房地产考察报告大全11篇

绪论：写作既是个人情感的抒发，也是对学术真理的探索，欢迎阅读由发表云整理的11篇房地产考察报告范文，希望它们能为您的写作提供参考和启发。

篇（1）

告如下：

一、廉租住房建设情况

1、建设目标任务

我县20*年度扩大内需项目第四季度新增6000平方米廉租住房项目，经请示县人民政府及上级主管部门同意，结合我县实际，收购

了6000平方米经济适用住房作为20*年第四季度新增扩大内需廉租住房项目。后因在检查中不符合中央20*年第四季度扩大内需项目的

要求，现已重新建设。2009年我县的廉租住房建设计划总面积20000平方米，400套，2009年我县共需完成26000平方米，520套廉租住房

建设任务。

2、工作进展情况

20*年第四季度新增6000平方米扩大内需项目廉租住房项目，已启动征地工作，完成了图纸设计及方案的修改。2009年20000平方米新建廉租住房建设项目，在项目名称、项目法人、建设规模和总投资不变的

前提下，分别利用云南*有限责任公司、*县教育局(*中学、*中学、*中学、*中学、*中学、*中学、高

良中学)、*县*镇卫生院和*县*乡人民政府的国有存量闲置土地来分点建设，现主体工程已全部开工，完成投资600万元。

(其中：云南*有限责任公司和*县*镇卫生院的8000平方米廉租住房，正在进行三层主体工程施工，*县教育局、*

县*乡人民政府正在进行基础部分工程建设，整个项目建设预计12月底全部完工，并投入使用)。

二、廉租住房建设存在的困难

1、资金缺口较大。由于地方财政资金紧缺，廉租住房建设资金投入受限，目前我县已建成的廉租住房建设资金缺口1*0万元，

(20*年5000平方米，总投资665万元，上级补助资金250万元，地方补助资金175万元，现下欠建设资金240万元;20*年6000平方米，加

上20*年第四季度新增6000平方米扩大内需项目，共12000平方米，总投资1530万元，上级补助资金600万元，地方到位资金120万元，

下欠建设方资金810万元)。

2、土地征用难。建设中，一是向农户征用土地十分困难(大多农户不到场，或到场的拒接签字、拒接领取征地款等现象突出);二是

土地手续难予办理。

3、廉租住房制度建设滞后，管理人员不足。对低保人员的动态管理和廉租房住户的进入和退出机制有待进一步健全;

4、未来廉租住房的滚动发展和循环发展思路还有一定差距，探索和借鉴先进的廉租住房建设经验和办法不够，处于被动建设，无

政策支持。

三、下步工作措施

1、廉租住房不再集中兴建，采取以收购旧住房，在房地产开发小区中配建或者利用各类企业、单位现有的存量土地等方式进行建

设;

2、争取政策支持，结合廉租住房实用、便利、安全、功能配套、造价不高的特点，尝试对廉租房住户进行先租后售，达到滚动发

展的目的;

3、利用金融资源，发挥金融诱导作用，将廉租房开发成贷款证券化;

4、推行住房建设公债和大力发展房地产租赁业，尤其是加快廉租房租赁方式的创新。

篇（2）

一、房地产建设项目管理概述

在房地产开发中，广义的项目管理内容主要包括项目计划、项目评估、项目组织、项目建设以及项目建成管理等。在这些内容中，项目建设是整个房地产项目管理中最为重要的一环。所谓建设项目，则是指房地产企业需要一定的资金，并经过不断的决策和实施的一系列过程，同时在一定的条件下形成固定资产为目标的程序和过程。房地产建设项目中的项目管理应该包含项目统筹管理和项目的施工管理。

其中，项目统筹管理主要包括项目的定位、租赁以及服务等，是各部门在协调项目实施的过程中，各开发商在各部门的协调和组织下确保某一项目实施成功的关键要素。它需要在各项管理制度及考核制度完善的前提下才能实现。房地产建设项目施工的全过程管理则包括：招投标管理、合约管理、成本管理以及资金管理、施工组织管理和风险管理等，其意义在于合理的利用资金，提高资金的利用率，从而实现房地产建设项目的定位计划的实施。

房地产开发经营过程中的工程项目管理贯穿于整个项目开发运营的始终，是房地产企业在项目工程中进行决策、组织、领导以及控制等管理的先决条件。因此，做好房地产建设项目管理，对房地产企业的快速发展以及房地产事业的顺利发展意义重大。

二、房地产建设项目管理措施

房地产建设项目管理内容丰富，涉及面广，加强房地产建设项目管理，就需要坚持全面的观点，考虑到房地产建设的方方面面，确保房地产建设项目管理的有效实施。

1、成本管理

成本管理是房地产建设项目管理中的重要内容。房地产企业实施建设项目的最终目的是为了获得利润的最大化，因此，在追求经济利润的前提下，成本管理就显得尤为重要。在房地产建设项目管理中，成本管理贯穿始终，从建设项目的定位到计划、再到初步设计、施工设计、工程建设，直至建成交付等的每一个阶段都需要进行有效的成本管理，介于此，房地产企业在每一个环节中都要做到对自己产品进行详细的研究，设立专门的财务管理团队，根据项目的总体规划、项目布置以及内部构造和设备安装等的配套运营出发，通过价值工程理论进行优化设计，对各个阶段的造价进行有效的控制。

2、进度管理

房地产建设的项目管理中，从房地产项目开发到完工，事先都会做好相应的进度安排工作。对于项目施工而言，投入的资金是有时间价值的，房地产建设项目从立项到结束的时间是越短越好，这样才便于提高投入资金的使用效率。因此，制定切实可行的实施计划是十分重要的。做好进度管理工作就要求房地产企业对项目进行明确的划分，主要划分为几个节点，细化到什么时间出正负零，什么时间封顶，什么时间验收等，做好这几个时间节点的控制。同时，房地产企业还需要做好对项目工程的全局管理，主要是通过施工单位的定期检查，及时采取措施，充分利用组织、技术等各种方法监督各方的参与，共同提高项目的建设进度。

3、合约管理

在房地产建设项目管理中，项目实施必须按照完善的合约来进行管理，一份好的合约能够将房地产建设项目的成本风险有效的转移，甚至现实低成本高质量的转变。同时，招标是完善合约管理的前提和基础，而招标过程也可以让建设方更多的对过程实施者和控制的过程进行全面的认识，制定完善的招标制度有效减少了风险要素，因此，在进行合约管理时，应该在项目管理中设立专门的管理部门，与工程管理部门建立良好的管理链条。

4、目标责任管理

在房地产建设的项目管理中，为了有效进行目标和责任管理，房地产企业应该将企业的管理责任明确到每一个部门，明确到每一个责任人，各部门负责人直接对企业总负责人负责，以此来确保各项目的执行和完成。同时，在各项目内部，项目经理可以将项目划分为更加细化的责任单元，进行权责分明，这样就有助于项目组织对项目执行情况和进度实施情况进行有效的考核和评估，以便促进企业整体目标的实现。

5、质量管理

在房地产建设项目中，质量保证是第一，如果建设项目留下了任何质量隐患，后果不堪设想。因此，在房地产建设项目中，要重视对工程质量实施严格的管理，建立并完善质量保证体系和质量监督体系；其次，房地产建设项目经理在质量管理中也要努力做到以下几点：首先，严格按照招标约定的验收标准，对房地产建设项目进行全过程的质量检查和验收；其次，在验收过程中所获得的任何一项数据信息，必须进行科学合理的分析，做到有理有据；同时，在质量验收中对材料的验收要求提供实验报告，提供必要的订货验货考察报告；另外，对于建设项目实施过程中出现的不合格环节，必须要求即刻返工，并根据相关的质量管理规定给予严格的惩罚措施。

三、结束语

房地产建设项目管理是一个动态的管理体系，其管理内容涉及房地产建设项目的始终，项目经理在项目管理中必须对各个阶段、各个环节时刻保持着清晰的头脑，认真分析，定期检查，既要有效的节约成本，又要充分保证建设项目的质量，从而实现企业经济利益的最大化。

参考文献：

[1]王富强.浅谈施工阶段的工程监理质量控制[J].甘肃科技，　2005，（01）

篇（3）

中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号：

在工程建设项目中,项目工程管理影响着工程的质量、进度和成本控制,是施工企业能否获取效益的关键因素。因此,必须充分认识项目工程管理实践的重要性和必要性,不断创新项目工程管理的方法,切实提高管理实效。

