物业管理论文大全11篇

绪论：写作既是个人情感的抒发，也是对学术真理的探索，欢迎阅读由发表云整理的11篇物业管理论文范文，希望它们能为您的写作提供参考和启发。

篇（1）

（2）财务工作人员的素质不够高。我国很多物业管理企业的财务工作人员整体素质偏低，他们对于企业的财务内部控制程序与措施还不够了解，往往会产生一些误解，从而使得企业财务内部控制工作的实际操作过程出现了一些问题。这就需要高素质的财务人员来很好的执行。否则，企业财务内部控制制度的控制与监督效用是无法充分发挥出来的。在实际的操作过程中，一些物业管理企业的财务人员还会受到领导的意志影响与制约，对财务信息进行弄虚作假，严重影响了物业管理企业的财务内部控制制度的有效施行；

（3）缺乏足够的财务内部风险判断。在市场经济条件下，物业管理企业的运营都会受到多种不确定因素的影响与制约，从而面临着一些风险。但是，我国当前的物业管理企业还没有一个良好的财务内部控制制度，无法对企业面临的各种风险进行准确的判断与及时的预警。

二、物业管理企业财务内部控制的强化措施

（1）物业管理企业应提高管理人员的财务内部控制意识。作为物业管理企业中的核心力量，企业管理人员的素质高低直接关系到企业的健康长远发展状况。他们是企业财务管理工作中每一个环节的重要影响因素。由于目前物业管理企业的管理人员是企业财务内部控制工作的直接实施者与参与者，因此，我们必须尽快提高他们的财务内部控制意识，让他们不断提高自身的综合素养，尤其是尽快接受并使用全新的财务内部管理理念，为财务内部控制与管理工作打下理论基础。此外，物业管理企业还应为这些管理人员提供专业的教育与培训机会与渠道，重视对专业技术队伍的培养工作，引导他们树立起良好的财务内部控制意识，提高他们在财务实践中的创新意识与能力。财务管理人员还应强化财务内部风险控制意识，及时探析企业面临的财务风险，并形成有效的风险防范意识，建立沟通协调机制，让物业管理企业从源头上控制住财务内部管理工作中的各种风险；

（2）物业管理企业应该建立健全财务内部控制制度体系。物业管理企业财务内部控制制度建设现状并不容乐观，还有很多不健全的地方存在。而物业管理企业进行有效的财务控制与管理的重要基础与前提条件就是较为科学完善的财务内部控制制度体系。因此，物业管理企业必须尽快改变财务内部控制制度体系建设现状，建立并完善物业管理企业的财务内部控制制度。这就需要国家相关政府部门根据现有的法律法规与地方相关政策，从促进物业管理企业的健康可持续发展的立场出发，建立起一个相应的财务内部控制标准，让物业管理企业能够结合自身的行业特点，做到自己内部财务管理工作有法可依。此外，物业管理企业还应该切实贯彻并落实财务内部控制制度体系，让其与企业的财务管理各个环节做到有机结合，一旦发现问题，就要及时处理；

（3）物业管理企业应该全面提高财务人员的综合素质。物业管理企业的财务工作人员是财务内部控制制度执行的重要力量，他们有着较为特殊的身份，一旦素质偏低，将有可能会导致物业管理企业的财务管理工作出现较大的偏差，还容易引发较大问题的灾难。因此，物业管理企业在选择财务管理人员的时候，就需要对他们进行严格的甄别，杜绝聘用那些些不懂会计专业知识的人担任会计或出纳的岗位。此外，由于这些财务人员直接关系到物业管理企业的财务管理状况，因此，物业管理企业必须选择一些具有较强责任意识、过硬思想素质的人员担任财务工作人员，并强化对他们的业务能力培训与继续教育工作，还应该努力提升他们的职业道德素养，让他们成为既具备过强专业会计技能的财务工作人员，还拥有较高的职业道德修养，从而让他们在财务内部控制过程中不断总结工作经验，不断提升自己的创新业务意识与创新业务能力，让物业管理企业的财务内部控制职能得到切实有效的发挥；

（4）物业管理企业应该建立一个合适的财务预算管理体系。物业管理企业财务预算就是指企业在预测、决策的基础上，以数量和金额的形式反映企业未来一定时期内经营、投资、财务等活动的具体计划，从而为企业的未来发展目标提供一个较为详细的资源与企业活动安排。应该来说，物业管理企业的财务预算管理体系是企业财务内部控制目标管理的重要手段，它具有战略性特征，还是企业的全员共同参与的管理方法与管理机制。因此，物业管理企业就应该尽快实施好财务预算管理工作，即通过预算实施来发现预算指标与实际指标间的差异性，并对发现的问题采取及时有效的应对措施，尽可能的帮助物业管理企业实现预算目标。此外，物业管理企业的财务预算工作还可以让企业内部的各个部门进行统筹规划与安排，更加协调好部门间的关系，让预算成为企业考核的标准之一，从而发挥出企业财务预算的强大约束力与管控力。当然，物业管理企业在完善财务预算管理体系的过程中，还可以有选择性的借鉴其他行业成熟的财务控制理念，让企业的财务内部控制工作做到职责分工更为明确，账面管理更为细腻清晰，从而切实提升物业管理企业的财务内部控制整体水平与工作质量。

篇（2）

二、石油企业物业的专业化分工

石油企业市场化的需求导致企业内部的物业管理专业化层次显著。根据企业物业管理为职工提供的各项服务，大致可分为顾问咨询、保洁保安、设备维修、家政服务四个方面。

（一）咨询服务

作为现代化的大型企业，石油企业在转型改制过程中难免会遇到一些大大小小的问题，而问题能否得到快速准确地解决处理，对于企业员工的工作积极性有很大的影响。企业的正常生产与运营也离不开完备的企业制度、规章条例，而这些管理文件的制定与起草，都需要物业管理部门的参与，及时与领导层或普通职工进行沟通交流。

（二）保洁保安

无论是矿区、工厂还是员工居住区，保洁保安工作都是人们最关心的问题。根据马斯洛需求层次理论，安全与衣食住行的需求都是保障人们幸福的重要指标。为企业职工创造一个舒适、安全、优美的工作与生活环境，直接影响到他们对于企业的归属感与幸福感。专门的保洁人员受过专业培训，有着丰富的理论经历，综合素质较高，能够最大限度地保障企业设备与员工的安全。这不仅是内部员工自身的权利，也是外界对于企业形象评价的重要指标。小型的私人企业及普通小区的物业管理人员多是一些城市的下岗职工或农民工，文化程度有限，技术能力欠佳，导致很多业主都怨声载道。如果连职工最基本的衣食住行需求都保障不了，何谈为社会创造出更多的利益。从这一层面来说，石油企业的管理水平是较高的，值得借鉴学习。

（三）设备维修

石油企业是我国能源建设的重要保障，它的正常运营关系到企业自身及广大群众的切身利益。面对高效率、高标准的要求，企业更加需要引起重视，更新管理手段，打造新的人才队伍。生产设备的检查、维修是企业运转的关键，尤其是对于那些大型机器，一旦出现状况，无法及时解决，损失和后果都是无法估量的。石油企业聘请了专门的技术人才，挑选出经验丰富的技术人员，打造出一个专业的维修团队，挂靠在物业管理部门，专门应对企业突发事件，大大提高了企业的生产效率。

三、培养石油企业物业管理的专业化人才

纵观美国、德国、英国、新加坡等国家，企业物业管理的专业化程度很高。虽然我国的石油企业物业管理水平较高，但中国的物业管理行业总体上还处于初级阶段，需要走的路还很长。其中，很重要的一点就是需要做好人才的引进与开发，实现人力资源的合理配置。人力资源是企业的核心竞争力，拥有一支综合素质高、技术能力强、实践经验丰富的管理团队，能够为企业带来丰富的经济利润，避免企业资源的浪费，减少冲突矛盾的产生。石油企业的物业管理部门之所以能够成功地应对各种状况，重要因素就是善于选拔与吸引优秀人才。众所周知，物业管理部门在我国普通民众的印象中社会地位并不高，收入社会福利等也不被人看好，但是石油企业恰恰反其道而行，将资金投入到团队建设中，用高薪、高福利吸引优秀专业人才加入物业管理队伍，大大改善了物业管理的整体服务水平，使得物业管理部门真正履行到自身的职责，为企业员工创造出一个和谐的企业文化氛围。

