新拆迁条例大全11篇

绪论：写作既是个人情感的抒发，也是对学术真理的探索，欢迎阅读由发表云整理的11篇新拆迁条例范文，希望它们能为您的写作提供参考和启发。

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亮点与缺失

从条文上来看，“新拆迁条例”在规范公权、保障私权方面至少存在三大亮点：

一是公共利益明晰化。新条例明确，只有为了公共利益的需要才能进行土地征收。这也是中央政府首次针对“公共利益”作出明确界定。以往部分地方政府以公共利益之名、行部门利益之实的强制拆迁情形，有望逐步减少。

新条例第八条界定的“公共利益”主要包括，国防和外交的需要；由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

二是征收过程程序化。新条例取消了“行政强拆”，明确了征收主体必须是政府。以此为前提，新条例规定，任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁；禁止建设单位参与搬迁活动。

更为关键的是，被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

新条例改“行政强拆”为“依法搬迁”，体现了中央政府进一步依法治国的理念，有望对地方政府征收国有土地形成一定的法律约束力。

三是补偿标准市场化。新条例明确了公平补偿的原则，以市场价格作为补偿标准，先补偿后搬迁。新条例规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。不仅如此，被征收人既可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

此外，被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定；对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估；对复核结果仍有异议，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

但这些亮点依然无法掩盖“新拆迁条例”在某些环节的缺失。

与2010年1月公布的第一次意见征求稿相比，最终正式出台的“新拆迁条例”，删去近十条，其中，“因危旧房改造的需要征收房屋的需有90％以上被征收人同意；因危旧房改造的征收补偿方案，应当征得2／3以上被征收人同意”等条款悉数被删，令人陪感失望；与此同时存在争议的“国家机关办公用房建设的需要”则在公共利益条款中依然保留。对这些退步和含糊之处，我们不应视而不见。

聚焦司法独立

值得注意的是，在前述诸多亮点中，征收过程的程序化无疑是重中之重。只不过，在新条例实践环节，要想从“行政强拆”过渡到“依法搬迁”，恐怕并不轻松。因为，“依法搬迁”与成熟的司法独立理念息息相关。

要想从“行政强拆”平稳、切实过渡到“依法搬迁”，前提就在于司法机关能够相对独立，能够不受同级地方政府和其他外力的干预，有效协调公共利益和个人私权。遗憾的是，考虑到当前的实际国情，司法完全独立依然遥遥无期，司法机关易受地方行政和其他外力的干预。由此，一旦“行政强拆”演变为“司法强拆”而非“依法搬迁”，那么，未来程序化的土地征收过程只不过增加了一件貌似合法的外衣，“换汤不换药”，以往的拆迁悲剧仍将继续上演。

从目前的实践看，司法尚未完全独立，主要表现在：司法机关的财政权不独立，仍隶属行政系统，依赖行政部门：根据“党管干部”的原则，司法机关的人事任免权同样隶属行政系统；司法机关内部存在行政干预的弊病，审判员对具体拆迁案件的判决易受庭长、院长等领导的干预；不同审理级别的法院同样存在行政干预的弊病，下一级法院对拆迁案件的判决易受上一级法院的干预。

因此，要想寄望“行政强拆”跨越“司法强拆”，切实过渡到“依法搬迁”，中央需及时出台“新拆迁条例”的补充细则，特别是拆迁案件的审理应当遵循“异地审理”的原则。否则，在司法机关受制于上述多重行政压力的背景下，被征收人的合法权益恐怕很难得到保障。

有必要补充的是，改“行政强拆”为“依法搬迁”，恰恰反映了“新拆迁条例”的推动者们对司法独立的策略性思考。试想，在目前司法尚未完全独立的国情下，“司法强拆”避无可避，果真如此的话，公众对“司法强拆”的质疑或将推动新一轮司法独立的改革。

集体土地征收亟待破题

在城市即国有土地征收之外，涉及集体土地征收的各项条文，亟待破题。这是“新拆迁条例”未能覆盖之处，但同样值得重点关注。随着城市化进程的深入，符合“新拆迁条例”征收规定的存量城市土地早已无法满足旺盛的土地需求。今后，拆迁冲突围绕集体土地(城乡结合部是一个焦点)上演的概率将远远高于城市土地，如何妥善处理集体土地的征收事宜同样是中国社会能否长治久安的关键所在。

事实上，2010年，围绕集体土地发生的代表性拆迁自焚事件已经向政府敲响了警钟。3月，江苏省连云港东海县黄川镇一户村民为了阻拦镇政府强拆自家的养猪场，浇汽油自焚，其中，68岁的男子陶惠西死亡，92岁的父亲陶兴尧被重度烧伤；9月，江西省宜黄县同样发生了拆迁自焚事件，酿成两人重伤、一人死亡。

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2、“争”利益。主要表现为“面积上争大，标准上争高，补偿项目争多”，往往形成群众为自己“争”，村、组干部为群众“争”，造成了征地拆迁上的被动。

3、“拖”时间。一些被拆迁群众在拆迁前就到处“打探”情况，并知道一些工程进度要求，谋划如何“拖时间”才能多获利。

4、“讲”条件。有人提出，安置房屋要建在城镇附近；建筑质量要达到高标准。甚至还有的提出更为苛刻的条件，使拆迁进展受阻。

5、“抢”建设。少数群众认为机会难得，想投机取巧发点“小财”，在“两公告一登记”前或期间，抢建加层房屋或抢“种”、抢“栽”农作物，以求多得补偿。

6、“忧”前途。被征地农民普遍都或多或少有这种情绪，特别是一些老、弱、病、残的弱势群众，对未来生活更是忧虑。

二、和谐拆迁的原则

1、拆迁不能降低被拆迁户的生活水平。拆迁补偿价格应远远超过周边新楼盘的销售价是可以理解的诉求。

2、法律盲点与执行中的尴尬问题必须解决。法律是调和社会矛盾的产物，当拆迁和被拆迁之间产生矛盾时，也应该依法来处理。强拆有法律制裁，强要却没有法律制裁，拆迁“保底不封顶”，这就是拆迁过程中的法律盲点。为了扫除这个法律盲点，地方政府制定了各种法规和政策性文件。开发商遇到强要时，可以申请行政强拆，而现实执行中，过程是非常漫长的，足以让开发商觉得还不如选择违法强拆。

3、严格遵循新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》。依据《宪法》、《物权法》、《城市房地产管理法》和《土地管理法》制定的《建(构)筑物征收拆迁条例》，遵循贯彻《国有土地上房屋征收与补偿条例》，杜绝拆迁“土政策”，避免拆迁安置办法和补偿标准不统一，容易使拆迁户形成心理上的“落差”和“攀比”。

三、几点建议

1、开发商拆迁必须依靠政府。成立由政府主导的联合拆迁办公室，发改委、国土、规划、拆迁、城建等相关职能部门合署办公。征地拆迁既不能损害被征地集体经济组织和群众的合法权益，又不能损害国家公共利益，过硬的队伍十分重要。

2、改变由房管局一家主管拆迁工作的做法。投资开发商在签订投资协议并预付足够的投资保证金之后，由联合拆迁办公室完成项目拆迁、国土受让、规划许可等前置手续，让开发商安心搞建设。

3、加大安置房等配套设施的建设力度。扩大安置房受惠面，做好安置和保障工作，妥善解决群众后顾之忧。

4、正确舆论引导。引导公众辨证地看待问题，加强符合和谐社会要求的价值观体系和诚信体系的建设。

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［中图分类号］F123 ［文献标识码］A ［文章编号］1005-6432（2011）22-0113-01

1 新条例中有关评估拆迁存在的变化

(1)“拆迁”退役“征收”上岗,突出保障被征收者权益。《条例》中,一个显著的变化,旧有条例中令人敏感的“拆迁”被“征收”取而代之。“拆迁”二字,此前已在《城市房屋拆迁管理条例》中存在了20年之久。1991年,国务院上述条例,2001年对其作出修改。2007年12月,国务院常务会议审议的《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例(草案)》中,“拆迁”依然在列。而在2010年1月、12月的两次向社会公开征求意见稿中,其表述已经变为“国有土地上房屋征收与补偿”；直到21日公布的新条例,“拆迁”二字彻底摒弃。笔者认为,透过这一字面改动,可以看到新条例更加突出房屋征收和补偿的规范、公平、合理；而且,在新条例的修改过程中,规范公权和保障私权的法治理念在不断强化,使公共利益和私人利益得到更好的协调与平衡。

