企业物业管理大全11篇

绪论：写作既是个人情感的抒发，也是对学术真理的探索，欢迎阅读由发表云整理的11篇企业物业管理范文，希望它们能为您的写作提供参考和启发。

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（2）影响着物业管理企业的发展结构。特定的企业文化创建决定了企业有效的组织形态，而这样的文化发展结构也决定了服务与产品的质量与类型，影响着物业管理企业的管理定位。

2、物业管理中企业文化创建与定位存在的问题

2.1企业文化与企业经济发展脱节

本质上讲，企业文化与企业经济发展并不矛盾，两者都是为了企业取得更大发展。但现阶段而言，很多企业认识不到文化建设的重要性，认为只是对于企业形象有作用，而对经济发展则没有推动作用，将企业文化孤立于经济发展之外空谈建设。

2.2企业文化存在口号化问题

企业文化并不等于口号，但很多企业却只是让企业文化流于各种口号，甚至仅将企业文化局限于此，而并没有认识到真正的企业文化，应该将企业发展精深融入到员工心中，起到实质性的激励作用。

2.3企业文化趋向于娱乐化与表象化

相当一部分的企业，认为企业文化，就是组织员工进行各类文体活动，企业貌似很和谐，这样表面看起来也很有面子。在一些极端企业，甚至将员工每月进行文体活动的次数纳入到企业文化建设考核中来。而这实际上是对企业文化的误解。只是将企业文化进行外在的、表层化的简单包装处理。远远没有深入到企业文化的内涵中。

2.4企业文化缺乏活力

还有个别企业，走企业文化的极端路线。将对员工的军事化管理视为企业文化的创办方式，从而使企业内部严要求、严纪律，这给员工的工作带来很大的限制，使得企业文化僵化，毫无生机和创新能力可言。

3、企业管理中企业文化的创建与定位策略

3.1明确企业文化建设的方向

建立和确定公司文化是企业管理的重点，其中的两个关键点为：一、创建特色型的公司文化要以公司发展策略和所处行业的特征为出发点；二、以公司历史为根本立足点，展示出公司的文化积累，给人以亲切感。所以，建立健全公司文化必须有一个过程，在公司文化共同的目标下，鼓励员工积极参与到文化建设中来。例如从资源充分利用的角度、公司竞争能力提升的角度、企业当前存在的好的风气和氛围的角度以及管理等方面的角度，以问卷等形式对员工做开放性考察，然后对员工的答卷做分类整理，有专门人员根据其内容做分类，最后总结出适合公司文化发展的最终目标。

3.2明确价值观在组织中的重要作用

一个公司文化的关键就是该组织的价值观，它是一个公司员工价值观的总方向。一个组织的价值观建立的关键在与问卷中所体现出来的员工共同的认知。然后，以此为出发点，在公司管理人员对企业文化的建立与发展的观点的指导下，总结整理问卷中员工的观点，从而使公司文化创建的高度。内容理论性的高度与该公司的具体情况相适应，最后是企业的集体价值观能够概括全面、简单清楚、易于接受。最后为了进一步促进价值观的完整和加强员工对该价值观的认知接收，加强思想的凝聚力，稳固该价值观的关键地位，鼓励员工积极参与到对该价值观的讨论中也是非常有效的手段之一。

3.3抑制相异的文化传播

公司领导在关注公司文化的同时，还要加强对员工与企业组织价值取向和价值观不符合，甚至相背离的自身行为习惯与个人价值观的关注，所以，对与企业价值观相一致、相符合的员工个人价值观要加以引导提升，对其其他员工的价值观要综合分析，与企业价值观相背离的价值观则要加以引导改正，可以通过培训教育等方式，使其放弃不正确的价值观而接受企业组织的价值观。

3.4强化企业文化的传播

执行是理论的关键所在，所以能够让员工将一个企业所宣传的文化成为其个人的价值观并形成以此为标准的行为习惯，关键在于执行。专题性的文化活动和企业内部的教育培训是其文化宣传的主要形式。其中前者主要有年会和表扬大会等公司性质的活动，后者则分为在岗和岗前两种不同培训。

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在当前市场竞争日益激烈的行业发展背景环境下，物业管理行业企业传统落后的财务管理制度，在很大程度上严重阻碍着企业经营管理水平的进步及管理工作效率的提升，最终导致物业企业在整个行业的竞争中处在一个劣势。为了企业价值最大化这一财务管理目标的实现，有必要针对这些问题进行探讨。

一、现代物业管理企业发展过程中所面临的困境及分析

（一）物业企业管理体系不够规范

前面也提到了，作为国民经济支柱产业之一的房地产建筑行业，其发展极大带动与促进着以物业管理为主的一系列关联产业的迅猛发展。随着该行业进入门槛逐渐降低，无论是企业本身还是企业内部员工，都缺乏一种执行力。换言之，正是因为现代物业企业管理体系不够规范，导致在管理和工作环节缺乏执行效力。在企业财务管理工作当中，过多的单纯依靠相关人员的经验和自觉性来执行，在缺乏相应监督和管理的工作环境中，各部门、各岗位职工或多或少都会造成一些不必要的工作失误、经济损失。本人在工作过程中也经常发现该类问题，企业部分管理工作人员，在其岗位工作当中比较随意，再加上对其缺少一种监督机制的约束力，所以也常常出现一些实物资源流失的不良现象，无形之中就增加了物业企业管理成本、营业成本。

（二）物业管理企业财务管理意识参差不齐

新时期，随着房地产行业的迅速崛起与发展，极大带动了物业管理产业以及现代物业服务新理念的发展，在这种市场环境下，物业管理模式也由传统的注重管理逐步向现代的注重服务方向来转变。在这种市场繁荣发展的大趋势下，更多的企业也相继投入到物业服务行业当中来，同时对于岗位人才的需求量也大量增多，从而就导致了物业企业各个层次的员工，综合素质及业务能力参差不齐。虽然企业管理层、部门领导比较注重企业的财务管理，但是由于各个层次岗位的职工能力有限，以及综合素质普遍较低，也就导致他们在对待财务管理工作的态度上出现一定的偏差。简单一点讲，就是指物业管理企业基层员工没有清楚的认识到财务管理工作在整个公司经营管理及未来发展的重要影响程度。

（三）物业管理企业财务管理手段相对落后

现阶段我国已然进入到了“知识经济”核心力量下的互联网信息化时代，在这一时期，随着网络和电子信息技术的大量研发与涌入，社会各行各业都在积极的寻求着更高一步的发展，并通过利用先进的计算机信息技术来强化工作管理体系、实现提供工作效率的目的。物业企业当前也正在朝着现代化以及全方位服务化方向去发展，其在经营发展过程中所受到的威胁，除了来自于市场同行业企业竞争威胁以外；另一方面则是来自于公司内部治理层面上的威胁，其中主要还是以企业内部财务风险为主。不少企业充分利用了这种发展机遇，通过引入和应用网络电子信息技术，迅速的提升了企业自身的信息化管理水平。但是，当下绝大部分物业管理企业还是固守成规，不愿意去创新改变经营管理手段，还是坚持以传统物业管理方式来工作。在这种情况下，企业在市场信息收集、传递以及获取业主反馈信息等方面的工作管理效率都比较低下，严重制约着物业企业管理工作的顺利进展以及整个行业的健康发展。

二、加强企业财务精细化管理策略

（一）提高财务管理精细化发展意识

物业管理企业在现代企业制度发展与建设的过程中，必须充分认识到财务管理精细化发展对整个企业经营管理目标实现的重要程度。包括各部门领导、基层员工在内，都需要重新树立一种“全员参与”的意识理念，特别是各部门基层员工，需要对其统一化指导和管理，将财务管理作为一项核心工作来对待，在其所涉及到的方方面面，尽可能做到“精益求精”。在具体操作实施层面，可将其划分为两个环节。首先，第一点就是要开展全员普及企业财务管理运作流程等相应的管理活动，要让每个部门、每一个在岗员工清楚地认识到自己是财务管理工作某个环节的执行者。其次，第二点就是构建“精细化”企业文化。特别是对于大多数中小企业而言，通过建设企业文化可以起到更好的宣传效应，一来可以迅速创建与提升企业品牌效应，二来可以让企业各部门员工在受到企业文化影响之下，逐步树立养成一种“节约”意识，这也不失为实现企业精细化财务管理的有效手段。以北京某家物业管理公司为例，该公司对于那些外地籍贯的工作人员，提供住宿，每天早晚两次员工都需要参加晨练，当然，这也是企业文化的一部分。企业通过在晨练过程中喊口号的方式来时刻提醒着员工要树立一种节约意识，时刻提醒着每一位员工在工作中一切都需要按照培训的流程以及公司规章制度来开展与执行。