篇（3）

2凝练企业文化，营造良好工作氛围

企业文化建设，从本质上说就是在思想和行为方式上由新对旧的的挑战和改造。在定位企业文化时，企业领导要依据企业当前的发展战略，弘扬企业的优良传统，并借鉴和融合其它企业的先进经验，提出能反映本阶段的经营管理活动的企业文化。而且，企业领导要重视自己的模范行为，他们的行为往往是对员工的一种无声号召和示范。公司领导以自己的行动向企业员工诠释企业的价值观，带动和启发着企业员工对企业文化进行建设。营造一种团结和拼搏的企业氛围。物业管理科应该编制出本企业的企业文化手册，以向每一个员工传达企业精神和理念，并规范他们的行为，让员工将美好的形象展现给业主。企业员工要使用礼貌用语，微笑服务。激励员工参加社会公益活动，让业主真正被企业高质量的服务标准所感染，进而自觉为创建美好社区而努力。

3加强科学管理，追求提质增效，创新服务能力

一正确引导业主养花草、宠物，学习安全常识和法规道德，提高业主文化思想素质，构建小区和谐氛围。再者，对物业主管部门申办物业企业和资质年检等工作程序进行简化，提高办事效率。二是发挥好社区居委会的协调作用。物业主管部门跟街道办一起，在各社区中成立居委会，组织居委会调解社区纠纷，尽量争取在社区中化解矛盾，减少法律诉讼；强化对于社区居委会的工作指导，从当前业主的最关心的问题和需求出发，帮助业主创建业主委员会；在受到群众投诉后，尽快认真处理矛盾，维护社区稳定。三是健全物业维修等日常资金的收缴和监管办法，保证公共设施维护有足够资金。完善维修资金等相关管理制度，清缴被挤占挪用的物业大修资金，追收未缴纳物业大修资金，形成维修资金的归集、使用和再投入的良性循环，合理使用维修资金，为社区居民提供完善的物业服务。

4充分发挥企业文化在物业管理中的作用

应该发挥好企业文化凝聚、导向和规范的作用，切实做好企业物业管理。凝聚作用。企业文化在某种程度上就似一种粘合剂，它让全体员工的追求目标都集中在为企业经营共同奋斗上，彼此团结合作。一种积极的企业文化，应该可以让每个员工都看到企业的美好前景，把自己的命运跟企业命运紧密相连，并为之努力工作。在企业与员工之间、领导与员工之间、员工与员工之间建立起相互支持和理解的和谐关系，形成巨大的凝聚力，给企业注入活力和生机。导向作用。物业管理企业文化作为一种理性的文化，它就像企业管理的灵魂，直接影响着企业的种种行为，是全体企业员工的理想和信念，它可以利用价值观念引导企业发展。规范作用。企业文化来源于员工的生产经营活动中，又反过来成为了规范员工行为的准则，具有很强的号召力和约束力。

5落实企业文化建设的职责

真正落实好企业文化建设，并将责任分配到综合管理部、人力资源部和党群工会工作部等部门，各个部门同心协力，创建齐抓共管新局面。人力资源部主要的职责是引进优秀员工，并对其进行培养和激励，开展企业传统教育，提高他们的科学文化和专业技能，弘扬爱岗敬业精神，培养共同价值观。综合管理部的主要职责是实施品牌战略，大力开展管理工作，对企业中的先进个人和感人事迹进行宣传报道，提高企业知名度；党群工会工作部主要职责是组织企业员工进行技术比赛和劳动竞赛；开展多种形式的员工教育文体活动；为企业的中心工作服务，切实提升企业文化建设水平。

篇（4）

（一）对学生职业能力的研究是当前国情的需要

当前我国物业管理的行业本质，是以物业为基础，以客户需求为导向，以管理为手段，以准公共为核心产品的商业活动。诚信精致的服务让客户满意是行业的立足之本，精细化的专业管理让物业保持完好、让管理区域处于和谐是行业的核心价值，依托管理区域通过拓展客户需要的各类服务以搞活企业经营是行业可持续发展的支撑与保证。物业管理专业学生职业能力发展的研究，正是围绕了这个核心，统筹兼顾物管从业人员的综合素质，以达到和物业管理行业的可持续发展和物业管理关系的全面协调。因此，对该专业学生职业能力发展研究，是现代科学发展的必然选择，同时，也对物管行业的健康可持续发展产生重要的影响。

（二）对学生职业能力的研究是当前物业管理行业的需要

其一，由于物业管理行业在中国起步较晚，人才储备基础比较薄弱，整体的从业人员的队伍建设跟不上物业管理行业的快速发展的需求；其二，目前物业管理从业人员来自于各个行业，其专业背景呈现出差异性和多样性，加之缺乏严格的专业基础训练，显露出从业人员的整体素质参差不齐，一部分物业从业人员的专业素质和职业能力与所在岗位的要求有较大的差距；其三，现阶段我国物业管理还处于快速发展时期，客观上需要大量的物管专业人员来满足这个市场的需求，因此对该专业学生进行职业能力发展的深入研究，才能适应目前物业管理行业的发展的实际需求。

（三）对学生职业能力的研究是当前物业服务企业的需要

对于一个物业服务企业的整体水平来说，最直接和最直观的反映是通过一个物业项目的管理服务水平来体现的。而决定物业管理整体服务水平的关键性的因素之一，是物业从业人员的职业能力和素质。因此，大力加强对物业管理从业人员的培养，不断提高他们的职业能力，对物业服务企业具有十分重要的意义和关键性的作用。所以，对学生职业能力发展研究既是行业和企业的迫切需求，也是摆在国家和地方行政、客户管理部门与教育机构面前的一项重要、紧迫的课题。为了培养与社会、行业和企业需求相适应的具有全面综合素质和综合职业能力的物管人才，我们势必应重视该专业学生职业能力的研究和培养，只有通过这样的方式，学校培养出来的学生才能适应现代物业服务企业发展的要求。

（四）对学生职业能力的研究是提高物管从业人员综合素质的需要

由于物管活动的特殊性，管理的专业性以及涉及经营管理复杂性等特点，决定了物管从业人员，尤其是兼顾服务、管理、经营的专业人员，只有不断深入学习物业管理的法律法规知识，具备夯实的物业管理的基础知识和实践经验，具备较强的管理经营能力，才能保证物业管理工作的正常运行，协调和处理物业管理活动中的各类矛盾和纠纷，为客户提供一个质价相符的服务，使物业能够保值增值。因此，对该专业学生的职业能力发展的研究，需要从业人员达到从事该行业必备的知识、技能和职业能力，从而有利于扭转该行业人才匮乏的被动局面，提高从业人员的整体职业技能和专业素质，从而使从业人员的综合素质适应物业管理行业发展的需要。我国从计划经济向市场经济转轨的过程中，物业管理行业在短短的30多年时间走过了萌芽起步阶段即“要不要搞物业管理”的过程，经历了发展的初级阶段即“怎样搞好物业管理”的过程，进入了高速发展阶段即“提高物业服务质量”过程。物业管理行业在管理上的专业能力和不可替代的社会价值，得到社会的高度关注和充分肯定，因此不断研究该专业职业能力的发展，是我国物业管理行业的现状及未来发展趋势对专业人才的需求，以推动此问题更加深入的研究和探讨，全面勾画出科学、清晰的物业管理专业的职业能力、素质和知识结构，以做好打造优秀的物管人员的基础性建设工作。

