综合体营销方案大全11篇

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中图分类号：TU723文献标识码： A

1、前言

随着社会经济的发展，一些大型的商业综合体工程建设项目不断兴建，“商业综合体”，是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。商业综合体功机电安装工程专业众多，包括有空调通风、电气安装及照明、给排水、消防、电梯、智能化、通讯及有线电视、客流统计及标示导视等工程，普遍施工场地狭小，施工周期短，多种交叉作业相互影响，使得工程造价难以控制。因此，探究如何加强商业综合体机电工程造价控制具有重要的研究意义与现实意义。下面，笔者根据自身工作的实践经验，从以下几个方面对此问题进行探析。

2、商业综合体机电工程造价管理的思路

作为商业综合体项目建设单位对于工程造价管理理念与施工单位有着本质区别，建设单位核心任务是对社会资源的把握与配置，工程造价控制并非一味地压低工程建设成本，而是在一定的合理预算成本下，如何做出性能档次最好的产品，并保证同项目的质量档次一致性。

工程造价控制一般是由设计阶段和工程实施阶段二个阶段完成的，设计阶段（包括工艺选择，设备、材料选用）影响造价的程度较高，据统计约达到85%，因此设计阶段的工程造价控制是关键。在设计一开始就将控制投资的意识根植于设计人员的头脑中，可保证选择恰当的设计标准和合理的功能水平。

工程造价管理是项目开发全过程多部门协同工作的成果。在工程设计阶段，规划设计部门是造价控制的核心，项目工程技术、设备材料、标准的选择对工程造价成本起着决定作用；在工程招投标，成本及合约管理部门通过对施工图预算审核，编制标底（招标控制价），进行招标及承包商（供应商）询价谈判取得合理的合同报价；在施工阶段，现场工程部是工程造价控制的主体，以合同为依据，严格执行设计意图，有效控制设计变更和现场签证，对工程造价控制作用重大。

3、加强商业综合体机电工程造价管理的措施

结合多年工程实践经验，笔者认为，可采取以下策略来加强商业综合体机电工程造价控制。

3.1 成立项目成本控制小组，进行目标成本管理

在项目部成立之初建立项目成本控制小组，由项目经理任组长，小组成员包括成本合约、招商、营销、设计、工程等各个部门，成本合约部负责整个造价控制活动的组织与协调。

机电工程目标成本管理，就是根据项目的档次定位、设计特点、选材用料标准和财务利润要求，根据类似项目的成本经验，测算项目的单方机电安装成本，并将目标成本分摊到各个机电工程合同中，在实施过程中对动态成本（合同+变更）进行实时监控并及时对发现的问题进行纠偏的过程。

3.2工程前期阶段的造价控制

在项目前期阶段造价控制的关键在于根据项目定位档次，成本管理人员与招商、营销、设计人员一起确定项目的成本目标。具体参与的工作如下：

（1）参与项目考察，成本管理人员与招商、营销、设计人员一起参加商业综合体项目的考察，了解不同项目定位档次及成本，提供项目成本考察报告，有利于最终确定项目的建造标准。目前很多商业综合体项目前期定位造价人员未深入参与调研，造成项目造价失控。

（2）商业综合体机电工程前期考察调研的重点主要有空调通风、电力及照明、电梯、智能化、消防等系统的整体设计方案，主要设备材料品牌、档次及参数、系统造价等，详细了解客户关注重点及物业单位对机电系统的运行意见和建议等。

（3）参与项目定位方案的讨论与确定。参照以往已建成的项目经验及相似项目的成本数据，根据项目的总体定位、提供该项目机电成本标准。对设计、招商、营销等部门提出的项目具体方案及建设标准提供成本测算数据，以供领导综合考虑并决策。

3.3 设计阶段的造价控制

商业综合体机电设计阶段是造价控制的最重要阶段，造价管理人员需具备一定的设计知识和经验，协助设计人员，优化方案，控制成本。

（1）与招商、设计等部门一起讨论确定商铺的机电建设标准。主要包括摊算到每个具体商铺强电、弱电、供气、给排水、空调制冷、制热及新风、餐饮排油烟等机电配置技术标准，避免因招商前期标准要求过高及或多余功能而造成不必要的成本增加。

（2）造价管理人员参与如空调、供电及节能等重大机电方案讨论，提供造价控制意见，有利于确定性价比较高的方案；

（3）造价管理人员参与讨论确定设备、材料清单；参与确定主要机电设备、材料的品牌范围、档次、规格及参数等。施工图完成后，及时组织机电工程标底编制并复核，一旦发现标底与目标成本差异过大时，及时通知设计人员查找原因、修改完善设计图纸。

3.4 招投标阶段的造价控制

（1）在工程招投标阶段，进行合理的标段划分，采取合理的招标模式，严格按照“最低价中标”原则，采取多方询价方式，货比三家，选择质优价低的承包商。

（2）招标文件明确各专业之间界面。合约管理部门与工程、设计部门一起讨论确定各专业之间的工程、技术界面问题，编制统一的承包商工作界面描述表，将本承包商与其他专业承包商之间的界面进行详细的阐述与明确，避免后期界面不清造成现场签证的增加。

3.5 施工阶段的造价控制

（1）施工阶段现场变更及签证控制。制订了严格的设计变更及现场签证审批权限及流程制度，超过一定金额的设计变更、现场签证必须先估价并审核同意后才能正式开始实施。对变更及现场签证的及时性、完整性、有效性进行严格检查。对动态成本进行严格监控，接近目标成本进行预警，超出目标成本进行报警。

（2）采用BIM建筑信息模型技术进行各专业综合管线桥架施工管理，鉴于商业综合体公共走廊吊顶区域空间狭小、机电专业管线桥架众多且相互影响，经常出现管线“打架”而拆除返工的情况，采用BIM对各机电专业的管线桥架进行计算机三维模拟，提前找到交叉碰撞的位置并加以解决，大大减少了施工过程中的返工现象，机电工程质量也得到显著提升。

（3）在工程竣工结束后，加强对竣工图的审核，及时准确完成工程竣工结算审计。

4、结束语

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(1)思想意识上，消防管理人员的安全意识和业务水平普遍较低。消防管理人员的消防意识是影响商业综合体消防安全管理水平的重要因素。在商场中，由于商场管理者片面重视经济效益，导致商场消防安全管理人员的安全意识普遍较低，商场消防安全管理员主要用来应付消防机关的消防安全检查，很多情况下将消防安全管理工作视为儿戏。缺乏对消防管理工作应有的严肃态度，管理工作流于形式，缺乏实质内容。此外，由于商业综合体的消防管理人员都是受雇于企业，因此，当商场经济利益的发展需要牺牲消防安全的时候，往往就会顺应企业的利益需求，这就进一步降低了商场的消防安全水平。

(2)消防设施的配置起不到应有的作用。在商业综合体的经营过程中，不论是综合体建筑的经营者还是入驻其中的商家，他们在建筑装修方面都倾向于追求美观华丽的视觉效果，以吸引客户的注意，方便营销活动的展开。但装修设计常常就会与消防安全的设计方案发生冲突。在利益的驱使下，商场的管理者多半会选择牺牲消防安全，使得原先方案中的消防设施在火灾发生时难以正常工作。常见的情况如试衣间与门帘、墙面装饰灯将消防栓等遮蔽，大型广告牌或者海报等将消防设施标识以及安全标志遮蔽。甚至装饰用的各种彩灯彩带或者装饰物件将烟雾探测器等重要的消防设施遮蔽。这种现象，一旦火灾情况出现，烟雾探测器无法准确发出警报，消防栓和水龙头也不能及时被用于火灾扑灭中。消防设施的设计被综合建筑本身阻碍，使得其应有的消防作用无法得到有效的发挥［1］。

(3)商场建设中内部材料的装饰造成的消防安全隐患。在商场建设中，企业和商户会选用大量材质不同、特点各异的装修材料，对这些装饰材料对消防安全的影响重视不足，单纯的追求装修效果的美观、使用便利、增加对客户的吸引力的效果。这些装饰材料，大多是可燃或者易燃的材料，大量易燃材料在商业综合体建筑中集中分布，在火灾发生时往往造成严重后果。同时，由于大量商户的驻入，商户在装修方案的设计过城中往往缺乏对消防安全措施的考虑，使装修后的建筑结构与商场原本设计的结构产生偏差，不利于消防安全的管理，也对火灾发生时营救措施的采取产生了恶劣影响。

2如何加强对大型商业综合体建筑消防安全问题的管理

(1)加强对建筑内部的业态布局的管理。大型商业综合体建筑的内部业态布局方面，常出现不合理的设计构造，不能依据国家的相关安全规定与建筑使用性质来进行布局。商场为了谋求更大的经济效益，将娱乐健身场所、餐饮休闲场所与百货销售场所进行交叉布置，对儿童娱乐场所的消防安全重视程度不足，没有设置单独的疏散出口，营业时间也各不相同。受这种布局的影响，火灾隐患自然就变大，消防安全无法得到保证。火灾发生时，由于场所的复杂性，很容易导致火势蔓延，火灾的扑救和人员疏散都难以高效完成。针对以上情况，在对综合商业体的审核过程中，首先应当对建筑物内部的各个分区及其使用功能有一定的了解，为划分安全区域提供可靠的依据［2］。在对火灾的安全管理过程中，将单位间火灾危险性相类似的区域，可以采用集中设置的方法，以拉近防火区距离，方便对火灾状况的集中处理。

(2)设置防火区域，做好消防疏散工作。大型商业综合体的建筑功能多样、占地面积较大，阴帝对防火分区的设计也一直是一件较为复杂的工作，疏散距离的设计较为困难，其距离、出口数量与宽度等的实际数量与规格都很难到到《建筑规定》的要求。由于大型商业综合体的特殊性，如果严格按照《建筑规定》中所要求的每楼层与每个防火区域中的防火出口要设计在两个及其以上，对现有的大型商业综合体而言，较为困难。因此，一些大型商业综合体建筑会在室内设置暂时性的安全区域、并留出一部分的亚安全区域。这种设置，一旦火灾发生，能够在一定程度上保障人民的生命与财产安全，但是疏散区域的采光和排烟等问题一直存在，也凸显了一定的局限性。因此，这种方法也未能被广泛采用［3］。

(3)对商场内部的装修进行严格审核。为了满足对建筑功能与建筑装饰的需求，商户常常将大量的装饰材料运用到商业综合体的装修装饰当中。有时甚至为了追求华丽的视觉效果与舒适的使用感受而将可燃和易燃材料运用到建筑装修装饰中，大大增加了建筑火灾荷载，对消防安全造成影响。易燃材料的堆积在发生火灾的情况下，不仅助长火势，而且容易导致火灾的立体燃烧。燃烧过程中产生大量的有毒气体，污染环境、对人体健康造成损害。在火灾营救过程中，增加了火灾的危险指数。

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Abstract: urban complex urban expansion in the process of building the city plays a new business, business center, make the function of the new city landmarks, and at the same time, in the city center KongDongHua avoid, reduce the urban commuter traffic pressure, rich city leisure era contents also plays an important role. This paper analyzes the design of urban complex points.

