住房保险论文大全11篇

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2我国城镇居民养老面临的资金困境

我国已成为世界上老年人口最多的国家，人口老龄化程度迅速加快。2010年11月第六次全国人口普查数据显示，我国60岁以上老年人口达到了1.78亿人，占总人口比例为13.26%;65岁以上人口超过1.19亿人，占总人口的8.87%。我国于2000年即已进入老龄化社会。我国将于2020年达到2.43亿老年人，2025年将突破3亿老年人。从大多数国家的发展经验来看，老年人贫困化程度高于其他年龄段，需要适当的政策进行干预和调节。随着人口老龄化的加速，全体人口中贫困人口的比例也将随之提高，因此老年人养老资金缺乏问题已经显现，并将在今后变得更加严峻。另外，根据建设部有关数据显示，我国城镇90%以上的退休老年人拥有自己的住房，但其中有两个数据值得我们注意:一个是空巢老人家庭占30%，一个是独居老人超过了37%。这些老年人每户的平均住房面积是70平方米。这部分老年人空守着房子，拿着微薄的养老金，生活艰难。“以房养老”保险模式就是为这些老年人的制度设计，房产将成为他们的养老保障。房产既是前半生的居室，又是后半生的养老保障。参加住房反向抵押保险制度的养老模式，能为参保的老年人盘活房产价值，大幅提高退休后的收入，解除经济顾虑，有利于保持社会稳定和社会尊重。尤其在实行遗产税后，可以成为合法避税的途径。

3反向抵押养老保险的经济学分析

反向抵押养老保险的理论依据主要由以下两个理论构成:原理一是货币的时间价值论，是指货币随着时间的推移而发生的增值，它也可被看作资金的使用成本。保险公司作为资金的供给方，需在按期支付给投保人资金过程完成后保证一定的利润水平。保险公司通过专业评估，根据现行利率、预期利率的波动以及房屋的增值、折旧的因素，计算出抵押房屋的现值;然后根据资金供给时间、预期利率、通货膨胀率、房屋预期增值等相关数据，贴现得出每期应该支付的金额。原理二是生命周期假说①。理性的消费者会根据效用最大化的原则使用一生的收入，合理的安排一生的消费与储蓄，使一生中的收入等于消费。一般人在跨入老年后通常没有收入或收入大幅减少，需要以工作期累积的养老金和储蓄来保障其养老的需求。在现行的社会养老保险制度下，社会养老保险只能作为基本养老保障，不能维持其退休前的生活水平。为满足多样化的养老需求，需要社会提供某种适当的制度安排，保障退休后平滑消费的实现。在现有情况下，房屋的剩余寿命长于老年人的预期余命，反向抵押养老保险可以实现将房屋价值在一定时间内以现金流的形式变现，满足老年人退休后的平滑消费需求。本文通过一个简化的公式来计算以按年给付终身年金的方式，为老年人可能带来的收益。f(m)=Vc+Ve－PI－MCL－C式中:m———老年人的“年给付金额”;Vc———老年人抵押房屋的“当期有效保险价值”;Ve———老年人抵押房屋的“增值预测值”;PI———需要扣除掉的“预付利息”;MC———营销费用，包括佣金、律师费等;L———老年人当期年龄的“平均余命”;C———保单存续期间每年的物业费、房产保险或房产税等其他税费。以现年70岁的男性为例，拥有自有产权房屋一套，房屋面积为120平方米，经估算有效保险价值为500万元。该房产预计增值30%，扣除预付利息35%，实际给付计价总额为422.5万。本文采用2000—2003年中国人寿保险业生命表作为数据来源，平均寿命为84.8岁，给付年限为14.8年，每年给付金为28.5万元人民币，每月给付金额为2.38万元人民币。

4保险公司所面临的风险和机遇

4.1高房价下的房地产资产泡沫风险

中国的房地产市场发展迅猛，房地产价格不断攀升，房地产泡沫问题不容忽视。根据其周期性的特点，在反向抵押养老保险这一过程中，房地产市场趋势向上时，房产具有保值增值作用，保险投保人的利益受到损失;房地产市场趋势向下、甚至泡沫破裂时，保险公司将面临严峻的风险。

4.2利率和通货膨胀率的风险

在长期的经济发展过程之中，利率的调整和通货膨胀率的变化是不可避免的。反向抵押养老保险产品具有长期性和数额大的特点，利率和通胀率作为影响反向抵押养老保险产品的重要参数，直接影响反向抵押养老保险支付的结果，影响保险公司反向抵押养老保险业务的盈亏。

4.3长寿风险

反向抵押养老保险通过确定老年人的预期余命计算养老金的给付金额。长寿风险是指由于老年人的实际寿命高于预期余命所带来的风险。虽然寿险公司的生命表具有较高的参考价值，但是随着生活水平和医疗水平的提高，人类的寿命延长是必然趋势，这将导致养老金的给付总额大于房产价值，保险公司将承担损失。

4.4房屋土地使用权问题不明确

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，我国居住用地的土地使用权出让最高年限为70年，但多数住宅的使用年限不足70年。虽然我国《物权法》第149条规定:“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”但如何续期，有偿还是无偿，《物权法》没有明确规定。如果抵押房产的剩余土地使用年限小于反向抵押养老保险的期限，土地续期、抵押物是否需要变更问题会增加保险公司反向抵押养老保险业务的运营成本。在另一方面，保险公司同样面临着巨大的机遇。反向抵押养老保险将为保险公司打开数十万亿资金的市场。中国老年人与“准老年人”房产多、价值大，现值约60万亿元。保险公司不但可与房产所有人共同分享房产增值部分，更可以对入保老年人开展多项增值服务，包括医疗保险、护理保险、委托理财等。

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据建设部有关资料显示，2001年~2010年，我国城镇住房需求将保持在年平均5.5亿平方米以上。另据建设部确定的2010年住房建设发展纲要，到2010年，我国城镇居民人均居住面积将从1999年底的9.6平方米增加到12.5平方米（建筑面积为25平方米）。此外，城镇还有4亿多平方米的危旧房和住房需要改造和自然淘汰，城镇人口也将从目前的3.7亿人增加到6.3亿人。这些都表明，我国住房建设具有巨大的潜在需求，但是，潜在需求并不等于有效需求，如何把这巨大的潜在需求转化为有效需求，除了积极推进城镇住房制度改革，大力推进住房分配货币化和售房商业化等措施外，更重要的是提供完善的住房金融支持。而建立一个完善的住房抵押贷款保险市场，对于化解住宅金融风险，推动住房金融稳定、健康地发展具有重要的作用。

一、美国的住房抵押贷款保险制度

美国的住房抵押贷款保险制度在推动和促进美国房地产及住宅业的发展过程中，起着至关重要的作用。美国住房抵押贷款占各类抵押贷款的85%，是仅次于联邦政府债务的第二大债务。1999年个人申请抵押申请贷款的数量有968万户，贷款总额达12870亿美元。如此庞大的数量，如果没有一个运行有效的防范系统，一旦发生问题，对整个社会经济的影响将是难以估量的。

美国抵押贷款保险形式主要有四种：（1）全额保险，保险机构承担因借款人违约给贷款机构带来的所有正常损失；（2）限额保险，保险机构最多只承担按原始贷款本金的一定比例计算的限额损失，超出部分由贷款机构承担；（3）共同保险，损失额在原始贷款本金的一定百分比内，完全由保险机构承担；超过这一限额的部分，则按照相同的比例在贷款机构和保险机构之间分配损失额；（4）自我保险，贷款机构承担全部的违约损失。

美国住房抵押贷款保险体系由政府保险机构和私人保险机构两大部分组成。政府保险机构包括联邦住宅管理局（FHA）和老兵管理局（VA）。由于VA的项目针对军人和军人家属，因此在整个市场中所占的份额较小。20世纪初。美国曾经拥有大量的私人抵押贷款保险公司（PMI），但由于公司资本不足，在经济大萧条的时候，大量的私人抵押贷款公司倒闭。因此，1934年，罗斯福总统依据《联邦住宅法》，成立了FHA，该局的主要功能是：为普通居民的抵押贷款提供保险；当借款人无力偿还债务时，联邦政府将承担未清偿的债务，保证及时向金融中介机构支付本息。

FHA与PMI之间的主要区别表现在以下五个方面：

1．贷款限额。FHA有贷款限额，过去FHA的贷款限额在全美是统一的，这就使部分房价高的地区FHA保险短缺。现在，美国根据区位特点对FHA的限额做了调整。PMI则没有贷款限额。因此，在低价房的贷款中，FHA占了绝大多数，但在高价房领域，则是PMI领先，在中等价格房产贷款市场上两者则有着激烈的竞争。

2．贷款比例。FHA最普通的保险项目是贷款年限30年，固定利率的贷款项目。对此项目FHA规定最初的25000美元，其最高贷款比例为97%；25001至125000美元的贷款比例为95%，超过125000美元的则为90%。FHA允许将交易费用包括在贷款额度中。1990年OBRA法则（OmnibusBudgetReconciliationAct）又修改了联邦住宅法，对房产评估价值小于50000美元的，最高贷款比例为评估价和市场成交价最小值的98.75%；房产评估价值大于50000美元的，最高贷款比例为评估价值和市场成交价最小值的97.5%。但交易费用不包括在贷款限额中。在一般的贷款过程中，上述两种计算方法都要做，取两个结果的最小值作为贷款额，但不能超过贷款限额。PMI的贷款比例要小于FHA，因此FHA承担了向高风险客户提供贷款保险的任务。

3．保险费率。1984年以前，FHA按年收取保险费，年保险费为贷款余额的0.5%，这一数额除以12后分摊到每月偿付中。如果贷款提前还清借款人就停止支付保险费；从1984年~1991年，年保险费进行了调低，而且改为一次性支付；1991年以后保险费结构改为首付加每年支付，首付部分既可以直接用现金支付也可以加在贷款额度中，如果贷款提前还清，则可以部分返还首付的保险费。FHA的保险费率在全国是一致的。PMI的保险费率比FHA要低，这样就避免出现把私人保险机构踢出局的局面。PMI是采用部分一次性支付和年度支付相结合的费用支付结构。不同PMI的保险费率是不同的，同一家PMI公司针对不同地区、不同保户其保险费率也有区别。

