物业小区停车管理大全11篇

绪论：写作既是个人情感的抒发，也是对学术真理的探索，欢迎阅读由发表云整理的11篇物业小区停车管理范文，希望它们能为您的写作提供参考和启发。

篇（1）

一、引言

随着经济持续快速的增长，我国城市居民的私家车数量也有了飞速增加。以达州市为例，截止2013年7月底，达州市私家车拥有量达157017辆。随着私家车的增加，小区停车位出现供不应求的局面，由此引发的小区停车难的问题成为社会和物业管理的难题。

相比上涨的油价和拥挤的马路，更让生活在达州市的车主们揪心的是找车位。据有关部门提供的数据，达州市中心城区停车场主要为各单位、小区配建的停车场，城区内尚无专用的大型机动车停车场、库、楼等社会公共停车设施。目前有39个建设项目配建了地下车库，批建面积为137800平方米，实际作为车库使用的面积为103250平方米，加上各小区地面配建，共计停车位4570个，但这仍无法满足市民停车的需要。达州市城区“路窄车多”，要找个便利的停车位更是“难于上青天”！虽说在城区有路边停车场供车主停车，但是本来就不宽敞的市区道路加上路况拥堵，根本无法满足市民的停车需求，停车难的问题仍旧未解决。生活在达州，停车难，究竟难在何处呢？为了深入了解达州市居民停车的现状，笔者对达州4个行政区的8个典型住宅小区的业主随机发放问卷调查500份，有效回收480份，并对愿意接受访谈的业主进行深度访谈；走访小区物业管理企业的工作人员；通过网上查资料和走访政府有关部门了解与停车位有关的政策和制度。

二、调查结果

1、小区车位数量与车辆数量对比

从小区停车位数量与车辆数量对比（如下表1）发现，停车位供求矛盾突出，出现了严重的供不应求问题。在达州市，由于主城区修建时间较早，规划并不完美，并且许多早期修建的楼盘并没有考虑到停车这一因素，因此导致达州目前面临停车不易的难题。在调查的8个典型小区中，62.5%的小区出现了严重的供求缺口，没有出现缺口的小区都是新建小区，大部分业主都还没有入住，所以调查的数据还无法反映真实的需求情况。此外，笔者在达州市达川区各大楼盘销售现场，随机走访了20余位有购房意向的市民，其中约有六成均有购车打算，也就是说，私家车的增长还将保持高发展势头。

2、地上停车位车满为患，地下停车场却存在闲置

所谓地上停车位，是指利用小区道路、公共场地、公共绿地等空间用作的停车位。从上表可以看出，地上停车位使用率达到280%。与地上车满为患形成鲜明对比的是地下停车场却存在闲置，除地下车库停车位少的使用率可以达到100%外，其他小区地下车库均有闲置现象。

3、业主对物业公司在停车管理方面满意度不高

在被调查的480名业主中，在被问及对物业公司在停车管理方面是否满意时，有25%的业主对住宅小区的停车管理极不满意，65%的业主认为一般，仅有10%的业主表示满意。而业主反映主要问题集中在停车管理不规范、处理纠纷不及时、收费不合理、车位分配不公平等方面。

4、因停车难引发的其它社会问题

停车难问题已经很困扰人了，由停车难引发的其它社会问题也让业主觉得十分头疼。根据被调查业主提及问题的频次按从高到低的顺序排列如下表2。

三、小区停车矛盾产生的原因分析

1、私家车增长过快，停车设施严重滞后

目前达州市私家车以每年20%左右的速度增长，有的家庭有两辆甚至更多。私家车数量急剧增加，而停车空间却是有限的，这种矛盾就引发了小区停车位不足的问题。达州老城区的中心广场、人民公园、农贸市场等人流集中地附近的公路上，基本上都密密麻麻地停放着私家车。随着私家车数量的日趋增长，公共场所和小区机动车停车矛盾日益突出，车位数不足与日益增长的停车需求之间仿佛打了一个“死结”。据调查，不论是旧小区还是新建小区，都存在停车设施滞后的现象。具体原因如下。

（1）大部分旧小区没有停车位规划。1998年以前，达州的私家车还属于奢侈品，很多家庭根本没有买车的打算，对停车位更没有什么概念，所以90年代以前建的小区，在设计时就没有设计停车位。但是在随后的十几年里，私家车数量猛增，使得停车问题很快凸显出来，由于没有停车位，业主只能把车停在过道或是绿化带上，这样给业主的生活和出行带来了很大不便。

（2）新建小区配套设施标准偏低。1998年国家规定住宅小区必须配建停车位。达州市也于2009年6月21日在《达州市城市规划技术管理规定》中提出新建住宅小区必须按住宅每户建筑面积的不同配建停车位，见表3。

停车位配建标准的出台一定程度上缓解了小区停车难的问题，但是这些停车位依旧满足不了小区业主日益增长的停车需要，私家车的增长速度大大超过了标准所支持的力度，所以停车位紧缺问题依然存在。

2、小区停车位所有权归属不清导致收费不合理

调查结果显示，虽然有70%的业主能接受现在情况下的车位租金，但仍有25%的业主认为停车收费太高，难以承受。现阶段达州市停车位销售并不理想，一个地下车库动辄一二十万，让很多购房者难以接受。而且96%的业主所购买的车位只有短期使用权，没有所有权。在停车位权属法律模糊不清的情况下，除了可能会出现地下车库管理、维修问题，还会导致地下停车费远高于地面停车费，有的甚至会出现几倍的差距。业主们考虑到地上停车费用少且停车方便，大多数人都会选择停在地上停车位，结果是地下停车位大量闲置，地上停车位却车满为患，有的甚至占领消防通道，给小区带来很大的安全隐患。

