房地产成本控制大全11篇
时间：2023-02-27 11:14:47绪论：写作既是个人情感的抒发，也是对学术真理的探索，欢迎阅读由发表云整理的11篇房地产成本控制范文，希望它们能为您的写作提供参考和启发。
篇（1）
一、房地产开发成本管理现状
稍上规模的房地产企业都设有成本控制部门，专门负责责项目的预算、结算和工程招标，而成本管理基本都归属于财务部门，但财务部门对具体的工程预结算不是很懂行，财务部门不知道成本的降低点在哪里。很多房地产企业根本回答不出来，房地产开发的成本管理包括置地、设计、施工、市场、销售、物业、融资等多个环节，所以房地产成本控制越来越难。
二、房地产开发项目成本管理存在的问题
1、缺乏规范的目标成本管理体系及相关程序支持性文件
成本控制就是项目实施过程的全费用支出控制，没有建立目标成本、责任成本和动态成本跟踪联动管理体系。
2、成本控制忽视重点及关键点
只重视“看得见”的控制，比如：工程需要购买物品的费用审核非常严格，能省尽量省，对工程上的很多签证和变更却视而不见，忽略对“看不见成本”的控制，而这一部分成本在整个项目建设中比例不高；理不清成本、工期、质量、安全几者之间的对立统一关系，成本控制工作往往被赶工期、抓质量、抓安全为由被绑架、导致成本控制工作难度大。
3、成本控制的忽视前期阶段
通常只关注项目施工阶段过程的“事中”成本控制，而这个阶段成本变化只有5%，而缺乏对前期决策、规划设计、招标、合约等前期运营阶段“事前”成本，多数中小型房地产企业都没有做限额设计工作，就算有也是有名无实。限额设计是一个很重要的环节，钢筋的浪费，设计的不专业导致变更过多，签证过多，不仅浪费工期，更增加了很多隐形成本。
4、建设工程成本管理人员的紧缺
目前从事工程造价活动的注册造价师不超过12万人，而房地产行业对该类人才的需求远远不止这个数字，导致很多非专业造价人员从事成本管理工作，使整个成本管理水平不高；工程系统综合性成本管理人员缺少，建设工程成本组成部分相当多，有的部分成本财务人员懂，有的部分成本管理工程造价管理人员懂，往往是懂财务的不懂工程造价管理，懂工程造价的不懂财务管理。
5、垄断行业对工程造价的影响
从事建设工程的人都知道，一些垄断行业对建设工程造价的影响相当大，比如说在房地产开发活动中，水、电、气、暖、消防等等设计到相关部门的垄断利益，开发商的成本控制手段在这些方面毫无作用。
三、房地产开发项目成本管理的弊端问题
成本管理工作不够全面和系统。成本控制偏重于事后的反馈，而没有事前、事中控制的意识和行动。成本管理基础薄弱，缺少一套标准的完善的切实可行的成本管理制度和标准运营体系一及相关支持性文件。甚至只求形式，不讲实效。考核制度不完善，力度不大。表现在：考核只是企业内部考核，没有很好的跟市场联系起来；奖罚措施力度不大，达不到调动员工积极性的目的。没有做到全过程成本控制。另外和房地产成本控制人才缺少以及流动性较大有关系。成本控制的关键在于控制隐性成本！很多房地产老板钱到自己口袋的时候都觉得是自己应赚的，员工的奖罚到最后根本得不到落实，导致他的成本管理越来越散。
四、提高房地产成本控制措施
由于房地产开发环节较多，周期长，横纵向交叉业务广，设计专业较广，很难由一个单独的部门去控制。因此，需要公司各个部门相互配合、信息沟通共同完场成。如何将房地产开发各个环节的成本控制形成一个整体联动系统，需要建立一个目标成本控制体系。在项目开发前期尽量准确测算出目标成本指标，再按照不同的项目分解到各个责任部门，进行层层分解，最终落实到人，形成责任成本目标，辅以PDCA信息跟踪、监控、调整等措施，利用好合同措施、管理措施、技术措施、经济措施纠偏最终实现房地产成本的控制目标。
1、成本控制意识观念要用发展的眼光看问题
树立全成本价值观念、确定成本管理体系健康运作标准、开发阶段与成本控制要关联互动、用发展的眼光去看待成本管理、知晓“省钱”“花钱”的误区。成本控制并不是一味的去省钱，它是一门如何去花钱的艺术。
2、制定房地产企业成本管理战略体系
房地产企业想要获得更多的经营利润，除了必须提供适销对路的房源外，还应该降低开发成本，严格控制各项费用支出。
1、确立“全生命周期成本”管理战略
2、工程招采制度是控制工程造价的核心
3、实行绩效考核方式加强成本管理
五、地产开发项目招投标环节成本控制存在问题及解决措施
招投标环节的成本控制涉及到工程、设计、预算合约、销售等多个部门的实际运作，在程序上没有太多变数，但具体内容特别是招投标评审人员的选择则须有很强的针对性。这个环节成本控制的难点在于标书编制，敏感点在于资源参考，重点在于评标。现在招标工作也是一个很难控制的阶段，部分工作人员伙同工作单位联合串标，某领导介绍，政府监管不力、施工单位联合串标等等很多情况给成管理带来了很多坎困难。
1、招标方式的选择公开招标、邀请招标和议标
房地长公司控制工程成本最有效的方式是采取外行控制内行的方法！货比三家。加大对拟投标单位的考察力度。一般房地产企业议标的情况比较多，公开招标增加了成本。
2、计价方法的确定定额计价招标、工程量清单计价招标
实行定额计价，项目最终成本没有清晰的标准在量价上容易发生纠纷和扯皮，核对时间长；签证处理难度大，施工方以时间紧任务重为由要求提高新增项目单价；对于不合理的技术经济指标不能及时发现；即使能及时发现也没有整改的可能，对成本控制人员的个人水平依赖性较大，所以对于业主而言，存在一定的风险，房地产开发企业采用工程量清单计价模式，工程量清单计价模式要对前期限额设计非常重视，必须对工程量清单的编制的准确性负责，且必须前期工作开展顺利，图纸齐全，修改可能性小。工程量清单是量价分离原则，由市场整体水应其报价，便于快速合理选择承建单位，缩短中间支付计价流程，规范解决签证量价问题，缩短竣工结算时间，便于房地产开发企业依照市场整体商品进行成本控制。
六、房地产开发项目工程施工环节的成本控制要点
施工环节的成本控制主要应注意以下三点，一是因各种变更、现场签证增加的费用，二是材料价格上涨、价款调整以及因工程款引起的费用；三是工程索赔增加的费用。由于市场变化与市场把握的原因，施工阶段不可避免由于各种情况而要对施工计划和内容进行改动，而在变更时明确目的和遵循程序都是必须的。
结语
房地产项目中的成本控制是整个管理的核心任务，有效降低成本与企业经济效益直接挂钩，通过成本管理手段的加强，能够减少甚至杜绝房地产企业中的资金浪费现象，对促进社会与经济资源的节约意义重大。我们应该对公司各个部门进行培训，部门间相互合作，从每一个步骤做起，我国房地产项目管理中的成本意识不强、控制手段落后，还需要创新手段加强控制，才能促进房地产企业在激烈的市场竞争中始终立于不败之地。
⒖嘉南祝
篇（2）
近些年来，社会经济的发展和人们生活水平得到了显著地提高，人们对于住房需求期初了更多的要求，房地产行业作为一个综合性很高的产业自然担负起了这个重大的责任，在这种大环境下，国内房地产行业得到了前所未有的发展，迎来了发展的春天。国内房地产行业发展非常迅速，作为第三产业，房地产因为独有的特性，所以项目的利润空间相对其他第三产业来说，利润开发空间非常大，所以很多开发商在面对房地产开发项目的时候，没有重视成本的控制，所以行业内出现了相对普遍的成本超目标成本管控限额的问题。而房地产项目的成本控制主要包含了两个方面内容，分别是目标成本控制和全过程成本控制(即项目动态成本控制)。房地产全过程成本控制是对项目进行前期决策、工程设计、工程招标、项目施工以及最后的竣工验收等环节的成本控制，最终实现房地产项目相关要素成本合理最低化、利润最大化。
1国内房地产成本控制管理现状
受2008全球金融危机的影响，房地产行业市场竞争日益激烈，金融危机导致的市场竞争压力提升产生的最终结果，就是行业的经营出现了前所未有的难题，产品销售量下降导致利润下滑，所以房地产开发商越发重视对房地产的成本控制。国内房地产成本控制管理的现状主要表现在以下几个方面:(1)对于项目成本的控制主要是事后才进行，同时事后处理并不是针对全过程，仅仅是针对结算成本进行严格管控，其他环节甚至最重要的设计环节都没有十分重视与成本的关联，这种问题的存在主要是因为企业管理人员缺乏成本竞争意识;(2)房地产项目全过程成本控制需要企业上下每一个人都引起重视，但是目前的现状是成本控制成了企业成本管理部门以及管理层的任务，其他部门和人都没有参与，所以这就违背了全过程成本控制的三全原则;(3)房地产市场竞争压力逐渐增大，现阶段房地产行业中，企业面临这高投入风险和低回报收入的现状，所以大多数的企业为了能够抢占市场，大量的招揽工程项目，但是对于房地产项目没有做长期的战略规划，更不用说成本控制管理，项目成本控制和整体规划目标严重的脱离，尽管企业做出了相应的成本控制计划，但是却没有按照计划实施，所以成本管理控制的目标无法得到实现;(4)从整个行业平均水平来看，大多企业全过程成本管理和控制还处于初级发展阶段，很少能够结合相应的技术和分析方法，企业的成本管理部门实际上没有真正的行使应尽的职责，有的企业甚至成本管理控制工作是由工程管理部门完成的，这样就导致工程项目的支出费用和成本控制工作很难协调进行;(5)国内房地产行业目前大多数的企业成本核算主要仿照会计成本核算的方法，会计领域成本核算方法中，产品的成本需要考虑三个重要的因素，分别是材料费用、生产过程产生的直接费用支出以及简介费用支出，这是会计成本核算的考虑因素，但是考虑到房地产行业的特性，仅仅考虑这些因素远远不够，还需要考虑管理成本、销售成本以及财务成本更等方面，这样才能够对项目全过程进行有效地成本控制。
2房地产全过程成本控制方法研究
房地产全过程成本控制需要以企业项目经营为中心，制定成熟有效地成本管理目标，通过各部门的协调合作来对项目进行全面全过程的成本管理。坚持全员、全程以及全面的原则，对各个阶段进行目标管控，所以文章对于全过程成本控制方法的分析从项目不同的阶段出发，进行分别的分析介绍，首先需要了解房地产项目全过程成本主要构成要素，给出当前形势下大多新开发的房地产项目总投资大致构成.