（二）构建并完善企业财务管理机制

关于这一点也可以将其具体分为两个管理层面，即外在的管理方式和内在的管理方式。首先，外在的工作管理主要就是指企业需要制定成文的规范化的财务管理体系。比如，重新规范各项工作的操作指南，或者结合着国家法律以及行业标准规范来制定出有利于企业自身经营管理发展的规章性文件。其中值得特别注意的事项就是，上述所提到的文件必须具有某种指导意义，指导意义可以不够具体，但一定要明确大的发展方向。比如某物业管理公司所承担的一所小区内，有保洁工作者、还有保安，该企业在提高外包服务的同时，应当将一系列具有同向性的服务项目统一归属到一个范围内部，简单一点讲就是将保洁、保安外包服务中所涉及到的财务管理这块，从整体上予以统一规范。其次，在内在的工作管理层面上，主要指对能够具体实现的操作服务予以规范化，在这一层面包括有人工操作管理、信息化软件操作管理等。在人工操作管理方面上，物业管理企业需要进一步规范相关财务管理人员的执业行为，基于此构建财务部门的内部控制，严格按照并遵循“不相容岗位相分离”的基本原则，强化内部监督控制力度，从而就很有效的避免了企业及各部门之间出现财务混乱或者是财务会计信息不真实的现象的发生。在信息化软件操作管理方面，目标就是强化在部门信息管理领域的职能作用发挥程度，在这一方面，重点可以围绕着成本核算等软件进入的权限问题来展开。因为在以往信息化软件操作管理环节，一些拥有系统密码的管理人员没有受到相应的限制和约束，他们通常情况下可以随意进入账务系统，这种情r下就非常容易造成企业精细化管理信息失真。因此，物业管理企业应当注意对信息化软件的日常维护以及安全保护管理工作。

三、结语

企业财务精细化分析与管理决策，是现代化企业制度得以全面建立的根本路径，也是在新知识经济时期不断引领企业走向成功的阶梯。通过财务精细化分析与管理已是大势所趋，通过对企业内部各项财务数据信息进行深入的挖掘以及层次化、精细化的分析，才能促使企业最终做出有助于企业立足发展的管理决策与营销活动。

参考文献：

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在现代物业管理中，业主通过选聘物业管理企业并与其签订服务合同，由物业管理企业对房屋及配套的基础设施进行维修、养护、管理的活动。物流企业随房地产行业发展而迅猛发展起来，其主要收入来源于所提供的物业服务。目前，物业管理费标准较低，欠缴滞缴现象严重，所以大多数企业为微利型企业，再加上经营过程中不注重财务管理，造成营业成本增加，使得利润更加微薄。下面对财务管理面临的问题进行分析。

一、财务管理面临的困境

1.财务管理意识参次不齐。物业管理所提供的服务涉及社区生活的方方面面，具有全方位、多层次的特征，具体工作简单却十分繁琐、细致，这要求财务管理工作做到具体全面。在现实中，企业各个层次的员工的综合素质不同也就导致了他们对待财务管理的态度不尽相同。虽然领导层会注重企业的财务管理，但基层员工却会忽视财务对于企业发展的重要影响。例如：基层员工认为清洁工具、维修工具等与自身和企业发展关系不大，由此造成的浪费较为严重，甚至有些员工私自占有这些工具。这方面的原因主要是财务管理的重要性没有得到重视，员工财务意识薄弱。公司的其他管理者和员工仅仅把财务管理当做一个与自身利益无关的孤立的部门开看，所以并不会在工作过程中考虑公司的财务，这也就削弱了财务管理工作的意义和价值。

2.管理体系不规范，执行力低下。近期，一份关于物业管理公司的调查显示，大部分的物业企业并没有明文规定的管理制度，预算管理等财务管理不够规范。尤其是中小企业，在企业管理上仅仅依靠相关人员的经验和自觉性，这就造成了不必要的失误。另外，缺乏完善的管理制度必然造成执行力的低下。企业部分管理人员的工作随意性大且缺乏监督机制，对内部的控制活动仅仅停留在表面。例如：对于一些工具的使用缺乏监督，造成物资流失现像严重，增加了企业的营业成本。从物业的整体情况来看，我国的物业企业财务管理并没有一个统一的标准，这也造成了企业财务管理工作难以落实。

3.财务管理手段有待创新。当今社会，随着网络和电子信息技术的涌入，各行各业都在积极利用这一技术来提高工作效率，物业企业想要在社会竞争中占取有利地位，就应该积极利用这一趋势，提升自身的信息化管理水平。传统的物业企业工作效率低下，在信息收集、传递和获取方面效率低，难以及时了解到企业的市场信息和业主反馈，这些都制约了企业的健康发展。

二、加强企业财务管理策略分析

虽然物流企业财务管理越来越受到重视，但我们必须看到目前存在的严重问题。财务管理是一项重要的工作，它涉及到方方面面，必须要求做到“精益求精”。同时，物业公司收入来源有限，增长空间小，因此，加强财务管理就显得至关重要。下面，我就如何加强企业的财务管理，结合上述的问题提出一些策略和建议。

1.提高财务管理意识。在今后企业的财务管理应该做到全员参与，因为员工在为业主提供服务的过程中也是财务管理的而执行者。在物业管理企业中，基层员工主要做一些保洁之类的工作，年龄偏大而学历较低，对于知识的接受能力较弱。所以，企业应该加大在财务管理方面普及宣传工作，力争让每一位员工都能意识到财务管理的重要性。企业在普及过程中可以根据部门开进行，结合员工的只是素质制定不同的普及内容。例如：对于基层保洁人员，应该尽量使内容简洁易懂。通过对财务知识的普及，力争使每一位员工都能提高财务意识，从而在工作中提高效率，为企业谋取利益。只有全体员工的财务素质得到提升，才能从根本上提高财务管理的执行力度，为企业的发展提供一个良好的环境。

2.完善企业文化。当前，企业文化在企业发展过程中的作用越来越重要，物业企业构建自己的企业文化不仅仅使自己的员工信心增加，更能转变自身在业主心中的形象。类似于品牌效应，企业可以在文化中创造一种“节约”意识，实现财务管理的精细化。例如：通过在工作场所悬挂“节约”条幅，通过口号等来提醒员工要有节约意识等。当一个良好的氛围形成时，每一位员工就会通过要求自己的行为来融入到这样的氛围中。另外，好的企业文化使员工之间更加团结，把公司当做“家”，自然也就会更加合理地使用工具，尽心工作。所以，构建企业文化也是加强财务管理工作的一部分。

3.制定规范的管理制度。加强财务管理，除了要提高员工意识外还应该制定成文的制度来约束员工。企业可以借鉴相关法律法规制定总体上的制度，然后根据经营过程中的经验来将制度具体化、通俗化。我国的物业管理企业起步较晚，可供借鉴的相关经验较少。在这方面，可以借鉴国外企业经验或者国内较为成熟的企业经验，不断将财务管理的更进一步地规范、细化。物业公司应该结合自身实际情况制定财务管理规范，根据不同的业务内容划分相应的板块。另外，要把握好板块之间的衔接，在制度方面一定要避免出现矛盾或者与物业管理实际工作不相符合的地方。成文的、规范化的制度体系为实际操作提供一个依据，对于强化财务管理是必要的。

4.运用信息化技术规范操作。企业的财务管理工作主要涉及两个方面，一是财务人员的人工操作，另一方面是信息化的应用。因此，强化财务管理工作应该在提升员工素质的同时注重信息化软件的合理使用，避免出现财务混乱的现象。在中小型物业企业中，收费管理系统的进入权限存在问题，部分非收费人员也可以通过密码进入收费系统，这对于加强财务管理是十分不利的，因此，企业应该做好信息化软件的安全使用和维护。另外，要适应信息化时代的特点，不断完善企业的网络建设，提高财务部门与各部门之间信息传递的效率。这样能够使管理者更加及时地了解到公司的运营状况，从而做出科学合理的决策。

5.建立监督机制，加强执行力度。一个规范的财务管理制度应该涉及执行和监督两个方面。通过“不相容岗位相分离”、“重大财务事项联审、联签”等来规范内部人员的工作范围、职责，完善企业的预算结算制度。可以通过“责任承包”来将责任明确到人，对物资及时进行登记、盘查。另外，通过预算来监管采购部门，避免采购人与其他人员串通，造成企业经营成本的增加。约束机制的建立对于规范员工行为作用显著，另外，建立激励机制对于提高员工积极性也有重要作用。企业应该建立分层次的财务激励机制，全员参与企业财务管理工作。例如：通过奖金、提高报酬、外出旅游等对基层人员进行激励，这样有助于提高员工的工作效率，进而实现财务的精细化管理。

三、结语

近年来，有关物业公司的相关理论取得了一些突破，说明公司的业务水平在不断提升、财务管理意识觉醒。但是，仅仅依靠传统的模式是远远不够的。物业管理与业主的日常生活质量有着密切的联系，只有通过不断加强财务管理，使业主感到所缴费用得到相应回报，业主利益得到保障，才能保证企业的长期平稳运作。企业应该从公司文化、员工素质、财务制度、奖惩制度等方面去不断规范企业的财务管理，以此来降低经营成本，提升竞争力。只有财务工作的顺利进行，才能确保物业公司的健康发展。

