响到期权价值的变动。标的物价值的提高会增加看涨期权的价值，却会降低看跌期权的价值，反之，标的物价值的降低会增加看涨期权的价值，却会降低看跌期权的价值。(2)标的物价值的波动性：期权购买者购买的是以预定价格买或卖某项资产的权利，标的物价值的波动性越大，期权的价值就越大。期权与其他证券不同之处就在于，期权购买者最大的损失也就是他在购买期权时所付出的成本，在此基础上，标的物价格的大幅变动可能为期权所有者带来更大的收益。(3)标的物获得的红利：在期权生命期内，如果标的物所能获得的红利被支付，则标的物的价值会相应减少。结果是看涨期权的价值随红利支付的增加而减少，而看跌期权的价值则相应增加。(4)期权的预定价(或执行价)：预定价的高低是期权定价的关键，看涨期权中预定价越高,则期权价值越低；看跌期权中预定价越高，则期权价值就越高。(5)期权到期时间：期权有效期限越长，看涨期权或看跌期权的价值都会越大。这是因为期限越长，标的物价值波动的可能性越大，期权的价值相应就越大。以看涨期权为例，其所有者到期时要以固定预定价行权，时间越长，预定价的现值就越低，由此提高了看涨期权的价值。(6)无风险利率：无风险利率的提高增加了看涨期权的价值，另一方面却降低了看跌期权的价值。

2.定价模型。目前，最广泛的期权定价模型是布莱克-舒尔斯（Black-Scholes）定价模型。它假定股票价格连续变化，遵循对数正态分布的随机过程，同时在整个期权生命期内，股票的预期收益率和收益方持不变。模型如下：（无红利条件下）

其中，S=标的物资产现值；K=期权预定价；t=期权到期时间；r=期权有效期内的无风险利率；σ=标的物波动率

3.实物期权法的适用条件。实物期权法并不是在所有情况下都需要的。当不存在任何期权或虽存在期权但不确定性非常小时，传统工具的应用效果很好。NPV法适用于风险小或风险暴露小的投资项目；而实物期权法能够在一定程度上屏蔽投资项目的风险，并从风险中发现和创造价值，所以它更适用于高风险的项目；而对于那些无法屏蔽其损失的高风险项目，两种方法都无能为力。

三、 实物期权法应用的一个举例分析

某公司考虑2000年投资1000万元兴建一条冰箱生产线，2001年开始生产和销售，到2005年报废，2001～2004年预计每年的净现金流量为300万元，假设经过风险调整的资金成本率为10%，则根据传统的NPV方法，此项目的净现值

=-1000+300/(1+10%) + 300/(1+10%)2+300/(1+10%)3+300/(1+10%)4 =-49.05(万元)NPV小于零，说明此项投资不可行。

但是实际生活中,有些项目虽然单独考虑是不经济的，但是它可以创造后续投资的机会，如果该企业目前投资生产冰箱，几年后积累了一定的生产管理经验，且在家电领域有了一定的品牌知名度，这将为它接下来在2003年市场条件成熟时追加投资生产空调创造了机遇。假定公司2003年投资空调生产线需要投入资金为2000万元，2004年建成投产，保守预计2004至2007年每年净现金流量为500万元，假设经风险调整的贴现率仍为10%，随市场的变化，项目价值的波动率约为35%，项目的无风险利率r为5%，从实物期权的角度来看，如果现在兴建冰箱生产线，不但能带来4年的净现金流量，而且还有3年后投资生产空调的机会。因此，研究目前是否应该投资冰箱生产线，要将这个后续投资的机会价值考虑在内，这样一个机会的价值等同于一个期限为3年，约定价格为2000万，标的物当前价格S已知(即后续投资产生的现金流)的买权，即有：

S1=500/(1+10%)+500/(1+10%)2+500/(1+10%)3+ 500/(1+10%)4=1584.94(万元)

S= 1584.94/(1+10%)3=1190.79(万元)

σ=35%，T=3， K=2000，r=5%，

利用Black-Scholes公式，得d1=-0.3048，d2=-0.911

查正态分布表得N(d1)=0.3802，N(d2)=0.1804

C=SN(d1)-Ke-rtN(d2)=1190.79×0.3802-2000×e-5%×3×0.1804=142.45(万元)

即3年后投资生产空调的机会价值为142.45万元。

所以，利用实物期权方法，这项原始投资的净现值应为：

NPV* = 传统的 NPV + 项目中隐含的期权价值=-49.05+ 142.45=93.4 (万元)>0 表明该项投资可行,公司现在应当投资建设冰箱生产线。

通过这个简单的增长期权的例子，我们可以看到,因为NPV法只考虑了当前投资带来的现金流量，而忽视了可能带来的后续投资的机会价值,因此和实物期权方法得出完全不同的结论。

随着企业经营环境的不确定性越来越大，传统的投资决策方法进行投资决策分析会使企业丧失许多宝贵的投资成长机会，已无法适应环境变化的需要，实物期权的投资决策方法为企业在不确定性情况下进行投资决策提供了一种全新的分析思路和分析法，它可以使投资者在了解更多投资前景的情况下在决定是否投资,有利于提高投资决策的科学性和准确性，在实践中会有越来越重要的应用价值。

参考文献:

[1]扬春鹏:实物期权及其应用.复旦大学出版社，2003年

[2]尹昌列钟淳朱炯:试论述实物期权理论在项目投资决策中的应用.四川大学学报,2002(4）

[3]王家庭:企业投资决策中的实物期权法与净现值法比较金融教学与研究,2003(3）

[4]仲夏吴敏:实物期权在企业投资决策中的应用武汉冶金管理干部学院学报,2003(6）

[5]董旭东:实物期权思维对传统投资决策方法的修正 化工技术经济,2002(10）

篇（5）

中图分类号：F83文献标识码：A

一、引言

房地产项目投资的基本目标是在不确定的市场环境下，正确地选择投资项目，从而实现房地产企业价值的最大化。因此，房地产投资项目对市场的不确定性因素影响甚为敏感，而且房地产企业投资及开发的风险也激剧增大，这时房地产企业投资决策则更能体现其重要性。

房地产投资决策是整个房地产开发过程中的关键环节，决策的合理性、科学性将直接影响开发项目能否顺利进行。在房地产业日臻成熟、竞争日益激烈的今天，决策者越来越重视对投资决策方法的分析与研究。

现有的房地产投资评价方法的发展可以分为三个主要阶段：第一阶段是以净现值（NPV）法为代表的传统投资评价方法；第二阶段是以加强传统投资评价方法对不确定性因素的分析能力为目标的不确定性因素分析法；第三阶段是以Black & Scholes（1973）的期权定价理论为基础的实物期权评价方法。不可否认的是前两个阶段的分析方法其本身存在着一定的缺陷，为此提出在房地产投资决策时采用实物期权分析方法，它考虑了房地产投资中的时间价值和管理柔性价值，是一种更为科学合理的评价方法。

二、实物期权投资决策法

1、实物期权理论概念。期权是一种特殊的合约协议，它赋予持有者在某给定日期或该日期之前的任何时间以预定价格购进或出售一定数量标的资产的权利。期权理论最为核心的观点是，期权持有者拥有选择买或卖的权利，而并非必须履行的义务。期权按标的资产性质的不同分为金融期权和实物期权。金融期权的标的资产是具有原始价值的金融资产，如货币、债券、股票等；实物期权是以各种实物资产为标的物的期权，如土地、技术、项目等。自从著名的Black-Scholes期权定价公式解决了金融期权的定价问题以来，期权定价理论获得了长足的发展。针对传统投资决策中的净现值法本身固有的缺陷，麻省理工学院的Myers教授于1977年最早提出了期权定价理论可以用来指导投资者对实物投资项目的决策，正式提出了实物期权的概念。他指出，一个投资项目产生的现金流所创造的利润，是来自于对目前所拥有资产的使用，再加上一个对未来投资机会的选择。

房地产行业是一个不确定性极强的行业，其面临着来自内部及外部竞争环境随时发生波动变化的风险。同时，房地产投资项目一般都具有多阶段性，因此决策者需要在每一阶段结束后对其后续的工作方案进行修订，这就充分体现了管理上的灵活性。另外，房地产项目从获得土地开始就需要不断地投入巨额资金，即使市场情况出现了不利的趋向，但已投入的巨额资金已无法收回，成为沉没成本，这就造成了房地产开发项目的不可逆性。以上提到的不确定性、管理灵活性和不可逆性恰好是实物期权的典型特征，因此在房地产项目的投资评价中应用实物期权方法是可行而且准确的。

2、实物期权理论在房地产投资决策中的应用。实物期权理论突破了传统决策分析方法的束缚，它是在保留传统方法合理内核的基础上，并对房地产投资中的时间价值和管理柔性价值进行了充分的考虑，是一种更为科学合理的投资决策方法。一个房地产投资项目的真实价值等于该项目净现值加上该项目所包含的实物期权的价值，即：

项目价值=扩展的NPV（ENPV）=静态NPV+期权价值

3、实物期权定价模型。实物期权定价的基本思想来源于金融期权的定价理论，即著名的B-S模型和随机过程理论。实物期权的定价模型为：

C＝V（O）×N（d1）-I×e-rT×N（d2），其中：

d1＝

在上述定价模型中，V（O）为投资项目的预期现金流；I为投资项目的投资成本费用；T为项目投资的最后决策时间；?滓为项目的市场波动率，即项目价值的变动标准差；r为无风险利率；C为项目的实物期权价值。

三、实物期权定价方法应用实例

某房地产公司于2004年在某城市投资一处房地产项目，共分两期，并且均为多阶段投资。该项目的现金流量见表1、表2，整体项目只有在进行完一期投资后，方可进行二期项目。根据市场取贴现率R=15%。（表1、表2）

根据传统NPV法：NPV=∑（CI -CO ） （1+i ） 。式中：其中，CI 、CO 则分别代表第t年投资项目所带来的现金流入量以及现金流出量。

以2004年末为项目初期考察点，计算一期项目的净现值，可得NPV1=-35.3 （万元）

可是，由于传统的投资决策方法忽略了不确定性以及柔性管理的价值，可能低估项目的价值。接着，采取实物期权法对该项目再进行投资决策分析。由于投资项目的具体情况比较清晰，所以项目的市场价值、投入资本、时间等都较容易确定，无风险利率常取同期政府债券利率，投资项目市场价值波动率是一个比较难以准确计量的参数。由于房地产行业的本身特点：不确定因素多、风险大等，一般可估计为?滓＝30%。