Keywords: complex; Design; Key points of

中图分类号：TU2文献标识码：A 文章编号：

随着城市发展进程，越来越多的城市综合体项目出现在人们的视野。特别是在深圳，因土地紧缺而推广的新发展模式―城市更新，造就了更多的城市综合体项目，其形式和功能也越来越完善，堪称引领了国内地产开发的新趋势。作为开发商，在前期运作过程中，就必须对整个项目有着详细深入的规划，并保证整个开发过程能按照运营理念顺利进展，从而达到项目完成后最完美的效果，产生最大的效益。城市综合体是城市生活集大成的建筑群体，还会受到每个城市文化习俗、消费模式理念等因素的影响。可以说，每个综合体其实都有着自己独特的个性，是不可复制的。在这个过程中，设计要点的编制，起到承上启下的作用，要完整表达开发理念，把握设计方向，是保证项目顺利进行的重要先决条件。下面我们就来分析城市综合体方案设计要点编制过程中的一些重要元素。

一， 深刻认识城市综合体

城市综合体的英文名为HOPSCA，是英文单词Hotel（酒店）、Office（写字楼）、Park（公园）、Shopping mall（购物中心）、Convention（会议中心、会展中心）、Apartment（公寓）首个字母的缩写。 一般来说，一个城市综合体至少组合了上述功能中的三种，以一种功能为主、多种功能配套的多功能、高效率建筑群落，各种城市物业功能复合、互相作用、互为价值链空间的高度集约的街区群体，有商务办公、居住、酒店业、商业、休闲娱乐、纵横交叉的交通及停车系统，有些还具有会展等展览功能，因此又被称为“城中之城”。城市综合体具备完整的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化的结果，同时城市综合体通过街区的作用，实现了与外部城市空间的有机结合、交通系统有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。

城市综合体具有如下的典型特征：

1,超大空间尺度

城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市主干道相联系的，因此室外空间尺度巨大，一般均具有容纳超大建筑群体和众多的生活空间。由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。

2,通道树型交通体系

由于城市综合体各功能之间联系紧密，因此各建筑体之间会形成互补、流动，并且连续的空间体系。城市综合体内部拥有复杂、完善的交通体系， 通过立体交通网络的建立，使内部各不同功能的建筑有机结合。城市综合体对外界的交通依赖较强， 通过地面层、地下层、天桥层的有机规划，将建筑群体的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“ 通道树型”(Access Tree)体系，形成流动而多变的复合空间。

3,现代城市景观设计

应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。运用对建筑群体的深度表现打破传统建筑立面概念，通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。使建筑群体成为景观的主体，同时又承载着城市文明与经济发展的历史责任。

4,高科技集成设施

城市综合体既有大众化的一面，同时又是高科技、高智能的集合。其先进的设施充分反映出科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。使用新材料，新技术，迎合了城市发展的进程。

5,地标式的城市建筑

城市综合体一个显著特点就是地标性，在所在城市、所处区域具有显著的标识性。如美国纽约“洛克菲勒中心”城市综合体，它一直作为纽约乃至美国的象征而存于世界。在过去的许多年里，从这里走出及进驻到这里的全球500强公司数不胜数，它们中包括通用电气(GE)、美国银行、无线电音乐城、雷曼兄弟以及美国大部分传媒巨头――时代华纳、全球最大的新闻机构美联社、NBC、CNN、全美最大的出版公司麦克格罗希尔以及其它一大批全球知名的大企业。毫不夸张地说，这些企业每日的举动，都在影响着全世界。而由他们所组成的洛克菲勒中心，则顺理成章地成为全世界“最大的城市中心”。再如法国巴黎“拉德芳斯”城市综合体，是世界上第一个城市综合体，于上世纪五十年代开始建设开发，高楼林立，成为集办公、商务、购物、生活和休闲于一身的现代化城区，也是世界上最具代表性的城市综合体。拉德芳斯的成功，不仅增添了古典巴黎的现代气息，更为世界各大都会提出了一个新的发展方向。 拉德芳斯区位于巴黎市的西北部，巴黎城市主轴线的西端。于1958年建设开发，目前已建成写字楼247万平方米，其中商务区215万平方米、公园区32万平方米，法国最大的企业一半在这里，共10家；建成住宅1.56万套，可容纳3.93万人，其中在商务区建设住宅1.01万套，可容纳2.1万人；在公园区建设住宅5588套，可容纳1.83万人；并建成了面积达10.5万平方米的欧洲最大的商业中心；其成为欧洲最大的公交换乘中心，RER高速地铁、地铁1号线、14号高速公路、2号地铁等在此交汇。建成67公顷的步行系统，集中管理的停车场设有2.6万个停车位，交通设施完善；建成占地25公顷的公园，商务区的1/10用地为绿化用地，种植有400余种植物；建成由60个现代雕塑作品组成的露天博物馆，环境的绿化系统良好。优美的环境、完善的设施每年吸引约200万游客幕名而至。日本东京“六本木”城市综合体是近几年才诞生的以城市综合体规划所建造的全新聚落，它集住宅、商业大楼、购物中心、旅馆、餐厅、游憩与文艺设施于一体，短短的时间内从无到有昂然挺起，不仅攫取了来自全世界的关注，同时还成为许多走在时代尖端的人们竞相留下造访脚印的黄金区域。

6．高可达性

城市综合体通常位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域，如位于城市CBD，城市的副中心或规划中的城市未来发展新区，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络。

7．整体的统一性

建筑风格统一，城市综合体中各个单位建筑互相配合，影响和联系；城市综合体中建筑群体与外部空间整体环境统一、协调

8．土地使用均衡性

城市综合体注重均衡的土地使用方式和最大限度地利用土地资源，避免土地过分集中某一特定功能，不同种类的土地相对均衡地分布于不同功能的建筑群兼顾不同时段对综合体中各个功能的不同使用，例如昼夜之间，工作日和周末之间不同时段，会对商务、商业、居住、娱乐消费产生不同的需求

9．空间连续性（包含平面连续性和立面延续性）

鉴于城市综合体各功能的相互联系，其设计通常采用整体设计，其中任何一项功能都会影响整体效果，立面会影响城市综合体的统一性，因此，要保持城市综合体内建筑物风格的统一，就是要使立面由延续性空间的连续。由于城市综合体优越的区位性质，其中各功能的建筑体之间均通过空中、地下和地面形成多层次的联系，形成互补的、流动的、连续的空间体系

10．内外部联系的完整性

城市综合体内部自身拥有复杂的、完善的交通体系，通过立体交通网络的建立，使内部各不同功能的建筑有机结合

城市综合体对外界的交通依赖性较强，其外界的交通体系直接影响到综合体内部不同功能的使用效率和规模

11．巨大的社会效应

因城市综合体所处的城市位子和庞大的工程，注定其必将成为城市的名片、产生巨大的社会效应。例如，上海卢湾区太平桥改造项目，其启动区上海新天地商业旅游项目，从开发到运营，一直是社会各界关注的焦点，上海新天地因其成功的商业运营模式更成为上哈文化、建筑、旅游的标志性项目，成为上海是的文化标签

12．巨大的升值潜力

一个成功的城市综合体项目的开发及运营，会带来巨大的社会价值，为开发商、运营商带来巨大的品牌价值，同时作为地产物业的城市综合体，随着城市的不断发展，其物业自身也具有升值潜力。例如，上海太平桥改造项目，开发商在成功开发上海新天地后，带动周边土地的升值。新天地物业通过成功商业运营，自身价值也有所提升，开发商更通过此项目产生的巨大社会效应，产生良好口碑和巨大的品牌效应。同时还要考虑到项目本身的更新换代。

二， 城市综合体方案设计要点编制过程的几个重要问题

方案设计要点是给设计院的设计指引，它必须明确地传达开发理念，对项目定位、各项指标、开发周期、成本控制、设计风格、总平规划甚至设计细节等各方各面都要有详尽的表述，务求对后续设计制定大方向和大框架，保证最终的项目运营效果。基于以上对城市综合体特点的认识，我们认为，在方案设计要点的编制过程中，以下三点显得尤其重要。