1.房地产建设项目管理概述

在房地产开发中，广义的项目管理内容主要包括项目计划、项目评估、项目组织、项目建设以及项目建成管理等。在这些内容中，项目建设是整个房地产项目管理中最为重要的一环。所谓建设项目，则是指房地产企业需要一定的资金，并经过不断的决策和实施的一系列过程，同时在一定的条件下形成固定资产为目标的程序和过程。房地产建设项目中的项目管理应该包含项目统筹管理和项目的施工管理。

其中，项目统筹管理主要包括项目的定位、租赁以及服务等，是各部门在协调项目实施的过程中，各开发商在各部门的协调和组织下确保某一项目实施成功的关键要素。它需要在各项管理制度及考核制度完善的前提下才能实现。房地产建设项目施工的全过程管理则包括：招投标管理、合约管理、成本管理以及资金管理、施工组织管理和风险管理等，其意义在于合理的利用资金，提高资金的利用率，从而实现房地产建设项目的定位计划的实施。

房地产开发经营过程中的工程项目管理贯穿于整个项目开发运营的始终，是房地产企业在项目工程中进行决策、组织、领导以及控制等管理的先决条件。因此，做好房地产建设项目管理，对房地产企业的快速发展以及房地产事业的顺利发展意义重大。

2.房地产建设项目管理措施

房地产建设项目管理内容丰富，涉及面广，加强房地产建设项目管理，就需要坚持全面的观点，考虑到房地产建设的方方面面，确保房地产建设项目管理的有效实施。

2.1成本管理

成本管理是房地产建设项目管理中的重要内容。房地产企业实施建设项目的最终目的是为了获得利润的最大化，因此，在追求经济利润的前提下，成本管理就显得尤为重要。在房地产建设项目管理中，成本管理贯穿始终，从建设项目的定位到计划、再到初步设计、施工设计、工程建设，直至建成交付等的每一个阶段都需要进行有效的成本管理，介于此，房地产企业在每一个环节中都要做到对自己产品进行详细的研究，设立专门的财务管理团队，根据项目的总体规划、项目布置以及内部构造和设备安装等的配套运营出发，通过价值工程理论进行优化设计，对各个阶段的造价进行有效的控制。

2.2进度管理

房地产建设的项目管理中，从房地产项目开发到完工，事先都会做好相应的进度安排工作。对于项目施工而言，投入的资金是有时间价值的，房地产建设项目从立项到结束的时间是越短越好，这样才便于提高投入资金的使用效率。因此，制定切实可行的实施计划是十分重要的。做好进度管理工作就要求房地产企业对项目进行明确的划分，主要划分为几个节点，细化到什么时间出正负零，什么时间封顶，什么时间验收等，做好这几个时间节点的控制。同时，房地产企业还需要做好对项目工程的全局管理，主要是通过施工单位的定期检查，及时采取措施，充分利用组织、技术等各种方法监督各方的参与，共同提高项目的建设进度。

2.3合约管理

在房地产建设项目管理中，项目实施必须按照完善的合约来进行管理，一份好的合约能够将房地产建设项目的成本风险有效的转移，甚至现实低成本高质量的转变。同时，招标是完善合约管理的前提和基础，而招标过程也可以让建设方更多的对过程实施者和控制的过程进行全面的认识，制定完善的招标制度有效减少了风险要素，因此，在进行合约管理时，应该在项目管理中设立专门的管理部门，与工程管理部门建立良好的管理链条。

2.4目标责任管理

在房地产建设的项目管理中，为了有效进行目标和责任管理，房地产企业应该将企业的管理责任明确到每一个部门，明确到每一个责任人，各部门负责人直接对企业总负责人负责，以此来确保各项目的执行和完成。同时，在各项目内部，项目经理可以将项目划分为更加细化的责任单元，进行权责分明，这样就有助于项目组织对项目执行情况和进度实施情况进行有效的考核和评估，以便促进企业整体目标的实现。

2.5质量管理

在房地产建设项目中，质量保证是第一，如果建设项目留下了任何质量隐患，后果不堪设想。因此，在房地产建设项目中，要重视对工程质量实施严格的管理，建立并完善质量保证体系和质量监督体系；其次，房地产建设项目经理在质量管理中也要努力做到以下几点：首先，严格按照招标约定的验收标准，对房地产建设项目进行全过程的质量检查和验收；其次，在验收过程中所获得的任何一项数据信息，必须进行科学合理的分析，做到有理有据；同时，在质量验收中对材料的验收要求提供实验报告，提供必要的订货验货考察报告；另外，对于建设项目实施过程中出现的不合格环节，必须要求即刻返工，并根据相关的质量管理规定给予严格的惩罚措施。

3.结束语

房地产建设项目管理是一个动态的管理体系，其管理内容涉及房地产建设项目的始终，项目经理在项目管理中必须对各个阶段、各个环节时刻保持着清晰的头脑，认真分析，定期检查，既要有效的节约成本，又要充分保证建设项目的质量，从而实现企业经济利益的最大化。

【参考文献】：

【1】王富强.浅谈施工阶段的工程监理质量控制【J】.甘肃科技, 2005,(01).

篇（4）

摘　要：澳大利亚养老基金规模庞大具有海外投资的优势。中国政治经济形势稳固，随着中澳自贸协定的签署和金融市场的逐渐开放，加上沪港通的正式启动，澳洲养老基金投资迎来了与中国合作的良好时机。在利弊共存的澳洲养老金海外投资路上，澳洲与中国金融机构的合作前景值得期待。

关键词 ：养老管理基金；投资；创新

中图分类号：F840.67文献标志码：A文章编号：1000-8772（2015）25-0268-01

一、澳大利亚养老金定义及投资现状

澳大利亚养老金体系主要有三部分组成，超级年金、管理基金和政府补贴。其中，管理基金又称信托投资，它是将投资人的资金由专业机构进行管理投资使养老基金增值的一种投资形式，其投资方式包含股票、债券、房地产和货币投资。

根据澳洲税务局2015年上半年统计结果，澳洲目前管理基金规模正在逐渐扩大，总资产价值已超过49.5亿澳元。海外投资的比例也在逐年上升，并且其投资方式主要以股票与房地产为主。

截至目前已有多家澳洲大型金融服务公司开展海外合作，包括安保集团（AMPLimited）和澳大利亚投资咨询公司（AzureCapital）等，他们都将眼光放到了亚洲快速增长的中产阶级人群中，特别是中国，预计这一新兴阶层将在未来花费数千亿来购买保险、投资等金融产品。

二、澳大利亚养老金投资回报

据SuperRatings数据显示，澳洲养老管理基金在2014年取得7.5%的高回报率。高回报主要是受到了澳洲经济回温的作用，同时世界经济市场的推动也不容小觑。

中国作为澳大利亚养老金的海外投资国之一，其政治形势愈加稳固，随着中澳自贸协定的签署和金融市场的开放以及沪港通的正式启动，澳洲商业投资迎来了与中国合作的良机。

安保集团在2014年以2.4亿澳元收购中国人寿养老保险股份有限公司19.9%的股权，自此安保集团与该公司的互利共赢模式又向前迈进一大步。商务部新闻发言人孙继文指出，今后几年中国中产阶段预计将达7.5亿人，他们对保险、投资产品、财务规划及高级金融服务的需求已整体提升。中国的基金行业总价值在2014年底已达到8000亿澳元，并预计在2017年将上升至1.5万亿澳元。安保集团的投资基金安保资本中国成长基金创下了投资回报率55.36%的优异表现。安保集团进军了快速增长中的中国财富管理行业无疑获益匪浅，被投资的养老基金也可获得高额回报。

三、澳洲养老金机构与中国金融机构进行合作的利弊

中澳自贸协定的签署以及中国开放型经济新体制的加快构建，中国市场坚实的经济基本面、巨大的增长潜力和一系列深化改革措施营造出的良好投资氛围，时刻被澳洲投资机构所关注。

同时，沪港通的正式启动也进一步促进中国内地与香港以及全球资本市场的健康发展，中国股票市场自此进入新一轮牛市。这对于利用澳洲养老金投资中国股市的澳洲金融机构无疑是一利好消息。中国股市指数的攀升与澳洲养老金的投资回报息息相关。

