商业地产可行性报告大全11篇

绪论：写作既是个人情感的抒发，也是对学术真理的探索，欢迎阅读由发表云整理的11篇商业地产可行性报告范文，希望它们能为您的写作提供参考和启发。

篇（1）

项目周期理论认为任何项目从开始到结束都可以概括为项目机会分析、项目规划、项目实施和项目后期处理四个部分。每一个阶段都对应着项目的实施情况和特定需求。本文结合项目周期理论，从项目启动到项目最终结束都伴随着资金的流入和流出。要控制企业资金链风险，必须从项目实施的每个环节和相应的任务出发，针对每一个环节的不同情况，分析资金的流入与流出，从而控制相应的风险。风险管理理论支出，风险管理可以划分为风险识别、风险评估、风险应对、风险监控四个环节进行分析与研究。首先，资金风险识别是房地产项目风险管理的基础，重点寻找项目的风险因素，明确风险管理对象。风险评估是结合公司的实际情况，分析项目中的风险点，提出尽可能多的可行性方案，防范相应的风险。风险应对是针对相应的风险，从相关的解决方案中挑选出最符合公司战略目标和未来发展的风险控制方案， 并加以执行。风险监控是对方案实施的效果进行反馈和监督，对方案执行的效果进行评价，并进行适时地纠正和修改。 结合房地产开发资金投资大、开发周期长的特殊性， 本文将房地产开发分为四个阶段，并对每个阶段可能遇到的资金风险进行识别和分析， 并提出可靠的解决办法。

（一）开发前期可行性研究过程中的资金风险项目开发前期通常要进行可行性的研究。可行性研究阶段是投资决策的重要依据，是项目管理前期工作的重中之重。房地产项目的详细可行性研究是指在房地产项目投资决策前，对拟建项目有关的社会、经济、技术等方面进行深入细致的调查与研究，对可能采用的各种开发方案进行认真仔细的经济分析和比较论证，对项目建成后的经济效益进行科学的预测和评价。在此基础上，对拟建项目的技术先进性和适用性、经济合理性，以及建设的必要性和可行性进行全面分析、系统论证、多方案比较和综合评价，由此得出该项目是否应该投资建设和如何投资建设等结论性意见，为项目投资决策提供可靠的科学依据。

房地产开发前期另一个重要工作是保证开发土地的按时取得。土地项目的基本情况包括有项目的名称、性质、地理位置、周围地理环境、总占地面积、总建筑面积、建筑密度、容积率、各类建筑的构成、投资方案规划、投资总额，总工期等基本情况。与此同时，还必须进行开发项目场地的现状和建设条件分析，如基础设施状况及其外部条件，各类建筑物、构筑物的现状，计算需要拆除的房屋面积，需要处置的原住户户数和人口，需要安置的劳动力人数等调查资料，并对供水、供电、污水处理条件以及商业、服务业、文教卫生环境条件进行分析。这些资料是可行性报告对项目进行经济评价的依据。

在项目开发前期，企业必须确定项目开发所需要的资金，计算公司的资金缺口，并提出资金缺口的解决办法，保证项目实施所需要的资金能够完全到位。在前期的可行性分析报告中，对取得土地的价款以及相应的拆迁费用必须做好详细的预算，在房地产开发项目中，前期的土地款是必须要从企业流出的，因此，企业必须对这一部分风险予以充分的考虑。在项目规划方案中，企业将要建设的楼盘规划也必须与相应的资金予以配套。

（二）项目开发建设过程中的资金风险项目开发与建设过程中的资金风险非常复杂，这主要表现为：一方面，房地产项目开发周期长导致房地产企业资金循环周期也相应会较长，大量资金必须占用在一个项目上；另一方面，房地产市场和我国金融市场存在较多的不确定性因素， 导致房地产开发面临较大的资金风险，不可控因素较多，资金的成本和后续资金的跟进存在较大的问题。

