地产项目考察报告大全11篇

绪论：写作既是个人情感的抒发，也是对学术真理的探索，欢迎阅读由发表云整理的11篇地产项目考察报告范文，希望它们能为您的写作提供参考和启发。

篇（1）

企业改制,受贿老手嗅到“商机”

2000年,万州区蔬菜副食品公司经理唐先隆接到上级主管部门通知,要求公司进行改制,方案是走兼并之路。2001年,蔬菜公司成立改制领导小组,唐先隆担任组长,副经理刘世均、财务科长常本志(均另案处理)任副组长。改制领导小组的工作一是协助兼并方安置职工,二是督促兼并方执行兼并协议,三是协助兼并方处置资产。

企业走上被兼并的穷途末路,作为负责人的唐先隆不仅没有感伤,反而凭着“敏锐”的嗅觉,觉察到这可能是自己最后一次捞大钱的机会。

唐先隆之所以能有这样“敏锐”的嗅觉,是因为他很“懂行”。

早在1992年蔬菜公司修建移民安置房时,唐先隆就尝到不少甜头。虽然唐先隆并没有过多干预招标,但中标公司的经理李某还是很“懂事”,为了工程能顺利推进,在中标后的一天晚上,李某到唐先隆家楼下,将一个厚重的塑料袋交给他。唐先隆快步回到家中,打开塑料袋,整整10万元钱躺在他的面前。看着10万元,第一次收受巨款的唐先隆,并没有心惊肉跳,他将这笔钱放在床底下的一个储藏箱内。

欲望的闸门一旦打开,贪念就如洪水一般外涌。

1994年,政府决定改建双白路,位于双白路附近的单位要么就地建房,要么搬迁。蔬菜公司在双白路有一简易库房,唐先隆先是将公司办公室搬进简易库房,又找有关部门和领导反映情况,同时寻找合作伙伴联建蔬菜大楼。某房地产开发公司的许某找到唐先隆,与他签订联建工程意向协议后,直接在唐先隆办公室将5万元“感谢费”交给了他。1996年,许某将联建蔬菜大楼项目转让给另一家建筑公司,该公司为了取得唐先隆的支持和帮助,分两次给他送去10万元“感谢费”。

面对企业改制这样的机会,颇有经验的唐先隆岂能白白放过?担任改制领导小组组长后,他胃口大开,决心好好享受这顿“最后的晚餐”。

一份荒唐的考察报告

2001年8月,重庆信天翁实业发展有限公司得知蔬菜公司改制的消息后,盛情邀请唐先隆前去考察。

一个星期六的上午,唐先隆来到位于重庆主城区的信天翁公司,认识了董事长陈光、总经理陈潇然(均另案处理)。

在信天翁公司的招待晚宴上,陈潇然说:“万州我不太熟悉,今后在兼并时,请唐经理支持一下,我们晓得感谢你。”唐先隆立即心领神会,他叫陈潇然将企业简介和兼并方案准备好,他要亲自带领蔬菜公司领导班子成员来考察。

一个月后,唐先隆带领刘世均、常本志等人,对信天翁公司进行考察。晚饭时,陈潇然把唐先隆叫到另一个房间说:“如果这次兼并工作搞好了,给你个人80万元表示感谢。”

由于唐先隆早已“心有所属”,一行人此次的“考察”,只是草草地看了看信天翁公司的营业执照。

考察结束后,唐先隆代表蔬菜公司提出兼并条件,其中关键的两条是:实行整体承债式零兼并;兼并方必须首先拿出300万元存入双控账户,用于安置职工,之后才能对该公司的资产进行处理。信天翁公司表示同意。

于是,唐先隆“起草”了一份对信天翁公司的考察报告。说是起草,其实是根据陈潇然提供的材料摘录而成。陈潇然介绍说,信天翁公司是重庆富邦建设开发有限公司的子公司,但唐先隆对富邦公司的实力、信天翁公司与富邦公司之间有无关系、信天翁公司的财务状况、富邦公司和信天翁公司的业绩等都没有考察,更没有对信天翁公司的财务状况、银行存款等进行考察。

就这样,一份几乎完全虚构的考察报告,被“郑重”地送到了上级主管部门。

享用“最后的晚餐”

2001年10月,唐先隆带着兼并协议到信天翁公司,和陈潇然、陈光就协议内容进行最后确认。

双方准备在协议上签字时,唐先隆显得犹豫,欲言又止。他先前计算过,信天翁公司在兼并后,至少有两三百万元利润,不能让对方独吞。唐先隆边翻协议书边说:“这是我们公司班子成员的最后一班岗了,但大家的住房还没有解决,要解决的话至少需要80万元,如果公司被兼并了,哪来钱解决嘛!”

陈潇然和陈光听唐先隆这么一说,知道了他的意思。陈光说:“唐经理,只要我们在兼并中赚了钱,给你个人80万元表示感谢。”唐先隆点头表示同意,随即签订了兼并协议。

2001年12月,陈潇然代表信天翁公司到万州接收蔬菜公司。第一步就是安置职工,按照协议,信天翁公司应拿出300万元存入双控账户。但陈潇然明白,信天翁公司并不是重庆富邦建设开发有限公司的子公司,而只是由他和陈光个人出资设立的,实际能到位的资金仅150万元,不足以安置职工。他向唐先隆提出提前变卖蔬菜公司的门面来安置职工,唐先隆明知此举违反协议,仍积极争取相关部门的同意。

陈潇然以信天翁公司的名义兼并蔬菜公司,目的就是赚钱而不是发展项目,这种空手套白狼的伎俩,自然瞒不过改制领导小组的另外两个成员――刘世均和常本志。

为堵住两个下属的嘴,唐先隆向他们提出一个方案,让信天翁公司一次性给他们每人8万元“退休费”。刘世均和常本志表示同意。

2002年1月的一天下午,唐先隆向陈潇然提出给刘世均、常本志每人8万元“退休费”的要求,陈潇然表示同意,并说除了承诺的80万元“感谢费”,给他也再发8万元“退休费”。

篇（2）

一、 资源评价――跳出昆明看资源

北大营草场是一个非常好的旅游资源。

对该项资源的评价，不能仅仅从景观观赏出发，而必须结合昆明在中国乃至国际旅游度假市场中的地位，才能正确的挖掘出其价值。

1、 世界上唯一四季如春的草原

――昆明是春城，具有开发国际度假胜地的优越条件；而具备这一条件的区域，在昆明市区2小时行程以内；北大营草场是该区域内唯一一个大草甸，具有特别优越的开发条件，是世界上唯一四季如春的草原；

2、 草原风情的独特性（彝苗风情草原）

――北大营草场周边，有苗族、彝族等少数民族风情，赋予了该草甸风情内涵，从而区别于蒙古草原、藏区草原、维族草原；可以将该草原称为彝苗草原，具有草原风情的差异性；

3、 天然运动草场

――北大营草场具备天然高尔夫球场的景观效果，是开发高尔夫运动的最佳地块；同时，该草甸象一个天然运动草场，可以开展足球、羽毛球、网球等各类运动项目；

4、 具备植物造景和发展花卉的特殊条件

――云南具有极佳的生态基础，有非常好的花卉种植条件及低廉的花卉价格；该草原具备种植四季花卉的条件，可以成为世界上最美丽的五彩草原；而且观赏条件极好，可以进行大地艺术造景，成为世界上唯一的草原花海。

二、 市场分析――细分结构看市场

本项目的市场，由于高尔夫球及高尔夫别墅具有独立的国际市场，因此形成了旅游休闲游客市场、高尔夫球运动市场、旅游房地产市场（高尔夫别墅）、会议市场的四个相对独立的市场结构。

总规对高尔夫市场没有进行分析，对旅游项目的市场定位非常模糊，不知所云，对旅游房地产市场（高尔夫别墅）和会议市场完全没有涉及；

我们认为，该项目应该考虑四个市场的互动，并非常清晰的对市场进行定位，以便产品有明确的市场对象。

其中，四季高尔夫球场市场广泛，以国际市场为主，国内市场为辅，云南市场次之；

旅游房地产市场，包括高尔夫别墅、草原别墅、草原公寓及产权酒店四类，市场为大体为1/3国际、1/3国内、1/3云南；

昆明在全国乃至世界上，会议市场的潜力巨大，本项目完全可以发展为昆明市最重要的郊区特色会议中心；

旅游休闲游客市场，本项目若以昆明周末休闲为核心，将成为农家乐似的产品；我们认为，该项目完全能够成为昆明2-3日游的必游景区，以春城为品牌的国际度假胜地的核心度假区；因此，游客市场的主体，是以昆明现有游客为目标，进行捆绑营销的结构；游客市场包括：昆明过境的全部游客、滇中地区市民的休闲游客与商务游客、国际国内的度假游客。

三、 运作分析――项目落地是关键

本项目的商业盈利核心，是高尔夫别墅；

但是，由于目前的政策，高尔夫审批将有很大的风险。如果将全部赌注押在高球上，风险太大。

我们建议，将高尔夫一期（练习场、九洞球场、俱乐部）、别墅一期、产权酒店、草原风情旅游、天然运动休闲五个子项目作为一期投资，以旅游和休闲带动别墅销售、带动会议、带动产权酒店销售；结合高尔夫销售的带动作用，形成综合推进，才可能全面化解风险，并最快速度形成现金流收益。

因此，对本项目而言，进行旅游项目设计具有特别重要的意义；

四、 项目定位――核心吸引力打造

基于以上的运作考虑，我们认为，项目定位应该尽快明确。

总规将项目定位为：运动休闲、蒙古草原，是有局限性的。

根据考察，我们提出一个项目定位的初步建议：

项目名称――春城彝苗大草甸运动度假区

主题定位――彝苗风情　五彩草甸　天然球场

市场定位――昆明必游景区、国际着名高尔夫球场、世界级会议度假胜地

1、引风入景――将彝苗风情引入草甸，结合了彝族自治县的民族要求与民俗风情基础，当地苗族已有的文化基础，并形成彝苗草原的差异性特色；以彝苗建筑、民俗风情活动为特色，结合草原旅游的一般项目，形成彝苗草原的特色旅游；民族风情，应与草原、运动、畜牧等深度结合，而不是一般彝苗风俗；草原彝苗风情项目，成为游客主要的游憩方式；

