物业管理服务论文大全11篇

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一、奉行“以人为本”的服务理念，不断提升管理服务的质量平台

新世纪里，市场意识和市场竞争，对于物业管理行业来说，既是机遇又是挑战。面对即将到来的挑战，物业管理企业要生存、要发展，就必须走进市场参与竞争。因此，物业管理企业应当在国内物业管理规章制度不断健全、物业管理市场容量不断扩展的机遇下，坚持“以人为本”服务理念，不断创新服务平台，才能获得市场。

第一，建设“天人合一”的居住区。市场的开放和经济的发展，必然使人们的生活水平从量到质的飞跃。人们对居住环境的需求将不满足于现有的条件，向往的是“天人合一”的环境，关注的是居住质量，追求的是高品位的生活。因此，新世纪的居住区建设，应当把“以人为本”的服务理念，贯穿到房地产规划、建设的全过程中，人才能营造出中国“天人合一”的居住环境，满足人们的需求。首先要充分应用社会学和心理学理论，既考虑居住者相互联系、增进邻里间活动与交往的机会，又考虑每户甚至每人都有自身隐私、不愿公开的心理需要；其次是应用生态环境学理论，从社区选址到建设都要注意保持区内自然景观和生态环境，以保持原有地形的起伏与湖泊的走势，依自然环境来铺设道理等；再次是应用美学理论，即通过整体规划设计来表列社区美观的建筑风格、生态环境的保持、小品的形式与布置，使人造景观与自然环境最佳地融为一体。与此同时，应用智能化技术，以微电脑实现客访、防盗、防火、防警等系统的自动化控制；自动检测空调系统的温度、湿度、风速、风压等参数；水、电、煤气表出户计费；保健、家庭办公等功能。从而使居室、教育机构、文化娱乐、商业配套、休闲等场所，都让人感受到一种高雅文化环境的氛围，使居住者产生对居住环境的认同感。

第二，提供“以人为本”的人性化服务。21世纪是质量的世纪，这是一种新趋势，更是一种新挑战。物业管理作为劳动密集型的服务行业，最终的顾客是居住者，居住者的满意才是衡量物业公司工作的最终标准。无论是顾客、发展商还是物业公司，对物业管理越来越关注的是服务质量，服务质量自然而然地成为关系到物业管理企业发展的核心问题。市场竞争使物业管理行业正经历着从经验式的管理向理性管理的转变，这就要求物业管理企业：一方面要更新服务观念，寓管理于服务之中，在管理中服务，在服务中管理；不断捐纳优秀人才、建立系统化的人员培训、学习、进修和深造制度，提高人员的综合素质；投入大量的人才、物力和时间等资源，从企业的经营理念、发展战略、员工管理政策、服务方法、各项业务的操作程序、培训教材等进行系统化的、文字化的规范。另一方面要创新服务理念，优化服务质量，市场迫使物业公司将管理的重点放在对硬件管理上的同时，注重如何进行对顾客提供优质的服务，从完善居住者的居住生活出发，提供高水准的服务；以诚恳、守信、积极的态度对待居住者；关心居住者，满足居住者的需要，不断改进服务质量。只有这样，才能真正尊重居住者的理和心理需求，进而为其提供更细致、更周到、更体贴的人性化服务。

第三，营造具有中国特钯的“人文”居住环境。居住区的可持续发展，关键在于如何创造一个人性化的环境。物业管理在注重高质量、高水平服务的同时，把“感情投资”看作是物业管理活动的重要组成部份，力求把自已变为社区群众的核心，使人们信任、依赖与求助于它；利用公众假日，组织丰富多彩的社会活动，为居住者提供广泛的交流机会，以此推动和协调物业区居住者之间的人际关系，建立起互惠互利、和睦共处的邻里关系，在居住区中创造出没有“陌生人”的理想家园，增强居住者对居住区的归属感。

二、运用专业化、规范化、科学化管理手段，开拓进取，提高参与市场的竞争力

中国物业管理企业面临的竞争将不仅仅是国内的竞争，还有国际性的竞争。在竞争中形成国有企业、私营企业、外资企业、合资企业多元竞争的局面。如果没有意识上、思想上的制高点，也就难以占领市场竞争上的制高点。因此，国内物业管理走规范化、专业化、科学化的道路，是时代的呼唤。1、专业化管理是提高管理服务水平的先决条件。专来化体现在专业技能和专业分包两方面。因此，要求物业管理企业首先要折好人力资源管理，提高员工的专业技能。员工是企业最有价值的资源，也是唯一能提供竞争争优势的潜在力量。员工管理是服务行业的核心工作，提高管理服务水平，根本途径只能是进行员工管理。通过抓好管理人才的培养，解决“顾客对服务质量的需求与企业管理水平之间的邓盾、管理人才的缺乏和培训能力不足之间的矛盾”，解决企业长久发展的问题。其次，要做好分包工作的评估和考核。不型物业管理企业除配备小修所需的人员外，将保安、清洁、维修等项目以合同的形式发包给专业公司、承包商去做，而物业公司将代表居住者监督各类专营公司的工作，这样，物业管理公司成为物业管理的组织者，按合同进行管理协调、考核评价。

2、规范化管理是增强服务质量观念的前提。没有规矩，不成方圆。在市场经济日益成熟的今天，物业管理企业应当有意识地引进国外已经成熟的管理、经营和服务思想、方法，以科学的手段规范管理。按照ISO9000标准，建立一套完整、规范的管理体系、工作标准和服务程序，明确规定每一个岗位的工作职能、每一类工作的操作步骤、各种问题的处理方法，由“人治”变为“法治”，让每一个员工工作都有章可循，才能确保工作质量，全面提高企业的管理水平和服务质量。通过调查分析顾客的真正需要，科学地分解、组合管理服务过程，最大限度地提高工作效率，从而使管理工作步入标准化、规范化的轨道。

3、科学化管理是创造企业高效率的保证。科学技术是第一生产力，这已经是被现实证明的真理。通讯技术、计算机网络运作技术、多媒体应用技术、现代控制技术的发展普及和运作，为实施智能化小区管理和节约管理成本提供了可能。因此，高新技术手段为有实力的物业公司提供了新的竞争资本。研究和应用新的物业管理技术，全面提升管理服务平台，节约服务成本，将会为物业管理企业提供新的竞争手段，谁领先掌握了这种手段，谁就能有效地占领市场。国内市场化竞争的日趋激烈，国际市场的逐步形成，给物业管理提出了全新的课题：谁先掌握科技，谁就能够把握市场的脉搏。物业管理企业一要建立物业管理信息系统，落实电脑化管理。利用物业管理信息系统，在记录、查询有关物业管理资料的基础上，参与物业管理决策，及时、准确地反映企业经营管理中的状况，发挥辅助决策的作用，提高自动化程度，减少重复的工作，节省人力，也大大提高工作效率。二要采用网络科技，实现智能化管理。智能化建筑在21世纪将成为国际都市的潮流，物业管理应适应社会发展的需要，要突破传统的观念，引入网络科技手段，才能发挥智能建筑应有效果，最大限度地满足居住者的需求。

三、实施集团化、规模化经营和品牌战略，赢得市场份额

目前，企业竞争战略中的主要方向是品牌战略。通过实施品牌战略，扩大企业的竞争优势，形成一批规模化、集团化的企业。优势强化的企业优势互补和优势叠加，能够形成立业的“航空母舰”，从而提高行业的竞争能力，才能与跨国公司相抗衡。

首先，品牌战略是企业发展的“助产士”。品牌是企业的招牌，是企业的信誉，更是企业发展的“助产士”。物业管理企业要想保持其行业领先地位，一定要有自已的品牌，必须把产业发展汇入到这一潮流中，制定和实施品牌战略。要树立品牌发展意识，充分认识到“一个品牌可以带来一方市场”的市场选择，把提高质量创造品牌的重要性列上发展议程，并切实将名牌意识融入企业的经营行为当中。从质量竞争、集团经营、技术创新、宣传推广等方面入手催生品牌。通过较准确的市场定位，创造出与市场需求相适应的“产品”，体现自已的品牌特色，从而创造出企业的品牌效应，不仅有助于与广大的直接相关的公众建立一种良好的信任与合作关系，也有助于在不直接相关公众中树立威信产生亲和力，造成“慕名而来”的结果，从而有利于企业的发展。

篇（2）

在每单元选择2～3个典型案例，根据各单元课程教学大纲的要求，所选择的2～3个典型案例涵盖了各单元的重点与难点，每个典型案例包含授课单元的概念、管理原则、管理方法等知识点。每个授课单元教师对案例情景事件进行描述，使学生了解企业管理过程中所遇到的问题，从企业管理者的角度，分析企业外部环境与内部环境，通过互联网与实地调研收集大量的数据，分析问题所在，找出主要原因，提出解决方案，并对方案进行可行性分析，选出最佳的解决方案。

(二)教师对学生分析案例过程进行指导

学生分析案例时，教师设置相关的问题，这些问题由学生进行分析与讨论，教师设置的问题应该结合本单元的知识点由浅入深，保证学生运用知识、分析问题与解决问题能力的开发。通过设置案例中的问题，对学生案例分析的过程进行指导，结合不同的单元，即企业的筹建与开业、人员资源与培训管理、全面质量管理、财务管理、设备管理、信息管理、售后服务管理、企业文化等单元，提供适合的案例，设置相关的问题。

