业务法律论文大全11篇

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篇（1）

要想把物业管理工作搞好，首先应当理顺物业管理中心的法律关系。只有理顺了关系，才能够知道臬直辖市各方面的关系。物业管理工作中几个主要方面有：房屋产权所有人或使用人、发展商、物业管理公司和其他与物业管理相关连的行业以及政府有关部门。

1、发展商早期在物业管理中的作用

发展商将物业建成，并经政府有关部门综合验收合格后，经过房产交易将产权转移给新的房屋产权所有人。这里的法律关系的变化是发展商由原来拥有土地使用权和房屋所有权到转移给了新的产权所有人。对于一处新的住宅区，包括公寓或别墅，发展商在竣工前，一般是先期委托物业管理公司介入新建物业的管理工作。有时发展商也自己充当物业管理的角色。不论发展商是自己来管理物业或是委托其他管理公司来管理新建的物业，都是在为新的房屋产权所有人或使用人提供服务。对于新建物业来说，由于发生了产权交易行为，发展商的角色变了，位置也变了。发展商由原先对物业的拥有，变为部分对物业的拥有或完全不拥有。

发展商先期委托物业管理公司管理新建物业或自己自行管理物业的行为只能是一种临时的安排，因为在新建物业初期，广大新的产权所有人或是没有到位，或是即使到位，由于各种各样的原因，尚无能力选择物业管理公司。发展商只是临时已有的新的房屋产权所有人委托物业管理公司进行管理。这一时期物业管理公司的费用一般由发展商支付或预先垫付，因为这一时期物业管理公司在这一新的物业管理中尚无收益。由于交易行为和物业管理公司的介入，发展商对新建物业的作用逐渐退居二线。如发展商直接聘请管理公司，发展商应当与物业管理公司签订临时委托管理合同，合同期限一般订为一年较为合适。因为业主管理委员会成立后，有可能在一年后重新选聘物业管理公司。

2、房屋产权所有人（业主）

由于购买了物业，购房人成了新建物业的产权所有人，合法地拥有所购物业。房屋产权所有人对物业拥有所有权与使用权。由于发展商在销售物业之前，已临时安排物业管理公司对所购物业进行管理，购房人在此时只能暂时放弃自己选择物业管理公司的权利，认同发展商的安排。当新建物业入住率达到50%或50%以上时，发展商应会同物业管理公司召开房屋产权所有人大会（或称业主大会）。

3、房屋产权所有人大会（业主大会）

房屋产权所有人大会是一个非常重要的会议，由发展商、物业管理公司和房地产管理部门负责召集此会议。因为产权所有人来自不同蝗地方，互不相识，不可能有效地组织起来召开此大会，所以召集、组织业主大会的责任就落在发展商或物业管理公司户上。发展商在与物业管理公司的委托管理合同中就应明确规定，当入住率达到50%时，物业管理公司有责任牵头组织召开业主大会。

业主大会最重的使命之一便是选举出自己的代表机构——物业业管理委员会。物业管理委员会是新建物业或物业群中常设的最高权力机构。业主大会每年至少召开一次。住宅

区业主大会对议题进行表决时，每一户为一票。业主可将自己的权利让渡给选出的代表，由他们代表自己去行使权利，维护自己的合法权益。

业主大会主要行使以下职权：

（一）选举、罢免物业管理委员会的组成人员；

（二）监督管委会的日常工作；

（三）听取和审查管委会的工作报告；

（四）对住宅区或物业（写字楼、商厦）内有关业主重大利益的事项做出决策；

（五）修改业主公约；

（六）改变或撤销物业管理委员会的有关决定。

（七）批准管委会章程。

4、物业管理委员会的性质及法律地位

物业管理委员会是住宅区、写字楼或商厦等物业管理中的常设最高权力机构，管理委员会的成员景要由房屋产权所有人选出的代表构居，代表广大业主的权益。同时管理委员会也应当吸收当地居民委员会和派出所的代表参加。既然物业管理委员会是帅业主大会选举出的代表组成，代表广大业主的权益，是物业管理中常设的最高权力机构，那么管理委员会就应该是一个长期的、稳定的组织，一个松散、虚设的管理委会不可能起到应该起到的作用。所以建议管理委员会成立后应该到房屋管理机构备案，并到民政部门社团法人机构办理登记，以确定其性质与法律地位。物业管理委员会的主要职责如下：

（一）管理委员会负责制定管委会章程；

（二）负责今后召集并主持业主大会；

（三）负责考察、选择、招聘物业管理公司；

（四）与新的或原来的物业管理公司重签订委托管理合同；

（五）管委会有权审议住宅区物业管理服务费的收费标准；

（六）保管、监督和决定物业维修基金和公用设施专用基金（启动基金）的使用；

（七）审议管理公司上年的财务收支善和来年的财务预算；

（八）审议管理公司制订的年度管理计划、配套工程和重大维修工程项目（锅炉、配电设备、电梯、中央空调、供暖等）；

（九）监督物业管理公司的管理工作；

（十）审议新的物业管理公约及各种管理规章制度等等。

物业管理委员会与物业管理公司之间是聘用关系。物业管理委员会是物业的主人、所有人，物业管理公司是为之提供服务的。物业管理委员会一般应设常务工作人员一至两名，费用一般应从管理启动基金里拨付。

5、物业管理公司

物业管理公司是一种信托机构，属中介组织。它是执行信托职能的服务性企业。物业管理这个行业在房地产领域里有着非常重要的位置。开发和拆迁都是一时性的工作，几个月或几年就可以完成，而物业管理却是延续性的，可延续几十年。搞物业管理应眼光放远，急功近利是不会搞好的。

物业管理公司是依据委托管理合同在新建住宅区或物业中履行管理职责的。一般情况下，委托管理合同首先是由发展商代表广大业主与物业管理公司签订。等召开业主大会，业主物业管理委员会成立后，再由物业管理委员会代表全体业主正式与物业管理公司续签委托管理合同。

有的情况下，发展商并没有选聘物业管理公司，而由自己本身来承担起管理者的重任。如果是发展商自己充当管理者的话，也要经过房地局的批准，并禽《物业管理资质合格证书》。即使是发展商作为管理者，当管理委员会成立后，也需要由管理委员会与其签订委托管理合同。

6、承租人（房屋租用人）

篇（2）

物业管理纠纷是随着房地产开发商加强售后服务及物业管理行业的出现而出现的，该类纠纷因其独特性而与一般的纠纷有着不同的特点。

1.物业管理纠纷案件逐年上升，诉讼标的额较大。

1990年以来，特别是1992年以后，全国各地的房地产业异军突起，海南的房地产更是超常规发展，形成了不同档次、不同类型的新建住宅小区和作为商用写字楼的大厦（以下简称为住宅小区和商厦），各类住宅小区、商厦在收取物业管理费用、提供管理服务方面的做法不尽一致，业主与物业管理者之间缺乏约束各方的合同、公约或法律规范，使业主与物业管理者、行政主管部门之间的矛盾渐生，因此而产生的纠纷，向房产、物价等管理部门的投诉大量增加，在有关部门的协调处理不完全能解决纠纷后，当事人转而向法院。以海口市新华区法院为例，该院于1995年开始受理物业管理纠纷案5件，至1996年上升为20件，这两年来因物业管理而产生的各类纠纷有增无减。诉讼标的额少则上万元，多则几十万元。

2.因物业管理产生纠纷的案件类型多，且多是新类型的案件。

物业管理纠纷是物业管理过程中所发生的纠纷。据统计，目前海口市所受理的物业管理纠纷，已从刚开始受理时物业管理公司追索物业管理费的纠纷，发展到涉及民事诉讼、行政诉讼的各类型纠纷。主要有：（1）物业管理者（包括房地产开发商和物业管理公司）向业主或使用人追索物业管理费、水电费的纠纷，这类纠纷数量较多；（2）业主或使用人要求物业管理者承担停水、停电、停气或其他行为的侵权赔偿纠纷；（3）房地产开发商与物业管理公司的物业管理承包合同纠纷；（4）房地产开发商与物业管理公司之间的物业委托管理纠纷；（5）业主或使用人要求物业管理者赔偿在提供特约服务如保管服务中所造成的财务损失的纠纷；（6）业主或管委会选聘、解聘物业管理公司产生的纠纷；（7）业主诉房产管理部门行政侵权纠纷。这些类型的纠纷，涉及到民法关系中合同之债（包括服务管理关系、关系、承包关系）、侵权行为所生之债，以及行政诉讼中房产管理部门的行政行为是否合法。如海口市顺发新村小区的部分业主因认为在没有召开业主大会、业主选票未过半数的情况下，海口市房产管理局批复同意成立管委会属违法行政，侵犯了原告作为业主的利益，而提起行政侵权诉讼。这是该市所受理的第一宗因物业管理引起的行政诉讼案。

3.物业管理纠纷诉讼主体复杂，法律关系复杂，对纠纷的审理有一定的难度。

物业管理纠纷案的诉讼主体、法律关系复杂，该类案件的主体，既有我国公民、法人和其他组织，又有外国公民、外国企业、港澳台同胞；参与诉讼的既有业主、使用人或小区管委会，也有物业管理公司、房地产开发商或行政管理部门。既可能涉及业主与使用人的关系、业主或使用人与物业管理公司的物业管理服务合同关系、侵权关系，又可能涉及到房地产开发商与物业管理公司的关系、管委会与物业管理公司的关系，业主、管委会或物业管理公司与房产管理部门的关系。由于物业管理纠纷案属新类型的案件，在审判实践中又无现成的依据，《中华人民共和国民法通则》等法律中无专门调整物业管理的规定，只能依据民法通则、行政诉讼法的基本原则，依据有关部门和地方性规章进行处理，而有关规章的规定又不详尽或明确，给正确处理该类纠纷带来一定的难度。

二、审理物业管理纠纷案件应注意的几个问题。

（一）物业管理纠纷的管辖问题。

确定物业管理纠纷案件的管辖问题，是正确审理此类案件的前提。物业管理纠纷的管辖问题，应以物业管理纠纷的具体类型来确定。因物业管理引起的行政诉讼案件，依《行政诉讼法》的有关规定确定有管辖权的法院。因物业管理引起的民事诉讼案件，目前当事人一般都在物业所在地的法院，并把物业所在地作为业主或使用人的住所地，而有些受诉法院也未分清物业管理纠纷的不同类型而予以受理。签订物业管理服务合同的一方当事人向对方提起侵权之诉的，应适用民事诉讼法第29条的规定，由侵权行为地或被告住所地的人民法院管辖，因物业管理服务合同、物业管理承包合同、物业委托管理合同等产生的合同纠纷，应适用民事诉讼法第24条的规定，即：“因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或合同履行地的人民法院管辖”。要注意审查何处为被告住所地、何处为合同履行地。业主作为被告的，业主的住所地既有在物业所在地，又有在物业所在地之外的，并非业主购置了物业，物业所在地就是其住所地，因此，不能简单地认为物业所在地就是被告住所地；物业管理公司的住所地是指其主要营业地或主要办事机构所在地，而并非是实施物业管理的所在地，但由于物业管理服务合同、物业管理承包合同、物业委托管理合同，均是在物业所在地实施物业管理，因此，物业所在地应认为是合同履行地。物业管理纠纷虽是因不动产的管理引起的纠纷，但其不属于不动产纠纷，不适用专属管辖的规定。

（二）应注意审查涉及物业管理的合同的法律效力。

审查物业管理合同的效力，关系到正确处理纠纷，维护法律严肃性的问题。在物业管理纠纷中，主要涉及三类合同，一为物业管理服务合同，即业主或管委会与物业管理公司或开发商签订的由房地产开发商或物业管理公司对建筑物及其附属物进行有偿管理服务的书面协议：通常所说的物业管理合同主要是指物业管理服务合同；二为物业管理承包合同即房地产开发商或物业管理公司与另一物业管理公司签订的将物业管理权发包给另一物业管理公司承包的书面协议；三为物业委托管理合同，即房地产开发商与物业管理公司签订的将物业管理权委托给物业管理公司管理的书面协议。在审理中，应区分合同的不同性质，注意判定合同的效力，以正确处理物业管理纠纷。

1.注意审查物业管理服务合同的效力。

在审查物业管理服务合同（或称聘用管理合同）时，应主要从当事人是否具备民事主体资格和相应的民事权利能力、民事行为能力，合同的内容是否合法来审查其效力。物业管理权是因业主享有物权所派生出的权利，行使物业管理权的应是物业的所有权人，或是与业主约定可享有物业管理权的使用人，而非房地产开发商或物业管理公司。物业管理服务合同应由业主（或特定的使用人）为委托人，委托具有物业管理资质、能力的管理公司而形成。由于我国房地产发展过程中物业管理刚起步，在购房者购房时，物业管理多是作为商品房售后服务的一环，由房地产开发商与购房者签订，约定购房者接受房地产开发商的物业管理服务.随着物业管理规范化、法制化的呼声日甚，越来越多的业主或业主管理委员会作为行使物业管理权的一方，续聘或选聘房地产开发商属下的物业管理机构或物业管理公司为其提供物业管理有偿服务。因此，物业管理服务合同合格的当事人，一方为业主或依法成立的业主管理委员会，另一方为具有物业管理经营范围的企业。原由业主或无物业管理经营权的房地产开发商，所签订的物业管理服务合同，其效力应以建设部的《办法》施行之日起划分，在此之前（即1994年4月1日前）所签订的物业管理服务合同不宜以房地产开发商无物业管理经营权来认定无效，房地产开发商在业主选聘物业管理公司之前，可继续实施物业管理，但不得以继续履行合同为由，阻挠业主或业主管理委员会选聘物业管理公司进行管理。1994年4月1日后所签订的物业管理服务合同，因《办法》已规定住宅小区应由物业管理公司统一实施专业化管理，房地产开发商在出售房屋前，就应选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，或注册成立物业管理公司负责管理。所以，1994年4月1日后房地产开发商仍与业主签订物业管理服务合同的，应认定合同无效。

在审查物业管理服务合同效力时，还应注意审查合同的内容是否合法。物业管理服务合同必须遵守法律、法规、规章，不得损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益；必须在平等协商的基础上，确保业主或业主管理委员会行使物业管理权和委托权。对于业主不能在平等的基础上行使其物业管理权的，应认定合同无效；对易引起纠纷的物业管理费，其收费标准、范围要依据物价管理部门的收费标准或报经物价管理部门批准，超过标准收取费用和滞纳金，未经批准扩大收费范围的条款，应确认为无效条款；对属于业主所有或共有的外墙体、屋顶等的使用、收益，如不允许业主管理、使用、收益，或赋予房地产商使用权而不向业主交付相应对价的，均侵犯了业主的权益。实践中，房地产开发商或发售房产的大业主，未经业主同意随意使用属于其他业主所有或共有的外墙体、屋顶等并获取收益的侵权行为常常发生，物业管理服务合同的内容中出现侵犯业益的不平等条款的，应确认部分无效.