(2)公共利益确定六个方面,明确征收范围。《条例》规定：为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要,有下列情形之一,确需征收房屋的,由市、县级人民政府作出房屋征收决定：①国防和外交的需要；②由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；③由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；④由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；⑤由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；⑥法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

(3)征收房屋补偿不低于市价,提现公平、公正原则。《条例》规定：作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

(4)房价评估机构由被征收人选定。

意见提出房地产价格评估机构的选择方式采用公开抽签、摇号等方式选择或者一方不参与的由另一方选定等,建议不能由市、县级政府规定选定办法。认为住房保障的具体办法和停产停业损失补偿办法等不应由市、县级人民政府规定,建议由上级政府制定。《条例》规定：房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作。优先给予被征收人住房保障的具体办法、停产停业损失补偿具体办法由省、自治区、直辖市制定。

2 目前拆迁评估中主要存在的问题

(1)确定房屋基准价格存在的问题。房屋基准价的测算,首先是由政府来认定估价机构,后由该机构来测算,在由政府会同有关部门来确认其测算结果,实际上还是一种政府行为,摆脱不了政府的干预,因此房屋基准价还不是市场行为,不能准确反映市场房屋价格变化,甚至还存在着政府及其部门有意压低基准价的行为。

(2)城市房屋拆迁估价市场表现出明显的垄断特征。每个城市都有为数有限的几家评估机构依靠和政府管理部门的亲缘关系(历史上曾从属于政府管理部门)或其他手段垄断拆迁评估市场的大部分业务,其利用垄断优势在降低服务质量的同时还能赚取超额利润,破坏了拆迁估价市场的交易规则,降低了拆迁估价市场的效率。

(3)拆迁估价机构受利益驱动恶性竞争,忽视估价专业技术和服务的内在价值。由于城市房屋拆迁估价业务利润丰富,大多数拆迁估价机构为利益相互恶性竞争。此外,房地产估价作为专业性、技术性、政策性极强的工作,在评估过程中要严格按照相关评估法规进行操作,但在实践中,有些拆迁评估为了加快评估进度,减少评估工作量,忽视拆迁估价技术和服务质量,只重视政策解释技巧,追求能对估价结果自圆其说成为一种普遍现象。

3 新条例中有关拆迁评估的亮点

亮点一：征收前进行维稳评估。条例规定：市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的,应当经政府常务会议讨论决定。对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格,并且房屋价值由评估机构来评估确定。这和原拆迁条例有很大不同。过去实行的补偿办法多是暗箱操作,每家被补偿多少并没有张榜公布,也没有公示。现在按照市场价格为底线,应该比过去要明确了。另外,价值由评估机构作出,而不是由开发商作出,比过去要更公平。如果不服评估结果,可以申诉要求复议,如果再不服,可以再申请鉴定机构进行鉴定,觉得不符合公平标准还可以请另一家来鉴定。还有一点非常重要,评估机构不是由政府作出的,是由双方协商确定的评估机构。

亮点二：加重评估机构责任。条例规定：房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作,任何单位和个人不得干预。条例一是明确了由被征收人协商选定是总原则；条例二是加重对房地产价格评估机构和房地产估价师虚假或者错误评估的法律责任,比如记入信用档案等,这是靠信誉吃饭的这类机构的死穴。

4 解决新条例中有关拆迁评估的问题的建议

(1)完善有关配套文件,确定科学的估价方法。

一般情况下,对住宅房屋的评估主要采用市场比较法；对非住宅的评估,首选市场比较法,结合成本法与收益法,按照其性质与用途分类后,进行市场化评估。对于采用“基准价格+修正”方法的地区,应从三方面加以完善,一是房屋拆迁补偿基准价格的制定,要依据当地的房地产市场实际情况,真正体现出房屋的区位、用途、结构、楼层、朝向和建筑面积等因素；二是基准价格的制定要公开、透明,建议采取包括房地产开发商、普通居民和土地、房屋等部门专业人员在内的听证会方式；三是基准价格要定期修订,房价变化较快的地区可半年修订一次,一般地区应每年修订一次。

(2)协调好政府与拆迁人、拆迁评估机构之间的关系。

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条例规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。”同时以列举的方式对“公共利益的需要”进行了详细界定。

条例规定了政府具有公告、听证的义务：“市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。”“市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。”

条例对补偿问题进行了规定：“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。”“任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。”

此外，条例还规定：“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。”

山东：立法保障“公交优先”

2010年11月，山东省人大常委会审议通过了《山东省道路运输条例》，条例将于2011年3月1日起施行。

在城市公共交通客运方面，条例体现了“公交优先”的原则，规定：“城市人民政府应在财政政策、资金安排、城市规划、用地保障、设施建设、交通管理等方面支持城市公共交通优先发展，确保城市公共交通在城市交通中的主导地位，鼓励公众选择城市公共交通出行。”

同时规定：“新建、改建、扩建居民小区、城市道路和大型公共活动场所等工程项目，应当将公共汽车停车场、中途停靠站、首末站等城市公共交通设施作为配套建设的内容，合理规划，科学设置，实行同步设计、同步建设、同步竣工、同步交付使用。”

条例还规定：“城市人民政府应当根据运营成本等因素确定城市公共交通票价；票价低于正常运营成本的，城市人民政府应当给予补贴。”

在出租汽车客运管理方面，条例规定：“设区的市或者县人民政府确定新增出租汽车运力，应当召开听证会，听取有关方面的意见。对新增出租汽车运力指标的投放，应当采取公开招标的方式依法进行。”

在机动车驾驶员培训管理方面，条例规定：“机动车驾驶员培训单位不得采取异地培训、恶意压价、欺骗学员等不正当手段开展培训活动，不得允许非本单位的教练车辆以其名义进行机动车驾驶员培训活动。”

湖南：立法让募捐箱透明

2010年11月，湖南省人大常委会审议通过了《湖南省募捐条例》，条例将于2011年5月1日起施行。目前，国家尚未制定关于募捐活动的专门法律、行政法规，该条例是国内对募捐活动进行规范的第一部地方性法规。

条例设计了四次强制公开制度，意图“把募捐放到玻璃箱里操作”。

一是募捐人信息公开。条例规定：募捐人必须每年在其网站和政府民政部门网站公布募捐人的基本情况、募捐财产管理和使用情况、年度工作报告、财务会计报告和审计报告等相关内容，明确政府主管部门监管职责，保障社会公众和捐赠人、受益人的知情权。

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第一条　为加强城市房屋拆迁管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，根据有关法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。

第二条　在本省城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本条例。

第三条　本条例所称拆迁当事人，包括拆迁人和被拆迁人。

拆迁人是指依法取得房屋拆迁许可证的单位。

被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人。

第四条　城市房屋拆迁必须符合城市规划，有利于城市基础设施建设、旧区改建，改善城市生态环境和居民居住条件，有利于保护城市历史文化风貌，促进城市的可持续发展。

第五条　拆迁人必须按照本条例的规定，对被拆迁人进行补偿、安置;被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。

第六条　省建设行政主管部门对全省城市房屋拆迁工作实施监督管理。

设区的市、县(市)人民政府房屋拆迁管理部门对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。

发展改革、规划、国土资源、公安、物价、文物、工商行政管理等部门按照各自的职责，协同做好城市房屋拆迁管理的有关工作。

第七条　任何单位和个人有权对违反城市规划、拆迁审批程序或者扩大拆迁规模以及滥用强制手段、野蛮拆迁等行为进行举报。

县级以上人民政府监察、房屋拆迁管理等部门接到举报后，应当及时调查处理。

第二章　拆迁管理

第八条　设区的市、县(市)人民政府应当依据城市规划和本地经济社会发展的实际，编制城市房屋拆迁中长期规划、年度计划和拆迁安置房屋年度建设计划，报省建设行政主管部门会同省发展改革部门审批。

