房地产项目总结大全11篇

绪论：写作既是个人情感的抒发，也是对学术真理的探索，欢迎阅读由发表云整理的11篇房地产项目总结范文，希望它们能为您的写作提供参考和启发。

篇（1）

12月12日 

    一年来项目部在上级领导无微不至的关怀和帮助下，合肥分公司***项目部不断发展壮大，取得了一些成绩，也存在不少问题。现将项目部一年的工作情况做一总结如下：

一、2015年工作回顾  

（一）工程施工情况： 

2015年，***项目完成***30#楼4万2千平米的竣工验收和交付使用，新开工程****施工完成情况： 从10月1日进场建设临舍，到甲指分包的降水、土方和护坡工程完成，我项目部土方捡底实际从11月1日开始，其后等待护坡收尾、配合甲方办理施工许可证，提前介入人工捡底、塔基施工、抗浮锚杆和验槽等工作，实际底板砼垫层开始时间是11月11日，至12月20日止， 9#~11#楼施工至地上主体三层，在40天时间完成1万 5千平米施工任务。

（二）工程质量、安全生产、文明施工方面情况： 

 1.工程质量：***30#楼按照预定的目标完成创北京市结构长城杯的质量目标，工程交付后施工质量反应良好。项目的施工质量始终得到公司重视，对新开工程我们在质量方面的原则是在保证施工质量的前提下抢施工进度。目前，****一期二标段工程已完成的地下结构和地上结构观感质量好，虽然在一些分项工程中质量通病仍有轻微发生，但总体质量还在可控制范围内，项目部下一步将采取严格的质量控制措施，不断提高后续工序的施工质量，力争再创北京市结构长城杯。 

  2.安全生产：2015年，***项目和****项目没有发生过一起安全事故，将安全事故控制在0‰。这与上级领导平常标准化的检查指导和项目部全体职工的共同努力是分不开的。今年为了保证安全生产，项目部加强安全防范意识，增强安全施工生产的宣传和教育，取得了较显著的效果。同时，我们对照公司的《工程联合大检查》标准，在安全检查、安全教育、安全责任到人等方面做了不少的工作，防范了各种事故的发生。2015年全年没有出现安全事故，但不是一点问题都没有，安全工作是一项常抓不懈的工作，例如我们在临时用电上还不规范，安全防护还不到位。安监站、甲方、监理公司安全检查也指出很多不足，对现场发现安全隐患整改不及时等，这些方面是我们今后工作中需要改进的，要把安全教育工作制度化、治理规范化。 

 3.文明施工：工程项目文明施工是反映一个企业的治理水平和企业信誉的一个重要窗口。从今年来，项目部先后接待了相关政府部门领导、建设单位上级领导和集团领导的多次检查，增加人力、物力和财力整治施工现场和生活区的改造。在文明施工和施工规范化治理上，我们借鉴当地好的经验，使现场文明施工有了进一步的提高。

（三）经营管理和成本考核方面的情况：

经营管理

目前***工程正在进行结算工作，进行情况如下：

    1、万科巨力•****-*#商业楼工程与甲方结算完毕，最终结算金额为1026.28万元，略有盈余。

2、万科巨力•***31#高层住宅楼及地下车库工程与甲方结算正在进行中，清单范围内工程量已核对完毕，主要存在部分争议问题待解决，争议问题如下：

   1）关于人工费的调整

31#楼投标时人工费执行是2012年1月1日人工费调整幅度及计日工人工单价进行调整的，而31#楼施工期为2012年3月15日-2014年6月28日，故我项目建议业主按照2013年1月1日人工费调整幅度及计日工人工单价给予调整，此部分费用约为78.27万元。

2）由于业主原因导致的工程延期

2.1因业主原因外墙真石漆颜色一直未确定，致使项目管理人员费用，吊篮租赁费用，外用电梯租赁费用增加，以及产生真石漆施工人员25人的窝工费用。延期时间为：2013年5月 8日至2013年6月13日，此部分费用约为34.07万元。

2.2  2013年7月26日监理例会中我司提出业主需在2013年8月15日前配电箱及电缆供货到位，我司开始安装。但业主于2014年4月3日电缆才陆续进场，2014年6月配电箱才供货完成，业主提供的甲供材料配电箱供货影响我项目施工进度、致使工期延误。

3）业主直接发包的专业工程的安全文明施工费的30%应纳入总包单位

       按照《安徽省建设工程安全文明施工费计价管理办法》文件规定：业主直接发包的专业工程纳入总包工程现场评价范围的，其安全文明施工应纳入总承包单位统一管理，总承包单位收取相应项目安全文明施工费的30%。发包人在拨付专业工程承包人的安全文明施工费用时，应将其中的30%直接拨付总承包单位。此部分费用约为35万元。

4）根据安徽省人力资源和社会保障厅《关于调整高温津贴标准的通知》日最高气温35℃以上，应当向劳动者支付（15元/人/天）高温津贴。

3、万科巨力•***一期高层（28、29、30#楼）部分地下车库工程与审计公司核对完毕。由于甲方经营人员手头工作繁忙，导致大车库结算严重滞后。主要存在的问题是因施工工期紧张致使模板一次性摊销，措施费费用增加。此部分费用约为41.2万元。

4、万科巨力•***5-5#楼社区活动中心工程与审计公司核对完毕，应业主原因，导致工程还有些零星工程无法施工，使得最终结算书还未上报至业主。

5、万科巨力•***30#高层住宅楼及地下车库工程现正在与事务所进行清标工作，计划于2016年1月20日前清标完毕。

成本考核情况

截至2015年 12月 25日，项目已完工程造价15060.26万元，扣除上缴企业管理费 322.47万元和税金506.75万元后，净收入14231.03万元，实际发生工程成本费用14015.88万元，潜盈215.14万元。

其中：1、*-*#楼潜盈133.38万元；

  2、5-5#社区活动中心、大车库、30#高层住宅楼潜盈32.28万元；

  3、31#楼潜盈49.48万元。

工程收入及资金回收

 经建设单位审核确认的产值，截至到 2015年 12 月 13434.97万元，按合同约定，1）甲方小院改建付款率 100%，已收款85.12万元；

（2）万科巨力·****-*#楼售楼处土建主体结构工程及补充协议：付款率100%，已收款1026.28万元；

（3）万科巨力·***31#楼高层住宅及地下车库工程：付款率81.36%，已收款3416.27万元；

（4）万科巨力·***一期高层（28、29、30#楼）地下车库：付款率69.08%，已收款1367.71万元；

（5）万科巨力·***5-5#楼社区活动中心：付款率65.98%，已收款961.97万元；

（6)万科巨力·***30#高层住宅楼及地下车库工程：付款率90.57%，已收款5716.73万元。

（四）工程施工碰到的问题： 

回顾2015年的工作历程，现场生产是比较艰难的一年。概括起来讲，由于30#后期装饰装修施工时受建设资金、施工步骤和分包单位多且均为甲方指定的影响，二次结构已经完成，但外墙石材幕墙、消防安装、室内精装修、电梯安装迟迟不能按期完成后交付后续工序使用，给今年我们的提前完成竣工验收的工期目标造成很大的影响，尽管后期采取了各种优化方案，增加新的劳务班组，增加管理人员，但还是受到各种因素的影响，提前2个月竣工的预期目标没有完成，仅仅提前了1个多月。

在30#楼竣工后没有及时接到新工程，项目部8、9月份部分管理人员进行调休，新开工程直到10月初才中标，而中标的工程利润很低，甲方合同约定需主体封顶才预付工程款，预计从今年10月到明年5月项目部将垫资施工，项目部资金周转困难。

二、2016年工作要点

（一）主要经营指标和工作重点：

主要经营指标

1、31#高层住宅楼工程计划于2016年1月20日前结算完毕

2、28#、31#、30#楼地下车库计划于2016年1月20日前结算完毕。

3、 5-5#社区活动中心工程计划于2016年1月20日前结算完毕。

4、30#高层住宅楼工程计划于2016年1月20日前清标完毕.

5、****工程的清标工作

工作重点：如何做好***的结算与****的过程中二次经营工作

1）加大结算预算人才的培养力度，提高预算人员的水平和能力，预算人员的技能水平和素质直接影响到竣工结算的质量。预算人员不仅要有较高的业务水平，还要有对企业高度负责的责任心。   

2）搜集、整理好结算所需资料。结算资料是编制工程结算的重要依据，它是在施工过程中不断收集形成的，必须为原始资料：包括招投标文件、施工合同、设计图、竣工图、签证单、 设计变更单、图纸交底及图纸会审纪要、各种验收资料、会议纪要、工程所执行的定额文件、国家及地方调整文件等。签证单是结算资料结算重点之重，要对现场签证资料、工程隐蔽记录进行集中整理，分类做好记录，并按时间顺序进行编号、对比和核对，做到与建设单位没有漏签，如发现有漏签或因建设单位的原因未办完手续应及时补办。在与建设单位办理签证过程中应做到相互协商，耐心解释，晓之以理、动之以情，灵活运用。

3）深入工地，全面掌握工程实际情况。预算人员不但要熟悉施工图纸、工程所在地区预算定额，还要深入施工现场，因为一些体形较为怪异或装修复杂的工程，竣工图不可能面面具到，逐一标明，因此预算人员对现场应该十分了解，知道哪块到底做了什么，具体怎么做的，在做的时候有什么特殊的情况，是否有施工困难。这样才能避免在结算时有漏报的情况，及对特殊情况特殊对待。

