场地调查报告大全11篇

绪论：写作既是个人情感的抒发，也是对学术真理的探索，欢迎阅读由发表云整理的11篇场地调查报告范文，希望它们能为您的写作提供参考和启发。

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一、基本情况

近年来，随着住房制度改革的不断深化，我市住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅“三位一体”的住房供应体系，基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题，居住条件得到了很大改善，房地产市场进一步得到完善。

XX年至XX年10月份，全市共建成商品房面积210.6万㎡，完成销售面积136.8万㎡，空置面积74.0万㎡，空置率为35.2%，其中XX年1-10月份全市建成商品房面积49.1万㎡，销售27.2万㎡。

XX年榆林市区商品房均价1646元/㎡，XX年涨至2300元/㎡，XX年更是涨至高层4000元/㎡、多层3000元/㎡，XX年1-10月份，高层3900-4100元/㎡、多层3000-3200元/㎡。尽管XX年下半年以来成交量下降明显，但房价仍未下降且略有上升，这主要是受建材价格、心理预期等诸多因素的影响。XX年特别是二、三季度以来，榆林城区楼市发生强势反弹，从低迷逐步走向火热，5-10月份刚性需求促成成交量大幅反弹，房价平稳上扬。

经济适用住房也是影响榆林房地产市场的重要因素。XX年--XX年全市累计完成经济适用房85.1万㎡，其中XX年完成22万㎡;XX年完成18.1万㎡,同比下降17.7%;XX年完成45万㎡，同比增加了148.6%，安置住房困难户8510户。目前在建经济适用住房23万㎡，小高层均价2300元/㎡，多层均价约1800元/㎡，在房产市场占有较大份额。

廉租房建设起步较晚。在实物配租方面，榆、神、府等7个县区申报了建筑面积7.7万㎡(1540套)，总投资1.17亿元，其中榆阳区等5个县区已开工4.25万㎡、850套。

二、我市房地产市场的主要表现及原因分析

1、房价起伏较大，楼市回暖较快。榆林房地产市场起步较晚，撤地改市特别是XX年以后逐步发展壮大，多以本土企业为主，一些经营思路、开发模式、营销策略、管理经验、广告宣传、市场定位、经济实力等方面较好的企业脱颖而出，消费者对撤地改市后房价涨幅的心理预期，加之中国宏观经济利好的影响，榆林的房地产市场迎来了快速发展的阶段。同时在“买涨不买跌”消费心理的作用下，在某些大楼盘开盘时甚至出现了排队买房的现象，各种因素导致榆林特别是榆林市区的房价起伏较大(见图2)，充分暴露了房地产市场的不健全和不完善。金融危机以来，榆林的房地产市场也受到了较大程度的影响，XX年全市共建商品住房空置面积按主体竣工口径计算约47.5万㎡，空置率约为63%，交易量大幅下降，开发量明显下滑。XX年全市房地产上市交易面积67.6万㎡，交易额17.9亿元，交易面积较上年下降近40%，开发量下降10%，到XX年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7县区XX年第一季度较去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度强势反弹，7县区分别比上季度增长了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地产市场快速回暖主要源自两大动力：一是去年一度低迷的楼市积压了的购房需求在今年上半年集中释放;二是救市政策效果显现。上半年为防范通货紧缩，保持经济增长，稳定宏观经济形势，国家出台了不少扶持政策，增强了消费者的购房积极性。同时，相对宽松的信贷政策明显促进了房地产商的开发热情，进而引燃了XX年三季度楼市的大爆发。同时，银行信贷支持也是助推房价快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融机构各项存款余额已达1092亿元，居全省第二，较年初增加206亿元，较年初增加137亿元，增长29.35%，同比多增76亿元，增量已相当于XX年全年的181.75%，增幅分别高于全国、全省4.93个和1.35个百分点。6月末，全市金融机构个人消费贷款余额为67亿元，较年初新增4亿元，其中，6月当月个人中长期消费贷款新增4.15亿元。金融机构为积极配合国家启动和鼓励消费各项政策措施的贯彻落实，创新金融服务品种，增加了对居民消费的信贷投入，有力地推动了榆林房地产市场较快回暖。

2、区域发展不平衡，南北差异较大。由于我市经济南北差异较大，作为支柱产业之一的房产业也存在明显的不平衡性。目前我市仅有榆、神、府、定、靖、横等北部6县区有规模较大的房产市场，绥、米、子等南部

6县区房产市场正处于起步发展阶段。同时，房价也存在较大差异。如作为全国百强县之一的神木县XX年-XX年全县共建成商品房面积60万㎡，房价高峰时一些地理位置优越的房价达到5400元以上，南部县区的房价则普遍较低，基本和我市的人均收入水平相一致。

3、投资型购房减少，消费者趋于理性。XX年以来，受诸多因素的影响，特别是房价的过快增长，导致很大一部分购房者把购房作为一个投资项目，助推了房价的强势上涨。但从XX年第三季度以来，受金融危机影响，榆林的房地产市场出现了持续低迷，投资型购房客户明显减少，一些潜在的购房者也在持币观望。一部分经济基础好且在榆林房产投资中受益的人则到西安、北京等周边的一线、二线城市购房。消费者购房逐步趋于理性，房地产市场更是一种刚性需求在推动，泡沫成份在逐步减少，榆林的房地产市场正在逐步走向规范，走向成熟。

4、土地价格大幅上升，土地开发成本提高。土地供应和土地储备是房地产企业进行房产开发的前提和先决条件。榆林城区国有建设用地使用权招拍挂工作从XX年起实施，随着土地管理政策的严格化及供地方式的规范化，土地使用权供应方式逐步走上规范化轨道，土地使用权供应也将由经营性用地招标挂逐步完善到工业用地的招拍挂，工业用地出让最低价和土地使用权的有偿使用制度，土地价格随着榆林经济的快速发展而水涨船高。房地产企业对土地需求比较旺盛，其土地价格逐步抬高，开发成本大幅上升(见表4)：

XX年以前，榆林城区土地价格亩均价为57.43万元，而XX—XX每亩均价为207.4万元，XX年亩均价94.1万元，基本与XX年以前持平，土地价格的变化正与榆林城区的房价基本吻合。据调查，XX年上半年榆林城区房地产企业未参与土地竞拍活动，现在建和销售的商品房，是以前的储备土地。XX年金融危机以来，房地产企业均未冒然购地，他们对这场金融危机的影响程度、持续时间、宏观调控政策变化、房价走势等不确定因素难以作出准确科学判断，土地购买热情不高，对土地价格的心理预期不是很乐观，导致土地需求锐减，土地价格明显回落。同时土地购置费用上涨，土地开发成本大幅提高。榆林市房地产开发企业的土地购置费用，从XX到XX年呈现先高后低的趋势，从高速增长到大幅回落。XX年至XX年，榆林市房地产市场持续火爆，土地购置费用快速增长，增速达到1.7倍;之后受市场影响，房地产投资热情减弱，使得XX年至XX年土地购置费用有较大幅度下降，同比下降41%。依据榆林市商品房屋销售额和销售面积计算出来的平均销售价格(现价)，从XX年的2050元/㎡上升到XX年的2394元/㎡，上涨了344元/㎡，涨幅达17%。从宏观政策调控的层面上来看，土地严控、银根紧缩、所得税预征都对开发商造成一定的压力。总体来讲当前支撑房价上涨有三大因素：一是随着居民生活质量的不断提升，居民住房以旧换新、以小换大，住房的更新换代成为时尚。与此同时，XX年股市持续低迷，存款利率较低，房地产市场恰恰成为投资者保值增值的重要渠道之一。因此，经济发展与消费增长是支撑房价增长的重要因素。二是从房地产企业的角度上看，随着近几年以来的土地储备和“招(标)、拍(卖)、挂(牌)”制度的实施，增加了土地出让的透明度，增大了土地获取价格，从而直接推动了房地产成本的上涨。三是受拆迁成本加大、建筑材料价格上涨和工人工资水平上升等因素的影响，增加了房地产投资成本。消费需求的改变使商品房的配套设施建设不断完善，也增加了商品房建设成本，促涨了房价。土地开发投资是房地产开发的前期准备，是将“生地”变为“熟地”资金的投入，进行土地平整等“七通一平”的过程。从XX年—XX年，每平方米土地开发成本由263元上升到794元，增加了531元。

5、房地产资金来源借贷比重增加，自筹资金比重减少。XX年榆林市房地产开发企业的本年度资金来源中，国内贷款占到17%，到XX年上升到33%;企业自筹和其他资金来源的比重分别由51%、32%下降到XX年的42%和25%。在省内其他地区房地产公司贷款大幅减少的情况下，我市房地产资金来源中的国内贷款稳中有升，也是我市支持房地产市场良性发展政策的具体体现。XX年国内贷款达到48%，企业自筹和其他资金来源分别占到27%、25%

企业自筹资金和以定金及预收款为主的其他资金来源下降，反映了房地产投资者和大多购房者处于观望状态，人心的稳定及市场信心的重建都需要时间，目前房屋销售仍处于调整期。

面对金融危机的严重影响，市委、市政府审时度势，沉着应对，制定了有针对性的政策和措施，对全市工业经济运行实施政府干预，在有效地遏制了工业经济持续下滑的势头，加之中省宏观政策的相继出台和“保稳定、保民生、保发展”目标的实施，榆林的房产企业逐步走出低谷，从第二季度开始，榆林的房地产受国家调控政策的推动，投资者信心显着增强，销售额明显增加，房地产业可以说率先从金融危机的阴影中走了出来，对榆林经济的平稳快速发展起到了积极的促进作用。

三、我市房地产业在国民经济中的支柱地位和作用

1、房地产业对经济增长的贡献。1998年废除福利分房、实行住房商品化改革以来，我市房地产业进入持续稳定发展期，对经济增长的贡献不断增大。从1998年到XX年，房地产行业年均增长24%，高于国民生产总值的增长速度。1998年到XX年，扣除土地购置费后的房地产开发投资对gdp增长的直接贡献率从不到1%上升到2.5%。由房地产开发投资到引致的相关产业经济增加值，可视为对经济增长的间接贡献率，1998年到XX年榆林市房地产业开发投资对gdp增长的间接贡献率从3%上升到10%。

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中图分类号：S641.1 文献标识码：A 文章编号：1001-3547（2014）18-0073-02