经审查批准的城市房屋拆迁中长期规划、年度计划和拆迁安置房屋年度建设计划，由设区的市、县(市)人民政府报同级人大会和上一级人民政府备案。

确需调整拆迁计划内项目的，应当按照前款的规定重新报批，但不得超过已批准的年度拆迁规模。

第九条　列入拆迁年度计划内的房屋需要拆迁的，申请拆迁的建设单位可凭规划选址意见书或者其它有关批准文件，提请房屋拆迁管理部门发出通知，向有关单位或者个人核查拟拆迁范围内房屋的产权情况、使用情况以及租赁情况等。有关单位或者个人应当予以配合。

第十条　拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。

申领房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地设区的市、县(市)房屋拆迁管理部门提交下列材料：

(一)建设项目批准文件;

(二)建设用地规划许可证、规划条件及附图;

(三)国有土地使用权批准文件;

(四)拆迁计划和拆迁方案;

(五)产权调换房屋的房源证明和办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。

拆迁计划应当包括拆迁范围、拆迁方式、拆迁期限、动工拆迁和完成拆迁的具体时间等内容;拆迁方案应当包括被拆迁房屋及其附属物的基本情况、补偿安置费用概算、拆迁安置用房平面设计图、临时过渡方式和期限以及被拆迁房屋面积低于国家强制性标准规定的住宅设计最低套型面积的补偿安置办法等内容。

第十一条　房屋拆迁管理部门收到申请材料后，应当按照国家有关行政许可的法律规定对申请事项进行审查。经审查符合条件的，颁发房屋拆迁许可证;不符合条件的，应当作出不予许可决定书，并说明理由。

房屋拆迁管理部门对申请事项进行审查时，应当通过举行听证会等方式听取申请人和申请拆迁范围内有关单位、个人对拆迁方案等问题的意见。

第十二条　房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等内容，以房屋拆迁公告的形式予以公布。

拆迁人取得房屋拆迁许可证后，应当在拆迁现场公示房屋拆迁许可证、拆迁工作流程、拆迁补偿安置方案、拆迁补偿安置标准、实施拆迁的单位名称、拆迁工作人员名单等，接受监督。

房屋拆迁管理部门和拆迁人及有关单位应当及时向被拆迁人、房屋承租人做好宣传、解释工作。

第十三条　拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人不得进行下列活动：

(一)新建、改建、扩建房屋;

(二)改变房屋和土地用途;

(三)建立新的房屋租赁关系。

房屋拆迁管理部门应当就前款所列事项，书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过一年;拆迁人需要延长暂停期限的，必须经房屋拆迁管理部门批准，但延长暂停期限不得超过一年。

第十四条　拆迁人必须按照房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限实施房屋拆迁，并按照有关规定缴纳拆迁管理费。

拆迁期限不得超过一年。未在拆迁期限内完成拆迁，需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满前十五日内，向房屋拆迁管理部门提出书面延期拆迁申请;房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起十日内给予书面答复。批准延期拆迁的，延长期限累计不得超过一年。逾期未申请或者经申请未获批准的，房屋拆迁许可证自行失效。

第十五条　拆迁人可以自行拆迁，也可以实行委托拆迁。

拆迁人实行委托拆迁的，应当向被委托的拆迁单位出具委托书，并订立书面拆迁委托合同，拆迁人按照规定支付委托拆迁费。

拆迁人应当自拆迁委托合同订立之日起十五日内，将拆迁委托合同报房屋拆迁管理部门备案。被委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。

实施房屋拆迁的单位，必须取得城市房屋拆迁资格证书。城市房屋拆迁单位的资格管理办法由省建设行政主管部门制定。

房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。

第十六条　在拆迁期限内，拆迁当事人应当依照本条例的规定，就拆迁补偿方式和补偿金额、安置地点和安置面积、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限以及违约责任等事项，订立书面拆迁补偿安置协议。

拆迁公有出租住宅房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立书面拆迁补偿安置协议。

拆迁人应当自拆迁补偿安置协议签订之日起三十日内，将拆迁补偿安置协议报房屋拆迁管理部门备案。

拆迁人不得要求被拆迁人或者房屋承租人先搬迁、后订立拆迁补偿安置协议。

第十七条　拆迁补偿安置协议签订后，一方当事人反悔或者拒绝履行的，当事人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。

第十八条　拆迁人与被拆迁人或者拆迁人与被拆迁人、房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由批准拆迁的房屋拆迁管理部门进行调解，调解不成的，进行裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府进行调解，调解不成的，进行裁决。

房屋拆迁管理部门或者同级人民政府应当自收到申请之日起七日内，以书面形式作出受理或者不予受理的决定;决定不予受理的，还应当说明理由。达不成拆迁补偿安置协议的户数或者拆迁面积超过三分之一的，房屋拆迁管理部门或者同级人民政府在决定受理裁决申请前，应当进行听证。

决定受理的，房屋拆迁管理部门或者同级人民政府应当自决定受理之日起三十日内作出裁决。当事人对裁决不服的，可以依法申请复议或者向人民法院起诉。拆迁人依照本条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供安置用房、周转房的，复议、诉讼期间不停止拆迁的执行，但法律、法规规定停止执行的除外。

第十九条　拆迁人已经履行裁决规定的义务，被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内拒绝搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。

实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。

第二十条　拆迁人及相关单位不得改变尚未搬迁的被拆迁人、房屋承租人原有的供水、供电、供气、供暖、交通等基本生活条件，不得拆除妨害其房屋安全和正常使用的建筑物、构筑物等。

任何单位和个人不得以暴力、胁迫、欺诈等手段迫使被拆迁人、房屋承租人签订拆迁补偿安置协议或者搬迁。

第二十一条　拆迁人应当在拆除房屋后三十日内，持房屋拆迁许可证和拆迁补偿安置协议到当地房产管理部门办理房屋注销登记手续，缴销原房屋权属证书。

拆迁涉及土地使用权变更的，必须依法办理土地权属变更登记手续。

第二十二条　拆迁中涉及军事设施、教堂、寺观、文物古迹以及外国驻华领事馆房屋的，依照有关法律、法规的规定办理。

第二十三条　拆迁人实施房屋拆迁的补偿安置资金必须足额到位，全部用于房屋拆迁的补偿安置，不得挪作他用。房屋拆迁管理部门、拆迁人和金融机构应当共同签订协议，实行专户储存、专款专用。

拆迁补偿安置资金的使用，由房屋拆迁管理部门出具资金用途的说明后，金融机构方可拨付。

被拆迁人有权要求拆迁人或者房屋拆迁管理部门出示金融机构出具的拆迁补偿安置资金存款证明。金融机构出具虚假拆迁补偿安置资金存款证明的，应当依法承担法律责任。

第二十四条　房屋拆迁管理部门应当依法加强对房屋拆迁实施情况和拆迁补偿安置情况的监督检查，建立、健全拆迁档案管理制度和统计资料报告制度。

拆迁人应当及时整理并妥善保管拆迁资料，并应当在完成拆迁后三十日内向房屋拆迁管理部门移交拆迁资料。

第三章　拆迁补偿与安置

第二十五条　拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。

除本条例另有规定外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。

第二十六条　拆迁房屋实行货币补偿的，货币补偿的金额按照被拆迁房屋所处区位的新建普通商品房市场价格评估确定。拆迁当事人协商一致的，依照其约定。

拆迁房屋的最低货币补偿价格标准由设区的市人民政府确定，报省建设行政主管部门备案，并向社会公布。

第二十七条　被拆迁房屋实行房屋产权调换的，拆迁人应当以所提供的安置房屋与被拆迁人的被拆迁房屋进行产权调换。安置房屋和被拆迁房屋的价格均按本条例的规定进行评估确定。双方结清差价后，安置房屋的产权归被拆迁人所有。

拆迁非营利的公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。

第二十八条　被拆迁人只有一套住宅房屋，且该房屋面积低于国家强制性标准规定的住宅设计最低套型面积的，拆迁人应当按照国家强制性标准规定的住宅设计最低套型面积标准对被拆迁人进行货币补偿或者提供用于产权调换的安置房屋。国家强制性标准规定的住宅设计最低套型面积内增加面积所需的费用，由拆迁人承担。