1, 项目土地解读。所谓解读，是对项目周边情况，项目所处区域在城市中的地位，项目所在城市经济、文化发展情况，商业发达程度，居民购买力及消费习惯等进行详尽分析，从而避免将来的产品出现“水土不服”的情况。曾被福布斯网站评为全球最大购物中心、被美国《新闻周刊》评为世界新七大奇观的东莞某大型购物中心，总占地面积51万平方米，总建筑面积116万平方米，这在当年已属体量巨大。就是因为其商业定位和业态设计与市场的需求情况产生偏差。 致使人气不足、消费力不强；餐饮娱乐、购物、文化、休闲、各类主力店等业态也均比预期少了一半以上。对此，业内人士分析，“城市综合体的设计需要对城市乃至整个宏观发展趋势有准确的判断，以免消费能力超过或难以满足消费规模。对于超大型的综合体而言，购物功能只是其多项功能中的一点，平衡设计各种业态才最易实现成功。”而对于一些位于地铁站点上盖的城市综合体项目，如果交通枢纽的设计失败，也容易导致城市综合体产生风险。。

综上所述，土地解读具体分为：

1.1、了解所在城市规划定位、区域规划定位及现有经济指标，包括区域地位、经济总量、产业发展、人口状况等信息。

1.2解读项目周围市政及交通情况，是否有城市轻轨经过、公交站点设置，道路规划等。

1.3、基地内有没有保留建筑，如何将保留建筑融合到规划之中；

1.4、项目可利用资源，如：河流，公园，景观带，市政设施，学校等；

1.5、项目规划条件和经济指等标：容积率、限高、配套设施等；

1.6、地块周边的环境分析，包括商业，住宅区，人口。

2， 商业详细研究对设计有着决定性。在城市综合体项目中，商业和住宅从设计上来说是矛盾的，一个动一个静，一个要开放一个要私密，但在营销中，它们却是互相促进的。商业创出了品牌，打出了名气，聚集了人流，带旺了区域，自然而然地提升了土地价值，保证了项目的后续发展。在深圳不乏商业启动后带动人气，从而提高住宅价值的例子，例如万象城，海岸城等等。所以成功的商业设计，在城市综合体中起着重要的作用。然而商业设计有别于传统的建筑设计，它需要更多的商业理念和更多的商业运营知识，更多地为功能服务。

2.1商业建筑包含非同一般的多样性。

2.1.1在大型商业项目中，其业态种类趋向于更加多样化。既有不同规模、档次的业态组合，如大型卖场、百货店、精品店、商业街等；也有不同经营特色的业态组合，如文化、娱乐、休闲、运动、购物等。其服务内容和功能结构已远远超出了常见的特定建筑类型范畴，而是一个组织精密、结构复杂、形态丰富的以商业为主要功能的建筑综合体。如何平衡多样化的业态与复杂的功能流程之间的矛盾，无疑是商业地产项目设计中最大的挑战。

2.1.2在满足上述功能要求的前提下，如何满足未来大量商家的经营对物业的需求，特别是可视性和易达性，以获得最大的商业利益，进而为发展商获得最大的出租和出售回报，是规划设计至关重要的问题。这实际上已不是传统的建筑计工作范畴了，需要对商业运营有着更专业的了解，有时候甚至要专门的商业建筑设计师为发展商提供的专业服务。而如何将大量商铺区平面灵活组织，化整为零利用于出售；同时又可化零为整，利于整体出租和管理保证品质，也是设计需要解决的问题。在商业建筑规划设计中应遵循三个设计原则：一是主力店和次主力店应按市场与商家的普遍需求的高标准设计；二是商业空间的设计应满足绝大部分商家的物业需求，而且可分可组，灵活切割，三是考虑区域价值提升后的产品升级。因为在不同的品牌商家在不同的地区、不同的城市、不同区位其销售的商品有所不同，导致开店的规模也不同，故其对项目的物业需求也有所不同。商业综合体的设计需要满足不同市场的需求的同时，也得考虑市场的变化对项目的带来的影响。

2.2商业项目不同功能模块的性质和任务，是建筑设计的根本依据和出发点。所有城市空间的营造，都是为其功能服务的。

2.2.1不同地域、不同经济条件、不同民族、不同服务人口数量，都应有不同的建筑规模，并具备相应的设施、设备和室外活动场地；不同年龄、不同层次人群的需求、包括残疾人都能等到合理满足，其空间组织应按功能要求、动静活动形态、人流密度等适当分区、主次明确，同时也要考虑区域或局部具有延伸和调整使用的可能性。

2.2.2商业设施、环境和场所也不是静态的固定存在，而是具有动态的发展变化。从设计上创造一个能适应未来发展变化的建筑空间环境也是商业项目的特殊要求。

2.2.3业态的多样化，也需要建筑设计要为安全可靠的日间和夜间管理创造方便的条件。

2.2.4满足不同功能商业的技术要求。如电影院需要大空间以及适当倾斜的地面，餐饮设施需要独立的排风、排油烟管道，而室内游泳池、洗浴中心等需要独立的上下水管道及温湿度控制设备等。主力连锁超市每个品牌对建筑面积、柱网、层高、荷载、坡梯的位置、强弱电、空调、给排水、排污等都有不同的要求。大型娱乐设施的功能布局、内部人流疏散路线需要严密的计算。甚至小到招牌位置，入口面积这样的细节，都必须有所考虑。所有这些要求决定了其间相互位置关系的复杂性。没有经过深思熟虑的简单布置会造成后期更改的不便，也影响到正常的运营和使用。

综合来讲，商业综合体的设计涉及的功能多，业态广，需要多方协作，每个阶段都对商业地产的成功运作是非常重要，甚至事关项目的成败，设计者应对项目市场、项目定位、项目涉及的商家、业态的物业需求、发展商的投资目标等多方面综合考虑，才能设计出一个成功的商业地产项目。

3，交通解决方案

交通在整个设计中有着不可忽视的作用，便利、可达、畅通，可以吸引人群，有利于创造良好的商业氛围。在编制方案设计要点时，对交通的解决方案必须有着足够和正确的研究。

3.1 内外部交通体系

客流的存在是城市综合体各个部分达到其经济目的的基本条件，城市综合体的交通体系结构可划分为外部交通体系和内部交通体系（表1）。

城市综合体设计，尤其是以组织繁杂的城市交通为核心的综合体设计，必然要建立一个基于行为需求的多层面的交通整合系统，包括与综合体步行体系配合的景观空间规划；区域交通功能与城市交通分布的整合；城市机动交通体系与城市步行体系的整合。在这一系列的整合关系中，步行交通体系构成了所有要素的核心（表2）。

综合体的主要步行体系有方格网型、通道树型两种。上海大宁国际商业广场采用了不规则的方格网体系，内外两种交通体系分别满足步行与车行两种通行模式（图1-2）。万达集团开发的城市综合体系采用通道树型结构，在主要的步行干道下延伸出步行支路，并与餐饮的室外休闲茶座结合，模糊道路与建筑用地之间的界限。事实上，综合体的交通组织没有固定的模式，新颖的步道体系设计能够提升整个综合体的城市价值，增加步行乐趣。无锡通惠路步行街商业综合项目的商业主体就是引用一条600m长的螺旋式天街，将商铺从地下一层延伸至地上四层（图3-4），形成了一气贯通的有趣的商业形体。

3.2立体化的交通系统

城市综合体是城市交通构架系统整体的一部分，立体化的城市交通为综合体与城市地面、地上、地下立体接口提供了可能，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施有机联系。旧金山港湾枢纽、拉德芳斯换乘枢纽、来哈特枢纽、大阪筑波城都是以交通为核心组织建设起的大型城市综合体项目。拉德方斯区作为欧洲最大的公交换乘中心，拥有67平方hm2的步行系统，其裙楼通过建在空中的巨大广场，实现人行广场上，下行公路、停车场和公共汽车站，保障行人与车流的彻底分离，互不干扰。香港太古城在城内分区，以架空天桥及多层平台将人车分道，并使各区连接成整体，澳大利亚的墨尔本中心、美国伊利诺斯州中心、深圳太古城等知名的城市综合体都是地铁连体物业，以地铁为主导，辅以商业办公，在开放的建筑内部，利用城市立体中庭组织建筑内外的空间关系和功能关系。

三， 结语

在城市综合体的开发过程中，开发商提交给设计院的设计要点，需要清晰表述整个项目的运营理念，确保设计质量，使设计达到要求。作为服务于地产公司的建筑专业人员，自身对各项指标，各项要求，要有着更深入透彻的研究，不仅仅是从设计的角度，更应以开发的角度，来对项目进行诠释和把控。对地块的理解，对商业的定位，还有对交通流线的控制，是在编制方案设计要点时的几个关键节点，对这几个关键节点做好研究，明晰概念，才能编制出符合要求，保证设计质量的设计要点。

参考文献：1，浙江日报[今日关注]：城市综合体，破解现代都市病

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Abstract: based on many years' installation project cost control work experience, according to the new building commercial complexes of mechanical and electrical installation engineering characteristics, analyzed the influence the mechanical and electrical equipment installation project cost control of many factors, to explore how to effectively control installation project cost measures.

