商业调查报告大全11篇

绪论：写作既是个人情感的抒发，也是对学术真理的探索，欢迎阅读由发表云整理的11篇商业调查报告范文，希望它们能为您的写作提供参考和启发。

篇（1）

一．各级领导重视、组织推动有力。通过经常性地组织员工学行《服务工作规则》、省分行《服务工作实施细则》等有关文件，进一步明确服务兴行的意义，增强服务兴行的意识，提高服务技能和水平，爱行敬业、服务兴行已逐步被全体员工所认同，激发了员工的主人翁责任感，全行的服务工作切实做到了有机构、有人员、有部署、有安排、有检查、有奖罚。[文秘站网文章-找范文,到文秘站网]

二、基础教育扎实，服务意识有所增强。通过制定办法措施来约束员工行为的同时，还注重抓了员工的思想教育和规范化服务训练，如支行__所为了进一步提高一线员工的整体素质，利用业余时间组织了为期一周的新业务、新知识、新技术培训，提高了大家的服务技能，在__所组织的重点客户调查中，回答“您对本所的各项服务评价如何“这一问题时，90％的客户对该所的“服务态度．服务设施“从“良好．好．一般．差“四项中选择了“好“，10％选择了良好。在回答“与其他银行相比，工商银行好在哪里“时，客户的意见可归纳为一是服务态度好，网点环境好，二是员工素质较高，三是汇款方便快捷。其他网点的员工服务质量也都给客户留下深刻的影响，工行服务态度好已逐渐被社会各界认同。

三、设施建设齐全，服务环境优美。__支行经过近几年的不懈努力，基础设施、服务环境得到了极大的改观，所有网点都给客户以宽敞、舒适、清新、优美的感觉。给客户创造了一个良好的经营环境，以“宾至如归”之感。

四、规章制度健全，奖罚措施有力。我行针对在优质文明服务中存在的问题和薄弱环节，建立健全了各项规章制度制度，做到了制度上墙、便民设施齐全，配备了意见簿、员工挂牌服务自觉接受客户监督，为推动__支行优质文明服务工作起到了积极的作用，也向社会展现了__工行优质服务的风彩。

在调研过程中，客户对本行的服务工作也提出了很多中肯的意见，如客户在回答“本行服务工作目前存在哪些问题时，意见可分为五种：

一是网点过少，且功能不齐全，服务品种单一。即使是__最大的储蓄所――工行__所，也没有柜员机，与他行网点在门面上就已逊一筹。乡镇网点的撤销使单位和个人的结算业务感到不便，与之相配套的网上银行等远程金融工具的使用在__这样的较落后地区推广也不是一时之事。

二是等候时间过长，特别是处于繁华地带的网点，存取款的速度较慢。影响存取款的速度的原因一是客观因素，即人员素质问题。但主观因素也不可忽视，系统在制度上实现事权分离的同时，一笔业务2人办3人办也是客户不能理解而抱怨的原由之一。

三是所与所之间的服务水平不一致，有的柜员服务态度时好时坏。

篇（2）

2、各类专业市场快速发展。全区共有各类专业市场32个199万平方米。主要经营装饰材料、建筑材料、旧货、五金机电、工业品、农副产品、日用品、粮油、糖酒、水产品等20大类5万多个品种，年交易额达102亿元。有万宝货物集散中心、友谊装饰材料市场、工业品批发市场、胜利综合建材市场、华望旧物市场、五金机电批发、石材批发市场、草原装饰材料市场等大型批发市场8个，年交易额在亿元以上。目前，全区初步形成了以万宝建材、东风新村商贸、友谊地区装饰材料、铁西地区日用消费品、萨大路钢材、石材，会战大街技工贸为主体的中区市场群。这些专业市场已成为发展辐射型商业的主力军，对全区经济发展起到了强有力的拉动作用。

3、新兴业态迅速崛起。近年来，全区新兴业态也得到了较快发展，并以独特的经营方式和先进的管理手段逐步取代传统的零售商业。目前，代表城市商业现代化水平的连锁、超市、物流配送等新型业态，已发展到836家，占网点总数的32。其中，超市63家，以百大、庆客隆、中央商城、新东风购物中心为代表的大型超市4个，以地官门、万宝、拥军为代表的中型9个，社区性超市50个；连锁店57家、品牌189家、专卖店219家，初步形成了城市商业现代化的基本模式。

4、经营主体向多元化方向发展。随着城市规模的不断扩大、功能的完善和所有制结构的调整，全区商贸业基本形成了多种经济成分共同发展的流通新格局。现有的商业网点中，股份合作制企业占20、私营企业占80。从发展格局可以看出，国有企业从商贸行业中逐步退出，为非公制经济发展提供了广阔的空间。

5、企业信息化建设已经起步。网络技术、现有通讯技术等现代化信息技术在商业企业逐步得到应用，实现网络化管理的庆客隆超市就是一个典型的代表，这个超市有连锁店五个，全部实现网络管理。共购置110台电脑组成局域网，并自行开发了一整套系统软件，实现了商品单品、陈列、销售等环节自动化管理，在国内同行业中处于领先地位。电子商务，网上销售也正在探索之中。

20__年，全区商贸业实现增加值43.5亿元，占全区国内生产总值的70。20__年1-9月份，商贸业实现增加值33.8亿元，占全区国内生产总值的62，商贸经济发展呈现出了良好的发展势头。

二、发展辐射型商业形势分析

（一）发展辐射型商业有利条件

1、中心区地缘优势突出。经过多年的建设、培育，__*区商贸中心地位日益巩固，特别是“九五”期间，全区商贸经济快速发展，不仅为发展[本篇文章来源于文*秘*__*网-网址为-未经过文秘站网站同意转载此文均为抄袭后果自负]辐射型商业奠定了物质基础，而且在对外开放、开发资源、调整结构、经营城市、发挥流通产业多种功能等方面积累了宝贵的经验。

2、专业市场载体作用突出。__*区已具备一批大型商场和大型专业市场，特别是今年将有旧物市场、煤炭市场、永丰商贸城、地下商贸城、香榭丽名人广场等一批市场载体投入使用，对市场升级将起到推动作用。

3、两个商贸中心的拉动作用。会战大街、东风新村两个商贸中心更加繁荣，商业活力突出，人流、物流逐渐增长，中八路的开通和出租车辆准入制度的实施，给会战大街带来了新的活力，东风新村将随着新百大超市、永丰商贸城、地下商贸城、香榭丽购物中心的开业和中央商城、庆客隆超市等载体形成比较集中的商城区，充分显示区商业的“扎堆效益”，必将推动全区商贸经济快速发展。

（二）发展辐射型商业的不利因素

1、辐射半径小。__*区地处哈尔滨、齐齐哈尔两市辐射半径之中，发展区地辐射型商业难度较大。在调研过程中，发现__*区的几个大型的专业批发市场的工业品、装饰材料、小商品等进货渠道大都来自哈尔滨。__*区在哈尔滨、齐齐哈尔两市的商业辐射中达到快速发展有一定难度。

2、加工行业少。__市的商品大都来自外地，基本是外进内销，内产外销的产品很少。商贸发达的地市大都采取“市场加工厂”的经营模式，前有店后有厂，如：服装批发市场内有较强的服装加工基地，拿到订单立即就能生活大批量的产品，形成了规模效益，只有形成“市场加工厂”的经营模式，才能降低生产成本，提高辐射力。__*区缺乏这种经营模式。

3、消费水平高。由于__产业工人多、工资水平高，具有较强的购买力，商品价格在全省乃至全国居于中上偏高的水平。__地区成为外地商家辐射的集中目标，制约了__*区商贸业向外辐射。

三、对策及思考

根据以上的形势分析，__*区发展辐射型商业以发展现代流通业为重点，努力实现商贸业“四个转变”，即推动商贸经济由以零售为主向以批发为主转变，由单项经营向对内对外双向经营转变，由商场行为向市场行为转变，由旧的经营方式向新的经营方式转变，建设区域性物流中心。

（一）调整业态，优化结构

优化零售业态结构，使业态的种类、数量以及布局做到总量合理、规模适度、分布均衡。各种业态有机结合，既满足消费者需要又有整体的经济效益。坚持行业、业态、规模的合理性，积极发展新型业态、新兴行业。建立大商业、大市场、大流通的商业体系，使我区成为黑龙江省西部地区的区域性商贸中心，把流通产业变为我区可持续发展的支柱产业，使我区的商业网点逐步形成总量合理、结构优化、规模适当、分布均衡，具有较强的聚集和辐射功能的现代化的商业网点群。