第二十九条　被拆迁房屋和安置房屋的面积均按建筑面积计算。

被拆迁房屋的建筑面积，以房屋所有权证书载明的建筑面积或者计租表载明的建筑面积为准。无房屋所有权证书或者计租表但建设手续合法的房屋，或者计租表上只载明使用面积的房屋，其建筑面积以批准建设文件载明的建筑面积或者以房地产测绘机构实际测量的建筑面积为准。

第三十条　拆迁人提供的安置房屋，应当符合下列规定：

(一)符合国家和省规定的质量安全标准;

(二)符合国家和省规定的房屋建筑设计技术规范和标准;

(三)产权清晰。

拆迁人提供的安置房屋应当是新建房屋;提供其他房屋的，应当经被拆迁人同意。

第三十一条　被拆迁房屋实行房屋产权调换的地点，应当根据城市规划对拆迁范围的要求和建设工程项目的性质确定。

拆迁住宅房屋，拆迁范围用于住宅房屋建设，被拆迁人要求就地实行房屋产权调换安置且按照批准的建设工程规划能够满足被拆迁人房屋产权调换安置要求的，拆迁人应当就地安置。

拆迁住宅房屋，拆迁范围用于社会公益性项目或者城市基础设施建设项目的，实行异地安置。

第三十二条　拆迁非营利的公益事业房屋，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。

第三十三条　拆迁出租房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人应当对被拆迁人进行补偿或者安置。

被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。但是，原房屋租赁合同另有约定的除外。

第三十四条　拆迁非住宅房屋，其房屋所有人持有的房屋所有权证书用途栏内标明营业内容的，应当按照营业用房给予补偿或者安置。

拆迁的住宅房屋用作营业用房，且符合下列条件的，应当适当提高补偿标准：

(一)取得营业执照、税务登记证并有纳税记录;

(二)房屋所有权证书、营业执照和税务登记证注明的营业地点一致。

第三十五条　拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿，由当事人在拆迁期限内自行拆除;逾期不拆除的，由拆迁人提请城市规划行政主管部门或者城市综合执法部门依法查处。

拆除未超过批准期限的临时建筑，可按照工程造价给予适当补偿，但批准临时建筑时规定不予补偿的除外。

第三十六条　拆迁的房屋存在产权、债权纠纷的，由当事人协商解决;在拆迁期限内未解决的，由拆迁人提出补偿安置方案，报当地房屋拆迁管理部门同意后可先行拆迁。拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。纠纷解决后，拆迁人应当按照本条例的规定给予货币补偿或者进行房屋产权调换。

第三十七条　拆迁产权不明的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报当地房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。

第三十八条　拆迁设有抵押权的房屋，按照国家有关担保的法律、法规执行。

第三十九条　拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。

第四十条　被拆迁人或者房屋承租人选择货币补偿且自行寻找安置用房的，拆迁人应当支付临时安置补助费。

在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人选取产权调换且自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费;由拆迁人提供周转房的，不支付临时安置补助费。

第四十一条　拆迁人不得擅自延长过渡期限，周转房的使用人应当按时腾退周转房。

因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当从逾期之月起增加临时安置补助费;对周转房的使用人，应当从逾期之月起支付临时安置补助费。

第四十二条　拆迁非住宅房屋，造成被拆迁人或者房屋承租人停产、停业的，拆迁人应当支付经营性补助费。

第四十三条　搬迁补助费、临时安置补助费、经营性补助费、委托拆迁费、专家鉴定费的具体标准，由设区的市人民政府根据当地实际情况制定并向社会公布。

第四章　拆迁评估

第四十四条　被拆迁房屋和安置房屋需要评估的，应当由取得房地产评估资质的评估机构进行。评估机构与行政机关和其他国家机关不得存在隶属关系或者其他利益关系。

第四十五条　房屋拆迁管理部门应当每年向社会公布拆迁评估机构的名录，供拆迁当事人选择。

第四十六条　拆迁当事人应当协商选择拆迁评估机构;协商不成的，由被拆迁房屋所在地的房屋拆迁管理部门组织抽签确定;拆迁当事人放弃抽签的，由房屋拆迁管理部门指定。

拆迁当事人应当与选定的拆迁评估机构订立拆迁评估委托合同，并自合同签订后十五日内报当地房屋拆迁管理部门备案。评估费用由拆迁人承担，但被拆迁人自行委托或者本条例另有规定的除外。

拆迁评估机构不得转让或者变相转让受托的评估业务。

第四十七条　房屋拆迁评估应当选用市场比较法，不具备采用市场比较法条件的，可以选用其它评估方法，但应当在评估报告中说明原因。

第四十八条　拆迁评估应当遵循独立、客观、公正、合法的原则。拆迁评估机构应当如实出具评估报告，不得与拆迁当事人一方串通损害另一方的合法权益，不得以给予回扣等不正当手段获取拆迁评估业务。评估报告必须由两名以上专职注册房地产估价师签字。

任何单位和个人不得非法干预评估活动和评估结果。

拆迁评估机构和评估人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。

第四十九条　评估机构应当将初步评估结果向被拆迁人公示，公示期不得少于七日，并进行现场说明，听取意见。

公示期满后，评估机构应当向拆迁当事人提供整体评估报告和分户评估报告。分户评估报告应当在公示期满后十日内送达被拆迁人。

第五十条　拆迁当事人对评估结果有异议的，应当通过协商解决;经协商仍达不成一致意见的，提出异议的当事人可以向原评估机构申请复核，也可以另行委托房地产评估机构重新评估。

重新评估结果与原评估结果的差异在允许误差范围内的，原评估结果有效，重新评估费用由提出异议的拆迁当事人承担。超出允许误差范围的，由拆迁当事人协商解决;经协商仍达不成一致意见的，提出异议的拆迁当事人可以向省或者设区的市房屋拆迁评估专家委员会申请技术鉴定。房屋拆迁评估专家委员会应当成立专家小组进行鉴定，其鉴定结论作为最终裁决结果。重新评估和专家鉴定费用由未被采用评估结果的评估机构承担。

拆迁评估专家委员会由省、设区的市房屋拆迁管理部门从注册房地产估价师以及房地产、城市规划、法律等方面的专家中选定组成，并予以公示。专家鉴定小组的组成人员应当从专家委员会中随机抽取，并不得少于三人。

允许误差范围由设区的市房屋拆迁管理部门会同物价部门确定并向社会公布。

第五章　法律责任

第五十一条　违反本条例规定，有下列行为之一的，由房屋拆迁管理部门依照国务院《城市房屋拆迁管理条例》的规定予以处罚：

(一)未取得房屋拆迁许可证擅自实施拆迁的;

(二)拆迁人以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的;

(三)未按房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施拆迁的;

(四)委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁的;

(五)擅自改变或者延长拆迁期限的;

(六)接受委托的拆迁单位转让拆迁业务的。

第五十二条　拆迁人在拆迁期间，违反本条例第二十条第一款规定的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，恢复原状;给被拆迁人、房屋承租人造成损失的，拆迁人应当依法予以赔偿;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五十三条　拆迁人违反本条例规定，将拆迁补偿安置资金挪作他用的，由房屋拆迁管理部门给予警告，责令限期改正;逾期仍未改正的，处挪用资金金额百分之三以上百分之十以下的罚款。

第五十四条　房屋拆迁评估机构和房屋拆迁评估人员在房屋拆迁评估中，违反房屋拆迁评估的有关规定和规范，出具不实评估报告、与拆迁当事人一方串通损害另一方的合法权益或者以给予回扣等不正当手段获取拆迁评估业务的，由房地产行政主管部门依照国家有关规定给予处罚;给拆迁当事人造成损失的，依法承担赔偿责任。

第五十五条　设区的市、县(市)人民政府、房屋拆迁管理部门和其他有关部门，违反本条例规定，有下列情形之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任：

(一)违反规定审查、核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件的;

(二)核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件后不履行监督管理职责或者对违反拆迁管理规定的行为不予查处的;

(三)拆迁范围确定后，违反规定办理应当暂停办理的事项的;