4．保险时间。只有当抵押贷款额完全付清，FHA才允许取消保险。而PMI只要借款人在物业中的权益大于房价的20﹪，就可以停止保险。

5．运作方式。FHA的贷款保险审批程序比较复杂，且等待批准的时间较长，而且是面向中低收入群体的。而PMI则显得比较灵活，但凡有一定支付能力的购房者都可申请。而且FHA的担保合约比较死板，在还贷期间不能有所改变，PMI则允许债务人重新修改保险合同，或提前中止合同。

PMI和FHA两个保险机构并存，既有分工又有合作，形成一种能覆盖全社会的抵押贷款保险机制。

二、中国的住房抵押保险制度所表现出的问题

自1998年初，华泰保险公司推出住户保证保险后，中国太平洋保险公司等也相继出台了住房保证保险险种。我国的住宅抵押贷款保险市场开始形成，但也暴露出不少问题。

1．首付款过高。1999年9月21日后，中国人民银行将个人住房贷款期限从原来最长20年延长至30年，首付款比例从30%下降到20%，但从我国广大工薪阶层的实际收入来看，其首付比例还是偏高。为了切实提高中低收入者的购房能力，势必需要再次降低首付款的比例。

2．险种单调。由于我国住房抵押贷款保险开展时间不长，关于住房产业领域的险种单调，这样不利于充分开展业务。只有险种丰富，才能吸收更多的保户。不同的购房者有不同资信状况和经济实力，多样化的险种有利于银行和购房者做出灵活的决策。

3．抵押物产权不清。按照《城市房地产抵押管理方法》：“依法取得房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押”。但由于我国一直实行的是房产所有权和城镇土地国家所有权的“两权分离”政策，这使得房地产所有权、抵押权及其收益的界定十分困难。

4．保险责任范围小，保费率偏高。许多该保的事故（如地震）不在保险范围内；而千分之五的年保险费率看似不高，但按房产价值计算就不是个小数目了，更何况要30年保费一次性缴清。

三、针对我国的住房抵押保险的措施

笔者认为可以从以下几个方面着手，推进我国住房抵押贷款保险制度的改革。

1．我国虽然目前有为数不少的先富起来的人，但中低收入的居民依然占我国总人口的绝大多数，正是他们才最迫切地需要改善住房条件。因此，应该把保险的范围优先限定于他们。对于部分经济条件确实比较差的购房者，保险的金额以不超过贷款金额的30﹪为宜。这样能减轻购房者的保费负担；而且对银行来说，由于购房者的首付款为20﹪，加上保险30﹪，银行承担的风险只有50﹪左右。这样，既有利于降低购房者的风险，同时也能抑制他们过高的购房欲望，当然也有助于降低银行的风险。

2．随着购房者还贷次数的增加，银行所承担的风险逐渐减少，因此保险额应该随着还款次数增多而逐渐减少，而且保险费用的缴纳应以按年缴纳为好，以减轻购房者的压力。现行的一次缴清的做法不仅加大了购房者的负担，而且侵占了购房者所缴保险费用未来年份的利息收入。对于部分提前还贷的购房者其所交的保险费用中多出的部分应该归还购房者。

3．由于房屋贷款的还款期较长，在我国，最长可达30年，在此期间购房者如有意外，如疾病、意外伤残或病故等，无法还贷的风险将会变得很大。为了避免出现购房者或其家属无房可居的局面，笔者认为可以试着介入人身险。先以局部地区为试点，如一个省或一个市。由政府牵头，委托一家保险公司做群体险，以后条件成熟后也可以专门成立一家保险公司，或者把一家中等规模的保险公司改组成专门的住房贷款保险公司。该地区的所有进行购房贷款的购房者在支付首付款后，到该公司签订一份保单，该保单的期限与贷款期限相同，金额和贷款金额等同。购房者每月支付贷款利息和保险费用。寿险合同到期后，保险金正好可以偿还贷款额。如在保险期内，购房者因意外丧失劳动力或身故，无法还贷，保险公司可替购房者归还贷款，这样购房者或其家属可以保有住房。如在试点地区可行的话，则可以推行到全国。由于该险种规模大，政府在其中势必要扮演极其重要的角色。

4．我国目前投资性购房的比例偏高，上海已达到16%多，接近国际上公认的20%的警戒线。笔者认为可以在全国就设立一家住房贷款抵押保险公司，利用计算机联网技术，将全国所有参加住房贷款的人的资料全部汇集归档，各银行信息共享。由于所有购房者的信息集中在一家保险公司。这样既可以控制某些人的多头购买，抑制投资性购房需求；又可以控制那些有不良贷款记录的人再去贷款。即使由于条件所限，在全国范围内不只一家住房抵押贷款保险公司，那各保险公司的信息也该可以共享。这样既可以降低投资性购房的比例，又可以降低银行的贷款违约风险。

针对中国目前的社会实际，笔者认为中国的住房抵押贷款保险还是以政府主导为宜，不宜大力发展私营的住房抵押贷款保险机构。可以在部分城市试点实行私营住房抵押贷款保险机构，以满足部分中高层收入者的需求。

参考文献：

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笔者认为银行在住房抵押贷款保险中的身份，应当区分住房抵押贷款房屋险、住房抵押贷款寿险、住房抵押贷款保证保险、住房抵押贷款信用保险等具体险种，从具体的保险利益出发来进行分析和界定。

一、住房抵押贷款房屋保险中银行的法律地位

投保人，又称要保人，是指对保险标的具有保险利益，向保险人申请订立保险合同，并负有交付保险费义务的人。[1]我国《保险法》第10条第2款将投保人定义为：“投保人是指与保险人订立保险合同，并按照合同约定负有支付保险费义务的人”。因此，银行可否是住房抵押贷款房屋保险的投保人，取决于其是否对该房屋具有保险利益。保险利益，又称可保利益，是指投保人对保险标的具有法律上承认的利益，即在保险事故发生时，可能遭受的损失或失去的利益。[2]

银行是住房抵押贷款的债权人，同时对房屋具有抵押权。如果抵押房屋因地震、火灾等原因而发生毁损、灭失，则银行的抵押权难以实现，银行的债权也就很难保障。逻辑上，当抵押房屋因保险事故发生而毁损灭失时，保险人依保险合同给付借款人保险金；而银行作为抵押权人可就抵押房屋的保险金优先受偿。但现实中未必如此。借款人作为被保险人，既是保险利益的享有者，又是保险事故发生后保险金请求权的行使者；而银行不是保险合同的当事人，在保险合同中没有任何权利。银行作为抵押权人就抵押房屋保险金优先受偿的权利，只能由银行向借款人行使，而不能由银行直接向保险人请求支付。所以，有必要明确银行作为抵押权人对该房屋具有保险利益。[3]抵押物灭失，虽将使抵押权消灭，但抵押权人并得依抵押权之次序，分配其赔偿金，故抵押权人对抵押物具有保险利益，得基此而订立财产保险契约。[4]因此，银行对于该抵押的房屋具有保险利益，可以作为投保人，以该抵押房屋向保险人投保住房抵押贷款房屋险。

被保险人，是指其财产利益或人身利益受保险合同保障，于保险事故发生（或约定期限届满）时，受有损失，从而可以享有保险金请求权的人。在财产保险中，被保险人系指保险事故发生时，享有保险金请求权，并有权受领保险金给付之人。[5]银行投保住房抵押贷款房屋险，当保险事故发生时，银行的抵押权不能实现，遭受经济损失，其自然享有保险金请求权，有权受领保险金，所以这时银行是被保险人。

需要注意的是，借款人作为房屋的所有人，其对该抵押房产当然具有保险利益，因此借款人可作为投保人为自己的房屋投保住房抵押贷款房屋险。实践中，借款人往往应银行要求，通过特别约定条款在住房抵押贷款房屋险中将银行设定为第一受益人。有人主张在这种情况下，借款人投保的住房抵押贷款房屋险属于“为本人也为他人利益的保险”，被保险人有两个，即作为抵押权人的银行和作为抵押人的借款人。而对银行的抵押权利益的保险目的，作为投保人的借款人必须在保险合同中与保险人事先明确约定，否则，其被保险人只是作为投保人的借款人。故银行的身份应该是被保险人，或者确切地说应是第一被保险人。[6]笔者认为该种观点有待商榷。首先，如若承认银行第一被保险人的地位，则银行可以直接取得该保险金的所有权，问题是发生保险事故时借款人不一定会发生拖欠银行贷款本息的情形，借款人按期偿还贷款本息而银行又从保险人处获得保险金，导致了两次清偿。其次，如果将银行认定为第一被保险人，则必然要求借款人作为投保人应事先与保险人有明确约定，方可确认银行的被保险人身份，否则其被保险人就只能是借款人。而实践中，这样的特别约定是很少见的，绝对大多数的住房抵押贷款房屋险合同中都只是将投保人也就是借款人作为被保险人。即便经过特别约定，在被保险人栏中按顺序填明银行和借款人，保险事故发生时，银行和借款人作为顺序先后的被保险人，依据保险法规定，被保险人享有保险金请求权，那么银行与借款人两者的保险金请求权应该如何行使？银行从保险公司受领的保险金数额应该是多少呢？如果保险事故虽然发生，但是借款人另有其他资金可以并事实上按期偿还了贷款本息，那么还有必要赋予银行第一被保险人的地位吗（因为作为第一被保险人的银行依法享有保险金请求权，而在借款人按期偿还贷款本息的情形下，银行有何理由再去享有该保险金请求权）？第三，根据我国保险法的相关规定[2]，被保险人保险事故发生时被保险人通知保险人的义务。如果将银行界定为被保险人，实际上银行是很难履行这些义务的，因为银行毕竟不是该房屋的占有使用人，对于该房屋的实际使用情况并不十分清楚。

