土地增值税暂行条例大全11篇

绪论：写作既是个人情感的抒发，也是对学术真理的探索，欢迎阅读由发表云整理的11篇土地增值税暂行条例范文，希望它们能为您的写作提供参考和启发。

篇（1）

1月16日晚，国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，明确房地产开发企业土地增值税将实行清算式缴纳，取代现行的以“预征”为主的土地增值税缴纳法。

业内人士介绍，我国现行土地增值税暂行条例及相关细则规定，转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的，应当缴纳土地增值税。税率为四级超率累进税率：最低的，增值额未超过扣除项目（即成本）金额50％的，课税30％；最高的，增值额占扣除金额200％以上的，课税60％。

但在实际操作中，累进税率极少被严格使用。《土地增值税暂行条例实施细则》留下了一个“活口”，即涉及成本确定或其他原因而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税。结果，这一“例外”规定被普遍使用，目前各地土地增值税征收多采用预征收制。加之土地增值税是地方税种，各地征收标准不一，一般预征额多为房屋销售价格的1％至3％。这一税率与房地产行业的高利润明显不符。

对此，国家税务总局在《通知》中明定，土地增值税以房地产开发项目为单位进行清算，封堵两大漏洞：一是以分期开发拖延清算的漏洞，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额；二是账目不清不能成为逃避清算的理由，对于因账务不全难以确定转让收入、扣除项目金额，或未按照规定期限办理清算手续等情况，税务机关可按当地同类企业的一般标准、且不低于预征税率的税负进行核定征收。

“土地增值税从‘预征’转为‘清算’，会压缩房地产开发的利润空间。”上海万欣房地产开发有限公司的一位销售经理说，“清算制”是使土地增值税“恢复”到开发商应该交纳的水准，并不是新增税负――“不是现在要多缴，而是以前少缴了”。

业内人士指出，与土地增值税对应的是开发利润并非成本，说土地增值税会“加大开发商成本”是误读，它只会压缩高利润空间。况且，现行的土地增值税暂行条例还规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，可免征土地增值税。土地增值税“清算制”对房地产业高利润究竟能有多大的冲击，关键还要严格“扣除项目”的界定，否则，开发商做大扣除项目，增值额自然又会“缩水”。

楼市进入税收调控新阶段

即将实行的土地增值税“清算制”向外界传递了一个信号：税费政策成为2007年加强和改善房地产市场调控的重要工具。

1月1日起，城镇土地使用税税额标准在1998年颁布的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定的基础上平均提高2倍，其中交纳税费最高的大城市土地使用税，每平方米年税额由以前的0.5元至10元调整为1.5元至30元。同时，新批准新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有的基础上提高1倍的政策也正式实施。自此，土地增值税清算、土地使用税和新增建设用地使用费提高，三者构成了土地环节的“一费二税”上调政策。2007年房地产市场税费政策调控正式启幕。

中国社会科学院副研究员尹中立认为，调整相关税收政策对楼市宏观调控有着重要的现实意义，“中国的房地产调控中，税收政策还会得到进一步的发挥。”

复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授认为：“如果现有政策尚不足以把病（房价逆调控高涨）治好，不排除物业税适时出台。此税种在国际上通行，一般占财产税的70％至80％的比重，在我国实施也只是迟早之事。”

看来，加大税费政策在2007年的房地产调控中的作用很可能还只是开始。

要精准“打击”不要税负转嫁

篇（2）

营业税 根据2003年1月15日财政部、国家税务总局下发的《关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）第三条第二十项之规定，营业额按照下面的方法计算。城市维护建设税和教育费附加。以上述营业税额为计税依据，分别按照5%(纳税人在县城、镇的)和3%的税率征收城市维护建设税和教育费附加

土地增值税 根据《土地增值税暂行条例》规定，转让国有土地使用权的行为，以转让土地使用权取得的全部收入减去法定的扣除额后的余额为土地增值额，按照累进税率征收土地增值税。

企业所得税 企业所得税要按照新企业所得税法规定进行缴纳。

印花税 印花税要根据《中华人民共和国印花税暂行条例》的规定执行，按0.5‰的税率征收印花税。

（来源：文章屋网 ）

篇（3）

【关键词】

国有企业重组；国有资产无偿划；税收政策

0 引言

党的十八届三中全会提出“要进一步深化国有企业改革，国有企业必须适应市场化、国际化新形势，以规范经营决策、资产保值增值、公平参与竞争、提高企业效率、增强企业活力、承担社会责任。”然而很长一段时间我国国有企业存在着产权不明晰，主营业务不明确等问题。

国有资产无偿划转作为企业重组过程中一种特殊的资产流转方式，对合理配置资源、实施国有经济的布局和机构调整起着重要作用。国有企业资产重组相关税收法规的相继出台，大大减轻了企业税收负担。