水芹[Oenanthe javanica （Bl.） DC.]属伞形科水芹属多年生宿根水生蔬菜，原产中国及东南亚地区，是我国主要的水生蔬菜之一，其主产区分布于长江流域及南方各省[1]。水芹营养价值较高，且有清热、利尿、降压降脂等食疗功效[2，3]，市场需求逐年增加。在海南，水芹与莲藕同为主要水生蔬菜，二者年种植面积约667 hm2，其中，水芹主要分布于文昌市东路镇、海口市长流镇与旧州镇、屯昌县及琼海市部分地区。相比较而言，东路镇水芹生产技术较高，基本达到终年生产（其他地方仅在冬春生产上市）。2013年8月、12月以及2014年3月、5月对海南文昌市东路镇水芹生产基地进行调查，掌握了文昌水芹产业发展现状，并针对现存问题提出合理建议。

1 文昌市东路镇水芹生产基地现状及优势

1.1 具有得天独厚的自然条件

①水源充沛 该基地水源来自凤谭水库，可终年不间断供应水芹生产用水。

②基地地理条件良好 该基地地势平坦、宽阔，133.3 hm2以上连片生产，四周开阔无山丘树林遮挡，通风良好。

③基地基础建设较好 该基地排灌系统已基本建成，基地具有硬化灌溉渠道及硬化道路，能保证水芹收获、清洗及外运销售。

1.2 是海南省最大的水芹生产基地和唯一的终年产品供应基地

该基地全年种植，产量较高，每茬单产4 000～ 5 000 kg/667 m2，年总产量16～20 t/667 m2。

1.3 效益较好

水芹为该基地农户的主要经济来源，每667 m2年产值约6万元。

1.4 政府重视程度较高

各级政府除为该基地投资建设道路及排灌系统外，还建有荫棚，133.3 hm2以上农田连片建设已全部建成投入使用。

1.5 农民种植技术及积极性较高

该基地农民已掌握张网搭架栽培技术，基地架材均为农户自购的耐浸水进口柚木。

2 存在的问题

2.1 种苗退化

该基地所用品种为当地传统的农家种，长期无性繁殖，加之未采用科学的提纯复壮技术，甚至缺乏最基本的催芽、育苗、选苗技术[4，5]，导致生产中出现较多弱苗，且斑枯病严重。另外，海南全省水芹品种趋于单一化，夏季极易枯死或开花衰败，缺少遮光降温条件则无法获取产量，甚至难以安全越夏。

2.2 遮阳技术欠妥

该基地遮阳大棚采用连片大面积覆盖，每张遮阳网覆盖大棚长达100 m以上，且每个连片遮阳区域内有多个农户，农户无法根据自家生产单独调整遮阳网开闭。而水芹为喜凉性蔬菜，在高温长日照条件下容易开花[3]，除气温过高或软化及其他栽培需要外，应避免全天遮阳，以防徒长或分蘖少；另外，过度遮阳虽能降温，但是产量和品质均降低[6]。

2.3 病害严重

海南热带地区水芹生产主要病害为斑枯病[3]，该基地品种退化及种植密度过高（农民为追求高产片面增加种植密度）是斑枯病高发的主要原因。

2.4 商品率相对较低

该基地因种植密度过大而造成初级产品弱苗、纤细苗过多，商品率低下[7]。

2.5 周年生产技术有待改进

该基地年生产4茬水芹，夏季栽培费时较长（约3个月）。笔者2013年在湖北进行水生蔬菜调研知悉，我国水芹生产技术较高的武汉市蔬菜研究所每年可生产6茬。对比海南东路水芹生产技术可发现，东路镇农户采用传统的扦插繁殖技术而非排开育苗移栽技术。再者，东路水芹基地未充分采用遮阳、喷水降温技术，没有完全克服水芹因夏季高温而产生的休眠、生长缓慢等生理障碍[8]。

2.6 水肥管理不合理

该基地肥料基本采用三元复合肥，水分控制技术中未采用控促根及提水软化技术[9]。

3 水芹生产具有良好的发展前景

水芹有清热、利尿、降压降脂等功效。随着人们生活水平的提高，糖尿病、高血压、高血脂等“富贵病”日趋严重，水芹的消费日益增加[2]。水芹既可作为我省主要的夏秋度淡蔬菜之一，又可作为冬季北运蔬菜。就水芹本身生理习性而言，该蔬菜既不耐热也不耐冷（其正常生长要求12～24℃）[3]，但耐风雨（不可被雨水长时间淹没[10]），采用必要降温设施及适当选用耐热品种则可保证我省全年水芹生产。

4 建议

一是引进改良及提纯复壮当地品种。从国内外引进耐热抗病品种进行筛选，特别是与国家水生蔬菜研究中心合作，以及从东南亚热带地区引种，用作地方品种资源改良。二是建设育苗、种子繁殖基地。进行标准化育苗、培育壮苗。三是政府牵头，研究院所与基地共建。建议由政府牵头，联合海南省农业科学院蔬菜研究所与东路水芹生产基地进行产研共建，在遮阳网覆盖（覆盖时间及遮光率等）、微喷降温、排开播种、肥水调控等技术层面共同研发，以提高水芹产量和品质，提高经济效益，创立地方品牌。四是加大政府扶持力度。政府应进一步扶持该基地农户改造水芹生产田块基础建设，提高田埂高度，有利于通过调控水位软化水芹、提高品质。

参考文献

[1] 柯卫东，刘义满，黄新芳.水生蔬菜安全生产技术指南[M].

北京：中国农业出版社，2012.

[2] 黄凯丰，时政，欧腾，等.水芹的营养保健成分分析[J].江苏农业科学，2011，39（5）：434-435.

[3] 夏月明，朱玉萍，吴明兴，等.夏季大棚水芹连作障碍防治技术研究[J].江苏农业科学，2012，40（1）：158-160.

[4] 叶元英，黄新芳，柯卫东.水芹栽培技术简介[J].蔬菜，2008（11）：34-35.

[5] 尹渝来，鲍忠洲，孙芳芳，等.早中熟水芹新品种苏芹杂5号的选育[J].长江蔬菜，2012（16）：19-20.

[6] 陈晓红，江解增，徐媛，等.遮阳网覆盖对初夏湿栽水芹产量及品质的影响[J].江苏农业科学，2010，38（4）：172-173.

[7] 彭惠蓉，程光忠，郭肖，等.不同移栽密度对水芹产量和品质的影响[J].广东农业科学，2012，39（22）：40-41，57.

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二、调查结果详述

2、地黄当前市场环节的货物走动情况分布货物走动情况样本量百分比快27%一般1037%慢1556%

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二、中国房地产市场现状

目前我国的房地产市场正处在一个调整的阶段，体现在以下方面：房地产投资的增速在不断下滑、销售增速在放缓、房地产库存压力变大、整个房地产行业的景气程度在下降；另外，由于我国人口结构也在发生变化，使得在一个长的时期内房地产市场的需求不足，整个房地产市场面临着巨大的压力，目前的这种状况，在2016年还是很难出现有效的改变。回顾过去的11个月，房地产投资增速在明显的下滑，就10月份而言，投资增速仅为10.2%。截止到今年的前10个月，房地产相关的投资增速已下滑到2%。国家统计局今年11月，了相关的数据，其中，全国房地产市场开发投资以及相关的销售数据表明，一线城市住宅的情况在不断的改善，但就整体走势而言，房地产市场依然呈现疲软态势。相关数据表明，1-10月份，房地产市场的开发投资额累计约达7.88万亿元人民币，同比涨幅仅为2%，此增长为2009年2月份以来的最低水平。同期房地产开发企业土地购置面积仅为1.78亿平方米，较去年同期2.7亿平方米显著减少。从2014年2月份房地产投资增速为19.3%在以后的21个月的时间里房地产投资增速都是在下滑的。房地产的下滑直接影响中国经济。

商品房销售状况从今年1月份开始反弹，但这种反弹并不是全国所有的房地产销售都出现了触底反弹，而是一些一线城市、重点城市、包括大家比较看好的一些城市群等出现了销售反弹。相关统计表明，在今的年1-10月份，商品房的销售面积达到了94898万平方米，同比涨幅为7.2%，相关的增速与1-9月份相比有所回落，回落了0.3个百分点。在其中，办公楼的销售面积增速是最快的，达到了13.4%，而就住宅销售面积而言，增长了7.9%。另外，商品房的销售达到了64790亿元，增长了14.9%，增速有所回落，回落了0.4个百分点。

三、房地产现状成因

中国的房地产行业经过10多年来的迅猛发展以后，房地产行业已出现了明显的供给相对过剩的情况。过去国家对房地产市场的政策调控效果不明显的原因是无论从人均居住面积还是房地产发展速度，房子的供应都是短缺的，再加上各种投资和投机需求就直接推升了房价。再加上各地政府长期以GDP为导向的政策，使得房地产市场积累了大量的库存。而现在的情况是整个住房都出现了全国性的相对过剩。国家统计局披露了相关的数据，相关数据显示，到15年10月末，全国的商品房待售面积达到了6.86亿平方米，相比于9月末增加了2122万平方米。就其中细分而言，商业营业用房的待售面积增加了709万平方米，而住宅相关的待售面积增加了1180万平方米，对于办公楼待售面积而言，增加了56万平方米。与去年同期进行比较而言，全国的商品房待售面积增加了1亿平方米，增幅达到了17.8%。截止10月末，商品房在建的面积为707805亿平方米。把待售面积和在建面积加在一起大概有78亿平方米。如果按人均面积35平方米来计算可以供2亿人居住。在2020年以前如果不考虑购买力单从需求的角度考虑，把第一次购房需求、二套房的改善需求、农民进城买房需求、投资和投机需求加起来最多约有8千万人的需求量。但是我们需要看到的是，除了北上广深这些一线城市的房地产市场由于需求很旺盛以及外来人口的持续流入而处于一个供不应求的状态之外，我国大量城市的住房已经严重过剩，形成了冰火两重天的局面。

四、全国主要城市房地产价格和成交状况的分析

中国房地产数据研究院也了相关的数据，该数据主要是全国主要城市房地产平均价格和成交状况，数据表明，相关的重点城市，房地产市场状况整体上呈现下滑的态势。从成交面积来看，41个城市中，环比出现上涨的城市有15个，26个城市出现不同程度的下跌。从同比来看，32个城市出现不同程度的上涨，9个城市出现下跌，其中，二线城市的表现较为抢眼，比如大连、长沙、西宁、深圳、南宁、西安等同比增长均超100%。就成交价格而言，在41个城市中有17个城市环比上涨，另外有24各城市出现了不同程度的下跌。从同比来看，28个城市出现不同程度的上涨，13个城市出现下跌，在其中，深圳、北京、温州和上海相比去年同期房价上涨幅度分别为62%、42%、34%和30%，涨幅明显，仅次于这三者的有石家庄、武汉和苏州，其涨幅分别为29%、20%和19%。由于北京、上海和深圳属于一线城市无论是就业机会还是各方面就出设施发达程度都吸引着各行各业的人流入城市，因此房地产市场堪称火爆。而京津冀协同发展是的一些产业和资源转移到河北省同时带动了石家庄的房价上涨。从跌幅来看房价下跌幅度最大的是三亚为-25%其他城市涨幅度均在19%以内，跌幅也不超过-10%。