在上述净现值方法计算中，因方法本身的局限性，所以忽略了两期项目投资机会的不确定性价值，即未来项目期权的价值。随市场的变化，一、二期相关联项目投资的价值其有较强的不确定性，假设其波动率为＝30%。用实物期权理论观点来分析，两年后是否投资、投资规模可视市场具体情况而定。因此，若现在投资第一期项目，除得到两年现金流入和现金流出量之外，还有获得第二期项目的投资机会，这个投资机会（实物期权）价值多少应当被考虑。

为此，用实物期权分析方法来分析这一投资项目，以2006年末为当前时间点（2004年末），这样一个投资机会的价值等同于一个期限为2年，约定价格（投资金额）为：I＝400＋300/1.15＋300/1.152＝887.7（万元）。

标的资产（是指一项实物期权赋予期权购买者有权买入或卖出的某项资产）当前价格（项目的流入现值）为：V（O）＝（600/1.152＋700/1.153）/1.152＝691.1（万元）。

d1＝ =-0.142

d2＝-0.142-0.30× ＝-0.567

据标准正态分布变量的概率分布函数N （X）计算：

N（d1）=N（-0.142）=0.4443

N（d2）=N（-0.567）=0.2877

增长期权价值E＝V（O）×N（k1）-I×e-rT×N（k2）=75.9万元，即此投资机会的价值为75.9万元。增长期权价值现值为：75.9/1.152=57.4（万元）。为此，该房地产项目扩展净现值应为：ENPV=-15.5+57.4=41.9万元>0。表明从整体战略考虑，应当投资该房地产项目。该房地产公司据此进行了投资，最后的投资结果也证明公司当初的投资决策是正确的。

四、结论

实物期权投资决策分析法不是对传统决策分析方法的简单否定，而是在保留传统决策分析方法合理内容的基础上，对不确定性因素及其相应环境变化做出积极响应，并充分考虑房地产投资中的时间价值和管理柔性价值的一种更为科学合理的投资决策方法。与传统的投资决策评价方法相比，实物期权理论能更好地解决房地产投资决策中所面临的不确定性问题，并挖掘这些不确定性所具有的潜在价值。随着房地产市场竞争的不断加剧，房地产市场的不确定性在不断提高，实物期权理论将会在房地产投资决策中具有更好的应用价值。

（作者单位：重庆大学建设管理与房地产学院）

主要参考文献：

[1]Camerer，C F.Does Strategy Research Need Game Theory.Strategy Management Journal，1991.12.

[2]Black F，Scholes M.The Pricing of Options and Corporate Liabilities[J].Journal of Political Economy，1973.81.

[3]Myers S.Finance Theory and Financial Strategy[J].Inter-faces，1984.14.

篇（6）

一、引言

过去,我们在利用传统方法对风险投资项目进行评估时,很少考虑到项目在投资和管理中的选择权问题,实际上,选择权作为一种客观存在,自古以来就无所不在。如人们在经营过程中,会根据经营的状况选择是否继续经营,或者扩大、缩小经营,甚至是放弃经营。这种经营的灵活性使 企业 可以在经营中因势利导,适应形势的变化,降低经营的风险,提高经营的效益,体现出了一定的价值。而今,随着 经济 的进一步 发展 ,各种新型金融工具,如股票期权、可赎回债券等的相继出现以及衍生金融市场的建立,使得人们可以方便地在市场上进行选择权交易,选择权的价值被进一步体现了出来。如果我们在评估过程中,尤其在对高科技企业这种选择权价值占企业价值绝大多数的企业评估过程中,还沿袭以前的做法,不考虑选择权的价值,必然会扭曲企业价值。

针对传统评估方法的局限,近20年来,学者们就这一问题进行了深入的研究,提出了很多解决问题的新方法和新思路,比较典型的是期权定价的方法。ross(1978)曾撰文指出,风险项目潜在的投资机会可视为另一种期权形式——实物期权,并由此引发了对实物期权估价理论的深入探讨。近年来,随着1997年度诺贝尔经济学奖授予美国两位经济学家——myron scholes robert c·merton,以表彰他们在金融领域应用数学工具,解决了金融衍生工具的定价问题,许多学者开始研究如何利用这一理论,以解决经济活动中存在的实际问题。在评估领域,比较地研究集中在对实物期权法的研究。在下面的研究中,笔者将首先介绍金融期权,从而引出对风险投资的实物期权方法的探讨。

二、金融期权

金融期权是未来一定期限内的选择权。其持有者在支付一定金额的费用(权力金)后,享有在将来某一时间某一时期内以预定价格(执行价格)购买或出售一定基础资产的权利。它有两种基本形式,看涨期权和看跌期权。看涨期权是一种持有者按约定的价格买入某种资产的权利;看跌期权则是一种持有者按照约定的价格卖出某种资产的权利,按照执行期的不同。期权又可分为欧式期权和美式期权。欧式期权的持有者只能在未来某一确定的时间买卖某种资产;美式期权的持有者则可以在未来一定时期内买卖某种资产。因而美式期权比欧式期权更加灵活。期权有三个主要特征,它们是:不可逆性、不确定性和灵活性。期权持有者付出一定的成本(不可逆性)后,面对预先不能准确预测的环境(不确定性),就有权力但是没有义务(灵活性)行使期权。期权是否被执行,完全取决于持有人,如果最后不执行,其最大的损失仅以付出的权力金为限。

以基础资产为股票的欧式看涨期权为例,投资者以价格p买入一份执行价格为e的该看涨期权。股票的价格用s来表示。并假设到期日的股票价格为st,到期时间为t。则到期日时,期权持有人持有期权的价值为max(st-e,0)持有人的损益情况π如图1所示。

由上图我们可以看出:当st-e>p时,投资者执行期权,可以获得盈利;当0<st-e<p时,投资者执行期权,亏损部分初始成本;当st-e<0时,投资者放弃期权,亏损全部初始成本。对于欧式看涨期权的卖方而言,由于买卖双方实际是零和博弈,买方盈利时卖方必然亏损,则卖方的损益状况与买方正好相反,当st-e>p时,买方执行期权,卖方亏损;当0<st-e<p时,买方执行期权,卖方赚取部分期权费;当st-e<0时,买方放弃期权,卖方赚取全部期权费。卖方的损益情况可用图2表示。

三、实物期权方法

在风险投资中,由于项目的期权价值是以实物资产为基础的,因此,其有别于金融期权,被称为实物期权luehrman(1998)认为,项目的npv与期权价值高度相关,二者在t=0时相同,任何 计算 npv的数据均包含有计算c的价值,因此不必放弃传统的现金流量贴现系统。但同时指出,传统方法遗漏了投资带来的后期决策柔性所带来的额外价值。因此,在实物期权理论下,风险投资项目的价值由两部分组成:一是项目的内在价值,它是静态的、被动的、直接的净现金流量的贴现值;二是投资带来的期权价值,是由经营柔性带来的,该期权的价值可用期权定价模型计算出来。其项目价值可以表示为:项目价值=静态的被动净现值npv+柔性经营的期权(投资机会)价值c。

静态的被动净现值npv的计算可采用传统的dcf法,而柔性经营的期权(投资机会)价值c则可采用二项期权定价模型或black-scholes模型。由于与二项期权定价模型相比,利用black-scholes模型计算期权价值所需的参数较少,大大减少了计算所需的信息量。因而,在评估的实践中,多数采用的是sblack-schkles模型。其计算公式为:

下面我们从分析black-scholes模型中的变量入手,以股票看涨期权为例,结合风险投资期权的特征,在对比股票期权与风险投资期权特征的基础上,具体使用black-schoes模型计算风险投资项目期权价值时各参数的取值。

1.基础资产的价值(s)。股票看涨期权中基础资产的价值指的是基础股票的价格,这个价格实质上体现了此股票所有远期流量的现值估价——包括红利、资本收益等等。在风险投资中,基础资产的价值指的是风险投资项目中所能得到的全部流量的现值。

2.期权的行使价格(x)。行使价格是期权到期时的预定价格。在股票期权中,行使价格是在购买期权时约定在未来一定时间购买股票的价格。在风险投资中可以将风险项目有效期内预期的投资支出i看作期权的行使价格。由前面分析的结论:执行价格越大,期权的价值越低。因此,对于风险投资而言,对相同的项目,投入成本越高,利润空间越小,投资价值越低。

3.基础资产变动的方差(σ2)。对于股票期权来讲,基础资产变动的方差是指与股票有关的远期现金流入价值变动率的方差,而标准差的值则被称为基础资产的波动率(σ)。就风险投资而言,波动率是指与被投资项目有关的远期现金流入价值变动率的标准差,由于期权具有锁定损失的特征,不论风险多大,其损失最多就是已投入的资本,而风险越大则同时意味着获得更大收益的可能性。因而投资项目的风险越大,投资价值就越大。与传统投资不同,风险在这里成为一个十分有利的因素。因而被投资项目未来可取得的现金流量的不确定性越高,期权价值越大。

4.有效期(t)。有效期t为期权到期的时间。在风险投资中,它的等值含义是指上一轮投资距离下一阶段投资的有效时间。在这一有效期内,投资者有权对是否继续投资进行决策,并且可以根据项目经营的情况对投资时机进行合理选择。有效期的长短取决于投资协议、产品的生命周期、市场竞争等因素的综合影响。到期日越长,期权价值越高,越适宜等待相关信息推迟投资;到期日越短,期权价值越低,越宜于投资。

5.无风险利率(r)。对股票投资来说,无风险利率一般是指无风险证券(主要指政府债券)的年利率。在风险投资中,与股票期权中的含义一致,无风险利率指的是风险投资资金的时间价值。但笔者认为虽然这二者在含义上相一致,但却是有实质性差异的。这是因为风险投资市场与股票市场有很大的差异,应用投资套利理论,对于股票市场来说,市场均衡的状态是投资组合的收益为无风险利率的状态,而对于风险投资市场来说,由于风险投资高不确定性的特殊性,投资者无法使用套期理论来实现完全的套期保值,必须要以高回报来补偿其无法规避的风险,市场的完全均衡难以达到,只能达到所谓的次均衡状态,此时收益率是一个高于无风险利率的利率。也就是说,风险投资的资金时间价值要高于股票投资的资金时间价值。因此,如果按股票的无风险利率作为风险投资的资金时间价值参数,则按该模型 计算 出来的评估价值有失偏颇。

6.基础资产的预期红利(d)。在股票投资中,红利指定期付给股东的钱。而在风险投资中,红利则是由期权有效期内流失的价值来表示的。这可能是为暂时回避竞争或为保留期权所发生的费用,也可能是由于竞争对手已实现投资于类似的高技术风险项目,提前获取红利或占领市场而发生的损失。如同股票的红利为股票投资者创造了现金流,但却减少了股票的价值一样,对风险投资而言,现金的流失也意味着期权价值的减少。我们可以将上述分析的结论列表如表1。