2.注意审查物业管理承包合同的效力。

由于房地产开发商或物业管理公司往往认为物业管理权在其手中，而在无能力或精力实施物业管理时，或为牟利，在与业主签订物业管理服务合同后，将受托进行物业管理的经营权发包给其他的物业管理公司，坐收承包金，由此产生了发包人与承包人因收取、上缴物业管理承包金及业主拒向承包管理人交纳物业管理费用的纠纷。建设部《办法》中规定，小区物业管理权属全体业主所有，只有业主或者代表业主的管委会才有权选聘物业管理公司，为业主提供有偿服务。房地产开发商或物业管理公司只有依据物业管理服务合同对物业实施管理，其由此所享有的受托权实质上不是物业管理权，而是受托管理权，将受托管理权发包、转让给他人经营，这种物业管理承包合同损害了全体业主的利益，应确认为无效合同。有受托管理权的物业管理公司将其管理权发包，其无权收取物业管理承包金，承包人则未依法取得受托管理权，其要求业主向其交纳物业管理费的诉讼请求，不应得到支持。

3.注意审查物业委托管理合同的效力。

在考察物业委托管理合同时应注意审查合同的当事人和合同的内容。业主或代表业主的管委会委托、聘用物业管理公司提供管理服务，据此所签订的物业委托管理合同，实质上是属于前述物业管理服务合同，如无其它致合同无效的情形，所签订的物业委托管理合同应确认有效。但在实践中引起纠纷的物业委托管理合同则大多不是业主或管委会与物业管理公司签订的合同，而是由正在实施物业管理的公司与另一物业管理公司签订的，由正在对物业进行管理的公司委托别的物业管理公司对业主的物业进行管理的合同，这种类型的物业委托管理合同，其性质与物业管理承包合同相似，都是未经业主同意，将取得的委托管理权转让给他人，由他人对业主的物业进行管理，所不同的是物业委托管理合同采取委托管理的方式。业主将物业委托给其选定的物业管理公司管理，是基于业主对所选定的物业管理公司物业管理能力的信任，物业管理公司既无权将享有的受托管理权转包、转让，也无权另行委托他人对业主的物业进行管理。而且，根据民法理论，转委托成立的前提必须是经委托人（即业主）同意，接受委托进行物业管理的物业管理公司擅自将管理权转托他人行使，所签订的物业委托管理合同，侵犯了业主的利益，实施了无权转委托的行为，应确认合同无效。在审查物业委托管理合同时，应将其与物业管理公司选聘专营公司承担专项经营业务的合同区分开来，后者依《办法》及物业管理的需要，是允许的。

三、在审理物业管理纠纷中值得探讨的若干问题。

随着房地产业的发展和建筑物所有权主体多元化、用途多样化格局的形成，物业管理的方式也呈现了多样化。但由于我国目前尚无物业管理方面的法律规范，行政规章也不尽完善，在审理物业管理纠纷这些类型各异的案件中，存在着适用法律困难、争议问题较多的现象。笔者试对实践中有争议或急需明确的问题作一探讨。

（一）关于业主大会如何召集、选举，作出决议的程序问题。

由于住宅小区或商厦的业主人数众多，难以分别行使物业管理权，为此产生了业主大会制度和由业主大会选举产生的业主管理委员会制度。建设部《办法》中规定住宅小区应成立住宅小区管理委员会，但《办法》未对业主大会制度，包括业主大会如何召集、选举如何行使权利、作出决议等作出规定。虽然一些地方性规章如《海南经济特区城镇住宅区物业管理规定》中已有对业主大会制度和管委会制度做出规定，但不尽完善，实践中存在问题仍急需明确。如房产行政管理部门如何进行物业管理？在什么情况下召集第一次业主大会？如何选举产生管委会？在未召开业主大会的情况下，分别通过书面投票的方式征集业主的选票是否可行？如何确定业主的投票权？是一房产证一票还是一户一票，或确定一定的建筑面积为一票？这些问题很具体，但实践中涉及到当事人切身利益，急需有明确的规定，以便于操作.笔者认为，业主要行使物业管理权实现自治，应尽早召开业主大会，以确定物业管理中的重大问题。第一次业主大会的召集，既可由房产行政管理部门召集，也可由业主自行召集，但持有半数以上投票权的业主出席才能举行，在未召集业主大会，业主或其委托人未出席的情况下，分别书面征集业主意见而成立管委会或通过应由业主大会决定的其他重大事项的决议的，不能确认管委会或有关决议的效力。应明确规定业主大会是住宅小区或商厦物业管理的最高决策机构，及召集第一次业主大会的前提条件，形成业主大会有效决定的程序。住宅小区或商厦，在竣工交付使用后，未必能全部售完，按《办法》规定，房地产开发商在出售房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理。那么在出售后在什么情况下必须召集第一次业主大会，选举产生管委会呢？显然，待房屋全部出售后才采取上述措施，在全部出售前（这一过程也许很长），业主不能行使其物业管理权，则难以保障业主应享有的权益，但如果房屋出售或入住未达一定的比例，其时房地产开发商是最大的业主，召开业主大会也难以体现小部分业主的利益。因此，确定房屋入住率或出售率达到一定的比例，方依法召开业主大会，成立管委会，这是保护业主利益，规范物业管理的必然要求。笔者认为，住宅小区或商厦主要用于出售的，其出售率达到50％以上，或售或租的，其入住率或使用率达到50％以上的，应规定开发商或其聘请的物业管理公司须向房产行政管理部门报告，在管理部门组织下或自行召集下，召开第一次业主大会，选举产生管委会，这对于保护业主的物业管理权是较为有利的。

关于业主的投票权如何确定，关系到业主的切身利益，关系到业主大会的决定是否有效，这是业主实际行使物业管理权的重要一环，应在平等、公平的原则下确定业主的投票权。由于物业管理的权利义务一般以其所享有的房屋面积和共有的面积来确定，如以每一产权人或使用人一票，对购置较大房产份额的业主或出售率不高而为大业主的房地产开发商似不公平。如单纯以一定的房屋建筑面积来计算，确定投票权及票数，根据权利义务一致的原则，有其一定的合理性，但建筑面积很小的房屋，其业主如无投票权，其权益如何体现？笔者认为，应规定业主或与业主有约定享有物业管理权的使用人，不论所有或使用房屋的建筑面积大小，均应享有业主大会或管委会的投票权，但所代表的票数可有区别。如可以每一单元房屋为一票，或以一定的房屋建筑面积为计一票的单位，每一计票单位的建筑面积享有一票，计票单位面积以下的业主，每一产权人有一票，非业主使用人的投票权从其与业主的约定。如以建筑面积100平方米为计票单位，房屋建筑面积每100平方米计一票，100平方米以下的每一产权人享有一票。这样既体现了权利义务一致的原则，也充分考虑了小业主的利益。业主大会的决议，如要求所有业主通过方有效，则往往会只能形成议而不决的局面，反而不利于保障全体业主的利益。在合理确定业主投票权的基础上，规定业主大会的决议，须由出席会议的业主所投票数的半数以上通过，且这部分业主所享有的建筑物所有权或使用权的份额达半数以上，方为有效，则可最大程度地保障业主的共同利益。

（二）关于管理委员会的主体资格问题。

管理委员会是在房地产行政管理部门指导下，由住宅小区或商厦的房产产权人和由产权人授权或与其有管理权约定的使用人选举的代表组成，代表和维护产权人和使用人合法权益的组织，是业主大会的执行机构。根据《办法》的规定，管委会有权选聘、续聘物业管理公司对物业进行管理，并与其签订聘用管理合同。在民事活动中，管委会以其名义代表业主。而管委会在何种情况下才是依法成立，是否具备民事、行政主体资格，能否参与诉讼，这些问题目前在实践中争议较大。管委会是业主的自治性机构，须依法成立，才能行使权利、承担义务。管委会经业主大会按确定的程序选举产生后，应由业主联名或业主大会授权的房地产开发商或物业管理公司，报经县级以上人民政府房产行政管理部门登记确认。未经登记确认，或未经业主授权，他人以业主的名义将管委会予以登记的，视为管委会尚未依法成立。对于依法成立的管委会的主体资格，有一种意见认为，管委会不是法人，没有独立的法律地位，其不具备民事主体资格，不能参与民事、行政诉讼，不能承担民事、行政责任。对此意见，笔者不敢苟同。《办法》赋予了管委会对外签订聘用合同的权利，应视为管委会在物业管理中具备了一定的民事权利能力和行为能力。管委会代表业主签订物业管理的合同，其主体符合规章规定，不应以此否认合同的效力。但《办法》毕竟是规章，且在确认其签订物业管理合同主体资格的同时，必然涉及在实践中已发生的管委会诉讼主体地位问题。因物业管理发生纠纷，管委会能否以其名义参加诉讼？笔者认为，管委会固然不是法人，但其属依法成立的自治管理组织，应属民诉法第49条的“其他组织”，可以作为民事、行政诉讼的当事人。管委会参与诉讼既是代表业主行使权利的行为，又是有关规章中规定其有权签订物业管理合同所派生出的权利义务。但毕竟由于有关规定不明确，实践中对此认识不一，因此有必要在有关物业管理的法律、法规或司法解释中予以明确。

（三）关于商住两用楼或商业、娱乐业等用途的商厦的物业管理问题。

与住宅小区的用途不同，商厦主要用于商业目的。在商厦出售、出租后，为了维护商厦业主或使用人的房屋及相应配套的公用设施的良好运行，商厦同样需要由物业管理公司实施专业化的物业管理。而实践中，许多商厦仍由房地产开发商或房产份额占绝对优势的大业主直接进行物业管理。由于商厦的档次普遍较高，对提供管理服务的要求更高，房地产开发商或其他物业管理则往往以较高的收费标准收取管理费用，常为此引发纠纷。而建设部《办法》，国家计委、建设部印发的有关服务收费办法，都只对住宅小区的物业管理及服务收费予以规定，未对商厦的物业管理及服务收费进行规定。地方性规章中，亦鲜有将商厦管理纳入物业管理的范畴，使商厦业主如何行使物业管理权，收费标准、服务要求如何确定既无法可依，也无行政规章可依。由此产生的纠纷难以妥善处理，不利于我国物业管理市场体系的建立和完善。因此，应将商厦的物业管理纳入法律的调整范围，在有关物业管理法规中，以规定住宅小区和商厦的物业管理为基本框架，分别根据住宅小区和商厦的特点，明确各自的服务内容、范围、服务质量、收费标准、方法，以及行使物业管理权的方式。

篇（3）

关键字：物业管理；业主；发展商；

我国的商品房市场形成的近十年来，物业管理已经开始深入我们的生活。只要有新建的物业区，就离不开物业管理。我们从最初对午夜管理这个概念感到生疏到今天开始熟悉它，并逐渐有了更深的理解。随着物业管理的迅猛发展，随着物业管理规模和覆盖面的迅速扩增，广大业利意识的觉醒，物业管理的许多需要亟待解决的、深层次的热点、难点和实际新问题，如现有法规的缺陷、业主的权利义务，业主、业主委员会和物业管理公司的法律地位和法律关系，物业管理公约的法律地位和功能，物业管理费用标准的价值导向和收缴行为的法律效力等等，也已经开始浮现出来。这些复杂新问题的解决，无疑最终都会归结到物业管理理论探究以及立法策略上来。我们国家从过去对物业管理这个领域里一片空白到今天制定一系列相观的法律、法规和政策。列如《城市新建住宅小区管理办法》建设部第33号，国家计委，建设部有关印发《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的同志等一系列有关法规。这些法规使得我们在物业管理活动中开始有法可依，有章可循。但是物业管理在我国还是一个新的领域，有关方面的立法和规定正在趋于完善，很多人对物业管理还没有足够的熟悉和充分的理解。目前物业管理进入了快速发展的重要时期，也到了非要解决这些复杂新问题的关键时刻，假如我们不能从理论上科学熟悉和寻求出物业管理的内在的、必然的联系，就无法顺利地用立法途径从根本上彻底解决这些复杂新问题，就可能使这些复杂新问题成为物业管理继续健康发展前进的羁绊，导致众多的法律诉讼。

一、物业管理中的法律关系

在物业管理活动中之所以出现许多新问题，一个主要原因是很多人对物业管理中的法律关系熟悉不清，错误的理解自己在物业管理中的法律地位。发展商开发一个物业区，通过市场销售，将所建商品房逐渐，部分或全部出售给购房人，即业主。发展商的法律地位逐渐从原来开发项目的所有者，到把商品房售完，逐步转移而不再拥有已售出部分商品房的所有权。由于一贯发展商开发一个项目一般都需要几年，在这几年中，发展商对该项目拥有所有权。但当该项目完成商品房售出后，虽然所有权已经发生了转移，但大多数发展商在概念中认为其所建商品房的所有权仍未发生转变。他们仍认为物业区是他们所建，当然物业管理由他们管，这种概念往往把物业管理引入歧途。在法律上所有权的转移也标志着新的所有权人对其所拥有的财产的处置权、管理权。这一概念在物业管理中尤为重要，所以在物业管理中，都要以围绕向产权所有人提供服务为中心进行活动。

产权所有人是物业区内的主人，由他们在适当的时候（入住达到法定比例），组织以产权人为主的业主管理委员会，代表全体业主的权益。业主管理委员会是物业区内的最高权利机构。业主管理委员会制定管委会章程。业主管理委员会决定选聘或续聘物业管理公司，并负责和物业管理公司签定委托管理合同。业主委员会和已签约的物业管理公司，共同制定新的物业管理公约和新的物业管理收费标准，由已签过委托合同的物业管理公司代表业主管理委员会，选聘保安公司和其他专业服务公司向物业区内提供服务。

由于购房人是逐渐进入物业区内的，而且业主管理委员会是当业主入住率达到一定比例时才成立的。所以在物业区入住的前期，也即发展商仍拥有全部或大部分商品房的所有权时，一般由发展商布置物业管理服务，包括这一时期的物业管理公司的选聘，管理公约的制定和物业管理收费标准，都只能暂由发展商来确定。但发展商应在管理公约中或收费通知中注明，此种布置是一种临时性的布置，等业主管理委员会成立后，将由业主委员会再做调整。

只有理顺了物业管理中的法律关系，并让物业管理中涉及的各个方面都能正确理解这种法律关系，物业管理中的新问题就轻易得到解决。

二、发展商直接管理物业轻易引发的法律新问题

经济越发达，社会越进步，社会分工也越来越细，专业性也会越来越强。从专业分工的角度上来讲，物业管理因该由专门的物业管理公司来经营，但在实际操作中，却有许多不在情理之中的事情。

有很多项目的发展商就独自承担起物业管理的重任。这些发展商在其内部附设一个物业管理部门，自制物业管理公约，自订收费标准，自己组织布置成立物业管理委员会。总之，以主人自居对广大业主和物业区进行物业管理。发展商的这种行为轻易造成如下新问题摘要：

1.房屋本身质量新问题导致业主拒交管理费。房产做为一种商品，在居民消费中是最大的消费商品，也是较复杂的商品。商品的质量最难保证，质量新问题也是最轻易发生的。当发展商自己愿意承担物业管理时，就如同给自己的脖子上套了一幅枷锁。只要当业主的房子有诸如漏雨、强面倾斜，或是门窗裂缝，业主都会以此为由拒交管理费。

2.当装修出现质量新问题时。假如发展商交付的是精装修的商品房，一旦出现壁纸脱落、地板走翘，石膏板开裂或装饰物变形，业主都会以此为由来要求发展商减免几个月的物业管理费。

3.当实测面积和购买时的暂测面积有误差时。实测面积和暂测面积一般都是有误差的，一旦当这种误差对业主不利时，业主就会以物业管理费作为讨价还价的余地，迫使发展商让步。

4.采用分期付款或尾款缓交的情况。有的发展商采用分期付款的方式售房，业主先交百分之七十或八十的房款就可以先入住，后余款在入住若干时间内交清。这时假如发生房屋质量新问题，装修质量或水电气暖，以及面积方面的新问题，或有物业管理不到位的新问题时，发展上不但物业管理费收不上来，就连剩余未付的房款也难收上来。

5.有银行按揭贷款的情况出现时。发展上为了促销，向银行申请按揭贷款支持其业主购房，并为业主向银行提供信用担保。假如业主不能按时还本付息，自己愿承担连带赔偿责任。假如出现上述的有关质量新问题，或物业管理方面的新问题，业主会拒绝向银行还本付息，而把承担债务的责任推给发展商。