中国住房市场兴起多年，其房贷规模也在逐渐扩大，澳洲养老基金投资机构也着手于开拓中国房地产市场。麦格理银行（Macquarie）的中国地产基金和安保集团的环球基金相互合作，共同致力于开发上海房地产，且他们都对中国房地产市场的前景充满信心。麦格理银行更是早在20年前就在上海成立麦格理管理咨询有限公司，致力于开发上海房地产市场，收益颇丰。

另外，中国还加大对外商投资企业合法权益的保护，使外资的流入规模始终维持在较高且受保护的水平。

然而，尽管中国经济正在加速与国际市场融合，并不断提升对外开放的层次，但不少海外投资机构仍然存在些许担忧。

2015年初，澳洲AzureCapital与华夏基金达成协议将共建基金投资中国股市。公司董事SimonPrice就曾表示，他们最担忧的是中国市场缺乏透明度和信息是否可靠，再加上中国市场信息量庞大而繁杂，所以一个专业的本地合作伙伴是必须的，这也是他们与华夏基金合作的原因。

最近，中国股指大跌，跌幅触及8年来最大单日跌幅。可见，中国股市仍然不够稳定，安保集团亚洲证券部主管PatrickHo就表示，沪港通刚启动的几个月股市不够稳定，中国政府也希望通过吸引更多外国机构性投资者来降低国内股市的波动性水平。因此，澳洲养老金投资机构与中国金融机构进行合作，机遇与风险需权衡。

四、澳洲养老金的投资前景

澳洲委员会东亚发展市场总经理凌德智指出，以中澳自贸协定签署为契机以及中国开放市场的诸多举措，澳洲银行保险企业、证券基金公司等正面临新的机遇，这也为澳洲养老金与中国金融机构合作创造了积极的条件。澳国民银行、西太银行、澳新银行、联邦银行、安保集团、邦联集团等澳大利亚的大型金融机构均希望开拓中国市场，而这些金融机构每家都掌管着数百亿澳元的养老管理基金。

随着澳洲和中国政治经济的稳定与持续发展，以及中澳自贸协定的签署，这些立竿见影的利好都预示着澳洲投资的机遇将更加广阔，澳洲养老金机构与中国金融机构合作的氛围将会更好。

参考文献：

[1]匡林.国外养老金如何投资?[J].齐鲁周刊，2015（11）：32-33.

篇（5）

一、长期宽松的宏观经济政策

2000年第四季度开始，美国经济增长出现停滞之势。2000年以来，为了防止经济衰退，提升企业和个人投资意愿，促进经济增长，尤其是振兴 “9·1l”事件后遭受重大打击的美国经济，美联储又连续11次降息，美元一年期浮动利率从原来的6.5%下降到1.75%，以刺激居民消费和投资的增长。

过去10年的联邦基础利率几乎都在5%以下，减去CPI，实际利率大部分都在2%以下，甚至一度出现负利率的情况。在低利率时代，企业的融资成本低，大肆进行积极的扩张策略，企业财务风险逐步提高。个人储蓄需求低，消费投资需求旺盛，这些在促使了美国经济发展的同时也带来了经济泡沫。投资银行除了经营传统的证券经纪、承销业务的同时大力开发金融衍生产品，金融创新层出不穷，这刺激了美国经济的虚假繁荣，使得其经济泡沫逐步变大，金融风险逐步加大，最终引发了次级危机。

过去10年主要是小布什政府时期，其财政政策的主要特点是：

(1)减税扩支的财政政策是布什政府经济政策的核心。布什政府上台后，为了兑现其大选的承诺，着手进行大规模减税。2001年夏季，美国国会批准了布什政府提出的1.35万亿美元的减税计划和教育改革措施。以减税为内容的财政扩张政策为高新技术的发展拓展了消费空间。减税措施从心理上对美国消费者产生了积极作用，通过减税刺激了就业，拉动了经济的增长，使美国的消费在经济衰退期间没有出现负增长，消费推动了经济的复苏。

(2)布什财政政策中更多地关注社会福利问题，但局限性仍然很大。布什总统经济政策中的一个突出特点是重视社会福利。除了在政策上将此作为一个重心外，在行动上也表现出布什政府将致力于社会保障和医疗改革。如于2001年1月29日向国会提交了一项为期4年、拨款400亿美元的计划，旨在帮助最贫困的老年人购买处方药等。

从上可以看出，宽松的货币和财政政策为经济的发展提供了土壤，但这一政策的长期实施造成了流动性的泛滥，在次贷危机爆发前，全球流动性过剩，全球股票市场屡创奇高，投资气氛异常火爆，而全球经济发展相对缓慢，虚拟经济最终偏离实体经济过大，次贷危机爆发，逐步发展成全球经融危机。

二、信用危机

信用因华尔街的假账而动摇，对财富创造的信仰因CEO的贪婪而堕落。从本质上来讲，次贷危机的根源就是金融企业不顾触犯金融道德风险，非理性放大金融杠杆，令金融风险无限积聚，使泡沫破裂的灾难性后果超出了金融体系所能承受的临界点，进而引发银行危机、信用违约危机、债务危机、美元危机等一系列连锁反应，而这一系列危机的背后凸显的则是美国出现了整体性的信用垮塌。

第一波银行危机。信用链条的断裂使更多金融（银行）机构濒临危机边缘。随着贝尔斯登和雷曼宣布破产、美林被并购，华盛顿互助银行（WM），美国国际（AIG）等金融机构日益恶化的财务问题也将对金融市场造成沉重打击，瘫痪整个银行体系。

第二波市场危机。还将引发代表未来预期的信用衍生产品市场。作为为固定收益资产提供一种保险形式，信用违约互换(CDS)的违约危机，将带来交易商如何解除价值巨额美元的合约问题。当前信用违约掉期市场交易的62万亿美元的规模，也将整个世界金融市场暴露在一个前所未有和无法估量的系统性风险之下。

第三波赤字危机。政府买单将造成巨额财政赤字。之前有预计2008年美国周期性调整后的预算赤字为4070亿美元，约占GDP的5.4%，而随着接管两房2000亿美元的财政注资以及联邦政府将在公开市场收购“两房”发行的按揭抵押证券的巨额亏空（如按最终损失率5％来计算，接管两房的债券损失在2500亿至3000亿美元之间），美国联邦政府账面上的债务和国债负担将大幅上升，导致经济恶化。

危机考验了我们，也警示了我们。从国际金融发展的历史看，此次次贷危机表明其背后世界经济深层因素正发生悄然变化。危机发生后，人们总要问责于监管。

三、启示

第一，房地产市场的发展模式需要反思，并澄清政府在这一市场中的地位与作用。考虑借款人的不同信用，分离低收入阶层到房屋租赁市场和廉租市场。由于低收入阶层的信用风险一般较高，且对利率和房价较为敏感，严重依赖商业银行获得房屋抵押贷款，无疑将增加系统性风险。一方面，为保障低收入阶层的居住权，急需发展和健全房屋租赁市场和廉租市场予以配合。而这一目标须与其它制度如个人及家庭财产的申报及登记制度与相应的税收监管制度配合，才可真正得以落实。另一方面，为防范银行系统的风险，则需严格控制商业银行对房屋贷款的发放标准及比例，限制预售期房的抵押贷款及开发贷款。

第二，房地产金融体系需要重新设计，将遏制房价泡沫与控制银行风险相结合。当房地产开发、经营、消费活动都依赖于商业银行贷款时，房地产市场与商业银行将一荣俱荣，一损俱损。为降低房地产市场波动对商业银行的负面影响，在转变房地产融资模式和加强创新的同时，需注重加强商业银行内部控制，严防贷款质量下降和房地产市场的风险转移。为此，应鼓励房地产开发企业在资本市场通过股票、债券进行直接融资；改革各地的住房公积金组织及管理体制，尽快组建政府支持的住宅抵押贷款银行及住宅抵押贷款证券化机构已经迫

在眉睫。

第三、在设计金融市场体系尤其是发展金融衍生品时，须充分认识到衍生品的两面性。金融衍生品既有分散风险的功能，也有放大风险的作用因此，金融创新仍需继续推动。同时，还应对衍生品市场的发展加强监管，严控风险，如在制定各种政策时，严格控制杠杆交易的上限，避免利用杠杆效应过度，避免单

一市场风险向其它市场传染。

参考文献

篇（6）

随着监管层降低公募基金业务的门槛，公募基金变革在所难免。在中国大资管行业中，公募基金管理的规模是最少的，截至今年一季度末，信托资管规模8.7万亿、银行理财产品的余额7万亿，保险资金运用的余额7万亿，而基金管理公司资管规模仅3.6万亿。