针对房地产项目开发和建设过程，资金的风险主要体现在建设周期过长这一特殊客观情况上。资金被过长的占用在一个项目上，加大了资金链断裂的风险。随着2009年下半年，我国政府对金融企业向房地产开发商银根贷款的紧缩，大部分企业在筹集资金方面将面临较大困难。如何合理分配有限的资金到项目开发过程中，同时保证开发项目有条不紊地进行是房地产企业在开发过程中必须要分析的重要议题。首先，不能同时进行多个项目的开发，必须保证企业资金实力能够支撑现有项目的资金需要；其次，在项目开发过程中，如何保证项目建设的速度和资金供给的速度匹配是建设过程中资金风险控制的关键。

（三）产品销售过程中的资金风险我国普通住宅、写字楼、别墅、商业地产的房地产类型主要采取开发销售的模式，资金回笼速度受房地产开发建设周期的影响较大。而商业地产项目经营周期长达十几年甚至更长，因此其投资回收期较长，资金回笼速度缓慢，受宏观政策与微观市场的影响较大，所面临的风险也较大。房地产销售是房地产开发商资金回笼的过程，一方面，企业要偿还公司在项目开发前期向银行和其他机构所借的资金，另一方面还必须保证其他开发项目、竞拍土地资源和公司未来发展的资金。通过租金的形式能够为企业带来稳定的现金流，并且具有较高的收益，但是不能一次性地为企业带来大额现金流入。如何在资金流入上与企业资金流出两者间达成平衡，以及如何有效实现资金的收回是销售过程中资金控制的重点。

（四）售后服务过程中的资金风险现代房地产开发企业在楼盘发开中都包含有物业管理、房屋维修等后续服务项目。在设计阶段，企业根据建筑或建筑构件的使用寿命，确定上述维护工作的时间安排，必要时还可进一步确定大规模整修和组件更换的时间，以实现维护工作和费用的合理化。售后服务可以分为外包和自主经营两类。如果实行物业外包对企业来说就没有资金风险，但是自主经营就必须对相应的资金流出予以控制。

二、资金链风险控制措施

资金链对于房地产开发企业而言具有非常重要的意义。一方面，由于房地产行业属于资本密集型行业，需要大量的资金投入才能够形成；另一方面，房地产开发周期长，企业必须能够有效地分配有限的资金，完成项目开发。针对房地产开发过程中遇到的种种资金管理风险，可以通过下面的相关措施予以控制。

（一）制定有效可靠的融资方案项目开发前期，企业必须制定有效的融资方案，筹集项目开发过程中需要的资金。具体可从以下几个方面入手：首先，企业需要综合分析和考虑国内的宏观金融政策以及未来政策走向。其次，考虑具体开发项目的资金需要和资金融通的风险和收益情况等因素，确定投资结构，制定初步融资方案。比较不同的融资方案的优缺点，根据项目自身和各融资方式的特点，对融资结构和资金结构进行相应调整。根据融资成本理论，分析比较各种融资方式，选择可行、有效的融资方案。

（二）加强项目开发过程中成本控制在项目实施过程中，需要项目的各种成本进行有效控制，保证资金的合理利用。第一，项目开始初期，做好成本管理的基础工作，对相关原材料的价格进行收集和整理，做好各项房地产项目的成本定额，财务部门应该对相关的预算方案进行修改，并形成考核目标，加强预算的有效执行。第二，实行全面成本管理。结合基础工作的成本定额、财务预算计划，分析对照各部门、各项目工程的成本责任考核指标，向企业领导提供真实的成本数据，严格日常成本管理控制。第三，严格执行考核标准，对各班组的成本控制执行情况进行考核。

（三）在销售过程中加速项目资金回流销售过程是企业资金回流的过程。房地产商品进行流通时，房地产流动资金的周转时间对开发商而言具有非常重要的意义。它直接影响房地产资金全部循环过程，流动资金的周转时间主要取决于房地产货币资金和商品资金在商品流通过程中变更的长短。为了促进资金的回流，房地产企业可以采取相应的营销手段，加速资金的回流速度。分析房地产市场供求信息，正确运用销售心理学和财务杠杆原理，制定有效的营销策略，合理地利用预售手段，可以缩短销售周期加快资金回收。运用有效的营销手段，不仅可提高企业经济效益，还可降低企业的财务风险。