3、物业公司管理不到位，产生纠纷

住宅小区停车位本来就不足，加上物业公司的管理欠缺，造成小区停车位存在诸多问题。调查发现，曾因停车问题与物业公司发生矛盾的业主就有48%，这成为小区停车矛盾的主要矛盾之一。主要表现如下。其一，在购房初期，70%的业主认为物业公司在车位分配上没有做到公平、公正、公开；其二，物业公司不征得业主的同意，擅自将小区公共用地改建成停车场地然后租给业主，收取租金；其三，对小区业主的乱停乱放，物业公司只采取劝说、告知等方式，对大部分业主没有约束力，不能解决违规停车的现象；其四，物业工作人员服务态度差，在接到业主投诉后，仅有20%的物业会采取积极的措施应对，大部分情况是表面答应却毫无作为。

4、业主素质不高，乱停乱放现象严重

一些新建小区停车设施比较完善而且也能正常运行，但也存在停车难的现象。其中最主要原因是有些业主为图方便，将车乱停乱放，抢占他人停车位或是占用公共通道。停车问题的合理解决涉及到业主和物业公司的配合，即需要物业管理的有条不紊，也需要业主的配合，只有这样，才能使停车难问题得到解决。

四、治理小区停车问题的对策

1、合理控制居民私家车拥有量

以现在私家车增长速度来看，如不采取措施合理控制私家车的拥有量，短时间不可能解决小区停车难的问题。从欧洲的经验来看，政府一方面应积极引导市民拼车出行，或鼓励市民出行使用公共交通，另一方面通过增加购车税、燃油税、交通拥挤费等措施，提高市民私家车的使用成本，从而抑制市民私家车的拥有量。

此外，可以借鉴日本的优秀经验，规定个人或单位在购买车时必须提供拥有固定车位的证明，这种固定车位可以是自有的也可以是长期租赁的，否则交管部门将拒绝上牌照，这样就可以通过停车位数量来限制汽车数量的增长，真正做到有位才有车，一位一车。

2、用动态发展的思路调整停车位配建标准

从根本上解决停车难的问题，最好的办法就是要求相关部门用动态的、发展的思路，提高新建小区停车位配建标准，不仅满足当前业主的需要，还要满足业主不断增长的停车需求。建议可以按照适当超前的原则，根据小区总产数的80%设置停车位规划标准，由于不同类型的小区居住人群不同，可以制定不同的停车位配建标准，例如，《烟台城市规划管理若干规定》中规定，新建住宅划分为三类，住宅配建停车场标准为：一类居住用地按每户1.2―1.5个机动车位设置，二类居住地按每户1―1.2个机动车位设置，三类居住用地按每户0.7―1个机动车位设置。

3、多方配合引入市场机制增建停车位

当前住宅小区停车场由于产权不清、收费不合理等问题，严重影响了开发商建设停车场的积极性，加剧了停车难的问题。解决问题的关键是政府加强对建设地下停车场的支持和鼓励，建议可以给建设地下停车位的开发商一定的政策优惠或补贴。通过减免税费或提供资金、土地等资源鼓励发展停车服务业，鼓励在小区周边空地兴建机械立体停车场。日本的机械立体停车场占70%，从20世纪60年代至今，库型从二层简易升降式发展至目前垂直升降式、升降横移式、巷道堆垛式等大规模集成车库，每年安装投运的停车位达10万个以上，而在中国机械车立体停车场目前只占2%～3%。综观各国，机械立体停车系统是未来停车方式的发展方向之一。

此外，还可以由交警、城管等部门在物业管理公司的配合下在小区周边道路规划建设夜间停车位，充分利用市政道路资源，缓解周边小区市民的停车难情况。

4、提升物业公司停车管理水平，营造良好的停车环境

对物业公司而言，解决停车难问题的关键是制定好小区停车管理规范。停车管理规范制定的主旨一定是要方便业主，因此无论是制定还是执行程序都要公开，充分发动业主自己来讨论规范条款。在制定好停车规范后，物业公司就严格按照规范实施停车管理，科学划分地上临时停车位，及时疏导停车位，巧妙利用车库死角等地方，节约利用不多的停车空间，在征得业主同意的情况下，合理规划小区道路停车位，满足小区业主的停车需要。在业主管理方面，物业公司要加强对规范停车的宣传，建议可以通过跟社区居委会合作，通过发传单等方式对业主进行劝导和教育，促使业主自觉遵守并维护停车规范和秩序。

此外，由于小区服务具有一定的垄断性，相关部门要加强对物业公司的监管，针对停车收费实行政府指导定价，充分发挥价格杠杆调节作用，适当提高地上停车收费标准，促使业主自觉地将车停入地下停车场。

（注：本课题由四川文理学院社区服务发展研究创新团队（编号：川文理2014112-10）支持。）

【参考文献】

[1] 杨传明：城市住宅小区停车问题及解决对策研究[J].现代城市研究，2012（8）.

[2] 战晓静：济南市居住区停车位的建设与管理初探[J].住宅产业，2008（5）.

