房地产经济论文大全11篇

绪论：写作既是个人情感的抒发，也是对学术真理的探索，欢迎阅读由发表云整理的11篇房地产经济论文范文，希望它们能为您的写作提供参考和启发。

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市场经济的发展促进了房地产行业的进步，从相关的资料中可以看出，我国房地产生产总值达到一个固定值的时候，会对国民经济产生加大的推进作用，进而提高人们的生活水平。另外，房地产行业推动国民经济的发展主要表现在不同的方面，比如，促进了社会经济、就业发展等等。

1.2房地产行业的发展促进了社会财富的积累

房地产行业是社会财富的重要组成部分，不仅为社会财富的积累创造了前提，还对国民经济的发展起到了一定的促进作用。而且，房地产行业的发展主要是以获得利润和经济效益为主，因此，在社会财富积累方面做出了巨大的贡献。

2国民经济与房产经济波动的主要经济因素

上文中已经提到，房产经济是国民经济的重要组成部分，所以，房地产的波动状况也直接影响到国民经济的发展。从经济的运行要素中可以看出，经济支出、收入以及生产等环节是较为重要的。具有一定的因果联系，组成了经济发展的体系。

2.1四种经济因素彼此紧密联系

在经济系统中的支出、收入、生产以及需求等环节中，任何一个环节出现了问题都会对整个经济发展的状况产生严重的影响。但是每个不同的环节也会受到不同因素的影响，其中较为常见的就是需求因素，在实际的经济运行中可能受到消费以及投资等因素的影响。

2.2因果链中自我的转折性

在经济发展的过程中，进行自我积累形成的某些因素会受到一定的阻碍，也就是达到了某种瓶颈的状态。房地产经济和国民经济发展的过程中，就比较符合这一经济发展规律。也就是扩展行为受到阻碍的问题。下面就对扩展行为造成阻碍的因素进行简单论述：

2.2.1在因果链扩张过程中会出现恶性循环现象在经济周期波动中期和初期，生产结构和资源供给情况都呈有序化发展，但在波动后期，伴随资源供给不断的恶化，导致生产结构失调，进而在某种程度上使各部门之间的资源竞争程度加大，并在某种程度上使资源供给恶化程度增大。从上述分析可知，因果链运行会导致经济周期基本和内在的核心波动，从而造成收缩和扩张交替进行。每次经济周期波动的特点都是不同的，通过支出、生产、需求等环节来对因果链基本波动形成影响。

2.2.2核心因果链的自身结构变化经济发展中，因果链是由各环节发展扩张而共同形成的，各环节会彼此影响和制约，每个环节发展都会受其他环节的影响，因此这是一个合理有序的连接过程。因果链在其发展的过程中各环节中的作用力都是根据一定比例来分配的，每个环节的自身承受能力是不同的，当此种承受力超出自身承载范围之时，便会出现逆反的情况。

2.2.3因果链运行的过程便是自我积累过程作为自我积累的一个过程，因果链运行也是自我放大的过程。比如，某需求扩张必然会造成消费和投资需求的扩张，从而使生产也大范围扩张。而中间产品和消费品生产扩张又是投资品扩张造成的，前两者扩张又会造成后者扩张，支出增加也会受收入增加影响，而支出增加又会造成需求的进一步扩张。在扩张中，将会对经济活动活跃程度加以调节。但初始扩张会造成因果链中的积累扩展，也就是原本的初始扩张并没那么大，但在其向下传递中常常会受其他因素影响进而扩大几个倍数。

3对国民经济与房地产经济波动产生影响的政治因素

国民经济的波动，容易受到政策的影响。所以，政府各项政策全都具有一定的加强波动和抑制波动的作用。如下为政策影响及其具体对策。

3.1国家的经济发展过程中

有时会对国家政策进行相应调整，并且在进行政策调整之时通常调整都是不规则的，但是经济的发展具有一定的规律。

3.2在无价调整和市场管理以及经济结构管理和经济增长等基本问题方面

，所有政府部门的行为都是同步的。自上个世纪九十年代以来，我国的经济便呈逐步上升的趋势，并且房地产经济的发展速度也非常快，只在九二年一年之内其产业增加便超过三倍。造成此种状况形成最为主要的原因便在于政府的纵向行政干预结果。中央政府不仅要对国民经济整体进行协调，同时还要对国有的大中型企业进行直接干预，干预的内容包括生产、分配、投资等所有的环节，而这当中甚至还有来自部门、行业的干预。

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2．房地产过热会透支内需房地产业非理性繁荣的背后是限制了工薪阶层改善住房的需求，阻碍了我国的城市化进程，为了实现“居者有其屋”这个基本的生存需求，工薪家庭要不仅要拿出全部积蓄，甚至透支了未来十几年乃至几十年的消费能力。普通居民为了偿还房贷需要节衣缩食，把其他正常的消费降至最低。房地产业在带动相关产业发展的同时，也阻碍了非相关产业特别是消费品产业的正常发展，使大量社会资源过度集中于房地产领域，透支了国内需求，严重影响了我国经济的均衡发展。

3．房地产过热会引发深层次社会矛盾房地产业的发展在一定程度上带动地方GDP的增长和财政收入，但这种失衡的经济增长存在民生隐患。普通居民为了购房节衣缩食，透支了未来的消费能力，对其他非房地产相关产业的挤压，导致非房地产相关产业的劳动者收入减少甚至因为产业不景气可能引发失业，物价上涨，居民消费能力透支，居民幸福指数下降。近年来反腐败查处的腐败案件中，大多数涉足房地产业。如果这种状况得不到及时的改变可能导致社会仇官仇富情绪蔓延，引起社会不安定因素产生。

4．房地产过热投资挤压实体经济发展空间房地产过热，房地产市场投入产出率过高，就会使投资者原本投向实体经济和服务产业的资金转而投向房地产，这样的后果是房地产投资规模不断增大，占用了大量的社会资源，挤压了实体经济的发展空间，甚至是关系到国计民生的制造企业得不到有效的资金支持，难以进行技术改造和产业创新，这样的后果会更加恶化了非房地产业的生存环境。

5．房地产非理性发展会误导社会价值导向近年来，毕业买房族不断增加，啃老现象严重，传统价值理念和就业理念正在不断改变。房价过快上涨引发全社会持续、过渡关注房地产业的发展，将会导致以买房为成功标准的非理性价值评价观念蔓延。加上物价快速上涨，传统制造业发展缓慢，非房地产业从业人员劳动回报率较低，可能会引发就业观念的改变和价值观的扭曲，很多原本追求实体经济相关产业的年轻人，转而投向收入更高回报更快的房地产业。急功近利思想的蔓延将对国家长远发展产生影响。

二、房地产业缩减对实体经济的影响

(一)实体经济的内涵

所谓“实体经济”，从一般意义上讲，是指涉及物质产品、精神产品和服务的生产和流通的经济活动。实体经济包括农业、工业、交通运输业、商贸物流业、建筑业等提供实实在在物质产品生产和服务的部门，制造业当然包含在其中。

(二)房地产业缩减对实体经济的影响

从上世纪80年代末日本房地产泡沫破裂对日本经济的影响和2008年美国房地产泡沫破裂引发的次贷危机对世界经济的影响可以看出，房地产泡沫如果得不到及时有效的控制，会影响经济持续健康的发展。房地产业产出缩减对于部分产业的发展影响较大。目前我国房地产业仍处于数量扩张阶段，其对能源需求较多，与煤炭采选业、石油和天然气开采业、金属矿采选业等能源生产型产业关联密切。房地产业产出的缩减会限制这些能源生产型产业的发展。房地产业对实体经济总影响力较低。将房地产业全部提取后，实体经济总产出减少比例不足0．105，远低于农林牧渔业、建筑业等七大产业形成的影响，其对实体经济的影响在所有产业中排位靠后。并且从发展趋势看，其影响力并没有随着经济的发展而提高，始终处于相对低的水平。王岳平、葛岳静等利用2002年投入产出表对我国经济结构进行分析，房地产业影响力和感应度系数均低于1，低于所有产业的平均值，其对经济的带动作用不足。西北农林科技大学余劲、任洪浩等利用HEM模型对我国房地产业缩减对实体经济的影响进行了研究，我国房地产业对实体经济的拉动力和制约性不高，其产出值在一定比例范围内的缩减不会造成实体经济的严重衰退。在金融业可以容忍房价下跌的范围内，只要房地产业产出值变化幅度在40%的范围内，就不会对国民经济的发展带来较大的冲击。

三、实体经济发展对宏观经济的影响

实体经济发展，可以从以下几个方面促进经济和房地产业的健康发展。

(一)有利于增加地方税收

目前，我国税收制度采用国税和地税相结合的税收制度。由于城市化的快速发展和城市公共支出的不断增加，地方政府越来越倚重拍卖地皮实现地方财政的收支平衡、实现GDP稳定增长。次贷危机后，美国认识到实体经济的重要性，正逐步改变单纯依靠投资和软件业发展的局面。发展实体经济和非房地产相关产业，可以使地方政府更加从容的对房地产业进行改革，逐步摆脱过渡依赖房地产业的局面，实现税收多渠道发力。

(二)有利于提高居民经济收入，增加内需

房地产业过快上涨形成高房价是引起内需不足的重要因素。房价回归合理、实体经济发展，居民实现住房需求的成本降低的同时，非房地产业就业机会和收入增加，购买力提高，有利于增加内需，实现国内经济均衡发展。

(三)有利于降低房产过热引起房产泡沫破裂的危险

实体经济发展不仅可以提供更多的就业就会，实现地方政府的财政收入和实现GDP稳定增长，避免了过多的社会资金涌入房地产业引发的经济风险。同时，实体经济发展有利于平衡国内的经济状况，减少政府过度依赖房地产业的财政风险。