1 无偿划转的税收政策及分析

1.1 增值税

按照《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第四条：单位或者个体工商户将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人，视同销售货物，应征收增值税。另外根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》纳税人销售自己使用过的固定资产（以下简称已使用过的固定资产），应区分不同情形征收增值税：纳税人，销售自己使用过的2008年12月31日以前购进或者自制的固定资产，按照4%征收率减半征收增值税。销售自己使用过的2009年1月1日以后购进或者自制的固定资产，按照适用税率征收增值税。

1.2 营业税

按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第五条：单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人，视同发生应税行为的规定，征收营业税。

根据国家税务总局公告2011年第51号《关于纳税人资产重组有关营业税问题的公告》规定，纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、债务和劳动力一并转让给其他单位和个人的行为，不属于营业税征收范围，其中涉及的不动产、土地使用权转让，不征收营业税。

1.3 土地增值税

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。”

目前有关无偿划转土地增值税的规定主要是针对个案逐案进行审批，没有统一政策。例如2013年6月3日重庆市地方税务局关于无偿划转房地产土地增值税关问题的公告“根据土地增值税暂行条例及其实施细则以及财政部国家税务总局的相关规定，现就无偿划转房地产土地增值税有关问题公告如下：经县级以上人民政府或国有资产管理部门批准，按照国家国有产权无偿划转管理的相关规定，国有企业、事业单位、国家机关等之间无偿划转房地产，不征收土地增值税”。

1.4 企业所得税

按照企业所得税法规定，无偿划转的应纳税所得额由收入计税基础来确定。而收入的计税基础考虑两种，1）计税基础按照实际划转时的账面净值确定；2）计税基础按照划转时的市场价格或其他定价方法确定，应缴纳企业所得税。

目前财政部、国家税务总局并未对无偿划转涉及的所得税问题作出明确规定，但河北省地税局在2009年度《关于企业所得税若干业务问题的通知》（冀地税发【2009】48号）第十一条关于企业无偿划拨资产的税务处理问题明确规定：“国有企业无偿划拨资产（固定资产、股权、债权等），划出方按划出资产的净值确认视同销售收入。划入方可按收到资产的净值确认其计税基础。”根据该文件规定，无偿划转资产需要按视同销售处理，但由于系按账面净值确认收入，因此对当期应纳税所得没有影响。

1.5 契税

按照《契税暂行条例实施细则》发生土地使用权和房屋所有权出售、赠与和交换等情况的纳税义务人应按照核定价格由财产承受人缴纳契税。

对于国有企业重组过程中涉及到契税的问题，财税[2008]175号《财政部国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》第七条规定：经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。政府主管部门对国有资产进行行政性调整和划转过程中发生的土地、房屋权属转移，不征收契税。企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。

1.6 印花税

按照《印花税管理条例》签订产权转移协议双方应按照印花税“产权转移书据”税目，对立据双方按协议金额以0.05%的税率征收印花税。

根据财税[2003]183号《财政部 国家税务总局关于企业改过程中有关印花税政策的通知》

2 关于资金账簿的印花税

实行公司制改造的企业在改制过程中成立的新企业（重新办理法人登记的），其新启用的资金账簿记载的资金或因企业建立资本纽带关系而增加的资金，凡原已贴花的部分可不再贴花，未贴花的部分和以后新增加的资金按规定贴花；以合并或分立方式成立的新企业，其新启用的资金账簿记载的资金，凡原已贴花的部分可不再贴花，未贴花的部分和以后新增加的资金按规定贴花；企业债权转股权新增加的资金按规定贴花；企业改制中经评估增加的资金按规定贴花；企业其他会计科目记载的资金转为实收资本或资本公积的资金按规定贴花。

3 关于各类应税合同的印花税

企业改制前签订但尚未履行完的各类应税合同，改制后需要变更执行主体的，对仅改变执行主体、其余条款未作变动且改制前已贴花的，不再贴花。

4 关于产权转移书据的印花税

企业因改制签订的产权转移书据免予贴花。

国家出台国有企业重组相关的税收政策，明确了重组企业的税收责任，通过各项减免税优惠大大降低了重组成本。国有企业根据《国有企业产权无偿划转暂行办法》的相关规定，对产权不明确或与企业主营业务不相关的资产进行无偿划转，从而使企业轻装上阵，着眼于市场，使资源得到更有效合理的配置，充分激发了国有企业经营管理的活力。

篇（4）

一石激起千层浪。通知一出，房地产股票应声下跌，引起的震荡不可谓不大。

土地增值税究竟是压倒房地产开发商的最后一根稻草，还是仅仅只是一根普通的稻草？

房地产商的灭顶之灾

1993年底《土地增值税暂行条例》就已颁布，一年后财政部颁布了实施细则。此后土地增值税的征收也在持续中，但并不是按照《暂行条例》中的累进税制征收，而是按照预征的方式执行，比如在江西是按1%的额度预征。但江西鑫源房地产开发有限公司总经理李润初表示，事实上，土地增值税在一些地方也是有协商余地的。有的企业通过协商可以免除掉，这就使得土地增值税的缴纳几乎成了一纸空文。