参考文献：

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（2）财务工作人员的素质不够高。我国很多物业管理企业的财务工作人员整体素质偏低，他们对于企业的财务内部控制程序与措施还不够了解，往往会产生一些误解，从而使得企业财务内部控制工作的实际操作过程出现了一些问题。这就需要高素质的财务人员来很好的执行。否则，企业财务内部控制制度的控制与监督效用是无法充分发挥出来的。在实际的操作过程中，一些物业管理企业的财务人员还会受到领导的意志影响与制约，对财务信息进行弄虚作假，严重影响了物业管理企业的财务内部控制制度的有效施行；

（3）缺乏足够的财务内部风险判断。在市场经济条件下，物业管理企业的运营都会受到多种不确定因素的影响与制约，从而面临着一些风险。但是，我国当前的物业管理企业还没有一个良好的财务内部控制制度，无法对企业面临的各种风险进行准确的判断与及时的预警。

二、物业管理企业财务内部控制的强化措施

（1）物业管理企业应提高管理人员的财务内部控制意识。作为物业管理企业中的核心力量，企业管理人员的素质高低直接关系到企业的健康长远发展状况。他们是企业财务管理工作中每一个环节的重要影响因素。由于目前物业管理企业的管理人员是企业财务内部控制工作的直接实施者与参与者，因此，我们必须尽快提高他们的财务内部控制意识，让他们不断提高自身的综合素养，尤其是尽快接受并使用全新的财务内部管理理念，为财务内部控制与管理工作打下理论基础。此外，物业管理企业还应为这些管理人员提供专业的教育与培训机会与渠道，重视对专业技术队伍的培养工作，引导他们树立起良好的财务内部控制意识，提高他们在财务实践中的创新意识与能力。财务管理人员还应强化财务内部风险控制意识，及时探析企业面临的财务风险，并形成有效的风险防范意识，建立沟通协调机制，让物业管理企业从源头上控制住财务内部管理工作中的各种风险；

（2）物业管理企业应该建立健全财务内部控制制度体系。物业管理企业财务内部控制制度建设现状并不容乐观，还有很多不健全的地方存在。而物业管理企业进行有效的财务控制与管理的重要基础与前提条件就是较为科学完善的财务内部控制制度体系。因此，物业管理企业必须尽快改变财务内部控制制度体系建设现状，建立并完善物业管理企业的财务内部控制制度。这就需要国家相关政府部门根据现有的法律法规与地方相关政策，从促进物业管理企业的健康可持续发展的立场出发，建立起一个相应的财务内部控制标准，让物业管理企业能够结合自身的行业特点，做到自己内部财务管理工作有法可依。此外，物业管理企业还应该切实贯彻并落实财务内部控制制度体系，让其与企业的财务管理各个环节做到有机结合，一旦发现问题，就要及时处理；

（3）物业管理企业应该全面提高财务人员的综合素质。物业管理企业的财务工作人员是财务内部控制制度执行的重要力量，他们有着较为特殊的身份，一旦素质偏低，将有可能会导致物业管理企业的财务管理工作出现较大的偏差，还容易引发较大问题的灾难。因此，物业管理企业在选择财务管理人员的时候，就需要对他们进行严格的甄别，杜绝聘用那些些不懂会计专业知识的人担任会计或出纳的岗位。此外，由于这些财务人员直接关系到物业管理企业的财务管理状况，因此，物业管理企业必须选择一些具有较强责任意识、过硬思想素质的人员担任财务工作人员，并强化对他们的业务能力培训与继续教育工作，还应该努力提升他们的职业道德素养，让他们成为既具备过强专业会计技能的财务工作人员，还拥有较高的职业道德修养，从而让他们在财务内部控制过程中不断总结工作经验，不断提升自己的创新业务意识与创新业务能力，让物业管理企业的财务内部控制职能得到切实有效的发挥；

（4）物业管理企业应该建立一个合适的财务预算管理体系。物业管理企业财务预算就是指企业在预测、决策的基础上，以数量和金额的形式反映企业未来一定时期内经营、投资、财务等活动的具体计划，从而为企业的未来发展目标提供一个较为详细的资源与企业活动安排。应该来说，物业管理企业的财务预算管理体系是企业财务内部控制目标管理的重要手段，它具有战略性特征，还是企业的全员共同参与的管理方法与管理机制。因此，物业管理企业就应该尽快实施好财务预算管理工作，即通过预算实施来发现预算指标与实际指标间的差异性，并对发现的问题采取及时有效的应对措施，尽可能的帮助物业管理企业实现预算目标。此外，物业管理企业的财务预算工作还可以让企业内部的各个部门进行统筹规划与安排，更加协调好部门间的关系，让预算成为企业考核的标准之一，从而发挥出企业财务预算的强大约束力与管控力。当然，物业管理企业在完善财务预算管理体系的过程中，还可以有选择性的借鉴其他行业成熟的财务控制理念，让企业的财务内部控制工作做到职责分工更为明确，账面管理更为细腻清晰，从而切实提升物业管理企业的财务内部控制整体水平与工作质量。

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物业管理企业是以盈利为目的的，管理企业所开展的所有活动都是在自身的经济基础上展开的。物业管理企业的收入主要来源是物业管理费收入、公众性代办费、特约服务费收入、综合经营的收入，而在这些收入中每一项的利润都是受到制约的。与收入相对应的就是支出，物业管理企业的支出是多种多样的，包括服务人员的工资费用、公共设施的维护费用、固定资产的折旧费用等，这就造成物业管理企业的收入在用于管理项目的支出后所剩无几的现象。物业管理企业自身的特点使其在开展其他工作时会受到不同程度的限制，造成不能充分发挥物业管理企业作用的状况。

（二）物业管理企业的人才供给

1、物业管理企业在招聘求职者时的低要求

结合物业管理企业自身的特点，再加之是一种以营利为目的的企业，在收入来源相对稳定的状况下，企业为了获得更多的利润，就只能选择减少支出。企业支出的内容是多种多样的，服务人员的工资就是企业支出的一部分，在减少支出的观念下，就不可避免地在招聘服务人员时提供的薪资及其他待遇是低层次的。在现在社会中大部分职工的工资与学历、能力是相关联的，在劳动就业中占优势的人员就不屑于物业管理企业的工作。这就造成了物业管理企业工作人员的劳动素质的低要求的现状。

2、物业管理企业对工作人员的培训方面

物业公司需要对刚入行的工作人员进行培训，对培训人员、培训环境等的选择会极大地影响到工作人员的专业技能的学习、提高及应用。在培训的过程中所培训的内容有全面与否的差别，有难易的差别，对于资历较深的培训者来说，可以在深入浅出的同时将培训的内容全面深刻地传授给受培训者，对于资历较浅的培训者来说则不然。而由于在以营利为目的企业来说，减少支出在一定意义上代表着收入。低投入的培训的效果则造成了企业工作人员在工作中呈现出工作质量低下的状况。

（三）物业管理企业的设施配置不足

在物业管理企业应急管理的过程中除了对工作人员素质的要求外，必要的硬件设施也是必须的。在事故发生时，面对情况不明的危险，单一、有限的应急救援装备是不能应付的，必须使用大量种类不一的应急救援装备，以使得事故对居民的人身财产的伤害降到最低的限度。物业管理企业的营利性使其在购买应急设施的时候，在应急设施的质量、数量、种类等方面进行考量，大多数物业管理企业往往会选择能够减少支出的商家。在这样的情况下，无法真正检验所购买设施的作用，但在应急的过程中，最需要应急设施充分发挥它的作用的时候，倘若企业购买的是劣质设施或者数量有限，那么应急救援就会受到制约。

（四）物业企业管理缺乏责任感

在物业管理工作人员招聘的时候，由于对工作人员的低要求，其所能够招聘到的工作人员在劳动素质、工作能力、学历等方面都会比较低，无论是他们在应急管理基本理论的掌握上，还是在应急事件的分析、处理上都会造成不同程度的失误，在关乎居民人身财产安全的情况下，失误有的时候造成的不仅仅是财产的损失，有可能会对人的生命构成极大的威胁。物业管理企业在城市小区中扮演着保护小区居民的人身财产的重任，但由于小区的居民较多，物业所要处理的事情比较繁杂，对于不经常发生的安全问题就遭到了物业管理企业的忽视。大部分的物业管理企业在实际生活中，存在一种应急设施类于摆设的心理，这是不正常的。在种种因素下，作为小区安全的保障者，存在着安全意识淡薄，安全设施陈旧或者数量质量不达标等不合理的状况。

（五）物业企业管理体系不健全

应急过程中最令人担心的是工作人员手忙脚乱，乱作一团。为了有效防止慌乱局面的出现，需要制订有效的应急管理制度为应急管理提供制度保障。完善的管理规章制度包括应急预案体系、应急管理体系、应急运行体系三大部分。应急制度的规范化可以使应急过程中工作有条不紊，有效地提升救援的效率。在日常管理工作中，就要加强对工作人员的管理。对工作人员的工作给予详实而稳定的工作安排，这样能够使工作人员各司其责，同时团队在日常的相互配合下能够了解队友，达成一种默契，这有利于在应急中形成良好的配合，提高应急工作的效率。