4）结算编制时应认真、仔细的分析

结算编制中最容易出现的失误就漏项，漏项就意味着应得的收益损失，为防止这一现象，应做到以下工作：①对于政策性变化而引起的调整，应仔细分析。②设计变更、签证、监理指令导致的费用增加应认真做好资料整理。③施工索赔费用，结算编制时将已汇总整理好的竣工资料仔细研究，根据合同、定额及有关规定，将施工资料和招标文件、竣工结算与投标预算进行对比分析。分析出那些不在投标范围内，属于变更增加项目，那些项目属于工程量增减项目；那些属于实际价格高出投标价；那些项目属于非施工单位原因造成的费用增加或经济损失，应由建设单位给予补偿。根据有关法规、政策依据，向监理和建设单位提出追加工程造价或变更索赔。

（二）2016年工作计划和措施

1、2016年必须保证****一期二标段工程在12月30日前完工。

2、必须保证****一期二标段工程全部获得合肥市优质结构工程。

3、力争****二期工程再中标，保证项目部施工连续不断。

4、完成***5-5#楼的竣工验收和结算，完成***30#楼的结算和决算。

篇（2）

一、 生产任务完成情况：

1、开发项目：所开发的项目有综合楼、住宅楼，共三栋18层高楼约12万㎡，总投资约2.5亿元，该工程继XX年启动以来经过三年多的努力，在全公司员工的共同配合下，已圆满竣工。项目的存在，树立了集团的良好形象，是集团公司领导的置业公司闯进省房地产行业的标志，是面向市场发展的第一步，是全体公司员工值得骄傲的显著地标。

2、在项目的建设中深刻的体会到一个国有企业下的子公司要在现有的市场经济制度下生存并发展，我们还有很多东西要学习、要改变，在公司成立十个月来，工程技术部门也肩负的巨大的挑战，此项目是公司的成长项目也是形象项目，我们部门在施工中必须要更加努力和细心，具体心得如下：

第一步：技术力量改变

通过这个项目，我们深刻的认识到我们部门在技术这点要求上还有很大的缺陷，对新事务的领悟能力不够，对新施工工艺掌握不全面，对现场的管理和具体计划安排上还有很大的差距，因为对某一项技术要求监督的不到位，很容易就会让施工方有机可乘，这样也会公司带来不必要的经济损失，因此我们部门每个人将会为此制定了一个学习计划，边学习边交流边考核，以此来提高个人的技术处理能力，为下一个工程做好充足的准备。

第二步：思想观念改变：

国有企业有其特定的生存环境，有其独特事务处理方式，但是对于我们部门在对外的施工中还仍然保持以往的高姿态、高调子、以自己为中心的思想，那么我们将遭受到市场经济的淘汰，现行的市场经济奉行的是公平竞争和抓住机遇再加勤奋、实干，目前我们正一步步走向这个区域，我们就要意识到在这个区域生存的条件是什么？该怎么样去做才能生存，不能再依赖于以往的旧思想、旧观念、旧的模式去衡量我们现在新的生存环境，我们必须要有这样的思想转变，只有转变了这种观念和思想我们才会有更好的发挥空间，通过项目二年多的现场施工管理我们也认识到了思想转变的盲目和空白，因此下一个工程开始之前，我们就要先给自己的思想定一个位置，这也是我们部门在逐步努力向前转变的第一步。

第三步：管理模式改变

俗话说：国有国法，家有家规。我们工程部门的来说，管理的好与坏直接影响到公司的经济利益。在此项目中仍然存在老管理模式，与此同时新的管理模式的加入也在逐步取代旧的管理模式，毕竟此项目是我们公司从成立以来最大的、直接面向市场的项目，无论从思想转变还是到管理模式的改变和加强对于我们来说都需要一个过程，我们会在这个过程中认真学习和改变并逐步实施新的管理模式，从这个工程中我们已经学习到了外界市场下的管理模式是什么样子，每个职工对自身的要求应该是什么样，全部门应该怎么去做。

工作中存在的主要问题：

1、合同的履行：此项目基本上严格履行了合同，但在工程款的支付上施工单位普遍的意见。建议在今后的项目中在工程开工后至竣工验收之前，公司应严格按照合同约定的方式和期限支付工程款，按照中标价格和中标工期与施工单位严格履行承包合同。项目部才能严格要求施工单位按节点计划完成工程任务。

2、工程分包：由于特殊原因，此项目分包单位过多，如：基础分包、电梯分包、消防工程分包、防火门分包、入户防火防盗门分包、阳台栏杆分包、铝合金门窗分包、幕墙工程分包。这类分包单位往往因专业特殊、关系特殊，直接与业主联系，总包和监理难以对其进行管理。这其中有些分包单位与专业管理机构、开发商、总包单位、监理能很好的协调关系，能严格按要求完成工程任务，为开发商出谋划策，节约投资，也有些单位——如防火门生产安装方，由于其公司实力有限，管理不力，不能按合同给定的时间按时完成任务，且产品质量未达到理想要求，直接影响了整个工程的竣工验收。

3、监理公司：监理应当依照法律,法规及有关的技术标准,设计文件和建筑工程承包合同，对承包单位在施工质量、建设工期、建设资金使用等方面，代表建设单位实施监督,并履行法律法规规定的监理安全管理职责。此项目选择的二家监理公司普遍现象是老同志多，经验型的专门人才太少，缺乏年富力强，理论水平高的中坚力量，不能适应日新月异的新技术、新工艺的工作要求，不具备专业齐全的专业人员，且部分监理人员兼职过多，监理力量投入不足，监理职责不明，尤其在后期装饰装修阶段，监理更应本着对项目负责、敢抓敢管，不能放松管理，必须督促施工单位履行其管理职责。

4、企业形象：一个楼盘的销售价格，不仅关系到楼盘的地理位置、规划设计、建筑设计、户型设计、建材采用、小区环境、配套设施、交通条件、销售价格等因素，已经上升到对休闲舒适、企业品牌、文化内涵等多方面的综合需求，对房地产企业树立良好形象提出了更高的要求。

5、项目前期：一个项目的成功与否，项目的前期论证是最重要的。前期应做好充分的论证，包括可行性和设计阶段。这样虽加大了前期的成本，但是从整个项目的成本控制来考虑，前期的投入是事半功倍的。可行性研究对于一个房地产项目的成败起着关键的作用，此项目虽然做了也是流于形式，都是靠感觉去上项目，这是非常危险的。虽然现在可以说此项目基本成功了，但对下一个项目我们应充分掌握消费者的心理，准确地估计市场的容量，制定好完美、可行的销售计划。另外在可行性阶段必须把资金的流量和销售计划做出来，这样就可尽量的减少开发者的现金投入，减少资金成本，让项目得于顺利进行下去。

6、项目设计：我们现在可以说此项目的设计不够完美，其主要责任在我们。由于对市场了解不够，住宅部分设计成塔楼，局部户型的采光和通风存在一些问题，户型面积过大，户内厨房面积过小，不能满足现代生活要求，综合楼的负一层过多考虑使用功能，在没有与意向客户签定合同的情况下，按其要求北向设计了部分跃层，对后期的销售工作带来一些难题影响。尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%～2%，但对工程造价的影响可达75%以上，由此可见，设计质量的好差直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少。合理科学的设计，可降低工程造价10%。但在工程设计中不少设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得较少，从根本上影响了项目成本的有效控制。

7、成本控制：随着国家对房地产行业的一系列宏观调控政策的出台和房地产市场的不断成熟，房地产行业已经难于维持数年前的高利润率，仅靠短平快运作，粗放式管理已经无法适应目前的房地产市场状况，必须要从多方面进行成本控制，方有可能实现理想的投资效益。要控制好房地产开发的成本，首先应选择设计经验丰富的设计单位和主设计人员，一个好的设计是对项目成本的最好控制。在施工阶段要及时对材料进行性能分析的基础上力求先用价格低的材料，通过诸如改变配合比、使用添加剂等技术手段来降低材料消耗费用。通过建立分包商、材料商资料库来选择合适的分包商和材料商，也可对分包商、材料商采用招投标，实行“货比三家”，选择经济实力强和有现场管理经验、技术力量好、有熟练工人的分包商，以及产品质量好、供货时间能保证、信誉好的材料商 。同时做好事中控制，即工程成本形成过程中的控制，做到“边做边算、不断调整”，切实控制住成本。同时要想方设法减少和避免无效管理和劳动，把降低工程成本的观念渗透到每个施工管理环节中。

8、与政府各部门的关系处理上：在房地产开发中还有一大块费用就是政府性质的收费，这些费用一般都有明文规定。但是也有很多费用时可以折减，此项目交纳的政府规费为1524万元，占项目总成本的6.5%。对于这块费用就是一句话：了解政策，和各政府部门搞好关系。 用最少的钱去办最多的事。但是这是牵扯到各方关系最多的地方，我们开发商一定要控制好，这就需要处理关系时的灵活和智慧。

9、管理上：管理的严密对于一个项目的成功而起怕作用是不言而喻的。与其他项目相比较，房地产开发项目对于管理的要求是更高的，因为它更复杂，涉及的面广，时间跨度大。如果管理上稍微出现点纰漏或者松懈，可能就会造成很大的损失。我觉得是对项目的成功、成本控制最有意义的，就是对施工队伍的选择和对材料的管理。可以这样说，在施工阶段，投资是最大，但项目的投资已经定了，也没有弹性了，在这里把握的原则是少浪费。所以说施工队伍和材料是最关键的。在保证工程质量的前提下，提出各种施工方案，并从技术和经济上进行对比评价。尤其是像从去年九月末至今的主要建材市场价格的大幅度上扬，预结算员应做好价差分析及时向上反映，对于我们日后的结算及后序工程的成本控制工作具有积极意义。