二、物管专业职业能力的发展研究状况

什么是职业能力？职业能力是个体将所获得的知识、经验、技能和态度在特定的职业活动或情景中进行类化迁移与整合所形成的能完成一定职业任务的能力。职业能力具有能力品质的广泛性、职业岗位的变异性、技术技能的综合性、个人活动的重要性、继续教育的终生性等主要特征。一个物管专业人员，从开始接手到具体实施物业的服务、管理和经营，既要进行前期策划、资源配置、规章制度建设及物业档案资料承接查验和沟通相关各方关系；又要组织和保障物业管理服务的正常运行，以及妥善、及时处理各种突发事件及客户投诉。尤其物业管理是面向客户提供诚信、方便、放心的服务，让客户感受到企业“用心关怀每一位客户，细心做好每一件小事”的服务理念和专业能力，不但要搞好管理区域内物质环境的建设与维护，搞好人文环境建设与维护亦是十分突出和重要的问题。综合以上情况，笔者认为物业管理专业职业能力的内涵应该包括：决策、计划、信息收集、组织、领导激励、沟通协调、控制、创新、依法进行物业管理服务和专业技术管理等方面的能力。

三、物管专业职业能力体系的实施和研究

职业能力是指人为了胜任一个具体的职业而必须具备的基本能力。由于职业能力是多种能力的综合体，因此，我们把职业能力分成一般的职业能力、专业的职业能力和综合的职业能力。众所周知，一定的职业能力是胜任某种职业岗位的必要条件，任何一个职业岗位都有相应的岗位职责要求，物业管理专业也是如此。通过实际调研，就目前在全国开设的物业管理专业的各大专院校来看，院校类别繁多，有管理类的大专院校、机电类的大专院校、旅游类的大专院校、建筑类的大专院校，还有房地产类的大专院校等。根据各大专院校的自身特点、培养目标和企业的需求，我们确定了物业管理专业所面向的岗位群，即管理方向、建筑方向、房地产方向、机电方向等。根据物业管理岗位和岗位群专业化的知识与技术发展特点，开发与物业管理职业岗位需要的知识与技能相适应的职业能力，建立面向“现代综合应用型人才”为目的的职业能力体系，加速物业管理专业的建设和发展。建立科学的专业职业能力体系，以工作过程为导向，立足社会的发展、行业的建设和企业的需求，使我们培养出来的人才适应未来发展的需要，并延伸物业管理产业链条和服务范围，建立物业配套服务体系，满足客户不断增长的各类服务需求。对物管专业学生职业能力体系的研究，探讨了物业从业人员必须掌握相关的专业知识、技术和能力；同时，为社会提供了一个评定物管专业人员职业能力的基本标准。

四、物管专业职业能力体系的构架

通过调研，对物业管理专业岗位能力要求的现状进行分析，针对地区、行业经济和社会发展情况，进一步明确物业管理岗位群工作所应具备的职业能力，以使物业管理人才的培养更具有实用性和针对性。物业管理岗位能力培养途径的探索将会促使学生形成较强的职业岗位能力和就业竞争力。物业管理专业学生就业的岗位群基本上都是物业服务第一线的岗位，即管理、技术、经营和基本的操作岗位等，工作职能是物业服务第一线，要求学生能够综合运用专业理论知识和技能去解决工作过程中的各类问题。物业服务的特点是强调基本素质和岗位的具体技能的培养，注重操作能力，从职业岗位群的需求出发，分析该专业的职业能力，搭建物业管理职业岗位技能结构体系，在理论与实践中保持相对的一个平衡结构，找出该专业的知识结构与能力结构要求合理地配置，构建一个新型的能力体系即理论与实践相结合，以职业岗位及岗位群所需的技能与理论、能力与知识为基础，构建物管职业能力结构的新型体系。从物管真实的工作过程和专业岗位的工作分析，总结提炼出典型工作任务，根据工作任务复杂的程度整合典型工作任务，并形成岗位技能结构体系（职业能力），根据职业能力结构体系归纳出物业管理行业职业能力为：整合基本素质、专业基础、专业技能和岗位技能的综合应用能力，发展应变能力和开拓创新能力。通过对企业调研，确定了本专业所面向的岗位群（物业管理方向、物业建筑方向、房地产方向、物业机电方向等）；根据岗位及岗位群专业化管理、技能要求以及知识与技能协调发展的特点，开发与之所需的知识与技能相对应的职业能力，建立面向“现代综合应用型人才”为目的的职业能力体系，加速专业的建设与发展。

五、高职高专物管专业职业能力的培养方式

（一）职业能力培养方式——以服务理念为中心

从全国的物业管理发展来看，深圳的物业管理走在了我国物业管理的前沿，并且深圳的物业管理教育和培训也走在了前列，已经形成了自身的特色。通过对深圳和其他省市高职高专院校的物业管理课程设置的调查，笔者认为国内目前大中专院校物业管理人才培养模式占据较大比例的是以服务理念为中心的培养方式，即注重培养学生与客户交流的技巧，这样做的优势是：物业从业人员以优质的服务取胜，有利于企业品牌的树立；不足之处是：物业人员不能解决一些技能方面的实际问题，且难以胜任全方位的物业服务工作。

（二）职业能力培养方式——以技能为中心

上海的物业管理相对深圳来讲起步要晚一点，但是其发展势头非常迅猛。目前上海的物业管理专业大多数是由部分有理工背景的院校创立的，因而形成了以技能为中心的模式，如上海的高职院校与上海市房地局合作，创立了从事现代智能化楼宇设施设备的运行、维护、管理及应用型高级技术人才和管理人才，此类人才需要掌握现代建筑、机械、电工电子技术和计算机应用等技术基础知识；掌握现代智能化楼宇设施设备（如空调、给排水、建筑智能化系统）的构造与性能。这样的课程设置就体现出了培养学生的专业技能。其培养模式的优势是：物业从业人员有能力为客户解决部分技术问题，易出实效。但不足的是：物业从业人员难以摆正“管理物业、服务业主”的市场定位，管理、服务和经营理念难以体现，不易胜任战略性的物管工作，不利于企业的长远发展。

（三）职业能力培养方式——复合型的物管人才

通过实际调研，我们认为物管人才的培养方式应吸取上海、深圳两地好的办学理念，并结合物业管理行业发展的需求，走复合型的人才培养道路。即注重培养管理理念，又具有某方面的专业技能（如建筑方面或机电技术方面等）。要充分发挥各高职高专学院的优势，整合学院的资源，将管理和技术结合起来，培养出复合型的物业管理人才，如以工科为背景的成都工业学院正在这条道路上不断摸索，虽然目前经验还不够成熟，但它代表了今后高校物业管理的发展方向，只有这样才能深化产教融合、校企合作、工学结合，从而推动物管专业设置与产业需求对接。

篇（5）

2调查结果的统计与分析

2．1对物业管理服务收费情况的认知

业主认同物业管理为第三产业服务性行业，接受物业管理费为业主日常生活中的一项正常消费，是保证物业管理行业能够持续健康发展下去的关键。在调查统计的结果中，有75.9%的接受调查者表示认同物业管理服务属于一种住房使用过程中有偿收费服务。只有认同物业管理服务应成为有偿服务，业主才会在收缴物业费时表示积极配合，避免部分小区中物业费收缴难以致物业服务质量下降，进而使业主更加不愿意缴纳物业费的死循环。沈阳的物业公司及物业管理协会应注意对业主在这方面意识的宣传和引导，进而促进沈阳的物业管理行业向着更加商品化，规范化的方向发展。

2．2现阶段物业管理中的问题

(1)业主委员会这一制度在沈阳地区执行的并不够成功。在接受调查者中，仅有31.9%的业主表示，其所入住的小区成立了业主委员会且能够代表业主的利益;39.7%的业主表示，虽然其所入住小区成立了业主委员会，但该委员会并未能够获得小区内业主们的信任或不能代表业主们的利益;其余28.4%的业主表示，其所入住的小区并未成立业主委员会。住宅物业管理中的许多工作内容都是如园区绿化、道路、安保等涉及园区内众多公共区域，牵扯园区内全体业主共同利益的工作。如此牵连广泛的事情，需要一个能够代表全体业主利益，全体业主都信服的业主委员会去统一业主们的认识，代表全体业主对物业公司发出指令，使物业公司的服务能够让业主们满意。(2)物业费收缴后的使用情况不够透明。在接受调查的业主中，26.9%的业主表示，其所入住小区清楚明白的公示过物业费用的使用明细;40.4%的业主表示，询问过物业公司的物业费使用明细，但并未得到过明示;32.7%的人表示，并未关心过物业费用的具体使用情况，未曾留意过。从统计结果可以看出，至少有40.4%的业主是关注物业费的使用情况的，正如去超市消费购物后会看看购物小票核对一下金额一样，业主缴纳了物业费进行消费，购买物业公司的服务后，希望知道也应该有权知道自己花了钱都买到了什么。