（六）缺乏合理有效的惩奖制度

物业管理企业挑选到适合工作的求职者，这只是对人才选择的第一步。每天重复的工作会让人觉得乏味，物业管理企业的领导者要想使工作人员能够充分施展自己的才能，需要合理的鼓励机制的建立，对于工作人员来说都希望自己在工作上的成绩能够得到他人的认可，得到他人的尊重。一种合理的鼓励机制不仅能够提高工作人员的工作激情，还能够激发工作人员的创新能力，促进总体工作的顺利开展，提高物业管理水平的不断提高。在日常管理中，也会遇到各种各样的问题，工作人员在处理这些问题的时候，可能会由于不同的原因而造成不必要的错误，在这种情况下，可以依据错误造成的后果的不同程度，对工作人员进行不同程度的处罚，以便在日后的工作中能够引以为戒。然而在大多数物业管理企业中缺乏合理有效的惩奖制度，使得错误不能有效地及时制止。

（七）缺少对典型事件的研究

对于应急管理是一项必要的工作，安全问题越少越好，在实际生活中，我们基本是处于一种平安状态，安全问题不常发生，但是安全问题有时候是不可避免的，一旦发生就需要采取应急措施，正是基于安全问题的特点，我们不能够很好地熟悉安全问题。为了能够很好地掌握应急管理的方法，就需要在平时对出现的典型安全问题进行透彻的分析，以便在实际的事故中能够顺利地解决所遇到的安全问题。

（八）缺乏与居民的沟通

现在是个文明的社会，特别是城市小区的居民，他们有着相对稳定的工作，有着良好的生活环境，受过良好的教育，他们对物业管理企业能够给予理解和支持，物业管理企业可以与居民进行良好的沟通，积极地了解居民的所想所需，向他们采纳有益的建议，不断地改善。提升自身的工作质量。这不仅有利于与小区居民形成和谐的关系，还能使更多的居民感受到小区的民主气息，得到更多居民的理解和支持。城市小区是一个人口众多，关系复杂的集合体，城市小区中人与人之间的和谐是社会和谐的重要组成部分。

二、物业管理企业应急管理体系的构建策略

（一）建立健全应急预案体系

突况具有不可预知性，一旦突发事情发生，最可行的办法就是沉着冷静地分析突发事件，然后尽可能有效的提出预案以制止或减轻突发事件所带来的不利后果。在制订预案的时候，需要工作人员的全力配合，进行充分的、全面的研究、分析突发事情。在制订预案的时候也要注意分清主要矛盾与次要矛盾，善于抓住主要矛盾的主要方面，不能眉毛胡子一把抓，也不能照搬以前的预案模式。

（二）建立健全应急管理体制

预案只是应急过程的一部分，确定应急预案之后需要的是具体的安排，针对工作人员的性格特点，组建不同层次的小组，这就包括总指挥小组、执行小组、探测小组等等，这一系列的安排看似只是对人员的划分、重组。但这样的划分是保证在应急过程中使得救援工作能够有条不紊地进行，使得应急工作顺利的展开。

（三）建立应急运行机制

在应急运行机制中包括监测预警机制、应急预测、分级应急小组等等的建立和完善。同时要建立健全惩奖制度，使得工作人员能够提高对应急管理的应急意识。在运行的过程中也要加强对先进设备和先进技术的运用。这样能够有效地提高对应急管理的效率，同时能够很好地保障居民的生命财产的安全。

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第二条　在中华人民共和国境内申请物业服务企业资质，实施对物业服务企业资质管理，适用本办法。

本办法所称物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。

第三条　物业服务企业资质等级分为一、二、三级。

第四条　国务院建设主管部门负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理。

省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。

设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。

第五条　各资质等级物业服务企业的条件如下：

(一)一级资质：

1.注册资本人民币500万元以上;

2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称;

3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书;

4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：

(1)多层住宅200万平方米;

(2)高层住宅100万平方米;

(3)独立式住宅(别墅)15万平方米;

(4)办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。

5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。

(二)二级资质：

1.注册资本人民币300万元以上;

2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称;

3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书;

4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：

(1)多层住宅100万平方米;

(2)高层住宅50万平方米;

(3)独立式住宅(别墅)8万平方米;

(4)办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。

5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。

(三)三级资质：

1.注册资本人民币50万元以上;

2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称;

3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书

4.有委托的物业管理项目;

5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。

第六条　新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质：

(一)营业执照;

(二)企业章程;

(三)验资证明;

(四)企业法定代表人的身份证明;

(五)物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。

第七条　新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。

第八条　一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。

二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。

三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。

第九条　申请核定资质等级的物业服务企业，应当提交下列材料：

(一)企业资质等级申报表;

(二)营业执照;

(三)企业资质证书正、副本;

(四)物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同，工程、财务负责人的职称证书和劳动合同;

(五)物业服务合同复印件;

(六)物业管理业绩材料。

第十条　资质审批部门应当自受理企业申请之日起20个工作日内，对符合相应资质等级条件的企业核发资质证书;一级资质审批前，应当由省、自治区人民政府建设主管部门或者直辖市人民政府房地产主管部门审查，审查期限为20个工作日。

第十一条　物业服务企业申请核定资质等级，在申请之日前一年内有下列行为之一的，资质审批部门不予批准：

(一)聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的;

(二)将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的;

(三)挪用专项维修资金的;

(四)擅自改变物业管理用房用途的;

(五)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;

(六)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的;

(七)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的;

(八)物业服务合同终止时，不按照规定移交物业管理用房和有关资料的;

(九)与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的;

(十)不履行物业服务合同，业主投诉较多，经查证属实的;

(十一)超越资质等级承接物业管理业务的;

(十二)出租、出借、转让资质证书的;

(十三)发生重大责任事故的。

第十二条　资质证书分为正本和副本，由国务院建设主管部门统一印制，正、副本具有同等法律效力。

第十三条　任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、出借、转让资质证书。

企业遗失资质证书，应当在新闻媒体上声明后，方可申请补领。

第十四条　企业发生分立、合并的，应当在向工商行政管理部门办理变更手续后30日内，到原资质审批部门申请办理资质证书注销手续，并重新核定资质等级。

第十五条　企业的名称、法定代表人等事项发生变更的，应当在办理变更手续后30日内，到原资质审批部门办理资质证书变更手续。

第十六条　企业破产、歇业或者因其他原因终止业务活动的，应当在办理营业执照注销手续后15日内，到原资质审批部门办理资质证书注销手续。

第十七条　物业服务企业取得资质证书后，不得降低企业的资质条件，并应当接受资质审批部门的监督检查。

资质审批部门应当加强对物业服务企业的监督检查。

第十八条　有下列情形之一的，资质审批部门或者其上级主管部门，根据利害关系人的请求或者根据职权可以撤销资质证书：

(一)审批部门工作人员滥用职权、玩忽职守作出物业服务企业资质审批决定的;

(二)超越法定职权作出物业服务企业资质审批决定的;

(三)违反法定程序作出物业服务企业资质审批决定的;

(四)对不具备申请资格或者不符合法定条件的物业服务企业颁发资质证书的;

(五)依法可以撤销审批的其他情形。

第十九条　物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。

第二十条　物业服务企业出租、出借、转让资质证书的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。

第二十一条　物业服务企业不按照本办法规定及时办理资质变更手续的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正，可处2万元以下的罚款。

第二十二条　资质审批部门有下列情形之一的，由其上级主管部门或者监察机关责令改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任：

(一)对不符合法定条件的企业颁发资质证书的;

(二)对符合法定条件的企业不予颁发资质证书的;

(三)对符合法定条件的企业未在法定期限内予以审批的;

篇（7）

中国石化集团公司管辖的油田、炼油化工企业属于典型的独立工矿企业，由于社会经济、地理环境和生产的特点所决定，承担着沉重的社会负担。炼油化工企业多建在远离城市的郊区，生活区往往自成体系，石油企业由于油区分布广，居民区分散建设，没有城市依托，企业不得不建设自我封闭、包罗万象的社会服务系统。到2000年底，石化集团社会服务系统拥有固定资产原值200多亿元，从业人员20余万人。物业系统是社会服务部分的主要内容，拥有居住面积4300多万平方米，住宅总数超过66万套，各类物业公用基础设施和文体娱乐活动设施等超过4万个，资产原值超过20亿元。从事物业管理工作的人员达到近8万人。