五、未来房地产市场展望

尽管8月份全国房地产市场表现较为一般，但是从基本政策层面来看，仍然较为宽松。中国人民银行决定自8月26日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。从9月6日开始，对金融机构人民币的存款准备金率进行下调，下调幅度为0.5各百分点。另外，存贷款利率和公积金贷款利率也全面下调，这些政策在一定程度上减轻了购房者的负担，也在一定程度上预计会有利于房地产市场相关购买力的提升。

2015年11月15日，国家通过了全面二孩政策的正式实施。以社区为主体，对商业、家政、亲子配套要求更加提高。很多家庭中的人口数量在不断增加，随之而来的，购房者对于社区配套的关注度也在增加。处于对“二孩”改善性的需求而购置的大户型产品，除了考虑传统的交通、商业等因素外，更多的开始重点考虑妇幼保健、家政、亲子、儿童医疗等配套因素，因此，社区相关的服务和环境对儿童的亲和度将成为产品的很重要的卖点。在房地产白银时代，房产企业在由传统是城市开发商向运营、服务商进行转变的过程中，也应当更多的去关注社区相关的服务。在未来，随着相关政策的改变和分开，包括二孩政策、新增人口的增加等，相关企业在进行相关项目的开发时，应不断增强向少儿服务及配套设施进行倾斜的意识。

学区房由于热点的原因将在价格追捧中上涨。二孩政策引起的生育高峰必将带来学龄儿童的增加，相关资源也会紧张。特别是稀缺资源性的中学和小学，其周边的学区房必将受追捧，使得相关房源活跃。

学区房是追捧后，优质学区房源价格迅猛上涨。因此，开发商在项目周边引进优质教育资源将成为吸引家庭购房的一大卖点。

六、总结及政策建议

近年房地产开发投资增速的大幅回落已影响到GDP增速、地方财政并触及金融风险，只有加快去库才能缓解这些矛盾。为进一步降低库存，国家会出台相关的金融、税费等更为宽松的相关政策，其中包括财税、户籍改革等一系列政策也将于明年进行亮相。根据高盛的估测，通过降低二、三套房首付比例、下调二手房交易税、所得税退税等相关政策，将对改善型购房和投资需求起到刺激性的作用，使得2016-2017年的相关房地产交易比2015年有所增长，增长幅度将在10-20%左右。

从总体来看，2016年的房地产市场将逐步趋于稳定，并且会有冰火两重天的态势，估计一线如北、上、广、深圳和二线的重点城市如南京和杭州等城市仍将会较为火热，而一些三四线城市仍会面临大批量的供给过剩。因此去库存仍旧是2016年房地产市场的一项重要任务。

（1）国家近来不断表明要对楼市加大刺激以此降低房企的库存，估计未来的政策或会更加的宽松，助力地产股。

（2）2015年不断负增长的新开工，也将成为2016年楼市在另外一个角度的“降库存”。（作者单位：吉林财经大学）

参考文献：

[1] 李竹成著，《房地产经济专业知识与实务》，[M]，北京：团结出版社，2011.7

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关注民生，让百姓实现住有所居的目标，是党委、政府的中心工作之一，也是政协组织关心的重要议题。为了深入了解榆林房地产市场起伏较大的原因，促进榆林房产业的健康有序发展，按照2009年榆林市政协总体工作安排，环资委就金融危机对我市房地产业的影响，向榆阳、神木、府谷等7个房地产市场较为完善的县区和市发改、房产、统计等8个相关

部门及规模较大的房地产企业征集相关资料，并在榆林城区进行了实地视察。为了切实搞好这次视察活动，视察前组织部分委员及相关部门负责同志召开座谈会，就视察路线、房产企业的确定、视察内容以及视察方法广泛征求意见。视察结束后，又召集榆林城区有代表性的房地产企业召开专题座谈会，认真听取他们的意见建议。现就有关榆林市房地产市场视察情况报告如下：

一、基本情况

近年来，随着住房制度改革的不断深化，我市住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅三位一体的住房供应体系，基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题，居住条件得到了很大改善，房地产市场进一步得到完善。

2006年至2009年10月份，全市共建成商品房面积210.6万㎡，完成销售面积136.8万㎡，空置面积74.0万㎡，空置率为35.2%，其中2009年1-10月份全市建成商品房面积49.1万㎡，销售27.2万㎡。

2006年榆林市区商品房均价1646元/㎡，2007年涨至2300元/㎡，2008年更是涨至高层4000元/㎡、多层3000元/㎡，2009年1-10月份，高层3900-4100元/㎡、多层3000-3200元/㎡。尽管2008年下半年以来成交量下降明显，但房价仍未下降且略有上升，这主要是受建材价格、心理预期等诸多因素的影响。2009年特别是二、三季度以来，榆林城区楼市发生强势反弹，从低迷逐步走向火热，5-10月份刚性需求促成成交量大幅反弹，房价平稳上扬。

经济适用住房也是影响榆林房地产市场的重要因素。2006年--2008年全市累计完成经济适用房85.1万㎡，其中2006年完成22万㎡;2007年完成18.1万㎡,同比下降17.7%;2008年完成45万㎡，同比增加了148.6%，安置住房困难户8510户。目前在建经济适用住房23万㎡，小高层均价2300元/㎡，多层均价约1800元/㎡，在房产市场占有较大份额。

廉租房建设起步较晚。在实物配租方面，榆、神、府等7个县区申报了建筑面积7.7万㎡(1540套)，总投资1.17亿元，其中榆阳区等5个县区已开工4.25万㎡、850套。

二、我市房地产市场的主要表现及原因分析

1、房价起伏较大，楼市回暖较快。榆林房地产市场起步较晚，撤地改市特别是2002年以后逐步发展壮大，多以本土企业为主，一些经营思路、开发模式、营销策略、管理经验、广告宣传、市场定位、经济实力等方面较好的企业脱颖而出，消费者对撤地改市后房价涨幅的心理预期，加之中国宏观经济利好的影响，榆林的房地产市场迎来了快速发展的阶段。同时在买涨不买跌消费心理的作用下，在某些大楼盘开盘时甚至出现了排队买房的现象，各种因素导致榆林特别是榆林市区的房价起伏较大(见图2)，充分暴露了房地产市场的不健全和不完善。金融危机以来，榆林的房地产市场也受到了较大程度的影响，2008年全市共建商品住房空置面积按主体竣工口径计算约47.5万㎡，空置率约为63%，交易量大幅下降，开发量明显下滑。2008年全市房地产上市交易面积67.6万㎡，交易额17.9亿元，交易面积较上年下降近40%，开发量下降10%，到2009年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7县区2009年第一季度较去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度强势反弹，7县区分别比上季度增长了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地产市场快速回暖主要源自两大动力：一是去年一度低迷的楼市积压了的购房需求在今年上半年集中释放;二是救市政策效果显现。上半年为防范通货紧缩，保持经济增长，稳定宏观经济形势，国家出台了不少扶持政策，增强了消费者的购房积极性。同时，相对宽松的信贷政策明显促进了房地产商的开发热情，进而引燃了2009年三季度楼市的大爆发。同时，银行信贷支持也是助推房价快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融机构各项存款余额已达1092亿元，居全省第二，较年初增加206亿元，较年初增加137亿元，增长29.35%，同比多增76亿元，增量已相当于2009年全年的181.75%，增幅分别高于全国、全省4.93个和1.35个百分点。6月末，全市金融机构个人消费贷款余额为67亿元，较年初新增4亿元，其中，6月当月个人中长期消费贷款新增4.15亿元。金融机构为积极配合 2、区域发展不平衡，南北差异较大。由于我市经济南北差异较大，作为支柱产业之一的房产业也存在明显的不平衡性。目前我市仅有榆、神、府、定、靖、横等北部6县区有规模较大的房产市场，绥、米、子等南部

6县区房产市场正处于起步发展阶段。同时，房价也存在较大差异。如作为全国百强县之一的神木县2006年-2008年全县共建成商品房面积60万㎡，房价高峰时一些地理位置优越的房价达到5400元以上，南部县区的房价则普遍较低，基本和我市的人均收入水平相一致。

3、投资型购房减少，消费者趋于理性。2006年以来，受诸多因素的影响，特别是房价的过快增长，导致很大一部分购房者把购房作为一个投资项目，助推了房价的强势上涨。但从2008年第三季度以来，受金融危机影响，榆林的房地产市场出现了持续低迷，投资型购房客户明显减少，一些潜在的购房者也在持币观望。一部分经济基础好且在榆林房产投资中受益的人则到西安、北京等周边的一线、二线城市购房。消费者购房逐步趋于理性，房地产市场更是一种刚性需求在推动，泡沫成份在逐步减少，榆林的房地产市场正在逐步走向规范，走向成熟。

4、土地价格大幅上升，土地开发成本提高。土地供应和土地储备是房地产企业进行房产开发的前提和先决条件。榆林城区国有建设用地使用权招拍挂工作从2001年起实施，随着土地管理政策的严格化及供地方式的规范化，土地使用权供应方式逐步走上规范化轨道，土地使用权供应也将由经营性用地招标挂逐步完善到工业用地的招拍挂，工业用地出让最低价和土地使用权的有偿使用制度，土地价格随着榆林经济的快速发展而水涨船高。房地产企业对土地需求比较旺盛，其土地价格逐步抬高，开发成本大幅上升(见表4)：