(四)房屋拆迁管理部门接受拆迁委托或者作为拆迁人实施拆迁的;

(五)未按规定受理房屋拆迁纠纷申请并依法作出裁决的;

(六)违反规定组织实施房屋强制拆迁的;

(七)未经拆迁当事人协商和组织抽签，房屋拆迁管理部门直接指定房屋拆迁评估机构的;

(八)其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊行为并造成比较严重后果的。

第六章　附则

第五十六条　在城市规划区范围外的国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，依照本条例执行。

第五十七条　因城市建设需要使用城市规划区范围内的集体土地，应当依法办理土地征收手续，拆迁该集体土地上房屋的补偿安置标准应当和同一区位国有土地上房屋拆迁补偿安置标准相一致。

第五十八条　本条例自20xx年12月1日起施行。本条例施行前已由房屋拆迁管理部门公告实施的房屋拆迁，按照原规定执行。

房屋拆迁的形式有三种1、人民政府组织统一拆迁。

即由人民政府或其专门委托的单位统一进行拆除、补偿、安置等工作。它是国家提倡和鼓励采用的拆迁方式，《拆迁条例》规定：有条件的城市和城市中实行综合开发的地区，应当实施统一拆迁。

2、自行拆迁。

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【中图分类号】 D920.0 【文献标识码】 A 【文章编号】 1007-4244（2013）04-076-1

一、新条例中的亮点

（一） 修改拆迁主体，将拆迁主体的由单位和个人转变为地方政府

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条明确规定了房屋征收与补偿工作由市、县级人民政府负责。新条例修改了拆迁主体，由之前规定的取得拆迁许可证的建设单位或个人转变为地方政府。新出台的条例将拆迁主体进行了修改，将拆迁的权力收归政府。这一修改会使混乱的拆迁状况得到改善，消除强拆、暴力拆迁等违法拆迁情况，更大程度的维护群众的利益，进而使得社会稳定运行。

（二）新条例确定了征收范围

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条划定了房屋征收的范围为保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要。

（三）纳入听证制度

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十一条规定了群众参与的听证制度。新条例弥补了原有条例的不足之处，纳入听证制度。听证制度的纳入，听取群众意见，了解群众需求，可以使拆迁决策更加科学化、民主化。

（四）补偿制度更加合理化

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定了房屋拆迁补偿按照市场价值确定的方法。第二十七条规定了先补偿、后搬迁的拆迁制度。新条例规定了按照市场价格确定补偿的方法，使补偿定价趋于科学合理，避免被拆迁人经济上的巨大损失，保护其合法财产不受侵害。

二、新条例的不足之处

（一）拆迁决定过程中缺乏公众参与程序

《国有土地上房屋征收与补偿条例》中并没有加入规定拆迁的决定过程中应进行公开，举行听证会，听取相关群众意见。这明显剥夺了利益相关人的知情权，丧失了表达自身诉求的机会。

（二）补偿规定中缺乏有效地保障给付程序

补偿除了有一个公正的补偿数额之外，更应将补偿款及时、足额支付给被征收人。但新《国有土地上房屋征收与补偿条例》并没有设置有效的保障给付程序，缺乏对给付补偿款的时效限制，及拖欠补偿款应承担的法律责任。

（三）拆迁程序中缺乏事后监督程序

拆迁完成后，政府是否按照拆迁决定时的目的使用房屋和土地而不是将房屋或土地用于商业目的等其他非公共利益目的，拆迁补偿款是否及时到达被补偿人，对于这些问题，新条例都没有予以规定。

三、规范拆迁行为的建议

（一）建立征收决定中的公众参与程序

在收到法院准予征收的裁定后，政府应及时将补偿方案、实施时间等事项予以公告。并在规定时间内举行论证会、听证会征求被征收人、公众和专家的意见。政府必须将被征收人、公众和专家意见记录在案，在加以参考，科学论证后作出适当的拆迁征收方案。这样以来民主的决策，可以避免政府滥用权力，而损害群众的利益。

（二）建立有效地补偿款保障给付程序

在充分落实《国有土地上房屋征收与补偿条例》第27条“先补偿、后搬迁”的基础上，对补偿款的给付进行时效限制。相关政府行政机关需在拆迁决定下达后6个月内将拆迁补偿款及时支付给受补偿人。对于故意拖欠补偿款，迟发、漏发的情况，应对相关负责机关及负责人予以法律责任追究。

（三）完善对于拆迁补偿的监督制度。

应建立司法监督，加强对拆迁事后的监督管理。有效的司法监督可以约束和限制行政机关的拆迁行为，杜绝违法拆迁，避免社会的发生。

（四）建立违反征收正当程序的法律追责机制

应建立严格的违反征收程序的法律追究责任机制，对于违反法律程序而违法的征收行为，追究相关机关及负责人的法律责任。只有这样，才能让法律法规真正有效地发挥对征收权力和行为的约束及规范作用。

参考文献：

[1]应松年.城市房屋拆迁制度的改革与完善[M].北京：行政管理改革，2010，09.

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新条例总共35条，分为总则、征收决定、补偿、法律责任和附则五章，主要规定了国有土地上房屋征收补偿应遵循的原则、征收范围、征收补偿主体、征收决定程序、补偿的原则及程序、争议解决方式以及法律责任。与国务院2001年颁布的《城市房屋拆迁管理条例》相比，不仅是从“拆迁”到“征收”的理念的变化，而且还有五个方面重要变化：

(一)征收范围严格限制在公共利益范围内。按照新条例第8条规定，政府可以做出征收国有土地上房屋征收决定的情形严格限定在属于“公共利益的需要”的国防和外交、基础设施(能源、交通、水利)、公共事业(科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用)、保障安居工程、旧城区改建等五大类事项范围内。过去依据原条例开展的国有土地整理储备、党政机关办公楼、现代服务业、战略性新兴产业、商业设施及房地产开发建设等活动并未纳入征收范围内。

(二)征收主体由建设单位改为市县级人民政府。按照原条例实施的建设项目，一般由建设单位或者由国土部门所属的土地整理储备中心作为拆迁人实施房屋拆迁。新条例第四条明确规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作，并由市、县政府确定的房屋征收部门组织实施房屋征收补偿工作。房屋征收部门可以委托不以营利为目的的房屋征收实施单位承担具体工作。

(三)征收程序发生较大变化。按照原条例规定，通常是由建设单位作为拆迁单位，向市、县房屋拆迁管理部门申领房屋拆迁许可证后，房屋拆迁公告，然后拆迁人与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议，方可实施拆迁。按照新条例规定，在公共利益范围内确需征收房屋的各项建设活动，首先应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，其中安居工程、旧城区改建还应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。其次，由政府房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县人民政府。市、县人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证、公开征求意见、修改、听证，组织社会稳定风险评估，政府常委会讨论通过，然后做出征收决定。再次，市、县人民政府公告征收决定，房屋征收部门调查、登记房屋权属、区位、面积，评估房屋价值及其他损失和补偿，签订补偿协议。然后进行补偿并实施拆迁工作。

(四)补偿标准更加合理透明化。新条例第17条明确规定了征收房屋应予以补偿的范围包括被征收房屋价值、搬迁和临时安置以及停产停业损失。第19条进一步明确了“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”。同时为确保补偿公平、合理、透明，还具体规定了评估机构协商选定、自行选择货币补偿或产权调换补偿方式、政府优先给予住房保障，以及分户补偿情况向被征收人公布等内容。

(五)取消了行政强制拆迁方式。新条例第27条明确规定“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。”而且规定“任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。”如果被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由市、县人民政府依法申请人民法院强制执行，从而取消了过去的房屋拆迁管理部门裁决并实施行政强制拆迁的方式。

二、新条例对本市经济发展的影响分析

总体判断：新条例适应了《物权法》和《行政许可法》的要求，回归了政府在国有土地上房屋征收补偿过程中的角色定位，强化了对被征收人的合法权益的保护，突出强调了征收补偿的公开、透明、民主原则。从长远看，将有效促进政府依法行政，促进提高城市建设和规划管理水平，同时还有助于抑制投资过快增长，优化和改善投资结构；从近期看，可能使征收拆迁难度加大、周期延长，政府投资平衡难度增大，全社会投资增速放缓，进而可能影响经济增长，同时房地产开发模式必将调整，征收拆迁成本增加。房地产投资增速可能放缓。从而可能强化房价上涨的压力。