（四）加快房地产体系配套政策改革有效解决房地产资金链的风险还需要相关宏观政策的帮助。扩大参与房地产信贷融资的金融机构的范围，允许有一定实力的非国有商业银行发放房地产抵押贷款是缓解房地产商资金链紧张的有效手段。政府制定相关政策，规范目前在中国房市寻找投资机会和参与投资的私募基金的运作行为，保护投资者的合法权益。监管部门应适当降低房地产企业上市融资的门槛，使一部分具有一定规模和实力的房地产开发企业通过发行股票的方式吸收社会上大量的闲散资金，解决融资难的问题。积极培育企业债券市场，鼓励房地产企业通过发行企业债券，进行直接融资。

房地产业对我国整体经济发展具有非常重要的作用。企业资金链风险控制对房地产企业具有非常重要的意义，关系到企业的生存。如何控制企业开房地产开发过程中的资金风险是企业和政府共同作用的结果。继金融危机后，融资问题逐渐成为房地产市场的核心问题，如何解决资金问题、实现房地产企业资金链的良好运作与不断循环显得尤为重要。

参考文献：

［1］樊幻灵：《论我国房地产企业资金链管理与完善》，《中国房地产金融》2010年第1期。

篇（2）

“为何不反个方向试试？”20世纪60年代，有个叫做迪克・福斯贝里（Dick Fosbury）的小男孩经常这样问自己。

在俄勒冈麦德福德中学的田径运动员中，福斯贝里只是名不见经传的一位。当时的主流都是采用“跨越式”跳高，而福斯贝里则喜欢“背越式”跳高。这是一种打破常规的反身起跳法――即大步快速前进，最后扭身使背部与横杆平行，并以弧线形成一个优美的反弓――肩膀先过，然后是膝盖，两只脚在最后越过横杆，随即脸朝上背部着地。

当时不少专业人士断言，福斯贝里会摔断脖子。但是，1968年墨西哥城夏季奥运会上，他不仅没有摔断脖子，还以7英尺4 1/4英寸的成绩打破了全美纪录和奥运会记录，将金牌收入囊中。

迪克・福斯贝里开创了一种全新的跳高方式，这种背越式跳高也被称作“福斯贝里跳”（Fosbury Flop）。福斯贝里在上世纪60年代中期发明了这个跳法，后来被全世界每一个跳高选手所采用。

在房地产界，也有一个很经典的案例――潘石屹是如何从海南岛跑出来的。潘石屹自己讲起当时流传很广的一个谣传：“我到北京来调查写了一个可行性报告，发了封六个字的电报回海南：人傻、钱多、速来。这比较可笑。”

20世纪90年代初，尚在海南从事地产投机的潘石屹，走到了自己人生的一个关键路口。有一次，在当地规划局，潘注意到了两组数据：第一，海南的暂住者比长住居民多得多；第二，按人均算，海南这个穷岛，人均居住面积却是北京的七倍。于是，在海南房地产市场崩溃前不久，潘离开海南，进军北京。

潘石屹的秘密武器就是“反方向游”。从早期的精装修概念，到商住两用（SOHO）、开放社区（建外SOHO）概念，他与主流市场有所区别，逐渐清晰了自己的品牌个性，从而不断发展壮大。2005年，潘石屹再次启动战略大调整计划，“弃住从商”，旗帜鲜明地表示要放弃住宅主攻商业地产。

靠着“永远不做大多数”的理念，潘石屹不仅成为一个拥有耀眼个人品牌的CEO，更把公司做成了一个最具进攻型的公司。过去几年时间里，SOHO公司蝉联北京房地产项目销售冠军：2003年30.12亿元；2004年32.81亿元；2005年33.42亿元。2005年，SOHO中国已经取得了近150亿元的销售额。11年时间，潘石屹实现了从“最吸引眼球”到“北京最大”地产公司的跨越。

在这个“世界是平的”的互联网时代，成功和失败都以“10倍速”进行，不少人抓住了这股“10倍速”力量，让自己的个人品牌一飞冲天。与迪克・福斯贝里、潘石屹的经验类似，他们都采取了“换个方向是第一”的路径，比如：