篇（2）

戈尔现代管理有限公司辩称,该公司向小区业主收取的停车管理费在性质上属于场地租金和场地维护费,并非保管费。王先生所计算的车辆价值过高,交通费、误工费和车辆被盗之间没有因果关系。

法院审理查明,王先生于2004年6月15日以3.98万元的价格购买了该奥拓小轿车。戈尔现代管理有限公司为王先生所居住的小区提供停车管理服务。王先生的车辆在戈尔现代管理公司保管期间被盗,戈尔现代管理公司存在一定过失,王先生要求戈尔现代管理有限公司赔偿车款损失于法有据,法院予以支持。但赔偿的具体金额法院将结合车辆被盗时价值及被告过错程度予以酌定。至于王先生另行主张的交通费及误工费,于法无据,法院不予支持。最终,北京市朝阳区人民法院判决北京戈尔现代管理有限公司赔偿车主损失15000元。

点评:胡勇军(浙江海通联合律师事务所律师)

近年来,小区内车辆失窃案件时有发生,车主要求物业公司赔偿的案件也常见报端。此类纠纷往往争执较大:车主认为物业公司收费后就应该妥善看管车辆,造成被盗责任在物业公司,自然应赔偿损失;物业公司认为收取停车费是允许车主有偿使用停车位,自己不负任何责任,而且收费很少却要承担上万元乃至几十万元的赔偿,显失公平。诉讼发生后,车主能够提交给法院的证据也往往是一张收据或停车牌而已,它所蕴涵的法律关系并不明确,这样就给法院认定案件事实造成了困难。

篇（3）

第一条 为规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，促进物业服务行业健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、国家发展改革委和建设部《物业服务收费管理办法》等法律、法规和规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于具有独立法人资格、取得物业服务资质的物业服务企业，在郑州市市区内提供物业服务时收取物业服务费的管理工作。

第三条 郑州市市区的物业服务收费管理工作由郑州市物价局负责;各县(市)、上街区的物业服务收费管理工作由当地价格主管部门负责。

第四条 本办法所称物业服务收费,是指物业服务企业按照物业服务合同的约定,提供物业服务向业主所收取的费用，主要包括以下内容:

(一)综合管理服务;

(二)物业共用部位的日常维护和管理;

(三)物业共用设施、设备及其运行、使用的日常维护和管理;

(四)环境卫生、绿化管理服务;

(五)物业管理区域内公共秩序维护。

第五条 物业服务收费应当遵循合法、合理、公开、透明和收费与服务水平相适应的原则。

第六条 物业服务收费实行政府指导价和市场调节价两种价格管理模式。

住宅小区未成立业主大会和新建住宅前期物业服务，物业服务收费实行政府指导价。

住宅小区已成立业主大会的，物业服务收费实行市场调节价。

别墅及非住宅类物业服务收费实行市场调节价。

第七条 物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

物业服务成本构成一般包括以下部分:

(一)服务及管理人员的工资、社会保险和按规定应当提取的福利费等;

(二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

(三)物业管理区域清洁卫生费用;

(四)物业管理区域绿化养护费用;

(五)物业管理区域秩序维护费用;

(六)物业服务企业办公费用;

(七)物业服务企业固定资产折旧;

(八)经业主或业主大会同意的其他费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本。

第八条 实行政府指导价的物业服务收费实行等级管理。

(一)物业服务项目包括综合管理服务、公共区域秩序维护服务、公共区域清洁服务、公共区域绿化养护服务和共用部位、共用设施设备日常运行、养护、维修服务五项。

(二)每个服务项目根据服务要求、设施设备配置情况不同，分为五个收费等级。

(三)物业服务企业所申报的综合管理服务项目的等级，不得高于所选的公共区域清洁服务、公共区域秩序维护项目等级。

(四)物业服务最终价格为五项对应等级收费标准之和。

第九条 住宅小区物业服务收费各等级的基准价和浮动幅度，由具有定价权的价格主管部门依据房地产行政主管部门确定的物业服务等级标准制定。

各住宅小区具体的物业收费标准由业主与物业服务企业在价格主管部门核准的物业服务项目等级的基准价和浮动幅度内约定。

第十条 实行市场调节价的物业服务收费标准，由物业服务企业在与业主签定物业服务合同时约定。

第十一条 执行政府指导价的物业服务企业，应当在房屋交付使用前，持以下资料原件(复印件加盖单位公章)向价格主管部门申报物业服务收费项目等级标准。价格主管部门在实地勘验后，对具备收费条件的物业小区核定收费项目等级标准。

(一)规划部门批准的建设工程规划许可证、住宅小区总平面图;

(二)房地产行政主管部门认定的服务等级标准材料;

(三)申请物业服务收费等级标准的书面材料;

(四)物业服务企业资质证书的复印件;

(五)法人登记证书及营业执照副本;

(六)物业服务合同;

(七)物业承接查验报告;

(八)其他需要报送的资料。

第十二条 本办法实施前实行政府指导价的住宅小区，继续按原合同约定执行。物业服务企业如需调整物业服务收费标准，可按照本办法的规定，在新制定的政府指导价标准范围内进行调整，并应征得小区专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第十三条 物业服务企业在物业服务中，应当严格履行物业服务合同，遵守国家的法律法规，为业主提供质价相符的服务。

第十四条 物业服务收费以房屋所有权证登记的建筑面积为准计算;办理房屋所有权证前以售房合同中约定的建筑面积为准计算。

第十五条 完成物业承接查验并交付使用的房屋，自开发建设单位交付之日下月起，业主开始按月交纳物业服务费。

第十六条 因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的房屋或已竣工但尚未出售的空置房屋，物业服务费用由开发建设单位全额承担。

第十七条 业主或物业使用人装修期间产生的装修(建筑)垃圾由业主或物业使用人按规定自行清运的，物业服务企业不得收费;委托物业服务企业清运的，清运费用由业主与物业服务企业协商确定。

第十八条 住宅小区的物业服务企业推广使用集成电路卡(IC卡)的，按业主实际使用数量免费发放，丢失补办的可按成本价收取费用。

第十九条 住宅小区机动车停车服务费实行政府定价。

在全体业主共有道路或者其他共用场地停放机动车辆的，是否交纳停车服务费，收取的停车服务费如何使用，应当经业主大会或物业管理区域内专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

物业服务企业在全体业主共有的地面和地下规划共用车位、道路或其他共用场地收取的停车服务费，扣除经营管理成本后的业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照商定的意见或业主大会的决定使用。

