房地产形势分析大全11篇

绪论：写作既是个人情感的抒发，也是对学术真理的探索，欢迎阅读由发表云整理的11篇房地产形势分析范文，希望它们能为您的写作提供参考和启发。

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随着我国从2009年开始的房地产调控，各地房价都在一定程度上得到了控制。但这种控制却在今年初始有所反弹，究其原因可以从经济学和社会学两个视角进行考察。为此，本文将结合笔者的调研与体会，来分析2012年上半年度的房地产形式，并在此基础上提出启示。

从现有的文献表述中可以发现，诸多同行聚焦于房地产价格的形成机制，以及房地产调控背景下应对措施。诚然，这一思路具有很强的问题导向，但对从事房地产管理的专业人员来说却不够。其可归因于两个方面：（1）作为企业经营战略构建的实际参与者应把握当前调控形式，从而作为未雨绸缪；（2）通过对国家调控政策的价值判断，将增强企业在产品开发、营销方面的实效性。正因如此，本文选题具有一定的前瞻性。

鉴于以上所述，笔者将就文章主题展开讨论。

一、房地产调控的历史逻辑考察

不难理解，我国涉及房地产政策的目标定位是一致的，正如温总理在政府工作报告中所强调的那样。因此，考察我国房地产调控的历史逻辑，便更能把握当前的形式发展。

（一）发端阶段

发端阶段可以从07年的美国次贷危机算起，美国的次级贷危机所形成的金融链条断裂，深刻的刺激了我国政策设计者。当时尽管全球金融危机还未爆发，但此时国内政策主导者已在蕴量我国房地产调控目标了。然而，我国在经济发展过程中，在长大10多年的时间里以房地产业为经济增长极，使得调控措施的构建显得十分谨慎，且也伴随着不同利益者间的博弈。时间跨过了2008年，随着美国次贷危机演变为国际金融危机后，针对房地产业的调控以逐步进入实施阶段，并首先从限购、控制土地拍卖等作为切入点。历史证明，这些举措面对我国房地产业长期畸形发展，似乎并未起到预期的效果。反而，这一规制却激发了潜在消费者刚性需求，其后果众所周知。

（二）试错阶段

不可否认，从上世纪90年代末期的住房货币化改革后，都未对房地产市场进行规制。与此同时，随着财政分灶吃饭后各地的土地使用权拍卖，成为了地方政府主要的财政来源。二者所形成的叠加因素，自然就放大了我国房地产业发展的畸形态势；且缺少在这方面的经验。试错阶段大约出现于2009年中后期，此时我国经济已处于后危机时期，表明转变经济发展方式势在必行。配合这一经济转型，严控房价便成为了不仅关乎民生也是涉及经济发展的重要举措。在此背景下，国家在调控措施的设计中已从浅层的规制安排，深入到对金融体系、地方政府土地拍卖，以及严格限制投机性购房中来。

（三）巩固阶段

2012年温总理在记者招待会上的发言证明，调控我国房地产业的决心不变。之后，李副总理也代表政府提出了巩固过往成果的要求。这样一来，2012年之后便可以理解为是巩固阶段。

上述三个阶段将为分析2012年上半年的形式，提供很好的历史视野。

二、历史逻辑基础上的形式分析

为了更好的进行分析，以下将在历史视阈下沿着宏观形式、中观形式、微观形式等三个方面进行分析。

（一）宏观形式分析

从规范分析的角度来看，一项调控政策的出台应遵循帕累托改进的逻辑。遵循这一逻辑，国家调控房地产实则在于配合经济发展方式的转型。从承载转型经济主体的特征来看，其主要以高科技、创新型企业为主体。从而表明，针对房地产业的宏观调控，在中央政府层面是坚决的，其是优化经济发展模式的重要一环。并在多元目标驱动下，中央政府还须关注民生问题。从国务院的政策取向上来看，其不仅从经济发展模式上否定了房地产业的经济增长极功能，更从民生问题层面约束商品房的畸形发展，而大力发展经济适应房和保障房。关于这一点，将长期保持稳定。

（二）中观形式分析

中观形式分析主要作眼于地方政府层面。不难看出，目前中央与地方政治间的博弈持续进行，这从现阶段部分地区的房价回升中便能看出。从价值取向上不难理解，房地产业的发展不仅对地方经济的发展起到了显著的作用，也从税收上极大的促进了地方政府的财政收入。然而，在委托关系下，地方政府作为中央政府的实际人，将在宪法框架下执行中央的决策；同时，在自我利益诉求驱使下，有在政策的执行上存在着诸多暧昧元素。因此，从影响房地产形式的关联性程度来看，目前地方政府的行为偏好有与中央政府要求相偏离的趋势。

（三）微观形式分析

从房产需求方和开放商的角度来进行形式分析，便体现为微观形式分析。从媒体和笔者的调研所得可知，前者仍处于观望状态，而后者则加大了营销力度。作为奢侈品的购买，往往存在存在着追涨不追跌的现象；而对于目前众多开发商来说，则面临着资金链紧缩的风险与压力。因此，微观层面的形式分析表明，目前房地产调控形式需要兼顾上述二者的利益。特别对于开发商而言，随着它们资金链条的断裂，最终受损的却是商业银行机构。

以上三个方面的分析，就从独特的视角为下文的启示提供了逻辑起点。

三、启示

那么上述阐述对我国房地产企业的启示有哪些呢。根据笔者的解读，可从以下三个方面来进行归纳。

（一）房产企业的项目选择

应加大保障房项目的建设力度。保障性住房的建设仍然归属于城市整体建设的规划之中。城市整体建设规划包括：各功能区的布局、人口的有序分布、生产力的科学设置等。因此，保障房在建设前应首先满足这一大前提。同时，保障性住房具有较强的正外部性（社会公益性），这就需要将方便、适宜等要素引入保障房的布局规划中。具体而言，便是尽量做到周边配套设施的齐备，以及区位的相对优越。毕竟，入住保障性住房家庭户的收入，处于工薪阶层的中下水平。从而，政府不应在区位设置上增加他们的交通出行成本。这样，不仅能拓展房地产企业的盈利范围，还能建立起良好的社会声誉。

（二）房产企业的项目营销

一般而言，当地消费者在购买房产时存在着品牌意识，即该房产是由哪家房地产商开发的；同时，房地产商的品牌建立，往往又是通过商品房来实现的，因此，在产品组合时首先就要强调经济适用房的品牌效应。这才能使得低收入家庭，能借助自身在房地产市场已经获得的品牌信息，来预测该房产的购买价值。需要明白，对于房产商品来说其对于低收入家庭的需求弹性更大。

（三）房产企业的战略规划

目前诸多同行在涉及房地产业的发展问题时，往往较为谨慎。笔者认为，一味的从社会道德、民生领域来打压楼市是不可取的。毕竟，房地产业作为带动诸多其它产业发展的驱动力本质无法改变。同时，城市化进程对房地产业的依赖也不会在短期内消失。因此，房地产企业的战略归化，应在成本控制上下工夫。从而，规避现有金融歧视政策的干扰。

综上所述，以上便构成笔者对本文的讨论。

四、小结

诸多同行聚焦于房地产价格的形成机制，以及房地产调控背景下应对措施。考察我国房地产调控的历史逻辑，便更能把握当前的形式发展。启示包括：房产企业的项目选择、房产企业的项目营销、房产企业的战略规划。

参考文献

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1.香港房价明显下降。自2003年下半年起，香港房地产市场逐步恢复增长，但自2008年三季度后，受全球金融危机影响，香港房价逐步下滑，2008年10月，住宅价格已较6月高峰时回落11%（见图1）。

2.交易量大幅萎缩。2008年11月份，香港全部楼宇买卖合约登记3786宗，较10月份下降37.5%，创1991年1月份有记录以来18年的新低；楼宇买卖合约金额106.5亿港元，较10月份下降43.8%，为2003年5月份以来的新低。住宅方面，2008年11月份整体住宅楼宇买卖合约（包括一手、二手私人住宅，居屋、公屋及夹屋自由市场买卖）共3264宗（较10月份下跌30.8%），创1996年1月份有记录以来新低。住宅买卖登记总值90.1亿元（较10月份下降44.7%），创2003年6月份以来的新低（见图2）。

3.房地产贷款收紧。受全球经济环境影响，香港银行业贷款放慢，房地产业也不例外。2008年三季度末，香港房地产贷款余额1.26万亿港元，同比增长15.2%，较二季度回落1.1个百分点（见图3）。

根据香港金融管理局的统计调查，23家认可金融机构10月份发放住宅按揭贷款113亿港元，较9月份减少2.6％。新批出的贷款较上月减少5.9％，至137亿港元（见图4）。在新批贷款中，利率低于最优惠利率2.5个百分点以上的贷款所占比率由9月份的83.1%下降至51.7%。

■ 面临的风险

目前，受全球金融危机影响，香港经济放缓，失业率上升 。同时，许多机构出售在港物业，并削减员工住宅津贴，对楼市形成多重打击。进入2008年第三季度，香港楼市交投清淡，楼价持续下调。如果危机持续，则可能进一步影响香港经济和房地产市场。

1.房价可能进一步下滑。受危机影响，香港经济增长放缓（香港2008年第三季度GDP按年率计算增长1.7%，较第二季度4.2%的增长进一步减慢），失业率攀升。银行房地产贷款亦趋于谨慎，据部分地产中介在2008年11月份的调查显示，每3个客户中只有1个能取得按揭，而超过1000万元或先前涨幅过高的住宅，则更难获得银行按揭。部分机构看低香港楼市，预测未来12个月香港房价还将下跌20―30%，豪宅将下跌30%或更多 ，并预期2011年前香港楼市不会有复苏迹象。由于香港按揭贷款成数在七成以内（参与按揭保险计划的除外），所以房价若下跌超过三成则会造成一定的负资产现象出现。

2.政府收入减少。由于开发商勾地愿望减少，香港2008财政年度上半年（2008年4月至9月）的地价收入仅为124.31亿元（其中7至9月卖地收入为零），较上年同期的404.56亿元大减70％，只达到财政预算案中全年地价收入的28.8％。政府收入的减少势必影响其抵御金融危机的能力。

3.地产机构倒闭可能增加。代表近9成地产中介机构的香港六大地产商会表示，其调查了约160家中小机构，其中8成机构在2008年10月份没有生意。若楼市持续清淡，预计至农历年前，有逾百家中小型机构倒闭。

■ 对下一步的初步判断

由于目前香港楼市泡沫因素不大，受全球金融危机和联系汇率制约束，香港利率不会过高，并且香港楼市供应较低、居民供楼收入比处于较低水平，楼市出现1997年大跌局面的可能性较小。