篇（3）

二、房产企业常用的工程管理模式

（一）项目管理进行委托的模式

以国际惯例来看，在房地产企业将工程管理工作委托给其他机构负责管理的过程中，房地产企业属于业主身份。具体来看，项目管理委托模式又可以具体划分为以下三种：其一是房地产企业与咨询公司达成合作，但是工程管理的全部工作，由房地产企业自己负责，咨询公司仅向房地产企业提供咨询服务；其二是全权委托模式，在这种模式下，房地产企业将工程管理工作，全部交由咨询机构来负责管理；其三是房地产企业将工程管理工作，委托给业务咨询机构，然后在项目管理实际工作的开展中，由咨询机构与房地产企业的工作人员共同进行管理。房地产企业方面的工作人员，需要在业务咨询机构方面的项目经理的指导下，进行具体工作。

（二）施工的任务进行委托的模式

这种模式又可以划分为以下三种不同模式：其一是由房地产企业通过招标的形式，将施工任务委托给一家或多家专职从事工程施工的承包单位，然后，承包单位在承接施工任务后，又会根据施工任务的需求，再与其他施工单位进行合作，将施工任务分担给其他施工单位来负责管理；其二是在房地产企业以施工单位之间，加设一步环节，即由多家施工企业联合组成的合作组织，在这种模式下，房地产企业现将施工任务委托给合作组织，再由合作组织将施工任务合理分配给下属的施工单位，虽然合作组织的存在，提高了双方的工程管理成本，但是也在一定程度上，提高了管理效率，为房地产企业选?窀?加合理的施工单位，从而促进施工效率和工程管理质量的提升。其三就是由房地产企业将施工任务直接分发给不同施工企业，而无须借助承包单位以及合作机构的人力资源，这种模式可以有效增加房地产企业对于施工任务的管理效率。

（三）设计任务进行委托的模式

房产工程的设计任务，常见的委托方式有两种。房地产企业将设计任务委托给某个独立的设计机构、或由多个设计机构联合组成设计组织，然后由设计合作组织，根据设计任务的实际需求，分配给摸个或多个具体设计机构来完成；其二是房地长企业直接将设计任务委托给设计机构，而无须再经过中间的组织机构这一环节。

（四）项目总承包模式

项目总承包模式可以理解为，房地产企业将工程项目对外承包给施工单位，其中包含采购、设计、施工等所有工程环节，承包内容既可以所有工程环节，也可以是其中某一部分施工环节。而承包方只能够是一个单独的施工单位。具体来看，项目总承包模式又可以划分为以下几种形式：

其一是设计―施工整体承包模式。在这种承包模式下，房产企业与施工单位拟定合同，施工单位需要在合同规定范围内，完成工程的设计以及施工环节，在此过程中，施工单位还应当确保工程造价、施工进度符合房产企业的要求，同时，施工单位还要保障施工安全与工程质量；其二是设计采供―采购―施工整体承包模式。在这种承包模式下，房产企业也需要与施工单位签订合同，而施工单位除了要完场工程的设计以及施工环节以外，还要负责施工所需物资的采供工作，而且同样要保障工程造价、施工进度、工程质量等，符合房地产企业的要求。总的来说，项目总承包模式能够实现工程设计与施工环节的有效连接，进而加强对工程项目的管理效果，压缩施工成本为房产工程增值。

（五）物资采购模式

在国际范围内，物资采购环节的管理通常有以下三种模式：其一是由房地产企业安排专职人员，负责对于物资采购环节的管理；其二是房地产企业在于承包单位协商后，共同指定物资的供应商；其三是在房地产企业将施工任务承包给施工单位后，由施工单位自行负责对于物资采购工作的管理。[1]

三、加强房产企业工程管理的对策

（一）选择优秀的施工团队

施工团队的工作效率和施工质量，对于房产工程的质量具有非常重要的影响。具体来看，一个优秀的施工团队，能够对施工现场加以严谨的勘察，向房地产企业提供全面且详细的考察报告，并保障报告的真实性和准确性，而且会在地下管线等设施处作出明确的标记，为施工环节做好基础准备工作；另外，优秀的施工团队还能够全面且详细的记录房屋的各项数据，在房屋设计阶段做好结构优化，在确保工程质量的前提下，最大限度地压缩施工成本，减少不必要的资源和资金浪费；除此之外，能够从施工准备阶段到工程验收阶段，全面保障工程质量和人身财产安全，提升工程管理效果。[2]

（二）选择合理的工程管理模式

房地产企业在工程管理工作中，要结合企业自身情况，并遵循标准化、规范化原则，建立完善的工程管理制度，对企业管理流程及标准作出规定，从而做到对工程施工的整体管理与控制。[3]在具体的工程项目施工前，要全面考察工程的需求，从而选定最合理的工程管理模式，选择合理的承包单位，并安排监督管理人员对工程设计、采购、施工等环节加以全面且严格的监督，确保房产工程能够高质高效的开展。在此基础上，房产企业还应当组建战略合作同盟，建立与各施工单位、投资机构、监管机构的合作关系，并加强相互之间的信息交流与沟通，并对供货商加以考察，选择适合本企业发展的合作伙伴。[4]

（三）加强工程管理力度

工程管理不能仅停留在理论层面，还应从具体的工程环节着手，加强工程管理力度，确保房产工程的高质高效完成。在队伍管理方面，要明确每名施工人员的具体责任，对施工人员进行安全教育，督促施工人员按照施工进度和施工要求完成施工；在材料管理方面，为确保工程质量，应选用优质材料，并对材料的采购数量和使用数量加以严格的核算，提前做好材料的分配和输送工作，为工程施工做好基础准备工作，加快施工高效率的同时，还有助于压缩施工成本。

篇（4）

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篇（5）

完成协议引进项目5个，坚持招商引资第一要务。协议引资总额5.9亿；竣工投产项目1个，引资额5000万元的同时，全力推进城乡规划各项工作，取得了明显成效。

1规划龙头作用得以增强。

城乡规划编制和管理工作快速推进，2011年以来。规划引导城乡经济社会发展的龙头”作用得到更加充分的发挥。一是计划引导重大基础设施建设职能充分发挥。2007年底，局即依据城市总体规划，结合城市发展需求，超前启动了2011年度中心城市基础设施建设计划》编制工作。计划》将规划愿景细化为具体项目，实现了城乡规划战略意图的贯彻，避免了项目实施的盲目和无序。二是规划引导城乡科学发展职能充分发挥。围绕高质量实现规划全覆盖的工作目标，起草并报市政府办公室下发了2011年中心城市规划编制及研究计划》同时，局又下发了2011年县城及村镇规划工作要点》对全市规划编制工作进行部署和安排。目前，中心城市21项规划编制任务中，部分规划编制因总体规划修编暂缓，其余18个项目均已编制完成或正在调整完善；各县规划编制工作也在快速推进。全市城乡规划全覆盖的目标基本实现。三是政策引导城市产业发展职能充分发挥。年初即起草并报市政府办公室印发了关于明确市区高层建筑重点发展区域的通知》以此提升中心城市发展档次和品位。围绕进一步促进中心城市房地产业和商业发展，于10月初起草了关于促进中心城市房地产业和商业发展的政策规定》政策规定》实施以来，市区商品房销售量迅速提升；大润发超市、国泰广场、一百三家大型商贸设施开业。四是挂钩引导新农村建设职能充分发挥。大力开展乡镇和村庄规划调研，编制并印发了市农村集中居住点规划实施分类指导目录》提出了分类指导、因地制宜规划建设农村集中居住点的意见。同时，全力抓好全市15个康居示范试点村规划指导和服务工作，开展了对15个康居示范试点村的规划方案、建筑设计方案把关审查工作，提升了示范点建设质量和建筑品位。目前，全市已完成252个集中居住点建设规划编制任务。规划的指导下，全市康居示范村和农村集中居住点建设快速推进。

2改革创新工作取得突破。

提出“致力创新突破”总体目标，2011年初。不断加大改革创新工作力度，推动城乡规划水平的持续提升。为此，印发了市规划局2011年创新工作实施方案》对年度改革创新工作提出了总体目标和具体要求。方案》指导下，各项改革创新工作深入开展。围绕精心精细服务，不断增强服务能力，提高服务质量，制定下发了免费规划报建服务实施办法》等四项制度，使规划行政许可工作方面更便民、更利民、更符合发展需求；围绕规范规划编制工作，推动规划设计招投标及规划市场管理创新，出台了市规划编制项目招投标暂行管理办法》市城市规划设计市场暂行管理办法》围绕提高规划管理水平，启动了地理信息系统建设”完成总体框架编制，2.4平方公里的三维虚拟城市演示系统、元数据管理系统等三大基础平台建设，8555平方公里航测影像图、400平方公里航测影像图和市区113平方公里1500地形图数据采集录入工作正加速推进，地下管线数据普查工作即将开展。围绕提升测绘院发展水平，拟定了改革创新工作方案，从企业内部管理、质量管理、标准体系等方面明确了改革目标，测绘院年内即将实现资质升级。围绕促进规划院科学发展，帮助企业多方开拓市场，强化内部规范性管理系统建设，确保了规划院企业经济效益和自身建设的齐头并进。预计2011年度该院合同总收入将达到1200万元，比改革前的2006年增加3倍。