2．3对物业管理新方式的认可情况

(1)改变现行物业费收费方式。在接受调查的业主中，69.5%的业主更愿意接受按照物业公司实际维修量支付劳务费的收费方式，只有30.5%的业主仍愿意维持现行按照每平方米收取固定费用的收费方式。目前沈阳地区普遍的物业费收取方式都是按照住宅面积，以每平方米收取固定费用的做法去收费。这种收费方式在收取时看似简单容易核算，但存在隐患。每平方米具体多少钱，这个标准各个小区各有高低，但每年都是有增无减。园区内公共设施每年的维修量并非固定不变的，每年都会有波动。这就使物业公司和业主之间产生了一种博弈，即如果今年公共设施状况良好，维修劳务费用低于物业费收取的固定金额，则物业公司获胜，业主们多交的物业费就变成了物业公司的利润;而如果下一年公共设备老化，维修费大幅上涨，物业费无法解决问题，物业公司只能凭借自身资金抵挡、或终止合同以逃避。而业主始终处于被动地位，作为消费者反而身份被动，如何会满意。改变现有方式，实行按照物业公司实际劳务费用向业主收取物业费的做法在核算和收费时会稍麻烦一些，但却既能保证物业公司正常利润的获取，又能使业主利益得到保障，实现共赢。从调查统计结果来看，此种方式获得了大部分沈阳地区业主的欢迎。(2)提高业主的自主度。建议物业公司以适当工资或优惠条件从业主中招聘看楼人，从事为本楼业主保管钥匙、清理卫生、接收快递等服务。从调查结果来看，26.2%的业主表示愿意积极参与看楼人的招聘、58.9%的业主对此事表示赞成但并不愿意去参与招聘、14.9%的业主不赞成此种做法。综合来看，85.1%的业主对此事持赞成态度，并且有相当部分的业主对从事看楼人的工作表示感兴趣。从物业公司的角度来看，从业主中雇佣看楼人会使其成本下降。应聘看楼人的业主多为本楼热心业主，对工资的需求低于其社会成就满足感，相对可以降低物业公司的人工成本。而从业主角度来看，看楼人都出于本楼业主，业主之间对互相的道德操守更加了解，也更加放心，并且有利于现代人邻里关系的建立，拉近业主间的距离，使业主们在小区内生活时能够感觉到温馨。

篇（6）

城市住宅小区物业管理与街道办事处、公安派出所、工商、物价、税务、交通、环卫、市场、房管、园林、教育、公用事业、商业和文化娱乐等部门，应是互不代替、互不矛盾、互相支持、共同发展的关系，但目前一些城市物业管理政出多门，部门越位，想管又管不好，致使物业管理处于自发状态，加之物业管理的归口部门不清，协调不力，遇到问题投诉无门。物业公司与有关部门关系难以理顺，物业公司、住户、小区管委会各方在物业管理中的地位、作用，责权关系也不明确，物业管理与行政管理等方面的关系不协调，这种不健全的管理体制，使物业公司对一些管理项目处于两难境地，影响甚至制约着管理业务的正常开展。上述城市住宅小区物业管理体制存在的弊端如不解决，就不能从根本上使城市物业管理产业健康发展。

2.城市住宅小区业主缺乏自我约束能力，对物业管理认识不清。

居住在各类城市住宅小区内的业主，其生活习惯、消费层次、认识能力、知识水平、个人素养等是不尽相同的，规模大的住宅区业主更是千差万别，业主的自我约束能力与自我保护意识处于不同层次，为各自的利益冲突经常发生，增加了物业管理的难度。广大业主及物业管理者对物业管理认知程度存在差异，物业管理的服务、管理范围的界定，有偿和无偿服务的界定等在物管企业与业主之间存在一定差距。在物业维修工作中，多数业主继承了过去住公房管理模式的概念，认为自己给了物业管理费，那么物业管理部门就要对房子全权负责，对物业管理企业提出原本不属于企业承担的义务。业主的物业管理观念淡簿，对物业管理所要求的管理体制、方法、内容、特性、原则等还缺乏足够的认识，尽管业主普遍已知晓物业管理的必要性，但在传统观念的影响下，从内心来说不愿意有这种长期消费，心理上还没有完全接纳，仍存在抵触情绪，有的业主潜意识里的抵触情绪容易使得物业管理企业与业主之间关系紧张，从而产生矛盾，使物业管理服务正常的运行受到很大的影响。

3.城市住宅小区物业管理服务水平不高，管理人员素质低下，直接影响物业管理持续发展。

现今，大多数城市住宅小区所发生的矛盾都是业主不满意物业管理企业的服务水平而产生的。城市的住宅小区管理公司因资质和规模的影响，以及因资金问题困难运作，无法为业主提供周到和全面的服务，标准所规定的物管服务评定项目，企业也难以实施到位。这些原因导致物业管理水平的低下，无法达到业主的期望，引发两者经常出现许多矛盾。物业管理是专业化和综合性要求比较高的行业，对管理人员的综合素质要求高。但物业管理这一行业的现实是，国家尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员行为规范，加之近几年来发展较快，从业人员大都是从房地产开发企业、建筑施工企业、单位后勤部门等行业及下岗人员转到物业管理行业的，所学专业五花八门。因此，管理队伍素质良莠不齐，从就业人员素质看，有的是随意聘用的未经专业培训的非物业专业人员，有的职工对物业管理的基本概况、运行机制还没有完全搞清楚，大部分物业管理公司的员工属于半路出家，缺乏系统的专业知识和管理技巧，面对纷繁的管理业务和千万家住户及需协调的众多关系就显得力不从心，往往只习惯于公共服务项目，不善于拓展其他服务、物业专项经营和多种经营业务。虽说有的物业管理企业建立了责任制及标准，但没有一套行之有效的考核标准和考核办法，尤其是对职工不能经常进行专业技术培训和职业道德教育，使管理服务工作很难到位。物业管理人员素质偏低的现状，直接影响物业管理持续发展，而且难以适应新的挑战。

4.城市住宅小区物业管理智能化程度低下。

所谓住宅小区智能化，指的就是利用4C（即计算机、通信与网络、自控、IC卡）技术，通过有效的传输网络，将多元住处服务与管理、物业管理与安防、住宅智能化系统集成，为住宅小区的服务与管理提供高技术的智能化手段，以期实现快捷高效的超值服务与管理，提供安全舒适的家居环境。随着科学技术水平的提高，越来越多的小区开始实施了物业小区智能化管理。但有很多的城市小区未能启动智能化以及一些先进的科学管理技术，主要原因是智能化系统不仅需要投入不少建设资金，还需要专业技术人员进行日常维护。其实，真正实施了小区智能化后，可以大大节约管理费用。小区智能化投入不足，大多数物业管理公司缺乏现代化管理的硬件设备和软件技术，多半停留在传统的手工或半手工的管理阶段，因而不能有效地提高管理质量和效率，不能适应现代建筑科技日趋广泛的需求，制约了自身的发展。

二、城市住宅小区物业管理的发展对策

一般来说，物业管理公司的基本内容包含经营、管理和服务三方面，服务是宗旨，管理是目的，经营是手段，这三方面的工作是相辅相成的，要寓经营管理于服务之中，在服务中完善经营管理。物业管理的核心应在于物业本身并在外延上扩展到人，要通过企业化的经营、专业化管理及社会化的服务使物业不仅在使用价值上得到保证，价值得到保值与增值，甚至还要使物业管理产生品牌效应，使物业成为业主的自尊与自豪。因此，需要切实解决目前物业管理中存在的问题和困难，提高物业管理公司的管理服务水平，完善物业管理服务功能，对促进物业公司的健康发展十分重要。

