绿化养护管理论文大全11篇

绪论：写作既是个人情感的抒发，也是对学术真理的探索，欢迎阅读由发表云整理的11篇绿化养护管理论文范文，希望它们能为您的写作提供参考和启发。

篇（1）

2高速公路绿化养护管理工作的重点

2.1病虫害的防治工作

高速公路由于存在线路较长、贯穿区域广泛，因此不同地理未知的气候条件也存在差异，加大了植物病虫害的防治工作。防治工作应该以预防为主，从历年来病虫害发生的实际案例来看，不同地区的植物所引发的病虫害在影响范围、程度、时间等方面都存在一定的规律，应根据实际经验做好预防工作。绿化养护人员要积极学习养护专业知识，加强对养护管理不同路段的巡查检测，及时了解植物生长最新动态，避免虫害发生。如果发生病虫害，不仅会给人们的正常生活带来影响，还会使高速公路绿化丧失了其建设意义。如果病虫害带有一些感染性的疾病，对人们的身体健康必定会造成影响；如果防治措施不得当，不仅破坏了公路绿化景观的观赏性，还会造成环境污染。所以面对病虫害必须采取防患措施，并且对已经发生的危害及时采取科学高效的防治手段，建立起系统、科学、长期的防治体系，坚持防预原则。传统的虫害防治主要通过药物喷洒等方式，容易导致化学药物的二次污染及害虫的抗药性，会增加病虫害防治工作的难度，因此可以采用新型的物理防治、生物防治等方法，既可以高效解决害虫对树木的危害问题，对环境的污染也降到了最小程度。中央分隔带中植物种类较单一，并长期处于干燥、暴晒的环境中，很大程度上提高了病虫害的发生几率，因此喷洒的虫药应加大剂量，通过机动喷雾器争取一次性完成消灭工作。①物理防治，不仅不会对人产生影响，对病虫害的防治更具有事半功倍的效果。对于以往的电击、振落、灯光等诱杀方式防治效率低，因此在靠近居民区的路段绿化，采用物理机械防治法最为有效。②生物防治，在高速公路绿化养护中生物防治更是不容错过的防治措施，这种方式不仅对人、动物无丝毫影响，并且对该害虫的天敌以及其它生物都不会造成影响，这也是对自然环境的一种有效保护，并对病害虫建立起了长期的控制作用。

2.2完善绿化养护管理方式

由于高速公路存在路线长、范围广等特点，应提高养护管理的设备机械化应用，选择有资质、专业性强的绿化养护管理单位；其二，根据植物生长特性以及养护知识建立养护档案管理制度，详细记录不同植物的生长概况，为绿化养护管理单位提供科学可靠地数据参考，有助于提高养护管理质量；其三，高速公路的绿化养护管理要积极引入现代化管理模式，计算机信息化通过文字、图像等方式真实准确的发映出高速公路的绿化情况，并且具备对不同物种、不同路段可实现随时查询，实现高速公路绿化养护的动态监视与分析，进一步促进了绿化养护管理准确性、科学性的发展进程，对日常养护工作的病虫害防治、施肥、灌溉以及林木修剪、除草等进行全面分析，计算出最佳防治时间，有助于降低养护管理成本，对提高高速公路绿化养护管理水平与效率具有重要作用。

2.3建立完整的生态系统

人工化的植被种植设计应符合自然生态系统中的相互依存、相互制约、相互协调的生长关系，把实现生态平衡，作为首要任务。如果生态系统中忽略了物种间相互制约的关系，以病虫害为例，这种制约关系的缺失会导致公路绿化作用范围急剧缩减，丧失绿化作用。挑选、培育抗虫性植物，并结合之前曾发生的虫害，总结经验寻找规律，加强防范措施，严格控制育苗、出苗、选苗等各个环节。在植物的后期生长中，及时有效的对氮、磷、钾等进行施肥工作，结合实际情况控制肥料施用量，通过植物良好的生长状态强化抵抗能力。栽植人员要严格按照规范制度进行植被的栽植工作，避免植被的断根、破皮等损伤。在多雨的地区进行栽种时，为避免因雨水冲刷造成的散坨现象，需要用塑料薄膜等遮雨设施保护好。在引入品种种植中，需要经过一定时间的定植，脱离原来的环境，更好的适应新环境，降低死亡率，从而有效的避免了资源浪费。为营造出最佳的植物景观效果应注重植物搭配、植物层次等。若出现斑秃等应及时补植，达到百分之八十五的植被覆盖率。车速快、空间较为封闭是高速公路最显著地特点，必须保证司机的行车安全不受绿化植物的影响。以行车角度所能观测到的植物景观应作为重点绿化养护区域，定期对该区域的草坪修剪，对其景观效果不可强求，要始终以增强生态效益为中心。公路出口或转角处的乔木、路侧的灌木进行定期修剪。在暴风雨较为频繁的区域预先实施全面疏剪，防治意外事故保证来往的行车安全。中央分隔带的植物应优先考虑草坪、矮乔木、花卉、灌木等低矮的种类，例如丁香、卫茅、侧柏金银木、珍珠梅、桧柏等，避免遮挡司机行驶视线。