章子怡――放弃电视剧阵地，擅长品牌减法。

李宇春――不以传统形象出位，而靠炫酷的新形象。

郭德纲――自我定位为“非著名相声演员”。

徐静蕾――博客一姐。

当前明月――放弃传统路子，明史也可以写得很好看。

是什么让默默无闻的李宇春、郭德纲、章子怡“一飞冲天”？是什么让曾经的“草根”打破平庸，成为与众不同的超级明星？从“草根”到超级明星，绝对不是Mission Impossible！做一条反方向游的鱼，才能与众不同。

那么，该如何做条“反方向游的鱼”呢？

其实，“反方向游”就是要创造个人品牌，不管是明星、CEO，还是“草根”阶层、职场人士，个人品牌变得越来越重要有六条寻求与众不同并取得成功的路径可供借鉴：“反方向游”；“10倍速”力量：互联网；开动你的右脑；亮剑精神；个人危机公关修炼；快就是慢。

“做一条反方向游的鱼”是有前提条件的，那就是对未来的理性判断，即人们常说的远见。它需要耐得住寂寞，甚至有一些偏执；它需要勇气与胆量，把自己赶出舒适的区域，到一个陌生的世界去探索，甚至是置于死地而后生；它需要不断挑战自己的决心；它还涉及到人才的相对性概念，人才不是绝对的，而是相对的，在一个单位做不好，甚至被开除，换个地方就可能是出色的员工，要选择一个能认同你优点的雇主。

“做一条反方向游的鱼”，很难！但一旦做到了，你就会发现，你已经从“草根”变成超级明星了。

让你身价百万的方法

有一个故事叫做《穷人的习惯》。说有一个富人见一个穷人可怜，就想帮他致富，富人送给他一头牛，叮嘱他好好开荒，等春天来了撒上种子，秋天收获了，就不会再过穷日子了。

于是，这个穷人满怀希望地开始奋斗。可是没过几天牛要吃草，人要吃饭，日子比过去过得还要艰难。穷人心思一动：不如把牛卖了买几只羊回来，先杀一只吃，剩下的还可以生小羊，长大了再拿去卖，就可以赚更多的钱了。

穷人的计划如愿以偿。只是吃了一只羊之后，小羊迟迟没生下来，日子又艰难了，穷人忍不住又吃了一只羊。穷人一想，这样下去可不得了，不如把羊卖了买成鸡，鸡生蛋的速度要快一些，鸡蛋立刻可以赚钱，日子或许就可以好转了。

穷人的计划又如愿以偿了，但是日子并没有好转。他又忍不住开始杀鸡，终于只杀到剩一只鸡时，穷人的理想彻底崩溃。他想：致富是无望了，还不如把鸡卖了打一壶酒，三杯下肚，万事不愁。

很快春天来了，发善心的富人兴致勃勃地送种子来，竟然发现穷人正在就着咸菜喝酒，牛早就没了，房子里依然一贫如洗。

不是在春天到来之时把荒开好，把种子撒下去，等待秋天到来后不菲的收获；而是习惯于将牛卖了去换羊，换鸡，最后换得一无所有。这就是“穷人的习惯”。

穷人往往认为他们自己不可能成为富人，即使富人告诉他们致富的不二法门，即使他们拥有成为有钱人的一切条件。

而美国一位单身母亲、35岁时成为百万富翁的劳拉・兰格梅尔则提出一种全新的观点，她认为，百万富翁有两点与众不同：拥有财富与懂得积聚财富。受此启发，她独创了“财富圈”的方法，致力于将普通人打造成百万富翁，使他们拥有积聚财富的能力。她创立的Live Out Loud公司，每年向上万客户传授“财富圈”项目。