规划用于停放机动车的车位，在产权人取得相关产权后，可由产权人通过出售、附赠或者出租等方式约定。产权未明晰前，车位的收益归全体业主所有。

第二十条 物业企业代供水、供电、供气、供暖、通讯、有线电视等单位收费时，不得向业主收取手续费等额外费用。

第二十一条 物业服务企业不得以保证金、抵押金等形式变相收费。

第二十二条 物业服务企业已收取物业服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

第二十三条 物业服务企业应当按照政府价格主管部门的规定，在物业管理区域内的显著位置，采取公示栏、公示牌、收费表、收费清单、收费手册或多媒体终端查询等方式实行明码标价。明码标价的内容包括:物业服务企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费依据、计费方式、计费起始时间、价格管理形式、价格举报电话12358、行业监督电话等。

第二十四条 物业服务企业违反物业服务收费相关规定收费的，由价格主管部门依法进行查处。

第二十五条 本办法自20xx年9月1日起执行。《郑州市物价局 郑州市房地产管理局关于印发郑州市物业服务收费管理实施办法(试行)的通知》(郑价公〔20xx〕2号)及其他相关文件和规定同时废止。

小区停车位如何管理的具体方案为了更好的解决小区的停车问题，保持良好的停车秩序，通过对小区去年停车管理的总结，近两个月来客服中心不断的与业主、居民委员会相关部门沟通和讨论，拟定了20xx年的停车管理方案，具体如下：

一、小区出入口安装一卡通智能刷卡系统，固定车位车辆直接刷卡出入小区，在进入地面固定停车场及地下车库时需要再次刷卡。临时车辆进入小区，需领取智能卡，刷卡计时，缴纳临时停车费方可驶出小区。

二、小区固定停车场(1号、3号、4号、6号)采取抽签方式分配，另外601603号楼前西段停车位划入3号停车场作为固定停车位，614616号楼前停车位划入4号停车场作为固定停车位。地面车位分配方式基本延续20xx年的分配方案，同时为了固定停车场停车有序，在停车场出入口安装智能刷卡系统，一车一位，刷卡进入。

三、根据消防要求，确保消防通道畅通，调整原路两侧固定车位(包括2号、5号停车场)，不再纳入抽签分配范围，改为临时停车位，供搬家、来访、业主临时停放及特殊车辆使用，并采取计时收费办法。

四、由于地下车库机械二层车位的启用，保障车辆停车规范及地下车库车辆管理系统的正常运行，取消地下车库临时停车位。

五、对已办理地下车库停车位的私家车，可以参与地面固定停车位的抽签，对抽中地面停车位并自愿放弃地下车位的车主，可以办理终止地下车库停车位租赁协议，停车费用按照实际发生月进行退费。

六、地面车位收费依据标准：北京市物价局京价(收)字[20xx]194号《关于调整我市机动车位车场收费标准的通知》、北京市发展和改革委员会《关于调整我市机动车停车场收费计时单位的通知》(京发改[20xx]495号文件)、经区发展和改革委员会核准的备案标准执行。

地面固定停车位收费标准：

小型车月租150元，年租1600元

篇（4）

二、运用PDCA循环改善酒店式物业管理服务

在酒店式物业服务过程中，运用PDCA循环的科学程序改善服务质量可作如下探析:

(一)P－计划阶段

在这一阶段，应在着重分析当前酒店式物业服务过程中存在的问题、主要原因和收集物业信息、业主的共性、个性需求的基础上，确定服务质量目标、整改计划，并制定相应的措施。(1)调查现状，找出问题。调查当前酒店式物业服务现状，广泛抽取样本，收集近一段时期内物业服务的资料，根据业主的共性需求和个性需求，确定需要改进的管理问题及服务质量要求。(2)分析问题产生的各种原因。可从服务意识、服务标准、服务内容、人员素质、专业能力、管理水平等方面着手，逐一分析论证，寻找问题产生的原因。(3)找出影响酒店式物业服务质量的关键因素。影响物业服务质量的因素可能很多，但主要还是由关键因素决定的，改进酒店式物业服务质量必须从关键因素入手，抓住主要矛盾。(4)制定解决问题的措施计划。针对问题的关键因素，寻找可能的解决方法，制定可行的措施计划。措施计划应明确:需要解决的问题、将要达到的目的，执行时间、执行者、执行范围和执行方式。编制相关体系文件，如物业管理目标和方针、实施手册、制度文件、作业指导书、工作记录等。

(二)D－执行阶段

这一阶段的主要内容是实施，按照P阶段制定的计划、目标、措施及其分工，严格组织实施。但任何一项计划，都不是单一的工作;为此，需要完善相关基础设施、引进必要人才，对管理人员、具体工作人员等进行思想动员，提高服务意识、增强工作责任心、加强职业素质教育、强化专业技术培训。

(三)C－检查阶段

这个阶段要加强与有关业主、小区、社区的沟通和协调，加强督促检查，及时向相关领导部门反馈各项措施的落实情况，以便根据实际情况对原计划进行补充和调整。检查内容主要是:是否按照既定计划执行，执行情况是否符合计划的预期结果，措施是否有效，还存在哪些差距等。如果实际执行情况与预定目标偏离、措施效果不明显，还存在差距，就要分析原因。如果达到了预期目标，效果显著，则总结经验。这一阶段还可建立一些具体的指标考核方法，比如:物业服务关键绩效考核方法－－KPI，采用计划完成度、措施执行率、业主满意率、投诉回复、及时处理率等指标。

(四)A－处理阶段

这个阶段主要是对检查结果进行总结。对已解决问题的成功经验进行提炼，有针对性地修改或制定有关标准、工作制度，以便以后执行或推广;对于失败的经验也要加以总结，以免重现;对于效果不显著的或者实施过程中出现的问题，分析原因，制定新的措施和对策，转入下一轮PDCA循环中去解决。这四个阶段是循环不止的，每运行一次，解决一个问题，工作就上升一个台阶。因此，采用PD-CA理论指导，伴随着这种循环，酒店式物业管理服务质量水平也就随之上了一个新的台阶。