之所以发生上面的几种风险，主要的原因是发展商不能积极主动地避开风险，而是把两个法律关系搅和在一起，这就导致了业主会把两个方面的风险，即购房的风险和物业管理的风险合并在一起，同时推给发展商。假如发展商不涉及或不直接涉及物业管理，而由专业物业管理公司对物业进行管理，假如出现上述新问题，则责任轻易分清。该是质量新问题由发展商处理；该是物业管理责任由物业管理公司承担；该交的物业管理费则业主自然会交。类似的案例不在少数。假如发展商自己独揽物业管理，一旦出现新问题，将很难从这些困扰和繁杂的法律泥潭中脱身。所以，无论从哪个方面讲，发展商自己独自从事其开发的物业区的物业管理都是弊大于利。三、物业管理公约应在什么时间签署，由谁来制定

物业管理公约是约束业主和物业管理公司行为规范的法律文件，这是物业管理活动中的一个非常重要的法律文件。这个文件体现的法律关系比较复杂，他不仅体现了所有者和被聘用者之间的联系，也体现了管理者和被管理者之间的法律关系。在这个文件里业主从所有者到被管理者，物业公司从聘用者到管理者，双方在发生着位置的变换。所有者同意让渡出自己的一部分权利交给物业公司来行使，所以物业管理公约是物业管理中的最终要的法律文件。由于在物业管理立法中没有明确确立物业管理公约的法律地位，无论是业主、业主委员会，还是物业管理公司对于物业管理公约的法律地位和功能没有一个正确地充分熟悉，没有充分熟悉和发挥物业管理公约的真正功能，对于物业管理公约的签订不够重视。也导致在司法实践中，部分法官往往并没有将物业管理公约作为基于私法自治原则而衍生的物业管理的最高自治规则来对待，也没有把物业管理公约看成为物业管理的基础和准则，使得物业管理公约缺乏应有的法律约束力。

在物业管理的初期，由于发展商拥有大部分产权，所以发展商在物业管理中的功能比较大，又因为是发展商首先聘用了物业公司，所以最初的物业管理公约是由发展商来制定的。我们知道现在有关政府部门也印制了物业管理公约的范本，但那仅是一个简单的范本而已，很多内容还需要实际管理者增添。比较好的办法是发展商应和物业管理公司共同制定物业管理公约。但这时的管理公约里一定要规定有效期限，比如规定当业主管理委员会成立后，其有效期截止。

随着房屋的销售，产权逐步从发展商手里转移到了新的业主手里，发展商原来在物业区呢的位置由业主们代替，原来发展商在物业管理公约中的权利和义务也要相应做些调整。同样广大业主的权利和义务也应该在公约中得到充分体现，所以修改物业管理公约就势在必然。假如业主管理委员会成立后，决定选聘新的物业管理公司，当然就更应该制订新的物业管理公约了。不论是修改原来的物业管理公约还是制订新的版本，都应由业主管理委员会主要负责，并会同物业管理公司一起根据物业区的实际情况制定出切实可行的公约来。在物业管理实践中经常碰到业主担心侵害自己合法权益，而不愿意签订物业管理公约的情况，这也是物业管理公约功能得不到充分体现和发挥的一个普遍原因。因此，物业管理公约的功能要能够真正体现和发挥，一个非常重要的因素就是要确实保证物业管理公约的公平、公正、公开、平等以及合法、合理。在物业管理实践中，的确有一些开发建设单位或物业管理公司利用自己有权起草和拟订物业管理公约的途径，在物业管理公约的强制性或禁止性内容上，处于维护自己的私利而设定一些侵害全体业主合法权益的公约条款，这就背离了物业管理公约应体现的公平、公正、公开、平等以及合法、合理的基本原则。

四、物业管理费导致的新问题

以业主承受能力为借口，导致的物业管理服务收费标准偏低，是制约物业管理健康发展的一个重要原因。多数物业管理企业疲于生计，必须靠其他经营收入才能维持收支平衡，这种普遍现象说明现行物业管理服务费的收费标准缺乏科学性和合理性。物业管理是市场行为，必须遵循社会主义市场经济的客观规律，物业管理服务收费也应遵循市场规律，应由当事人按照市场规律的客观要求自行协商确定价格。已成立业主委员会的，物业管理服务价格应由业主委员会和物业管理企业双方协商议定，可以通过物业管理招标投标的形式确定，在物业管理服务合同中应明确物业管理服务价格。确定物业管理服务收费标准，应当遵循公平、公开、合理以及和物业管理服务水平相适应的原则。

过低或过高的收费，都会导致许多业主迟延交费，不交费或抗交管理费。由于不交费或少交费，发展商或物业管理公司对业主适行停水停电，不让业主的汽车进物业区，停止通信或停电话，严重的则导致诉诸武力，引起法律纠纷。过高的收费或过低的收费会引起很多负功能，直接增加了物业管理的风险性。

五、如何区分物业管理费和物业管理维修基金

物业管理收费和费用标准的制定应是科学的和合理的，具体制定也是有其可行的方法的.各项收费的概念也应该搞清楚。物业管理中要收的费用有物业管理费、代收代缴的费用和物业管理维修基金。

代收代缴的费用是由物业管理公司从业主处收来再如数缴给有关公司的，如摘要：水费、电费、绿化费、电视接收费、保安费、垃圾处理费、电话费、煤气燃气费、土地使用费等。

物业管理公司对物业区内提供服务的收费，也即物业管理收费。这笔收费可以按照有关规定按每平方米每月多少钱来定。管理费是维持物业区正常运转的“血液”，没有稳定的管理费，物业管理公司就无法工作。假如一个物业区内成立了物业管理委员会，并且制定出了管理费的收费标准，则所有业主都应遵守这个标准，向物业管理公司准时交费。

但有时确有一些业主，只顾自己个人私利，尽管业主管理委员会已经代表全体业主制定了收费标准，但他们仍置若罔闻，我行我素，拒绝向物业公司交费。这些人的拒绝交费产生的后果就是破坏了物业管理的正常秩序，享受其他业主的权益，也即直接侵犯其他业主的合法权益。这些人不交费，其他业主多的费用其实就在为他们服务。这样的案例确实发生在一些物业区内。有时物业管理公司也采取一些强制办法，如停水停电等，但这种做法轻易引起难以预料的后果。比较可行的解决方法是由物业管理公司和业主管理委员会共同前去说服教育，假如仍不奏效，物业管理公司可以采用法律手段到法院提讼，最后法院用强制执行手段解决。业主管理委员会在制定管理公约时，应该将如何制裁无故不交管理费用的行为的有关条款写进公约里。

物业管理维修基金又可以称为共同储备基金。设立物业管理维修基金的主要目的是为了应付在物业管理活动中巨额的非预见性开支，尤其是为维持和保存区分所有建筑物共用部分的正常运作、正常使用功能而进行的修缮改良的开支。这种修缮改良就是我们通常在物业管理活动中所讲的中修、大修和更新改造。由于计提固定资产折旧费的目的也是用于固定资产的中修、大修和更新改造，因此，物业管理维修基金的功能类似于物业区所有建筑物共用部分固定资产折旧费的计提。众所周知，所有建筑物在建成之后，必然会受到自然环境和人为的损害。随着时间的增加，自然环境如风力、重力、震动、大气、水、雷电等对所有建筑物自然在一定程度上有侵蚀、老化、陈旧、残损。假如没有建立管理维修基金，就不可能合理、有效地布置区分所有建筑物的修理和保养计划，必然会加速所有建筑物的自然侵蚀、老化、陈旧、残损，以致会由于维修保养不及时使所有建筑物过早达到危险程度，缩短了所有建筑物的使用寿命使之提前到达设计寿命，甚至于酿成伤害事故。相反，建立其了物业管理维修基金，就可以有效、合理地妥善布置所有建筑物的修缮改良，所有建筑物就可以得到有效的维修养护，使所有建筑物处于良好的状态和正常运行，充分发挥所有建筑物的正常使用功能，不断延长所有建筑物的使用寿命，改善和提高了所有建筑物的使用功能，提高了所有建筑物的档次和适应性，进而推动了所有建筑物的升值，使所有权人获得有效地经济价值，最大限度地提高了投资的回报率。

在物业管理法律、法规的立法中我们确立了物业管理维修基金和公用设施专用基金作为物业管理基金。其中规定各类物业管理都应设立物业管理维修基金，而公用设施专用基金原则上只适用于住宅类物业管理。这样做是因为住宅类的物业管理都直接面对着居民，同时在住宅区内用于居民公益性质的公用设施相对比较多，考虑到居民的经济承受能力，一般在需要对公用设施的维修养护以及更新改造时，需要的费用比较多，居民往往难以一下子承受，同时这些费用收集比较困难，这就直接影响了公用设施的维修养护以及更新改造的效率，从这个意义上设置公用设施专用基金具有一定的社会公益性质。相反对于非住宅类的物业管理，公用设施相对较少，费用小也比较轻易筹集，因此，没有设置公用设施专用基金的必要。

六、业主管理委员会的职责和权限

许多实践证实一个物业区管理的好坏，和该物业区的业主管理委员会有着密切的联系。业主管理委员会由物业区内过半数的业主选举产生，代表广大的业主的利益行使权力。实际上业主委员会是物业区内广大业主行使权力的常设最高权利机构。

业主大会每年召开一至两次，由业主管理委员会负责召开。业主大会决议的内容有摘要：1.物业管理公约及《业主委员会章程》的修订变更；2.在合同期内解除终止物业管理服务合同，解聘作为管理服务人的物业管理企业；3.物业建筑物的重大修缮或改良；4.物业建筑物的重建；5.业主委员会的撤消和重选；6.区分所有权的强制出让；7.约定专有部分或共用部分的事项。其中尤其是涉及到全体业主根本的共同利益的物业管理企业在合同期内的选聘、解聘，以及物业管理公约修订变更、业主委员会的撤消和重选等新问题更是重中之重。

业主管理委员会每半年审核管理公司呈报的财务报表和资金使用概况，对物业区内的重大资金支出或维修事项予以审核，批准管理公司运用维修管理基金。由此可见业主管理委员会的功能在物业区内是非常重大的。业主管理委员会和物业管理公司每月都要定期举行会议，商讨重大新问题，以利于从早期消除物业管理中的隐患。

假如物业区内不设立业主管理委员会，而只是有发展商或物业管理公司决定一切，就极轻易造成很多对业利进行侵犯的事件，业主的合法权益就不会得到保护，最终将不可避免地导致纠纷的出现。

七、正确的法律关系和完善的管理制度是物业管理经营活动的基础

物业管理工作既烦琐，又复杂，既辛劳，又不轻易搞好。有关物业管理方面的法规目前还不太完善，所以由于物业管理不善造成的法律新问题越来越多，而且这些新问题又极不轻易得到圆满解决，这就是我们目前物业管理所面临的现实新问题。要想避免物业管理方面出现的新问题，减少物业管理方面的风险，除了国家应颁布更详尽的法规和制定有关政策外，完善物业管理中的法律关系，是使物业管理工作走上正规的第一步。否则，法律关系不正确，导致以后一系列的工作都会出现新问题。

在目前要求所有的物业管理公司和业主管理委员会都正确理解物业管理中的法律关系，并用正确的法律文件来确定这些法律关系也是不现实的。业主管理委员会或是物业管理公司可以聘请精通房地产法律方面的律师提供法律服务，例如制作委托管理合同，物业管理公约，业主管理委员会章程等。律师还可以提供有关解决物业管理纠纷的法律咨询服务。同时还可以帮助物业管理公司和业主管理委员会制定其他一系列相关物业管理的规定，物业管理应该有法可依，有章可循。

应该指出目前在物业管理活动中所涉及到的物业管理法律新问题远远不止上述这些，诸如物业管理的监督、开发建设单位在物业管理活动中的地位和权利义务、规范物业管理市场竞争、政府在物业管理活动中的地位和功能……等等随着物业管理的深入发展和规模的不断扩大，人们的对物业管理的法律意识的不断提高，深入探究和探索思索物业管理的法律新问题，强化物业管理理论探究，用所有权构筑起物业管理理论体系，从立法策略上构筑物业管理生存和发展的法制基础，是我们从事物业管理行业的每一个业内人士应尽的职责和义务，只有通过我们大家的不断探索、开拓和进取，才能迎来二十一世纪物业管理的灿烂明天。

参考文献摘要：

1、刘佳能《现代物业管理》华南理工大学出版社1995年

2、陈华彬《现代建筑物区分所有权制度探究》法律出版社1995年

3、程信和、刘国臻《房地产法》北京大学出版社2001年

4、高富平、黄武双《物业权属和物业管理》中国法制出版社2002年

篇（4）

三、在买方提出解除合同时，据《合同法》第一百一十九条和《联合国国际货物销售合同公约》第七十七条、第八十八条的规定，卖方须在合理期限内及时采取措施，或转售，或运回货物以期减少损失，否则无权就扩大的损失部分进行索赔。

四、卖方要警惕买方利用信用证中的软条款进行欺诈，使得银行保证支付的银行信用转变为商业信用，加大卖方承担的风险。如：价格条件用FOB；在信用证中插入一信托收据条款，允许进口商先借单提货，待检验合格后，由进口商向银行提交该种检验证书付款；信用证内容相互矛盾，如禁止分批装运，又规定每批交货期限；须进口商承兑汇票等等。

五、买方要注意索赔有效期的签订，防止外商在索赔有效期上提出不合理意见来掩盖商品质量问题。否则，合同质量条款订得再好，索赔有效期订得不合理，质量条款就成为一句空话。

篇（5）

首先，中间业务法律关系复杂、多样，容易滋生法律风险。中间业务往往是不同金融产品的组合和衍生，在法律关系上必然表现为多重法律关系的组合，不同权利、义务的衔接，其中，还需相当的灵活性，以满足不同客户的不同需求。一项中间业务产品是否成功往往取决于其法律框架的设计是否合理、缜密，表现为既要满足客户的需要，又要具有操作性，同时还要符合现有的法律、法规。

其次，中间业务产品的创新性与法律、法规相对滞后的矛盾突出，导致其隐藏着巨大的法律风险。商业银行利用现有的资源如网络，在不增加银行资产和负债的情况下为客户提供各种增值服务是中间业务的重要特征。因而，创新是中间业务的必然要求。国内银行中间业务的创新主要表现在两个方面：一是银行服务与证券、保险市场的结合方面，主要是证券资金清算、银证合作、资产证券化等；二是利用现代信息技术进行网上银行服务。然而，这两方面的法律、法规十分缺乏。以网上银行为例，中国人民银行颁布实施的《网上银行业务管理暂行办法》，主要是规范商业银行开展网上银行业务的准入条件、审批及风险管理，侧重监管职能，而未涉及银行与客户之间的权利义务安排，其中涉及的电子认证、电子货币及电子资金划拨等方面的法律，在我国还不完备，使得中间业务的创新缺乏一个完善的法律环境，因而使得商业银行中间业务的法律风险更加突现。

再次，由于我国《商业银行法》确立了银行不得经营证券、保险业务的分业经营模式，使得中资银行面对混业经营经验丰富、管理理念先进的外资银行，不得不小心翼翼地通过设立金融控股公司的形式打混业经营中间业务球，使得商业银行随时面临可能被央行处罚的法律风险。

由此可见，如何有效地控制中间业务法律风险，已经成为商业银行发展中间业务过程中不得不直面的关键问题。那么，商业银行怎样才能有效地控制中间业务法律风险呢？

篇（6）

企业经营、管理等活动与国家法律有着十分密切的关系，主要体现在：

一、依法治国已经作为国家的基本方针写进了《宪法》。在现代法制社会，国家对社会的管理主要通过各种法律法规的实施来实现。企业作为国家经济活动的基本主体，必然也在国家法律法规调整的范围之列，受国家法律法规的约束。企业的经营、管理活动，必须在国家法律法规规定的范围内进行。