篇（2）

1.1修剪

对于成年的大树，要除去不规则的树枝，灌木应当保持有形整齐，我们可以把它修建为方形或者圆形，也能变成扇形或者不同抽象的图案，要确保乔木枝干能够挺拔笔直地生长。此外，无论是乔木还是灌木，都应当对它们的废果残花进行及时清理，避免养分被消耗。

1.2灌溉

植物在生长过程中所需要的水分，主要都是从土壤中吸收来的，倘若地表的水分出现了太大的消耗或者土壤中的水分含量不足时，就应当进行灌溉。各种植物都有对应的水分需求，对于抗旱类植物来说，它们需要的水分不多，无需频繁地灌溉，但是有些种类的植物需要大量的水分，就必须时常进行灌溉，在园林植物的养护工作中，灌溉是一项基本工作。

1.3排水

在园林土壤里面，要是存在太多的水分，会导致植物不能良好地生长，更甚有的时候会出现死亡。由于各植物具有不同的生长习性，因而应当对水分的含量进行严格控制，倘若土壤中的水分太多，就要及时排水。

1.4施肥

在植物的根系损失得以恢复并开始生长以后才可以对其进行施肥。当树木的生长正常以后，因为园林里面不同土地具有不一样的土壤成分，同时不同的植物需求不一样的肥料，于是进行养护的过程中，我们应当合理地进行施肥。施肥能够使植物的生长速度更快，如果播撒的肥料不合理，有时导致植物的叶片变黄，有时让他们生长变慢，更甚的是导致死亡。同时施肥需要选择在土壤干燥以及多日未下雨并在除草松土之后进行。

1.5病虫害防治

乔木是病虫害防治的重点，因为经过移植后，乔木的根系以及树枝都已经遭受到了较大的损害，恢复期也会比较长，从而导致抗病虫害功能也会降低，所以要认真地查看乔木，要是有病虫害，马上喷撒农药，避免病虫害继续蔓延。进行养护的时候，应当重视病虫害的防治工作，要坚持以预防为主的原则，还要建立起科学长效的病虫害防治机制。

2园林景观的绿化管理与养护要有机结合

进行园林绿化的过程如下：园林的设计人员将本身的设计意图变为园林景观，园林养护促使园林的设计理念得以实现与延续。因而，我们必须要加强绿化管理与养护工作，只有这样才能达到预期的绿化效果，使他们之间保持密切的关系，相辅相成。进行园林绿化管理与养护的时候，还要有针对性地安排资金，以便让绿化管理和养护工作落实到位。

篇（3）

2城市园林绿化景观设计的方法

(1)利用地势条件科学搭配园林植物。

城市景观设计中要首先考察下当地的地形，地势，以及土壤性质等自然条件，景观设计时要充分利用原有的自然资源，这样不仅可以节约建筑成本，还可利用自然条件创造出更为真切，自然的景观。利用自然起伏的多变的地形可创造出轮廓清晰，有起伏的构建物等;根据土壤的性质，可适当的选择配置具有观赏性，又适应性的植物进行多样化的结构配置栽植，科学合理的搭配，可实现四季观景的需要，使景观四季呈现出不同的变化。

(2)从立体角度打造设计城市园林景观。

园林景观工程不是简单的平面栽植绿化，涉及到的元素有很多，如，墙体，灯柱，高架绿棚，亭台楼阁，假山叠石，树木，花卉，草坪，栅栏等等。景观设计过程中，要遵循多年植物的运用原则以及植物生长习性，根据地势，以及各个元素之间的合理搭配，立体化的构思进行设计，打造持续性的绿化立体景观。立体景观设计是进行空间上的划分，可给人视觉上的空间扩大，同时也利用立体绿化景观达到吸附浮尘净化城市空气的目的，为提高城市环境奠定基础。

(3)开阔城市园林景观规划设计。

近年来，城市园林小区景观绿化设计中大多采用假山，亭台，绿化草坪等打造的景观也都大多相似，多数已出现审美疲劳，越来越不能满足人们的生活，心理需求。这就要求园林景观规划设计人员能够不断的开阔设计思路，开阔视野，以多种形式，多样元素的构思结合设计提高园林景观的绿化面积，打造有创新性的园林景观。例如，泥地零散铺石的方式为增加园林内的绿化面积提供便捷条件，在路的两旁，石子间缝隙种植绿化模拟郊外自然景观等。

(4)园林绿化设计从人性化角度出发。

城市园林景观完工后，是要给人们提供一个进行休闲，运动和交流的充满生活气息的氛围，所以，设计时要从人性化的角度出发，使人们尽可能多的接触到绿色，能够使人们在休闲时尽情的呼吸新鲜空气，享受阳光雨露，从而构建和谐美好的人际关系。