由以上分析可知,实物期权法是一种全新的评估方法,它克服了传统评估方法没有考虑经营柔性价值的缺点,增加了风险投资灵活性的潜在价值,在很大程度上改变了过去决策中通常低估项目价值,丧失投资机会的状况。并且由于这种方法并非对传统评估方法的全盘否定,它结合了传统评估方法的优点,是对使用最为广泛的传统评估方法——收益法的一种重大改进,使之更加符合风险投资的实际状况。它的出现为 现代 评估提供了一种崭新的思路,是一种较为合理和 科学 的评估方法。

参考 文献 :

1.宋逢明.期权定价理论和1997年度诺贝尔 经济 学奖.管理科学学报,1998(1)

2.abelab.“options,the value of capital and investment”quarterlyjournal of economics vol:111,iss:3,1996,p:753-778

3.赵秀云,李敏强,寇纪凇.风险项目投资决策与实物期权估价方法.系统工程学报,2000(3)

4.羊利锋,雷星晖.实物期权方法在投资项目评估中的运用.决策借鉴,2001(6)

5.周晓宏,程希骏.期权理论在风险投资项目评估中的应用.运筹与管理,2002(1) 

4.有效期(t)。有效期t为期权到期的时间。在风险投资中,它的等值含义是指上一轮投资距离下一阶段投资的有效时间。在这一有效期内,投资者有权对是否继续投资进行决策,并且可以根据项目经营的情况对投资时机进行合理选择。有效期的长短取决于投资协议、产品的生命周期、市场竞争等因素的综合影响。到期日越长,期权价值越高,越适宜等待相关信息推迟投资;到期日越短,期权价值越低,越宜于投资。

5.无风险利率(r)。对股票投资来说,无风险利率一般是指无风险证券(主要指政府债券)的年利率。在风险投资中,与股票期权中的含义一致,无风险利率指的是风险投资资金的时间价值。但笔者认为虽然这二者在含义上相一致,但却是有实质性差异的。这是因为风险投资市场与股票市场有很大的差异,应用投资套利理论,对于股票市场来说,市场均衡的状态是投资组合的收益为无风险利率的状态,而对于风险投资市场来说,由于风险投资高不确定性的特殊性,投资者无法使用套期理论来实现完全的套期保值,必须要以高回报来补偿其无法规避的风险,市场的完全均衡难以达到,只能达到所谓的次均衡状态,此时收益率是一个高于无风险利率的利率。也就是说,风险投资的资金时间价值要高于股票投资的资金时间价值。因此,如果按股票的无风险利率作为风险投资的资金时间价值参数,则按该模型计算出来的评估价值有失偏颇。

6.基础资产的预期红利(d)。在股票投资中,红利指定期付给股东的钱。而在风险投资中,红利则是由期权有效期内流失的价值来表示的。这可能是为暂时回避竞争或为保留期权所发生的费用,也可能是由于竞争对手已实现投资于类似的高技术风险项目,提前获取红利或占领市场而发生的损失。如同股票的红利为股票投资者创造了现金流,但却减少了股票的价值一样,对风险投资而言,现金的流失也意味着期权价值的减少。我们可以将上述分析的结论列表如表1。

由以上分析可知,实物期权法是一种全新的评估方法,它克服了传统评估方法没有考虑经营柔性价值的缺点,增加了风险投资灵活性的潜在价值,在很大程度上改变了过去决策中通常低估项目价值,丧失投资机会的状况。并且由于这种方法并非对传统评估方法的全盘否定,它结合了传统评估方法的优点,是对使用最为广泛的传统评估方法——收益法的一种重大改进,使之更加符合风险投资的实际状况。它的出现为现代评估提供了一种崭新的思路,是一种较为合理和科学的评估方法。

参考文献:

1.宋逢明.期权定价理论和1997年度诺贝尔经济学奖.管理科学学报,1998(1)

2.abelab.“options,the value of capital and investment”quarterlyjournal of economics vol:111,iss:3,1996,p:753-778

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中图分类号:F276.44 文献标识码:A 文章编号:1003-3890(2010)03-0067-05

一、企业价值评估对象的相关情况

东软集团是中国领先的IT解决方案与服务供应商。除此之外,集团在大连、南海、成都和沈阳分别建立三所东软信息学院和一所生物医学与信息工程学院;同时拥有一家专业的风险投资公司(以下简称A公司),A公司依托东软集团的行业优势地位,从事与集团主业相关的软件行业风险投资业务。

B公司为A公司投资的一家专业提供ERP高端咨询业务的软件服务类公司,公司成立以来经过近两年的发展,业务与人员规模均有了显著的提升,已经挤进国内专业ERP实施顾问咨询公司排名的前三位,在高端ERP咨询服务领域占有一席之地。

笔者有幸通过参与B公司的年度企业价值评估工作,得以了解A公司的企业价值评估方法,并且在对此案例进行研究、总结、分析与评价的基础上,提出自己相应的改进建议。

二、A公司选用企业价值评估方法说明

(一)企业的估值方法概述

传统的企业估值方法一般是基于现金流折现的思想,在理论上又分为内在价值法和相对估值法。虽然内在价值法在理论上是科学的,但是它过分依赖不确定的预期因素,因此实际操作性不强。在实际操作中,企业估值可以分为:资产负债表估值法、损益表估值法、基于商誉的估值法、现金流量折现法和价值创造法。

与传统企业相比,高科技企业具有特殊的估值特点,主要表现在高投入、高风险、高收益的特点,发展的阶段性与决策的动态序列性以及无形资产的重要性,并且部分高科技企业缺乏传统估值方法所需要的数据。

因此,A公司对于高科技企业一般采取改进后的传统评估方法与实物期权法相结合的方式进行评估,以便尽可能保证评估结果的合理性。同时,笔者认为在高科技、高风险企业的价值评估方法的使用中,普遍表现出一种从众性的特征。

(二)对B公司采用评估方法说明

因B公司成立时间不长,缺乏较长时期的历史财务数据资料。同时,由于公司有良好的盈利状况,建议在此次年度价值评估方案中主要采取相对估值法中改进后的市盈率比率估价法来对其进行初步的价值评估,同时辅以期权定价法对企业的评估价值进行修正,以期获得更为合理的估价区间。

在此次企业价值评估中,选用具体估值方法如下:

1. 修正后的市盈率比率估价法;

2. 实物期权模型估价法。

三、被投资公司(B公司)企业价值评估过程

(一)市盈率法中标准公司的选择

在国内从事ERP实施咨询服务及行业解决方案的企业有很多,其中用友软件在ERP行业的品牌知名度排名中一直位居国内公司的前列,是国内ERP行业的领军企业。因此,笔者决定以用友软件为标准参考公司,对B公司进行财务等相关数据考量。

东软集团作为B公司的关联企业,同时也是国内最大的软件外包企业。在对B公司进行定性考量时,以东软集团下属各子公司和事业部作为考量标准。

(二)市盈率法中修正系数的确定

修正系数的确定采用定量分析与定性分析相结合的方法,对B公司与用友软件、东软集团分别进行对比分析,得出相关系数值。

公式为:修正系数=定量指标评分×50%+定性指标评分×50%

根据B公司的2008年度财务报表数据计算相关财务指标,然后与用友软件2008年的相关财务指标进行比对,计算得出对比后的相关财务指标的相对分值,加权平均后计算得出B公司的定量指标,评分结果为71.78%;

同理,根据东软集团内相关事业部的定量考核指标对B公司的相关定量考核指标进行比较评价,经过加权平均计算后可以得出定性评价指标评定,B公司计算出得分为70.5%;套用修正系数的计算公式得出B公司的修正系数为0.71。

(三)修正后的市盈率法估值计算

市盈率计算公式为:

市盈率=普通股每股市价/普通股每股收益 或

市盈率=公司总体价值/(净利润-优先股股利)

根据公式,B公司的总体市值=0.71×用友软件市盈率×B公司的税后净利润。B公司2008年度公司的税后净利润约为278万元;在2008年1年内,用友软件的平均市盈率大约在24倍左右,套用公式计算得,B公司的总体市值大约是4 737万元。

(四)对B公司拥有的期权进行分析

从单一期权的角度来看,一家公司所具有的期权分为三类,即增长期权、延迟期权和放弃期权。其中,增长期权指公司通过预先的投资作为先决条件或一系列相互关联项目的联结,获得未来成长的机会,而拥有的在未来一段时间进行某项经济活动的权利。对于B公司而言,这部分的期权主要指扩大规模期权和范围拓展期权。

延迟期权指延迟投资以获取更多的信息或技能,当产品的价格波动幅度较大或投资权的持续时间较长时,延迟期权的价值较大,较早投资则意味着失去了等待的权利,对于B公司而言,由于A公司是一次性投资款到位,所以,A公司丧失了这方面的期权价值。

放弃期权,指在市场环境变差时可以提前结束项目的权利,相当于一种看跌期权。对于B公司而言,则包括缩小规模期权和转向期权两种。

同时,对于B公司而言,由于其是非上市公司,因此对比上市公司而言,采用市盈率估价法从方法上来看存在着高估或低估公司总体价值的必然性。因此,必须采用实物期权法对B的公司价值进行一定程度的修正,以便发现B公司比较真实的价值范围。

(五)实物期权法估价过程

A公司选用Black―Scholes模型作为B公司增长性期权的定价模型。

1973年,Black和Scholes提出了最著名的期权定价模型,该模型既被专门从事期权交易的投资者使用,也被研究人员用来探索期权价格的发展。模型的一般形式如下:

C=SN(d1)-Xe-rtN(d2)

d1=[ln(S/X)+(r+0.5δ2)t]/δt1/2,d2=d1-δt1/2,

δ=[■(Si-S)2/(n-1)]1/2

式中,S为期权协定中金融工具的市场价格;

X为期权约定价格;

t为期权年限;

r为短期利率;

δ为市场易变性;

N()为累计正态分布函数;

C为期权价格。

根据以往A与B的相关企业投资协议等资料,确认了A公司为此所支付的期权价格,其占B公司总期权价值的60%。

因此,套用B-S模型进行相应计算,S=公司当时价值=2250万;X=期权的实施价格=公司目前的价值=未知量;t=1年;r=2.6%(2009年1年期国债利率);δ=年度标准差=14.43%(用友股份的价格标准差);C=支付的期权价格=未知量。