根据国家税务总局提供的资料显示，2006年土地增值税只有231.32亿元，仅占全国税收的0.6%，尽管如此，与2005年相比已经有了65.2%的增幅。在2006年以前，土地增值税收入一直在很小的数额中缓慢增长，同时，这也预示着清算期到来时开发商将为此缴纳的税额之大。

山西灵石县建设开发有限公司董事长马界青接受《小康》采访时表示，“30%～60%，这个税要征收起来是相当厉害的。”

《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，可免征土地增值税。

马界青对此评论说，“虽然毛利润率在20%以下有免征规定，但在成本的计算中，很多项目都不能被计算入成本，比如招待费用、公关费用等，按那种计算方法，目前达不到20%的毛利润率的楼盘属于大多数，也就是说无数的开发商都必须支付至少30%的土地增值税。”

李润初也认为，按这个比例，整个房地产行业概莫能外，都是必须缴税的主体。他为记者算了这样一笔账，一个房地产项目至少需要两三年时间才能开发完成。如果按三年开发完成，而我们国家现在每年GDP增长都在7%以上，也就是说三年之后怎么说也要超过20%才行――如果房地产开发毛利润额增长额在20%以下的话，开发商事实上在赔钱。这样的情况是不可能出现的。所以真正执行这一政策，整个房地产业都难达到免除标准。

秋后算账合适吗

对法律执行8年之后再旧事重提，受采访的房地产开发商都表示，感到突然，而且一上来就清算，“实在不可理解”。

上海东银房地产开发公司总经理陈萍对这一政策延数年后执行表示了强烈的质疑，他对记者说，这次忽然重提土地增值税是延续了“用运动来解决问题”的惯性思维方式。“条例颁布之后，那时不执行，等到这部分资金已经化入继续开发的资本后，忽然又来清算，这对于房地产就是很不公平的。”

他认为，如果1993年《暂行条例》颁布之后就按法律来收取土地增值税，这对于所有房产商来说是公平的，但既然当时没有开始征收，现在忽然旧事重提，那么就应该从2007年2月1日之后开始，就是从界定的时间点之后的项目开始征收，这才是合情合理的。

《小康》调查中也有业内人士对土地增值税本身提出了质疑，“房地产公司通过较长时间的发展创建了自己的品牌，而增值税是按项目来进行征税，这就等于把房产所有利润归结于土地的增值，完全否定了房地产本身在项目上的附加值，比如设计、品牌、管理等。这将严重影响房产企业对于建筑品质的追求，品牌的营造，设计的创新。因为无论企业怎么投入都将被税收一把掏空了。”

该业内人士认为，税收本来是公民和市场主体用来购买政府公共服务的对价，如果仅仅因为炒房过热就使用税收政策调控，然后又不认真执行，过了许多年后又来清算，这样随时破坏“游戏规则”，显然也与税收法定这一基本法治原则不符。而且当时《暂行条例》的制定也显得匆忙。税收这一关系国计民生的重大事件，常常是通过部门立法来解决，导致立法常常为一事而兴，一事而息，失去了以法治国的本意，也将更多纳税群体的意见剥离在税收这一重要决策参与过程之外。

土地增值税可能被规避

有专家分析，土地增值税旧话重提的原因有二：一是因为目前我国的土地增值很快，很多的房地产商倾向于囤地；二是近些年房地产业征税情况不理想。但被寄予厚望的土地增值税能否取得实际效果呢？

受访多数开发商认为，实施效果难免要打折扣，中国的通常情况是开票据的是10元的话，不开票据的金钱往来则有可能达到90元。在这样的情况下，很多事情都很难查得清楚。

北京市国税局调查报告显示：取得发票无付款单位名称和取得发票付款单位名称不符的票据进入成本，建设期多摊销开办费、设计费等等，都是全面“计提”之后房企违规摊销成本的手段。而部分房企项目竣工达到清算条件，却故意不向税务机关提出申请，同样导致清算困难，企业所得税漏缴。

房地产研究专家顾海波指出，联系到以往一系列税费政策对房价影响甚小甚至反向影响的事实，人们不能不担心税负被转嫁到消费终端。譬如，2006年出台的征收20%个人所得税被认为是在房地产交易环节“精准调控”的良策，但终被各地的“核定征收”消解。

2006年，税务总局规定，对于无房屋原值凭证、不能计算应纳税额的，税务机关可按住房转让收入的1%～3%核定征税。结果，地方在操作中，所得税基本都按1%～2%的税率征收，离20%的法定征收税率相去甚远。核定征收的本意是不给逃税者可乘之机，地方在具体“落实”中，恰恰将其变成了“合理避税”的对策。