而更激烈的环境则是，由于监管层打破了原有各守自家一亩三分地的格局，公募基金的变革在所难免。

从外部来看，商业银行、信托公司、保险公司、证券公司等机构都在积极参与财富管理业务，并不断扩大市场份额；从内部来看，随着市场化的深入，基金管理公司的数量将不断增多，业务更加多元，行业格局面临调整，竞争压力也将不断加大。

基金公司下一步怎么走？一份来自中国证券投资基金行业协会的英国资管机构调研报告悄然跃出水面，而“并购”亦成为了报告中的关键词。

81家基金公司大资管时代转型

6月1日，新的《证券投资基金法》实施，基金管理公司在业务范围及投资标的等方面或将有较大突破，基金管理公司正在面临着一个全新的竞争环境，在面对机遇的同时面对的却是重大的挑战。

如果说，2012年是中国基金业的发展年，那么2013年则是突破年。

“转型”即成为今年基金行业中重要的关键词之一。基金投资和基金销售作为基金行业的两条肩膀都面临重要转型，基金投资面临从传统公募产品投资向“大资管”转型，基金销售也面临从交易通道式的产品销售，向以客户为中心、多产品理财配置的投资顾问模式转型。

南方一家基金公司高层认为，2013年将是决定各家基金公司结构性格局的关键性一年，今年逐鹿的结果，将影响整个行业的未来三五年发展。

对于目前的81家公募基金公司如何转型把握机遇？大公司早已做好了准备。比如，博时基金表示，产品创新和国际化等是其谋求转型的关键。嘉实基金则认为，要努力做到多元化，“在一定程度上效率是慢的，但是这样产出的结果是好的。”其实，大家都在寻求差异化，从而实现财富管理的多元化发展。

目前公募基金公司所面临的资产管理行业也是与银行、保险、投行、证券公司、信托及私募等共同竞争的市场环境，在拥有更多自由空间的同时，也面对着前所未有的巨大挑战。可以说，竞争策略是各基金公司需要思考的问题。

5月31日，新基金法正式实施前一天，证监会主席助理张育军在中国证券投资基金协会（下称“中基会”）举办的一个会议上表示，“必须保持政策的连续性和稳定性，坚定不移地推动基金公司创新。”同时他强调，“既要坚定不移地放松管制，又要旗帜鲜明地加强监管，使监管工作紧紧跟上行业和市场创新的步伐。”

中基会建议行业并购

据Wind资讯的统计显示，2010、2011和2012年的三年间，市场上基金总数分别为704只、914只和1174只，呈现逐年上升的势头，每年新增的基金数量超过200只。

基金公司所面临的挑战，一方面因素来自于市场依然不景气；另一方面则是投资者对固定收益类产品的关注度进一步提升，导致投资资金由管理费率、托管费率较高的偏股型基金向管理费率、托管费率均较低的债基、货基、理财基金几个较低风险品种转移的趋势，基金公司的管理费收入不断下滑。

数据显示，尽管基金产品数激增，但基金公司的管理费收入却从2010年的296.00亿元，下滑至2012年的259.04亿元，跌幅高达12.48%。而且基金公司之间的管理费收入相差更达百倍以上。

在这样的背景下，无论大小基金管理公司，都担心被瞬息万变的时代潮流所抛弃，大的公司担心被超越，小的公司则担心被兼并或者被注销。除了同业竞争激烈，还要面对银行、券商等方面挑战，81家基金公司应如何面对“大资管”时代的生存压力呢？

“鼓励资产管理行业收购和并购。”今年上半年，中国证券投资基金协会（下称“中基会”）参加了英国另类投资管理协会在英国伦敦召开的2013年全球政策与监管年会，并对英国资产管理行业进行了考察，考察报告中，提出了这样一个建议和想法。

篇（7）

面向21世纪的中美商务合作论坛

首届西湖国际儿科论坛

燃烧副产物及健康影响

微电子与等离子体技术的基础及应用研究

国际智能电网理论研究和应用

安全探测与信息技术

农业与食品检测用纳米技术与生物传感器研究

肿瘤发病分子机制联合研究

绿色超级作物的分子育种

北京化工大学与忠南国立大学双边学术研讨会

美国研究联络会第7次年会

第4届IEEE生物信息与生物医学工程国际会议

2010发育与疾病国际研讨会

第3届古桥研究与保护国际学术研讨会

第3届计算智能与设计国际学术研讨会

2010国际信号、系统和电子会议

第6届无线通信、网络技术及移动计算国际会议

澳大利亚的华文教育

专门用途英语在亚洲

美国犹他大学的学生事务工作

地球关键区界面反应:分子水平环境土壤科学

中日学者共探信息技术

量子物质科技正在成为新世纪重要前沿

大规模跨媒体数据挖掘与检索

裂纹路径研究新技术新方法

产品创新管理研究进展

产业集聚理论与区域协调发展

2009年数字制造国际学术会议述评

非传统安全与和平发展国际会议综述

工业文明和可持续发展——亚洲博士生创新研讨

核酸和糖化学生物学的研究热点和最新进展

岩土环境修复与可持续发展

移民与专业文凭互认

e社会传播:创新、合作与责任

信息保障与安全热点技术

无网格、粒子类和扩展有限元方法国际学术会议

第7届杭州植物病理与生物技术国际研讨会

法律、语言与全球公民权利

改革开放三十年中国行政国家的重塑

生态文明:环境、能源与社会进步

中美经贸关系——问题与前景

历史上的中国出版与东亚文化交流

住房保障与房地产业的可持续发展

2008美国岩石力学会议及学术访问

美国大学考察报告

概率统计的现状与未来

基础、临床与公共卫生需携手共进

工程塑性力学及应用进展

智能机器人与应用的现状与发展趋势

分子影像前沿研究与应用

专利信息管理和检索的最佳实践

2008年国际计算机科学、计算机工程及应用计算大会

篇（8）

当前宏观经济形势及未来政策的取向

提升沿边开放与构建周边国际产业合作带

“不确定”的后奥运经济的确定性

刺激内需，保经济增长，刺激内需的关键是投资

论自主研发对我国汽车工业安全的意义及其措施

我国服务外包产业的分析和对策

创新型国家建设与自主创新战略探索——“创新型国家与高技术产业发展”论坛综述

我国商业银行从事投资银行业务研究

我国货币政策的效率研究

民间金融：是取缔还是招安?

加快税收调控，推广环保型汽车

中国农民工市民化的社会成本研究

中国农村信贷交易的物权困境与抵押设计

农村土地股份合作制产生原因解析

跨国公司在华并购的敌意行为分析

基于当前宏观经济形势下的国有投资公司策略选择

首都资源：收益、成本与比较优势

住房市场失衡：市场失灵还是政府失责

卷首语

全球金融危机与中国的对策(下)

国外社会政策新发展及对中国的启示——民建中央社会福利与社会保障访问团赴卡塔尔、奥地利、荷兰的考察报告

我国经济增速下滑的产业因素与需求因素

常怀感恩 心存敬畏——访中国物资储运总公司总经理 韩铁林

金融危机下的我国资源型产业结构调整问题

关于江苏节能减排工作的调研

我国股票市场资源配置效率的实证分析

关于社保基金资本运作问题分析

金融危机背景下中小企业面临的融资困境与出路

影响我国中小企业发展的外部因素的实证研究

EVA在高新技术企业经营者薪酬中的应用研究

返乡农民工就业培训长效机制的构建——以金融危机十七省返乡农民工实证调查为视角

农产品供给不足条件下的农村劳动力就业

刺激增长的重点和有效性:国际经验和教训

我国证券投资者保护基金制度的创新与不足

金融危机冲击下的民营企业:挑战严峻、信心增强——2009·中国民营企业家问卷跟踪调查报告

卷首语

当前中国的宏观经济形势

防“过热”更需防“过剩”