（二）实施大公司、大集团战略

繁荣商贸中心，完善商业网络，辟建启动大市场，培育知名商店，开发商贸广场，实现物流配送。引导大公司、大集团、大商场、大超市、大市场把企业做大做强。优化流通产业结构，提高企业组织化，集约化程度，引导商业企业资产的合理流通，通过兼并、控股、联合等途径，以资产作纽带，以优势企业为龙头，发展一批成规模、跨地区、跨行业，内外贸一体化的大型流通企业集团。发展 连锁经营，走规模经营的路子，使全区形成一个有不同业态的连锁网络，连锁后要实现规模经营，主要的是统一采购、统一配送、统一管理，向多业态、多行业拓展，通过连锁经营覆盖__*区饮食服务业，鼓励有实力的大型企业组建跨行业、跨所有制的连锁公司或连锁集团。

（三）合理规划好批发大市场

篇（3）

改革开放以来，城区贸易发展迅猛，商业、供销系统的十大商场在商贸发展中起着主导作用。进入新世纪，随着市场经济体制日趋完善，国有资本逐步退出，国有商场纷纷转制，个体私营企业已成为姜堰城区贸易发展的主力，且发展势头良好。城区贸易的格局也随之发生了一些变化，除西大街仍然是城区贸易的黄金地段外，在其他主次干道上产生了一些新兴的商贸区，形成了经营特色，产生了一定的市场效应。在特色街的形成中政府、经营者、消费者发挥了相应的作用，推动了特色街的形成和发展。

1、政府搭台，企业唱戏，推动了商业服务业的发展。改革开放以来，市委、市政府坚持经济建设这个中心不动摇，狠抓第一要务，一、二、三产业协调发展。召开了服务业工作会议和餐饮工作会议，研究部署推动第三产业发展的政策措施，制订了加快个体私营经济发展的暂行办法，加大流通企业改制力度，重视三产统计工作。这些举措有力地推动了城区商业服务业的发展，企业数量不断增多，规模不断扩大，第三产业增加值在国内生产总值中的比重不断提高。

2、部门配合，合理引导，促进了商业特色街的形成。市三产办公室协调指导全市第三产业的发展，市贸易局跳出原先的管理模式，由管理国有集体商业贸易企业转变为服务全市社会商业，积极探索引导全市商业服务企业发展的新路。旧城改造步伐的加快，为商业特色街的形成提供了载体。建设部门对迎宾东路地段的开发面向社会自然人拍卖，开经营城市之先河，促成了迎宾东路餐饮一条街的形成。各种优惠政策的实施和城市管理力度的加大以及经营城市的理念，都对城区商业特色街的形成起到了积极的促进作用。

3、业主要求，利益驱动，形成了商业特色街的雏形。同类商品或关联商品经营户的适当集中是市场经济条件下资源的合理配置。在调查中，广大经营户非常赞成集中经营，希望政府有所作为。利益的驱动也使经营户向特色街集聚，商业特色街初具雏形。

装饰材料一条街——通扬中路。专业从事装璜、装饰材料、装璜五金等门类的企业88家，占入驻企业的47%。这些企业规模较大的有2——3家，相对比较集中，是居民购买装璜、装饰材料的首选，年销售额在一亿元以上。

通讯器材一条街——振兴中路。经营通讯器材的商家多数集中在振兴中路的西侧，共有经营户21家，占入街企业的33%。各家销售的手机品牌、机型、价格均大同小异，他们之间除了销售价格的竞争外，服务质量特别是售后服务也是他们竞争的主要内容，年销售额在4000万元左右。移动、联通姜堰分公司迁出后，通讯器材一条街的规模和人气都受到了一定的影响，有的商家正缩小规模，不少经营业主有随迁经营的意向。

五金电器一条街——人民中路。从事农用配件、工业小五金以及工业电器的企业88家，占入驻企业的47%，苏常电器和黎明电器的进入，增加了该街的经营规模，现已成为具有一定规模的工业物资市场，并逐步形成了专业街，年销售额在一亿元左右。目前，由于二运公司的南迁和人民中路的拓宽，一定程度上影响了这条街工业电器、物资经营户的销售。

摩托车一条街——人民南路。从新西桥至汽车站，摩托车经营户有7家，占入街企业的10%。这些企业大多是私营，除少量品牌有雷同外，各家都有自己的品牌，品牌竞争是主要特色，年销售额在4000万元左右。

美食一条街——迎宾东路。在街道的东段，集聚着12家私营餐饮企业，占入街企业的35%。这些企业都有一定的规模，且装璜讲究，风格各异，一家紧挨一家，特色十分明显。从服务内容上看，有中餐、西餐、排档，还有特色餐饮，如肥牛城等。年销售额在3000万元左右。

服装一条街——迎宾西路。迎宾西路的店面房大多数被个体工商户购买，经过几年的发展，这条街的服装经营已成为主要特色。目前经营服装的个体户有57家，占入街企业数的63%。年销售额在1000万元左右。

二、城区商业特色街存在的问题和矛盾

城区商业特色街初具雏形，且发展势头良好，但是，由于诸多原因，商业特色街发展还存在着诸多问题和矛盾，亟待研究解决。主要体现在四个方面：

1、商业特色街缺少规划。一是城市规划不到位。城市规划没有充分考虑城区商业特色街的建设，与商业特色街的发展不相适应，无论是特色街的布局，还是特色街的功能配套都存在着诸多问题，致使城区商业特色街的发展受到一定的限制。二是经营的店面房偏小。房地产开发商在设计和建设店面房时，为了追求利益的最大化，往往设计门面小，进深大，又不是框架结构的店面房，导致城区店面房偏小，且又无法扩大。政府缺乏有效的调控，没有把开发商与特色街经营有机地结合起来，致使特色街经营规模受到一定的限制，难以扩展。三是城区商贸发展缺乏专业规划。迄今为止，城区商贸业发展缺乏整体规划，更没有商业特色街发展规划，除了现有的几条自由发展起来的商业特色街初具雏形外，大多数商业企业零星分散，形不成市场效应，形不成商业特色。这种商贸发展状况,既不利于城区商贸业的发展，也不利于人民群众购物,更不利于提升城区商贸业的品位，与城市的新形象不相协调。

2、城区商贸缺乏规模和特色。一是城区商业特色街的经营规模普遍较小。增加值约占城区商贸增加值总额的三分之一。商业特色街缺少大企业、大商场，大酒店的支撑，带动发展作用不强。二是商业特色街特色不特，同类企业聚集度不高，6条商业特色街入街总数超50%的街道只有服装一条街。品牌效应不强，低档次的商品多，高档次的品牌商品少。有的特色街由于受到城市管理规定的限制，制约了经营和业务的拓展。如通扬中路装璜装饰材料、人民中路的五金电器、迎宾东路的美食经营等。三是同品种经营，竞争不够规范。众多经营门店由于经营范围、品种档次、商品结构、经营方式雷同，缺乏特色，一方面形不成以质取胜的格局，经营的商品档次太低，难以满足消费者的购买欲望，导致购买力向外分流，另一方面为了拉顾客，抢生意，相互之间竞相杀价，或以次充好，蒙骗顾客。结果是牺牲服务和档次换取生存空间。四是缺少一、二产业的强有力的支撑。我市的一、二产业发展还不快，工业、农业的产品没有对商贸易流通形成有效的支撑，一、二产业职工的收入没有明显的提高，预期收入不确定，制约着消费需求，也制约着贸易的发展。

3、软硬环境建设制约了特色街的发展。一是区域规划建设要求不明确，影响了特色街规划建设。如迎宾东路按统一格式砌好后，多数房主设计开设饭店，也就形成了现在的美食街，但由于规划没有事先按其功能设计操作间，业主们以搭建棚披应付，既不符合卫生要求，又受到城市管理的制约，原街道化粪池是以住宅楼标准设计，远不能适应开设饭店的排放要求，经常出现堵塞外溢现象。让业主们非常头疼。二是城市管理的一些规定没有考虑到商家的经营和发展需要。如通扬中路经营装璜装饰材料的业主反映，该街原是328国道，交通十分便利，姜堰的装璜装饰材料一直辐射到海安、东台、兴化戴南等地，后来由于城区禁止车辆进入，停车曝光、罚款，他们的货进不来，出不去，辐射无从谈起，只能做本地生意。三是执法部门执法检查频繁过度，商家疲于应付。业主普遍反映，机关各部门执法检查的比较多，而上门宣传政策、法规的少，他们迫切希望政府部门及时宣传政策法规，纠正不规范的经营行为，以减少对商家极不情愿的处罚。四是政府承诺的诚信度不高，影响了投资者的积极性。一些市外投资企业反映，招商引资项目谈的时候地方各级官员给予了高度重视，显示出非常的热心，答应了很多优惠条件，但是投资到位后，原有的热情不见了，政府或部门承诺的优惠政策难以到位，如减免税收、规费，他们期望能够承诺兑现。五是少数部门、少数机关干部为群众服务、为商家发展服务的意识还不强，门难进，脸难看的现象并未根除，能办的，可以快办的，就是拖着不办的现象时有发生。六是商业特色街各项功能设施不够配套。停车场、昼夜自动银行、电信以及特色街的基本配套设施仍不能与商业特色街的发展相适应。