1.房价泡沫成分不高。香港2008年6月高点房价只是1997年高峰的73%，市民供楼负担只有三成左右 ，楼价大幅下滑风险较低。另外，以要素成本计算的香港房地产业增值（包括地产发展、租赁、保养、管理、和转售等）在本地生产总值中所占比重由1990―1997年间的8.6―11.3%降为2005年的4.5%，与房地产业息息相关的建造业占本地生产总值的比重也由4.6―5.5%降为2.9%，房地产业在香港经济中的地位明显下降，即使房地产业衰退，但其对经济的影响力已不像以前剧烈。

篇（3）

观点一

近年来，国内主流房地产市场发展很快，人均住房面积从1998年的18.7平方米提高到2012年的32.9平方米，老百姓的住房质量和环境明显改善。1998年以来，全国30多万户中低收入家庭的住房困难问题得到解决。

房地产产业链较长，关系度高，直接或者间接影响建筑、建材、金融、电气等产业发展，在投资消费领域有明显的拉动作用。

观点二

今年房地产市场发展总体平稳。商品房销售面积和销售额均有所回落。目前，大多数二三线城市土地供应充足，快速城市化、工业化进程将促使二三线城市成为房地产市场新的增长点。

二三线城市的经济与一线城市相比，缺乏拥有足够竞争力的产业支撑，但由于二三线城市房价较低，居民购买力充裕，而且房价和收入上涨空间大、速度快，将为开发商提供较大的利润空间及发展前景。

观点三

目前，我国二三线城市房地产的基本特点为：

房地产发展水平与当地经济发展水平密切相关。以广东佛山为例，虽为三线城市但是城市经济实力强，发展速度快，其市场成交量达到了789万平方米，远远高于省会城市南昌的400多万平方米。

人口数量和城市结构影响房地产市场运行。我国大部分二线城市是省会城市，这些城市作为地域的中心，往往成为省内人流量最大的城市。这些城市房地产市场发展潜力比较大，成交量往往超过了一线城市。

人均收入和产业结构对房地产影响较大。部分三线城市人均收入较高，其房产成交量也相对较高，甚至超出部分一二线城市市场成交量。如，海南作为重要的国际旅游城市，其旅游业发展也带动了当地房地产业的发展。三亚商品房成交价就高于杭州、厦门等二线城市。

观点四

要想房地产市场健康稳定发展，一定要讲公平规律、价值规律等市场经济的一般规律。供大于求会导致“鬼城”现象，供小于求会致使价格上涨。一个国家房地产现象如果不平衡就会出现经济泡沫。地方经济的发展不能过度依赖房地产业，房地产业发展不能过度依赖开发，开发不能过度依赖搞住宅建设。坚持产业先导，有序推进提升城市文化、公共服务等领域内涵建设是未来发展的核心任务。

观点五

房地产业在规划发展过程中，要做到三个“摸清”：摸清现有住房情况，摸清人口数量、人口结构和人口增长率的情况，摸清土地基本情况，定位和审阅发展机制，通过强制调查研究、深入分析、系统认证，来提高规划工作的前瞻性和科学性。

规划工作要做到多处融合。要把国民经济发展作为总体规划，把城乡建设规划，土地利用规划，基础设施和生产力保护等规划放在一张图纸上，统筹谋划并完善公共参与度，发挥人民群众在规划当中的聪明才智。努力改变“重规模轻效益、重外观轻品质、重建设轻管理、重城市轻农村、重地上轻地下”的行业弊病，早日实现“长寿命、好性能、绿色低碳”的房地产业现代化目标。

（以上观点根据刘志峰在“二三线城市房地产市场形势分析研讨会”上的发言录音整理）

观点一

宏观调控的主要任务是保持经济总量平衡，促进重大经济结构协调和生产力布局优化，减缓经济周期波动影响，防范区域性、系统性风险，稳定市场预期，实现经济持续健康发展。

观点二

不存在政府指哪打哪，“总理说了算”的长效机制。任何直接指向房价的调控政策最终恐将退出调控机制。

市场机制是决定资源配置的决定性力量。市场决定资源配置是市场经济的一般规律，健全社会主义市场经济体制必须遵循这条规律。推动资源配置依据市场规则、市场价格、市场竞争，实现效益最大化和效率最优化。

政府的职责和作用主要是保持宏观经济稳定，加强和优化公共服务，保障公平竞争，加强市场监管，维护市场秩序，推动可持续发展，促进共同富裕，弥补市场失灵。加强财政政策、货币政策与产业、价格等政策手段协调配合，增强宏观调控前瞻性、针对性、协同性。

观点三

过去10年，中国的房地产调控政策存在四个缺陷：没有利用市场机制、没有和房地产市场发展相结合；房地产调控成本过高，效率却很低；政府的调控政策存在严重的滞后性、被动性和主观性；没有和中国的改革相结合。

观点四

房地产开发负债是合理城市化、工业化的正常现象，其关键问题在于如何控制风险。只要债权、债务在市场交易中流动，就能避免风险的发生。

观点五

化解银行风险的根本途径是大力发展直接融资。完善金融市场体系，健全多层次资本市场体系，推进股票发行注册制改革，多渠道推动股权融资，发展并规范债券市场，提高直接融资比重；完善保险经纪补偿机制，建立巨灾保险制度；发展普惠金融，鼓励金融创新，丰富金融市场层次和产品。

观点六

积极稳妥地实施中国城镇化建设，不仅是努力实现人的城市化，实现农民工进城的城市化，还要注重城市公共设施、建筑与老百姓住房改善之间的协调关系，要把城市发展过程中与自然界的关系摆在更为重要的位置。

（以上观点根据陈淮在“二三线城市房地产市场形势分析研讨会”上的发言录音整理）

人居环境，顾名思义，就是人类聚居生活的环境，是人类在大自然中赖以生存的基地。人居环境是基于“人”这个主体而言的。人居环境科学是一门以人类聚居环境（包括乡村、集镇、城市等）为研究对象，着重探讨人与环境之间和谐共生关系的科学。

自然系统、人类系统、社会系统、居住系统和支撑系统等五大系统构成了完整的人居环境，这五大系统相互融合，相互依存，相互作用。解决人居环境问题，需要用系统的、综合的、融贯的思想与方法。

人居环境研究就是直面中国前所未有的城镇化，引领并构建中国人居环境建设体系。中国房地产研究会人居环境委员会先行一步，以问题为导向，以实践为手段，探索人居环境建设与发展的可行之路，提出了“新城市、新社区、新居民”的口号。

未来如何界定房地产开发的品质优劣？如何让购房人选择到满意购房？高品质地产如何打造？针对这一系列问题，中国房地产研究会人居环境委员会经过实践调查与研究，推出了城市绿色宜居住区十项评鉴标准，它们分别是：地段区域标准，综合配套标准，通行可达标准，便利商购标准，套型性价标准，建筑性能标准，环境景观标准，和谐住区标准，绿色节能标准，物业服务标准。

地段区域标准：符合国际都市出行标准，住区位于距城市生活中心30分钟车程生活圈内；其直线距离宜保持在10公里范围内。

综合配套标准：住区规划中应体现“品质住宅、商业配套、园林景观、运动场所”完整配置；提供“舒适居住、日常生活型购物、休闲休憩、健康运动”四大居住功能的全能综合生活社区。

通行可达标准：住区步行10分钟范围内（约800米距离）可到公共交通、地铁站点、城市主干道；临近幼儿园、学校，至少有半数住户保持在10分钟距离的范围内。

便利商购标准：住区步行10分钟范围内（约800米距离）可到达社区或城市商业中心（包含会所、超市、百货、大型卖场）。

套型性价标准：套型具有多样性、适应性、可变性；满足城市主流家庭居住及未来五至十年的家庭生活形态与人口变化；在土地高价值的城市区域，控制套型面积适度性，以保证有效降低总价。

建筑性能标准：应满足建筑隔声、日照采光及保证自然通风的要求；应符合当代城市审美风尚；高层建筑宜选用更具现代美感的ART DECO建筑风格，可达到区域性建筑地标的水准。

环境景观标准：社区绿化率不低于30%；在土地集约使用与环境景观品质方面合理平衡；精细规划做到园林环境符合生活实用性与审美品质的要求。

和谐住区标准：社区应做到无障碍规划，社区标志完善清晰；有完整配置适宜儿童、老人、年轻人的健康运动场所；设置交往空间，便于邻里之间的交往和各种家庭不同成员对健康运动的需求。

绿色节能标准：采用科技手段和保温节能材料达到节能65%的目标；采用节水措施、雨水收集和渗透技术，保证景观水的质量；垃圾集中收集并妥善处理。

物业服务标准：精研城市主流家庭生活需求与消费特点，可提供个性化生活服务；维护物业的增值或保值。

（以上观点根据开彦在“二三线城市房地产市场形势分析研讨会”上的发言录音整理）

观点一

市场在价格控制中起决定性作用。房地产市场发展也要遵循市场机制、价格机制、均衡价格理论等经济型原理。市场价格是由供求双方决定的，当供过于求时，价格下降；当供不应求时，价格上升；当供求平衡时，价格才稳定下来。但是，影响房价的因素较多，人口、经济、政策等都成为影响因素。在市场失灵的条件下，就需要政府的干预，市场机制与宏观调控是相辅相成的。

观点二

产城一体化是新型城镇化的核心。新型城镇化发展过程中的核心问题是处理好城乡二元结构问题。新型城镇化过程中，大量的人口要进城：按保守估计城镇化率增加1%，每年就有1000万的人口进城。因此首先要解决住房问题，其次农民工要享受城市化的待遇，要解决公共资源和服务的均等化问题。

观点三

小产权房不是个别风险，是一种系统风险，涉及法律风险、政策风险、毁约风险、住房风险、投资风险、转让风险等，需要归纳梳理之后，分类处理。

观点四

农村承包土地流转要谨慎。在流转过程中，一定要注意制度的设计，包括股权的分享和流转土地后的特定股份划分等细节，要让农民的未来有所保障。

观点五

房地产市场发展亟需IPO支持，这是建立公平的市场竞争环境的需要，是增加住房供给、平抑房价的需要，是降低融资成本的需要，是防范金融风险的需要，是新型城镇化建设的需要，更是投资者分享资产收益的需要。

观点六

房地产税不能代替限购政策。征收房产税可以起到一定引导住房消费的目的，会抑制一些住房的投资性和投机性需求，但如果认为通过征收房产税，就可以起到调控房价的作用，则是不可能达到的。房产税的征收不能代替限购手段的运用。调控房价必须是限购、限贷、加大保障房供应，三管齐下，辅之于降地价、降税费才行。

（以上观点根据赵秀池在“二三线城市房地产市场形势分析研讨会”上的发言录音整理）

观点一

城乡二元结构是制约城乡发展一体化的主要障碍，必须健全体制机制，坚持走中国特色新型城镇化道路，推进以人为核心的城镇化，推动大中小城市和小城镇协调发展、产业和城镇融合发展，促进城镇化和新农村建设协调推进，形成以工促农、以城带乡、工农互惠、城乡一体的新型工农城乡关系。