1.加强立法工作，为开展物业管理工作提供法律保障。

为保证物业管理有章可循，按章办事，必须加强物业管理的立法工作。立法工作的重点是：尽快出台地方性《物业管理暂行规定》，明确政府物业管理持政主体和专业部门按职责分工，并对物业管理进行指导与监督的地位；明晰业主、管委会、物业管理公司、政府职能部门等各方的权力和义务关系；明示从前期管理到日常管理，管理用房，管理经费和奖惩等一系列物业管理规范，各自职能、各方的责权等均必须以法规的形式确定下来，明确政府行使监督指导权，管委会行使、物业公司行使管理服务权，以适应物业管理的权威性、统一性、专业性、综合服务性、有偿性等要求。对已出台的涉及物业管理的法规，要根据实施过程中出现的新问题、新情况进行适当的修订、补充和完整，以适应新形势的需要。物业管理公司接管物业后还要制定物业管理细则，建立完善的管理服务章程、岗位责任和各项规章制度。充分运用已出台的法规，做到有章可循，按章办事。

2.重视基础管理工作，明晰物业管理主体。

物业管理的基础工作应早介入，并使之法制化，为今后进行物业管理打下良好基础。在建筑施工前期就与开发商共同探讨日后物业管理细则，使物业在建造中更加合理、经济有效；在住宅小区竣工后，应根据《住宅小区接管验收管理办法》进行认真验收，保证建筑质量，保证使用功能，并做到档案资料齐全完整，这是搞好物业管理关键性的一环，也是与业主和住户建立良好的经济关系，依照物业管理合同实施管理经营与有偿服务的重要依据和条件。物业公司还应主动搞好与街道办事处、公安派出所等部门的关系，协调好与住户及管委会等方面的关系，积极配合街道办事处、派出所开展各项工作，为物业公司经营管理争取社会合力，为物业公司提高服务质量创造条件。

3.提高物业管理公司从业人员素质，“以人为本”，提升管理服务的质量。

科学的物业管理，来自于训练有素的物业管理专门人才，培养物业管理人才的关键，在于提高物业管理人员的素质。提高物业管理人员的素质，首先，要制定计划，分期分批对各类人员进行专业培训，经考核合格后持证上岗；其次，企业根据管理人员的实际情况及工作岗位的需要，定期或不定期、长期培训与短期集训结合对在职人员进行专题培训，使员工专业技术水平不断提高；再次，从员工中选拔有培养前途的人，参加物业管理专业学历教育，为企业发展储备人才。物业管理作为劳动密集型的服务行业，最终的顾客是业主，业主的满意度是衡量物业公司工作的最终标准。这就要求物业管理企业，一方面要更新服务观念，寓管理于服务之中，在管理中服务，在服务中管理；另一方面要坚持“以人为本”的服务理念，优化服务质量，注重为业主提供优质的服务，不断改革服务质量。只有这样，才能真正尊重居住者的生理和心理需求，进而为其提供更细致、更周到、更体贴的人性化服务。

4.积极推动城市小区业主大会的建立，选出水平比较高，对物业管理有着一定认知的业主委员会，并引导业主委员会开展工作，由业主委员会代业主行使各项权利。

在物业纠纷中，业主是弱势群体，只有帮助小区业主成立业主委员会，让其发挥“主人翁”的作用，管理自己居住的“家园”，才能切实保护业主自身的利益不受侵犯。充分发挥行业协会的作用，多办一些宣传、咨询活动，提高业主的自我管理意识，通过各种有效渠道加强宣传力度，使广大业主意识到自身权益的保障不能仅消极的依靠外界来实现，更重要的是要实现物业自治，靠业主自身积极参与，才能实现保障业利与搞好小区建设的双赢。物业管理的良性发展很大程度上需要业主的支持和配合，为了业主不至于因为物业管理意识的生疏，而影响其获得应有的合法权利，需要加强宣传力度，采取各种方式，发挥行业协会的作用，把涉及到维护业益的内容和物业管理的相关法规通过适当的方式让全体业主更多地了解。

篇（7）

本质上讲，企业文化与企业经济发展并不矛盾，两者都是为了企业取得更大发展。但现阶段而言，很多企业认识不到文化建设的重要性，认为只是对于企业形象有作用，而对经济发展则没有推动作用，将企业文化孤立于经济发展之外空谈建设。

1.2企业文化存在口号化问题

企业文化并不等于口号，但很多企业却只是让企业文化流于各种口号，甚至仅将企业文化局限于此，而并没有认识到真正的企业文化，应该将企业发展精深融入到员工心中，起到实质性的激励作用。

1.3企业文化趋向于娱乐化与表象化

相当一部分的企业，认为企业文化，就是组织员工进行各类文体活动，企业貌似很和谐，这样表面看起来也很有面子。在一些极端企业，甚至将员工每月进行文体活动的次数纳入到企业文化建设考核中来。而这实际上是对企业文化的误解。只是将企业文化进行外在的、表层化的简单包装处理。远远没有深入到企业文化的内涵中。

1.4企业文化缺乏活力

还有个别企业，走企业文化的极端路线。将对员工的军事化管理视为企业文化的创办方式，从而使企业内部严要求、严纪律，这给员工的工作带来很大的限制，使得企业文化僵化，毫无生机和创新能力可言。

2企业管理中企业文化的创建与定位策略

2.1明确企业文化建设的方向

建立和确定公司文化是企业管理的重点，其中的两个关键点为：一、创建特色型的公司文化要以公司发展策略和所处行业的特征为出发点；二、以公司历史为根本立足点，展示出公司的文化积累，给人以亲切感。所以，建立健全公司文化必须有一个过程，在公司文化共同的目标下，鼓励员工积极参与到文化建设中来。例如从资源充分利用的角度、公司竞争能力提升的角度、企业当前存在的好的风气和氛围的角度以及管理等方面的角度，以问卷等形式对员工做开放性考察，然后对员工的答卷做分类整理，有专门人员根据其内容做分类，最后总结出适合公司文化发展的最终目标。

2.2明确价值观在组织中的重要作用

一个公司文化的关键就是该组织的价值观，它是一个公司员工价值观的总方向。一个组织的价值观建立的关键在与问卷中所体现出来的员工共同的认知。然后，以此为出发点，在公司管理人员对企业文化的建立与发展的观点的指导下，总结整理问卷中员工的观点，从而使公司文化创建的高度。内容理论性的高度与该公司的具体情况相适应，最后是企业的集体价值观能够概括全面、简单清楚、易于接受。最后为了进一步促进价值观的完整和加强员工对该价值观的认知接收，加强思想的凝聚力，稳固该价值观的关键地位，鼓励员工积极参与到对该价值观的讨论中也是非常有效的手段之一。

2.3抑制相异的文化传播

公司领导在关注公司文化的同时，还要加强对员工与企业组织价值取向和价值观不符合，甚至相背离的自身行为习惯与个人价值观的关注，所以，对与企业价值观相一致、相符合的员工个人价值观要加以引导提升，对其其他员工的价值观要综合分析，与企业价值观相背离的价值观则要加以引导改正，可以通过培训教育等方式，使其放弃不正确的价值观而接受企业组织的价值观。

2.4强化企业文化的传播

执行是理论的关键所在，所以能够让员工将一个企业所宣传的文化成为其个人的价值观并形成以此为标准的行为习惯，关键在于执行。专题性的文化活动和企业内部的教育培训是其文化宣传的主要形式。其中前者主要有年会和表扬大会等公司性质的活动，后者则分为在岗和岗前两种不同培训。

篇（8）

1.1低碳城市经济的理论内涵

低碳经济作为一种绿色经济发展模式，是指建立在低排放、低能耗、低污染的基础上，向着低碳的方向发展，利用碳中和的发展方法和节能减排的发展方式的一种经济模式。将充分利用清洁能源，创造绿色环保概念，重点研究人类赖以生存发展的重点，即进行节能减排创新、重视可持续发展作为其发展核心。低碳城市指在一定规划、政策和制度建设的推动下，公众以低碳为理念和行为特征广泛参与，政府公务管理层以低碳社会为建设标本和蓝图，通过转变经济发展模式、消费理念和生活方式，实现有助于减少碳排放的城市建设模式和社会发展方式。其途径是采用清洁能源和发展低碳技术发展产业，指导思想为低碳理念，实施基础为低碳技术和产品，主要对象为低碳能源生产和应用。城市低碳生活是指人们在日常生活中，追求的是一种简单、朴实的生活，不奢侈浪费，使用的也尽量都是低碳的环保产品，城市里的公共基础设施也都是低碳环保的一种绿色、可持续的生活习惯。