二、市场经济是建立在各经济主体相互平等的基础上的。各平等经济主体之间相互关系的调整，主要依靠国家的法律法规，所以说所谓市场经济也即法制经济。参与市场经济的企业，如果不知法，不懂法，就有可能在不知不觉之间因违法而受到法律的制裁，同时在企业的合法权益受到不法侵害时，也往往会由于不懂法而错失依法维护企业合法权益的机会。而知法守法的企业，则完全可以依法维护企业的合法权益，使之免受任何不法侵害。

三、企业经营、管理的整个过程，从宏观上看，也可以理解为即各种经济合同的谈判、签订、履行、解决纠纷的过程。企业的经营目标，主要依赖各个经济合同的正常、实际履行来实现。而各个经济合同的谈判、签订、履行、和纠纷的处理，均必须符合国家的法律法规。

四、企业依法签订的经济合同，是确立企业在经济活动中的权利和义务的具有法律约束力的协议，也是企业实现其经济目的、解决经济纠纷的重要依据，所以，经济合同也可以理解为是国家法律法规在该企业的具体延伸。签订经济合同，对企业来说如同立法一样重要。所以，企业在经济活动中，如缺乏必要的法律知识或专业的法律工作者的参与，经济合同签订不好，企业的经济目的也往往难以顺利实现。

企业法律事务工作的特点

企业作为国家法律调整的对象，企业法律事务工作必然有着不同于国家司法机关的自身的特点：

一、企业法律事务工作的内容主要体现在以下三个方面：

1、企业领导重大决策过程中的法律事务。包括企业的设立，投资项目的选择、谈判，重大经济合同的签订，企业的改制、上市，企业重大问题、突发问题的处理等。主要涉及企业法、投资法、公司法、合同法、金融法等内容。

2、企业经营、管理过程中的法律事务。如企业规章制度的制定，劳动人事的管理，经济合同的管理，金融税收的处理等等，均不同程度地涉及到相关的法律问题。

3、解决各种经济、民事纠纷过程中的法律事务。除经济、民事纠纷涉及的有关经济、民事法律问题外，还有关于仲裁、诉讼、执行等程序性法律问题。

二、企业法律事务工作不享有任何的执法的权力，而是着重与知法守法，防止发生法律冲突，依法维护企业的合法权益。

三、企业法律事务工作主要以预防为主，以避免发生法律纠纷为目标，其次才是依法解决、处理已发生的法律纠纷。

四、企业法律事务工作涉及面广，涉及的部门、人员较多，涉及的工作内容复杂，企业法律事务往往处于配角地位，带有服务性质，所以要求企业法律事务工作人员除必须掌握全面的法律知识外，还必须有高度的服务意识和良好的协作精神、奉献精神。

企业法律事务工作的功能

企业法律事务工作的功能主要三项：

一、预防功能

通过为企业领导进行重大决策提供法律意见，就企业经营、管理活动中有关法律问题提供法律意见，参与、协助企业领导和员工的有关工作，起草、审查企业的经济合同和有关法律事务文书，解答企业职工的法律咨询等，使企业依法进行各项经营、管理活动，防止出现违法行为和各种法律漏洞，预防企业发生法律纠纷，避免企业经济损失。

二、挽救功能

在企业发生法律纠纷或企业合法权益受到侵害时，通过企业进行协商、调解、仲裁、诉讼等活动，依法维护企业的合法权益，避免或挽回企业的经济损失。

篇（7）

国际信用证业务的法律依据是国际商会制定的《跟单信用证统一惯例》。世界各国银行开出的信用证均须注明依此统一惯例开立，在发生纠纷时有关法院依此惯例裁决。我国法律也明示承认国际惯例。《中华人民共和国民法通则》第142条第3款规定：“中华人民共和国法律和中华人民共和国缔结或参加国际条约没有规定的，可以适用国际惯例。”我国其他涉外法律中也都作了关于适用国际惯例的规定。这些规定为中国金融机构从事涉外贸易、金融活动与国际惯例接轨创造了条件，也为中国司法机关和仲裁机构审理涉外经济纠纷提供了依据。

一、国际信用证业务的法律性质

依据《跟单信用证统一惯例》500号文本第一部分“总则与定义”，笔者将国际信用证业务的法律性质归纳为如下四点：

1、是一种银行信用

信用证是银行有条件的付款承诺。信用证是一种银行信用，是开证银行用自己的信用为进口商的商业信用作担保，但开证银行的这种付款信用保证是有条件的，即受益人（出口商）必须完全遵守信用证条款规定，提交符合要求的单据。信用证开出后，开证银行负第一性的付款责任，是主债务人，即只要受益人（出口商）通过有关银行交来单据符合信用证条款，开证行不管进口商能否付款给它，都必须对受益人或指定银行付款。这不同于一般担保业务中银行只负第二性的责任，即是在被担保人不付款情况下银行才代为付款，更不同于托收业务中的委托关系，即能否收款银行不负任何责任，只是代为办理。

信用证是以银行信用为基础的“有条件的银行付款保证”。这种支付既可以由开证行直接办理，也可以指定另一银行付出，或授权另一银行议付。开证银行或其人在信用证项下的付款保证，要求以提供“在表面上完全符合信用证条款的单据为唯一的条件”。

在信用证业务中，一家银行在不同国家设立的分支机构都被视为另一家银行。《跟单信用证统一惯例》确立上述准则是因为一家银行及其在不同国家设立的分支机构，往往是同一法人，在处理债权、债务上相互有关。因此，同一法人条件下的经济诉讼，有时将在跨国间出现纠纷。这种纠纷如被介入信用业务，则对顺利进行结算非常有害。国际商会为排除上述纠纷的干扰而确立这一准则。

在信用证业务中是否执行《跟单信用证统一惯例》条款，由有关当事人共同确定。这一信用证业务的特殊性质表明，只要各当事人一致同意，则允许在信用证中列入特别条款，亦即不受惯例约束的条款。但是，如果在信用证上已标明“本证按照国际商会《跟单信用证统一惯例》500号文本办理”，在这样的条件下，则“除非另有约定，本惯例条款对当事人都具有约束力。”

2、是一项独立文件

信用证是一项独立文件，不依附于贸易合同。一般来说，进口商向银行申请对外开立信用证，首先必须是它已调查对方资信并通过洽谈订立合同，在合同中规定使用信用证方式进行结算，并在规定期内要求银行开出信用证。但是，以合同为依据而开立、内容也应该与合同一致的信用证，一旦开出，就是一项独立文件，不依附于合同，有关当事人（开证银行、议付银行、买方、卖方）只受该信用证条款的约束，不受合同的约束。在出口业务中，出口公司在收到对方开来的信用证后，一定要立即对信用证内容进行仔细审核，如发现信用证条款与合同不符或难以接受的，应立即联系对方开证银行和进口商进行必要的修改，否则到时无法提供符合信用证要求的某项单据，即使货物出口保质保量保时、完全符合合同要求，对方也会拒绝付款，因为在采用信用证方式下发生纠纷，唯一的依据是信用证条款，而非合同。

信用证项下的有关当事人不得利用有关的其他合约，对信用证的业务运作进行违约抗辩。信用证作为一种合约必然会与其他合约有联系，如信用证与贸易合同，信用证与银行间的业务合约等。但是，信用证项下的各当事人不能引用有联系合约的规定，作为地信用证条款违约抗辩的依据，《跟单信用证统一惯例》第3条6款规定：“受益人在任何情况下，不得利用银行之间或申请人与开证行之间的契约关系。”这些规定，是为了保障银行结算业务的顺利开展，避免对信用证业务造成干扰或破坏。

3、是一种单据业务

信用证业务是纯粹的单据业务。信用证项下的单据，不论它是“金融单据”即汇票、期票、支票、付款收据等，或“商业单据”即发票、提单、保险单、检验证收、产地证明等，虽然这些单据确实具有履约证明或代表货物的作用，但是，在信用证业务运作中，有关银行只能凭单据办理结算业务，而根本不会去考虑单据背后所反映的事实状况。

信用证业务中一切以单据为准，不以货物为准。在信用证业务中，银行处理的是单据，而不是货物，对货物的真假好坏，货物途中损失，是否达到目的地概不负责。只要客户交来的单据符合信用证条款，银行就必须付款。办理信用证业务的有关银行既无必要亦没有可能监督实际货物的交易或实际劳务的供应等行为。银行办理信用证业务的目的在于促进国际贸易往来的发展，并发挥其融通资金的作用。

4、是一种书面凭证

从信用证本身内容的规定来看，它必须有助于结算的顺利进行。信用证的内容应该完整、明确。必要的项目缺一不可，描述信用证内容的词语不得摸棱两可或含糊不清。信用证上的每一条款均应反映“单据化”的要求，即必须以“提供单据的办法”来体现条款的要求。信用证的内容必须简洁，避免繁琐。在信用证的内容中不应列入过多的细节。《跟单信用证统一惯例》第13条规定：“银行将不审核信用证没有规定的单据”，“如信用证含有某些条件而未列明需提交与之相符的单据，银行将认为未列明此条件，且对此不予理会”。

二、国际信用证业务的法律关系

依据国际商会《跟单信用证统一惯例》，国际信用证业务项下的主要当事人有：（1）国际信用证业务的开证申请人，即国际经贸中的进口商；（2）国际信用证业务的开证银行；（3）国际信用证业务的受益人，即国际经贸中的出口商；（4）国际信用证业务的中介银行，即作为联系开证银行与受益人的第三家银行，包括通知行、保兑行、议付行或偿付行等。以上主要当事人因为国际信用证业务连结着的复杂关系，形成了他们之间的权力和义务，即信用证下当事人之间的法律关系。包括：（1）开证申请人与开证银行之间的关系；（2）开证银行与受益人之间的关系；（3）开证银行与中介银行之间的关系；（4）中介银行与受益人之间的关系。

1、开证申请人与开证银行之间的契约关系

进出口双方的贸易合同一经订立并规定了以银行的信用证作为支付方式，那么，进口商通常的做法是向其所在地的银行申请开立以卖方为受益人的信用证。在开证申请书中应明确开证行被授权付款以及开证申请人保证向银行偿还垫款的一切条件。与此同时，开证申请人要在开证明银行预先存入一定数额的备付保证金。对开证申请人的这项存款，开证明银行不得挪作他用。即使此后开证明银行破产了，开证申请人预交的备付保证金，也应在银行破产时退还开证明申请人，而不应视为破产债权。因为，开证银行在收取这些资金时，只能算是代企业保管。当然有的企业信誉卓著，在向银行申请开证明时，往往不预交保证金，而是由银行授予一定的开证信用额度。

开证银行完全有权凭信用证项下的单据来决定是否支付信用证之款项。开证银行一旦根据信用证明条款解付了其项下的款项，并借记开证申请人的帐户，开证申请人则不得寻找任何理由要求银行赔偿或退款。对那些在申请开证时未在银行存入备付保证金的申请人，银行则有权向其索偿所垫付的资金。倘若开证明申请人仍坚持要求开证明银行拒付的话，开证银行要做的，也只能是向其申请人解释，它是按照开证申请书的条款开立信用证，而开立了信用证，它本身则承担了须对受益人所提交的单证相符的单据付款责任。当然，开证银行在审查受益人所提交的单据时，得承担谨慎的责任，务必使单据表面上与信用证所要求的条款相符，倘若银行没有尽到此责而接受了有不符点的单据，则其无权向申请人要求补偿其对受益人的付款。开证银行对开证申请人所承担的另一义务是及时将信用证通知受益人。而开证申请人对开证银行所承担的义务则包括对开证银行根据信用证条款所作出的支付进行偿付，并支付手续费，以及如上所述根据银行的要求提供开证保证金或提供抵押等。

2、开证银行与受益人之间的契约关系

受益人在接收到开证银行开出的不可撤销信用证后即取得了对开证银行的特定权利，在其根据信用证条款提交了单证相符的单据后，即有权要求开证银行付款，而开证银行也即有义务付款。假如发生了开证银行违背信用证项下的承诺，而对受益人作出拒付的情况，只有一种情况开证银行可以免责，即在可撤销信用证项下，开证银行在受益人交单之前已经撤销了该可撤销信用证，则受益人不能要求开证银行付款。不可撤销信用证一经开出，受益人按照信用证条款规定作为汇票的出票人，在提交了与信用证条款完全相符的单据后，即有权凭此要求开证银行履行付款的责任。由于开立了不可撤销信用证，受益人与开证银行之间就形成了契约关系，而受益人也就凭信用证的条款获得了开证银行对他债务的有条件承诺，两者之间的关系便是不可撤销的，即两者之间由信用证业务的单据交易独立性原则的性质而形成权利义务关系。实际上，自信用证发出之日起，受益人与开证银行之间的契约关系就已经建立了。开证银行不得以买卖双方的合同纠纷或买方是受骗开出信用证或买方已无偿付能力为由拒绝按照信用证的信用承诺付款。当然，如果开证银行在审单时发现单据不符，并在合理时间内向对方提出，也就解除了自身的付款责任，可以对外拒付。

信用证的受益人在提交了与信用证条款完全相符的单据并要求开证银行付款，如果遇到开证银行无理拒付，有权要求开证银行赔付。不过，受益人索赔的权利只限于汇票的金额及其所发生的利息，不包括因此给卖方带来的其他种种损失。这是因为信用证规定的支付手段是货币，开证银行无理拒付所造成的损失，以出利息的方式赔偿。

开证银行一旦开出信用证，就必须履行在受益人提交符合信用证条款要求的单据时向受益人付款，并同时根据信用证条款履行其对信用证项下对受益人所承担的一切责任。同样，受益人也受信用证条款的约束而负有履约的责任，即根据信用证的条款提供信用证规定的单据相符的单据。这种相互制约的关系既可制约受益人无端拖延供货而损失买方的利益，又可防范开证行无理拒付而侵害受益人的经济利益。因此以相互制约方式来充分保障契约各方利益，是开证行与受益人之间关系的主要特征。

3、开证银行与中介银行之间的关系

信用证的开证银行为了顺利办理其信用证业务，往往要委托第三家银行作为中介银行来协助办理有关业务。中介银行可能被邀请担当的角色或被委托的业务有：通知行、保兑行、议付行等。

开证银行与中介银行之间的关系是根据开证银行对中介银行的具体要求来决定的。开证银行对中介银行之间的关系，除非另有协议，一般都为委托和的关系。在英美等国，普遍认为中介银行是开证银行的行。《跟单信用证统一惯例》第14条a款规定：“当开证行授权另一家银行依据表面符合信用证条款的单据付款、承担延期付款责任、承兑汇票或议付时，开证行和保兑行（如有）承担下列责任：对已付款、已承担延期付款责任、已承兑汇票或议付的指定银行予以偿付。”只要中介银行按照信用证条款来办理业务，如其应开证银行的指示对信用证付款后，那么它就有权要求开证银行偿付，索回因充当人而可能遭受到的损失。

中介银行经常被作为信用证业务的通知行或议付行。通知银行与开证银行之间，通常是一种关系。通知银行作为开证银行的人向受益人就信用证事项进行通知。议付银行作为中介银行，并不是开证银行的人，而是以其本人的名义进行议付的。议付银行可以是通知银行，也可以是其他银行。在信用证可以具体指定议付银行，也可以不加限制。议付银行与开证银行的关系基本上相当于受益人与开证银行的关系。但是，在可撤销信用证情况下，如果议付银行已经议付，开证银行就不得撤销或修改信用证了。中介银行只有在开证银行的邀请下才对信用证加具体保兑。中介银行一经成为保兑行，即步入与开证银行相同的地位，而承担对信用证项下保证付款的责任。但开证银行对受益人的义务不会因此而解除，受益人可以选择对开证银行或保兑行提供偿付要求。而保兑行在对信用证付款后，则可要求开证明银行对其作出偿付。但倘保兑行并非根据信用证的规定而付款，则其将丧失对开证银行的追索权。