2009年的收获

一是锤炼了自我，提高了自身的生存本领和竞争能力。在激烈的市场竞争中，使我对事物的判断，对事情的决策斡旋能力有了很大的提高。从草率决定到严谨思维；从一件事情需层层请示到自己独立思考决策判断；从事事依赖别人到自己协调方方面面关系独立完成一个项目。经过各个阶段的学习锻炼，我感觉自身在为人处事方面经历了深刻的转型。

二是开阔了眼界，学会了用全方位的思维去了解社会、思考人生。在工作中我对市场经济的规律有了更加深刻的认识。在新经济时代，科技、信息、诚信、团队合作精神显得尤为重要。

三是体验了竞争，加速了自身知识的不断更新和个性的不断完善。商业竞争无情，需要的是高效率，在信息获取、决策、执行任何一个环节反映迟缓，机遇稍纵即逝。而这些必须全面的知识和快捷的信息。在不断的学习中，要拓宽了自己的知识层面。怡景苑工作的每个阶段都经历了种种意想不到的困难，至今记忆忧新。在项目的每一个阶段都要谨慎思维、不能出现一点纰漏。

2009年即将过去了，转眼间又将跨过一个年度之坎，回首这一年，内心不禁感慨万千，2009年，虽没有轰轰烈烈的战果，但也算经历了一段不平凡的考验和磨砺。非常感谢相关领导给我这个成长的平台，令我在工作中不断的学习、不断的进步，慢慢的提升自身的素质与才能。回首这一年，我走过人生很重要的一个阶段，使我懂得了很多，领导给予了我很多的支持与关爱，在此我向相关领导及各位同事表示最衷心的感谢，有你们的协助才能使我在工作中更加的得心应手，也因为有你们的帮助，才能令到公司的发展更上一个台阶。

2010年的工作，我相信比之2009年会好做很多。首先一条就是金融危机对我们的影响开始逐渐的变小，人民也开始逐渐的开始购房，这些都是必然的，金融危机不可能永远的持续下去。所以我想我会在2010年的工作中做到更好。能够走到今天主管的位置，我付出了很大的努力，也是工作成绩斐然才得来的，我会珍惜现在的工作，将我的工作做到最好的！

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篇（3）

一、生产任务完成情况：

1、开发项目：所开发的项目有综合楼、住宅楼，共三栋18层高楼约12万㎡，总投资约2.5亿元，该工程继XX年启动以来经过三年多的努力，在全公司员工的共同配合下，已圆满竣工。项目的存在，树立了集团的良好形象，是集团公司领导的置业公司闯进省房地产行业的标志，是面向市场发展的第一步，是全体公司员工值得骄傲的显著地标。

2、在项目的建设中深刻的体会到一个国有企业下的子公司要在现有的市场经济制度下生存并发展，我们还有很多东西要学习、要改变，在公司成立十个月来，工程技术部门也肩负的巨大的挑战，此项目是公司的成长项目也是形象项目，我们部门在施工中必须要更加努力和细心，具体心得如下：

第一步：技术力量改变

通过这个项目，我们深刻的认识到我们部门在技术这点要求上还有很大的缺陷，对新事务的领悟能力不够，对新施工工艺掌握不全面，对现场的管理和具体计划安排上还有很大的差距，因为对某一项技术要求监督的不到位，很容易就会让施工方有机可乘，这样也会公司带来不必要的经济损失，因此我们部门每个人将会为此制定了一个学习计划，边学习边交流边考核，以此来提高个人的技术处理能力，为下一个工程做好充足的准备。

第二步：思想观念改变：

国有企业有其特定的生存环境，有其独特事务处理方式，但是对于我们部门在对外的施工中还仍然保持以往的高姿态、高调子、以自己为中心的思想，那么我们将遭受到市场经济的淘汰，现行的市场经济奉行的是公平竞争和抓住机遇再加勤奋、实干，目前我们正一步步走向这个区域，我们就要意识到在这个区域生存的条件是什么？该怎么样去做才能生存，不能再依赖于以往的旧思想、旧观念、旧的模式去衡量我们现在新的生存环境，我们必须要有这样的思想转变，只有转变了这种观念和思想我们才会有更好的发挥空间，通过项目二年多的现场施工管理我们也认识到了思想转变的盲目和空白，因此下一个工程开始之前，我们就要先给自己的思想定一个位置，这也是我们部门在逐步努力向前转变的第一步。

第三步：管理模式改变

俗话说：国有国法，家有家规。我们工程部门的来说，管理的好与坏直接影响到公司的经济利益。在此项目中仍然存在老管理模式，与此同时新的管理模式的加入也在逐步取代旧的管理模式，毕竟此项目是我们公司从成立以来最大的、直接面向市场的项目，无论从思想转变还是到管理模式的改变和加强对于我们来说都需要一个过程，我们会在这个过程中认真学习和改变并逐步实施新的管理模式，从这个工程中我们已经学习到了外界市场下的管理模式是什么样子，每个职工对自身的要求应该是什么样，全部门应该怎么去做。

工作中存在的主要问题：

1、合同的履行：此项目基本上严格履行了合同，但在工程款的支付上施工单位普遍的意见。建议在今后的项目中在工程开工后至竣工验收之前，公司应严格按照合同约定的方式和期限支付工程款，按照中标价格和中标工期与施工单位严格履行承包合同。项目部才能严格要求施工单位按节点计划完成工程任务。

2、工程分包：由于特殊原因，此项目分包单位过多，如：基础分包、电梯分包、消防工程分包、防火门分包、入户防火防盗门分包、阳台栏杆分包、铝合金门窗分包、幕墙工程分包。这类分包单位往往因专业特殊、关系特殊，直接与业主联系，总包和监理难以对其进行管理。这其中有些分包单位与专业管理机构、开发商、总包单位、监理能很好的协调关系，能严格按要求完成工程任务，为开发商出谋划策，节约投资，也有些单位——如防火门生产安装方，由于其公司实力有限，管理不力，不能按合同给定的时间按时完成任务，且产品质量未达到理想要求，直接影响了整个工程的竣工验收。

3、监理公司：监理应当依照法律,法规及有关的技术标准,设计文件和建筑工程承包合同，对承包单位在施工质量、建设工期、建设资金使用等方面，代表建设单位实施监督,并履行法律法规规定的监理安全管理职责。此项目选择的二家监理公司普遍现象是老同志多，经验型的专门人才太少，缺乏年富力强，理论水平高的中坚力量，不能适应日新月异的新技术、新工艺的工作要求，不具备专业齐全的专业人员，且部分监理人员兼职过多，监理力量投入不足，监理职责不明，尤其在后期装饰装修阶段，监理更应本着对项目负责、敢抓敢管，不能放松管理，必须督促施工单位履行其管理职责。

4、企业形象：一个楼盘的销售价格，不仅关系到楼盘的地理位置、规划设计、建筑设计、户型设计、建材采用、小区环境、配套设施、交通条件、销售价格等因素，已经上升到对休闲舒适、企业品牌、文化内涵等多方面的综合需求，对房地产企业树立良好形象提出了更高的要求。

5、项目前期：一个项目的成功与否，项目的前期论证是最重要的。前期应做好充分的论证，包括可行性和设计阶段。这样虽加大了前期的成本，但是从整个项目的成本控制来考虑，前期的投入是事半功倍的。可行性研究对于一个房地产项目的成败起着关键的作用，此项目虽然做了也是流于形式，都是靠感觉去上项目，这是非常危险的。虽然现在可以说此项目基本成功了，但对下一个项目我们应充分掌握消费者的心理，准确地估计市场的容量，制定好完美、可行的销售计划。另外在可行性阶段必须把资金的流量和销售计划做出来，这样就可尽量的减少开发者的现金投入，减少资金成本，让项目得于顺利进行下去。

6、项目设计：我们现在可以说此项目的设计不够完美，其主要责任在我们。由于对市场了解不够，住宅部分设计成塔楼，局部户型的采光和通风存在一些问题，户型面积过大，户内厨房面积过小，不能满足现代生活要求，综合楼的负一层过多考虑使用功能，在没有与意向客户签定合同的情况下，按其要求北向设计了部分跃层，对后期的销售工作带来一些难题影响。尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%～2%，但对工程造价的影响可达75%以上，由此可见，设计质量的好差直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少。合理科学的设计，可降低工程造价10%。但在工程设计中不少设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得较少，从根本上影响了项目成本的有效控制。

7、成本控制：随着国家对房地产行业的一系列宏观调控政策的出台和房地产市场的不断成熟，房地产行业已经难于维持数年前的高利润率，仅靠短平快运作，粗放式管理已经无法适应目前的房地产市场状况，必须要从多方面进行成本控制，方有可能实现理想的投资效益。要控制好房地产开发的成本，首先应选择设计经验丰富的设计单位和主设计人员，一个好的设计是对项目成本的最好控制。在施工阶段要及时对材料进行性能分析的基础上力求先用价格低的材料，通过诸如改变配合比、使用添加剂等技术手段来降低材料消耗费用。通过建立分包商、材料商资料库来选择合适的分包商和材料商，也可对分包商、材料商采用招投标，实行“货比三家”，选择经济实力强和有现场管理经验、技术力量好、有熟练工人的分包商，以及产品质量好、供货时间能保证、信誉好的材料商。同时做好事中控制，即工程成本形成过程中的控制，做到“边做边算、不断调整”，切实控制住成本。同时要想方设法减少和避免无效管理和劳动，把降低工程成本的观念渗透到每个施工管理环节中。

8、与政府各部门的关系处理上：在房地产开发中还有一大块费用就是政府性质的收费，这些费用一般都有明文规定。但是也有很多费用时可以折减，此项目交纳的政府规费为1524万元，占项目总成本的6.5%。对于这块费用就是一句话：了解政策，和各政府部门搞好关系。用最少的钱去办最多的事。但是这是牵扯到各方关系最多的地方，我们开发商一定要控制好，这就需要处理关系时的灵活和智慧。