(三)小组讨论

学生经过分析后，将个人见解、意见、疑问在小组中进行讨论，使小组对问题的见解更加的全面与深刻，不断地激发小组成员的学习热情，提高学生解决问题的能力。

(四)开展班级交流活动

教师指导学生进行班级的交流活动，扩展小组的讨论，通过不断的交流，巩固理论知识的掌握，及对遇到的问题形成共识观念。比如小组讨论中提到的关于人力资源管理环节的案例，小组讨论后，形成一定范围内的共识，然后再扩展到班级，由班级成员再对人力资源管理环节可能会出现的问题进行补充，并且提出解决问题的方案，全班学生结合各小组的方案，进行讨论与交流，从而在较大范围内形成共识。

(五)教师对案例的总结与评价

案例教学的最后一个环节就是由教师进行小组的总结与评价，同时对案例分析所运用的知识点、重点及难点进行概括与总结，从而完善学生的知识结构，提高分析问题与解决问题的能力。

二、汽车服务企业管理案例分析改革的思考

汽车服务企业管理案例教学中缺乏适用的案例教材，缺乏基础的教学设施，在实施案例教学法的过程中，存在不能及时提供典型案例的问题，所以，为了保证案例教学法的顺利实施，还必须有典型的案例库和系统的案例分析模式。

(一)建立《汽车服务企业管理》课程典型案例库

为提高学生学习汽车服务企业管理案例分析的效果，建立典型案例库，比如在全面质量管理环节，质量分析的方法有很多种，比如排列图法、因果分析法、直方图法等等，而不同的汽车服务企业的应用情况是不同的，这就需要教师与学生多种渠道收集案例，完善汽车服务企业管理教学典型案例库。在案例库的建立过程中，教师和学生同时参与，鼓励学生收集相应的案例，指导学生运用所学知识寻找好的切入点，建立典型案例库。

(二)形成汽车服务企业管理新案例分析模式

由于在一定的时间内，汽车服务企业总会有新的案例，所以，在教学过程中，应不断地增加新的案例，形成对新案例分析模式，这样才能完善典型案例库。首先应选择案例，由教师布置较为开放的案例题目。接着整理案例资料，由学生搜集整理案例资料，然后进行案例小组讨论、分析、总结，教师在这个环节解答学生的疑问，充分调动整个班级学生的参与，并且由教师对整个过程进行总结，把案例作为典型案例库中的案例。这样就形成了汽车服务企业新案例的分析模式，并且完善了典型案例库。

篇（3）

随着商品经济意识在国人头脑中的深入,为了适应经济、搞活流通,甚至增加就业机会,我国各地涌现出了大批的零售商业网点、服务网点、商业楼字。而这类商业服务网点与过去的国营百货商场有所不同,它们的产权是独立与多元化并存的。对于物业管理从业人员来说,这些购物、休闲的消费性场所,服务的对象有业主、使用人、消费者等多重顾客,服务内容也由简单劳动密集性作业,延展为以产权人经营利润最大化为目的的营运服务的商服物业管理。

商服物业管理就是为了适应商服物业产权及顾客多元化,以经营效益为导向的特定需求,为促进商品交换而提供服务的一个新的物业管理服务领域。

二、商服物业的分类

商服物业是指集合各种商业形式的建筑场所。商服物业的发展是商品经济繁荣的结果。随着改革开放的深入,个人收入的两极分化,市场产生了多样化、差异化的消费需求;同时也随着行业竞争,消费者行为的改变,零售商业服务业出现了多种形式共存的事实。基本上来说,零售商业务业的经营方式可分为以下几个商业形式:

1、百货商店

百货商店实际上就是以销售日用商为主的规模较大的商品零售店铺。商品明码标价、买卖自由,商家多以薄利多销为主要经营方法,是一种较为传统的商业形态

2、超市

超市是一种弹性自选,顾客可以根据自己的需要自选的商店。售货人员较少、货物开放式放置、定量包装、明码标价、以电子计算机进行结算,多数提供购货手把车以方便顾客购买。

3、专卖店

专卖店是专门经营一类或几种有关联的商品,或经营某一品牌的品种齐全的商店。专卖店的消费特指性较强,销售人员的相关知识也较为丰富,对特定消费群有一定的感召力。

4、连锁店

连锁店是由大集团内部分化或加盟产生出来的若干个小商店,这些小商店在具有一定自主经营权的同时,统一服从于中心组织的品牌经营等的管理。连锁店具有一定的名牌效益,经营项目可为商品,也可为某项休闲活动。

5.休闲场所

休闲场所主要以环境或氛围为消费附加,以提供消费者舒适和快乐的感觉为经营方法,经营服务多为休息式娱乐性活动场地。

三、商服物业管理的前期操作

商服物业主要的功能体现在两个方面:商业功能和休闲功能。商业功能是以一定范围内的顾客面作为服务对象,使消费者买到自己需要的商品,并且一次性地购足。同时商服物业应当在统一规划,统一管理的基础上,形成并保持独有的风格,使物业空间布局、服务品质、氛围营造方面尽可能符合消费者的心理和生理的需求。

休闲功能是指商服物业不仅使消费者能购物,面且也必须设置娱乐、文化、健身等休闲场所,使消费者把商服物业看成现代信息的传播地,感受到生活气,息,是追赶生活步伐的一种方式。

物业管理从业人员在商服物业前期介人的过程中必须更多的从产权人今后经营利润最大化的角度上提供专业性意见,主要重点为:

1、规模

通常在物业管理机构介入时,物业本身的地点已定,可更改的可能性较小,但在商服物业所占的规模上仍然可以提供建议。

影响商服物业规模选择的决定性因素是区域居民的总数,物业管理机构将可以通过市场调研了解区域居民、流动消费等数字进行分析。在消费圈人数较多的区域应该可以选择设定规模大,综合功能较全面的商服物业。2、物业造形

商服物业的造形可按所处地理位置的不同情况和规模大小,功能的不同而进行选择。

在主要临街点建造商服物业,应注意停车场及外广场在前端,宜采用条型造形,使商服物业在相关服务设施后直线排开。而规模较大的商服物业,应采用四方型造型,停车场置于物业,中心是大型休闲、聚会场所,顶层设娱乐观光场所。如规模较小,则采用街道型造型,将大面积商铺建于两端,其它商铺排成街道形状。

3、主题形象

商服物业必须有自己鲜明的特色,也就是说要有自己的"主题"。商服物业的人流量和经营业绩,是与物业的知名度成正比的。相同地点、规模及造型的商服物业如能突出"主题",将极大提高自己的知名度。

因此,商服物业竞争的焦点已不仅是具体的实物商品,而是以品牌为核心的无形资产。物业管理在介入时可对周边商服物业和消费水平、消费习惯等因素进行调研和分析,确定"主题",以突出物业形象。

4、配套

在物业管理前期介入的常规项目中,对物业公共设施如供配电、空调、电梯、道路、给排水、建筑材料等配套,必须从使用者的角度提供专业的意见,而商服物业在配套上的重点将视经营的需要而定,值得更为突出的是内外的通路。

通路条件的好坏将是商服物业能否取得良好效益的关健所在,通路要求包括两个方面:一是外部通路,二是内部通路。

外部通路首先是公共交通,必须有公共的汽车、电车或地铁停车站,以方便消费。其次是停车场,顾客开车消费已成一种普遍行为,同时,也为方便购物的携带,停车场的建造应在商服物业消费场所3-5分钟步行时间内,要有足够的停车位以供使用。再次是进货车辆停放和补货场所,以保证商品流通的畅通。

商服物业的功能不仅仅是购物,也是运动、娱乐等休闲需求。在内部通路的设计时应考虑消费者行走的舒适和安全,顾客通道与进出通道要分隔开,即使在超市,顾客通道宽度也应超过1.2米。

5、门面、店面设计

商服物业是以经营为目的的,门面无疑就像人的脸面一样非常重要。门面的设计既要满足精神上的美感要求,又要符合物质上的使用要求,以及环境和谐及人的行为要求。同时,还要使物业内间具有一定的秘密性飞制约性、围护性,以激发顾客的参与意识。另外还应注意人流量,流通顺畅性,疏散方便与安全性及气候的影响。

商服物业内部各商铺既是独立的个体,又是物业整体的组成部分。因而在前期操作中要对各商铺单位店面的造形飞入口、照明飞厨窗招牌与文字材质、装饰,甚至内外地面与规划也应进行通盘考虑,使其既通过形象、个性、展示来提高消费者精神需要,又维持了商服物业的整体形象。

四、管理与营运

商服物业的管理过程不仅需要传统物业管理的保安飞保洁、维修等被动的服务项目,根据商服物业的特定需求,更多的是为整体物业中的使用者的经营活动提供主动服务,使产权人、使用者等各类顾客的利益最大化,其中工作的重点是:

1、商户的组合

商服物业是各种商业形式和服务设施集合,通常包括零售商店、餐饮店广场、休闲、娱乐场所等,其中各种类型的商店或超市占主导地位。

对于规模较小,在5000平方米以下的商服物业来说,主要是以食品、杂货及一个主题商场等商业形式出现的,以满足日常消费为主;而面积在10000-30000平方米左右的中型商服物业,将主要在一个主题下,以个人服务、家庭设施、生活用具、服装、装饰品和文化娱乐设施等商业形式出现,以服务顾客多层次、多元化的需求为主；对于组30000平方米以上的大型商服物业,管理者更是要提供全方位的综合服务。