笔者认为，当借款人作为投保人投保住房抵押贷款房屋险时，银行是对该保险金债权享有质押权的质权人。借款人投保住房抵押贷款房屋险，通过特别约定的方式，将银行设定为该保险的“第一受益人”，并将保单交由银行持有和保管。这一特约的真实意图，并不是将保险金所有权让与给抵押权人，而只是为了在保险金给付之时，让作为抵押权人的银行先行受领和占有保险金，使保险金上成立担保物权。这种以特别约定的方式通过交付和占有担保物而成立的担保是一种质押：债务人（购房人）以其对第三人（保险公司）的债权利益，向债权人（银行）提供担保，保险金债权上成立了银行的一项意定债权质权。[7]当保险事故发生后，银行作为质权人，先行受领和占有该保险金作为借款人偿还贷款本息的担保，而不是直接取得该保险金所有权，唯在借款人未能按期偿还的情形下，银行方可以该保险金来清偿借款人所欠的贷款本息。

可见，当银行作为投保人投保住房抵押贷款房屋险时，银行既是投保人也是被保险人[3]；当借款人作为投保人投保住房抵押贷款房屋险时，银行是对保险金债权享有质押权的质权人。

二、住房抵押贷款寿险中银行的法律地位

借款人对自己的人身具有保险利益，可以投保住房抵押贷款寿险，当借款人因意外事故导致伤残、死亡或者因疾病等情形而丧失还贷能力的时候，由保险公司代为偿还贷款本息。借款人此时既是投保人，也是被保险人。

住房抵押贷款寿险，属于人寿险。人寿险保险的受益人，系指要保人或被保险人指定享有人寿保险契约利益或保险金给付请求权之人。[8]我国《保险法》第39条规定：“人身保险的受益人由被保险人或者投保人指定”。住房抵押贷款寿险中，借款人既是投保人也是被保险人，当然有权指定该保险的受益人。因此，在住房抵押贷款寿险中，银行可以经由借款人的指定，而成为该保险的受益人。银行作为该保险的受益人，只能于债权限额内受领保险金给付，因为借款人指定债权人银行为该人身保险的受益人，旨在确保其债权的实现，也仅仅系确保其债权实现，至于其高于债权额的保险金额，实质上是为自己投保，理应归借款人所有。[9]

债权人对于债务人，具有债权上之经济利益。因此债务人之生存、死亡，对于债权人有金钱上之利害关系，故债权人对于债务人有保险利益存在，得以债务人之生命或身体为保险标的，而与保险人订立保险契约。[10]故银行作为债权人，得以借款人（债务人）的人身或生命为保险标的，投保住房抵押贷款寿险，以保障其债权的顺利实现。实践中银行投保住房抵押贷款寿险的情形极少。

三、住房抵押贷款保证保险中银行的法律地位

借款人向保险人投保住房抵押贷款保证保险，以担保自己的债务能够顺利清偿，当借款人未能按期偿还贷款本息时，由保险人代为偿还其所欠贷款本息。此种保证保险，类似于有偿的保证担保，保险人作为保证人，向银行担保借款人能够按期偿还贷款本息。一旦发生保险事故，借款人未能按期偿还贷款，银行于此情形可以请求保险公司代为偿还借款人所欠的贷款本息。所以在住房抵押贷款保证保险中，银行是被保险人。需要注意的是，保证保险因保险事故造成的损失并非总是由保险人完全承担，国外有些保险公司即只按被保险人（债权人）放贷总额的75%承担保证保险责任，而另外25%的风险则由被保险人自己承担。之所以如此，是为了防止被保险人滥放贷款，促使其谨慎从事。[11]超级秘书网

四、住房抵押贷款信用保险中银行的法律地位

银行为了防范借款人因为意外事故导致伤残、死亡或因疾病、丧失劳动能力等原因而发生无法按期偿还贷款的信用风险，可以借款人的信用向保险公司投保住房抵押贷款信用保险。当发生借款人信用风险时，银行有权请求保险公司向其支付保险金，以保障银行的债权顺利实现。因此，在住房抵押贷款信用保险中，银行既是投保人也是被保险人。

【参考文献】

[1]李玉泉：《保险法》(第二版)，法律出版社2007版，第122页。

[2]朱铭来（主编）《保险法学》，南开大学出版社2006年版，第78页。

[3]杨光：“论改进我国的住房抵押贷款保险条款”，载《北华大学学报》（社会科学版），2007年第3期，第29页。

[4]梁宇贤：《保险法新论》，中国人民大学出版社2004版，第63页。

[5]温世扬（主编）：《保险法》，法律出版社2007版，第64页。

[6]陶丽琴、申进忠：“对住房按揭贷款两个保险问题的法律质疑”，《国家检察官学院学报》，2002年第2期，第27页。

[7]陶丽琴：“抵押物保险合同上的担保物权的竞合——以按揭住房保险为视角”，《现代法学》，2007年第1期，第61页。

[8]梁宇贤：《保险法新论》，中国人民大学出版社2004年版，第234页。

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二、论文的具体要求:

根据社会工作的培养目标我们对06级社会工作专业本科生的论文提出如下要求

1、论文内容必须与专业发展方向密切相关,论文不能偏离专业方向

2、论文必须要反映学生自己的专业水平,以调查研究报告为主要形式

3、以来理论分析为重要内容的文章,必须体现撰写者的实际理论水平,坚决杜绝网上拼凑与抄袭他人的文章

4、论文字数要求在8000字以上,以10000左右字为宜;

5、一些题目的范围较大,撰写文章和与指导教师沟通的过程中,尽量把题目具体化。避免过分空洞与小马拉大车的现象的出现。

1. 个案管理在社区矫正中的运用

2. 社会工作在未成年人社区矫正工作中的地位与作用

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17. 上海市城镇居民医疗保险制度运行现状及其问题研究

18. 上海市外来人员综合保险制度运行现状及其问题研究

19. 农民工养老保险研究

20. 事业单位养老保险制度改革研究

21. 基本养老保险全国统筹问题研究

22. 生育保险问题研究

23. 工伤保险问题研究

24. 社区教育与新市民转换研究

25. 社区教育与提升市民生活质量的研究

26. 社区教育与外来人口生活适应性研究

27. 社区教育与外来人口生活融入研究

28. 80后婚恋观调查

29. 社会工作在家庭问题中的介入

30. 社会变迁与家庭生活-----以本人家庭为例

31. 老年婚姻问题调查与研究

32. 老龄化与养老问题研究

33. 空巢家庭状况与研究

34. 老年社会工作案例研究

35. 养老机构状况调查 36. 社会工作价值观、冲突与对策研究

37. 社会工作方法在社区矫正中的运用

38. 社会工作价值观在戒毒工作中的经验与分析

39. 医疗社会工作的个案研究

40. 我国医疗社会工作的发展、问题与对策

41. 中外医疗社会工作比较研究

42. 城市老年人社区福利服务调查与路径研究

43. 劳动争议的问题与社会工作介入

44. 社会工作行政方法与企业管理影响机制研究

45. 社会工作职业化发展的基本要素与困境分析研究

46. 社区资源对城市养老方式的影响

47. 职业化背景下的社会工作教育的回应

48. 上海社区建设研究

49. 上海社区服务发展研究

50. 上海外来流动人口基本养老保险模式研究

51. 上海外来农民工子女教育问题研究

52. 上海征地农民保障问题研究

53. 上海养老机构发展研究

54. 上海养老设施发展研究

55. 上海城市低保家庭生活状况调查

56. 外来民工子弟享受上海义务教育情况调查

57. 在校大学生专业意识与转换专业的困境调查

58. 上海外来移民史个案调查

59. 我国高校贫困大学生的资助体系建设及其存在的问题

60. 改革以来城市邻里关系的变化

61. 城市家庭代际之间的冲突与一致

62. 城市市民社会发展公平感调查

63. 上海城市青年世博会参与研究

64. 上海市民世博会态度研究

65. 上海市民对外来农民工态度认知研究

66. 上海市民对钓鱼事件的认知研究

67. 市民对子女教育的认知研究

68. 上海市民养老方式的选择

69. 上海市民对房价认知研究

70. 上海市民与社区关系研究

71. 社会(群众)组织研究——以**组织为案例

72. 房产改革对上海市民生活影响调查

73. 社区邻里关系调查

74. 互联网与社区生活

75. 社区建设与市民生活(社区建设对上海市民生活影响调查)

76. 居民委员会与市民生活

77. 居民委员会选举调查

78. 业主委员会与市民生活

79. 业主委员会选举调查

80. 市民维权行动调查

81. 世博会对上海市城市文化资本的影响

82. “月光族”的住房消费模式研究

83. “啃老族”的住房消费模式研究

84. 90后大学生的就业观研究

85. 90后大学生的消费观研究

86.   上海市80后大学生移民的城市融入研究

87. 上海市80后大学生移民的城市认同研究

篇（5）

关键词：住房反向抵押养老保险；可行性研究；经济敏感性

住房反向抵押养老保险是源于荷兰的反向抵押贷款的一种。住房反向抵押养老保险包括以下基本要素：投保人、保险人、住房所有权、房使用权、贷款费用、贷款期限、优先偿付、无追索权保护。美国住房反向抵押养老保险的理论研究与实践探索均走在世界前列。按照发行机构分类，美国市场上的住房反向抵押养老保险产品主要有三种：1、房产价值转换抵押贷款HECM（Home Equity Conversion Mortgage）；2、住房持有者贷款计划（the Home Keeper Program）；3、财务自由计划（Financial Freedom）。HECM的发起和实施机构是美国联邦抵押联合会（FNMA）；HECM是美国市场上唯一得到联邦政府担保的反向抵押贷款，具体担保机构是由美国住房与城市发展部（HUD）和联邦住房管理局（FHA）。