(四)实体经济发展，有利于房地产业由过热

转向理性发展房地产业回归合理，政府对房地产业的依赖程度下降，才会有更多的社会资金投入到实体经济中，实现科技创新和产业革新，从而推动整个经济不断向前发展。随着经济发展，居民的生活水平和购买力不断提高，激发刚需群体的购房需求，反过来促进房地产业的健康发展。

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二、低碳经济对我国商业房地产经济的影响

1.不利影响

（1）低碳经济无形之中增加建筑行业的成本我国作为发展中国家，科学技术发展水平还非常有限，低碳技术与发达国家相比相对不成熟，而且发达国家对于中国的技术转让限制过多。因此，绿色建筑的发展势必会增加建筑行业的成本，而目前建筑行业的成本已经过高，在这种情况下去发展低碳经济就需要投入更多的资金，而且要用更加昂贵的新能源来代替传统的高污染、高能耗的能源更进一步增加了建筑行业的成本，由于我国目前对太阳能、风能等新能源的开发技术上尚不成熟，使用新能源替代传统能源会大大提高成本，因此对于建筑行业来说低碳经济是一种成本很高的经济。大部分开发商大都喜欢根据市场要求来决定开发产品的类型与形式，而低碳经济作为一种全新的形式，很多开发商无法确定此种产品能否受到市场欢迎，对于小型开发商来说，他们主要主打单个项目的开发，因此并无充足的经济实力投入到低碳经济的研发中去，此外小型开发商并没有大企业所具有的高平台以及有实力的合作者，因此低碳经济在小开发商中很难开展。（2）低碳经济会抬高房价因为低碳经济需要投入大量资金用于新材料以及新技术，会增加建筑材料与建筑的成本，而且发展低碳经济会涉及土地应用，这就会使某些开发商借绿色建筑与土地利用低碳化而提高房价。同时，绿色建筑通常成本高、售价高，面向的是高消费群体，虽然他们售出的是高品质的房子，但此种建筑并没有得到行业的认同与普及，会被认为绿色建筑与高房价是对等的，从而导致开发商推波助澜来抬高房价，致使房价短期内攀升。（3）短期内低碳经济会限制商业房地产经济的发展据测算，因为我国商业房地产行业中使用了大量的煤炭与木材，行业碳排量占到全国的30%，而且近年为了让建筑行业迅速发展，耗能量逐渐增加，建筑单位面积的能耗已达到欧洲的三倍，这说明我国当前商业房地产业的发展太过依赖能源的支持。正因为能源的使用方便与廉价才促使商业房地产业迅速发展，所以缺少了能源的支持，商业房地产业发展就会受到严重限制，甚至出现倒退亏损，这就会牵一发而动全身引起连锁反应，这对于整个建筑行业将产生不利影响。

2.有利影响

（1）利于对商业房地产行业的内部结构调整近些年房价持续走高，某种程度上是由很多开发商炒房导致的。这些开发商只会为了利益一味把房价炒高，很大程度上这是由于商业房地产市场门槛低、内部结构不合理导致的。很多消费者只看到房子的价钱与位置而不太看重房子内部舒适性以及内在品质，而发展绿色建筑则可以从根本上解决这个问题，并且随着宏观调控以及技术成熟，绿色建筑的成本将回归正常，长远来看这有利于商业房地产业内部的调整。（2）促进商业房地产业长期健康发展某种程度上，商业房地产业像股票市场，背后隐藏着泡沫危机，一旦房价被持续炒高，市场将失去承接能力，将会导致金融危机。所以，低碳经济的地产行业作为一个投资周期长、收益风险大的投资方式，能够避免炒房的发生，此外开发商还会更专注于技术的提升以及建筑品质的提升上，从长远考虑对商业房地产发展有利。（3）对商业房地产行业节能减排以及建筑智能化有利。近些年来，商业房地产行业研究的重点一直是节能减排与建筑智能化，但开发商过于追求短期内的收益最大化，往往忽视节能减排与建筑物智能化的发展。而开展低碳经济能够将市场资本与低碳技术结合，更多地将资本用于技术的研发，在未来有望实现建筑物的节能减排与智能化。

三、低碳经济下商业房地产经济的发展

在政府呼吁节能减排的可持续发展大环境下，低碳经济将会成为未来发展的趋势。在未来，商业房地产企业的核心竞争力将变为低碳经济技术的竞争，谁能主动建造出高质量的绿色建筑，谁就可以在建筑行业市场占得先机。而随着社会发展、经济的提升，人们也在寻求舒适的绿色环保型住宅。因此，发展绿色建筑不但可以让人们享受到高质量的生活还可以降低能耗。低碳经济不但可以提升商业房地产企业的成就感与社会责任感而且造福于后代，让企业获得最大的经济效益与社会效益；而对于老百姓来说，未来也倾向于购买低碳环保型住宅。

1.住宅产业化发展

住宅的产业化发展不但可以提高住宅质量而且可以降低能耗。在低碳经济时代，商业房地产企业就是要实现绿色住宅产业化，这样既降低能耗又节约资源。因此，实行低碳发展，可以实现企业与消费者直接沟通，让企业了解消费者需求，做到优化资源配置，达到节能减排、提升人们生活质量的目的。

2.户型布局合理，加强开发能力

我国目前的商业房地产行业管理混乱，开发商根本不关心消费者需求，只关心自身的利益。目前开发商的做法是开发的住宅面积大、楼道宽、卧室客厅大，导致资源严重浪费。开发商为了资金快速回笼，不装修房子而让消费者自己装修，浪费了财力物力。而在低碳经济时代，商业房地产企业既要注重低碳住宅的开发水平与质量户型设计又要做到因人而异、以人为本。

3.推广新技术与环保材料的使用

我国目前发展低碳建筑的最大难题是房屋的用水与保温问题。因我国低碳经济起步晚，处于即使有清洁能源尚没有相应的技术的阶段。而如今房屋建筑中大量使用玻璃，虽然这可以大量节约建材，但是玻璃吸热散热过快，室内必须开空调保持温度，这就加大了能源的消耗；如果把这些玻璃换成具有科技含量的玻璃，既可以采光也可以隔热保温，就可以减少损耗。此外可以种植大量的花草树木美化清洁环境，还可以应用太阳能用于照明与提供热水热源等等。

4.倡导低碳生活，提高人们的低碳意识

商业房地产企业要以身作则，提高自身对低碳的认识，不但要加大资金投入而且要加强宣传，提高人们对低碳经济的认识。5.立足实际，长远发展我国目前的情况是很多人有住房需求但无力购买，因此商业房地产企业应该立足于实际，多开发出小户型房屋，让更多的人买得起；同时加大节能材料的使用，广泛推广节能、节水设备，提高人们的节能意。商业房地产企业应该依据实践经验探索低碳发展模式，以便在未来的发展中取得突破。

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通常情况下，西方国家住宅面积多设计为70至80平米，而我国大于100平米的建筑住宅却很多。虽然西方一些国家的住宅面积不大，可是其设计规划极为科学，住宅设施较为完善，环境优雅，适合居住。而在我国，虽然也曾要求新的住宅建筑面积在90平方米以下的要大于总建筑住宅面积的70%，但是即使已下发过政策，大部分的城市都未满足国家有关政策的要求。即使某些城市满足要求，但在设计规划方面仍存在很多问题，这些情况都会妨碍我国房地产行业的未来发展。

1.2我国房地产行业低碳技术起步较晚

由于我国科学技术水平较差，致使房地产行业低碳技术起步较晚，其主要表现为：第一，技术研发及其产品转化过程存在问题，如今我国房地产行业低碳技术的研发费用投入不够且研发能力不足，技术水平没有国外有些发达国家的技术成熟，同时还存在着很多问题，从而致使建筑低碳技术的研发成功率很低；第二，低碳建筑产品水平不一致，由于缺少合理科学的低碳建筑技术标准制度以及对应的监控体系，致使低碳产品的水平不一致。

1.3我国住宅区的美化绿化不科学

目前，有些住宅区在美化绿化方面存在很多问题。如小区里通常铺设柏油道路，使得小区里硬质路面较多，的土地太少；草坪绿化过多，而种植的树木太少等。由于国内有些住宅区草坪绿化面积比例较大，树木面积以及水资源面积所占的比例很小，这样的规划设计很不利于吸收住宅区内的二氧化碳。而从住宅区内种植的植物角度而言，这种规划设计也极其不科学，大部分小区多重视树木的观赏性，而不注重是否有利于吸收二氧化碳。2.4我国建筑行业所使用的建筑材料不够合理目前，国内很多建筑企业所使用的建筑原材料不满足环保要求，而且实际效果也不理想。在建筑工程施工过程中大多会使用水泥，而水泥在使用过程中不仅会带来大量灰尘，还会释放出大量的二氧化碳。国内大多建筑企业不重视环保，在实际施工过程中也很少会使用成效高、低能耗的原材料，且在日常使用过程中，大部分还是利用煤炭及石油，从而导致资源的大量损耗，不利于低碳建筑行业的发展。

1.5低碳技术产品研发的盲目性

因为缺少成本优势及新型技术，我国房地产行业低碳技术的研发难度系数很大，低碳房地产在和普通房地产竞争时通常处于劣势，这就致使有些房地产企业在以追求利润最大化为目的的前提下，放弃研发低碳技术，而选择不利于保护生态环境的普通房地产产品。另外，低碳住宅的消费群体缺少针对性，导致低碳住宅技术研发具有很大的盲目性，这主要表现在房地产企业不乐意投入大量的经费以及时间做市场调研，致使在对消费群体以及市场情况不甚了解的情况下就盲目地投资开发，最终导致低碳住宅需求定位错误而销售不出去的局面。