1998年经国务院决策，石油和石化两大行业进行了重组，实现了上、中、下游业务一体化经营。为了适应国际化竞争需要，寻求更大发展，1999年开始，石化集团对内部业务和资产进行了重组。将核心业务中的优良资产从集团公司剥离出来，改制成中国石化股份有限公司，并于2000年10月在纽约、伦敦、香港三地成功上市。占从业人员60%的非核心业务和大量的不良资产作为存续企业留在了母体，主要包括专业化施工、生产后勤辅助、多种经营和社会服务四部分。在过渡期，对存续企业实行关联交易、限额亏损、定额补贴的经营管理政策。社会服务部分的改革目标是将来与企业分离，在条件成熟时最终移交政府、回归社会。国家关于企业办社会的指导方针和企业体制的重大变化对物业管理系统提出了新的要求。像石油石化这样缺乏城市依托的独立工矿区，物业管理行业今后的发展方向是什么？应采取什么样的发展模式和对策？本文拟就这些问题作粗浅的探讨。

一、石化集团物业管理的探索和实践

伴随着石化集团重组改革的进程，作为社会服务部分重要内容的物业管理系统也进行了改革尝试，取得了一定的进展。一是形成了专业化的物业管理队伍。按照石化集团重组改制的总体要求，企业办社会部分的人员、资产从原来的主营生产单位分离出来，组建了专门的社区管理和服务机构。例如，在油田企业管理层设有公共事业管理部门，分片设立若干社区管理中心（二级单位），下设物业管理公司或物业管理站，负责居民小区的日常管理工作。二是物业管理的覆盖面大大拓宽。目前小区物业管理和服务涉及的内容包括房屋的维修、基础设施、公共设施的管理，小区环境的综合治理，治安、环卫、绿化、交通、消防管理，向居民提供日常生活服务，组织开展健康有益的康乐活动，丰富社区文化生活等。三是按照关联交易的原则物业公司形成了新的经营运行机制。物业管理公司做到了经费来源规范、成本明晰、费用开支透明。物业管理费支付结算实行业主（即主营单位）与服务方（即物业管理公司、站）共同签认制度。物业管理单位实行了独立核算，实行以满意率指标为主的综合考核。四是形成了合理的服务定价机制。定价是业主和委托服务方关注的焦点。为了体现公正、公平、公开的精神，服务价格确定的原则是；有国家定价的按国家规定的价格执行，无国家定价的按市场价格执行，既无国家定价又无市场定价的按照实际成本+合理利润定价，以上情况都不适用的通过双方协商定价。

物业管理改革的实践证明，对独立工矿企业的居民小区实行物业管理，得到了主营单位和广大居民的支持拥护，总体效果是好的。一是矿区面貌有了很大的改观。居民的生活质量、环境质量有了明显的提高，广大职工更加安居乐业。二是矿区的城市化水平有了显著的提高。实行物业管理，解决了过去长期存在的各自为政、重复建设的状态，为居住小区统一规划、集中建设、优化资源配置创造了条件。物业管理工作进一步拓展了社区的综合服务功能，加快了矿区城市化的进程。三是有力地促进了企业的社会主义精神文明建设。创建国家级、省级和城市文明居住小区活动是社会主义精神文明建设的有效载体，物业管理工作是创建文明居住小区的重要内容。在创建文明居住小区的过程中，通过居民的参与，有利于塑造他们的文明意识、环境意识和健康向上的行为规范。四是解放了主营单位的生产力，促进了生产发展和经济效益的提高。实行物业管理，实现了企业生产经营与社会服务系统的分离，主营单位彻底摆脱了生活后勤方面的后顾之忧，便于集中精力抓好生产经营。同时，物业管理系统与主营单位在资产、资金、人员上做到了三个分清，明晰了成本，有效地解决了过去存在的生活后勤挤占生产成本问题。

石化集团虽然已经开始了物业管理的实践和探索，但总体上尚处于起步阶段，还没有完全摆脱行政型、福利型的运行模式。物业管理经费的来源主要是行政性补贴，个人支付的费用很少。物业公司的造血功能不足，尚未建立起企业化经营、社会化服务、自立生存的良性发展的机制。由于职工的收入水平不高，居民的支付能力不足，加之根深蒂固的福利观念的影响，在矿区还没有形成足以支撑物业管理公司自立生存的服务市场。从物业管理队伍本身看，也存在着总体素质不强、管理手段落后等问题。

二、独立工矿区物业管理的定位和基本思路

物业管理是市场经济的产物。这一行业在深圳、广州、上海、北京等城市迅速崛起和迅猛发展的事实证明，物业管理在我国具有强大的生命力。在独立工矿企业推行物业管理，是符合建立现代企业制度的改革方向、顺应社会发展趋势、呼映职工群众对改善居住环境质量要求、促进矿区经济和文化繁荣的重大举措。推行物业管理的目的，是向业主提供有效且经济的服务，最大限度的提升和发挥物业的使用价值和最大效用，为居民提供优美、舒适、宁静、快乐、健康的生活环境。物业管理联系着千家万户，物业管理活动既是物业公司通过提供优质服务获得合理报偿的企业经营行为，同时又是社区文化建设的重要内容。从贯彻“三个代表”要求的政治高度认识和看待物业管理工作，把物业管理与建设文明矿区，塑造有理想、有道德、守纪律的公民，创造温馨、和谐、安居乐业的良好氛围结合起来，促进物业管理工作向规范化、市场化、专业化、社会化的健康轨道发展。

根据独立工矿企业的特点、社会发展趋势和物业管理本身的发展规律，独立工矿企业物业管理发展的基本思路是：以社会主义市场经济为导向，以产业化发展为目标，以提升物业价值和改善居民的居住环境为根本出发点，从独立工矿企业的实际出发，循序渐进、分步运作，努力促进物业管理方式从行政管理型向经营管理型转变，服务性质由职工福利型向市场经营型转变，经费来源以单位支付为主向居户支付为主转变，服务方式由内部封闭型向社会开放型转变，实现物业管理经济目标和社会目标的协调发展。

独立工矿企业的物业管理应分三步走，第一步，实现专业化管理。将企业内部的生活服务系统与生产经营系统相分离，成立专门的物业管理机构和管理队伍，按事业性管理，按合同制和甲乙方方式运作，通过物业管理的专业化提高服务质量。第二步，实行模拟企业法人运作。物业管理公司经济上独立核算，经费来源以产权单位支付为主、个人缴纳为辅，实行经费补贴、模拟法人经营和市场化运作。第三步，实行产业化发展、企业化经营、市场化运作。在住房制度改革到位、房屋产权归个人所有的基础上，物业管理费用暗补改明补，进入个人工资总额，由个人支付物业管理费用。在居民收入、支付能力大幅度提高的情况下，物业服务市场比较发育，服务价格到位，物业公司以优质的服务获得合理的报酬，实现自立生存，自我发展。

三、独立工矿企业物业管理发展模式探讨

石化集团大多数石油化工企业的物业管理已经迈入了第二步，预计还需要经过较长的服务市场发展发育过程，才能跨入第三步。在向产业化发展的进程中，笔者认为，独立工矿企业的物业管理应采取以下的发展模式和策略：

1．走“建管一体化”之路，形成以建养业、以业促建的良性发展机制。对房地产项目从开发建设、销售到售后管理，实行一体化运作是许多开发商采取的成功做法。通过良好管理和优质服务创造开发商信誉和品牌、以提升物业价值、进而促进商品房的销售、取得良好的经济效益，反过来再为物业管理提供必要的经费支持，这是以建养业、以业促建的良性发展机制。随着我国住房制度改革的到位，在独立工矿企业取消实物性分房、实行货币化分配之后，住宅建设必须按房地产开发的方式运作，这必然面临房屋销售的问题。借鉴城市开发商的做法，将商品房开发和物业管理相结合，实行建管一体化模式是独立工矿企业物业管理发展之初的必经之路。

2．走“一业为主、多元化经营”之路，广开财源。服务市场不发育、物业管理收入来源不足是独立工矿企业物业公司生存发展的最大障碍。拓宽收入渠道，弥补经费不足，必须实行“一业为主、多元经营”的经营策略。独立工矿企业物业公司开展多元经营有许多有利条件，特别是发展居住小区的社区服务业大有可为。独立工矿区因远离城市，许多社区服务项目无法依托城市供给，因此物业公司可以发挥自身优势组织开展各种形式的家政服务、养老服务、餐饮服务、商业服务、教育培训服务、医疗卫生服务、文化体育服务、家庭装饰服务、房屋出租等内容，既可以方便居民的生活，又能增加收入来源。

3．走精干高效之路，实现管理手段现代化、服务方式社会化。在实行物业管理的初级阶段，物业管理属于劳动密集型行业，技术含量不高、以自我服务为主。随着经济发展和技术进步，物业的技术含量越来越高。尤其是信息化已经开始渗透到各个领域，物业管理行业也不例外。在服务质量要求越来越高、社会分工越来越细的形势下，物业管理如果不摆脱传统的劳动密集型产业的管理模式，不用信息技术提升管理手段，仍然采取封闭式的自我服务方式，物业管理公司在市场经济的条件下就难以生存。因此，用信息技术提升传统管理手段，走社会化服务、精干高效管理之路，是独立工矿企业物业管理生存发展的唯一出路。