一、住房反向抵押养老保险的理论基础

生命周期理论、保险精算理论和金融资产定价模型是住房反向抵押养老保险业务的三大理论基础。

随着样本数量的不断增加，实际观察结果与客观存在的结果之间的差异将越来越小，这个差异最终将趋于零。也就是说，集合的风险标的越多，风险就越分散，损失发生的概率也就越有规律性和相对稳定性，估计值也会越来越精确。保险机构虽然不能准确把握个别标的随机风险，但只要保险标的数量足够多，就可以将保险标的平均风险视同个别保险标的之预期风险。

在现实操作中，保险机构虽然不能准确估算出办理反向抵押贷款业务的具体某位老人的预期余命，但当参加该项业务的老人数量足够多时，他们的寿命分布符合“大数定律”。对于无赎回权的反向住房抵押养老保险产品，贷款期限结束后，房产完全由贷款人处置，可以视同借款人以远期的房产所有权作为为自己购买养老保险的趸缴保险费，保险机构向其提供养老保险的一项业务，因此对于无赎回权的住房反向抵押养老保险完全可以采用保险精算原理进行定价。

（三）住房反向抵押养老保险产品的定价模型：国内外关于住房反向抵押养老保险产品的定价模型众多。其中Peter Chinloy和Isaac FMegbolugbe构建的支付因子定价模型得到较多关注，该模型中的支付系数包括了利率、通货膨胀率、贷款期限、房地产价格波动率和调整精算系数等。YKTse（1995） 提出的相关参数模拟模型要求在固定利率和浮动利率两种情境下，计算反映住房反向抵押养老保险产品的风险和利润指标。YKTse模型的计算分为两步；第一步是计算贷款机构损益两平年金期望值MBA（mean breakeven annuity），第二步是计算出预期利润现值和损失率两个指标。YKTse模型的重要假设包括：未来利率与历史平均利率相等；历史平均房价升值率等于未来房价升值率；用生命表计算平均剩余生命年限；贷款机构在贷款期限结束后4个月才可出售住房资产。Bardhan，Karapand a，and Urosevic （2006）的定价模型在风险中性的情境下，利用欧式看跌期权对抵押贷款保险定价。国内学者研究住房反向抵押养老保险产品定价问题主要集中在四个方面：介绍并发展 HECM的定价模型；在OliviasMitchell，JohnPiggott （2004）研究的基础上提出的保险精算定价模型；利用Black-Scholes模型根据无套利均衡理论对有赎回权的住房反向抵押贷款进行定价；利率服从Markov链的住房反向抵押贷款的一般定价模型。

二、住房反向抵押养老保险的经济敏感性分析

本研究选择南方Z市的数据，参考Tse，YK（1995）提出的预期损益两平金，计算分析在住房价值和利率水平变动的条件下，住房反向抵押养老保险产品提供的年金水准值及相应的所得替代率。所得替代率（Income replacement ratio）指退休后平均每月可支配金额与退休当时的每月薪资的比例。一般认为维持70%以上所得替代率是老龄人退休后能否维持生活水平之关键。

（一）预期损益两平年金模式的假设

1住房反向抵押养老保险产品的类型为HECM的tenure型产品，期初年（annuity-due），每月等额方式。借款人假定为60岁以上的城镇居民。2、期初住房价值，按照Z市统计局公布的城区户均面积与2010年二手房屋平均成交价格相乘计算。3、业务开办费并入贷款额度内；销售住房成本率为5%，住房销售价格减去交易成本后的剩余属于贷款机构所得。4、住房反向抵押养老保险合同生效日为1月1日，死亡事件只发生在年中6月30日，死亡后第4个月需偿还贷款。5、基本房价升值率按2000年至2010年10年间Z市每年房价升值率替代。6、基本利率以2000年至2010年银行一年期存款利率的样本平均数替代。7、Z市市民寿命以该市2010年统计年鉴数据为准。8、在计算替代率时忽略法定退休社保年金、企业年金以及其它由老年人购买的储蓄型保险带来的年金收入。

三、结论

中国已经进入人口老龄化阶段，很多老年人缺乏足够的养老现金，“以房养老”是重要解决途径之一；住房反向抵押养老保险又是其中的一种重要的方式。生命周期理论、保险精算理论和金融资产定价模型是住房反向抵押养老保险业务的三大理论基础，不仅有可靠的理论基础，并且在实践中已在许多发达国家实施。

在回顾了住房反向抵押养老保险业务的理论基础后，本研究以南方Z市的数据为例，分析了该市老年人使用住房反向抵押养老保险融资后，在住房价格本身和利率水平变动的情况下，能够提升多少幅度的退休后所得。数据表明：无论在那种情境下的所得替代率都足以吸引老年人接受住房反向抵押养老保险。

本研究采用的退休前所得、住房价格升值、等参数均是历史资料；计算的年金值结果，取决于房价升值率、利率、死亡率、期初房屋估计值等的参数资料，未来房市的行情、利率水平对反向住房抵押养老保险亦有相当大的影响。

参考文献：

[1] Bardhan，A，Karapand，R，and Urosevic，B，“Valuing Mortgage Insurance Contracts in Emerging Market Economies” The Journal of Real Estate Finance and Economics，2006（1），9-20

[2] 柴效武以房养老模式，浙江大学出版社，2008，ISBN9-7873-0806-0240

[3] 陈珊，谭激扬，杨向群利率服从Markov链的倒按揭模型，湖南理工学院学报，2007（3）：13-15

[4] 范子文以房养老-住房反向抵押贷款的国际经验与我国的现实选择，中国金融出版社，2006，ISBN-7504941034

篇（6）

住房抵押贷款保险，是指被保险人因自然原因或社会性原因致使无法继续归还住房抵押贷款时，由保险公司一次给付被保险人保险事故发生时，按贷款合同尚需归还的贷款本息。我国住房抵押贷款保险自1992年房地产市场启动以来获得迅速的发展，但也存在着许多亟待规范的问题。

一、住房抵押贷款保险险种设计不合理

在国外成熟的金融市场上，主要有三类住房抵押贷款保险：防范抵押物灭失风险的财产险、防范借款人不履约风险的抵押贷款寿险和抵押贷款保证保险。根据国际惯例，第一类保险是购房者获得抵押贷款时必须购买的，后两类保险则至少应选择一种，这样才能全面保障贷款机构和借款人双方的利益。我国市场上各保险公司开展的住房抵押保险主要以《个人住房贷款管理办法》中规定的房屋财产保险为主，抵押贷款寿险和抵押贷款保证保险尚处于起步摸索阶段，没有充分展开。这种情况下，银行在发放住房消费信贷时面临借款人找不到真正意义上的担保人，导致银行只能通过提高购房首期付款的比例、缩短抵押贷款期限、繁琐的贷款审批手续等措施来规避信贷风险。

二、保费昂贵，设计不合理

1．保险金额的确定不合理。保险公司在确定抵押房产保险的保险金额时，通常都以商品房销售合同载明的购置价格作为投保房屋的保险金额，但这种做法并不合理。这是因为：第一，购房者在贷款时已用自有资金交付了首期款，购房款中只有部分来自个人住房贷款款项，从抵押房产保险为维护贷款人的资金安全目的来看，只要保险金额和贷款本息相等，贷款银行的债权即可得以保障。银行不应该把所有的信贷风险都转嫁出去，强制购房者按照住房购买总价来全额投保该险种，增加了购房者的保费负担。第二，房屋购置价主要由地价和房价两部分组成，而从抵押房产保险所列出的保险条款责任来看，所承保的只是房屋部分，由于土地是不可灭失的，土地被列为不保财产，地价部分实际上并不能也不需要得到保险保障，现行做法违反了《保险法》关于“保险金额不得超过保险价值”的规定。

2．保险期限设计不合理。众所周知，抵押房产可以为现房和期房①。若是在投保时抵押房产为期房，也就是说住房所有权证还没有在被保险人手中。而在房地产开发过程中，存在着很多未知的风险，就算是售房合同中规定了交房日期，最后购房人能够真正入住的日期也是很不确定的。购房者在房屋未建成、产权未办时往里投月供都有风险，而且因为没有房屋，此时的抵押房屋财产保险基本上是无效的。正在建设中的期房属在建工程质量险承保范畴，这个险种是法律强制开发商必须投保的，让贷款者投保交房前的房产险，存在重复投保嫌疑。所以，这段时间是不应被计入保险期限内的。保险期限应该在真正交房时才开始。在保险合同签订后到被保险人拿到房屋钥匙之前这一段时间的风险，应由开发商投保工程质量保证险来规避。

3．保险费率过高。费率作为保险产品的价格，显然是广大投保人最为关心的问题，也是影响投保人是否购买保险的重要因素之一。我国以前住房抵押贷款保险的费率为1％左右，30万元15年期的贷款趸缴保费超过1万元。而国外同种业务的保险费率却相对低得多，加拿大和美国不到0．5％，而日本只有0．3％②。这主要是因为：第一，保险公司给贷款银行的费较高。尽管中国保监会明文规定费是5％，但实际中平均费为40％，最高的甚至达到50％。第二，尽管保险费率在市场上最终达到均衡是市场供需双方长期博弈的结果，但保险公司为降低风险，在厘定费率所需已往统计数据不足(开办时间短)的情况下，会把保费定得过高，而过高的保费其实恰恰增大了保险公司的风险。因为，在保险中由于逆向选择的作用，风险低的人(收入流稳定或道德风险与行为风险较低)不愿意参加保险，而风险高的人却积极参加保险。当费率提高后，其中低风险的人会选择退出保险，留下风险更高的人，普遍高的风险迫使保险公司制定更高的费率，也就使更多风险相对低的人退出保险。逆向选择若得不到有效控制，此类保险业务必然开办不长，就会面临夭折的危险。

4．保费缴纳方式不合理。在保费缴纳上，目前普遍实行一次性趸缴的“一刀切”方式。申贷人本应可以选择一次性趸付或逐年缴纳保费，但办理贷款保险费时，却要申贷人一次性趸付，剥夺了消费者逐年交费的选择权。虽然趸付方式可以获得一定的折扣，但这会增加申贷人即期付款压力。另外，部分公司的条款对于一次性缴清的计算方法并不合理。一次性投保的保险费＝保险金额X年保险费X缴费系数，其中缴费系数为连续多年保费贴现值。保费计算公式仅仅考虑了货币的时间价值，并未考虑房屋价值由于折旧逐年减少，保险金额相应地逐年减少，年保险费也应当逐年减少的因素。一次性投保以房屋购置价为保险金额，借款人实际是多缴纳了保险费。