当年《土地增值税暂行条例实施细则》颁布时也给政策的执行留下了一个“活口”，即涉及成本确定或其他原因而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税。结果，这一“例外”规定被普遍使用至今。一个可以想象的结果是，在被挤压得几乎不能发展的开发商必然会从法规中找到各种的避税空间，高税率必然带来全面避税，从操作层面上这必然带来税收监管的成本升高。

李润初也认为，可以预料的是，将有很多的企业通过各种方式获得免除。

房价坚挺依然

国家税务总局虽然出来表明态度说，征收土地增值税主要是针对开发商的利润，而不会对房价带来大的影响。但记者所采访到的开发商和相关研究人员则普遍表示不乐观。他们认为，解决房价问题总是拿房地产开刀，多半会让事情变糟，而不是变好。一旦进入具体的征收环节后，在30%～60%之间又没有具体衡量标准，这将给负责征收的公职人员提供巨大的权力寻租空间。可以预见的是新的腐败温床将伴随此政策诞生。而就房价来说，增值税不过是政府和开发商重新分配利益，没有增值税的时候开发商挣得多一些，有了增值税，政府多拿一些，开发商挣得少一些，但这和购房者都没有什么关系。

对于这一政策的后果，嘉兴大陆置业有限公司总经理陆健康认为，“想靠这个来控制房价是不现实的，正所谓羊毛出在羊身上，如果平抑房价的政策最终都着落在对房地产开发阶段的征税，那最终显然所有的房价政策都将是失败的。所以现在最要紧的不是想法从开发商这里征税，而是对其他真正影响房价的环节进行考虑”。

篇（5）

1、确认收入金额扣除项目，计算增值额：（收入–扣除项目）；

2、增值率：增值额/扣除项目金额；

3、依据增值率，确定税率、扣除系数，计算土地增值税税款，应交土地增值税=增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除系数。

4、土地增值税必须分项目、分类计算。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

（来源：文章屋网 ）

篇（6）

土地增值税清算分为两种情况：一是纳税人应该主动进行清算；二是由税务机关要求纳税人清算。对于前者是纳税人的法定义务，不清算则要受到处罚。而对于后者，税务机关不要求纳税人清算的，则可以不必主动进行清算。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定：（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。

第二是要划分清算单位。以什么单位作为清算单位也是土地增值税清算需要把握的关键。因为对一个开发项目中划分不同的清算单位，会产生不同的清算结果。《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。但是纳税人在最基本核算项目或核算对象中，有些开发产品是免税的（如增值率不超过20%的普通标准住宅），有些是应税的，因此，税法要求，对于这种情况还要细分清算项目。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）就清算单位问题规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。对于一个核算项目或核算单位中，纳税人不分开计算增值额的，则免税开发产品不能享受免税政策。

篇（7）

1、房产契税现行政策：《中华人民共和国契税暂行条例》要求，征税对象为土地使用权证、房屋产权的迁移个人行为，税收分类为国有土地使用权证转让，土地使用权证出让(包含售卖、赠予和互换)，房产买卖、赠予和互换，征收率为3%—5%，经营者是在我国地区承担迁移农田、房子所有权的企业和本人。国家要求对本人购买自购普通住宅，暂递减征收房产契税。国家在2020年房地产行业税收优惠政策调节中，从价格、总面积、建筑容积率三层面确立了享有优惠现行政策的普通住宅规范。从2020年6月1日起，本人买房的房产契税优惠现行政策也将依照统一的普通住宅规范实行。

2、营业税现行政策：国家营业税暂行条例要求，企业和本人销售不动产，按交易量价格征收5%的营业税。1998年，以便相互配合国家住宅体制改革，进一步缓解本人交易普通住宅的负税，国家颁布优惠现行政策要求，对本人购买并定居超出一年的普通住宅，市场销售时免税营业税。本人购买并定居不够一年的普通住宅，市场销售时营业税按零售价减掉购买现价后的差值计税。

3、个税现行政策：依据国家个人所得的要求，本人出让房子等资产个人所得，应按20%的征收率缴纳个税。

4、土地增值税现行政策：土地增值税于1983年刚开始征收，目地主要是以便标准农田、房地产业交易纪律，有效调整土地增值盈利，维护保养国家利益。土地增值税以经营者在中国人民共和国地区出让国有土地使用权证、地面上房屋建筑以及附属物所获得的增值额为征税对象，按照要求的征收率征收的一种税款。

（来源：文章屋网 ）

篇（8）

由于经济的发展，人们为了安居乐业，个人财富主要集中在住房方面。随着万众创新和大众创业，一部分创业人士将住房投资入股。

一、个人住房股权投资的涉税问题

1.个人交易环节涉及的税种

个人住房投资入股在税法上视同销售，涉及的税种主要包括：

（1）增值税

假设深圳市居民个人股东拥有住房，建筑面积120平米， 购买时间为2016年4月30日前，持有时间不足2年，价值500万元；按照深圳市目前的租售比，月租金在8000元，以此进行演算。根据《财政部 国家税务总局关于全面推行营业税改征增值税试点的通知》财税[2016]36号文件，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。对北上广深四城市，规定个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含两年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。鉴于此住房不足两年，需缴纳增值税238，095.24元（=5，000，000.00元/1.05×5%）