3重点工程建设顺利推进。

2011年我承担了多项重点工程牵头推进任务，按照市委、市政府的统一部署。经过精心组织，严格督查，各项工作取得了明显成效。1897及东大街项目：完成项目三套规划方案及项目实施方案编制工作，积极联系，多方出击，项目合作开发单位基本确定，项目将择机启动。百栋高层推进工程：制定了市区百栋高层推进工程实施方案，确立了年内已建、建高层建筑80栋的工作目标，并通过政策引导、督促检查、现场观摩等形式，大力推进工程进度。目前，市区已建、建高层建筑已达到105栋，超额完成年度目标任务。安居工程：精心组织各片区和相关主管部门，加速推进市区蓝领公寓、拆迁安置房、廉租房等安居工程建设。目前，市区经济适用房开工建设并完成主体工程17.3万平方米，占目标任务（15万平方米）115.3%蓝领公寓开工建设并完成主体工程23.02万平方米，占目标任务（21.6万平方米）106.6%拆迁安置房开工建设并完成主体工程39.6万平方米，占目标任务（37万平方米）110.8%均超额完成年度目标任务。雪枫公园：积极配合公园管理单位，高标准推进公园维护和后续管理工作，积极服务好公园配套用地开发项目建设，科学严谨地组织好公园决算审计工作，确保公园建设画上圆满的句号。同时，还积极协助市水务局完成大运河水利博物馆选址，并积极做好规划方案编制工作；优质高效地完成了商检、海关大楼、古黄河滨水核心区、明城墙遗址保护等市政府实事项目规划服务工作，促进了项目的快速推进。

4和谐团队创建效果显著。

狠抓规划干部队伍建设，全力推进各项业务工作的同时。和谐团队的工作取得显著成效。一是强化服务创新，行风建设深入推进。围绕政（行）风建设工作再上新台阶的工作目标，不断强化工作措施，重点围绕创新服务理念，出台了市规划局免费规划报建服务实施办法》市规划局特别快车绿色通道服务制度》等四项规范规划行政服务工作的新机制、新制度，着力提升服务水平，取得了实实在成效。上半年全市民主评议政（行）风活动中，局在15个行政执法单位中排名第五，局市政规划处在热点岗位评议中排名第二。局驻行政服务中心窗口多次获得“流动红旗窗口”和“十佳窗口”表彰。二是强化和谐发展，争先创优扎实开展。围绕打造和谐社会、和谐规划的工作目标，以扶贫、双拥、等工作为着力点，以竞争考核为抓手，全力推进争先创优工作。扶贫工作中，以确立发展规划、培育致富产业、实施实事帮扶和帮扶困难户为工作重点，大力实施实施四大帮扶工程（规划帮扶、科技帮扶、实事帮扶、贫困户帮扶）已完成扶贫工作投入12万余元，较好地实现了扶贫工作目标；双拥工作中，进一步强化与驻宿广大官兵的联系沟通，帮助解决他实际困难；工作中，以解决群众的困难为出发点，坚持做到有登记、有交办、有责任人、有处理、有结果、有监督”等“六个有”充分发挥规划的协调和引导职能，帮助群众化解矛盾，处理问题，并通过采取回访、下访、约访等有效形式，深层次推进问题处理，得到群众的充分肯定。三是强化竞争考核，队伍建设逐步完善。干部队伍建设中，全面引入竞争考核机制，以此激发干部职工的创业热情和创优激情。完成了局机关中层干部轮岗工作，促进了业务工作交流，激发了干部职工提升自我完善自我热情；完成了部分分局局长助理公推公选工作，进一步完善了干部队伍梯队建设，使一部分年轻干部干事创业的激情得到充分调动；实施了部分重要岗位工作人员的公开招聘，引入了一批专业型年青人才，使得干部队伍得到进一步充实，促进了各项业务工作和服务工作的有效开展。

二、理论学习和廉政建设

1理论学习

认真学习领会中央和省市委重大战略部署和方针政策，坚持将理论学习和工作实践有机结合。确保做到自身素质和水平的与时俱进。坚持做到自学与制度化学习紧密结合”学习与交流紧密结合”认真抓好规划专业理论和管理知识自学的基础上，积极参加市委中心组学习活动，全面领会和掌握党的十七大、十七届三中全会精神；制定了市规划局制度化学习机制，组织开展了党组中心组学习、办公会学法、菜单式学习等多种长期性、制度性、刚性的学习活动；学习活动中，还坚持学以致用，加强调查研究，先后完成了新加坡城市规划与建设的考察报告》桂林“两江四湖”考察报告》增强中心城市核心竞争力的重点问题研究》等多篇论文，并先后两次在市委党校组织的干部培训班上就自身学习成果及工作体会作了讲座。

2廉政建设

篇（6）

第一部分 项目总论

第二部分 项目建设背景、必要性、可行性

第三部分 项目产品市场分析

第四部分 项目产品规划方案

第五部分 项目建设地与土建总规

第六部分 项目环保、节能与劳动安全方案

第七部分 项目组织和劳动定员

第八部分 项目实施进度安排

第九部分 项目财务评价分析

第十部分 项目财务效益、经济和社会效益评价

第十一部分 项目风险分析及风险防控

第十二部分 项目可行性研究结论与建议

第一部分 商业地产项目总论

总论作为可行性研究报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。

一、商业地产项目背景

(一)项目名称

(二)项目的承办单位

(三)承担可行性研究工作的单位情况

(四)项目的主管部门

(五)项目建设内容、规模、目标

(六)项目建设地点

二、项目可行性研究主要结论

在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额筹措、项目的

财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括：

(一)项目产品市场前景

(二)项目原料供应问题

(三)项目政策保障问题

(四)项目资金保障问题

(五)项目组织保障问题

(六)项目技术保障问题

(七)项目人力保障问题

(八)项目风险控制问题

(九)项目财务效益结论

(十)项目社会效益结论

(十一)项目可行性综合评价

三、主要技术经济指标表

在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使

审批和决策者对项目作全貌了解。

四、存在问题及建议

对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。

第二部分 商业地产项目建设背景、必要性、可行性

这一部分主要应说明项目发起的背景、投资的必要性、投资理由及项目开展的支撑性条件等等。

一、商业地产项目建设背景

(一)国家或行业发展规划

(二)项目发起人以及发起缘由

(三)……

二、商业地产项目建设必要性

(一)……

(二)……

(三)……

(四)……

三、商业地产项目建设可行性

(一)经济可行性

(二)政策可行性

(三)技术可行性

(四)模式可行性

(五)组织和人力资源可行性

第三部分 商业地产项目产品市场分析

市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性研究报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。

一、商业地产项目产品市场调查

(一)商业地产项目产品国际市场调查

(二)商业地产项目产品国内市场调查

(三)商业地产项目产品价格调查

(四)商业地产项目产品上游原料市场调查

(五)商业地产项目产品下游消费市场调查

(六)商业地产项目产品市场竞争调查

二、商业地产项目产品市场预测

市场预测是市场调查在时间上和空间上的延续，利用市场调查所得到的信息资料，对本项目产品

未来市场需求量及相关因素进行定量与定性的判断与分析，从而得出市场预测。在可行性研究工作报

告中，市场预测的结论是制订产品方案，确定项目建设规模参考的重要根据。

(一)商业地产项目产品国际市场预测

(二)商业地产项目产品国内市场预测

(三)商业地产项目产品价格预测

(四)商业地产项目产品上游原料市场预测

(五)商业地产项目产品下游消费市场预测

(六)商业地产项目发展前景综述

第四部分 商业地产项目产品规划方案

一、商业地产项目产品产能规划方案

二、商业地产项目产品工艺规划方案

(一)工艺设备选型

(二)工艺说明

(三)工艺流程

三、商业地产项目产品营销规划方案

(一)营销战略规划

(二)营销模式

在商品经济环境中，企业要根据市场情况，制定合格的销售模式，争取扩大市场份额，稳定

销售价格，提高产品竞争能力。因此，在可行性研究报告中，要对市场营销模式进行详细研究。

1、投资者分成

2、企业自销

3、国家部分收购

4、经销人代销及代销人情况分析

(三)促销策略

……

第五部分　商业地产项目建设地与土建总规

一、商业地产项目建设地

(一)商业地产项目建设地地理位置

(二)商业地产项目建设地自然情况

(三)商业地产项目建设地资源情况

(四)商业地产项目建设地经济情况

(五)商业地产项目建设地人口情况

二、商业地产项目土建总规

(一)项目厂址及厂房建设

1、厂址

2、厂房建设内容

3、厂房建设造价

(二)土建总图布置

1、平面布置。列出项目主要单项工程的名称、生产能力、占地面积、外形尺寸、流程顺序

和布置方案。

2、竖向布置

(1)场址地形条件

(2)竖向布置方案

(3)场地标高及土石方工程量

3、技术改造项目原有建、构筑物利用情况

4、总平面布置图(技术改造项目应标明新建和原有以及拆除的建、构筑物的位置)

5、总平面布置主要指标表

(三)场内外运输

1、场外运输量及运输方式

2、场内运输量及运输方式

3、场内运输设施及设备

(四)项目土建及配套工程

1、项目占地

2、项目土建及配套工程内容

(五)项目土建及配套工程造价

(六)项目其他辅助工程

1、供水工程

2、供电工程

3、供暖工程

4、通信工程

5、其他

第六部分 商业地产项目环保、节能与劳动安全方案

在项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全方面的法规、法律，对项目可能造成周边环境影响或劳动者健康和安全的因素，必须在可行性研究阶段进行论证分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境有害影响较小的最佳方案。按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性研究报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。

一、商业地产项目环境保护

(一)项目环境保护设计依据

(二)项目环境保护措施

(三)项目环境保护评价

二、商业地产项目资源利用及能耗分析

(一)项目资源利用及能耗标准

(二)项目资源利用及能耗分析

三、商业地产项目节能方案

(一)项目节能设计依据

(二)项目节能分析

四、商业地产项目消防方案

(一)项目消防设计依据

(二)项目消防措施

(三)火灾报警系统

(四)灭火系统

(五)消防知识教育

五、商业地产项目劳动安全卫生方案

(一)项目劳动安全设计依据

(二)项目劳动安全保护措施

第七部分 商业地产项目组织和劳动定员

在可行性研究报告中，根据项目规模、项目组成和工艺流程，研究提出相应的企业组织机构，劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。