根据公式,代入相关数据进行试算,A公司收购时支付的溢价款(期权价格/价值)为1 400万元,得出公司目前的整体价值(X)约为3 593万元。

(六)B公司企业价值评估结果

经过以上各步骤的分析与评价,B公司以2008年度经营情况为参考,进行评估后的具体价值为3 593万元(实物期权法估值结果)和4 737万元(修正后的市盈率估价法)。

综合考虑到估值方法中的主观不确定因素,以及采用的评估方法本身的局限性等客观因素,此次评估给出B公司的估价范围为4 000万元～4 500万元。

四、B公司评估结果分析

此次对B公司的企业价值评估方案从设定到开始实施以及最终提交成果报告,前后历时20多天。此次评估结果,虽然得到了A公司领导的肯定与赞扬,但事物的两面性仍然决定了此次价值评估中有许多的不足之处。笔者在事后对评估工作的总结以及对此论文的整理过程中,确实也发现了许多这样或那样的问题,下面就将这些问题中比较有代表性的作一列示。

首先,由于受到时间及物力等客观因素影响,笔者进行的价值评估工作的资料来源大多数为二手资料,虽然笔者曾经努力通过各种途径获得最为准确的一手资料,或者试图努力通过其他途径对第二手资料进行验证,但仍然避免不了有许多未经验证的二手资料,因此,可能导致笔者在对此次价值评估方案进行论证时的基础数据就是有缺陷的。

其次,对于B公司而言,市场上的可参照公司(标准公司)很少。作为一家专业化的高科技咨询服务公司,想在国内的上市公司中找到类似的公司几乎不可能,我们只能在大的行业范畴内寻找可以比较的参照公司,这样势必导致标准公司的参考数据与B公司的实际数据之间缺少一些相关性。举例来说,用友公司的年销售收入中有很大一部分来源与软件产品的销售收入,而B公司的收入全部为服务性收入,软件产品的销售收入为0,这样比较也增大了最终评估结果的误差范围。

最后,在此次评估中,笔者是从B公司的整体角度进行价值评估,但是从选择的方法来看,对B公司的评估中容易忽略掉其中最有价值的一部分资产的价值――人力资源的价值。我们在对其他的公司价值评估中发现,在最极端的情况下,公司的人力资源价值可能会高出公司整体价值很多。因此,笔者建议在今后的年度评估方案中,除了从整体角度进行评估之外,在可能的情况下,还应当对被投资公司的无形资产、人力资源价值进行单项资产评估,以弥补对高科技企业进行总体资产评估时可能导致的被投资公司资产“缩水”情况的出现。

五、评估方法的改进与蒙特卡罗模拟计算分析

在此次评估过程结束后的一段时间内,笔者试图通过运用蒙特卡罗模拟方法对B公司的此次评估结果进行验证,以改进在高新技术企业价值评估中一直以来存在的采用现金流折现方法无法估值的问题,希望能够进一步完善对中小型、成长期的高新企业的价值评估方法。

由于B公司成立的时间较短,在缺乏长期财务数据支撑的情况下,很难采用传统的现金流折现方法对其进行估值计算,运用蒙特卡罗模拟计算恰好可以从某些方面弥补传统方法的不足,可以将现金流折现法引入到此类型的企业价值评估中,取得较为可信的计算结果。

(一)对2007-2008年之间的季度利润采用统计检验,测算其分布是否符合正态分布特征(因统计期较短,采用季度数据增大样本总量,见表1)。

运用EXCEL简易统计分析插件6SQ对各季度的净利润数据进行正态分布性检验,根据检验结果,确认公司的各季度利润分布特征符合正态分布,可以采用蒙特卡罗模拟的正态分布模型对B公司未来的净利润数据采用模拟方式进行概率预测。

(二)对公司顾问人数按时间进行一元回归分析

公司的顾问人数按照季度进行数理统计分析后,得出人员的增长规律满足一元线性回归模型的假设条件。一元线性函数为:y=7.2x+30.444,相关系数R2=0.7509(见表2、表3)。

然后,根据一元线性回归方程推算自2009年后开始的各季度末顾问人数,运用算术平均法,计算各年末的顾问人数及年平均顾问人数。

(三)对B公司的员工负荷进行正态分布性检验

随后,对B公司的员工负荷率(按照薪酬统计计算)按照月份进行数理统计分析,员工负荷率的分布符合正态分布的特征,员工负荷率的均值为68%,偏度为0.23(见表4、表5)。

(四)构建蒙特卡罗模拟模型及计算分析

根据B公司的盈利模式及其相关主要因素,构建B公司的蒙特卡罗模拟模型(见表6)。

其中的顾问人数为外生变量,数据根据一元线性回归统计分析得出;自变量为人均负荷率、人天单价、人均年费用。在这里由于公司每年的净利润数据与公司每年的净现金流量数据差距不大,所以用净利润数值代替净现金流数值进行模拟计算,根据折现法的计算公式,公司未来净现金流的折现价值就是公司的目前价值(未知量)。

在此模型中,我们假定东软集团会在2013年末按照投资价格的1.5倍进行股份收购,所以B公司的价值除了截至2013年的净现金流折现价值外,还包含股份收购价格的折现价值。

对模型中的员工负荷率已进行了正态分布特征检验,结果证明符合正态分布特征。再对公司的人天单价、人均年费用进行相关检验,获得其概率的分布的特征,结果证明人天单价、人均年费用的概率分布都符合正态分布的特征。

在采用CRYSTAL BALL蒙特卡罗模拟计算前,按照之前的检验结果,对相关自变量进行分布特征设定,现举人均负荷率为例简述,对其中的人均负荷率进行设定,其符合标准正态分布,其均值为68%,偏度为0.24,按照设定其分布形态如图1所示。

同样,对人天单价、人均年费用各因素也设定其分布特征。其中,假设人天单价在2010年时平均为2 800元/人・天的情况下每年递增3%,其数据符合正态分布的特征;假设人均年费用在2008年的基础上每年递增5%,其数据符合正态分布的特征。

对现值和(折现期望值)结果进行置信度为95%的模拟10 000次蒙特卡罗计算,计算结果范围从-5 059.66万元～12 643.86万元,其平均值(折现期望值)为4 392.34万元。其80%的取值范围集中在1 501.51万元～7 322.77万元(见图2)。

考虑股份收购的折现价值,B公司的价值大约在5 800万元左右。

此后逐渐减少自变量个数,然后重新计算B公司的价值,发现有如下规律:(1)随着自变量种类的减少,模拟运算的结果范围在迅速的变小;(2)平均值(期望值)的减少较为有限,说明结果的集中性较好,符合正态分布的特征;(3)随着变量种类的减少公司的价值在逐渐递减,这点说明考虑的相关因素越多,B公司作为成长性公司的价值越会体现出来。

参考文献:

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[2]王少豪.企业价值评估(观点方法与实务)[M].北京:中国水电水利出版社,2005.

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[7]刘晓纯,沈浩.论有限合伙在我国风险投资领域的制度价值 [J].中央财经大学学报,2009,(11).

Study of Venture Capital Firm Valuation based on Neusoft Venture Capital Firms

Zhang Hongxia1 ,Chen Quan2

(1. Northeast University of Finance & Economic, Dalian 116025, China;

篇（8）

传统商业地产投资决策方法,往往忽略企业潜在的投资机会可能带来的收益,以及开发企业管理者通过灵活把握各种投资机会所能给企业带来的增值,因此常常低估项目的价值。hayes和abernathy、hayes和garvin认为,传统的投资决策方法由于忽略了企业经营管理的战略因素,因此经常低估投资机会而导致短期决策行为,造成投资不足和竞争地位的实际下降。

当传统方法难以解决项目投资决策分析时,金融领域的一项重大研究成果——以black和scholes的经典论文为标志的期权定价理论启迪了项目投资决策新方法,他们通过构造期权的动态复制组合来对冲期权风险,并获得无风险收益,在无套利机会和无交易费用等假设下,经过严密的数学推导,得出了基于不付红利股票的任何期权价格必须满足的微分方程,并运用该方程,推导出股票的欧式看涨期权定价公式,即著名的black-scholes模型。同时,cos、ross和rubinstein提出了标准的二叉树定价模型,使离散时间的期权定价问题得以简化,进一步发展和完善了期权定价理论。最先把期权定价理论引入项目投资领域的是stewartmyers教授,他于1977年首次提出金融期权思想及其定价理论与方法可用于项目投资的评估与决策,并称之为实物期权。

经营柔性和战略适应性是在不确定条件下进行投资决策分析的基本出发点,而这一点在传统投资决策方法中并没有体现出来,实物期权方法的使用,正好解决了企业的经营柔性和战略适应性所带来的价值估价问题。并且,实物期权方法不是简单地对传统现金流量折现方法进行否定,而是在保留其对资金时间价值分析这一特性的基础上对其局限性进行突破,两种方法相互补充。

因此,实物期权方法作为在不确定市场环境中辅助投资决策的方法,已成为房地产投资决策理论研究的前沿课题,将其与传统投资决策方法结合起来对项目进行决策分析,是一种科学、合理、主动、有效的方法。但是,将实物期权方法引入项目投资决策中,有着比较严格的条件限制,主要是指投资项目首先必须具有实物期权特性,其次企业应具备积极的管理、高素质的管理者以及完善的市场信息。本文通过对商业地产的实物期权特性进行分析,构建商业地产实物期权定价模型,并进行实证研究,为实物期权方法在商业地产投资决策中的应用奠定基础。

一、商业地产投资的实物期权特性分析

商业地产开发投资,可以分为两大阶段,即项目的开发建设阶段和项目的运营管理阶段。在开发建设阶段,包括可行性研究论证、获得土地使用权、项目招商、规划设计、工程建设及竣工验收。项目运营管理阶段是在项目竣工验收的基础上,对项目进行整体经营和管理,将开发产品市场化,获得企业利润的阶段。

在开发建设阶段,从实物期权的角度来看,土地使用费的投入,相当于一笔期权费用,在支付了这笔费用之后,商业地产投资开发商拥有在一定的期限内对土地进行开发、经营、变卖等权利,而后续的这些决策都存在很大的灵活性和不确定性,投资者可以根据来自市场、技术、管理、资金等多方面的风险评价,在国家规定的期间内,推迟开发投资。因此,投资中蕴涵推迟期权的价值。而在项目建设阶段,影响项目价值的主要因素是商业地产未来的租赁价格。由于项目的经营期限较长,在整个收益过程中存在高度的不确定性,包括经营管理层面的不确定性、经济的不确定性、城市规划的不确定性、宏观政策的不确定性等,因而很难准确对项目价值进行评估。而由于项目价值的不确定性和投资成本的不可逆性,使得投资者在进行项目的开发过程中,通常不是将资金一次性投入,而是采取分期开发的方式,在一期投资建设之后,根据市场情况决定下一期开发的投资情况,以此降低开发投资的风险。因此,在项目建设阶段,蕴涵扩张和收缩期权。在项目的运营管理阶段,当项目运营良好时,决策者能够获取一些新的投资机会或对项目进行扩张,以获取更大的收益。而当项目运营不佳时,决策者可以采取转换决策或放弃项目的方式,以减少风险。由此,在项目的运营阶段,存在增长期权、扩张期权、转换期权和放弃期权。