（2）附加税种及印花税

如城建税7%、教育费附加3%、地方教育附加2%和印花税0.05%。需缴纳附加税种及印花税30，952.38元[=238，095.24元×（7%+3%+2%）+5，000，000.00元/1.05×0.05%]

（3）个人所得税

税率是1%（房产证满5年并且是唯一住房的可以免除）；房屋满5年但不是首套房，个人所得税1%也要缴纳。需要缴纳个人所得税47，619.05元（=5，000，000.00元/1.05×1%）。此外，被投资公司需要根据评估价格缴纳3%契税及0.05%的印花税。需缴纳契税及印花税145，238.10元（=5，000，000.00元/1.05×3%+5，000，000.00元/1.05×0.05%）。

此交易环节缴纳增值税、城建税、教育费附加、地方教育附加、契税和印花税等共计461，877.77元。

2.被投资公司持有环节涉及的税种

假设该公司的经营期限是20年， 涉及的税种主要包括：（1）房产税，该公司经营期限届满需缴纳房产税800，000.00元（=5，000，000.00元/1.05×70%×1.2%×20年）。（2）土地使用税，土地级别每年每平米×土地使用面积（一般为建筑面积/楼房总层数）。假设该房产小区地块容积率为4.0，地段属于深圳市二级纳税等级即年每平米21元，该公司经营期间应缴纳土地使用税12600.00元=（120/4×21×20年）。（3）企业所得税，被投资公司将个人股东投资的住房可以作为固定资产按20年提取折旧，抵减企业所得税，即107142.86元 [=5，000，000.00元/1.05×（1-10%）/20×25%×20年]。（4）该公司在经营期间持有房产在折旧费用递减企业所得税后仍需缴纳税款705，457.14元（=800，000.00元+12，600.00元-107，142.86元）。

以上（1）和（2）合计该住房在个人股东出售给被投资公司及被投资公司经营期间，共需缴纳税款1，167，334.91元（=461，877.77元+705，457.14元）。

二、个人住房出租的涉税问题

个人住房出租涉及的税种主要包括：

1.增值税

根据《财政部 国家税务总局关于全面推行营业税改征增值税试点的通知》财税[2016]36号文件，个人住房出租按5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策。因此，每月8000元的租金无需申报缴纳增值税及相关附加税种，税率是万分之五的印花税可以忽略不计。

2.房产税

2008年3月1日起，对个人出租住房不区分实际用途，均按出租收入4%的税率征收房产税，即每年应缴纳房产税3，657.14=8，000/1.05×4%×12，被投资企业在20年的经营期需缴纳房产税73，142.86元（相对于被投资公司持有该物业按余值缴纳房产税减少726，857.14元）。

3.个人所得税

对个人按市场价格出租的居民住房取得的所得，2001年1月1日起暂减按10%的税率征收个人所得税。①每次（月）收入不超过4000元：应纳税所得额=每次（月）收入额-准予扣除项目-修缮费用（800元为限）-800元；②每次（月）收入超过4000元：应纳税所得额=〖每次（月）收入额-准予扣除项目-修缮费用（800元为限）〗×（1-20%）

在被投资公司经营期间，个人股东应缴纳个人所得税127，085.71元[=（8000/1.05-8000/1.05×20%-800）×10%×12个月×20年]

此外，被投资公司收到租金发票可以抵减企业所得税，即=8000/1.05×25%×12个月×20年=457，142.86元，相对于被投资公司持有物业计提折旧抵减企业所得税457，142.86元。个人股东将房产出租给被投资公司，个人股东所缴纳的税款房产税及个人所得税合计200，228.57元，相对于被投资公司取得租金发票抵减的企业所得税457，142.86元，还节税256，914.29元。

三、个人股东从被投资公司赎回住房的涉税问题

如果个人财富获得增长，需要从被投资公司赎回住房，相当于被投资公司向个人出售住房，由于涉及关联交易，还需要税局指定的专业评估公司评估作价。假设该房产没有增值，个人股东原价赎回，被投资公司需要缴纳的税种主要包括：

1.增值税及附加和印花税

由于该物业系2016年4月30前取得，仍然使用简易征收办法，不分持有物业年限，统一按照5%的征收率全额征收。被投资公司还需缴纳增值税238，095.24元（=5，000，000.00元/1.05×5%）

增值税附加税种及印花税，需缴纳附加税种及印花税30，952.38元[=238，095.24元×（7%+3%+2%）+5，000，000.00元/1.05×0.05%]

2.土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目；不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。土地增值税=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含税收入。