4．走规模化发展之路，是优化资源配置、降低管理成本的必然选择。像石油企业这样的独立工矿区，居住区分散、规模相对偏小，物业管理机构往往按居住区设置，造成物业管理资源分散，成本偏高，形不成规模效益。随着服务市场的发展、物业管理公司之间的竞争，通过兼并、重组，走向集约化、规模化是物业管理发展的趋势和生存之道。深圳、上海等地的经验充分证明了这一点。因此，独立工矿企业必须适应规模化发展的要求，对物业管理机构有计划的进行合并重组，以发挥规模效益。

5．加大人才培养力度，努力造就高素质的物业管理人才队伍。独立工矿企业物业管理的人员大部分是过去从生产一线分离出来的老弱病残和闲散人员，知识结构和整体素质已不能满足新形势要求。工矿企业物业管理必须按照产业化的发展方向和专业化、社会化、信息化的发展趋势，重视人才培养，努力造就一支适应市场经济要求的素质优良的物业管理人才队伍。

新世纪里，市场意识和市场竞争，对于物业管理行业来说，既是机遇又是挑战。物业管理企业要生存、要发展，就必须走进市场参与竞争。因此，物业管理企业应当在国内物业管理规章制度不断健全、物业管理市场容量不断扩展的机遇下，坚持“以人为本”服务理念，不断创新服务平台，才能获得市场。总而言之，物业管理企业，要想求生存，求发展，就必须为参与市场竞争做好充分的准备，才能在竞争中，赢得市场、占领市场。

参考文献：

1、杨文士,张雁.管理学原理.北京:中国人民大学出版社,1994.120

2、王芳华,现代企业管理.上海:复旦大学出版社,1989.86-102

3、郭西强，名牌发展战略理论与实践.兰州:甘肃人民出版社

篇（8）

随着国有企业住房分配货币化政策的全面实施和住房管理体制改革的不断深化，以及居民对居住环境和生活质量要求标准的提高，国有企业物业管理应运而生。目前，国有企业在住房管理方面积极推进企业化、社会化、专业化的物业管理，取得了一定的成绩，但也存在着一些突出的困难和问题。笔者就此谈点粗浅看法。

一、国有企业物业管理现状

国有企业的物业管理是指在国有企业中对企业家属区的设施及职工住宅实施的物业管理。职工住房制度改革以来，许多国有企业相继引入物业管理的概念，成立了物业公司，对职工住房进行管理，虽然较之原来的后勤管理有了很大的进步，企业改变了过去消极被动的行政管理手段，以积极主动的服务经营手段进行开拓型管理，增强了企业进一步改革的动力和创新的活力，初步形成了业主满意、企业受益的整体良性循环。但是，受传统的房产管理思想、企业职工分流安置等因素影响，国有企业物业管理进展缓慢。这其中既有历史遗留问题，也有企业管理自身的原因。

二、国有企业物业管理存在的问题

(一)思想意识没有彻底转变。国有物业管理企业并未完全推向市场，物业管理人员服务意识、市场意识、成本意识、忧患意识不足，认识上还存在“重管理轻服务，重物业维修轻经营创收，重自我意识轻业主需求”等偏差，自身定位没有完全由行政管理型向服务经营型转换。

(二)从业人员素质偏低。目前国有企业从事物业服务人员相当一部分为照顾性安置和公司主业转岗人员，员工队伍呈现老龄化，文化程度不高，专业技术水平低，女职工所占比重大，因此普遍缺乏物业管理的基本常识，服务意识不够，不能为业主提供优质高效的服务，给物业的维修、服务、管理工作带来诸多困难。

(三)运营成本过高。近年来企业下岗分流、减员增效政策的实施，一些老、弱、病、残等不能在一线工作的职工，均被安排在物业系统工作。这样造成物业企业一方面清闲岗位人员臃肿，人满为患，而另一方面许多苦、脏、累的工作无人问津，给物业管理企业带来巨大的人员成本压力。另外，有些单位内部挖潜增效不够，物业收费措施不硬，内部自耗高的问题也没有得到很好的解决。

(四)业主服务消费意识差。一是传统的福利型管理思想根深蒂固。他们骨子里认为住了十几年乃至几十年的单位福利房，一直无须交纳管理费，因此对物业管理的有偿服务存有抵触情绪。二是把物业管理公司当成“万能”公司。一些业主认为：我既然把物业管理费交给你们了，小区里面不管什么事都要找物业公司，这是天经地义的事。只要办不到，我就不交费。

三、对搞好国有企业物业管理的建议

(一)转变思想，提高物业服务质量。物业管理的根本是服务，所谓物业管理就是为业主管好家服好务。因此，国企物业公司要正确引导职工树立服务意识，了解物业管理的发展方向，增强危机感、紧迫感和责任感。要建立以岗位工资为主要形式的工资制度，实行以岗定薪、岗变薪变，通过工资收入与企业效益、职工实际贡献挂钩，激发员工积极性。

(二)提高从业人员素质，塑造良好的物业形象。物业管理是集管理、服务、经营为一体的综合学科，它涉及到城市规划、建筑、施工工程、园林绿化、电学、热力学等物业管理方面知识，涉及到房地产经营管理、经济管理、财务管理等经营管理知识，另外它还触及到行为科学、法学、公共关系学等其它门类知识，这些都要求必须加大物业管理企业人员培训力度，通过采取入职培训、转岗培训、在职培训等方式，使从业人员具备专业知识、经营头脑和管理才能。

篇（9）

中国石化集团公司管辖的油田、炼油化工企业属于典型的独立工矿企业，由于社会经济、地理环境和生产的特点所决定，承担着沉重的社会负担。炼油化工企业多建在远离城市的郊区，生活区往往自成体系，石油企业由于油区分布广，居民区分散建设，没有城市依托，企业不得不建设自我封闭、包罗万象的社会服务系统。到2000年底，石化集团社会服务系统拥有固定资产原值200多亿元，从业人员20余万人。物业系统是社会服务部分的主要内容，拥有居住面积4300多万平方米，住宅总数超过66万套，各类物业公用基础设施和文体娱乐活动设施等超过4万个，资产原值超过20亿元。从事物业管理工作的人员达到近8万人。

1998年经国务院决策，石油和石化两大行业进行了重组，实现了上、中、下游业务一体化经营。为了适应国际化竞争需要，寻求更大发展，1999年开始，石化集团对内部业务和资产进行了重组。将核心业务中的优良资产从集团公司剥离出来，改制成中国石化股份有限公司，并于2000年10月在纽约、伦敦、香港三地成功上市。占从业人员60%的非核心业务和大量的不良资产作为存续企业留在了母体，主要包括专业化施工、生产后勤辅助、多种经营和社会服务四部分。在过渡期，对存续企业实行关联交易、限额亏损、定额补贴的经营管理政策。社会服务部分的改革目标是将来与企业分离，在条件成熟时最终移交政府、回归社会。国家关于企业办社会的指导方针和企业体制的重大变化对物业管理系统提出了新的要求。像石油石化这样缺乏城市依托的独立工矿区，物业管理行业今后的发展方向是什么？应采取什么样的发展模式和对策？本文拟就这些问题作粗浅的探讨。

一、石化集团物业管理的探索和实践

伴随着石化集团重组改革的进程，作为社会服务部分重要内容的物业管理系统也进行了改革尝试，取得了一定的进展。一是形成了专业化的物业管理队伍。按照石化集团重组改制的总体要求，企业办社会部分的人员、资产从原来的主营生产单位分离出来，组建了专门的社区管理和服务机构。例如，在油田企业管理层设有公共事业管理部门，分片设立若干社区管理中心（二级单位），下设物业管理公司或物业管理站，负责居民小区的日常管理工作。二是物业管理的覆盖面大大拓宽。目前小区物业管理和服务涉及的内容包括房屋的维修、基础设施、公共设施的管理，小区环境的综合治理，治安、环卫、绿化、交通、消防管理，向居民提供日常生活服务，组织开展健康有益的康乐活动，丰富社区文化生活等。三是按照关联交易的原则物业公司形成了新的经营运行机制。物业管理公司做到了经费来源规范、成本明晰、费用开支透明。物业管理费支付结算实行业主（即主营单位）与服务方（即物业管理公司、站）共同签认制度。物业管理单位实行了独立核算，实行以满意率指标为主的综合考核。四是形成了合理的服务定价机制。定价是业主和委托服务方关注的焦点。为了体现公正、公平、公开的精神，服务价格确定的原则是；有国家定价的按国家规定的价格执行，无国家定价的按市场价格执行，既无国家定价又无市场定价的按照实际成本+合理利润定价，以上情况都不适用的通过双方协商定价。