3园林绿化景观养护管理的注意点

(1)春季养护阶段的养护管理几点注意内容:

①春季天气适合种植，对于缺苗或者冬天的死苗等是进行补植缺株的好时节。②春季是万物复苏的季节，苗木都开始正常生长，要注意这时在冬季整型修剪的基础上进行复剪，并适时的进行除草，剥芽，去蘖等。③拆除防寒物，对冬季的植被防寒物拆除时，要防治病虫害的滋生，可利用人工捕打诱杀及喷药对刺蛾、蚜虫、白粉病、花叶病和锈病等进行防治清除。④对植物进行施肥，改善土壤的营养条件，注意灌溉浇水，保证树木的正常需要。

(2)夏季养护阶段的养护管理几点注意内容:

①夏季天气炎热，阳光充足，雨量也较大，雨季前要将过于高大的树冠，适时疏植，截短修剪，可增强抗风能力。并进行注意夏季专项病虫害防治。②根据需要适时的追施磷，钾肥料，有机肥等，并进行中耕除草。③汛期排水防涝，例如大风大雨可能导致树木倒伏，影响交通。这些情况都需要及时排除。④汛期对发生倒歪倾斜的树木及时扶正，补植常绿树，利用雨季补植常绿树，竹子等。

(3)秋季养护阶段的养护管理几点注意内容:

①秋季天气逐渐有暖变凉，此时应对一些需要偏冠的、树型不整齐或需要造型的乔灌木进行整型。也要准备好防寒措施，不耐寒的树种，可根据不同耐寒性采取不同的防寒措施，以保安全越冬。②施底肥、灌冻水:落叶后，封冻前施有机肥作底肥;落叶后到土壤封冻前灌足水，水后及时封高堰。③进行入冬前的病虫防治，并进行补植工作，以耐寒树种为主。④进一步组织维护巡查，以保证园林植被安全越冬。

(4)冬季养护阶段的养护管理几点注意内容:

①整型修剪:各种树木除常绿树木和一些冬季不宜修剪的树木，应在休眠期作一次修剪。②防治病虫:用挖蛹虫，刮树皮等方法消灭各种越冬虫害。③积肥、积雪:利用冬闲时期应大力积肥;下雪后，及时堆雪于树根处，以增加土壤水封，对植被安全越冬和次年生长大有好处。④维护巡查:加强对各路段、公园等处树木的看管保护，以减少人为的破坏。⑤检修机械:冬季时期应安排把一年内树木养护管理工作中所需要用的机械、车辆、工具等检修保养完备，以便来年使用。

篇（4）

随着城市化建设步伐的加快，城市规模日益扩大，人们对于精神文明的建设水平也提高了要求，对园林绿化的需求也随之增加，许多的专业人士积极投身到园林绿化的建设中去，使园林绿化建设得到了飞速发展。市政园林绿化是城市建设的一个重要组成部分，是改善城市生态环境、提高城市知名度的重要手段，也是城市文明程度主要标志。城市园林绿化的好坏，客观地反映了整个城市的环境质量及人文形象，对经济持续发展和人民安居乐业与生活健康也有深远景。因此，加强绿化养护管理工作对加快现代城市建设、为百姓营造幸福生活意义深远。

1.当前市政园林绿化管理中存在的常见问题

1.1居民对城市绿化养护认识不够。城市绿化是服务于民的，但也离不开大家的维护和爱护。广大居民普遍认为市政园林绿化的建设对于绿化效果来说是非常重要的，但却轻视了绿化养护管理的重要性，使绿地养护管理工作不受重视。目前，一些居民对园林中花草树木不爱护，对孩子们的践踏、玩耍不管不顾，有的人将草坪变成了停车场，任由汽车随意停放，毁坏绿地，也有在绿地上搭违章建筑，或将其变为自家菜地，更有甚者将豢养宠物随意放进去拉屎拉尿，这样不仅污染了城市环境，也极大地破坏了园林的平衡及美化效果。

1.2园林绿化养护管理方法滞后。当代市场经济机制下，园林绿化管理也应与时代接轨，积极适应市场竞争的大环境，但目前园林绿化管理机制和竞争机制比较匮乏，加之管理组织结构变化频繁，导致了政府在园林绿化养护管理上束缚的被动，从而使园林绿化养护管理的效率降低。养护管理工作方法不够科学，所采取的一系列绿化养护管理措施技术含量不高，一些工作人员是通过临时招聘的，技术业务素质较低，仅凭自己的经验操作，缺乏创新意识和精神。此外，有些地区还照搬照套普遍的管理方法，没有能够结合实际情况，采取适合于本地区的工作管理，导致管理工作与实际相差甚远。