观点二

分类处理现有的“小产权房”，治标的对策措施包括有条件的“小产权房”在补缴部分税费后直接转化为国有土地并合法化，或者允许集体土地与国有土地一样能够用于对外流转。治本的对策措施是要改变现行土地制度弊端，关键实行“同地、同权和同价”。

（以上观点根据冯兴元在“二三线城市房地产市场形势分析研讨会”上的发言录音整理）

观点一

多渠道融资是房地产开发的必经之路。目前，房地产企业融资的主要路径为债权融资，但是股权融资也不可忽视。股权融资降低了资产负债率，但股权投资者分享了投资效益，可能会产生董事会乱局。股权融资已经是目前众多房地产企业考虑的重要融资途径。

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基金项目：河北师范大学汇华学院科学研究项目（编号：20110409）

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

原标题：石家庄发展旅游房地产的可行性分析与对策

收录日期：2012年12月26日

随着旅游业的大力发展，旅游者住宿模式逐步由近旅游地商住消费向以旅游、度假、投资等为目的的购买行为模式发展，为旅游业和房地产业融合发展开辟了新的空间。

一、旅游房地产的涵义

旅游房地产源于20世纪六十年代欧洲的“分时度假”，于20世纪九十年代在我国兴起。国内学者对旅游房地产尚未形成统一认识。笔者认为，旅游房地产是以稀缺的旅游资源为基础，以房地产开发模式及营销手段全部或部分实现旅游者休闲、娱乐、度假等旅游功能的旅游产品和物业形态，产品主要包括商务地产、度假酒店、景观住宅、主题公园等，具有较强的休闲、度假目的。

二、石家庄发展旅游房地产的可行性

1、丰富的旅游资源是石家庄发展旅游房地产的先决条件。石家庄是河北省省会，地理位置优越，交通通讯便捷，是环渤海经济圈、京津冀都市圈的重点城市。作为铁路、高铁枢纽城市，石家庄将缩短与国内主要城市的时空距离，发展为京津冀都市圈第三极核心城市，招徕大量旅游者的同时，推动异地置业及旅游房地产发展与增值。

石家庄是中国优秀旅游城市，文化积淀深厚，山水风光秀美，旅游资源丰富、名胜古迹众多，旅游产业要素初具规模，旅游基础设施日趋完善和多样化，旅游服务水平逐步提高，旅游业发展迅速。资源优势及旅游业发展，是石家庄发展旅游地产的客观基础和前提条件。

2、庞大的客源市场是石家庄发展旅游房地产的强大动力。随着休闲度假需求的增长，旅游活动正向集观光、休闲度假为一体的复合型旅游产品延伸，旅游住宿消费模式正逐步从单一的近旅游地商住消费向消费者以旅游、度假、投资等为目的并最终产生购买行为的房地产开发、营销等多种形式发展。旅游消费模式的转变和我国各种休假制度的相继出台，为度假旅游以及旅游休闲物业的发展创造了条件。

2009～2011年石家庄接待游客人数和旅游总收入平均增长率分别为12.5%和31.2%。预计，2030年石家庄接待旅游者达到6.24亿人次，旅游业总收入达到5，341亿元，占全市GDP的8%以上，旅游业将成为支柱产业，在国民经济和社会发展中起到重要作用。充足的旅游者和强大的消费群体，为石家庄发展旅游房地产提供了强有力的市场支撑。因此，旅游业的发展必将极大地扩大旅游房地产的发展空间，加快旅游房地产走向房地产业市场的前沿地带。

3、未来的城市发展是石家庄发展旅游房地产的重要机遇。石家庄都市圈“北跨、南优、西控、东延”以及五级聚落体系的城市化进程，将推进文化旅游和城市旅游的高速发展。旅游消费的多元化必然要求产品的多元化，要求房地产公司开发、建设多元化的社会文化、休闲度假项目，以满足旅游者的休闲度假需求。

石家庄“双核、双轴、双带”城市空间布局与“一个中心，三大片区，一条风景道，一条休闲带”旅游空间布局实现了地理时空耦合，为带动旅游房地产的崛起提供了基础性的政策保障。众多企业已将房地产投资重点逐步由中心城区转移至城市边缘及旅游规划空间，开发建设旅游房地产项目。新规划的城市空间体系以及旅游房地产建设基础，为石家庄旅游房地产的开发建设提供了强有力的支持和动力保障。

三、石家庄发展旅游房地产的必要性

1、发展旅游房地产是旅游业转型升级的内在要求。随着社会经济的快速发展，我国旅游业已步入升级转型阶段，旅游业未来发展的战略包括资源集约化、产品多元化、服务个性化、企业集团化。旅游房地产覆盖地产、度假、休闲等多方面，为旅游业发展提供景点、娱乐及接待等设施，促进旅游产品多元化、复合化发展，加快旅游业转型升级。发展旅游房地产能够加快完善旅游目的地的基础设施、旅游服务设施的开发和建设，为旅游活动的开展创造良好的前提条件，推动石家庄旅游业转型升级。

石家庄市汽车营地、航空及游艇俱乐部、温泉度假村、大西柏坡旅游项目、滹沱河滨水景观带等休闲度假类房地产的建成，将吸引大量的旅游度假人群，推动石家庄休闲度假旅游发展。同时，一些档次高、特色鲜明的旅游项目和旅游服务接待设施的相继开发建成，吸引了大量的高端游客和国际游客进入，推动石家庄旅游从以低端游客为主向高端游客为主转型，由大众消费市场向中高档消费市场转移。

2、发展旅游房地产是促进国民经济增长的重要力量。旅游业、房地产业均为综合性产业，关联产业众多，对国民经济发展具有重要的推进和拉动作用。旅游业是“行、食、住、游、购、娱”六大要素有机结合的服务性产业，具有巨大的旅游乘数效应。房地产业的发展可以带动和促进建筑业、建材业、物业管理、金融保险业、房地产中介等行业的发展。

旅游房地产业贯穿旅游、房地产两个产业链，涉及规划设计、专业策划、开发建设、市场营销、经营管理等各个环节，形成了一个全新的产业模式。据测算，一个拥有100万会员的分时度假系统可拉动国内市场50～70亿元/年消费额，可盘活300～500万平方米的存房量，提供2～3万的就业岗位。因此，旅游房地产的发展，有利于资源优化配置、产业结构调整，推动国民经济健康发展。

四、石家庄发展旅游房地产的对策

石家庄旅游房地产的发展应实现城市、旅游产业、旅游综合体共同发展的总体思想，即以城市发展战略为基本原则，开发建设以旅游度假为目的、多元化、多层次的旅游房地产项目，实现旅游产业和房地产业良好互动的新兴产业体系，推动城市、旅游业、房地产业健康、快速、可持续发展。

1、编制发展规划，防止盲目开发。为保护和合理开发利用旅游资源，促进旅游房地产发展的科学、合理发展，应编制石家庄旅游房地产发展规划，规定旅游房地产的发展阶段、空间格局、开发条件、项目审批等，加强项目管理和规划的实施监督，防止盲目开发，破坏生态环境。同时，开发项目应符合城市规划、旅游规划要求，其建筑规模和风格与周围环境相协调，保证各规划区旅游资源的特色，才能吸引更多的旅游者。

2、注重节能环保，保证可持续发展。旅游房地产本身是旅游资源的一部分，为了获得较高的品质并实现对土地资源和旅游资源的有效保护，旅游房地产开发应遵循相互协调、切实可行、有序开发原则，把发展循环经济作为开发建设的理念。项目的选址、规划、设计和施工，以及污水处理系统，都要处理好开发建设和保护环境的关系，发展低碳经济。只有做到环保和建设共行，才能为石家庄旅游房地产的可持续发展提供保证。

3、实施精品战略，推动产品多样化。依据旅游产业功能区布局，实施旅游精品战略，重点开发红色西柏坡、绿色太行山、古韵石家庄三大类主题特色旅游房地产产品，结合石家庄市旅游资源的空间布局以及区域旅游的互动关系，规划旅游房地产产品线路组合，带动三大类传统品牌、一大类特殊兴趣旅游房地产产品发展，推动旅游房地产产品多样化发展，带动精品旅游区建设，促进旅游产业全面发展。

4、提高服务质量，注重品牌建设。旅游服务质量是增强市场竞争力的关键，是创品牌、树形象的重要环节，全市应以旅游服务标准化作为品牌建设的支撑点，提高旅游服务质量，形成有特色、影响广的旅游房地产产品，提升旅游品牌；鼓励旅游房地产企业并购重组，实现跨部门、跨行业、跨地域的企业联合发展，创建集团公司，创新管理体制和运行机制，加强集团品牌建设，增强企业竞争力，促进企业向集约化、规范化、品牌化发展。

主要参考文献：

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文章编号：2095-4085（2015）03-0093-02

我国房地产经历2013年的市场繁荣之后，2014年市场全面降温，全国不分一二三四线城市，不分高中低档产品，皆出现了明显降温。从市场短期变化看，盐城作为三线城市，2014年盐城房地产市场运行情况如何？目前还存在哪些问题？2015年房地产走势如何？笔者通过调研，分析如下。

1 2014年盐城房地产市场情况

2014年，盐城房地产市场总体保持了平衡健康的发展态势，呈现出投资保持增长，市场供应充足，销售有所下降，房价基本稳定的特征。

1.1 房价基本稳定

房产部门公布的数据显示：2014年，全市商品房销售均价为4589元/平方米，同比基本持平。市区商品房销售均价为5542元/平方米（不含保障房），同比基本持平。从季度情况看，一、二、三、四季度分别为54 98元/平方米、5603元/平方米、5440元/平方米、5608元，平方米，同比增幅分别为1.9%，2.4%，- 2.2%和-3.6%。

1.2 市场供应充足但销售下降

2014年，全市商品房上市1216.6万平方米，同比下降13.8%；销售805.6万平方米，同比下降11.2%。其中商品住房上市931.7万平方米，同比下降15.8%；销售650.8万平方米，同比下降16%；商品住房库存1264.5万平方米，同比增长37. 9%，去化周期约为23个月，比2013年末延长9个月。商品房供销比1.5：1。

1.3 房地产开发投资持续增长

据统计部门公布的数据显示，2014年1-11月，全市共完成房地产开发投资240.6.亿元，同比增长17. 92%，投资增幅列全省第二位。房地产开发投资占固定资产投资的比重为23%，同比提高1.3个百分点。商品房新开工面积266万平方米，同比增长7.9%；施工面积1151万平方米，同比增长38.3%；竣工面积222万平方米，同比增长204.5%。