（1）增值额=申报价-扣除项目金额

（2）扣除项目金额=原值+原契税+递增额（原值×递增年数×5%）

（3）增值额/扣除项目金额≤50%，税率为30%，速算扣除系数为0

50%

100%

200%

虽然个人股东按原价赎回该住房，但根据现行税法规定，主管税局对此交易的价格认为明显偏低，应找有资质的资产评估机构进行评估，以评估价来确认该笔交易是否缴纳土地增值税及计算应缴纳的土地增值税额。

3.契税

个人需要缴纳契税（面积在90平米一下并且是首套房的可以缴纳1%，，面积在90平米以上144平米以下缴纳1.5%，面积在144平米以上的需要缴纳4%）及0.05%的印花税。个人股东赎回该住房需缴纳契税及印花税50，000.00元（=5，000，000.00元/1.05×1.5%+5，000，000.00元/1.05×0.05%）

四、个人住房股权投资和出租的筹划建议

个人股东将住房进行股权投资在交易环节和被投资公司经营期间，个人股东及被投资公司需要缴纳各种税款1，167，334.91元；而个人股东仅将住房出租给被投资公司收取租金，被投资公司以此租金抵减纳税所得额，个人股东及被投资企业双方还少缴纳税款256，914.29元；至此，个人住房股权投资和个人出租住房给被投资公司，综合缴纳税款差异达到1，424，249.20元。

综上所述，如果避免缴纳转让环节的契税和土地增值税、及每年缴纳的房产税、土地使用税，还是个人持有物业出租较好。

参考文献：

[1]《中华人民共和国企业所得税法及实施条例》.

[2]《中华人民共和国企业房产税暂行条例及实施细则》.

[3]《中华人民共和国增值税暂行条例及实施细则》.

[4]《中华人民共和国土地使用税暂行条例及实施细则》.

[5]《中华人民共和国土地增值税暂行条例及实施细则》.

篇（9）

1.用足利息支出扣除的政策。

在该项目中，A房地产企业管理层原本打算仅从银行借入资金1亿元，但是该企业在商业银行的借款额度尚有2.5亿元未使用。建议再向银行借入资金1亿元，用于该项目建设，充分利用财务杠杆效应。同时在计算房地产开发费用时，通过比较（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*5%与企业实际发生的利息20000*10%*3=6000万元，前者大于后者，故而建议企业选择不提供金融机构证明，从而按照（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*10%计算房地产开发费用。A房地产企业财务人员在税法理解上存在偏差，认为必须同时满足不能按房地产项目计算分摊利息支出和不能提供金融机构证明两个条件，才可以按照10%扣除，实际上只要满足一个条件即可，这两个条件是“或者”的关系。按此思路，可增加土地增值税可扣除金额7697.73万元，借款利息还可以增加企业所得税税前抵扣金额3000万元。

2.普通住宅与非普通住宅分别核算。

A房地产企业在计算土地增值税时，是将普通住宅与非普通住宅混在一起计算的，总体的增值率为33.86%，适用的税率为30%，如果将普通住宅与非普通住宅分别核算，同时能够做到普通住宅的增值率在20%以下，非普通住宅的增值率在50%以下，那将可以节省大量的税收。根据我国土地增值税税法的规定，普通标准住宅和非普通标准住宅扣除项目金额可按转让土地使用权面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，或税务机关认可的其他方式。建议A房地产企业使用按照建筑面积分摊。

3.A房地产企业Z项目筹划三步曲：分立—合资—股权转让。

A房地产企业在取得土地使用权时，并未分别申请住宅用地、商业用地，一定程度上增加了税收筹划的难度。因为如果单独申请了酒店用地，同时已经联系到酒店的买家，则可以筹划为代建房行为，从而不用承受大额的土地增值税负担了。