1.3绿化管理技术不到位。园林绿化管理不是单一的清洁和修剪所能够完成的，而是需要多种知识互相配合的。由于管理者对各类植物的特点不够熟悉，对各种类植物生长所需土壤、水分、温度等重要因素模糊不清、混为一谈、一概而论，从而导致生存率的降低。一些地方园林绿化养护管理技术培训、开发不到位，人才资源流失，都不利于绿化养护工作的管理。此外，一些管理人员缺少园林美化的相关知识和创新意识，园林美化不仅要和城市建设相吻合，更重要的是要与时代共进步，使其具有鲜明的时代特点。

2.加强园林化养护管理的必要措施

2.1提高市民绿化养护意识。当代市政园林绿化养护管理工作仅靠政府、园林绿化养护工作人员是远远不够的，园林绿化养护的服务对象是整个城市的居民，因此，必须尽快提高市民对绿化养护的重视，促进全民参与。可以通过开展法制教育，提高市民自觉守法意识；进行绿化养护宣传教育，利用广播电视、报纸报刊、网络等媒体，加强对市民爱护环境、保护绿化意识的培养；设立环保标牌，如“小区是我家，美化靠大家”等标语，倡导护绿，增强人与自然和谐相处的生态理念；还可以通过举办“绿色观光”、“生态种植”等实践活动，增强广大市民的绿化意识，激发他们参与保护园林绿化效果的积极性，以达到园林绿化的建设效果，推动整个城市“护绿”事业的健康发展。

2.2运用科学的绿化养护管理方法。首先，建立完善的绿化养护工作体制。要使其与当代市场经济相吻合，与所在城市实际状况相吻合，并对城建、规划、执法、市容等部门建立一个明确的责任分工，加大园林绿化监察执法力度，严肃查处各类侵占破坏绿地的案件，切实保护绿地资源，巩固绿化成果。其次，明确养护管理的重点。养护管理工作的重点是绿地的保洁，以及树木、灌木、草坪的修剪，难点是病虫害的防治。园林绿化管理部门在进行养护管理工作的时候，要抓住重点和难点，同时要分清主次，抓出精品工程，寻找亮点，把有限的经费和精力放到主要工作中去。最后，建立高素质的养护管理人员队伍。要定期地举行园林法律法规、业务知识的培训和考核，不断提高他们的理论业务水平，使他们能够掌握养护的新手段、新趋势。加强对养护人员在园林植保技术方面的指导，让他们了解常见病虫害的预防及治疗，提高他们的养护专业技能。

2.3创新绿化养护管理技术。第一，正确把握园林的设计技术。科学的园林设计和合理的布局是绿化养护管理的前提和基础。不同种类的植物有着不同生活习性，如果在植物类型搭配上出现错误，很可能会出现植物相克，导致病害、无生长，或者死亡。在种植品种上，既要考虑植物的成活率、是否适应当地水土，也要考虑其搭配效果。在不影响各自品种生存、生长的前提下，可以采用乔木搭配灌木、常青搭配落叶、花丛搭配草地等形式。第二，严格执行绿化养护管理技术准则。要加强对防治植物折断、病虫害等问题的预防；注意定期清洁，保证无杂草、尘土、黄叶等现象；在科学的时间内进行浇水、施肥；园林的大型树木必须注意做好科学防病，并进行定期合理的修剪，使园林既达到绿化效果，也达到美化效果。

结束语：总之，在绿化养护管理中，只有建立完善的管理机制、科学的管理手段、先进的管理技术，才能使绿化养护管理工作达到预期的效果，从而为整个城市带来生机和活力，促进园林绿化建设的不断发展。市政园林绿化养护管理，是一门值得广大园林工作者认真研究的学问，也是摆在我们面前的一个重要课题，值得大家去学习和探讨。我们要积极重视园林绿化的养护管理在城市绿化建设中的作用，切实抓好市政园林绿化养护管理工作，为园林绿化事业作出我们应有的贡献。

参考文献：

篇（5）

关键字：房地产;开发管理

中图分类号：F293.33 文献标识码：A文章编号：

一、前言

房产市场是从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领域。房产包括作为居民个人消费资料的住宅，也包括作为生产资料的厂房、办公楼等。所以，住宅市场属于生活资料市场的一部分，非住宅房产市场则是生产要素市场的一部分。房产也是自然商品，因而建立和发展从事房产交易的市场是经济运行的要求。房产市场是房地产业进行社会再生产的基本条件，并可带动建筑业、建材工业等诸多产业发展。

随着我国社会主义市场经济的发展，对其他行业经济关联度高、带动性强的房地产业已经成为我国国民经济的支柱。自1998年我国深化住房制度改革以来，城市和农村对住宅的需求巨大，每年都有十几亿平方米的住宅竣工，对拉动我国经济持续增长和提高人民生活水平发挥了重要作用。因此，保持房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。一般来说，一个城市的房地产价格水平与经济发展水平是成正比的。在国外，房地产业通常被视为一个国家经济发展的晴雨表。目前，市经济水平与全国平均水平差不多，但是房地产价格却低于全国平均水平较多(全国房地产平均价格水平约2200元/平方米)。这说明，该市房地产业发展空间还是相当广阔的，对本市的发展也是起着很大的发展作用。 对于金华的房市来说其经济影响力也是一样的。