根据上面的分析可以知道,商业地产的实物期权可以看作是美式看涨期权,商业地产开发商作为期权的持有者,可以根据其在进行投资决策时所拥有的信息来决定是否进行开发建设,以及决定开发建设的时间和开发建设规模。

二、商业地产投资决策实物期权模型构建

从期权的角度分析商业地产项目的价值,通常包括2部分:净现值和期权价值。因此,要进行商业地产投资项目价值的计算,首先必须进行项目净现值的计算,在得到项目净现值数值之后,再对项目蕴涵的灵活性价值即实物期权价值进行计算,最后计算项目的总价值。如果项目的总价值大于零,则说明项目可行,可以对项目进行投资。而一旦出现负值,则不应进行项目投资。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第25条规定,以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满2年未动工开发的,可以无偿收回土地的使用权。可见,开发企业在获得土地使用权后,拥有到期日为2年的推迟期权,开发企业可以到期执行期权,进行投资,也可以提前执行期权。

本文根据商业地产投资项目的实际情况,在对经典的b-s定价模型进行修正的基础上,来确定商业地产投资项目的推迟期权模型。为了使模型更接近实际和更具有适用性,本文在进行模型推导之前,做出的主要假设条件有:

1.商业地产的租赁价格呈对数正态分布;商业地产的出租率设为90%。

2.在期权有效期内,除价格变动而形成资本损益外,还包括因为土地闲置所产生的机会成本,即存在负的红利分配。假定红利分配δ是恒定的,等于土地闲置的机会成本。

3.投资者可按已知的、并在期权合约有效期内保持不变的无风险利率r不受限制地进行贷款。

4.用sw表示单位建筑面积的商业地产在出租率为90%的条件下,在土地使用年限内所带来的净收益现值,相当于推迟期权到期日的商业地产单位建筑面积的销售价格,其中s表示推迟期权到期日的单位建筑面积的商业地产年净租金水平。假设租赁价格以一固定百分比q逐年递增,其中q表示商业地产年净租金的增长率,t表示推迟期权的时间,t表示项目的寿命期,则:

5.考虑推迟期权阶段所要缴纳的土地闲置费用。假设在推迟期权到期日之前,土地每年的闲置费用为fi,考虑项目的建设期,假设建设期为d年。

下面具体推导商业地产投资项目在推迟期权阶段的定价模型。假设项目价值的不确定性只受到租赁价格的影响,为了便于处理,这里我们用单位建筑面积的净租赁价格来代替净租赁收益,则相应的开发建设投资也是单位建筑面积的开发建设投资,得到的项目价值也是单位建筑面积含有期权的价值。然后,将这一结果乘以项目的开发建设面积,即得到项目的总价值。假设项目每单位建筑面积的开发建设投资为c,年租金为s,则项目每单位建筑面积当前实现的利润为:e[max(sw-c,0]

假设商业地产租赁价格遵循:ds=assdt+σssdz(2)

其中as表示租赁价格的瞬时漂移率,σs表示单位时间内租赁价格的波动率,dz为维纳过程增量,对式(2)进行积分,得到

式(13)就是计算商业地产项目每单位建筑面积含有推迟期权的项目价值。其中s0表示初始净租赁价格,v表示商业地产项目含有推迟期权的价值,c表示商业地产项目开发单位面积的付现成本(不包括土地费用和可行性研究费用)。为了便于模型的计算,本文考虑在计算c时先将所得税排除在外,则得到的包含期权价值在内的项目价值为税前的价值,属于开发企业利润。因此,对求得的项目价值乘以(1-所得税税率),得出完税之后的项目价值。设项目的开发面积为m,所得税税率为h,土地费用为a,可行性研究费用为j,v1表示项目推迟期权的价值,k表示项目现金流的折现率,则商业地产项目含有推迟期权的项目价值为:

则推迟期权的价值为:v1=npvt-npv(15)

以上偏微分方程模型是基于价格遵循几何布朗运动,且项目价值仅受租赁价格波动影响的假设基础上得到的。

三、模型的相关参数确定

本文采用的商业地产运营模式是出租模式。商业地产单位面积获得的净收益,是通过将项目寿命期内单位面积的净租金收益按照无风险利率折现到推迟期权的到期日现值,即sw。其中净租金收益是商业地产单位面积的毛收益扣除运营费用、修理费用、经营税金及附加、土地增值税后得到的。

c表示商业地产项目开发建设投资:具体包括前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费、财务费、销售费、开发期税费、其他费用和不可预见费,不包括土地费用和项目可行性研究费用。

s0表示初始租赁价格扣除商业地产单位面积的运营费用、修理费用、经营税金及附加和土地增值税后所得到的单位面积的净收益。其中初始租赁价格可以采用项目推迟期权初期的商业地产租赁市场同类物业的市场均价。r表示无风险利率,取5年期国债利率作为标准,土地的负的红利分配δ取无风险利率作为标准。q的取值,可以根据市场调查,结合项目的实际情况来进行确定。

最后是关于波动率参数的估计。由资产价格理论得知,房地产价格由房地产租金收益流的贴现值决定,房地产价格波动与房地产租金的波动幅度应该基本相似,两者呈正相关关系,如果两者发生背离或房地产价格的波动幅度大于房地产租金的波动幅度,就表明房地产市场价格出现了异常。因此,可以通过中房指数来求出项目价值的波动率。设项目波动率和项目产出物价格的波动率相等,即σ=σs,由此,商业地产租赁价格的波动率σ可以根据目前已有的价格指数,用数值方法求出,具体公式为:

其中n+1表示历史观察数据,si表示在第i个时间间隔末的商业地产租赁价格指数,ui=1n(si/si-1),u是ui的平均值,t为时间跨度。

四、实证研究

1.样本选取

某市商业中心的步行街占地129亩,总建筑面积9.8万平方米,共计718个商业铺面,全长840米,预计总投资1.63亿元,项目分二期建设,其中第一期工程全长560米,宗地面积4.32万平方米,宗地价值3548.8万元,土地使用期限为2002年10月30日至2052年9月9日。该项目于2002年12月动工兴建,2004年3月全面竣工,并于5月1日开街试营业,该项目全部采用销售的方式,已建成面积为5.39万平方米。该步行街预计在2007年启动二期工程,目前相关事项还未进行。本论文的实证研究,拟采用该项目二期工程为研究对象,进行项目投资决策分析。

2.传统的项目投资决策分析

为了和前面的分析相对应,假设所有商铺只租不售,均通过租赁的方式来获取收益。

该项目从2007年初开始,开发期为2年,其中建设期1.5年,前期工程0.5年,计划2008年年末完工。预计本项目所需投资总额1.11亿元,其中包括土地费用4854.43万元、基础设施建设费(包括前期工程费)1000万元、商业用房建筑安装工程费2398.66万元、公共配套设施建设费32.5万元、管理费用248.57万元、财务费用441.12万元、销售费用1323.36万元、开发期的税费121.56万元、其他费用110.85万元、不可预见费554.27万元。假设项目当年的投资额发生在年初,项目2007年的投资比重为68.8%,2008年为31.2%。根据市场调查,结合本项目的实际情况,预计项目2009年的租赁价格为1.5元/天·平方米,以后每1年在上1年基数的基础上递增2%;出租率2009年-2012年为80%,从2013年开始为90%。运营费用包括:房产税、管理费用、修理费用、保险费等,其中房产税按年租金的12%计算,管理费按年租金的4%计算,维修费按建筑物重置价格的2%计算,保险费按建筑物重置价格的0.2%计算。项目的经营税金及附加采取的税率为5.5%,计税基础为出租收入,所得税的税率为33%,计税基础为项目每年产生的利润,为简化计算,土地增值税不计。土地使用年限为40年,预计商档夭钅吭诰?8年后的净转售收入为9000万元。

根据前面的分析,可以通过编制商业地产开发项目损益表,计算出商业地产项目在寿命期内各年的利润总额,从而可以计算出项目所要缴纳的所得税。最后根据上述数据,编制商业地产项目的全投资现金流量表,以此计算出项目的净现值。项目全投资现金流量表,详见表1。

考虑资金时间价值和投资者对风险的态度,风险调整贴现率取8%,从而可以得出该项目的npv=2647万元,则该项目经济上可行,可进行投资。

3.基于实物期权方法的投资决策分析

下面运用实物期权法重新审视该项目。假设市场走势难以确定,可以延期投资,并以推迟2年为例进行分析。项目的开发期为2年,预计2009年开始施工,2010年末竣工并交付使用,项目从2011年开始获取收益,预计项目的租赁价格为1.6元/天·平方米,以后每1年在上1年基数的基础上递增2%;出租率为90%,每年的土地闲置费用为土地出让价的10%。

参照前面介绍的项目相关数据,开发商要想获得此推迟期权,首先必须获得土地的使用权,其中土地使用费用为4854.43万元。无风险利率采用2006年发行的凭证式(一期)国债5年期的票面年利率3.49%,考虑土地负的红利分配,设其等于无风险利率。项目的开发建设投资(不包含土地使用费用)预计在原来的基础上增加10%,即为4854.43+(11085.3-4854.43)×1.1=11708.4万元,项目的总投资为:11708.4+4854.43×(10%+10%)=12679.29万元。考虑商业地产项目推迟开发的全投资现金流量表,详见表2。考虑资金时间价值和投资者对风险的态度,风险调整贴现率取8%,可以得出npv=1158万元。

租赁价格波动率,采用该市中房指数典型地产指数2005年8月至2006年1月的数据进行计算,得出租赁价格的波动率为0.23。

下面具体对项目的推迟期权进行计算。根据市场调查,目前,该市同类商业地产的租赁价格均价为1元/天·平方米,因此推迟期权初期的租赁价格取值为365元/年·平方米,即毛租金收益为365元/年·平方米。其中运营费用的计算依据是:管理费按年租金的4%计算,应交税金按年租金的12%计算,维修费按建筑物重置价格的2%计算,保险费按建筑物重置价格的0.2%计算,经营税金及附加按年租金的5.5%计算,则净租金收益为:365-365×(4%+12%+5.5%)-2431.16×1.1(2%+0.2%)=228元/年·平方米,商业地产项目开发单位面积的付现成本(不包括土地费用)为1509元/平方米,w=22.66。