物业管理改革的实践证明，对独立工矿企业的居民小区实行物业管理，得到了主营单位和广大居民的支持拥护，总体效果是好的。一是矿区面貌有了很大的改观。居民的生活质量、环境质量有了明显的提高，广大职工更加安居乐业。二是矿区的城市化水平有了显著的提高。实行物业管理，解决了过去长期存在的各自为政、重复建设的状态，为居住小区统一规划、集中建设、优化资源配置创造了条件。物业管理工作进一步拓展了社区的综合服务功能，加快了矿区城市化的进程。三是有力地促进了企业的社会主义精神文明建设。创建国家级、省级和城市文明居住小区活动是社会主义精神文明建设的有效载体，物业管理工作是创建文明居住小区的重要内容。在创建文明居住小区的过程中，通过居民的参与，有利于塑造他们的文明意识、环境意识和健康向上的行为规范。四是解放了主营单位的生产力，促进了生产发展和经济效益的提高。实行物业管理，实现了企业生产经营与社会服务系统的分离，主营单位彻底摆脱了生活后勤方面的后顾之忧，便于集中精力抓好生产经营。同时，物业管理系统与主营单位在资产、资金、人员上做到了三个分清，明晰了成本，有效地解决了过去存在的生活后勤挤占生产成本问题。

石化集团虽然已经开始了物业管理的实践和探索，但总体上尚处于起步阶段，还没有完全摆脱行政型、福利型的运行模式。物业管理经费的来源主要是行政性补贴，个人支付的费用很少。物业公司的造血功能不足，尚未建立起企业化经营、社会化服务、自立生存的良性发展的机制。由于职工的收入水平不高，居民的支付能力不足，加之根深蒂固的福利观念的影响，在矿区还没有形成足以支撑物业管理公司自立生存的服务市场。从物业管理队伍本身看，也存在着总体素质不强、管理手段落后等问题。

二、独立工矿区物业管理的定位和基本思路

物业管理是市场经济的产物。这一行业在深圳、广州、上海、北京等城市迅速崛起和迅猛发展的事实证明，物业管理在我国具有强大的生命力。在独立工矿企业推行物业管理，是符合建立现代企业制度的改革方向、顺应社会发展趋势、呼映职工群众对改善居住环境质量要求、促进矿区经济和文化繁荣的重大举措。推行物业管理的目的，是向业主提供有效且经济的服务，最大限度的提升和发挥物业的使用价值和最大效用，为居民提供优美、舒适、宁静、快乐、健康的生活环境。物业管理联系着千家万户，物业管理活动既是物业公司通过提供优质服务获得合理报偿的企业经营行为，同时又是社区文化建设的重要内容。从贯彻“三个代表”要求的政治高度认识和看待物业管理工作，把物业管理与建设文明矿区，塑造有理想、有道德、守纪律的公民，创造温馨、和谐、安居乐业的良好氛围结合起来，促进物业管理工作向规范化、市场化、专业化、社会化的健康轨道发展。

根据独立工矿企业的特点、社会发展趋势和物业管理本身的发展规律，独立工矿企业物业管理发展的基本思路是：以社会主义市场经济为导向，以产业化发展为目标，以提升物业价值和改善居民的居住环境为根本出发点，从独立工矿企业的实际出发，循序渐进、分步运作，努力促进物业管理方式从行政管理型向经营管理型转变，服务性质由职工福利型向市场经营型转变，经费来源以单位支付为主向居户支付为主转变，服务方式由内部封闭型向社会开放型转变，实现物业管理经济目标和社会目标的协调发展。

独立工矿企业的物业管理应分三步走，第一步，实现专业化管理。将企业内部的生活服务系统与生产经营系统相分离，成立专门的物业管理机构和管理队伍，按事业性管理，按合同制和甲乙方方式运作，通过物业管理的专业化提高服务质量。第二步，实行模拟企业法人运作。物业管理公司经济上独立核算，经费来源以产权单位支付为主、个人缴纳为辅，实行经费补贴、模拟法人经营和市场化运作。第三步，实行产业化发展、企业化经营、市场化运作。在住房制度改革到位、房屋产权归个人所有的基础上，物业管理费用暗补改明补，进入个人工资总额，由个人支付物业管理费用。在居民收入、支付能力大幅度提高的情况下，物业服务市场比较发育，服务价格到位，物业公司以优质的服务获得合理的报酬，实现自立生存，自我发展。

三、独立工矿企业物业管理发展模式探讨

石化集团大多数石油化工企业的物业管理已经迈入了第二步，预计还需要经过较长的服务市场发展发育过程，才能跨入第三步。在向产业化发展的进程中，笔者认为，独立工矿企业的物业管理应采取以下的发展模式和策略：

1．走“建管一体化”之路，形成以建养业、以业促建的良性发展机制。对房地产项目从开发建设、销售到售后管理，实行一体化运作是许多开发商采取的成功做法。通过良好管理和优质服务创造开发商信誉和品牌、以提升物业价值、进而促进商品房的销售、取得良好的经济效益，反过来再为物业管理提供必要的经费支持，这是以建养业、以业促建的良性发展机制。随着我国住房制度改革的到位，在独立工矿企业取消实物性分房、实行货币化分配之后，住宅建设必须按房地产开发的方式运作，这必然面临房屋销售的问题。借鉴城市开发商的做法，将商品房开发和物业管理相结合，实行建管一体化模式是独立工矿企业物业管理发展之初的必经之路。

2．走“一业为主、多元化经营”之路，广开财源。服务市场不发育、物业管理收入来源不足是独立工矿企业物业公司生存发展的最大障碍。拓宽收入渠道，弥补经费不足，必须实行“一业为主、多元经营”的经营策略。独立工矿企业物业公司开展多元经营有许多有利条件，特别是发展居住小区的社区服务业大有可为。独立工矿区因远离城市，许多社区服务项目无法依托城市供给，因此物业公司可以发挥自身优势组织开展各种形式的家政服务、养老服务、餐饮服务、商业服务、教育培训服务、医疗卫生服务、文化体育服务、家庭装饰服务、房屋出租等内容，既可以方便居民的生活，又能增加收入来源。

3．走精干高效之路，实现管理手段现代化、服务方式社会化。在实行物业管理的初级阶段，物业管理属于劳动密集型行业，技术含量不高、以自我服务为主。随着经济发展和技术进步，物业的技术含量越来越高。尤其是信息化已经开始渗透到各个领域，物业管理行业也不例外。在服务质量要求越来越高、社会分工越来越细的形势下，物业管理如果不摆脱传统的劳动密集型产业的管理模式，不用信息技术提升管理手段，仍然采取封闭式的自我服务方式，物业管理公司在市场经济的条件下就难以生存。因此，用信息技术提升传统管理手段，走社会化服务、精干高效管理之路，是独立工矿企业物业管理生存发展的唯一出路。

4．走规模化发展之路，是优化资源配置、降低管理成本的必然选择。像石油企业这样的独立工矿区，居住区分散、规模相对偏小，物业管理机构往往按居住区设置，造成物业管理资源分散，成本偏高，形不成规模效益。随着服务市场的发展、物业管理公司之间的竞争，通过兼并、重组，走向集约化、规模化是物业管理发展的趋势和生存之道。深圳、上海等地的经验充分证明了这一点。因此，独立工矿企业必须适应规模化发展的要求，对物业管理机构有计划的进行合并重组，以发挥规模效益。

5．加大人才培养力度，努力造就高素质的物业管理人才队伍。独立工矿企业物业管理的人员大部分是过去从生产一线分离出来的老弱病残和闲散人员，知识结构和整体素质已不能满足新形势要求。工矿企业物业管理必须按照产业化的发展方向和专业化、社会化、信息化的发展趋势，重视人才培养，努力造就一支适应市场经济要求的素质优良的物业管理人才队伍。

新世纪里，市场意识和市场竞争，对于物业管理行业来说，既是机遇又是挑战。物业管理企业要生存、要发展，就必须走进市场参与竞争。因此，物业管理企业应当在国内物业管理规章制度不断健全、物业管理市场容量不断扩展的机遇下，坚持“以人为本”服务理念，不断创新服务平台，才能获得市场。总而言之，物业管理企业，要想求生存，求发展，就必须为参与市场竞争做好充分的准备，才能在竞争中，赢得市场、占领市场。

参考文献：

1、杨文士,张雁.管理学原理.北京:中国人民大学出版社,1994.120

2、王芳华,现代企业管理.上海:复旦大学出版社,1989.86-102

篇（10）

受委托方（以下简称乙方）：物业管理公司

根据《中华人民共和国经济合同法入建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其实施细则等国家、地方有关物业管理法律、法规和政策，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对（物业名称）实行专业化、一体化的物业管理订立本合同。

第一条物业基本情况

座落位置：市区路（街道）号；占地面积：平方米；建筑面积：平方米；其中住宅平方米；物业类型：（住宅区或组团、写字楼、商住楼、工业区、其他／低层、高层、超高层或混合）。

第二条委托管理事项

1.房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯问、走廊通道、门厅、设备机房、）的维修、养护和管理。