二、房地产开发管理体制

房地产开发管理是指房地产开发企业为了较为顺利完成工程项目的投资，对开发项目人员、公司财务、工程管理、销售管理以及后勤部门进行组织和管理，这也是开发企业实现规划管理和施工以及物业管理的前提。其中企业工程部主要是代表开发商对整个工程项目的建设进行管理，主要的内容包括与施工单位协调沟通、施工质量、进度和安全控制、合同管理、结构设计变更、报价和工程原材料采购以及库存进行管理。企业财务部主要负责企业的资金管理‘并且定期制作企业财务状况及经营成果的报表，主要包括建立工程项目的融资计划，施工单位的工程款结算以及企业营业费用结算。销售部门主要是负责企业开发产品的销售，主要包括销售方式的选择、销售价格的制定以及销售渠道的建立。房地产开发管理的目的以及原则就是要整合企业物力、财力、人力，从而建立一系列的科学、规范的运作流程，以现代化的信息管理为依托，开发出受市场欢迎的产品，房地产开发管理的重点企业的内部经营，核心是工程项目的开发过程，具体要求是控制成本、保证质量、缩短工期以及市场创新开发运营等。

三、房地产开发管理的主要内容

在我国房地产开发管理中主要的内容包括规划管理、施工管理、物业管理。

3.1房地产开发规划管理

房地产开发中规划管理是指对规划设计的管理，设计单位完成开发商所委托的建筑楼盘设计，重点在于对规划成本、工程进度以及工程目标进行控制和管理。开发企业建立采用完善的规划系统对规划设计进行管理，规划管理和规划设计是相辅相成的，在规划管理系统中提高规划设计审查和管理水平是重要的目标。规划管理系统与规划设计的核心是保证规划设计成果满足工程项目规划的要求，通过各种审查手段，提高规划设计管理的水平。

首先开发商对于工程项目的规划设计要点、原则进行确定，在管理系统中输入确定的要求要点，在规划完成后对规划方案进行检验与评估，适当的采取反馈及修正的控制方式进行调整，最终选择最佳设计方案，其次规划管理中应尽量减少对规划设计工作习惯的改变。通过计算机进行规划设计成果审查，如果规划设计单位报送的设计方案符合系统规定的一定格式标准，规划管理系统可以将规划图导入系统，与地形图、管线图等图层进行指标计算、比较、进行查询统计。审批通过的规划图，首先由开发商确定规划设计的要求的原则，然后由参与设计单位开始进行规划设计，通过进度控制和计算机审查，最终设计方案的评估、和比较确定，然后反馈到开发商，根据开发商提出的意见进行修改最终确定。

3.2房地产开发施工管理

施工管理就是对工程项目的施工建设工程进行管理。房地产开发公司一般有工程管理部门具体负责施工管理，而工程整体的管理模式及承包模式由公司根据项目特点和实际情况来确定，常见的施工承包模式有施工总承包、平行承发包模式、项目总承包模式。就我国而言，房地产的施工建设一般采用平行承包和施工总承包两种方式，就是要么对工程的施工完全发给一个施工单位完成，要么对不同的建筑项目分别发包给不同的施工单位来完成。伴随着建筑市场不断的走向专业化、精细化方向的发展，对大型的工程项目和高档的楼盘，房地产开发商应该采取项目总承包或者施工总承包的模式进行施工管理。施工总承包管理模式和某个具体有丰富施工管理经验的施工单位签订施工总承包管理协议，负责整个项目的施工组织和管理。

对房地产开发企业而言，施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的却是相同的，在合理的控制成本下，以最快得速度完成高质量的工程项目。为了达到这个目标，开发企业必然在施工质量的控制、进度控制以及成本控制上发挥重要的作用，即通过施工资质验证、招投标、现场施工检查(包括人员资质、机械设备、材料质量、施工技术程序、施工环境)监理工作、工程款发放等等措施，开发商能够对工程项目建设的质量、进度以及成本进行掌控。

3.3 房地产开发的物业管理

物业管理是指专业组织机构，受业主委托，按合同或契约，运用现代经营手段和修缮技术对已建物业及其业主进行管理和服务。房地产的业务管理，一般包括对房屋及附属配套设备、设施及场地以经营方式进行管理，对房屋周围的环境、卫生、安保、绿化、公共设施、道路养护等等实施专业化管理，并向业主提供多方面的经营服务。物业管理是为了使物业发挥最大的使用价值和经济效益，保障舒适安全的小区环境和家居生活。在社会分工日益发展的背景下，发地产开发在规划设计阶段，通过公开、公平、公正原则招标择优选出专业的物业管理服务公司。