同时在商户组合上,除了考虑商业形式外,还必须考虑各类商户所占面积,一般来说,商服物业面积50%将租售予商业生命周期长,同时具有一定品牌,对消费群有长期感召力的商户,以突出和维持物业的,知名度和顾客的忠诚度。30%左右的面积租售予商业生命周期较长,有稳定销售业绩的商户,剩下其中20%毛的面积租售予商业周期短,但较时尚的商户,虽然可能商户变更较快,但租售收入较高,同时也使物业经营项目时尚化。

2、租金

租约是商服物业管理对店铺经营者施以管理的主要内容。租金即物业产权人获取经营权的主要经济投资。

在操作中,租金的数额是根据店铺的占地面积、店铺的商业特征和店铺所处位置来确定的。一般的做法是先按店铺的单位面积,确定物业承租者的最低租金数额,作为标准起点线,亦即这个数额是承租人必须支付的最低租金限额。无论承租者在经营销售中的状况如何,这个标准租金都必须交纳。当承租人的店铺经营销售额达到并超过规定的最低标准后,除了应交纳最低限额的租金外,承租人还应当按照实际营业销售额的一定比例交纳比例租金。

3、营业时间

营业时间的统一规定是塑造和维护商服物业良好形象的重要内容。许多商服物业管理把营业时间的规定纳入到租约的范围内。

商服物业的开张之日,是形象塑造的第一步,所有的店铺更应该在这一天统一.营业,以吸引顾客的注意力,给顾客商品丰富感觉,为商服物业的进一步发展奠定基础。商服物业管理对店铺平时的营业时间和休息时间,也应有严格统一的规定。否则,如果各店铺的营业时间不能整齐划一,会令顾客失望,也会给人一种凄冷衰败的印象。

4、商户商品的陈列

商服物业各商铺产权多元化,但物业本身有一定的整体性。在前期的操作上虽对店面进行了规划,但在运作期各商家的商品陈列也需进行管理,以保持整体的内在联系,形成系统相互促进,方便消费。

在商品陈列管理中,应注意商品标题,突出物业整体形象,使顾客了解性能;陈列柜应巧妙利用空间,不占用太多商店面积,各商户间的通道充分保留,保证顾客购买通路;各商户商品陈列高度不影响相邻商户和整体视线等。总之,陈列的商品得当,既方便顾客消费又可以达到广告宣传的目的,塑造良好的商店形象。

5、整体推广商服物业管理应当采用统一的整体公关宣传活动和统一的形象策略,因公关、宣传活动而产生的资金技入由各店铺按一定的标准分担。在商服物业管理刚建成投入使用的时候,商服物业在管理、营运过程中就必须迅速树立自己的商业形象,有利于物业的租售。

对各商家来说,统一的整体推广活动,能为店铺的经营带来声势浩大的宣传效益,而推广费用开支又能降低到最低的水平,节费了人力技人、时间投入,为商服物业其它工作的顺利开展奠定了基础。

五、商服物业的商业生命维系重点

商业生命是商服物业整体的信任度、美誉度和知名度三者和谐的统一。没有信任度、美誉度、知名度,商服物业将没有了人流量,没有了人流量,经营业绩也随之消失,没有经营的商服物业也将不能生存。因而,成功的商服物业管理不只是要去创造,更重要的是要去维系商业形象、商业生命,其中工作有:

1、CIS操作

当今商品经济竞争的焦点已经不仅是具体的实物商品,而且是以品牌为核心的无形资产,商服物业的无形资产和品牌,也就是物业给予公众的整体形象。上世纪90年代初导人我国企业界的CI理论,经过近10年的实践表明,它在市场营销及公共关系的建设上有非常直接的作用,运用这一工具去占领市场是卓有成效的。

对于客户而言,物业整体形象--品牌的存在代表了市场对物业的认同,它给客户信心,让客户在对相类似的产品进行比较时有更直观的判断标准。品牌不仅是知名度,它还代表了品牌美誉度、品牌忠诚度和品牌联想,因此它更多的是体现物业整体与客户的关系。

2、公关活动

公关活动是商品经济发达国家在营销活动中逐渐发展起来的一种推广方式。在商服物业推广中,我们可以把公关活动定义为“商服物业在公众中树立良好的形象,扩大知名度,从而促进商品销售的一种活动”。

商服物业公关活动对象有:商场员工、消费者、社区、供货单位、政府及其有关部门、新闻部门、社会活动团体等。

商服物业的公关活动涉及各种对象,对不同的对象应该采取不同的公关活动方式。商服物业与消费者公关活动具体的工作内容有:帮助消费者充分了解商场的宗旨、政策、商品信息和服务方式;广泛收集消费者意见,向有关部门反映,以便及时改进,避免重犯错误;争取消费者的信任与好感,与消费者建立广泛和经常的联系。从而促成顾客形成对商场及其商品的良好印象,在消费者中建立商场的声誉。

商服物业与新闻部门的具体工作的内容是:熟悉新闻工作的特点,为报道本企业新闻提供有利的条件;按新闻部门的要求..撰写新闻稿件;通有重要活动,邀请记者参..加,提供真实的新闻素材;和编辑、记者建..立私人友谊,保持经常的联系,加强信息沟通,争取对物业有利的社会舆论。

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物业管理服务是指由专业的物业服务机构和人员，根据物业业主的委托，依照国家法律法规和双方签订的合同，运用现代的管理方法和先进的维修技术，以有偿服务的形式，为业主和住户提供一种方便和舒适的生活和工作环境，以满足其物质生活和精神生活的需要。物业管理服务是一种综合性的服务，我们从物业服务的内容就能看出这一特点。物业管理服务提供的不只是某一两种服务，而是多层次的综合服务。物业管理的创新服务有着广泛的内涵和外延，不但包括物业管理的服务理念、服务模式、内部管理技术手段等多个方面，还包括物业管理服务如何让物业增值、如何为客户创造价值以及在服务业主的过程中如何实现物业管理公司与业主的共赢等方面，其意义主要体现在以下三个方面：

1、只有服务创新，才能形成自己独特的优势

当前，物业管理行业正处一个探索和发展的阶段，社会化、专业化、市场化的物业管理新体制还没有普遍确立完善；物业管理市场竞争机制尚未全面形成，垄断经营、不规范竞争还普遍存在；在市场主体与物权关系上还没有建立业主委员会的主体地位；物业管理公司与政府有关职能部门的关系有待进一步理顺等。如佛山市大小物业管理公司数百家，多数企业的定位、理念和服务模式都雷同，凡是做得好的企业都是有过创新服务，并能形成自己独特的优势的企业。

2、只有不断创新，才能把服务推向增值回报的新境界，满足业主多元化和差异化的需求。

物业管理的管理对象是物业，服务对象是人，即物业所有人（业主）和使用人，对物业的良好管理，是为了对人的良好服务以及对这种服务的延伸和补充。可以说物业管理一切为了人，或者是说首先是为了人，这是物业管理服务的基本出发点和归宿点。物业管理企业只有在持之以恒地提供优质服务，满足业主基本需求的基础上思变、思进、准确定位、不断创新，才能把服务推向增值回报的新境界，满足业主多元化和差异化的需求。

3、只有不断创新，才能形成自己独特的品牌

随着我国物业管理行业的深入发展，部分物业管理企业积极探索，创新服务，不断开创物业管理服务新模式，赋予物业管理服务新内容，在市场上逐步形成了自己独特的品牌优势。

二、我国物业管理服务中存在的主要问题

安居求业是发展和谐社区的核心目标，然而几年来“物业服务消费”所带来的社会矛盾存在着上升趋势，是继“家电消费”、“购房消费”等社会群体焦点后的又一大焦点。

1、业主对服务技师标准要求不同的问题

在现代消费理念中，还存在这样的观念，认为业主购买了房产，也就完成了住房消费。其实业主购买房产，实际上只完成住户消费的一部分，物业管理消费才刚开始。这一消费是一个持续漫长的过程，直到发生产权转移或产权自然终止为止。目前，物业管理收费标准执行的情况千差万别。因为业主早已习惯接受无偿或低偿的服务，再加上不同的物业等级，对物业管理服务要求不同。其次是物业的使用人群，也就是不同文化层次、不同收入水平、不同职业阶层，由于价值观、审美观的不同，对物业管理的要求也不一样。正是由于业主个性不同，服务内容不同，要求服务技师标准也不同，所以造成以经营为主体的物业服务举步维艰。

2、物业管理服务理念高度不够

作为服务行业的物业管理企业，如果要使自己真正成为一个优秀的品牌企业，立足现实，放眼未来，成为业主、发展商、相关专业公司以及行政主管部门等各方面都认可和满意的企业，就必须要有指导物业管理服务的思想价值体系和最高行为准则，即企业的服务理念。它应该是所有服务行业企业理念体系中的核心理念。在我国，随着业主维权意识的增强，对物业管理公司的服务态度、项目、内容、水平开始有了更多的要求。而物业服务水平滞后，没有真正实现由管理型转向服务型的转变；此外，许多物业管理公司将自己“服务者”的角色，认同为小区的“管理者”，凌驾于业主之上，想尽名目收取费用，遇到业主有不同意见就以停电、停水等相要挟，导致矛盾激化。

3、物业管理人员素质高低不等，使物业管理公司的服务“质价不符”