作为过来人，劳拉认为，成为百万富翁其实并不真的非常困难，只要方法得当。如果你有机会向她请教，她会请你先回答如下8个问题：

（1）你的月收入是多少？

（2）你的月支出是多少？

（3）你有多少资产？

（4）你有多少负债？

（5）还有其他什么资产或负债？

（6）你想达到什么目标？

（7）你有哪些技能可用以赚钱？

（8）你愿意建立并执行“财富圈过程”吗？

“财富圈过程”是个实实在在的计划。它施行起来很简单：像有钱人一样思考；模仿有钱人的行为方式。

“财富圈过程”涉及到12个致富模块，可以把收入变成资产，再将资产变成收入……不断循环增长。不管你收入水平如何，负债程度如何，都可以根据一年的期限，按照书中的方法和步骤，设定自己的财富规划，最终过上理想的生活：

不需工作，从事喜欢的事情；

搞定一切债务；

按自己的意愿生活，而非雇主的意愿。

篇（3）

“但是房地产市场风险很大，我们之前没有什么经验。”眼镜男再次提出问题。

“哪里没有风险？谁也不是一生下来就会做生意的，我之前做火腿肠的时候，这种东西还没有在市场上出现呢，没有风险吗？有风险才有利润。我这个人从来就不怕风险！”

这是位于河南洛阳的鲁阳肉制品有限公司的总经理办公室，皮肤黝黑的男人是这个公司的老总陈万阳，眼镜男是他的副总刘东，一个新的投资计划就这样在两个人的几句对话中敲定，一个企业和很多人的命运因此发生了转折。

突入房地产市场

那是2003年，房地产市场狂飙突进的一年。不断上扬的房价让原本守着自己“一亩三分地”的传统制造企业红了眼，纷纷加入淘金大军，鲁阳肉制品有限公司也成为其中一员。

鲁阳是中国肉制品企业中的领军型企业，在企业发展之初，陈万阳通过敏锐的商业嗅觉就锁定了肉制品加工市场，通过不断创新的火腿肠产品和高举高打的品牌策略，迅速占领市场。随后的几年，鲁阳不断规范企业运作，引入先进的管理经验和技术，确立了一体化发展战略，通过收购上下游的相关产业，打通了产业链，在确保品质的同时，实现了产供销的高度融合。到2003年，鲁阳已经成为销售收入超10亿元、利润过亿元的国内著名大型肉制品生产加工企业。鲁阳现金流充裕，账面上躺着十几个亿，全公司都洋溢着一种要大干一场的劲头。

机会终于来了。一个曾经的合作伙伴找上门来。万维，一个一直和鲁阳关系紧密的大型零售集团鑫辉连锁股份有限公司的董事长，他亲自上门希望能够和鲁阳一起开发位于洛阳市中心的一块地块。鑫辉之前开设零售超市时，都是租赁物业，如此一来成本颇高不说，也会受到商业板块整体发展的影响，因此，他计划直接进军商业地产。但无奈鑫辉的资金流有限，于是他想到了鲁阳和陈万阳。

陈万阳在洛阳和整个河南的商业圈子里是一个出了名的性情中人，他有能力、有胆识、商业嗅觉敏锐，圈内人缘也特别好。更重要的一点是，鲁阳现金流充裕。

万维在总经理办公室见到了陈万阳，这个办公室他来过几次，每次都会被正面墙壁上那“勇往直前”四个大字吸引。那是陈万阳自己写的，据说陈临了很长一段时间字帖，就为了把这四个字写好，那是他的座右铭。坐在这四个大字下面的陈万阳，生气勃勃，永远给人一种马上要出击的感觉。

万维也不绕弯子，开门见山地就把目的说了，“我已经找专业人士评估了那个地块，位置还是相当不错的。参与竞标的企业背景也都很雄厚，地产行业的大佬们也都想分一杯羹，我们最大的优势是本地企业，可以争取到一些政府支持。我建议鲁阳和鑫辉可以联合成立一个房地产开发公司，持股比例再商议。怎么样？”“当然，”他也把风险讲明了。“鑫辉和鲁阳一样，都没有运作商业地产的经验，谁也不能保证项目最终的结果如何”。