9、管理上：管理的严密对于一个项目的成功而起怕作用是不言而喻的。与其他项目相比较，房地产开发项目对于管理的要求是更高的，因为它更复杂，涉及的面广，时间跨度大。如果管理上稍微出现点纰漏或者松懈，可能就会造成很大的损失。我觉得是对项目的成功、成本控制最有意义的，就是对施工队伍的选择和对材料的管理。可以这样说，在施工阶段，投资是最大，但项目的投资已经定了，也没有弹性了，在这里把握的原则是少浪费。所以说施工队伍和材料是最关键的。在保证工程质量的前提下，提出各种施工方案，并从技术和经济上进行对比评价。尤其是像从去年九月末至今的主要建材市场价格的大幅度上扬，预结算员应做好价差分析及时向上反映，对于我们日后的结算及后序工程的成本控制工作具有积极意义。

2009年的收获

一是锤炼了自我，提高了自身的生存本领和竞争能力。在激烈的市场竞争中，使我对事物的判断，对事情的决策斡旋能力有了很大的提高。从草率决定到严谨思维；从一件事情需层层请示到自己独立思考决策判断；从事事依赖别人到自己协调方方面面关系独立完成一个项目。经过各个阶段的学习锻炼，我感觉自身在为人处事方面经历了深刻的转型。

二是开阔了眼界，学会了用全方位的思维去了解社会、思考人生。在工作中我对市场经济的规律有了更加深刻的认识。在新经济时代，科技、信息、诚信、团队合作精神显得尤为重要。

篇（4）

姓 名：闫首超

业 务 工 作总结

本人**，2013年7月毕业于烟台职业学院，大专学历，所学建筑工程技术专业。进入公司工作已有三年，从新员工培训到现在熟练的完成分配的各项工作，每个过程走过来都有深深的感触。新环境、新领导、新同事、新岗位，对我来说是一个良好的发展机遇，是一个很好的锻炼和提升自己各方面能力的机会。在这几年的工作和学习过程中，在领导的悉心指导下，在各位同事的大力支持和帮助下，使我能够很快地适应了公司的管理与运作程序，让我不论在工作还是在为人处事上都学到了很多。

经过这几年的磨砺，先后接手了福惠家园22#和2#住宅楼、探沂新城中学9#综合楼、平邑棚户区小区改造、平邑蒙阳社区等工程，公司领导给了我参与跟踪服务工作的机会。到岗后，我努力熟悉全过程跟踪服务的流程及各项内容。这几年中对公司的营运体系有了更深的认识。期间我还参加了公司组织的各项培训及学习，和同事的共事中积攒了宝贵的经验，有所付出就有所收获，我的心得也就多了一些。今年还参加公司年庆典活动，从中提升了自己的讲解能力。组织项目组活动提升了自己的人际协调能力。

总结这几年的工作，尽管有了一定的进步和成绩，但在很多方面还存在着不足。首先，缺乏工作实践经验，在工作中未能全面的考虑各方面的因素，不能很圆滑的处理各方面的关系，创造性的工作思路还不是很多，效率低；其次，跟踪服务意识没有上升到一定的高度，在造价岗位期间没有很好处理由于发包方及承包方之间关系造成的工作失误，没有做到谨慎处理事情。再次，自己对造价咨询、全过程跟踪服务很多领域都一知半解，未能抓住机会更深入的展开工作。

以后我将以更加饱满的热情和不断进取的精神，去努力做好每一件事，为公司的发展壮大尽自己的一份薄力。做好以下几个方面的工作：

1、立足自己岗位，把造价咨询工作做精做细。

2、加强预算方面的知识的学习，为客户服务好。

3、深入了解造价咨询及全过程跟踪服务系统，争取出色完成公司分配的各项工作。

4、认真虚心的向同事学习，听从上级的教诲。

5、主动配合同事的工作，主动了解工作状况，及时向上级反应工作状况。

6、加强专业知识水平的提高，不断拓展自己的知识面，争取在实践中不断积累更多的经验，努力使自己成为一名多面手的人才。

本人承诺：所提供得个人信息和证明材料真实准确，对因提供有关信息、证件不实或违反有关规定造成的后果，责任自负。

个人签字：

篇（5）

中图分类号：F293.3 文献标识码： A 文章编号：

引言

商业房地产项目后评价起源于美国，并在60年代得到了很大的发展。我国商业房地产项目后评价起步比较晚，但是随着对后商业房地产后评价重要性的深入了解，商业房地产项目后评价迅速被运用到我国的各行各业。虽然得到了广泛的应用，但是后评价在商业房地产项目中的运用依然经常被忽略或者只是形式重于内容。如在招商过程中或者项目运行中的各种变更，直接增加项目投资、工期延长等等。正因为这样，对于商业房地产开发项目，推行项目后评价是非常有必要的，有利于提高开发建设与经营管理水平，增强房地产企业的国际竞争力。

一、商业房地产项目后评价内容

商业房地产项目后评价是在项目建设完成并到达一定设计能力后，对项目的前期工作、项目建设、建成后经营管理情况等进行调查研究，从而判断项目的实施结果与计划目标的差距，以确定项目策划和判断的正确性，找出产生偏差的原因，总结经验教训，并通过及时有效的信息反馈，对项目现状制定切实可行的对策及措施，为今后完善项目策划、项目实施和管理、项目监督、项目经营管理等工作创造条件，提高投资效益。

从商业房地产项目的独特角度来看，其后评价内容主要有以下几个部分:

(1)项目决策后评价

主要包括项目可行性研究报告内容与形式是否符合国家有关批复文件、部门的规定,项目决策程序是否符合基本建设程序等；

(2)规划设计后评价

主要是设计单位选择;规划布局与交通的组织；

(3)项目施工后评价

主要包括施工准备工作评价和施工管理工作的评价；

(4)项目商业运营后评价

指商业建设项目完成后实际运营情况和预测情况或其他同类经营项目的经营状况相比较,分析和研究偏离程度及其原因,系统地总结经验教训；

(5)项目效益后评价

包含项目经济效益后评价,社会效益后评价及环境效益后评价。

二、商业房地产项目后评价作用

1.提高项目决策与经营管理水平

商业房地产项目后期的经营与前期的建设同等重要，其运营周期比较长。在项目建设过程中，参与人员众多，但大多数人都没能全面的了解与参与项目建设与经营的全过程。通过房地产项目后评价，不仅可以检验工作人员的前期决策水平与后期经营管理水平，还可以使每一位参与人员清晰地看到项目开发建设与经营管理的成功失败之处，总结经验教训，增强责任感，努力做好前期决策与后期经营管理工作，提高项目预测的准确性、经营管理的合理性，从而提高未来项目决策与经营管理的科学化水平。

2.指导其它在建或新建项目顺利进行

商业房地产的开发要经过一个复杂的过程。在这个过程中，有许多开发建设与经营管理的经验教训值得借鉴。房地产项目后评价可以通过分析项目实施的实际效果，反映项目各个环节中出现的问题，提出相应改进措施和解决方法。若是决策失误，应给予决策者分析，并明确其责任，督促他们在主观上认真作好项目决策工作，同时采取可行的再决策；若是客观环境改变等不可控因素的影响，可寻求适宜的客观环境以求得更好的生存和发展。通过项目后评价，对已建成项目的实际情况进行分析研究，总结经验教训，及时反馈信息、提出建议，指导其他在建或新建项目的顺利进行，实现项目预期目标，降低风险。

3.检验前期决策的正确性

在前期决策中，在对房地产项目进行分析的过程中，选用的参数基本上都是预测值，存在很多的不确定性因素，决策结果有待进一步检验。房地产项目后评价是在建设项目投入使用后的管理经营活动中进行的，评价参数大多来源于实际，评价结果更接近真实。项目实施的效果有没有达到预期目标可以通过项目后评价得到检验。因此房地产项目后评价对项目的实施与投资决策起着重要的监督作用。

三、商业房地产项目后评价方法

房地产项目后评价的方法是定性分析与定量分析相结合的方法，往小了说，常用的基本方法有以下几种：

（1）成功度评价法

主要根据评价专家或专家组的经验，综合房地产项目后评价各项指标的评价结果，对项目的成功程度做出定性的分析。

（2）逻辑框架法

它是一种概念化论述项目的方法，即用一张简单的框图来清晰地分析一个复杂项目的内涵和关系，主要是让它更容易被理解。

（3）对比法

主要有前后对比和有无对比两种方法。

1）前后对比法：将项目实施之前与项目完成之后的情况加以对比，以确定项目效益的一种方法。

2）有无对比法：将商业房地产项目实际发生的情况与若无项目可能发生的情况进行对比，以度量项目的真实效益、影响和作用。

四、对商业房地产项目后评价的几点建议

1.科学的投资决策和项目管理

科学的投资决策和项目管理能够确保项目整个运作过程有条不紊的进行，准确记录相关手续和各种事件，档案资料齐全，有利于房地产项目后评价实际数据及资料的采集，对事件发生以后的原因分析奠定了良好的基础。各项责任的认定及房地产项目后评价结论的得出，较大程度地减少了后评价中的人为因素和不确定因素对房地产项目后评价结果的影响。

2.加强对项目后评价人员的培训

项目后评价是一项复杂而繁琐的工作，后评价人员的素质也在一定程度上有一定的决定因素，后评价人员素质越高，后评价工作就越能取得预期成果。所以要求后评价项目管理人员既要懂投资、经营，又要懂技术，经济。通过加强后评价人才的培训，形成比较完善的培训体系，培养出一些后评价优秀人才，才能更好的为后评价工作奠定坚实的基础。