（1）公司分立。从A房地产公司派生分立出B公司，将与此酒店有关的资产、负债、所有者权益从A房地产公司中分离出来，B公司组建成为一个新的独立核算的法人，A房地产公司仍然存续。①营业税、土地增值税。根据《营业税暂行条例》及其实施细则的规定，在中华人民共和国境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，是营业税的纳税义务人。提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指有偿提供应税劳务、有偿转让无形资产或者有偿销售不动产的行为，而有偿是指通过提供、转让或销售行为取得货币、货物或其他经济利益。根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对无偿转让的房地产不予征税。由此可见，无论是营业税还是土地增值税都要求“有偿”，但是在公司派生分立中，分立方并未向被分立方支付对价，被分立方也未取得任何经济利益，因而无论是A房地产企业还是B公司都不需要交纳营业税、土地增值税。②契税。根据《契税暂行条例》及其实施细则、《财政部、国家税务总局关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》（财税〔2012〕4号）等法律法规的规定，公司依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，免征契税。③印花税。现行印花税采取正列举的形式，即只对《印花税暂行条例》列举的凭证征收，没有列举的凭证不征收。A房地产公司与B公司签订的企业分立合同，不属于印花税的列举范围，所以该分立合同不需要缴纳印花税。同时税法规定，对于以分立方式成立的新企业，其新启用的资金账簿记载的资金，凡原来已经贴花的部分不再贴花，未贴花的部分和以后新增加的资金按规定贴花。如果分立后的A公司和B公司的“实收资本”、“资本公积”之和与分立前A公司相等，未注入新资金，则A、B均不需要缴纳印花税。④企业所得税。根据《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财〔2009〕59号）的规定，企业分立，被分立企业所有股东按原持股比例取得分立企业的股权，分立企业和被分立企业均不改变原来的实质经营活动，且被分立企业股东在该企业分立发生时取得的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%，则按照特殊性的规定进行税务处理，被分立公司可暂不确认被分立资产的全部转让所得或损失，在不涉及非股权支付的情况下，分立公司应按原计税基础确定其在分立公司的计税基础，所以分立公司、被分立公司在分立环节都不需要缴纳企业所得税。对于被分立公司股东而言，在被分立公司没有办理减资手续的情况下，不涉及确认旧股转让所得或损失问题。因为此种情况下，被分立公司股东取得新股并不需要放弃旧股，其取得的新股及非股权支付相当于从被分立公司取得股息所得，股息所得已经是税后的了，也不需要再交企业所得税。所以，公司分立后，A、B公司均不存在由于酒店相关的资产、负债、所有者权益的分离需要交纳营业税、城建税及附加、土地增值税、契税、印花税、企业所得税的情况，但是却发生了酒店土地、酒店房产的权属变动。

（2）合资。酒店建设竣工后，B公司也已经宣告成立，此时可以去寻找有意向投资该酒店的企业。当然如果在酒店开工之前，就已经与某酒店管理企业达成投资意向或签订投资协议，是受该酒店管理企业之托开发，按照对方的要求施工、建设，则税收筹划无需公司分立这一环节。B企业在找到有投资意向的某酒店管理公司后，与该酒店管理公司合资成立一家C酒店公司，B公司以竣工的酒店投资入股，占相应的股份。根据《财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税〔2002〕191号）的规定，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。所以B企业以酒店投资入股的行为，不需交营业税。根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税〔1995〕48号）的规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。所以B企业以酒店投资入股的行为，不需交土地增值税。

（3）股权转让。C酒店公司成立以后，B公司再将其所持有的股份全部转让给另一股东即某酒店管理公司。根据《财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税〔2002〕191号）的规定，以无形资产、不动产投资入股后，对股权转让不征收营业税。根据《土地增值税暂行条例》规定，转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。B公司转让其持有的股权，未转让公司名下的不动产物权等法人财产权，也不需到相关部门办理物权变动的登记，不构成转让不动产物权的事实行为。同时从土地增值税的征税对象上看，只对有偿转让房地产的行为征收，没有规定转让股权行为应当缴纳土地增值税，所以B公司的股权转让行为也不需要交纳土地增值税。但是，该转让所得要交纳企业所得税。

篇（10）

[解析]1，A公司以底商出资，成立新公司，然后转让持有的新公司股权。

依据财税[2002]191号关于股权转让有关营业税问题的通知规定：以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税；对股权转让不征收营业税。所以，A公司采取以底商投资成立一个新公司，不缴纳营业税，将来再转让新公司股权，也不缴纳营业税。

依据财税字[1995]48号《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》规定：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。财税[2006]21号《关于土地增值税若干问题的通知》规定：对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第一条暂免征收土地增值税的规定。因A公司为房地产公司，A公司采取以底商投资成立一个新公司，应缴纳土地增值税。

依据《契税暂行条例细则》规定：以土地、房屋权属作价投资、入股的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税。财税[2008]175号《关于企业改制重组若干契税政策的通知》规定：在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税(注：本规定从2003年以来一直执行)。所以，A公司采取以底商投资成立一个新公司，应缴纳契税，在股权转让时就不用再缴纳契税了。

可见，本方案避免了营业税。

2，A公司“象牙塔”项目其他房产销售完毕后，由新成立公司或第三方公司对A公司吸收合并，A公司存续。

依据财税[2009]59号《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》，吸收合并时，A公司可享有特别税务处理规定，企业所得税负将减少。

财税[1995]48号《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》：在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。

吸收合并一个公司和一个公司被吸收合并实质为产权整体转让行为。按国税函[2002]165号《关于转让企业产权不征收营业税的问题的批复》规定：转让企业全部产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，其转让价格不仅仅是由资产价值决定的，与企业销售不动产，转让无形资产的行为完全不同。因此，转让企业产权的行为不属于营业税征收范围，不应征收营业税。A公司吸收合并不属于营业税征收范围。

国税函[2002]420号《关于转让企业全部产权不征收增值税问题的通知》规定：转让企业全部产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，因此，转让企业全部产权涉及的应税货物的转让，不属于增值税的征税范围，不征收增值税。按上述分析，A公司吸收合并不属于增值税征收范围。