Keywords: commercial complex, mechanical and electrical installation project, project cost

中图分类号：TU723.3文献标识码：A 文章编号：

近年来，我国的商业型建筑迅速发展，不仅形式多样、面积规模大、适用人群广泛，而且建筑功能越来越复杂，逐渐形成一种商业综合体的建筑类型。商业综合体是指将具有城市功能的商业、办公、酒店、餐饮、休闲娱乐、居住等生活空间进行组合，在各部分之间互相联结、相互依存的综合建筑体。由于商业综合体功能的多样性，也就决定了商业综合体机电安装工程的复杂性。虽然机电安装工程的造价占工程总造价的比例不高，但其安装工程专业多，包括有空调通风工程、消防工程、动力照明工程、给排水工程、动力（蒸汽）工程、弱电工程、燃气工程、有线电视工程、客流计数统计工程、电梯安装工程等，作业空间在室内，作业场地狭小，施工周期短，多种交叉作业，工艺不复杂但繁多，使得安装造价难以控制。因此，做好机电安装工程的造价管理和成本控制是整个商业综合体项目的关键。

1. 商业综合体机电安装工程的特点

（1）方案的多样性。为满足商业综合体各招商客户的营业使用，需要制定具体的设备、管道、动力线路等参数方案。商户业态变化、面积的增减，都将相应影响其用电容量、空调冷热量、给排水点位等参数。

（2）材料的多样性。随着社会进步，科学技术的不断发展，建筑安装材料也在发生着巨大的变化，尤其是安装类材料，为保证环保、绿色、节能等各种要求，选择性更大，价格差异也较大，造价控制难度也更高。

（3）设备多选型。因品牌众多、系列差异、定位不同、厂家不一，同一规格型号的产品，价格都会相差很多，因此，设备档次的定位很重要。

（4）施工多变性。由于方案的多样性，招商的不确定性以及过程中对整个项目的定位调整，导致后期设计变更增加，具体工作面的拆改过大，工程费用无形中不断增多。

2. 商业综合体机电安装工程造价的影响因素

在我国建筑工程领域中，长期存在着“三超”现象，即概算超出估算、预算超出概算、竣工结算超出施工图预算。商业综合体建设周期长，投资金额大，所需的机电设备材料种类繁多，使得设计、施工、材料等对造价的影响存在很大空间，因此必须认真分析影响机电安装工程造价的各个因素，以明确可以更好地对工程造价控制的环节。

1）设计人员的素质。商业综合体规模庞大，建筑功能多样，不但需要不同专业设计人员，即使是同一专业也需要多个设计人员来共同完成设计，而这些设计人员的素质参差不齐，又受市场经济冲击和分配体制的影响，个别设计人员会片面追求经济效益，赶时间抢任务，导致设计不深入、施工图纸粗略，从而影响工程量计算的准确性和材料设备选择的合理性。

2）设备和材料的选用。机电安装工程不同于土建工程，造价变化只受到钢筋混凝土等的市场价格影响，所用材料较单一。对机电安装工程造价影响最大的是品牌的差异，同一功能的产品因品牌不同其价格相差度可以达至一倍甚至两倍。

3）招标文件和合同条款的严密性。在招标和订立合同的过程中，如果招标文件的工程量清单工作内容描述不清楚、合同条款欠缺细致的规范，就会给施工单位留下许多漏洞，继而会导致最终的结算造价严重超出工程招标价格。

4）施工组织设计的周全性。商业综合体通常连续性较强，明确施工组织进度是关键，但如何顺利衔接各个阶段和节点却与工程造价相矛盾。进行多方案比较、综合各阶段建设的特点，编制出合理的施工组织设计，才能做到有效控制工程造价。一旦节点不能很好的衔接，造成脱节，就会造成不必要的工程误工，给建设方和施工方都带来经济损失。

5）设计变更及签证手续办理的及时性。如何处理即将发生或者已经发生的设计变更费用和签证费用，将对安装工程造价产生直接的影响。

6）结算工作的准确性。在分阶段结算或工程竣工结算中，施工单位往往会根据自身的角度出发，故意曲解工程量计算规则和定额套价，从而推高最终工程结算造价。

3. 商业综合体机电安装工程造价的控制措施

根据以上商业综合体机电安装工程造价所存在的影响因素分析可以看出，造成造价成本失控的主要原因在于设计和施工过程中控制不到位，人为影响因素大。因此，应加强机电安装工程造价的管理和控制，实施动态控制，将工程造价控制在合理的成本范围之内。针对各影响因素提出几项具体管控措施：

1） 进行事前控制。在估算和概算阶段，确立项目的投资定位，制定一个合适的概算目标。根据以往商业综合体的项目经验，不同使用功能的业态标准和消防设计要求，确立不同的材料品牌定位，避免在施工过程中随意调改材料设备品牌而影响工程造价。

2） 设计成本控制。机电项目的设计工作流程一般为：总体方案确定－背景资料的录入－基本参数的计算－复核－系统确定－设备选型－制图－校核－出图－会审。通常来说，现在稍大规模的地产公司做商业项目，基本上都有一套自身的建造标准和成本管控指标。设计单位都可以参照这些作为设计依据，在设计的同时及时掌控成本的大小，尽量做到不超成本目标设计。并且也防止有些设计人员在设备选型时做手脚，设计一些冷门的设备。并且，建设单位的工程、设计、成本人员与设计单位的也需做到多沟通，多参与图纸会审，对于尤其是设备选型需尤其重视。设备选型定好，才能更好把控后面一系列管道、末端等项目的设计。

3） 招投标控制。根据施工图编制工程量清单和招标文件，在招标文件中应明文规定项目所需要实现哪些功能，招标清单中明确工作内容和材料特征，防止漏洞，给结算造价带来麻烦。结算中没有的项目清单，结合工程定额和材料限价，组价出一个合理的综合单价进行结算。在合同中明确施工工期、质量要求、工程款支付条件、工程签证变更结算原则等有利于控制成本的条款。

4） 施工过程控制。施工前，做好各方施工图图纸的会审工作，划清施工专业界面。商业综合体机电安装工程的管线布置较复杂，稍不注意就会出现交叉、标高不一的情况，因此，加强图纸会审，可以提前发现问题和预测问题，确保管线在某个区域中最经济，最合理、最美观的布置。对于进场材料设备质量验收，防止偷梁换柱情况，把控材料厚度，管径大小，实际用料，安装工艺。当发生拆改调整项目，提前出具签证变更审批，严格做到“先审批，后实施”，管控工程变更签证增减费用，防止不必要的大额费用返工现象，并且做到拆改项目施工完成及时进行现场审核，有必要的话，做好相应的影像资料，以备后期结算证据。同时，造价人员不能整天对着图纸算工程量，做预算，需要经常性的跑工地，了解现场施工工艺和工序。随着招商条件的逐步推进，在施工过程中必定会出现较多的变更，营销部门也需配合及时的把业态定位要求告诉工程、成本人员，及时认真核查工程量清单和估算工程变更价格。如果待工程签证变更付诸实施后再去核实计量，就会难以更改项目，无法做到过程成本管控。

5） 竣工结算控制。结算管控，是整个工程项目成本控制的最后一关。结算前，首先需要核对实际施工与图纸的差异，不能盲目相信竣工图，施工用材料、设备与招投标及施工蓝图重新核对。明确各个分包单位施工界面，一般原招标施工界面和实际施工范围都会有不同出入调整，造价人员需防止交界面重复结算。关注拆改工程实际施工状态、材料折旧及二次利用。建设单位首先对设计变更、现场签证审核结束，然后完成的施工蓝图工程量进行复核，扣除签证变更已计算部分，避免在工程量复核时重复计算。根据合同约定的结算方式，核实工程数量、综合单价、取费标准及工程扣款等确定最终结算造价，只有这样，才能比较完善地控制好安装工程造价。

4. 结束语

通过以上分析，作为商业综合体机电安装成本控制人员，需注重建立成本意识、注重专业技术运用、注重现场安装的实际工艺，在设计、招标、施工、结算等阶段重点管控，认真分析商业综合体安装工程造价的特点和各个影响因素，继而采取有针对性的行之有效的控制措施，严格按照合同的规定执行，对机电安装施工程序层层把关，才能实现合理的成本目标控制。

参考文献

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[2]陈丹阳.商业综合体的机电及消防设计特点.城市建设理论研究[J].2011（27）

[3]刘江涛.城市轨道交通工程项目造价控制研究[D].北京交通大学.2009.06

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中图分类号：TU984文献标识码：A文章编号：

引言：

自近三五年以来，伴随着旅游经济及房地产市场的推动，城市旅游综合体建设市场，如雨后春笋，层出不穷，主题文化创意、强大资金动力、先进社会生产力的协奏曲，造就了旅游市场的繁荣和主题旅游文化的泛滥。但是，纵观中国内地近10多年旅游项目，建设数量数以千记，真正能够做到高品质、高服务、产品对味市场、回收盈利周期快的旅游综合体产品却不多，真正能够正常运转和盈利的，却寥若晨星。残酷而客观的现实，不能不让我们重新审视自己的动作。

1.旅游项目建设背后暴露的问题及对社会的影响

1.1同城旅游文化同质化旅游产品过多前期主题策划和后期运营管理脱节，造成后续市场推广软弱低劣，主题园区年年亏损，运营艰难。

1.2缺乏深刻细致的市场调研导致旅游产品定位失据，从而导致市场萧条，经营亏损。

1.3规划及施工过程中缺乏专业而必要的过程控制，导致旅游产品粗制滥造，质量低下。

1.4行政主管人员及投资商愚昧昏聩，奉行“拍脑袋”主义，导致在建设过程中朝令夕改，偌大主题景区不论新建或改造，变成了彰显个人意志的舞台，建设过程更是虎头蛇尾，靠宣传来欺诈消费者等等。

2.如何紧密细致的做好一个经典旅游产品

删繁就简来说，无非是要把握控制好旅游策划、旅游规划、主体文创方案，施工建设与管理、市场开拓与运营这些环节。构成从“主题策划”到“市场运营”一体化，一览子的战略构想。只有这样能才能统一部署，统一指挥，千军万马如一人，才能做到切实可行，从而才能成就高品质作品。

2.1主题旅游前期策划

如何将好的创意策划理念贯穿到旅游产品刷各个环节，紧扣地域文化，大力渲染文化发展的中大事纪，标志性时间等等。给文化品牌注足动力。没有具有前瞻性市场的眼光，高品质要求，高质量的策划团队是不行的。

良好的策划团队可以为投资者的在项目立意，产品定位上提供科学而准确的依据，它既能做到文化品质因地制宜，又能在相同的旅游产品中和而不同，出类拔萃。从而立足良好的旅游卖点，占据优良的旅游市场资源，为后期开拓市场，产品营销团队创造良好的先决条件。