企业利润与企业社会责任

中国银行业需在开放与安全之间寻求战略平衡

企业社会责任与社会进步密切相关——东软集团董事长兼总裁刘积仁访谈录

世界经济:竞合格局的变化

世界经济增长率的测度以及中国贡献的分析

现阶段房价调控措施分析及其对策研究

谈我国房地产市场发展的几个问题——兼论政府调控房价的着力点

“耗散结构”理论思想对企业经营管理的启示

国有资产授权经营的现状与对策分析

基于治理结构的企业员工关系研究

信息时代的企业内部市场网络组织变迁——以海尔的组织结构变化为例

资源获取动机下的企业兼并理论综述

网络经济视角下的垄断与中国反垄断改革

生态现代化战略需以黄河流域为重点

北京市国有企业技术创新问题及对策

经济快速增长下的自主创新——2006·中国企业创新专项调查报告

卷首语

篇（9）

美国是世界上最发达的国家，综合国力远远超过其它国家，同时也是市场经济体系最为完善的国家。在这一社会背景前提下，形成了美国高度专业分工协作的物业管理市场运作体系。 美国物业管理研究院有一个集管理、科研、培训、经营于一体的组织结构，在各大地区设立有分部，其总部的机构设置。

理事会

执行委员会

常务委员会：

职责：审计、预算、规划

条例、规定、

道德规范和纪律

道德规范问题听证和纪律委员会

执行委员会

公共住房道德规范和执行委员会

地方分部活动部：

职责：分部活动

arm部：

职责：arm服务

法律事务部：

职责：全国联邦住房联络

各地联邦住房联

公平住房和平等机会

联邦立法

州和市政事务

服务部：

职责：全国物业经理咨询

物业经理计算机和技术

收/支分

风险管

联络部：

职责：物业管理杂志社

营销/公共关系

出版

会员注册部

职责：amo

amo资历评估分会

amo保险分会

cpm会员标准

高级cpm会员标准

管理计划

会员发展、少数民族

教育培训部：

职责：成人教育

cpm会员资格培训

教育政策

师资

课程内容委员会

2、高度职业化的物业管理队伍是美国物业管理的重要特色之一。在美国，任何人要想从事物业管理，均须获得相应的职业资格。这种资格管理主要不是针对企业，而是针对管理者个人，这与我国目前现行的企业资质管理不同。美国物业管理资质分三种：cpm，注册物业经理（certified property manager）；arm，注册住房经理（accredited residential manager）；amo，注册物业公司（accredited management rganization）。还有一种过度性的叫cpm candidate，是成为注册物业经理前的专业资格。负责资质管理工作的美国物业管理研究院严格执行行业资格标准和行业道德规范，使上述资格，特别是注册物业经理资格入门有相当难度，从而既保证了注册物业经理人队伍的质量，也使这一职业成为具有较高社会价值的热门选择。

3、成为cpm的职业要求

申请人向irem提出申请，取得预备cpm资格。申请人必须填写申请表、交申请费、有高中以上学历、符合法定工作年龄和目前正从事物业管理工作。预备期一般五年，最短一年，最长十年。若是申请人曾经从事物业管理或房地产相关工作，取得其他经历分，也可少于五年。

申请人取得预备资格后，需按照irem设计的一套考核制度，取得260分，其中160分为必修分，100分为选修分。

irem课程：30分必修分，多达100分选修分。irem每年在总部和各地分部举办培训班，每年初，irem就将课程介绍印成精美的手册寄给每一个学员。课程内容主要包括物业维修管理、人力资源管理、多用途物业的推销和租赁、房地产的财务及其策略、物业管理效能评估、物业投资环境评估和就某一物业写一个物业管理计划。

cpm证书考试：30分必修分，0选修分。考试内容涵盖维修保养、人力资源管理、促销和租赁、财务运作、日常管理、法律和风险管理。

管理策划：20分必修分，0选修分。irem提供管理策划手册，学员就某一实实在在的物业写一份管理方案，充分反映学员的实践经验和理论知识。

道德规范：20分必修分，0选修分。每一个申请人必须修这一课，牢记并严格遵守cpm职责道德规范。 正规学院教育：0必修分，多达90分选修分。地产、经济学、法律、金融或经营管理的学士折70分，其他专业的学士折60分。

其他成人教育：0必修分，多达100分选修分。irem承认其他15个房地产协会提供的课程。irem在培训手册中均有列明。

其他要求：经irem地方分部批准；交清分部和总部的会费；一直严格遵守cpm的职责道德规范；经irem理事会批准。

4、美国物业管理队伍的基本情况

全美国目前只有cpm9500多人、amo363家，负责管理着全美价值8795亿美元的各种物业。在irem的长期有计划的发展下，美国物业管理队伍均衡发展，保持稳定、高素质，体现如下几个特点： 专业分工：公司多以cpm为核心，其他人员围绕cpm工作，所以规模一般不大（见表），某物业管理公司，具有amo资格，管理住房380多栋，“康斗”20多栋（类似我们所说的连体别墅）和一些公寓，但整个公司只有4个人。董事长兼总裁为cpm，同时拥有、开发、建筑等资质，主要负责对外开拓、制定发展计划、管理决策；副总兼财务主要负责公司财务收支、报表、帐务和内部管理；两个办事员按照指令工作，一天到晚忙于电话、传真、电邮，午餐都要错开来吃。他们就好像大公司的调度，负责根据业主要求，联系、安排维修公司、清洁公司、绿化公司进行日常和特殊的管理事务。

注重经营的综合服务：一是cpm的时间分配和收入结构上，以物业管理为主，、咨询、估价开发也属重要内容；二是管理物业方面，以住宅和非住宅并重；三是组织类型上，cpm除主要在物业管理公司外，在地产开发、建筑、投资信托、银行等行业中均有分布。

5、美国物业管理的内容 （2）日常维修保养——依靠专业公司。对于物业的日常维修保养，物业管理公司起一个组织、调度和负最终责任的作用。由于社会分工的发达，大多数物业管理公司本身并不备有维修养护人员和设备。房屋及其设备设施由专业公司承担，各类设施还由各对应的专业公司承担；卫生由卫生清洁专业公司承担，一般每周清洁和清运垃圾2次；绿化有绿化专业公司承担，一般绿化人员每周前来修剪、杀虫或施肥1次。绿化喷灌基本自动化，定时自动喷水。

（3）保安服务不是物业管理的法定内容，各物业根据业主公约规定而不同。一般物业管理都不包括治安，尤其是住宅，基本没有保安。基本原因有三：一是保安人工费昂贵；二是有保安反给人不安全的感觉，别人会认为是不安全才请保安的，物业难免贬值；三是技防的普及，技防公司可以提供完善、迅速而又廉价的服务。还有一个原因是警察和消防队（911）的快速反应。

（4）、物业管理一般不设24小时值班，上班时间以外发生的紧急事情，由政府的911办公室处理，物业管理成本大大减少。irem的解释是减少社会资源消耗，无需在每一处物业都设人等候不太可能发生的事情，政府的一支队伍就可以应付一大片。

二、美国高层楼宇设备管理的特点 2、注重节约能源，用高科技手段减少能源支出。参观6500 wilshire boulevard大厦，给我们印象最深的是大厦业主及管理者高度重视节约能源，不惜投入重金改造楼宇设备，通过技术手段降低能源。该大厦已连续三年获得美国环保署“能源之星奖”。通过投资改造，大厦能源管理系统，包括空调系统中的自动温控、冷冻机自动切换，所有空气处理机组、冷却塔风扇及车库送排风均安装了调速电机。大厦全面安装了照明探测控制系统及节水阀。仅车库排风机使用变频电机一项就为大厦每年在能源支出上节约近十万美元。

3、注重设备管理环境，提高设备使用寿命。该大厦管理者十分重视设备环境的管理与保持。在参观中我们发现，每一处设备间环境整齐，物品摆放井然有序，室内及设备本身洁净无尘，油漆一新，其干净程度令我们惊叹。同时，管理者严格设备管理程序，规范严格，设备检测均有明确的周期规定与现场检测记录。

三、本次赴美考察对我国物业管理发展的几点启示

篇（10）

中图分类号：F293.3 文献标识码A

2013年3月，成本部根据项目开发节点和合约规划要求，对小区分期住宅室外道路、雨污水工程进行邀请招标。招标工作由成本部主导，工程部、设计部配合。先就本次招标整个工作流程和相关细节进行描述，希望能起到抛砖引玉的作用，供读者讨论和参考。招标流程如下：

