房屋纠纷合同大全11篇

绪论：写作既是个人情感的抒发，也是对学术真理的探索，欢迎阅读由发表云整理的11篇房屋纠纷合同范文，希望它们能为您的写作提供参考和启发。

篇（1）

被上诉人（原审原告）：庄长第，男，1981年3月16日出生，汉族，住广州市天河区园村二横路44号。身份证编号：445281810316103.委托人：庄明义，男，24岁，住广州市大沙头路24号。

上诉人钟松灵因房屋租赁合同纠纷一案，不服惠阳市人民法院（2001）惠阳淡民初字第40号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

本院审理查明：1999年4月16日，上诉人与被上诉人签订一份不同版本的《房屋租赁合同书》，但两份合同均约定上诉人将座落于惠阳市淡水镇人民五路17号楼房第一层左边一间约20平方米的铺位出租给被上诉人使用，租期为二年零六个月，即自1999年4月16日至2001年10月16日止；每月租金900元，被上诉人于签约时付押金900元，如被上诉人中途退房，押金不退等。合同签订后，上诉人依约将房屋交给被上诉人使用，被上诉人交押金900元，并在该铺位经营蓄电池等生意。2000年12月21日，上诉人等人到被上诉人处催收租金，被上诉人只支付了租金600元，上诉人不满，即叫人拿走被上诉人店里的货物，并要求被上诉人写下抵押条子，无奈，被上诉人只好搬出承租房屋，并向当地派出所报案。2001年2月28日，被上诉人已将2000年12月16日之前拖欠的租金2600元交当地派出所转交给上诉人，但押金上诉人没有退还。同年3月1日，当地派出所在上诉人家里提取了蓄电池、电视机等货物一批，并交回给被上诉人。

另查，被上诉人在2000年12月16日至2001年1月16日的月份中只经营了五天。按天计，应交租金150元，被上诉人已付600元，上诉人多收租金450元。

原审认为：原被告的租赁关系虽有各自提交的租赁合同，但双方均不能提交合同的原件，本院无法认定，视为双方的租赁合同不存在。由于原被告的租赁关系并没有依法登记，违反法律规定，应认定为无效。被告收取原告的900元房屋押金和450元租金是实际无使用房屋的租金共1350元应退回给原告。原告称从派出所领回的货物与给被告拿走货物数额不符，没有充分证据证明，不予支持。因原告没有任何证据显示其人身损害，对其要求赔偿经济损失不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第56条、第58条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第53条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条的规定，于2001年6月18日作出判决：一、确认原被告1999年4月16日签订的房屋租赁合同无效。二、被告钟松灵应于本判决发生法律效力之日返还1350元给原告庄长弟。三、驳回原告庄长弟的其它诉讼请求。案件受理费700元，原告负担350元、被告负担350元。

钟松灵不服一审判决，向本院提起上诉称：一、上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》是铁的事实，且双方在诉辩时均作了陈述。原审以双方没有提交合同原件为由，认定合同不存在与事实不符。二、《合同法》解释第九条规定，法律行政法规未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续的，不影响合同效力。因此根据上述规定，原审认定该租赁行为无效是适用法律错误。三、按合同约定，中途退房不退押金；租金按月计取。原审按日计算租金，并判令上诉人退回押金和多收的租金是没有依据的。请求二审撤销原审第一、二项判决，改判合同有效，驳回被上诉人的诉讼请求。

上诉人在二审提交的新证据有：1、《房屋所有权证》；2、《国有土地使用证》。被上诉人对上述证据没有异议。

被上诉人未作书面答辩。

被上诉人在二审提交的新证据有：1、租金收条；2、证人证言。上诉人对租金收条没有异议。

本院认为：尽管上诉人提交的合同和被上诉人提交的合同内容不完全相同，且双方均未提交原件核对，但该两份合同约定的房屋位置、面积、租期、月租等主要内容一致，故应认定双方签订了《房屋租赁合同书》。上诉人将房屋出租给被上诉人经营是双方的真实意思表示。虽然上诉人未依《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条的规定到当地房地产管理部门办理租赁登记手续及领取《房屋租赁许可证》，但根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题解释第九条第一项关于“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续，不影响合同的效力”的规定，上述合同并不因未办理房屋租赁登记手续而影响其的效力，原审认定该合同无效欠妥，应予纠正。上诉人上诉认为该合同有效，理由充分，本院予以采纳。被上诉人搬出承租房屋是因为上诉人拿走被上诉人的货物而无法经营，并非被上诉人违约，中途退房。原审在租赁关系已经终止，被上诉人已付清所欠租金的情况下，判决上诉人退回押金是正确的。被上诉人在2000年12月16日至2001年1月16日的月份中仅经营了五天，原审按被上诉人的实际使用天数计算租金并无不当。

综上所述，原审认定事实清楚，处理恰当，但适用法律不当。上诉人上诉要求驳回被上诉人的诉讼请求无理，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项规定，判决如下：

一、变更惠阳市人民法院（2001）惠阳淡民初字第40号民事判决书第一项判决为：上诉人与被上诉人于1999年4月16日签订的《房屋租赁合同》有效。

篇（2）

被上诉人（原审被告）：吴若飞，女，1953年7月12日出生，汉族，沈阳市商业银行退休职工，住址沈阳市大东区大东路四段优秀里5号。

委托人：葛长胜，辽宁盛京律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：贾永东，男，1972年12月1日出生，汉族，住沈址阳市沈河区北热闹路9-1号223室。

委托人：葛长胜，辽宁盛京律师事务所律师。

上诉人王秀春因与被上诉人吴若飞、贾永东房屋买卖合同撤消权纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院[XX]沈河民一房初字第45号民事判决，于XX年6月24日向本院提出上诉，本院于XX年9月19日受理此案后，由审判员董菁担任审判长并主审，审判员马岩、审判员李方晨共同组成合议庭，于XX年10月13日公开开庭进行了审理。上诉人王秀春及其委托人高金，被上诉人吴若飞、贾永东的委托人葛长胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

经本院审理查明，被上诉人吴若飞所有的房屋，座落于沈阳市沈河区南清真路46号411，房屋所有权证记载建筑面积为67.68平方米，用途为住宅。贾永东系沈阳市沈河区经纬信息站的主要负责人，XX年10月20日，吴若飞出具委托书一份，委托事项为委托贾永东、曹明娟办理沈河区南清真路46号411房屋（即争议房）出卖一事，委托权限为：代本人签订合同、确定价格、代收房款、代为交付房屋。XX年12月2日沈阳市沈河区经纬信息站在《沈阳今报》上打出广告，写明：低售门市，奉天街70平，49万。并留了贾永东的联系电话。王秀春看到该广告后，便和贾永东联系买宜。在看房期间，贾永东向其提供了吴若飞的房屋产权证、吴若飞与广全装修公司签订的租赁协议书、委托书。王秀春看到所争议的房屋已经将窗改成门，并正由广全装饰装修工程有限公司承租。在提供的吴若飞与广全装饰装修公司签订的租赁的协议中写明：吴若飞将窗改门门市南清真路46号411室租给广全装饰装修工程公司，租期为三年，年租金为3万2千元等内容。XX年10月28日贾永东以吴若飞的名义与王秀春签订房屋买卖合同一份，合同规定，吴若飞将争议的房屋以45万元人民币出售给王秀春（其中包括一年房租），王秀春先支付吴若飞定金2万元，待双方到房产交易部门签字确认买卖关系查档之后，王秀春支付吴若飞剩余全部房款。并由吴若飞负责结清房屋以前水、电、煤气、采暖费等一切费用。XX年10月27日王秀春向吴若飞支付购房款2万元，吴若飞给王秀春出具收据一张，明确写明收到王秀春购房款2万元。XX年10月29日，王秀春向吴若飞支付购房款19万元，XX年11月1日，王秀春向吴若飞支付购房款20万5千元并办理了该房的契税证，在房产部门办理房屋过户手续时，王秀春发现所购买的房屋没有窗改门的审批手续，并非经营性用房，而自己是按照门市房的价格交付的购房款，遂双方产生诉讼，在XX年12月26日王秀春起诉至法院，其诉讼请求是：

上述事实，有双方当事人的陈述、房屋买卖合同、租赁协议、房屋产权证、房屋契税证，经开庭质证，本院予以确认，在卷证明。

原审法院认为，依法成立的合同应当受到法律的保护。原告王秀春亲自到合同标的物即房屋所在地查看了房屋状况而与被告吴若飞签订了房屋买卖合同；原告王秀春亦看到了房屋的所有权凭证及使用用途，因此原告王秀春对房屋的性质、标的物的品种不存在错误认识，不构成重大误解，现原告王秀春要求撤销合同退还购房款及利息，并承担违约责任的主张，缺乏法律依据，故不予支持。原审法院判决如下：驳回原告王秀春的诉讼请求。诉讼费9，335元，由王秀春负担。

宣判后，王秀春不服，向本院提出上诉称：一审法院仅以“原告王秀春亲自到房屋所在地查看了房屋状况”以及王秀春亦看到房屋所有权凭证及使用用途，就认定王秀春对购买的房屋的性质不存在认识错误，不构成重大误解，是错误的。请求二审法院查明事实，予以改判。

被上诉人吴若飞、贾永东辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院认为，上诉人王秀春基于吴若飞的委托人贾永东在报纸上刊登低售门市房的广告，并看到房屋已被窗改成门，并看到吴若飞与广全装修公司的合同内容后，才愿以45万的价格购买建筑面积为67.68平方米的争议房屋。被上诉人吴若飞、贾永东明知其出售的房屋没有有关的“窗改门”的审批手续，不将真实情况告知买受人王秀春，使王秀春以每平方米5，928元的价格购买争议房，争议房屋为 年建造的普通民宅，座落于沈河区南清真寺街，该地点的新商品房平均价格为4，000元，商业网点门市房平均价格为5，000元，我国《民法通则》第四条：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”，我国《合同法》规定五十四条第二款第一项：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”，《合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”。合同成立的主要条件之一是当事人的真实意思表示，本案中，

被上诉人贾永东、吴若飞以欺诈的行为导致上诉人王秀春在违背真实意思表示的情况下与吴若飞签订买卖合同应予以撤销。上诉人王秀春在签订合同前没有对争议房屋状况、性质、窗改门手续等进行全面、认真审查，造成此纷争，负有责任，因此要求被上诉人吴若飞承担违约责任的诉讼请求不予支持，按照合同被撤销以后，合同无效和本案情况，吴若飞应将收取上诉人王秀春的买房款415，000元及利息返还给上诉人王秀春。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（三）项及《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十八条之规定，判决如下：