四、房地产开发项目管理的注意问题

房地产开发经营中的工程管理包括上述的规划管理、开发管理、施工管理和物业管理、显然，如果要完成一项成功的工程项目就必须在这四个方面都做得出色才能够实现，因此，协调这四个管理内容之间的关系，并使之相互促进和合作司开发商协调重要内容。作为投资者，房地产开发商应该把可施工研究设计放在相当重要的位置上，即在规划设计之初、规划设计完成以及施工完成时召集设计人员、施工人员、相关专家以及本企业的组织者、协调人员定期召开研究会议。通过有效的沟通交流和讨论，集成化、系统化、专业化地完成工程项目的目标。另外在项目决策期的成本很少，但这些决策却能够对项目的整体成本产生重要影响，可施工性研究对工程造价的影响从规划阶段、设计阶段、到施工阶段、物业管理阶段呈现出明显的递减趋势，产生的效益也是如此。工程的施工图纸设计说明一旦提交要更改就比较困难了，因此开发企业和施工单位应该尽早参与到规划设计的可施工性研究中去，而开发商更要做好前期的项目决策。

五、结束语

当前，由于受到我国宏观调控政策以及市场环境变化因素的影响，这对房地产开发企业的发展来说产生一定的影响，而控制项目成本，加强项目成本控制管理的水平在现代房地产企业发展中就显得尤为重要。

参考文献：

篇（6）

1、体现物业管理的内含。物业管理是指居住和非居住物业的产权人委托物业管理企业按合同以住户的根本利益为出发点，对业主及物业提供的一系列服务。物业管理的主要内容是提供物质和精神相结合的服务。在物业管理实践中，我们把物业管理归纳为一种服务，这种服务包括了对物业的管理、维护、修缮。物业管理必要条件是必须迎合住户的需要去进行，必须站在一个服务者的角度去实施，这样才能考虑到业主的需要，从而使业主满意。所以，我们要以住户的根本利益为出发点，并为其提供一系列的服务。我局的物业管理工作中，幼儿教育、医疗保健、餐饮服务、超市购物、环境绿化、职工娱乐等等方面设施的建设，使其物质、精神方面的需求基本得到了满足。

2、强化物业管理的机制。我局的模式就是自管自建物业管理。物业管理与各单位的关系最为密切。当业主利益与单位的利益发生利害冲突时，作为物业管理公司应该怎么做?从物业管理的定义看，物业管理公司应该代表业主利益，替业主说话。但我们物业公司与局以及各单位之间又有着种种的关系，所以，每当业主利益与局以及各单位之间利益发生利害冲突时，物业公司就不是很好地代表住户利益替业主说话，反而代表局的利益。出现了物业公司两头为难的状况，尤其是物业小区建设时遗留的质量问题，使我们的工作非常被动。强化物业管理的机制建设是我们的重点。

3、强化为业主服务的意识。只有树立了为业主服务的意识，才能考虑住户需要什么，才能不断地完善物业管理。作为一名业主、住户如果自己的需要物业管理公司都给予了，住户必定产生满足感。住户的满足感会给企业的发展产生动力，“凝聚产生力量，团结诞生兴旺”是从我们企业工作的点点滴滴中体现的，我们局的发展，物业管理是一项不可少的内容。住户的满足感还会带来业主对物业管理公司的好感。住户一旦有了好感，即使我们的工作中出现不足，住户也会谅解我们的，问题自然就减少了。相反，物业管理者不能提供业主的需要，住户的需要满足不了，住户就会产生不满情绪，对物业管理公司产生反感。再加上物业管理工作中出现的不足和工作中的疏忽，业主自然就会反映情况、指出问题。所以，物业管理增强为业主、住户服务的意识是至关重要的。中国公务网20__-7-2214:57:32

在物业管理中外因是业主（住户），外因在事物的变化中也起着很重要的作用。物业管理反映出的各种问题实质都是由建筑物区分所有权问题所派生出的。我们不能一味地只去要求物业管理公司怎么做，也要考虑一下作为业主应该怎样去做。企业是我们的企业，我们的目标和利益是共同的，业主（住户）应该自觉地与物业公司配合，不能一味的让物业公司包容一切，有些投诉和不满意，其责任并不在于物业管理公司，而是在业主方面。同时有些问题也是需要由社会来解决的，我们局和物业公司也没有办法解决。因此，我们应该认真考虑业主、住户对物业管理工作的影响，走出误区。业主、住户对物业管理的影响主要表现在三个方面：