一、商业地产项目组织

(一)组织形式

(二)工作制度

二、商业地产项目劳动定员和人员培训

(一)劳动定员

(二)年总工资和职工年平均工资估算

(三)人员培训及费用估算

第八部分 商业地产项目实施进度安排

项目实施时期的进度安排是可行性研究报告中的一个重要组成部分。项目实施时期亦称投资时间，是指从正式确定建设项目到项目达到正常生产这段时期，这一时期包括项目实施准备，资金筹集安排，勘察设计和设备订货，施工准备，施工和生产准备，试运转直到竣工验收和交付使用等各个工作阶段。这些阶段的各项投资活动和各个工作环节，有些是相互影响的，前后紧密衔接的，也有同时开展，相互交叉进行的。因此，在可行性研究阶段，需将项目实施时期每个阶段的工作环节进行统一规划，综合平衡，作出合理又切实可行的安排。

一、商业地产项目实施的各阶段

(一)建立项目实施管理机构

(二)资金筹集安排

(三)技术获得与转让

(四)勘察设计和设备订货

(五)施工准备

(六)施工和生产准备

(七)竣工验收

二、商业地产项目实施进度表

三、商业地产剂项目实施费用

(一)建设单位管理费

(二)生产筹备费

(三)生产职工培训费

(四)办公和生活家具购置费

(五)其他应支出的费用

第九部分 商业地产项目财务评价分析

一、商业地产项目总投资估算

图：项目总投资估算体系

二、商业地产项目资金筹措

一个建设项目所需要的投资资金，可以从多个来源渠道获得。项目可行性研究阶段，资金筹措工作是根据对建设项目固定资产投资估算和流动资金估算的结果，研究落实资金的来源渠道和筹措方式，从中选择条件优惠的资金。可行性研究报告中，应对每一种来源渠道的资金及其筹措方式逐一论述。并附有必要的计算表格和附件。可行性研究中，应对下列内容加以说明：

(一)资金来源

(二)项目筹资方案

三、商业地产项目投资使用计划

(一)投资使用计划

(二)借款偿还计划

四、项目财务评价说明&财务测算假定

(一)计算依据及相关说明

(二)项目测算基本设定

五、商业地产项目总成本费用估算

(一)直接成本

(二)工资及福利费用

(三)折旧及摊销

(四)工资及福利费用

(五)修理费

(六)财务费用

(七)其他费用

(八)财务费用

(九)总成本费用

六、销售收入、销售税金及附加和增值税估算

(一)销售收入

(二)销售税金及附加

(三)增值税

(四)销售收入、销售税金及附加和增值税估算

七、损益及利润分配估算

八、现金流估算

(一)项目投资现金流估算

(二)项目资本金现金流估算

九、不确定性分析

在对建设项目进行评价时，所采用的数据多数来自预测和估算。由于资料和信息的有限性，将来

的实际情况可能与此有出入，这对项目投资决策会带来风险。为避免或尽可能减少风险，就要分析不

确定性因素对项目经济评价指标的影响，以确定项目的可靠性，这就是不确定性分析。

根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可

行性研究中，一般要进行的盈亏平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可视项目情况而定。

(一)盈亏平衡分析

(二)敏感性分析

第十部分 商业地产项目财务效益、经济和社会效益评价

在建设项目的技术路线确定以后，必须对不同的方案进行财务、经济效益评价，判断项目在经济上是否可行，并比选出优秀方案。本部分的评价结论是建议方案取舍的主要依据之一，也是对建设项目进行投资决策的重要依据。本部分就可行性研究报告中财务、经济与社会效益评价的主要内容做一概要说明

一、财务评价

财务评价是考察项目建成后的获利能力、债务偿还能力及外汇平衡能力的财务状况，以判断建设

项目在财务上的可行性。财务评价多用静态分析与动态分析相结合，以动态为主的办法进行。并用财

务评价指标分别和相应的基准参数——财务基准收益率、行业平均投资回收期、平均投资利润率、投

资利税率相比较，以判断项目在财务上是否可行。

(一)财务净现值

财务净现值是指把项目计算期内各年的财务净现金流量，按照一个设定的标准折现率(基准

收益率)折算到建设期初(项目计算期第一年年初)的现值之和。财务净现值是考察项目在其计

算期内盈利能力的主要动态评价指标。

如果项目财务净现值等于或大于零，表明项目的盈利能力达到或超过了所要求的盈利水平，

项目财务上可行。

(二)财务内部收益率(FIRR)

财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年财务净现金流量的现值之和等于零时的折现

率，也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率。

财务内部收益率是反映项目实际收益率的一个动态指标，该指标越大越好。

一般情况下，财务内部收益率大于等于基准收益率时，项目可行。

(三)投资回收期Pt

投资回收期按照是否考虑资金时间价值可以分为静态投资回收期和动态投资回收期。以动态

回收期为例：

(l)计算公式

动态投资回收期的计算在实际应用中根据项目的现金流量表，用下列近似公式计算：

Pt=(累计净现金流量现值出现正值的年数-1)+上一年累计净现金流量现值的绝对值/出现

正值年份净现金流量的现值

(2)评价准则

1)Pt≤Pc(基准投资回收期)时，说明项目(或方案)能在要求的时间内收回投资，是可

行的;

2)Pt>Pc时，则项目(或方案)不可行，应予拒绝。

(四)项目投资收益率ROI

项目投资收益率是指项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或营运期内年平均息税前

利润(EBIT)与项目总投资(TI)的比率。总投资收益率高于同行业的收益率参考值，表明用总

投资收益率表示的盈利能力满足要求。

ROI≥部门(行业)平均投资利润率(或基准投资利润率)时，项目在财务上可考虑接受。

(五)项目投资利税率

项目投资利税率是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额或平均年利

润总额与销售税金及附加与项目总投资的比率，计算公式为：

投资利税率=年利税总额或年平均利税总额/总投资×100%

投资利税率≥部门(行业)平均投资利税率(或基准投资利税率)时，项目在财务上可考虑

接受。

(六)项目资本金净利润率(ROE)

项目资本金净利润率是指项目达到设计能力后正常年份的年净利润或运营期内平均净利润

(NP)与项目资本金(EC)的比率。

项目资本金净利润率高于同行业的净利润率参考值，表明用项目资本金净利润率表示的盈利

能力满足要求。

(七)项目测算核心指标汇总表

二、国民经济评价

国民经济评价是项目经济评价的核心部分，是决策部门考虑项目取舍的重要依据。建设项目国民

经济评价采用费用与效益分析的方法，运用影子价格、影子汇率、影子工资和社会折现率等参数，计

算项目对国民经济的净贡献，评价项目在经济上的合理性。国民经济评价采用国民经济盈利能力分析

和外汇效果分析，以经济内部收益率(EIRR)作为主要的评价指标。根据项目的具体特点和实际需要

也可计算经济净现值(ENPV)指标，涉及产品出口创汇或替代进口节汇的项目，要计算经济外汇净现

值(ENPV)，经济换汇成本或经济节汇成本。

三、社会效益和社会影响分析

在可行性研究中，除对以上各项指标进行计算和分析以外，还应对项目的社会效益和社会影响进

行分析，也就是对不能定量的效益影响进行定性描述。

第十一部分 商业地产项目风险分析及风险防控

一、建设风险分析及防控措施

二、法律政策风险及防控措施

三、市场风险及防控措施

四、筹资风险及防控措施

五、其他相关粉线及防控措施

第十二部分 商业地产项目可行性研究结论与建议

一、结论与建议

根据前面各节的研究分析结果，对项目在技术上、经济上进行全面的评价，对建设方案进行总结，提出结论性意见和建议。主要内容有：

1、对推荐的拟建方案建设条件、产品方案、工艺技术、经济效益、社会效益、环境影响的结论性意见

2、对主要的对比方案进行说明

3、对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议

4、对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见

5、对不可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见

6、可行性研究中主要争议问题的结论

二、附件

凡属于项目可行性研究范围，但在研究报告以外单独成册的文件，均需列为可行性研究报告的附件，所列附件应注明名称、日期、编号。

1、项目建议书(初步可行性报告)

2、项目立项批文

3、 厂址选择报告书

4、 资源勘探报告

5、 贷款意向书

6、环境影响报告

7、 需单独进行可行性研究的单项或配套工程的可行性研究报告

8、需要的市场预测报告

9、引进技术项目的考察报告

10、 引进外资的名类协议文件

11、其他主要对比方案说明

12、其他

三、附图

1、 厂址地形或位置图(设有等高线)

2、 总平面布置方案图(设有标高)

篇（7）

房地产开发企业招标管理的目的是择优选用合作伙伴，达到缩短建设工期，确保工程质量，降低工程造价，提高投资效益的目的。

招标的范围是：

1、新建、改建和扩建的建筑、装饰、绿化、水电、消防等工程项目；

2、固定资产、公共设施等维修、维护、改造项目；

3、建设项目的勘察、设计；

一、参与招标的部门和职责

1、监事会：

行使监事会权力，对公司施工招标工作的组织形式、参加人员、实施程序、评标方式等进行全过程监控。

2、项目经理：

（1）重大项目的招标工作，完成定标前的所有资料准备；

（2）据拟发包项目的具体情况组建招标小组，确定招标方式；

（3）按照集团批复意见，落实相关合同的签定；

3、项目经营部：

（1）建项目施工图预算的编制及标底的初步测定；（勘察、设计项目按公司惯例给出建议价格）；

（2）格编制预审文件、招标文件、合同，对外工程招标信息，组织投标单位报名；

（3）投标单位的资格预审、实地考察、标书答疑等工作，负责向实地考察合格的单位发售招标文件及其它资料；

（4）组织、主持开标预备会及正式会议，负责对标书中“商务标书”方面的评议，初定中标单位；

（5） 与中标的单位签订合同。

4、项目工程部：

（1） 组织对投标单位的资格预审、实地考察、标书答疑等工作；

（2） 参与开标预备会及正式会议，负责对标书中“技术标书”部分的评议。

5、财务部：

（1） 负责投标单位投标保证金的收取和退还工作；

（2） 参与开标预备会及正式会议，负责对标书中“自有资金”部分的评议。

二、对招标工作的具体要求

1、对招标过程中所使用文件的要求：

招标前期准备阶段所使用的《资格预审文件》、《建设工程招标文件（含评标定标办法）》均采用公司的统一范本。

2、对投标单位资格预审、实地考察的要求：

（1）资格预审、实地考察工作由经营部、项目工程部共同完成。通过对投标单位填报的资格预审文件和资料进行评比和分析，按公司项目的有关规定确定出需进行实地考察的投标单位名单。每次投标的参加单位不应少于3名。