2.1土地成本控制
首先需要了解影响房地产项目土地成本的主要因素。影响土地成本的主要因素分为两个方面:常见因素、特有因素和区域因素。常见的因素主要有国家行政法规(例如国家土地、住房以及城市规划等政策)、社会发展因素、经济因素以及人口因素等，这些常见因素的出现将会直接的对房地产项目土地成本产生影响;特有因素主要是针对土地来说，包括了项目的位置、用途以及土地概况，这些因素对土地成本的影响主要表现在低价的高低上;区域因素主要包含了环境状况、商业发展状况、交通以及基础社会建设程度。这些因素对土地成本甚至是后期的项目价格都有很大的影响。对于土地成本的控制主要表现在土地竞买的过程中。所以对于房地产企业来说，要想更好地控制土地的成本，需要掌握和运用灵活优越的土地竞买策略。文章这里提出的竞买策略主要有两个:分别是突出报价和联合报价。所谓突出报价就是要让企业的报价策略充分的体现企业自身的优势，用自己的优势和对手竞争;联合报价就是和其他企业合作，通过优势互补扩大整体的优势，大幅度的提高成功率。
2．2项目设计阶段的成本控制
设计阶段所涉及到很多方面的内容，是项目全成本管控的至关重要环节。所以设计阶段的成本控制，要按制定严密的项目成本控制方案，核定最适合本项目各项综合因素的产品定位及建造标准，然后严格的按照这个方案执行，具体的步骤如下:(1)严格的规划项目的整体设计方案，规划方案的参照因素就是房地产项目的建设要求和主要功能，认真分析这些因素进行合理的设计布局，大致设计每一个环节的成本预算;(2)按照项目的相关要求设计工程的布局，主要包括建筑的户型和住户面积的分布设计，根据市场需求分析数据来确定，这个环节的工程布局对于房地产项目最终的成本影响非常大，所以所有数据的收集和分析都要保证真实可靠;(3)通过项目设计招标的流程来选择合适的设计单位，尽最大可能的降低建造成本，通过技术经济分析选择合理的工程项目方案，尽最可能的降低项目造价的成本预算，避免工程资源的浪费;(4)对于成本控制管理专业人员来说，要制定合理有效地技术经济分析方案，重视初级方案的制定工作，在充分了解项目设计原则、方案以及相关指标的前提下，制定开发成本的限额，参照项目开发成本限额来制定严密的施工设计;(5)强化对设计质量环节的监督管理工作。房地产项目如果设计没有过关，那么后期的设计变更费用将会非常大，所以强化设计管理能够大幅度的降低设计变更的支出。项目设计尽可能的保持不变，如果需要变更设计，要尽早变更，越早进行变更费用就会越小。
2．3项目招投标阶段的成本控制
首先要强化对招标文件的审核，这一方面是由专业领域的专家来完成的，所以要选择有权威性的专家来进行审核;其次要严格的避免出现串标现象，同时不能够为了竞标成功就不计较企业的成本，招投标要以企业成本挂钩。
2．4项目建设环节成本控制
(1)制定严格的工程项目责任制，这个责任制主要是针对管理人员的，要明确项目成本控制的组织结构设置和人员分配状况，制定明确的各部门以及人员的责任，根据工程项目责任制来制定详细的施工阶段成本控制主要工作流程;(2)结合项目的特点制定不同的和建设计划相关的技术方案，然后运用技术经济分析方法对不同的技术方案进行合理性和经济性分析，这里需要高度重视对技术方案的经济效果进行分析;(3)严格控制施工阶段的成本控制，实现制定经济合理的计划，制定详细的风险应对计划，对于潜在的成本风险提早处理;(4)严格的执行设计变更、经济签证审批管理制度，项目设计变更要有严格的实时性评估与分析，重视设计变更风险的控制，要加强对工程运营节点的管理控制，对于不用节点需要采取哪些措施、制定哪些对话都要进行全面的了解和管理。
2．5结算环节的成本控制
篇（3）
(一)供应链管理的概念。供应链管理(简称SCM)是指在满足一定的客户服务水平的条件下,为了使整个供应链系统成本最小而把上下游企业(组织)有效地组织在一起来进行的产品研发、制造、销售及服务的管理方法。从供应链管理的概念中不难发现,出于对成本的考量,无疑是供应链管理的出发点和实质。
(二)房地产供应链成本。广大房地产企业实务中,房地产开发企业的成本项目主要包括项目开发成本和期间费用两大类。项目开发成本包括六大项:土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费以及开发间接费用。房地产企业的期间费用包括管理费用、财务费用和销售费用。
在供应链思想下,房地产企业上述所有成本费用在由上下游所组成的业务链条中则以供应链成本的形态存在,并可以运用供应链管理的思想来加以管理和控制。房地产开发过程中的各个环节是相互联系、相互影响的,供应链成本的构成和形态取决于具体房地产开发企业供应链的具体结构。
二、X房地产开发公司成本控制存在的问题
(一)土地征用环节。X房地产开发公司在做征地方案可行性论证时,仅仅从静态上基于对各项成本及预计商品房售价来测算整个项目的经济可行性,而缺乏对项目后续各环节实际运作的全面考量。比如该公司早在一年前就缴纳了M市一块土地的转让金,但由于土地手续迟迟办理不到位,导致项目计划严重拖延,仅占用的土地转让金资金利息一年就400多万元,这无形中增加了该项目的整体成本。
(二)设计环节。X房地产开发公司在设计环节成本控制中存在的主要问题有:
1、设计人员由于专业素质及经济意识的欠缺,产品设计缺陷及后续设计变更较多,造成后期窝工、返工和工期延误等。
2、设计手段较落后,工程造价和设计方案缺乏有效结合,导致工程造价控制不力。
(三)政府报建环节。X房地产开发公司在该环节成本控制存在的主要问题是:各项政府报建手续进展缓慢,从而严重延误后续各环节,尤其是导致项目预售时间推迟,这样一方面大额土地款占用资金,另一方面预售款回笼时间推后又变相地增加了资金的机会成本。
(四)施工、材料设备采购环节
1、在进行设计招标时过分依赖绝对低价选择中标单位,结果日后经常导致索赔、变更及质量问题。
2、没有确定一批具有战略合作关系的供应商,导致在施工及材料的质量和价格方面控制力不强。
3、在施工过程中,对工程变更及现场签证的管理较盲目,比如变更程序及决策机制不完善。
(五)销售环节。X房地产开发公司物业的销售由本公司成立的营销团队来进行,该环节成本控制中存在的问题有:
1、销售与工程施工节奏不一致,导致存货过大,造成大量资金占用成本。
2、各项销售政策的制定和执行较随意,销售礼品等管理较混乱。
(六)物业管理环节。X房地产开发公司的物业管理由其下属物业公司来管理,该环节常常由于前期物业质量存在设计、施工等质量问题,从而导致业主索赔、拖欠物业费,物业与开发商扯皮现象以及其他后续成本的追加,更重要的一点在于公司的品牌形象受到了损坏。
三、X房地产开发公司供应链成本控制体系构建
(一)X房地产开发公司供应链结构。X房地产开发公司的供应链成本划分为上游成本、房地产公司内部成本和下游成本。具体结构见图1:X房地产开发公司供应链结构模型。(图1)结合X房地产开发公司的项目组织结构,其供应链中的上游成本包括土地征用费和拆迁补偿费,政府综合报建费用、规划设计费等;开发商内部成本包括基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费、管理费用、财务费用、不可预见费等;下游成本包括销售费用、前期物业管理费、保修期内维修费用等。
(二)X房地产开发公司供应链成本控制体系构建。针对上述X房地产开发公司在成本控制方面存在的问题,引入供应链的思想,建立从前期土地取得,到物业销售及物业管理各环节的供应链成本体系,从而达到在时间、成本、质量等方面为业主提供综合性价比最佳的产品与服务。
1、土地征用环节成本控制。经分析,X房地产开发公司土地成本占项目开发成本比例约为15%左右,可见土地征用环节的成本控制非常重要。但由于土地通常走的是“招拍挂”形式,地价的可控性较差。因此,该环节的土地控制重点应放在控制土地闲置资金占用成本上面,具体要考虑:
(1)在做土地征用可行性方案论证时,系统论证从土地取得到最终物业实现销售整个供应链的时间,减少土地款占用的资金利息成本。
(2)运用价值工程等技术手段,提高土地使用效益,降低单位建筑面积分摊的土地成本。
(3)规避土地闲置费的缴纳。
2、设计环节成本控制。根据有关资料分析,在初步设计阶段,影响工程造价的程度为65%,施工图设计阶段,影响工程造价的程度为25%~35%。而施工阶段对造价的影响一般仅为5%~12%,这表明设计阶段的造价控制是建安工程费控制的关键。加强设计阶成本控制要做到如下几点:
(1)提高设计人员素质,加强设计人员经济意识。
(2)引入竞争机制,实行设计方案招标、方案竞赛,可以对同一个工程进行多方案的技术经济比较,并应用价值工程最优方案。
(3)引入目标成本理论,推行限额设计。也就是在保证工程实体功能的前提下按分解的目标成本严格控制技术设计和施工图变更,保证项目成本及分解的各项经济技术指标不被突破。
(4)运用价值工程的原理,进行多方案的技术经济分析和比较,推行工程造价和设计方案相结合的设计招标,在保证项目市场定位和品质的同时,有效控制工程造价。
(5)提高设计质量,减少或避免施工时的变更造成的浪费以及由此造成的窝工、返工和工期延误。在此特别说明的是,让后期物业管理部门介入招标阶段同样可以防范后期物业管理阶段相当一部分质量成本的发生。
(6)推行产品标准化,以此减少开发新产品的研发等投入成本。
3、政府报建环节成本控制。该环节的成本控制要点是加紧办理项目“五证”,及早进入项目预售回笼资金,降低资金使用成本。
4、融资活动成本控制。不同的融资渠道,其利率水平差异较大,分析X房地产开发公司现有的几种不同的融资渠道,利率水平由低到高分别是银行项目开发贷款、个人委托贷款、第三方公司拆借、集团公司内部拆借款、股权合作等。这样,公司在安排融资方案时,就可以优先考虑利率水平较低的融资模式。另外,在此基础上,还要权衡不同融资模式的风险水平高低,对成本和风险加以平衡,设计公司最佳融资结构。
5、施工、材料设备采购环节成本控制
(1)招标阶段坚持“合理低价”原则。推行工程量清单计价报价与合理低价中标,做好资格预审,选择有实力、有信誉的企业参与投标,在此基础上采取合理低价中标,以避免投标方以低于成本价进行恶意竞争。同设计阶段一样,让后期物业管理部门介入招标阶段同样可以防范后期物业管理阶段相当一部分质量成本的发生。
(2)严格控制工程变更。建立工程变更的相关流程和制度,工程设计和合同签订阶段要尽可能考虑周全,防止人为疏漏造成的后期变更,做到事前预防。在发生工程变更时,严格审核工程变更,从对总投资的影响、使用功能和经济美观等多角度确定变更的必要性。
(3)加强现场签证的审查,减少现场签证的盲目性。现场签证是施工过程中一项不可避免的工作,是甲、乙双方认可的工程实际变更记录,是办理工程竣工决算的重要依据之一。为保证洽商签证的严肃性,必须严格现场签证管理制度。
(4)推行三级收料及限额领料。材料成本的节约是降低工程成本的关键。对施工主要材料实行限额发料,按理论用量加合理损耗的办法与施工作业队结算,节约时给予奖励,超出时由施工作业队自行承担,从施工作业队结算金额中扣除,这样施工作业队将会更合理地使用材料,从而减少浪费损失。
(5)组织材料合理进出场。一个项目往往有上百种材料,所以合理安排材料进出场的时间特别重要。首先,应根据定额和施工进度编制材料计划,并确定好材料的进出场时间;其次,应把好材料领用关和投料关,降低材料损耗率。
6、销售环节成本控制
(1)引入资金成本概念,合理设计各项销售方案,在销售价格及销售回款上做一平衡,寻求综合成本最低方案。
(2)严控各项销售费用,做好各种促销礼品的采购、发放管理,合理选取广告宣传媒介,提高广告宣传的投放效果,使各项销售费用产生实效。
7、物业管理环节成本控制
(1)物业管理前置到设计阶段及招标环节,参与项目设计方案论证及关键物资的招标等活动。由于物业管理是直接面向业主的末端环节,对业主在物业实际使用中反馈的各类产品缺陷最具发言权,此项安排可以减少由于设计缺陷、“绝对低价”招标等而导致的后期质量成本的发生。
篇（4）
1.投资决策阶段
1.1形成强大的业务团队
对于任何一个项目，要想顺利的完成任务，离不开各个部门的互相配合。在投资决策阶段，企业更需要组织一个业务能力强、经验丰富的项目组织，成本控制人员要参与投资阶段的投资估算编制工作。根据实际工程的经验，项目组织通常由建筑师、造价工程师、业务营销员、工程技术人员、经营管理人员组成。为了做好投资决策阶段的估算，项目组织人员要深入到市场一线进行调研、产品策划、产品定位及风险情况进行分析。特别是成本控制人员一定要充分了解城市的市场状况及经济发展形势，以便做好正确的决策，例如对城市市场的工程造价情况、政府税收政策、贷款利率等进行详细的了解、分析和判断。
1.2成本分析
①前期工程费用。在房地产前期开发时，开发费用根据地区间的差异其实际收费情况会有所不同。造价人员根据项目的“三通一平”和临时设施费进行估算，有利于降低开发成本。
②建筑安装工程造价成本。建筑安装工程造价成本是构成工程实体的主要成本，因此成本受工程所在地经济形势的影响，对掌握整个建筑市场的总体状况具有十分重要的参考价值，根据类似项目造价指标，了解市场人工、材料价格的变动情况对影响造价的主要因素进行分析修正，科学合理的进行项目建安成本指标的确定。③社区管网、配套设施、小区智能化费。随着我国经济建设的迅速发展，对房地产业社区管网、配套设施及智能化提出更高的要求，在决策阶段，成本控制的重点主要是对市政大型配套社区管网进行详细了解、分析，做好估算；对于区内配套应在保证不影响产品品质定位及差异的情况下，尽量做好精简配套，同时考虑配套项目的经营管理类型，为项目后期的物业经营运作打下良好的基础，适应现代建筑要求。④园林环境工程费。园林环境建设是我国进行城市化发展的一个重要环节，随着购房者对小区绿化的要求日益提高，绿化成本占项目总支出的比重也相应提高。⑤不可预见费及风险分析。在进行工程建设的过程中，会遇到各种影响工程进度的内部及外部因素，并且，会产生不可预见的各种费用及风险，通常为除去土地的开发费用外的直接成本的3～5%。在项目的投资决策阶段，项目组应该做好项目的土地成本变化、建造成本变化、房屋售价变化、开发周期、容积率、贷款利率、政策变化等等方面的风险分析，基本保证风险成本小于项目净利润的5～8%。
2.设计阶段
1）强化设计方案。设计人员的设计深度将对成本产生很大的影响，因此，成本控制人员应对设计方案的结构体系及基础造型进行详细的成本分析，向建筑师提出合理化的建议，使方案不断优化。同时，对设计方案进行评审，选出技术上可靠、先进，经济上合理的方案，禁止人为的进行扩大，特别是在设计系数的取值上。2）限额施工图设计。为了实现限额施工图设计，工程成本控制人员应与设计部门积极配合，及时提供可靠的工程基础资料，依据开发经验和投资估算的要求，有效地确定设计限额，应确定每平方米钢筋含量及混凝土指标，合理确定施工图预算指标及设计变更费用限额指标等。3）减少设计变更费用。为了减少工程建设过程设计变更的费用，对于开发商来说，如果人力资源有限，可利用社会资源，增强事前控制的力度。为了明确责任，在与设计单位签订合同时，应制定详细的合同协议，以防止因设计质量不足所造成变更的责任不清的局面。
3.招投标阶段
项目招投标与合同的洽商确定是工程成本控制管理工作中不可忽视的一个环节，这个阶段的工作质量将直接影响项目运作期间的成本管理和结算工作的好坏。因此，造价管理人员应根据工程的总体进度计划编制详细的成本控制目标，使工程合同符合项目的要求。
对于影响工程质量的建筑材料，为了节约成本，可实行甲方采购的模式。在资金允许的条件下，因季节因素而引起价格变动较大的某些建筑材料（如水泥、钢材等），也可充分地发挥开发商的规模效益而采取甲方供料的方式。区内配套及园林景观工程，宜采用清单报价的形式来进行招标，同时招标时应对主要材料的型号、规格、品质予以明确；智能化工程方面则宜采用清单报价的方式招标，合同价款应采用可调价款的方式。在招标时应该约定主要材料价格的调整幅度差值，结算时超过此差值，其价格将进行调整。
合同的严密性包括正常明确的合同条款，还包括设计变更、现场签证的计价方法、特殊工艺的计价方法、违约处理方法及可能遇到的风险处理方法等进行明确，以避免结算时产生分歧和矛盾纠纷；合同的可操作性主要体现在发、承包方能够去实际执行。避免承包方为了取得工程而盲目承诺不可能实现的条款，从而影响工程的进度以及项目的各项计划的实施。
4.施工阶段的成本控制