一、撤销上诉人王秀春与被上诉人吴若飞之间的房屋买卖合同。

二、被上诉人吴若飞、贾永东于本判决生效起十日内返还上诉人王秀春的购房款415，000元及利息（自XX年11月1日起至返还日止，按同期银行贷款利率计算）。

二审案件受理费9，335元，由被上诉人吴若飞、贾永东负担。

本判决为终审判决。

审 判 长 董 菁

审 判 员 马 岩

篇（3）

1、关于农村房屋拆迁补偿利益进行转让（即关于回迁安置房屋的买卖）合同的效力问题。

近几年的旧村拆迁改造过程中,部分村民(有一些改为居委会)不想要回迁房，而拆迁人又不同意给与货币补偿，因此，村民为了将拆迁回迁房屋尽快变现为资金，于是将拆迁补偿安置的房屋预先对外出售。具体交易模式如下：民房的所有人与他人签订买卖(转让)协议，约定:将其旧房拆迁后将来补偿(回迁安置)的楼房转让给受让人，受让人支付一定的对价,受让人以被拆迁人的名义,按照当地(本村)拆迁补偿安置方案参入挑选回迁安置房,根据挑选的回迁安置房屋的状况与出让方进行货币结算。签订转让（买卖）合同后后，受让人给付了出让人一定数额的价款（有的是定金，也有的一次性给付全部价款），出让人取得了回迁安置的新楼房后，又不同意转让了，遂发生纠纷。诉讼中，双方对该（买卖）转让合同的性质和效力发生争议，如何认定该合同的性质和效力。

第一种意见认为，转让双方间实质上存在房屋拆迁补偿合同的权利义务的概括转让，出让方将其与拆迁人间房屋拆迁补偿合同的权利义务概括转让给受让人，此种情况下，应当通知拆迁人作为第三人参加诉讼，拆迁人同意转让的，则双方间转让合同合法有效，否则就是无效。

第二种意见认为，转让双方间实质上是房屋拆迁补偿权利的转让，即出让方将其依据当地（本村）拆迁补偿政策取得补偿安置房屋的权利转让给受让人，受让人给付相应价款。此种情况下，拆迁人一般不干涉出让方的转让行为，按照统一的拆迁补偿安置办法给与拆迁补偿安置。因此，转让双方当事人间转让合同合法有效，无需通知拆迁人作为第三人参加诉讼。转让双方通知拆迁人就可以了。

第三种意见，转让双方就是单纯的房屋转让合同，由于签订转让合同时，转让的房屋不确定，因此，双方间转让合同不成立。

审判实践中，赞成第一种和第二种意见的人较多，体现了当事人的意思自治，维护诚信交易。但也有部分赞成第三种意见。此类纠纷比较普遍，上级法院应当就本地发生的类是纠纷统一处理意见。

2、商品房买卖（预售）合同纠纷中，出卖人对逾期办证行为免除违约责任的“出卖人的原因”如何理解和适用问题。

按照司法解释的规定，由于出卖人的原因，买受人不能按合同约定期限办理房证，出卖人要承担违约责任。此处“出卖人的原因”的范围如何确定，能否认为：不是出卖人本身直接的原因，出卖人就不承担违约责任？可能存在水、电、煤气、暖等配套施工部门逾期配套施工，或者是建筑施工单位逾期完工的原因，也可能是工程验收监督部门逾期验收备案、拆迁户逾期搬迁影响房屋施工的原因，在以上几种情况下，出卖人都可以免除违约责任吗？

实践中，一般从宽掌握。通常情况下，可以考虑出卖方是否已经充分考虑和注意到了相关的因素，并已经为此尽到了合理范围和限度的努力，出卖人已经充分做到了应尽的本职义务，就可以考虑将有关情况作为免责事由。具体主要体现在相关行政管理部门的职能（验收备案、产权初始登记）行使的事项上，如果因该方面的原因，一般免除出卖人逾期办证的违约责任。但诸如水、电、煤气、暖等配套施工，以及出卖人自己完成拆迁补偿安置的拆迁户逾期搬迁，不应作为逾期办证违约责任的免责事由。请上级法院对此能统一指导意见。

3、房屋买卖合同中关于税、费负担的约定条款的效力问题。

房地产转让过程中，在办理房屋所有权或土地使用权变更（转移）登记时，需要缴纳登记费、工本费测绘费、印花税、营业税、个人所得税、契税等多种税和费，多数转让合同中约定“交易过户过程中发生的一切费用由受让方承担”。发生纠纷后，双方对“一切费用”的解释有争议。受让方认为，“一切费用”仅指登记费、工本费测绘费等各种费，不包括营业税等各种税，按照法律规定，营业税、个人所得税等税应当由转让方交纳；转让方认为，按照交易习惯，“一切费用”统指各种税、费。

实践中，一种意见认为，可以按照通常的交易习惯理解为“一切费用”包含了各种税、费。其效力问题，虽然国家税法规定出让方（出卖人）是营业税、个人所得税、增值税等税的法定纳税人，属于法定的纳税义务，但是房地产转让的双方当事人可以约定该缴费、缴税义务由某一方承担，该约定对双方当事人具有约束力，当事人应当照约履行，但该约定不能对抗税务机关及第三方。另一种意见认为，国家税法规定营业税、增值税、个人所得税等税应当由出让方(卖方)交纳，这是法定义务，不能由当事人自行约定承担义务人，此种约定条款无效，应当按照国家税法规定确定税费的承担。

多数人同意第一种意见，因为民间交易中，一般是约定房屋转让的总价款，前提是将来过户所需缴纳的全部费用由买方负担，与卖方无关，这也是民间通行的做法。

4、房屋买卖中的抵押限制问题。

出卖人将自己的房屋卖与买房人之后，在没有办理所有权转移登记之前，又以该房屋设定抵押的，买房人可以要求解除房屋买卖合同并主张惩罚性违约金，但如果买受人坚持要求出卖人继续履行合同，请求法院判令出卖人协助办理房屋所有权转移登记手续的，如何处理?

在情况下，我们一般建议买房人首先另行诉讼，请求确认抵押无效，解除抵押登记，否则，即使法院判决卖房人协助办理房屋所有权转移登记手续，房管部门也因为存在抵押限制而无法办理。但是，有个别少数当事人不同意提起确认之诉，是否应当判决驳回其请求，等抵押解除后再行主张权利。

5、关于单位与职工之间腾退福利房问题。

职工基于与工作单位原存在的劳动关系，工作单位分配给职工的住房，职工按月缴纳一定数额的租金，属于福利待遇，如果职工离开单位后，单位要求职工腾出房屋，法院是否受理？能否按照房屋租赁合同纠纷进行处理。过去法院曾经处理过很多的此类案件，是按照房屋使用权纠纷或房屋租赁合同纠纷处理的，通常情况下，如果职工离开了原工作单位，就应当退出单位分配的房屋。但是现在，考虑到执行问题、社会稳定问题、等综合问题，是否决定对此类纠纷法院一律不受理，理由是：职工与单位间原存在管理与被管理的隶属关系，安排职工居住使用房屋基本上系由工作单位单方指定，因此，双方就此产生的权利义务关系不是平等主体之间通过磋商后以契约的形式建立的，虽然职工也按月向单位收取极少数额的租金，但双方之间并不属于通常意义上的平等民事主体间的房屋租赁合同关系，故双方因房屋的居住使用产生的纠纷不属于人民法院受理民事案件的范围，法院不应受理。

但是问题是，如果法院对此类问题不受理的话，职工离开工作单位后拒绝腾房的，工作单位就没有救济途径了，单位的合法权益怎么保障。

对此问题，请上级法院统一明确指导性意见。

6、关于对违法建筑买卖（转让）合同中的拆迁补偿利益的处理问题。

按照法律规定和上级法院指导意见，对于国有土地上的建筑物，如果没有办理建设工程规划许可证（土地证和房产证都没有），则属于违法建筑，当事人要求确认权属的，法院不受理。对于涉及违法建筑的买卖合同纠纷，法院应当作为民事案件受理，一般应判决认定买卖合同无效。对于此类合同的效力认定，比较简单，但是问题是，违法建筑进行买卖后，违章建筑进行拆除时，拆迁人给与违章建筑补偿安置（高区、孙家疃等地有这种情况），也就是说，尽管关于违法建筑的买卖合同无效，但是违章建筑确实带来了拆迁补偿利益，该拆迁补偿利益应当归谁？如何分配？存在不同的讨论意见：

第一种意见认为，既然认定关于违章建筑的买卖合同无效，无效合同应当返还原物，因此，违章建筑带来的拆迁补偿利益应当归出卖人。

第二种意见认为，虽然关于违章建筑的买卖合同无效，但是该买卖标的物确实具有较高价值，如果单纯返还原物则对买受人明显不公平，本着公平原则，可以考虑根据发生买卖关系的年限对拆迁补偿利益按照一定比例进行分配。

对此问题，多数人认为第二种意见比较合理，但是目前缺乏依据，请上级法院对此能够统一意见。

7、对于划拨土地上房屋买卖合同效力问题

按照法律规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房屋的，应当经有批准权的人民政府批准并补缴土地出让金。在处理具体纠纷时，凡是在审理过程中没有经过政府批准的，是否都一律认定房屋买卖合同无效？但是，由于目前土地和房屋权属登记是两个行政部门分别管理的，房管部门在办理房屋所有权变更登记时，不考虑土地性质和土地用途，一般都给与办理了房屋所有权变更登记，在此情况下，是否还认定房屋买卖合同无效？此种情况多出现在已经农转非（集体土地变为国有土地）的城中村里的旧房屋（有的是别墅），也有的是过去机关、事业或企业单位利用划拨国有土地建设的楼房，以上情况（土地是划拨，未经政府批准转让房屋，转让的房屋已经办理产权过户，但没有办理土地使用权变更登记）的房屋买卖合同的效力如何认定。

多数人认为，如果转让的房屋已经办理产权过户，尽管没有政府批准，也应当认定买卖合同有效，只是在办理土地使用权变更登记时，由土地管理部门责令买受人补缴土地出让金。

8、商品房买卖合同纠纷中房屋交付条件问题。

按照建筑法和房地产法规定，房屋（当然包括商品房）建成后必须经验收合格后才能交付使用。此情况下的验收合格应当是土建、装饰、水电暖煤气、硬化、绿化等方面的综合验收。但是，近几年的房地产开发建设中，开发商出售的房屋通常属于成片开发（俗称住宅小区），开发建设周期较长，整个小区综合验收的时间较长，但出售的单栋楼体一般不影响业主正常使用，为此，将了缩短房屋交付期限，很多商品房预售（买卖）合同约定的房屋交付条件是单体竣工验收合格，而不是综合验收合格。对此，如何掌握？实践中存在两种不同意见：

第一种意见，按照合同约定，即如果商品房预售（买卖）合同约定的房屋交付条件是单体竣工验收合格，而且交付的房屋也通过单体竣工验收（建设单位组织施工、监理、设计、勘察等联合验收），同时，交付的房屋也具备水电暖煤气等设施齐全，具备基本的使用功能，就可以认定为具备交付条件。无需通过综合验收。

第二种意见认为，建筑法和房地产法规定房屋必须经验收合格后才能交付使用，属于强制性规定，且规定的验收合格应当是综合验收合格，因此，合同约定的单体验收之交付条件违反了法律的强制性规定，应当是无效，一律认定房屋交付条件必须是综合验收而非单体竣工验收。