4、经营者的综合素质亟待提高。一是经营者的文化素质不高。从私营、个体户的文化水平来看，初中、小学文化的占大多数，高中文化的约占10%——20%，大专以上学历的不足10%，小富即安，小富即满的思想比较严重。二是重经营、轻管理的现象普遍存在。大多数业主的主要精力都花在经营环节上，对如何加强管理，做好售后服务很少考虑，一定程度上影响了企业的发展。三是诚信意识不强。以次充好、以假乱真、掺杂掺假、短斤少两等现象还在一些行业中存在，“三包”的规定还没有得到很好的实施，影响了企业和行业的市场信誉度。四是法律意识淡薄。主要表现有：一方面对国家的政策、法律、法规不注重学习，在经营中侵权行为时常发生，不能够较好地维护好消费者的利益；另一方面，一些业主虽然懂得经营，但不懂如何维护自己的合法权益，对乱罚款、乱收费的行为，不能据理力争，不敢正面抵制，使自己的正当利益被任意侵害。这样，不仅助长了乱执法、乱收费的行为，而且也妨碍了企业的发展。

三、关于创建城区商业特色街的几点建议

城区商业特色街是市场经济发展的产物，是市场对资源配置的结果。创建商业特色街，政府要在尊重市场经济规律的前提下，有所作为。为此，我们建议着重抓好以下几项工作：

1、要进一步强化思想认识力度，切实形成创建商业特色街的共识。

创建商业特色街，是我市发展商贸、搞活流通的重要途径，也是促进我市经济和服务业发展的一个重要亮点。政府及有关部门要在以下几个方面形成共识：

一是创建商业特色街是提升城市形象和商贸业品位的需要，提升城市的形象，离不开商贸业品位的提高，创建商业特色街，就是提升商贸业品位，就是提升城市新形象，打造经济快速发展的良好城市环境。二是创造商业特色街是策应沿江开发、快速发展姜堰经济的需要。通过创建商业特色街，可以密集人气、财气，激活流通，繁荣市场，带动城市其它相关行业的发展，为实现“五年总量翻番，八年全面小康”的目标提供强有力的支撑。三是姜堰作为特殊政治意义的城市，通过创建商业特色街可以放大名人效应，有利于姜堰经济和各项事业的快速发展。四是按照全面小康的标准，通过创建商业特色街可以提高三产增加值在GDP中的比重。通过解放思想统一思想，提高认识统一认识，充分认识创建商业特色街的重要意义，增强创建商业特色街的责任感和紧迫感，不断提高商业特色街的知名度，促进姜堰经济快速发展。

2、要尽快制定商贸行业发展规划，加大城市规划调整力度。规划是发展的蓝图，创建和发展商业特色街首先必须要有科学的规划。规划要有创新思维，明确目标。新城区建设和旧城区改造时，要充分考虑贸易发展的实际和需要，把城市建设与贸易发展需要结合起来，与贸易企业的发展结合起来，与贸易行业发展规划结合起来，合理地规划好城市发展的蓝图，把黄金市口和黄金路段预留给商业和其他三产行业，以此推动贸易的发展和商业特色街的建设。要抓紧制定贸易行业发展规划。相关职能部门要根据城市建设规划，结合贸易发展的现状和发展趋势，在认真分析本地业态结构的基础上，制定出城区贸易行业发展规划。规划要说明在今后的某一段时间里，城区贸易行业的发展目标、发展方向、发展重点、工作措施。要尽快制定城区商业特色街发展规划。规划要明确城区商业特色街的总体发展目标、建设标准、阶段任务、方法步骤、政策措施。要加强对商业特色街发展的研究，对商业特色街的布局、规模、功能、品位、标准等要做深入的探索，通过探索和建设，使商业特色街真正形成商品特色、品牌特色、形象特色、文化特色和功能特色。规划力求高起点，富规划长实施，这样，不仅政府对贸易行业发展可以实行有效的宏观调控，而且也使业主知晓城区贸易的发展方向和发展动态，让他们自觉地顺应行业规划，进场、进区、进街开店兴业。

3、要进一步加大招商引资力度，快速推进商贸发展。贸易的发展，商业特色街的建设，要突出抓好招商引资。从姜堰的贸易规模看，总体规模比较小，大型企业屈指可数。商业特色街的情况也是如此，入街经营的企业数量不少，但企业的单个规模太小。再从前期我市招商引资的实践看，在国家没有向外资放开批零市场的情况下，我市有关部门通过招商引资，成功地引进了时代超市、苏果超市、中油公司、上海曹安市场有限公司等一批国内知名的大企业，这不仅使姜堰的贸易规模上了一个档次，促进了贸易的大发展，也为聚集人气，推动特色商业街的建设和发展起到了推动作用。因此，必须进一步加大招商引资力度，通过走出去、请进来、网上招商等方式，吸引市外资金或国内大型企业来姜投资，以迅速扩大贸易企业的经营规模，提升经营品位，促进商贸行业的跨越发展。要注意把招商引资与城区的特色街建设结合起来，在已具特色雏形的街区内，引进一、二家大型企业进驻，以提高特色街的人气，让特色街更具特色，借以弥补城区特色街的入驻企业规模小、品位差、档次低的不足。

篇（4）

二、调查范围

以“绿城长兴广场”项目为核心，东至人民北路、南到解放路、西至长安路、北至县前街。

三、调查方式

走街选点访问。

四、综合分析

1、人民北路。

本路段属于三类路段，租金相对较低。底商：日租金4——8元；二层：日租金1.6左右。

案名 楼层 面积（㎡） 年租金（万元） 日租金（元） 人民北路银时代店 一层 30 8 7.3 人民北路两岸咖啡店 二层 500 30 1.64 西鱼巷59号嗒滴嗒童装店 一层 70 9 3.5

4、长安路。

该路段没有象样的商业店铺，零星店铺租金极为低廉，不具参考性，基本可以忽略。

案名 楼层 面积（㎡） 年租金（万元） 日租金（元） 金陵中路292号（空置） 一层 25 10 10.95 金陵中路318号汀凡诗女装店 一层 30 6 5.4 县前中街385号（空置） 二层 800 70 2.39

5、县前街。

重点调查了位于县前街与道园路相交处“第3大道商业广场”。该项目总建筑面积为3.7万平方米，其中四层裙楼为“内街式”商业建筑约2万余平方米。

该项目一层日租金报价每平方3.5元；二层报价2.5元。

据该项目内部人士透露，长兴第三大道商业管理有限公司以1.4元的底价从业主手中获得招商运营权。

案名 楼层 面积（㎡） 年租金（万元） 日租金（元） 解放中路376号李宁运动店 一层 83 37 12.2 解放中路389号（空置） 一层 90 41 12.4 解放西路115号和记菜馆 一层 200 12 1.64 解放西路246号佳业房产经纪 一层 30 4 3.65

五、本案租金定位

综合项目周边租金水平，特别参考“第3大道”，我们认为本案以底层3元、二层1.5元作为第一年度双方合作的基准价格比较合理。每平方上浮0.5——1元作为招商方的回报。

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改革开放以来，城区贸易发展迅猛，商业、供销系统的十大商场在商贸发展中起着主导作用。进入新世纪，随着市场经济体制日趋完善，国有资本逐步退出，国有商场纷纷转制，个体私营企业已成为姜堰城区贸易发展的主力，且发展势头良好。城区贸易的格局也随之发生了一些变化，除西大街仍然是城区贸易的黄金地段外，在其他主次干道上产生了一些新兴的商贸区，形成了经营特色，产生了一定的市场效应。在特色街的形成中政府、经营者、消费者发挥了相应的作用，推动了特色街的形成和发展。

1、政府搭台，企业唱戏，推动了商业服务业的发展。改革开放以来，市委、市政府坚持经济建设这个中心不动摇，狠抓第一要务，一、二、三产业协调发展。召开了服务业工作会议和餐饮工作会议，研究部署推动第三产业发展的政策措施，制订了加快个体私营经济发展的暂行办法，加大流通企业改制力度，重视三产统计工作。这些举措有力地推动了城区商业服务业的发展，企业数量不断增多，规模不断扩大，第三产业增加值在国内生产总值中的比重不断提高。