很多投资商在准备建设项目之初，对入产品理念及商业的卖点及运作，也存在这不同层面的问题，不同的地域，人居生活环境及生活方式各有不同。

例如：水公园这款产品在旅游产品配置中，南方的游客量与北方的相比，沿海的和西部相比，其市场化差异就会非常明显。

因此，在提升旅游项目开发水平、突出旅游产品的结构优化等方面，良好的策划水准是不可或缺的，它不仅对项目产品做出了更高的要求，同时对管理机制及服务理念也做出了更加高效，更加合理的规范。

2.2提升旅游产品规划设计水平，重视悉心严谨的建设过程

旅游产品的规划阶段是对策划概念的具体化，这个过程非常关键，它取决于策划概念到后期建设的时候，有多少优秀的项目可以“落地”的问题。因此，规划设计之初，仔细收集规划设计所需的很多资料，地方建设相关法规、地质、气候水纹条件、用地现状、地形地貌，高程数据、现状管网设施、建筑限高，用地周边城市布置等等。在充分合理分析了相关资料后，规划师要对概念策划的内容在规划图上反复比较，如果概念策划的内容在实际规划的过程中很难实现，或无法实施，要及时反馈信息给策划部门及最高决策者，如果关系到旅游商业卖点的关键理念，那就另辟蹊径，重新定位，一切还停留在纸面上的重新决策也还来得及。

在规划的过程中，除了最大可能的满足策划概念的相关内容，但也要紧密联系城市规划相关条令和规范。对与规划中要求建筑密度、容积率、消防条令、环境评估、水利设施、人防工程等相关条令及指标也要严格执行，尽量做到概念和规范完美的结合。

方案阶段的时候，对待具体项目设施，主题环境包装及相关文化创意项目，一定要将相关创意成果跟规划团队，策划团队，营销团队相沟通，看看所创作的成果是否能够真正体现策划概念中所表述的意义。同时产品的包装对营销团队，策划宣传都有相关的影响，所以也要及时和他们对话，认真听取他们的意见，对有好建议的东西做出相应的调整。确保概念、规划、方案从大到小，从抽象到具体都有一个全面细致的考虑。

施工建设是对方案成果的具体实施，相对于一般的房屋建筑工程及园建工程来说，旅游景区的建设或提升改造有着其特殊性和复杂性，除了常规的土建、水电、室内外装修外，还有机械设备，电子设备，水上动力设备等很多娱乐类的器械和特殊要求建筑等，其安装/施工工艺要求又不能完全执行相关建设标准，有其自身特殊性及复杂性，施工过程中，施工单位比较多，协同施工，先后施工的情况很多，另外环境外包装施工对于气候，及养护时间也很讲究，实施起来，简直就像做真正的艺术品一样要一丝不苟，只有这样做出来的东西，才能和策划、规划、包装方案一脉相承，真正体现出园区的精神面貌及商业卖点。施工建设也只有精益求精，才能为后续的管理及营销团队创造良好的商业卖点，为他们开拓旅游市场打下坚实的基础。

2.3加强城市旅游综合体经营管理与市场推广

要以积极主动的态度转变景区由门票经济的管理理念向综合型经济的转型。园区建设落成，高效有序的管理和给力的市场推广则是园区正常运转持续盈利的必要手段，要成功的实现转型，得益几个关键点的因素。

商业策划时候，是否有管理机制转型的概念，比如旅游产品能否和周边相关旅游产品联合做市场推销，大力推广一日游，双日游，滞留旅客时间相对较长，不论是团队货散客，景区周边的配套产品如经济型酒店、特色饭店、点心店，特色购物超市等等园区配套服务都能成为盈利的增长点。

对于园区的运营管理来说，良好有序的运作手段才能使消费者获得高品质的服务，客观上也给景区做了很好的宣传。而要做到这一点，必须具备几点相关要求。

首先，明确管理标准，制定推广景区的精细化服务标准，制定相关服务手册，如华侨称集团，华强集团等都有自己内部非常标准规范的服务标准使用手册，员工能烂熟于心，身体力行，只有这样才能做到无微不至，相对与服务业来说，细节决定成败，出色的服务也能铸就景区不朽的品质。另外，要有着力打造品牌的意识，提升景区窗口服务机制和服务技能，并以此加以推广。此外，建立相对完善的机制，使得景区实行管、养分离，大力改善公园景点的经营管理难题，从而节约成本，提高效率。此外，应对景区实际情况，创造型的提出相关的管理体制，也是一种高效而可行的方法。

所以，经营管理和市场推广是相辅相城的，二者互为表里，互相影响，互相联系，缺一不可。

2.4“主题策划”到“市场运营”一体化战略目标

概念策划不仅影响着景区的筹建过程，对未来经营管理也至关重要。一个景区，一种固定推销样式时间长了，游客就会视觉疲劳，没有了新鲜感，商业利润就会减少，如果不及时对策，推出新的旅游消费概念，使消费者重新看到产品的亮点，就无法促进消费增长。

篇（6）

中图分类号：C913文献标识码： A

1项目背景及简介

基地位于无锡市，规划总用地占地约51,437 ，项目总体平均容积率约6.0。基地紧邻无锡火车站，人车流密集；此次设计的为本项目的南区地块，总建筑面积约35万平方左右，包括五幢住宅共计483套；商业综合体一幢，建筑面积约65000平方左右，包括地上五层及地下一层商业以及超高层办公一幢，建筑面积约85000平方左右。

此次重点讨论商业综合体，由于项目目前尚在在建中，牵涉到项目名称，本文一律用“XX项目”代替。

2项目交通组织

交通组织是此类商业综合体设计的核心内容之一，交通组织设计合理与否，将直接影响到整个项目的工作效率及运转水平。因此进行交通流线设计是十分重要的。接下来我将从外部交通及综合体内部交通组织两个方面来具体设计这个项目的交通组织。

2.1 外部交通

2.1.1人行出入口

城市商业综合体的周围道路是人流交通动线中的重要一项，在设计人流主要与外部联系的确切位置时，首先考虑的是该项目周边道路现有交通状况。主大门及入口广场可面向主道路，入口的设置直接面对主要人流的来向，这样才能吸引人流及方便顾客出行。

地上人行出入口：本项目南侧的***路是项目基地周围最重要，人流量最大的一条道路，东南角位置优势更强于西南角，因此将主入口设置在东南角是最理想的。考虑到基地较大，为了方便人们从各个方向进入商场，在最初的设计中，我共设置了7个商业出入口，分别是西侧的A口，南侧的B,D口，东侧的E,F口及北侧的G,H口(见图一) ，之后我对这些口部做了更深入的研究和分析，发现虽然这样对增大人流引入量有好处，但却忽视了过多的口部设置对商业内部的人流有序引导的副作用，同时北部的H口打断了北侧住宅交通的连续性。并与住宅人流相互影响。因此在之后的优化方案中，我将AB口 DE口 FG口分别合并，并取消北侧的H口，最终形成了目前方案三个主要商业出入口的格局(见图二)。三个主要人行出入口的设置，既可以使顾客更加便捷的进入到商业体，同时也可以有效避免由于人流过大而造成的堵塞。

为了更好地将本项目南区商业与北区商业有机的联通，我选择在建筑东北角的二三层设置一条连接北区商业的空中连廊（见图三）。

地下人行出入口：为了让基地南侧的地铁站与地下一层商业无缝连接，在基地南侧设置地下通道，使得人们不用走到地面便可方便的到达建筑内部，免除了多余的步行距离，也避免受到外部气候的影响（见图三）。

通过地下地面空中三种交通联系方式更好地解决本项目同外部交通联系，更好地组织人流。

2.1.2车行出入口

由于“人”是城市商业综合体的动力源泉，因此在考虑车行系统的时候首先要考虑的是其便利性，怎样使人们便捷快速的到达综合体内部又将车流对人流的影响降低到最低，这是需要我们在设计项目的时候需要认真研究的问题。

经过我对周边交通的研究，最终决定设置了供商业、办公、货车、住宅使用的5个车行出入口（见图四），东侧设置一个小客车出入口，西侧设置了一个主要供商业，办公使用的进入地下停车车行出入口、一个货车出入口及北侧两个住宅出入口；

主要分析下客运及货运流线：

客运流线（见图五）：基地东侧设置的小客车出入口，目的是为了解决项目基地过大引起的商业店铺可能过深及消防疏散的问题，进入基地后在商业一、二层挑空处设置了大型的上下客港湾。顾客下车后可以直接进入商业核心区域。这样既解决了消防疏散的问题，又增加了商业的沿街面的长度；

货运流线（见图六）： 商业综合体的物流是综合体能够正常运行的功能性条件，其包含了商品的运输，仓储，搬运和装卸以及车辆的行驶和停放。如何保证货运流线的相对独立，与其他功能流线互不影响对此类商业综合体来说是非常重要的。经过许多方案的改进和比选，最终我将货运流线集中在地下二层处理。通过基地北侧的货运坡道货车直达地下二层，货运区采用环形的货车通道，将住宅停车与商业和办公类停车通过此封闭通道区分开，同时在货运通道周边均匀分布若干个小型卸货区，使得项目各个角落都有直接便利的货运服务。由于货车高度的要求，我将地下二层层高定为6米，这样既能满足较大货车对高度的要求，同时可以做出来一个层高三米的夹层，使停车位数量大量增加。

2.2 内部交通

对于本项目来说，南侧写字楼及北侧住宅部分的内部交通形式比较简单，主要以垂直交通方式为主，人们从首层入口层或地下车库分别进入建筑的核心筒，通过设置的电梯到达各自的楼层，这里主要介绍一下本项目商业部分的内部交通流线的设计。

楼层平面动线：

对于大型商业综合体来讲，水平交通和竖向垂直交通组成了内部人流交通动线。对于商业类建筑内部流线的设计原则，最重要的是要将商品或服务尽可能多的展示在消费者前，从而增加消费者的消费欲望。为了达到这种设计目的，常用的人流水平交通往往可以分为以下几种形式：