1.6居民的低碳消费意识薄弱

据有关调查结果显示，某些较为落后地区的居民是第一次知道低碳消费以及低碳经济，就更不用说房地产行业低碳经济了。而消费者这种薄弱的低碳意识就会大大地削弱其低碳住宅消费选择，这会直接影响到低碳建筑以及低碳房地产产品的推广。

2低碳经济对房地产经济的影响

2.1低碳经济对我国房地产经济的有利影响

（1）调整房地产行业内部的结构

目前，我国房价一直都居高不下，其中一个较为重要的因素就是炒房，有些不懂房地产行情的发展商只是一味地炒高房价，根本不懂房子的质量、品质等。出现这种情况在很大程度上还是由于我国房地产行业的门槛太低，行业内的结构非常不合理，而房地产市场炒房情况让广大消费者太过重视房子的位置以及价格，从而忽略掉房子的内在品质以及舒适度。因此，发展低碳建筑就能够从根本上改善这种局面，且随着我国有关政策的调整以及技术水平的提高，房子成本就有可能会恢复到正常水平。如此，从长期看来，低碳经济是有利于我国房地产行业内部结构调整的。

（2）能够促进房地产行业长期的健康发展

目前，在我国房地产行业发展过程中，房地产经济在某种程度上可以说类似于股票市场，繁荣背面都是泡沫危机，一旦房价不停被提高，市场就很有可能会失去承接力，那么就很有可能会出现类似于美国的经济危机。房地产行业的低碳经济发展，可以说投资期限较长，未来收益也不确定。所以，这一发展方向，就能很好地规避炒房等情况的出现，使房地产开发商能更多投入到对建筑品质以及质量的提升。因此，低碳经济有助于房地产行业的健康发展。

（3）有利于实现房地产行业的节能减排和建筑的智能化

一直以来，建筑节能减排和智能化都是我国建筑行业关注的重点，但是因为房地产行业一直被资本所控制，所以很多开发商通常为了利益最大化会选择期限短、收益高的投资方式，而忽略建筑的节能减排和智能化发展。但在低碳经济形式下，市场资本和先进、新型的低碳技术能更快更有效地结合起来，从而实现未来建筑的低能耗和智能化发展。

2.2低碳经济对房地产经济的不利影响

（1）低碳经济会提高建筑行业的整体成本

因为目前我国科技水平有限，低碳技术也不够先进，所以发展绿色低碳建筑肯定会增加房地产行业的成本。在当前形势下，要想在我国房地产行业中发展低碳经济，需要投入更多资金来研发新技术、新设施，同时要用更昂贵、更节能的能源来替换传统的高污染、高能耗的能源。但是，目前在我国类似太阳能和风能这类新型能源的研发结果还不完善，使用替代能源事实上是一项成本更昂贵的行为。因此，低碳经济会增加房地产行业的成本。

（2）低碳经济会推高房价

正如上文所说，低碳经济需要投入新型技术和材料，而如此一来，建筑材料和建筑技术的成本肯定会增加。同时，因为发展低碳经济也有可能影响土地的利用率，有些房地产开发商就会打着土地低碳化以及绿色建筑的旗帜，来进一步提高房价。另外，因为绿色低碳建筑通常是面向中高端消费群的，在房地产行业中还未得到广泛认同和普及，这一系列的连锁反应以及房地产商的推波助澜，都会致使房价在短期内进一步上升。

（3）低碳经济会在短期内抑制房地产经济的发展

我国房地产行业的碳排放量，已经占到了全社会碳排放总量的30%以上，大量煤炭以及木材应用在房地产及其相关行业。为了实现房地产行业的快速发展，整个行业的耗能量都在增加。目前，建筑单位面积的耗能量已经达到了欧洲国家的三倍，这就说明现在房地产行业的发展是离不了能源支持的，而能源价格的低廉以及使用便捷，使我国地产行业得到了快速发展。但是，在发展低碳经济的形势下，如果失去了低廉能源的支撑，房地产行业的发展就会变得停滞，甚至处于亏损状态。这样，就会在全国引起大范围的连锁反应，给我国整体经济发展带来很大影响。

3低碳经济形势下我国房地产经济的发展方向

3.1推动住宅产业化发展

在住宅建造过程中，如果采用工业化发展模式来推动我国房地产行业向产业化方向发展，一方面可以提高我国房地产的质量，另一方面还可以降低能源消耗量。而在低碳经济趋势下，我国房地产行业要想得到长久发展，就很有必要强化自身产业化发展。在降低能耗的同时，还可以为自身企业发展创造经济效益。在推动房地产产业化发展时，房地产企业还应该积极、全面、细致地了解并掌握广大消费者的需求，争取做到资源最优化配置，减少碳排放量，为广大消费者营造一个极为理想的工作或居住环境。

3.2积极使用环保材料和节能技术

目前，我国在发展低碳房地产经济工作过程中所面临的问题之一就是建筑的排给水以及保温问题。受起步晚、资金投入不足等因素的制约，我国低碳技术还相当落后，这在很大程度上制约了我国低碳房地产经济的发展。目前有些建筑为了增加采光面积而大量使用玻璃，但是玻璃的散热速度很快，为了使室内的温度保持恒定，就需要使用空调，这就在一定程度上增加了电能的消耗量。为了避免上述问题，我国房地产行业可以使用新型玻璃，这一类型的玻璃既可以满足房间的采光需要，同时又可以起到保温隔热的效果，从而减少空调的使用时间，降低能耗，进而达成低碳环保的目的。绿色植物不仅可以美化室内环境，还可以吸收二氧化碳，特别是在夏季还可以起到降温遮阴的效果，因此生物能源也是发展低碳经济的研究方向之一。在可再生能源的开发以及利用方面，太阳能和风能以其清洁又取之不尽的优势，得到了人们的重视，如提供热水和照明等方面。总之，开发新能源以及环保材料也是房地产经济发展的重要内容。

3.3积极倡导低碳生活

在低碳经济时代中，房地产行业更应该深刻地意识到低碳经济发展的重要意义并积极地落实到行动中，加大物力、人力、以及财力的支持和投入，同时加大宣传力度，让广大消费者更深刻地认识低碳建筑及其优势，提高广大消费者的低碳环保意识，进而得到他们的支持和认同。房地产商还应该让消费者认识到，低碳建筑的价格虽然比同类的普通建筑高，但是其优势非常明显，在投入使用后，低碳建筑的环保节能效果也会显现，进而为广大消费者节约一大笔开销。由此可见，低碳环保建筑的使用成本还是要比普通建筑低许多。因此，房地产商应该立足长远、与时俱进，重视并加大低碳环保建筑的宣传力度，让广大消费者全面地了解低碳建筑的优势，进而刺激广大消费者的购房欲望。由此一来，自然而然就大大地推动了低碳经济的发展。

3.4制定绿色低碳房地产法律政策环境

（1）设计科学的制度

客观来说，在构建低碳房地产体系的过程中，其主要挑战不是低碳技术问题，而是制度和体系问题。设计科学合理的制度应该包含以下几个方面：第一，应该跳出单体建筑思维，站在地区和城市发展的角度来进行建筑的设计规划，同时，还要明确并熟练地掌握房地产行业开发的主要操作阶段、利益的落脚范围以及明确主体权责；第二，要加大研究并逐渐构建起低碳建筑的碳排放量指标以及低碳指标，目前我国已经把“碳排放量指标”归入到十二五规划，并正在加大力度研究制定更为完善的制度法规；第三，创建并设计新的设计规划工具和方法，把宏观指标逐渐转化成法定的规划指引，并以国家有关政策来推动低碳房地产市场需求，平衡低碳房地产的需求和供给。

（2）鼓励绿色低碳房地产金融创新

一直以来，房地产行业都属于资本密集型行业，而低碳绿色房地产是房地产行业能够长久地“平衡基金”以及平抑房价、控制房地产资产泡沫的“对冲基金”。因此，这就需要大力鼓励创建低碳绿色房地产行业的信托投资基金，通过各种融资形式为开发低碳房地产提供充足的发展资金。在未来，还要在已经量化低碳建筑的碳排放指标的前提下，创建碳排放的基准量并计算住宅区的碳排放总量，逐渐建立房地产行业低碳积分机制，以便于和金融以及货币挂钩，逐步形成中国低碳住宅区碳交易体制，为未来的碳税、碳货币、碳交易做好充足的准备。此外，由于我国正处在发展房地产经济的基础阶段，政府有关部门应该整合低碳房地产经济的价值体系，充分调动起房地产业主以及开发商的积极性，达成低碳经济的共识，营造发展低碳房地产经济的舆论环境以及社会氛围，还要逐渐调整房地产的发展模式以及产业结构，使企业能够更直观地了解到广大消费者的需要，这样才能促进房地产经济的发展。而同时在低碳经济时代下，发展房地产低碳经济一定会带动相关产业的发展，如此一来也就加快了国内低碳经济的发展进程，加大了我国经济的转型速度，为我国的未来发展做出巨大贡献。

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只有房价在足够多的购房者认同的区间内，房地产的成交量才可以得以保证。也就是说，表面上是房地产开发方的单方面定价，但实质上是房地产开发方与购房者之间的一种价格博弈。开发方的定价原则在于，如果成交量降低就会采用一系列的促销措施，从一定程度上降低房价，而在其定价过程中会参考相似楼盘的报价，以确定自己的价格策略。