实践中，多数采用第一种意见。省高院2011年的民事审判会议既要中提到该问题，但没有具体的意见。

9、农村（集体土地上的）房屋买卖合同纠纷中，因出卖人（一般是部分共有人）无权处分共有房屋而造成买卖合同无效的损失认定和分配问题。

前几年，对于因买受人资格问题（不是本村集体经济组织成员）造成农村（集体土地上的）房屋买卖合同无效情况下，损失如何处理，我们已经统一了处理意见，即按照买卖关系发生的年限对房屋增值部分损失按照一定比例进行分配。但是，对于因出卖人无权处分共有房屋（部分共有人出卖共有房屋）而造成买卖合同无效的损失问题，没有确定。实践中，有两种意见：

第一种意见，按照买卖行为发生的年限对房屋增值部分损失按照一定比例进行分配。此种做法是参照因买受人资格问题造成农村房屋买卖合同无效后的损失赔偿原则来处理。

第二种意见，只是判令返还财产，出卖人退还买受人购房款及法定孳息，不考虑增值部分的损失。

以前多数情况下是按照第二种意见处理的，部分案件是按照第一种意见处理。请上级法院明确统一意见，应当按照哪一种意见处理。

10、关于以房抵债情况下的房屋买卖合同效力问题。

近些年，房产开发公司因为无力支付开发建设费用或工程款，开发公司以开发建设的房屋（有的建成，有的尚未开工或竣工）抵顶工程款或材料款，准许施工方或材料商对外出售（或预售）房屋。施工方或材料商与购房人签订房屋买卖（预售）合同，该些合同的效力如何认定。实践中存在多种情况：

第一种情况，发生纠纷时，开发商已经将抵债的房屋建成并交付施工方或材料商，此时，施工方或材料商与购房人签订的房屋买卖合同应当属于有效，但是在判令施工方或材料商交付房屋并办理产权过户手续时，应当追加开发商为第三人，判令第三人协助过户，因为，开发商没有将房屋所有权转移登记给施工方或材料商，过户时，需要开发商出手续。

第二种情况，发生纠纷时，开发商没有将抵债的房屋建成或交付给施工方或材料商，此时，施工方或材料商与购房人发生房屋买卖合同纠纷，也应当追加开发商为第三人。在此，一般又存在两种情况：1、如果开发商表示同意交付抵债的房屋，则该种情况与第一种情况相同。2、如果开发商不同意交付或无法交付抵债的房屋，在此情况下，施工方或材料商与购房人签订的房屋买卖合同属于效力待定还是无效？毕竟是施工方或材料商在还没有取得抵债房屋的所有权或处分权的情况下与购房人签订的房屋买卖合同，应当认定无效。

第三种情况，施工方或材料商为了出售抵债的房屋，收取了购房人的房款，而为了让开发商协助办理按揭贷款和办理房屋过户手续，一般由开发商与买房人直接签订房屋预售合同（或买卖合同）。在此种情况下，开发商与买房人签订的房屋预售合同（或买卖合同）的目的是为了办理房屋交付手续、办理按揭贷款、办理房屋所有权转移登记等手续，开发商与买房人不存在实质上的房屋买关系，那么该房屋预售合同（或买卖合同）对开发商和买房人是否具有约束力？开发商是否应当按照合同约定履行交付房屋、协助办理房屋所有权转移登记手续的义务？是否该承担逾期交房、逾期办证或不能交房的违约责任。对此有不同意见：第1种意见认为，开发商与买房人签订的房屋预售合同只是为了办理按揭贷款、办理房屋所有权转移登记等手续，双方并不存在实质上的房屋买关系，买房人也没有向开发商支付购房款，因此，房屋预售合同对开发商不具约束力，无需承担违约责任。第2种意见认为，由于开发商与施工方或材料商签订的以房抵债合同应当属于转预售合同关系，只要在诉讼过程中开发商具备了房屋预售条件，就应当承认该合同有效，反之就无效。施工方或材料商与买房人间的房屋买合同应属于房屋预售合同关系，如果开发商具备房屋预售条件，施工方或材料商接受转预售，就可以承认合同有效。开发商与买房人签订的房屋预售合同属于施工方或材料商将其与开发商间房屋预售合同中的权利（交付房屋、协助过户）转让给买房人，开发商与买房人签订的房屋预售合同对开发商具有约束力。

以上情况下的处理原则和处理意见，请上级法院明确指导意见。

11、参入合作开发房地产的一方出售商品房的合同效力问题。

近些年，许多公司或个人参入与有开发资质的房产公司合作开发建设房地产，双方约定，以开发公司名义开发建设，合作双方对建成的房屋按比例分配，各自出售分配的房屋，但是，在办理过户手续时，买房人需与开发公司签订预售合同。此种情况下，由于参与合作开发的公司或个人不具备开发资质，分得的房屋需要登记在开发公司名下，在出售房屋时需要借助开发公司名义，因此，处于被动地位。参与合作开发的公司或个人与买房人发生房屋买卖纠纷时，也存在多种情况，且发生纠纷的各种情况与上一条讲的出售抵债房屋的情况基本一样，也存在参与合作开发的公司或个人能否取得分成楼房、开发公司与买房人签订的房屋预售合同的性质和效力问题。请上级法院，对此类问题也一并明确指导性意见。

12、关于“二手房”买卖合同效力问题。

对于近几年盛行的“二手房”买卖，审判实践中主要遇到以下几种类型：（一）出卖人将已经取得完全所有权的房屋对外出售，与新的买受人发生房屋买卖合同纠纷；（二）、出卖人只是与开发商签订房屋认购协议或预售合同，未付清全部房款，在房屋尚未交付的情况下，出卖人又将购买的房屋出售给他人，此种情况类似“炒楼花”；（三）、出卖人与开发商签订房屋预售合同，已经付清全部房款，房屋已经交付，但还没有办理房屋过户，出卖人又将购买的房屋出售给他人，与新的买受人发生房屋买卖合同纠纷；

上述第（一）种情况下发生的房屋买卖纠纷一般情况下法律关系较为单一，比较容易处理；第（二）种情况下的买卖纠纷较为复杂，实际上属于房屋买卖合同的权利义务的概括转让，发生纠纷时，如果买卖的房屋没有建成或开发商不同意转让行为，则转让（买卖）买卖双方间的买卖合同就会因出卖人无权处分而无效；

对于第（三）种情况较为普遍，虽然出卖人已经付清房款，房屋已经交付，但由于没有办理房屋过户，出卖人没有取得完全所有权，如果买受人要求继续履行合同、协助办理过户手续，怎么办？实践中存在多种不同做法：第（1）种做法，由于出卖人已经付清房款，房屋也已经交付，房屋产权已经没有争议，出卖人有权处分该房屋，可以直接判决出卖人向买受人交付房屋并办理过户手续；第（2）种做法，由于出卖人尚没有取得完全所有权，需要开发商（原始产权人）表态是否同意出卖人出售该房屋，如果同意，则出卖人有权处分，买卖合同有效，如果开发商（原始产权人）不同意，则出卖人无权处分，买卖合同无效；第（3）种做法，需要追加开发商（原始产权人）作为第三人参加诉讼，如果第三人同意出卖人出售该房屋，则买卖合同有效，在此情况下，是判决开发商直接协助买受人办理房屋过户手续还是判决出卖人办理过户手续，因为，如果需要法院强制执行的话，必然涉及到开发商（原始产权人）的利益，但是，如果直接判决开发商（原始产权人））协助买受人办理房屋过户手续，则国家利益受到损害，因为，这样就减少一次房屋交易手续，国家就少收取一次交易的税费。正常情况下应该是，开发商（原始产权人）将房屋过户给买房人（即下手买卖的出卖人），买房人（下手买卖的出卖人）再过户给买受人。在此情况下，我们应当怎么掌握？请上级法院规范该方面意见。

13、自然人之间房屋买卖合同中的违约金标准问题。

自然人之间的房屋买卖合同中对于逾期付款、逾期办证的违约金数额约定过高、或者没有约定的情况下，当事人主张违约金或者请求降低违约金数额，参照什么标准计算，是否可以参照最高法院《关于审理商品房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题司法解释》的有关规定处理。请上级法院明确指导意见。

14、关于“擅自处分”房屋买卖合同效力问题，善意取得如何掌握

近年来，存在大量因为部分共有人处分共有的房屋而发生的纠纷案件，此类性的案件大体上有以下几种情形：（一）、部分家庭成员出卖了家庭共有的房屋（一般是旧房屋或继承取得的前辈或祖遗房屋）；（二）、夫妻一方处分了夫妻共有的房屋；对于第（二）种情形中又存在两种不同情况：（1）、夫妻一方将夫妻共有的房屋处分给了外人；（2）、再婚的夫妻一方将共有房屋处分给了自己单方的子女。以上各种不同形式的“擅自处分”行为，有其共同点，但也有一定区别。通常情况下，我们一般这样掌握：

对于第（一）种情况，部分家庭成员出卖了家庭共有的房屋（一般是旧房屋或继承取得的前辈或祖遗房屋）；对于此类合同的效力，一方面要看买受人是否构成善意有偿取得，另一方面要看主张权利的其他共有人是否构成知道或者应当知道的情形。重点调查以下方面的事实：房屋的来源、房屋所有权证登记的产权人或共有人情况、买卖前房屋的占有使用情况，买卖行为发生的时间长短、买受人支付房屋价款是否符合当时的市场价格、房屋价款是否支付、买房人购买后占有使用情况、买卖房屋的交付以及权利凭证（产权证、土地证等）的交付情况、其他共有人距离买卖房屋的远近及关心程度、其他共有人知晓房屋买卖行为的可能性大小、有无办理所有权转移登记。对于第（一）种情况的买卖合同，多数情况下按照善意有偿取得来处理。

对于第（二）种情况，夫妻一方处分了夫妻共有的房屋。重点调查的事实除了同第（一）情况外，还要看：出卖房屋时的夫妻关系如何、买卖房屋前后夫妻占有使用房屋的情况。

对于第（二）种情况中的第（2）种情形，再婚的夫妻一方将共有房屋处分给了自己单方的子女。该种情况下多数存在处分人与子女恶意串通，故意转移财产。除了考虑以上几个方面因素外，重点要考虑：再婚夫妻的再婚时间、再婚后的感情、出卖房屋时的夫妻关系如何、买卖房屋前后夫妻占有使用房屋的情况、买受人购买房屋的目的和实际用途（是自己居住、出租、转卖、还是仍然由父母住）、对支付房屋价款的真实性及数额的审查也很重要。

二、对于最高法院《关于审理商品房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题司法解释》适用中的有关建议意见

1、近些年，商品房开发建设和买卖的主体日趋复杂化，不仅有房产开发企业，也有其他企业或个人，而且房屋买卖合同纠纷的双方当事人为自然人的较为普遍，因此，建议将该司法解释的适用范围扩大到非房地产开发企业或个人，或者规定非房地产开发企业或个人因房屋买卖合同发生纠纷的，参照该司法解释规定执行。

篇（4）

出租人和承租人订立房屋租赁合同，双方就租赁的房屋、租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后，合同视为成立。房屋租赁合同有无效力，根据有关法律和地方性行政法规的规定，笔者认为对房屋租赁合同的效力主要应从以下几个方面来审查：