近年来，“有市无价，供需无序”的格局在一定程度上造成了物业管理纠纷不断。原因有很多方面，但是有一个方面不容忽视：物业管理公司的服务“质价不相符”。那么，面对消费者（业主），如何统筹兼顾各方面利益？如何创新服务？当今时代，需要每个物业管理人进行“思想观念的深刻转变”。物业管理公司现在面临的问题，不是要不要提高服务意识、要不要改进服务质量的问题，而是如何创新提供优质服务，如何做到让业主感到高兴的“质价相符”问题。

三、我国物业管理服务创新对策

经过20多年的发展，我国物业管理行业正经历从粗放型向有效期型服务模式的改变，行业对物业管理服务提出了更高的要求。物业管理服务的品质如何得以快速提升，物业管理如何实现从简单的专项服务到整体的综合，以及如何实现从规范化到标准化。从单一的物业管理服务到多元的资产管理，“创新”成为业界的共识和选择。我国物业管理行业的现状决定了其发展的方向和目标，应该是走出一条服务创新的道路。

1、“菜单式”服务

“菜单式”服务就是业主可以依据物业管理服务菜单，自由选择不同档案，不同收费标准的物业管理服务。这种菜单式可选物业管理服务目前总共分为三级，最基本的级别包括必须的住房维修维护、保洁、保安等服务。选择第二级别物业管理的业主可以得到类似酒店式公寓的附加服务。选择最高级别物业管理的业主每月是可以得到24小时迷你管家的服务。这种新颖的物业管理形式可以适用于所有的物业管理形式及所有档次的物业。并且这种新的物业管理服务组合方式充分体现了“以人为本”的服务理念，大大降低纠纷的产生。“菜单式”物业管理是对传统的物业管理方式的一种完善。“菜单式”服务除了持续性传递的服务外，还提供了分散式的服务，这种物业管理经营使物业管理服务组合方式“多元化“，提高了物业管理收费的合理性，相对于原来的单一物业管理服务方式可以起到一举三得的效果：1、满足了业主的不同需求弹性；2、从物业管理公司的角度，可以通过各类型的服务从业主市场上最大极限地开发盈利空间；3、减少物业管理纠纷的产生。

2、全程物业管理服务策划

全程物业管理服务不仅是强调物业前期介入，更是明确物业管理服务应该介入房地产规划、设计、施工、营销策划、销售及售后服务的全过程。而且，介入的行为不是相互割离，而是相互关联，是以一个明确的目标所导出的完整的系统，是物业服务的系统化、体系化。全程物业管理服务是中国翻开市场发展的必然需求。在某小区有这样的情况。就因为其物业管理公司与开发商是匆匆拉配式的，所以造成很多难以解决的问题。如下雨天常有业主反映外墙渗漏的问题还可以通过补漏一两次就可解决，但是住在顶楼的业主，反映的渗漏就难以解决了。因为问题出在开发商当初在设计施工时就考虑不周全，设计的玻璃遮雨篷造成横梁渗水严重，一补再补都解决不了问题。如果是实行全程物业管理服务，就会尽量避免这样的情况发生，不仅可以维护开发商的声誉，方便物业管理公司的管理，更重要的是可以减少业主入住后的居住问题。

全程物业管理服务作为一处全新的服务模式，其本质是针对物业管理的两大类客户，房地产开发商与置业业主，将两大客户需要，实行交集式需求整合，并充分考虑到两客户需求个性，以地产项目发展为线索，以客户需求价值分析为手段，构筑前后连贯一致的服务价值链。就具体的地产项目而言。没有可以照搬照抄的方案。任何一个成功的全程物业管理服务模式，都需要在具体细致的市场调查基础，予以精心定位、设计与规划。全程物业管理服务策划需要把握好基本的流程与关键环节：第一，要重视对地产项目的详细周密的调查，了解城市规划、区域环境状况、项目规划定位、目标客户消费行为、物业营销策略、竞争项目服务配置等具体情况；第二，要根据项目SWOT分析，分析项目的优劣，分析各个阶段目标客户的服务需求，匹配针对性的服务竞争策略与服务管理模式；第三，要发挥物业管理服务营销在整体物业营销中的重要作用，以服务营销促进物业营销；第四，要设计科学实用的组织运作管理方式，规划服务执行质量目标与执行运作体系，确保服务运作目标的实现。

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物业服务收费一直是困扰物业管理行业发展的难题，大多数物业管理争议和纠纷都直接或间接与其相关。它本来是一种简单的商品交易行为．为什么会引发如此多的矛盾呢，究其根源，主要包括3个方面：(1)政府对物业服务收费在政策设计上存在一些先天缺陷，比如公平合理性欠缺，从而引发种种争议；(2)缺乏精确、高效的物业服务质量考核体系，导致费用与服务水平相适应的收费原则难以贯彻；(3)在物业管理实践中，新事物、新情况层出不穷，不断地创造出一些法律及政策上的空白，使现行的法律及政策规定无以应对。显然，第一、二个原因属于体制上的缺陷，第三个则属于外在因素的影响。透过纷繁复杂的问题表象，认识其本质，从源头上进行纠偏、规范，是解决物业服务收费问题的关键。

一、物业服务收费的计费依据需要修改

《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》对物业服务收费的原则、要求等进行了指导性的规定，但是把具体的管理权限下放给了省、自治区和直辖市政府价格与房地产主管部门．各地根据当地实际情况也出台了一些物业服务收费的管理办法。虽然这些管理办法不尽相同，但是收费依据较为一致，一般都是根据业主产权证书上登记的建筑面积(包括公摊面积和套内建筑面积)来确定。这种收费依据的可操作性毋庸置疑，因为每个业主的建筑面积固定．只要收费标准不变，每个业主应交纳的物业服务费就固定不变。但是，这一收费依据也有明显弊端，即公平合理性考虑不够。因为这种计费依据只考虑了物的因素，未考虑到人的因素，而真正享受物业服务的是人，并不是物，虽然物业面积和使用人数存在一定的正相关关系，但绝非严格意义上的一一对应，而且人口因素是动态变化的，当前收费依据无法体现这一特点。以住宅物业为例，在一个物业管理区域中，同样面积的房子，有些业主是单身阶层，有些是两口之家，也有些是三世同堂，另外，还有一些房子是闲置未用。可见，面积相同的房子使用者人数的差异可能非常大。但对物业服务企业来说，它一视同仁地提供给每个物业使用者无差异的公共服务．如公共区域的绿化、清洁卫生、消防安全、秩序维护以及共用设备设施的维修养护等等。这意味着同样面积的房子，如果使用者人数多，那么享受的公共服务总量也将随之增加。但是根据现在的物业服务收费计费依据，其物业服务费却没有任何增加。显然，这种“认房不认人”、“以房定费”的做法有失公允。建议物业服务费计费依据可以建筑面积为基准，综合考虑人口因素进行调整．房屋空置不用可作为计费的起点，然后根据实际使用人数进行调整，房子使用人数发生了变化，物业服务费用也随之变动。这是一种灵活、动态的计费方式，当然，它的可操作性和效率不如现行计费方式，因为物业使用人数在不断发生变化．这就需要经常性地进行统计核实，无疑将大大增加物业服务企业的工作量，而且准确统计在技术上也存在一定难度，但它的公平合理性是毋庸置疑的。对于物业服务费这个涉及千家万户切身利益的问题来说，公平合理性似乎比效率更为重要。如何提高这种计费方式的可操作性和效率，有待进一步思考和探讨。

二、物业服务费用应按项目细化明确

根据《物业服务收费管理办法》，现行的物业服务收费采取两种方式，即包干制和酬金制：包干制收取的物业服务费中包括物业服务成本、法定税费和企业利润三部分；酬金制收取的物业服务费中包括物业服务支出和企业酬金两部分。在这些费用组成中，构成最复杂且争议也最多的就是物业服务成本(支出)，它主要包括管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用：物业管理区域清洁卫生费用、绿化养护费用、秩序维护费用；物业服务企业的固定资产折旧及办公费用等等。可见，物业服务成本(支出)是物业服务企业为全体业主提供公共服务的成本支出。是物业服务费的主体构成部分。在我国目前的物业管理实践中，大部分地方对物业服务成本(支出)的各个项目没有逐一进行明确定价，而是采取类似商品套装的方式只提供一个物业服务费的总价。这种计费方式有着明显的弊端。

统计资料显示，我国目前拒缴和拖欠物业服务费的情况比较普遍，其中一个主要原因就是部分业主认为物业服务企业提供的服务质量不高或者有瑕疵。其实，通过调查发现，很多业主并不是对物业服务企业的服务工作全盘否定，而只是对其中的某几项服务不满，如小区绿化不好、清洁卫生工作不到位、共用设施设备维护保养不及时、公共秩序混乱等等，但是，由于具体服务项目没有明确的收费标准，这就导致一些业主采取了类似“株连”的做法，因为对众多服务当中的某几项服务不满意就拒缴和拖欠全部的物业服务费。显然，这种做法虽然不妥，但也属无奈之举。鉴于上述原因，建议尽量细化明确物业服务费用，即确定每一个服务及支出项目的费用。这样，在出现由于个别项目服务质量有瑕疵而引发收费纠纷时．就可以根据该项服务的具体收费标准和实施情况酌情减免。这种做法一方面体现了公平合理、按质论价的原则，另一方面也可以有效提高物业服务费的缴纳率。

三、应尽快建立精确高效的物业服务质量考核体系

“费用与服务水平相适应”是物业服务收费的重要原则，这与一般商品“按质论价”的定价原则一致。但物业服务产品本质上是一种行为，具有无形性的特征，其质量的考核存在着技术上的难度。目前我国还没有建立统一的物业服务质量考核体系，大部分地区也都没有建立地方性的物业服务质量考核体系，这就使业主与物业服务方在服务质量上经常存在分歧，甚至业主之问对物业服务质量也评判不一，从而引发收费纠纷。建议尽快建立全国性的物业服务质量考核指导办法，各地在其指导下，根据当地的实际情况，进行落实细化，设计科学合理的质量考核指标体系．使其切实可行，精确高效，真正发挥标尺的作用。可以说，物业服务质量考核体系一旦建立．很多物业服务收费纠纷将迎刃而解。

四、单独购买车位或车库的产权人应视情况确定是否缴纳物业服务费

《物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，再由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。这一法条意味着建设单位在满足业主需要的基础上，可以单独将车位、车库(不属于公摊面积)的所有权让渡给业主之外的消费者。根据当前的普遍做法，物业服务企业对这些外卖的车位、车库消费者一般仅收取车辆管理费，用于车库车位的维修养护、停车管理人员的报酬和物业服务企业利润。显然．这部分车辆管理费仅是为获取车辆管理服务所支付的费用。现在问题是，对这些外卖车位和车库的消费者，能否在收取了车辆管理费外，再收取适当的物业服务费用呢?