财税[2008]175号规定：两个或两个以上的企业，依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，且原投资主体存续的，对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。A公司吸收合并可以免征契税。

财税[2003]183号规定：以合并或分立方式成立的新企业，其新启用的资金账簿记载的资金，凡原已贴花的部分可不再贴花，未贴花的部分和以后新增加的资金按规定贴花。

篇（11）

房地产开发企业经营增值收益部分涉及的税种主要有土地增值税和企业所得税，鉴于土地增值税和企业所得税都按照相关收入扣除相应支出的增值余额作为税基计征税款，本文结合国税函[2010] 220号、国税发[2009]91号、国税发(2009)31号等几个文件，分析土地增值税与所得税异同。

1 相似之处：

1.1 缴税方式相似：

1.1.1 土地增值税缴税方式：按月度或季度营业收入的一定比例预征缴纳，项目达到清算条件后进行清算。当房地产项目符合（国税发[2009]91号）规定清算条件时进行清算，将清算项目的各年度收入汇总，减除该清算项目全部扣除项目金额后，按规定计算土地增值税。计算各项目应缴纳的土地增值税后，再减除原来各年度预缴的土地增值税，多退少补。

1.1.2 企业所得税缴税方式：按月度或季度预缴的方式缴纳，年度进行汇算清缴。国税发[2009]31号第九条规定：“企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。”

1.1 成本项目扣除相似

1.2.1 土地增值税的成本扣除项目：根据土地增值税暂行条例及实施细则，纳税人计算土地增值额时税法允许扣除的项目成本分别为：（1）土地取得成本，即取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。（2）房产开发成本，即开发土地和新建房及配套设施的成本，包括纳税人房地产开发项目实际发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用。

1.2.2 企业所得税的成本扣除项目：根据国税发(2009)31号文第二十七条的规定，开发产品计税成本支出的内容：土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费用

2 不同之处

2.1 预提成本

2.1.1 土地增值税的预提成本规定：国税发[2006]187号规定：房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。有关未付款可扣除的规定，国税函[2010]220号第二条规定：“地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。”

2.1.2 企业所得税预提成本扣除规定：国税发[2009]31号第三十二条规定：除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。

（1）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。

（2）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。

（3）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

2.2 加计扣除项目，作为一种税收优惠措施，加计扣除在土地增值税和企业所得税中都存在，但对于房地产企业适用各有不同。

2.2.1 土增值税所涉及的加计扣除项目

我国《土地增值税暂行条例实施细则》规定，对从事房地产开发的企业，允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。

2.2.2 企业所得税所涉及的加计扣除项目

根据《企业所得税法》的规定，安置残疾人员及国家鼓励安置的其他就业人员所支付的工资，在计算应纳税所得额时加计扣除，企业安置残疾人员的，在按照支付给残疾职工工资据实扣除的基础上，按照支付给残疾职工工资的100%加计扣除。

2.3 房地产开发费用不一样

2.3.1 土增值税房地产开发费用的规定：

《土地增值税暂行条例实施细则》规定，开发土地和新建房及配套设施的费用即房地产开发费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

根据国税函[2010]220号第三条房地产开发费用的扣除规定：

（1）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。

（2）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。

全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。 上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。

此外，财政部、国家税务总局对利息支出扣除作了两点专门规定:一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除;二是对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

2.3.2 企业所得税房地产开发费用的规定：

国税发[2009]31号第十一条规定：企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。这里指的期间费用就是房地产开发费用，指的是销售费用、管理费用、财务费用。

期间费用并不是全额可以抵扣，根据《企业所得税法》的规定，企业下列支出按规定扣除：

(1)对企业职工福利费、工会经费、职工教育经费的税前扣除标准分别为14%、2%、2.5%。

(2)对业务招待费税前扣除范围和标准按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售(营业)收入的5‰。

(3)对广告费和业务宣传费税前扣除范围和标准:除另有规定外，广告费和业务宣传费支出不超过当年销售(营业)收入15%准予扣除;超过部分准予在以后纳税年度结转扣除。

(4)对公益性捐赠支出税前扣除范围和标准:企业发生公益性捐赠支出，在年度利润总额12%以内的部分准予扣除。

(5)企业支付境外机构的销售费用税前扣除范围和标准规定:不超过委托销售收入10%的部分准予据实扣除。

2.4 可扣除的已缴税金不一样

2.4.1 土增值税扣除税金的规定：根据《土地增值税暂行条例实施细则》规定：可扣除与转让房地产有关的税金，包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税可扣除。其中印花税则规定房地产企业不允许抵扣，非房地产企业可以抵扣。

2.4.2 企业所得税扣除税金的规定：国税发[2009]31号规定：企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。

参考文献

[1]刘玉章著《房地产企业财税操作技巧》.机械工业出版社

[2]蔡昌主编《房地产企业税收筹划实战报告与涉税指南》中国市场出版社

[3]段九利等著《房地产企业全程纳税筹划(第二版)》.中国市场出版社