信用证业务中可能会发生开证银行与中介银行双方均力所不及的事件。在中介银行接受了受益人提交的信用证项下单据并凭以付款之后，因突发事件如战争爆发，邮路不通等而使单据无法寄达开证行的情况下，中介银行对开证银行的责任是不能免除的，除非开证银行（必要时包括受益人）同意对信用证展期并接受单据，否则中介银行将持着单据而无权对开证银行及受益人行使追索权。

4、中介银行与受益人之间的契约关系

中介银行与受益人之间的契约关系，在某种程度上，一方面取决于中介银行是否为开证银行的行，如果中介银行是开证银行的行，那它就要按开证银行的要求来办理有关业务，例如仅作为通知行或议付行。另一方面，又取决于中介银行是否以独立于开证银行的本人身份行事。若是，那么它自己则有选择权。通常中介银行会被开证银行邀请作为通知行、保兑行、付款行或议付行等。中介银行与受益人之间的关系，只有在充当保兑银行之情况下才对受益人负有与开证银行同等的责任。否则，中介银行与受益人之间就没有这种密切的关系。

在通知银行和受益人之间，并不存在直接契约关系，按《跟单信用证统一惯例》的规定，通知银行对由于任何通知、信件或单据在传递过程中发生的延误或遗失所引起的后果，以及对电报、电传通知过程中发生的延误、残缺或其他错误，概不负责。但是，通知银行对于其传递的信用证的表面真实性，须负合理谨慎检验之责。为了更好地为受益人提供便利，中介银行一般最好不要只接受作为通知行，毕竟银行经营是以利润最大化为目的的，虽然可能要承担信用证项下其他更大的责任。从表面上看，这似乎与国际惯例的精神有所冲突，但这实际上将有利于减少对受益人带来不必要的混乱。对于仅仅作为通知银行的中介银行来说，只负有与通知信用证有关的责任。

议付银行就是愿意买入或贴现受益人提交的信用证项下汇票的银行。议付银行在议付后就成了汇票的合法持票人，享有票据的法定权利。议付银行与受益人之间并无契约关系，议论银行并无义务向受益人付款，它们之间的关系实际上是票据关系。受益人是汇票的出票人，议付银行是汇票的受让人。议付银行根据票据法享有汇票上的全部权利。

中介银行一旦对某银行开出的信用证加具了保兑，它与受益人之间也就形成了保证对受益人所提交符合信用证规定的单据付款的契约关系。“保兑”一词源于拉丁语，意为“确定”，即对已生效的责任加以保证。保兑银行的概念出自于该词的本意。中介银行成为保兑银行，就构成了开证银行以外对受益人所作出的独立承诺。它除了有助于尚未在世界上知名的银行开展信用证业务之外，更主要是可为受益人提供双重的付款保证。因为保兑行通常是受益人所在地的银行，在发生拒付时，受益人可以在本地追索保兑行，而不用到海外追索开证银行。

信用证项下的受益人在交单时，可能会出现将信用证项下所要求的单据连同汇票直接提交给开证银行而不交给保兑银行的情况。这样，万一开证银行由于某种原因在承兑后破产，受益人对开证银行的索偿权利就只能限于对开证银行的破产财产进行追讨，而对保兑行则无权要求索偿。这是因为此时受益人手中已不持有单据，而无法满足保兑银行保证履行债务责任的条件。此外，在受益人将单据寄达作为保兑行的中介银行，并由中介银行在议付了受益人的单据后，向开证银行寄单的情形下，倘由于开证银行在单据中发现了不符点而拒付，所发生的这种遭拒付的风险，将由中介银行本身来承担。可见，中介银行在承担保兑责任时，它与受益人之间的契约关系是以单证相符为付款的前提条件，在保兑行确认单证相符以后，保兑银行必须向受益人履行信用证项下的付款义务。

「注释

1.（英）H.C.格特力奇，M.梅格拉著，姚念慈等译：《银行商业信用证的法律》，上海翻译出版公司1991年。

篇（8）

国际保理（InternationalFactoring）又叫国际付款保理或保付。它是指保理商通过收购债权而向出口商提供信用保险或坏账担保、应收账款的代收或管理、贸易融资中至少两种业务的综合性金融服务业务，其核心内容是通过收购债权方式提供出口融资。国际统一私法协会《国际保理公约》对保理定义如下：所谓保理系指卖方（供应商或出口商）与保理商间存在一种契约关系。根据该契约，卖方（供应商）、出口商将其现在或将来的基于其与买方（债务人）订立的货物销售或服务合同所产生的应收账款转让给保理商，由保理商为其提供下列服务中的至少两项：（1）贸易融资；（2）销售分户账管理，在卖方叙做保理业务后，保理商会根据卖方的要求，定期或不定期向其提供关于应收账款的回收情况、逾期账款情况、信用额度变化情况、对账单等各种财务和统计报表，协助卖方进行销售管理；（3）应收账款的催收，保理商一般有专业人员和专职律师进行账款追收，保理商会根据应收账款逾期的时间采取信函通知、打电话、上门催款直至采取法律手段；（4）信用风险控制与坏账担保，卖方与保理商签订保理协议后，保理商会为债务人核定一个信用额度，并且在协议执行过程中，根据债务人资信情况的变化对信用额度进行调整，对于卖方在核准信用额度内的发货所产生的应收账款，保理商提供100%的坏账担保。

从国际保理的操作实践来看，保理的具体操作方式甚为丰富，有双保理机制、单保理机制、直接进口保理机制、直接出口保理机制、背对背保理机制等，其中双保理机制最为普遍而重要。就国际保理所涉及的银行当事人及其权利义务体系而言，保理商与出口商之间的关系是整个保理关系体系中最为基本而重要的组成部分。因为该层关系决定着保理业务能否合法有效地开展，它是出口商通过保理获得融资的关键所在，也是作为保理商的银行从保理业务中获取利益的核心环节。基于此，本文将重点分析出口商与作为保理商的银行之间的关系，以此为基础透视银行在国际保理业务中面临的风险及防范对策。为准确把握国际保理业务中银行面临的法律风险及防范对策，有必要了解保理业务的法律特征。国际保理业务的操作实践及相关规则表明，它具有如下法律特征：

第一，国际保理是以保理协议为基础而产生的民事法律关系。各种保理业务都是以保理协议为基础的，保理协议将保理法律关系主体连接起来，并且构造了各主体的民事权利义务体系。这些主体之间的法律关系是平等的民商事主体之间的民事权利义务关系。如在典型的双保理运作中，出口商通过协议将其对进口商的应收账款转让给本国的出口保理商；同时，出口保理商通过协议与债务人所在国的进口保理商发生关系，委托进口保理商负责债款回收并提供坏账担保。在此种机制下，实际上存在两个保理协议，即出口保理协议（exportfactringservicesagreement）和相互保理协议（inter-factoringagreement），前者是出口商和出口保理商之间的协议，后者是出口保理商和进口保理商之间的协议。

第二，尽管国际保理法律关系主体之间有着比较复杂的法律关系，但是其核心内容是债权转让关系。在国际保理业务中，保理商通过保理协议购买了债权，而不是将债权作为抵押并作为自己的资产进行业务处理。这与银行凭发票所代表的债权为抵押提供融资，然后用收回的债款偿还融资不一样，因为通过发票形式所表示的转让并不能使保理商有效地对抗第三者权益和债务人的反索。保理商通过购买债权获得对债款不受任何影响的权利，该种权利是保理商全额收取债款的权利，它通过收回的债款补偿其预付的收购价款，该种权利的形成是出口商和保理商签订保理协议的主要目的之一。通常情况下，保理协议中出口商同意转让给银行的权利包括了对债款的法定所有权、对债款的所有法定和其他求偿权等。

第三，国际保理是以国际买卖合同为前提，并且通常是采用赊销等信用方式的买卖合同。在国际保理实践中极具影响力的《国际保理惯例规则》就明确排除了以信用证（不包括备用信用证）付款交单或者任何现金交易作为转让的基础性贸易关系。该规则第4条指出：本规则所包括的业务范围应限于与出口保理商签有协议的卖方，以信用方式向债务人销售货物或提供服务所产生的应收账款；该债务人所在国应为进口保理商提供服务；以信用证（不包括备用信用证）、凭单付现或任何现金交易为基础的销售排除在外。

第四，保理商通过收购债权获得对应收账款的权利包括了有追索权和无追索权两种情形。银行保理商为了明确因债务人清偿能力不足形成呆账、坏账所承担的风险责任，通常应为出口商的所有客户逐一核定信用销售额度，以控制业务风险。为此，保理商在协议中往往区分了如下两类情形：一是对于已经核准的应收账款（approvedreceivables），保理商提供100%的坏账担保，对此种账款保理商没有追索权；一是对于超过信用额度的销售，即未核准应收账款（unapprovedreceivable），保理商仅提供有追索权融资。无追索权是保理商买断债权后，通过其具有的一定渠道向进口商催收欠款，倘若进口商发生信用危机或者清偿能力出现问题，保理商不能将转让给它的应收账款在退还给出口商而收回预付款；保理商只能通过各种法律途径来向债务人催收。但是对于因产品质量、服务水平、交货期等引起贸易纠纷所造成的呆账和坏账，保理商不负担保赔偿之责，并保留追索权。有的保理协议规定，出口商必须将所有的应收账款出售给保理商，但一部分称为不合格应收账款销售应该排除在外。这种不合格的应收账款，就是为核准的应收账款，通常包括出口商对自己卖方的返售、集团内部销售、物权不发生转移的销售或用于个人消费的销售。假如出口商错误将不合格应收账款填报为合格应收账款，则保理商仍可保留追索的权利。

第五，债权转让中银行保理商既有提供融资的义务，也有收取一定费用的权利。银行保理商收购价格应是发票金额扣除如下费用后的净额（即融资的额度）：出口商按合同规定给予进口商的回扣、佣金和折让，根据贴现率计算的贴现金额，保理商的管理费用（即保理费用）。保理费是出口商向保理商必需支付的费用。出口保理商有权按照自行确定的收费标准向出口商收取保理费用，并可以受进口保理商的委托代其收取保理费。保理费用的标准应该在保理协议或者附件中约定。保理商收取保理费用或代进口保理商收取保理费用，原则上应在收到国外付款时逐笔扣收，扣费时出口保理商可视情况采取不同的处理方式。卖方对已转让给进口保理商但却发生争议的应收账款仍负有支付相关保理费用的义务。

>第六，由于国际保理涉及的当事人比较复杂，尤其是国际双保理机制下，当事人包括了出口商，出口保理商、进口商、进口保理商等，因此保理协议的法律选择问题是无法避免的。即使在特定的保理协议中当事人已经约定了适用的法律，但是仍然可能存在其他相关的法律冲突问题，如分属不同国家的当事人缔约能力，通常需要依据不同的法律来确定。

二、银行开展国际保理业务面临的主要风险

国际保理业务既涉及了进出口商之间的买卖法律关系，又涉及到出口保理商和出口商之间的保理关系，还涉及了出口保理商与进口保理商之间的法律关系，这些关系都可能影响到银行保理商开展保理业务的风险大小及其控制问题。同时，我国商业银行业务人员对国际保理业务相关的惯例和规则尚不熟悉，国内有关国际保理、业务的法律和监管规章仍然呈现空白状态，因此银行保理商了解国际保理业务的法律风险极为必要。从国际保理业务开展的实践来看，银行作为保理商应关注的法律风险主要有：

1.所购买债权的合法性风险。债权本身的合法性，不仅是合法转让债权的基础，而且是保理商依法实现债权的前提。基于此，银行在接受债权转让前，应该就债权的合法性进行分析。尤其是我国商业银行在从事针对国内企业的出口保理业务时，更有必要注意该问题。因为我国有许多法律和监管规章约束出口商出易的合法有效问题，诸如是否有出口权、是否超越经营范围等都是甚为关注的问题，它们直接影响到债权的合法性，也制约着债权转让的合法性。

2.债权的可转让性风险。债权的可转让性是银行保理商开展保理业务的前提条件。如果银行保理商接受的债权是不可转让的债权，那么它无法实现债权的有效索偿。债权的可转让性取决于两个方面的因素：一是法律是否允许债权转让；二是债权债务主体是否同意债权的可转让。

如果银行作为保理商接受转让的债权是法律禁止转让的债权，则银行必然陷入债权转让合法与否的纠纷中去。关于未来权利的可否转让，是许多国家法制中富有争议的一个问题。在普通法系国家，判例法不承认对于一项尚不存在的或尚不属于出让人的财产的转让，此种法制背景下一揽子转让协议的合法性面临了挑战；但是衡平法的机制补救了判例法给保理业务留下的缺陷。值得注意的事，美国《统一商法典》明确放弃了传统判例法规则，承认只要有关的文书是适当的，未来的权利就可以转让。大陆法系国家的瑞士、德国等都在认在一定条件下，未来的权利是可以转让的。《国际保理公约》也注意到了将来权利的转让问题，该公约第5条规定：“保理合同关于转让将来发生的应收账款的规定，可以使将来发生的应收账款在其发生时转让给保理商，而不需要任何新的转让行为。”当然，该公约的签署国还不多，如要通过公约的机制防范转让将来权利的风险，则需要当事人之间在保理协议中明确规定受公约约束。不过，假如国内法律强制限制某些债权的转让，则转让协议的有效性仍存在疑问。

如果出口商和进口商在进出口合同中有禁止权利转让的条款，那么该种条款是否可以成为债务人对抗保理商的依据？从各国法律来看，禁止权利人转让其债权的情况通常是可以的。我国《合同法》第79条也规定：债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：根据合同性质不得转让；按照当事人约定不得转让；依照法律规定不得转让。但也有不少国家法律规定，禁止权利转让的条款不得对抗善意的第三人。从我国法律的规定和实践来看，银行最好仔细审查是否存在禁止转让权利的条款，以避免不必要的风险和纠纷。从鼓励和促进我国保理业务发展的角度来看，将来的合同法制也应该肯定禁止权利转让的条款不得对抗善意的第三人。另外，在实践中，权利的可转让性不是在进出口合同中得到明确的禁止，而可能发生在出口商其他借贷行为中的对外承诺。如有些公司在向银行借款时，承诺限制对于不属于通常业务过程中的资产处置，这种限制可能包括了特别地承诺不把其债权或应收账款通过保理或者贴现出售。倘若契约中明确禁止保理和贴现，那么保理商与这种出口商签署了保理协议，则保理商的权利可能面临前述贷款银行对抗的风险。

3.债权转让中的权利瑕疵风险。如果债权本身存在瑕疵或者与转让债权相关的权利存在瑕疵，那么接受债权转让的银行保理商势必陷入债权瑕疵纠纷中去。债权瑕疵通常有如下情形：出口商已经将应收款抵押给第三人；出口商将转让债权的部分或全部债权已经通过保理协议转让给其他保理商；债权转让中，没有将实现债权所必需的强制收款权、权、留质权、停运权、对流通票据的背书权利等进行转让。在我国法律中需要特别注意的问题是，权利人转让债权的有效性遭遇债务人的对抗问题。因为我国《合同法》没有肯定只需要出让人和受让人之间达成协议即可构成有效的可约束债务人的转让，相反强调了通知债务人的必要性。《合同法》第80条规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。”因此，如果银行误认为债权人同意即可成立有效的可对抗债务人的转让，而疏忽了对债务人的通知，则势必引发债务人抗辩债权转让对其具有约束力的风险。