1、业主、住户的价值观念，树立服务也是商品的意识。马克思说：“任何时候，在消费品中，除了以商品形式存在的消费品外，还包括一定量的以服务形式存在的消费品。”物业管理公司所提供的服务是一种无形的商品，但这种无形的商品应该是有偿的。业主、住户要得到物业公司的服务，首要条件是业主出钱，物业公司出力。我们又是经济欠发达地区，特别是我们企业，享受了多年的多种多样福利型服务，花钱买服务的意识显的更淡薄。马克思说：“服务这个词，一般地说，不过是指这种劳动所提供的特殊使用价值，就像其它一切商品也提供自己的特殊使用价值一样。”因此，一旦将服务置于市场中，以赢利为目的，获得了报酬，则显示服务具有交换价值。与其它通用产品不同的是，它的特点是活动过程的结果与顾客的消费同步，也就是说服务在成为产品的同时就成为商品。由此看来，业主得到物业管理公司的服务，实际上是得到了劳务这一特殊商品的使用价值。在日常生活中人们要想得到商品的使用价值是要付出金钱的。所以，花钱买服务是一种很正常的现象。但是，我们很多人仍然习惯于已成为历史的房屋管理福利政策，对物业管理中“谁受益，谁付款”的原则不予接受。只有相应的付出，才能得到相应的服务，物业管理公司有了足够的经费才能更好地为业主服务，没有经费怎么运行？另外，物业管理者的服务应得到业主的配合与支持。每位业主都应该把这些设施看作是自己家的东西。遗憾的是在这方面做的远远不够。个别业主、住户过分强调自己“上帝”的作用，过分的强调自身的权利，滥用权利，而不承担自己应履行的义务，造成“业主角色错位”，造成了业主自我心理的不平衡，从而背离了物业管理法律关系的平等、公平、诚实信用、尊重社会公共利益的基本原则。小区的绿化、消防设施、电梯的安全运行等等，我们的维护、维修是应该的，是我们的工作，但必须得到业主的配合与支持。业主和物业公司之间应有一种平和的心态，有一种合作过“日子”的心理，以诚相待、以心相处、以和为贵，共同管好居住区，我们局会更加兴旺发达，我们的生活条件和环境会更美好。

2、业主的支付能力和相应的购买力。业主、住户有了价值观念，有花钱买服务的意识还不行，除了考虑恩格尔系数外，重要的是有足够的钱去付享受服务所需的那一 部分，就是说应有相应的购买力。但是，如果业主有了花钱买服务的意识，可购买力达不到，物业管理公司也没办法。所以购买力这一问题应由社会来解决，由政府来解决。像我们这样的行业必须由企业来解决。不久的将来，物业管理要成为人们日常生活中必不可少的一部分，如同交通、读书阅报、吃饭、上学、工作等一系列问题一样。既然在我们员工工资中有房补、粮补、书报、交通、通信、卫生等组成部分，那么，何不再加上物业管理这一项呢？给人们一定的补贴，提高人们在物业管理方面的购买力，这样有利于物业管理的普及和发展。购买力中所反映的有些问题是需要由社会来解决的，而我们局，我们物业公司根本没有办法解决。

3、环境建设的作用。环境熏陶，对人的行为起着极其重要的作用。从哲学的角度而言，在人的素质提高过程中，环境就是外因。好的文明的环境，通过潜移默化催人进取，摈弃陋习，从而具有文明优雅、健康向上的良好素质；相反，长期生活在陈规陋习的环境中，人容易丧失上进心而随波逐流。因此，物业管理要特别注重环境建设。

一是硬环境建设。也就是狭义的“环境”，包括办公场所的宽敞、整洁、美化、绿化等等。除了整洁和宽敞外，浓厚的文化艺术气息和高雅的审美意境也重要，有利于在仪表、言行等方面不断改进，自觉地向优环境靠拢，从而渐渐形成人和环境和谐统一的良性循环。文明优美的环境的长期熏陶，还会激励员工努力工作，积极向上，使工作成为员工一种需求，成为一种不可缺少的生活方式。

二是软环境的建设。软环境更侧重于氛围、风气的营造。小区的良好风气、业主的举止文明、身边榜样、小区集体荣誉感等等，都有助于小区业主养成积极上进的好习惯和心态。软环境的建设比硬环境的建设要艰难的多，它不仅需要物质的支撑，更需要机制的配套，需要全体业主和业主所在单位一致的努力。而且，良好风气的形成，决不是一朝一夕的事，而是要很长一段时间的坚持不懈的工作。软环境的建设比较漫长，值得我们为之努力。环境建设必须要有业主和小区各单位的支持和配合。

误区之二：物业为主，用多种经营弥补物业管理经费不足。这只是物业管理企业在物业管理价格不到位的情况下不得已而为之的一种手段，我们物业公司管辖的幼儿园、医务所、员工餐厅，是我们物业管理和拓宽服务范围的主要方面，对我们来说是必须要有的，但是，让其赚钱来弥补物业管理经费，用物业管理的经营机制去衡量，是物业管理经营机制扭曲的表现，而不是物业管理正常的运行机制，不能作为物业管理经验来推广。任何一个行业都必须有正常的生存机制。作为市场行为，物业管理不仅自身的消耗应该得到补偿，而且还应该有盈利，如果靠“多种经营”收入来弥补物业管理经费的不足，反而成了物业管理的负担，结果必将削弱甚至放弃物业管理，受伤害的还是广大业主自身。20__-8-1823:54:00