（一）审查合同的主体是否适格。即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人，或限制民事行为能力人等。

（二）审查租赁的标的物是否为法律法规禁止出租。但只要法律法规没有禁止出租的房屋，都应是可以出租的。广东省人大常委会1994年通过的《广东省城镇房屋租赁条例》第六条规定，不得出租的房屋有：1、未取得产权或者经营管理权的；2、产权有争议或者产权受到限制的；3、不可分割的共有房屋未取得其他共有人同意的；4、属于违章建筑的；5、不符合安全标准的；6、已抵押，未经抵押权人同意的；7、法律、法规禁止的。

而建设部1995年以第42号令的《城市房屋租赁管理办法》第六条规定，有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有权证的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）共有房屋未取得共有人同意的；（四）权属有争议的；（五）属于违法建筑的；（六）不符合安全标准的；（七）已抵押，未经抵押权人同意的；（八）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；（九）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

对于广东法院来说，上述两个法规都应适用。两者规定基本相同。但笔者认为，两个法规都存在值得研究的地方。一个是房屋租赁权源的问题。《城市房屋租赁管理办法》和《广东省城镇房屋租赁条例》都认为房屋租赁的权源只能是所有权。而无论是法理分析，还是具体考察国外关于租赁的立法及审判实践，都会得出房屋租赁的权源来自合法占有的结论。房屋租赁的权源问题也恰是长期困扰审判人员的根本问题。也正是这个问题使得许多房屋纠纷案件难以作出合乎逻辑和合乎实际情况的判决。比如按揭房出租，因没有完全取得产权，是否就认为出租行为无效呢？还如大量存在的“二房东”现象，是否“二房东”与他人签订的租赁合同都无效呢？显然，这些出租行为认为无效，极不利于经济的发展，也会导致房屋资源的闲置和浪费。这与社会主义立法的目的和法律应适应事物发展规律的原则是相左的。从物权的角度来分析，所有权人出让占有权是很常见的，合法占有权人在所有权人允许的范围内享受收益权，理应恰当，否则光“占有”有何经济价值呢？房屋的合法占有人出租房屋正是这种情况。物权的另一种形式，即他物权人实际上就是物的实际占有者，同时其又享有所有权人的诸如出租等的许多权利。如国有企业的承包经营权，难道说国有企业因为没有对财产的所有权就不能把财产拿来出租吗？显然这是否定的，大量的企业出租商铺，出租厂房，比比皆是，如果都认定为是非法的，那么立法者在自我否定。另外从合同的角度来分析，租赁合同反映的是“出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同关系（合同法第二百二十二条）”。出租人作为合同的一方，并非以所有权人为限，因为租赁关系体现的是占有的转移：一方让渡其占有获得租金利益，另一方则通过支付租金取得占有以使用收益。单就租赁的法律关系而言，各方均不与标的物的所有权发生直接必然的联系，具有房屋所有权的出租人与通过其他方式合法获得占有权的出租人之间并无不同，只是他们占有权的取得方式不同而已。据笔者所知，没有一国的立法和我国当前立法一样将出租人直接表述为所有权人。从理论上讲，合法占有即获得标的物的出租权。至于转租须经原出租人同意，只是租赁合同的特殊要求，且原出租人并不能被认为就是所有权人。综上所述，把所有权作为房屋租赁的权源是不恰当的，而应以合法占有权作为权源。如此一来，许多棘手的案件也就迎刃而解了。

《城市房屋租赁管理办法》和《广东省城镇房屋租赁条例》中存在的另一个问题是对权属受到诸如“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封”等形式限制的房屋，在一定条件下的租赁是否允许。司法机关和行政机关依法裁定、决定查封的情形一般是因为权属有争议诉之法院，法院依申请人申请采取了诉讼保全，或者房屋涉及到违法违纪被查封，或者是房屋本身有不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的情况被查封。后两种情况被查封，因为关系到房屋本身问题，肯定是不能进行租赁的。但前一种情况在一定条件下，笔者认为应允许房屋租赁。从理论上说，《城市房屋租赁管理办法》和《广东省城镇房屋租赁条例》的规定是建立在房屋租赁权源来自于所有权的基础之上，所以所有权不清晰当然认为不能租赁。依合法占有权源理论，即使权属有争议，在法院没有最后裁决之前，合法占有人仍应有权出租的。如果一方坚持不能让合法占有方出租，则应提供担保，以保证法院裁决房屋归属合法占有方后，合法占有方的合理租金损失可以收回。如果法院裁决房屋归非合法占有方所有，则房屋在诉讼期间取的租金归还给最终所有者。如果同时存在“二房东”的情况，则依照所有权人与“二房东”的约定分配租金。从审判实际中看，法院查封有权属纠纷的房屋后，在法院的监督和办理一定手续情况下，采取“活查封”手段，使房屋不置于闲置，造成不必要的经济损失，这样做最终还是有利于房屋所有权人的，也利于充分发挥现有社会财富资源的最大作用。不过需强调的是，这种情况下的租赁一定要办理一定的担保手续，并在法院的监督下进行。

（三）审查是否进行过登记备案。1994年的《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》和《广东省城镇房屋租赁条例》，都规定了租赁各方应向房产管理部门登记备案的义务。《城市房地产管理法》还规定登记备案后有关机关颁发的《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。简言之，非经登记备案，未取得《房屋租赁证》的租赁合同是无效的。分析作此立法的目的，应是规范房屋租赁市场和确保国家税收之策。有人认为，房屋租赁登记制度没有存在的必要了，经济的发展和交易日益频繁，一切交易手续应越简便越好，登记制度会制约交易的进行。此论回避了房屋的特殊性，房屋作为不动产有其自身的特征，与一般流通物不同，房屋交易应有权属登记备案，房屋租赁作为房屋所有权中占有权及使用权出让，当然也应予以登记备案。还有人认为，现行合同法在规范租赁合同内容及出租人义务时，并未出现关于提供出租权证书以办理租赁登记手续的规定。鉴于低位阶法律所负荷的价值不得与高位阶法律所负荷的价值相抵触，以及新法吸收旧法的原则，房屋租赁可以不进行登记备案。这种说法似乎有道理，但分析一下也站不住脚。合同法关于租赁的规定仅是范指而已，包括房屋，也包括其他财产的租赁。但房屋的租赁，作为一种特殊财产有特别法规来规定，并不违背法理。特殊法效力大于一般法效力，因而合同法

与房屋租赁专门法规同时调整房屋租赁法律关系时，优先适用房屋租赁专门法规。实际上，合同法无对租赁要办理租赁登记手续的规定，并没有否定有要求办理租赁登记手续的必要性，也不存立法价值的抵触问题。所以，笔者认为，没有登记备案的房屋租赁是不受法律保护的，租赁合同是无效的。

（四）审查房屋租赁合同的内容是否合法。在审判实践中许多房屋租赁合同约定逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日3％计，因其滞纳金过高，导致滞纳金的约定无效。有人认为：只要出租房屋不存在法律、法规所禁止出租的情形，承租人应当参考中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付租金等款项的违约金。此外，还要审查房屋出租是否用来进行违法犯罪活动，若是，则在出租人明知情况下，租赁合同无效。

二、 承租人对房屋进行的装修，在租赁合同被确认无效或被解除后如何处理

（一）对承租人装修物价值的认定。承租人一般是在租赁房屋期内根据租赁合同的用途对房屋进行装修的，在房屋租赁合同中，一般均规定，装饰物在房屋租赁合同期满归出租人无偿收回。但在合同履行期间，往往因为合同无效或者当事人约定出租人提前收回装修物，这就存在对装饰物现价值的确认问题。笔者认为，首先应由租赁双方对装修物进行协调，这样既解决了问题，同时也节省减少损失；如果协商不成，则由法院委托评估评估机构对装修物的价值进行评估。一般评估是按照装修物的正常使用年限计算折旧，房屋装修物的使用年限应与租赁期限相符，故装修物收回时的现价值应当按照租赁期限的计算标准的折旧。

（二）对承租人装修物的处理及补偿。装修物在法律上属于添附物。《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第86条对添附物的规定是：非产权人在使用他人的财产上增添附属物的，财产所有权人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按照约定办理；没有约定又协商不成的，能够拆除的可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。这是对装修物如何处理法律上作出的原则规定。由于我国的《民法通则》对添附物的处理没有直接规定，最高法院的司法解释又过于笼统，所以在审判实践中难以把握。笔者认为：对承租人装修物的处理及补偿主要可以从以下几方面考虑：

1、房屋租赁合同合法有效，因出租人违约导致租赁合同被解除，承租人对房屋进行装修形成的装修物，如果是征得出租人同意或者按合同约定的承租目的而合理添置的，对装修物的处理有约定的从约定，没有约定又协商不成的，拆除后并不会严重影响其价值的可以责令承租人自行拆回。不能拆除的可以对装修物现价值进行评估，并归出租人承顶；若出租人不同意装修或和承租人并非按合同约定的承租目的装修的，对装修物的处理有约定的从约定，没有约定又协商不成的，拆除后并不会影响其价值的可以责令承租人自行拆除，不能拆回的，进行评估，其装修物的损失由出租人对承租人作适当的补偿。如果是承租人的过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或赔偿。

2、房屋租赁合同合法有效，因承租人违约导致租赁合同被解除，承租人对房屋进行装修及形成的装修物，若是征得出租人同意或者按照合同约定的承租目的而合理添置的，对装饰物的处理有约定的从约定，没有约定又协商不成，拆除后并不会严重影响其价值的可以责令承租人自行拆回，不能拆回的，可对装修物进行评估，其装修物损失由出租人对承租人作适当的补偿。若出租人不同意装修或承租人并非按合同约定的承租目的装修的，对装饰物的处理有约定的从约定，没有约定的又协商不成的，拆除后并不会严重影响其价值的可以责令承租人自行拆回，不能拆回的，其装修物无偿归出租人所有，因承租人有过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或赔偿。

3、房屋租赁合同合法有效，因双方违约导致租赁合同被解除的，承租人对房屋进行装修形成的装修物，若是征得出租人同意或按合同约定的承租目的而合理添置的，对装饰物的处理有约定的从约定，没有约定又协商不成的，拆除后并不会严重影响其价值的可以责令承租人自行拆回，不能拆回的，可对装修物的现价值进行评估，其装修物的损失根据双方违约责任的大小来分担。若是未征得出租人同意或并非按合同约定的承租目的装修的，对装饰物的处理有约定的从约定，没有约定又协商不成，拆除后并不会严重影响其价值的可以责令承租人自行拆回，不能拆回的，装修无偿归出租人所有。