1）加强设计变更、现场签证的监督和管理。在施工阶段，设计变更和现场签证是影响工程成本的重要因素，应建立设计变更及签证管理控制体系的操作流程、流程环节中的责任人及管理权限、流程环节的确认时限、否决及责任追究制度等。2）加强资金计划监控。资金是工程顺利进行的重要保障，它是建立在项目合同已确定且总体进度已确认的前提下，这就要求工程造价人员与工程管理人员应做好前期相互协调工作。施工阶段的工程款支付是以资金计划为基础的，它应同施工进度计划相协调，保证总框架下监控项目得到控制，使工程管理制度更加清晰，以便使项目更好的运行，使企业的销售收入与工程支出处于良性循环。
5.结算阶段的成本控制
篇（5）
1.房地产成本控制
房地产成本控制就是对各项成本所占的比例、构成、空间和可控性等进行分析，进行成本估算，在初步设计方案出来后进行成本预算，在开发过程中进行成本动态控制，从而实现项目利润指标的过程。房地产成本控制主要是对房地产开发过程中主要费用中的可变费用的控制和管理，把房地产项目的成本和费用控制在预定标准之内的一系列组织管理工作，是一种全员的、全过程的管理。加强房地产成本控制与管理是房地产企业提高经济效益的有效手段，并且也是影响企业生存与发展、竞争力大小的战略问题。房地产开发企业要想在激烈的市场竞争中长期立足并得到发展，提高成本管理水平，就必须提高其成本控制管理。国内房地产市场竞争日趋激烈，国家房地产政策的深入改革，也给房地产企业都带来较大挑战。目前，我国控制市场房价的各种手段，成本控制是最有效的选择途径。有效的成本控制可以为企业减少费用支出，因而为企业实现经济效益提供重要保证。
2.房地产成本的影响因素
房地产成本是指一定时期内房地产企业为生产和销售房地产开发产品而花费的各项费用，房地产的成本与其他商品相比较成本构成有着独有的特殊性。房地产的成本由开发成本和经营成本两大部分构成。影响房地产项目成本的因素虽然有很多，但是通过对项目成本构成分析，我们可以看出起到决定性影响的因素主要那就是土地的影响、建筑设计的影响、项目实施建设的影响。
3.现阶段房地产企业项目成本控制存在的主要问题
现阶段我国房地产主要存在以下问题：第一是项目成本管理意识较薄弱；第二是缺乏系统的成本控制组织体系；第三是资金管理手段较落后，有待优化；第四是缺乏完善的合同管理，执行效率低。
4.控制房地产成本的措施
房地产企业在成本管理中普遍存在着成本意识淡化，成本管理弱化，成本行为软化现象，致使成本失控日益严重，成本水平居高不下，严重制约着房地产企业效益的提高，影响企业的发展。房地产成本控制是一个从宏观到微观的过程，是根据项目运作的不同阶段性价比进行优选的问题。
4.1宏观上的房地产成本控制
对房地产的控制，我们要树立科学的房地产成本控制理念。上升高度，大力倡导全员、全过程的成本控制方法，树立科学的成本控制理念，实行正确的成本控制形式，建立房地产成本管理体系，房地产企业应该根据自身实际情况，选择适合的成本管理体系软件，进行科学有效的管理，从而达到控制成本，获得最大经济效益和社会效益的目的。
4.2微观上的房地产成本控制
微观层面上的房地产成本控制应该坚持节约、全面控制、动态控制的原则，采取组织、技术、经济等措施控制工程成本，加强质量管理，控制返工率。具体来讲就是根据房地产项目的各个阶段，分别进行成本的控制。
4.2.1目投资决策阶段的成本控制
在房地产项目投资决策阶段，开发商就要对所开发的房地产项目的各项指标要求有一个初步的估计，对项目成本进行初步测算，编制科学合理的成本控制目标。目前我国房地产项目设计实行工程造价和设计方案相结合的设计招标方法，这种方法有利于在保证项目市场定位和品质，可以有效地控制工程造价，进一步降低开发成本，合理安排工程周期和建设资金，严格控制建安成本、材料和设备的价格成本。
4.2.2设计阶段的成本控制
设计阶段是计划与控制建设工程成本的重点阶段，对房地产项目的建设成本有着重大作用。设计阶段要优化设计方案，设计方案要考虑技术上的可行性，也考虑经济上的合理性。建议进行设计招标，推行限额设计，是设计阶段控制工程造价的有效手段。实行设计招标，可多方面择优选择设计方案。同时，规划设计要树立“以人为本”的思想，适应市场经济发展的需求。
4.2.3房地产建设阶段的成本控制
第一，房地产建设阶段抓好施工图审核与细化，在房地产项目建设过程中，施工图纸设计质量的好坏以及审核的水平高低，对成本控制有着直接的关系，对减少可变因素和不确定因素有着至关重要的作用。要控制好建设成本，就必须抓好房地产项目建设过程中的施工图审核与细化工作。第二，强化工程施工招标、材料采购招标和合同管理工作。选择公开招标方式，保证投标单位能最大限度响应招标书的要求，最大限度地有利于建设成本控制工作。第三，加强工程建设的现场管理，委托有实力的监理公司，加强对工程质量、工期和成本管理。通过管理措施，控制不必要的成本上升，提高预算的真实性和准确性。
4.2.4房地产结算阶段的成本控制
为保证项目竣工验收的顺利进行，要遵循一定的程序和建设项目总体计划的要求，按施工进展的实际情况分阶段进行；所有建设项目竣工后，按照国家有关规定编制结算报告。结算阶段控制一般情况下可以分为直接效益和间接效益两种，汇总出整个工程各单项工程结算造价作为工程款支付数据，主要为统计分析再利用。
5.结语
房地产成本控制是房地产企业管理的核心的内容之一，成本控制的效果直接关系到企业的经济效益，通过控制成本可以减少和杜绝企业中的浪费现象，节约有限的社会和经济资源。要想在市场竞争中增强竞争力，房地产公司就必须持续改进和加强成本控制。市场是决定房价的主要因素，想要最终实现成本低控，房地产企业就必须建立起相应地优化流程，严格对各项成本费用进行控制，以最终取得高效的运营效益,适应市场要求。总之，我国房地产企业应充分认识到项目成本管理的内涵和意义，重视房地产项目开发全过程中的成本控制，才能实现房地产企业经济效益的最大化和企业现代化发展。
参考文献：
[1]胡信彪，张健.房地产开发的成本控制[J].城乡建设,2005年7月
[2]曾群.房地产开发项目工程成本控制浅析[J].中国房地信息，2008年6 月
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一、引言
随着我国的经济得到了迅速增长以及生活水平的提升，房地产行业已经成了升温最快的一个行业，这也使得在这一行业的竞争力愈来愈激烈。房地产的项目要想得到健康长久的发展，以及在激烈的市场上占据发展的优势，就必须要能够对其成本进行控制。在这一背景下加强对房地产项目成本控制的理论研究就有着实质性意义。
二、我国房地产项目成本的构成及控制影响因素分析
（一）我国房地产项目成本的构成分析
房地产项目成本的构成要素是多方面的，其中的土地费用及前期工程费用、管理费用、房屋开发费用、销售费用、税费、财务费用等，都是其成本的构成要素。所以在这些方面要能够得到充分重视，如其中的管理费用主要涵盖着管理人员的工资及办公费和劳动保险费等诸多方面，在这些成本的构成要素上都有着较为细化的具体成本，成本的主要内容如下图。[1]
房地产项目成本内容
（二）影响房地产成本控制的因素分析
影响房地产成本控制的因素也是多方面的，其中在投资决策阶段的成本控制因素主要是项目所处的位置选择和项目建设的规模大小。而在设计阶段的成本控制影响因素主要就是建筑设计因素和结构设计因素，而在结构设计因素上又有建筑物平面布置及建筑物基础设计和建筑物层数。而在招投标的成本控制影响因素方面主要是标底的影响和房地产公司内部的因素影响，投标人的影响等。最后就是施工阶段成本控制的影响因素方面，这一环节的影响因素主要就是天气因素和施工方案的不合理，合同执行中存在的缺陷问题等。
三、房地产项目成本控制问题及优化策略探究
（一）房地产项目成本控制问题分析
从实际情况来看，房地产项目成本控制过程中还有着诸多问题有待进一步解决，其中成本控制和管理制度的不完善体现的较为明显，在成本控制的意识上还不是很强。对房地产项目质量及外观控制比较重视，而对成本的控制给忽略了，控制没有全面，成本估算的精确度相对较低，没有科学有效的成本控制手段。
另外，在成本控制的过程中对市场观念没有重视，将高效率和高效益常常发生混淆。在房地产的开发前策划及设计环节的成本控制管理意识相对比较薄弱，对成本的决策及预测比较缺乏制度性和规范性，事后成本管理存在着盲目性。[2]而在成本控制的范围上相对比较狭窄，动态成本的控制意识不强。
（二）房地产项目成本控制优化策略探究