环形人流交通动线，环状流线能引导人们无意识的逛完整个环线，从而能接触更多的商品和服务，可以获得更为均衡的浏览率，提高交易成功率。

方形人流交通动线，方形人流交通可以形成导向性强的人流动线，并在主要节点处设置中庭或主力店，从而带动整体人流的通畅。

线性人流交通动线，此交通动线能够使布局紧凑，消费者方向性强，店铺浏览率高。

杠铃型人流交通动线，此形式交通动线一般将主力店设置于商业建筑的端头，普通面积不大的店面设置于中部，这样可以利用主力店的吸引力使人流在两个端头之间进行流动，从而提高了中间中小店铺的人流量，实现人流共享。

在设计本项目的内部动线之初，对以上这些流线的利弊都做了详细的研究和分析，也尝试了不同的方案，最终采用了优化后的“Y”字形曲线来作为本项目的主要商业人流动线（见图七）。由于项目单层面积面积较大，曲线的动线既能使消费者对整体的格局有所把握，不至于迷失方向，同时也避免了走道过于平直单调，一望到底，使整个购物过程缺少乐趣的问题。而且曲线的变化可以增加商业沿街面，提高商业铺面的整体价值。

楼层垂直动线：

在多层大型购物中心内，要诱导消费者们购物者前往楼上的楼层购物，这是楼层垂直动线要面临的问题，解决得好楼上的商铺也能成为“黄金铺”，楼层的垂直动线是在整个商业设计中非常重要的，成功的设计亦能提升商业价值。

因此我们在设计中要对垂直交通的易达性做更深入的研究。一般常用的垂直动线无外乎三种：自动扶梯、电梯、楼梯，一般使用较多的是前两者。为了使部分目的消费群能够直达目的消费地，在商业的主要入口附近都设置有垂直电梯，使人一眼就能看到，不绕弯路。中庭部位以剪刀自动扶梯形式，目的是使消费者能够接触到较多的商铺；外加了配合满足规范的疏散楼梯。通过这三种形式的楼层垂直动线布局妥当、搭配合理、分布均匀使整个商业布局更为紧凑。

中庭动线：

中庭是水平、垂直动线的关键点，是展现商业中心空间和特色景观的重要节点。以中庭为中心的垂直交通，是最有效、最直观的人流组织方式；其次中庭是整个商业的立体空间展示区，可以大大提高各楼层的商业价值；同时中庭也是临时活动、艺术展示、文艺演出的场所。在本项目的设计中，考虑到中庭是本项目最大的亮点之一，我们在设计上颇费心思。首先在顶上设计了大面积的采光顶，这样可以增加人们购物的舒适度，同时具有将购物者的视线引导向上的效果，对于吸引消费者上楼购物有良好的推动力。在三层四层平面的南侧布置了极具人气的大型主力店，使消费者在中庭即可望到，从而提高了中间中小店铺的人流量。

最初的方案中,在主动线的关键位置，我们从一层到四层均设置了中庭，这里是步行空间的序列，这里人流集中，流量大，一方面提供场所供购物以外的活动使用，另一方面也是公共活动及休息的场所，部分中庭区域设置扶梯作为垂直交通，在中庭空间创造出活力和动感。但之后经过几轮内部的讨论和分析以及和业主、商业顾问公司的沟通中发现两个问题：

问题一：首层交通核心部分需要一个较大的活动空间区域,以便将来商业后期进行节日庆典及商业营销活动使用，但原方案此处设置的带自动扶梯的镂空中庭大大减小了有效活动区域的面积，而动线南侧两条分支处更能体现其区域的中心价值，于是我们封掉此镂空中庭（见图八），并重新设置自动扶梯位置。

问题二：南侧两个主入口处的带有通向地下一层自动扶梯的镂空中庭布置欠妥，自动扶梯的位置过于靠近地铁通道（见图九），这样容易减少了地铁人流经过更多商铺的客流量，于是我将这两个入口中庭适当缩小，并将自动扶梯北移，这样就解决了此问题，并使人流在商场中心区域到达地面，提高了人流在商场内部的停留时间。经过此轮对这些问题的调整，方案进一步优化（见图十）。

通过上述优化的楼层平面垂直动线及中庭动线后，结合商业业态的科学分布，对人流动线的管理和运用可以在导向人流流向和平衡人流流量的过程中发挥重要作用，使项目更加良好的运转，在给消费者提供更加舒适的购物环境的同时也为业主打造精品商业综合体提供了有力保证。

总结

在此项目的设计过程中，笔者深切的感受到了交通组织对整个商业起着至关重要的影响作用，笔者参与过不同的大型综合体的设计工作，每个项目都具有自己的特殊性，特别是商业项目，相比其他项目更具其独特性和多样性，按部就班、盲目借鉴都无法成就一个成果的项目。如何最大化商业运营价值是需要我们建筑师认真思考总结的问题。

当然商业项目的成果因素有很多，包括区位、招商、业态布局等等，本文就从建筑本身为例做阐述和分析，通过笔者对项目中遇到的交通组织的重点难点问题进行分析，总结出一些设计要点与原则，希望对以后城市商业综合体的设计及优化提供了一些参考作用。

参考文献

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困惑基本概括了工业品营销实际操作中存在的主要矛盾。比如交货期问题，就是其中前三个矛盾的综合体现。

七大特点：工业品因其采购的决策复杂，专家采购等本质特征决定其七大特点为：

专家购买的理性决策；营销过程的长链公关；成交的促进需要规划；偶然性因素的影响大；市场开发的滞后性；客户开发的连续性；榜样客户的重要性。

六大步骤：市场开发-----寻找目标群；客户开发-----寻找客户群；拜访客户---传递企业信息 ；分类跟进-----形成合作意识；成交促进-----临门一脚；辗转介绍----树立榜样。 五大优化：模式优化-----整合趋势资源；通路优化-----解决渠道冲突；流程优化-----集约内部资源；绩效优化-----确保目标实现；团队优化---形成人才裂变。

四大系统：战略系统-----保证目标准确； 组织系统-----保证行动迅速；信息系统----保证及时沟通 ；控制系统-----保证协调一。

三大纬度：产业—行业---企业；营销—生产---技术；产品—客户—区域。站在产业的高度审视行业趋势，在行业趋势的指导下展开营销活动；工业品营销的核心力是生产和技术，用生产和技术的可靠和专业保证营销；以用户的物理内容和需求跨位调度营销结构，实现产品/客户/区域的匹配。

两大循环：信任—行动；市场---销售。一切行动为了信任，一切信任为了行动；市场指挥销售，销售提升市场。

一大法则：AT法则。工业品营销的基本法则是：赢得用户的信任并建立持续信任。

运用工业品营销经脉图，结合工业品企业的实际，在实际运用中务必做到：重新梳理营销理念，导入基于信任的工业品营销理论；运用四轮驱动策略整合营销资源；强化市场功能，统领渠道销售力；努力实现由结果管理转向过程管理、精英营销转向团队营销、技术营销转向商务营销、业绩考核转向绩效管理等四个方面的转变。具体可归纳为工业品营销的九大对策：

1、审视企业环境，重新构筑营销战略：将产品策略上升为体现价值的整体解决方案；渠道策略上升为市场、服务两大功能强化下的公信的利益分配合理的综合体，实现收益与风险、投入与回报等价的厂商合作体系；价格策略上升为价值策略；促销策略调整为关系策略、服务策略与风险策略的组合。

2、构建营销管理体系：计划系统、信息系统、控制系统、业绩管理系统。

3、以AT法则为原则，重新设计营销政策，并依此编制年度执行计划与预算

4、整合营销流程，细化业务流程各个接点与环节对应的部门职责与人员配备，制定考核细则与结果调整措施。。

5、调整营销组织结构，处理好业务员、渠道商以及后台支持部门三者在组织中的位置与相互关系。

6、构筑以客户关系管理与招投标管理以及业绩分析的过程管理，导入“五表一报一会”制度。

篇（8）

“商业综合体”，是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。商业综合体包含多种业态，如何将项目中各业态合理规划是综合体项目成功的前提。

进行业态规划，首先需明确项目定位，房地产定位是指在操作房地产项目时，对房地产销售的目标群体及其心理上价格、功能、服务、品牌等进行明确的指向和遴选，并确定其层面、价位众寡、优劣。简单而言，就是要在生产之前，为房地产这块“蛋糕”寻找一个心理上所渴求的“模型”，为房地产这“蛋糕”的出品锁定目标及其消费群体。

一、房地产定位的目的

房地产定位就是要充分明确在市场中公司产品和其他产品的“差异”，鲜明特点有别于竞争对手，让消费者能够清楚地识别和接受公司产品。“定位”就是要给那些购买公司产品而不选择其他产品的人们一个完美而充分的理由。

定位决定了一个地产项目的成败。一个正确的定位往往能为开发商带来滚滚的财源，而错误的定位很可能会导致巨额资产血本无归。很多地产项目在建筑、设计、销售招商准备工作都做的很好，但是最终楼盘还是以失败而告终，这样惨痛的案例比比皆是。究其原因，定位错误或者有偏差是一个很重要的原因。

以前，包括现在，很多开发商不懂地产，他们的专长在融资、建筑等纯技术的层面，他们懂开发，但不懂市场。因此，在目前开发商还未完全成熟起来之前，熟悉市场的咨询策划公司在前期定位阶段的介入还是显得非常必要的。地产项目的定位关系复杂，从宏观和微观的市场调研，再到消费者分析，商圈分析（商业地产），竞争对手分析，最后到产品分析，每一个步骤出现偏差，都可能导致产品定位不准或者完全错误。

房地产市场定位需做好项目前期的策划工作，房地产市场定位，也被称为竞争性定位，是指根据竞争者现有产品在目标市场上的地位和顾客对该类产品在某些方面的属性的重视程度，挖掘自身潜力，塑造出本企业与众不同的鲜明个性或形象并传递给目标顾客。遭遇竞争，定位成为必然。