篇（5）

被告：浙江益爱电子发展有限公司（以下简称益爱公司）。

第三人：杭州大排大快餐有限公司（以下简称大排大公司）。

第三人：中国建设银行杭州市高新支行文西分理处（以下简称文西分理处）。

第三人：杭州新时代装饰材料市场（以下简称新时代市场）。

第三人：杭州荣达装饰材料有限公司（以下简称荣达公司）。

原告益乐村和被告益爱公司于1994年6月9日签订了一份租赁合同，合同约定益乐村将其位于杭州古荡文三路边，建筑面积共计2万平方米的6幢商业用房及空场地出租给益爱公司开设杭州电子城，租用期自1995年1月1日至2024年12月12月31日止；益乐村在1994年9月30日前完成6幢楼房的室内地砖铺设、外墙贴瓷条砖、四周铁栅围墙、场内空地混凝土平整、修通文三路至电子城的道路等项目，逾期不能交付使用，作违约处理。合同还对租金的数额、交付的时间及违约责任，合同变更、解除的条件等均作了规定。合同订立后，益乐村将上述6幢商业楼交付益爱公司使用。因益乐村未依约对楼房进行装饰和修通道路，益爱公司则自行出资修建。同年11月28日，益乐村出具授权书一份，明确将合同规定的6幢楼房出租权授予益爱公司，授权期自1995年1月1日至2024年12月31日，期间的房屋管理及由此产生的一切法律责任由益爱公司负担。1996年9月5日，益乐村与益爱公司签订补充协议，益爱公司同意益乐村收回原合同中的1号、2号、4号和5号等四幢商业楼，所欠租金在该4幢大楼的装饰及其他投资款中相抵结算。同月，双方又重新签订租赁合同一份，约定：益乐村将6幢商业用房中的3号、6号楼计6399平方米及空场地出租给益爱公司开设杭州电子城，租用期从1996年8月1日至2004年12月31日止；1996年12月31日前的月租金为每平方米12元，以后每两年在原租金数额上递增2元，益爱公司按月支付租金，拖欠两个月以上，益乐村有权终止合同、收回房屋；本合同经双方签字、盖章后生效，原租赁合同同时终止，有关原合同所约定的租金，以双方9月5日签订的补充协议为准。上述补充协议、合同签订后，益爱公司将1号、2号、4号和5号楼归还了益乐村，并将其在该4幢楼房中的装饰、改建及修路费共计4617263.30元的清单交给益乐村。随即益乐村将上述4幢楼房转租给他人使用，但未对益爱公司提交的费用清单进行审核。益爱公司则就其承租的3号、6号楼进行改建并增添设施（鉴定价值为343184元）并先后与文西分理处、大排大公司、荣达公司、新时代市场分别订立了使用面积、租用期及租金不等的房屋租赁合同，并交付使用。其中益爱公司与新时代市场后来又签订一份协议，协议约定新时代市场租用的3号楼第一、二层（部分）1200平方米营业房，益爱公司同意从1997年7月1日起退还给益乐村，再由益乐村与新时代市场另行签订租房协议。但新时代市场既未与益乐村签订协议，也未将所租用的营业房归还给益乐村。1999年1月29日，益乐村因与益爱公司就租金支付及装饰、修路费用等发生争议，向杭州市中级人民法院提讼，请求终止双方间的房屋租赁合同，判令益爱公司支付租金及利息8320878.49元，并承担诉讼费。

益爱公司则提出反诉，请求判令益乐村支付未按约装饰楼房和修通道路的违约金40万元，并负担诉讼费。

[裁判要旨]

杭州市中级人民法院在审理过程中，依法追加大排大公司、文西分理处、新时代市场和荣达公司为本案第三人。经审理，杭州中院认为：益乐村与益爱公司1996年9月签订的补充协议及租赁合同，明确约定1994年6月的租赁合同终止。益乐村在收回4幢楼房后，应对益爱公司在其中的装修改建投资款委托有关部门审计，折抵益爱公司的租金。但益乐村未按约定履行，便将4幢楼房另行出租他人后改建，致使现在无法审计，由此而造成的损失应由益乐村承担。而益爱公司未按约定支付房租，已构成违约，益乐村据此要求终止租赁关系，由益爱公司支付拖欠租金的理由正当，予以支持。鉴于双方在合同履行过程中均存在违约行为，由各自承担相应责任。益乐村与益爱公司间的租赁关系终止后，益爱公司应归还房屋，文西分理处、大排大公司、荣达公司、新时代市场亦应随之归还。根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十三条之规定，该院于2000年2月2日作出以下判决：

一、益乐村与益爱公司1996年9月签订的租赁合同终止履行。

二、益爱公司、新时代市场、荣达公司、大排大公司、文西分理处在判决生效后一个月内将其使用的位于杭州文三路北侧属益乐村的3号、6号楼房归还给益乐村。

三、益爱公司于判决生效后10日内支付益乐村房屋租金6394276元（自1995年1月1日起至2000年1月31日止，扣除已付租金）。

四、益乐村在判决生效后10日内支付益爱公司1、2、4、5号楼的改建装修、道路等投资款3464276.20元。

五、新时代市场在判决生效后10日内支付益乐村房屋使用费551000元（自1997年7月1日起至2000年1月31日止）。

六、驳回益乐村的其他诉讼请求。

七、驳回益爱公司的反诉请求。

一审判决后，第三人大排大公司、文西分理处不服，分别上诉至浙江省高级人民法院；原审被告益爱公司也曾提出上诉，但因其未按规定预交二审诉讼费，依法被视为自动撤回上诉。

大排大公司上诉称：我司与益乐村订立房屋租赁合同，同时又与益乐村、益爱公司三方订立协议，益乐村将其在租赁合同中的权利义务一并委托给益爱公司享有，我司已按约支付了房租，原审判令我司承担腾退承租房，与事实和法律规定不符。请求查清事实，依法改判。被上诉人益乐村辩称，三方协议为办理营业执照所用，不具有法律效力，要求驳回大排大公司的上诉。益爱公司对大排大公司提出的上诉理由无异议。

文西分理处上诉称：益乐村与益爱公司订立房屋租赁合同的目的，系由益爱公司开办电子市场进行招商经营，且益乐村还出具授权书，将6幢房屋的出租权授予益爱公司，事实证明益爱公司原本就不是房屋的直接使用者；分理处据此与益爱公司签订合同，付清租金而取得承租房使用权的行为合法，且不存在履行合同义务的过错，原审判令分理处腾退房屋违反法律规定。请求将案件发回重审或撤销原判第二项，改判分理处不需腾退房屋和享有继续使用的权利。益乐村辩称，分理处与益爱公司订立的房屋租赁合同，并未经我村同意，属非法转租，要求驳回分理处的上诉请求。

浙江省高级人民法院经审理认为：益乐村与益爱公司在履行租赁合同过程中均有违约之行为，原判终止合同的履行，并以各自过错相抵的认定合理，符合民法的公平原则。但益爱公司基于其与益乐村的房屋租赁合同及房屋出租授权书，开办电子市场招商转租房屋；大排大公司、文西分理处、荣达公司、新时代市场等原审第三人据此与益爱公司订立租赁合同，依约占用房屋，并不违反法律规定，且符合本案各方当事人订立合同时所追求的合同目的。依民法诚实信用原则，当事人各方的权利义务应从相互间合同的约定。据此，为稳定市场经济秩序，保证当事人的交易安全，在出租人益乐村与承租人益爱公司间的房屋租赁合同终止履行后，益爱公司原与大排大公司等本案原审第三人间订立的房屋租赁合同依法应继续履行。鉴于本案实际情况，益爱公司在上述租赁合同中的权利义务，可由益乐村承受，大排大公司等原审第三人已支付的租金，应由益乐村与益爱公司结算；未支付的租金，则由益乐村依合同行使权利。上诉人大排大公司、文西分理处要求继续使用承租房屋的上诉主张成立，原判要求第三人腾退房屋的实体处理，及对益爱公司应归还的3号、6号楼房中增添的附属物未作认定，均属不当，应予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项，《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百一十一条，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第86条之规定，浙江省高级人民法院于2000年8月15日判决如下：

一、维持杭州市中级人民法院（1999）杭民初字第15号民事判决第一、三、四、六、七项。

二、撤销杭州市中级人民法院（1999）杭民初字第15号民事判决第二、五项及诉讼费负担部分。

三、益爱公司应于本判决送达后30日内，将其使用的位于杭州文三路西益乐路1号属益乐村所有的3号、6号楼中的房屋，腾空归还给益乐村。

四、益爱公司对3号、6号楼的房屋改建，由益乐村折价补偿益爱公司343184元，于本判决送达后10日内付清。

五、2000年2月1日至房屋实际腾退之日的租金，益爱公司应按1996年9月租赁合同确定的月租金数额，于腾退之日据实偿付给益乐村。

六、益爱公司原与大排大公司等原审第三人间订立的房屋租赁合同继续履行，益爱公司的合同权利义务由益乐村承受。

[法理评析]

本案法律关系相对复杂，存在出租和转租两个法律关系，涉及出租人、承租人、次承租人三方利益。如何理解两个租赁合同的法律效力，尤其是当出租合同被要求终止时，如何认定转租合同的效力，成了本案的关键问题。另外，本案的审理还涉及第三人的追加、附属物的认定、违约责任的处理、转租合同权利义务的转移等诸多法律问题，现择其要进行分析。

（一）出租合同的效力及违约责任的处理

益乐村和益爱公司就房屋租赁先后签订有合同两份和补充协议一份，双方意思表示真实，内容合法，依法应认定有效。对此，一审、二审亦无歧见。益乐村在履行租赁合同过程中，没有按照约定对出租的楼房进行装饰和修通道路，在益爱公司自行出资修建后，又没有及时对益爱公司依补充协议交回的4幢楼房进行有关费用的审核，以折抵租金；而是直接将该4幢楼房出租给他人，导致被改建后无法审计，对本案的纠纷负有一定的责任，其行为已构成部分违约。承租人益爱公司在出租人益乐村没有及时依约修膳房屋和道路的情况下，为推动合同履行，减少损失，主动垫资修建，值得肯定。由于益爱公司和益乐村事后又重新签订补充协议和新的租赁合同，明确将原租赁合同废除，据此可以认定益爱公司对益乐村不按约修房建路的行为已达成谅解，双方的权利义务以新的租赁合同为准。一审法院驳回益爱公司的反诉应属正当。惟益爱公司没有遵照新租赁合同的约定，逾期两个月以上未交租金，已构成对新合约的根本性违反，益乐村根据合同规定，要求终止履行租赁合同理由正当，一审、二审法院对此均予以支持。鉴于益乐村也有部分违约的事实，一审法院根据《民法通则》第一百一十三条的规定，判令双方各自承担相应责任，即益乐村承担怠于审计的风险，4幢楼房的修缮及修路费用，主要参照益爱公司提交的“投资款清单”核定，其间损失由益乐村承受。这样处理违约责任，可谓自负其责，符合民法的公平原则。

（二）转租合同的效力及合同主体变更

对出租合同，一审、二审都支持了益乐村的主张，同意终止履行。但出租合同被终止后，转租合同的效力如何，是否应继续履行？两审法院意见有分歧，杭州中院根据益乐村和益爱公司出租合同“拖欠两月租金终止合同、收回房屋”的规定，判令终止双方的租赁合同，除承租人益爱公司外，次承租人文西分理处、大排大公司、荣达公司、新时代市场所占用的房屋亦应一并归还。也即出租合同的效力及于转租合同，出租合同被终止，转租合同也随之终止。这样处理，单从出租合同角度考虑，并无不当，但次承租人的权利却无端受损，值得推敲。二审浙江高院经审理，否定一审对转租合同效力的判定，改判继续履行转租合同，由益乐村取代益爱公司继受合同的权利义务。应当说，二审的判决是有相当的开创性的。