针对房地产项目成本控制策略的实施要从多方面进行，首先就要对房地产的发展战略明确化，充分利用经济优势专注于专业化发展道路，进而来构建房地产项目成本控制指标体系。在这一过程中要遵循科学化及可比性、适应性、全面性、连续性等相关原则。房地产的开发前期成本的控制主要就是对土地成本的管理，这是综合的成本管理内容，在决策阶段定位目标及目标成本测算。主要从市场及房屋建造能力预测上进行，进行市场需求的预测，然后确定市场策略规划销售收入等。[3]
还要能够考察项目投资的客观环境及工程项目类型及模型，企业的策划人员对消费者需求及市场销售预期等因素要进行调查和分析，从而辅助企业制定有利投资方案。另外，在房地产的项目筹划中，相关的数据分析人员可在科学数据基础上对资料进行分析，对房地产投资规模加以合理化的估算。在项目的设计阶段是成本控制的关键环节，在这一阶段加强成本控制能够将项目经济效益最大化地体现出来。
再者就是对房地产的项目施工阶段的成本控制，这是产品的形成阶段，也是最为复杂的一个环节。在这一过程中主要就是控制好质量，对工程造价成本进行约束，在工期管理及合同等较为关键的环节要加强控制。主要就是对物资的采购比价上要得到有效加强，审计中要对资金的用度进行公开公平地披露。另外，要在工程变更阶段进行严格管理，加强对合同的管理，对房地产的项目施工质量及施工进度都要和合同的制定内容相契合。
然后就是对房地产项目的工程收尾环节的成本控制，主要是在工程条款审核层面进行加强。要紧密结合合同规定，和成本的预算金额相结合。与此同时，要加强对相关人员的管理，对管理的模式进行转变，从而推动管理模式向着精细化的方向迈进，将绩效管理模式在整个成本控制中实施并深化，把职工的能力和自身的薪酬相挂钩。
还要建立成本信息统计系统，成本数据的采集是切实反映真实情况的基础工作，在这一基础上才能够确保数据的真实性、及时性。针对新来的项目市场开发部要向财务部进行项目可行性的报告，然后报送总经理办公室审批。内部管理是一项重要的成本控制内容，管理费用的高低主要是取决于企业的管理水平，这是房地产项目成本控制的重要环节，加强管理的同时，要建立高效精干的管理机构，对管理的费用相应地降低。再者就是要能够对房地产项目开发的规模进行扩大化，缩短开发的周期，只有从多个角度和途径进行分析考虑才能够达到成本控制的目标。[4]
四、结语
房地产项目的成本控制是促进房地产企业繁荣发展的重要手段，只有将项目成本得到了有效控制才能够使我国房地产项目得到健康长久的发展。对房地产项目成本有效控制也是可持续发展的要求使然，由于本文的篇幅限制不能进一步的深入研究，希望此次研究能够起到抛砖引玉的作用以待后来者居上。
（作者单位为苏州大学东吴商学院MBA2013春季班）
参考文献
[1] 曹红.房地产开发资金支付管控关键点及业务建议[J].新经济，2014（Z2）.
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房地产企业是属于快速发展和变化的行业，房地产企业为了保证财务的筹资与成本控制管理，时刻确保企业拥有最新最全面的信息。现在我国房地产企业都发展非常快，原因就是其掌握了大量准确的市场信息，能够不断应变市场需求，实力非常强大，企业都采用先进的管理信息系统来获取市场信息，利用网络和人力资源来进行市场信息的及时获取，所以企业具备财务筹资与成本控制管理实施的重要条件。
2.流动资金巨大，对财务筹资与成本控制管理模式有很强的欲望
房地产企业一般都是实力非常雄厚，且流动资金非常大的企业，其一个项目的投资可能就占据整个企业超过一半的资金规模，风险性非常大，因而其迫切需要有一个优良的管理系统来进行资金管理和成本控制，因其资金流动性强，对动态的财务筹资与成本控制管理模式有很强的欲望。
二、当前房地产企业筹资与成本控制方面存在的问题
随着我国经济的快速增长，现代化管理水平的提高，房地产企业财务筹资与成本控制管理也有了很大改进，但是由于其获取有效信息的局限性，仍然存在一些问题，主要包括以下几方面：第一、房地产企业企业内部股权分配不合理的问题；第二、形式主义，财务筹资与成本控制管理并不真正实行；第三、企业收付款管理存在很多问题；第四、库存商品的管理核算控制问题；第五、企业监督管理制度不完善；第六、动态财务管理和库存控制管理制度不健全；第七、企业员工素质低，财务动态筹资与成本控制管理以及库存控制管理意识淡薄。
三、当前我国房地产企业的财务管理方式概述
房地产企业目前主要采取的财务管理以及库存控制管理模式分为几个阶段进行，主要包括：
1.在投资和销售阶段
第一，房地产投资和销售项目的提出，信息收集，主要是前期对相关财务信息进行收集，事前进行分析报告；第二，房地产投资和销售项目规划完成，对其进行成本转化，从而进行投资规划分配；第三，房地产投资和销售项目交易开始后，对预定成本和实际发生成本进行比较控制，在实施交易过程中，对其超出预定成本范围的影响因素进行动态研究分析，对成本计划之内的影响因素进行动态研究分析，将预定成本进行实时修改；第四，房地产投资和销售项目实施过程中，做好成本控制评价。
2.在售后服务阶段
第一，做好企业投资、筹资成本控制和核算管理；第二，做好企业应收应付账款的管理：首先，对企业的日常经营过程中的资金流动做好全面管理，其次，一定要保证企业营业收入款项的账实相符，防止出现企业小金库等现象；最后，企业收付款项账实相符，通过企业风险预测降低企业经营过程中的风险交易；第三，房地产投资和销售项目完成后，对其交易过程中一切支出进行财务资料汇总，取其精华，以便以后商品采购和销售项目建设实现财务的动态管理，将企业成本降到最低。
四、当前房地产企业筹资与成本控制的财务管理和库存控制管理模式的构建
1.企业筹资与成本控制的财务管理和库存控制管理模式的构建的原理
对其投资计划和设计计划进行成本分解，对其成本支出的控制具体到每一个细小环节，对其资金流动状况进行实时的信息管理，根据市场需求的变化，对具体的财务动态指标与计划目标进行比较控制。对企业筹资成本等相关的成本支出进行成本分解，对其成本支出的控制具体到每一个细小环节，对其资金流动状况进行实时的信息管理，根据市场需求的变化，对具体的财务动态指标与计划目标进行比较，对于任一环节的成本支出进行实时管理、控制和调整。通过对市场需求的实时变化进行分析，从而确定合理的系统模块，保证其系统的有效顺利运转，最终对整个成本系统进行全面管理。
2.企业筹资与成本控制的财务管理和库存控制管理模式的构建的思路
依据企业制定的筹资与成本控制的财务管理和库存控制管理模式，实现房地产企业建造过程中的整个的管理控制，对于任一环节的成本支出进行实时管理、控制和调整。
3.健全制度体系，夯实企业成本控制管理基础
企业只有拥有了健全的成本管理制度才能够保证日常工作的有序开展，通过建立完善的企业成本控制管理体制，结合工作实际，不断夯实企业成本管理基础。
4.强化责任落实，提高成本管理水平
企业要想取得快速发展，提高成本管理水平，就必须保证每一个环节的责任落实，只有做好成本管理过程中每一个环节的成本控制，才能不断地完善部门人员的职责分配，只有这样才能够充分发挥每个员工的主观能动性，确保职责问题，不要一旦出现问题，就互相推诿责任。
5.加强成本管理的督导考核
成本管理不是一项固定的工作，在工作中要两手抓，既要通过硬性的制度来约束员工，同时也可以通过激励制度来鼓励员工实现成本管理方式的创新，最大限度地发挥员工的主观能动性。与此同时，做好企业成本管理工作的监督考核。
6.企业现代信息网络系统的构建
企业要想高效快速发展，就必须建立现代信息网络系统，有效地保证企业相关经营数据及其文件处理的自动化、企业相关各类事务处理的自动化及其企业决策管理的自动化。通过建立的现代信息网络系统，能够有效地提高企业处理相关各类事务的效率和准确性。同时办公自动化的实现能够将企业决策所需要的信息进行网络系统分析，提高数据的准确性和决策的可靠性，能够及时地对决策所需信息进行查看和汇总，不断优化企业经营计划，从源头上降低企业成本的支出。
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当前,无论从宏观经济环境还是从市场微观层面来看,我国的房地产业已进入买方市场,消费者逐渐趋于成熟和理性,在此背景下,引入供应链管理理论,运用价值工程的分析工具,提供综合性价比最佳的产品则成了广大房地产开发企业求生存谋发展的主要法宝。
一、供应链管理与房地产供应链成本