2005年以前，榆林城区土地价格亩均价为57.43万元，而20062008每亩均价为207.4万元，2009年亩均价94.1万元，基本与2005年以前持平，土地价格的变化正与榆林城区的房价基本吻合。据调查，2009年上半年榆林城区房地产企业未参与土地竞拍活动，现在建和销售的商品房，是以前的储备土地。2008年金融危机以来，房地产企业均未冒然购地，他们对这场金融危机的影响程度、持续时间、宏观调控政策变化、房价走势等不确定因素难以作出准确科学判断，土地购买热情不高，对土地价格的心理预期不是很乐观，导致土地需求锐减，土地价格明显回落。同时土地购置费用上涨，土地开发成本大幅提高。榆林市房地产开发企业的土地购置费用，从2006到2008年呈现先高后低的趋势，从高速增长到大幅回落。2006年至2007年，榆林市房地产市场持续火爆，土地购置费用快速增长，增速达到1.7倍;之后受市场影响，房地产投资热情减弱，使得2007年至2008年土地购置费用有较大幅度下降，同比下降41%。依据榆林市商品房屋销售额和销售面积计算出来的平均销售价格(现价)，从2006年的2050元/㎡上升到2008年的2394元/㎡，上涨了344元/㎡，涨幅达17%。从宏观政策调控的层面上来看，土地严控、银根紧缩、所得税预征都对开发商造成一定的压力。总体来讲当前支撑房价上涨有三大因素：一是随着居民生活质量的不断提升，居民住房以旧换新、以小换大，住房的更新换代成为时尚。与此同时，2008年股市持续低迷，存款利率较低，房地产市场恰恰成为投资者保值增值的重要渠道之一。因此，经济发展与消费增长是支撑房价增长的重要因素。二是从房地产企业的角度上看，随着近几年以来的土地储备和招(标)、拍(卖)、挂(牌)制度的实施，增加了土地出让的透明度，增大了土地获取价格，从而直接推动了房地产成本的上涨。三是受拆迁成本加大、建筑材料价格上涨和工人工资水平上升等因素的影响，增加了房地产投资成本。消费需求的改变使商品房的配套设施建设不断完善，也增加了商品房建设成本，促涨了房价。土地开发投资是房地产开发的前期准备，是将生地变为熟地资金的投入，进行土地平整等七通一平的过程。从2006年2008年，每平方米土地开发成本由263元上升到794元，增加了531元。

5、房地产资金来源借贷比重增加，自筹资金比重减少。2006年榆林市房地产开发企业的本年度资金来源中，国内贷款占到17%，到2008年上升到33%;企业自筹和其他资金来源的比重分别由51%、32%下降到2008年的42%和25%。在省内其他地区房地产公司贷款大幅减少的情况下，我市房地产资金来源中的国内贷款稳中有升，也是我市支持房地产市场良性发展政策的具体体现。2009年国内贷款达到48%，企业自筹和其他资金来源分别占到27%、25%

企业自筹资金和以定金及预收款为主的其他资金来源下降，反映了房地产投资者和大多购房者处于观望状态，人心的稳定及市场信心的重建都需要时间，目前房屋销售仍处于调整期。

面对金融危机的严重影响，市委、市政府审时度势，沉着应对，制定了有针对性的政策和措施，对全市工业经济运行实施政府干预，在有效地遏制了工业经济持续下滑的势头，加之中省宏观政策的相继出台和保稳定、保民生、保发展目标的实施，榆林的房产企业逐步走出低谷，从第二季度开始，榆林的房地产受国家调控政策的推动，投资者信心显著增强，销售额明显增加，房地产业可以说率先从金融危机的阴影中走了出来，对榆林经济的平稳快速发展起到了积极的促进作用。

三、我市房地产业在国民经济中的支柱地位和作用

1、房地产业对经济增长的贡献。1998年废除福利分房、实行住房商品化改革以来，我市房地产业进入持续稳定发展期，对经济增长的贡献不断增大。从1998年到2008年，房地产行业年均增长24%，高于国民生产总值的增长速度。1998年到2008年，扣除土地购置费后的房地产开发投资对gdp增长的直接贡献率从不到1%上升到2.5%。由房地产开发投资到引致的相关产业经济增加值，可视为对经济增长的间接贡献率，1998年到2008年榆林市房地产业开发投资对gdp增长的间接贡献率从3%上升到10%。

2、房地产对投资增长的贡献。对经济增长贡献40%是城镇固定资产投资，房地产开发投资对固定资产投资总额贡献比重很大：

3、房地产业对消费增长的贡献。2006年以来房地产销售额4年平均占全社会消费品零售总额的8.41%，是占消费份额最大的行业。在全球金融危机仍未见底、经济未完全复苏的情况下，扩大内需成为中国经济增长的主要推动力，扩大房地产的投资和住宅销售是扩大内需不可替代的重要选择(见表7)：

4、房地产业对财政收入的贡献。2006年2007年房地产税收呈平衡增长态势，净增加1976万元，房地产市场销售活跃。2008年房地产税收7116万元，较上年同期减少2742万元。2009年110月份，房地产营业税入库9877万元，较去年同期6024万元增长的63.96%。2009年110月份，房地产税收总额6256万元，较去年5349万元同比增长16.96%。

此外，房地产业对就业增长、相关产业的拉动等作用也非常明显。

从表8可以看出，2006年全市房地产税收占税收总收入的2.87%，房地产税收对全市地方税收贡献较大，2007年房地产税收收入占税收总收入的2.53%，所占比例略有下降。但实际上，与同期相比，净增加了198万元，仍处于上升趋势。进入2008年，受房地产市场下滑的影响，房地产税收全年完成7116万元，占税收总收入的1.18%，较上年同期减少2742万元，所占份额下降了1.35个百分点，下滑幅度较大。2009年110月份，房地产行业税收完成6256万元，同比增长16.96%，占税收总收入的1.21%。

四、对规范我市房地产的几点建议

促进房地产业持续健康发展的政策有四大特征：政策方向对、政策配套性强、政策目标符合经济发展需要、政策作用符合市场改革方向。榆林房地产业近年来的迅猛发展，对于推动榆林经济快速发展，促进区域中心城市建设发挥了重要作用。

为了加快榆林房地产的健康有序发展，应加强以下几个方面的工作：

1、政府要加强对房地产业的调控和监管。房地产业的大起大落对国民经济的消极作用非常明显。所以强化政府在房地产业中的政府职责，对于促进房地产业具有重要意义。

一是要稳定房价，防止房价的大起大落。要在综合运用政府宏观调控手段的基础上，把房价控制在一个合理的、普遍都能接受的水平上，要与我们的经济发展水平相适应，与人民群众的收入水平相一致，保持房地产市场的健康平稳发展。要通过建设经济适用住房等保障性住房来平衡房价，在经济适用住房的建设过程中，既要把握规划建设时机，确保经济适用住房建设真正起到抑制房价作用;又要科学、合理地控制投放数量;既要满足城市低收入价层的住房需求，使他们住有所居，享受社会进步和经济发展的成果，又要尊重市场规律，不宜过分扩大保障范围，对房地产市场造成较大影响，破坏市场发展规律。同时要对低收入人群进行深入调研，摸清底子，科学合理供给，引导房价涨幅在一个合理可控的范围内。

二是定时房地产有关信息制度。要建立准确、真实的房地产统计信息渠道，用准确的信息数据为市委、市政府科学决策和房产企业的健康发展提供依据。要对榆林的房地产市场进行深入调查研究，通过统计分析，科学掌握购房需求信息，对购房的数量、户型、面积、位置、价格等相关统计信息进行定期，防止盲目建设，减少社会资源的浪费，有效解决供需矛盾，为房地产业的健康发展提供一个权威、科学的获取信息的平台。

三是加强对房地产企业的监管。目前，全市共有房地产开发企业129个，其中具有二级资质的开发企业12个，三级资质开发企业31个，四级资质开发企业73个，暂定资质开发企业13个，有项目的房地产开发企业仅占总房地产开发企业的三成左右，且房地产企业良莠不齐、鱼龙混杂。一方面难以形成自己的品牌，提高企业的核心竞争力;另一方面企业太多也造成了监管上的难度和压力。因此，政府要重点支持一些诚信守法好、经济实力强、技术水平高、市场认可度高、经营效益好的房地产企业，通过资源整合、优势互补、强强联合，使他们的企业做大做强，培养造就几个全省、全国的品牌房地产企业，让他们充分发挥在城市建设和城乡一体化建设中的作用。同时对那些经营管理差、技术水平低、有名无实且经营业绩差的小企业，逐步退出房地产市场或进行转产、资产整合，根据自身的技术和优势，另辟生存发展空间。

四是要进一步规范房地产市场开发秩序。要严格依法查处小产权房违法用地、违法建筑行为。小产权房实质是违法建筑，违反土地管理法律、违反城乡规划和建设管理的法律，违反相关政策的违规房产。在国家未出台小产权房处理有关政策之前，对已建成并使用的要进行详细登记备案，对正在建设或准备建设的要坚决予以纠正和取缔，以维护正常的房地产开发秩序。

2、加强土地管理，确保房地产业的土地供需平衡。国土资源部今年上半年为回应广大网民对房价过快上涨的质疑，调查了全国有代表性的620个房地产开发项目，选取了东部、中部、西部不同的类型，620个案例中，销售房价最高的为45000元/㎡，最低为1130元/㎡，地价占房价最低例为5.3%，最高为58.6%。620个案例地价占房价比例平均为23.2%，356个项目比例在15%-30%之间，其中比例在30%以下的约占总数的78%。土地价格在房价中占有重要比例。因此，一定要加强土地监管，确保土地供需平衡，以抑制房价不合理上涨。一是加大政府宏观调控力度，高度垄断土地一级市场，提高土地统征、储备和管理的能力，搞活土地二级、三级市场。依法打击非法炒买炒卖土地行为，盘活已出让土地，促使存量土地加快开发挖掘闲置土地的潜力。对闲置土地要按照中央有关文件和法律精神，严格按规定收取闲置费，闲置满两年以上的土地要无偿收回，打击奸商囤积土地谋取暴利的行为。二是规范土地市场，加大对划拨用地的监管力度。对因企业破产改制、单位拆迁改造等，对原划拨进行开发的，必须按原土地用途开发;如果要改变用途为经营性用地的，必须由政府收购储备，进行招拍挂出让;对以其他方式变相进行经营性开发的，必须严肃查除，坚决制止此类问题的发生。三是在土地交易过程中实行严格的税费征收政策，防止炒买炒卖土地行为。四是做好征地计划。根据市场需求及时供地，从而稳定地价。五是压缩个人住房贷款，提高房地产公司银行贷款的门槛，从而预防房地产投资过热。六是信息要透明、公开。政府要及时公开土地供应信息、土地闲置空置信息、政府储备土地信息、房地产销售信息、房屋租赁信息及房地产开发商的利润情况等信息。七是加强房地产中介服务机构的监督管理。严格房地产抵押登记审批，对评估失真的抵押贷款不予审批登记。七是做好宣传工作。降低社会的心理预期，通过金融、税收等手段，有效抑制投资需求和超前需求。