篇（6）

    被上诉人（原审原告）：庄长第，男，1981年3月16日出生，汉族，住广州市天河区园村二横路44号。身份证编号：445281810316103.委托人：庄明义，男，24岁，住广州市大沙头路24号。

    上诉人钟松灵因房屋租赁合同纠纷一案，不服惠阳市人民法院（2001）惠阳淡民初字第40号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

    本院审理查明：1999年4月16日，上诉人与被上诉人签订一份不同版本的《房屋租赁合同书》，但两份合同均约定上诉人将座落于惠阳市淡水镇人民五路17号楼房第一层左边一间约20平方米的铺位出租给被上诉人使用，租期为二年零六个月，即自1999年4月16日至2001年10月16日止；每月租金900元，被上诉人于签约时付押金900元，如被上诉人中途退房，押金不退等。合同签订后，上诉人依约将房屋交给被上诉人使用，被上诉人交押金900元，并在该铺位经营蓄电池等生意。2000年12月21日，上诉人等人到被上诉人处催收租金，被上诉人只支付了租金600元，上诉人不满，即叫人拿走被上诉人店里的货物，并要求被上诉人写下抵押条子，无奈，被上诉人只好搬出承租房屋，并向当地派出所报案。2001年2月28日，被上诉人已将2000年12月16日之前拖欠的租金2600元交当地派出所转交给上诉人，但押金上诉人没有退还。同年3月1日，当地派出所在上诉人家里提取了蓄电池、电视机等货物一批，并交回给被上诉人。

    另查，被上诉人在2000年12月16日至2001年1月16日的月份中只经营了五天。按天计，应交租金150元，被上诉人已付600元，上诉人多收租金450元。

    原审认为：原被告的租赁关系虽有各自提交的租赁合同，但双方均不能提交合同的原件，本院无法认定，视为双方的租赁合同不存在。由于原被告的租赁关系并没有依法登记，违反法律规定，应认定为无效。被告收取原告的900元房屋押金和450元租金是实际无使用房屋的租金共1350元应退回给原告。原告称从派出所领回的货物与给被告拿走货物数额不符，没有充分证据证明，不予支持。因原告没有任何证据显示其人身损害，对其要求赔偿经济损失不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第56条、第58条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第53条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条的规定，于2001年6月18日作出判决：一、确认原被告1999年4月16日签订的房屋租赁合同无效。二、被告钟松灵应于本判决发生法律效力之日返还1350元给原告庄长弟。三、驳回原告庄长弟的其它诉讼请求。案件受理费700元，原告负担350元、被告负担350元。

    钟松灵不服一审判决，向本院提起上诉称：一、上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》是铁的事实，且双方在诉辩时均作了陈述。原审以双方没有提交合同原件为由，认定合同不存在与事实不符。二、《合同法》解释第九条规定，法律行政法规未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续的，不影响合同效力。因此根据上述规定，原审认定该租赁行为无效是适用法律错误。三、按合同约定，中途退房不退押金；租金按月计取。原审按日计算租金，并判令上诉人退回押金和多收的租金是没有依据的。请求二审撤销原审第一、二项判决，改判合同有效，驳回被上诉人的诉讼请求。

    上诉人在二审提交的新证据有：1、《房屋所有权证》；2、《国有土地使用证》。被上诉人对上述证据没有异议。

    被上诉人未作书面答辩。

    被上诉人在二审提交的新证据有：1、租金收条；2、证人证言。上诉人对租金收条没有异议。

    本院认为：尽管上诉人提交的合同和被上诉人提交的合同内容不完全相同，且双方均未提交原件核对，但该两份合同约定的房屋位置、面积、租期、月租等主要内容一致，故应认定双方签订了《房屋租赁合同书》。上诉人将房屋出租给被上诉人经营是双方的真实意思表示。虽然上诉人未依《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条的规定到当地房地产管理部门办理租赁登记手续及领取《房屋租赁许可证》，但根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题解释第九条第一项关于“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续，不影响合同的效力”的规定，上述合同并不因未办理房屋租赁登记手续而影响其的效力，原审认定该合同无效欠妥，应予纠正。上诉人上诉认为该合同有效，理由充分，本院予以采纳。被上诉人搬出承租房屋是因为上诉人拿走被上诉人的货物而无法经营，并非被上诉人违约，中途退房。原审在租赁关系已经终止，被上诉人已付清所欠租金的情况下，判决上诉人退回押金是正确的。被上诉人在2000年12月16日至2001年1月16日的月份中仅经营了五天，原审按被上诉人的实际使用天数计算租金并无不当。

    综上所述，原审认定事实清楚，处理恰当，但适用法律不当。上诉人上诉要求驳回被上诉人的诉讼请求无理，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项规定，判决如下：

    一、变更惠阳市人民法院（2001）惠阳淡民初字第40号民事判决书第一项判决为：上诉人与被上诉人于1999年4月16日签订的《房屋租赁合同》有效。

    二、维持惠阳市人民法院（2001）惠阳淡民初字第40号民事判决书第二、三项判决。

    本二审案件受理费700元由上诉人负担。

    本判决为终审判决。

    审　判　长　温绍东

    审　判　员　徐国华

    审　判　员　苏丹红

篇（7）

一审判决后，双方当事人均提起上诉。二审福建高级人民法院经审理认为：双方当事人签订的“意向书”，虽然名为“意向书”，但已经具备合同特征，应认为是合同。但是，根据我国《城市房地产管理法》第四十四条的规定，商品房预售应当取得商品房预售许可证以及符合一系列条件，而林建益与永同昌公司签订该买卖合同时，双方明知永同昌公司没有取得预售许可证的事实的情况下，签订意向书，应认定为故意违反法律的强制性规定。根据当时生效的经济合同法及现行的合同法有关规定，该合同应认定为无效，相关协议也认定为无效。因此，判决撤销了厦门市中级人民法院的一审判决，判决合同无效，令双方当事人返还财产。

本案提出了一个十分重要而且非常普遍的问题：即合同法实施前，未办理商品房预售许可证订立的售房合同是否有效？

民商法教授、博士生导师江平认为：合同法实施之前，我国城市房地产管理法第四十四条规定，商品房预售应当取得县级以上人民政府房产管理部门的销售许可，但是，并没有规定不取得许可证明的买卖合同就无效。因此，没有办理许可证的合同仅仅是没有生效，但不能认为是无效，只要在合理的期间内办理许可证，合同还是可以生效的。

合同法颁布后，特别是在《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》颁布实施后，这一问题得到进一步明确。该解释第九条规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续合同才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”从这一条规定看，如果合同需要批准的，只要在一审法庭辩论终结前当事人办理了批准登记手续的，合同就应当有效。在本案中，商品房的出售者在一审终结前早已办理了登记许可，合同当然应当是有效的。

另外，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日）非常明确地提出：出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订阅的商品房预售合同，在前取得商品房预售许可证的，可以认定为有效。这就进一步明确了许可证对商品房买卖合同效力的影响究竟是什么。

民商法教授、博士生导师王家福认为：从诚实信用原则看，该案如确认合同无效将违反诚信原则。在本案中，出售方明明知道自己在没有销售许可证的情况下出售商品房，过后虽然也取得合法许可证，但却基于其他合同以外的原因，主张买卖合同无效。如果法院支持这种主张，则与合同法的诚实信用原则及合同无效制度的立法目的不合。

篇（8）

    二、房屋买卖合同应采取何种形式《合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采取书面形式的，应当采取书面形式”。对房屋买卖合同应采用何种形式才有效，目前意见不一。有人认为书面形式的合同才有效，但也有人认为在合同其他要件满足的条件下，只是口头形式的合同也有效。要弄清楚这个问题，首先要认识到在我国房屋买卖合同是法律许可唯一以不动产为标的物的特殊买卖合同。所谓“特殊”，是因为房屋买卖合同除了具有买卖合同的一般特征外，还具有以下特性：1、房屋买卖合同的标的物是特指作为商品进入市场流通的房屋；2、房屋买卖合同是转移房屋所有权和宅基地使用权的协议；3、房屋买卖是就房屋不动产所进行的交易，其法律调整不仅适用合同法，而且适用有关不动产的法律、行政法规。其次，我国《城市房地产管理法》第四十条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同……”。《城市私有房屋管理条例》第七条规定：“办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更登记手续时，须按下列要求提交证件：……（二）购买的房屋，须提交原房屋所有权证、买卖合同和契证……”。据此，可以看出，我国对城市私有房屋的买卖其合同形式的规定是应当采用书面形式，而不是口头形式。那么，对农村房屋买卖合同又是如何规定的呢？目前，有关法律、法规没有明确的规定，这不能不说是立法上的一个漏洞。但对究竟应采取何种形式，并非不能找到依据。最高人民法院于1992年7月9日对《关于范怀诉郭明华房屋买卖纠纷一案的请示报告》的批复中指出：“房屋买卖系要式法律行为，农村的房屋买卖也应具备双方订立书面契约、中人证明，按约交付房款以及管理房屋的要件；要求办理契税或过户手续的地方，还应依法办理该项手续后，方能认定买卖有效”。从以上法律、法规及司法解释的规定可以看出，房屋买卖合同是要式合同，必须采用书面形式才能成立。但对此也不能绝对化，根据我国《合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。故在此种情形下，合同也能成立。

    三、如何理解《合同法》第四十四条的规定《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。《城市房地产管理法》和《城市私有房屋管理条例》的有关规定指出，买卖房屋必须在办理过户登记手续后，其所有权的变更方生效。此处的“登记”与《合同法》第四十四条规定的“登记”是否一个意思，笔者认为，此“登记”并非彼“登记”。《合同法》第四十四条中的“登记”指对合同本身进行登记，相当于登记备案的意思。某些法律、行政法规规定合同的生效要经过特别程序后才产生法律效力，如我国的中外合资经营法、中外合作经营法规定，中外合资经营合同、中外合作经营合同必须经过有关部门的审批后，才具有法律效力。最高人民法院关于《合同法》的解释第九条规定，法律、行政法律规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效。从这一规定也可看出，《合同法》第四十四条中所规定的“登记”，是对合同本身的登记，未履行登记手续，则该合同属于效力待定合同。

篇（9）

中图分类号：D923.6 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）06-0-02

一、问题的提出

2008年4月1日起实施的 《民事案件案由规定》中取消房地产经纪合同纠纷案由，将此类纠纷统统定为居间合同纠纷，2011年版的《民事案件案由规定》沿袭了2008年版的做法，在合同纠纷中不规定房地产经纪合同纠纷案由，在服务合同纠纷中将房地产咨询合同纠纷、房地产价格评估合同纠纷列为独立的案由，但不规定房地产经纪合同纠纷案由。法院在审理房地产中介服务合同案件时，立案时就先入为主地将此类案件以居间合同纠纷案由立案，并按照居间合同的原理审理此类案件。由于合同纠纷案由的确定涉及到对合同性质的理解，因此，合同纠纷案由的问题实际上是一个关于合同性质的问题。