1.2物业管理行业的低碳理念

作为一个服务行业，物业管理行业中心是“以人为本”。低碳理念在物业管理行业的应运，主要体现在为业主服务的过程中，主要侧重体现在业主和物业使用人对低碳生活方式的认识与追求，即业主和物业使用人的“体验性”和对生活方式的“引导性”。从物业管理企业自身来说，低碳绿色概念也不能仅仅局限于字面意思，单方面控制能源的使用量及环境的污染程度，而需将其扩展到控制资源的可持续发展方面，主要落实到物业管理服务过程中节约成本、降低消耗、减少对环境影响等方面。

2物业管理的发展现状及存在主要问题

2.1物业管理的发展现状

2.1.1物业设施设备的耗能较高

物业设备设施，传统意义上主要有建筑的给排水、暖气供应以及电气输送等等。我们平时所说的物业设施设备管理主要是将出现问题的落后的设备转变为可以正常运行的设备，并且进行日常维护与保养。现在建筑管理中融入了更多的数字化和智能化，使得各种建筑中都运用到了现代先进设备，物业管理就有了便捷又复杂的设施设备管理系统，但是设施设备智能化的背后是成本的不断增加。部分物管公司认为，当建筑完工投入使用后，只要有空调或水电的师傅让物业设施运行起来就可以，却殊不知这样带来的严重后果，那就是会出现高能耗、设备损坏、恶化环境等问题。

2.1.2物业企业运行成本较高

由于物件的飞涨，使得电气水以及物业管理本身的成本费用增加，随之带来的就是物业收费会增加，业主不满意涨价，引发其态度不好；物业管理不仅需要顺应经济发展，还需注重环境保护，两手兼顾必然导致其运行成本高；节能设施设备的投入使用，也需大量成本，这些成本的收回难且慢。这些都将导致物业公司发展步履维艰，服务水平自然下降，甚至会出现弃盘现象。

2.1.3商业物业运行状况较好

与小区物业相比，商业物业在其发展中拥有先进的设施设备、基金充足且技术人员充足，整体素质高，这些先天性的条件促进了它开展低碳物业、环保节能工作产生的效果更明显，更多的物业服务企业便更愿意接手商业物业。商业物业在物业管理领域居上峰，它的发展将带动整个物业管理行业更上一个层次。

2.1.4管理工作薄弱，管理手段落后，重建轻管的现象依然存在

近年来，国内房地产行业的迅猛崛起，物业管理行业本应该随之发展起来，然而却出现了重建轻管的现象。物业管理重建轻管也是有原因的，如物业设施设备与城市的经济发展不协调；已建成房屋的维修养护工作不到位，缩短了其使用周期，无形中就引发了高能耗现象。总的来说，物业管理工作的管理手段落后，管理工作也较薄弱。

2.1.5物业行业政企不分，影响其发展

物业管理行业的法律法规不健全，管理体制不完善，政企、政事混淆，这些都影响了物业服务企业的发展。到目前为止，我国都没有一个统一的核算管理办法，部分小区及商业楼仍然采用的是行政事业单位的核算制度，这根本无法满足物业管理的发展需求。

2.2物业管理存在的主要问题

2.2.1生活垃圾的分类、处理及管理存在问题

很多年前，就有人提出了将生活垃圾分类的理念，然而让居民做到在家就把生活垃圾分类处理真的很难。另一方面，对于收集、清运及处置大量的城市生活垃圾其工作量很大，环卫部门对垃圾的管理也不会尽心尽力，只是单纯的完成任务、草草了事，没有将低碳理念真正引入到我们的实际生活中。此外，面对现行的管理体制，庞大又复杂的市容环境卫生管理队伍出现了分工不明确、问题多闲人多等问题，面对问题时你推我阻，造成人力财力的浪费，问题集聚，对城市生活垃圾的管理没有起到丝毫的促进作用。

2.2.2商业物业、大型写字楼物业及高校物业的高能耗

公共场所由于其独特的功能决定了其本身是一个相对较高的能耗场所，但是，个人对待这些公共物品不会像对待自己的东西那样小心翼翼的爱惜它、爱护它。例如：我们经常会看到的公共卫生间的水龙头坏了，水在涓涓流淌也无人问津，换做是自己家的水龙头谁会让它一直流水？对于这样的公共物业在管理的时候相对较难，它的高能耗给城市带来很大的负担，加大了管理的难度。

2.2.3居民的高碳生活方式及观念难以转变

首先，生活在高质量、快节奏的当下环境中，高新科技的不断涌现更是为人们提供了越来越多的方便，如电气化、机械化、自动化技术等，它们也逐渐成为居民赖以生存的基本保障，这将导致高能耗、高排放。其次，中国人的传统观念根深蒂固，有些生活方式的改变需要相当长的时间，甚至至始至终难以改变，所以鼓励人们改变生活方式来发展低碳模式阻力重重。

2.2.4低碳产品的市场阻力

高能耗的社会固然需要低碳产品为其减负，但是，一方面我国的“低碳产品认证”服务体系并不完善，导致市场上的低碳产品繁杂，管理不到位，部分企业为谋取私利而开始炒作“伪低碳”产品，这不仅扰乱了正常的市场运行秩序，也给消费者带来了不必要的损失；另一方面，低碳产品的高成本也令消费者难以承受，主要表现在设计含量、技术成本、安装成本、维护投入及推广费等方面，但是多数消费者依旧选择了传统产品。2.2.5城市规划建设滞后经济的快速发展，导致城市高速运转，一个城市的建设是否完善关键取决于它的规划是否合理。现代化的城市建设为每一位居民提供了温馨的生活环境及舒适的工作环境，同时也在不断提高人民的生活质量和生活水平。我国的城市化速度快，但城市规划并不完善，主要精力放在了新城区扩建，而对于老城区的改造、城市环境及绿化整改、历史文化景区的维修与保护等方面做得是微乎其微。

3物业管理角度的城市低碳经济

3.1废品分类回收处理，加强资源的二次利用

物业公司需要承担居民的垃圾处理的监督工作，还有垃圾分类等相关工作的组织实施工作，与小区有关的街道和社区必须把这些工作纳入小区管理的工作内容中，并且制定明确的标准和目标，定期进行检查、指导和考评。小区要处理的垃圾在进入垃圾处理的体系中后，必须是分类的垃圾。物业公司等管理单位需建立小区生活垃圾管理服务站，将小区保洁、垃圾分类和收集运输集中一体，推动小区垃圾分类工作的落实。

3.2安装环保低碳且节能的设备、健全物业管理法规

第一，熟练掌握各种环保节能设备的操作和安装维护方法，加强管理，提高整个系统的运行效能，从而延长设备的使用时间；并且通过科学的力量进行操控，使区域的舒适度得到提高，为居住的业主提供良好的工作和生活环境；通过宣传渠道，倡导业主积极参与到节能活动中；通过绿色物业管理，提升物业公司的管理水平及竞争力，从而在业内提高发展水平。第二，以供水、供热和供电等相关行业管理网络为基础，组织建设国家级的网络管理平台。对于现有的建筑，可以由政府节能管理部门进行能耗统计和审计，并提供一个开放的信息监管平台，为节能改造提供真实可靠的数据。第三，制定相关法律法规，健全低碳物业管理制度。在物业管理方面，特别是低碳环保这方面，目前还没有明确的法律法规。低碳物业管理行为需要法律引导和制约，不仅能为处理纠纷提供相关依据，也为业主与服务企业的责任和利益划分提供了依据，从而更好地促进整个物业管理行业的规范化。

3.3引领低碳节能理念进入社区文化

首先，可以将企业的良好形象与公司的良好业绩与低碳理念结合，进行推广宣传；其次，可以将低碳节能理念与业主的生活结合宣传，并且策划活动，让业主得到收益，并且进一步感受到低碳带给生活等改变和好处。物业管理公司通过给业主灌输低碳生活的理念和价值，在业主内部大力推广，逐渐延伸到社区之间，实现更广范的普及。再者，加强社区绿化和屋顶绿化，为业主树立绿化节能的好榜样，并提供专门的低碳服务，把居民的生活融入到低碳的氛围中，使业主自觉感受到生活中低碳的益处。