（2）实地考察应以投标单位填报的具体承接单位的工程业绩为主，考察结束后，经营部、项目指挥部应共同完成考察报告，确定进入招标阶段的投标单位及其所属的具体承接单位名单向项目经理申报。经项目经理批准后，方可进入发售招标文件、图纸及有关技术资料阶段。

3、对发售招标文件的要求：

(1）招标文件、图纸和有关技术资料只发售给批准入围的投标单位。

（2）我公司对招标文件所做的任何修改或补充，在投标截止时间之前，应以补遗书的方式同时发给所有获得招标文件的投标单位。

（3）修改或补充文件作为招标文件的组成部分，对投标单位起约束作用。投标单位收到招标文件后，结合图纸、有关技术资料及勘察现场情况，对有疑问或不清的地方需我公司澄清解释的，应在收到招标文件后3日内以书面形式向经营部人提出，经营部或项目指挥部负责解释。

（4）经营部负责接收投标书，此阶段不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标单位的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。

4、对勘察现场工作的要求：

（1）项目工程部向投标单位介绍有关现场的以下情况；

① 施工现场是否达到招标文件规定的条件；② 施工现场的地理位置和地形、地貌；③ 施工现场的地质土质、地下水位、水文等情况；④施工现场气候条件，如气温、温度、风力、年雨雪量等；⑤ 现场环境，交通、饮水、污水排放、生活用电等；⑥工程在施工现场中的位置或布置；⑦临时用地、临时设施搭建位置、标准等。

（2）投标单位在勘察现场中如有疑问，应当在现场踏探后2天内以书面形式提出问题，项目工程部用补遗书的方式予以解答。

5、 对投标文件的要求：

投标单位提交的投标文件应包括以下内容：① 投标书；② 投标书附录；③ 投标保证金（或直接递交招标人）；④ 法定代表人资格证明书；⑤ 授权委托书；⑥ 具有标价的工程量的清单与报价表或施工图预算及报价表；⑦ 对招标文件中的合同条款内容的确认和响应。⑧ 按招标文件规定提交的其他资料。

6、 对投标文件递交和接收的要求：

(1) 投标单位应在投标截止时间前按规定的地点递交投标文件。在递交招标文件以后，投标截止时间之前投标单位可以对所递交的投标文件进行修改或撤回。

(2) 在投标截止时间前，经营部在监事会的监督下做好投标文件的收接工作，在接收中应注意核对投标文件是否按招标文件的规定进行密封和标志等。

7、对编制工程参考标底价格的要求：

(1) 确定参考标底价格的编制单位

标底价格由经营部自行编制。

(2) 参考标底价格的编制原则和依据

① 根据国家和省公布的统一工程项目划分、统一计算规则以及施工图纸、招标文件，并参照国家和省的定额和国家、行业、地方规定的技术标准规定，以及市场价格，确定工程量和编制标底价格。② 标底的计价内容、计价依据应与招标文件的规定完全一致。③ 参考标底价格作为期望价，力求与市场的实际变化吻合，并有利于竞争和保证工程质量。④ 参考标底价格应应控制在批准的总概算及投资包干的限额内。⑤一个工程只能编制一个标底。⑥参考我公司以往类似项目发包标准，兼顾同期市场发包水平。

8、对招标阶段预备会的要求：

预备会上，应对评标工作的资料检查人、唱标人、记录人以及议标主谈人进行明确分工。并对开标程序、评定标办法向评标小组成员再次通报。

9、对开标的要求

（1）在投标截止后，按经办会确定的开标时间公开开标，开标地点应为招标文件中预先确定的地点，在投标单位法定代表人或授权人在场的情况下举行开标会议，开标会议由招标组组织并主持。

(2)招标小组必须按照项目经理确定的部门参加，一般由经营部、项目工程部、财务部、监事会组成；

(3)招投标过程中，监事会对招投标工作的组织形式、参加人员、实施程序、评标方式等任何一个环节提出质疑时，招标工作都应无条件立即中止，待有关问题澄清后，经监事会批准方可继续进行；

（4）招标会议宣布开始后，应首先请各投标单位代表确认其投标文件的密封完整性。当众宣读评标原则、评标办法。由招标组依据招标文件的要求，核查投标单位提交的证件和资料，并审查文件的完整性、文件的签署等，已作废标处理的投标文件不予启封。

10、 对议标、评标的要求：

（1）本公司所有工程项目均采取无标底招标、最低价中标的方式，投标企业垫付资金或提出的优惠付款方式的评价为参考项目，只有当两家或两家以上投标单位的最终报价相同时，才作为进行比较的依据。

（2） 经营部负责对投标文件的符合性鉴定，投标单位编制的投标文件应与招标文件所有条款、条件和规定相符，无显著差异或保留，实质上响应招标文件的要求。 如果投标文件不响应招标文件的要求，经营部可要求投标单位通过修正或撤消其不符合要求的差异或保留，使之成为具有响应性的投标，否则有权将予以拒绝。

（3）大型项目的最高限价由董事董事长掌握，中小型项目最高限价由项目经理掌握。如果经过逐个议标，各投标单位的报价仍然高于公司拟定的最高限价，则招标失败，由监事会宣布中止招标，待经办会商定后，再做结论。

（4）逐个议标的顺序应以各投标单位的公开报价为基础，按下列顺序进行①报价第二低的投标单位；②报价第三低的投标单位；③报价最低的投标单位；④其它投标单位。

11、 对审批中标单位的要求：

评标小组完成对投标文件的全面评估后，应将评估结果汇报给项目经理，项目经理负责审批中标单位。

（1）对于当日定标的工程项目，可复会宣布评标结果。

（2） 对于当日不能定标的工程项目，自开标之日起至定标期限，结构不复杂的中小型工程不超过4天，结构复杂的大型工程不超过7天。

（3） 中标人确定后，经营部应当向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标单位。中标通知书对兴盛公司及中标人具有法律效力。

12、对合同签订的要求：

篇（8）

在坚持招商引资第一要务，完成协议引进项目5个，协议引资总额5.9亿；竣工投产项目1个，引资额5000万元的同时，全力推进城乡规划各项工作，取得了明显成效。

1、规划龙头作用得以增强。

20**年以来，城乡规划编制和管理工作快速推进，规划引导城乡经济社会发展的“龙头”作用得到更加充分的发挥。一是计划引导重大基础设施建设职能充分发挥。2007年底，我局即依据城市总体规划，结合城市发展需求，超前启动了《20**年度中心城市基础设施建设计划》编制工作。《计划》将规划愿景细化为具体项目，实现了城乡规划战略意图的贯彻，避免了项目实施的盲目和无序。二是规划引导城乡科学发展职能充分发挥。围绕高质量实现规划全覆盖的工作目标，起草并报市政府办公室下发了《20**年中心城市规划编制及研究计划》，同时，我局又下发了《20**年县城及村镇规划工作要点》，对全市规划编制工作进行部署和安排。目前，中心城市21项规划编制任务中，部分规划编制因总体规划修编暂缓，其余18个项目均已编制完成或正在调整完善；各县规划编制工作也在快速推进。全市城乡规划全覆盖的目标基本实现。三是政策引导城市产业发展职能充分发挥。年初即起草并报市政府办公室印发了《关于明确市区高层建筑重点发展区域的通知》，以此提升中心城市发展档次和品位。围绕进一步促进中心城市房地产业和商业发展，于10月初起草了《关于促进中心城市房地产业和商业发展的政策规定》。《政策规定》实施以来，市区商品房销售量迅速提升；大润发超市、国泰广场、XX一百三家大型商贸设施开业。四是挂钩引导新农村建设职能充分发挥。大力开展乡镇和村庄规划调研，编制并印发了《XX市农村集中居住点规划实施分类指导目录》，提出了分类指导、因地制宜规划建设农村集中居住点的意见。同时，全力抓好全市15个康居示范试点村规划指导和服务工作，开展了对15个康居示范试点村的规划方案、建筑设计方案把关审查工作，提升了示范点建设质量和建筑品位。目前，全市已完成252个集中居住点建设规划编制任务。在规划的指导下，全市康居示范村和农村集中居住点建设快速推进。

2、改革创新工作取得突破。

20**年初，提出“致力创新突破”的总体目标，不断加大改革创新工作力度，推动城乡规划水平的持续提升。为此，我们印发了《XX市规划局20**年创新工作实施方案》，对年度改革创新工作提出了总体目标和具体要求。在《方案》的指导下，各项改革创新工作深入开展。围绕精心精细服务，不断增强服务能力，提高服务质量，制定下发了《免费规划报建服务实施办法》等四项制度，使规划行政许可工作方面更便民、更利民、更符合发展需求；围绕规范规划编制工作，推动规划设计招投标及规划市场管理创新，出台了《XX市规划编制项目招投标暂行管理办法》、《XX市城市规划设计市场暂行管理办法》；围绕提高规划管理水平，启动了“地理信息系统建设”，完成总体框架编制，2.4平方公里的三维虚拟城市演示系统、元数据管理系统等三大基础平台建设，8555平方公里航测影像图、400平方公里航测影像图和市区113平方公里1：500地形图数据采集录入工作正加速推进，地下管线数据普查工作即将开展。围绕提升测绘院发展水平，拟定了改革创新工作方案，从企业内部管理、质量管理、标准体系等方面明确了改革目标，测绘院年内即将实现资质升级。围绕促进规划院科学发展，帮助企业多方开拓市场，强化内部规范性管理系统建设，确保了规划院企业经济效益和自身建设的齐头并进。预计20**年度该院合同总收入将达到1200万元，比改革前的20**年增加3倍。