4.出口商履约瑕疵存在与否的风险。出口商履约瑕疵引发的纠纷，在国际保理业务中极为普遍，事实上，国际保理协议中往往都明确规定：在出口商存在履约瑕疵的情况下，保理商可以不承担担保责任，即可以向出口商行使追索权，要求出口商偿还融资款项。但是银行保理商能否有效地行使追索权，有赖于履约瑕疵的证明。当然，如果存在质量瑕疵的贸易纠纷，则出口保理商需要向出口商行使追索权。但是如果贸易纠纷不成立，而是诸如信誉问题、经营风险等情况导致货款未能按时支付。则保理商必须履行对出口商的保付责任。为此，银行保理商不得不花费大量时间和精力去核实是否存在质量瑕疵。

5.强制追偿方面的风险。银行对应收账款的追索需要进口商的付款，如果发生进口商拒绝情形，而且拒付并不是基于其与出口商之间的贸易纠纷，则作为银行保理商需要通过司法途径来强制执行进口商的财产。这种情况下，银行将需要为诉讼支出成本，并且追索的实现很大程度上依赖于进口商所在国法院的支持，而且需要进口商有足额的可清偿性财产。

6.法律适用方面潜伏的风险。进出口商之间的债权债务关系所适用的法律，可能不是保理商所熟悉的法律，那么保理商对应收账款适用的外国法律中涉及债权债务有效性等因素的把握存在困难，这也直接影响到保理商对应收账款项下权益的维护。

三、国际保理业务中保理商防范法律风险的对策

鉴于国际保理业务中保理商存在诸多的法律风险，为有效地控制和规避法律风险，银行保理商在国际保理具体操作中应注意如下几点：

1.通过出口商的承诺和保证机制，防止出口商欺诈或者隐瞒所带来的风险。为了防止诸多障碍债权转让有效性、完整性情形的发生，银行应该在出口保理协议中要求出口商对其债权作出如下承诺和保证。

第一，对债权有效性及价值的

担保承诺。债权的有效性和足值性是保理商权益维护的关键所在。银行保理商应要求出口商在协议中承诺如下保证：所出售的应收账款的债权是合法的债权；出口商已经全部履行了合同项下的责任和义务；按照合同规定向客户提供了符合贸易或服务合同要求的商品、服务。另外，应注意避免对超额发票所代表的债的购买。

第二，对债权可转让性的承诺。为了避免各种可能阻碍债权转让有效成立因素的出现，银行保理商应该要求出口商作出如下承诺：除了已经向银行披露的因素外，一开始就不存在任何阻碍债权可转让的因素，在保理协议期间也不会产生任何阻碍，尤其是不存在任何购货合同能使出口商因这些货物的分销而产生的债有任何要求或权利；债务人将担保每一项出售给保理商的债权都是不受阻碍的。

第三，对债权转让的完整性承诺。为了确保债权的有效实现，银行保理商应要求出口保理协议中规定：出口商保证无条件地享有向进口保理商转让的每笔应收账款的全部所有权，包括与该应收账款有关并可向债务人收取的利息和其他费用的权利；该笔应收账款不能用来抵消、反诉、赔偿损失、对销账目、留置或做其他扣减等；但发票上列明的出口商给予债务人的一定百分比的佣金或折扣除外。为了维护银行出口保理商将应收账款有效转让给进口保理商，出口商应承诺同意作为应收账款受让人的进口保理商对每笔应收账款均享有与出口商同等的一切权利，包括强制收款权、权、留置权、停运权、对流通票据的背书权和对该应收账款的再转让权以及未收货款的卖方对可能拒收或退回的货物所拥有的所有其他权利。此外，银行保理商应在保理协议中将如下权利随着债权的转让而受让：为清偿出口商所让予保理人的债权，而向出口商发出的所有可付票据；有关债的任何信贷保单的受益；任何第三方对有关合同项下债务人责任的担保或保证的受益；记录或证明该被转让的债的所有账本、计算机数据，记录或文件的所有权等。

第四，对债权转让的惟一性承诺。银行应该要求出口商保证对每笔交易出具的正本发票均附有说明，表明该发票涉及的应收账款已经转让并仅付给作为该应收账款所有人的进口保理商。出口商应保证对已经转让给进口保理商的应收账款未经进口保理商允许，不再进行处理、转让、赠送等，也不再向债务人追索。同时，银行保理商应该要求出口商保证在保理协议期限内，未经银行书面同意，出口商不得以任何方式将应收款抵押给第三人；签订协议后，未经银行同意，出口商及其附属机构不得与任何第三人签订类似的足以影响到保理协议项下的应收账款的协议；未经银行书面同意，保理协议不得转让。出口商应进一步承诺：在签订保理协议后，促使其附属机构以同样的条件与该银行签订协议，防止出口商从中作弊，将高风险的业务转给银行，避免不同的保理商同时向一家集团公司的不同成员提供保理服务而可能发生的权益冲突。

第五，对进出口合同有关内容及其变更的承诺。银行保理商应要求出口商保证承诺：合同规定支付条件的自由度不能超出银行允许的范围；规定的折扣不超过银行所同意的限度；规定用银行所同意的货币进行支付。在依合同出售并交付货物、开出发票，并将发票所代表的债授予保理商之后，卖方可能因债务人要求退回某些货物而变更销售合同，这种变更过大则影响银行债权的维护。因此，银行应要求出口商承诺未经银行同意，出口商不应作出更改该合同的任何决定。

第六，在银行追偿诉讼中给予相应合作的保证。尤其是在发票贴现、未披露的保理、保理或整批保理的情况下，银行保理商应该要求出口商承诺采取及时有效的行动，协助保理商追讨债款。特别是因债务人所在国家法律对于保理商直接针对债务人提讼设置障碍时，银行应要求出口商承诺：不管是通过法院还是其他方式进行诉讼，都应该对银行的诉讼进行配合，必要时保理商可以联合出口商或使用出口商的名义进行诉讼。

第七，承担有关费用的保证承诺。银行应要求出口商承诺支付所有货物进出口有关的运费，在银行享有完全追索权时与收取债款有关的各种费用（包括向相关银行支付的费用、追偿债权所需要的诉讼费用、律师费等）。为确保上述担保承诺的效果，银行应要求在保理协议中规定，如果出口商违反上述担保承诺，应承担如下义务：出口商保证就受违约影响的应收账款返回给银行；银行被赋予权利将此类应收款返回给出口商；信用风险自违约行为发生时即由银行转移给出口商。

2.慎重制定核准应收账款和未核准应收账款的条款，避免不合格账款带来的意外法律风险。应收账款的核准与否直接涉及银行对坏账担保的程度，也关系到银行追索权能否行使。为此，银行应该在出口保理协议中确定核准应收账款的办法，避免两类账款的区分不明确，引发保付责任纠纷及追索权行使困难的风险。银行保理商应在出口保理协议中约定：若出口商申请的正式信用额度获得出口保理商的核准，出口商保证在基础交易合同规定的期限内按约定向进口商发运货物；若出口商在约定的期限内未向进口商发货并叙做保理业务，保理商有权按自定的收费标准向卖方收取资信调查费；在信用额度规定的有效期内，出口商向进口商发货所产生的应收账款余额应不超过保理商核准的信用额度，超限额发货所产生的应收账款将不受进口保理商的核准，但超出限额的应收账款（或其部分）将补足限额内已被债务人或保理商偿还或贷记的金额；这些应收账款（或其部分）的替代将按它们付款到期日的顺序进行并始终仅限于当时已被偿还或贷记的金额。

3.构筑有效的追索权和补偿机制。银行保理商为了有效地控制保理风险，确保合法权益的实现，有必要在保理协议中规定保留追索权的条款。具体内容应该包括，如果发生如下情形，则银行享有向出口商追索的权利：债务人破产或者债务人未能在债务到期后的一个确定的时间内支付（在无追索协议中被批准的债务除外）；债务人采取未经许可的债款扣减或者折扣；债务人对货物或者发票存在争议；出口商违反了保理协议规定的某项担保承诺。为了避免银行陷入贸易纠纷引起的呆账坏账纠纷，促成出口商必须向进口商交付合格的货物，银行保理商应要求出口商提供货物检验和运输方面的保证，并且一旦违背这些承诺，则银行享有追索权。对于债务人提出抗辩的情形应该具体约定如下保护机制：如果债务人提出抗辩、反索或抵消（争议），并且出口保理商于发生争议的应收账款所涉及发票的到期日后180天内收到该争议通知，则该应收账款立即变为不受核准的应收账款，无论其先前是否为已受核准的应收账款；出口保理商收到进口保理商转来的争议通知时，应将已涉及有关应收账款的细节和争议的性质通知出口商；如争议的提出在进口保理商担保付款之后但在发票到期日后180天内，则出口保理商有权从出口商账户中主动扣款或采取其他办法强行收回出口方已收到的担保付款款项（及相关利息、费用），并将收回的款项退还进口保理商。

4.银行应该注意排除接受一些比较特殊的债权。对于一些特殊债权，出口商很难或者根本无法履行保理协议项下的承诺和保证，因此银行应该拒绝接受这些应收账款。这些特殊债权主要有：出口商向其自身供应商销售货物而产生的债权，使进口商与银行保理商之间的债务有可能被抵消；销售不成即可退货，这类合同产生的名义

上的债权；采用比保理商批准的更为灵活的方式进行销售而产生的债款；由于卖方的联营单位或个人销售而产生的债款等。对于授权转让为基础的保理业务中排除上述债款是比较方便的，但是对于全额转让为基础的保理服务协议中就比较麻烦。为此，在后种情形下应该在通知保理商时，将上述特殊债款与其他债款分开来，著名这些债款出口方不承担任何担保，因此保理商也不提供预付款融资。

5.严格审查出口商的资格。由于出口商的信誉和能力，直接关系到作为银行保理商的法律风险的有效控制，因此银行应该采取适当的机制来审核出口商。通常而言，首先应要求出口商是合格的主体。这关系到银行确认账款的合法性以及最终通过法律手段维护合法权益能否得到有效地实现。基于此，出口商应该是经营正当业务的合格法人，即出口商是根据所在国有关法律注册成立的公司，是独立法人，并享有在许可范围内正当经营的权利。其次，出口商应有良好信誉及较好的经营状况。出口商的信誉和经营状况的好坏，将直接反映到履约能力和履约状况，也关系到银行是否陷入到贸易纠纷中去的问题。

6.规范和完善法律适用规则和纠纷解决机制。在法律适用上，应该明确规定调整保理协议的法律及惯例，以避免不可预见的法律后果。具体而言，应该在保理协议中作出如下约定：出口商同意出口保理商自签署本协议之日起遵循事前已与进口保理商签订的《国际保理业务协议》及国际保理商联合会（PCI）制定的《国际保理业务惯例规则》办理相关业务；国际保理业务的标准程序是国际保理商联合会（PCI）务会员间业务联络的标准程序，它由FCI制订和颁布的《联络手册》作出规定。与此同时，出口保理协议应进一步规定：出口商同意向进口保理商转让应收账款的适用进口保理商所在地的法律，任何转让将采取进口保理商规定的转让通知文句和转让程序。前述约定有助于银行保理商积极主动、可预见地维护自身合法权益。

「参考文献

[1]时俊志。国际保理[M].长沙：湖南科学出版社，1994.

[2]于立新。现代国际保理通论[M].北京：中国物价出版社，2002.

[3]弗瑞迪萨林格。保理法律与实务[M].北京：对外经济贸易大学出版社，1995.

[4]李金泽，张兴胜。现代商业银行新业务与风险防范[M].北京：经济日报出版社，2001.

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企业经营、管理等活动与国家法律有着十分密切的关系，主要体现在：

一、依法治国已经作为国家的基本方针写进了《宪法》。在现代法制社会，国家对社会的管理主要通过各种法律法规的实施来实现。企业作为国家经济活动的基本主体，必然也在国家法律法规调整的范围之列，受国家法律法规的约束。企业的经营、管理活动，必须在国家法律法规规定的范围内进行。

二、市场经济是建立在各经济主体相互平等的基础上的。各平等经济主体之间相互关系的调整，主要依靠国家的法律法规，所以说所谓市场经济也即法制经济。参与市场经济的企业，如果不知法，不懂法，就有可能在不知不觉之间因违法而受到法律的制裁，同时在企业的合法权益受到不法侵害时，也往往会由于不懂法而错失依法维护企业合法权益的机会。而知法守法的企业，则完全可以依法维护企业的合法权益，使之免受任何不法侵害。

三、企业经营、管理的整个过程，从宏观上看，也可以理解为即各种经济合同的谈判、签订、履行、解决纠纷的过程。企业的经营目标，主要依赖各个经济合同的正常、实际履行来实现。而各个经济合同的谈判、签订、履行、和纠纷的处理，均必须符合国家的法律法规。

四、企业依法签订的经济合同，是确立企业在经济活动中的权利和义务的具有法律约束力的协议，也是企业实现其经济目的、解决经济纠纷的重要依据，所以，经济合同也可以理解为是国家法律法规在该企业的具体延伸。签订经济合同，对企业来说如同立法一样重要。所以，企业在经济活动中，如缺乏必要的法律知识或专业的法律工作者的参与，经济合同签订不好，企业的经济目的也往往难以顺利实现。

企业法律事务工作的特点

企业作为国家法律调整的对象，企业法律事务工作必然有着不同于国家司法机关的自身的特点：

一、企业法律事务工作的内容主要体现在以下三个方面：

1、企业领导重大决策过程中的法律事务。包括企业的设立，投资项目的选择、谈判，重大经济合同的签订，企业的改制、上市，企业重大问题、突发问题的处理等。主要涉及企业法、投资法、公司法、合同法、金融法等内容。

2、企业经营、管理过程中的法律事务。如企业规章制度的制定，劳动人事的管理，经济合同的管理，金融税收的处理等等，均不同程度地涉及到相关的法律问题。

3、解决各种经济、民事纠纷过程中的法律事务。除经济、民事纠纷涉及的有关经济、民事法律问题外，还有关于仲裁、诉讼、执行等程序性法律问题。

二、企业法律事务工作不享有任何的执法的权力，而是着重与知法守法，防止发生法律冲突，依法维护企业的合法权益。

三、企业法律事务工作主要以预防为主，以避免发生法律纠纷为目标，其次才是依法解决、处理已发生的法律纠纷。

四、企业法律事务工作涉及面广，涉及的部门、人员较多，涉及的工作内容复杂，企业法律事务往往处于配角地位，带有服务性质，所以要求企业法律事务工作人员除必须掌握全面的法律知识外，还必须有高度的服务意识和良好的协作精神、奉献精神。

企业法律事务工作的功能

企业法律事务工作的功能主要三项：

一、预防功能

通过为企业领导进行重大决策提供法律意见，就企业经营、管理活动中有关法律问题提供法律意见，参与、协助企业领导和员工的有关工作，起草、审查企业的经济合同和有关法律事务文书，解答企业职工的法律咨询等，使企业依法进行各项经营、管理活动，防止出现违法行为和各种法律漏洞，预防企业发生法律纠纷，避免企业经济损失。