盐城房地产市场保持平稳发展态势，原因：一是盐城市委、市政府和物价部门前几年房价调控政策和措施到位，使盐城房价一直处于合理区间，虚高成份少。二是鉴于下半年宏观经济增长受困，中央出台多项宏观经济调控政策。如：9月底，央行与银监会要求各地加大对居民首套住房和改善型住房需求的支持；10月29日，总理主持召开国务院常务会议，部署推进消费扩大和升级，并明确要稳住住房消费；11月21日，央行在时隔两年半后再次降低存贷款利息，引致12月份楼市整体回升。

2 盐城房地产市场发展中存在的问题

近几年，我国房地产发展迅速，成为我国经济增长的支柱，在各个领域处于领先地位，取得很大的成就。但是就目前盐城房地产市场的发展现状分析，还有许多问题期待解决，这些问题成为制约市场经济的消极因素，不利于房产经济的健康发展。

2.1 房地产投资结构不合理

当前房地产企业热衷于投资具有回报率比较高的商业性质的房地产，而对于具有民生保障性质的住宅表现的不积极，虽然近些年国家政府部门加强了对保障性住房的建设力度，但是由于保障性住房建设的盈利空间不高，导致房地产企业投资不积极。

2.2 房地产泡沫日益显著

近几年，人们热衷于投资房地产行业，之所以有这种投资倾向，是因为可选择的投资环境狭窄，投资渠道单一。很多人认为房地产行业具有高额回报率，因此也造成了我国房地产行业的经济泡沫现象越演越烈。

2.3 房地产企业融资渠道狭窄

房地产企业开发项目所需要的资金巨大，融资成为房地产企业经营的主要手段。由于受到国家宏观调控以及自身资质的限制，中小型房地产企业获得金融机构信贷支持的可能性非常小，因此向民间进行融资成为当前支持房地产企业资金的主要渠道。

3 2015年盐城房地产市场走势预测

从当前形势来看，2015年房地产市场发展的有利与不利因素并存。预计盐城房地产市场呈现投资与销售增长放缓，价格稳中有降的态势。

3.1 2015年房地产市场发展的有利因素

（1）宏观经济政策的调整有利于房地产市场回暖。2015年还将继续降息以及降准，整体货币环境趋松，流动性改善，无风险利率趋于下滑，从而为房地产信贷与融资，提供了较为宽松的外部环境，有利于促进房地产市场的持续回暖。

（2）新型城镇化刚性住房需求增长慢。根据《国家新型城镇化规划（ 2014-2020）》，我国实现新型城镇化，重点在于落实“三个一亿人”落户城镇，这会带来城镇住房需求的持续增长，为我国“十三五”期间房地产市场发展带来巨大的动力。

（3）保障房数量也在上升，城镇棚户区和城中村改造将促使需求持续增长。在未来新型城镇化背景下，改善性需求非常强烈。根据深圳市房价收入关系分析，预计未来6年，改善性需求每年将在15万套左右。

3.2

2015年盐城房地产市场还存在诸多不利因素

（1）供求格局逆转 回落预期已经形成

201 3年高达20%左右的开发投资在20142015年将要竣工。与此同时销售增速持续回落，到2014年10月同比下滑了7.8个百分点。从库存来看，目前库存水平已创历史新高，未来供给压力将进一步加大。2014年10月底中国房地产的待售面积达到56160万平方米，在建项目已经高达89557万平方米，并依然以8.8%的速度在增加。这意味着未来几个季度中，中国新增存量将进一步上扬。

（2）政策环境调整 存量供给增加。无疑，房地产价格持续走高，产生的行业泡沫势必对我国经济健康发展产生不利因素，从未来政策调控趋势来看，政府对房地产业不会无条件托市，2009和2012年的房地产调控不会再现。此外，在反腐倡廉、财产公示制度以及房产税等制度建设的挤压下必然进一步挤压出大量二手房的供应，房地产市场供过于求的局面会加剧，价格回落态势难以避免。

（3）资金压力加大，促使价格趋于理性。未来房地产企业的资金压力迫使房地产企业必须进行较大幅度的资金回笼，这将导致房地产市场的价格逐步回落。

篇（6）

近些年，中国房地产价格经历了前所未有的膨胀。2004年全国商品房销售价格增长15%，2005年增长12.2%。最新公布的统计数据显示：2006年新建商品住房销售价格涨幅较高的城市分别是：秦皇岛11.8%、北京10.4%、深圳10.0%、福州9.8%、厦门9.1%、成都8.5%和广州8.3%。那么，国内房地产行业究竟是否存在“泡沫”？

房地产泡沫指的是由房地产价格在投机行为作用下出现的严重脱离市场基础条件、脱离实际使用者支撑而持续上扬所形成的经济状态，即房地产价格严重背离价值的经济状态。房地产可能出现的泡沫类型主要有：土地价格虚涨的泡沫、房屋空置泡沫、房地产开发投资过快的泡沫和房价虚涨泡沫。根据上述泡沫类型，我们推荐使用以下指标衡量：房地产开发投资占GDP比重、房价增长率与GDP增长率之比、房价收入比和房地产租售价格指数。

房地产开发投资占GDP比重

该指标用于判断房地产市场是否存在由于对未来房价预期过高而出现的投资过热现象，继而引发未来的价格飞涨和大量空置。根据典型国家的房地产泡沫经验，一般指标值在10%以内属于合理范围；10%-15%泡沫预警；15%以上房地产开发投资泡沫显现。

从历年中国房地产开发投资占GDP的份额来看（见表1），2000年以来一路上升，2004年达到顶峰9.64%，接近泡沫预警线。但之后逐渐下降，2006年上半年房地产开发投资占GDP的比重为5.69%，基本回到2000年的水平。

五大城市房地产开发投资额占GDP的比重，北京、上海和重庆比重最高。尤其是北京，2000年以来一直徘徊在20%-30%的高位。上海在15%左右，2005年后逐步回落。重庆房地产投资占GDP的比重和上海不相上下，出现开发投资泡沫的征兆。广州和深圳的投资比重处于较低水平，且呈现稳步减缓的趋势。笔者认为北京、上海、重庆已出现房地产开发投资泡沫或过热现象，需引起警惕。

房价增长率与GDP增长率之比

房价增长率与GDP增长率之比，主要用来测量房地产行业相对国民经济的扩张速度。一般指标值在1以内属于合理范围；1-2泡沫预警；2以上房价虚涨泡沫显现。

从表2中可以看出，2003年以前全国房价的增长速度远小于国民经济增长速度，2003年底房地产价格开始一路攀升，2004年商品房销售价格涨幅与经济增长率之比达到0.92，接近1，但2005年又回到合理范围。

比较五大城市房地产价格增长率与GDP增长率比值可以看出，北京的此项指标大于2，开始显现房价虚涨泡沫；重庆大于1，出现泡沫预警信号，值得引起重视。上海的房价增长率与GDP增长率比值在2003年曾突破2，但经过第一轮的宏观调控之后，该指标已降为0.74。由此可见，广州、深圳房价处于合理范围；北京、重庆的房价增长速度超过GDP的增长速度，需引起警惕。

房价收入比

房价收入比是指住房总价与居民家庭年收入的比值，该指标用于判断居民住房消费需求的可持续性。国际上通常认为的合理范围是3-6，考虑到数据统计口径的不同，我们更关注的是房价比的发展趋势。

全国房价收入比在2005年上升到10.30，超过了10倍，主要原因是当年居民人均可支配收入发生大幅下降。根据表3可以认为北京、上海、深圳房价收入比较高，居民支付能力跟不上高企的房价，一部分刚性需求者由于购买力下降而不能转化为真实需求者，对房地产市场来说是严峻的考验。

房地产租售价格指数

销售价格和租赁价格是房地产市场健康发展的双向指标，我们用租售价格指数趋势的比较来观察房地产市场冷热的发展趋势。销售价格和租赁价格严重偏离说明房地产市场过热，两者同步发展说明房地产市场运行健康。

全国房地产市场从2004年起，其销售价格指数快速增长，2004年第三季度到2005年第二季度，平均销售价格增长了9.5%，但从2005年第三季度开始，平均增长率降为6%。而租赁价格指数一直保持平稳的发展趋势，2004年第三季度至今平均增长1.73%，明显低于全国房地产的销售价格增长。可见，房地产销售价格已远远高于租赁价格水平，2005年第三季度后略有缓解。

五大重点城市房地产市场：2005年第三季度以前，上海的房屋销售价格增长率遥遥领先，平均增长率达15.6%，重庆其次。广州销售价格增长率最低仅为4.6%。可见上海房屋租赁价格增长率亦保持领先地位，但与房屋销售价格增幅相比远远落后。但从2005年三季度开始，随着上海的房价回落（2006年一季度甚至为负增长），北京、深圳的房价一路快速攀升，深圳更是达到了10.2%的增速。租赁价格上，上海仍然维持在较高水平，深圳偏低。

由此可见，上海在经历宏观调控之后，房价的非理性增长得到一定程度的抑制；然而深圳、北京的房屋销售价格增长率和租赁价格增长率从2005年下半年起发生严重背离，房价增长过快，值得警惕。

结论

全国房地产市场大部分特征指标没有显现出房地产泡沫的特征，表明目前全国性的房地产泡沫还未出现，但房价收入比2005年增长了10倍，主要原因是人均可支配收入发生大幅下降。

北京、上海已呈现出明显的房地产开发投资泡沫，重庆开发出现过热，广州、深圳房地产投资比较平稳，暂未出现开发过热现象。北京已经表现出房价虚涨泡沫，房地产行业扩张速度超过了地区经济的发展水平。另外，北京、上海、深圳的房价水平虚高，已经超过普通居民的支付能力；但有迹象表明上海的房地产行业在近些年的宏观调控中逐步回归到稳健的轨道，而北京、深圳房地产市场的运行正浮现泡沫的迹象，需引起各界关注。

篇（7）

中图分类号：F230 文献标识码：A 文章编号：1004-5937（2014）12-0007-04

一、引言

财政部于2006年2月《企业会计准则第3号――投资性房地产》，对投资性房地产进行了会计规范，并适度、有条件地引入了公允价值。按照预测，公允价值计量模式将会增加企业利润，增强企业融资能力，对企业的财务报表产生有利影响。因此，选择公允价值计量模式的企业数量应该呈大规模增长趋势。但几年来，在所有持有投资性房地产的上市公司中，只有3%左右的上市公司采用公允价值计量模式。那么，企业为何不选择公允价值计量模式呢？这是本文研究的主要问题。

二、投资性房地产公允价值计量模式现状分析

（一）数量少，比例小，增长慢

如表1所示，从2007年到2009年，我国的上市公司分别为1 570家、1 624家和1 774家，其中拥有投资性房地产业务的分别有630家、690家和772家，但是其中愿意采用公允价值模式的公司只有18家、20家和25家，占比分别为2.86%、2.89%和3.24%。2008年较2007年环比增长了1.05%，2009年较2008年环比增长了12.11%。截至2011年4月底，仅有27家上市公司采用公允价值计量模式。