1、招标文件编制

招标文件由成本部负责汇编，采用FIDIC招标格式，主要内容由投标须知、投标书、合同协议书、承诺书、合同条件、技术规范、招标图纸目录、工程量清单、工程变更及签证管理流程九部分组成。其中技术规范由工程部负责完成，内容主要有本次招标的工程范围、工期和特殊基本措施项目费、工程规范和技术要求等。图纸目录由设计部负责提供，内容主要有图纸、图纸目录与样品等。成本部负责其他部分的资料，基本参照FIDIC格式，例如合同条件包括FIDIC通用条款和专用条款。工程量清单由成本部负责编制，清单工程量由合作的咨询公司算量提供。招标文件编制完成后，需由项目公司和集团区域各部门相关人员审核审批，通过才能装订盖章发给投标单位。

2、拟投标单位考察及招标邀请

做招标文件工作的同时，需要确定投标单位。本次道路、雨污水工程预估标的（目标成本）为220万元，根据集团文件要求，需要5~6家投标单位参与投标。投标单位首先需使用集团战略库里的单位（考察通过后并有过投标经历），经过电话沟通，只有3家愿意考虑常州项目的投标，因此还需寻找3~4家新单位考察通过后一起参与投标。

本次共考察了4家单位，考察人员由成本部和工程部分别派人组成。考察主要目的是：通过考察、分析，对被考察单位进行综合评估，了解对方信誉情况，确定对方是否有有意向、有能力参与投标。

考察地点分别为被考察单位总部和项目现场。4家单位的总部办公环境良好，接待人员友好热情。施工项目有3家为住宅小区道路、雨污水，1家为厂区道路雨污水，施工质量均比较好，因为推荐入选。

考察通过后，要对4家单位分别写考察报告，考察报告内容包括：考察目的、考察过程、考察情况三部分内容，并附上相应考察照片，最后由考察人员签字并给出结论。考察报告完成以后，可以进行单位入库申请。供方入库申请审核审批通过后，被考察单位才有资格进行项目投标。

至此，我司共向7家单位发出投标邀请函，邀请对方参加投标。投标邀请函主要内容包括招标项目名称，投标保证金、投标联系地址、电话、传真、联系人，邀请函回执附件等相关内容。

拟投标单位收到投标邀请函后需在规定时间内，将邀请函回执传真我司 。回执内容必须明确是否愿意参加本次投标，并加盖公司印章。

本次招标7家单位均明确表示参与投标，成本部申请对投标单位审批，审核审批通过后发招标文件。

3、发招标文件及回标

招标文件（含图纸）发出时间及要求通过电邮通知各投标单位，并与投标单位进行电话确认。投标单位领取招标文件后均分别签证登记。

投标单位可在规定时间内就招标文件、图纸相关问题发投标疑问传真到成本部。共有4家投标单位发了投标疑问，成本部会同工程部、设计部就投标疑问就行统一整理回复，分别发送给各投标单位。例如有单位提问：侧平石本次是否不在本次招标范围内？我司回复：不在招标范围内。开标及商务分析

投标单位必须根据投标文件要求准时回标，如果延期，将会作废标处理。7家单位均如期密封送达指定地点，并分别签字登记，登记内容送标人姓名、送标时间、联系方式等。

4、开标及回标分析

所有投标文件在规定时间到齐后，成本部立即组织开标，参与人员为成本部招标负责人、成本经理、行政部经理，在分别复核投标金额、工期等相关信息，确认无误后在开标书上签字，开标书须归档留存。

开标结束后，成本部负责将各投标单位技术标分发给设计部和工程部，审核是否满足招标要求。

成本部对商务标进行分析，分析内容有：投标是否实质响应招标文件；投标书金额是否与清单报价一致；清单工程量修正情况；清单开办费、实体清单子目报价是否合理；其它疏漏错误情况。

5、高标单位淘汰

成本部在分析完投标单位商务标后，形成商务分析。通过分析发现最高标和次高标报价明显高于市场且不合理，并大幅高于其他单位报价，故在商务分析中明确说明，最高标和次高标报价单位第一轮直接淘汰，并电邮形式知会招标相关人员。商务分析归档留存。

6、询标及议标问卷

成本部通过电邮通知未被淘汰的5家投标单位在约定时间里分别参加我司组织的询议标会议。询标会议由成本部牵头，设计部、工程部参与，投标单位参加。询标过程中工程部、设计部就技术标存在问题，成本部就商务存在问题要求投标单位进行澄清。例如成本部要求某投标单位回复清单开办费请没有单独列出费用是漏报还是含在实体清单报价中了。

询标完毕，成本部负责收集工程、设计部的技术标问题，和商务标问题一起汇总，形成针对各家单位的议标问卷。议标问卷分共性问题、技术问题、商务问题。共性问题是指对招标文件相关内容再次做详细澄清，或所有投标单位都存在的问题进行说明，共性问题一般所有投标单位的内容都是一致的。技术问题和商务问题是分别针对各投标单位的，每家投标单位都不会一样。议标问卷写好后，分别发给各投标单位签收，并要求根据议标问卷内容进行二次回标。

如果二次回标仍然存在问题，例如技术标仍不满足要求，报价仍明显偏高于市场价，存在无因涨价，无因降价等问题。则需要再次询标和回标。本次道路、雨污水招标共询标两次，回标三次。最后一次共四家单位投标，经过商务分析，建议最低价单位为第一中标候选人。

7、评标报告

室外道路、雨污水招标最后一次回标并且商务分析结束后，需要编写评标报告提交领导审核审批。本评标报告内容分九个部分分别如下

7.1招标简介：招标简介包括工程范围和招标控制价（目标成本价）两个部分。

7.2投标单位介绍：对7家投标市政单位全称和简称进行罗列，顺序不分先后。简称用于评标报告叙述方便。最后简单说明哪些是我司项目以前投标单位和中标单位，哪些单位是新考察单位。

7.3招标及报价方式：说明本次招标方式是采用总价包干形式的清单招标，及就总价包干投标单位组价要求。

7.4回议标情况：介绍了本招标工程三次回标及两次询议标的情况，重点是投标单位历次回标报价情况及商务分析对情况，主要从各投标单位之间报价对比和投标单位自身历次报价的对比分析。

7.5有效最低价合理性分析：通过总价分析（与目标成本对比）、总价指标分析（与其他项目对比）、主要单价对比分析（最后1次报价），论证本次招标的最低标报价是否合理，是否为最优竞争报价。

7.6技术评标报告：简单描述项目工程部已经对技术标和样品进行了综合评判，七家投标单位技术标均合格

7.7招标总结：确定中标单位排名，推荐第一中标单位；分析最终报价对比目标成本的结余额和节约率。

7.8评标报告附件：罗列评标报告中参考的招标附件资料，例如第1次开标记录、第1次议标问卷等。本次评标报告共有9个附件。

8、定标会

招标负责人牵头组织，约定时间，项目公司和集团区域公司职能领导和招标参与人一起参与了本次招标定标会，会议确定最低报价单位为中标单位，原目标金额220万，本次定标152万。

9、中标单位审批及中标通知书

确定中标单位后，即可进行中标单位流程审批，审批通过后，向中标单位发中标通知书，其他单位发未中标通知书，同时退还投标保证金。

篇（11）

一、引言

世界正处在一场全球性的金融动荡之中，危机源自美国华尔街的次级抵押贷款危机，并逐步演变成一场大规模的信贷危机。自2007年4月金融危机爆发以来，美国的金融市场受到了剧烈的冲击。华尔街的巨头陷入了困境，从2007年7月至2008年3月，华尔街各大投资银行资产损失共达1750亿美元。曾经的美国第二大次级抵押贷款机构新世纪金融公司已遭破产；美国最大的两家住房抵押贷款融资机构“房利美”和“房地美”分别被联邦储备委员会和财政部收归国有；全球最大的保险公司美国国际集团(AIG)也被美国政府接管；华尔街的五大独立投资银行几乎全军覆没：雷曼兄弟公司被迫申请破产保护，贝尔斯登被摩根大通收购，美林证券被美国银行吞并，而高盛和摩根士丹利已改制为银行控股公司。由于金融市场的全球化，使得华尔街的危机开始蔓延。伴随全球股市大幅下挫，金融市场上的不安情绪也打击了对实体经济的信心。美国、欧洲、日本等发达国家面临着衰退的风险，而新兴经济体也遭受了不同程度的打击。索罗斯将这次危机称为自大萧条以来最为严重的金融危机。而这场金融危机若不能有效应对，也有可能导致大规模的经济危机，全球经济面临着大幅下滑的风险。