(一)对宏观经济的影响

当前，本市经济发展仍然是投资拉动型，投资对经济发展的贡献率占比较大。据测算，GDP每增长1个百分点，其中0.6个百分点是投资拉动的。新条例规定的征收条件严格、征收程序更加复杂，可能使城市化进程必经的征收拆迁难度加大，周期延长，从而造成政府投资平衡难度增大，全社会投资增速可能放缓，进而影响经济增长。

一是征收条件严格，部分重大产业项目实施将受限制。新征收条例对征收的条件严格限定于“公共利益的需要”，而现代服务业、战略性新兴产业、高端现代制造业以及土地整理储备没有纳入“公共利益”的范围，这就意味着今后此类重大项目实施将受到限制，征收拆迁的难度加大，从而可能推延项目实施进程，影响项目投资落地。

二是征收拆迁成本上升，政府资金平衡难度增大。当前本市正处于经济发展方式深度转变的新阶段。一方面新一轮结构调整、区域统筹、空间拓展对政府投资需求较旺，另一方面国家货币政策从适度宽松转为稳健，流动性持续收紧，以及清理规范地方政府融资平台，使平台融资难度加大，也相应地增加了对政府投资的需求。新条例的出台实施，必将进一步加剧拆迁成本上升和土地市场降温的叠加效应。再加上新“国8条”和“京15条”调控房价政策的陆续出台，土地成交收入的不确定性加大，过去以土地收入平衡资金的难度将越来越大，政府投资来源结构性缺口矛盾突出。因此，在市财力增长空间有限的情况下，政府投资平衡难度空前加大。

三是征收拆迁程序复杂，投资调控目标实现的难度加大。本市城市发展已经逐步走向成熟完善阶段，项目落地与拆迁进程密切相关。新条例规定拆迁条件严格、程序更加复杂，特别是取消了行政强拆，禁止暴力强拆、建设单位参与搬迁活动，这意味着今后实施征收拆迁起来更难。前些年已经审批的重大项目即将进入拆迁攻坚阶段，以及核心区人口疏解和解决交通拥堵问题的“拆迁难

题”，将使得未来拆迁任务更加艰巨，项目落地更困难，从而可能在一定程序上影响投资调控目标的实现。

(二)对房地产业的影响

近些年，本市房地产投资结构不断优化，年均增长约20％，约占全社会投资的55％以上，对本市经济发展贡献较大。新条例赋予了被拆迁户较大的权益，对房地产业发展可能产生重要影响。

一是征收条件所限，房地产投资增速可能放缓。新条例规定了严格的征收条件和程序，但是没有涉及对房地产等商业开发项目的规定，而且将“土地整理储备”也排除在征收的范围。因此，今后在城区房地产开发项目被排除在征收范围之外，再加上“土地整理储备”受限制，房地产开发从二级土地市场上通过招、拍、挂拿地的难度也将增大，这意味着房地产开发运作模式将被迫发生改变，受拆迁成本加大和拆迁进程的影响，使得房地产开发项目的实施难度加大，开发商投资的利润受到挤压，投资动力必将减弱，本市重要经济支柱的房地产投资增速可能放缓。

二是拆迁成本趋增，可能强化房价上涨的压力。目前，城市拆迁户对于补偿标准，主要参照市县政府的地价标准和市场评估。新条例规定对被征收房屋价值的补偿不得低于类似房地产的市场价格。如果拆迁户对于补偿的标准，参照拆迁区域周边一手楼价的标准来跟开发商谈判，一方面可能使拆迁费用骤增，导致开发成本大幅提高，另一方面可能因谈判艰难，使得无限期地拖延拆迁进程。为此，旧城改造开发这块“蛋糕”，可能因为拆迁成本过高，使得开发商无人愿意触及，从而造成城区楼盘减少，在一定程度上可能强化房价上涨的压力。

三、贯彻执行新条例的几点建议

为更好地贯彻执行新征收条例，尽可能减少对本市经济社会发展带来负面影响，建议从以下四个方面抓好新条例的贯彻落实。

(一)加强对新征收条例的学习和培训。市、区县房屋征收、发展改革、规划、国土等部门，应当认真组织学习，加强培训，以便准确理解和把握好新条例的各项规定，特别是哪些建设项目纳入新条例规定的公共利益范围，哪些是不能够办理征收拆迁的，以及征收补偿的程序等内容，在实践中严格予以贯彻执行。

(二)加快规划、年度计划的立法进程。随着依法行政的要求越来越高，编制和组织实施规划也应当纳入法制化进程。因此，建议本市也应当加快推进规划的法制化，以法律手段推动和保障国民经济和社会发展规划的有序实施。特别是要加强对国民经济和社会发展规划、专项规划、年度计划纳入建设项目的程序、方式、内容深度，以及规划实施监测与评估等方面进行统一规范。今后编制国民经济和社会发展规划、专项规划时，应当更加关注重大项目的布局，注意研究论证拟纳入规划建设项目涉及的房屋征收问题，以及可能引发的公共利益争议和社会稳定风险，严格履行规划编制的程序，广泛征求社会公众意见，进行科学论证。编制年度计划时，要统筹平衡安居工程、旧城区改建的年度建设任务，确保有关建设项目能够顺利实施。

篇（8）

一、新拆迁条例出台前我国城市房屋行政强制拆迁中存在的问题

（一）“权贵经济”下的私益公益化拆迁

在《新拆迁条例》执行之前，我国立法上并没有对公共利益进行明确的界定。现实中，公民以《物权法》捍卫自己的私有财产权，政府则用《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《条例》）宣称自己的强制拆迁权，对抗纠纷不断上演，现实中的混乱正是由于立法上的不统一造成的。对于公共利益，已废止的《条例》只字未提，而《宪法》、《物权法》虽然规定公共利益，但并未做出明确的界定，为政府滥用行政权进行拆迁提供了可乘之机。政府拆迁相比于商业拆迁有着“高效便捷”的特点，商业拆迁属于开发商与被拆迁人之间的民事活动，是否达成拆迁协议要建立在平等协商的基础之上，相比于政府的一纸拆迁令，开发商要经过漫长的谈判过程，所以在现实中，很多开发商买通政府，政府得到利益后作为开发商的后盾迫使被拆迁人与开发商达成协议，或政府直接出面进行强制拆迁，这便是“权贵经济”的由来，由于政府有利可图，表面上是出于公共利益，政府作为拆迁人，而实质上却是为了开发商个人利益的商业拆迁，此类拆迁在全国各地进行的拆迁中占据着可观的比例。

（二）维权途径的极端化

促使拆迁成为社会热点的另一个重要因素便是被拆迁人维权方式的极端化，例如重庆市民吴苹在不能与开发商达成协议的情况下在自己的“孤岛”上与开发商僵持；也包括在不同意拆迁时的四川成都唐福珍自杀事件等等。并且，近些年来因为拆迁引发的恶性事件有相当一部分是政府拆迁引起，公民作为被拆迁人采用自焚、聚众闹事等等日趋极端化的维权方式也是无奈之举。因为依据原《条例》，被拆迁人有权进行司法诉讼但并不停止强制拆迁，如此的规定不仅导致公民私有财产权极易受到侵犯，同时剥夺了公民的司法权利。面对政府的拆迁决定，在不能通过有效的诉讼途径捍卫自己权利时，如此的极端化维权方式频频发生，不胜枚举。

二、我国城市房屋拆迁现行法律制度及其评价

（一）对公共利益的界定

篇（9）

此前,新拆迁条例已历经两年多的酝酿。

早在2007年12月14日,《国有土地上房屋征收和拆迁补偿条例》草案已提交国务院常务会议,经审议决定,再广泛听取有关部门意见修改后,再次提请国务院常务会议审议,然后公开征求意见,再由国务院决定公布施行。

此后,建设部和国务院法制办几乎把草案推倒重来。

2009年12月16日和2010年1月20日,国务院法制办两次组织专家座谈会,对新的拆迁条例进行讨论。第一次座谈会后,“拆迁”字样被删除,条例的名称更改为《国有土地上房屋征收与补偿条例》。