3.4提供低碳服务，带动低碳消费

物业服务企业提供的低碳服务，不仅是房地产的后期服务，更是为居民提供的低碳生活服务。服务企业可以在居民区内设立自行车租赁点及修理点，提倡绿色出行，减少汽车尾气的排放和污染；还可提供空调清洁服务，减少碳的排放量；总之，物业公司应就低碳这一主题，以身作则，为业主树立榜样，并引导业主积极使用低碳产品，另外，还可以与低碳产品厂商合作，达到互利互赢。

3.5物业管理公司提前介入，利于城市建设和规划

物业管理公司在前期介入物业项目，为物业节能管理提出实际方案。提前介入是物业公司的基础工作，不仅可以对物业规划和功能布局提供建设性意见，还应在整个项目的建设和实施过程中提出合理意见，并且制定与项目符合的维修保养计划，为日后低碳项目的运营和管理打下良好基础。

篇（9）

物业管理作为高级房产投入使用后的综合管理方式，近年来在国内已逐渐开始兴起。在国外、境外物业管理已有二十多年的历史，如香港的简福贻物业管理有限公司、宝威物业管理有限公司等，都是二十多年前香港房产成为炙手可热时的产物。物业管理公司就其性质而言，应该是一个独立核算的经济实体，其经营方式是“自负盈亏”。它是一种社会服务机构，尤其是在中国房地产兴起时期，这一服务机构是不可缺少的。它的管理职能应该社会化，将来势必走向市场参与竞争，从而代替仅管收费而不管服务的“房管所”的管理模式。

我受南京金陵旅馆干部学院的委托，参与锦华苑的物业管理建设。针对这一新课题，我进行实践和研究，并赴新加坡和香港实地考察物业管理方面的经验，目的是在结合国内的情况，探索一条行之有效的物业管理之路。

首先，解决了物业管理混同于酒店管理的模糊认识。我们有针对性地对中层管理干部进行业务方面的培训，提高人们对物业管理的认识。我国每年有数千万平方米的住宅楼平地而起，加强物业管理迫在眉捷，这是一个十分现实又具有战略意义的任务。因此，必须使管理干部认识到，只有运用科学的管理手段和先进的维修保养技术来管理物业，使环境、治安及房屋道路维修等服务性项目的功能都能满足客户的需求，使客户有一个舒适安全便捷的入住环境，才称得上是成功的物业管理。

在提高认识的基础上，针对客户的需求及日常工作职能范围的不同，我们管理公司组建了安全部、管理服务部、物业部及商业服务中心，确立了管理和经营两大部分。管理方面的三大部侧重解决公寓别墅的治安管理、日常清洁及所有房产的维修保养等事宜；商业中心则侧重为饮食区、娱乐区、超级市场、商店等配套设施，包括一些委托、代办服务等。这样，就使生活区域内所有业主（住户）皆感到清洁、舒适、方便、安全。

二是抓好公司质量管理的基础工作，包括健全制度，划分职能，建立台帐，标准规范，安全控制，加强检查等等。如管理服务部组建起一支有10名PA清洁工的队伍，负责清洁垃圾搞好室内外的保洁，做到日出日清。袋装垃圾、封闭垃圾箱，由苏州新区环卫服务公司代清代运，做到箱满即清。班长定时巡查报告，做到当日问题当日解决，保证环境的整洁。

三是抓好全面质量管理的教育培训工作。我们把队伍素质建设和提高骨干的领导艺术有机地结合起来，把握住先培训后上岗，上岗后再培训提高这一关。公司以岗位培训为重点，开展多层次、多形式的职工培训。比如安全部的“护卫人员基本保安条件知识”的培训和学习，我们制订要求护卫人员应知事项：要求护卫人员明确知道他所管辖的每一角落工作怎样执行；要使他们体会到他所表现的公正一定会受到公司的全力支持，因而无论对待任何人士，都应该光明正大、处事严谨。护卫人员应该明白他所管辖范围内的保安措施全操纵在他手里，他必须时常加倍留神，熟知下列各点：

1、他所保卫的准确范围——包括公寓住宅之认识、入口、别墅、梯间、出口。

2、如何通知消防部门、公安派出所、救护站和控制中心。

3、护卫人员所拥有的法定权力和限制。

4、所有公寓门户及火警通道。

5、所有警铃系统及电话的正确位置和使用方法。

6、应知救火龙头、灭火器材的位置及如何使用。

7、留意危险性物品及施工单位“动火”所有地点。

8、怎样利用及控制灯火系统。

9、基本的救伤常识。

除上列各点外，还要求护卫人员对怎样履行职务以及制服、仪表要求、巡视报告、入口控制等重要环节，能够全面掌握。所以护卫人员的素质是至关重要的。通过对安全员的专业培训，公司在钥匙管理、户籍管理、会客制度、消防治安等方面落实得较好。九四年度锦华苑安全部被市公安局、人事局评为先进集体。

四是抓好房产维护管理工作。我们物业部专设几名工程人员负责公寓、别墅房屋的维修管理。在物业管理的实践中，我们深深体会到房屋维修保养质量的提高完全有赖于工程人员的素质以及物业管理的质量意识。新建的房地产，较易发生的问题是管道漏水，水池水箱漏水等问题。在时间急，施工复杂的情况下，工程人员都能不厌其烦地为住户服务，为他们解决生活中的实际困难。工程人员制订了保质量工作规划，对锦华苑范围内的所有设备进行自查、抽查、维修，定期进行保养，保证设备运转合格率达到百分之百。

篇（10）

现如今，青年员工生活压力很大，北京居高不下的房价，让人望而生畏，然而，他们却有着超前的消费意识，不愿意再像父母那一辈人省吃俭用地过活。他们追求生活品质，崇尚新鲜事物，为此，宁愿让自己跨入房奴、车奴、卡奴、孩奴的可悲境地。也正因为如此，他们不再像父辈那样追求安稳的大锅饭，哪里薪水高，他们就要去哪里。

2.勤学苦读，渴望成才

越来越多的青年员工意识到，要在激烈的竞争中站稳脚跟、实现自我，必须不断充实自己、提升素质。因此许多青年员工在工作后仍然坚持读书和业务学习。他们希望通过持续学习、接受各类培训来提高自己的职业技能。他们平时获取信息的主要渠道便是网络和图书资料。

3.自我意识强，职业观念不稳定

青年员工更多地关注现实条件，比如收入待遇、工作环境、社会地位等，待人处事容易冲动，不懂得控制自己的情绪，工作中“眼高手低”，比较叛逆，崇尚个性化、风格化，而没有树立岗位责任感和构建企业价值观。一旦现实与理想发生冲突，他们便会把责任归咎于企业。

4.缺乏准确定位

青年员工对自己的事业和未来充满憧憬，希望能通过自己的努力和拼搏，获得领导和其他同事的尊重以及能力的认可；希望能够在企业中发挥自己的实力，在事业上有所成就；他们思想活跃，抗挫折能力差，容易产生不稳定情绪，特别是经过一段实践锻炼并有了一定能力时，稍不满意就会跳槽走人。

二、青年员工在职业生涯中应注意的问题

青年员工已经在公司管理岗位中占据了一席之地，他们的综合素质和业务水平直接影响着企业未来的发展。如何在众多的青年才俊中脱颖而出，为企业贡献更大的力量，实现自己的人生价值，是每一位青年员工都应该认真思考的问题。