三、PDCA在改善酒店式物业管理服务质量中的实证

笔者结合本市某物业企业管辖的物业小区的实际问题进行了实证研究。该小区总占地面积200亩，总建筑面积约40万平方米，住宅总户数2600多户，小区内部配套有商务酒店、沿街商铺、特色商业街、商场、写字楼等。笔者经业主满意度调查发现，业主对“停车场管理”等服务满意度不高，需要进一步改善服务质量。调查结束后，根据PDCA模型，该企业制定了整改工作方案。

一是制定整改方案。通过座谈、走访相关业主，了解到业主对“停车场管理”服务的不满意，主要集中在三个方面:个别停车场管理人员服务态度较差，且不提供倒车引导服务;部分业主停车不规范，存在一车占两位，挤占人行道的现象;外面的车停在本小区。根据调查了解到的问题，该企业同业主委员会商榷后，制定了整改方案，分别就停车场管理人员服务内容和服务态度、小区车位划线、小区车辆准入证等方面进行整改。

二是执行。根据整改方案，该企业确定由一名副经理负责，联合业主委员会，开展了停车服务及文明用语培训、车位划线、文明停车倡议、小区车辆登记发证等行动。

三是检查。在整改过程中，除了不定时检查外，该企业又开展了“你提我改”活动，及时了解业主对整改行为的反应;整改结束后，通过电话的方式，征求业主对停车管理的意见，尤其是之前对停车管理服务不满意的业主。四是总结提高。经过一个月的整改，业主对停车管理服务满意度大大提升。该企业认真回顾本次整改行动，总结经验，将停车引导、文明用语、车位划线和车辆出入发证作为日后停车服务的重要内容，并建立了服务标准，对相关人员进行考核，考核结果与当月奖金挂钩。

篇（5）

1、制定完善的停车场管理制度，并遵照执行。

2、定期检查停车场配置足够的消防栓等灭火器械，并可通过防火卷帘将整个车场分割成若干个防火区域；车管员对易燃易爆物品、烟火等涉及安全的一切事项严格把关，提高警惕性，杜绝隐患。

3、私家车位设立明显识别标示，车管员不让其他车辆挤占私家车位；对于一些禁止停车的场所，设置显著的禁停标志，对违禁的车辆实施处罚。

4、对于临时泊车卡、月保卡与私家车位卡采用不同颜色印制，便于识别管理，在车卡背面注明有关事项如：不赔偿损失、车辆应自办保险等，尽量避免事后纠纷。

5、车场配置显著的出入口指示、限高标志、禁鸣标识、限速标志、车场管理须知、收费标准等。

6、车管员对每辆进入车场车辆作适当检查，注意车辆是否有被撞、被刮等迹象做好现场记录由车主签字确认，在此减少不必要的纠纷；主动礼貌提醒车主不要将贵重物品留在车内，同时阻止闲杂人员进入车场。

7、停车场将安排专职车管员对停车场实施巡查管理，并引导车辆停放，提供问询服务。

8、对车场出入口附近的路面实施人车分流，确保区内人员进出及活动的安全；对于易产生交通瓶颈、造成堵塞的地段及时进行有效疏导。

9、在停车管理员手中将备一份月保车主基本档案，以便车辆发生危险情况或紧急疏散时使用；车管员巡查中若发现停放车辆有异常情况（自燃等）要立刻采取措施实施补救，若车辆之间发生交通事故，要尽快处理，以不妨碍车辆通行为准则，并好事件报告。

10、对于长期乱停乱放、耍赖不交车辆保管费的车辆，车场管理部按规定给予发函提醒，再实施锁车处理，或将其强拖走交由交警部门进行处罚。

二、月保、临保、IC卡办理

停车场的出入口匀使用IC卡智能系统。有月保车辆需求的业主/租户首先到服务中心填写月保车辆申请，按收费标准交纳月保费用，由管理中心工作人员按技术要求将IC卡一卡通输入停车场月保通行指令，此时业主可享用IC卡一卡通的全程服务。若到月底未重新办理月保交费，IC卡一卡通将终止停车场通行服务。

临保车辆是用入停车场自动取卡，出车场时读卡交费。车辆临保的业主，不享受一卡通全程服务。其他外来人员使用的临时停车IC卡不具备从停车场进入楼层的功能。凡业主的大堂门IC卡皆具备从停车场进入楼层之功能。

三、负一层管理建议

负一层为住宅、商业公寓合用之地，按发展场出入口不字的要求，负一层将按照住宅109个车位，商业、公寓100个车位的划分明确区域，设置明确的行驶、停放指引牌，各行其线共享其路，并在负一层车场管理人员的配置上比负二层多设一人。

四、停车场环境管理

停车场将定期开启风机换气，保证空气流通。每日清洁人员将对车场实施保洁作业，定期对地面进行冲洗、管网实施擦抹。巡查人在其巡查过程中将随时注意地面卫生情况，并对大件垃圾立刻实施清理。

五、停车场物业管理费用收取。

停车场的物业管理费用，我公司将按照行业规定对每一月保车位收取管理费100元，对每一临保车位收取管理费150元，空置车位另行商定。

六、停车场物业管理费收取的用途

篇（6）

法律依据：

篇（7）

"行车难、停车更难"、"人有房住、车无地停"， "停车难"正在成为小区居住矛盾日益突出的大问题。

我们对淮安市多个小区调查后发现，淮海第一城小区、富春花园小区、浦东花园等小区，作为规划较好的小区，到了晚间，小区干道的两旁都停满了无车位的车辆。淮安市目前已经入住的小区，或多或少都存在停车难的问题，为满足需求，小区绿化、人行通道也常常挤满了"违停车辆""。很多小区因合法停车泊位匮乏，造成小区停车秩序混乱，小区的绿化严重被破坏，乱停车、占用消防通道停车及停车纠纷时有发生。