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这是一个位于粤北某市的大型物业小区，负责其物业管理的是其公司麾下的一家物管企业。该小区规模庞大，设计合理，环境优美，配套功能设施完整、全面，可以说是开发商的得意之作。物管公司进驻小区后，的确也是踌躇满志，对前景充满了信心。然而企业运作近一年之后，问题就开始出现了，并越来越复杂。这些问题主要表现在：一，绝大多数业主拒绝缴纳或恶意拖欠物业管理费、水电费、车位费等各项费用；二，大多数业主拒绝同管理处合作，对管理处的要求和工作计划置之不理，我行我素；三、业主们频频同管理处发生争执，吵闹，甚至张贴小字报，公开向管理处叫板，发难；四，车辆强行冲卡，不刷卡，不登记。管理处方面由于该收取的资金不到位，整个管理工作的开展受到严重制约，计划打乱了，人心也涣散了，工作停滞不前。是什么原因导致出现上述情况呢？

原来该管理处自接管楼盘后，一开始就把自己的位置摆得很高，俨然成了小区里真正的主人和“领导者”，动辄对业主发号施令，颐指气使，完全不顾及业主们的情绪，让业主们一开始就有些不满甚至反感，这同时也为以后的危机埋下了祸根。业主们纷纷入伙收楼后，大面积的装修开始了，正是这楼盘的全面装修，一时间将管理处和业主之间的矛盾演变到了难以调和的地步！该管理处自从成立以后，便制定了较为严密、细化的装修管理公约，对业主的装修进行了约束，如：不破坏房屋承重结构、不占用公共部位、不影响他人生活起居、不准搭建阳光雨篷，不准改造阳台，不准修改外观设计，不准改变房屋使用功能等等，制订这些严格的装修规定的出发点是好的，严格执行有利于遏制违章装修的行为。但由于业主们对乱建乱修的后果并不了解，他们认为这些规定侵害了他们的个性化利益，对管理处的行为产生不满。一时间，纠纷和争执此起彼伏，互不相让。管理处的态度是：原则立场不容改变，所以坚决制止，而业主的观点则是他们应有高度的自，双方僵持不下，纷争突起。这当口，管理处并没有以更人性化的方式解决争端，而是加大力度，态度强硬，派遣安防人员对违章装修进行粗暴制止，强制性地停水停电，或采取罚款等方式。种种强硬的作风加速了矛盾的进一步恶化，大多数采取的态度是坚决抵抗，拒不合作，甚至威胁恐吓管理处工作人员，被停电的采取自发电的方式继续装修，双方严阵对抗，整个小区一片山雨欲来风满楼的紧张态势。

从上面的例子我们可以看出，尽管管理处关于装修的约束是合理合法合情的，但由于其粗暴的缺乏人情味的管理服务模式，使得其与业主之间缺少一种良性的沟通，导致双方在情感上产生严重的隔阂。隔阂无法化解，相互抵触和敌对的情绪就不断随之加深，矛盾愈演愈烈，越发不可收拾。那么物管企业到底应如何同业主接触、沟通特别是在出现分歧，产生矛盾的时候？是强权压制，唯我独尊，还是心平气和地礼恭谦让，以德服人？很显然，该管理处并没有摆正自己的位置，采取压制性的管理作风对待业主，这岂能让业主们所能接受？要知道，业主们普遍都有着强烈的维权意识和主人情结，养尊处优的他们通常是吃软不吃硬，想要以强硬手段压制他们根本行不通！不同的交涉方式，可能会产生两种截然不同的结果，这就关乎沟通的力量。事实证明，只有以诚相对，以礼相待，以德服人，才是最具力量的沟通之本，也只有这样充满人情味的交流方式，才最具说服力，最易感化人心。相反，摆出一幅居高临下的架势，指手划脚，吆五喝六，咄咄逼人，这起码从一开始就给了人一种不愉快地感觉，从而产生逆反心理，即使是想合作也因为咽不下这口气而拒不表态，置之不理。还是以装修作业为例，比如，业主想拓宽阳台，按规定是不允许的，管理处究竟该如何处理？是强行制止？从上面分析的来看，极有可能行不通，甚至适得其反，扩大了矛盾加剧了冲突。那么，为什么不试一试软制止的办法，采取攻心的策略呢？如，管理处的领导或相关工程责任人亲自约见或造访业主，先不制止其违章行为，而是以极其亲切、活跃的交谈方式与之进行情感沟通，逐渐切入主题，申明大义，动之以情，明之以理，力求以诚挚感化苦恼。交流中，特别要诚恳的请求对方顾全大局，为整个小区之大家庭着想，为共同拥有的家园更加进步而着想，请放弃小家庭之得失……相信这样的交流一定会取得效果。就算遇上个别难以通融的，一次不行，两次，两次不行，三次，或改变交流方式，以更具人情味的途径打动其心。总之，世上无难事，只怕有心人，具体工作中我们可以设计更多更好的交流方式，因人而异，因地制宜，总会达到目的的吧。例如，在同一时间内违规改建的业主太多，可能无法一一跟进说服，我们可以将当事业主一一请到管理处，集中在一起，以茶话会的形式热情洋溢地同他们进行气氛融洽的对话，让整个会议形成一个“我们大家的家园我们大家来出主意”的鲜明主题，这样既把问题推向了业主自身，同时又赋予了业主足够的权利，使之心悦诚服，而问题或许就会因此迎刃而解，事半功倍。

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物业管理是指由专业机构或公司运用现代经营手段和修缮技术，按照合同对已投入使用的各类物业实施多功能全方位的统一管理、维修养护及整治，为物业的产权人和使用人提供高效、周到的服务，以提高物业的经济价值和使用价值，营造一个安全方便、温馨幽雅的居住和工作环境。

一、物业服务项目的基本内容

项目管理论坛

1、保持设备的正常运行，避免因设备的故障而给用户带来不方便；

2、加强楼宇的日常养护和维修管理，使物业始终处于完好的运作状态；

项目管理者联盟文章

3、营造安全而且清洁的居住和工作环境；

转自项目管理者联盟

4、合理运作物业管理的费用，使每项支出都以满足业主要求为出发点；

5、及时快速地接受并解决业主的反映及投诉，并以业主的满意作为工作的结束；

6、定期与业主进行沟通，并配合业主委员会的监管，使物业管理透明化高效化。

二、物业服务项目中运用项目管理方法的意义

一个项目是一个过程，该过程可以划分为许多互相依赖的子过程。项目以一种有序的和循序渐进的方法实施，在完成项目过程中需要将项目过程划分为一系列的阶段。对负责项目的组织来说，“划分阶段”提供了一种监控目标实施绩效和评定相关风险的办法。项目过程可以被划分为两类，一个是项目管理过程，一个是项目的实现过程——这个过程仅仅与项目产出物的设计、生产和验证等活动有关。

现今物业服务工作者大多为低学历或年龄偏高的人员组成，缺乏有效、系统的专业管理知识，包括高质量的服务理念，这就需要我们对物业服务的过程进行管理。其意义就在于通过保安、清洁、维修等人员的服务，为业主和顾客提供一个安全、温馨、稳定及良好的工作、生活环境。项目管理者联盟

物业管理服务的宗旨：通过科学有效的物业管理，为业主提供安全舒适整洁快速的服务，为业主提供优美整洁方便安全文明的工作和生活环境。

物业管理服务的对象：人，即物业的业主和非业主使用人，包括同住人、承租人和实际使用物业的其他人。项目管理者联盟文章

物业管理的对象：完整的物业，指已建成、验收合格、已投入或即将投入使用的物业。项目经理圈子

三、项目管理对于物业服务过程管理的意义

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通过采用ISO标准中“PDCA”方法，使我们对工作过程中各项内容加以质量管理与质量控制，使任何一名员工都能通过规范的程序或操作规范为业主/住户提供一个标准化的服务。同时我们还可以通过对物业辖区各方面的活动进行沟通、协调，建立良好的协作配合关系，从而能及时解决物业管理内部及外部的矛盾。项目经理博客