(一)供应链管理的概念。供应链管理(简称SCM)是指在满足一定的客户服务水平的条件下,为了使整个供应链系统成本最小而把上下游企业(组织)有效地组织在一起来进行的产品研发、制造、销售及服务的管理方法。从供应链管理的概念中不难发现,出于对成本的考量,无疑是供应链管理的出发点和实质。
(二)房地产供应链成本。广大房地产企业实务中,房地产开发企业的成本项目主要包括项目开发成本和期间费用两大类。项目开发成本包括六大项:土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费以及开发间接费用。房地产企业的期间费用包括管理费用、财务费用和销售费用。
在供应链思想下,房地产企业上述所有成本费用在由上下游所组成的业务链条中则以供应链成本的形态存在,并可以运用供应链管理的思想来加以管理和控制。房地产开发过程中的各个环节是相互联系、相互影响的,供应链成本的构成和形态取决于具体房地产开发企业供应链的具体结构。
二、X房地产开发公司成本控制存在的问题
(一)土地征用环节。X房地产开发公司在做征地方案可行性论证时,仅仅从静态上基于对各项成本及预计商品房售价来测算整个项目的经济可行性,而缺乏对项目后续各环节实际运作的全面考量。比如该公司早在一年前就缴纳了M市一块土地的转让金,但由于土地手续迟迟办理不到位,导致项目计划严重拖延,仅占用的土地转让金资金利息一年就400多万元,这无形中增加了该项目的整体成本。
(二)设计环节。X房地产开发公司在设计环节成本控制中存在的主要问题有:
1、设计人员由于专业素质及经济意识的欠缺,产品设计缺陷及后续设计变更较多,造成后期窝工、返工和工期延误等。
2、设计手段较落后,工程造价和设计方案缺乏有效结合,导致工程造价控制不力。
(三)政府报建环节。X房地产开发公司在该环节成本控制存在的主要问题是:各项政府报建手续进展缓慢,从而严重延误后续各环节,尤其是导致项目预售时间推迟,这样一方面大额土地款占用资金,另一方面预售款回笼时间推后又变相地增加了资金的机会成本。
(四)施工、材料设备采购环节
1、在进行设计招标时过分依赖绝对低价选择中标单位,结果日后经常导致索赔、变更及质量问题。
2、没有确定一批具有战略合作关系的供应商,导致在施工及材料的质量和价格方面控制力不强。
3、在施工过程中,对工程变更及现场签证的管理较盲目,比如变更程序及决策机制不完善。
(五)销售环节。X房地产开发公司物业的销售由本公司成立的营销团队来进行,该环节成本控制中存在的问题有:
1、销售与工程施工节奏不一致,导致存货过大,造成大量资金占用成本。
2、各项销售政策的制定和执行较随意,销售礼品等管理较混乱。
(六)物业管理环节。X房地产开发公司的物业管理由其下属物业公司来管理,该环节常常由于前期物业质量存在设计、施工等质量问题,从而导致业主索赔、拖欠物业费,物业与开发商扯皮现象以及其他后续成本的追加,更重要的一点在于公司的品牌形象受到了损坏。
三、X房地产开发公司供应链成本控制体系构建
(一)X房地产开发公司供应链结构。X房地产开发公司的供应链成本划分为上游成本、房地产公司内部成本和下游成本。具体结构见图1:X房地产开发公司供应链结构模型。(图1)结合X房地产开发公司的项目组织结构,其供应链中的上游成本包括土地征用费和拆迁补偿费,政府综合报建费用、规划设计费等;开发商内部成本包括基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费、管理费用、财务费用、不可预见费等;下游成本包括销售费用、前期物业管理费、保修期内维修费用等。
(二)X房地产开发公司供应链成本控制体系构建。针对上述X房地产开发公司在成本控制方面存在的问题,引入供应链的思想,建立从前期土地取得,到物业销售及物业管理各环节的供应链成本体系,从而达到在时间、成本、质量等方面为业主提供综合性价比最佳的产品与服务。
1、土地征用环节成本控制。经分析,X房地产开发公司土地成本占项目开发成本比例约为15%左右,可见土地征用环节的成本控制非常重要。但由于土地通常走的是“招拍挂”形式,地价的可控性较差。因此,该环节的土地控制重点应放在控制土地闲置资金占用成本上面,具体要考虑:
(1)在做土地征用可行性方案论证时,系统论证从土地取得到最终物业实现销售整个供应链的时间,减少土地款占用的资金利息成本。
(2)运用价值工程等技术手段,提高土地使用效益,降低单位建筑面积分摊的土地成本。
(3)规避土地闲置费的缴纳。
2、设计环节成本控制。根据有关资料分析,在初步设计阶段,影响工程造价的程度为65% ,施工图设计阶段,影响工程造价的程度为25%~35%。而施工阶段对造价的影响一般仅为5%~12%,这表明设计阶段的造价控制是建安工程费控制的关键。加强设计阶成本控制要做到如下几点:
(1)提高设计人员素质,加强设计人员经济意识。
(2)引入竞争机制,实行设计方案招标、方案竞赛,可以对同一个工程进行多方案的技术经济比较,并应用价值工程最优方案。
(3)引入目标成本理论,推行限额设计。也就是在保证工程实体功能的前提下按分解的目标成本严格控制技术设计和施工图变更,保证项目成本及分解的各项经济技术指标不被突破。
(4)运用价值工程的原理,进行多方案的技术经济分析和比较,推行工程造价和设计方案相结合的设计招标,在保证项目市场定位和品质的同时,有效控制工程造价。
(5)提高设计质量,减少或避免施工时的变更造成的浪费以及由此造成的窝工、返工和工期延误。在此特别说明的是,让后期物业管理部门介入招标阶段同样可以防范后期物业管理阶段相当一部分质量成本的发生。
(6)推行产品标准化,以此减少开发新产品的研发等投入成本。
3、政府报建环节成本控制。该环节的成本控制要点是加紧办理项目“五证”,及早进入项目预售回笼资金,降低资金使用成本。
4、融资活动成本控制。不同的融资渠道,其利率水平差异较大,分析X房地产开发公司现有的几种不同的融资渠道,利率水平由低到高分别是银行项目开发贷款、个人委托贷款、第三方公司拆借、集团公司内部拆借款、股权合作等。这样,公司在安排融资方案时,就可以优先考虑利率水平较低的融资模式。另外,在此基础上,还要权衡不同融资模式的风险水平高低,对成本和风险加以平衡,设计公司最佳融资结构。
5、施工、材料设备采购环节成本控制
(1)招标阶段坚持“合理低价”原则。推行工程量清单计价报价与合理低价中标,做好资格预审,选择有实力、有信誉的企业参与投标,在此基础上采取合理低价中标,以避免投标方以低于成本价进行恶意竞争。同设计阶段一样,让后期物业管理部门介入招标阶段同样可以防范后期物业管理阶段相当一部分质量成本的发生。
(2)严格控制工程变更。建立工程变更的相关流程和制度,工程设计和合同签订阶段要尽可能考虑周全,防止人为疏漏造成的后期变更,做到事前预防。在发生工程变更时,严格审核工程变更,从对总投资的影响、使用功能和经济美观等多角度确定变更的必要性。
(3)加强现场签证的审查,减少现场签证的盲目性。现场签证是施工过程中一项不可避免的工作,是甲、乙双方认可的工程实际变更记录,是办理工程竣工决算的重要依据之一。为保证洽商签证的严肃性,必须严格现场签证管理制度。
(4)推行三级收料及限额领料。材料成本的节约是降低工程成本的关键。对施工主要材料实行限额发料,按理论用量加合理损耗的办法与施工作业队结算,节约时给予奖励,超出时由施工作业队自行承担,从施工作业队结算金额中扣除,这样施工作业队将会更合理地使用材料,从而减少浪费损失。
(5)组织材料合理进出场。一个项目往往有上百种材料,所以合理安排材料进出场的时间特别重要。首先,应根据定额和施工进度编制材料计划,并确定好材料的进出场时间;其次,应把好材料领用关和投料关,降低材料损耗率。
6、销售环节成本控制
(1)引入资金成本概念,合理设计各项销售方案,在销售价格及销售回款上做一平衡,寻求综合成本最低方案。
(2)严控各项销售费用,做好各种促销礼品的采购、发放管理,合理选取广告宣传媒介,提高广告宣传的投放效果,使各项销售费用产生实效。
7、物业管理环节成本控制
(1)物业管理前置到设计阶段及招标环节,参与项目设计方案论证及关键物资的招标等活动。由于物业管理是直接面向业主的末端环节,对业主在物业实际使用中反馈的各类产品缺陷最具发言权,此项安排可以减少由于设计缺陷、“绝对低价”招标等而导致的后期质量成本的发生。