3、开发理念要不断提高，进一步增强房产企业的市场竞争力。首先开发理念要与榆林发展同步。榆林城市发展的相对滞后性，使其暂时无法与同类发达城市的开发理念直接接轨。鄂尔多斯市现在人均gdp是1万多美元，超过北京、上海，创造了中国的奇迹。鄂尔多斯市除了能源的推动外，以房地产业为代表的第三产业的强势增长也功不可没。据统计，鄂尔多斯市房地产业占gdp的比重为40%多，远高于榆林房地产业18.7%的比重。未来要使榆林房地产飞速发展，必须首先加快城市发展，让先进的开发城市理念进入榆林，带动榆林房地产更好地发展。榆林房地产开发必须顺应未来发展的总趋势，走整体性、规模化发展之路。其中，政府必须强化其总体规划功能，否则必然导致开发水平参差不齐。随着房地产业的蓬勃发展，最终整个产业必然朝着品牌化的道路发展，其中尤其体现在品牌的竞争力和营销能力上。随着房市的日益成熟，消费者也是日益理性化，尤其是房地产业本身的特点，决定着消费者必然倾向于投资那些愿意为消费者长远利益负责的开发商。所以，要想获得消费者的青睐，必须重视品牌在营销中的重要性。随着市民对房地产开发品质要求的提高，房地产企业必须建立服务至上的理念：一方面在深入了解消费者需求的基础上，对地段、交通、规模、配套、价格、环境、户型以及今后的物业管理这些都要精心考虑。另一方面也要完善今后服务意识，做到以产品为中心向以消费者为中心转变，进行细致准确的产品定位，并采取多种销售手段，把目光转向售前、售中、售后各个阶段，努力提高服务质量，从而提高产品附加值的创新。

4、公开税费项目，规范税费征管行为。据有关统计数据显示，土地出让金、税费三项合计流向政府的收入占房地产开发企业总支出的59.42%。据不完全统计，我市共向房地产企业征收的税费共50余项:

其中一些项目的收取比例弹性较大，这就给某些政府权力部门提供了权力寻租的机会，增大了腐败的可能性，同时也减少了财政收入，加重了企业负担，损害了政府形象。因此，政府要组成清查组，对所有税费项目进行一次清理整顿，对国家、省上明令规定缴纳的税费项目予以保留;对一些地方性或与国家法律、法规、规定相悖的要予以取缔，废除一些不合理的收费项目，减免一些收费项目，以减轻开发商负担，增大房地产企业的投资动力。

篇（6）

【正文】

据我委市场调查巡视和监测数据显示，本周我市除良种猪小幅下降、仔猪价格略有上涨，鲜猪肉、鲤鱼、鸡蛋价格小幅上涨，蔬菜价格涨跌交互外，其余品类价格基本稳定。具体情况如下：

一、粮油价格基本稳定

早籼米、晚籼米、富强粉、标准粉价格分别为每500克2.3元、3元、3元、2.5元；对比上周价格均持平；同比率分别为上涨15%、上涨20%、持平、持平。

花生油（一级桶装、5L）125元，大豆调和油（一级桶装、5L）55元，菜籽油（一级桶装、5L）75元，大豆油（一级桶装、5L）60元；对比上周价格所有品类均持平，同比分别为持平、上涨10%、上涨25%、上涨9.1%。

二、良种猪价格小幅下降、仔猪价格略有上涨

良种猪收购价格为每50公斤1800元、土杂猪收购价格为每50公斤1800元；对比上周生猪价格良种猪下降元，降幅5.3%，土杂猪持平；较去年同期均下降250元，同比降幅均为12%。

良种仔猪价格为每500克92元、土杂仔猪价格为每500克65元；对比上周价格良种仔猪上涨7元，土杂仔猪上涨5元，涨幅分别为8.2%、8.3%；同比分别为上涨2.2%和下降27.8%。

三、鲜猪肉、鲤鱼、鸡蛋价格小幅上涨，其余肉禽和水产品价格基本稳定

鲜猪肉、鲜牛肉、鲜羊肉、鲜鸡肉、草鱼、鲤鱼价格分别为每500克31元、45元、50元、11元、8元、5.4元；对比上周价格除鲜猪肉上涨2元、草鱼上涨0.4元外，其余品类均持平；同比率分别为上涨3.3%、下降10%、下降3.8%、下降8.3%、下降11.1%、上涨8%。

鸡蛋价格为每500克5.3元，对比上周价格上涨0.3元，同比上涨0.4%。

四、蔬菜价格涨跌交互

大白菜、黄瓜、茄子、西红柿、青椒、白萝卜、南瓜价格分别为每500克2.1元、3.8元、4.3元、5元、8.5元、2元、2.3元；价格对比上周呈3涨1降3平趋势，其中大白菜上涨0.1元、黄瓜上涨0.3元、茄子上涨0.3元、西红柿持平、青椒下降0.5元、白萝卜持平、南瓜持平；同比分别为上涨5%、下降5%、上涨7.5%、下降28.6%、上涨183%、上涨33.3%、上涨15%。

五、水果价格基本稳定

苹果、香蕉、西瓜每500克9.4元、2.88元、3元，对比上周价格均持平；同比分别上涨56.7%、下降17.7%、下降25%。

六、液化气价格基本稳定

篇（7）

居民可承受的房价以每平方米1000－2000元为主

25－34岁的人占购房人群的36％

预购面积以80－100平方米的需求量最高

主要房屋预购者家庭月收入在1000－4000元间

工薪阶层购房依然难，价格是最大瓶颈；高收入者将是市场生力军

随着国家住房制度改革的不断深入及居民生活水平的提高，个人购房已成大势且愈演愈烈。新生代市场监测机构每年在中国的城市进行一项名为"中国市场与媒体研究（cmms）"的调查，今年的"中国市场与媒体研究2000（cmms2000）"调查总体为居住在20个样本城市的15－64岁的人口，样本量50000.以下是新生代市场监测机构根据cmms2000数据对中国房地产市场所得的调查结果。

城市居民目前住得怎样从cmms调查所涉及的调查范围看，20城市居民以居住楼房为主，87．7％的家庭住房为无电梯式楼房，只有3．7％的家庭住在有电梯的商品里，还有8．2％住在平房，另有一小部分处于卫生间或厨房共享的合住状态。

由于房改的不断深入，目前居民住房私有化比例已达59．3％，超过半数；18．2％向房管所租用房屋；11．5％租住单位的房子（见图一）。住房面积多数在40－80平方米之间。

多少都市人准备买房据调查，五年内准备购房的都市人占调查城市总体的21．9％，其中以经济适用房和商品房为主，预购面积在70－150平方米之间，可承受价格以每平方米1000－2000元为主体，辅之以每平方米500－1000元及2000－3000元的价格。购房资金将主要来源于家庭储蓄，政府及银行贷款也占据一定比例。

有了产权房，还买房吗数据显示，调查总体中59．3％的家庭拥有住房产权，住房面积在20－80平方米不等，多为2、3或4口之家，其中以居住面积在50－80平方米所占比例最高，20－50平方米居住面积位居其次。还有小部分家庭或个人从单位或私人处租房。那么，是不是只有这一小部分的租房者才是房产预购对象呢？调查结果显示并不尽然。调查显示，在已拥有产权房的家庭中，23．3％预计在五年内购房，20．1％预计明年购房，商品房及经济适用房仍占预购主导地位。

调查显示，无产权房家庭主要希望购买80平方米以下的房子，属一期置业，为解决生活问题；而已拥有产权房的家庭则希望购买更大的房子，属二期置业，为改善生活质量。（详见图二）

有产权房家庭的购房情况可以参见图三。计划5年内购房的比例远远高于计划1年或2年内购房的比例，尤其是对大面积住房的购买。而计划1年内购房的比例也高于计划2年购房的比例，说明购房群体要么已持币在手，有比较具体的购买计划，要么准备一个较长时间的资金积累，再进行置业大投入，使生活质量彻底改观。

另外，在商品房预购群体中，有产权房的家庭预购比例达55．6％，远远高于其他住房群体，预购面积以81－100平方米的需求为最高，达30．5％；而在100－150平方米的预购群体中，拥有产权房的家庭预购比例高达62．3％，可见购房在这个群体中的市场潜力非常可观。但是，他们的购买能力又怎样呢？

假设拥有房产权的预购者为一总体，调查显示，其中家庭月收入在2000至2500元之间的比例最高，达16．5％；6000元以上的高薪家庭比例最小（见图四）。从总体家庭月收入状况来看，我们就不难理解他们对房子售价的期望值所在。希望房价在1000－2000元的比例最高，为30．4％；500－1000元的占22．3％；2000－3000元的占21．6％；希望房价在6000元以上的不足1％（见图五）。

以上数据显示，国内巨大的人口基数和迅猛的经济发展态势使房地产业具有惊人的潜力，但当前楼市价格的居高不下与不断增长的房屋物业需求之间出现了断层。如果商家能顺应市场，对价格、服务及其他相关要素加以调整，相信房地产的前景非常乐观。但值得注意的是，在这些拥有房产权的预购者中，有69．1％希望使用家庭存款来购房，31．4％希望政府贷款，16．1％打算向银行贷款。看来，传统的消费观念显然不利于消费的良性增长。

购房者是什么样的人？

数据显示，25－34岁的人占购房人群的36％，位居榜首，而35－44岁的人群比例为20．3％，位居第二。总体购房人群以中学以上学历为主流，半数以上为全职工作者，重点分布于贸易、制造业、政府机关及教育文化领域，以制造业职工、中级技术人员、商业／服务业职员、公司中级经理居多，辅之以其他行业人士，月薪在1000－2000元范围内为主体购房者。

目前，中国的家庭结构以三口之家或四口之家为主，购房计划多数定位在商品房及经济适用房，分别占预购比例的42．7％和39．2％；预购面积在70－150平方米间不等，以80－100平方米的需求量最高。而主要房屋预购者的家庭月收入在1000－4000元间。

居民购房承受能力有多大房地产业区域性差异很大，但房价与区域性平均收益的比例却基本类似。比如北京的房价与其他各大城市相比持续居高不下，市内一般地段也要6000元以上一平方米，若按2成20年按揭付80平方米房价，则首付最低在10万元左右，每月还款额大致要在2000元左右。这样的还款额与总体家庭收入间的差异是显而易见的，因为北京地区预购房家庭月收入集中在1000－3500元范围内，占预购总体的64．4％，月收入3500－6000元的占16．7％，6000元以上的仅占5．6％（见图六）。

从居民对房价的期望值曲线上可以明显看出，期望值与市场价差距甚远（见图七）。目前国内的经济发展现状决定了恩格尔系数（指居民家庭花费在食品和日常家庭用品上的费用占家庭总收入的比例）还比较高，这更加大了工薪阶层购房的难度。