三、受益人不合理

目前，我国含还贷保证责任的房贷保险是保证保险和信用保险的混合物，缴费义务和受益权利严重扭曲。在实际操作中，商业银行往往要求购房者到其认可的保险公司办理房贷信用保险，并明确商业银行为保险的第一受益人，在购房者因意外事故死亡或残疾而无力偿还贷款时，由保险公司偿还出险后尚需偿还的购房贷款本息。商业银行不交纳保费也不作为投保人，但却得到了信用保险才有的保险赔付；而购房者虽然缴纳了属于保证保险范畴的保险费，而其自身却得不到应有的保障。这种受益人不合理的状况不利于我国住房抵押贷款保险业务的发展，亟需解决。

四、垄断操作，强制购买保险

作为向银行贷款购房的消费者，贷款人有权选择是否要购买住房按揭保险，也有权选择投保的保险公司和保费的支付方式，但在实际操作中，银行一般采取强制购买保险和指定保险公司的手段。首先，在贷款时，消费者必须按照银行的要求为房屋购买一份保险，否则就无法得到贷款，住房保险成了按揭贷款“毫无弹性的强制搭配商品”。其次，在购买保险时，银行和保险公司往往实行“联姻”，在购买贷款保险时通常由银行指定一家保险公司。因此消费者根本无法自由选择保险公司，只能按照银行的意愿投保。银行与保险公司的“联姻”侵害了消费者的权益，排斥了其他经营者的公平竞争，也使保险行业失去了应有的服务质量和水平。这类做法违反了我国反不正当竞争法和国家工商行政管理局《关于禁止公用企业限制竞争行为的有关规定》。这种建立在银保双方联手控制基础上的行为，不仅排斥了其他经营者的公平竞争，也使保险行业失去了应有的服务质量和水平，因此难逃“不正当竞争”和“垄断”之嫌。

个人住房抵押贷款保险是住房抵押贷款市场风险管理的重要手段，有利于分散住房抵押贷款业务的各种风险。它不仅可以增强购房者的信用等级，或者在其遭受不幸时，获得一定的经济补偿，而且对我国住房制度的改革和房地产业的发展有着重要的作用。因此，我们应该正确并深入认识我国住房抵押贷款保险存在的问题，以此提出具体的解决措施，大力推进住房抵押贷款保险的发展。

注释：

①中国人民银行2005年8月15日的《2004中国房地产金融报告》建议：“取消现行房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”但各地暂时并未取消预售房制度，有关期房未来的发展将拭目以待。

②施建祥：“住房抵押贷款保险存在问题及其改进意见”，载《上海保险》2002年第9期。

参考文献

1．王重润：《信息、效率与机制》，经济管理出版社2004年版。

2．刘颖、刘东英：“以客户需求为导向科学定位住房抵押贷款保险”，载《中国房地产金融》2004年第1期。

篇（7）

 

一、金融排斥理论研究现状

金融排斥性是近十年来才出现的一个新的概念。在稍早的研究中，人们一般从金融地理学的角度对金融排斥性进行探讨，即研究居民到金融服务网点（尤其是银行零售营业点）的实际距离对居民获得金融服务便利性的影响（Leyshon和Thrift，1993；1994；1995）。这个时期对金融排斥性的研究主要集中于三个方面：一是研究过去几十年受住房政策（将贫困人口集中于城市郊区）的影响，大量金融零售网点在贫困社区的撤并；二是研究银行和住宅互助协会①的分支机构在贫困社区的关闭；三是研究贫困社区居民因到金融服务网点较远和交通不便而获得金融服务的难度。随后的研究表明，金融排斥性并不仅仅因金融服务网点在某一地理区域的撤并而存在（FSA，2000），一些人群如果有获得金融服务的需求，但却因社会经济因素和金融服务市场因素而很少或从未获得金融服务也应视为受到了金融排斥。一般认为，容易受到金融排斥的人群往往是从来没有使用过金融产品的家庭、低收入居民、老弱病残人士、居住在边远和落后地区的居民（FSA，2000），以及诸如此类的社会弱势群体。基于此，Sherman Chan（2004）在其会议论文中将金融排斥性界定为：在金融体系中人们缺少分享金融服务的一种状态区域保险区域差异，这包括社会中的弱势群体缺少足够的途径或方式接近金融机构，以及在利用金融产品或金融服务方面存在诸多困难和障碍。

至于如何判定是否存在金融排斥性，现在比较流行的方法是根据Kempson和Whyley（1999）提出的五个指标：（1）地理排斥性；（2）条件排斥性；（3）价格排斥性；（4）市场营销排斥性，；（5）自我排斥性。显然，这样的判定方法更能够从金融机构的经营层面对某一地区的金融服务水平进行分析和评价，也具有较强的可操作性。鉴于此，本文也将参考和借鉴这些指标探讨我国保险业区域中存在的金融排斥性问题，并根据存在的问题提出相应的解决措施。

二、保险业区域金融排斥现状分析

1．地理排斥。一般来说,一个地区金融机构的分布与金融排斥程度呈负相关关系,金融机构网点分布越多,居民越容易获取金融产品与金融服务,金融排斥程度越低,反之亦然。截至2009年年末，全国共有保险集团公司8家，保险公司121家，保险资产管理公司10家。其中，北京地区共有保险分公司及直接经营业务的总公司83家。河北省，辖内共有保险公司省级分公司40家，分支机构3625家，保险专业中介法人机构101家，保险兼业机构3733家。上海保险机构总数为105家中国知网论文数据库。江苏69家；浙江56家；安徽36家；江西2390家；山东56家；湖北3146家；重庆46家；四川45家；贵州854家；青海219家；宁夏290家；新疆519家。可见，保险机构的分布主要集中在东部沿海地区和少数中西部地区，保险机构的区域分布存在较大差异。

2．营销排斥，即一些人被排除在金融机构产品营销目标市场之外。保险机构为了获得盈利和发展需要一定的从业人员对其提供的产品和服务进行营销。从业人员是营销活动的重要载体,从业人员的多少对金融机构营销具有重要的影响。从表1中可以看出，东部地区11个省份中保险机构从业人员数目明显高于中、西部地区。中部地区：黑龙江、山西、河南以及湖北的从业人员人数和东部地区相当，其余地区和东部区域相比相差较大。尤其是西部地区除四川省从业人数较多之外，其他省份远低于东部地区。

表1 2009年我国各地区保险机构从业人员总数

 

地区

省份

从业人员总数

地区

省份

从业人员总数

东

部

北京

64062

东

部

海南

12828

天津

41546

辽宁

134890

河北

200000

广东

253800

山东

402100

中

部

黑龙江

113000

江苏

235000

山西

110416

浙江

143000

河南

263300

上海

21300

安徽

19991

福建

131873

湖北

134879

地区

省份

从业人员总数

地区

省份

从业人员总数

中

部

湖南

14800

西

部

四川

172600

江西

70000

贵州

9421

吉林

87051

陕西

73774

西

部

内蒙古

67704

西

部

新疆

12703

广西

65000

青海

15325

重庆

75000

宁夏

7644

云南

篇（8）

一、我国住房抵押贷款市场的发展状况

住房抵押贷款，又称按揭，是指银行向贷款者提供大部分购房款项，购房者以稳定的收入分期向银行还本付息，而在未还清本息之前，用其购房契约向银行作抵押，若购房者不能按照期限还本付息，银行可将房屋出售，以抵消欠款。

1978年改革开放以后，经济体制领域的变革带动了投融资领域的金融体制的变革，这一时期并不是真正意义上住房抵押贷款市场的发展时期，仅仅是在住房制度上做了相应的变革和调整，这一时期也仅仅是住房抵押贷款市场的萌芽时期。1985年中国建设银行深圳分行发放了首批个人住房抵押贷款，拉开了我国住房抵押贷款市场的序幕，这一阶段我国的住房抵押贷款市场还没有形成，只是个别地区出现了此类零星业务，并没有形成较大的规模，业务面小，涵盖范围小、涉及的金融机构少，并且基本上没有相应的监管制度。

我国的住房抵押贷款市场的真正的发展起于1992年，即在国家政策的明确支持下，工行、建行相应在各地成立住房金融部，并且向其职工发放第一批住房抵押贷款。据统计，到1993年年底，建设银行哥房地产贷款余额达到713亿元，个人购买、建设房贷余额27亿元。工商银行所吸收的204亿元存款中，有178亿元是住房贷款余额。1992年至今，我国的住房抵押贷款市场的发展历史很短，尽管近几年来发展速度很快，住房抵押贷款额所占的商业银行贷款总额的比例一直在上升，但其规模与美国等拥有完备的住房金融市场相比依然较小，市场在发展中并没有充分地成熟和壮大，其间呈现出市场结构单一，融资量相对不足，长期资金缺乏，市场参与者积极性低等问题，我国的住房抵押贷款市场还有很大的发展空间。

住房抵押贷款市场一般被区分为一级市场和二级市场：一级市场即为我们通常所认为的“按揭市场”，是购房者以其所购买的住房作为抵押，从金融机构获取贷款融资的市场，显然，一级市场作为抵押贷款市场的基础，其规模大小对二级市场甚至整个住房抵押贷款体系有着至关重要的影响；二级市场是在一级市场基础上形成的，是住房抵押贷款债权的流通市场，由于抵押贷款证券化后交易方式较为灵活，能较好的分散风险，提升资产的流动性，因此将贷款证券化成为了二级市场的主要发展形式。