因此，过多地强调物业管理企业用多种经营收入弥补物业管理收入的不足，只会给业主形成误导，业主会习惯地与计划经济时的福利型管理相比较，到我们真正的实行物业收费管理时候，就会阻碍物业管理正常价格的形成和物业管理机制的建立。

误区之三：物业管理企业是微利企业。大家都知道，一百多年前马克思就说过，利润必然趋向平均化，就是资本至少必须获取平均利润。我们局建局近三十年，住宅建设共有9万平方米。但是，近几年来，我局的住宅建设飞速发展，尤其是20__年到20__年近三年多的时间内，我们局新建和在建的职工住宅12栋，达6万平方米，成为建局以来建房最多，面积最大的时期。我们不要与三十年比，就从近三年看，没有任何理由说物业管理投资就应该微利？至于我们没有实行物业管理收费，是局领导从长远看，从各个方面考虑的，与物业管理企业是微利企业没有因果关系。在物业管理价格不到位的情况下，只有背靠主业，维持公司运行。但是，我们必须要有的这样的共识：公益事业和商业行为是一个行业两个不同的领域，[，！]如果作为公益事业，政府就应该给予补贴，如果是商业行为就应该遵循市场规律——等价交换。一个游戏不能有两种规则，这是最起码的常识。

误区之四：物业管理＝房屋管理。我们承认房屋管理是物业管理的一项内容，我们局目前的职权在行政事务部，一部分的维修维护在我们公司。但是，物业管理是市场经济条件下的一种新的体制，我们不能简单的用数学加法来理解和解释物业管理的含意：物业管理＝房屋管理。我们局将生活服务公司改制成立的物业管理公司，对实行物业管理迈出了关键的一步，随着企业改革的深入，物业管理完全市场化是必然趋势。因此，逐步进行管理收费和住宅商品化是实现物业管理的关键环节。在目前物业管理收费不到位的情况下，我们不妨尝试小区内的物业公司、业主和各单位共同管理的模式，首先由各单位出点水电、取暖费，以维持物业公司的正常运行，并且在住宅楼的建设过程中加强管理，建成使用以后质量问题实行终身保修。

误区之五：物业管理中职责界定问题。职责界定不明确是当前物业管理的一个重要问题。在我局的物业管理中，职责界定是指施工单位、行政事务部、物业管理公司、业主（住户）四方，在以物业为中心而发生的责任确定，由于职责界定欠明确，往往会造成某些责任的盲点。实践中，物业开发建设遗留的质量问题，使得物业管理承担了本该由建设单位在建设时承担的责任，使住户和物业公司发生了种种矛盾，其实，事情的责任并不在物业管理公司，但是由于职责界定的不明确造成了双方本来完全可以避免的冲突，这类事件在当前我们的工作中反映的尤为突出。目前，我们的物业管理要成立业主大会和业主委员会应解决问题。

误区之六：××物业公司＝××生活服务公司。20__年我们局将××生活服务公司改制为××物业公司，这不只是名称的改变，而是将我局 后勤管理向市场化过渡迈出关键的第一步，是质的变化。物业管理公司不是福利机构，而是企业。公司的成立告诉居住在我们各个小区的住户，物业管理要开始收费了。物业收费是必然趋势，因为企业要服务于社会，但必须减轻企业办社会的压力。目前我们局暂时没有实行收费是出于大环境考虑的。随着后勤体制改革的不断深入，我局最终也要实行物业管理收费。当然，物业管理收费我们必须遵循市场规律。现在，物业管理费普遍实行的是按物业面积大小收取，而且这种办法似乎已经被人们所接受。这种办法表面上看起来公平，其实掩盖着不公平。比如住房面积大的每天产生的垃圾量未必就大。相反，住房面积小，居住人口多的住户产生的垃圾要多一些，对环境和安保的影响要大一些。而物业管理只是管住户门口以外的公共部分，住户室内的面积大小似乎与物业管理没有多大关系，实际上住宅面积的大小只与住户的维修有关。因为住房面积大，相应的屋顶等面积分摊就大，而维修费与通常收取的物业管理费无关。因此，我认为，我们局将来实行物业收费，收费价格应考虑以下三个因素的影响：20__-7-2214:57:32

一是住户人口的多少。从物业管理角度看，人口多少与每天产生的垃圾量、对环境的享有、对保安的工作量有直接的关系，而这些方面直接关系到物业管理的工作量。

二是住房及小区环境的新旧程度。对不同的物业来讲，物业越陈旧，小区共用设施、共用设备越陈旧，日常清扫维护工作量越大，因此，同一物业随着年代的增加，物业管理费用应逐年增加（这里还不涉及房屋、共用设施设备维修基金的收缴），如绿化基础差、工作量大的收费应越高。