笔者认为通过课题的研究探讨物业服务项目管理中的过程管理是有必要的，那就是每位员工必须根据不同的对象和不同的环境背景对发生的事件进行不同的处理，即：通过加强对工作过程中的质量管理与质量控制，使任何一名员工都能通过规范的程序或操作规范为业主、租户提供一个一流的、标准化的服务，达到服务理念满意（MindSatisfaction，简称“MS”）、服务行为满意（BehaviorSatisfaction，简称“BS”）、服务过程视听满意（VisualSatisfaction，简称“VS”）、服务产品满意（ProductSatisfaction，简称“PS”）和服务满意（ServiceSatisfaction，简称“SS”），其最终的目标就是让业主、租户分别在功能上、视觉上和心理上得到满意。项目管理论坛

四、物业服务项目实施过程中质量策划的实施程序

项目管理者联盟

优良的过程管理能保证物业服务项目管理工作的正常开展，采用ISO标准中“PDCA”方法加强对工作过程中的质量管理与质量控制，使每一名员工都能通过规范的程序或操作规范为业主/住户提供一个标准化的服务。

1、项目目标

企业为了满足一个新的物业管理项目的要求，不仅要做好质量策划（服务策划）工作，还要根据发展商招标书或发展商物业开发规划的要求制定一个质量计划（物业管理方案），明确所需的各项活动、服务项目和服务的档次与规范，以及负责实施的部门。包括：

（1）管理目标（质量目标）应符合发展商所规划的物业品味及功能；

（2）组织结构及职责；

（3）服务项目及提供的程序和验证、接收标准；转自项目管理者联盟

（4）需配备的服务设施等资源（如是否要配备通讯、监控系统、卫星天线等）；

（5）时间安排及专门的质量措施；training.

项目经理圈子

（6）基本的收费项目、收费标准及年度预算，预算应保证在当年或未来几年内达到微利。

2、项目实施与控制

过程方法得当是有效管理物业服务活动的保证，在建立质量管理体系文件时，对每个过程也可以这样考虑，过程是否已被确定，过程的输入是什么，输出是什么，实现目标应当有哪些活动，如何配置资源，如何测量、监控和自我完善、持续改进。同时，为使企业有效运作，必须使用“过程方法”。过程方法的优点是对过程系统中单个过程之间的联系以及过程的组合和相互作用进行持续控制。它强调四个方面的重要性：理解并满足要求、需要从增值的角度考虑过程、获得过程业绩和有效性的结果、以及基于客观的测量，持续改进过程。

3、项目的持续改进

项目管理者联盟

图1是以过程为基础的质量管理体系模式。它反映了在规定输入要求时，顾客起着重要的作用。对顾客满意的监视要求是否已满足其要求的感知与相关信息进行评价，称之为“PDCA”的方法可适用于所有过程，也是笔者将要论述的过程方法。PDCA模式简述如下：

blog.

P——策划：根据顾客的要求和组织的方针，建立提供结果所必要的目标和过程；

转自项目管理者联盟

D——做：实施过程；

项目管理培训

C——检查：根据方针、目标和产品要求，对过程和产品进行监视和测量，并报告结果；

A——处置：采取措施，以持续改进过程业绩。

五、加强物业服务项目过程管理的目的

在日常管理过程中，如何杜绝安全隐患及问题发生呢？笔者认为只有严格按照规范和制度进行操作，这样可以在最大程度上降低事件的发生率，从而使客户满意度上升。项目管理者联盟

（一）ISO9001标准在物业服务项目管理中的应用

ISO9000族标准是多个行业的通用标准，其核心文件是ISO9001标准。标准的应用就是如何把标准的要求具体分解到物业服务项目管理的实践中去，也就是说要建立科学的质量管理体系。正确识别所有的质量活动并制定完善的可操作的特定控制程序或规定，并且所有的程序或规定能有效执行，这样才能使标准在过程管理中起到控制质量活动的目的，即策划（P）。

（二）物业服务项目管理中各项管理的过程管理与质量控制

物业服务项目管理是通过员工在各项管理工作来实现对业主、使用人和顾客的服务，其输出的最终产品是服务。ISO9000-2000和GB19000-2000质量管理体系基础和术语中对项目质量控制的定义是：“质量控制是质量管理中致力于确保产品达到质量要求的工作”，这种服务主要体现在保安、维修、清洁的各项管理工作中,通过对这三条线的服务过程控制，确保项目结果符合质量标准，即实施过程（D）；并且在出现偏差时采取纠正措施的活动，让业主、住户或使用人对物业管理服务的全过程、保障体系和对住区舒适安全的满意，即“SS”。training.

六、确保物业服务项目过程管理有效实施的辅助条件转自项目管理者联盟

项目经理圈子

在物业服务项目管理的过程中，控制项目的属性和变量尤为重要。笔者所在公司为了加强过程管理中的全面质量管理，强调‘预防为主’，把问题消灭在形成过程之中，真正做到防患于未然。

（一）物业服务项目管理中的过程监视项目管理论坛

物业服务项目管理中的过程监视是对质量管理体系和服务进行监视与测量，确保过程实现的能力，并满足策划结果要求，确保服务质量满足顾客和规定的要求，其范围应包括质量管理体系各个过程和服务的控制，可见过程监视流程图（图2）。training.

运用“PDCA”循环的管理思想对过程管理进行控制，最重要的一个步骤是对过程进行检查（C）。PMBOK指南将项目质量控制定义为：“监控具体的项目结果，确定其是否符合相关标准，并识别消除引起不满意绩效的原因的方法”，关注过程管理的工作状态，判断其是否符合规定要求：如果适用，要对过程进行测量并确立测量的方法、内容、频次和判定准则，按规定的要求予以实施。反之，应采取消除原因的纠正措施，以防类似问题的再发生，最终保证服务质量，使顾客满意。对过程监视和测量是证实过程管理实现所策划结果的能力评价，是对影响生产过程的人、机、料、法、环等因素的评价。bbs.

blog.

由于物业服务项目管理是服务性行业，通常情况下是通过对工作质量和服务检查来实现监视，必要时可采用测量的方法。经过一段时间后进行汇总和能力评价，经评价判定合格的，应当做好相关记录，反之，对不合格的则应根据相应的规定实施纠正/预防措施，得到验证后，都需记录在相应记录中，上报管理者代表后归档保存。

（二）不合格品的控制bbs.

企业的目的就是要确保不符合要求的产品得到识别和控制，以防止非预期的使用和交付，在物业服务项目管理中的产品就是服务，一般情况下产生不合格品是不合格服务和采购过程中的不合格品。物业服务项目管理的服务过程中出现不合格服务是在所难免的，对于现场发现的不合格服务或不合格物品应当进行标识，并进行隔离；对于不合格服务提供者可暂时劝离现场，对于物品应当划分专门的区域进行堆放，以免混淆；对于不合格性质的判别一般由检查人员在现场进行判定，如不合格服务是有效的投诉则由部门负责人进行评审判定。对于采购过程中的不合格品由仓库管理员或采购者在各自权限范围内实施处置，对于严重不合格的物品在对处置实施后的结果进行验证时还应采取纠正/预防措施，避免同类问题再次出现。

（三）统计技术和持续改进

“基于事实的决策方法”是八项质量管理原则之一，它的含义是：有效的决策是建立在数据和信息分析的基础上。在质量管理体系中，每天都在产生大量的数据和信息，组织应分析各种来源的数据，以便对照组织的计划、目标和其他规定指标来评定组织的业绩，并确定改进的区域，包括相关方可能的利益的改进。物业管理行业中信息和数据的获取主要分为内部信息和数据及外部信息和数据。

内部的信息和数据主要有日常管理中发现的不合格服务、过程服务监视中发现的问题、内审中发现的不合格项、管理评审中提出的改进要求、各类检查统计数据和报告。项目管理论坛

外部的信息和数据主要有：业主投诉和意见、业主满意率调查结果、外审中发现的不合格项、来自市场的信息、供方的信息。

通过数据分析有助于确定现有或潜在问题的原因，从而可指导企业对改进所需的纠正措施和预防措施做出决定（A）。bbs.

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随着我国经济的发展，服务行业已经成为我国的主导产业，特别特别是餐饮业的扩充，吸引了大量的劳动力就业，餐饮业服务员的队伍日益发展壮大。餐饮业是一个劳动密集型的服务行业，做好服务员的人力资源管理在餐饮业管理经营中显得尤为重要。事实上，现阶段餐饮业服务员的人力资源管理制度缺乏科学性，有失公平性，不注重对餐饮企业服务员的激励作用。因此，如何合理并公平地设计餐饮业服务员的的人力资源管理制度，激发员工的的积极性，提高员工的对企业的归属感，降低服务员的离职率就成了一个很重要的问题。

一、餐饮业服务员的特征

1.年龄偏小，一般来自于农村。由于餐饮业招聘时一般要求年龄不超过25岁，所以服务员年龄一般在20岁左右。目前，餐饮业服务员一般属于90年左右出生的，城市里90年左右出生的收人压力较小，大部分都不愿意从事服务员的工作，从事服务员工作的一般是来自于老少边穷地区的，这些地区的年青人没有上大学之后，进人城市打工的首选就是服务员行业。

2.学历低，整体素质不高。根据社会相关人力资源调查资料显示，餐饮业服务员初中及以下学历约占总人数的24%;高中学历的约占总人数的71%;大专学历(包括进修取得的学历)的占总人数的4.66%;本科学历的仅占约总人数的0.34%。这是因为，一方面是受我国文化观念的影响，很多有本科学历的人耻于从事服务员，一般在餐饮企业工作都选择做管理层;另一方面从事服务员需要的是体力劳动，大部分的从业人员还没有意识到低学历所带来的困难。