由表1可以看出，虽然使用公允价值计量模式的企业数量保持稳定，但是使用公允价值对投资性房地产进行后续计量的方法，并没有被广泛使用，现状和前景并不乐观。

（二）确认方法不一致，差异较大

公允价值的金额需要采用一定的方法取得，但由于公允价值的估算方法不一，目前已采用公允价值计量投资性房地产的公司采用的确认方式各有不同。这些方式主要包括：房地产评估价格、参考同类同条件房地产的市场价格、双方谈判价格、第三方调查报告及少数未披露的公司。

从表2中可以看出：在我国的上市公司中，拥有投资性房地产并尝试运用公允价值计量模式的，对公允价值的确认方法不够统一与规范。这直接导致各公司在实务操作中做法不一、公允价值差异很大，财务信息的可比性也会随之大打折扣。与国际会计准则的要求相比，我国的会计准则对公允价值确认方法的统一性管理还存在很大差距。若想实现公允价值的广泛运用，还需要进一步的改善，如统一估值方法等，使之合理、规范。

三、投资性房地产公允价值计量现状的原因分析

（一）外部因素

1.公允价值受市场价格影响大

公允价值受市场环境的影响很大，导致企业利润可能出现大的波动，使投资者信心不坚定。最近几年，房地产价格一直很高，国家不断加大对房地产市场的宏观调控力度以遏制房地产价格持续上涨。房地产价格走势难以确定，如果对投资性房地产采用公允价值计量模式，一旦出现转折点，企业必须承担房地产价格下降导致的公允价值变动损失，这将对企业业绩产生极为不利的影响，给企业管理者造成很大的压力。

2.公允价值准则不完善

我国新企业会计准则仅仅对公允价值的概念做了一般性说明，缺乏详细的实施指南，并且还规定，企业一旦选择采用公允价值计量模式，日后就不允许再变更为成本计量模式，也就是说采用公允价值计量是不可逆的。随着房地产市场的不断发展，投资性房地产的成交价格已经达到了一个顶峰。投资性房地产的价格是否会继续走高，是否会出现突然的大幅度下跌，这些都无法确定。市场多数的观点认为房地产价格下降的可能性很大，也就是说公允价值变动损益的不确定性风险会越来越大。这些问题成了困扰企业的一大难题。因此，权衡之后，很多企业为了避免公允价值带来的各种不确定性而选择采用成本计量模式。

（二）企业内部因素

1.增加企业估值成本

对于投资性房地产，采用公允价值模式计量的首要问题就是如何确定公允价值。我国房地产市场起步比较晚，相应的配套设施不健全，很多企业都没有建立自己的公允价值信息收集系统，因此企业需要从市场上获得定价信息并进行筛选。由于不同市场存在的信息差异很大，企业在获取外部信息的时候通常还会增加额外的甄别成本。

而如果是没有公开活跃市场、同类市场，且价格难以取得的房地产项目，通常还需要借助于复杂的估值技术来实现，需要投入很高的成本和人力。值得一提的是，一旦采用公允价值模式进行计量，每年的年报都要对其进行披露。因此，一些以第三方身份独立的，并且可以评估出公允价值的评估机构和评估师，就成了企业急于聘请的对象。支付高昂的评估费用所额外增加的成本，对企业来说也是不容小觑的。企业需要权衡公允价值变动损益和评估成本孰轻孰重。

2.削弱企业“税盾”，增加纳税调整成本

会计准则规定对采用公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧或进行摊销。由于折旧或摊销可以计入当期成本费用，具有抵税作用，因此这一规定将使采用公允计量模式的企业客观上丧失了折旧或摊销的 “税盾作用”，从而加重了企业的税负。根据财税〔2007〕80号的规定，如果企业的金融资产、金融负债以及投资性房地产等采用公允价值计量模式，则持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额，而是在实际处置或结算时，将处置取得的价款扣除其历史成本后，得到的差额计入处置或结算期间的应纳税所得额。会计准则对投资性房地产的确认、计量和披露方法与税法的相关规定存在较大差别，这同时增加了企业期末的所得税调整成本。

3.影响企业的财务指标稳定性

采用公允价值计量，会极大地影响企业的相关财务指标。首次执行新会计准则时，投资性房地产的公允价值和原账面净值一般不会相等，这就产生了一个差额。将该差额计入资本公积，就相当于提前实现旧会计制度下以前年度累计的增值利润，增加了企业当期的总资产和所有者权益，降低了企业的净资产收益率，并会影响后期净资产收益率的增长。

同时，公允价值的计量会加剧净资产和净利润的波动幅度。当企业把自用或作为存货的房地产转为投资性房地产时，若用公允价值计量模式，则房地产的公允价值要高出历史成本许多倍。这将导致转换当期的公允价值变动很大，极大地影响转换当期公司的净资产，使得净资产较之前有大幅波动。但是，如果期后没有持续性，就会减缓以后年度公司净资产的增速。房地产价格上涨的时候，随之大幅上涨的就是公司的公允价值净收益。同时，也会使得公司净利润大幅增长。但是，当市场的成交价格下降，甚至是在没有大的变化的情况下，都会使得以后的净利润的增长速度放缓，进而降低净资产收益率。

四、投资性房地产公允价值计量模式运用的案例分析

上海世茂股份有限公司（下文简称“世茂股份”）于1994年2月4日在上海证券交易所上市，证券代码为600823。公司前身是以零售、批发日用百货用品为主营业务的上海万象集团公司，从1994年才开始对房地一、引言

财政部于2006年2月《企业会计准则第3号――投资性房地产》，对投资性房地产进行了会计规范，并适度、有条件地引入了公允价值。按照预测，公允价值计量模式将会增加企业利润，增强企业融资能力，对企业的财务报表产生有利影响。因此，选择公允价值计量模式的企业数量应该呈大规模增长趋势。但几年来，在所有持有投资性房地产的上市公司中，只有3%左右的上市公司采用公允价值计量模式。那么，企业为何不选择公允价值计量模式呢？这是本文研究的主要问题。

二、投资性房地产公允价值计量模式现状分析

（一）数量少，比例小，增长慢

如表1所示，从2007年到2009年，我国的上市公司分别为1 570家、1 624家和1 774家，其中拥有投资性房地产业务的分别有630家、690家和772家，但是其中愿意采用公允价值模式的公司只有18家、20家和25家，占比分别为2.86%、2.89%和3.24%。2008年较2007年环比增长了1.05%，2009年较2008年环比增长了12.11%。截至2011年4月底，仅有27家上市公司采用公允价值计量模式。

由表1可以看出，虽然使用公允价值计量模式的企业数量保持稳定，但是使用公允价值对投资性房地产进行后续计量的方法，并没有被广泛使用，现状和前景并不乐观。

（二）确认方法不一致，差异较大

公允价值的金额需要采用一定的方法取得，但由于公允价值的估算方法不一，目前已采用公允价值计量投资性房地产的公司采用的确认方式各有不同。这些方式主要包括：房地产评估价格、参考同类同条件房地产的市场价格、双方谈判价格、第三方调查报告及少数未披露的公司。

从表2中可以看出：在我国的上市公司中，拥有投资性房地产并尝试运用公允价值计量模式的，对公允价值的确认方法不够统一与规范。这直接导致各公司在实务操作中做法不一、公允价值差异很大，财务信息的可比性也会随之大打折扣。与国际会计准则的要求相比，我国的会计准则对公允价值确认方法的统一性管理还存在很大差距。若想实现公允价值的广泛运用，还需要进一步的改善，如统一估值方法等，使之合理、规范。

三、投资性房地产公允价值计量现状的原因分析

（一）公允价值计量模式推广困难的原因

1.外部因素

（1）公允价值受市场价格影响大

公允价值受市场环境的影响很大，导致企业利润可能出现大的波动，使投资者信心不坚定。最近几年，房地产价格一直很高，国家不断加大对房地产市场的宏观调控力度以遏制房地产价格持续上涨。房地产价格走势难以确定，如果对投资性房地产采用公允价值计量模式，一旦出现转折点，企业必须承担房地产价格下降导致的公允价值变动损失，这将对企业业绩产生极为不利的影响，给企业管理者造成很大的压力。

（2）公允价值准则不完善

我国新企业会计准则仅仅对公允价值的概念做了一般性说明，缺乏详细的实施指南，并且还规定，企业一旦选择采用公允价值计量模式，日后就不允许再变更为成本计量模式，也就是说采用公允价值计量是不可逆的。随着房地产市场的不断发展，投资性房地产的成交价格已经达到了一个顶峰。投资性房地产的价格是否会继续走高，是否会出现突然的大幅度下跌，这些都无法确定。市场多数的观点认为房地产价格下降的可能性很大，也就是说公允价值变动损益的不确定性风险会越来越大。这些问题成了困扰企业的一大难题。因此，权衡之后，很多企业为了避免公允价值带来的各种不确定性而选择采用成本计量模式。

2.企业内部因素

（1）增加企业估值成本

对于投资性房地产，采用公允价值模式计量的首要问题就是如何确定公允价值。我国房地产市场起步比较晚，相应的配套设施不健全，很多企业都没有建立自己的公允价值信息收集系统，因此企业需要从市场上获得定价信息并进行筛选。由于不同市场存在的信息差异很大，企业在获取外部信息的时候通常还会增加额外的甄别成本。

而如果是没有公开活跃市场、同类市场，且价格难以取得的房地产项目，通常还需要借助于复杂的估值技术来实现，需要投入很高的成本和人力。值得一提的是，一旦采用公允价值模式进行计量，每年的年报都要对其进行披露。因此，一些以第三方身份独立的，并且可以评估出公允价值的评估机构和评估师，就成了企业急于聘请的对象。支付高昂的评估费用所额外增加的成本，对企业来说也是不容小觑的。企业需要权衡公允价值变动损益和评估成本孰轻孰重。

（2）削弱企业“税盾”，增加纳税调整成本

会计准则规定对采用公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧或进行摊销。由于折旧或摊销可以计入当期成本费用，具有抵税作用，因此这一规定将使采用公允计量模式的企业客观上丧失了折旧或摊销的 “税盾作用”，从而加重了企业的税负。根据财税〔2007〕80号的规定，如果企业的金融资产、金融负债以及投资性房地产等采用公允价值计量模式，则持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额，而是在实际处置或结算时，将处置取得的价款扣除其历史成本后，得到的差额计入处置或结算期间的应纳税所得额。会计准则对投资性房地产的确认、计量和披露方法与税法的相关规定存在较大差别，这同时增加了企业期末的所得税调整成本。

（3）影响企业的财务指标稳定性

采用公允价值计量，会极大地影响企业的相关财务指标。首次执行新会计准则时，投资性房地产的公允价值和原账面净值一般不会相等，这就产生了一个差额。将该差额计入资本公积，就相当于提前实现旧会计制度下以前年度累计的增值利润，增加了企业当期的总资产和所有者权益，降低了企业的净资产收益率，并会影响后期净资产收益率的增长。