因为存在“公共利益”在现实征地拆迁中屡被滥用的情况,《意见稿》第一次以列举的方式,对“公共利益”进行了界定,其中包括:

国防设施建设的需要;国家重点扶持并纳入规划的能源、交通、水利等公共事业的需要;国家重点扶持并纳入规划的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;为改善低收入住房困难家庭居住条件,由政府组织实施的廉租住房、经济适用住房等建设的需要;为改善城市居民居住条件,由政府组织实施的危旧房改造的需要;国家机关办公用房建设的需要;法律、行政法规和国务院规定的其他公共利益的需要。

值得一提的是,《意见稿》将“危旧房改造”列为公共利益中的一项。此前,一些法律界人士对此已表示反对意见。而在现实中,也不乏地方政府以“旧城改造”的名义进行商业房地产开发的案例。

《意见稿》同时规定,对危旧房改造项目须征求被征收人的意见,只有在90%以上被征收人同意进行危旧房改造的情况下,方可实施征收。

征收补偿也是《意见稿》中重要部分。

《意见稿》规定,作出房屋征收决定的县级以上地方人民政府,应对被征收人进行补偿。补偿方式分三种:货币补偿、房屋产权调换,或者货币补偿与房屋产权调换相结合。

对于货币补偿的标准,《意见稿》规定,根据被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定。同时,评估价格不得低于房屋征收决定生效之日类似房地产市场价格。

对于被征收者选择房屋产权调换的情况,《意见稿》规定,需根据评估计算被征收房屋的价格和产权调换房屋的价格。但没有对产权调换房屋的位置,面积等方面作出具体规定。

此外,《意见稿》中没有再出现“强制拆迁”的说法,由“强制搬迁”取而代之。

根据《意见稿》,被征收人对补偿决定不服,可申请行政复议或是提讼。但如果逾期既不申请行政复议也不提讼,同时又不履行补偿决定的,“由作出房屋征收决定的县级以上地方人民政府强制搬迁,或者依法申请人民法院强制搬迁”。

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中图分类号：F293.2 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2013）07-0174-02

近年来，在社会民生领域很少有一个话题像拆迁这样面临如此持续密集的关注和争论。拆迁不仅仅是拆迁方和被拆迁方的事，它还直接关系到房价、交通、城市环境、治安等民生问题。然而，无论是拆迁补偿的内容和程序，还是公共利益的界定，各方的意见都存在很大的分歧，并由此引发了大量暴力冲突事件。从2003年的湖南嘉禾血腥拆迁事件到重庆“最牛钉子户”手持《物权法》拒绝拆迁事件；从深圳“最贵钉子户”到成都唐福珍以自焚对抗强拆事件，都凸显出2001年颁布实施的《城市房屋拆迁管理条例》已经无法适应于当前的形势，与时俱进修改制定相关法规，规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋的所有权人的合法权益，非常必要。通过对40多个典型城市的房屋拆迁、土地征收等情况的专项调查，东、中、西部的大、中、小城市政府和被拆迁人的多次座谈，经济、法律、规划、土地、评估等方面的专家论证，2011年1月21日国务院正式实施《国有土地上房屋征收和补偿条例》，引起社会各方面的广泛关注和热议。与此前的《城市房屋拆迁管理条例》相比，《国有土地上房屋征收和补偿条例》具有以下几大特点：

第一，由房屋拆迁到房屋征收的转变。为了准确把握城市房屋从“拆迁”到“征收”的历史性转变，必须明确拆迁和征收的含义。从本质上说，拆迁不是一个法律概念，而是一个事实行为。就拆迁的含义而言，包括“拆”和“迁”两个方面，“拆”是指拆除地上的建筑物和其他设施，“迁”是指迁移他处（或者重新安置）。根据《城市房屋拆迁管理条例》，拆迁人经申请并取得拆迁许可证后，可以与被拆迁人订立拆迁补偿安置协议，由被拆迁人将私有房屋及土地转移给拆迁人，由拆迁人对被拆迁人的损失进行补偿。在这种意义上，城市房屋拆迁应该是一种平等主体之间的民事法律关系，双方权利义务受民事法律调整。政府在其中只负责管理、监督以及服务职能 [1]。

征收是国家基于公共权利的行使而取得单位、集体或者个人财产所有权的行为。由此可以看出，征收是一种国家行为，即国家因为公共利益的需要，通过公正补偿，依法强制性地改变土地、房屋及其他不动产或者动产的所有权归属，单位、集体或者个人必须服从 [2]。在很多情况下，征收都会导致房屋的拆迁，但并不是所有的房屋拆迁都是由征收引起的。如果将拆迁与征收混同，或以拆迁的名义实施征收，公共权力势必强行干预拆迁人与被拆迁人之间平等的民事法律关系。因此，从拆迁到征收的转变，既可以体现城市房屋征收的本质，又可以规范公共权利在财产征收领域的运用，切实保障被征收人的合法权益。

第二，公共利益的界定。房屋征收的核心问题是公共利益的界定问题，中国《宪法》明确规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿”。《城市房地产管理法》规定：“为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益”。因此，无论是房屋的征收还是土地使用权的征收，都不可避免地需要界定“公共利益”。

然而《城市房屋拆迁管理条例》并没有对“公共利益”的内涵及外延做出具体规定，导致实践中极大的随意性，“公共利益”的范围被无限放大。为公共利益与为商业开发而实施的拆迁混淆不清，很多商业项目打着公共利益的旗号申请拆迁许可。据16个省（区、市）国土部门对各类建设项目用地的调查，在东部省会城市的项目用地中，真正用到公共利益的不到10%，大量的是商业、房地产经营性用地 [3]。为公共利益的拆迁主体应为政府部门主导，侧重于改善民生；为商业利益的拆迁则由双方当事人自己协商解决，政府不应该介入。要想把这两种性质不同的利益区分开来，必须准确地界定公共利益。

“公共利益”是一个不确定的法律概念，在不同时期，不同环境下对公共利益的理解不完全一样 [4]。公共利益的界定，必须考虑中国的国情。在中国现阶段，工业化、城镇化是社会经济发展、国家现代化的必然趋势，符合广大人民群众的根本利益，是公共利益的重要方面；遏制房价过快上涨，满足人民群众的基本住房需求，也是公共利益的重要方面。《国有土地上房屋征收和补偿条例》以列举加概括的模式对公共利益进行明确界定：因国防、外交需要和由政府组织实施的能源、交通、水利、教科文卫体、资源环保、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业需要、保障性安居工程建设、旧城区改建需要以及法律、行政法规规定的其他公共利益的需要可以实行房屋征收。这种以分类的形式对公共利益的外延进行列举十分必要，既明确了公共利益的范围，又明确了公共利益的判断标准，使公共利益的征收和商业开发彻底分开，控制了国家征收权的滥用。

第三，公平、合理的补偿。纵观近几年因房屋征收引发的矛盾，大多集中在对征收补偿的标准和补偿公平性的争议上。虽然《城市房屋拆迁管理条例》对房屋拆迁补偿做出一些规定，但是在实践中存在很多问题。该条例明确规定要给予补偿，但却没有规定具体的补偿原则和标准，政府和拆迁人可以随意制定。另外，该条例只针对房屋进行安置补偿，对土地使用权损失却没有考虑，补偿范围不够完整。此外，该条例规定了两种补偿方式，但在实践中，基本上以货币补偿为主 [5]。房屋的价格评估根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以市场评估价确定。拆迁补偿款由政府支出，补偿价格评估具体办法由政府制定，这样产生的补偿价格难以保证公平、合理，现实中很多被拆迁者拿到了补偿款，却买不到类似地段类似的房屋。