1.做一个有准备的人

正所谓机遇偏爱有准备的人，中国有句古话：台上一分钟，台下十年功。我们常常羡慕别人的机遇好，羡慕命运对别人的青睐、羡慕别人的成功，却没有看到荣耀和鲜花背后所付出的坚辛和努力。众人所知的杨利伟为什么能成为中国航天的第一人。中国航天员的选拔要经过“过五关斩六将”，杨利伟顺利地过了一关又一关，他赢得中华民族的飞天梦想机会。他从小对自己要求严格，天生是个不甘落后的人。每次的训练他都是全身心地投入，以严肃认真的精神和熟练的技术赢得了教员的称赞，把一切做得精益求精。正因为杨利伟优秀的训练成绩和综合素质，光荣地选为“神舟”五号航天飞行员。所以我们要想成功，要想抓住机遇，就得从现在开始收拾好行囊，做好准备。当机遇轻轻地叩响门扉时，我们就会沉着地应和一声，踩着它的节拍，旋转而去，千万不要眼睁睁地看着它，在悠忽之间，从你身边姗姗飘过，而你却无能为力。青年人要学会珍惜每一次展示自我的机会，航天企业作为一家集团公司，人员内部流动是很平常的事情，公司又是服务于全院的后勤保障单位，平常工作中可能会接触各种各样的人，其中也许包含伯乐。可能就在某一次服务业主的时候，你的一言一行便留下了深刻的印象，机会之门在悄悄地为你打开。也许公司组织的一次活动，或是领导交办的一项工作，都是在考察你的能力，这时如果你不重视、不用心，工作完成的不好或不漂亮，领导不满意。即使领导想把机会给你，由于自己条件不具备，所以根本抓不住，只能眼睁睁的看着这个机会从身边擦过向另一个有准备的人走去。人们常说，机会难得，错过了就很难再有机会。因此，我们开始就要打好各方面的基础，努力工作，爱岗敬业，不断提升自己的综合素质，成为一个复合型人才。

2.要从基层做起，肯吃苦

如今的青年人基本上都是“80后”和“90后”，这代人大部分为独生子女，从小被父母疼爱，没有吃过苦，受过累，又接受了高等教育，天生就具有优越感，觉得自己是社会的宠儿、未来的骄子。他们从十多年的学习生涯中走向社会，准备大展宏图，干出一番事业，却忽略了自己刚刚成为社会这个大课堂的一名新生。没有社会工作经验，没有人生阅历，这些就是新的学习课程。青年人在十几年的学习生涯中并不是学到了多少知识，而是掌握了学习的方法和本领，他们接受新事物速度快，领悟能力强。所以，青年人一定要从基层做起，注重技术能力的提高，扎根一线，一步一个脚印，打好扎实的基础，不要走捷径。只有这样一点一滴的积累和努力，做到学以致用，活学活用，才能把那些书本上的理论知识应用到实践中去。同时，青年人要学会吃苦，肯于吃苦。有这样一个小故事，一个年轻的水手，由于年龄小，性格内向，寡言少语，看上去很好欺负。所以，船上的一切杂事大多由他干，其他水手很清闲。航行结束后，公司对全体水手的技能进行考核，结果小水手的考核结果最好，最终被提拔为新水手长。这个故事充分说明：做得多才能学得多，学得多才能进步得多，进步得多才能比别人强得多，比别人强得多就会在竞争中有利得多。所以，永远不要嫌自己做得多，那是生命赋予你的难得多的历练，让你承担更多的责任，成就更多的辉煌。

3.领导岗位并不是唯一晋升的渠道

现在的青年人迫于生活的压力，工作后一心要当领导干部，觉得只有这样才能获得高收入。然而，并不是每个人都适合当领导，毕竟领导干部只是成百上千人群中的少部分人群。目前社会上最缺少的不是管理人才，而是技能人才，具有高素质、高能力的知识型技能人才才是最稀缺的。大部分管理人才不懂专业技术，而经验丰富的老师傅们懂技术却不会表达，这是如今企业面临的最大问题。因此这些从高校里走出来的知识型人才，具备专业的理论知识，再加上实践的积累，便有了成长的空间。近几年，物业公司随着智能型楼宇的逐渐接管，特别是配电系统、空调系统、消防系统等等现代化设施设备，如何进行保养、维修、维护，确保设施设备的安全运行，给我们带来新的课题。同时对我们公司年轻技术或管理人员而言，则是一个施展才能的机会和挑战。所以我们一定要学新技术，学习新的管理知识和管理方法，将智能型楼宇管出成绩。人在职场，一定要对自己充满自信，积极面对新环境和新事物。遇到挫折，要从乐观正面的角度看问题。这样你的智商和情商潜能就会得到充分发挥，在工作中游刃有余，走向成功。与之相反，如果你的智商很高，却常以此自负，情商低下，天天为自己周围并不理想的环境所困扰，那你的结局或是愤世嫉俗、孤芳自赏，与社会环境、周围同事融不到一起；或高不成低不就，终将一辈子碌碌无为。

三、企业对青年员工人才建设的培养机制

1.建立公平合理的薪酬制度

青年员工面临或轻或重的经济压力，他们有着用金钱来证明自己能力与社会地位的强烈心理愿景。因此，一个良好的、与绩效挂钩的具有吸引力的合理薪酬体系对于他们无疑具有很强的鞭策作用。公司通过实施新的绩效考核体系方案，通过增加工龄工资、职称补贴等形式区分员工基本工资差别，并通过设定岗位系数来确定每一位员工的考核工资，正所谓“技高者多得，多劳者多得”。同时，通过个人考取相关职业资格证书，获得相应的职称补贴形式来鼓励大家提升专业技能。

2.注重非物质激励

非物质激励作为物质激励的一种辅助激励，其作用也是不可忽视的。公司通过尊重、信任、关怀、培训等形式激发和引导青年员工的工作动机、积极性和主动性，影响或改变员工的工作行为，使他们按照公司的发展目标发挥最大的效用。公司通过积极组织各种文体比赛、技能竞赛、优秀员工评选等活动来挖掘大家的潜质，进而提升企业荣誉感及企业归属感。

篇（11）

二、如何做好宿舍区的物业管理安全保卫工作

(一)建立完善的安全管理制度、完善岗位责任制“无规矩不成方圆”这句话深刻说明了制度的重要性，完善的安全管理制度能够约束员工的行为，在制度的建立上，管理人员要结合实际情况制定制度，为了方面管理要细化安全管理制度，不要笼统制定，比如可以把安全管理制度划分为用电安全、消防管理等方面，最终的目的是要做到处罚有据可依、公平公正，同时提高管理者的威信。管理者在制定管理制度的同时要科学划分好科级、部门到员工的安全管理职责，明确他们的职责，做到责任到人，完善岗位责任制，使得各项安全管理工作中层层递进、环环相扣，凡事做到有章可循、有章必循、执章必严。

(二)加强安全管理队伍的建设一支专业、负责、高素质的安全管理队伍能够最大限度的保证宿舍区的安全保卫工作，保障物业公司的生命线和效益源。首先，物业公司再招聘安全保卫工作人员时要严格控制招聘环节，严格把关。在招聘之前提出招聘条件，应聘者不仅要充分认识到安全保卫这一岗位的重要性，还要具有一定的专业化的知识和技能，同时还要具有良好的道德素质和责任感。总之，物业公司要正确对待安全保卫工作，招聘时严格把关，按要求录用。第二，物业公司要对新人进行岗前培训，实行老手带新手的策略，保证安保职员在上岗之前熟悉宿舍区的环境及工作环境，为以后的工作打好基础。第三，公司要充分贯彻“以人为本”的政策，重视安保人员。目前，很多物业公司都忽视了安保人员的重要性，这样公司就不能留住人才。“以人为本”能够让职员充分体会到公司对他们的重视，也有利于公司留住人才。由于安保人员的工作比较辛苦，工资普遍偏低，这样安保人员在工作时就不会太认真负责，所以公司首先就可以适当提高安保人员的薪酬，让他们感受到公司是重视他们的，激发他们的工作积极性和责任感。再者，公司的领导者要适时与安保人员进行沟通，了解他们的需求以及工作上遇到的一些问题。

(三)加强突发事件的预防与处理自然灾害、消防事故等都属于突发事件，比如对于消防事故，首先就要对宿舍区内的消防安全做好完备的工作，定期组织安保人员进行消防演习，锻炼他们的应急技能，在演习中找出不足并加以完善；其次，要在宿舍内大力宣传消防安全、火灾安全知识，让宿舍人员树立安全意识。总之，物业公司要通过各种手段和措施提高保安队伍处理突发事件的能力。