2、部门配合，合理引导，促进了商业特色街的形成。市三产办公室协调指导全市第三产业的发展，市贸易局跳出原先的管理模式，由管理国有集体商业贸易企业转变为服务全市社会商业，积极探索引导全市商业服务企业发展的新路。旧城改造步伐的加快，为商业特色街的形成提供了载体。建设部门对迎宾东路地段的开发面向社会自然人拍卖，开经营城市之先河，促成了迎宾东路餐饮一条街的形成。各种优惠政策的实施和城市管理力度的加大以及经营城市的理念，都对城区商业特色街的形成起到了积极的促进作用。

3、业主要求，利益驱动，形成了商业特色街的雏形。同类商品或关联商品经营户的适当集中是市场经济条件下资源的合理配置。在调查中，广大经营户非常赞成集中经营，希望政府有所作为。利益的驱动也使经营户向特色街集聚，商业特色街初具雏形。

装饰材料一条街——通扬中路。专业从事装璜、装饰材料、装璜五金等门类的企业88家，占入驻企业的47%。这些企业规模较大的有2——3家，相对比较集中，是居民购买装璜、装饰材料的首选，年销售额在一亿元以上。

通讯器材一条街——振兴中路。经营通讯器材的商家多数集中在振兴中路的西侧，共有经营户21家，占入街企业的33%。各家销售的手机品牌、机型、价格均大同小异，他们之间除了销售价格的竞争外，服务质量特别是售后服务也是他们竞争的主要内容，年销售额在4000万元左右。移动、联通姜堰分公司迁出后，通讯器材一条街的规模和人气都受到了一定的影响，有的商家正缩小规模，不少经营业主有随迁经营的意向。

五金电器一条街——人民中路。从事农用配件、工业小五金以及工业电器的企业88家，占入驻企业的47%，苏常电器和黎明电器的进入，增加了该街的经营规模，现已成为具有一定规模的工业物资市场，并逐步形成了专业街，年销售额在一亿元左右。目前，由于二运公司的南迁和人民中路的拓宽，一定程度上影响了这条街工业电器、物资经营户的销售。

摩托车一条街——人民南路。从新西桥至汽车站，摩托车经营户有7家，占入街企业的10%。这些企业大多是私营，除少量品牌有雷同外，各家都有自己的品牌，品牌竞争是主要特色，年销售额在4000万元左右。

美食一条街——迎宾东路。在街道的东段，集聚着12家私营餐饮企业，占入街企业的35%。这些企业都有一定的规模，且装璜讲究，风格各异，一家紧挨一家，特色十分明显。从服务内容上看，有中餐、西餐、排档，还有特色餐饮，如肥牛城等。年销售额在3000万元左右。

服装一条街——迎宾西路。迎宾西路的店面房大多数被个体工商户购买，经过几年的发展，这条街的服装经营已成为主要特色。目前经营服装的个体户有57家，占入街企业数的63%。年销售额在1000万元左右。

二、城区商业特色街存在的问题和矛盾

城区商业特色街初具雏形，且发展势头良好，但是，由于诸多原因，商业特色街发展还存在着诸多问题和矛盾，亟待研究解决。主要体现在四个方面：

1、商业特色街缺少规划。一是城市规划不到位。城市规划没有充分考虑城区商业特色街的建设，与商业特色街的发展不相适应，无论是特色街的布局，还是特色街的功能配套都存在着诸多问题，致使城区商业特色街的发展受到一定的限制。二是经营的店面房偏小。房地产开发商在设计和建设店面房时，为了追求利益的最大化，往往设计门面小，进深大，又不是框架结构的店面房，导致城区店面房偏小，且又无法扩大。政府缺乏有效的调控，没有把开发商与特色街经营有机地结合起来，致使特色街经营规模受到一定的限制，难以扩展。三是城区商贸发展缺乏专业规划。迄今为止，城区商贸业发展缺乏整体规划，更没有商业特色街发展规划，除了现有的几条自由发展起来的商业特色街初具雏形外，大多数商业企业零星分散，形不成市场效应，形不成商业特色。这种商贸发展状况,既不利于城区商贸业的发展，也不利于人民群众购物,更不利于提升城区商贸业的品位，与城市的新形象不相协调。

2、城区商贸缺乏规模和特色。一是城区商业特色街的经营规模普遍较小。增加值约占城区商贸增加值总额的三分之一。商业特色街缺少大企业、大商场，大酒店的支撑，带动发展作用不强。二是商业特色街特色不特，同类企业聚集度不高，6条商业特色街入街总数超50%的街道只有服装一条街。品牌效应不强，低档次的商品多，高档次的品牌商品少。有的特色街由于受到城市管理规定的限制，制约了经营和业务的拓展。如通扬中路装璜装饰材料、人民中路的五金电器、迎宾东路的美食经营等。三是同品种经营，竞争不够规范。众多经营门店由于经营范围、品种档次、商品结构、经营方式雷同，缺乏特色，一方面形不成以质取胜的格局，经营的商品档次太低，难以满足消费者的购买欲望，导致购买力向外分流，另一方面为了拉顾客，抢生意，相互之间竞相杀价，或以次充好，蒙骗顾客。结果是牺牲服务和档次换取生存空间。四是缺少一、二产业的强有力的支撑。我市的一、二产业发展还不快，工业、农业的产品没有对商贸易流通形成有效的支撑，一、二产业职工的收入没有明显的提高，预期收入不确定，制约着消费需求，也制约着贸易的发展。

3、软硬环境建设制约了特色街的发展。一是区域规划建设要求不明确，影响了特色街规划建设。如迎宾东路按统一格式砌好后，多数房主设计开设饭店，也就形成了现在的美食街，但由于规划没有事先按其功能设计操作间，业主们以搭建棚披应付，既不符合卫生要求，又受到城市管理的制约，原街道化粪池是以住宅楼标准设计，远不能适应开设饭店的排放要求，经常出现堵塞外溢现象。让业主们非常头疼。二是城市管理的一些规定没有考虑到商家的经营和发展需要。如通扬中路经营装璜装饰材料的业主反映，该街原是328国道，交通十分便利，姜堰的装璜装饰材料一直辐射到海安、东台、兴化戴南等地，后来由于城区禁止车辆进入，停车曝光、罚款，他们的货进不来，出不去，辐射无从谈起，只能做本地生意。三是执法部门执法检查频繁过度，商家疲于应付。业主普遍反映，机关各部门执法检查的比较多，而上门宣传政策、法规的少，他们迫切希望政府部门及时宣传政策法规，纠正不规范的经营行为，以减少对商家极不情愿的处罚。四是政府承诺的诚信度不高，影响了投资者的积极性。一些市外投资企业反映，招商引资项目谈的时候地方各级官员给予了高度重视，显示出非常的热心，答应了很多优惠条件，但是投资到位后，原有的热情不见了，政府或部门承诺的优惠政策难以到位，如减免税收、规费，他们期望能够承诺兑现。五是少数部门、少数机关干部为群众服务、为商家发展服务的意识还不强，门难进，脸难看的现象并未根除，能办的，可以快办的，就是拖着不办的现象时有发生。六是商业特色街各项功能设施不够配套。停车场、昼夜自动银行、电信以及特色街的基本配套设施仍不能与商业特色街的发展相适应。

4、经营者的综合素质亟待提高。一是经营者的文化素质不高。从私营、个体户的文化水平来看，初中、小学文化的占大多数，高中文化的约占10%——20%，大专以上学历的不足10%，小富即安，小富即满的思想比较严重。二是重经营、轻管理的现象普遍存在。大多数业主的主要精力都花在经营环节上，对如何加强管理，做好售后服务很少考虑，一定程度上影响了企业的发展。三是诚信意识不强。以次充好、以假乱真、掺杂掺假、短斤少两等现象还在一些行业中存在，“三包”的规定还没有得到很好的实施，影响了企业和行业的市场信誉度。四是法律意识淡薄。主要表现有：一方面对国家的政策、法律、法规不注重学习，在经营中侵权行为时常发生，不能够较好地维护好消费者的利益；另一方面，一些业主虽然懂得经营，但不懂如何维护自己的合法权益，对乱罚款、乱收费的行为，不能据理力争，不敢正面抵制，使自己的正当利益被任意侵害。这样，不仅助长了乱执法、乱收费的行为，而且也妨碍了企业的发展。