3、重点工程建设顺利推进。

按照市委、市政府的统一部署，20**年我承担了多项重点工程牵头推进任务，经过精心组织，严格督查，各项工作取得了明显成效。XX1897及东大街项目：完成项目三套规划方案及项目实施方案编制工作，积极联系，多方出击，项目合作开发单位基本确定，项目将择机启动。百栋高层推进工程：制定了市区百栋高层推进工程实施方案，确立了年内已建、在建高层建筑80栋的工作目标，并通过政策引导、督促检查、现场观摩等形式，大力推进工程进度。目前，市区已建、在建高层建筑已达到105栋，超额完成年度目标任务。安居工程：精心组织各片区和相关主管部门，加速推进市区蓝领公寓、拆迁安置房、廉租房等安居工程建设。目前，市区经济适用房开工建设并完成主体工程17.3万平方米，占目标任务（15万平方米）的115.3%；蓝领公寓开工建设并完成主体工程23.02万平方米，占目标任务（21.6万平方米）的1**.6%；拆迁安置房开工建设并完成主体工程39.6万平方米，占目标任务（37万平方米）的110.8%。均超额完成年度目标任务。雪枫公园：积极配合公园管理单位，高标准推进公园维护和后续管理工作，积极服务好公园配套用地开发项目建设，科学严谨地组织好公园决算审计工作，确保公园建设画上圆满的句号。同时，还积极协助市水务局完成大运河水利博物馆选址，并积极做好规划方案编制工作；优质高效地完成了XX商检、海关大楼、古黄河滨水核心区、明城墙遗址保护等市政府实事项目规划服务工作，促进了项目的快速推进。

4、和谐团队创建效果显著。

在全力推进各项业务工作的同时，狠抓规划干部队伍建设，和谐团队的工作取得显著成效。一是强化服务创新，行风建设深入推进。围绕政（行）风建设工作再上新台阶的工作目标，不断强化工作措施，重点围绕创新服务理念，出台了《XX市规划局免费规划报建服务实施办法》、《市规划局特别快车绿色通道服务制度》等四项规范规划行政服务工作的新机制、新制度，着力提升服务水平，取得了实实在在的成效。在上半年全市民主评议政（行）风活动中，我局在15个行政执法单位中排名第五，局市政规划处在热点岗位评议中排名第二。我局驻行政服务中心窗口多次获得“流动红旗窗口”和“十佳窗口”表彰。二是强化和谐发展，争先创优扎实开展。围绕打造和谐社会、和谐规划的工作目标，以扶贫、双拥、等工作为着力点，以竞争考核为抓手，全力推进争先创优工作。扶贫工作中，以确立发展规划、培育致富产业、实施实事帮扶和帮扶困难户为工作重点，大力实施实施四大帮扶工程（规划帮扶、科技帮扶、实事帮扶、贫困户帮扶），已完成扶贫工作投入12万余元，较好地实现了扶贫工作目标；双拥工作中，进一步强化与驻宿广大官兵的联系沟通，帮助解决他们的实际困难；工作中，以解决群众的困难为出发点，坚持做到“有登记、有交办、有责任人、有处理、有结果、有监督”等“六个有”，充分发挥规划的协调和引导职能，帮助群众化解矛盾，处理问题，并通过采取回访、下访、约访等有效形式，深层次推进问题处理，得到了群众的充分肯定。三是强化竞争考核，队伍建设逐步完善。在干部队伍建设中，全面引入竞争考核机制，以此激发干部职工的创业热情和创优激情。完成了局机关中层干部轮岗工作，促进了业务工作交流，激发了干部职工提升自我、完善自我的热情；完成了部分分局局长助理公推公选工作，进一步完善了干部队伍梯队建设，使一部分年轻干部干事创业的激情得到充分调动；实施了部分重要岗位工作人员的公开招聘，引入了一批专业型年青人才，使得干部队伍得到了进一步充实，促进了各项业务工作和服务工作的有效开展。

二、理论学习和廉政建设

1、理论学习

坚持将理论学习和工作实践有机结合，认真学习领会中央和省市委重大战略部署和方针政策，确保做到自身素质和水平的与时俱进。坚持做到“自学与制度化学习紧密结合”、“学习与交流紧密结合”，在认真抓好规划专业理论和管理知识自学的基础上，积极参加市委中心组学习活动，全面领会和掌握党的十七大、十七届三中全会精神；制定了市规划局制度化学习机制，组织开展了党组中心组学习、办公会学法、菜单式学习等多种长期性、制度性、刚性的学习活动；在学习活动中，还坚持学以致用，加强调查研究，先后完成了《新加坡城市规划与建设的考察报告》、《桂林“两江四湖”考察报告》、《增强中心城市核心竞争力的重点问题研究》等多篇论文，并先后两次在市委党校组织的干部培训班上就自身学习成果及工作体会作了讲座。

2、廉政建设

篇（9）

一、河北省动漫产业发展优势分析

1.河北省动漫产业的发展概况

河北省动漫产业起步晚，但是发展很快。2007、2008年石家庄和保定被国家新闻出版总署授予“国家动漫产业发展基地”后，动漫产业呈现出跨越式发展的蓬勃势头。动漫产业年产值、年制作能力、从业人数、动漫企业数量及规模等均有明显提高。据统计，2009年，全省动漫企业218家，动漫制作技术和水平已经达到了国内一流，并接近世界水平；全省设置动漫及其相关专业的大中专院校51所，为本省及杭州、上海等地培养出一大批动漫人才。目前，河北省的动漫产业已经形成了一定的影响力和知名度。省委、省政府抓住国家大力发展动漫产业的机遇，积极扶持动漫产业。在2011年出台的《河北省文化产业振兴规划》中，明确把动漫游戏业列入重点发展的行业之一。此外，业界和学界与港、澳、台、日、韩等地多次展开研讨和交流，为河北省的动漫企业走出国门创造了条件。通过政策扶持、园区孵化、项目带动、展会交流、品牌创新等有效举措，河北省的动漫产业走出了一条特色化的建设之路。

2.河北省动漫产业的发展优势

河北省位于京、津、冀环渤海经济区，尽管动漫产业发展水平与京、津存在不小差距，但区位优势和成本优势显著。首先，河北省可以依托京、津的人才、技术、资金等市场要素，发展动漫产业。其次，其相对低廉的经营成本、可以吸引动漫企业进驻，形成一定的产业集聚效应。

河北省是一个文化大省，文化资源丰富。无论历史悠久的燕赵文化还是光辉灿烂的革命文化，经过策划和创意，完全可以活化为文化资本。《赵云和咔哒盒子》《赵州桥》等几部产生了一定影响的动画片，就是取材于本土传统文化；以动漫作品演绎的西柏坡精神，在彰显地方特色外，对于发展红色旅游产业起到了较好的宣传作用，可谓一石三鸟。

河北省的动漫消费人群数量可观。截至2010年，河北省常住人口约为7千万人，其中0~14岁儿童1千多万，15-64岁人口约为5千万人。此外，河北省动漫院校在校生1，6000人左右、加上分散于其它院校的动漫爱好者，河北省动漫产业潜在的消费人群应该不低于4千万人。其中，儿童、青少年和70、80年代成长起来的一代属于核心人群，其他为延伸人群。

总之，河北省必须充分发挥地域优势，明确思路，科学谋划，走差异化的特色发展之路，做大做强动漫产业，实现由文化大省向文化强省的转化。

二、河北省动漫产业存在的问题

河北省作为动慢产业的后起之秀，在发展过程中，同样存在融资困难、高端复合型人才稀缺、营销策划乏力、产业链不健全等普遍性的问题。所以，我们在分析制约因素时，关键要从本省的产业发展规划和发展路径着眼，寻绎期间出现的弊病。

1.动漫文化培育机制不健全

动漫文化是动漫产业发展的基础。动漫文化可以培养动漫消费意识和消费人群，有了消费需求才能推动产品和服务的生产和扩大再生产。另外，浓厚的动漫文化氛围，可以孕育出大批的爱好者、激发灵感和创意，创作出优秀的动漫作品和设计。总之，没有动漫文化的源头活水，动漫产业发展的长河势必枯竭。究其实质，动慢不仅是一项产业，也是一种文化，更是一种生活态度和生活方式。

因为长期以重工业为支柱产业，河北省文化产业基础薄弱。公共文化服务基础设施建设数量不足、质量不高；群众文化活动方式单一、参与度有限；70、80后追逐时尚文化的欲望不够强烈，文化消费水平低靡。本已缺失动漫文化传统和审美习惯，在动漫产业移植本土且有初步发展后，却不见有建立动漫文化培育机制的动作。

2.发展规划带有一定的盲目性

产业发展规划是基于对社会经济、文化发展水平的综合分析和科学论证，制定出的关于产业发展目标、发展路径和发展措施的纲领性文件。拟定产业发展规划既要具备全局视野，又要关注微小细节。只有把定性和定量结合起来，才能实事求是，便于操作。但是，有些地方政府在发展动漫产业时急功近利、盲目跟风，跳过摸底排查中的大量功课，在缺少关键指标、数据的情况下草率从事，致使发展规划不但流于形式，而且遗害无穷。河北省就多多少少地存在这种情况。

河北省动漫产业现在基本上是重复发达省份前几年的做法。但是，效果并不理想，甚至导致重复建设、重复投资和自相残杀。所以，发展动漫产业一定要明确思路，以竞争优势，创产业特色。

3.动漫产业园区难以形成集聚效应

借鉴国外和省外发展城市文化产业集群和园区的经验，河北省把动漫产业园区看作培育产业发展的重要手段。“十一·五”期间重点开发了：亚洲影像IT文化观光都市、保定动漫产业园（新一代动漫产业园）、河北出版集团文化创意园区、石家庄国家动漫产业发展基地园区、石家庄动漫产业园（东方美院园区）、唐山国际动漫谷、河北科技大学唐山分院影视动漫等七大项目。这些项目投资规模巨大，少则10多亿元，多则几十亿。对于这些能否成功运作，来自于河北省文化产业研究中心的考察报告已经表示了“担忧和疑虑”。从这些项目的创意策划上看，难以形成集聚效应。