2.房地产经济的产业链延伸。

房地产经济是围绕房地产开发和销售的过程衍生出来的涉及到钢材、水泥等建材行业，劳务技术等服务行业，房地产设计咨询等创意科技类产业的综合化的半封闭的经济领域。同时延伸设计到房地产建材的原材料企业和因为劳务支持而带动的区域经济产业。而房地产成交价格指数是整个房地产经济状态的有效表达。

二、房地产成交价格影响因素分析

1.人们对于不同档次居住用房产的需求对房价的影响。

就房屋的宜居性要求来说，不同购房者对于极高档小区和基础型小区均有所需求。这两种需求虽然只是极端需求，但是反应了购买者对于房屋设施作为其居住用途上的不同要求。所以，单从2014年5月份数据来看，超过25000每平米的住宅只有12%，这表明对于极高端房地产开发的开发商仍然对当前的房地产市场持谨慎态度。特别是在反腐工作日益紧张的今天，极高端房地产已经成为了高级官员购买房产的。与此同时，有29%的房屋售价落在了15000~25000的区间中，26%的房屋售价落在了10000~15000的区间中，此两者占据了所有房屋资源的55%。此数据表明了大多数购房者是认同这一价格区间的。而6000元以下区间、6000~8000区间、8000~10000区间中分别占有的比例为3%、11%和19%，本文研究区间范围中期价格分布呈现较为完整的正态分布。

2.投资用房产的需求对于房价的影响。

房地产泡沫的产生原因来自投资用房地产的投资人随时可能撤出房地产市场，而近7个月房地产市场出现下跌的主要原因，也是来自多个领域的投资用房地产投资人撤出。这些领域的投资人主要来自可能涉腐涉贪的部分官员亲属、通过民间贷款运作投资用房地产的商人等。理论上讲，因为投资用房地产之前囤积量的存在，以及投资人止损心理的存在，房地产售价可能出现成本倒挂的现象。

3.房产供应量对于房价的影响。

就以居住为目的购买房地产购买者来说，其需求是接近刚性的，而以投资为目的购买房地产的购买者来说，其需求是纯弹性的。目前的市场状态是以居住为目的购买房地产的购买者直线上升，而以投资为目的购买房地产的购买者数量直线下降。近7个月来，杭州房价的连续下跌，也充分反应了房地产投资市场的趋冷。但是，因为以居住为目的购买房地产的买方力量存在，房地产价格不会出现理论上的暴跌，而是应该在两者均衡的条件下趋于浮动。

三、地产开发企业的对策

1.积极控制土地保有量和开发量的关系。

开发商对于土地的保有可以分为两种形式，其一是完全融资保有，其二是完全自有资金保有。两者的本质区别在于其购进土地的资金是否经过了前置贷款。事实上，房产开发企业即使不进行土地开发，也可以完全通过土地的金融运作获得相当丰厚的利润。所以，到底将手中多少土地开发成房地产项目，是开发方需要平衡的问题。在市场条件不好的情况下，可以适当延长土地的持有期来换取更大的利润。

2.合理调查市场，做好产品定位。

房地产销售的利润高低直接影响到房地产企业对土地开发的利润。而通过详实的市场调查，可以充分了解目标人群的购买欲望和购买力，以对房地产项目的定价和定位做好定位。只有充分科学的对项目进行价格和品质的定位，才可以使产品达到完美的标准。

3.实行集约式资金管理。

集约式资金管理是面对快速复杂化的房地产投资形式，各房地产企业纷纷上马的一种新型的资金管理模式，这种资金管理模式下，会通过计算机软件对投资预期收益和投资风险进行分析。因为系统采用了模糊计算法，通过复杂的高维度矩阵获得多条件下的投资效益最终结果，使得企业的投资更加具有理性。

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二、实证模型的建立

(一)数据指标选取

笔者选取了2005年6月到2012年7月的月度数据共86期来研究两地房地产价格与货币政策之间的动态关系。数据来源为“中经网中国经济统计数据查询与辅助决策系统”和国家统计局网站。在房地产市场方面采用房地产价格这一指标进行实证研究,在货币政策方面则采用货币供应量和利率这两个指标参与研究。具体来说,这里用BFPI表示北京市房屋价格,用北京房屋销售价格指数(月度、环比)替代;用SFPI表示石家庄市房屋价格,用石家庄房屋销售价格指数(月度、环比)替代。用M2表示货币供应量,数据选用广义货币存量,因为它最贴近真实经济中的流动资金。用R表示贷款利率,数据选用1~3年期贷款利率作为样本。因为房地产项目开发周期一般为1~3年。

为了使实证分析更科学有效,本文在此基础上对数据进行了处理。首先对两地房屋销售价格指数(月度、环比)进行定基处理,基期确定为2005年6月,将该月份房屋销售价格设定为100%,将数据转换为定基数据。然后对M2进行价格平减处理,用当月的M2规模除以2005年6月为基期的居民消费价格指数对 M2进行平减处理。最后用X11法对BFPI、SFPI和M2三组数据进行季节调整,并且为了降低异方差的影响,在实证之前对BFPI、SFPI和M2取对数。

(二)建立VAR模型

笔者将建立北京市和石家庄市两个城市的VAR模型,用来对比分析货币政策变量的变动对房地产价格的动态影响。VAR模型变量包括房地产价格FPI(北京市为BFPI,石家庄市为SFPI)、贷款利率R和广义货币存量M2。

(三)平稳性检验与协整检验

在建立VAR模型之前,为了避免伪回归,必须对各个变量的平稳性进行检验。本文采用ADF单位根检验方法分别对各个变量进行检验。各序列的ADF检验表明,原始序列一阶差分后的序列都是平稳序列。所以各序列都是一阶单整序列,符合协整检验的条件,如表1所示。

为了得到数据之间长期均衡关系的信息,所以要运用协整理论来判断变量之间是否存在长期稳定的均衡关系。由于我们要进行的两组协整检验对象都包含三个变量(即当地房屋销售价格指数、M2和R),因此我们使用Johansen方法分别对其进行协整检验。检验结果见表2。

表2中北京数据的Johansen检验结果在原假设为0个协整向量的情况下统计量为45.491 6,大于95%置信水平的临界值42.915 3,说明原假设不成立,该组数据至少存在1个协整向量。而同时至少存在2个协整向量的原假设也通过了检验的情况下,则认为在5%的显着性水平下,只有一个协整方程,BFPI、R和M2三个变量之间存在长期的协整关系。石家庄数据的Johansen检验结果也意味着SFPI、R和M2这三个变量同样存在着长期协整关系。这就满足了建立VAR模型的条件。

三、实证结果分析

(一)脉冲响应函数

根据AIC准则确定模型的滞后阶数为2,随后对北京市和石家庄市的数据分别建立VAR模型,并经过检验呈现出稳定状态。在VAR模型的基础上建立脉冲响应函数,刻画脉冲响应图来考察货币供应量与利率变化对两地房地产价格的动态影响。

由图1和图3可以看出货币存量对于北京和石家庄两地的房地产价格动态影响的共同点是从长期来看都会导致房地产价格的上涨。不同的是,在图1中M2变化冲击对北京市房地产价格的动态影响中,当期货币供给量的一个正冲击造成了北京房地产价格长期稳定的增长趋势,在第24期达到最高点;而在图3中,货币供给的冲击在短期内先造成了石家庄房地产价格小幅的反向变动趋势,在第5期达到最低,稳定在第6期再逐步上行,在第12期回到原点,在第12期之后出现与货币存量同向的变化趋势,在第24期达到最大。

房地产行业是资金密集型行业,对房地产企业来说,投资、开发都需要大量的资金。房地产企业的资金来源除了一部分自有资金之外,其余均来自银行的贷款。当货币供应量上升之后房地产商能够得到更充裕的资金,从而加大房地产市场的商品供应,起到抑制房价的作用。但从长期来看,充裕的货币存量,也会给房地产消费者、投资者和投机者更充裕的资金,其中包括可支配收入的增加和贷款资金的增加,从而推动房价的上涨。北京和石家庄两地房地产价格表现出来的差异,可能是由两地市场特点不同所引起的。北京市的房地产市场有更多的房地产商和商品房,同时也有更多的投资和投机者,所以货币存量的变化并没有影响到短期内的房屋销售。 图2和图4是贷款利率变化对两地房地产价格变化的影响,相似的是,从长期来看贷款利率的上升均会导致北京和石家庄两地房屋价格的下跌;且两地房地产价格在受到利率变化的一个正冲击之后,在短期内都表现出正向变动的趋势,一定时期后会回归原点并向反方向发展,并在第24期达到最低点。不同的是,北京的房地产价格正向发展趋势的幅度要低于石家庄的房地产价格正向发展趋势,并且回归到原点的速度也快于石家庄。

贷款利率的上调必然提高了购房成本,阻碍了房产的销售,最终导致房地产价格下滑。另一方面,贷款利率的上调同样提高了开发商融资的难度,在短期内导致房地产市场供应不足,房价上涨。但是北京房地产开发商的资金实力较之石家庄房地产开发商实力更加雄厚,短期内受到贷款利率上升带来的融资压力要小,所以房地产价格上涨幅度要比石家庄小,回复速度较石家庄快。

(二)方差分解

从图5至图8可以看出,货币存量和贷款利率对于房地产价格变化的贡献率随着时间的延长会越来越大,但总体来看并不是很大,两项的贡献率加起来仍然低于20%。可见,对于房地产价格贡献率最大的还是房地产价格本身。这说明货币政策对于房地产市场的调控力度是有限的,必须与其他宏观调控手段同时进行才能达到合理抑制房价上涨过快的