三、关于创建城区商业特色街的几点建议

城区商业特色街是市场经济发展的产物，是市场对资源配置的结果。创建商业特色街，政府要在尊重市场经济规律的前提下，有所作为。为此，我们建议着重抓好以下几项工作：

1、要进一步强化思想认识力度，切实形成创建商业特色街的共识。

创建商业特色街，是我市发展商贸、搞活流通的重要途径，也是促进我市经济和服务业发展的一个重要亮点。政府及有关部门要在以下几个方面形成共识：

一是创建商业特色街是提升城市形象和商贸业品位的需要，提升城市的形象，离不开商贸业品位的提高，创建商业特色街，就是提升商贸业品位，就是提升城市新形象，打造经济快速发展的良好城市环境。二是创造商业特色街是策应沿江开发、快速发展姜堰经济的需要。通过创建商业特色街，可以密集人气、财气，激活流通，繁荣市场，带动城市其它相关行业的发展，为实现“五年总量翻番，八年全面小康”的目标提供强有力的支撑。三是姜堰作为特殊政治意义的城市，通过创建商业特色街可以放大名人效应，有利于姜堰经济和各项事业的快速发展。四是按照全面小康的标准，通过创建商业特色街可以提高三产增加值在GDP中的比重。通过解放思想统一思想，提高认识统一认识，充分认识创建商业特色街的重要意义，增强创建商业特色街的责任感和紧迫感，不断提高商业特色街的知名度，促进姜堰经济快速发展。

2、要尽快制定商贸行业发展规划，加大城市规划调整力度。规划是发展的蓝图，创建和发展商业特色街首先必须要有科学的规划。规划要有创新思维，明确目标。新城区建设和旧城区改造时，要充分考虑贸易发展的实际和需要，把城市建设与贸易发展需要结合起来，与贸易企业的发展结合起来，与贸易行业发展规划结合起来，合理地规划好城市发展的蓝图，把黄金市口和黄金路段预留给商业和其他三产行业，以此推动贸易的发展和商业特色街的建设。要抓紧制定贸易行业发展规划。相关职能部门要根据城市建设规划，结合贸易发展的现状和发展趋势，在认真分析本地业态结构的基础上，制定出城区贸易行业发展规划。规划要说明在今后的某一段时间里，城区贸易行业的发展目标、发展方向、发展重点、工作措施。要尽快制定城区商业特色街发展规划。规划要明确城区商业特色街的总体发展目标、建设标准、阶段任务、方法步骤、政策措施。要加强对商业特色街发展的研究，对商业特色街的布局、规模、功能、品位、标准等要做深入的探索，通过探索和建设，使商业特色街真正形成商品特色、品牌特色、形象特色、文化特色和功能特色。规划力求高起点，富规划长实施，这样，不仅政府对贸易行业发展可以实行有效的宏观调控，而且也使业主知晓城区贸易的发展方向和发展动态，让他们自觉地顺应行业规划，进场、进区、进街开店兴业。

3、要进一步加大招商引资力度，快速推进商贸发展。贸易的发展，商业特色街的建设，要突出抓好招商引资。从姜堰的贸易规模看，总体规模比较小，大型企业屈指可数。商业特色街的情况也是如此，入街经营的企业数量不少，但企业的单个规模太小。再从前期我市招商引资的实践看，在国家没有向外资放开批零市场的情况下，我市有关部门通过招商引资，成功地引进了时代超市、苏果超市、中油公司、上海曹安市场有限公司等一批国内知名的大企业，这不仅使姜堰的贸易规模上了一个档次，促进了贸易的大发展，也为聚集人气，推动特色商业街的建设和发展起到了推动作用。因此，必须进一步加大招商引资力度，通过走出去、请进来、网上招商等方式，吸引市外资金或国内大型企业来姜投资，以迅速扩大贸易企业的经营规模，提升经营品位，促进商贸行业的跨越发展。要注意把招商引资与城区的特色街建设结合起来，在已具特色雏形的街区内，引进一、二家大型企业进驻，以提高特色街的人气，让特色街更具特色，借以弥补城区特色街的入驻企业规模小、品位差、档次低的不足。

篇（6）

济南现有普通高校66所，在校生30、16万人，成人高等专科学校12所，在校生12、907万人，对大学校园内的商业推广活动进行调查，努力探寻其中的规律，不仅对当前在做商场推广的商家会有所帮助，也会对日后打算进入校园的商家有所裨益。

2003年11至12月份，山东世纪经纶营销企划公司市场研究部消费者研究中心“高校商业推广活动课题组”在济南进行了专题调研。课题组对以山东大学、山东师范大学、山东中医药大学、山东建筑工程学院为代表的四所高校60名学生了进行了小组座谈和一对一深度访谈，以深入了解大学生这个特殊的消费群体，挖掘其中蕴含的商机，为商家提供决策依据。

一、大学校园内的媒介主要有印刷媒介、电波媒介、校园网、户外媒介等。

印刷媒介包括海报栏、杂志、宣传单，大学校园的海报一般统一张贴在海报栏上，每所大学一般会有2到3处的海报栏，分布于学生宿舍旁或教学楼前，这是大学生最主要的信息源。大学生经常购买杂志和报纸，如《读者》、《青年文摘》、《南方周末》、《齐鲁晚报》等。

电波媒介包括电视、广播、电话，现在大学校园宿舍一般都有了电视机，每所大学也都有自己的校园广播，一般在中午和晚饭时播出，通常是时事和本校的信息，大学校园内各宿舍的电话一般都是互通免费的。

校园网的用途目前主要是选课、查成绩、看新闻、查资料和论坛灌水，网上跳蚤市场极少。

户外媒介主要是指校园内玻璃宣传栏和餐厅外的大型招牌。

二、大学校园商业推广形式比较多样，频率各有不同。

在济南，大学校园商业推广活动一般有海报、传单、赞助、报告（讲座）、商家人员销售展示、学生、书摊、上门推销与讲解、演出。其中，针对女大学生上门讲解化妆品知识和商家举办大型演出（活动）这两种形式极少；报告（讲座）这种形式也比较少，大部分高校一学期有一次或两次；上门推销在各高校曾是个普遍现象，随着各高校学生公寓管理越来越严格，这种形式在日益减少。星期六、星期日，不时会有商家人员在校园销售展示 ，但一般没有什么规律性，次数也不是特别多；书摊一般都是在星期六、星期日。

大学校园最常规、最普遍的还是海报、传单、条幅、赞助学生这几种形式。由此可以看出促销类（游戏活动、赠品、免费使用 、优惠券、价格折扣等）推广形式运用的极少，这一点应当引起商家的重视。

三、大学校园商业推广的产品大多集中于学习类、教育类和生活用品类。

大学校园内商业推广的产品有三大类：学习用品、教育培训类、生活用品类。

学习用品一般有书、复读机、电子词典、随身听、CD、电脑、学习资料。

教育培训类有四、六级考试、计算机考试、考研、托福、雅思、二外（法、德、日）和各种证书培训。

生活用品类有食物（可乐、果汁、蛋糕、薯片、牛奶等）、手机卡、电话卡、化妆品、美容美发、和鞋、服装等。满足大学生精神、娱乐需求的产品比较少，商家可以努力挖掘和开拓这一方面的市场。

四、大学生对商业推广活动的态度比较友好。

调查发现，大学生除了对上门推销表现出较一致的不欢迎外，对于广告、海报或是无成见或是比较接受，对于赞助、报告、学生、商家人员销售展示一般都比较接受。总的来说，大学生对商业推广活动抱着一种友好的态度。

五、大学生最喜欢的推广形式是公关宣传，最不喜欢的是上门推销。

调查发现，大学生一般最喜欢的推广形式是公关宣传，原因是赞助可以使大学生得到实惠，报告、演出一般比较有趣，又可以开阔眼界、增长见识。最不喜欢的形式是上门推销，因为产品质量低劣，不时还会发生宿舍失窃现象。

六、各商业推广形式的影响效果差异明显。

我们把海报、传单等归为平面广告类，把赞助、报告、演出归为公关宣传类，把商家人员销售展示和学生归为人员销售类。

调查发现，平面广告一般可以而且只能达到让大学生们知晓产品和企业名称和了解产品和企业相关内容的效果。

公关宣传不仅可以做到平面广告的效果而且在一定程度上还可以让大学生对产品产生好感，以及形成对产品的购买偏向。

商家人员销售展示最有可能促成大学生现场购买。所以，商家应当最大可能的采用这一推广形式以扩大销售量。

书摊，虽然其中所售正版书不多，但书籍质量还可以，价格往往又很便宜，满足了大学生对学习书籍以及文学书和畅销书的需求，很受大学生的欢迎。

对于学生，大学生还是比较接受和欢迎的，尤其是其熟悉的学生，大学生更是表现出很高的信任度。问其原因，学生一般比较方便，有什么问题，可以去找他，加上是同学，有一种天然的信任感，另外，大学生还普遍认为学生一般不会欺骗学生，否则该学生很难在同学圈里体面地待下去。因此，大学生对学生一般是比较信任的，商家应当充分采用学生以扩大销售量。