另外，中国人的传统观念是量入为出，还不习惯去花将来的钱，加之银行贷款手续繁杂，担保条件较苛刻，还款制度不够完善，更阻碍了国人消费观念的尽快更新。从总体购房人群中预购房屋的资金来源上看，希望使用家庭存款的占68．6％，希望政府贷款的占31．1％，希望银行贷款的占15．5％，希望跟亲戚朋友借的占12．2％。近七成的家庭可望用自有资金买房，近三成的人希望得到政府资助，只有一成半的人愿意办理银行贷款。可见，银行贷款制度亟待完善，以帮助人们改变固有消费观念，刺激消费增长，达到商家与消费者双赢的效果。

谁更急于买房中国人喜欢居有定所，不尚迁徒。据调查，认为"只有真正拥有自己的房子，才会觉得稳定和可靠"的人占总体调查人口的75．6％。可见房子在国人的心目中的位置是何等重要！

目前，从预购房者的人群结构来看，商业、服务业一般职工占预购总体的11．5％，居第二位，而这其中60．1％的预购者介于21－35岁之间；制造业职工占预购总体的12．8％，居首位，这其中46．5％的预购者介于21－35岁之间；而中级公司经理介于21－35岁的预购比例也超过了60％。由此可见，市场的重心在年轻一族。这一组人群中，63．6％为已婚，其中介于21－35岁的占43．7％，介于36－45岁的占30．4％；34．7％为独身，其中66．1％介于21－35岁之间，仅有1．4％介于36－45岁之间。从预购房者的年龄结构、职业特征及婚姻状况看，已婚的中、初级工作者构成预购主体，而年轻的单身族也是这一购房群体中不可或缺的一个重要部分。

应该说，21－45岁之间的人群对购房最有兴趣，他们希望的房屋类型仍然是经济适用房和商品房，面积介于50－150平方米之间，最好单价在3000元以下，愿意花3000－4000元／平方米购房的也占有一定的比例。这一预期和市场价格的差距低于调查总体对房价的预期与真正市场行情的差距。

调查总体对每平方米的价格预期如下：每平方米500－1000元的占22．9％，1000－2000元的占32％，2000－3000元的占19．6％，而6000元以上的仅占1．3％。可以看出，国人对房价的承受能力与实际的市场情况大相径庭。

居住环境对购房有多大影响调查还显示，消费者已逐渐将目光投向新的视点，比如：环保问题、居住环境（包括人文环境、地理环境、教育投入、文化氛围）等，这些都直接影响着消费者购房的决策。

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(一)房地产市场发展形势分析

近年来，在县委、县政府“奋力跨越争进位，富民强县快发展”等一系列方针政策的贯彻落实下，全县城镇建设步伐不断加大，房地产业由小到大，从弱到强，不断发展壮大。在保持市场供需总量平衡、供求结构基本合理，房地产价格基本稳定的态势下，全县房地产市场呈现快速运行的良好态势，房地产开发投资，开发项目施工、竣工面积，商品房销售面积等主要指标快速增长。房地产投资和消费为拉动我县经济增长和社会发展做出了重要的贡献。截至目前，我县具有房地产开发资质的企业已有17家，“十五”期间房地产开发投资累计完成6.3亿元，建设花园、锦华苑、公园、城南、金都、金明寓、栗园、金星等成规模小区8处，开发商品住宅6200套、56万平方米。房地产业的迅速发展，大大提高了居民的居住生活水平，为我县经济增长注入了新的活力。

目前我县房地产业处于相对平稳的发展时期，各类型楼盘销售情况良好。建筑类型方面，已建和待建楼房以砖混结构为主，框架结构楼房所占比重逐渐上升;楼盘品质不断提升，居住环境日益改善。XX年以来，在房地产市场供需两旺的同时，我县房地产开发楼盘的品质得到了不断提升，购房户的居住环境日益改善。住宅小区的环境和品位不断提高的同时也加大了居民对住房消费的吸引力。消费结构方面，主要以100平方米以上的大面积楼房为主，90-100平方米的小户型销售情况良好但数量较少，仅占年度开发量的25%左右。

总体看，XX年我县房地产需求增长速度将低于XX年，房地产供求形势进一步改善，房地产价格涨势将趋向相对稳定。今年以来，随着国家抑制房地产非合理需求的力度加强，增加中低价位普通商品住房等调控措施的实现以及二级市场的扩大，我县房地产市场供求形势和房地产市场结构将进一步得到改善。主要消费需求是外来经商务工人员、乡镇机关工作者及刚参加工作的大中专毕业生，他们成为购房的主力军;同时，个体从业者、私企老板及企业中的中高级管理人员对高档住宅的需求也将有所增加。商品房购买对象以个人购买为主，投资商尚未大量出现。房地产市场是否健康，一个重要标志是看市场化程度如何(特别是个人购房比例)以及投资性购房的比例。XX年，从购房者购房的动机来看，我县城区购房者中，购房用于自己居住的比例达到93%，以投资为目的占7%，而纯属投机炒作购房的比例尚不到2%，说明我县整个房地产市场并未出现大量投机者，整个销售市场处于自然销售状态。

预计房屋价格在较旺的实际需求的支撑下将继续上涨，涨幅经历了XX年爆发性增长之后，将趋向平稳，全年增长速度预计将小于XX年水平。XX年全县普通商品住宅平均销售价格为1280元/m2，同比上涨6.5%。受土地价格、建筑“三材”价格上涨和小高层商品房投放量的增加，以及商品房配套设施，环境建设档次提高等因素的影响，XX年全县商品房平均售价涨幅与上年基本持平，但市场供给与需求同步增长，商品房价格与商品住房价值基本相符，价格与价值之间并未形成较大的炒作空间。我县目前的房地产市场总体上没有呈现“泡沫”，并且还具有相当的发展空间。

XX年全县房地产开发完成投资2.05亿元，比上年增长19.8%。房地产开发投资占全县全社会固定资产投资比重达到5.17%，拉动全县固定资产投资增长4.5个百分点;对gdp增长的贡献率达到8.7%，拉动全县gdp增长1.2个百分点。房地产业已经逐步发展成为我县国民经济的重要支柱产业。同时房地产业为地方政府开辟了财源，每年对地方财政收入的贡献率超过了6%。拉动了社会总体消费的增长。XX年，房地产销售收入1.3亿元，按拉动消费系数1.4计算，拉动其他消费额1.82亿元，两项累计达到3.12亿元。同时为社会增加就业岗位5000余个。

(二)房地产市场发展存在的主要问题

1、住房供应结构不够合理。中高档住房供应量过大，中低价位的普通商品房供应偏少。90平方米左右的普通商品房供应量不足三成，严重供不应求。由于近年来我县商品房价格上涨较快，而居民的实际收入增幅远赶不上房价的涨幅，广大低收入群体只能望楼兴叹，希望能多推出经济适用房以及小户型楼房，以满足部分弱势群体的购房需求。

2、房地产市场监管力度不够。房地产市场信息系统，包括商品房预售和销售、二手房转让、房屋权属登记、房屋租赁备案、开发项目立项、土地出让、开发经营许可、规划许可、建设许可、开发建设条件与施工许可、房地产信贷等。房地产业涉及的十多个税种，由国税、地税、财政分别征收，计税方式复杂，征管难度大。建立房地产信息系统，一是能够很好地解决开发企业与购房者、管理者信息不对称的状况，增加透明度，为政府和有关部门实行监测市场运行的动态变化提供依据，有利于调控市场，规范交易行为，实现房地产市场监督科学化;二是以房地产交易中心为平台，以房地产信息为依托，实现信息共享，通过部门配合、环节控制，推动房地产税收征管精细化管理，达到“先缴税、后办证”的要求，以促进税收征管科学化。我县的房地产信息系统还没有建立，相关部门信息沟通、资源共享的机制尚未形成，不利于及时便捷地对市场进行监测分析，同时也造出市场信息不对称、透明度不高，不利于合理引导房地产投资和消费。

3、城乡房屋权属登记管理工作需要加强。由于房产管理体制不理顺，导致产权、产籍多头管理，市、县、乡镇房产分治。按照建设部建房(1997)173号文和省建设厅鲁建房发(1997)239号文《关于制作颁发全国统一房屋权属证书的通知》要求，一个县只能有一个发证机关，并且所颁发的房产证必须是经建设部备案、由北京印钞厂统一印制。县城规划区外的各乡镇、村街房产，特别是各乡镇驻地企业，因无法办理全国统一的房产证，所以不能办理房产抵押贷款、过户等手续，不利于企业和社会经济的发展。这不仅造成了工作上的扯皮，损害了群众利益，还造成了国家税费的流失。

4、部分开发商重视商品房建设，轻视配套设施建设的思想还很严重。相当项目配套设施水平低，配套不完善，开发项目整体功能差，造成消费者使用不方便，也给社会带来一些隐患。如绿地、公厕、幼儿园、超市、健身场、物业用房等这些基础配套设施多数小区没有或根本达不到设计要求。

5、违规开发的历史遗留问题有待解决。以前旧村改造和部分企事业单位自建房过程中，除还建本村居民和本单位职工住房外，还对外销售了许多手续不完备的房屋，驻城村街中也有个别住户在建房过程中少批多建，并将多建的住房违规出售，这些违规开发行为造成了房地产税费流失和不公平的市场竞争，对商品房市场带来很大冲击;也导致大量的房屋因手续不完备而不能确权和上市交易流通，影响了房地产市场的健康发展和社会的稳定。

二、关于规范发展我县房地产市场的几点建议

1、引导普通商品房建设，推行安居工程(经济适用房和廉租房)，调整住房供应结构。经济适用住房是指土地由国家划拨，各种税费减半征收，出售价格实行政府定价，按保本微利原则确定，主要面向社会上的中低收入家庭出售，是具有保障性质的政策性商品住房。我县目前为止未开发经济适用住房。XX年11月，由县房管局牵头，统计局、民政局等6部门参与组织了一次低保家庭住房状况调查。结果显示，我县低保家庭户主属“三无”、下岗、失业人员的约占97%，低保家庭无房户约为三分之一，有住房的用户，平均建筑面积小于45平方米的约占二分之一，且大多住房设施不全。所以，实施经济适用房和廉租房工程是广大中低收入者的迫切需求，是政府义不容辞的责任。另【XX】37号文件已经要求，自XX年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积在90平方米以下的住房(含经济适用房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。