目的。 从图5至图8中可以看出,货币供应量与贷款利率二者在北京与石家庄两地房地产价格变化的贡献率中所占比率有明显的不同。北京市房地产价格变动中货币供应量的贡献率较大;而就石家庄房地产价格变动而言,贷款利率的贡献率更大。笔者认为,这主要源于两地房地产市场的不同特点:北京市房地产商资金较石家庄普遍充裕,并且有更多更有资金实力的投资者和投机者。当贷款利率变动的时候,对房地产商而言融资压力较石家庄更小;从购房者的角度考虑,拥有充足资金的投机者对于利率的变化也相对更不敏感。另一方面,石家庄的房地产商流动资金较少,在遇到贷款利率上调的时候融资压力更大;并且市场上出于使用目的且资金不充裕的购房者较多,在贷款利率上调的时候就会造成房屋销售较北京更大的阻力。

五、结论与建议

(一)结论

从北京市和石家庄市的实证检验结果来看,货币政策在经济发展程度不同时对房地产价格的影响效果也是不同的。根据本文的研究结果表明,在以北京为代表的一线城市和以石家庄为代表的二线城市中,货币政策的效果会因为不同地区房地产发展程度的不同而在短期内表现出不同的效果。

1. 紧缩的货币政策能够在一定程度上对房地产价格产生抑制效果。无论是货币供应量的减少还是利率的提高都能够使一、二线城市房地产价格降低,达到抑制房价过快增长的目的。

2. 货币政策对于房地产调控效果是相对有限的。在方差分解过程中,无论是一线还是二线城市,其货币政策调整对房地产价格波动的贡献率都没有超过30%,可见作为房地产市场宏观调控的一部分,要想实现更好的效果还要配合其他调控措施。为促进房地产市场健康发展,抑制房价过快上涨,国家多次运用货币政策对房地产市场进行调控,但效果并不显着。本文的实证结果证明,货币政策对于调控房地产市场有一定的效果。降低货币存量和提高贷款利率都能起到抑制房价的作用,但总的来讲不能达到满意的效果。

3. 货币政策对于二线城市的影响更为明显,对于一线城市的影响相对较小。在脉冲响应分析和方差分解分析的过程中,二线城市的房地产价格表现出更强的敏感性,而一线城市的房地产价格则更加稳定。

4. 一、二线城市房地产价格分别对货币政策的不同传导渠道效果不平衡。一线城市房地产价格对于货币供应量的改变更加敏感;二线城市则对于利率的改变更加敏感。

(二)政策建议

在以上结论的基础上,提出如下政策建议:

1. 加快利率市场化步伐,提高利率的调控作用。利率作为货币政策的主要调整对象,从目前的情况来看并没有完全发挥其应有的作用。利率作为央行直接制定的政策,存在着较大的局限性,较低的存款利率和较高的贷款利率人为地造成了较大的存贷利率差。对于利率的调整虽然频繁但是由于相对利差的变化不大导致其政策效果较差。利率市场化能够使利率的期限结构更加合理,从而加大房地产业投融资的利率弹性,抑制投机需求,达到调控目的。

2. 合理控制货币供应量,在接下来一个时期内应该继续坚持稳健的货币政策。运用法定存款准备金政策和再贴现率政策等多种手段控制货币投放,在抑制通胀的大背景下,起到调控房地产价格的作用。

篇（7）

作为一种提升企业竞争力的工具,客户关系管理(CustomerRelationshipManagement,CRM)已经引起了房地产业界的极大关注,并且在一些知名的房地产公司得到了应用。但是,目前还有很多人对于房地产开发企业需要实施CRM持反对态度经济论文。这些人之所以持有这种观点,主要是因为他们没有正确认识到房地产开发企业客户满意的意义。因此,正确认识房地产客户满意的构成要素和意义对于房地产业成功引入客户关系管理,有着重要作用。

客户满意的概念

“满意”是一个心理学术语,是指人的一种肯定性的心理状态。这种状态是由于外界的某种刺激使人的某种需求或期望得到满足及“合意”(即符合人的本意),从而使人感到某种“快意”(即心理上的愉悦)。满意的前提是外界的这种刺激,包括物质、精神及二者结合的刺激。因此,市场营销学大师菲利普•科特勒(PhilipKotler)给客户满意下了一个定义:“客户满意是指一个人通过对一个产品的可感知的效果(或结果)与他的期望值相比较后形成的感觉状态,是可感知的效果和期望值之间的差异函数。”

客户满意与否是一种心理评价的过程,它具有以下特征:

主观性。客户满意与否并不是由企业的产品和服务水平所唯一决定的。它在很大程度上受客户主观因素的影响。客户的需求、期望、性格、好恶、情绪、经济地位、教育程度等因素对客户的满意程度都有着重要影响。

不稳定性。客户满意与否不是一成不变的,而是随着社会经济和文化的发展及个人消费水平、鉴赏能力的提高而不断变化。昨天令客户十分满意的产品,在明天可能成为客户抱怨的对象。所以,企业不能沉醉于现有的较高的客户满意度水平,应该居安思危,不断地改进产品和服务,持续地提高客户满意度,这样才能在竞争中占据并保持不败之地。

多层次性。客户满意是客户对企业提供的产品和服务的心理评价,这种评价是多层次的而不是单一指标的。客户满意从横向上包括理念满意、行为满意、视听满意、产品满意和服务满意;从纵向上包括物质层满意、精神层满意和社会层满意等三个逐渐递进的层次。因此,实施客户满意战略应该注意到各个层面,努力实现客户的全面满意。

客户满意的构成要素

由于“客户满意学”刚刚兴起不久,而且东西方文化存在着明显的差异。因此,有关客户满意构成要素的理论,学术界还没有形成一致的看法。日本产能大学的持本志行教授提出了客户满意的构成要素。持本志行提出的构成要素是从实体项目进行分析,有所侧重也就有所忽略,但总体上不失为一种优秀的分析方法。本文借鉴这种方法,对房地产客户满意构成要素做出分析(如图1所示)。

与房地产有关的项目。包括房价,楼盘的评价绩点。楼盘的评价绩点包括户型、装修、地段、规划设计、物业管理等因素。这些内容是房地产品固有的品质特性。它们构成了房地产品的核心质量,是影响客户满意的首要因素。

与印象有关的项目。包括客户对房地产开发企业经营状况的评价,对房地产品的评价,对企业形象的评价。客户根据宣传媒体、亲友同事了解到的信息,再结合自己与房地产开发企业接触的亲身体验,会对房地产开发企业做出评价,形成一种印象。这种印象的好坏,一方面受到客户主观因素的影响,例如,由于每个客户的需求和偏好不同,他们会对同一企业的房地产品做出不同的评价;另一方面,还受到客户接触到的外界信息的客观性、全面性的影响,虚假的、片面的外界信息会使客户对房地产开发企业做出不正确的评价。

与服务有关的项目。这里主要是指在营销和销售过程(从客户同房地产开发企业第一次接触,到签订认购合同)、房产的使用过程中,企业对客户提供的服务以及为增进客户关系所设计的各项活动。

客户满意的意义

满意的客户通过持续的重复购买、新客户的推荐,能够给企业带来收益。这是众多企业追求客户满意的原因。对于房地产开发企业来说,客户满意的意义也在这两个方面得以体现。如图2所示,客户从购买到满意,再从满意到忠诚,最后向自己的亲朋好友传播口碑,这个过程会给房地产开发企业带来丰厚的利润。

重复购买的产生。对于购房客户来说,很多客户已经开始二次置业,甚至三次置业,房地产开发企业完全有机会再次向他们推销房产。对于租赁客户而言,他们购买的是房地产在一定时期内的使用权。房地产的使用权这种商品的购买和消费是一个持续的过程,客户与房地产开发企业之间存在一种长期的契约关系。获得客户的满意就意味着这种契约关系的延续,也可以说是重复购买的发生。企业因此而获得收益。

客户推荐的产生。不管客户是否有二次置业的可能,房地产开发企业都可以从他们身上发掘销售机会。因为房地产的价值巨大,对客户来说购买的风险比较大,在购买之前他们会进行多方面的咨询和多次选择,而朋友或同事的购买经历则是一个重要的参考信息。所以说,一个满意的客户会起到很好的宣传效果,他们对周围的人的影响作用远比广告、售楼书、样板房要大,并且不需要花钱。

此外,由于不满的客户会向熟人述说他们的购买经历,因而给企业带来负面的影响。这种现象在房地产业中的影响作用要大于其它行业:一旦有一位客户不满,企业失去的不仅是他一个人,而有可能是这个客户周围的所有人。因此,房地产开发企业的客户满意是十分重要的。

客户满意增长模型

实施客户关系管理的房地产开发企业实质上是进行了一项重要变革——增加了为企业提供在以降低客户不满和增加客户满意为目的而进行的客户满意度测量活动中所得的信息的流程,从而构建起客户满意增长的模型,如图3所示。为了使客户满意度增加,企业应该首先收集到关于客户需求、期望和习惯的信息。这些信息来源有:市场分析的结果;通过对客户进行调查、与客户会谈以及对特定客户群体的关注而了解到的客户的需求和令客户满意的信息;来自于服务失败报告或客户抱怨整理资料的客户不满意信息。其次,应该根据这些信息开发房地产品,这一点可以借助质量功能展开(QualityFunctionDeployment,QFD)来实现。第三,应该对客户抱怨和服务失败报告中的问题提出解决方案,改进产品和服务。

篇（8）

主要选取河北省国民经济增值作为反映经济增长，以房地产开发投资额作为反映房地产投资的情况，以2000年—2013年度的数据进行定量分析，为了避免数据间出现差异性，取自然对数LnGDP和LnRI，这种变换不会改变变量间长期均衡关系和短期稳定关系。具体的数学模型将GDP作为该模型的因变量，将RI作为自变量，采取EG两步法进行协整检验。采取OLS法对上述的两个变量进行一元回归模型。