陈万阳听完万维的介绍，没有急着表态。他打开办公桌的抽屉，拿着洛阳市地图参看着这块标的位置，虽然他的脸上有些严肃，但是，他身上的血逐渐热起来了。他知道，万维所说的事实，这块标地的位置确实不错，附近是中档的居民小区，临近新落成的市政府大楼和一个中学，方圆一公里内没有高端商场和超市，出于一个商人敏锐的嗅觉，他断定这个位置商机无限。但是万维提醒的风险也是他的顾虑。

送走万维之后，陈万阳迫不及待的叫来了公司副总经理刘东，把情况向他说了一下，让他马上去核实信息，通过各种途径，尽快给他个回复。

两天之后，刘东向他证实了万维的信息是准确的，这确实是个大好机会。于是，就出现了文章开头的那一幕。陈万阳一锤定音，决定正式进军房地产市场。

由于没有有经验的运营人才，陈万阳亲自挂帅，出任总经理。也许赶上了房地产市场蓬勃发展的好时候，过五关斩六将的陈万阳第一个房地产项目大获成功。在拿到财务报表之后，说不上是难过还是高兴的叹息道，“辛辛苦苦做实业，做了十几年，竟然赶不上房地产市场一个项目的利润，果然是暴利啊！”开了个好头的陈万阳开始四处出击，接连拿下多个项目，房地产公司走上正轨。

频繁跨界狩猎

当然享受到更大成功的陈万阳也并没有止步，他看准了另外一个“钱”景广阔的市场——金融投资。在房地产市场大获成功之后，身价更上一层楼的陈万阳开始混迹于各种企业家圈子，在这些圈子里，豪爽直率的陈万阳交到了很多朋友，其中一位就是刚刚回国创业的华尔街投资大佬——张绍辉。当时整个国内的投融资市场还处于方兴未艾的阶段，PE和VC都扎堆在互联网行业，专业的投资人才更是少之又少，像陈万阳这样的农民出身的企业家对于投融资几乎一窍不通。但是这位同为河南老乡的专业人士却给陈万阳指出了一条新路。在一次政府举办的交流酒会后的交谈中，两个人聊得比较深入。

张绍辉晃着手中的红酒，侃侃而谈，“你可能也有体会，乘着互联网的东风，上市公司参与科技型企业的投资成为一股浪潮。自2000年来，这样的情况越来越多。”

“是啊”，陈万阳也感叹，“眼看着别人挣钱，我就是找不到门路，否则也想去插一脚。”

“这有何难？金融投资有很多途径，其实受益于中国股市的牛市，但凡新股IPO，或定向增发，只要能中签，投资者躺着就能赚钱。”

一席话说得陈万阳茅塞顿开。他兴奋地放下酒杯，站了起来，“对啊，这一点我怎么没有注意到，之前的万元、联星，不就是通过这种定向增发的形式大获成功吗？我也可以效仿！”

“虽然是低成本高收益的生意，但是也有一定的风险，除了上市破发以外，PE参与定向增发最大的风险就是锁定期之后的价格很难预料。有可能被套牢。”张绍辉提醒道。

“哈哈，别的我不敢说，但是我这个人从来都不怕冒险，老话说得好啊，‘富贵险中求’，哪有安稳挣钱的道理！”陈万阳挥着大手笑道。

紧接着，陈万阳探过身子，诚恳地对张绍辉道，“我知道你这次回国也是准备大干一番的，不如我们联手吧！合作形式什么的都可以谈！”

张绍辉略一愣神，没想到这短短的一番对话，就让陈万阳做了如此重大的一个决定，这让见惯了华尔街各种市场调研、可行性报告的他有点不适应。

他试探性的问了一句：“这么重要的决定，你可以回去多考虑一下，和公司方面再商量一下。”

陈万阳还是哈哈一笑：“你放心，我做的决定我能负责。这么多年，我一直相信自己的直觉，事实也证明，我做的决定一直是对的。”

尽管陈万阳表达了全然的信赖，但是，张绍辉还是谨慎地设计了合作架构。由陈万阳的鲁阳和自己组建的投资团队各自出资，成立了一个全新的投资顾问公司，公司独立于鲁阳集团的架构之外。新的投资公司会在每一个阶段给鲁阳提供报告，从立项开始，关于那些不跟踪的、跟踪的、重点跟踪的公司以及最后决定投哪些公司，都和陈万阳沟通。但只是建议。