和一般的实体商品一样，房地产市场定位项目也要对自身有一个明确清晰的定位。通常而言，一个好的市场定位，最基本的要进行战略3C的分析。

（一）竞争对手分析

在“房地产前期策划之：竞争对手研究”中，界定了竞争对手群，识别了主要竞争对手，之后，即可把与项目营销相关的各个参数或指标整体列出来，标出竞争对手在常规重要指标上的数值，制作竞争对手强弱势分析一览表，定性分析和定量分析相结合，最终清楚地认识竞争对手的真面目。

（二）目标顾客分析

同样，对目标顾客的分析，也可以利用指标参数表，即在对竞争对手进行分析研究时用过的由一系列指标组成的简明表。这时我们分析的内容有所不同，填进表里面的是顾客对楼盘各方面参数的重视程度的值，要完成这个表，必须借助做市场需求调研时获取的数据，或做专项调研或补充调研。凭借这个表，我们即可看出顾客的需求动态，了解顾客对房地产市场的需求特点，以作为本房地产项目市场定位的依据之一。

（三）自身分析

这部分工作，同样可以借用之前说到的指标系列表，把本企业项目的各个指标参数值填进去，就可明了地看清我们的房地产市场定位项目各方面的素质，竞争力在哪里，相对于竞争对手而言我们的劣势又在哪里，通过竞争对手、目标顾客、项目自身三方面的分析，目的是挖掘项目的卖点，卖点可以不只一个，但都必须符合三个条件：一是竞争对手在这些方面表现出不足，二是顾客较看重这些因素，三是本公司开发的这个房地产市场定位项目在这些方面较有优势，也就是说，定位就要扬长避短，找出核心竞争力。

二、房地产开发项目定位内容

（1）确立开发理念。基于企业的价值观，为体现企业文化，发挥企业的竞争优势，确定开发的指导思想和经营模式，使得项目定位有利于企业的长久发展，有利于品牌建设;

（2）明确用途功能。在市场定位时应根据城市规划限制条件，按照最佳最优利用原则确定开发类型，对土地资源进行综合利用，充分挖掘土地潜能;

（3）筛选目标客户。在市场调查的基础上，以有效需求为导向，初步确定项目的目标客户，分析其消费能力，为产品定位和价格定位做好基础工作;

（4）进行项目初步设计。在市场资料的基础上，根据土地和目标客户的具体情况，编制初步设计任务书，委托规划设计部门进行项目的初步设计，进一步确定建筑风格、结构形式、房型、面积和建筑标准等内容;

（5）根据企业经济实力和项目投资流量，分析和选择适当的入市时机，充分考虑到风险和利益的辩证关系，提出可行的营销策划方案，保证项目的顺利进行。

三、房地产开发项目定位的适应性及可行性原则

（1）适应性原则。市场定位的适应性原则包含以下几层含义：一与当地或区域的社会经济发展水平和消费者收入水平相适应，二与所在区域房地产市场的物业档次、标准、品质相适应，三和经市场调查分析确定的目标客户群的消费特点和消费能力相匹配，四与企业的技术和管理水平相适应。

（2）可行性原则。市场定位的可行性原则包括项目实施的可行性和经济评价的可行性两方面。由于房地产市场的不断变化和发展，市场定位必须考虑项目实施的可行性，避兔出现“无个性、难租售”的现象，要根据项目规模、地块特性和本项目的优势来分析入市的时机，准确设计项目的实施进度。同时，要运用微观效益分析与宏观效益分析相结合、定量分析与定性分析相结合、动态分析与静态分析相结合的方法，对项目进行经济评价，分析各经济评价指标是否可行。项目规模、开发模式和项目进度受到经济实力、融资能力和企业管理能力等因素的限制，它们容易定性但难以定量，在市场定位时如何“量力而行”，这个问题在市场定位时就应该得到解决。

篇（9）

再融资项目延伸产业链

本次再融资项目有助于公司延伸旅游产业链，打造多元化业态，符合对公司中长期发展趋势的判断。此次非公开增发募集资金投向中的峨眉山旅游文化中心项目，位于峨眉山市区，名山东路和佛光南路交汇处，距离峨眉山这座天下名山山门约6公里。旅游文化中心将是一个以旅游演艺为核心，旅游休闲为补充，融合佛文化、茶禅文化和峨眉武术文化等元素，集演艺、餐饮、旅游购物和立体摄影等为一体的复合型旅游项目。项目总投资约2亿元，总用地面积35594平方米，包括一个含歌舞剧、话剧、戏剧、音乐剧、交响乐团、会议等多功能的甲级剧院，以及峨眉山文化主题餐厅、旅游购物区、三维立体摄影中心等综合旅游休闲设施。

目前峨眉山市较大规模的文化演艺节目有大佛禅院景区的《圣象峨眉》和灵秀剧场的《印象峨眉》，但无论是每年接待的观众规模、还是市场影响力，均较为有限，不构成主要的竞争威胁。峨眉山作为传统管委会体制下的一线景区，市场化营销意识相对较强。游客人数的较快增长在相当程度上得益于公司较为成熟的营销体系。针对旅行社的渠道营销能力较强，针对散客市场的市场营销也井然有序。这两年公司在网络、微博的营销力度不断加强，有效降低了营销成本，亦扩大了辐射范围。目前，峨眉山接待游客中接近50%来自于团队，如公司采取当前旅游文化演艺产品一般“加点、返佣”的运作模式，应能够相对较快地度过盈亏平衡，形成盈利能力。

现有业务支撑中短期业绩增长

今年年底开通的乐雅高速、明年7月通车的成绵乐城际铁路、2年后有望建成的第二条上山道路，这些景区周边及内部交通的改善，将支撑未来几年游客接待量保持稳定增长。门票提价最快将于明年3月底实施新价格，届时进一步催化门票业务的增长；明年旺季，金顶二索道的投入运营，有望推高索道搭乘率。红珠山七号楼改造后市场情况较为乐观，但短期内暂无利润贡献。

近几年周边交通通道逐渐打开，峨眉山自驾游快速兴起，旺季景区交通十分拥堵，只能对道路实施管制。8月，乐山市交委相关负责人表示，峨眉山景区第二条上山道路即将开工，建成后将在一定程度上缓解上山交通压力。然短期内，由于三季度受经济持续下行、2011年高基数以及恶劣天气较多的影响，预计全年游客增速预测值为10%。预计2012～2014年接待游客量分别为285万、320万和355万人次，见下图。

目前峨眉山景区旺季门票150元，淡季90元。8月31日，峨眉山景区门票调价听证会举行。会议讨论的提价方案一拟将旺季门票调至187.5元、淡季112.5元；方案二拟将旺季门票调至185元、淡季110元。同时取消景区里黄湾收费站6元/车次的收费。21名听证代表中，6人同意方案一，14人同意方案二，1人建议暂缓涨价。最终提价方案需待四川省发改委审批后公布。

从听证会现场反馈情况看，提价到185元是大概率事件。在保持其他假设不变的前提下，认为如价格提至185元，游客量为320万人次，全年实际票价若为150元（折扣率为81.1%），则将增厚2013年每股收益0.1元（原假设为门票150元，折扣率为85%，游客量为320万人次）。综合考虑游客量增长及景区提价效应，对未来3年门票业务收入预计分别贡献3.66亿元、4.79亿元和5.42亿元。

小幅上调盈利预测，维持买入评级

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一、X年以来工作总结

（一）以项目建设为支撑，增强城市综合承载力

X．统筹公共服务设施建设。X年计划实施公共服务设施项目X个（含X处公服设施），目前X个项目（公服设施X处）已完工，X个项目(公服设施X处)正在加快建设。推进X西五路社区综合体、大弯中学初中部、凤祥小学X个公服项目全面接入智慧工地云平台，实现对中小学、幼儿园和独立占地社区综合体项目精细化施工管理。

X．强化基础设施建设。一是大力推进路网建设。国际铁路港片区完成羊叉河畔安置小区配套道路正在加快推进；X新城片区X东三路、X大道三段东段已完工通车，栖凤大道东段、X西三路北延线等X条道路正在加快建设；智慧产业城片区青江南路已竣工通车，政府南路等X条道路正在加快建设。二是大力推进场镇基础设施建设。弥牟民族商贸西街改造工作正在加快推进，弥牟镇等

X个乡镇的场镇雨污水管网建设方案已编制完成。三是牵头全区X条“断头路”建设工作。X大道三段东段已建成通车，敬业路东段等X条道路正按计划加快施工，X馨苑北侧断头路正在进行财评、招标等前期工作。

X．聚焦X新城建设。一是初步完成《X新城城市发展问题分析及对策建议》，目前正在加紧修改调整；二是统筹抓好X新城项目建设，X年X新城范围内在建及拟建项目共X个；三是加强督促各项目牵头单位抓好项目进度，形成问题台账及清单，定期跟进问题推进情况，形成良好的项目统筹推进机制。

（二）以旧城改造为抓手，撬动城市有机更新

X．抓好城中村改造。截止目前，全区共实施X个城中村改造项目，其中铁路港毗邻区城中村改造项目X个改造地块与X银行签订了授信协议（共X个地块），其余X个项目已全面取得银行授信，各项目乡镇正加快实施拆迁工作和用款进度。

X．积极推动棚户区改造。统筹推进已启动实施的多批次棚改项目，抓紧启动后续棚改项目。一是着力加快我区启动实施的一、二批棚户区改造项目资金兑付、房屋腾退拆除、权证注销等收尾工作；二是加快推进新启动实施的老工业基地第三批棚改项目资金兑付、房屋腾退工作；三是按照