2误差修正模型

该模型是对上述变量的短期关系的描述，通过该模型可以清楚的了解变量之间的调整速度和短期影响力。

二结论与建议

1结论

通过对河北省房地产业对经济增长的实证分析，我们可以得出以下结论：

①河北省房地产投资对GDP的增长具有很大的推动作用，从上述的误差修正模式看，在房地产业每增加一个一个百分点时，河北省内的GDP将会增加0.496个百分点，由此可见河北省政府应该认识到房地产业对区域经济增长的重要作用，采取有效的措施促进房地产业的健康发展，同时也要意识到房地产业的危害性，要时刻关注房地产业的泡沫，如果房地产业对GDP的贡献过大时就会造成经济产业结构的不合理，影响社会经济的合理化发展，导致贫富差距过大。

②河北省GDP的发展加速了房地产业的发展。河北省GDP的快速增长必然会带动房地产市场的活跃，首先经济的增长提高了人们的消费水平，房地产的售价就相对要高，比如基于北上广经济的发展，北上广的房价要远远高于全国其他城市；其次经济的快速增长必然会带动整个地区人口的转移，而外来人口的增多必然会带动唐山市房地产市场的发展；最后社会经济的增长，带动城市基础建设的加速，人们开始追求高品质的生活环境，而住宅环境是改善人们生活质量的关键因素，因此追求高品质的住宅环境，使得河北省的旧城改造等工程发展迅速。

③房地产产业对经济增长的持续时间比较长，不同于其它产业，房地产业对经济的贡献作用是非常大的，而且成效也是非常显著的，以2010年的房地产调控为例，可以看出房地产业对经济增长会具有一定的滞后促进作用，随着时间的推移这种贡献作用会逐渐的降低。

2建议

当前许多地方政府把房地产作为经济持续增长的主要内容与依据，在社会经济发展中，将主要精力放在发展房地产上，结果造成房价的持续上涨，高房价的背后是人们的平均工资增长速度与房价的上涨速度相差甚远，因此为构建科学健康的房地产市场，防止经济泡沫出现，应该采取以下措施：

篇（9）

房产交易费用是房地产进行交易所需的成本。交易双方欲达成房屋买卖协议，必须相互了解，将可能提供的交易机会告诉对方，这种信息的获得和传递需要耗费时间和资源。如果这样的专用资产能在一个很长的时期内不受干扰地运营，这些投资就一定会带来预期的回报。客户关系管理正是从长期的投资回报考虑，架构企业与客户不可或缺的相互关系，这种依赖关系越持久双方从此获得的收益也越大。

2、收益递增原理

经济学中有一条重要的原理即收益递增原理，亚当。斯密认为，当分工与专业化的深度和广度增加时，劳动生产率（即斯密说的“平均收益”）随之增长；而分工与专业化的发展带来创新机会的增长，又促进新工具的设计和推广。这又进一步导致了分工与专业化……这一“收入与分工”共生演化的过程，这一原理同样可以用来解释客户关系管理的赢利原理。

二、从战略管理学角度看房地产客户关系管理

在任何一种特定的行业里，拥有竞争优势的企业比起他们的竞争对手来，更能吸引顾客，赚取更高的利润。客户能够判断企业从什么时候起不再能满足他们的需求，他们是促使企业更新的催化剂。与客户建立良好的合作关系是企业保持竞争优势的基础。根据迈克尔。波特的竞争战略理论，企业欲保持竞争优势有三种战略可供选择：差别化战略、低成本战略以及目标集聚战略。这些战略也是企业实施客户关系管理的理论依据。

三、对客户关系管理的理解

客户关系管理是指以客户为中心的包括销售、市场营销和客户服务的企业业务流程自动化并使之得以重组。客户关系管理不仅要使这些业务流程自动化，而且要确保前台应用系统能够改进客户满意度、增加客户忠诚度，以达到使企业获利和发展的最终目标。

1、客户关系管理完善客户体验，将企业的资源最大化

客户关系管理不是产品，也不是一个产品组合，而是触及到企业内许多独立部门的商业理念，它需要一个“新的以客户为中心”的商业模式，并被集成了前台和后台办公系统的一整套应用系统所支持。这些整合的应用系统确保了更令人满意的客户体验，而客户满意度直接关系到企业能否获得更多的利润。企业已有资源（房地产业主）毫无疑问是企业最大的资产之一，因而需要细心管理。对现有客户和潜在客户的培养和挖掘则被认为是企业获得进一步成功的关键。有资料显示，发展一个新客户要比保留一个老客户多付出5倍的投入。投资于现有客户，使其满意度增加会对客户忠诚度有直接的影响，进而影响到企业的最终效益。

2、服务客户的观念——客户关系管理成功的核心

企业要得到持续的发展，拥有忠诚的客户是最重要的。根据美国营销学者赖克海德和萨瑟的理论，一个公司如果将其客户流失率降低5%，利润就能增加25%——85%.房地产企业已经认识到保持现有顾客的重要性。建立一套完善的客户关系管理体系，建立房地产客户数据库，并有效地运用所储存的资料，能通过研究客户、开发客户、与客户沟通，有效留住客户，赢得客户的信赖与拥护。

四、房地产企业战略发展需要客户关系管理

随着客户关系管理系统的推出，一种全新的“营销观念”逐渐形成。客户被作为一种宝贵的资源纳入到企业的经营发展中来了。企业把任何产品的销售，都建立在良好的客户关系基础之上，客户关系成为企业发展之本质要素。如此一来，正在流行的很多新营销概念，如一对一营销、数据库营销等，实际上都可以纳入客户关系管理营销的范畴。

客户关系管理实施的目标与企业的战略发展目标的契合点：

1、解决产品的销售问题

据国家统计局公布的统计资料显示，2003年全国商品房空置面积同比增长14.1%，空置一年以上的商品房面积近4400万平方米。可以说，对于许多开发商而言，来自一线的销售压力、资金回收的压力仍然较大。企业急需借助导入客户关系管理，提升企业客户关系能力，提高一线销售人员对于客户跟踪、客户服务的能力。

2.提升客户满意度

当企业发展到一定规模，积累了大量的老客户，客户投诉会大幅增加、甚至发展到一系列业主维权事件，如何快速提高客户满意度，完善企业对于突发事件的应急机制，建立统一调度的客户投诉处理系统，是这些房地产企业面临的当务之急。

3.提升企业的服务品质和能力

房地产企业面对激烈的市场竞争，认识到个性化客户增值服务的重要性，很多企业逐渐向服务型企业过渡，成立了专门的客户服务组织，希望能够将分散的、点滴的服务资源进行整合，不断推出针对客户的服务新手段，力争为客户提供一站式服务。

4.提升品牌形象

基于以客户为中心的思想，房地产企业要树立全员客户服务的企业发展战略。在企业内部建立完善的客户服务体系，对外的服务准则、服务口号、承诺服务水准一致，并依托于客户服务部，形成一条以客户为导向的企业服务运作链。企业全体员工都在不同岗位上全心全意服务于客户，从而在企业内部形成以服务为核心的品牌企业文化。

五、现行客户关系管理存在的问题及改善步骤

1.交流方式的分离使用造成服务效率降低问题

目前电话、传真、面对面等交流方式的分离使用在降低服务效果的同时，造成人员的服务效率不高，并且不利于客服人员的管理。

2.各实体部门服务的分离造成资源的浪费

由于没有统一的客服中心，客户往往要多次交涉才能找到适合问题解答的部门，而各部门信息共享程度低，交流不顺，所以回复结果也出现不统一现象，由此造成资源浪费的同时又降低了服务效果。

3.现有客户资源无法有效利用的问题

企业积累了大量的客户资料，但由于缺乏对其潜在需求的分析和分类，而且此客户资源库没有实现共享，利用率低，造成资源浪费。

企业在导入客户关系管理前，必需先诚实地作一次全面体检，了解自身的优势与缺点，进而倾听客户的声音，确实了解所有与客户互动的管道，开始规划整体的客户管理架构。

一个执行良好的客户关系管理实施方案分以下几步骤进行，这对提高顾客忠诚度是至关重要的：

1）区分目标顾客，对企业所有客户的关键信息进行有效的整合；

2）确定目标顾客，瞄准最有价值的客户，制定可行的方案以增加他们对企业的忠诚度；

3）满足目标顾客需求，为每一客户提供量身定做的服务和产品

4）与目标顾客达成利益共同体，企业管理层即时了解市场情报，深入地了解个别顾客的行为、新兴需求和消费形态。

六、房地产行业建立客户关系管理的措施

1.客户关系管理如何同公司整体战略融合在一起

建立客户关系管理系统，首先需要确认公司对项目的期望和业务目标，同时要考虑现有业务环境以及公司的战略优先层次。需要回答的问题包括：

（1）企业的市场份额是保持稳定，还是在下降？

（2）企业目前最紧迫的问题是什么（如，降低成本比提高市场份额更重要吗）？

（3）争取客户、发展客户、挽留客户和为客户服务的成本哪个相对更重要一些？

（4）同客户交流和服务的过程中，哪些渠道最重要？

（5）如何平衡“以产品为中心”和“以客户为中心”？

（6）企业认为最有价值的客户是哪些？为什么？

回答上述问题，将帮助房地产企业确定客户关系管理的投资，并寻求公司和业务部门的支持。

2、建立个性化的客户关系管理体系

客户关系管理必须根据房地产行业和企业的实际情况，配合企业的发展战略有步骤、有节奏地建立和实施。

（1）事先建立可量度、可预期的企业商业目标

企业在导入客户关系管理之前，必须事先拟定整体的客户关系管理蓝图规划，制定客户关系管理的预期、短期、中期的商业效益。切不可一次性盲目追求大而全的系统、或听从客户关系管理厂商一味的承诺，毕竟它不是万能的，企业应更多地借鉴国内外其他企业、尤其是同行业的应用成效，并从本企业的实际情况出发，客观地制定合理的商业目标，并制定可对其进行度量的指标工具。