二、挽救功能

在企业发生法律纠纷或企业合法权益受到侵害时，通过企业进行协商、调解、仲裁、诉讼等活动，依法维护企业的合法权益，避免或挽回企业的经济损失。

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一、物流产业现状与特点

随着物流对国民经济的影响日益增大,学术界和业界对物流属于产业界定范畴的认识渐趋统一,然而物流产业概念的认识仍然存在较大差异。物流产业是一个跨部门、跨行业、跨地区的基础性、综合性、和服务性产业。汪鸣和冯浩认为物流产业是一种复合型产业形态,物流产业活动的构成包括物流企业活动与企业物流活动。张圣忠认为依托于“物”的流动过程建立起来并为“物”的流动过程服务的、以整体优化理念为指导的、系统化的概念产业。物流产业是一个动态的产业,是为“物”的移动过程提供服务的产业,它的实体边界随时间变化,并且具有复合性和延伸性。

中国物流产业起步晚、基础差,但发展速度快。随着2005年底中国全面对外开放物流市场,物流产业的竞争现状呈现如下特点:

(一)本土物流与外资物流竞争加剧

随着生产国际化成为主流,跨国企业的投资增多,中国制造产业的快速发展。我国物流需求虽日益扩大,且增长速度快,但供给能力不能满足市场的需求。表现为低端增值物流供给过剩,形成恶性竞争,高附加值物流、即时物流、特色物流、一体化物流供给能力严重不足。低端物流市场是我国本土物流企业的主要竞争市场,外资物流承接外资跨国公司的物流业务更注重全球的大客户,占据了高端物流市场。油价上涨、公路计重收费等因素将加大本土物流企业的成本压力,使得低端物流的竞争进一步加剧。而实现供应链伙伴之间的协同物流要求较高层次的物流运作水平,是高端的物流市场需求,也是物流企业未来发展的趋势。

(二)物流信息化受重视,但信息化仍不足

先进水平的信息网络技术得到大型物流企业关注和应用,与物流相关的电子政务平台取得了良好的效果,公共物流信息平台的建设也得到政府、民营资本关注的,然而数量占物流产业80%以上的中小物流企业信息化难以推广。物流业中采用信息系统的仅有15%,尽管第三方物流采用信息系统比例较高,但第三方物流正处于起步和形成的阶段,所占市场份额小,没有一家能占超过2%的市场份额。总地来看,物流数据采集困难,数据标准不统一,信息共享欠缺机制仍制约着我国物流信息化快速发展。

(三)物流专业化程度提高,标准化进程较慢

物流专业化程度有所提高,单一物流功能外包发展较快,综合一体化物流外包较少。企业运输业务外包程度较高,2005年企业运输业务委托第三方完成的占67.1%。国家加紧编制冷链物流、RFID等相关的物流行业标准。在物流标准化运作中,集装箱运输量只占20%,比起国外的60%仍有较大差距。物流市场经营仍不规范,物流设施分散、地方保护、分块管理、诚信缺失等阻碍物流业的良性发展。

(四)综合物流需求加快,一体化进程加快

我国制造业物流处于由传统配销向综合物流过渡阶段,呈现出多种物流方式共存的特点。制造业物流是社会物流需求的绝对主体,制造业物流以年均23%以上快速增长。随着竞争全球化和基于供应链化,很多制造企业都关注物流系统的优化,在企业物流作业中运用现代物流技术与产品改善效率,如条码技术,自动化一体化物流技术。有越来越多企业希望把物流业务外包,以专注培养自身的核心竞争力,因此基于供应链管理的一体化综合物流服务的需求,将有较大的增长。

(五)物流咨询快速发展,增值模式开始转型

我国物流产业处于由粗放型向集约型,由资源消耗型向环保型转变的时期。物流战略规划,物流管理与技术,物流信息咨询与培训等,越来越受到各类型企业的重视。物流系统改造,物流流程优化,物流信息化项目逐渐增多。生产和物流企业都希望通过先进的管理理念,配合信息技术、物流技术,加强自身的物流增值能力,转变增值模式,由低科技含量的增值模式转变为高科技含量的增值模式。

(六)物流与其他行业的结合日益紧密

汽车物流、钢铁物流、家电物流、IT物流、冷链物流、医药物流等与行业密切结合的专业物流得到快速发展。不少物流企业开始重视物流市场细分、物流渠道营销、物流品牌建设,争取在行业物流中做细做精,做大做强。

二、物流业U型价值模型

价值链的概念是由迈克尔•波特(MichaelE.Porter)在《竞争优势》一书中提出的。其本质是:一系列能够满足顾客需求的通过信息流、物流或资金流联系在一起的价值创造活动组成的链条。传统价值链分析把企业内部分解成多个环节,分析增值的关键环节和非关键环节,通过关注和培养在价值链的关键环节,增强企业竞争的差异化优势,获得重要的核心竞争力。当价值链理论的分析对象由一个特定的企业转向整个产业时,就形成了产业价值链。

传统产业链价值模型大多由研发——生产——销售服务的一系列产业活动按一定顺序连成的增值网链结构。产业价值链模型能反映该产业链各个环节的增值情况。从产业链的角度,物流产业是一个复合型产业,其上游与科研技术结合,下游向市场延伸。综合物流产业发展的情况,发现单一物流环节增值空间不大,而物流活动与其他产业活动环节相结合却可产生集效,有较大的增值空间。物流业U型价值模型描述的是物流产业链上下游各关键环节与附加价值的关系。U型价值链结构向上伸展,代表着通过知识服务、知识产权、知识管理、标准化等增值服务,产业附加值得以向上提升。

U型价值模型中间是传统的单一功能的物流活动,向左与上游科研的结合力度越来越强,有物流信息咨询与培训,物流管理与信息技术,物流供应链战略三个价值活动,随着知识价值的提升,各项价值活动的增值幅度呈递增的趋势;向右与市场结合力度越来越强,有物流渠道营销,物流金融,物流品牌建设三个价值活动,随着品牌、服务价值的提升,各项价值活动的增值幅度也是呈递增的趋势。

物流的价值在于它为供应链上下游运作所提供的服务增值,是以增强供应链上下游企业的核心竞争力而存在的隐性价值增值链,体现在与供应链其他企业的协作性上面。UPS已经从提供运输服务发展到提供一系列的与物流有关的附加价值服务。UPS把物流和维修捆绑起来,可以为东芝公司提供更具成本效益的解决方案,只用原来所用时间的一半,从而获取价值链的高端利润。所以,物流一体化运作的程度的发展:从单个物流功能,到贯穿供应链上下游的一体化集成,才是真正影响物流产业增值情况的主要因素。

三、物流业金字塔型价值模型

从产业的主体企业角度出发,可以按不同的运作模式将物流企业分为4个类型:单一功能物流企业、协作型物流企业、综合型物流企业和供应链一体化整合物流企业。每个类型企业作为一层,以平均增值幅度由低到高的顺序堆叠起来,每一层企业的数量递减,于是形成一个类似金字塔型的价值模型。每层的平均宽度表示该类型的企业数量,每层的高度表示该类型企业的平均增值幅度,则金字塔的面积可视为整个物流产业所创造的价值。金字塔模型中4类型企业的增值模式分别如下:

(一)单一功能物流企业

该类型物流企业通常只提供单一功能的物流服务,如仓储、干线运输,少数兼有其他物流功能,或与具有其他功能的物流企业合作。这类型的主体数量多,分布分散,竞争欠规范,多停留在低技术含量的价值战竞争中。由于数量多、运作模式简单,欠缺不可复制的竞争优势,因而竞争剧烈,增值幅度最低。然而,其数量庞大,是物流产业的主体。

(二)协作型物流企业

该类型物流企业在单一功能物流企业的基础上,采取多样化的合作联盟方式,以求达到规模效应,获取规模经济。通过联合各自的经营优势,协作型组织比单一型物流更具有竞争优势,合作形式较为灵活,组织结构松散。但也存在着协作方式较为原始,联盟手段欠缺先进信息科技支持的不足。

(三)综合型物流

该类型物流企业比协作型有较大的跃升,其业务功能包括物流七大功能,在物流一体化、信息化、标准化方面已经形成一定的综合实力,以物流信息系统,物流数据交换,条码技术,RFID技术等先进物流技术为支撑,可以根据客户企业的需求,提供一体化的综合物流服务,优化客户企业的物流运作,为客户企业专注于其核心竞争力发展提供支持。该类型企业多为先进的第三方物流,也有部分是大型制造企业的物流子公司或物流部门。

(四)供应链一体化整合型物流

该类型企业的增值幅度最大,业务从物流领域延伸到供应链管理,拥有高效的信息系统,数据交换技术,国际化物流操作经验,准确的市场定位,一体化服务流程,并形成物流服务品牌。此类企业通过物流战略规划、供应链流程设计,运用先进的信息网络技术、自动化技术、人工智能技术以及前沿物流技术,可为客户企业提供个性化、一体化、国际化的物流服务,通过对供应链系统的运作优化,获得高附加价值。同时,因为其知识价值高,科技应用含量高,服务流程较长,服务模式复杂,形成了难以复制的竞争优势。所以此类企业数量很少,增值幅度较大,处于金字塔的顶部。

四、物流业增值运行机制

1.从产业链的宏观角度,通过与上下游价值活动的整合延伸,知识、科技、服务使产业链得到增值,使U型曲线向上移动。物流业U型曲线底端数量众多,增值幅度低的单一物流功能企业,因为市场竞争而淘汰退出市场,或通过整合现代信息技术和电子商务,注重知识产权、品牌、服务向U型曲线的左边或者右边迁移,提高其附加价值。宏观上使得竞争向有序方向发展,物流的价值得到提升,U型曲线的总附加价值增加。

2.从市场主体的微观角度,随着物流业的发展,金字塔的低端企业要么被淘汰,要么进入它的上一层,金字塔会逐渐变得扁平底部会变窄。因为竞争加剧会淘汰或升级改造一部分塔底企业,或通过上层的物流企业并购而升级。随着金字塔下层企业向上升级,金字塔总体价值提高,塔底变窄,塔高增加,塔的中上部分变宽扩大。物流企业从金字塔的低端走向顶端的过程中,使得社会物流总额的增长,物流产业发展,同时又进一步促进物流企业向金字塔上层迁移。

3.随着物流企业在金字塔型价值模型中的升级,物流产业链U型曲线会向上提升。物流企业对自身技术、战略、管理的改善,有助于物流与科研和市场需求的结合;同时,随着物流产业链U型曲线向上提,带动物流企业在金字塔型价值模型中升级,物流信息技术、物流战略规划、物流服务和品牌建设可以拉动物流产业整体从低增值服务趋向高增值服务,更注重物流服务系统化、一体化、个性化,从而改善金字塔底层低物流企业的增值模式。物流产业

的进步都是以物流知识价值化、物流技术产业化、物流运作一体化为前提的。微观的发展促进宏观的发展,宏观的进步有助于微观的改善,进而形成物流产业的良性循环。

4.物流从传统的为制造产业配套,逐渐发展了联系产业链上下游的关联产业。随着电子商务的快速增长,信息技术对物流的影响进一步加深,专业分工细化,协作难度增加。产品服务化理念、服务供应链理念的产生和发展,使得物流服务质量控制,物流产业链的协调成为物

流业新的研究课题。

五、结语

物流产业是现今我国发展速度最快的产业之一,竞争日益激烈,本土物流企业正处于从低增值到高增值、从粗放型向集约型、从资源消耗型向环保绿色型转变的过渡时期。本文分别从宏观产业链角度与微观企业主体角度进行分析,提出了物流产业U型价值链与金字塔型价值模型,在二者的基础上对其运行机制进行了对比研究,指出物流产业应通过与科研、市场加强整合,向综合物流和供应链管理物流方向改进,走高增值、高效率、特色化、一体化的产业发展道路。

参考文献:

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[3]汪鸣,冯浩.当前我国现代物流发展中的若干认识问题[J].中国物流与采购2003(1):20-26.

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一、物业管理纠纷的表现及其产生的原因

（一）物业管理纠纷的表现

物业管理起源于19世纪60年代的英国。1981年3月，全国第一家物业管理公司——深圳市物业管理公司诞生。此后，物业管理行业在我国迅速发展。20世纪80年代，随着全国住宅小区的兴建，现代物业管理从香港传入我国内地。我国的物业管理行业是随着改革开放以及房地产综合开发和住房商品化的发展而产生和发展起来的。物业管理被誉为21世纪的朝阳产业，在经济发展、城市管理、精神文明建设和社区建设方面发挥着日益重要的作用。那么到底什么是“物业管理”呢？根据修改后的《物业管理条例》第二条之规定：“物业管理（propertymanagement）是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”①

但是，随着我国房地产业的迅速发展，物业管理纠纷案件也在逐年呈上升趋势，且案件纠纷的类型也呈现多元化。下面我们谈谈物业管理纠纷的表现；

1、物业管理纠纷类型多，且形式多样

物业管理纠纷是物业管理过程中所发生的纠纷。案件的类型主要有：（1）物业公司向业主追索物业服务费、水电费的纠纷，这类纠纷的数量较多；（2）维修公共部位费用分摊的纠纷；（3）小区停车位收费及其权属引起的纠纷；（4）业主违章搭建引起的纠纷；（5）业主在小区内人身和财产受到侵害或伤害引起的纠纷；（6）开发商与物业公司之间的物业管理承包合同纠纷；（7）业主或业主委员会选聘、解聘物业公司产生的纠纷；（8）业主诉房地产行政主管部门行政侵权纠纷；（9）业主或使用人要求物业管理公司赔偿在提供特约服务中所引起的纠纷；（10）物业服务企业与物业管理协会之间的纠纷等。为什么会产生如此多的纠纷案件呢？原因又何在呢？后面我们再详细分析。

2、物业管理纠纷案件逐年上升，标的额也不断增加

伴随着全国第一家物业管理公司——深圳市物业管理公司的诞生。此后，物业管理行业在我国迅速发展，各地物业管理企业和从业人员数量迅速增加，而物业管理纠纷也在逐年上升。以北京市各人民法院为例,据不完全统计,物业管理纠纷案每年都不断上升,诉讼标的额少则上万元多则几十万元.可见随着物业管理行业的发展，物业管理纠纷也在不断的上升，其原因有何在呢？

3、物业管理法律关系复杂

物业管理法律关系是众多法律关系的一种，它是指参与物业管理服务活动的各责任主体之间发生的符合物业管理法律、法规和政策规范，具有物业管理权利义务的社会关系。物业服务法律关系就是调整业主、物业使用人、业主委员会、物业服务公司、房地产开发商等责任主体之间在物业管理服务过程中依法产生或形成的权利义务关系。

（1）物业管理法律关系的主体就是物业管理法律制度所规定的，物业管理法律关系的参与人，包括物业公司、业主、业主大会及业主委员会、开发商、建筑商、房地产行政主管部门。

（2）物业法律关系的客体是物业管理法律关系的主体的意志和行为指向和作用的客观对象。包括三个方面：（1）物。物业管理服务的对象；（2）行为。《物业服务合同》所约定的物业管理行为引起的管理服务活动；（3）智力成果。包括小区、大厦的荣誉称号、奖状、奖品等。如：同升湖山庄被评为“国际花园社区金奖”，“湖南省优秀管理示范小区”。

（3）物业管理法律关系的内容是当事人之间的权利义务关系，也是物业管理法律关系的核心和关键要素，同是也是法律规范的核心内容。包括了业主的权利和义务、业主大会和业主委员会的权利和义务、物业管理公司按物业服务合同的规定而确定的权利义务、开发商在物业管理活动中的权利义务、政府及政府主管部门在物业管理活动中的权利义务、物业管理协会的权利义务。物业法律关系即涉及到业主与使用人之间的关系、业主或使用人与物业公司的物业服务合同关系、侵权关系，又可能涉及到开发商与物业公司的物业委托合同关系、业主委员会与物业公司之间的委托管理关系，业主与业主委员会的关系，业主、业主委员会、物业公司与房地产行政主管部门的关系等。而在现实生活中物业管理纠纷属于新类型案件，在审判实践中又无现成的依据，物业管理立法又比较落后，这给正确处理该类纠纷带来一定的难度。