则:

因此,考虑了推迟期权的项目总价值为4248万元,大于不延期开发的净现值2647万元。因此,可以得知,开发商在获得土地的使用权后,进行项目的招商活动,等待并观察市场,在推迟投资期限内,根据项目的招商来决定投资,能获取更好的经济效益。

4.实物期权价值的敏感性分析

这里主要分析项目投资费用、波动率和出租价格的变化对项目期权价值的影响。假设项目投资费用和出租价格的变化率分别为+5%、+10%、+15%、-5%、-10%。不确定性因素的变动对期权价值的影响情况,见表3。

假设出租价格波动率分别为0.1、0.2、0.3、0.4、0.5、0.6、0.7、0.8、0.9、1.0,分析波动率的变动对项目期权价值的影响,具体内容见表4。

通过以上的实证分析,可以得知,使用本文构建的模型计算结果和理论分析结果是一致的。一方面表现为考虑了项目期权价值在内的项目总价值大于传统的净现值评估价值;另一方面表现为看涨期权的价格与标的资产价格、波动率大小成正向变动,与项目投资费用成反向变动。

五、结语

本文对商业地产投资特性进行分析,从中找出商业地产投资中所蕴涵的实物期权特性,并通过对b-s模型进行修正,提出商业地产推迟投资的实物期权模型,并对其进行实证,得出考虑了项目期权价值在内的项目总价值大于传统的净现值评估价值。因此,将实物期权运用于商业地产投资决策领域,是充分地考虑了开发商的决策灵活性,使项目投资决策更接近于项目实际情况,也将有助于提高投资决策的正确性。

参考文献:

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[3]blackf,scholesm.thepriceofoptionsandcorpo-rateliabilities[j].journalofpoliticaleconomy,1973,81(may-june):637-659.

[4]cox,ross,rubinstein.optionpricingasimplifiedapproach[j].journaloffinancialeconomics,1979,7(3):229-263.

篇（9）

传统商业地产投资决策方法,往往忽略企业潜在的投资机会可能带来的收益,以及开发企业管理者通过灵活把握各种投资机会所能给企业带来的增值,因此常常低估项目的价值。Hayes和Abernathy、Hayes和Garvin认为,传统的投资决策方法由于忽略了企业经营管理的战略因素,因此经常低估投资机会而导致短期决策行为,造成投资不足和竞争地位的实际下降。

当传统方法难以解决项目投资决策分析时,金融领域的一项重大研究成果——以Black和Scholes的经典论文为标志的期权定价理论启迪了项目投资决策新方法,他们通过构造期权的动态复制组合来对冲期权风险,并获得无风险收益,在无套利机会和无交易费用等假设下,经过严密的数学推导,得出了基于不付红利股票的任何期权价格必须满足的微分方程,并运用该方程,推导出股票的欧式看涨期权定价公式,即著名的Black-Scholes模型。同时,Cos、Ross和Rubinstein提出了标准的二叉树定价模型,使离散时间的期权定价问题得以简化,进一步发展和完善了期权定价理论。最先把期权定价理论引入项目投资领域的是StewartMyers教授,他于1977年首次提出金融期权思想及其定价理论与方法可用于项目投资的评估与决策,并称之为实物期权。

经营柔性和战略适应性是在不确定条件下进行投资决策分析的基本出发点,而这一点在传统投资决策方法中并没有体现出来,实物期权方法的使用,正好解决了企业的经营柔性和战略适应性所带来的价值估价问题。并且,实物期权方法不是简单地对传统现金流量折现方法进行否定,而是在保留其对资金时间价值分析这一特性的基础上对其局限性进行突破,两种方法相互补充。

因此,实物期权方法作为在不确定市场环境中辅助投资决策的方法,已成为房地产投资决策理论研究的前沿课题,将其与传统投资决策方法结合起来对项目进行决策分析,是一种科学、合理、主动、有效的方法。但是,将实物期权方法引入项目投资决策中,有着比较严格的条件限制,主要是指投资项目首先必须具有实物期权特性,其次企业应具备积极的管理、高素质的管理者以及完善的市场信息。本文通过对商业地产的实物期权特性进行分析,构建商业地产实物期权定价模型,并进行实证研究,为实物期权方法在商业地产投资决策中的应用奠定基础。

一、商业地产投资的实物期权特性分析

商业地产开发投资,可以分为两大阶段,即项目的开发建设阶段和项目的运营管理阶段。在开发建设阶段,包括可行性研究论证、获得土地使用权、项目招商、规划设计、工程建设及竣工验收。项目运营管理阶段是在项目竣工验收的基础上,对项目进行整体经营和管理,将开发产品市场化,获得企业利润的阶段。

在开发建设阶段,从实物期权的角度来看,土地使用费的投入,相当于一笔期权费用,在支付了这笔费用之后,商业地产投资开发商拥有在一定的期限内对土地进行开发、经营、变卖等权利,而后续的这些决策都存在很大的灵活性和不确定性,投资者可以根据来自市场、技术、管理、资金等多方面的风险评价,在国家规定的期间内,推迟开发投资。因此,投资中蕴涵推迟期权的价值。而在项目建设阶段,影响项目价值的主要因素是商业地产未来的租赁价格。由于项目的经营期限较长,在整个收益过程中存在高度的不确定性,包括经营管理层面的不确定性、经济的不确定性、城市规划的不确定性、宏观政策的不确定性等,因而很难准确对项目价值进行评估。而由于项目价值的不确定性和投资成本的不可逆性,使得投资者在进行项目的开发过程中,通常不是将资金一次性投入,而是采取分期开发的方式,在一期投资建设之后,根据市场情况决定下一期开发的投资情况,以此降低开发投资的风险。因此,在项目建设阶段,蕴涵扩张和收缩期权。在项目的运营管理阶段,当项目运营良好时,决策者能够获取一些新的投资机会或对项目进行扩张,以获取更大的收益。而当项目运营不佳时,决策者可以采取转换决策或放弃项目的方式,以减少风险。由此,在项目的运营阶段,存在增长期权、扩张期权、转换期权和放弃期权。

根据上面的分析可以知道,商业地产的实物期权可以看作是美式看涨期权,商业地产开发商作为期权的持有者,可以根据其在进行投资决策时所拥有的信息来决定是否进行开发建设,以及决定开发建设的时间和开发建设规模。

二、商业地产投资决策实物期权模型构建

从期权的角度分析商业地产项目的价值,通常包括2部分:净现值和期权价值。因此,要进行商业地产投资项目价值的计算,首先必须进行项目净现值的计算,在得到项目净现值数值之后,再对项目蕴涵的灵活性价值即实物期权价值进行计算,最后计算项目的总价值。如果项目的总价值大于零,则说明项目可行,可以对项目进行投资。而一旦出现负值,则不应进行项目投资。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第25条规定,以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满2年未动工开发的,可以无偿收回土地的使用权。可见,开发企业在获得土地使用权后,拥有到期日为2年的推迟期权,开发企业可以到期执行期权,进行投资,也可以提前执行期权。

本文根据商业地产投资项目的实际情况,在对经典的B-S定价模型进行修正的基础上,来确定商业地产投资项目的推迟期权模型。为了使模型更接近实际和更具有适用性,本文在进行模型推导之前,做出的主要假设条件有:

1.商业地产的租赁价格呈对数正态分布;商业地产的出租率设为90%。

2.在期权有效期内,除价格变动而形成资本损益外,还包括因为土地闲置所产生的机会成本,即存在负的红利分配。假定红利分配δ是恒定的,等于土地闲置的机会成本。

3.投资者可按已知的、并在期权合约有效期内保持不变的无风险利率r不受限制地进行贷款。

4.用SW表示单位建筑面积的商业地产在出租率为90%的条件下,在土地使用年限内所带来的净收益现值,相当于推迟期权到期日的商业地产单位建筑面积的销售价格,其中S表示推迟期权到期日的单位建筑面积的商业地产年净租金水平。假设租赁价格以一固定百分比q逐年递增,其中q表示商业地产年净租金的增长率,t表示推迟期权的时间,T表示项目的寿命期,则:

5.考虑推迟期权阶段所要缴纳的土地闲置费用。假设在推迟期权到期日之前,土地每年的闲置费用为Fi,考虑项目的建设期,假设建设期为D年。

下面具体推导商业地产投资项目在推迟期权阶段的定价模型。假设项目价值的不确定性只受到租赁价格的影响,为了便于处理,这里我们用单位建筑面积的净租赁价格来代替净租赁收益,则相应的开发建设投资也是单位建筑面积的开发建设投资,得到的项目价值也是单位建筑面积含有期权的价值。然后,将这一结果乘以项目的开发建设面积,即得到项目的总价值。假设项目每单位建筑面积的开发建设投资为C,年租金为S,则项目每单位建筑面积当前实现的利润为:E[max(SW-C,0]

假设商业地产租赁价格遵循:dS=asSdt+σsSdz(2)

其中as表示租赁价格的瞬时漂移率,σs表示单位时间内租赁价格的波动率,dz为维纳过程增量,对式(2)进行积分,得到

式(13)就是计算商业地产项目每单位建筑面积含有推迟期权的项目价值。其中S0表示初始净租赁价格,V表示商业地产项目含有推迟期权的价值,C表示商业地产项目开发单位面积的付现成本(不包括土地费用和可行性研究费用)。为了便于模型的计算,本文考虑在计算C时先将所得税排除在外,则得到的包含期权价值在内的项目价值为税前的价值,属于开发企业利润。因此,对求得的项目价值乘以(1-所得税税率),得出完税之后的项目价值。设项目的开发面积为M,所得税税率为h,土地费用为A,可行性研究费用为J,V1表示项目推迟期权的价值,k表示项目现金流的折现率,则商业地产项目含有推迟期权的项目价值为:

则推迟期权的价值为:V1=NPVT-NPV(15)

以上偏微分方程模型是基于价格遵循几何布朗运动,且项目价值仅受租赁价格波动影响的假设基础上得到的。

三、模型的相关参数确定

本文采用的商业地产运营模式是出租模式。商业地产单位面积获得的净收益,是通过将项目寿命期内单位面积的净租金收益按照无风险利率折现到推迟期权的到期日现值,即SW。其中净租金收益是商业地产单位面积的毛收益扣除运营费用、修理费用、经营税金及附加、土地增值税后得到的。