3.合理选择后评价时机

合理选择商业房地产后评价的时机，对后评价的结果具起到决定性的作用。如果过早的进行后评价分析，项目效益和目标很难达到，另一方面，项目所产生的影响不容易分析；若果过晚进行后评价分析，对项目熟悉的人员可能会有所变动，不能及时对项目的经验进行总结和在项目中得到的教训进行有效地推广，这些情况都不利于项目后评价工作的进行和后评价效果的发挥。项目后评价时机的合理选择应根据不同项目的实际情况来定，一般情况下，商业房地产项目后评价应选择在竣工项目达到设计生产能力后的1～2年内进行。此时项目已经过竣工验收，投资决策也已经明确，并经历了几年的生产经营活动，初步取得了经营效益和社会、环境影响，基本具备了后评价的条件。在这个时期开展后评价，评价的结果不但可以最大限度的反映项目的实际情况，也能够及时总结经验教训，指导在建和未来新建项目的顺利进行。

4.建立项目后评价的法律保障

商业房地产后评价表面上看只是经济问题，实际上也关乎社会影响问题，不管是政府还是开发商都对此有密切的关系，都应该有社会责任感。在市场经济体制的背景下，建设项目后评价是约束投资管理的一种手段，同时也是投资项目管理不可或缺的重要部分。《投资法》中应明确规定项目后评价的程序、内容和方法，而后评价经费应包括在项目概算中，不能随意挪动，另外，日常管理费用应纳入财政支出。

结语

随着我国投资体制的改革,后评价在我国投资项目中的作用越来越突出。在商业房地产中应用项目后评价,对于全面总结投资项目的决策、实施和运营情况,分析项目的技术、经济、社会和环境效益和影响,为投资决策和项目管理提供经验教训,改进并完善建成项目,提高其可持续性具有重要的意义。

参考文献

[1]陈煜红.对比法在商业地产项目后评价中的应用[J].中国住宅设施,2006(01):26-32.

[2]倪嵘.投资项目后评价方法[J].技术与市场.2008,(11):49-51.

篇（6）

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）07-0-01

一、简述房地产项目整体定位与经济评价的含义

房地产企业要想在项目开发过程中获得更高的经济效益，就必须进行精准的项目整体定位与经济评价，以便为项目营销方案的制定与有效性的提高提供条件。（1）房地产项目的整体定位：房地产项目的整体定位是以详细而全面的市场调查为基础的，项目管理人员对市场进行可靠的分析，从而选择适宜的目标市场，确定能够承受项目消费的客户群体，同时，针对房地产项目的档次与建设标准进行严格的制定，以保证房地产项目定位的精准性；（2）房地产项目的经济评价：房地产项目管理人员，在项目成本花费的基础上进行合理评价，包括项目规模、项目空间构想、项目分项的投资估算、项目投资总额等，从而估算出房地产项目在建成后可能产生的经济效益，这个过程即是房地产项目的经济评价。

二、房地产项目整体定位与经济评价中存在的问题

目前由于固有观念，传统思维及评价手段等影响在房地产项目整体定位与经济评价中易出现如下问题，影像定位与评价准确性。

（一）整体定位中存在的问题

（1）房地产企业对项目整体定位的认识不足，热衷于利用广告宣传手段提升房地产项目在市场中的影响力。这种宣传手段单一、缺乏创新性，同时，并未充分地考虑到市场需求与消费者的消费心理，缺乏科学的战略规划，导致房地产项目的整体定位不准确，难以有效地提升房地产项目独特性与有效性；（2）一些房地产企业在进行项目整体定位过程中，往往会参考其他项目，尤其是在房地产项目规模越来越大、水准越来越高的时候，更是容易产生整体定位雷同、流于形式等问题，使房地产项目缺乏新颖性、亲切性、相容性，难以为消费者提供安全、舒适、绿色的生活、办公环境；（3）不同的房地产项目是针对不同消费群体开发的，完善的客户资源管理平台对项目整体定位精准性的提升具有重要的推动作用。但很多的房地产企业过度重视项目开发，忽视客户管理，并未能与客户建立有效地沟通，难以把握客户需求变化，从而对消费群体的定位出现不准确的问题，影响房地产项目整体定位工作的效率。

（二）经济评价中存在的问题

（1）目前，我国房地产企业正处于发展阶段，很多的理论研究与实践探讨还没有达到熟练的程度，一些房地产企业未能够对房地产项目经济评价给予足够的重视，或者项目的经济评价缺乏科学性与全面性，经济评价效率与质量不高，严重影响经济评价工作的有效性；（2）一些房地产企业为了获得经济效益，擅自更改房地产项目的一些数据、信息等，从而使项目的经济评估报告出现不真实的问题，经济评价报告缺乏参考意义，影响房地产项目营销策略的科学制定与有效实施。

三、房地产项目整体定位与经济评价的策略

为提高定位和评价准确房地产企业必须针对项目整体定位与经济评价问题进行严密地调查与思考，并结合企业实际发展情况与经营方针，扬长避短，发挥优势，制定出更为有效的项目营销策略，从而提高房地产企业的核心竞争力，保证房地产企业经济实力、技术实力、管理实力等的不断提高。

（一）房地产项目整体定位的策略

房地产项目的整体定位，不仅包括项目产品的定位，同时包括其在市场中的定位、消费者心中的定位等，因此，房地产企业必须结合全部的影响因素，遵循相关原则对房地产项目进行综合思考与分析，从而保证房地产项目整体定位的精准性。

房地产项目的整体定位的最终目的是促进企业发展，因此，项目整体定位工作需要在结合企业的发展战略，并详细分析房地产市场的情况，同时，在满足房地产项目功能的基础上，加强对市场定位、产品定位、消费者定位的研究，并对项目的经济风险进行科学预测，以便保证房地产项目整体定位的科学性与经济性；遵循房地产项目整体定位的原则，房地产项目应该注重对项目产品定位、市场定位以及消费者定位等方面的探讨，针对不同的项目产品制定不同的开发方案；房地产市场瞬息万变，在项目开发前必须对市场进行调查分析，了解市场供需关系，以满足市场需求；对于消费者（客户）的定位，需要完善客户管理平台，加强沟通从而了解消费者的需求，针对不同需求制定不同的营销方案，有利于提高房地产项目营销方案的实效性。

（二）房地产项目经济评价的策略

房地产项目经济评价的终极目的即是降低项目开发的风险，提高项目的经济效益，因此，在进行项目经济评价过程中，需要对房地产项目的规模、定位等进行综合分析，并结合项目实际情况创新评价的方法，以全面性、客观性、及时性为原则，加强项目预算、成本估算、效益测算等项目的经济评价，以最大化提高经济评价报表的科学性与可靠性，从而为提高房地产项目经济评价的参考价值奠定基础。

篇（7）

1引言

自改革开放以来，随着经济持续快速发展，城镇化进程的不断推进，进入城市的人口越来越多，致使房地产业火热发展，自2007年房地产业就达到发展的最高点，从2008年开始房地产的楼市逐步进入调整阶段，无论从成交价格来看，还是成交量来看都或多或少的萎缩。然而房地产业的发展，已经成为拉动国家GDP快速增长的重要因素之一[1]，更是成为政府和金融部门关注的重点，因此近两年政府不断出台各式各样的房地产调控政策，从房地产的萎靡开始，各大省市逐步从原来的房屋限购到现在的取消限购，贷款利率的降低等等方面来刺激房地产市场，但这些举动都没怎么影响市场的回暖。做好房地产本身的评价及控制对于目前房地产企业的生存就显得格外重要，一个房地产企业想要度过这几年的萎靡市场，想要在这样的环境下生存，就只能从自身出发，在开发满足消费者需求项目的基础上，不断把控自己的成本关，将成本降至最低，并时时对成本进行评价分析，找出一个状态点影响成本加大的因素，及时调整成本管理力度，本文就是在房地产项目开发基础上，分析影响房地产成本加大的主要因素，旨为给房地产企业一个指引，使得其能够在这如此的房地产市场环境更好的发展。

2房地产项目成本评价指标的建立

2.1评价指标体系的建立原则

为了建立一套科学的、客观的、全面的房地产项目成本项目综合评价指标体系，本文总结以往影响房地产成本的特点，以项目的全生命周期展开分析，并遵循以下原则：

（1）全面性、科学性原则。影响房地产项目成本增大的因素很多，只有建立一个全面而科学的综合评价指标体系才能正确、客观的评价房地产项目成本的现状，找到减少成本的控制措施。

（2）差异性原则。我国土地区域面积广泛，不同的地方，经济发展不一样，房地产项目所产生的成本也不一样，因此，我们要能根据不同地方的不能的成本差异灵活设置分析指标。

（3）层次性原则[2]。房地产项目的成本评价类似于一个复杂的系统，它可以分解为多个子系统，在不同层次上采用不同的指标，有利于房地产企业能够直观的对影响较大的因素进行调控。

（4）动态性原则。设计指标体系时应充分考虑系统的动态变化，要能够综合反映房地产项目成本的时时变化，便于房地产企业能够时时进行预测和管理。

2.2评价指标体系的建立

评价指标体系是建立房地产项目成本评价的载体，房地产项目成本控制是一个全生命周期的动态成本控制，涉及房地产项目开发的各个阶段，因此，必须依靠上述原则，通过对待评房地产项目认真研究，客观而公正选择评价指标，本文通过对西安曲江某房地产公司商品住宅项目进行成本研究，得出下列评价指标体系见表1。

3 可拓物元模型的构建

3.1可拓评价方法的原理[4]

可拓学理论是蔡文于1983年提出的新理论方法，该理论定量地描述了事物特征的变换，以关联函数值表示事物之间所具有得某种特征程度，从定性和定量两个角度分析研究和解决不相容问题，能摆脱因主观因素而产生的不必要麻烦，在处理实际问题时具有很强的科学性和适用性。