以上是物业管理纠纷案件在日常管理与服务中的一些常见的表现，下面来具体

分析物业管理纠纷产生的原因。

（二）物业管理纠纷产生的原因

1、业主和物业的定位不清、服务不规范不到位

在法律层面上双方不能明确自己的主体身份，往往是谁主谁辅，谁上谁下。但是在社会层面上，人们由于受传统的思想影响，在观念上使的双方原本平等的合同法律关系产生了错位，而这种合同关系又体现在服务与被服务的关系上。但有些物业公司却发生了角色的错位，往往以管理者自居，以为物业管理公司突出的是管理而不是服务。再加上大部分物业公司是开发商自建自管的，自始就与业主有些对立。还有些物业公司是由房管部门转制而成的，他们在思想上还没有形成服务的观念，对业主提出的意见不是主动沟通、积极化解纠纷，而是态度强硬或者是相互推诿，造成了业主的不满。而对业主而言：业主对物业管理的正确观念和消费意识还没有完全树立起来。还有些物业公司缺少专业技术人员或技术不过关，对业主需要维修的东西，不能够给予及时的维修。如我们小区业主家的红外报警器坏了，业主就打电话到前台，物业公司也派人来查看了，把主机拆下来拿走了，但好长时间没有回应，后业主又打电话到前台询问，得知主机坏了，需更换。业主好大的火气，“为什么不早告诉我”。你们不搞好我就不交物管费。我认为物业公司对业主的求助要及时答复，不要一拖再拖，这样只会造成不愉快。还有大部分物业公司服务质量差、服务不规范、不到位，也引起了大量的纠纷。物管企业的财务收支不透明、侵占业主的公有收益甚至存在多收费、乱收费的现象。如本公司是一个国际花园社区，环境优美，到这里来拍婚纱照的特别多，物业公司就对这些专门负责拍照的照相社进行了收费，收的钱归了物业公司。我认为物业公司这样做侵犯了业主的权益，是违法的。

2、物业服务合同内容不规范

物业公司在和业主签订合同时合同的内容不够细化，且出现不平等条款。

（1）物业公司未尽充分的安全保障义务，造成业主人身或财产受到损失

如某小区的一位业主，今年8月初下班后将电动车停放在住房楼下的坪里，第二天上班时发现电动车被盗。并多次找物业管理公司要求赔偿损失，可物业公司的人说他们没有替我保管电动车的义务。根据该案例，该业主的请求缺少法律依据，很难得到法院的支持。根据《物业管理条例》第三十六条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”第四十七条规定：物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。根据该案物业管理公司一般只对小区的安全负有日常管理的义务，其所承担小区安全防范的义务只是协助义务。同时，业主可与物业公司之间签订特定的保管合同或其他约定。《物业管理条例》第四十四条规定：“物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定”。只有在这种情况下，物业公司对电动车才负有特定的保管义务，一旦丢失将承担相应的法律责任。故该案物业公司承担电动车被盗的损失责任缺乏法律依据。因此物业管理公司应当自己证明在物业管理活动中没有过错即使有过错，这种过错也不是直接导致小区业主财产损失的原因。为此物业管理公司应当采取积极的应对措施，配齐安全防范设备及人员，加强安全防范义务。

从以上案件可以看出，由于物业公司疏于管理，未尽合理注意义务，小区内失窃等治安管理是常见的物业管理纠纷，而且业主在和物业公司签订物业服务合同时，对委托的事项、标准、权限、管理费收支、监督检查和违约责任等规定的少，或不明确。发生争议后，业主往往以财物失窃为由拒交管理费，物业公司以已履行了相关防范义务为由来进行抗辩。

（2）关于车库、车位的归属问题

如某小区的一块空闲场地被物业公司改造成了停车场，经小区业主委员会和物业协商，由物业公司管理并收取停车费，所收款项物业和小区业主三七分成，但需给业主停车一定的优惠。但后来物业公司并未兑现承诺，还擅自提高了业主停车费。双方纠纷不断，闹的不可开交。

在此之前，关于小区车库、车位的权属问题，法律上并没有做出明确的规定。这实际上是建筑物区分所有权、特别是业主共有相关制度在我国物权法立法上的缺位。在以往的生活实践中，我们看到，小区的车库、车位通常是开发商和物业公司通过出售、出租等方式处分小区车库、车位，并且取得收益，侵犯了业主的合法权益，这种不平等的条款应视为无效。根据《合同法》规定，物业公司在签订合同时，必须遵守国家的法律、法规，不得损害国家利益、社会公共利益和他人的合法权益。必须在平等协商的基础上来确保业主或业主委员会行使物业管理权和委托权。根据《物权法》规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应首先满足业主的需要。建筑区划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、出租或

者附赠等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，业主有权自己管理或者聘请物业管理，物业公司只能依照合同的约定享有权利并承担义务。”②

3、物业行业标准不统一

我国现在的物业管理中大量存在质价不符，收费与服务水平不一致。“北京市消协于2005年首次对全北京市住宅小区物业管理的调查报告显示，在被业主评价为服务管理“差”的物业公司中，有数家公司为二级资质物管公司。服务与收费倒挂的现象并不少见，很多物业公司收着高级资质的物业费，却只干出低级资质的活。”③我国现行物业管理条例规定，价格和服务标准应相适应。尽管物业管理服务属于软性的行业，但对其服务质量的好坏优劣应该有个统一的标准，至少一个地区或同一个资质的应该有一个相同的服务标准，并将标准具体量化到每一个服务项目中。标准应由物业公司提出管理方案和管理预算，业主大会进行表决。故双方在合同中应把相应的机制以及服务标准约定清晰，避免纠纷出现时无所适从。

4、物业法律法规和规章制度不健全

由于我国物业管理行业起步较晚，发展不平衡，相关法律、法规制度也尚未完整、系统地建立起来，加上人们消费观念还没有完全转变过来，所以纠纷会不断发生，且在法律适用上比较困难。而现有的《物业管理条例》的规定又比较笼统，对现实生活中发生的纠纷，只能作为参照。新的《物权法》虽弥补了《物业管理条例》的不足，但还未实施，目前来说只是一个法律条文，它的可操作性还有待在日后的实践中进行检验。

二、我国物业管理法律规范的完善

以上分析了物业管理纠纷产生的几方面原因，基于物业管理纠纷的特殊性，业主与物业管理企业之间的矛盾在一定时期将是尖锐而不可避免的。下面来对解决物业纠纷提出自己的几点建议。

（一）明确双方定位、利益共享

在法律层面上，《物业管理条例》中已确认了双方是两个平等独立的民事法律主体，是平等的合同主体，不能简单的定位为谁上谁下，谁主谁辅。根据9月1日《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》，此次《条例》修改的一大亮点就是根据《物权法》的有关规定，将“物业管理企业”改成“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”。这几个小小的名称变化，却表明了物业公司与业主的关系由原来的“管理”变成了“服务”。

一直以来，物业与业主之间的矛盾磨擦不断，这在很大程度上是因为物业和业主对自己的定位与双方的权责关系不明晰。变“管理”为“服务”，物业公司明确了服务的职能定位，业主明确了自己的权利义务，双方关系的处理也就有了明确的指导。同时物业管理企业与业主在物业管理活动中，要寻求双方的共同利益，建议在物业管理活动中推广“合伙经营”的理念，营造一种“合作伙伴”的氛围。让双方都能够清楚的认识到，双方在物业管理活动中，双方都处在同一个“利益共同体”中，是合作伙伴，应该同舟共济，互为依存，合作建立一个双方都接受的“利益共同点”。

有了“利益共同点”,双方只有彼此“互不设防”互相信任,真诚合作,才能达成共同目标.因此,建立一种互信机制是十分必要的.不论是物业的所有者,还是管理服务的经营者,达成共同利益原则是永恒的原则.不论是物业管理企业还是业主都应该以“合作伙伴”的姿态出现，站在公正、诚信、互利的基础上思考问题，解决问题。在处理双方关系时，应本着“”的精神，采取包容，互让，友好的态度。

（二）规范合同内容，强化合同意识

物业公司和业主在签订合同时，应细化合同的内容，强化合同意识，为以后在服务过程中产生的纠纷提供可供判定的依据。

物业公司与业主之间的服务也要用合同来确定和保障，《条例》第三十五条规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业公司订立书面的物业服务合同，对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用等内容进行约定。第三十六条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。所以，物业公司应加强安全防范，充分履行合理注意义务。并且物业公司可以与业主签订的保管合同或其他约定。根据《物业管理条例》第四十四条规定：“物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定”。

同时，业主应增强合同意识，审慎订立合同。履行合同时，应当遵循诚实信用的原则，在享受物业服务的同时，应按时交纳物业服务费的义务。物业服务合同是业主和物业公司明确各自的权利和义务的文本，也是物业纠纷发生时，衡量各自主张是否充分的评判准则，更是人民法院处理物业纠纷案件的事实依据。所以，业主在签订合同时，应当在参考物业服务合同范本的同时，尽可能细化合同的内容。使业主和物业公司都有章可循、有法可依。在业主与物业公司发生纠纷时，物业公司应主动与业主进行沟通，作为共同利益的合作双方都必须有强烈的交流沟通意愿，在物业管理活动中应共同经营维护良好沟通环境，创造相互沟通的条件，以融洽双方彼此间陌生与误会，取得彼此间的认可和信任。因此，不管是物业管理企业，还是业主都有应重视和加强彼此间沟通，这样才能关系融洽，相互信任，和睦共处,尽可能通过沟通和解的方式来解决纠纷，避免矛盾的进一步激化。

（三）完善物业服务的行业标准

物业主管部门要建立物业服务的行业标准，构建多档次的服务标准体系，加强物业公司的资质等级管理,并且实行资质等级与服务标准和收费成正比。物业主管部门要不定期的对物业公司进行考核，来规范其资质等级标准。物管协会要充分发挥其行业指导调和功能和“桥梁”作用。劳动行政主管部门也要加大对物业管理人员的职业资格准入制度检查的力度，来规范其人员的招聘的标准。价格主管部门应根据不同档次的物业服务标准、不同资质等级的物业公司，科学核定不同级别的物业收费标准。同时要大胆借鉴中国香港地区和国外一些发达国家的物业管理经验来探索适合我国国情的物业管理模式，建设专业化、标准化、规范化、国际化的管理新思路，推出“一体化服务”、“酒店式服务”等，使其成为一流的精英团队。

同时，建议成立一个具有评估、监测功能独立机构，其机构成员的人选由政府主管部门，物业管理行业的专家和物业管理协会的人员。其职责主要是提供对物业服务标准、物业公司的资质等级、物业管理费的分级收取的评估、监测等服务。并且和物业相关部门相互配合，来保障物业收费、资质管理、服务标准等向社会的公开、透明度。这样将有利于物业管理市场的良性运作，使业主、物业公司受益，也使物业管理行业不断的向前发展。

（四）加强物业管理立法、宣传与监督

加强物业管理立法势在必行，到目前为止我国尚没有统一的物业管理法规,而现有的《物业管理条例》规定又比较笼统，对现实中的具体问题缺乏可操作性。备受关注的物权法的公布，必将给物业管理行业带来巨大的影响。新《物业管理条例》也即将实施，9月1日，国务院颁布了《关于修改〈物业管理条例〉的决定》，新《物业管理条例》与《物权法》相适应，新《条例》更加注意业益的维护。如：在业主委员会的成立、业主对一些事项的决定和业益的保护等几个方面对原有的《物业管理条例》作了重要的修改，并且明确了物业公司“服务”的职能定位。

在《条例》的修改中很多地方都与物业公司的这种职能转变有关，比如说《条例》规定，物业服务企业接受委托代收供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

新的《条例》更加注意业益的维护。根据修改后的《条例》，选聘和解聘物业服务企业，只要经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数1/2的业主同意就可以了，这为业主更换不满意的物业公司提供了便利，大大提高了业主的自主性。《条例》还规定，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。这样就能够避免各种私搭乱建行为的发生，有效地维护全体业主的利益。

新修改的《条例》和《物权法》将从10月1日始实行。笔者认为，从目前我国物业管理的对象来看，不仅有建筑物、公共场所和设施，同样也有人员的管理，建议我国进行专门的物业管理立法模式较为实际。其调整的特殊社会关系，应当以《消费者权益保护法》的模式来加以专门的规范和确定。

随着有关物业管理立法不断健全，当业主和物业公司在发生纠纷时，便有法可依，使纠纷得到了有效、合理的解决。同时我们认为要改变物业管理费的包干制收费模式，形成市场竞争制收费模式。

其次，建议在物业管理行业中引入保险机制来转嫁风险。因为物业管理是一个服务行业，即要给业主提供专业化的服务，又要对小区的公共设备和设施进行维护和管理，在管理与服务中，面临着诸多的风险。如：小区停放的车辆被盗或被划破等。这些事故的发生都会给物业公司的日常管理带来许多麻烦，并由此产生经济上的赔偿责任和无休止的纠纷。而保险的作用恰好是为了转嫁风险，当保险公司来处理风险事故时就可以为物业公司承担经济上的赔偿责任。这样可以减少物业公司与业主之间的矛盾纠纷。所以我们要借签外国的保险机制在物业公司的运作的经验和好处。北京物业管理协会经过半年的市场调研，研发出了物业服务公司的专项险种——《物业管理责任险》。该险种比原来的范围扩大了，列明了风险责任，在出现风险事故时责任划分非常的分明，避免了因此而产生的纠纷，同时也使业主和物业公司之间的关系得到了和谐发展。

同时，也要加大物业管理法律法规的宣传力度，增强业主和物业使用人的法律知识，在其权益受到侵害时能够拿起法律的武器来维护自己的权利。再次，法律的监督一定要到位，这样才能避免不正当竞争行为的发生，建立公平、公正的市场竞争秩序，来促进物业管理行业的有序发展。

总之，物业管理是一个新兴的，充满竞争的朝阳产业。物业管理企业只有在不断的竞争中脱颖而出，占据有利的市场地位，才能不断发展，不断壮大。同时也要充分发挥行业自治的作用，依法治理物业管理市场，制止不正当竞争行为，完善物管协会内各项制度，章程，从宏观方面维护各公司的利益。国家立法机关也要加大物业管理的专门立法，当发生纠纷时有法可依，不断减少物业纠纷的发生，最终使“业主能够溶于物业公司的服务之中，物业公司的服务能够溶于业主之中”。

1.《中华人民共和国物业管理条例》,中国法制出版社.第1页

2.张海港：《物业教育资讯》，北京亚太阳能教育发展研究院物业管理研究中心，2007年4月,第12页

3.《中华人民共和国物权法》,中国法制出版社.第30页

参考文献：

1.朝法宣：《如何解决物业管理纠纷》，载中国法院网，2006年9月

2.张海港：《物业教育资讯》，北京亚太阳能教育发展研究院物业管理研究中心，2007年4月

3.张海港：《物业教育资讯》，北京亚太阳能教育发展研究院物业管理研究中心，2007年1月

4.劳动和社会保障部就业培训指导中心编写：《物业管理师》，中央广播电视大学出版社会性2004年第3版

5.张哲：《物业纠纷的膨胀法律为何难解》，载《法制日报》2006年4月18日第8版

6.周四新：《完善我国物业管理立法的构想》，载《财经理论与实践》2000年2期

7.湖南省房地产协会物业管理专业委员会,《湖南省物业管理论文汇编》,2005年12月

8.温平：《浅议物业管理之纠纷》，载《实践与探索》，2004年第20期

9.肖文明：《物业管理纠纷法律维权》,载中国法院网,2007年7月20日