二、住房抵押贷款市场存在的问题

（一）市场深度不足

由于我国住房抵押贷款市场还处在发展阶段，注定会有一系列的不完善的地方。住房抵押贷款品种比较单一，多样化程度不高，无法满足购房者多样化需求，主要原因是因为商业银行等能够提供住房抵押贷款的机构，在产品设计上能力缺乏，并没有将借款人的年龄、收入、环境、偏好等因素考虑在内，对市场的研究程度不够，其产品设计能力及创新能力严重影响了住房抵押贷款市场的发展。

（二）相应的制度不健全，程序不规范

相比发展初期市场制度一片空白的情况，现在的住房抵押贷款市场的发展已经有了基本的规章制度、操作规范，但是由于提供此业务的商业银行或者其他金融机构数量众多，但是央行在这一业务管理方面仅出台了管理办法，对一些基本问题和规则做出了要求，却没有对发放贷款的细节、程序、合同规范方面做出详细规定。因此各个金融机构就依据自身的惯例、理念做出不同的要求，致使各个机构在贷款发放和合同规范方面不够统一，甚至大相径庭，阻碍了市场的扩大以及二级市场的发展。

（三）住房抵押保险、担保制度不健全

住房抵押贷款担保和保险制度中存在很多问题，普遍来说就是担保费用较高，担保公司为了防止逆向选择和道德风险问题发生，收取较高的担保费用等等，以及担保公司质量参差不齐，甚至有些不具备资格，这一切都源自于我国的抵押贷款市场乃至资本市场发展不完善。此外，关于制度本身也存在问题，住房抵押贷款保险覆盖面窄，基本上多为财产保险；保险金额的精算水平也达不到要求，多数情况下是不利于购房者。宏观背景下政府的支持是转变这些不利因素的关键。

（四）二级市场不健全，发展方向单一

二级市场是住房抵押贷款市场真正活起来的源泉，只有耳机市场高度的完善和发达，积聚在银行系统的巨额流动性差的资产就能流动起来，从而产生利润。但是我国的二级市场发展尚在逐步的探索完善中，并不是所有的银行的此类资产都可以很好地分散、转移风险，一旦部分银行风险爆发，将会给金融业带来相当大的动荡，引起金融恐慌，影响经济发展。

此外，我国住房抵押贷款市场的二级市场的发展方向比较单一，主要是住房抵押贷款市场证券化这一方向，所谓住房抵押贷款证券化，是指金融机构将自身持有的流动性较差但将来有可测定的现金流流入的贷款债权，进行重新拆分组合，再经过信用增级和信用评级等一系列步骤将其转换为可上市流通的证券。由此可见，住房抵押贷款的证券化的过程必然要以住房抵押贷款市场为基础，抵押贷款市场的发展制约着贷款证券化的进程，二者相互依存，不可分割。

三、住房抵押贷款市场发展方向

目前看来，推进住房抵押贷款证券化是发展住房抵押贷款的主要定位，首先要保证的就是住房抵押贷款一级市场的深度和广度，保证市场“盘子”足够的大，这样才能够对此进行拓宽和发展。这样看来，推行证券化的发展就十分的有必要。主要体现在一下几个方面：

（一）分散信用风险

住房抵押贷款在发放时无一例外的，无论是来自于银行内部的还是借款者的风险，承担者都是商业银行自身，这样的情景将会带来两方面的不便，第一、商业银行内部具有一定的风险控制水平，超出了这个水平商业银行就要对资产重新分配、管理；第二、长时间的资产压制不被分散，如果不采取方式出售给SPV等，势必呆坏账会发生，给银行带来损失，一切都是时间的问题。此外，从投资者的角度来说，证券化将不良资产盘活，SPV专业人士通过资产隔离、信用增级等等措施，将风险转移、稀释，投资者承受较小的风险。

（二）分散利率风险

我国的利率水平并不是完全的市场化，还受到央行的管制，这就决定了住房抵押贷款市场上也存在着利率风险。在利率升高的情况下，正常的借贷者意愿下降，可能会出现市场萎缩或者提前还款等现象，银行将是最直接的受害者。解决这一问题的方法有很多种，但是最为直接的有效的就是通过资产证券化，银行可以出售贷款及时回笼资金，利率风险随着资产被转移，相应的银行的利率风险承担的就要少些。

（三）减少提前偿付风险

住房抵押贷款市场证券化可以将表内业务合法的转化为表外业务，这一方面银行所受的约束减小，并且为表外融资提供了可能。表外化可以使应收账款转化为流动资金，风险性资产比例下降；长期资产转化为高流动性的短期资产，可以有效地改善资产负债表的流动性，并且提前偿付这一现象基本上不会给银行带来什么影响，银行的资本充足率、资产规模都没有改变，却提升了资产利率和收益结构。银行业发展获利积极性提升，就促进了整个市场的发展。

参考文献

篇（9）

在“未富先老”的国情下，如何切实解决好老龄人老有所养，确保他们的生活质量，成了摆在政府面前的大问题。而“以房养老”这种方式将养老保险、社会保障与购房养老相结合，为巨额保险资金寻找到安全，实现保险金“从养老中来，到养老中去”的循环。

一、概念的提出

笔者提出以房养老的基本没想，是考虑家庭生命周期与住宅生命周期的差异，依据个人家庭拥有资源在个人家庭的一生予以最优化配置的理论，将住房这种不动产通过一定的形式和机制，实现价值的流动，以对家庭的养老保障事宜发挥相应的功用。以房养老(HEcM)，也可称为反按揭，住房反向抵押贷款，是指已经拥有住房的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，相应的金融机构对借款人的年龄、预期寿命、房屋的现值、未来的增值、折损情况及借款人去世时房产的价值进行综合评估后，按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按人的半均寿命计算，将其房屋的价值分摊到预期寿命年限中去，按年或月支付现金给借款人，～直延续到借款人去世。它使得借款人可以提前支用该房屋的销售款，借款人在获得现金的同时，继续拥有房屋的居住权并负责维护。当借款人去世后，相应的金融机构获得房屋的产权，进行销售、出租或者拍卖，所得用来偿还贷款本息，并同时享有房产的升值部分。

二、社会背景

以房养老模式预期将有广阔市场前景和社会需求，具有重大理论意义和可操作性。

1．住房商品化，居者有其屋，存在广泛的潜在市场，为家庭借此模式养老奠定了物质基础。第五次人口普查数据显示，我国城市人口中有751224户购买商品房，占城市家庭户口的9．2％；5333％户购买经济适用房，占6．5％；2401075户购买原公有住房，占29．4％；加上26．8％的家庭户自建住房，拥有住房的城市家庭户达到了587万户，占总个数的72％。由此可见，以房养老业务有庞大的潜在市场。

2、独生子女政策加快老龄化社会到来，推动以房养老的实行。在养老保障体制并不健全，实施独生子女政策的情况下，未来“4+2+1”家庭结构模式将占主导地位。如果老年人的子女无力或不愿承担赡养义务，“倒按揭”不失为一种很好的养老转换途径。

3、核算意识、理财观念深入人心。老年人到了退休年龄，养老虽有社会养老保险提供退休金，但退休金要低于工作时的收入，可能会降低老年人的生活水平。所以，需要多渠道筹集养老金。住房是家庭财富的重要组成部分，如果能将老人死后剩余的住房价值提前变现，就可以极大地改善老年人的生活质量，而这丝毫不会影响到老年人现在的生活，只是通过一种金融手段盘活了住房这笔巨大的不动产。

4、社会保障制度不够健全，资金缺口大，政府和企业尚不能完全担当社会养老的重任。中国的老龄化问题越来越严重，虽然目前的社会养老政府起着主要的作用，然而由于我国人口基数大，政府难以承受养老的巨大资金。从理论上说，以房养老具有较强的可操作性，也是解决养老资金的一个重要思路，它既能盘活房屋存量，又解决了社会保障问题。

三、新型模式及可行性分析

笔者从“以房养老”的前提(房屋产权)和合理处置产权的角度，认为从理论上可采取的几种模式：对于目前还未能获得房屋所有权的老龄人来说，如果想加入“以房养老”的行列，可以采用合资购房养老模式：合资购房养老，就是针对这样一群购房资金不足老龄人，他们可以向银行申请贷款购房，贷期内不必还本付息，身故后用该住房还贷。

合资购房可以解决老人的居住问题，还可以以变相投资的方式获得房屋带来的收益，但是合资购房的产权分割是最容易产生问题和矛盾的。所以，在合资购房之前一定要签订合资购房协议书，明确产权的分配。由于银行借此参与房地产投资，对于房地产行业来说面临着更大的不确定因素。

对于拥有房屋所有权的老龄人来说，可以选择以下模式：

1．反向抵押贷款。这种模式适合拥有房屋所有权者，特别是空巢老人家庭。对于反向抵押贷款模式金融机构和老人共同面对房地产风险，同时老人也能从中获得抵押的贷款提高生活质量。国外比较盛行，我国金融工具不够健全完善，该业务还在探索之中。

2．售房养老。老人把住房所有权出售给特定机构，使用权继续保留到死亡为止，老人用房款养老。这种模式和反向抵押贷款最大的区别是房屋所有权和面对房地产风险问题上。售房养老主要面临的是传统观念的障碍。

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3．住房置换。老人可以将自己的大房子售出，在郊区换购小房，用差价款来养老。而且，目前我国的养老、医疗等保险都可以转移。这种模式主要出于老人的意愿，可行性较强。

4．住房出典。老人将房子出典给金融机构，获得一定典当金来提高生活质量。老人的子女可以选择把该房产买回，待老人去后，子女只需要把这些年金融机构支付给老人的总额偿还，再按消费贷款利率支付利息，那么房子仍旧是子女的。

5．将房子抵押给养老院，养老院负责养老。老人把房子抵押给养老院，经公证后可人住老年公寓，并重申免交一切费用，而房屋产权在老人逝世后归养老院所有。2005年4月南京市私营的汤山留园老年公寓首家推出了此种以房养老”模式。幸福人寿已成为首个试办此业务的公司。

6．异地集中养老模式。在环境优美、交通便利但经济不发达地域，建立大规模养老基地，有专人护理，将都市的老人移居于此养老，原房由债权人另行处理。这种养老模式减低养老成本，提升养老质量，解决老人的孤独问题、生理护理问题、日常起居饮食和娱乐问题等。