3.2可拓评价方法的基本步骤[5]

可拓评价方法是根据事物关于特征值来判断其属于某一集合的程度，通过可拓关联函数的计算使评价结果定量化、精确化。

3.2.1确定经典域。

设房地产项目成本评价的影响因素有m个评价等级Nj=（j=1，2，…，m），则经典域就定义为各个影响因素Ci关于各个等级Nj的各个特征值Xji的取值范围，则经典域物元矩阵表示为：

其中，Rj为经典域物元矩阵，Nj=（1，2，…m）为第j个等级，Xji为Nj关于事物特征Ci的量值范围，即各个等级关于对应事物特征Ci的量值为（aji，bji）。

3.2.2确定节域

节域为Cp的各个特征关于全部等级的值域，则节域物元矩阵表示为：

其中Rp为节域物元矩阵，Np为事物等级的全体，Cp为全体特征因素，Xpi为Np关于事物特征Cp的节域，且有Xji∈Xpi（i=1，2，…m）。

3.2.3确定待评物元

将影响房地产项目成本评价的等级因子作为参数用物元来表示，称为房地产项目成本评价的待评物元，则待评物元矩阵表示为：

其中Roj为待评物元矩阵，P0j表示待评房地产项目成本评价等级，Ci为P0j的事物特征参数，Xi=（i=1，2，…n）表示事物特征参数Ci具体的取值，它的取值是通过专家调查及计算房地产项目成本指标而来。

3.2.4确定权系数

确定事物特征Ci的权系数αi且 。每个事物特征因素的权重，一般都是由专家打分并结合以往类似研究案例，运用属性层次模型求得。

3.2.5确定待评事物关于各等级的关联度

根据可拓学理论的关联函数定义，关联函数表示为物元的量取值为实轴上一点，符合要求的范围程度。即表示待评物元P0j关于事物特征参数具体值Xi属于房地产项目成本评价等级Nj的程度。令有界区间Xji=[aji，bji]的模定义为 ，根据上述的可拓物元理论，可以得出关联函数如下所示：

其中 表示待评物元P0关于事物特征参数的具体值Xi的房地产项目成本评价等级Nj的关联程度， 为点xi在区间Xji上的距离，同理可得 ， 。 的计算公式如下：

3.2.6计算待评事物P关于等级j的关联度

3.2.7等级评定

，从而确定房地产项目成本评价结果，其中Kj为综合关联度。

4房地产项目成本评价的实例研究

以陕西省西安市曲江某商品住宅项目为例研究。

4.1指标等级的选取

就本文而言，选取成本控制优，成本控制较优，成本控制一般，成本无控制四个评价等级，通过专家调查及走访多个房地产项目，比较得出评价指标等级区间及指标参数值如表2所示。

4.2 参数指标量纲化

为了使各个指标具有可比性，方便分析计算，必须把有量纲的指标进行量纲化处理，统一化为无量纲，处理方法如下[5]：

其中：（1）为越大越好的因素；（2）为越小越好的因素。qti为t类别第i因素的评价标准值； 为量纲化后的t类别第i因素的评价标准值； 为第i因素的最大评价标准值； 为第 因素的最小评价标准值。对表2 中量纲指标进行无量纲化处理，结果如下表所示：

4.3确定物元经典域、节域以及待评物元矩阵

根据表3，取各参评指标取值范围作为经典域。节域由参评指标等级的取值范围而定，一般是优劣等级的全体，待评物元为参数指标值。结果如下：

通过查阅大量参考文献资料、走访各个房地产项目成本和咨询相关专家，选择房地产项目评价指标权重为规划选址、市场定位、砌体类型、钢筋含量、混凝土含量、设计变更、施工单位选择、报价水平、合同管理、项目部人员管理水平、不可避免的现场签证、设备及材料采购控制、造价人员水平分别为：0.05、0.1、0.1、0.22、0.17、0.08、0.05、0.05、0.05、0.05、0.01、0.02、0.05。

4.4计算房地产项目成本评价因子的关联度[5]

根据关联度公式，具体结果详见表4。

4.5 计算待评物元综合关联度及评定等级

根据上述各个指标权重系数结合评价因子关联度表计算房地产项目成本评价等级的综合关联度，计算结果如下：

由上述计算分析可知，房地产项目成本的评价结果属于成本控制一般的状态。说明房地产企业对于成本的控制状态没有达到最优，还需要很大的力度去控制。

5控制措施

通过上述分析研究可知，影响成本优劣的重要指标是设计阶段及招标及合约阶段、施工阶段。

（1）设计阶段

在设计单位选择上加大力度，从优选择；严格执行限额设计标准，对于本项目而言，没有过多的重视限额设计，导致一部分成本加大；重视施工图纸审查。

（2）招标及合约阶段

选择有经验的施工单位以合理低价的选择原则，可以大大减少我们的成本和后期的施工管理。推行集中采购招标的方式，降低采购价格。注重合约规划及管理，严密制定合同条款，谨防后期变更与签证索赔。

（3）施工阶段

项目部应该时时编制调整动态的资金需求计价，与成本部的目标动态成本控制相结合，做到一月一检查，一季一分析，半年一总结。施工过程中严格控制现场签证。

6结论

本文通过对房地产项目成本研究，以决策阶段、设计阶段、招标及合约阶段、施工阶段、竣工结算阶段来选择成本评价指标体系，引入可拓方法论对房地产项目成本进行评价，得出目前成本可控的状态，更深一步的找出影响成本增大的主要因素，并对其提出一定解决方案的控制措施。

参考文献：

[1]廖文贤.论房地产开发中的成本控制[J].广东建材，2009，（6）：327-329.

[2]李馨，石培基.城市土地利用与经济协调发展评价研究――以天水市为例[J].干旱区资源与环境，2011，（3）：33-36.

篇（8）

世界性金融危机的进一步加剧，中央政府在结合我国市场经济的实际情况，果断出台了包括四万亿元投资计划在内的一揽子经济刺激计划方案，并在实际应用中取得了较为良好的效果。据国家统计局相关统计数据资料表明：今年1-2月份，房地行业完成投资约3580.13亿元，同比增长31.1%。目前，我国房地产行业普遍存在产能过剩、利润微薄等现象，已进入激烈竞争的市场环境行列，尤其是国外的投机资金通过各种形式涌入到中国房地产市场中，与国内的一些空闲资金一起，运用“炒作”等手段寻求较大利润，从而造成了我国房地产价格出现“虚高”和各种原材料价格猛涨等严重现象发生。在当今这个竞争激烈的房地产市场环境中，如何求生存、求发展是摆在所有房地产项目开发企业面前的一个非常重要的话题。在相同的开发市场环境中，除了结合社会需求开发出适销对路的产品外,最重要的就是对项目开发成本就行控制，尽可能通过各种管理和技术措施减少工程成本，将项目开发成本有效控制在最优范围内，最大限度地提高企业的投资收益，已成为研究房地产项目开发成本控制管理的重要研究内容[1]。

1 我国房地产项目开发成本控制管理现状

1.1 房地产项目开发成本控制管理“脱节”严重

由于受传统建设理念等因素的制约，我国房地产项目开发过程中普遍只注重施工阶段的成本控制，而对于其他阶段的成本控制缺乏足够的重视。从大量工作经验可知，房地产项目开发是一个多阶段、多环节的产业链，任何阶段任何环节的成本控制，均会直接或间接影响到整个房地产项目开发的成本控制管理水平。项目的成本。但在房地产项目实际开发过程中，很多房地产企业管理人员对项目开发成本控制的内容、目的和重要性认识存在误区，只重视“显成本”的控制管理，而对于项目开发过程中存在的“隐成本”则不太重视，往往轻视项目成本控制管理过程中的沟通管理，对施工阶段的成本控制过于重视，而对于项目立项、设计、招标、竣工、以及售后服务等阶段的成本控制缺乏足够的重视；或只是对项目开发中的某一重要环节非常重视，而忽视其他环节中的成本控制，从而造成房地产项目开发过程中各环节成本控制管理出现较为严重的“脱节”等不利现象。

1.2 房地产项目开发缺乏与市场匹配的动态控制措施

目前，我国很多房地产企业在进行项目开发成本控制管理过程中，主要采取会计成本核算控制方式，也就是知识对已经发生过的成本进行归纳统计和计算分析，是一种典型的事后控制、静态控制。许多开发项目在进行成本控制管理时，缺乏与市场相匹配的事前和事中控制管理制度措施，从而造成在实际项目开发成本控制管理过程中，不能及时收集、传递、整理、分析、以及储存相关市场信息，无法通过相关市场信息为项目开发成本管理提供正确的控制策略，难以采取有效的技术措施降低项目开发过程中的成本，从而大大降低了项目开发的社会经济效益。

1.3 房地产项目竣工阶段总结分析不到位

在实际项目开发过程中，很多中小型房地产开发企业及建设单位普遍存在“项目上马建班子、项目完工散摊子”的用人管理机制，从而整个企业的项目开发成本控制管理组织机构长期处于变动状体，不能形成一个固定的机构，从而造成项目竣工后，不能对项目开发各阶段的经验进行完善总结、分析、以及经验积累，没有很好落实项目成本控制管理绩效考评制度，没有根据相关成本控制激励机制进行奖惩，更不用说总结相关成本控制管理经验为以后项目开发成本控制管理提供相关经验依据。也就是说，我国房地产项目开发成本控制大多处于粗放式管理模式，致使房地产企业在进行项目开发成本控制管理过程中水平始终得不到有效借鉴提高，管理经验欠缺较为严重[2]。