为了应对危机，美国政府推出了7 000亿美元的不良资产纾困计划(TARP)，欧洲也相应出台援助计划，全球联手降息。而近期，我国也推出了4万亿财政支出计划，用以提振经济。然而，这些纾困计划是否能达到预期的效果，危机现今处在什么阶段，是否已完全显现在我们面前，将发展到何种程度，种种谜团尚未揭开。全球经济的未来走向依然充满未知与不确定性。在这种情况下，本文分析了金融危机的根源、金融危机对全球经济及中国经济的影响，以及我国应对危机的政策。

二、金融危机的根源

回顾整个危机由爆发到发展至今的局面，可以看到，这一由次级抵押债券而引发的危机，并非一次偶然的事故，而是有着深层次的根源，而这一根源就在于美国扭曲的经济增长方式和不平衡的经济结构。

为了揭示这一原因，先来了解次级抵押债券及其涉及到的一系列证券化产品的风险结构问题。次级抵押贷款是美国为了向较高风险的借贷者(主要是相对贫穷的少数人群，如西班牙裔及非洲裔)提供住房所有权机会而设计的一种金融产品。与优级贷款相比，次级贷款的借款人平均信用评分较低，而“贷款价值比”和“债务收入比”较高。次级贷款以浮动利率贷款(ARM)为主，大多数是“2/28”或“3/27”这类的复式结构。这类复式结构的抵押贷款通常是在30年期内分期偿还，在前2(或3)年中采用固定利率，而之后则采用在Libor基础上加上一定的溢价调整利率。由于这种浮动的结构，借款人对于利率和房屋价格的波动十分敏感。因此，次级抵押贷款具有相对更高的信用风险。次级贷款发放机构大多数不能吸收公共存款，而是以信贷资产证券化作为主要的融资方式。通常情况下，次级贷款金融机构将借款者的个人住房抵押债权转给(或卖给)特殊目的机构(sPV)，这些住房抵押品汇聚成资产池，SPV就将这些资产打包，以债券的形式出售，即所谓的“住房抵押贷款支持证券”(RMBS)。与传统的证券化不同，次级住房抵押贷款支持证券(subprime RMBS)一般具有XS/OC结构，这种结构具有对房价十分敏感的特征。为了获得更高的资产收益，金融机构在RMBS的基础上，进行了新一轮的证券化。证券化链条的这一环节即所谓的“担保债务凭证”(cDO)。CDO是以中间段的RMBS和其他债券，如其他资产支持证券(ABS)和各种公司债作为资产池发行的证券化产品。而CDO的中间段又可以不断注入另一个CDO资产组合中去，形成所谓CDO平方、CDO立方等衍生品。这样，通过一系列的证券化产品及其衍生品，使得次级抵押贷款的风险在整个金融部门分摊开。证券化中的MBS、ABS、CBO等产品，最终都是以次级抵押贷款作为基础资产，因此，次级贷款的运行状况直接或间接地决定这些产品的市场运行。但是由于过度衍生导致证券化产品的复杂性，而形成信息极度不对称的市场，购买者看不到违约的风险，即使坏账发生，在二级市场中的传导也很缓慢，因此过多的金融产品被购买，使得次级贷市场更加膨胀。

尽管次级贷在风险结构上存在着天生的缺陷，但令其演变成一场金融危机的直接原因是美联储长期的低利率政策。2001年以来，为了弥补IT泡沫破灭对美国经济造成的损失，格林斯潘领导的美联储采取了扩张性的货币政策，经过13次降息，到2003年6月25日，美联储将联邦基金利率下调到1％，创45年来最低水平。美联储的低利率政策，直接导致市场中流动性过多，多余的流动性注入房市，从而使房地产价格被拉升，作为次级贷抵押品的住房不断升值。这样，信用评级很低的借款人，也可以凭借不断升值的房地产，获取新的贷款，来偿还旧债，并且可以用富余的贷款来支付超额的消费开支。在低利率、高房价的情况下，次级贷的信用级别不断被调高。保险公司、商业银行、养老金等机构也将多余的流动性投资于住房抵押贷款。在这种情况下，住房抵押贷款市场达到了前所未有的繁荣，而次级贷市场也迅速扩张。2003－2005年，是美国次级抵押贷款市场发展最为迅速的阶段，美国次级贷款余额从2003年的4000亿美元增长到2005年的14000亿美元，占房屋抵押贷款的比重也从2003年的5.4％左右上升到2005年的接近14％。但是房价不可能永远持续地增长，必然会回落。2003年，美国经济开始复苏，为防止通货膨胀反弹，从2004年6月到2006年6月，美联储连续17次上调联邦基金利率。美联储不断升息导致住房贷款市场利息率的上升和房价的下跌。这样，在房市上涨阶段进入的借款者，多数并不具备偿债能力，而在利率升高、房价下降时，抵押品也随之贬值，从而信用级别也不断调低，违约率提高，信贷的链条开始出现断裂，从而引起危机爆发。

然而究其本质，金融危机的根源在于美国扭曲的经济增长方式和不平衡的经济结构。一方面，美国经济增长依赖于其过度的消费。美国GDP中占比最大的是消费支出，约占GDP的70％，而生产部门所占比重不大。从20世纪80年代至今，消费逐渐成为推动美国经济增长的主要动力。特别是2000年以后，消费对经济增长的贡献率一直在八成左右。2002年消费对经济增长的贡献甚至达到120％。至2008年底，消费贡献率较80年代初期提高了近20％。在以消费驱动增长的经济中，政府必然会鼓励消费，扩大信贷的规模。根据美联储的统计数据，美国的全民负债总额相对于GDP的比例已从1997年的255.3％，上升至2007年的352.6％；这其中，房地产和金融产品的比例分别从1997年的66.1％和63.8％上升至99.9％和113.8％。这期间，就导致了次级贷市场膨胀，产生了泡沫。然而过度的消费，使得储蓄不足，最终导致贸易逆差过大，经常账户赤字增加。而不断增加的经常账户赤字最终又会导致美国汇率的下降，从而使进口商品价格升高，产生通货膨胀压力。为了平稳物价，货币当局必然会提高联邦利率，进而导致金融市场泡沫破裂。另一方面，美国经济结构不平衡，虚拟经济过大，而实体经济则相对较小。根据国际清算银行保守估计，2006年底美国境内的股票、债券、外汇、大宗商品期货和金融衍生品市值约为400万亿美元，为美国13万亿GDP的30倍左右。过度膨胀的虚拟经济最终导致经济泡沫化，金融部门过度杠杆化。而实体经济的发展相对不平衡，难以支撑虚拟经济的发展。这样，资本价格不断被拉高，最终导致泡沫破灭、信贷链条断裂。而银行等信贷部门，为了应对危机，则开始去杠杆化过程，原先支持金融市场的大量复杂的组合、杠杆放大的投资工具被解散。衍生品市场萎缩、相关行业受创，市场流动性因此大幅缩减，并导致经济遭遇衰退。

三、金融危机对全球经济的影响

首先，金融危机爆发以来，美国的金融业受到了严重的影响。金融危机给抵押贷款发行机构、次级贷债券市场及其他金融衍生品市场均造成了直接的损失。华尔街的金融机构面临着严俊的风险考验，承受着直接的财务损失和间接的市场损失，多家金融机构受金融危机所累而濒临破产。其次，受金融系统动荡的影响，股票指数急剧下跌；同时，由于对未来不确定因素的担忧、对当前危机的恐慌以及对未来市场的悲观情绪，也使得股指加剧了下跌。从2007年11月到2008年10月一年的时间内，道琼斯指数由13 370余点下滑到了9 330余点，跌幅达4 000余点；纳斯达克指数由2 660余点跌至1 720余点；标准普尔500指数也由1 480余点跌至960余点。第三，由于信贷收缩导致对房地产需求下降；但是大批无法偿还贷款的借款人却只能被迫出售房屋，这又导致供给增加。大量的房屋卖不出去，使得原本不景气的房地产市场增加了价格进一步下跌的压力。而金融危机对于美国消费市场的负面影响也十分显著。主要通过以下渠道：借款人的债务状况恶化，而直接影响其消费能力，特别是部分中等收入群体，消费弹性较高，而受到的影响较大；抵押品权益赎回金额占消费比重开始下降，这部分通过再融资创造的消费被挤出；资产价格下跌，使得财富缩水，从而影响支出；对于可能失业的担忧也会促使消费者削减开支。第四，由于对消费及虚拟经济依赖较大，美国实体经济也遭受了负面影响，开始下滑。数据显示，2008年第三季度美国GDP负增长0.1％，消费者支出大幅削减，导致美国经济折合成年率收缩0.3％。而美国劳工统计局的一项劳工失业率统计月报显示，2008年10月份，全美失业率达到6.5％，新增失业人口24万，总失业人口达到1010万。