同时，公允价值的计量会加剧净资产和净利润的波动幅度。当企业把自用或作为存货的房地产转为投资性房地产时，若用公允价值计量模式，则房地产的公允价值要高出历史成本许多倍。这将导致转换当期的公允价值变动很大，极大地影响转换当期公司的净资产，使得净资产较之前有大幅波动。但是，如果期后没有持续性，就会减缓以后年度公司净资产的增速。房地产价格上涨的时候，随之大幅上涨的就是公司的公允价值净收益。同时，也会使得公司净利润大幅增长。但是，当市场的成交价格下降，甚至是在没有大的变化的情况下，都会使得以后的净利润的增长速度放缓，进而降低净资产收益率。

四、投资性房地产公允价值计量模式运用的案例分析

上海世茂股份有限公司（下文简称“世茂股份”）于1994年2月4日在上海证券交易所上市，证券代码为600823。公司前身是以零售、批发日用百货用品为主营业务的上海万象集团公司，从1994年才开始对房地产进行投资，并延伸到了一系列与房地产相关的配套业务，例如广告装潢、家具等，使得该集团拥有了多元化经营的能力。又因为该公司地处黄金地段，集经济、人才、市场、交通等一系列区位优势于一身，满足了其走向国际市场的需求。2007年，世茂股份首次出现投资性房地产这个科目，并选择了成本计量模式。

从表3可以看出，在公司采用成本计量模式对投资性房地产进行后续计量时，投资性房地产占公司总资产的比例极低。

通过世茂股份的年报发现，世茂股份的投资性房地产主要位于北京、上海等大城市，这些城市的房地产交易较为频繁，拥有有利的市场环境。由于具有较好的市场条件，因此客观上公司具备了采用公允价值计量模式的基础。同时，采用公允价值计量模式对投资性房地产进行后续计量，会使公司的财务情况、经营业绩等指标得到更加客观、真实的反映。这对投资者而言，既能进一步全面了解公司状况，又能够有效地判断公司的自身价值，尤其是涉及投资性房地产项目的价值。

鉴于客观条件成熟，主观上又有利于投资者的价值判断和决策，公司对投资性房地产的会计政策及会计估计进行了修订，制定了《上海世茂股份有限公司投资性房地产公允价值计量管理办法（试行）》，于2009年6月1日起变更为采用公允价值模式对投资性房地产进行计量，以小心谨慎、保守稳定的态度估计公允价值，并区别不同种类的物业使用不一样的方法确定其价格。总的原则是，对于投资性房地产项目，若公司自身拥有交易价格，就以该公司提交的同一时期房产出售价格或房产的上报价格作为估值基础；如果没有确定的交易价格，则进行大范围、多角度、多视点的广泛市场调查。

下面逐项分析采用公允价值模式对投资性房地产计量后对世茂股份相关会计科目的影响。

第一，对成本的影响。这里的成本包括信息收集、信息甄别、聘请专业评估公司等发生的支出。具体来讲，在确定公允价值时，由于世茂股份首次采用公允价值计量模式，还没有找到适合自己的定价系统，只能从相关市场上寻找有关类似的房地产定价信息，这必然增加获取公允价值的成本，同时不同市场中介提供的定价信息差别很大，公司在获取外部信息的同时必然增加甄别成本。假如交易频繁的房地产市场没有被公开，那么公司得到信息的方式只能是通过繁琐的估值技术。这样做不仅会造成很多人力和物力的消耗，而且采用公允价值计量模式需要每年聘请独立的评估师进行评估和披露，这些都增加了成本。

第二，对折旧的影响。按照准则规定，采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销。公司在2009年更改会计政策后，对2008年追溯调整，调减由于折旧计提的管理费用1 019 737.92元，调增由于计提折旧减少的利润1 019 737.92元。此后也不再对投资性房地产计提折旧，减少了管理费用，增加了利润，削弱了费用的“税盾效应”，公司间接地将会承担更多的税负。

第三，对税收的影响。从对折旧影响的分析可以看出，折旧的减少导致可抵税项目的减少，使公司将承担更多的税负。虽然会计上对投资性房地产公允价值变动进行确认，导致公允价值变动损益增加，利润出现大幅度增长，由于税法上对此类收益不予确认，不会对企业当期所得税造成影响，但会形成递延所得税负债，在公司收益实现当期即公司出售投资性房地产时纳入当期应缴所得税中进行征收。

第四，对利润的影响。由于首次实施新会计准则需要对以前年度采取追溯调整，因此，对于拥有巨额投资性房地产的企业，计量模式的变更必然会导致当期利润的大幅上升。

由表4可以看出，投资性房地产变动损益占利润总额的比重在2009年大幅增加，并在2010年、2011年都保持了较高的比重，已经成为利润组成中很重要的一部分。每股收益更是由2008年的0.04飙升至2011年的1.01。最为显著的是在变更会计政策当年，公允价值变动损益占利润总额的比例超过50%，但之后的2010年和2011年，增速减慢，维持在占利润总额10%的比例。采用公允价值计量模式，投资性房地产的当期涨价幅度将成为净利润波动的最主要因素。近年来，我国政府加强了房地产市场的宏观调控力度，公司房价有小幅回落。这就导致因公允价值变动而引起的公允价值变动损益的变化，从而给企业利润造成不小的波动。

第五，对净资产的影响。由表5可以看出，世茂股份在2009年会计政策变更当年，投资性房地产占总资产以及净资产的比重较调整后的2008年有大幅度的增加，分别由0.32%飙升至14.74%，0.65%飙升至33.66%，均增长近50倍。可以看出，投资性房地产已经占领了公司资产很高的权重。同时，随着公司“发行股份购买资产”的持续推进，公司开始越来越多地投入到商业地产的开发及经营业务中，投资性房地产占净资产的比例从2009年的33.66%涨至2011年的83.65%。

总而言之，采用公允价值进行后续计量对以后年度所有者权益的影响，主要是通过公允价值变动影响当期利润，进而影响当期所有者权益。在公允价值模式下，将非投资性房地产变更用途作为投资性房地产使用时，公允价值大于其账面价值的差额计入“资本公积”，由此也会影响当期的所有者权益。由于世茂股份近年来一直进行“发行股票购买资产”的活动，业务重心越来越偏重于投资性房地产，投资性房地产得到持续发展，未有中断，其资产财务状况一直呈现出较好的状态。在公允价值模式下，无论是企业的净资产、利润、所有者权益，还是相关的财务指标如每股净资产、每股收益等，都表现出比在成本模式下更佳的状态。但在分析过程中，不难看出市场环境对公允价值的影响。特别是在近几年政府管控房价的力度加大的情况下，公司的财务状况可能随市场行情的变动出现较大波动。

五、改进措施和建议

（一）构建活跃的房地产市场

只有在成熟的市场环境下，公允价值才能可靠真实地获得。但是我国目前投资性房地产市场环境不成熟，使得准确获得公允价值极具挑战性。我国应该构建一个活跃的房地产市场，这可以借助互联网来完成。利用网络技术建立一个完善的网络房地产交易系统，将与房地产交易相关的部门，如房地产中介、公证、金融、税收等机构全部纳入其中，形成一个信息、交易、管理、服务、监督为一体的大型网络中心，用来归集市场信息，进行网络查询、网上交易、监管监督。

（二）改进会计准则

我国新企业会计准则仅仅说明了公允价值的概念，而对于不同的会计准则中相关的具体用法，并没有做详细的规定和说明。这对新会计准则的具体运用造成一定程度的干扰。那么，制定出完善的公允价值准则是非常有必要的。这既需要有关部门积极参照国际准则以实现与国际的进一步趋同，同时也需要结合中国国情。完善的公允价值准则既包含对公允价值含义的明确，也包括对计量方法和操作流程的规范。

（三）进一步发展第三方评估机构

当企业对投资性房地产采用公允价值计量模式时，评估出来的价值人为控制的可能性比较大。因此为了对投资性房地产进行客观的评估，房地产企业需要邀请具有高质量的评估机构。目前我国具备地产评估资格的有：房地产评估师、资产评估师和土地估价师，分别隶属于建设部、财政部和国土资源部管理，而此三方在进行公允价值估计的时候，分别按照自己的具体评估标准，没有统一的规范，导致投资性房地产的公允价值难以得到一致认可。因此，资产评估协会应当加快制定有关投资性房地产评估的统一细则，对评估方法、适用范围、操作步骤进行规范，以便对第三方的专业评估机构提供技术性指导。同时，应该规范第三方评估机构行业的行业秩序，对具备投资性房地产评估资质的人员进行认证，以确保独立性。

（四）规范信息披露

规范信息披露，使信息披露公开透明化，可以使投资性房地产的信息更为规范、透明，同时也是遏制企业操纵利润的有效方法。2007年开始对投资性房地产采用公允价值计量模式的上市公司没有具体介绍到底是采用哪种方法确定的公允价值。因此对企业投资性房地产的代表性指标，就要求企业必须分类说明。在成本计量模式下，企业也应该说明投资性房地产的公允价值信息及其价值增长的状况；公允价值计量模式下，要说明用什么方法确定的公允价值，有什么依据来证明，包括邀请怎样的评估机构、运用什么样的评估方法、证据都来自哪里以及评估假设等有关的因素，其目的是大大减少主观作用，使信息更加科学、规范。

【参考文献】

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一、房地产市场细分的概念

市场细分的概念是美国市场学家温德尔・史密斯于20世纪50年代中期提出来的。将他所提出的市场细分概念具体到房地产市场，我们可以总结出所谓房地产市场细分，是指人们在目标市场营销观念的指导下，根据消费者的需要、欲望、购买行为和购买习惯，将房地产市场整体分为若若干个具有相似需求和欲望的房地产消费者群的市场分类过程，其中每个消费者群即为一细分市场，亦称“子市场”或“亚市场”，每一个细分市场都是具有类似需求倾向的消费者构成的群体。

二、房地产市场细分的基本依据

1.根据地理细分。地理细分就是按照地理变量来细分房地产市场，即根据消费者所在的地理位置、城镇大小、自然环境等变量的差异来细分市场。

2.根据人口细分。按人口因素细分，就是按年龄、性别、职业、收入、家庭人口、家庭生命周期等变量来继续市场细分。

3.根据心理细分。按心理因素细分，是将消费者按其生活方式、性格、购买动机、态度等变数细分成不同的群体。

4.根据行为细分。按行为因素细分，是按照消费者对住宅产品的使用态度或者反应进行市场细分，主要包括两个方面：待购阶段和追求利益。

三、市场细分的必要性分析

（一）房地产产品的多样性，决定了产品细分的必要性。随着时代的发展，人们对居住条件的要求越来越高，而在这个个性突出的年代，人们对住房产品的需求也呈现出越来越明显的差异性。因此，房地产产品也不再像以前那样大同小异，从小区景观，楼房外观，建筑风格到住房面积、户型甚至是阳台、飘窗都是各不相同，追求产品特色。在这种形势下，要想在市场中脱颖而出，做好市场细分，找准定位，针对自己的目标客户群突出自己楼盘的特色优势非常必要。