七、大学生的消费观十分理性。

当询问在有了需求和知道某产品以后，决定你购买该产品与否的因素有哪些时，调查发现，大学生普遍考虑的第一因素是质量、第二是价格，第三是商家诚信度。所谓商家诚信度是指商家能否做到先前的消费承诺。在确定了以上三点后，大学生一般就会购买了，是否一定是名牌，并不是太重要。

八、商家人员销售展示是最有助于让大学生感觉产品质量是可相信、可信任的校园推广形式。

当询问哪一种形式最有助你相信产品的质量时，调查发现， 大学生普遍认为商家人员销售展示最有助于让他们相信产品质量是可信赖的。原因主要是眼见为实，有什么问题可以当场询问，现场可以直接感受、直接观察，对产品性能了解得比较充分、比较详细，有助于对其产品产生信任。这充分证实了“易接受度、现场优先接触度与利益可体验性是售点的基本构成要件”。

小结：

1、 大学校园内商业推广形式主要有：海报、传单、赞助、讲座（报告）、商家人员销售展示、学生、书摊等七种形式。

2、 商业推广的产品一般有三大类：学习类产品；教育培训类产品；生活用品类产品。

3、 大学生最喜欢的推广形式是公关宣传，最不喜欢的是上门推销；总的来说，大学生对推广活动的态度是友好的。公关宣传（赞助、报告）除了可以扩大产品的知名度和让大学生了解其产品相关内容以外，在一定程度上还可以促使大学生对产品产生好感、形成对产品的购买偏向。

4、 平面广告（海报、传单）在扩大产品的知名度和让大学生了解其产品相关内容方面有很大的作用。在接受广告之后，决定大学生购买该产品因素分别是质量、价格、商家的诚信。

5、 商家人员销售展示因让大学生感到质量可靠而最有可能促成现场购买。

篇（7）

申请人__x，男，身份证号码：______________家庭地址：__省__市__区__花园__楼__x室。

申请人20__年和我行建立业务关系，在我行办理结算业务，使用我行理财产品。办理了我行双币贷记卡、借记卡，购买基金，开通基金定投账户，存有定期存款，对我行贡献度较大,是我行忠实客户。

二、__汽配城项目概况

项目地址原用于经营__饭店，20__年9月经__市发改委批准、__市规划局等部门立项规划（规划许可证号20__-__x号、20__-__x号），__x自筹资金____万元在拥有土地使用权的两块土地，（两块土地坐落于__区__路东侧，共计____平方米。地块a使用权面积：____平方米，国有土地使用证号：__国用（20__）字第____x号，使用权类型：出让，用途：商业；地块b使用权面积:____平方米,国有土地使用证号：__国用（20__）字第____号，使用权类型：出让，用途：工业）开发建设了__汽车配件装具城、__汽车装具厂，合称__汽配城。

__市__汽配城，总建筑面积____平方米，总占地面积____平方米，建筑结构为框架，建设商铺__套。项目投资__x万元，其中固定资产投资__x万元，铺底流动资金__万元，所需资金全部自筹解决。

__市__装具厂，总建筑面积____平方米，框架结构，建设商铺__套。项目投资__x万元，其中固定资产投资__x万元，铺底流动资金__x万元，所需资金全部自筹解决。

__汽配城项目于20__年5月30日动工建设，由____x工程有限公司设计，____x建筑工程有限公司施工，__省____工程项目监理有限公司监理。工程于20__年底竣工，经建设主管部门验收合格。取得房产证（（大证）__市房权证__区（私）字第08588号和__市房权证__区（私）字第____号）。

申请人__x共开发建设框架结构商铺__套，每套商铺建筑面积165-198平方米不等，售价每平方米为4000-5000元，每套商铺售价为80-100万元之间，现已部分销售完毕，已实现销售收入____万元。其中有__套商铺购买人已交纳全部购房款，剩余20户商铺购买人交纳50％的首付款，剩余部分拟向我行申请办理个人商铺贷按揭款，贷款金额每户约50万元，贷款金额总计约1000万元。

三、市场分析

__市位于__省东北部，地处华北与东北通道的咽喉要地，是一座具有百年历史的中国沿海重工业城市。__市矿产资源丰富，素有“煤都”和“北方瓷都”之称。经过100多年的发展，__市已成为全国重要的能源、原材料工业基地，基本形成了煤炭、钢铁、电力、建材、机械、化工、陶瓷、纺织、造纸、食品10大支柱产业。20__年全市生产总值____亿元，比上年增长15%。20__年以来，国家大力开发__x工业区更使__市的经济突飞猛进。__x工程总投资达____亿元人民币，给__市经济的发展注入了新的活力。

__汽配城位于我市东部__路__x国道旁，由__桥北至__立交桥南，该路段是我市主要交通线路，也是连接东北与华北的国道。80年代初此路段己形成了汽车配件、轮胎修理，保养一条街。该路段长约1．2公里，分布着大小汽车配件商店200多家，汽车修理厂30余家，__维修站、__x物流也位于其中。我市汽车东站开业在即，__小区正在加紧建设，__汽配城位于该路段中部地区与汽车东站仅一路之隔，得天独厚的地理位置，优越的市场环境使__汽配城具有良好的发展前景。

城内主通道宽畅，户户沿街，物流便捷，绿化景观，环境宜人。其中内部具有可停放汽车__辆、外部具有可停放汽车__x多辆的停车场，内部可同时对__x辆车进行服务。该市场将本着专业化、统一化，高标准的原则进行整体招商。项目涉及汽车配件销售、汽车装具加工生产、汽车美容清洗、汽车维护保养、汽车保险、二手车销售、回收、汽车酒吧以及与汽车服务相关产业。

__汽配城，是__市现有规模较大的汽配城，是我市乃至于全省第一家专业化、标准化的集汽车修理养护，装具美容、配件批发于—身的市场，占地__亩，总建筑面积____平方米，吸取了京、津地区十余家汽配城的优点，根据我市的汽修市场需求因地置宜，制定了一系列招商政策，20__年底项目完工后，通过近8个月的招商，已经入驻大小商家__x余家。

四、物业服务能力的分析

经营宗旨：服务为先，勤业思行，创新图发。

经营理念:与商户同舟共济、共谋发展；为用户提供品种齐全、价廉物美的购物平台。

经营目标：三年创建繁荣市场，五年打造__地区汽车配件集散地。

__汽配城由__实业公司全权进行物业管理，__实业公司是一家专业化物业管理公司，有十多年的先进管理经验。从业主入驻起将进行全方位策划服务，并协调工商、

税务等相关部门的关系。__汽配城实行人性化的物业管理，先进的配套设施，完善的管理手段，对客户提供优质的物业服务。汽配城引进最先进监控设备及信息设备，实行全方位24小时安全管理，保证诚内人员财产安全。设立自行车棚、浴池、厕所、食堂、休息室等相关设施，加上便捷的手续和丰厚廉价的电力、水力、人力资源,使进入汽配城的商户可以专心致志的管好自己的经营和销售。

每月进行广告宣传和促销活动，引进一些国际、国内知名汽车服务业品牌，使其拉动整个市场，以此有助于市场服务质量及影响力，并将与周边地区及国内大规模汽车服务市场联盟，保证使汽配城成为冀东地区最具竞争力的专业化市场。

五、风险分析与控制

(一)风险点分析:

1、个人商铺贷款由于数额较大、/！/期限较长，存在着一定借款人无力归还贷款本金和利息的个人信用风险；

2、个别业主由于实力较弱,市场竞争力不强或经营管理不善导致效益不佳,影响其偿还银行贷款能力;

3、部分业主购房后转租他人经营,租金回笼不及时影响其偿还银行贷款能力。

(二)防范措施

1、担保方式为抵押，要求借款人办妥房屋产权证和土地证使用证，并在相关部门办理好抵押手续。

2、通过要求借款人办理个人商铺贷款财产保险并约定我行为第一受益人转移信贷风险。

3、严格掌握好我行个人商铺贷款有关政策,严格把握好贷款年限和贷款成数,控制好抵押率,认真搞好贷前调查工作,把握好贷款的真实性及合规性。

4、做好贷后跟踪和贷后检查工作,注意跟踪好物业公司的物业管理工作的好坏,注意跟踪好借款人经营状况的好坏,尤其对购铺后转租他人使用的租赁双方都要做重点监控。

六、可行性分析

（一）申请人手续齐全，依法经营，管理制度健全，项目自筹资金开发，资金实力较强;