金融危机对全球其他国家的经济也产生了负面的影响：一方面，金融部门直接承担损失。由于美国在全球金融体系中的地位，其他国家的银行等金融部门购买了美国的公司债或金融衍生产品，而这些产品可能直接或间接与次级贷款相关，而导致坏账。银行为避免风险，收紧信贷，银行间同业拆借利率升高，货币市场动荡加剧。金融部门的恐慌，造成信贷危机，从而影响投资与消费，进而影响各国的经济。另一方面，美国消费的下滑直接影响全球的消费需求。美国作为全球第一大经济体，近年来，美国消费占全球GDP的比重持续上升。2007年，美国消费占全球GDP的18.2％。美国消费缩减直接影响其他国家的出口贸易，特别是很多以出口导向型增长为主的新兴国家，受到的影响更为强烈。在这种情况下，全球经济都面临着强烈的下滑风险。欧洲经济前景黯淡，2008年第三季度欧元区15国GDP萎缩0.2％，而第二季度也同样负增长0.2％。特别是以金融业为主的英国受到了强烈的冲击，实体经济陷入萎缩，第三季度GDP负增长O.5％。英国工业联合会(cBI)的一项调查显示，英国工业订单已跌至5年来最低水平，商业信心指数跌至上世纪80年代初工业大调整以来的最低点。新兴市场国家纷纷告急，冰岛面临国家破产，匈牙利和乌克兰也因股市暴跌和通货膨胀，只能求助国际货币基金组织(IMF)，以使本国经济免遭崩溃。而亚洲也未能幸免，日本经济陷入泥沼，第三季度GDP较前一季度下降0.1％，折合成年率下降0.4％。第二季度修正后较前一季度下降0.9％，折合成年率下降3.7％。韩国经济危机四伏，韩元币值2008年下跌了三分之一，并促使信用评级机构标准普尔将韩国7家银行列入“负面观察名单”。

四、金融危机对我国的影响

第一，金融危机对我国最为直接的影响在于我国持有的大量美国债券承受的损失。美国财政部公布的国际资本流动报告显示，截至2008年9月末，中国持有的美国国债达到5 850亿美元，取代日本成为美国国债的最大持有国。而中国持有的美国机构债也高达3 700亿美元。中国1.8万亿美元外汇储备中的70％左右是美元资产。一方面，部分债券受金融危机影响，存在违约的风险，会对中国造成直接的损失。另一方面，对于占我国持有债券比重较大的风险较低的美国国债，尽管在短期内可能会由于全球信贷危机，吸引大批投资者，而使其收益率走高，但是从长期来看，受美国资产价格暴跌、消费缩减、经济前景看淡的影响，美元及美国国债都面临着贬值的风险。

第二，我国资本市场受金融危机的影响发生剧烈震荡。由于金融危机带来的对市场的负面预期，对未来经济增长信心下滑，在我国股市由高点向下调整的过程中，更加加剧了下跌的幅度，并可能通过资本市场的“羊群效应”进一步放大。另外，尽管我国在资本账户上有所控制，但由于全球股市动荡，也会对我国股市产生消极的传导作用，加剧了动荡。上证指数从2007年11月份最高的6124.04点下跌到2009年3月份的不到2400点。股市下跌可能对实体经济产生不利的影响。一方面，股市价格下跌使得投资者的资金流动性变差，因此消费者会缩减耐用品支出；而股票贬值也会使得投资者的预期财富下降，会通过财富效应，对消费产生消极影响，而消费下降对产出有直接的消极影响。另一方面，根据托宾的q理论，股票价格下跌时，托宾q值，即企业的市场价值与资本的重置价值之比会减小，企业倾向于减少投资，从而对实体经济产生消极影响。

第三，房地产市场也受到金融危机影响。但这种影响是间接的，主要通过资金层面和心理预期层面发生影响。在美国金融危机全面爆发之前，中国的房地产业就已经开始了向下调整。而危机爆发之后，一方面，由于境外投资机构流动性紧缩，为了周转资金，可能会从中国的房地产中撤资，造成资金层面断流；另一方面，由于对市场不景气的预期，使得房地产商对于项目投资更加谨慎，而消费者受未来预期不确定性的影响，也会推迟购买，房地产市场进入观望状态。由于近年来房地产增长一直是GDP的主要增长点之一，房地产投资占总投资的1/4左右，如果房地产市场快速下滑，势必在短期内对我国经济增长产生显著的不利影响。而房地产相关的行业，如建筑行业、钢铁行业等也将受到直接的冲击。

第四，金融危机对我国产生的最为强烈的影响在于对出口的不利影响。出口作为拉动中国经济增长的“三驾马车”之一，在中国经济中占据的地位十分重要。美国是中国最大的出口流向国家，美国经济放缓、信贷收缩而导致的消费下降，将直接影响中国对美国的出口商品总量。中国海关总署公布的数据显示，2008年10月份我国出口额较上年同期增长了19.2％，增速低于9月份的21.5％和2007年全年的25.7％；而最新的数据显示，在刚刚过去的2009年1月份和2月份，我国的出口增长与去年同期相比分别下降了17.5％和25.7％，形势非常严峻。若剔除价格上涨等因素，我国出口增速下滑会更严重。出口下滑一方面会直接影响我国经济增长速度，例如，2008年第四季度GDP同比增长仅6.8％；另一方面，出口导向型企业投资减缓，也会通过产业链条，最终作用于整个宏观经济。

第五，金融危机对我国产生的最为明显的影响体现在我国劳动力市场的变化。据国务院发展研究中心统计，2009年我国将有1 000万大学毕业生面临就业挑战，其中包括610万应届毕业生和400万往届毕业生。另据2009年2月2日中央财经领导小组办公室非正式估算，目前，失业和返乡农民工达2 000万人之多。这不仅会对农民收入的增长产生负面影响，而且还会关系到经济社会发展全局。因此，当下解决高校毕业生和农民工就业问题已经成为我国促进就业的重中之重。

五、我国的相应对策

金融危机爆发，我国面临的最主要的压力在于出口。这也暴露出我国过于依赖出口，而内需不足，在经济结构上存在的缺陷。面对危机，我国需要做出相应的调整，一方面避免经济过快下滑；另一方面，也应适时调整经济结构，扩大内需，增加国内消费。

财政政策需在政策调整中起重要作用。政府应增加资本性支出，特别是对基础设施的投人，从而直接提升国内需求，刺激经济。同时，政府投资建设，增加了就业的机会，也将缓解由于房地产市场低迷而造成的的失业压力。另外，应增加社会保障、医疗及教育开支，使居民减少预防性储蓄，从而增加消费；税收政策方面也可适度放宽，提高个人所得税起征点，增加居民可支配收入，从而刺激消费；进一步改革增值税，降低企业税负，促进投资；调高出口退税率，缓解出口型企业的压力，以免出口过快下降。

货币政策应保证相对稳健、适度宽松。由于受金融危机影响，我国经济面临严重下滑的风险和对潜在通货紧缩的忧虑，以及全球低利率政策的影响，因此利率可能进一步调低，信贷政策也有可能进一步松动。但是，应该看到，当前通胀压力虽然有所缓解，但是这主要是受短期内由美国金融危机引起的信心因素影响，及人民币贸易加权汇率升值而使进口产品价格下降而引起的，未来通胀压力仍有可能浮现。在通胀压力与通缩压力同时存在的情况下，应保持货币政策的相对稳健。

[参考文献]

[1]罗熹，美国金融危机的演变及对我国的警示[J]，求是杂志，2008，(18)：56-58.

[2]中国社会科学院经济学部赴美考察团，2008，美国金融危机考察报告[EB/OL].http：//ie.eass.en/yi/w/index.[2008-09—24].

[3]余永定.2008，美国金融危机：背景、原因与发展[EB/OL].http：//iwep.org.cn/info/content.asp?infold=3482-[2008－10－08]，

[4]G.B.Gorton.The Subprime Panic[J].NBERWorking Paper，2008，N0.14398，

[5]R·G.Rajan.Has Financial Development Made the World Riskier?[J].NBER Working Paper，2008。N0.11728，