3.男女比例相差很大，根据统计，目前餐饮从业人员中，服务员男女比例为1:3.7。造成男女比例相差大的原因主要是企业在招聘服务员要求为女性，一是认为女性比较细心和周到，较适合做服务工作，二是长久以来，顾客比较习惯女员为之服务。

二、餐饮业服务员人力资源管理现状

1.服务员流动性强，离职率高。据报道，餐饮业服务员流动率高达80%，这是因为餐饮业一般不与服务员签订正式劳动合同，企业与服务员之间没有稳定的雇用关系。因此，在工作期间，餐饮业可以根据服务员的工作表现，企业的经营好坏随意的解雇服务员;服务员也可能因为有其它更好高薪或者环境更好的就业机会而随时离开企业。导致餐饮业服务流失的原因有多方面的，经过统计，依次得出流失的原因为:服务员想另寻发展、认为薪酬偏低、自身违规违纪、劳动强度过大以及其他原因。

2.服务员工作强度大且工作时间长。由于工作性质的原因，服务员每天从早上9点工作到晚上9点，中午一般会休息2个小时，工作时间长达10小时之多，其中站立时间达长6小时。在顾客进餐时，服务员是一刻不停地忙碌着，在周末和节假日，或是有承接宴席时，服务员一般几乎要有分身术才能忙碌得过来，可见服务员的工作强度之大。

3.薪酬管理不科学，缺乏公平性。在对餐饮业服务员的离职调查中发现，决定服务员离职的所有要素中，最重要的影响要素就是薪酬水平。餐饮企业管理者认为，市场上的人才很多，对薪酬管理不是很积极对待，一般采取听之任之的态度，更多地依赖经验化管理。薪酬是指企业支持给服务员物质和非物质的总和，包括基本工资和奖金、福利三个层次，但是餐饮企业服务员一般只有基本工资，即使有奖金也少之又少，更谈不上福利，几乎所有的餐饮企业都没有给服务员办理养老保险和医疗保险。薪酬计量没有和绩效挂勾，做得好和做得坏没有区别，缺乏公平性，并且往往是根据规章制度罚得多，奖得少，严重挫败服务的工作积极性。

4.职业发展潜力小。服务从事的都是简单的体力劳动工作，企业一般没有进行职业培训，服务员的职业生涯相对于其它职业来说比较短，服务员如果没有提升到管理层，由于年龄的关系，一般怀孕以后就不会从事服务员工作。服务员工作时间不长，企业也考虑到成本的原因，也没有必要为服务员进行职业发展规划。

三、对餐饮业产生的影响

1.服务员高离职率影响餐饮业收益。餐饮业服务员大量离职，导致餐饮业出现用工荒，客户进店消费却没有服务人员，这样会流失了大量的客源。特别是在节假日和春节前后，都是餐饮业生意红火的季节，据统计，在武汉这样的城市，90%有一定规模经营的餐饮企业客户全部爆满，像湖锦和太子这样酒店翻台率达到100%。如果在这样的季节缺少服务员，那将会给餐饮企业带来不可估量的损失。

2.服务员流动率过高，无法保证服务质量，并且还会增加企业重置成本。适度的人才流动能优经企业内部结构，使企业充满生机活力，但流动率过高，餐饮业服务质量稳定性将无法保证。企业也将陷人不断招聘和培训管理的漩涡之中，大大地增加了人力资源管理成本。目前餐饮业人力资源管理人员不断应付有两大问题:一是服务员的流失，总是在做招聘和培训这样的工作，这样的工作占了他们工作时问的90%以上;二是由于服务质量不稳定所带来的客户投诉。

3.服务员流失将制约餐饮业的发展。随着人们消费观念的改变，对餐饮业的要求越来越高，餐饮业的竞争越来越大，餐饮企业需要从基层的服务员中培养人才，因为他们更懂得消费者，懂得如何管理经营，如何引领消费者潮流。由于观念上的误差，餐饮业很难吸引优秀的人才进人企业担任管理者，所以很多企业选择从服务员中培养管理人才，服务员大量流失，企业想培养人才也无从下手。现代企业竞争就是人才的竞争，餐饮业也不外。留不住优秀的服务员，是目前餐饮企业面临的共同难题。

四、应对餐饮业服务员人力资源管理对策

餐饮业是服务行业，所提供的是对人的服务。现如今餐饮行业竞争越来越激烈，如何有效地提高企业的人力资源管理水平，是餐饮企业经营管理的重中之重。餐饮行业的竞争就是人才的竞争，提高服务员对企业的忠诚度，增加服务的满意度，为餐饮企业留住人才，增强企业的外部竞争力，吸引人才进人餐饮行业是目前餐饮企业鱼待解决的问题。

1.树立科学的企业人力资源管理理念。餐饮企业要走出传统的人事管理的误区，必须从观念上有所突破，树立人力资源是企业第一资源，人力资本是企业第一资本的观念。管理者应由传统的领导型转为管理服务型;服务员应由实用型转为发展型;服务员的培训应由应急型转为终身有用型;待遇应由工资制度转为薪酬制度。只有观念上改变了，才能开展企业人力资源管理的其他工作。

2.服务员的引进。一方面，大部分餐饮企业目前对服务员的年龄依然有所限制;另一方面由于服务工作不稳定，工作强度大，薪酬不科学，职业发展前景小的各种因家，餐饮企业服务员缺少已经非常明显。所以餐饮企业管理者可以放宽用人的标准，不能局限只用年经服务员，可以适当考虑将年龄放宽，引进一些下岗企业的员工来餐饮行业从事服务员的工作。另外，企业还可以和几个中专院校、培训学校建立合作关系，引进这样的服务员，不仅可以为社会解决就业问题，增加餐饮企业的知名度，还可为企业引进年轻有活力、素质相对较高的服务员，填补高学历毕业生不愿从事服务员工作的空白。

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从行政职能的角度上看，日常的人力资源管理工作多属于战术性和行政性的工作，例如组织招聘员工、新员工培训、基本技能的培训、工资的计算与发放、考勤管理、组织文体活动、人事档案管理等等。这些大量的日常工作通常被称之为“人事工作”。由于这部分工作几乎无法从本质上对企业的核心价值产生影响，在一些发达国家，有些公司已经将这部分职能转交给社会上的专业服务公司或顾问人员。

从战略职能的角度上看，人力资源管理的理念之一，是将企业中的员工视为非常重要的资源，是企业价值的重要体现，人力资源管理工作就是将这些资源加以有效地开发和利用，使之成为提高企业核心竞争能力的重要推动力。其常规工作包括制订人力资源发展规划、协助企业进行改组和业务流程的设计、提供公司合并和收购方面的建议、参与提供业务信息与企业竞争、制订人才保留计划、帮助业务人员提升解决难题的能力等等。令人遗憾的是，不少人力资源管理者仅限于履行其行政职能，而忽略了战略职能。

人力资源管理部门的价值，是通过提升员工的效率和组织的效率来实现的。人力资源管理工作，只有与企业的战略目标相结合，并将日常工作融合到业务中去，才能创造自身工作的价值。人力资源管理人员，必须为企业的增值服务，为直接创造价值的部门努力创造达成目标的条件，才能赢得相应的尊敬。下面我把自己在这方面的一点儿体会与大家分享。

我所服务的公司尚洋电子是一家以系统集成和软件开发为主体业务的高科技企业，在保险领域享有较高的知名度。在业务方面，它的策略是“以软件为主、提供全面解决方案、强化优质服务”。但是，在快速成长过程中，像许多高科技企业一样，尚洋公司曾经被人才流失、顶尖人才难以成林、新任主管重业务轻管理等问题所困扰，也曾出现过员工不满、客户抱怨的情况。分析过去几年的经验和失败教训，公司管理层在去年的总结会上达成共识：“客户的需求决定着公司人才的需求，组织与队伍的稳定是满足客户需求、实现客户增值的基本保障，良好的人才机制是企业发展的根本动力，人力资本的增值必须高于财务资本的增值”。于是我们确立了尚洋在人力资源管理方面的战略职能——让客户、股东、员工三方共赢，即“3W原则”（Win-Win-Win）。日常人力资源管理则主要围绕着“三个增值，三个满意”这一核心思想进行变革，即人力资源部的工作要能使客户增值，使公司增值，使员工增值，目的是要让客户满意，让股东满意，让员工满意。

为实现上述职能和目标，公司加大了对人力资源开发的投入，并在人力资源部的人员配备、培训经费、咨询费用、员工薪资福利调整方面予以保证。人力资源部的职责，开始从发工资、收集简历、选择培训课程等传统的人事管理，重点转移到人力资源开发、提升公司业务价值和核心竞争力的内容上。人力资源部的员工也从日常办公室工作中，体验到了工作中所蕴藏着的高弹性、高含量的业务增值潜力。其主要思想是，通过员工个人的优化工作和组织团队的优化工作，来改善人员和组织的效率，从而提高企业的劳动效率（劳动生产率）。

所谓员工个人的优化，是指通过吸引、保留、激励、发展员工，提升其工作热情和工作效率，使其个人始终处于最佳状态，使业绩不断提高。这被视为人力资源部的日常行政职能。主要包括以下六个方面：选择（Staffing，人员招聘和调配）、使用（PerformanceManagement，PositionEvaluation&CompetencyAnalysis，绩效管理、职位分析与评估、个人能力分析）、培育（TrainingandDevelopment，培训培养与职业发展）、保留（CompensationandBenefit，报酬和奖励）、行为管理（PolicyandHRIS，员工行为规范与员工信息系统）、企业文化建设（EmployeeRelationandMotivation，员工关系和员工激励）。