以上选择模式的可行胜分析：(1)房子价格问题。以房养老存在着两个阶段的房产价格问题：签约时的价格和老人临终债权人收回房子时的价格。这就需要房地产评估行业的加入，但是房地产风险是无法避免的，同时，需要有很健全公正的法律做后盾，金融机构参与房地产领域，政府应该从中协调防止房地产受某些机构支控，房价飙升。(2)观念问题。以房养老面临着严重的观念障碍，中国人的传统是“但存方寸地，留于子孙耕”。笔者提出的住房出典模式很好的解决了这一障碍问题。老人将住房出典获得养老金，缓解了子女资金周转问题，同时充分发挥了房子带来的福利作用。子女只需要付完出典期间金融机构付予老人的总额就可以收回原有房子，实则是为子女延缓了支付养老消费的一种方案。(3)拓展金融业务多元化的发展。无论是合资购房养老还是其他的以房养老模式，都带动银行、保险等机构都参与其中。使得金融机构将社会责任和盈利目标紧密的结合在一起。有效的促进社会正常的转型机制的运作和发展。

四、以房养老的实际意义

1、老年人出售自有住房以养老，有效解决养老资金来源，减轻家庭养老负担，有利于调节家庭经济生活，为家庭拥有资源的优化配置提供一种新的思路。以房养老将养老保险、社会保障与购房养老相结合，为巨额保险资金寻找到安全、收益稳定可靠的投资出路，减轻社会和家庭养老的压力。

2、激活房地产交易市场，刺激内需，增强中老年人购建住宅、晚年幸福生活的积极性，增加国民经济的新的增长点。为金融保险机构的业绩利润增长开辟一条新的通道，达到一种保险资金“从养老中来，到养老中去”的新型循环机制。

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以房养老，也被称为"住房反向抵押贷款"或者"倒按揭"，是指老人将自己的产权房抵押出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务，在老人去世后，银行或保险公司将房屋产权收回的养老方式，这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。

2013年国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》明确提出"开展老年人住房反向抵押养老保险试点"，释放出了要打破政府养老包办的格局，引入更多的社会资本进入养老服务市场的信号。按计划"以房养老"政策会于2014年上半年试行，通过在不同地区进行试点，逐步推广"以房养老"的实施方案。欧美等地"以房养老"模式发展较成熟，其中，美国可谓是"以房养老"模式的"鼻祖"，其发展最具代表性，为探索我国"以房养老"运作模式提供了丰富的经验和启示。

一、美国"以房养老"模式种类划分

美国"以房养老"在实践中，主要分为以下三种模式：

（一）房屋价值转换抵押贷款计划（Home Equity Conversion Mortgage，HECM）

HECM计划是1987年，美国国会授权房屋与城市发展部发起的养老计划，该计划不限制借款人的收入水平和借款目的，在这种老模式中贷款的发放与偿还方式比较灵活，借款人可以自由选择一次性总付、按月、年支付或使用信用额度，还可以采用几种方式的结合，HECM计划最大的特点是，联邦住房管理局同时为借款人和贷款人提供担保，在保证HECM计划的借款人一定可以获得贷款资金的同时，还保证HECM的贷款人经过联邦住房管理局的资格认证后可得到保险。

（二）财务自由计划（Financial Freedom，FM）

FM计划是由附属于Indy Mac银行的一家私营机构--老年人财务自由基金公司提供的，专门为房产净值超过40万美元的住房提供贷款，其适用对象是拥有高价值房产的老年人。FM计划中附有一个房产价值分享条款，该条款规定借款人可以保留一定比例的房屋所有权，最高可达房产价值的80%，保留的部分可由借款人的继承人继承。不同于HECM计划，FM计划没有联邦政府提供的保险，这也是它与HECM计划最大的不同之处。资金来源方面，贷款人在签订贷款合约后，贷款不是给借款人，而是转给人寿保险公司，然后由该保险公司承保，并按月给借款人发放年金。

（三）房屋保管者计划（Home Keeper， HK）

在HK计划中，借款人可以根据房产价值的上涨，申请增加贷款额，从而拥有更多的选择权。该计划采用浮动利率，贷款总成本基本相同。与HECM计划的主要差别是在发放方式上，该计划只能按月支付或使用信用额度，以及二者的结合。HM计划通过最高限额的控制，能够为拥有较高价值房产的借款人提供更高的贷款，该计划适合拥有中档住房的借款者。

二、美国"以房养老"模式特点介绍

"以房养老"的本质就是一种金融工具，在市场经济十分发达的美国，"以房养老"模式具有以下特点：

（一）有效地控制了银行、保险公司等金融机构的风险

美国通过了解客户需求，根据借款人对于风险的不同偏向，细化产品种类，从多个角度来分析和划分对于以房养老的需求人群，便于他们根据各自的需求来选择不同的产品，有效地分散了产品带来的非系统性风险。

"反向抵押贷款"的持续时间一般比较长，正常情况下是十年左右甚至更长，在合同执行过程期间，借款人向贷款人所借款项是一笔不小的数字，如何控制在这个期间的风险也是一个重要环节。联邦住房管理局（FHA）负责计划的具体运营，包括项目审批、保费收取、保险基金管理等。在HECM计划中，贷款人一般会把所有的贷款卖给联邦住房抵押协会，该协会是政府资助的机构并受其监管。在HK计划中采用浮动利率，借款人可以根据房产价值的增值，申请增加借款额度。在FM计划中，贷款人是先将借款转入寿险公司，由寿险公司承保。

当贷款合同结束时贷款机构有权要求归还历年以贷款利率累积的贷款额度。一般而言，贷款以房屋出售后的现金归还，其中房产出售价款高于贷款总额的部分将作为遗产继承，房产出售价款低于贷款总额的部分，由保险公司提供，需缴保费从给付的贷款额中提取。

（二）政府制定税收优惠并提供担保

美国公民一般要就其拥有的房地产缴纳财产税，就房地产的交易缴纳营业税、所得税等，但对于实施"以房养老"模式的民众会给予一定的税收优惠政策，借款人无需就其抵押的房屋缴纳财产税，最终用住房出售的余值归还贷款本息时，相应的营业税和所得税也可适当减免。该税收优惠政策在很大程度上促进了住房反向抵押贷款市场的发展。

美国联邦住房管理局是政府参与反向抵押贷款的落实者，其功能主要包括两个方面，一是研究开发反向抵押贷款产品（主要是HECM），授权贷款机构向老年家庭发放贷款；二是对符合条件的贷款提供担保，即当贷款人和保险公司无法按合同向借款人支付贷款时，由联邦住房管理局作为最后的支付者。

（三）相关的房地产政策较为健全、稳定

在房屋的所有权和产权问题上，美国是以私有制为基础的土地所有制，私有制占美国全国土地的58%，其余为联邦政府和州政府所有。在私人土地上建立的商品房是属于私人永久所有，私人在占有商品房时每年支付相应的土地使用税即可，这使得在反向抵押贷款的过程中降低了房屋产权等问题纠纷的概率。

其次，房地产价格的波动对反向抵押贷款计划也有重大影响，若房价上涨过快，借款者对于房屋有升值预期从而不愿意抵押给贷款者，若房价下跌过快，贷款者便不愿意按照现有价格放贷，因此若房价波动较大则会影响住房反向抵押贷款市场的运作节奏。美国作为市场经济最发达的国家，市场具有较强的自动调节机制，其房价的波动具有一定的周期性，从长时间来看，房价的确是处于一个比较稳定、平稳的波动区间。

最后，美国房地产中介机构的市场化、正规化运营起到了关键作用。美国的房地产不涉及到户口问题，所以房地产的流通性非常好，即只要在美国拥有住房，无论在美国任何地方，均可以申请反向抵押贷款，中介机构都会为你办好相应的手续。

三、美国"以房养老"模式对我国的启示

相关数据显示，我国目前60岁以上的老年人口已经达到1.45亿，占全国人口的11%，预计到2050年，我国老年人口将达4.2亿，占总人口近25%，养老保险资金已经形成了严重缺口，迫于中国老龄化进程加快的压力，如何切实解决老龄人的养老问题，成为政府亟待解决的难题。按计划"以房养老"政策会于2014年上半年试行，这种举措正是养老保险制度从单一支柱走向多支柱、逐渐削弱公共年金的地位、加强职业年金和商业年金的作用的产物。美国作为"以房养老"模式运行最发达的国家，其"以房养老"模式的实践为我国的试点推广提供了宝贵的经验借鉴及启示：

（一）引导观念逐步转变，发展适合中国国情的"以房养老"模式

"居者有其屋"是我国家庭的传统观念，在房价飙升的今天，将自己好不容易拥有的一套房产抵押给银行来完成养老，而不留给子女，许多人还难以接受。但是一个好的政策，应该让真正有需求的人可以循章去得到福利的施与。如今我国的失独老人将达千万，以房养老真正的需要者恐怕还是独居的孤寡老人，那么既然这项政策能够使得那些独居的孤寡老人获得福利，便是值得肯定的。因此，在我国推行"以房养老"，应首先针对空巢老人、失能老人以及丁克家庭，实现老有所养，提高晚年的生活质量。

（二）完善金融市场，降低金融机构的风险

"以房养老"的本质就是一种金融工具，它的发展有赖于金融产品的丰富和金融市场的发展，需要有大量的金融技术作支撑，涉及到社会保险、房产价值、预期寿命、银行利率、基金运作等多方面因素，而在目前，我国的金融市场才刚起步不久，金融机制还不完善，金融政策还不健全，金融机构应对风险能力较弱，这就直接导致了金融机构施行住房反向抵押贷款计划的风险也就越大，而该养老产品不同于一般的投资产品，它的意义在于保障性而非投机性。因此，在社会主义市场经济不断发展的情况下，应当不断完善金融市场的运行机制，加大监管力度，丰富"以房养老"模式种类，从而分散风险。