（二）汽配城项目报批手续完整、有效、合法，立项批文真实完整，且工程已经竣工，经建设主管部门验收合格;

（三）项目平面布局合理，配套设施齐全，地理位置优越，价位合理，就其商铺的内在品质、所处的地理环境和商业氛围来讲,应具备较高的综合开发价值和发展前景;

（四）开办此项信贷业务符合我行产品投向发展政策，不仅能扩大我行对私贷款业务规模而且可以获得较为稳定的利息收入，同时可连动我行借记卡业务、贷记卡业务、储蓄存款业务等多项对私产品。

七、结论

通过以上分析，申请人__x自身实力和开发的项目均符合我行开办个人商铺贷款业务的条件，故同意与其合作开办该项业务。在努力抢占市场份额的同时，我行也将努力做好对商铺按揭借款人的资信调查，严格审查其还款能力，规范操作程序，加强风险防范，确保我行对私贷款业务的稳健发展。

授信安排为：

贷款品种为个人商铺贷款；贷款金额约为1000万元；首付比例50％；按揭户数20户；担保方式抵押；用途商铺按揭贷款；期限5-10年；利率执行基准利率上浮10％。

妥否，请贷审会审批！

篇（8）

近期，我们对该区外商投资企业信用情况进行了调查。调查采用了问卷和走访两种形式。结果显示，外资企业对我国当前恢复经济，应对金融危机的政策是有信心的，他们对欧洲债务危机也没有出现过的恐慌。尽管他们有一些担忧，比如股市低迷。物价上涨过快等，但他们仍然相信，中国政府有决心也有能力克服当前的困难，中国政府对外商投资总的政策，大的环境不会变。他们在该区长期投资经营的信心不会变。

二、外商投资企业资金到位现状

上述72家法人企业中，有5家处于筹建中。据查，该5家企业的筹建资金已到位并已开工建设，另有9家是政府为筑巢引凤预登记的法人企业。由于项目原因，未能与外商达成协议，故于近期议定注销。

此外，就登记方面，其余57家法人企业的资金到位情况是好的。但有6家外资企业投资协议与实际投资不一致。究其原因，主要有以下几个方面：

一是投资项目老化，市场远景暗淡。上述6家均是年前的投资项目，所从事的劳动密切型和低附加值的产品，利润空间小，比如服装加工、电池壳等等。

二是项目小，着名度低，产品做不大。这类企业一般是通过海外的亲戚、朋友先容来家乡投资的，投资方也不一定有经商和投资的经验，一但市场风险来临，他们便会终止协议，造成不能按协议投进，使企业处于一种不生不死的状况。

三是经营亏损，不讲信用。个别企业经营亏损，不能按时履行合同，如该区某镇朝阳村一韩国人投资的服装加工企业，因经营不善而亏损，工人工资发不出，土地征用费不到位，处于停产状态，现在连人也联系不上。

固然这6家企业的情况是极为鲜见的，注册资金与实际投资也没有什么违反规定的东西，更不是外资企业信用缺失的主流，但我们还是应加强对这方面的监管力度，使外资企业能够健康的发展。

三、外商投资企业投资资金的运用现状

对外商投资企业投资资金的运用，分为两块，一是由该区政府直接治理。如基础设施和固定资产建设投资，是由该区政府专用账户治理，一般登记时注册资金以这个为依据。二是活动资金一般由企业自己掌控。固定资产和活动资金的投资比例一般掌控在6：4或7：3。同时，与以往不同的，为了公道使用各类资源，政府对外商投资的规模、可持续发展的势头和产业的公道布局做出了具体的规定。因此年新开业的企业实际利用资金应大于注册资金。此外经营状况好的企业如新浦公司，他们还把90%的经营利润进行再次投资，扩大的注册资金的基数，同时扩大生产的规模。

当然，为防止投资资金被挪用或逾期不到位的情况，工商部分还必须与政府、审计、银行等部分建立有效的联动监管机制，改变目前各司其政的状况。共用一个平台，实行立体化监管。

四、外商投资企业员工活动现状

员工活动状况一定程度上反映企业的信用状况。调查结果显示，该区外资企业职员活动近三年均匀值在百分之十左右。应该说比内资企业略低，同时低于全地区均匀活动量。这表明外资企业在利用人力资源方面是稳定的。当然，假如能再对企业员工的工作状态，工作心理，工资待遇等方面做更深进的调查，我们就会得到更有力，可靠的数据。可惜，这方面没来得及做，这不能不说是一个缺憾。

五、外商投资企业信用监管的对策和建议

外商投资企业的信用度反映了外资企业的软实力，也反映了该地区经济建设的软实力和软环境。加强对外商投资企业的信用监管，特别是对外商投资企业的资金监管，是当前对外商投资企业治理的重中之重。这方面，该区的经验值得鉴戒。

该区建区20年来，对外资投资企业已经形成了一套较为科学的监管机制，实现了从过往的“无为”“粗放”式治理｛即只要是外商投资都可进区｝变为有序治理｛即具有一定规模，利用各类资源可持续发展，产业及经济结构布局公道才能进区｝的质的奔腾。因而他们实现了自主审定项目，预注册登记，严格条件以优质服务共同受益的双赢的服务机制和格式，外资内资享有同等的待遇，因而形成了政府对企业信用治理的良性循环。

但是，我们也因该看到，由于前几年“无为”“粗放”治理，一些遗留题目也在困扰着我们。以前面的6家不生不死企业为例，说明我们只是进步了进区的门槛，还没有一套对外商投资企业的信用淘汰机制。笔者以为，针对当前外商投资企业的信用状况，应采取相应对策；

【一】建立外商投资企业信用准进和淘汰机制势在必行

这一机制是以企业信用为核心，按照优越劣汰的市场铁律和规则，把握自主的市场准进权和淘汰权，同时与市场自然淘汰相适应。

这一机制是以信用评估为条件，以科学的评估手段和正确的信息为基础，适当进步准进的门槛。

同时，建立这一机制，并不意味着要弱化对外商投资企业的服务，相反，要把这一机制建成一项强化为外商投资企业服务的区域上风，使真正优秀的外商投资企业在该区安家落户，从而吸引更多的外商前来投资。

【二】建立外商投资企业信用治理机制的时机已经成熟

政府、审计、工商、银行共同联手，根据《中华人民共和国公司法》、《外商投资企业法》和今年4月国务院的《关于进一步做好利用外资工作的若干意见》等法律法规，建立共同平台，共建外资企业信用档案，建立基层工商分局、基层信用社营业所联动定期走访制度，在基层设立外资企业户口制度，实行外资企业信用动态监管。

【三】让外商投资企业在信用软件方面享受“国民待遇”

过往我们听到一种声音说要对外资企业实行“国民待遇”似乎亏待了外资企业。事实上，我们的“国民待遇”也有一些是外资企业想享受而享受不到的。比如工青妇会、党团组织，各类为企业服务的行业协会。这些在外资企业看来可能就是他们与中国民众交流互动的平台，是进步他们企业信用和企业文化的软环境，是他们和企业员工沟通的桥梁和纽带。而我们看来，这也是他们进步自身信用软实力的门路。因而，可以通过宣传引导和设点试验的方式，在外资企业中建立他们最愿意建立的组织，告诉他们，我们不是要资本家，而是要和他们和平共处。

【四】适度放手基层分局监管职能。放手让基层工商分局对外商投资企业进行年检及平时的监视检查。

篇（9）

《报告》显示，88.4%的受访中小企业在办公中使用了计算机、80.0%使用了互联网。我国企业互联网基础建设已经基本完成，普及率持续稳定在较高水平。在使用计算机的中小企业中，81.1%采取了信息安全管理措施。同时，中小企业在日常运营中的多个环节开展了信息化管理，尤其是在财务管理、资金流转和支付环节上进行信息化管理的比例最高，接近65%。

多数中小企业设有专门的互联网相关从业岗位

《报告》显示，61.2%的受访企业都设有专门的互联网相关从业岗位，包括网络环境的建设和维护人员，技术研发人员，电子商务相关人员等。其中，企业服务业设有互联网相关岗位的比例最高，超过90%。同时，过去一年中，互联网相关从业人员规模有所增加的企业比例为23.9%。越来越多的专业型人才从事互联网营销、电子商务交易等工作，有力的推动企业互联网应用的不断普及，也为社会创造了更多的就业机会。