2.房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统等）的维修、养护、管理和运行服务。

3.本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场）的维修、养护和管理。

4.本物业规划红线内的属配套服务设施（网球场、游泳池、商业网点、）的维修、养护和管理。

5.公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运。

6.交通、车辆行驶及停泊。

7.配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作，（但不含人身、财产保险保管责任）。

8.社区文化娱乐活动。

9.物业及物业管理档案、资料；

10.法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项；

第三条合同期限

本合同期限为年。自年月日起至年月日止。

第四条甲方的权利和义务

1.与物业管理公司议定年度管理计划、年度费用概预算、决算报告；

2.对乙方的管理实施监督检查，每年全面进行一次考核评定，如因乙方管理不善，造

成重大经济损失或管理失误，经市政府物业管理主管部门认定，有权终止合同；

3.委托乙方对违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理：包括责令停止违

章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金、对无故不缴、交有关费用或拒不改正违章行为的

责任人采取停水、停电、。等催缴催改措施；

4.甲方在合同生效之日起日内按规定向乙方提供经营性商业用房平方米，由乙方按每月每平方米元标准出租经营，其收入按法规政策规定用于补贴本物业维护管理费用。

5.甲方在合同生效之日起日内按政府规定向乙方提供管理用房平方米（其中办公用房平方米，员工宿舍平方米，其它用房平方米），由乙方按下列第项使用：

①无偿使用。

②按每月每平方米建筑面积元的标准租用。

6.甲方在合同生效之日起一日内按规定向乙方提供本物业所有的物业及物业管理档案、资料（工程建设竣工资料、住用户资料、。），并在乙方管理期满时予以收回；

7.不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动；

8.负责处理非乙方原因而产生的各种纠纷；

9.协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；

10.法规政策规定由甲方承担的其他责任。

第五条乙方的权利和义务

1.根据有关法律、法规政策及本合同的规定，制订该物业的各项管理办法、规章制度、实施细则，自主开展各项管理经营活动，但不得损害大多数业主（住用户）的合法权益，获取不当利益。

2.遵照国家、地方物业管理服务收费规定，按物业管理的服务项目、服务内容。服务深度，测算物业管理服务收费标准，并向甲方提供测算依据，严格按合同规定的收费标准收取，不得擅自加价，不得只收费不服务或多收费少服务。

3.负责编制房屋及附属设施、设备年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施。

4.有权依照法规政策、本合同和业主公约的规定对违反业主公约和物业管理法规政策的行为进行处理；

5.有权选聘专营公司承担本物业的专项管理业务并支付费用、但不得将整体管理责任及利益转让给其他人或单位，不得将重要专项业务承包给个人；

6.接受物业管理主管部门及有关政府部门的监督、指导，并接受甲方和业主的监督；

7.至少每3个月向全体业主张榜公布一次管理费用收支账民主。

8.对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施；

9.建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况；

10.开展有效的社区文化活动和便民服务工作；

11.本合同终止时，乙方必须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、财务等资料；移交本物业的公共财产，包括用管理费、公共收入积累形成的资产；对本物业的管理财务状况进行财务审计，甲方有权指定专业审计机构。

12.不承担对业主及非业主使用人的人身、财产的保管保险义务（另有，专门合同规定

除外）。

第六条管理目标

乙方根据甲方的委托管理事项制定出本物业“管理分项标准”（各项维修、养护和管理的工作标准和考核标准），与甲方协商同意后作为本合同的必备附件。乙方承诺，在本合同生效后年内达到的管理标准；年内达到管理标准，并获得政府主管部门颁发的证书。

第七条管理服务费用

l·本物业的管理服务费按下列第项执行：

①按政府规定的标准向业主（住用户）收取，即每月每平方米建筑面积元

②按双方协商的标准向业主（住用户）收取，即每月每平方米建筑面积元；

③由甲方按统一标准直接支付给乙方，即每年（月）每平方米建筑面积元；支付期限：；方式：；

2.管理服务费标准的调整按下列第项执行：

①按政府规定的标准调整；

②按每年％的幅度上调；

③按每年％的幅度下调；

④按每年当地政府公布的物价涨跌幅度调整；

⑤按双方议定的标准调整；

③。

3.乙方对物业产权人、使用人的房屋自用部位、自用设备的维修养护，及其他特约服务，采取成本核算方式，按实际发生费用计收；但甲方有权对乙方的上述收费项目及标准进行审核和监督。

4.房屋建筑（本体）的共同部位及共用设施设备的维修、养护与更新改造，由乙方提出方案，经双方议定后实施，所需经费按规定在房屋本体维修基金中支付。房屋本体维修基金的收取执行市政府物业管理主管部门的指导标准。甲方有义务督促业主缴交上述基金并配合维护。

5.本物业的公用设施专用基金共计元，由甲方负责在时间内按法规政策的规定到位，以保障本物业的公用配套设施的更新改造及重大维护费用。

6.乙方在接管本物业中发生的前期管理费用元，按下列第项执行：

①由甲方在本合同生效之日起日内向乙方支付；

②由乙方承担；

③在费用中支付；④。

7.因甲方责任而造成的物业空置并产生的管理费用，按下列第项执行：

①由甲方承担全部空置物业的管理成本费用，即每平方米建筑面积每月元；

②由甲方承担上述管理成本费用的％；

第八条奖惩措施

1.乙方全面完成合同规定的各项管理目标，甲方分别下列情况，对乙方进行奖励；

2.乙方未完成合同规定的各项管理目标，甲方分别下列情况，对乙方进行处罚：

3.合同期满后，乙方可参加甲方的管理招投标并在同等条件下优先获得管理权，但根据法规政策或主管部门规定被取消投标资格或优先管理资格的除外。乙方全部完成合同责任并管理成绩优秀，多数业主反映良好，可以不参加招投标而直接续订合同。第九条违约责任

1.如因甲方原因，造成乙方未完成规定管理目标或直接造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方相应补偿；乙方有权要求甲方限期整改，并有权终止合同。

2.如因乙方原因，造成不能完成管理目标或直接造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方相应补偿。甲方有权要求乙方限期整改，并有权终止合同。

3.因甲方房屋建筑或设施设备质量或安装技术等原因，造成重大事故的，由甲方承担责任并负责善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。（产生事故的直接原因，以政府有关部门的鉴定结论为准）4.甲、乙双方如有采取不正当竞争手段而取得管理权或致使对方失去管理权，或造成对方经济损失的，应当承担全部责任。

第十条其他事项

1.双方可对本合同的条款进行修订更改或补充，以书面签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

2.合同规定的管理期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满六个月前向对方提出书面意见。

3.本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理。

4.本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，提请物业管理主管部门调解，调解不成的，提交深圳市仲裁委员会依法裁决。

5.本合同之附件均为合同有效组成部分；本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。

6.本合同正本连同附件共一页，一式三份，甲、乙双方及物业管理主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。

7.本合同自签订之日起生效。

篇（11）

1、辖区内参与物业管理服务的物业公司或物业公司管理处

集体奖。

2、小区物业公司经理（负责人）或管理处主任（负责人）个人奖。

二、考核的主要内容

物业管理的基本要求、与各部门间的配合情况、公共卫生管理、绿化养护、房屋和公用设施管理维护、公共安全及社会治安管理等。

三、考核办法

街道社区管理科将组织有关部门对其进行百分考核，采取平时抽查，年终考评，居委会、派出所、安监所、城管执法中队测评及业主代表测评，居民意见测评的办法，确定年度物业管理得分。

四、考核分值的计算

平时抽查占15%，年终考评占20%，居委会测评占15%，业主代表测评占15％，民意测评占10%，城管执法中队测评占10%，派出所、安监所测评占15%。

五、奖励标准及计奖办法

（一）、奖励标准

1、集体考核奖：

（1）500－1000户（含1000户，不足500户的按500户计算）：商业小区，按5000元/百户计奖；安置小区，按7000元/百户计奖；商业、安置混合型小区，按6000元/百户计奖。

（2）1000－2000户（含2000户）：商业小区，按6000元/百户计奖；安置小区，按8000元/百户计奖；商业、安置混合型小区，按7000元/百户计奖。

（3）2000户以上：商业小区，按6500元/百户计奖；安置小区，按8000元/百户计奖；商业、安置混合型小区，按7500元/百户计奖。

2、小区物业负责人考核奖：

（1）1000户以下（含1000户）：商业小区，按3000元/人/年计奖；安置小区，按5000元/人/年计奖；商业、安置混合型小区，按4000元/人/年计奖。

（2）1000－2000户（含2000户）：商业小区，按4000元/人/年计奖；安置小区，按6000元/人/年计奖；商业、安置混合型小区，按5000元/人/年计奖。

（3）2000户以上：商业小区，按5000元/人/年计奖；安置小区，按8000元/人/年计奖；商业、安置混合型小区，按7000元/人/年计奖。

3、先进集体奖：所辖小区年度被评为市级优秀住宅管理小区的奖6000元；年度被评为省级及以上优秀住宅管理小区的奖10000元。（以文件为准）

（二）计奖办法

1、集体考核奖（依据考核内容打分结果）：

（1）累计得分达到95分（包括95分）以上，按标准的100%予以奖励。

（2）累计得分达到90--95分（包括90分），按标准的90%予以奖励。

（3）累计得分达到85--90分（包括85分），按标准的80%予以奖励。

（4）累计得分达到80--85分（包括80分），按标准的70%予以奖励。