2、注重规划，加快步伐，搞好城中村改造。城中村改造是加快我县城市化进程的重要举措。根据我县的旧城情况，待开发的区域很多，前景是好的，因此加快旧城改建工作将是大势所趋，势在必行。要以建设“临沂卫星城”为战略目标，坚持新区开发和旧城改造相结合，正确处理经营城市和旧城改造的关系，继续大力推进旧城区改造，力争在未来五年内，县城规划区基本消除危陋棚户区和“贫民窟”住房。严格控制企事业单位自建自用和零星插建性开发，改变过去那种局部改造、见缝插针的做法，实施地段开发与周边环境相协调的开发模式，对影响城市道路景观的危旧平房进行大面积拆迁。按照经济效益、环境效益、社会效益相统一的原则，实行统一规划，合理布局，综合开发，配套建设。坚持成区连片开发，开发一片，配套一片，完善一片，宁缺勿滥。建议县政府成立旧城改造领导小组，领导小组由县政府分管领导负责，县房地产管理局、县计划局、县建设局、县国土资源局、县物价局、临沭镇政府等单位负责人为成员。旧城改造项目实行挂牌公示制度。旧城改造拆迁安置补偿费和承担的城市市政公用设施建设费用可据实从该土地使用权出让金中补偿。要做好“模拟拆迁”：即先做被拆迁人的思想工作，处理解决好拆迁工作中的相关问题，后拆迁公告，最后签订拆迁协议，

3、严格控制机关企事单位自建住房。为满足职工住房需求，通过市场改善住房条件，临沭县人民政府下发的沭政发[1999]43号文中规定：“从1999年1月1日起，停止单位自行建设住房，需要住房的统一到县政府的住宅小区购买。”鲁政发[XX]22号文件中再一次规定：“从意见下发之日起(XX、3、22)，各级党政机关和事业单位一律停止单位建房，鼓励机关、企事业单位职工投资置业，通过市场改善住房条件。”最近建设部、监察部、国土资源部联合下发的建住房[XX]196号《关于制止违规集资合作建房的通知》再次强调，“自本通知下发之日起，一律停止审批党政机关集资合作建房项目。严禁党政机关利用职权或其影响，以任何名义、任何方式搞集资合作建房，超标准为本单位职工牟取住房利益。”因此，机关单位住房改造要走法制化、正规化轨道。要树立“要住房，找市场”的观念，杜绝新的住房实物分配和“委托代建”、“定向开发”等变相福利分房的现象。

4、加强农村房屋权属登记工作，建立城乡一体的房屋权属登记和档案管理制度。禁止其他部门发放不具法律效力的房产证，以维护正常的房地产市场秩序。

5、提升产业的整体水平和实力。行业内要树立现代的房地产经营理念，整体提升我县房地产企业的综合实力和水平，这是促进我县房地产业快速健康发展的根本所在。一是要注重铸造房地产企业的“航空母舰”。要通过重组、兼并、控股、引外靠优等方式，尽快创建能对中小企业有带动作用“航母”型企业，提高企业整体素质，增强生存与发展能力，提升综合竞争力。二是注重打造品牌。房地产企业要尽快适应市场需求变化，实施精品带动战略，提高信誉，建立品牌，扩大市场;三是要注重物业管理，充分利用房地产开发与物业管理的“情侣效应”，实现房地产开发与物业管理互促互动。四是要注重企业诚信和经济伦理。倡导房地产开发商要建起企业诚信档案，树立起经济伦理观念，在发展中讲究文化底蕴、道德因素、科技含量、绿色生态，尽可能地为消费者提供舒适、健康、优美、洁净、安全、方便和环保等各方面优良的产品。

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【关键词】本三学生 就业观 调查报告

一、对就业前景的认识

（一）你认为当前的就业形势如何？目前本三学生在面临着全国大学毕业生就业难的就业压力下，对就业形势不是很看好，只有6人对当前的就业形势持乐观态度，认为就业没有压力；而207人认为就业形势比较严峻，在就业方面有困难。近七成的学生对踏上社会心存畏惧，不看好就业形势。

（二）你对自己的就业前景持何种态度？20%的学生对自己的就业前景比较乐观，68%的本三学生对就业前景持保留态度；还有7%的同学很悲观。大多数学生的就业态度还是比较务实的，认识到现状对自己就业的压力，保持一种谨慎的态度。

二、自身准备情况

（一）你是否有比较系统的职业规划？13%的学生看到了职业规划的重要性，对自己的未来有很明确的规划；41%的学生抱着走一步，算一步的心态；43%的学生很模糊。这说明大学生在对待职业规划上理解还不够清楚，还不能以职业规划为有效手段，培养自己的务实精神，清楚的完成各阶段的人生目标。

（二）你认为自己目前最欠缺的素质主要是什么？29.69%的学生认为缺乏相关工作或实习经验是他们的最大缺陷；20.89%的认为缺乏专业知识和技能，其它素质欠缺也有一定的比例。这说明学生能较清醒的认识到自己在就业竞争中的自身所存在的问题。

三、择业的要求

（一）你选择行业主要是基于什么原因？选择行业影响着每个人的生活、学习和人生价值的实现。52%的学生选择了收入较高的朝阳行业，17%的学生选择了专业对口行业，这说明报酬依然是本三学生择业时选择就业单位时考虑的主要因素之一。

（二）你毕业后的打算是什么？大学生在择业上争相前往的还是那些大公司，原因是因为大公司的运行机制和用人观念有利于毕业生成长且工资待遇相对较高，社会环境较好。愿意去大公司工作的学生占36.6%；选择考研、考公务员的分别占12.70%、11.30%；选择自主创业的只有9.7%，这说明大学生在毕业后的选择有很多种，而选择直接就业的比选择继续深造的要多。

（三）你能否接受去民营企业就业？73.48%的学生能够接受去民营企业就业。常州本三学生对民营企业的接受度还是比较高的，一方面，学生深知现实生活中的竞争压力，在就业形势严峻的情况下，对自己的定位也比较合理；另一方面，苏锡常地区民营企业是较发达的。

（四）你对就业后的薪酬预期是多少？获得劳动报酬的多少是大学生比较关心的问题。23.75%的人选择1501-2000元，47.47%的人选择2001-3000元。从结果看，本三毕业生能够较理智的提出薪酬预期，合理的估算自身的价值，这对大学生走上社会合理就业来说，不会因为期望值过高或过低而丧失就业机会。

四、择业的方法和途径

（一）你认为自己该提高哪些素质更好就业？常州本三学生认识到就业就要寻找好的就业途径。3

2.83%的人认为加强自身专业知识的学习，提高实力是最有效的；18.11%的选择参加实践活动，积累实践经验；选择提高综合素质能力的占16.60%；选择提高沟通、交际能力，端正心态，参加各方面的培训，考取各类证书，了解企业就业信息和面试技巧的所占比重也不低。可见本三学生对就业途径还是有比较深刻认识的。

（二）你认为在求职中最困扰你的因素会是什么？每个人在面试的中都会因自身的缺点而有所困扰，23.71%的学生认为求职中最困扰的因素是缺乏工作经验，缺乏对岗位的了解；18.79%的学生认为自身能力不足，17.87%的学生认为对社会缺乏了解，也有相当部分学生认为求职技巧欠缺。

五、学校提供的就业指导与就业信息来源

（一）对于高校就业指导，你最希望获取哪方面的信息？就业指导越深入，对学生来说应该是越有利的。28.43%的学生最希望获得用人单位的信息；24.58%希望掌握应聘技巧知识；接受求职心理辅导，进行职业规划也等业是本三学生所希望在学校就业指导上获得的信息。学校应大力加强就业指导信息公告、通知的力度，让每个学生都充分利用这一有效信息资源。

（二）如果你选择去某企业就业，你最希望从哪个渠道获得这个企业的招聘信息？信息渠道选择的不同，对企业的了解也可能不同。48.83%的学生还是比较认可招聘会、亲友介绍等这些传统的就业渠道，他们认为面对面的交流能获得更多的招聘信息。然而现在的交流越来越频繁，获得招聘信息的渠道也越来越多，近50%的学生也会选择从学校的就业指导，求职网站，专业媒体等手段获取信息。

六、促进本三学生就业的建议

（一）从社会环境看：

1.政府部门可以加大政策上的优惠力度，提供更好的实践就业环境。比如，大学生创业可以获得贷款、减轻税负等方面的优惠。

2.地方政府还可以适当的为愿意提供大学生实践安排的单位给予奖励等措施，安排应届毕业生及非应届毕业生到本地的一些企业参加社会实践，从社会的大环境上给予大学生创造实践机会。3.政府可以联合用人单位和高校，开展人才交流会等，行使宏观调控的职能。

（二）从学校教育制度看：

1.学校是大学生学习和生活的地方，获取社会信息最广最快最有效的方法就是学校的就业指导，因此学校加强就业指导尤为重要。比如，学校可以加强企业和政府的联系，聘请企业中的知名人士或人力资源部门的负责人来开展讲座，讲述近年来用人单位紧缺的人才类型，或在学校专门设立一个开放的就业指导办公室，为学生提供就业方面的咨询工作等等。

2.学校要加大力度开展职业生涯规划工作，让每位学生都制定出自己的人生计划，成为有理想有目标的人才。3.学校还应加强对专业的要求，力争使更多的专业都成为本校的或本省的特色专业，使每位学生都有过硬的专业基本功。

（三）从学生自我看：

1.当今社会实力决定一切，每个人的幸运都是伴随着能力的进步，因此在校期间应加强专业的学习，达到专业知识过硬的本领。参加一些技能培训，提高自身素质，增强综合素质。比如，沟通协作能力、英语水平、写作能力等等。

2.为了更好的获得就业信息，可以去学校有关部门咨询，去参加当地的人才交流会，上网查询等。3.应转变就业观念，期望不要过高，不要怕苦怕累，避免消极等待。培养正确的人生观、价值观，树立科学的人才观。4.调整就业心态，以务实为本为标准，脚踏实地，一步一个脚印；以夯实知识为基础，注重实践及培养发展潜力；以增强团队精神，重视职业道德为原则，以利用就业指导，注意应试技巧，自主创业，依靠关系为辅，从现在开始为将来更好的就业做好充分的准备。

（四）从用人单位方面看：

1.用人单位可以利用政府提供的有利条件，在学校开展一些人才交流会，从校园中选出符合单位要求的优秀人才，这样也可以省去用人单位在交流会上处理人力资源方面的复杂问题。