篇（10）

近年来，我镇因地制宜，充分利用几个垌面村地处城郊，交通方便的优势，在思孟和木榔两村发展了1000亩蔬菜基地。思孟村还是岑溪市最大的荔枝种植基地，全村荔枝种植面积达4000多亩。思英和上奇两街座落在市十里长街边，是我镇的主要工业园区，也是3000亩速生丰产林（马占相思）基地。六田、六凡两村位于义昌江畔，有丰富的竹子资源，土纸加工业比较发达。黄沙、大锦、寮田、垌尾、山心这五个山区村则具有山区优势，是松脂、玉桂、八角、药材的主要产区，其中黄沙村的八角种植面积达8000多亩。我镇历届党委政府都高度重视农业招商引资工作，在今年的镇十二届人大会上就提出了我镇“优势在区位，难点在农业，出路在招商”。为此我镇注意充分利用各村（街）的优势，大力发展一村一品特色经济。如上奇街和思英街的速生丰产林基地建设就采取了个人、集体、外商一起上的办法，营造了速生丰产林3000亩。目前，这些速生丰产林长势旺盛，已初具规模，预计到XX年可有1200亩投产，产值达万元。

二、我镇农业招商引资的薄弱环节及原因分析

近几年来，我镇农业招商引资投资规模较小，引来的一些外商基本上都是一些个体老板，资金少，投入不足，主要是投资承包、开发山庄等方面，真正能够带动农业产业化发展的龙头企业没有。究其原因，有以下几点：一是思想观念还没有彻底转变过来，计划经济的痕迹较重。如政府一心想促进农民增收，可是却利用行政命令的方式，要求农民种这样种那样。虽然种植的时候市场的价格不错，可市场是千变万化的，一旦市场发生变化，不但农民得不到利益，也大大挫伤了农民的积极性，政府的信誉也受到了挫伤。二是宣传力度不够。虽然我镇有丰富的资源和区位优势，但由于乡镇的财力有限，目前的财政仅仅是勉强维持财政供养人员的工资发放，根本没有余力去投入招商引资的宣传。至今我镇的电脑还没有上网，也没有自己的宣传网站，对外宣传自己和信息来源的渠道都比较狭窄。三是近年来农产品价格一直在低水平徘徊，影响了外商投资农业的信心。

三、我镇农业招商引资下一步的计划

为切实扭转我镇农业招商引资的不利局面，下一步我们将围绕以下几个方面开展工作：

篇（11）

（一）虚假宣传现象严重。一是随意夸大产品优势。部分企业利用品牌知名度、消费者认可度较高的优势，随意夸大产品优势或向消费者做出虚假服务项目承诺，导致消费者上当受骗。如“达芬奇”家具事件中，企业以国产家具冒充“原装进口”家具；“味千”拉面事件中，加工人员用浓缩液勾兑而成的汤料冒充“纯猪骨熬制”汤料。二是随意夸大企业资质。部分企业为了提升知名度，在对外经营性文件中随意印制“集团”、“国家级”、“知名企业”等词汇，形成与企业自身资质不相对称的名称，骗取消费者的更大信赖度，从而实现更大程度的交易，赚取高额利润，一旦出现产品质量问题或服务缺失问题时，由于企业资质较低，无法弥补消费者的巨大损失。

（二）产品质量无法保证。一是食品安全无保障。近几年，食品安全问题越来越多，而且逐渐涉及国内多家大型品牌企业，给消费者造成严重的负面影响。如三鹿奶粉“三聚氢氨”、双汇火腿“瘦肉精”等等。二是工业产品质量无保障。为了赚取更高的利润，部分企业诚信自律意识减弱，各类工业产品质量逐步缩水，市场中销售的多数产品存在未达国家安全标准问题。如惠普笔记本电脑“质量门”、韩国锦湖轮胎“返炼胶”事件等等，越来越多的品牌企业产品出现质量问题。

（三）履行合同缺少诚信。当前，以服务行业为主的部分企业，在与零售商或消费者签定合同时承诺的事项较多，以此来全面推销各种特色服务，而在收取预付费后履行服务承诺过程中，部分承诺项目被打折扣或取消，导致消费者的利益集体受损。多数由于企业服务项目与事前承诺不符，涉嫌严重的失信现象。同时，企业经营过程签定的各类合同中，针对涉及社会公共利益问题，多数情况无法做到严格自律，社会责任履行仍然不到位，导致环境污染、公共设施受损等现象发生。

（四）冒充各类质量认证。随着经济的发展和社会消费安全意识的提升，相关监管部门相继推出QS、IS9000等多项强制性认真标志，针对企业产品的合格度和诚信度进行监管，受到消费群体的广泛认可。但是，在实际经营过程中，部分企业无法达到相关认证标准要求，同时为了拓宽消费市场，在产品包装上随意使用虚假认证标志，冒充各类强制认证，形成严重欺骗消费者问题的同时，对其他同类生产企业造成不正当竞争现象。

（五）员工权益无法保障。部分企业只顾自身利益，一次性辞退工人较多，对劳动就业和社会稳定责任心不强；有的企业不能根据企业社会责任考核评价制度改善员工生活条件，工人加班不能及时补休或相应增加劳动报酬，招聘员工试用期过长，试用期间待遇较低，职工利益受到影响；企业与员工工资报酬平等协商机制尚未普遍建立。

二、品牌企业失信问题的主要成因

（一）社会诚信环境缺失。近几年，各类品牌企业失信现象不断增多，暴露出中国社会存在诚信环境缺失的问题。主要原因为，改革开放以来，虽然全国经济迅速发展，但总体来说市场经济体制尚不健全、商品经济还欠发达，现代信用形式在国内没有得到充分发展，因此，国内社会诚信环境相对较差。大品牌企业在这样一个经济社会环境中经营发展，在利益驱使下其失信行为自然不可避免。

（二）垄断企业缺少自律。部分知名企业，如味千、肯德基、沃尔玛等在行业内处于领先地位的企业存在严重“垄断企业心态”，自律意识缺乏，生产经营缺乏诚信。同时，该类企业经营者过度重视经济效益，漠视消费者利益保护，甚至采用消费欺诈等方式损害消费者利益，造成大品牌企业失信事件屡屡出现。

（三）市场监管存在漏洞。经调查发现，肯德基、沃尔玛等跨国企业在发达国家守诚程度明显高于国内市场，除企业自律意识差的内部因素外，当前国内市场中相关监管部门在一定程度上监管力度不足，存在监管漏洞。如近年来，相关部门推行知名品牌免检等制度，出于市场监管经验类做法，认为知名品牌企业产品和服务“质优价高”，出现质量问题的可能性较小。同时，由于品牌企业所出产的产品价格普遍较高，如达芬奇家具售价普遍在数万元以上，监管部门在进行质量监测时出于节省成本考虑一半不会主动对其进行采样，各级监管部门普遍存在对品牌监管不主动、不积极的现象，客观上助长了品牌企业违法经营现象。

（四）消费观念不尽合理。目前，国内消费者普遍存在消费观念不科学、不合理的现象。多数消费者过度追求名牌、追求高档，过度追捧“达芬奇”、“味千”、“肯德基”等大品牌，给上述企业欺诈消费者提供了可能。

（五）相关监管法规不足。品牌企业之所以在经营过程中屡屡失信、肆无忌惮欺诈消费者，其中重要原因之一是相关法律法规监管体系仍然不够健全，对其失信或“准失信”行为认定较难，且惩罚标准过低。如，当前尚无法律对“失信企业强制退市”做出明确规定，对知名品牌企业的失信行为停留在简单的罚款层面，处罚力度与企业的营利相比较轻，不足以产生震慑作用。

三、强化品牌企业诚信监管工作的建议

（一）借助外力，完善社会监督体系。充分借助新闻媒体的外部监督力度，通过网络、电视、报纸等，大力宣传报道，诸如达芬奇、味千、肯德基等失信行为得到及时有效监督，逐步在全社会形成相对完整的社会监督体系，强化对大品牌企业的监督力度，及时发现并曝光其失信经营行为。

（二）强化监管，严厉打击失信行为。积极联合质监、物价、商务等职能部门，进一步加强对大品牌企业的市场监管力度，严厉打击其虚假宣传、消费欺诈等违法违规行为。同时，针对不同部门间、不同地区间信息沟通不畅的问题，建立起部门联系会议制度，及时通报相关信息，加强部门合作交流，形成市场监管合力，强化大品牌企业监管。