（三）建立健全的"以房养老"模式的法律法规，加强政策层面的保障力度

目前我国推行的住宅用地的使用年限为70年，《中华人民共和国物权法》规定住宅建设用地使用期满后可自动续

期，但对于续期是否需要交钱、交多少钱等具体问题并没有规定。老人将房产抵押时，如果商品房的剩余使用年限较短，待老人身故时，房产的使用年限可能所剩无几，银行或保险公司等金融机构依靠剩余的使用年限来补偿贷款成本的能力会十分有限。因此，应当出台针对于"以房养老"方案的资产评估细则或专项条例，完善房屋产权的相关法律条文，使"以房养老"机制能够在法制环境下运行，同时应当制定相关的税收优惠等政策，加强政策层面的保障力度。

（四）完善房地产管理机制，培育成熟的房产流通交易市场

"以房养老"模式归根结底是围绕"房"展开，它的发展与房地产市场的稳定发展有很大关系。近些年来中国的M2的增长速度远远高于GDP，大量货币并未进入实体经济，房地产存在着"有价无市"的现象，银行及保险公司等金融机构手中的房产，若无法随时变现，就会积累巨大的风险。因此，进一步加大对房地产市场的监管治理力度，规范房产交易行为，对于 "以房养老"模式在我国的顺利进行将奠定良好的环境基础。

参考文献

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中图分类号:F23

文献标识码:A

文章编号:1672-3198(2010)21-0076-01

1 从政府角度进行经济适用住房成本控制

1.1 控制土地政策

目前政府只是免收了土地出让金,土地出让金的免收对于经济适用住房的价格还只是杯水车薪,政府如果真正要做到社会和谐,就必须考虑到中低收入家庭的实际购买力,并对的土地税费、征地费、拆迁安置费等高额的费用进行减免或补贴,也可以严格执行国家关于拆迁的有关规定。对于一些用于经济适用住房建设但是拆迁成本较高的土地,政府应重新规划,在拆迁成本和地理位置这对矛盾中寻找平衡点,决不能顾此失彼。

1.2 控制建筑面积

严格把关经济适用住房的房屋建筑面积,就是由于“豪宅”和“别墅”等这些层出不穷的经济适用住房新花样,使老百姓认为这样的社会保障住房究竟“保障”了谁?对于房屋面积,严格执行单套房的建筑面积控制在60平方米左右,虽然这样不能降低经济适用住房单价,但对于总价来说降低幅度就很大,中低收入家庭无论是首付还是月供的压力就有所减少,符合国家经济适用住房政策要求,也可以把一部分中高收入家庭从购买人群中剔除,保障了真正把经济适用住房当救命稻草的中低收入家庭。

1.3 控制建筑设计

为了降低经济适用住房成本,我国政府可以引入或在最初扶持一个专门从事经济适用住房设计部门,因为我国设计人员基本沿用老苏联模式“重技术,轻经济”都会采用相对偏大的放大系数造成“肥梁胖柱,深基础”,最终往往造成主要指标较高,如钢筋、砼的用量或标号增加,使经济适用住房项目成本偏高,据统计,目前国内普通高层建筑每平方米用钢量120公斤,有的甚至超过170公斤,而实际上一般高层住宅钢筋含量应该在每平方米70公斤左右比较正常。专门从事经济适用住房设计的部门在进行设计时就要着重考虑经济因素,在安全与经济中寻找契合点。同时政府各个建筑监管部门也应该加大监管力度,对房屋的地基、梁、柱等主要部件在整体性、抗震性等方面能否满足技术要求进行检测,不能忘记安全的重要性。

1.4 谨慎引入房地产开发企业

对于承建经济适用住房项目的企业,政府要么扶持成立一些专门从事经济适用住房建设的公司,要么严格采用招标模式。如果成立一些专门从事经济适用住房建设的公司,首先可以把建设经济适用住房当作一项长远的计划来做,不是时建时停、时增时减。成立这样的公司由于连年从事经济适用住房建设,在建设方面积累了大量的建设经验,能降低管理费、建设成本等费用,从而能有效降低经济适用住房的成本。从引入的房地产开发企业的角度而言,也会通过不断地改进生产方式和管理体制,降低工程成本和管理成本,使住宅总成本降低,从而降低单位成本,赢得市场,北京市在这一点做得非常好。一些大型的房地产开发企业可以利用其雄厚的实力赢得工程和保证工程质量,利用信誉和品牌效应进行规模化的集约式建设,使资源得到有效配置和高效利用。如果成立专门公司条件不允许,就在建设中严格采用投标模式。目前经济适用住房的开发商大多是与政府有所挂钩的关系户,这些都会影响建筑质量和成本。国际上通行的招标模式,积极引进市场机制和竞争机制,是我国建筑管理体制和经营方式的一项重大改革,有利于经济适用住房缩短工期、降低造价、提高质量、促进公平。

1.5 控制贷款政策

贷款问题无论对于房地产开发商和购买者都是关键问题。货款利息的控制应从贷款总额、贷款期限和贷款利率三方面实施控制。首付、月供等资金问题仍是中低收入家庭面临的核心问题,购买经济适用住房的绝大多数收入较少,几乎不能一次性付清购房款项,这时只有求助于银行贷款。经济适用住房从开发建设到销售,与银行信贷的支持休戚相关。尽管经济适用住房在政策和价格上有优惠作后盾,但是并非所有的中低收入者都能顺利得到银行信贷的支持。银行作为独立自主、自负盈亏的经济实体,看到中低收入家庭本身购房支付能力低、偿还能力有限,所以不愿进行信贷投入。即使放贷,其贷款利率在较高的区域内不断调整,使得有幸购买了经济适用住房的中低收入家庭生活压力不断增加,令其他购买者望而却步,建议政府对经济适用住房购买者执行相对稳定较低的贷款利率,减轻购买经济适用住房中低收入家庭月供压力,间接的减少经济适用住房成本,使中低收入者购房有了信心。

2 从开发企业角度进行经济适用住房的成本控制

开发商是经济适用住房成本控制的执行者,如果能有效控制经济适用住房建设成本,也是开发商从激烈的房地产市场竞争中脱颖而出的资本。由于项目实施过程中主客观条件变化是绝对地,不变是相对的;在项目进展过程中平衡是暂时的,不平衡是永恒的,所以从开发商角度进行控制是一个动态的控制过程。控制过程分为三步:第一步,项目目标动态控制的准备工作,将目标分解用于确定目标控制计划值;第二步,项目实施过程中动态控制,收集实际值与计划值,进行定期分析比较,如果有偏差则纠偏;第三步,如果有必要,则进行目标调整,调整后回到第一步,以确保目标值的实现。从开发企业角度进行经济适用住房的成本控制,由直接成本控制和间接成本控制组成。

2.1 直接成本的控制

直接成本是指在建设过程中所耗费的构成工程实体或有助于工程实体形成的各项费用的支出,包括人工费、材料费、施工机械使用费和施工措施费等。

在人工费的控制上,房地产开发企业要选择高素质、高水平的现场施工管理人员,合理的按定额进行人员配置。

在材料费的控制上,材料费一般占全部工程项目成本的65%-75%,直接影响工程成本和经济效益。材料费控制包括材料订购、材料价格和材料用量控制三个方面内容。材料订购应考虑资金的时间价值,减少资金占用,合理确定进货批量和批次,尽可能降低材料储备。按照价值工程理论采用ABC分析法将公司的所有材料成本按金额从大到小的顺序排列起来,分为ABC三大类,A类进行重点控制,B类实行一般控制,而C类只需采取简单的控制方法即可。不同类型材料采用不同的采购原则、领料制度。材料价格控制包括买价控制、运费控制。作为施工方,为了控制工程成本,应主动走向市场,了解市场、比较多家材料供应商的产品质量和价格,筛选出几家质优、价廉的材料、设备供应商,并与这些供应商建立长期合作关系;及时了解材料、设备的价格变化情况;也应适时掌握周边商家的材料、设备价格情况,从而能较好的控制材料、设备的质量和价格,降低工程造价。同时,要合理组织运输,尽可能就近购料,选用最经济的运输方法,降低运输成本。材料用量的控制包括以下几个方面:坚持按定额确定的材料消费量,实行限额领料制度,各班组只能在规定限额内分期分批领用,如超出限额领料,要分析原因,及时采取纠正措施。在施工过程中加强现场管理,合理堆放,减少二次搬运,降低堆放、仓储损耗,杜绝没有收入的支出,把返工损失降到最低限度。改进施工技术,推广使用降低料耗的各种新技术、新工艺、新材料。在对工程进行功能分析、对材料进行性能分析的基础上,力求用价格低的材料代替价格高的材料。认真计量验收,坚持余料回收,降低消耗量。施工机械使用费是指机械作业所发生的机械使用费以及机械安拆费和场外运费。控制施工机械使用费就是要合理安排施工机械进场时间,减少不必要的浪费。施工措施费包括施工组织措施费和施工技术措施费,它的确定是在施工组织设计里,有甲乙双方认定的费率。

2.2 间接成本的控制

间接成本于无法直接计入工程对象,但是为了进行工程施工所必须发生的费用,包括规费和企业管理费。

规费的计取需遵循有关规定,企业管理费的计取受企业管理者经营理念、模式影响较大,企业管理费包括:工会经费、职工教育经费、业务招待费、税金、技术转让费、无形资产摊销、咨询费、诉讼费、开办费摊销、坏账损失、公司经费、上缴上级管理费、劳动保险费、待业保险费、董事会会费以及其他管理费用。合理安排施工顺序,减少临时费用,在企业管理费计取时应尊重客观事实,以事实发生的为依据,杜绝做假账,乱报账现象,合理降低管理费用,避免不必要的浪费。这部分的控制主要依赖企业自身的管理制度及企业管理者的管理水平,若是管理的合理,也会为企业在日后的发展中赢得更多的利润空间。

参考文献

[1]薛文碧.西安市经济适用房[D].西安建筑科技大学硕士学位论文,2005:40.

[2]王春波.经济适用房项目成本控制研究[D].清华大学硕士学位论文,2008:21.