2 房地产项目开发成本控制的重点及原则

为了提高房地产项目开发成本控制管理水平，房地产企业相关部门应对项目从立项、设计、施工到售后服务等各阶段各环节进行全面控制。房地产项目开发过程中，要将成本控制管理任务分解到项目开发各阶段各环节中，形成最易控制的子任务，并明确各子任务的所需因素和任务目标。只有将项目开发各阶段各环节中的成本控制好，才能使整个项目开发成本具有较高的综合控制水平。在房地产项目开发成本控制中，应遵守实用、合理、及时性、效益性、以及全员全过程等控制管理原则，实现项目开发实施全过程的成本动态控制管理。

3 房地产开发项目各阶段成本控制技术要点

3.1 项目立项阶段的成本控制

项目立项阶段的成本控制管理的技术要点在于进行项目建设前期的费用、成本、利润的估算分析，明确项目立项的可行性，从技术、经济效益等方面准确分析评估项目方案决策，避免决策失误给企业带来较大损失。另外还要充分结合项目实际情况，通过资料的合理整合利用，提高资源综合利用效率，充分挖掘有限资源中的价值，有效降低项目开发成本。通过争取各种社会优惠政策，降低项目开发的综合成本。明确项目开发全过程的成本控制技术要点，通过建立招投标管理制度等，将项目开发成本有效控制在较高水平范围内。项目设计和建设监理应采取招标措施，有效优化项目建设方案，使建设成本得到较好控制；项目大小施工、建设原材料、设备采购、以及安装调试等分项工程，更应采取按工程量清单计价办法进行严格招投标管理。通过招投标等措施，在同等条件下可以优先选择实力强、成本费用低的设计、监理、以及施工单位，提高项目开发成本整体控制管理水平。

3.2 项目规划设计阶段的成本控制

项目在规划设计阶段，其成本控制管理的重点在于前期工程费，包括招标费、项目规划设计费、地质勘查费等。虽然项目规划设计费用仅占整个建安成本费用的1.5％-2％，但是规划设计阶段的成本控制水平对整个项目成本控制水平的影响程度则高达75％以上。好的设计方案，不仅可以降低项目施工阶段的综合投资额度，同时还可以提高项目销售业绩，提高项目投资综合社会经济效益。

3.3 项目施工阶段的成本控制

房地产企业相关成本控制管理部门，在施工阶段除了要加强施工建设合同管理、工程结算管理外，重点还应加强对施工现场成本控制管理力度，杜绝出现较大变更等引起较大投资浪费，即将施工阶段成本有效控制在较高水平范围内[3]。

3.4 项目竣工结算阶段的成本控制

在项目竣工结算阶段，应根据施工建设合同、预算及费用定额、竣工资料、以及房地产项目开发建设有关法律法规和技术标准，认真审核各项工程的工程款。以相关政策为依据，对送审的竣工决算财力进行认真核实，落实工作联系单上所产生的签证费用，使竣工审核后的结算真正反应工程建设投资的实际造价。会同项目管理各部门对项目成本控制中存在的优缺点进行认真归纳总结，便于为今后工作中提供相关经验，便于其制定更好更优的改进方案。

4 结束语

在房地产项目开发过程中，必须对影响成本控制管理水平的各阶段各环节实施全过程的动态控制管理，以利于房地产企业投资资金的合理流动和使用，实现工程成本始终处于“可控、能控、在控”的良性循环状态，推动项目开发“高效、高质、快速稳健”的建设发展。

参考文献

篇（9）

前言：

自2010年起，我国对于房地产行业陆续出台了一系列宏观调控方案，坚决抑制投资投机性购房，首置刚需用户成为市场主流，从客观上遏制了房产泡沫，但也造成房地产市场的萎缩，对房地产市场开发企业的生存与发展提出更高要求。整个行业面临整合升级，未来房地产企业只有从实力、品质、品牌以及舒适度等方面来提升，才能支持自身的不断发展。这对于当前的房地产项目管理模式提出了新的挑战。

一、房地产项目与管理

房地产项目是工程项目中的一种，是指在一定时间、费用和质量下，为形成一定使用功能的固定资产，而按特定的程序完成的一次性任务，具有如下几个特点：1、具有时效性；2、对于质量目标要求较高；3、对于费用控制目标较强；4、房地产项目具有较强的系统性；5、具有特定的程序性，必须要经过构想、方案拟定、可行性研究及评审、决策、勘察、设计、招标等一系列规定的项目实施程序，不能错序或放弃；6、组织的特殊性[1]。

房地产项目管理是指在一个确定的时间范围内，为完成一既定的目标，通过特殊形式的临时性组织运行机制，通过有效的计划、组织、领导与控制，充分利用既有资源的一种系统管理方法。其基本流程是：项目领导机构建立；项目任务计划与分解；项目目标与预算；项目启动与协调；项目过程控制；项目沟通与评估。经过多年发展，我国已经建立起一套可靠的房地产项目管理流程，但应用于现阶段的房地产业发展仍显得有些捉襟见肘。

二、房地产项目管理新形势

（一）优化项目管理内部控制

优化项目管理内部控制是房地产企业提高自身运营及管理能力的重要途径。当前我国房地产行业还存在业务流程分散、风险评估环节薄弱、财务与各部门的渗透和关联程度不够等共性问题。原有的内部控制体系已经不能满足于当今房地产市场的需要。

当前我国项目管理内部控制存在的主要问题是整体内部控制行为的弱化、一些组织规划和授权批准形式化、未起作用，人力资源结构和绩效机制不完善、团队协作和风险意识淡薄、资金管控不科学，控制力低下、销售汇款滞后、拖欠，市场预测精度不高、招标管控不合理、成本控制不到位、竣工验收不规范等问题。为解决这一问题，进行房地产项目管理优化势在必行。在进行过程中我们必须遵守以下原则：1、健全性，决策、执行、监督都必不可少，并要渗透到每个业务的各个环节。2、重要性，在高风险领域和重要业务给予足够的关注。3、制衡性，维持监督人员的独立性，权责分配合理。4、效益性，管理好优化成本与预期效益，保证预期效应的达成。

要达成这一目标我们必须在优化房地产项目管理中做到标准化、系统化、合理化和有效化。在具体操作过程中，做好内部控制优化准备，首先要根据各企业的实际情况制定内部控制优化的目标，基本内容应该包括遵照国家法律法规，维护资产安全、提高信息有效性、提高经济效益、促进战略发展这几方面。其次要提高认识，对各级员工进行宣传与培训，正确认识优化内部控制的重要性，确认参与部门的岗位职责，确保责任落实到个人。最后，制定正确、切实可行的优化框架和实施流程[1]。

开展内部控制优化要从大处着眼，首先优化组织架构的控制，理清各单位的具体职责，不能造成权责不清的情况，从上至下都要做出具体规划。优化审计、审批机制，设立独立的审计机构，进行专业的培训，至少保证有一名财务专家，保证审计机构的独立性。根据公司的审批流程和标准，明确和落实各级管理层的权责范围，做到责任与职位对应、职位与人对应。这需要建立完善的内部控制监督机制和评估机制，确保政策的落实，并记录在执行过程中的问题与不足。此外，行之有效的绩效考核制度和激励机制是确保内部控制优化成果展现的有力保障。

（二）建筑信息模型对房地产项目管理的意义

建筑信息模型是一个设施的物理特性和功能的数字表达；是一个共享的知识资源，包括该设施从建设到拆除的可靠信息；是不同利益相关方，在不同阶段中支持和反映其各自职责的协同作业工具。建筑信息模型具有可视化的三维设计，对项目工程具有高度的模拟性，可随时根据具体情况作出调整，分析在具体项目实施中面临的各种问题。是一种现代化的项目营建工具[2]。目前在我国运用已得到推广，我国南水北调工程、上海世博工程都运用了这一技术，在美国和日本已将建筑信息模型应用到军事项目工程当中。我国房地产项目管理也要实现建筑信息模型的普遍运用。如何利用好这一工具，需要我们不断地探索与总结。

在房地产项目开发前期，可以运用于项目论证、产品分析和前期策划，需要各部门建立统一的数据载体，以形成关联。在设计阶段，建筑信息可建立3D模型，打破了传统2D图形的局限性，节约了绘图时间。在施工阶段，建筑信息模型与工程管理相结合，可实现项目的精细化管理。运用直观化的建筑信息模型对施工方案进行演示，可以对每一施工进度了如指掌，明确了各施工单位的具体工作，方便进行管理监督，防止了质量问题的发生。在项目竣工后，建筑信息模型也可以为企业提供一个真实可靠的竣工模型。建筑信息模型的运用大大节约了时间成本和管理成本，提高了施工质量与施工进度[3]。

结语：在房地产行业复杂多变的今天，我们要不放过任何能提高房地产项目管理水平的方法与工具，本文提出的两个观点只做抛砖引玉之用，在具体的房地产管理过程中，还需要广大企业进行实际的探索与总结。

参考文献：

[1]刘婷娅.房地产项目管理模式研究[D].重庆大学，2008.