一、私家车的大幅度增长是"停车难"产生的直接原因。

统计资料显示，至2011年上半年，我市私家车保有量达到九万多辆，根据2011年淮安市各大汽车卖场的销售量来看，民用汽车仍在维持高位增长态势，每月还以2000辆左右的速度增长。"一方面是售车数量高速增长，一方面是停车位本身就很紧张，由此看来，今后的停车难将越来越难"。

二、车位需求急剧扩大，住宅小区停车位供不应求。

对于小区停车位紧张的原因，除了家庭轿车增长迅速，小区泊车位频频告急外，"先天不足"是小区停车位客观存在的现实。有些小区的开发商在当初进行规划时，为了节约成本，对停车位的比例设置不足，也是造成纠纷增加的重要原因。住宅小区车辆数量的快速增长，导致许多私人汽车没有停车位，只能停放在路旁，或牺牲住宅楼前后的小块绿地，改作停车坪，但不能从根本上解决问题。

三、住宅小区建设管理不到位。

新建小区出现的一个很普遍的现象是：虽然小区配备的车位不少，但是地上和地下的比例反差较大，其出售与出租的价格悬殊，一些业主宁可高价去租，也不愿去买。但是，另一方面，从开发角度看，建地下停车位本身是为了应对市场竞争提高小区品质。如果地上车位增多，人车不分流，小区的升值、保值性差；地下车位减少，不适应未来小区车辆增多的需求，小区有可能因为地上车位不够而出现乱停车现象。小区车位权属大致分成两类，一类是开发商自己投资建设的车位，另一种是业主分摊建设费用的车位，政府部门要介入行业管理，及时公开车位的权属及租售车位资金的使用情况，把租售行为规范化，避免开发商或物业不公平获利。

如何能解决小区停车难的问题，我认为：

1、在小区建设规划之初，就要做好充分的市场调查，对未来业主的停车位有充分的估计，争取车位配比达到1:1。市

民对于停车位的爆发性增长需求，使得楼盘之间的竞争加剧，充足的车位率也将成为竞争的一个重要砝码，对于购房者来说，规避停车难，最好的办法就是防患于未然，越来越多的购房者认识到，无论是自住还是投资，停车位的充足与否和房产后期有多大的保值增值空间紧密相连。

2、每个新小区都必须建有地下停车场。地上停车位受小区地面面积所限，不能建设足够的停车位供业主使用，在地下建停车场，不占用地面面积，可以开辟空间，将土地利用率扩大，人车分流，全地下，冬暖夏凉，不怕日晒雨淋，阳光天井、通风系统等最新设计配置更提高了舒适程度。

3、在有限的土地面积上更大可能建设更多的停车位，譬如改造停车场为立体停车场、与周边楼盘联动动态剩余停车位数量以提高使用率。

4、交管部门在不影响交通的情况下沿小区周围路边多设置停车位，小区附近的社会单位可考虑开放单位停车场，民防设施在闲时也可改造用作停车。立足长远，政府应在宏观规划上配套足够的社会停车场。

篇（8）

物业管理专项业务。任何一个温馨、舒适、和谐的家园都离不开物业管理的专项业务，包括:治安、保洁、绿化、车辆管理等。屏西社区物业管理专项业务工作，主要包括以下四个方面:第一，治安保卫。由于小区比较大，为了更好的管理和保障居民人身财产安全，对来往的人群进行排查和监督，屏西社区只开放一个出入口。平时人流量和车流量都比较大，物业管理处一般会安排四个保安同时站岗，来引导人车安全进出。另外，安排保安人员随时进行巡逻，以达到防火、防盗、防事故以及突发事件及时处理的目的。屏西社区保安人数共计35人。第二，清扫保洁。对于规模较大的生活区，生活垃圾定时定点收集清运和小区公共部位的清扫保洁是一个重要的工作内容，屏西社区聘请了19名专门的保洁员工。第三，庭院绿化。屏西社区的绿化面积67737平方米，绿化率达到36%。对管理区域内的公共绿地、宅旁绿地和道路绿地必须做到日常养护，定期聘请专业公司进行养护。第四，车辆管理。屏西社区居民的汽车拥有量为850辆，而停车位仅有180个，还有670辆汽车(占78.9%)无法实现有序停放;即使占用路面，也只能再停放240辆汽车(占28.2%)，仍然有430辆汽车(占50.6%)无处停放。因此，即使把非停车位的路面全部开放用于停车也难以满足现状。

篇（9）

一、消防安全管理

消防工作是一项群众性的工作，有赖于承租户和业主的支持配合。为了保证大家的生命财产安全，建设优秀安全文明小区。我们应牢记"隐患险于明火，防范胜于救灾，责任重于泰山"。

1、消防通道是消防人员实施营救和被困人员疏散的通道，发生火灾，消防通道就是一条生命通道。比如从室内到地面的楼梯、楼梯口、过道和小区出口处、小区内到外面公路的道路都属于消防通道。我国《新消防法》第二十八条规定任何单位和个人不得有以下行为:

(一)损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材的;

(二)占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口或者有其他妨碍安全疏散行为的;

(三)埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距的;

(四)占用、堵塞、封闭消防车通道，妨碍消防车通行的;

(五)人员密集场所在门窗上设置影响逃生和灭火救援的障碍物的;