首先，园区产业布局偏重战略规划，关注地区发展条件不足。政府以过度规划的方式调控文化经济活动及其空间布局，忽视市场环境、企业、地区经济条件等因素，园区即使有战略定位也难以促成集群形成。其次，园区内产业结构松散，未能充分发挥集聚的经济效应。综观园区的产业规划，不少园区提出引进相关企业，企图打造多层次的产业链，但园区内不少企业事实上都是各自为政，并不构成绵密的关联贸易。所以，集聚效应不明显。再次，园区向地产项目倾斜，支持产业整体发展的措施却嫌不足。

三、河北省动漫产业的发展对策

1.建构培育动漫文化的长效机制，拉动社会动漫欣赏和消费需求

建构培育动漫文化的长效机制已经成为省内业界、学界有识之士的共识。但是，培育动漫文化是一项长期而艰巨的任务。需要人力、物力和财力的支持，需要专门的组织和机构运作，需要建立制度性、持续性和有效性的体制。现在，河北省基本上具备了这些条件。首先，全省动漫文化管理、教育、传播机构齐全，它们以不同的渠道和形式传播动漫知识，对受众实施教育。其次，河北省2006年成立了石家庄动漫协会，新近又组建了文广新局。我们可以考虑由其中一家单位牵头，协调和筹划上述管理、教育、传播部门的活动，形成联动机制，普及推广动漫文化，培育市场环境，增强动漫产业的发展后劲。

2.明确定位，形成区域特色

政府在新兴文化产业发展中起着主导性的作用。政策法规制定、重大战略规划这些关乎宏观调控的问题，必须依靠政府组织多方力量共同解决。省委、省政府及其相关职能部门和研究机构要善于把握时机，通过科学、严密地论证确立动漫产业发展思路，克服当前的盲目倾向。首先，政府应对本省动漫产业的发展予以准确定位，充分发挥地域优势；其次，还要制定出详细的发展目标和任务，严格执行和落实。

按照迈克尔·波特的竞争优势理论，企业竞争优势分为两个层次：低层次是“低成本竞争优势”；高层次是“产品差异性竞争优势”。经过4、5年的探索，到2011年，河北省动漫产业的整体布局基本形成，区域优势和竞争优势渐露端倪，动慢教育和培训、衍生产品交易和渠道经营平台、动慢会展等从动漫产业的链条上脱颖而出。所以，牢牢抓住竞争优势，做大做强动慢教育和培训、衍生产品交易和渠道经营平台、动慢会展项目，打造河北省动漫产业的品牌，才能走出一条差异化的发展道路，在国内外激烈的市场竞争中占据一席之地。

3.围绕集聚效应，建设和经营管理动漫产业园区

文化产业的集聚效应可以带来规模经济收益，可以对区域文化和社会生活产生重构价值。但是，正如波特所言：“国家环境形成的产业集群同时具有正反两面效果。应用得当，它会成为经济升级的动力，产业集群也会扩大和加深，应用不当的效果则刚好相反”。因此，政府应该确定动漫产业集聚的现实机会，发掘和凸显本省动漫产业的积聚和成长能力。

打破预设发展纲要的习惯做法，首先考察动漫产业园区的可发展条件，针对动漫产业的市场状况、市场结构和市场潜力，分析相关数据，制定产业和商业运营方案，采取谨慎态度审批设园的立项申请，使各种措施有利于评审公共资源的合理运用，减少错误配置投资的风险。

另外，园区应制定清晰的落户条件，并区分不同性质和状况的企业制定若干扶持政策。把优化产业结构和具辐射效能的核心企业，具备创新能力和竞争力的中小企业，以及急需扶持的小企业和个体企业纳入园区。并根据它们不同发展阶段提供相应支持。定期就园区整体效益和企业效益进行评估，借此评估园区产业布局的实效。

总之，动漫文化产业园区应该是一种孵化器，在区内提供有利于开发创意、有利于创新的技术和商业环境。同时，落户园区的企业经过发展后能够产生辐射效益和溢出效益，对全省动漫产业起到显著的带动作用。

基金项目：本文系河北省教育厅“在高等学校开展推进社会主义文化大发展大繁荣研究活动”资助课题成果。

参考文献：

［1］祁述裕主编.中国文化产业发展战略研究[M].北京：社会科学文献出版社，2008.

［2］何坦野.解读杭州动漫文化[M].北京：光明日报出版社，2010.

［3］冯文、孙立军编.动画概论[M].北京：中国电影出版社，2006.

［4］谭玲、殷俊编著.动漫产业[M].成都：四川大学出版社，2006.

［5］[美]迈克尔·波特.国家竞争优势[M].北京：华夏出版社，2002:2.

篇（10）

本着如上原则，我们对招标工作的如下环节予以重点监控：编制招标工作时间计划表（根据工程进度动态调整）、确定招标中的设备参数及材料品质、拟选承包商（或材料、设备供应商）的上报推荐、组织联合考察、招标文件编制准确、确定拟投标单位、评标小组成员。

关键词：招标，计划，沟通，评分

中图分类号：TU723.2文献标识码： A 文章编号：

在许多人看来，招标工作的核心就是通过竞争降低成本，同时选择好的施工队伍。大家对工作也可以简单理解为：无非是找几个投标单位、编个投标文件和工程量清单、通过评标确定中标单位。只要按照程序，并通过竞争手段，控制并降低成本，则完成招标的工作了。我们认为，如果这样解读工程建设中的招标工作，则有点浅薄了，难免会存在以下的问题：

1、因在招标前对招标图纸的会审不仔细，将造成工程量计算不准确，为工程建设实施中的成本控制及工期管理带来隐患；

2、因在编制工程量清单中仅仅关注了工程量的准确性，未对设备的选型参数准确制定；未对材料的标准、等级清晰要求，则容易造成投标人在投标报价时的理解错误，为日后工程管理、品质管理留下隐患；招标工作和后期管理工作脱节，不能做到成本、技术和工程管理的契合、紧密衔接以及综合控制；

3、尽管招标工作按程序开展，但由于参与的各部门或各位员工经验、能力参差不齐，对招标工作流程执行不力、对评标办法制定不慎，则反而被“有心人”利用流程掩盖了串标、围标的恶劣后果，损害公司的利益；

4、每项的招标工作都是跨部门的工作，既有各自的独立性，也有协同性，还有相互的牵制性。当招标工作开展时沟通不足，则易造成部门间的不和谐、不信任，甚至产生相互的抱怨和指责。

在有效的控制工程成本方面，鉴于各地的招标制度有所差别（如天津开发区实行最低价中标的原则），下面仅就前四项内容作以重点阐述。

编制招标计划时间表方面

在编制招标工作时间计划表前，房地产开发公司开相关的工作部署会。时间计划表由工程部编制、工程部、合同预算部、技术中心、开发部、销售策划部、财务部参与讨论、修订与完善。在工程建设开展的时间把握上，工程部考虑各分包工程是否需要预留预埋、最适宜的招标时间、组织施工承包商、设备厂家、材料、相关楼盘等考察需要的时间等事宜；合同预算部考虑编制招标文件、工程量清单和材料（设备）的询价需要的时间等；而技术中心考虑设计图纸、技术要求及技术参数论证时间等。对于一些专项工程是采取设计施工一体化还是设计、施工分离，公司也召集了专门论证，务必做到时间计划表的完整、前后工作的衔接、各项招标不打乱架等，评估时间计划表与工程建设的吻合程度。我们认为，招标时间计划表与工程建设的吻合度不仅是不能影响到预留预埋，还应关注到分项工程与主体工程的相互关系。由于同样的设备对于不同的厂家，其规格、沉降、工艺要求存在差异，生产安装厂家提前介入，有助于对土建施工图的完善，减少对已施工的土建部分实施整改而费时费力，对进度管理、质量管理都有着重要意义。

在选择优秀的承包商或材料（设备）供应商方面

众所周知，一个好的工程承包商或材料（设备）供应商对于工程建设的顺利完成起着至关重要的作用，可以使业主舒心、放心、省心；而选择不当，除了带来质量、工期进度、安全管理的隐患外，情况严重的还会产生纠纷甚至诉讼法律，给项目的开发建设、销售造成不良影响。

为了避免以上的情况发生，公司从资质预审这一基础工作做起，确立了由工程部组织实施、合同预算部和技术中心参与完成共同参与全部基础工作，各个环节的决定与决策由经营班子统一决策的招标管理模式，将协作配合、各尽职责、相互监督、先民主后集中的原则贯穿在整个招标过程。

在分包工程的承包商（或材料、设备供应商）的上报推荐环节

每一项招标工作启动时，首先由工程部以内部联系单的形式征集公司内部推荐供方，按照企业资质。施工（研发）和技术能力、工程业绩、社会认同程度等基本信息进行对比分析、初步筛选，择优挑选出符合本次招标要求的单位6到8家，经另两个部门联合确认后上报公司领导批准。

获得批准后，由工程部组织联合考察

在考察环节，坚决避免“一哄而上、走马观花、例行公事”的敷衍作风，三个部门独立履行各自的职责，进行评审打分并形成考察报告，汇总分析、存档并上报。

三、在确保和优化材料（设备）的产品品质方面

我们公司强调对价格的评判是必须建立在对品质的要求上，即必须关注性价比，而不是没有性价比的最低价。这就要求我们自身必须充分认识我们要求的产品品质内涵。我们通过公司内部讨论、联合考察、邀请物业服务顾问、邀请监理、设计单位、其他专业人士论证等形式，对要求的技术参数从规格、等级、部件及备件、功率、频率、驱动要求、运行速度、型材要求、保护装置、警告装置、控制系统、施工工艺要求等等，不仅从性能、价格、维修便宜进行评价，还对各参数组合后的优劣进行评价，评价的最后结果经设计院确认后，作为招标的技术依据。通过一系列的论证，务求在招标中对各技术参数把握准确、对品质要求界定清晰，使投标报价的最低价格是建立在品质最优的前提下。