C表示商业地产项目开发建设投资:具体包括前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费、财务费、销售费、开发期税费、其他费用和不可预见费,不包括土地费用和项目可行性研究费用。

S0表示初始租赁价格扣除商业地产单位面积的运营费用、修理费用、经营税金及附加和土地增值税后所得到的单位面积的净收益。其中初始租赁价格可以采用项目推迟期权初期的商业地产租赁市场同类物业的市场均价。r表示无风险利率,取5年期国债利率作为标准,土地的负的红利分配δ取无风险利率作为标准。q的取值,可以根据市场调查,结合项目的实际情况来进行确定。

最后是关于波动率参数的估计。由资产价格理论得知,房地产价格由房地产租金收益流的贴现值决定,房地产价格波动与房地产租金的波动幅度应该基本相似,两者呈正相关关系,如果两者发生背离或房地产价格的波动幅度大于房地产租金的波动幅度,就表明房地产市场价格出现了异常。因此,可以通过中房指数来求出项目价值的波动率。设项目波动率和项目产出物价格的波动率相等,即σ=σs,由此,商业地产租赁价格的波动率σ可以根据目前已有的价格指数,用数值方法求出,具体公式为:

其中n+1表示历史观察数据,Si表示在第i个时间间隔末的商业地产租赁价格指数,ui=1n(Si/Si-1),u是ui的平均值,t为时间跨度。

四、实证研究

1.样本选取

某市商业中心的步行街占地129亩,总建筑面积9.8万平方米,共计718个商业铺面,全长840米,预计总投资1.63亿元,项目分二期建设,其中第一期工程全长560米,宗地面积4.32万平方米,宗地价值3548.8万元,土地使用期限为2002年10月30日至2052年9月9日。该项目于2002年12月动工兴建,2004年3月全面竣工,并于5月1日开街试营业,该项目全部采用销售的方式,已建成面积为5.39万平方米。该步行街预计在2007年启动二期工程,目前相关事项还未进行。本论文的实证研究,拟采用该项目二期工程为研究对象,进行项目投资决策分析。

2.传统的项目投资决策分析

为了和前面的分析相对应,假设所有商铺只租不售,均通过租赁的方式来获取收益。

该项目从2007年初开始,开发期为2年,其中建设期1.5年,前期工程0.5年,计划2008年年末完工。预计本项目所需投资总额1.11亿元,其中包括土地费用4854.43万元、基础设施建设费(包括前期工程费)1000万元、商业用房建筑安装工程费2398.66万元、公共配套设施建设费32.5万元、管理费用248.57万元、财务费用441.12万元、销售费用1323.36万元、开发期的税费121.56万元、其他费用110.85万元、不可预见费554.27万元。假设项目当年的投资额发生在年初,项目2007年的投资比重为68.8%,2008年为31.2%。根据市场调查,结合本项目的实际情况,预计项目2009年的租赁价格为1.5元/天·平方米,以后每1年在上1年基数的基础上递增2%;出租率2009年-2012年为80%,从2013年开始为90%。运营费用包括:房产税、管理费用、修理费用、保险费等,其中房产税按年租金的12%计算,管理费按年租金的4%计算,维修费按建筑物重置价格的2%计算,保险费按建筑物重置价格的0.2%计算。项目的经营税金及附加采取的税率为5.5%,计税基础为出租收入,所得税的税率为33%,计税基础为项目每年产生的利润,为简化计算,土地增值税不计。土地使用年限为40年,预计商业地产项目在经营18年后的净转售收入为9000万元。

根据前面的分析,可以通过编制商业地产开发项目损益表,计算出商业地产项目在寿命期内各年的利润总额,从而可以计算出项目所要缴纳的所得税。最后根据上述数据,编制商业地产项目的全投资现金流量表,以此计算出项目的净现值。项目全投资现金流量表,详见表1。

考虑资金时间价值和投资者对风险的态度,风险调整贴现率取8%,从而可以得出该项目的NPV=2647万元,则该项目经济上可行,可进行投资。

3.基于实物期权方法的投资决策分析

下面运用实物期权法重新审视该项目。假设市场走势难以确定,可以延期投资,并以推迟2年为例进行分析。项目的开发期为2年,预计2009年开始施工,2010年末竣工并交付使用,项目从2011年开始获取收益,预计项目的租赁价格为1.6元/天·平方米,以后每1年在上1年基数的基础上递增2%;出租率为90%,每年的土地闲置费用为土地出让价的10%。

参照前面介绍的项目相关数据,开发商要想获得此推迟期权,首先必须获得土地的使用权,其中土地使用费用为4854.43万元。无风险利率采用2006年发行的凭证式(一期)国债5年期的票面年利率3.49%,考虑土地负的红利分配,设其等于无风险利率。项目的开发建设投资(不包含土地使用费用)预计在原来的基础上增加10%,即为4854.43+(11085.3-4854.43)×1.1=11708.4万元,项目的总投资为:11708.4+4854.43×(10%+10%)=12679.29万元。考虑商业地产项目推迟开发的全投资现金流量表,详见表2。考虑资金时间价值和投资者对风险的态度,风险调整贴现率取8%,可以得出NPV=1158万元。

租赁价格波动率,采用该市中房指数典型地产指数2005年8月至2006年1月的数据进行计算,得出租赁价格的波动率为0.23。

下面具体对项目的推迟期权进行计算。根据市场调查,目前,该市同类商业地产的租赁价格均价为1元/天·平方米,因此推迟期权初期的租赁价格取值为365元/年·平方米,即毛租金收益为365元/年·平方米。其中运营费用的计算依据是:管理费按年租金的4%计算,应交税金按年租金的12%计算,维修费按建筑物重置价格的2%计算,保险费按建筑物重置价格的0.2%计算,经营税金及附加按年租金的5.5%计算,则净租金收益为:365-365×(4%+12%+5.5%)-2431.16×1.1(2%+0.2%)=228元/年·平方米,商业地产项目开发单位面积的付现成本(不包括土地费用)为1509元/平方米,W=22.66。

则:

因此,考虑了推迟期权的项目总价值为4248万元,大于不延期开发的净现值2647万元。因此,可以得知,开发商在获得土地的使用权后,进行项目的招商活动,等待并观察市场,在推迟投资期限内,根据项目的招商来决定投资,能获取更好的经济效益。

4.实物期权价值的敏感性分析

这里主要分析项目投资费用、波动率和出租价格的变化对项目期权价值的影响。假设项目投资费用和出租价格的变化率分别为+5%、+10%、+15%、-5%、-10%。不确定性因素的变动对期权价值的影响情况,见表3。

假设出租价格波动率分别为0.1、0.2、0.3、0.4、0.5、0.6、0.7、0.8、0.9、1.0,分析波动率的变动对项目期权价值的影响,具体内容见表4。

通过以上的实证分析,可以得知,使用本文构建的模型计算结果和理论分析结果是一致的。一方面表现为考虑了项目期权价值在内的项目总价值大于传统的净现值评估价值;另一方面表现为看涨期权的价格与标的资产价格、波动率大小成正向变动,与项目投资费用成反向变动。

五、结语

本文对商业地产投资特性进行分析,从中找出商业地产投资中所蕴涵的实物期权特性,并通过对B-S模型进行修正,提出商业地产推迟投资的实物期权模型,并对其进行实证,得出考虑了项目期权价值在内的项目总价值大于传统的净现值评估价值。因此,将实物期权运用于商业地产投资决策领域,是充分地考虑了开发商的决策灵活性,使项目投资决策更接近于项目实际情况,也将有助于提高投资决策的正确性。

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[4]Cox,Ross,Rubinstein.OptionPricingASimplifiedApproach[J].JournalofFinancialEconomics,1979,7(3):229-263.

篇（10）

一、问题提出

棕色土地是指在人类的开发利用过程中受到污染的土地，这类土地的再利用由于污染受到很大的限制，其价值贬损严重。棕色土地的治理和再开发是一项复杂工程，涉及到生态环境、地理等系统，蕴含许多不确定性和高风险，需要一套行之有效的评估方法。西方国家早在20世纪80年代就开始关注棕色土地污染问题，其中棕地评估问题的研究主要集中在价值影响因素、评估方法和污名。Mundy（1992）认为，受污染不动产收益的影响成分包括环境污染引起收益的减少和可销售性影响两部分，Wilson（1994）把受污染不动产的损失分为内部损失、外部损失和间接损失，Ch？琢lmers（1993）、Webber（1997）、Kinn？琢rd（1999）、J？琢ckson（2005）等对市场法、成本逼近法、折现现金流法、抵押权益法、内涵资产定价法、蒙特卡洛模型、调查法、市场访谈法的应用问题进行了研究。

国内学者对棕地价值评估问题也进行了尝试研究。其中，赵玉杰（2004）等人通过对农业环境污染事故进行分析，运用市场价值法和机会成本法对其带来的损失进行评估；纪益成等（2007）翻译了美国Roger M.G roves等人著作，并对棕地价值评估方法进行了介绍；陈燕（2010）、艾东（2010）、张琳（2012）、桂荣芳（2014）等从污染物属性、棕地价值损失的不确定性、案例研究等方面入手，对市场比较法、收益还原法、成本法和内涵定价法进行了对比分析；姚尚丽（2013）、方盛水（2014）结合企业决策和棕色土地再开发项目的特点，研究了模糊实物期权法、层次分析法、专家打分和模糊综合评价法对污名价值的计量问题等。

由国内外的研究文献来看，除了成本法、收益法、市场法三大评估方法，它们还衍生出一些更为实用的方法，这些都是我们可以借鉴过来的。而我国对棕地价值的评估方法研究，主要集中在三大方法中，对其他方法的研究很少。这有待于国内学者共同努力，强化棕地价值评估方法的系统研究，以满足实务的要求。

二、棕地价值评估方法

在查阅棕地价值评估及其他污染评估文献基础上，笔者归纳提炼了六种可使用的方法，并对这些方法使用中的注意事项、技术难点进行了分析，希望对评估师评估工作有所裨益。

意愿评价法的难点是调查问卷的设计，问卷设计时可参考国外一些设计较成熟的问卷，但是还需结合本身的事故特点，且应在问卷上表明土地污染情况、其对人体健康及周边环境带来的影响等信息，确保结果的合理真实性。

在实务中，土地价值评估运用最多的是市场法，因为污染土地的污染程度、污染源等不一样，涉及治理成本、污名的修正时需要特别注意。

除了上述的几种方法外，国外学者还提出了环境资产平衡法、调查法、期权选择法、抵押资本分析法等等。除此之外，我们可以通过对传统方法进行污染因素修正，或借鉴空气、噪音等方面的价值评估方法和自然资源定价方法，研究一些适用于污染土地的评估方法。