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中图分类号：F87 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）011-000-01
前言：近几年随着我国社会主义市场经济体制的逐步完善，国内的市场竞争越来越激烈，在房地产企业中尤其如此，激烈的市场竞争形势让房地产企业在房地产项目管理过程中有越来越大的成本管控需求，本文将对此进行详细阐述。
一、房地产企业成本控制现状
（一）缺少组织架构支撑
房地产项目作为一种复杂的综合性项目，在其活动中的成本管理也是一个系统性的工作，需要科学合理的组织结构支撑，但是当前在很多房地产企业中存在着成本管理意识和成本管理架构的缺失，成本管理工作都集中在基层管理人员的身上，但是由于基层管理人员无法从总体上对房地产项目整体进行管理，所以房地产项目的成本管理往往只是各自为政、流于形式。
（二）管理流程不清晰、管理方法不明确
在房地产项目运行过程中，因为管理者的成本管理意识缺失，很多房地产企业都没有明确的成本管理流程，相应的管理方法也没有明确的规范，在这样的成本的管理形势下，流程和方法的缺失让房地产项目的成本管理无法在现实工作中落实，成本管理主体不明确，成本管理无法形成流程体系，造成的结果就是房地产项目在运行过程中成本的管控主体分散，成本管理没有统一的标准，财务支出没有严格的控制，最终导致房地产项目的严重超支。
（三）管理人员的综合素质欠缺
房地产项目的成本管理是一个组成复杂的系统工程，进行成本管理工作的人员必须要有较强的综合素质，对房地产建设中的各种施工材料、施工工艺和各自的成本价格都要有深入的了解，要对房地产项目中容易出现成本管理问题的环节有清晰的认识，并结合房地产项目的特点有具体的问题解决办法。同时还要能够运用统计学和运筹学的知识对房地产项目的施工成本进行估算，管理人才的缺失和管理人员的综合素质缺失，都导致了房地产项目成本管理工作的消极现状[1]。
二、房地产成本管理的具体措施
（一）科学合理的组织架构和流程设置是成本管理的基础
房地产项目开发周期长、资金需求和资源整合量大且多变。在房地产项目的成本管控上，企业要端正态度树立全局观念、整体观念和系统观念，革除过去分片基层管理的弊端，从房地产项目的整体进行成本管理。在传统的分片成本管理过程中，因为管理者位于房地产项目的中低层，做不到房地产项目的整体成本管理，所以只能从自己这一片出发进行区域性的成本管理，区域性的成本管理很多管理措施在区域内部看是正确的，是节约建设成本的措施，但是从房地产整体来看就有可能会增加建设成本，这种现象屡见不鲜，很多房地产项目因为缺乏统一的整体成本管理架构和流程，下级管理人员为了节约成本使用不合格的建筑材料，客观上节约了成本但是却增加了建筑的维护成本，并给企业的名誉造成了无形的损失。
所以在房地产项目中建立统一的组织架构，完善规范的成本管理流程是实施好、管理好房地产项目成本的关键，只有建立了统一的架构，完善规范的流程房地产项目的成本管理工作才能“有法可依”、“依法管理”，做到房地产项目成本管理的科学、合理[2]。
（二）明确的产品定位和成本目标是成本管理的依据
在房地产项目的成本管理活动中，明确的成本管理目标是进行成本管理的依据，房地产项目是关系到人民群众生命财产安全的重要项目，在房地产项目建设中不能简单的实行利益最大化的管理目标，在房地产项目建设中要坚持保质保量的原则，只有在保证好建筑施工质量的基础上，才能追求企业的自身利益。所以这一成本管理的目标，一定要综合分析了建筑质量和施工质量的基础上才能设定，同时在成本管理目标的设定过程中要对管理目标进行细化，要设置一个总体的成本管理目标，针对这一目标在建筑施工、管理的各个环节都设置一个小的目标，将建设成本目标细化到每一个建筑环节，保证房地产项目的成本管理有效实施[3]。
（三）做好成本优化是管理工作的关键
房地产项目作为一种系统性工程，在成本的管控中设计成本管控是最重要的管控手段，因为房地产项目本身是要严格按照设计图纸进行建设的，所以设计中成本管理的失误会严重影响到后继的成本管理，所以在房地产项目的设计环节要实行限额设计，对每一个环节的设计工作都要制定成本指标，通过优化技术设计的方式有效的减低建筑施工成本，而且在工程设计阶段，特别是初步设计阶段，实行限额设计，采取优化设计的方法，既可以达到控制造价的目的，又可以提高设计质量，使建筑物设计实现经济与技术的完美统一，企业可以要求设计“先算后画”，把钱用在刀刃上，彻底改变“设计过程中不算账，设计完成概算见分晓”的现象，可以实现建筑物设计的全程可控，在源头上控制房地产项目的成本[4]。
三、结论
房地产项目的建设活动是关系到人民群众切身利益的重要活动，在其建设施工过程中，成本管理至关重要，房地产项目只有成本管理工作做好了才能保证企业的经济效益，才能保证对房地产项目运行提供完善的维护支持，才能保证社会经济的快速稳定发展。
参考文献：
[1]郭婧娟.房地产供应链成本构成及对房价的推动机理研究[D].北京交通大学，2013.
[2]林毅勇.非对称信息条件下的房地产企业成本管理激励机制研究[D].华南理工大学，2013.
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1注重设计阶段的成本分析控制
工程设计阶段大体可以分为方案设计阶段和施工图设计阶段。方案实际阶段主要确定建筑产品的定位、品质，建筑物的兼职规模、空间组织、功能布局、外观形式、装饰风格等，施工图设计阶段主要确定建筑产品的结构形式，细部节点、建筑材料、水暖电气的配置安装等。科学合理的工程设计是控制工程建设成本的前提和基础。
实行方案设计招标
我国目前设计人与投资人是分别独立的，设计人设计出的产品成本多少与设计人没有直接关系，因此设计人在设计过程中并不会十分关注成本，相反，如果没有限定相关的设计文件，设计人反而会采用更高档的材料或更高成本的成装饰形式来提高自己实际产品的品质，使建筑产品的成本大幅提高。实行设计招标制度，在招标加入成本的控制标准，通过市场竞争，使设计人有动力和压力再设计工程中主动进行成本分析及控制。这样，不仅有助于保证合理的设计产品，还使成本控制又多了一道把关。
应用价值工程的原理进行优化设计
应用价值工程分析方法，在保证建筑产品必要功能的前提下尽可能的降低成本，使产品价值最大化。一般提高产品价值的途径有五种：一是提高功能，降低成本。这是最理想的途径；二是功能不变，降低成本；三是成本不变，提高功能；四是功能略有下降，但带来成本大幅度降低；五是成本略有上升，但带来功能大幅度提高。运用剪纸工程原理对所设计建筑产品进行功能分析，使设计工作做到功能与造价统一。
加强设计图纸会审制度
施工图是指导工程施工的重要依据，施工图的准确及可行程度直接关系到施工质量、进度及造价。在现实施工过程中因施工图设计失误而造成的设计变更举不胜举，有的已经施工完成造成返工，这样，不仅耽误工期、造成质量隐患，还直接影响着工程成本。因此应该加强设计图纸会审制度，减少因设计失误而造成的损失。
注重施工招投标阶段的成本控制
房地产公司多以招标的方式选择施工单位，这种方式是降低成本的一个重要手段，但并不是只要招标了就一定降低了工程成本。招标实际上是一个复杂的过程，具有一定的专业性，不能把招标手段形式化，否则，不但不能降低成本，还会因没选择好施工单位而耽误工程、增加成本。为了通过科学合理的招标进行成本控制，施工招标应该注意以下四个方面：
注重招标文件编制工作
招标行为属于要约邀请，而这个要约邀请是有条件的，招标文件就须将这些条件罗列清楚，这不但使以后的合同签订的基础，而且也为中标后更好的施工管理打下基础。
2.2 注重招标程序的公正、公平、严谨
招标应该是为施工单位提供一个竞争的平台，而招标程序的公平、公正与否决定着这个平台的公平与否，只有真正提供一个平等的机会，才能真正体会出个家施工单位的竞争力，才能真正择优选择有实力的施工单位。
注重投标单位的资格审查
对投标单位资格审查很关键，当前的建筑市场施工单位逐年增长，其实力也是参差不齐，每一个工程招标都应该是在一定的限定条件下选择实力相当的施工单位。因此，又两个条件非常重要，一是技术上、资金上有实力完成招标工程；二是注重各单位实力水平相当。只有这样才能真正体现其价格定的竞争优势。
注重评标