如有违反本规定，根据《新消防法》第六十条单位违反本法规定，责令改正，处五千元以上五万元以下罚款，个人违反本规定的处警告或者五百元以下罚款。

2、不得损坏或擅自挪用、拆除、停用公共消防设施及器材，不得堵塞、圈占消火栓，不得擅自动用消防水源，不得占用防火、疏散天台。

3、履行国家规定的有关防火安全责任人所应有的权力、义务，并承担相应的法律责任。

二、车辆管理

由于小区内部分车主将机动车随意停放在小区道路上,甚至草地上，不但破坏了小区的环境，也给其它车辆的正常通行带来不便。这些乱停放的车辆占用了小区的消防应急通道,一旦小区发生紧急事件，若消防应急车辆无法赶往现场，将造成严重的后果。

车辆乱停放已在小区内造成了许多矛盾和纠纷，如：

1、造成了机动车辆相互碰挤、摩擦;

2、正常行驶车辆因避让乱停放车辆而撞到他人;

3、住户为了避闪车辆而不慎摔倒。

为了避免这些问题的重复发生，营造一个安全、文明、舒适的小区，根据小区的实际情况，管理处拟从8月中旬开始对小区内车辆乱停乱放的现象进行整治，具体如下：

1、物业管理处将在小区内主干道上设立临时路障来控制小区主干道上车辆乱停放现象，如有住户搬场、搬运物品请通知管理处或物业保安搬离路障。

2、在小区内有停车位的车主，必须持有管理处发放的停车卡，刷卡出入小区。

3、凡无私家车位停车证的车辆，一律不得在私家车位泊车。

4、进入小区内停放的车辆，必须停放在划定的车位内。行车通道、消防通道及非停车位禁止停车。

5、凡装有易燃、易爆、剧毒物品或有污染性物品的车辆，严禁驶入住宅区。

6、车辆停放后，驾驶员必须自觉锁好车门，关好车窗，并保持车位清洁卫生。

7、对小区内乱停放的车辆物业保安将通过门对讲或上门劝说解释。对一意孤行拒不接受物业的劝说的车辆，物业将对其车辆进行锁车。

8、车管员必须严格执行车辆出入规定，发现可疑情况及时报告，并认真做好交接班工作，凡因交接不清而造成事故的，必须追究交接班双方的责任。

9、希望没有办理车位的住户尽快至物业管理处办理车位租赁手续;

三、安全管理

1、出门前请关好门窗

2、妥善保管自己的财务

3、请把自行车、电瓶车、摩托车停放在规定区域并上锁。

4、小区内发现可疑人员，请及时告知物业保安。

5、小区内发现疯、傻、醉酒闹事的人员，请及时告知物业保安或拔打110。

本责任书一式二份，责任人和小区物业管理处各执一份。

篇（10）

联系方式：

车牌号：

车辆特征：

乙方（停车管理方）：

联系人：

联系方式：

为加强小区机动车的停放管理，明确各自的权利义务，甲、乙双方经友好协商，现就机动车停放管理事宜达成如下协议：

一、乙方的权利和义务

1、有权按政府有关政策制定小区停车管理制度；

2、有权按照政府规定或双方约定向甲方收取停车费；

3、有权对进出车辆进行登记，查验停车凭证，对无证车辆可以拒绝停放或放行；

4、有权对不按规定停放的车辆采取移动等措施；

5、应为甲方提供车位;

6、应负责停车场地及设施设备的检查、维修及管理工作；

7、应安排专人看管停车场或采用电子监控手段进行不间断监视；劝阻、制止任何损害停放车辆的行为，采取各种防范措施，防止车辆丢失；

8、应向甲方开具停车泊位证明，开具物业管理企业发票（或停车专用发票）；

9、其他。

二、甲方的权利和义务

1、有权在乙方提供的车位停放车辆；

2、有权对乙方提供的停车管理服务进行监督，提出批评和建议；

3、交纳停车费后，有权索要停车泊位证明和发票；

4、因乙方管理不善造成车辆丢失的，有权向乙方索赔；

5、应按照规定或约定交纳停车费；

6、服从停车管理人员的指挥和疏导；

7、遵守停车场管理规章制度；

8、其他。

三、停车费价格及收费办法

停车管理服务费价格：

交纳方式：（按年或按月）

交纳时间：

四、管理责任

1、乙方提供停车管理服务，因管理不到位造成甲方车辆丢失的，负责赔偿，具体赔偿金额为元。

2、甲方委托乙方看管车辆，并要求乙方保证车辆不被损坏的，需另行增加管理费元/月。

五、违约责任的处理

一方违约造成另一方损失的，必须赔偿。双方在履行合同时发生争议的，可选择下列处理方式：

1、协商解决；

2、申请主管部门调解；

3、申请向仲裁委员会仲裁；

4、向人民法院提讼。

（其中，3、4项不能同时选择）

六、本合同期限为年，自双方签字之日起生效。

七、凡符合下列条件之一者，本合同解除：

1、双方协商一致；

2、不可抗力因素导致任何一方或双方不能履行合同的；

3、甲方不按约定的期限和标准交纳停车费的；

4、其他。

八、本合同一式两份，甲、乙双方各持一份，具有同等效力。

篇（11）

1.建筑设备监控系统

1.1设备报警系统建议

设备报警系统主要是对设备的状态进行监视，并将报警状态反馈到监控服务中心；能提示物业服务人员及时去处理，可有效避免事故的发生，或降低事件造成的损害程度，避免事件造成其他方面的影响。

①于生活水箱及污水井安装高低水位状态的水位探测器，

②于配电房、高压变压器房、小区中央控制室安装水浸报警器；

③于生活水泵、污水排水泵安装设备故障报警装置；

④在出现警报时，设备报警信号回馈到小区中央控制室及工程人员值班室，能发出声光报警，提醒当值人员马上处理。

1.2自动抄表管理系统建议

目前大部分新开发的住宅小区水、电、煤气等均由政府市政部门执行统一收费管理，水、电、煤气的计量基本上都实行统一的自动抄表系统；故建议前期设计阶段：需从工程工艺及日后维修保养角度考虑预留自动抄表系统的管线空间及设备摆放空间位置，预留自动抄表管理系统的电源。