赶上了好时候的鲁阳自进入金融市场后，就顺风顺水，当年金融投资业务就获得了巨大收益，远远超过于其肉制品加工主业的收入。鲁阳也被业界追捧为跨界投资样本。随后，趁胜出击的鲁阳不断加码金融投资，投资的项目一度达到了十几个，成为业内有名的金融大鳄。

陈万阳信奉“别把鸡蛋都放在一个篮子里”，通过不断跨界，寻找新的盈利点，在2005年后的一年多时间内，陈万阳先后接触了石油、汽车修理、边贸、酒店、互联网等20个项目，成立了汽车修理、生化制药、饮品制造等多个子公司。这些公司的成立，多数都是陈万阳基于现有的企业资源和人脉关系，洞悉商机后的产物。

比如，他之所以进入生物制药行业，是因为他在于很多企业家接触的过程中发现这类人群非常注意养生和保健，他断定这一块的市场前景非常好，而他之前接触过的一个面临生产困境的小药厂正好可以低价收购用来生产，小药厂之前也有一种保健品在售，只要重新包装即可上市。销售渠道也可以借用原有的肉制品销售渠道。类似看起来稳赚不赔的生意，让鲁阳的摊子越铺越大，特别是借势房地产和金融领域的成功，鲁阳的盈利不断翻番，鲁阳一跃而成以肉制品加工、房地产、金融投资为三驾马车，涉及饮料制造、生物医药、汽车修理等多领域的大型综合型企业。作为肉制品加工企业的标签逐渐淡去。

骤停骤上不得法

作为一个成功的商人，陈万阳就如同一个舵手，通过敏锐的商业嗅觉和一往无前的勇气成功地避过暗流和礁石，驾驶着鲁阳这艘大船乘风破浪。然而，总有一些事情是无法预料的，比如席卷全球的金融风暴。在宏观的经济大势面前，企业就如沧海浮萍。

当然，寒冬是渐渐来临的。

首先感受到寒意的是股市，2008年下半年开始，股市持续低迷，投资者信心不足，承接新融资的能力也降到低点。A股市场新股IPO出现了严重的塞车状况，大量企业排队苦等上市，但前景如何却难明朗。即便是已经上市的企业，市值也是一路下跌。这让鲁阳的投资被深深套牢。

紧随其后的是房地产市场的萧条。从2008年下半年开始，之前旺盛的房地产投资热潮戛然而止。消费热情骤降，很多楼盘的预售都出现了问题，大多都只卖出了总量的二三成。以往的炒房客也不见踪影。无论是商业地产还是民用住宅都是量价齐跌。一些传统的房地产大佬们也开始收缩市场，寻找新的增长点。

鲁阳也不得不作出战略收缩的调整。但是之前步子迈得太大，囤在手里在建项目有好几个，且都是曾经的地王，这种情况下，鲁阳的现金流开始吃紧，不得不裁员应对。

长期以来对主业的忽视也终于酿出恶果。火腿肠从市场占有率极盛时的70%下降到20%左右。

雪上加霜的是企业经营项目繁杂、相互间关联度低，与原主业之间也无任何关联，且投资时间又很集中，在现金流吃紧的情况下，问题逐渐发酵。

上马的饮料项目根本就未正常生产过，一大堆设备在车间中闲置。兼并的小药厂生产的保健品一直销路不畅。汽修项目也因为经营不善利润大幅下跌。

面对这种焦头烂额的局面，陈万阳头脑再次热了起来，他准备夺回刚性需求的肉制品市场。他开始大刀阔斧地砍掉之前的一些子公司，低价贱卖的贱卖，申请破产的破产，关停的关停。在建的一些房地产项目也有选择地停工，他也准备撤出在金融领域的一些投资。

他的一些举动，严重触动了公司员工的利益，引起了企业员工的强烈反弹，罢工等抗议活动逐渐在鲁阳出现。鲁阳逐渐陷入被动。