评标方法的合理及评标专家的水平都会直接影响招标的效果。特别是对商务标的评审，不能只看总价，英爱对其价格 组成部分进行分析。有的投标报价虽然投标总价低，但在单价中运用不平衡报价、错标工程量或有意漏项等手法，企图中标后早施工过程中进行索赔获利，对这样的投标人就必须在评标时加以区分，以便选择出真正有实力的优秀施工队伍。
注重全过程合同管理，把好工程实施阶段的成本关
开发商与施工方的关系，也就是甲方与乙方的关系，是合同关系，因此，甲乙双方的权力与义务都是以合同为基础的。工程管理的全过程实际上也就是合同的全过程管理，因此，要管理好工程，降低成本，就必须做好全过程的合同管理。
注重签订合同前的准备工作
每一份合同签订前都应做好充足的准备，对合同履行过程中可能出现异议的地方尽量在合同中明确约定，以减少合同争议。任何一个签订合同前未想到或忽略或约定不清的问题都可能成为合同实施过程中索赔额的原因。
注重合同中隐含的成本条款
注重合同中隐含的成本条款，如：工程款支付时间、延期付款滞纳金补偿约定、违约金约定、签证变更追加月则约定等，这些虽然在签订合同时并未直接构成合同总价，但在合同履行过程中都有可能发生，转化为最终合同总价。如果在合同签订时不够重视此类隐含的成本条款的约定，则会让施工方有机可乘，增加了不必要的成本。
注重合同履行过程中的书面手续
由于工程建设周期长，过程复杂，因此，在工程施工过程中经常会出现一些与原合同约定不一致或需要补充、调整的情况，这些情况的处理方式和结果都是合同的补充和延续。通常以来往函件、各种会议纪要、签证等形式出现，及时办理相关书面手续并妥善保管，以便保证合同的完整，也保证竣工结算依据的完整。
注重人才的挖掘、培养与储备
在市场经济条件下，工程造价管理人员的工作以从被动反映造价结果转向能动影响项目决策，以人为本的=是有效控制工程在家的基础。因此，控制成本的关键在人，一般应注重以下三个方面：
4.1 注重人才大的发现和及时挖掘
人才不仅能保证质保量的完成份内工作，还可以为企业带来一些新思路和动力，而这些可以影响整个团队更有效率的工作，从而增加公司的效益。
4.2 注重人才的培养、发展及储备
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在当今竞争激烈的市场环境下，如何能够在众多竞争对手中脱颖而出，求得发展是摆在每个房地产企业面前的重要问题。随着房地产市场的不断扩大及规范化，以及竞争的不断加剧，其投资效益的高回报这一特点已越来越淡化。在同一开发环境下，如何能在保证项目质量的基础上，最大限度地提高其投资开发收益，实现开发项目的最大经济效益，需要不断地对其成本进行有效的管理和控制，成本控制处于极其重要的地位。合理有效地控制房地产项目的开发成本，贯穿于项目开发建设的全过程，包括项目的决策阶段、设计阶段、施工阶段和工程竣工结算阶段，它具有全员性和全过程性的特点。下面就针对这4个方面分别谈谈应注意的问题。
一、决策阶段
在项目决策投资过程中，首先策划人员要认真进行市场调研，提出既满足消费者需求而利润水平又较高的投资方案，分析人员根据现有的资料和特定的方法，对建设项目的投资金额进行估计(即投资估算)，投资估算是项目建设前期编制项目建议书和可行性研究报告的重要组成部分，是项目决策的重要依据之一。决策者依据科学严谨的策划报告书，对拟建项目的建设标准、项目地点、建设周期、资源价格、容积率、市场需求、设计方案、财务评价、风险分析及最重要的成本目标等进行科学地分析和研究，最终决定决策是否可行。
决定项目可以实施后，在投资估算的基础上制定目标成本和资金计划。这也是整个决策阶段造价管理的重要任务，是后面各阶段成本控制的起点和基础。随着工程项目的施工进展，当计划实际成本超出目标成本时，对目标成本进行调整。随着项目的推进，成本动态发生变动，当动态成本与目标成本发生较大差异时，须分析产生差异的原因，并修订目标成本。
二、设计阶段
项目设计阶段是控制开发成本实现经济效益的最直接最重要的环节，因为设计阶段可锁定可控成本的90%以上。整个设计阶段既是目标成本进一步优化的阶段，又是具体分解目标成本并进行落实的阶段；在这个阶段，成本管理要掌握一个重要原则：以决策阶段的目
标成本作为设计阶段的控制标准，那就是已经确定的目标成本只能优化不能超标。具体到实际操作可以借鉴的主要途径是：
1.将竞争机制运用到设计阶段。要有多个设计单位投标从中择优选定最佳的设计方案，并吸收未中标单位好的设计要点，取各家之长，达到优化设计方案的目。这样才有利于工程成本的控制，使中标的设计方案能够达到预定的成本控制目标。
2.推行限额设计。在概算确定后明确地对设计单位提出限额要求，如每平方米用钢量、含混凝土量、混凝土标号等。设计总负责人按安全、可靠、实用、经济的建设方针将概算按单位工程，分工种、按专业分解，并要求设计人员采用新技术、新工艺反复优化设计方案，达到安全可靠、经济合理的要求。
3.实行设计监理。设计监理通过对设计的审查，提出改进意见，设计院应采纳其合理的建议，无偿进行改正。
4.防止设计阶段与工程竣工验收相脱节。设计单位应保证其设计能通过相关部门的验收，防止工程施工完毕而不能通过验收及浪费工程费用。
三、实施阶段的投资控制
工程项目施工阶段是工程投资的具体实施阶段，也是建筑物实体形成阶段和人力、物力、财力消耗的主要阶段，投资支出大部分都要在这一阶段落实。
1.严格按合同办事，订立严密的合同条款，特别是施工过程中可能产生职责不清，互相推倭，影响造价，延误工期等的因素进行事先约定，以法律的形式确定下来，确保双方按约履行，推行履约担保制度，保障承发包双方合法权益。
2.工程洽商是编制预算增减帐的依据。为了加强工程洽商的管理，防止不正当的索赔，建立规范的工程洽商制度是必要的，制度应分工明确，规定工程、规划、预算合同等有关部门的职责，建立起相互配合又相互制约的管理机制。预算部门应指定专人对项目工程造价实施跟踪管理，随时收集了解工程造价动态变化资料，并采取多种手段如合理化复制同类项目或集中采购来控制材料设备价格。
3.严格控制工程变更和加强材料管理。在施工过程中，房产建设单位应高度重视工程变更，对单项变更达到一定金额时要有相应的审批制度，同时坚决杜绝施工单位因合同标的不够或施工过程中因管理不完善借提出工程变更来调整合同造价的情况，对一些确需变更的情况房产建设单位应严格控制变更单价和施工工艺，并做好现场记录和有关数据的收集整理工作,避免浪费的发生。另外预算部门应指定专人对项目工程造价实施跟踪管理，随时收集了解工程造价动态变化资料，落实进场材料的报验制度。
4.当工程发生索赔时，投资控制人员要仔细的审核施工单位提出的索赔文件，并依据原有的合同文件、技术资料等，剔除其中不合理的索赔要求，另外建设单位要加强现场施工管理，严格控制来自施工方的工程变更、材料代用、现场签证、额外用工及各种预算外费用，无特殊情况坚决不做设计变更。对必要的工程变更应先做预算后付款，由专业预算人员与施工方当时算清应增减的款项，随时掌握工程造价的增加额度。相关人员要督促施工方做好各种记录，特别是隐蔽工程记录及签证工作，减少结算时的扯皮现象。
四、竣工阶段的投资控制
建设项目实施阶段结束、工程竣工验收后，加强工程决算审计是一项非常重要而有效的措施。工程项目的终结阶段是一种具有特殊性质的工作阶段，其工作量虽然不是很大，但是非常复杂繁琐。目前就有许多建设单位在竣工验收阶段与施工单位发生纠纷的问题。
1.建设单位在项目财务投入方面，应该有两套技术经济团队。第一团队负责解决合同中出现的问题。即加强合同管理，在项目合同签订之前，由该团队全权模拟将来可能出现的各种纠纷并提出对策,完善合同。第二团队是竣工时的审计小组，可以由第三方审计单位完成。建设项目竣工决算审计涉及面广，适用法规多，相对繁杂。所以在组成审计组时，应综合考察被审单位基本情况，审计任务繁简程序，审计人员的专业特长、工作能力，尤其是要考虑审计人员的综合适应能力。
2.加强结算管理，严把审核关,严格审查工程量。根据施工合同要求，对工程预算外的费用严格审核，不符合规定签证以及设计变更，一律核减费用；凡合同明确包含的费用，属于风险包含的费用，未按合同条款履行的违约责任等一律核减其费用；对实际发生的工程量变更和工程量清单漏项或计算误差按合同的约定进行调整；结算时工程量清单中原有的项目，应按报价中的综合单价确定；工程量清单中有类似的项目，参照类似工程项目报价中的综合单价商定，工程量清单中没有的项目，按现行预算定额及有关规定结算。