本文认为，随着市场竞争的加剧，房地产经纪行为已经进化成一种复杂的服务行为，当前中介机构业务已经多元化，远不是以前那种仅提供信息促成房地产合同成立的居间行为了。我们绝不能先入为主地依据居间合同关系对所有房屋买卖中介服务合同纠纷案件进行事实认定及责任分配。鉴于房地产中介服务合同的复杂性，最高法院将所有房地产中介合同案件的案由统统定为居间合同纠纷的做法不妥，应当将房地产中介服务合同纠纷的案由定为房地产经纪合同纠纷，在审理时再根据合同内容确定应当适用的法律。

二、居间合同纠纷之诉因与法律和事实不符

据笔者的实务经验及在广州地区调研所得，房屋买卖过程中，中介服务的整套流程大体如下：1.中介方获得业主拟出售的房屋信息和销售条件。房源信息一般由业主（卖方）提供给居间人。此外，通过各中介机构从业人员私下交流或买方主动提请媒介而获得，然后居间人再借助这些信息与卖方沟通，请求提供中介服务。2.中介方获得卖方的委托后，一般会派工作人员现场查看拟出售房屋的情况，登记造册，录入电脑管理系统。并拍摄拟出售房屋的照片做推介之用。3.购房意向人向中介方表明购房意向，向中介方咨询了解特定条件的房源信息。中介方根据购房意向人的条件，推荐合适房源。在和购房意向人签署看房合同后，派工作人员带领购房意向人现场查看拟出售房屋的实际情况。4.购房意向人看中某套房屋后，委托中介方和卖方协商，以期取得尽可能有利的交易条件（这一点在现有市场状况下作用有限）。5.购房意向人对于中介方介绍的房屋交易条件基本满意后，委托中介方查询拟购房屋的产权状况。查清产权状况后，中介方约购房意向人（买方）和卖方见面，进一步协商交易条件，达成一致意见后签署三方协议。协议内容一般包含中介服务合同条款。6.三方合同签署后，需要根据政府的相关管理规定办理网签手续的，买卖双方一般会委托中介方根据其签署的书面合同内容办理网签手续。7.买方需要通过按揭贷款方式支付购房款的，如果买方需要并且信任中介方，会委托中介方帮其联系按揭公司并洽谈按揭贷款相关事宜。在此过程中，中介方单独或者和按揭公司一道进行房产评估等业务。8.如果买方需要并且信任中介方，会委托中介方指导并协助办理房屋买卖的过户手续，有些中介方甚至代买方缴纳税费、代办产权过户等延伸服务。9.如果买方需要并且信任中介方，会委托中介方参与收楼，以示见证和督促。

上述房屋买卖中介服务流程中，第四至九项乃中介方应当提供的服务内容，也就是中介方的义务。需要特别指出的是，购房意向人（买方）和中介方之间约定的中介服务内容千差万别，不是每个房屋中介服务合同中，中介方的义务都包括上述第三至九项内容的。据此，房屋买卖中介服务合同至少可以分为两类，一类是中介方的义务仅涉及前述第三、四、五项的中介服务合同，本文称之为纯粹促成签约型房屋买卖中介服务合同；另一类是中介方的义务除三、四、五项外，还涉及第六至九项中一项或几项义务内容的中介服务合同，本文称之为促成签约加后续服务型房屋买卖中介服务合同。

我国合同法第424条的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。根据此条及下一条可知，居间合同中，居间方的义务就是报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务。居间合同双方当事人根据居间方提供的信息订立了合同后，居间方的义务即全部履行，居间人除负有附随义务如保密义务以外，不再负有任何义务。由此可见，纯粹促成签约型房屋买卖中介服务合同属于居间合同无疑，故此处不赘。但是，促成签约加后续服务型房屋买卖中介服务合同，其性质显然不能简单地确定为居间合同了。并且，随着市场竞争的加剧，房地产中介已经进化成一种复杂的服务行为，以前那种仅提供信息促成房地产合同成立的居间行为已经不占主流了。在这种情况下，再将这个房屋买卖中介服务合同纠纷案件的诉因全部定性为居间合同，要求当事人根据居间合同的法理来承担举证责任，要求当事人按照居间合同的法律来和答辩，于法于理不符，也不利于公平地处理案件。

以笔者曾的一个案件为例，被告（买方）在原告（中介方）的帮助下，和第三人（卖方）签署了一份《存量房买卖合同》。该三方合同中关于中介方的义务散见于各个条款，共有五项：原告提供的服务事项包括原告提供合适的房源信息促成房屋买卖合同成立、协助办理房屋所有权过户手续、协助被告和第三方办理银行按揭手续、被告办理房屋买卖的网签手续和代为根据买卖双方签订的房屋买卖合同编写《存量房买卖合同》并直接录入网签系统、见证房屋交付等。关于中介服务费的给付条款约定按编号为某某号确认书收取。被告和原告另外有签署一份《服务收费确认书》，被告同意向原告支付中介费及咨询费51000元。合同签署后，被告签署存量房买卖合同后现场查看房屋后，对房屋格局、价格不满意。第三人正好也不想出售该房屋了（迄今一年多后仍未出售），于是双方签署了一份《解除协议书》并通知了原告。原告认为其居间义务已经履行，被告应当按照约定支付居间报酬，协商遂向法院，要求被告支付中介费及咨询费51000元并承担诉讼费用。一审法院立案时将本案案由定为居间合同纠纷，一审法院在判决书中也将本案定性为居间合同纠纷。如果将本案中的原告与被告之间的服务买卖中介服务合同定性为居间合同纠纷，那么，根据居间合同的原理，原告应当胜诉。因为原告确实促成了被告和第三人之间的存量房买卖合同之成立，按照居间合同的原理，原告作为居间方，履行了自己的居间义务，有权要求被告支付合同约定的全部报酬。但是，本案中，原告和被告之间的合同属于典型的促成签约加后续服务型房屋买卖中介服务合同，在原告没有完全履行自己的全部义务的时候，不能要求被告支付合同约定的全部报酬。

三、委托合同纠纷之诉因也存在不足

根据合同法第三百九十六条的规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。我国合同法还规定，委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。居间仅限于报告订约机会或为他人订约充当媒介，其服务范围有限；而委托则是为他人处理事务，至于事务的种类则很宽泛，法律未明文限制。因此可以说居间合同实际上是一种特殊类型的委托合同。这种解释，理论和立法上早就存在。如瑞士债务法就明确规定居间契约为委任契约之一种。（瑞债412条2项。）在日本商法，通说为准委任契约。史尚宽先生认为：在双务的居间契约，即居间人负担尽力义务，同时委任人对于契约之成立付支付报酬之义务时，为准委任契约，唯于契约不成立时不得请求支付报酬之点，与委任有异。在台湾民法中，居间契约虽然应解释为独立的无名契约，惟在双务的居间契约，则可认为兼有委任指性质。居间人如负有为委托人报告订约机会或者媒介订约之事实行为之义务时，则兼有委任契约之性质。

但是，根据我国合同法的规定，居间合同和委托合同是两者相互独立的有名合同。在双方的权利义务、合同解除条件、报酬支付条件、人的条件等方面，居间合同和委托合同之间还是存在一定的区别的。史尚宽先生认为：居间之报告订约机会，仅要求提供订约之机会即可；而媒介订约“不但报告订约之机会，更应周旋于他人之间，使双方订立契约，然仅媒介之订约，并不以他人之名义或以自己之名义代为订约，此居间人所以与结约代办商及行纪有异。盖无论直接或为间接，均与媒介主观念不相容，然居间人亦不妨兼为人。”意大利民法典第1754条则规定，居间人是与当事人中的任何一方又没有合作关系、隶属关系或关系的人。但根据其1761条规定：“居间人得受一方委托，其介入履行已缔结契约的活动中。”可见，依其规定，居间任务完成后（当事人双方已订立合同），居间人可以成为一方的人，之前则不可兼为人。

而且，不可否认的是，房屋买卖中介服务合同中，也确实存在着纯粹促成签约型房屋买卖中介服务合同这种典型的居间合同。所以，将房屋买卖中介服务合同纠纷的诉因一概定性为委托合同，也不十分妥当。

四、广义的房地产经纪合同纠纷——房地产中介服务合同纠纷之诉因的最佳选择

房地产中介服务是一种包含居间和等多重服务事项的行为。当事人之间的合同性质不能简单地一概按居间合同处理，而必须根据委托方要求中介方（受托方）处理的事项做个案分析。正如林诚二先生所言：民间惯行之不动产中介业所服务之范围，实际上并不以居间为限，常伴有其他业务，例如代办转移登记或贷款等是，故常是一种混合契约。如何称呼这种混合契约？

我国建设部等三部委颁布的《房地产经纪管理办法》第二条将其称之为房地产经纪。该办法明确规定，房地产经纪是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、等服务并收取佣金的行为。据此，房地产经纪的内涵就包括了居间和这两种行为，本文称之为广义的房地产经纪。但是，建设部颁布的另一个规章《城市房地产中介服务管理规定》第2条第5款又规定，房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间业务的经营活动。照此，房地产经纪就只包括典型的居间行为了，本文称之为狭义的房地产经纪。

遗憾的是，《房地产经纪管理办法》中关于房地产经纪服务合同的规定没有将广义的房地产经纪概念贯彻到底，前后规定存在着矛盾。《房地产经纪管理办法》第十六条和第十七条的规定，房地产经纪服务合同仅仅指房地产经纪机构接受委托提供房地产信息、实地看房、代拟合同等房地产经纪服务时与委托人签订的书面合同。而房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的，应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况，经委托人同意后，另行签订合同。根据体系解释，这份合同似乎不能再称之为房地产经纪合同了，因为该办法第十六条对房地产经纪服务合同应当包含的内容做了详细规定，如果将第十七条规定的另行签订的那份合同还称之为房地产经纪合同，第十七条的规定就属于画蛇添足。

本文认为：要求签署两份合同不符合实际情况，也增加成本。立法者在制定关于房地产中介服务的行为规则时，不能将寻求房地产中介机构提供帮助的卖方或买方假定为法律专家，而应当将其假定为普通理性人。根据笔者在广州地区的调查，由于房地产中介业务竞争越来越激烈，房地产中介机构在广告宣传中，都承诺了一条龙服务。一般人在和中介机构签署房地产中介服务合同时，都是根据中介机构提供的格式合同文本，签署一份三方签署的房屋买卖合同，中介服务条款隐含其中。如果再强求卖方或者买方在此之外再签署一份提供代办贷款、代办房地产登记的房地产中介服务合同，其成本也是值得立法者考量的。如果这些条款都包含在了前述中介服务合同条款中，那我们又怎么能够确定这几个条款构成狭义的房地产经纪合同（居间合同），那几个条款构成其他合同？这个其他合同又如何称呼？现实生活中的代办贷款义务中，房地产中介方一般也是协助买方联系按揭公司或者贷款银行，最终的贷款协议当事人是贷款银行和贷款人即买方。在此过程中，房地产中介方的作用又仅仅是一个居间人而已。代办房地产登记过程中，一般情况下，房地产中介机构只不过是和和买卖双方沟通，指导其带齐必要的文件资料，确定去房地产交易登记中心的日期，买方和卖方最终还是要亲自去办理过户手续。根据广州市的做法，卖方不亲自去房地产登记中心办理过户手续的，必须要对其委托行为进行公证，受托人必须向登记机构出具经过公证机关公证的授权委托书。