为了保护被征收人的利益，使其居住条件有所改善、原有生活水平不降低，必须保证公平、合理的补偿。针对房屋征收实践中存在的主要矛盾，《国有土地上房屋征收和补偿条例》就补偿制度做出了重大完善，主要包括以下几个方面：首先，明确征收补偿的内容，包括被征收房屋价值的补偿、搬迁和临时安置费、停产停业损失费以及政府的补助和奖励。老《条例》对于经营性用房的补偿没有详细规定，而新《条例》的补偿内容列举了停产停业的损失，全面考虑了被征收人的利益损失。其次，被征收人具有选择权，可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。对于选择房屋产权调换的，政府应当提供调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋与调换房屋的价值差价；对于因旧城区改建征收个人住宅的，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。最后，确定征收补偿原则，即对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。由于被征收人对土地并不拥有所有权，所以在过去的货币补偿中往往“只补房不补地”，不能完全体现房屋价值。而现在以市场价格作为补偿标准，意味着补偿当中包括对房屋价值和土地使用权价值的补偿，保障了被征收人的利益。

第四，由行政强拆到司法强拆的转变。房屋征收过程中的强制搬迁是社会各界普遍关注的另一热点问题，对此问题目前有两个方面的观点：一是认为政府作为房屋征收主体，不应有行政强拆权，只能依法申请法院强制拆迁，建议取消行政强拆制度。二是认为为了提高征收工作效率，有必要保留行政强拆权，但应当对行政强拆的条件和程序作出严格规定。根据《城市房屋拆迁管理条例》被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。该条例并没有对“相关部门”做出详细规定，在实践中，大多数是由公安、城管、国土、房管等政府相关部门联合拆迁，有些甚至是委托拆迁公司代为拆迁。为了达到拆迁目的，暴力非法的拆迁手段经常被使用，例如停水停电停气停热等，甚至对被拆迁人进行恐吓、人身伤害等。这样的拆迁行为容易侵犯公民的人身财产权益，导致一些恶性事件的发生。

《国有土地上房屋征收和补偿条例》将房屋的强制拆迁权赋予了法院，由法院依照人民政府的申请实行强制搬迁，实现了由行政强拆到司法强拆的转变，体现了一种法治理念的回归，是法治的进步 [6]。同时还规定采取暴力、威胁等非法手段迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。这样规定，有利于规范拆迁主体的行为，有利于加强对基层政府征收补偿活动的制约，有利于减少在房屋征收与补偿中的矛盾。

参考文献：

[1] 黄东斌.中国城市房屋征收拆迁中公共权力的异化与矫正[J].中国房地产，2010，（12）.

[2] 许明月，黄东斌.城市房屋从“拆迁”到“征收”的跨越与私有财产保护制度的完善[J].西南民族大学学报：人文社科版，2010，（12）.

[3] 王才亮.房屋拆迁典型案例与点评[M].北京：法律出版社，2007：66-67.

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社会经济文化的不断发展，需要相应的法律法规与之相配套，在国有土地房屋征收政策方面，2001年颁布的《城市房屋拆迁管理条例》已经不能适应现在的社会发展，因此，《条例》的出台，对国有土地的征收程序以及条件做了更加规范、严格的要求和补偿标准，一定程度上，使我国的国有土地征收与补偿制度从根本上发生了变化。

一、国有土地上房屋征收与补偿法律的改革完善

（一）征收条件做了严格限制

《条例》中明确规定国有土地房屋的征收只能用于“公共利益”，商业建设对土地的征用不适用于本条例，《条例》主要维护的是被征收人的利益和社会公共利益，并在第八条里对公共利益的所涵盖的范围做了详细的限制，严格的征收条件从一定程度上维护了国家和人民的公共利益。另外，政府对房屋进行征收前，一定要走严格的法律法规程序，进行风险评估。

（二）房屋征收部门与被征收人的关系得以明确

房屋征收的当事人是征收部门和被征收人，两者之间是补偿与被补偿的关系，征收部门指的是县级以上负责房屋拆迁管理的部门，而之前《城市房屋拆迁管理条例》中的拆迁人，包括了商业建设单位，在《条例》中规定了政府才是房屋征收的补偿主体，避免了建设商与被征收人之间的矛盾冲突，更好的维护了被征收人的利益，促进征收工作的顺利进行。

（三）房屋征收和补偿程序更加规范具体

在房屋征收过程中，要坚持民主的基本原则，要严格按照标准程序进行房屋征收，结果要公开、公示，要维护公众的知情权、监督权，房屋征收部门应该将相关征收法律和相关内容以宣讲、公告的形式传达给被征收人，《条例》还赋予了被征收人参加听政会、自主选择评估机构等，公众的意见由政府和专家认真考虑并给出最后结果和原因，这种相对民主化的方式有效维护了被征收人的权利，提高了公平、公正、公开的透明化程度。此外，严格按照先补偿、后搬迁的房屋征收原则，在走正规程序的同时，最大程度的保护了被征收的合法权益；《条例》中规定，土地被征收后，被征收人的土地所有权被收回，国有土地根据公共利益需要重新核发国有土地使用权证。

（四）完善了补偿机制

《条例》结合了《物权法》的相关内容，将公平作为最基本的补偿原则贯穿始终，只有保证了公平公正，才能使社会和谐稳定，因此，补偿价格作为敏感问题，一定要做到相对公平，要给被征收者最基本的公平对待，避免因赔偿引起的上诉、纠纷等现象；之前，房地产价格评定机构都是由拆迁人选定，容易出现不公平或者让被征收者心理产生不公平的现象，因此《条例》中规定评估机构可有被征收者选定，以保证民主和公平；《条例》中还将补偿内容作了补充，被征收者可以选择货币补偿或房屋补偿等，规定补偿安置资金不得挪为他用，必须专款专用，并确立奖励机制，鼓励被征收者积极配合，降低起抵触情绪；对于等级范围之外的违建建筑，坚决维护国家财产，不给予补偿。条例的补偿标准比《城市房屋拆迁管理条例》更具体、公平，更好的保护了被征收人的合法权益，维护了社会安定。

（五）建设单位不得参与搬迁活动

过去，建设单位为了满足自己的利益目的，采取一些过激乃至违法等暴力行为，强迫拆迁人搬迁，因此引发了不少事故，影响了社会和谐，所以，《条例》中明确规定，建设单位等有利益关系的部门单位不能参与拆迁活动。

（六）完善“行政裁决”体制，取消强制拆迁

《条例》中规定的房屋征收部门也就是政府既是补偿主体也是拆迁当事人，那么政府享有裁决权就不合理了。因此，法律规定的事项和被征收人对征收决定不服的情况才能申请行政裁决，还可以提起行政诉讼和行政复议。此外，为了维护被征收者的权益，防止强制拆迁激发政府与公民的矛盾，所以不保留政府强行拆迁的权利。

二、国有土地房屋征收与补偿法律制度的局限性

尽管《国有土地房上房屋征收与补偿条例》的颁布，进一步规范并具体规定了一些内容，但是仍存在一些问题需要进一步完善。

集体土地房屋征收未纳入规定。《条例》中只保障了国家土地上房屋征收规范内容，却忽略了城中村集体土地的征收，集体土地和国有土地的性质都是为了公共利益，但是房屋征收问题被区别对待，而没有确立统一的法律法规。

偿价格是国有土地房屋征收中最受关注的问题，《条例》中虽然规定评估机构由被征收人选择，但是最后的评估费用都是由房屋征收部门出资，因此，评估结果存在“泡沫”，难以达到真正的公平公正。

土地使用权的相关补偿没有在《条例》中明确规定，而且只对房屋所有权者进行了赔偿，承租人作为受害者，没有对其给予一定的补偿，只能通过合同法来维护自身权益；搬迁过程中，执行力度有待完善，《条例》中规定了防止政府的强制征收权利，但是遇到特定情况和紧急需要时，就会因此耽误拆迁进程。

三、结束语

总而言之，《国有土地房上房屋征收与补偿条例》的颁布虽然一定程度上完善革新了征收补偿制度，一定程度上避免了纠纷，但是法律治理是一个长期的过程。《条例》中部分补偿价格、承租人补偿机制和行政诉讼等相关机制还不够完善，这些问题都会影响公平公正，不利于维护社会稳定。因此，新《条例》是我国法治的进步，在此基础上，国有土地房屋征收与法律制度有待进一步完善。

参考文献：

[1]陈坦文.我国城市国有土地上的房屋征收补偿制度完善研究[D].安徽大学，2012