（二）项目资金和规模的有限性，使得单个企业无法满足所有市场需求。房地产项目资金需求量大并且具有异质性，任何一个企业，任何一个楼盘，很难涵盖所有的优势把每一项都做的最好，即使做到最好也无法满足所有消费者多元化的住房需求，也许还会因为价格因素让大多数消费者无法接受。做好市场细分，在资金预算的范围内，把一部分客户的需求做到最优，才是房地产企业的明智选择。

（三）市场细分是STP战略的重要步骤。市场营销战略有4C战略、4P战略、STP战略等等。STP营销战略包括市场细分、选定目标市场以及市场定位。它是战略营销的核心内容，市场细分作为STP战略的第一步，对于整个营销的成败有着至关重要的作用，市场细分做到不到位，后面做的再好也只能事倍功半。

四、市场细分对房地产企业的影响

（一）选准目标，明确企业战略定位。波特在《竞争战略》一书中，明确地提出了三种竞争战略思想：总成本领先战略、差异化战略以及专一化战略。总成本领先战略顾名思义是通过采用先进技术、材料等等尽量降低企业成本，取得成本优势。差别化战略是将产品或公司提供的服务差别化，树立起一些全产业范围中具有独特性的东西。专一化战略是主攻某个特殊的顾客群、某产品线的一个细分区段或某一地区市场。市场细分显然属于择专一化战略，但是选择专一化并不意味着完全放弃差异化和低成本。市场细分的特征是同中求异，选择以市场细分为前提的专一化战略，不仅企业或者可以通过满足特殊对象的需要而实现了差别化，或者在为这一对象服务时实现了低成本，甚至可以二者兼得。这样的房地产企业可以使其赢利的潜力超过行业的普遍水平。因此，市场细分会使房地产企业选择最优的专一化战略。

（二）集中优势，形成企业核心竞争力。任何一个企业的人力、物力、资源以及营销能力相对于整个房地产市场来说都是有限的，通过市场细分，首先可以确定自己的目标市场，把自己的优势集中在目标市场上，这些优势保护公司抵御各种竞争力量的威胁。其次，在市场细分之后，企业可以更清晰地看到每一个子市场中的竞争者的优势与劣势，有利于企业扬长避短，更好地发挥优势，避免企业在竞争激烈的房地产市场中丧失优势，遭受失败。在一个或者几个针对自己目标市场开发的项目成功之后，企业可以在此基础上逐步向外推进、延伸，通过其他开拓新的目标市场，开启新的项目模式。一步步使自己针对不同客户群的项目都获得消费者的认可，扩大企业的影响力，从而扩大市场的占有率，使项目特色成为企业的核心竞争力。

（三）做到最优，树立良好品牌形象。一个项目无法涵盖所有项目的优势，更不可能获得所有消费者的好评，甚至可能每个人的需求都满足了一点，结果到最后所有人都不满意。通过市场细分之后，针对目标客户群所专门设计的项目，努力满足目标客户群的所有要求，并且将他们最迫切、最在意的需求做到最优。这样，看似只满足了少部分人的需求，实际上会使购买楼盘的消费者的满意度达到最高。相关调查显示，亲朋好友的评价与推荐是对购买房地产相关产品的消费者影响最大的因素，可见一个好的口碑，不仅可以增加楼盘的销量，更重要的是可以为房地产企业树立良好的品牌形象，为企业积累宝贵的无形资产。

（四）发现机会，找准未来发展方向。房地产企业通过市场细分，可以深入了解不同子市场的消费者的不同需求，这样可以更好地分析市场中的需求哪些已经得到了满足，哪些还没有完全得到满足，还有哪些潜在需求可以去发掘。也就是说市场细分可以帮助房地产企业发现房地产市场中的新的潜在机会，以及把握未来的需求趋势，从而结合企业自身的经营目标、资源情况、特色优势等等正确制定企业的战略计划，保证企业能够长远发展的经营方向。

（五）风格多变，增强企业生存能力。房地产项目在地段与面积一定的情况下，关键就是靠设计。做好市场细分，根据不同的客户群设计不同的风格与户型，可以避免一成不变，使企业的楼盘更具创新性。这样才能在增强房地产企业的生存能力，在当前复杂多变的房地产形势中走的更稳、更远。

（六）增强自信，提高企业档次。首先，通过市场细分获得了更高的客户满意度，使企业的员工更加自信、老板更加自信，企业的精神面貌焕然一新，呈现出一种积极向上的企业形象。这样的企业必然会逐步向更高的目标迈进，有着更好的发展前景。其次，现在的高档楼盘，除了有名牌企业开发的以及地段优势很强的项目之外，大多有自己明确的定位与独特的设计。而明确定位与独特设计的前提正是市场细分，因此，做好市场细分，有利于企业提升楼盘档次，从而提高企业档次。

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房地产投资风险是指房地产投资商或开发商因对某房地产投资的决策及客观条件的不确定性而导致该房地产投资的资本损失或实际收益与期望收益产生负偏差的程度及其发生概率，即在房地产投资过程中遭受各种损失的范围或幅度及其可能性。

房地产投资风险通常包括风险损失的范围或幅度以及发生偏差的概率，包括直接或间接损失。

房地产投资风险的主要构成要素包括房地产投资风险因素和房地产投资风险损失两个方面。

一、房地产投资风险管理

（1）房地产投资风险识别。房地产投资风险识别是指房地产开发商对房地产投资过程中存在的风险加以认识和辨别，并对其进行系统的归类分析，以揭示风险本质的过程。其包括两个阶段，第一是感知风险，即识别出客观存在的风险 事件；第二是分析风险，即分析引起风险事件的各种风险因素。（2）房地产投资风险测量。房地产投资风险测量是指房地产开发商在风险识别的基础上，对房地产投资中某一风险的发生概率、损失程度和损失范围进行估计和衡量，并评判其系统风险的风险度的过程。在房地产投资活动中，仅仅识别风险是远远不够的，开发商还必须对其发生的可能性及影响程度进行尽可能的准确量化，为选择风险防范与处理方法、进行正确风险管理决策提供科学的依据。（3）房地产投资风险防范与处理。房地产投资风险防范与处理是指房地产开发商在风险识别与风险衡量的基础上，根据风险管理的目标选择风险防范与处理的最优方法或方法组合，以有效地处置房地产开发过程中的各种风险。房地产投资风险防范与处理的方法主要包括风险控制、风险非保险转移、风险分散等风险控制工具以及风险保险转移、风险自留等风险财务处理工具。房地产投资风险防范与处理方法的选择是一个综合性的科学决策，既要针对风险的实际情况，又要根据开发商的经济状况、风险管理水平、风险处理方法的可行性，以及风险管理的成本和效用。

二、房地产投资风险管理所面临的新形势

1．社会经济环境的变化

土地资源的有限性决定了建筑不可能无期限地盖下去,房地产延伸性无法显示,一旦过了这个阶段,住宅市场基本上在二手市场上比较活跃。就房地产业而言,不少房地产开发商都在买地,研究容积率,盖房子,然后销售。我们发现,按照这样的模式进行房地产开发、投资,可能存在以下几大问题:一是高负债来押项目,买地;二是项目周期过长,资金回收太慢;三是现金流量不稳定;四是开发的项目值钱,而公司不值钱;五是经营本地化,很少跨地区经营。

2．信息与技术的变化

影响所有房地产参与者的一个重要变化是信息的极大丰富。这在两个方面影响着房地产业。其一,计算机已使存储及调出大量信息成为可能。例如,现在的投资者可随时从电脑中调用特定房地产的相关资料。其二,卫星技术的使用也提供了大量的信息。人们将由航空摄影及卫星遥感而得的信息输入电脑,再由电脑打印出内容详尽的地图。由于卫星会定期经过一个地方,这就使我们能够通过卫星遥感观察到城市的发展变化。

3．消费观念的转变

住房消费趋向健康化,住房结构与区位选择必然成为了人们的关注热点,这主要表现在以下几个方面:一是建筑式样与内部结构方面,如：外观、照明、排水、楼道宽度、通风状况等这些人们关注的热点;二是建筑的配套设施方面,环保型和清洁型的配套设施将受欢迎,尤其对于空调,具有消毒功能的空调将受青睐,中央空调可能面临尴尬;三是在房地产区位选择方面,那些环境优美、设施配套齐全、空气质量好的地段将受到欢迎。

三、新形势下的房地产投资风险管理方法

新的形势要求房地产投资风险管理工作中要跟着时代的步伐走,要进行改革和创新：要看到别人所没有看到的新趋势，从而抢占先机;在别人不顾一切向前冲时,能机智地“后退” 一步,也可能获得机会。创新有两种形式:一种是替代原有市场;另一种则是创造新的市场份额,而后一种创新意义更为重要。房地产投资开发企业要加强风险的防范，强化风险管理，可以从以下几个方面进行投资风险管理创新： 1.投资观念创新，知识经济时代是技术发展和创新的时代,在客观上必然要求投资人员树立新的观念。 2.投资内容创新，知识经济时代,筹资、投资和利润分配是企业投资的主题,知识资本运动成为投资的主要对象。3.投资制度创新，随着投资内容的扩展,投资地位不断提高,为适应知识经济的要求,必须建立新的投资制度。

四、结论

房地产投资开发活动存在着各种各样的风险，房地产开发企业要通过改革与创新，密切主要市场动态的变化,深入了解社会、信息技术、人们消费观念的变化,根据新的变化而与时俱进, 将风险防范和控制的各项措施落到实处，使得投资理念、内容及制度方面全方位相互协调，把风险损失尽量降低。只有这样，房地产开发企业才能在激烈的市场竞争中获得生存和发展。

参考文献：

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中图分类号： F293.33文献标识码：A 文章编号：

进入21世纪以来，国内的房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个的财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展的支柱。然而经过几年盲目的火爆之后，房地产市场的泡沫不断增大，国家和政府一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性。但当房地产企业不再暴利之后，国内房地产业未来的趋势又是如何，科学实施对房地产的管理，将具有重要的指导意义。

1当前房地产发展的现状及问题

1.1房地产开发投资完成情况。从目前国内房地产的经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长的态势，占全社会固定资产投资的比重也比较大。其中国内民间资本是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额的绝大部分，2011年这一比例约在76%左右，除了2008年有较小回落，2004年至2010年都保持了高速增长状态，2012年全国房地产开发投资71804亿元，比上年增长16.2%，房地产开发企业房屋施工面积比2011年增长13.2%。