而且，在没有进入实质审理阶段就确定了内容复杂的合同纠纷之实质争议和应当适用的法律规范，并不合理。因为在关于房地产中介服务合同的纠纷中，在开庭审理之前，无论是中介方还是买方或卖方，对其权利义务并不是十分确定，对其纠纷的性质并不十分明确，其诉讼请求在开庭时还可以变更。在这种情况下，在立案的时候，法院就十分肯定地确定了双方纠纷的性质并照此承担举证责任，甚至据此要求当事人修改其诉讼请求，否则不予立案，其合理性值得怀疑。

因此，本文认为，应当针对房地产中介合同纠纷的特殊情况，确定一个独立的案由。其名称可以称之为房地产中介服务合同纠纷，或者根据《房地产经纪管理办法》第二条的理解，称之为房地产经纪合同纠纷。法律在审理后，再根据案件的实际情况，将纯粹的促成合同成立型的房屋买卖中介服务合同定性为居间合同，适用居间合同的相关法律，将促成合同成立加后续服务型的房屋买卖中介服务合同，定性为委托合同，适用委托合同的相关法律。

注释：

①参见（2012）穗天法民四初字第530号民事判决书。

参考文献：

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中图分类号：D920.5 文献标识码：A 文章编号：1006-026X（2013）09-0000-01

一、 案件简介

二零零一年至二零零八年间，王某（男）与杨某（女）同居生活，生育一女。二零零五年十二月，杨某出资8万元，以王某名义与山东省济宁市顺康房地产开发公司（简称开发公司）签订了《房屋买卖合同》，购买门面房一间。约定房价16万元，首付8万，下余8万三年内付清。2006年3月，开发公司交付房屋，王某、杨某使用该房屋。此后，王某按合同约定付清房款。但一直未办理房屋所有权确权手续。

二零零八年三月，王某与杨某解除同居关系，书面协议财产分割，约定上述门面房归杨某所有。但杨某未办理确权手续。二零零九年九月，王某将门面房以16万元价格卖给李方某。签订了《房屋买卖合同》，李方某付清了房款。但王某未交付房屋，也未办理过户手续。

二零一零年四月一日，杨某知晓此事后，将王某、李方某告上法庭，请求人民法院确认王某、李某签订的《房屋买卖合同》无效，房屋归自己所有。山东省济宁市**区人民法院开庭审理后认为：王某、杨某系同居关系，同居生活期间所购置的门面房是其共有财产。解除同居关系时，约定将门面房归杨某所有，由此，杨某是门面房的唯一所有人。王某未经杨某同意，擅自处分杨某的门面房，侵犯了杨某的合法权益。一审法院判决为王某与李方某签订的《房屋买卖合同》无效，门面房归杨某所有。

李方某不服一审判决，提出上诉。山东省济宁市中级人民法院审理后认为：王某与杨某系同居关系，但同居期间所购置的房产，并不一定是共有财产。王某没有办理房屋确权手续，对该门面房没有所有权，无处分权，王某与杨某签订的财产分割协议无效。王某与李方某签订的《房屋买卖协议》是双方真实意思表示，合法有效。故判决为：一，撤销一审判决；二，驳回杨某的诉讼请求。

二零一二年五月，杨某向山东省高级人民法院提出再审申请，省高院审理后认为：二审判决认定事实缺乏主要证据证明，适用法律错误。裁定：第一，中止二审判决的执行；第二，指令济宁市中级人民法院再审。

目前，再审正在进行中，尚未结案。根据上诉案例，笔者做以下几点分析。

二、 案件分析与点评

笔者对案件的认识和观点是，王某与杨某系同居关系。本案的焦点是：第一，王某是否对涉案门面房享有所有权；第二，门面房是否是王某与杨某的共有财产。首先，分析第一个问题。王某与开发公司签订了《房屋买卖合同》，并已实际占有、使用该房，但没有办理房屋确权手续。这种情况，现实中并不少见。如果仅凭房产证作为所有权的凭证，那么，这种情况的房屋则处于一种无主状态，以致不能处分、使用、收益。最高人民法院针对这种情况做了司法解释，《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定：“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”。笔者认同这一观点。可以认定王某是门面房的业主，享有房屋的所有权。另外，第二个焦点问题的认定为，该门面房是王某和杨某同居期间共同购置的房产，虽然是以王某的名义签订的合同，但杨某实际出资8万元（有银行转帐凭证），其余8万由王某出资。这实际是王某与杨某共同出资购置的门面房。根据最高人民法院《关于适用婚姻法若干问题的解释（一）》第十五条：“当事人同居期间所得的财产，按共同财产处理。”显然，门面房是王某和杨某同居期间共同出资购买的房屋，是共有财产。两个焦点问题已经很清晰的表明，涉案门面房是王某与杨某的共有财产，未经所有权人的同意，任何人不得擅自处分。

本案中，王某两次处分了涉案门面房，每次的处分行为有效吗？第一次处分行为，即二零零八年三月，王某、杨某签订的《财产分割协议》中约定门面房归杨某所有。这是公民间的民事行为，并不违反法律和社会公共利益，应是合法、有效的民事行为，但该协议只是王某与杨某之间关于债权的约定，所有权并未转移。也就是说门面房还是王某、杨某共有。第二次处分行为，即二零零九年九月，王某与李方某签订《房屋买卖合同》，这是公民间的合同行为，也是债权行为。但这种行为不能侵害门面房所有人杨某的权益，如果杨某事后追认同意，该合同是有效的，反之，合同是无效的。由此，王某与杨某虽然签订了《房屋买卖合同》，但房屋没有交付，也未办理确权手续，不具备善意取得的构成要件。

下面对案件的一、二审进行点评：一审判决王某、李方某签订的《房屋买卖合同》无效，房屋归杨某所有。笔者认为有不妥之处。王某与李方某之间的《房屋买卖合同》是一种效力待定合同，并非一开始就是无效合同。在合同签订之时延续杨某提出异议之时，合同处于一种效力待定状态。当杨某提出异议时，合同就无效了。虽然，王某与杨某之间签订的《财产分割协议》有效，但只是债权的约定，所有权并未转移，王某仍然是所有权人之一。法院直接判决房屋归杨某所有，超越职权范围。笔者认为一审法院作以下判决妥当：王某与李方某签订的《房屋买卖合同》自二零一零年四月一日起无效。

二审法院审理后认为：王某与杨某系同居关系，但同居期间购买的房屋并不一定是共有财产。王某对涉案门面房没有办理确权手续，不享有房屋的所有权，王某、杨某之间签订的分割财产的协议无效，王某、李方某的《房屋买卖合同》有效。故判决：撤销一审判决，驳回杨某的诉讼请求。根据最高人民法院司法解释，王某已是门面房的业主，是该房的所有权人。如果按照二审认定的王某没有该房的所有权，其就没有处分权，不但王某、杨某间的《协议》无效，王某与李方某间的《房屋买卖合同》也应无效。但二审的认定是自相矛盾的，一方面认定王某无处分权，又认定一个处分无效，另一个处分有效。二审法院认定的事实缺乏主要证据证明，且适用法律错误。笔者认为二审作以下判决：一，撤销一审判决；二，王某、李方某签订的《房屋买卖合同》自二零一零年四月一日起无效。

三、本案启示

购房者与开发公司已经房屋签订买卖合同，并且购房者已占有使用的，房屋的所有权已经转移至购房者手中。虽然未办理房屋确权登记手续，并不影响购房者对房屋的所有权。双方当事人同居生活期间，共同出资购买的房屋是共同共有财产，一方当事人擅自处分的行为一般认定无效，但共有人追认的除外。

房屋买卖行为是公民之间重大的民事行为，所涉及的经济交易额较大，一旦不谨慎，就会出现不必要的麻烦和纠纷。一方面，买卖房屋的当事人要遵守诚实信用原则，另一方面要仔细审查所买卖房屋产权是否清晰，有无纠纷瓜葛、抵押、出租、查封等，只有这样，房屋买卖才会安全，自己的合法权益才能得到维护。而作为法律人的法官、律师，要具备深厚的法理知识和娴熟的法律业务知识，正确把握每个案件的法律适用，只有这样才能更好的胜任自己的工作，切实维护当事人的合法权益，实现社会的公平、正义。

参考文献

[1] 文志敏.论房屋登记簿以及房产档案的查询[J].中国房地产，2010（01）

篇（11）

一审判决后，双方当事人均提起上诉。二审福建高级人民法院经审理认为：双方当事人签订的“意向书”，虽然名为“意向书”，但已经具备合同特征，应认为是合同。但是，根据我国《城市房地产管理法》第四十四条的规定，商品房预售应当取得商品房预售许可证以及符合一系列条件，而林建益与永同昌公司签订该买卖合同时，双方明知永同昌公司没有取得预售许可证的事实的情况下，签订意向书，应认定为故意违反法律的强制性规定。根据当时生效的经济合同法及现行的合同法有关规定，该合同应认定为无效，相关协议也认定为无效。因此，判决撤销了厦门市中级人民法院的一审判决，判决合同无效，令双方当事人返还财产。

本案提出了一个十分重要而且非常普遍的问题：即合同法实施前，未办理商品房预售许可证订立的售房合同是否有效？

民商法教授、博士生导师江平认为：合同法实施之前，我国城市房地产管理法第四十四条规定，商品房预售应当取得县级以上人民政府房产管理部门的销售许可，但是，并没有规定不取得许可证明的买卖合同就无效。因此，没有办理许可证的合同仅仅是没有生效，但不能认为是无效，只要在合理的期间内办理许可证，合同还是可以生效的。

合同法颁布后，特别是在《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》颁布实施后，这一问题得到进一步明确。该解释第九条规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续合同才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”从这一条规定看，如果合同需要批准的，只要在一审法庭辩论终结前当事人办理了批准登记手续的，合同就应当有效。在本案中，商品房的出售者在一审终结前早已办理了登记许可，合同当然应当是有效的。

另外，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日）非常明确地提出：出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订阅的商品房预售合同，在起诉前取得商品房预售许可证的，可以认定为有效。这就进一步明确了许可证对商品房买卖合同效力的影响究竟是什么。

民商法教授、博士生导师王家福认为：从诚实信用原则看，该案如确认合同无效将违反诚信原则。在本案中，出售方明明知道自己在没有销售许可证的情况下出售商品房，过后虽然也取得合法许可证，但却基于其他合同以外的原因，主张买卖合同无效。如果法院支持这种主张，则与合同法的诚实信用原则及合同无效制度的立法目的不合。