2.用人单位可以和学校加强联系，向学校提出需要的人才类型，这样学校就可以在此基础上利用现有的资源培养大批用人单位需要的应用型人才。

参考文献：

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一、前言

1．背景。2010年9月，襄樊职业技术学院市场营销专业开始实行职业化班级管理，目的是将市场营销这个职业的有关要素融入班级管理，使学生在校就能从事市场营销的职业活动，感受职业文化，培养职业意识，形成良好职业素养，促进学生知识、技能、职业素养协调发展，增强学生就业竞争力，实现从学生到营销人员的转变，实现学校与职业的“无缝”对接。该学生管理模式中有一项内容是实体经营，在学院领导及市场营销老师的支持下于2011年3月成立了雏鹰公司。雏鹰公司是市场营销专业学生锻炼职业基本能力、培养基本职业素养的一个平台，它以经营学生日常低值消费品为主。该公司由四个团队组成，每个团队制定了自己的管理制度，设立相应的岗位，在学生日常低值消费品中选择定自己的经营品种。为了了解雏鹰公司的发展前景，确定公司经营方针和策略，我们对襄樊职业技术学院学生的日常低值消费品的消费情况做了相关调查。

2．调查过程。2011年11月，2010级市场营销专业学生展开了“学生日常低值消费品”市场调查活动。在这次活动中，营销专业四个团队分别对襄樊职院经济管理学院、人文艺术学院、外国语学院以及生物工程学院和汽车工程学院等五个系院进行了调查。调查对象：在校大学生。调查时间：2011年11月17日晚。调查地点：在寝室、教室以及校门口。调查方法：问卷调查。调查中发出问卷400份，回收有效问卷372份，回收率为93％。

二、影响学生日常低值消费品因素分析

1．日常低值消费品种及消费量分析。所谓日常低值消费品是指在学生日常生活中除吃饭以外，消耗的价值较小、消频率较高的消费品。襄樊职业技术学院学生低值消费品主要有洗护用品、零食、饮品、学习用品、水果、公交充值卡及其他。品种多，购买次数多，随机性较强。由于学校离市区较远，同学们对公交充值卡、网上代购商品有需求，而学院超市在这方面存在空缺，这对雏鹰公司来说是一个商机。

以上数据表明，学生日常低值消费品直接受生活费用的影响大，家庭条件好的相对消费量就大。由于日常低值消费品有部分不是必消品，学生手中余钱多就多消费，少就少消费，即学生日常低值消费品需求量变化较大。

2．男生消费水平高于女生

在我们回收的400份有效问卷中，男生人数为171人，女生为201人。通过对调查资料的分析，我们发现，男生的月生活费普遍高于女生。当代大学生的消费结构呈多元化得趋势，除了日常生活、学习必须的消费外，还滋生出很多交际费用、娱乐费用、恋爱费用。而从不同性别消费比重来看，女生对零食、学习用品水果消费比例较大外，交际费、恋爱费和娱乐费用在男生消费额中所占比重较大。

3．影响购买率的因素

调查显示：价格越低销量越好，离寝室越近的超市客流量越大，购买率较高，服务态度越好，销量较大。由于消费能力有限，大多数学生在花钱时往往十分谨慎，力求“花得值”，尽量找到物美价廉并且质量有保障的商品，把钱花在该花的地方，消费观念相对是比较理性的。因此商品在定价时要考虑价格因素。大学生的课程相对较少，这样同学们的休息时间就比较多。大多数同学喜欢蜗居在寝室，这样雏鹰超市在选址的时候要把握好。

4．商品品牌对学生购买的影响

以上产品的种类和品牌名称是根据调查所得出的结论。李朝良先生在《当代大学生消费观念之探讨》中指出：大学生群体中，78%的同学认为“我喜欢的品牌，我会一直使用它”，表现出对品牌的高度忠诚度。因此雏鹰超市在选择商品品牌的意识上要高度的与同学们保持一致。

三、雏鹰超市经营的对策及建议

1．增加经营品种，提高销售量。根据以上分析，超市要增加零食的品种，对于一些零食可以采用买一送一或买大送小、节庆打折的方法，还可在每周推出两个特价商品，以特价商品带动常规商品销售，以此来刺激学生消费。同时还要增加网上代购商品、接发邮件包裹和公交充值卡等经营项目，增强超市竞争力。

2．多卖女生用品

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关键词：任务分层教学法；市场调查；教学实验

中图分类号：G718.3 文献标志码：A 文章编号：1674-9324（2017）21-0214-02

一、对“任务分层教学法”的理解和认识

“任务分层教学法”是针对不同的课程学习任务，通过教师在理解行业操作实际的基础上，给不同层次的学生提供不同的学习任务，突出层次性，注重因人施教，设计好分层教学的全过程。其重点在于学习内容安排上，要符合学生的认知规律与接受能力，做到由易到难、由简到繁，突出重点。对于“后进层”学生，任务内容应尽可能设计一些简单的、易于模仿的操作，教师加以指导或小组内通过简单讨论就能解决的基础知识；对于“中间层”学生，设计的问题应具有中等难度，梯度稍大一些，并兼顾一些培养思维能力方面的问题，要求学生能熟练掌握基本知识，注重发展学生的理解能力；对于“进取层”学生要设计灵活性和有一定难度的问题，要求学生能深刻理解基础知识并能灵活运用，注重设计培养创造力、想象力和发展个性特长的问题。

二、实验目的、思路与方法

（一）实验目的

将“任务分层教学法”应用于房地产市场调查精品课程，观察具体的实验效果。检验该课程的内容设置是否合适、教学组织过程是否合理、是否能激发学习者的学习兴趣、提高学习者的学习能力、教学效果是否理想。

（二）实验思路与方法

我们采用“任务分层教学法”与传统教学法进行对比实验，在2014级房管两个教学班中进行课程教学实验。在教学内容选取上，我们分别选取两类不同的教学内容，分别是：知识理解型、技能实践型。在教学过程中对学生、教师进行观察；教学结束后，及时了解学生对学习内容的掌握情况，并以此分析不同教学模式对学生知识、技能的掌握的影响，为教学设计及课程模式的提炼提供依据。

三、教学实验步骤

我们的教学实验采用“任务分层教学法”与传统教学法进行对比实验，具体流程为：选定教学内容―进行教学内容分层设计―组织课堂教学―评价反思修正。

（一）选定教学内容

通过对《房地产市场调查》各个学习任务的分析，我们把学习任务分为两大类：第一类是知识理解型任务，主要以学习概念、内容、特点等理论性知识为主；第二类是技能实践型任务，这类任务实践性强，与实际岗位工作任务有很高的契合度，主要通过学生参与真实的调查任务完成相关学习内容等。基于以上分析，我们从上述两类学习任务中分别选取一个进行教学对比实验。本次对比实验在2014级房管专业进行，课程教学时数为64课时，具体教学安排详见表：

（二）进行教学内容分层设计

采用“任务分层教学法”进行教学，教师应重点关注的是设计可以包含若干具有适度性、层次性、阶段性的“分层任务”，然后根据这些“分层任务”将课程内容进行有机地整合并设计出相应的教学方案。

1.知识理解模块分层。我们在知识理解部分设计“基本层次”和“拓展层次”两重难度，并随学习任务的内容及学习过程逐步提升。需要注意的是，“基本层次”是适用于所有学生，要求所有学生掌握的程度，而“拓展层次”的任务则给学有余力的学生进行训练。以“房地产市场调查方法介绍”这一知识应用型任务为例，教学内容分层如表：

2.技能实践模块分层。考虑到学生能力构成的不同以及课堂教学的有效性、有针对性，在技能实践部分主要设计“基本层次”、“中级层次”、“高级层次”三重难度，其中，“基本层次”任务目标要求所有学生都能掌握，而其余两个则可让学生根据自己的能力及需求有选择性地学习掌握。

（三）组织课堂教学

执教老师根据教学设计到任教班级进行教学实验，听课老师通过听课并观察学生的课堂表现、参与度、抽查学生作业、填写评价表等方式，了解学生对学习内容的掌握情况；通过观察执教教师的教学状态、课堂组织、教学内容处理、教学手段了解其对教学目标的达成度。课后进行集体交流，剖析教学行为，与执教老师进行会诊式研讨。

（四）评价与反思

课程结束后，我们回收了听课教师的课堂教学评价表，并发放了s100份调查问卷，了解老师和学生对任务分层教学模式的看法，对实施过程的意见和建议。调查显示，听课老师大多认为任务分层教学法有利于学生根据自身的能力和目标选择学习内容，尤其能激发“进取层”学生的学习积极性，以此带动其他学生的学习主动性和参与性。而学生们则大多认为，采用了任务分层教学法后，他们学习的积极性更强了，这样，良好的学习氛围就形成了。

四、“任务分层教学法”指导下的房地产市场调查课型与课堂教学结构

根据以上教学实验的反馈情况看，学生与任课老师都比较认同在本课程采用“任务分层教学法”，而“任务分层教学法”是一种着重对教学内容进行适度分层的教学方法，随着教学内容的改变，我们认为教师也应当对应采取不同的教学方式进行教学，以取得教学效果的最优化。为此，我们课题组分别针对上述两类不同教学内容，提炼出不同教学任务所适用的课型。

（一）知识应用型的任务分层教学――适用“学案导学”的课型

基础知识的学习以往采用比较多的就是教师讲授的方式，这种方式学生抵触情绪比较大，学习专注度不高，教学效果不尽人意。因此，我尝试采取了“学案导学”的方法引导学生自行学习相关的知识。比如，对“常见的房地产市场调查方法”这一基础知识的学习，我们设置了如下学习任务：

学习任务――了解常见的房地产市场调查方法

【任务说明】

题目1、2为必须完成的内容

学有余力的同学可尝试完成题目3

1、常见的房地产市场调查方法有哪些？

2、参考书本“房地产市场调查方法”的相关章节，把各类调查方法的特点、适用范围、实施步骤归纳到相应地方，并以表格统计。

3、请使用现场观察法观察你家所在区域的一个楼盘，并把观察到的信息汇总在表格里，完成的内容包括楼盘名称、地址、项目的配套情况、楼盘的开况等信息。

采用“学案导学”的方式，将原本由教师讲的部分转化为让学生自行动手学，促使学生自觉动脑思考、主动请教老师，最大限度发挥学生参与学习的主动性。

需要注意的是，采用学案导学的方式，教师课前应精心设计学案，并根据任务分层的要求，在题目的难易设计上多花心思。

（二）技能实践型的任务分层教学――适用“合作实操教学”的课型

技能实践型内容主要以实际工作内容为载体，采用真实的工作任务，模拟真实的工作情境，按工作流程进行学习，操作流程比较统一。以“项目地块环境调查”这一技能实践型任务为例，我们以完整的工作任务为主线设计教学环节，让学生按实际工作流程和标准进行学习，具体的实施步骤如下：

明确任务小组讨论，制定计划实践调查