三、研究结论与对策建议

我国对土地价值评估的研究还处于初级阶段，尤其是棕地的价值评估，要走的路还很长。针对评估方法，我们需要一个完善的法律体系和准则体系，为评估提供理论基础；一个全面完整的数据库，为评估方法提供数据基础；一个经验丰富的评估团队，保障评估的质量。在这些方面我们是欠缺的，因此提出几点建议：

（1）增加和完善环境方面立法，出台相关政策。到目前为止，我国还没有出台与受污染不动产评估问题相关的准则，实务中都是依照国际评估准则。及早出善相关法律法规，建立健全土地环境保护法律法规和标准体系，才能预防土地污染和降低其造成的环境风险，及推动受污染土地价值评估工作的开展，为评估方法的应用提供依据。

（2）进一步完善技术标准，公开环境数据，为评估提供数据支持。价值评估方法的应用都是以大量数据为基础的，由此专家和学者需在数据搜集的方法和技巧上进行研究探讨。我国环境调查起步晚，数据缺乏，且很多具体的环境数据并未对公众开放，对评估工作的开展有很大的限制，影响评估结果的准确性。所以数据的积累搜集事关重要，需要专家和各相关部门共同研究探讨，为评估方法的运用提供数据支撑。

（3）促进学科的相互交流。很多关于环境、地理、健康等的专业问题评估师都无法全面的了解，这就必须寻求相关学科专家的帮助。评估师之间，擅长的领域可能也不一样，如土地评估师、房地产评估师与环境影响评价工程师等等。这也要求评估师之间相互合作，相互提供便捷，保证评估工作顺利进行。

（4）发挥行业组织的主导作用。土地评估师协会、房地产评估师协会作为我国土地、房地产价值评估领域的专业组织，应起到带头作用，提高评估队伍的整体素质，规范评估机构和评估师的行为，积极组织受污染土地评估相关问题的研究，填补空白，开创新的行业方向。

（5）积累和借鉴经验，提高评估结果的准确度。评估师的经验在很大程度上左右了评估结果的准确性，虽然方法的研究日益成熟，但是在实际操作时，很多细节都不能很好地把握，这是需要经验为基础的，所以在借鉴方法的同时，总结和借鉴实践经验也是一个重要环节。

在评估领域需要研究和探讨的方面还很多，需要我们共同的努力。美英等国家不管是对准则的研究，还是对传统方法、模型的改善创新，一直都走在队伍前列，为出现的新问题提供依据和可行的评估方法，这都需要我们不断吸收内化再创新，才能推进我国评估行业的发展。

・・・・・・・・参考文献・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

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[7]方水盛.受污染不动产评估方法及管理体系研究[D].浙江财经大学硕士论文打印稿，2015.

篇（11）

由于本文支持财务困境成本理论，因此，主要从财务困境成本的概念、财务困境对公司业绩的影响、怎样克服财务困境对公司业绩的影响三个方面进行论述的。

一、财务困境成本的相关研究

财务困境成本是破产成本、清算成本等概念的延伸，包括直接成本与间接成本。直接财务困境成本是公司陷入财务困境后，申请破产及其法律过程中发生的法律、会计和管理费用等。公司陷入财务困境后，由于顾客的流失、竞争对手的市场占有，会导致其销售收入和利润的丧失，这些是财务困境间接成本。

1.国外关于财务困境成本的研究

一些学者（Haugen&Senbet，1978；Miller，1977；Warner，1977）不同程度地认为，并不是所有的财务困境成本都与公司的最优资本结构决策相关，真正影响资本结构决策的只是直接财务困境成本。最早对财务困境成本进行经验研究，计量其大小的代表之作是Warner于1977年发表的“破产成本。Altman的研究结果显示，大部分破产公司的期望破产成本的现值超过了财务杠杆的税收利得的现值。这说明这些破产公司过度举债，同时也进一步说明了在最优资本结构决策中，破产成本是一个需要考虑的重要因素。为了避免可能的因果关系倒置问题，Opler和Titman（1994）使用处在行业下滑阶段的高财务杠杆企业作为样本，采用OLS回归来检验在1972年至1991年间不同财务杠杆的企业经营业绩的变化。结果表明，在行业整体下滑期间，高财务杠杆企业将失去相对更多的市场份额并承受更多的利润损失。

2.国内关于财务困境成本的研究

国内对于财务困境的研究是近几年才兴起的，且多集中于财务困境的概念界定、形成过程和财务困境预测模型的构建方面，而对于财务困境成本的研究则相对较少。本文认为国内关于财务困境成本的研究主要包括以下两个方面的研究：

（1）规范研究

杨淑娥、魏明（2005）从财务学中的权衡理论出发，认为企业的财务危机成本包括财务拮据成本和成本两部分，分析了财务危机成本的形成机理，提出了财务危机间接成本估量的方法：实物期权法、EVA法和逐期环比比较法等。梁、殷尹（2005）则主要综述了国外文献有关财务困境成本的界定，阐明财务困境对企业价值和资本结构具有重要的影响。

（2）实证研究

章之旺（2004）选取了1998年～2002年度沪深股市42家ST摘帽公司作为研究样本，结果表明：财务困境成本的高低除了与财务困境的程度正相关外，还与行业经济状况显著相关，即当财务困境企业所在行业业绩不佳时，财务困境成本更高。

二、财务困境对公司业绩影响的研究

（一）国外有关财务困境对公司业绩影响的研究

国外存在三种的观点。第一种是无关论，即财务困境对公司业绩没有影响；第二种是财务困境成本论，即财务困境对公司业绩存在负面影响；第三种是财务困境收益论，即财务困境对公司业绩存在正面影响。本文主要论述后两种观点。

1.财务困境成本论

Baxter对MM理论提出了批判，认为在破产或丧失偿债能力可能性的情况下，过度运用财务杠杆将导致财务困境成本的上升，从而提高平均资本成本，最终降低公司的总价值。OPler和Titman将样本企业按所处行业区分为经济困境与非经济困境行业，研究高杠杆企业相对于低杠杆企业在行业不景气时的业绩变化，如果高杠杆企业相对于低杠杆企业在行业不景气时业绩更差，说明财务困境对公司业绩的影响是负面的，即存在财务困境成本；反之，则验证了财务困境收益论。研究发现，当行业不景气时，高杠杆企业相对于采取保守融资策略的同行业竞争对手企业失去了更大的市场份额，这一结果支持财务困境成本显著为正。

2.财务困境收益论

Jensen对此有很好的表述，他认为财务困境也可以创造利益，负债水平高的企业更愿意在财务困境时实行重组，因而有助于提高企业的业绩和改善企业的资本结构。Whitaker发现公司在进入财务困境之后的第二年比第一年的营业收入提高46.15%，公司价值在第二年亦上升了5.2%，企业的平均经营业绩和市值都有所提高，但仍低于困境前的水平。

（二）国内有关财务困境对公司业绩影响的研究

吕长江、韩慧博（2004）通过实证研究认为，虽然财务困境的效益在困境期间内有所体现，但不足以补偿困境成本所造成的损失。我国上市公司的间接财务困境成本显著为正，从总体来看，公司的间接困境成本大约为企业价值总额的25%一36.5%之间。资本结构对这种业绩的变化所引起的财务困境间接成本具有显著影响，即负债率越高的企业在困境期内将损失更大的市场份额和利润。尽管其研究设计未能剔除经济困境的影响，但这一结论与opler和Titman（1994）的研究结果完全一致。

章之旺、吴世农（2005）选择沪深股市自建立以来的全部A股上市公司为研究样本，参照op1er和Titman（1994）的设计思路，先将样本按行业是否经历经济困境区分为经济困境行业和非经济困境行业，再将样本按财务杠杆的高低分类，考察在行业处于经济困境时高杠杆组企业的业绩是否比低杠杆组企业更即财务困境是否会对企业业绩产生负面影响。研究表明，当出现行业经济下滑时，选择高杠杆的公司将丧失更大市场份额和利润。

三、如何克服财务困境对公司业绩的影响

陷入财务困境的上市公司重组的绩效改善是一个长期的过程，短期绩效的改善并不意味着公司己经脱离了财务危机的状况，公司必须使优化资源配置的实质性重组渐成主流。

概括来说，主要包括以下几个方面的措施：

（一）建立合理的公司治理结构

公司治理是影响财务困境的一个重要因素，不完善的公司治理机制也是导致上市公司陷入财务困境的重要原因，由于我国的上市公司基本上都是由国有企业改制而来的，公司的治理机制存在的问题更多。要想避免公司陷入财务困境，首先必须完善公司治理机制。

（二）更换公司管理层

上市公司陷入财务困境的原因多样，但人的因素不可忽视，也就是说，不合格的管理人员是公司陷入财务困境的重要原因之一，而财务困境又是公司替换他们的契机和催化剂。困境公司选择变动公司高层管理人员来解决危机，既是无奈之举又是明智之举。

（三）资产重组

资产重组是上市公司摆脱财务困境的重要措施，接管或兼并收购市场的建立对于资源的有效配置是很重要的。一个完善的接管市场不仅为困境公司提供了一条好的重组途径，而且也能使这些公司的管理层因常常受到公司控制权竞争的压力，不断地改进公司的绩效。

（四）加强核心业务竞争力

主营业务或主导产品的竞争力是企业综合竞争力的重要方面，如果这一问题得不到解决，那么公司是无法摆脱财务困境的。上市公司应当加强技术创新能力，尤其是核心技术创新能力以维持企业生存发展。

（五）拓宽融资渠道

资金不足可导致上市公司陷入财务困境，而困境公司则更是雪上加霜，上市公司应该积极地采用各种渠道，如自我积累、向银行贷款、公司之间或相关经济组织之间的拆借以及在社会上或在本公司及经济组织内部集资。

小结

本文认为，虽然财务困境的效益在困境期间内有所体现，但不足以补偿困境成本所造成的损失。我国上市公司的间接财务困境成本显著为正。所以，本文支持财务困境成本的观点，财务困境对公司业绩更多的是负效应，即存在财务困境成本。

参考文献：

[1]沈艺峰,沈洪涛,张俊生.中国上市公司的负债发挥了控制作用吗?[D].厦门大学管理学院财务研究与发展中心论文,2009.

[2]李秉成.企业财务困境形成过程研究[J].当代财经,2007(1).

[3]吕长江,韩慧博.财务困境、财务困境间接成本与公司业绩[J].南开管理评论,2008(3).

[4]吕长江,徐丽莉,周琳.上市公司财务困境与财务破产的比较分析[J].经济研究,2004(8).