1.2房地产市场的销售情况。从房地产市场的销售情况来看，销售量呈现出一定的波动，从2004年至2012年，销售量不断增加，虽然在2008年中间有过短暂回落，因其发育不良、利润率太高，面临严厉的楼市调控，但商品房开发投资全年同比增速仍然不减，且这一比例依然在继续增加中，据国家统计局公布的数据显示，2012年商品房销售面积111304万平方米，比上年增长1.8%。虽然国家对房地产销售价格和销售量调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，房地产行业的利润率远高于各行业的平均利润率，虽然在个别地区稍有回落，但从全国范围来看，房地产价格依然较高。

1.3房地产开发状况。从当前我国房市的实际运行状况和走向来看，我国的房市目前进入了调整期，步入了此轮房地产周期的下行阶段，在今后一段时期，房地产行业泡沫成分将开始收缩；成交量萎缩，空置率上升；紧缩政策下房地产商面临较大的资金压力，房地产金融风险加大；市场开始走向分化，一些实力较低的房企正在被洗出市场；房地产中介经营困难，由于房市不景气，成交量急剧下降，加上来自房市的竞争加剧和规范性制度约束增强，一些房地产中介出现了经营困难和倒闭。

1.4房地产供求总量及结构具有非均衡性。随着居民收入水平的提高，我国居民的消费重点已经转向住宅和教育等方面，增加住宅消费的需求总量，结果导致住宅有效需求不足和大量商品房空置的现状。而另一方面，二手房市场和租赁市场发育缓慢，二手房的供给亦不能满足需求，大多数的中低收入者买不起住房，无房可住，几代同室的现象屡见不鲜，造成了大量楼盘空置。再加上在商品房和经济适用房、廉租房的供给和需求数量不匹配，结构不合理，致使房地产市场在发展过程中，存在着潜在需求巨大与有效需求不足的矛盾、大量商品房空置等非均衡问题。

2我国房地产行业发展趋势

2.1我国房市已进入调整期，但不会崩盘。房地产是我国的支柱产业，房地产业的产业链条很长，对相关的建材、钢铁、水泥、家居等行业有着很强的拉动作用。从目前的政府财政收入来看，土地财政已经成为地方财政收入的重要源泉，再加上房地产开发环节的营业税及其附加、所得税、土地增值税等直接税费，两者合计约占财政收入的27%，若考虑相关建材、建筑等行业，贡献的收入就更大了。此外，由于我国处于城市化的快速发展和住房条件不断改善的阶段，房价价格偏离幅度不大，经济的基本面未变坏，支持房价的诸多因素仍然存在，城市化和人口因素也未恶化，这也决定了其调整幅度有限。随着泡沫不断得到挤压、行业竞争的加强、国家宏观调控的进一步成熟以及购买者理性的增加，我国房市未来的价格会逐渐趋于合理，房价收入比进入一个可维持的空间。

2.2房地产市场需求量依然不减。从房地产市场的需求来看，受中国城镇化运动的影响以及农村到城打工年轻人落户城市的主观意愿，房地产的刚性需求依然很强。此外国家高等教育持续扩招，越来越多的年轻人有机会接受高等教育，而他们最终绝大多数也会落户城市，这也是一个不小的购房群体。再就是投资性住房，很多人在有了一定充裕资金后就开始考虑资产的增值问题，而随着人民币的不断贬值，通货膨胀的持续，国内实体经济以及股市的低迷，房地产市场便成为很多人的首选。

2.3房产税和资源税都将对市场产生巨大冲击。近年来，关于房产税和资源税的消息有很多传言，但保有环节的税收将肯定会继续增加试点城市，探讨更多的模式和经验。虽然存在着重复征税需要增减配合问题、短期推进困难问题等因素，但是从长远来看，国内房产税的全面推进还是一个大的发展方向。资源税一旦开征，将深深影响当地的盲动奢侈消费模式，重视资源价格和环境价格，通过供需角度也会影响土地市场的价格，将会有效平抑资源的过度开采，抑制各种冲动，且这种效应会迅速传导到房地产市场和高端非理性消费市场。

2.4房地产企业将会迎来新的发展时机。第十二届全国人代会《政府工作报告》中强调2013年将加强房地产市场调控和保障性安居工程建设，坚决抑制投机、投资性需求，抓紧完善稳定房价工作责任制和房地产市场调控政策体系，健全房地产市场稳定健康发展长效机制。近期中央一系列政策的出台已经显示了政策上的重视和关注，营业税优惠政策调整、“国四条”出台、土地出让收支管理的变动等从各方面打击了房地产的投资和投机，保障住房建设等增加了供给和解决了民生。沿着这样的政策路线发展，中国房地产将会更加健康稳定和成熟。

2.5未来的房地产业将会实现多元化发展。未来房地产的发展空间依然很大，我国的城市化比率和国外相差甚远，“居者有其屋”的目标远没有实现，房地产仍然可以成为经济增长的重要动力。随着十八的召开，国家对房地产政策、市场等外部环境的变化，将会给房地产开发企业带来一系列的影响，优胜劣汰的剧目将不断上演。不同的市场模块商品房、保障房、城中村市场发展将受到关注，房地产市场将会出现同一区域多产品集中错落布局的情况，产业联合体发展模式将继续保持其高速发展的态势，大型复合功能居住区将会不断涌现，养老、教育、医疗、商业等以大拼盘模式出现，房地产业集中度将会提高。用发展的目光看，随着国内房地产市场的集中度逐步提高，部分房企随之会彻底退出，甚至于成为金融、银行、社保、养老基金的开发运作单位，具体帮助这些金融企业进行开发执行方面的工作，进而促进整个房地产业或会出现有限多元化，未来房企将会出现坚持、转型、退出等分化，绿色健康的人居环境成为消费者购房的第一选择，低碳成为人们追求的生活方式，中国的房地产市场将会进入了一个特殊的发展阶段，在未来的一段时间仍将处于总量增长型发展时期，仍然是支撑经济发展的一个重要组成部分。

参考文献：

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一、前言

为满足时展的需求，近些年来，我国政府加大了对房地产业的深入性调控。在这样的社会背景下，对房地产实施税制改革便成为一种必然的发展趋势。现阶段，我国房地产行业在税收制度方面具有纷繁复杂的特征，因此，为顺利开展营改增”改革活动，需要相关单位按照因地制宜的方式改革税收制度，充分利用税收调节的作用，创建出与时俱进的税收制度，为房地产企业实现持续发展构建出具有长效性的财务管理机制。

二、现阶段中国房地产行业的税制现状

现阶段中国房地产行业的税制现状体现为如下几个方面：一是税种种类繁多且具复杂性：房地产涉及的税种高达10余种，比如契税、房产税、营业税、城建税等，并存在于开发、销售、交易等诸多运作环节。二是房地产税负繁重，且存在重复征收的情况：行业流转税的征收包括了土地增值税及营业税的双重征收。三是在房地产行业的中的营业税、契税等较大的税种，均属于地方税，个人所得及企业所得税属于地方和中央的共享税。因此，地方税收与中央税收在比例分享方面存在不协调的问题。

三、在房地产行业中实行“营改增”的重要性

在房地产行业中实行“营改增”的重要性主要包括以下几个方面：一是健全增值税的链条，避免受到重复征税的负面影响。二是简化税制，降低综合型税负，有利于合理调节房价。三是为制定出与时俱进的财税制度创造了条件，推动政府实施税制改革措施。四是激活房地产相关产业的专业化发展，有利于实现良好的社会合作和分工模式，提升经济运行质量。五是利于我国政府对房地产行业市场进行科学调控。

四、促使房地产行业顺利开展“营改增”改革的有效方法

（一）优化传统的分税制度

促使房地产行业顺利开展“营改增”改革，需要相关部门不断优化传统的分税制度。同时，采用科学的测算方法，计算出进行“营改增”改革可能减少地方财政经济收入的规模，然后考虑适当调整地方财政部门的税收分享百分比，将中央财政部门的比例进行适当下调，并适当上升地方财政部门的比例，以有效改善地方政府财政压力大的现状，合理协调地方和中央的财政经济收入利益，进而促使地方政府积极支持 “营改增”改革。

（二）尝试对本行业其他相关税种的同时改革

将“营改增”为起点，采用科学的梳理方式，对我国房地产行业中所涉及到的相关税收项目进行详细整理，对现行的税制进行简化，并对现行税制中存在的不合理问题进行优化改革，确保税制能够满足我国现阶段房地产行业市场的实际发展需求。

（三）寻求财政扶持政策的支持

在房地产行业开展“营改增”改革的过程中，需要对政府部门出台相应的扶持政策，以减少“营改增”改革对房地产相关行业的负面影响。同时，相关企业在寻求财政扶持政策支持的情况下，既要以不影响现阶段房地产企业的税负为改革的基本前提，也要保证“营改增”改革不给相关企业带来更沉重的税收负担，进而为推动 “营改增”改革工作的顺利开展创造条件。

（四）梳理经营活动以全面识别营改增风险

为促使房地产相关企业科学开展税务筹划活动，同时，保证其能够在进行“营改增”改革后达到减少税负的目的，就需要相关企业及时梳理企业的业务流程，并对其中可能存在的改革风险事项进行有效识别。对于工程建设、拿地、预售、融资等相关环节，相关企业应该采用科学的计算方法计算出能够达成的进项增值税抵扣，其中，可抵扣部分在总支出中所占的比例越大，会越有助于帮助企业达到减轻税负的目的。比如，部分房企采用业务外包的方式进行税务筹划，可以帮助企业达到税费转移的目的，该种情况为难以处理进项税抵扣的房地产企业发挥了重要作用。但在服务外包时，为维护企业的长远发展利益，企业应对产品质量和品牌做好维护工作，将风险降到最低。

（五）强化供应商管理及时获得可抵扣发票

为避免受到“营改增”改革的较大负面影响，房企需选择资质正规、可提供增值税相应发票的施工单位。另外，房企还应该注意不断提升企业的内部管理质量。同时，强化对材料供应采购以及劳务委托环节票据的科学管理，做好与施工单位之间的工程决算工作，为及时取得增值税的可抵扣发票创造条件。全面提升企业的会计核算水平，为每笔账目提供合法的参考依据，并坚持“无发票不抵扣”的原则，保证会计核算结果的准确。

五、结束语

总之，在房地产企业中实施“营改增”政策是一项系统性的改革工程，不仅需要相关单位统一制定税制改革策略，还需要制定各项配套改革的方案，同时，也需要全面考虑具体的事项等，才可以保证房地产企业在税制改革中实现平稳过渡。尤其是我国当前正处在经济转型发展的特殊时期，要想实现该项工程的完美改革，需要相关单位树立正确的改革理念，采用科学的改革方法，充分利用 “营改增”带来的发展契机，提高房企的市场竞争力，促使该行业健康和谐地发展。

参考文献：

[1]张明涛.浅谈“营改增”对企业的影响[J].全国商情（经济理论研究），2012，11（19）：118-119