招标文件编制方面

在招标工作中，资格预审及评分均基于对承包商能力、实力的评价，因此，评分办法制定的合理是正确体现承包商实力的依据。除了符合性外，价格、质量、工期、付款阶段及方式等是我们关注的要点，技术清单的符合、准确也是产品品质把握的要点。另外，我们还必须十分重视：

对于设计一体化的招标中设计能力、设计合理性、经济性的评价；

对施工组织方案合理性、完整的评价；维修保养时间的符合性、差异性、维修保养服务的及时性评价。

在评分办法中，我们通过加大竞争性的分值，使各投标人不仅在商务报价中体现显著差异，在设计、施工能力上也体现显著差异。同时，我们通过“投标人的优惠条件”作为补充分值，鼓励投标人在新材料、环保节能、服务等为业主提供增值服务。

一项招标工作完成了，并不代表我们的工作就没有疏忽和遗漏，也不能保证我们的管理和操作、能力和经验能够胜任所有条件和环境、万无一失。每一次的总结与回顾，让团队的同事们都有所提高，充分发挥团队的力量，讨论时充分民主，决策时高度集中，加强各个环节的监督和控制，从制度、流程上规范招标工作，从细微入手，精益求精，才能使招标工作越做越好。

参考文献：

龚维丽 工程造价计价与控制 北京 中国计划出版社 2003年

袁代君&周志刚 工程施工招标文件的若干问题探讨[A] 七省市第八届建筑市场与招标投标优秀论文集 2007年

赵卓 工程量清单计价模式下的评标研究[D] 河北工业大学 2007年

篇（11）

关键词：高校基建；项目管理；招投标；建筑节能；信息化

Key words: university's infrastructure construction；project management；tendering and bidding；building energy-saving；informatization

中图分类号：TU7 文献标识码：A文章编号：1006-4311（2011）28-0050-02

0 引言

高校基建管理与房地产开发项目管理在管理模式上不尽相同，各高校之间在基建管理模式上也存在着很大差异，管理模式的差异随之带来的就是在基建管理中的差异。近些年随着建设市场的不断发展，基建管理也朝着不断健全、不断完善、进一步规范的方向走。尤其是近几年引入了矩阵制管理模式，使基建管理工作上了一个新台阶，提高了基建工程的质量管理、进度管理及造价管理水平，矩阵制管理模式是以项目为主导，部门为协调的管理模式。基于高校基建规模较大的现状，这种模式是比较理想的管理模式。[1]管理运作模式如图1所示。

下面就矩阵制项目管理的框架下对项目具体建设过程中的一些重要环节进行研究讨论。

1 加强制度建设

高校基建应不断健全管理制度，出台一些制度管理办法，并在办法中细化工程建设过程中各个科室与项目部的工作内容和相互配合、相互衔接等工作。优良的制度化管理能限制职工的主观随意性，并能加强相互监督，促进工作效率，从而取得良好的效果。

2 加强前期设计阶段管理

工程成本控制一般是由设计阶段和工程建设阶段二个阶段完成的。目前建筑市场主流看法认为设计阶段（包括设备选型等）占有约70-80％的份量，建设阶段约占20-30％。一般通过前期的设计控制，可以有效地降低工程成本，在建设阶段控制成本主要是控制现场签证，这就存在牺牲工程质量、增大现场管理难度的风险，与现场签证比较而言，设计控制成本的效率是非常高的，不同的技术方案其造价相差甚至可以达到数百万。因此规划设计阶段控制成本的效果是非常高的。

高校基建工程的成本控制比较复杂，首先是要明确项目的档次定位、设计技术标准，这实际上是项目投资决策的问题了，是学校对项目定位的问题。确定项目及选材用料的档次定位之后，通过限额设计、筛选高性价比材料等方式进行成本控制，使工程成本最优。这时候的成本控制更应该是投资控制，应在一定的预算成本下，做出性能档次最好的工程。而这将贯穿于工程建设全过程。

3 招投标阶段管理

在总承包商招标过程中比较突出的问题有以下几点：

3.1 投标单位的投标文件中为使技术评分得分值高，投标单位所报的项目部项目经理及项目部组成人员与实际进场人员不完全相符，一个项目成败的关键在于所选择的总承包单位及入驻项目部，因此建议在招标文件中加大进场人员与投标文件中不符的惩罚力度，尤其是对项目经理一职，要求其签署保证书，提交其个人资质证书等，待工程竣工返还个人，确定其全职担任所投标项目项目经理一职。

3.2 投标单位采用不平衡报价而低价中标，在工程建设过程中迫使建设方不得不办理签证，大到地砖小到电气开关面板等，对重要的材料或者涉及金额较大的材料应在包承包商招标时应采取封样招标或者取暂估价。

3.3 甲方分包项目的选定，目前建设部提倡工程总承包制，工程施工、材料及设备采购等均由总承包商来负责，从而使建筑市场更加规范化，但从目前国内现状来看，把所有的项目及设备采购均由总承包商来负责也是有一些弊端的，总承包商获取利润的手段就是尽量减少成本支出争取利润最大化，从而导致诸如设备选型、档次与用户需求有差异，同时与之相对应的报价也体现不出真实市场价，出现低质报高价现象。

甲方分包招标需要注意下面几项，首先是甲方分包项目的选择，这与所分包项目是否与总承包商工作的密切性相关，与总承包商管理及工作密切相关的可以归到总包合同里，而下面这些专业性比较强的一般采取甲方校定招标：①空调及通风工程；②弱电工程；③变配电工程；④外幕墙及铝合金门窗工程；⑤消防工程；⑥电梯工程。其次是评标办法的选择，目前建筑市场对低价中标异议很大，它导致了很多优秀的承建单位和设备供应商无法中标，其实低价中标的原则本身没有问题，而由低价中标导致的一些突出问题主要出在技术要求上。其实坚持低价中标原则的前提就是技术要求要明确。

4 项目管理

这个阶段狭义讲是指甲方项目管理部在现场对工程质量、进度、安全、设计变更及签证等管理，广义上来讲基建处各个职能部门都是参与其中的，下面着重叙述现场管理方面应该注意的问题。

首先要重视开工前的图纸会审，减少施工过程中的设计变更，项目部组织总工办及工程建设科抽调技术能力强的专业工程师参与图纸会审，同时对总包单位、监理单位提出具体要求，组织四方共同会审，然后各专业在一起进行对接会审，修改错误、疏漏之处，确定需增减的项目，最终由总包单位形成图纸会审纪要，作为图纸的一部分在工程建设中执行。

组织项目部管理人员熟悉和掌握总包、监理及各分包的招标文件、投标文件及合同等。分包商越多，管理越困难，这个时候要充分掌握熟悉图纸和各种标准规范图集，这样在管理过程中才会游刃有余。

目前现场质量管理主要依靠监理单位去控制，建设方要赋予监理单位相应的权利，确保其顺利开展工作。同时建设方也要对监理单位提出一些明确的要求，特别是对一些重要的施工工序应要求监理采取旁站的办法进行质量控制，重要部位要求监理人员跟班作业，加强巡视和平行检查等方法，及时发现问题、解决问题。对于一些涉及到经济洽商的在图纸外的工程量签认，由甲方专业工程师、监理、总包一起参与进行签认，三方必须都到场。同时要严格材料进场制度，由甲方会同监理单位共同检验进场材料及设备，坚决杜绝三无产品及不合格材料。

施工过程中由于设计变更增加的造价大约占10%左右，因此需严格控制工程变更，完善变更的程序，要对涉及金额较大的设计变更进行充分论证，必要时可提交总工办审核，保证技术变更的可行性和合理性。同时要注明变更的理由，是由于设计方图纸的问题还是使用方要求变化或其他原因。

在施工过程中由甲方确认价格的某些材料设备也是控制造价的一个关键环节，项目部在材料认价过程中只负责控制材料质量，而具体认价价格由材料科确认，造价科审核，处内职能科室直接对项目部，而项目部对总包及各专业分包，职能科室不直接面对总包及各专业分包。

要重视考察工作的重要性，尤其是对防水卷材、幕墙、弱电等关键部位材料、关键工程的考察。同时要求参与考察的人员准备充分，且对考察项目有一定的专业了解，以便在考察过程中发现问题，比较优劣。回来作考察报告并总结。如果对投标单位不熟悉，而且最终低价中标进场，如果该投标单位综合实力低，那么会给后续工程带来一系列问题，人员不足，缺少资金，技术力量薄弱，工程质量、进度不能得到保证等。

5 重视建筑节能领域的应用

高校基建工程类似与商业地产，不但要在主体施工阶段控制成本，同时也要考虑工程建成后学校各院系在使用阶段的运行、维护费用。目前在建筑节能方面比较成熟的有以下几个方面：①建筑护结构保温隔热技术；②照明系统节能；③空调节能；④电梯节能；⑤太阳能；⑥地温空调（水源热泵）等，建筑节能的概念对基建管理人员来说还是一个新兴事物，在以后新建项目中基建管理部门要配合设计院、使用方做好建筑节能方面的应用，从而降低建筑的运行、维护费用。

6 信息化建设

社会发展日新月异，如今信息化水平已成为一个单位综合能力的体现。但在推进信息化的过程中也存在很多困难：①首先就是管理制度及工作流程的梳理，信息化框架构建及工作流程再造，势必会引起一些权力和利益的再分配，这个需要领导层的高度重视和直接决策才能向前推动；②还有同软件技术人员交流过程也是非常重要；③往往在信息化建设初期大家都信心饱满，随着各部门要求的深入困难也愈来愈多，不但来自工作流同时还有软件改造方面，这个时候一定要坚持；④信息化是对职工长期形成的工作习惯、业务流程的一种改变，在应用初期阶段，摩擦和使用不畅的问题还是很多，基建部门要做好准备工作，这里要有一个接受的过程。

7 其他

建立职工定期轮岗制度，提高职工个人综合能力和技术水平，减少岗位工作人员长期专业化、集权化，不要因为某人请假或出差导致使某项业务陷于停顿状态。

8 结语