（2）行业领域应用的深入研究

客户关系管理最早是从国外引入中国的，当时的客户关系管理更多的是采用国外应用比较成熟的理念。国内厂商在此基础上，单纯从软件功能本身进行效仿，而对中国企业的行业特点理解、分析、结合的不够，从而导致研发的产品有闭门造车的感觉，不能与企业具体实际相结合。如何将国际通用的理念与中国房地产行业的特点相结合，形成独特的体系，是目前所有国内客户关系管理厂商、咨询公司、企业需要深入思考的问题。

（3）为企业把脉、对症下药

目前，许多销售客户关系管理的厂商其实并不善于运用客户关系管理理念去推广它，拿着通用版的软件到处安装，丝毫没有客户关系管理所提倡的“一对一”服务理念，其最终效果可想而知。只有对企业的管理现状充分了解，才能推出符合客户需求的、独特的客户关系管理解决方案。通常做法是，聘请具有客户关系管理实践以及行业经验的咨询团队对其进行诊断，通过问卷调查、座谈沟通、流程重组等方式进行企业的咨询诊断工作。通过企业咨询诊断，期望发现企业现存的管理上、流程上、架构上、信息化等方面的主要问题，对企业导入客户关系管理的可行性进行论证，并为未来实施客户关系管理系统进行整体规划和设计。

营销的一对一和“个性化”的特色是客户关系管理的重要要素。它必须是针对企业的个性化定制，根据不同的客户、不同的行业特点和企业的发展特色，为企业量身定做出系统的解决方案。从企业的实际情况出发，首先要经过充分的调研，明确企业目前所处的地位；其次是将企业当前的操作方式与最好的操作方式作一番比较和研究；最后要提供提高销售额的方法。

3、给客户关系管理一点成长的空间和时间

纵观全球施客户关系管理的企业，由于总体开发周期过于漫长、工作量过大而导致最终失败的案例比比皆是。客户工作往往是客户关系管理实施推广过程中，最昂贵、最费时也是最复杂的一环。因此，通过选用切实可行的方案，并将最终的应用搭建在成熟的案例之上，企业将会大幅减低客户化的需要，也会大大降低实施过程的整体风险。

大部分成功的客户关系管理案例均采用分阶段实施方案。每一阶段则侧重与特定客户关系管理目标，从而达到快速制胜的效果。换句话说，企业可于合理的时间内（一般为三至四个月）取得一定的成果，定期量度、追踪系统成效并保持持续推广。

（1）为了更好地在企业内部推行客户关系管理，在企业人力资源部门的配合下，必须制定相关的员工客户关系管理绩效机制，使其与员工业务绩效考评联系起来。

（2）为了能够便于企业定期进行客户关系管理应用效果的评估，系统在设计初期要增加一些度量、评估系统本身的量化分析指标，以便进行前后对比。

（3）客户关系管理导入决非一朝一夕就能完成的，定期评审与回访至关重要。其目的主要是为了及时了解系统上线运行后，企业在使用过程中遇到的困难和问题；针对这些情况，提出明确的改进方案，从而促进客户关系管理系统在企业中能够得到更加深入的应用。

由于客户关系管理对房地产企业的重大影响，实施客户关系管理项目时需要整个企业范围的信息传达与责任承担。为保持竞争优势，企业必须投资于客户关系管理技术，同时要建立新的业务模型。所有客户信息的集中是成功实施客户关系管理的核心。这一强有力的企业策略将提高企业的销售额、客户忠诚度和企业的竞争优势。

当房地产产品品质日趋成熟、均好性成为同质化的近义词时，房地产企业开始重视客户关系管理与服务工作，将其与产品开发、销售、物业管理摆到同等重要的位置。这些企业都意识到：房地产品牌建设与营销推广不再局限于物业本身，以商业联合、资源整合为特征的全天候、全方位的客户关系管理与服务之门已经打开。客户服务作为当今全球性的商业术语，预示着单独的产品买卖时代已经面临终结。未来房地产品牌竞争的趋势，正逐渐过渡到客户信息库、客户满意度、客户服务手段的竞争层面。

篇（10）

二、考试方法改革方案设计

根据对工程管理专业同学的调查，绝大多数同学希望能在平时学习过程中，通过课堂的教学和课后有目的的学习，认识房地产经济发展现状，掌握有效的方法去分析经济问题。因此，房地产经济学精品课程教学小组内的各位教师决定在房地产经济学课堂内试行新的教学和考试配套改革方案。2011－2013年3年间，在房地产经济学课程教学过程中，我校房地产和工程管理专业的学生均参与到考试方法改革的实践中，考试方法改革方案设计如下:学生成绩评定的具体措施为:平时成绩(50%)+期末考试成绩(50%)=学期末总成绩(100%)。平时成绩的考核内容主要包括:

(1)平时考勤，平时课堂点名或者点人回答问题不到者，一次扣一分，三次不到，此项考勤成绩为零。

(2)学期论文，课程学习过半后开始专业论文的写作练习，在该学期的最后一堂课上交，并以论文质量为评分标准。

(3)四次大型作业，每次作业最高分为5分，根据完成作业的态度、作业中的信息收集水平、分析问题的水平、文字总结水平进行相应打分。早期布置的作业以独立作业形式为主，2年后进行了调整四次大型作业有独立完成的，也有分小组完成的。独立完成的作业部分由老师打分，小组作业通常以小组授课或无领导小组讨论形式展开，由老师和其他组的同学进行打分后，取加权平均分计算。

(4)期中口语测试成绩，期中对学生的学习情况进行检测，采用抽题口试的方式，学生随机抽取题库中的习题，现场回答问题，老师给出得分，这些口试习题与课堂回答问题结合在一起，锻炼学生的口头表达能力。但从2013年开始我们取消了此种方式，因为整体90后学生表现出来的风格和80后学生有较大区别，他们勇于表达，表达能力也普遍较强，缺点是言之无物，因此更多的应该针对其逻辑思维能力、归纳整理能力进行锻炼。

三、考试方法改革效果分析与完善思路

将以上改革方案付诸实施后，发现同学们在平时的学习中投入了更多的时间和经历，并且锻炼了同学们集体学习能力和团队合作精神。学生反映，考试方法改革后平时学习时间较过去增加了1/3，学习的积极性更强，对专业课程的理解和相关领域的认识都有提高，逐步掌握了专业课的学习方法。但是近三年的考试方法改革实践中也发现还存在一些问题，亟待进一步完善。

(一)教学形式和作业内容设置应更多元化

考试并不是目的，教学内容、教学形式和作业的安排要从学生掌握专业知识，提高研究分析能力角度进行设计。需要采取更多元化的方式，一方面在本科教学中加强对学生课堂教学和课外科研的结合力度，另一方面建立起有利于科研创新人才培养的课程体系、教学模式和考试方法，多管齐下促进本科教育质量的提高和人才培养。将本科课堂教学从传统的以教师为主的知识讲授向参与式、讨论式、自学辅助式等多样化教学方法转换，调动学生的学习积极性，使得课堂外教学效果能得以延续，提高教学质量。从作业形式设计上，早期我们的作业形式较多以独立完成为主导，每一次作业针对专业能力培养的一个侧面，虽然学生反映较好，但是缺少集体锻炼，因此后期进一步对作业形式进行探索，力求作业形式的多元化，加大集体作业比例，使得对学生能力的锻炼和培养更为全面。

(二)作业内容设计应更为科学合理

随着2012年所在学院大力推进考试方法改革，很多课程都加大了平时的作业量。特别对于大二下和大三的学生，专业课程比较多，还有很多学生修了双学位或者准备出国考试，因此学生的课业负担明显加重，和2012年前相比，学生普遍反映作业太多了，因此一方面我们将进一步探索作业形式的多样化，另一方面在作业内容设计上将会适当精简化。逐步取消口语考试，随着课程进度的展开，由易到难，由独立完成到集体完成，并使作业内容和作业形式相配合。以学生为主体，实行“边学习、边研究、边实践”的作业过程，培养学生的实践、研究与认知能力，提高创新意识和创造能力，使其在大学期间能培养起终生受益的学习习惯和研究方法。

(三)作业评分标准应更科学化

对独立完成的作业部分，专业任课老师掌握评分标准，对于小组作业部分，由专业老师和其他小组成员共同打分。由于学生对讨论问题难以进行有效的专业评价，因此造成了集体作业打分时具有一定随意性，使得这类作业的考核评分难以真实准确的反映小组成员水平，因此需进一步探讨集体作业评分标准的设定模式，使其更为科学化，能有效反映小组成员的专业水平。后期我们采取过研究生作为助教参与本科课堂教学，对集体作业进行打分，但是由于研究生课堂与本科生课堂教学时间上经常出现冲突，因此这类方式难以有效持续进行，目前还在进一步考虑如何制定科学的评分标准。

(四)期末考试内容应与平时作业结合起来

期末考试是该门课程的总结性考试，试题除了考查学生对该门课程基础知识的掌握情况以外，更要侧重考查学生运用所学课程知识分析问题、解决问题能力和创新能力。因此期末考卷的设计应和平时作业的内容、方法等结合起来。这一方面可以使学生平时作业的积极性提高，重视平时作业的资料收集、专业分析和知识整理，另一方面也使得期末考试的灵活性更强，学生无法通过考前抱佛脚的形式去加强训练，再者也使得学生在期末对一学期的专业知识的学习方法、学习内容有更高层面的总结和回顾。