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房地产开发是一项涉及面较广的经济活动。为了让房地产开发项目达到良好的经济效果，项目负责人应该进行充分的可行性研究。可行性研究主要是在房地产项目投资前，经过一定的分析，为项目投资者提供诸多方面的决策参考，如经济风险、运作方式等。同时，它也是房地产项目投资决策的重要根据，应该值得加以重视并研究。

一、经济分析的内涵剖析

第一，经济分析的概念界定。经济分析就是按照国家财税方面的相关制度与法规，分析某一项目的可行性，研究项目的投资、收益等方面信息，从而为项目承担人的投资决策提供一定的参考借鉴作用。经济分析的前提是分析人员能够对项目相关的所有因素均可作出合理的判断。由于社会的变化与发展，项目也会因各种社会因素而发生变化，因此，经济分析面对多变环境时应该能够应付自如。

第二，经济分析的基本步骤。分析人员对房地产项目进行经济分析时，必须以提供有效决策为目标，对项目相关的财务进行评价。其基本的步骤描述如下：首先，收集足够的基础数据。经济分析主要是针对数据进行分析，然后对数据与相关信息进行比较与估算。因此，数据收集是至关重要的。其次，编制相关财务方面的报表，同时针对财务评价指标，计算和评价相关数据信息，对房地产项目所涉及到的财务情况作出评价。再次，以基本财务数据为基础进行一些不确定性方面的经济分析，包括该房地产项目可能遇到的风险以及抗风险的能力。最后，根据财务评价方面的结果，做出该房地产项目投资是否可行的决策。

二、房地产项目的投资估算

第一，投资成本方面的估算。房地产项目投资可行性分析中的一个重要方面就是投资成本方面的估算。首先，分析人员要对房地产项目的土地开发费进行估算。土地开发费主要包括：出让金额、土地转让费用以及各种附加费用；土地征用以及安装补偿费用；管理人员工资等开销费用等。其次，分析人员要对附属公共配置设施费进行估算。公共配置设施费主要是指房地产项目中，建造一些并不是直接用于营业的一些公共设施而产生的一些费用。另外，还有房地产项目当地市政工程方面的建设费、建筑勘测设计费以及城市建设费用等。

总之，房地产成本估算是否正确，是否合理，将直接关系到房地产项目投资的回收以及利润的大小。

第二，项目销售收入方面的估算。任何房地产公司开发的项目，最终肯定要面向社会、面向客户。项目销售收入是房地产项目保证收益的前提。销售收入方面的预测要在充分调查与统计的基础上完成，可以根据房地产公司以往的销售业绩，利用相关方法，对房地产项目所在地未来销售状况有个合理的预测与估算。房地产项目销售收入的估算是否正确与销售价格有关，在实际定价的过程中，可以根据某种定位法来确定，也可以使用多种定位法的组合。如常用的定价法有：成本导向定价法、客户导向定价法以及竞争导向定价法。

通常情况下，房地产公司分析人员可以根据竞争导向定价法实现销售价格的确定。因为房地产项目的投资成功，一方面可以获利；另一方面可以在房地产市场竞争中立于不败地位。房地产公司可以根据社会因素以及企业自身因素，决定本项目销售价格是稍高于还是稍等于同类竞争者。确定某房地产的比准价格如公式①所示：

比价价格=■①

在公式①中，n表示的房地产企业进行比较的实例个数，Mi表示第n个比较实例的可比价格。一般在房地产销售定价的过程中，根据公式①确定最后销售价格外，还要进行诸多方面的判断，以最大限度地保证最终销售价格的合理性。如要考虑房地产开发公司的营销状况、要考虑外界宏观环境对价格的动态影响、房地产市场中的需求状况等。

第三，项目销售税金及附加方面的合理估算。房地产开发项目销售税金及附加方面涉及到的东西比较多，主要有：项目营业税、建设过程中的维护税、土地增值税以及房地产开发公司的所得税等。其中土地增值税是指有偿转让土地使用权或者地上附有物，而获取增值收入的个人或者单位所交纳的税。但在通常情况下，因为增值税只能在房地产开发项目投入完成，并且销售成功后才能有效计算，所以可以在实际销售之际按销售额的1%实施提前征收，最后再统一进行计算后补缴。而房地产开发公司的所得税是指公司生产经营过程中所得利润的征收税。一般是以25%的利率进行征收，但对于一些利润较少、规模不大的房地产开发企业，可以实施一定的优惠额度，而对于一些特定行业的新办房地产开发公司，甚至可以考虑免所得税。

第四，项目不确定性方面的评价。房地产开发项目不确定性方面的评价主要涉及到盈亏平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理论研究预测各种不确定性因素和风险因素的发生对项目评价指标影响的一种定量分析方法。而通过敏感性分析，可以找出影响项目经济效益的关键因素，使项目评价人员将注意力集中于这些关键因素，必要时可以对某些最敏感的关键因素重新预测和估算，并在此基础上重新进行经济评价，以减少投资风险。

三、总结

房地产开发项目投资决策的经济分析是一个相对复杂的过程。为了让决策者提出的决策结果更为合理，更为有效，财务数据方面的估算和预测是至关重要的。特别需要注意的是，在具体评估预测时，应该尽可能地因不同人、不同方法而造成的估算预测结果的不一致性，或者差异过大。因此，在经济分析时，应该明确不确定的因素，估计项目可能遇到的风险，从而加强房地产开发投资项目决策的可靠。

参考文献：

1、郭丹,李菲.成本管理过程评价指标体系设计[J].合作经济与科技,2007(3).

2、胡晶,赵彩霞,文安福.浅析房地产开发企业在工程施工中的成本控制[J].商业经济,2008(10).

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房地产行业作为我国国民经济的重要支柱产业之一，它的任何一次具有风险性的变化，都可能给经济和民生带来重创，因此，房地产项目风险的识别与应对措施对房地产市场健康发展及我国经济市场的良好运行至关重要。对于房地产项目风险识别与应对措施，笔者将从以下几个方面发表浅显的认识。

一、房地产项目风险及主要构成要素

房地产项目风险，是指投资商因对未来某房地产项目投资的决策以及客观条件的不确定性，而导致该项房地产项目投资的实际收益与期望收益产生负偏差的程度及其发生概率，即投资商在房地产项目投资过程中，遭受各种损失的范围或幅度及其可能性，包括投资商直接或间接的损失。其主要构成要素包括房地产项目风险因素、房地产项目风险事件和建设项目风险损失三个方面：

（1）房地产项目风险因素

房地产项目风险因素是指能够引起或增加房地产项目风险事件发生的机会和影响损失严重程度的因素，是事件发生的潜在条件，可将其分为有形风险因素和无形风险因素两类。

（2）房地产项目风险事件

房地产项目风险事件是指直接导致房地产项目损失发生的非故意的、非预期的、非计划的偶然事件，它使得风险的可能变成了现实并导致损失的后果。

（3）房地产项目风险损失

房地产项目风险损失是指由于房地产项目风险事件的发生而导致投资商投入资本的减少，或者预期收益与实际收益之间出现负偏差值，主要包括直接损失和间接损失两部分。

二、房地产项目风险识别

房地产项目风险识别，是指房地产开发商对房地产投资过程中存在的风险加以认识和辨别，并对其进行系统的归类分析，以揭示风险本质的过程，它是房地产项目风险管理的基础和重要组成部分。目前，房地产项目开发过程中常用的风险识别方法主要有以下几种：

（1）专家调查法

专家调查法是大系统风险识别的主要方法，它是以专家为索取信息的重要对象，各领域的专家运用专业方面的理论与丰富的实践经验，找出各种潜在的风险并对其后果作出分析与估计，主要包括专家个人判断法、智暴法和德尔菲法等10余种方法，其中智暴法与德尔菲法是用途较广、具有代表性的两种。

（2）故障数分析法（FTA）

故障树分析法是由瓦特森提出来的，该方法是利用图解的形式将大故障分解成小故障，或对各种引起故障的原因进行分析，实际上是借用可靠性工程中的失效树形式对引起风险的各种因素进行分层次的识别。这种方法常用于直接经验较少的风险辨别，比较全面地分析所有故障发生原因。

（3）幕景分析法

幕景分析法是一种能够分析引起风险的关键及影响程度的方法，一个幕景就是对项目未来某种状态的描述，它采用图表或曲线等形式来描述当影响项目的各种因素发生某种变化时，整个项目情况的变化及其后果。此方法可向决策人员提供最好的、最可能的或最坏的投资前景，并且详细描绘出不同情况下可能发生的事件和风险。

（4）筛选一监测一诊断技术

筛选一监测一诊断技术是由高德曼提出的比较实用的一种风险识别方法。筛选是依据某种程序将潜在危险的影响因素进行分类选择的风险识别过程；监测是对某种险情及其后果进行监测、记录和分析显示过程；而诊断则是根据症状或其后果与可能的起因等关系进行评价和判断，找出可疑的起因进行仔细检查。

三、房地产项目风险应对措施

在完成项目风险识别之后，应针对风险进行定性、定量的分析，制定风险应对措施，以降低项目风险的负作用。风险应对措施主要包括风险回避、风险控制、风险转移、风险分散和风险利用等几种方法。

（1）风险回避

风险回避是根据风险预测评价，经过权衡利弊得失，采取放弃、中止开发活动，或改变开发活动方案，以避开风险源，达到消除风险隐患的措施。风险回避是处理风险最强有力的手段，有效的回避措施可以完全解除某种风险。

（2）风险控制

风险控制是指在风险事件发生前、发生时及发生后，采取的降低风险损失发生概率，缩小风险损失程度的措施。由于风险控制措施成本低、效益好，不会产生不良后遗症，因此，对于房地产开发过程中的种种风险，应优先采用风险控制措施。

（3）风险转移

风险转移是指开发商在开发过程中，有意识地将自己不能承担或不愿承担的风险转移给其他经济单位承担所采取的措施，主要通过合同、保证、期货和保险四种途径，达到风险转移的效果。

（4）风险分散与风险利用

风险分散是通过房地产开发主体和客体的分散，增加风险的承受单位数，达到减少风险的目的；风险利用是指开发商利用人们惧怕风险、追求安全的心理，通过参与确实存在风险的开发活动，依靠自身扎实的风险管理工作，兴利抑弊，谋求自身最大收益的方法。

参考文献：

[1] 李刚.论房地产开发风险[J]，经营管理者.2009（ 23）.

[2] 孔德军，刘冬松.建设项目中的风险识别方法[J]，基建优化.2002（ 4）.