X年X月X日全区棚改和城中村工作专题会议要求，完成了拟启动点位的调查摸底、意愿征询等前期工作。

（三）深化房地产市场调控，推动房地产业高质量发展

抓好房地产市场调控，做好城市品牌营销，强化城市品牌推广，组织召开X年城市品牌暨土地资源推介会，吸引百余家知名房地产企业参会，持续跟踪投资意向，邀请企业来我区考察洽谈。积极联系房地产企业，提供近期拟上市土地资料，力邀参与我区土地拍卖。

筹备近期“走出去”宣传活动，为全区在售楼盘提供近半年及近三个月商品住宅成交人群分布区域资料，征询“走出去”城市选取意见。加强与媒体及专业策划营销团队合作，吸引更多人置业X江。

（四）以高质量发展为路径，着力构建大美公园城市

X．加快构筑天府绿道体系。X年计划建成绿道X公里（市级任务X公里）。目前福洪杏福绿道、蓉欧之心滨河绿道等共X个项目已完工，建成绿道X.X公里；长流河核心区绿道示范段、桤木河改道暨滨河绿道等X个项目正加快建设；毗河绿道已完成策划包装方案，正在深化调整。结合我区乡村振兴战略若干配套政策措施，激励乡镇、社区、农业企业依托田园综合体、乡村旅游、林盘整治、农业产业等项目同步建设乡村绿道，对符合条件的乡村绿道项目将给予奖补，同时实地做好乡村绿道建设指导工作。

X.积极做好公园城市示范区拉练。按照X月X日常务副区长、副区长专题会要求，拟初步选定长流河湿地公园项目作为我区公园城市示范点位，目前长流河下游X米建筑立面改造方案已完成，长流河南北侧景观正加快施工，我局正在积极准备拉练点位材料、收集展板所需基础资料。

X.

聚焦公园城市示范街区创建。推进实施铁路港南片区、华逸片区X个公园城市示范街区建设项目，多次与港管委沟通项目建设要求、技术标准等，督促业主单位倒排进度、抓紧完成立项等前期工作，目前正对设计方案进行深化完善。

X.

落实“百个公园”示范工程。一是做好统筹建设。认真做好公园方案把关，主动联系区欧管委、城厢镇会商项目方案编制等相关工作，明确方案深化目的要求，确保示范性公园高品质建设；二是抓好局部提升。结合市目标任务，初步选定长流河北岸化工桥侧地块作为芙蓉花景特色点位开展景观提升打造，现正加快方案设计深化，确保X月完工参加市级评选。三是加强宣传氛围营造。积极对接区新闻中心、区网信办等相关部门，做好“百个公园”示范工程宣传工作，目前正在推进长流河工业遗址公园市级宣传推送。

（五）聚焦住建行业管理，构建国际一流营商环境

X．狠抓建筑行业质量安全监管。一是抓好建筑项目工程质量。严格落实各方主体质量行为监督，重点加强建筑材料检测监督管理，落实成品房装饰装修工程监管。二是加强施工安全生产监管。严格落实企业安全生产主体责任，全面开展安全隐患排查治理，防范建筑施工生产安全事故发生。X-X月共开展质量监督检查X次，安全监督检查X次，发出《建设工程质量整改通知书》X份，下发安全文明施工《隐患整改通知书》X份，《停工整改通知书》X份，开展行政约谈X起，移交查处X起。

X．强化房地产市场监管。一是加强异动监测预警，强化商品房销售行为、交易流程、电子公示系统监管，做好住房预售资金监督；二是加强房地产市场专项整治，切实开展监督检查工作，调处矛盾纠纷，依法查处违法违规行为并报送情况；三是规范房地产经纪机构，开展辖区内经纪机构门店和销售案场的专项检查和日常巡查，做好投诉、纠纷处置和违规查处。

二、下一步工作计划

（一）加快实施项目建设

X．力促公共服务设施建设。一是加大项目促建力度。推进公服项目按期开工、建成投用。二是推进项目工地智慧化。统筹推进中小学、幼儿园、社区综合体项目接入智慧云平台管理。三是专项规划提请政府审议。优化《X江区十五分钟公共服务圈体系规划》，并提请区政府常务会审议。

X．加快基础设施建设。一是继续加快推进市政道路建设，按照上市地块拟出让时间要求形成上市地块周边道路路基。二是加快完成弥牟民族商贸西街建设。

X．扎实推进X新城建设。一是完成X新城城市发展策划编制，为X新城开发建设提供科学合理的规划支撑。二是强化X新城项目统筹工作，细化梳理城市道路建设、公共交通体系、公共配套设施建设、商业化项目及房地产市场发展等，以更全面、更细化、更到位的方式抓好项目促建。

（二）积极推动城市有机更新

X．加快实施城中村改造。加快X年城中村项目的资金兑付和拆迁进度，确保智慧产业城范围内的X个城中村项目的拆迁补偿款、社保资金、安置房建设资金应付尽付。全面开展X年的老城区、铁路港毗邻区城中村项目的拆迁工作和资金兑付工作，力争提前完成X年目标任务。

X．加快实施棚户区改造。一是继续加快推进我区启动实施的一批、二批棚户区改造项目资金兑付、房屋腾退拆除、权证注销等收尾工作；二是加快老工业基地第三批棚改项目的资金兑付、房屋腾退等工作；三是按要求加快启动实施智慧产业城后续棚户区改造项目。

（三）持续抓好房地产市场调控

X．深化房地产市场调控。紧跟国家宏观调控趋势，结合我区区情及发展计划，科学谋划中长期产业发展，做好房地产市场分析和供给保障。

X．做好城市品牌营销。强化城市品牌推广，组织召开X年城市品牌暨土地资源推介会，吸引百余家知名房地产企业参会，持续跟踪投资意向，邀请企业来我区考察洽谈，深入推介区域优质地块。指导区房协以X江樱花节为契机，于X月X日至X月X日开展了“宜居新X财富X江”X市生态宜居节。组织开展“走出去”活动，深入青海、西藏宣传推广我区城市品牌。加强与媒体及专业策划营销团队合作，吸引更多人置业X江。

（四）加快推动公园城市建设

X.继续做好公园城市拉练工作。加快打造长流河核心区南北两岸景观，协调落实长流河下游X米北岸川化宾馆用地，制定长流河下游X米建筑立面整治方案。

X．加快完善城市绿色体系。一是强化项目统筹力度，按照市委“坚持按照突出质量、不片面追求数量的绿道建设原则”，下达年度绿道建设目标，明确项目主体责任，着力推进绿道建设按期实现上半年形象进度；二是加快项目实施进度，推动港城大道等已开工绿道项目建设进度、成绵绿道开工建设，实现X里·水街一期X月向市民开放；三是深化完善毗河绿道建设设计方案。四是继续推进长流河绿道建设，确保X月底完成X.X公里河道水工部分施工。

X.

抓好公园城市示范街区创建。督促港管委、现代物司按已报送计划，X月内完成“铁路港南片区”立项工作；与大弯街道、红阳街道进一步沟通，协调其按常务会议纪要文件精神抓紧开展立项工作。

X.

抓好“百个公园”示范工程。加强与区欧管委、城厢镇的对接，指导X年计划开工的东山公园、东湖公园深化初步设计方案，按时报送市公园城市局。

（五）继续强化住建行业管理

X．抓好建筑行业质量安全监管。一是持续抓好建筑工地质量监管。规范监督人员的管理行为、工程质量责任主体的质量行为、检测机构的质量行为，提高监督执法标准化工作效率；购买第三方服务，加强工程实体质量的检测抽查；探索推行住宅工程质量潜在缺陷保险在安置、公租房等政府投资项目的试行，为安置房项目的质量问题快速维修找到新出路，减少质量投诉和群体性事件的发生。二是持续抓好建筑工地安全监管。树立“隐患即是事故”理念，深入开展安全隐患大排查大整治，增配技术力量，继续强化危险性较大的分部分项工程的监督抽测管理，统一监管尺度，规范施工现场信用信息评价。

X．做好房地产市场监管。一是继续做好因装修引发的矛盾纠纷，督促企业落实主体责任，主动与业主搭建沟通平台，完善相关资料，化解矛盾纠纷。二是强化房地产市场异动监测工作，会同相关科室对同一身份备案多套房源的房地产开发企业进行约谈。三是继续开展商品房预售资金专项检查工作。四是定期召集区级相关部门和乡镇（街道）召开全区房地产领域涉稳工作联席会。

篇（11）

我们又和第二家和第三家沟通了一次，从细节来看，第二家无疑最棒。但有两点欠缺：因为没有注册公司，所以她无法提供发票；因为只有两个合伙人，所以她无法提供酒水代购。而第三家，虽然细节不是很完美，但它的名气过硬，口碑好，可以提供正规发票，也可以提供酒水。

后来，我们再次和小姑娘沟通，希望她提供正规发票，但是她无法做到。而第三家公司，得知我们又联系了小姑娘后，特意派客户经理告诉我们，他们愿意免费提供200个玻璃香槟杯，届时摆成瀑布阵，以便酒会上老板发言后，开香槟给大家庆祝。几乎就是因为这个香槟瀑布的方案，我们敲定了这家供应商。

后来，年会进行得非常顺利，第三家供应商做到了他们承诺的所有，几乎所有同事，包括大老板都拍摄照片发到了微博上，网上赞声一片。紧接着，公司的下午茶也外包给了这家公司――一个好的开始，为它赢得了一年源源不断的订单。

如果你是一个卖蛋糕的，千万不要以为自己就是个卖蛋糕的。也就是说，你不是只提供单一的产品，还需要提供相应的服务。只不过开始的时候，你需要免费提供你的服务，而等你壮大以后，可以把它打包成产品的一部分，然后把服务的价格算进去。这个世界赢得买卖的真谛是：你卖给客户的，其实是“解决方案”。

卖解决方案，你需要从客户角度，去思考客户的“使用场景”，才能挖掘出客户都没有想到的价值点，然后你来替他升华，把所需要的打包卖给对方。