而组织团队的优化，是指通过参与企业的业务决策、组织决策，企业文化设计和变革，使企业总体组织高度优化，从组织效率方面促进公司节约成本、增加产出。这是人力效率的组织体现，也是人力资源管理的深层职能。相应的工作内容为：人力资源方针制订（HRDirectionSetting）、高绩效组织建设（High-PerformingOrganization）、工作流程改进（WorkProcessChange）、企业文化建设与变革（CultureBuildingandChange）。人力资源部在寻找业务伙伴、提供市场信息、建立行业规则、提供建议和外脑咨询方面，扮演穿针引线、相互呼应的角色。例如，人力资源部作为牵头人，组织了两次电子商务行业人事经理联谊会，许多著名的电子商务公司负责人踊跃参加，不仅为规避行业风险、促进有序竞争做出了自己的贡献，同时也有效地防止了软件开发人员盲目跳槽。

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服务价值链是企业通过服务活动创造价值的动态过程，形成一条循环作用的闭合链。内部服务质量推动员工满意度,员工满意度推动员工忠诚度,员工忠诚度推动员工生产力,员工生产力推动外部服务价值创造,外部服务质量推动顾客满意度,顾客满意度推动顾客忠诚度,顾客忠诚度推动企业盈利能力，盈利能力和成长能力又推动内部服务质量。

“客户”是企业的外部客户，“员工”是企业的内部客户，只有兼顾内外，同步提高外部服务质量和内部服务质量，推动企业的服务价值链，企业才能获得最终的成功。内部服务质量即员工的工作环境质量，如人员的选拔、培训机制、奖酬等。外部服务价值是顾客对企业服务的心理感受，包括服务质量、服务效率、员工服务的态度和能力等。企业不只是卖“产品”，还要了解顾客的需要，为顾客企提供一整套解决方案。内、外部服务价值的提升可以充分发挥内部资源和获得持续的外部资源，有助于企业长远发展。

二、饲料行业服务价值链的增值模式

饲料企业为其客户提供多样式的差异化服务，主要进行以下几种服务增值模式:(1)内部服务增值模式：企业通过改善员工的工作环境来提高内部服务质量，以达到提高员工满意度、忠诚度和生产力的目的。它只是服务价值链的企业内部环节。(2)技术服务增值模式：这是饲料企业广泛采用的一种服务增值模式。主要是指企业在为其客户提供饲料后，又根据顾客的需求，对顾客进行技术培训、技术指导等相关技术服务的增值模式。(3)品牌服务增值模式：饲料企业的下游养殖户，大部分都没有能力去开拓市场，打造其自己的品牌，产品也难以体现它的市场价值，并且分散的养殖户群体没有很强的议价能力。为解决养殖户难题，饲料企业整合自己和下游养殖户产品的品牌，赋予养殖户使用其品牌的权利，为其产品增值。(4)金融服务增值模式：饲料企业向银行提供担保，为养殖户解决资金难题。(5)信息服务增值模式：饲料企业可以整合其信息资源优势，收集和分析最新市场信息，然后将其反馈给用户，指导其按需求生产。(6)渠道服务增值模式：饲料企业为其养殖户进行回收服务或为其寻找其他销售渠道，解决养殖户的销售问题。一个企业可以整合多种服务增值模式以实现差异化战略，实现内部服务、技术服务、信息服务等的价值整合，最终形成企业的服务价值链。

三、通威服务价值链增值模式分析

四川通威股份有限公司，是以饲料工业为主的大型农业科技型上市公司。通威公司分别从内部服务和外部服务入手，打造通威特色一条龙式服务价值链。

1.内部服务。通威从三个方面提高内部服务质量。（1)创造公平竞争的工作环境。通威在员工的选拔时既看文凭，又看水平，考虑到员工的潜在发展潜力。同时公司采取各种制度措施使绩效考评、报酬系统、晋升机会等企业管理的各个方面公平，使员工踏实工作。（2）创造追求进步的工作环境。通威重视员工的职业发展，对员工实施系统培训，重视培训考核，强化培训效果，强调主观能动性，给员工晋升的平台和空间。（3)创造关爱员工的工作环境。通威关爱员工的身心健康和成长，创造文化、娱乐等条件，使员工之间形成相互关爱、团结互助的氛围。.外部服务。通威集团整合其信息、技术等资源优势,实现技术服务、渠道服务、金融服务和品牌服务的价值整合,最终形成外部服务价值链。通威卖给顾客的不只是饲料，而是一整套的解决问题的方案。(1)技术服务:通威倡导科学的养殖模式和饲养方法。散发养殖技术手册、举办技术讲座、进行现场技术讲解等多种方式对养殖户进行养殖知识的宣传和培训；通威对生猪养殖提供全程跟踪技术服务，记录猪成长过程中饲养、防疫、饲料及用药等各类信息，实现猪肉产品无公害化。(2)品牌服务:通威对下游养殖户的鱼类全程监控，保证质量，使成鱼以“通威鱼”品牌进入市场;(3)金融服务:公司向银行担保，为农户解决资金短缺问题。在全省首创了生猪安全生产体系和风险保障体系，设立风险保障基金，当合作社社员在饲养过程中猪病死，按当日市场价的30%给予补偿;（4)渠道服务:分散的养殖户群体没有很强的议价能力和渠道拓展能力。通威对其产品进行回购或帮他们找销路，以高价格卖产品。

四、结束语

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2供电企业大客户服务管理的重要性

众所周知，大客户都是能够给企业带来较多的经济效益，电力企业的大客户也是如此，能够给电力企业带来更多的效益，有助于促进电力企业的发展［2］。传统供电企业对大客户过度的重视管理，而忽略服务，不仅不利于维持相互之间的关系，更影响到电力企业的经济效益。而通过加强对供电企业大客户的服务管理，不仅能够提升大客户的管理水平，同时在高服务水准之下，更能维持与大客户之间合作的双赢关系，更好地把握住大客户，更有利于供电企业的发展，这也是加强对供电企业大客户服务管理的必要性。

3加强供电企业大客户服务管理的策略分析

3.1建立健全个性化服务方案

供电企业对大客户的服务管理有着一套完整的服务方案，然而，就当今供电企业大客户的服务方案而言，却由于服务方案中存在粗糙性、单一性、趋同性等问题，严重影响到对大客户的服务质量。总体来说，服务方案不够细致、不够深入、缺乏责任感、缺乏完善性等，很难让大客户对供电企业的服务满意，满意度不高，自然就会影响到大客户与供电企业之间的关系，对供电企业的经济发展也会产生一定的影响，因此，针对大客户的服务要制定个性化的服务方案。首先，供电企业应全面了解和掌握大客户的用电需求、用电类型等。其次，再结合大客户的实际用电情况，采取多元化、个性化、创新化的服务策略，针对不同的大客户，采取不同的服务方案，使供电企业对大客户的服务管理不断趋于完善。而且在个性化服务方案应用过程中，大客户也能够真切地感受到供电企业对自身的关心，以及为了满足他们的用电需求不惜耗费大量的资源来完善服务方案，相比于传统的大众化、不完善、相互模仿的服务方案来说，这种服务方案更能得到大客户的认同，有效的提高了大客户的满意度，进一步拉近了供电企业与大客户之间的关系，更有利于供电企业的发展。

3.2强化服务意识

供电企业大客户的服务管理都有专业人员负责，而这些工作人员的服务意识水平也将直接影响与大客户之间的关系。从当今供电企业大客户服务管理人员的服务意识分析来看，还存在少许工作人员服务意识不高的现象，严重影响了供电企业与大客户之间的关系，对此，要不断地强化工作人员的服务意识。①要求大客户服务管理人员要通过多方途径强化自身的服务意识，要深入思想进行强化，将为大客户服务作为工作的一部分。②管理人员要对大客户服务基层人员进行定期的培训，不断地强化基层工作人员的服务意识，从思想上进行转变，树立以服务至上为工作原则。③要鼓励供电企业服务人员抛弃传统陈旧的思维模式，根据当今社会的发展形式，对自身的思维模式进行不断的创新，从本质上转变对大客户的服务。246④针对大客户的服务管理，供电企业应加大客户服务的宣传力度，可以通过定期开展大客户服务知识讲座来深化工作人员的服务意识。⑤针对大客户的服务，要建立一套完整的服务模型，例如，以服务中心、服务响应、服务策略、服务基础等作为服务模型，对客户展开更好的服务流程(如图1所示)。

3.3扩宽对大客户的服务途径

传统供电企业对大客户的服务途径极少，而且服务方式过于简单，更是缺乏与大客户之间关系的架构，对此，要扩宽大客户的服务途径。首先，可以在传统的服务热线上设立大客户服务的专用通道，为大客户提供更加便利的服务，如果是在供电营业厅，可以为大客户办理专用的服务坐席，大客户在进行业务办理、咨询甚至投诉的过程中也能够享受更好的服务;保证普通坐席繁忙的时候，对大客户的服务仍旧准确、及时地将其引入到专业坐席，为大客户解决用电问题，提高大客户的满意度。其次，可以针对大客户开展业务办理的绿色通道，以方便客户、快捷高效的服务为主，全面提高大客户的服务，而且在这个过程中也便于对大客户的信息管理，从而有效地提升供电企业大客户服务管理水平。