篇（11）

什么叫泡沫经济？《辞海》（1999年版）中有一个较为准确的解释。该书写道：“泡沫经济：虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长，金融证券、地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象。泡沫经济寓于金融投机，造成社会经济的虚假繁荣，最后必定泡沫破灭，导致社会震荡，甚至经济崩溃。”

从这个定义中，我们可以得出以下几点结论：

(1)泡沫经济主要是指虚拟资本过度增长而言的。所谓虚拟资本，是指以有价证券的形式存在，并能给持有者带来一定收入的资本，如企业股票或国家发行的债券等。虚拟资本有相当大的经济泡沫，虚拟资本的过度增长和相关交易持续膨胀，与实际资本脱离越来越远，形成泡沫经济，最终股票价格暴跌，导致泡沫破灭，造成社会经济震荡。

(2)地价飞涨，也是泡沫经济的一种表现。如果地价飞涨，脱离土地实际价值越来越远，便会形成泡沫经济，一旦泡沫破灭，地价暴跌，给社会经济带来巨大危害。

(3)泡沫经济寓于金融投机。正常情况下，资金的运动应当反映实体资本和实业部门的运动状况。只要金融存在，金融投机就必然存在。但如果金融投机交易过度膨胀，同实体资本和实业部门的成长脱离越来越远，便会造成社会经济的虚假繁荣，形成泡沫经济。

(4)泡沫经济与经济泡沫既有区别，又有一定联系。经济泡沫是市场中普遍存在的一种经济现象。所谓经济泡沫是指经济成长过程中出现的一些非实体经济因素，如金融证券、债券、地价和金融投机交易等，只要控制在适度的范围中，对活跃市场经济有利。只有当经济泡沫过多，过度膨胀，严重脱离实体资本和实业发展需要的时候，才会演变成虚假繁荣的泡沫经济。可见，泡沫经济是个贬义词，而经济泡沫则是个中性范畴。所以，不能把经济泡沫与泡沫经济简单地划等号，既要承认经济泡沫存在的客观必然性，又要防止经济泡沫过度膨胀演变成泡沫经济。

二、经济泡沫的利与弊

在现代市场经济中，经济泡沫之所以会长期存在，是有它的客观原因的，主要是由其作用的二重性所决定的。

一方面，经济泡沫的存在有利于资本集中，促进竞争，活跃市场，繁荣经济。

另一方面，也应清醒地看到，经济泡沫中的不实因素和投机因素，又存在着消极成分。

三、房地产业与泡沫经济的关系

在搞清了泡沫经济的涵义以及泡沫的利与弊之后，我们可以回过头来研究房地产业与泡沫经济的关系这个主题了。研究的结果是：

1、房地产业本质上是实体经济和实业部门，其本身决不是泡沫经济。

首先从房地产的属性来看，房地产是不动产，房地产商品兼有生活资料和生产资料双重属性，是以实物形态存在的实实在在的实体产品，同金融证券（包括股票、债券）仅仅是收益权利证书相比，根本不同，它本身并不是泡沫经济。

其次，房地产业部门是实业部门。它同金融证券等虚拟资本也是根本不同的，谈不上泡沫经济。

再次，房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业，处于主导产业地位，起到十分重要的作用。在发达国家内生产总值中，房地产增加值一般要占到10%左右。房地产业以其产业关联度强、带动系数大的特点，成为促进国民经济增长的支柱产业。事实已经证明，现阶段我国房地产业的兴旺发达，是我国经济繁荣的标志之一，并不像有些人所说的那样所谓虚假繁荣的“泡沫经济的第二次”。

2、房地产业也含有某些经济泡沫成分，如果任其膨胀，也存在着发展成为泡沫经济的危险性。

应当承认，房地产业成长过程中，确实存在着一些经济泡沫，主要表现在：

(1)地产价格泡沫。如前所述，土地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用，及其土地市场投机炒作，会出现虚涨，这种虚涨的部分就属于经济泡沫。如果土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨，就会发展成泡沫经济。如日本的地产价格暴涨就是鲜明的例证。日本六大城市的地价指数，在上世纪80年代的10年间上涨了5倍，地价市值总额高达4000万亿日元，相当于美国地价总值的4倍，土地单价为美国的100倍。1991年以后地价暴跌，泡沫破灭，至今经济尚未恢复过来。地价虚涨是不能持久的，在一定阶段便会破灭。

(2)房屋空置泡沫。在房地产市场供求关系中，商品房供给超过市场需求，超过部门的供给增长属于虚长，构成经济泡沫。按照通用的国际经验数据，商品房空置率达10%以内时，这种经济泡沫是正常的。如果超越过多，引起严重的供给过剩，形成泡沫经济，导致房价猛跌，开发商遭受巨大损失甚至破产倒闭，失业率上升，经济混乱，社会动荡。

(3)房地产投资泡沫。一般规律，房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应，力求平衡供求关系。在发展中国家的经济起飞阶段，百业待兴，房地产投资增长率略大于消费增长率，形成供略大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。只有当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，才形成泡沫经济破灭。1997年东南亚金融危机中的泰国就是一例。

(4)房价虚涨泡沫。房价是与地价相联系的，房价泡沫与地价泡沫密切相关。此外，开发商对利润的期望值过高，人为抬高房价，也会形成经济泡沫。如果房价飞涨，开发商攫取暴利，购房者难以承受，由此也会形成房地产泡沫经济。

可见，房地产确有经济泡沫，存在着发展成为泡沫经济的可能性。但绝不能把房地产业等同于泡沫经济。

3、房地产经济泡沫的存在有利有弊，关键在于控制在适度的范围内，避免出现泡沫经济，导致大起大落的波动和震荡。适度的经济泡沫，例如土地价格微幅上扬、房价稳中有升、房地产开发投资高于社会固定资产投资增长率和商品房供给略大于市场需求等等，对活跃经济，促进竞争，推动房地产发展和国民经济增长是有利的。同整个国民经济一样，没有一点泡沫房地产业是不能繁荣的。而如果泡沫过多，过于膨胀，造成虚假繁荣则是不利的。关键在于要控制这些经济泡沫过度膨胀，不致形成为泡沫经济，带来严重危害。

四、辩证地看待当前上海的房地产市场形势

当前的房地产市场形势究竟处于什么状态，是否已达到泡沫经济程度？这不是凭印象可以判别的，而是必须按照实际数据科学地进行评价。

衡量房地产市场形势必须树立一些基本标准。笔者认为，首先要看房地产业的发展与宏观经济状况的适应度；其次要看商品房供给与需求的均衡态；再次，要看商品房价格的波动状况及其走势。只有抓住了这些基本标准，才能进行正确判别。

以上述基本标准来衡量，当前上海房地产市场，适应全市国民经济快速增长的要求，主流是处于持续发展的繁荣阶段。其主要标志是：

(1)房地产市场的供给和需求基本平衡，求略大于供，呈现出供求两旺的态势。据上海市房地产交易中心、上海市统计局的2002年1～6月房地产市场信息数据汇总资料，已登记的商品房预售面积1230.14万平方米，与上年同期相比增长49.9%，批准的预售面积（1138.86万平方米）与实际预售面积之比为1∶1.08，实际预售面积略大于批准预售面积。已登记的商品房销售面积为1195万平方米，同比增长19.5%，大大超过商品房竣工面积（468.51万平方米）。不少优质楼盘，出现少有的排队购房现象。前几年累积的空置房逐步消化，大幅减少。住宅市场旺盛的需求，拉动着上海房地产市场出现繁荣的局面。

(2)存量房交易大幅增长，向着房地产市场主体的方向发展。2002年1～6月，已登记的存量房买卖面积达到811.23万平方米，同上年同期相比增长31%。日渐接近增量房交易，部分区内存量房产交易量已超过增量房交易量。预示着上海的房地产市场逐步成熟。

(3)房地产开发投资更趋理性化，市场基础扎实。与20世纪90年代初那种不顾市场需求、盲目开发的情况不同，如今的房地产开发商普遍比较重视市场调研和目标市场定位，使房地产投资开发牢固地建立在市场需求的基础上，可以说属于市场需求拉动型投资扩张。2002年1～6月的上海房地产开发投资额达到355.36亿元，与上年同期相比，增长45.3%，预计全年将超过700亿元，这对拉动投资需求，平衡供求，抑制房价过快上涨是有益的。

(4)商品房价格稳中有升，基本合理。2001年上海的房价上升了8%左右，2002年上半年上涨了5.8%。从其成因来分析，主要有三个因素：一是楼盘品质提高、环境改善，成本推进型上升：二是居民收入提高，消费结构转换形成的需求收入弹性促进型上升；三是商品房阶段性、暂时性供不应求的需求拉动型上升。2001年上海居民的可支配收入增长9.9%，而房价的增幅仍低于收入增长幅度。从长期发展趋势看，房价稳中有升是符合市场经济和经济发展的客观规律的，也是合理的，它恰恰是房地产业景气的重要标志之一。

通常人们喜欢用“冷”和“热”来形容房地产市场状态，这种通俗的说法容易引起误解，是不科学的。正确的提法应当用繁荣还是衰退，即景气度来表示。当前的上海房地产市场处于正常发展的佳境状态，如果从房地产经济周期角度看，则是繁荣阶段的高峰期，笔者预测还会延续二三年时间。那种把房地产市场的繁荣扣上“泡沫经济”的帽子是站不住脚的。

当然，也应当看到当前的上海房地产市场存在一些值得注意的问题，出现了一些泡沫过多的现象。主要表现在：

(1)房地产开发投资增幅过猛，隐含着再次出现供给过剩的危险。从现在开始就应适当控制土地供应量和房地产开发投资规模。