1.3电梯智能卡管理系统建议

电梯智能卡管理系统只对电梯呼梯按钮或内选按钮进行控制，实现对电梯的使用权限进行限制，极大提升管理小区的安全级别，减少闲杂人员，可适当缩减保安或勤杂人员。

①访客联动控制器：配合内选控制器，实现来访客人的用梯需求；

②密码键盘控制器：配合内选控制器，可通过输入密码乘梯；

③指纹（或掌纹）读写器：配合内选控制器，通过识别指纹（或掌纹）进行电梯使用权限控制；

④身份证读写器：配合内选控制器，通过读写第二代居民身份证进行电梯使用权限控制。

2.安防方面建议

2.1闭路视频监控系统建议

根据住宅小区定位及需求选用不同技术的闭路监控系统，如纯模拟视频技术的闭路监控系统、纯网络数字视频技术的闭路监控系统（方便日后的摄像枪的增加，且减少大量的线路敷设）、同时有网络数字视频与模拟视频的闭路监控系统。

①考虑在主要出入口（包括各栋楼宇）、公共区域、有关涉及收费场所及需重点监视的场所等需要实行监控的场所安装摄像枪。如小区主出入口、每栋住宅楼的负1层电梯前厅、1层大堂、的出入口、每台电梯轿厢，区园内、内环车道、停车库、停车收费亭内、会所主出入口、每栋天台出口等位置。

②在少人走动的地方，设置视频动态监视；该处的摄像机画面通常是静止的，主控系统通过动态视频检测功能检测到画面产生变化时，立即发出报警，同时小区中央控制室的监视器自动切换到该画面，以便保安人员及时处理。

③每个住宅楼首层服务岗及小区出入口设置监视屏。每个住宅楼首层服务岗可以监视该岗位管辖区域的所有位置；小区出入口监视屏可以监视与车辆相关的所有位置。

④在中央控制中心的监视墙配置大屏幕的监视屏（如42时液晶监视器）；在有事件发生时自动强制切换到大屏幕监视屏播放其现场图像，并带有声光报警显示。另建议监视墙的设计需考虑分期开发楼盘的后续开发的监视屏的摆放位置。

⑤硬盘录像机需满足保留录像时间不小于30天的存储设置。

⑥小区内电梯内配置抗干扰、防抖功能的广角电梯专用摄像枪，电梯井道内使用便于经常移动耐用的电梯专用视频线缆。

⑦如增加自动跟踪技术功能，投资成本不大的情况，建议闭路监控系统配置该功能；将摄像机通过编程，能执行“智能巡逻”任务；进一步提升小区的治安管理，减少小区的治安事件发生。

2.2周界报警系统建议

周界报警系统各部件设置建议根据部分项目住宅小区整体设计及房产公司拟定物业管理模式而定；建议安装在小区的围栏及小区需报防的部位，如摄像枪旁。

2.3可视对讲系统建议

可视对讲系统的各部件设置位置建议根据物业管理模式而定，如门禁控制器（带读卡及可视对讲）设置在住宅小区主出入口、地下停车场进入住宅楼的道闸、住宅楼首层出入口处等位置；门禁控制器（带可视对讲）设置在住户室内、住宅楼首层服务岗、住宅小区主出入口的保安亭内等位置；开门按钮设置在对应的住宅小区主出入口内侧、住宅小区主出入口保安亭内、地下停车场进入住宅楼的道闸内侧、住宅楼首层出入口处内侧及住宅楼首层服务岗等位置；其他部件将会根据现场及安装规范决定其安装置。

在选择可视对讲系统上建议综合考虑投资成本及系统的领先性，可以考虑使用全数字的可视对讲系统，它减少复杂的布线，降低线路铺设所产生的成本，但该种设备的成本较传统的可视对讲系统的高。

建议可视对讲系统带有免打扰功能。在住户休息中或不方便接听访客呼叫时，使用该免打扰功能，更加体现人性化物业管理。

2.4智能家居控制系统建议

由于部分项目定位为和高端住宅小区，会有部分生活品质要求较高住户可能会从居住的安全及家居智能化考虑，会在自己住宅室内安装家居智能控制系统。故选择小区的可视对讲系统时建议需带有智能家居控制功能，供住户自由选择是否加装智能家居控制系统；智能家居控制系统可以通过连线接到小区中央控制中心进行多重的监视，进一步提升物业服务的品质及小区的安全。智能家居控制系统包括住户内煤气报警、防盗设置（如门磁、窗磁）、紧急呼叫、家居电器的智能控制等。

2.5门磁系统建议

建议在天台防火门、出入口防火门等位置设置门磁报警器，门磁感应器选择及安装采用易拆装的设备及安装方式，方便日后的维修保养。如以上位置防火门被打开时，报警信号马上反馈到小区中央控制中心及管辖该区域的首层服务岗，物业管理人员会根据报警部位及时赶到现场处理。

2.6智能停车管理系统建议

建议设置的智能停车管理系统能全面地对进出停车场的车辆进行全方位管理。不仅可以有效地杜绝乱停乱放，避免造成小区内的交通混乱及拥堵，同时可以减少汽车被盗的案件发生；为月租、月卡的固定停车用户，提供了方便、快捷、安全的服务；物业公司管理以达到科学、高效、服务优质的目的。

从安全管理角度考虑，建议入口处的吐卡机需带对讲功能。到访的车辆抵达吐卡机旁按动对讲按钮，到访人员向入口处物业管理员说出需找业户的信息；物业管理员与住户联系并予以核实确认后；物业管理员按动值班岗亭内的吐卡按钮，吐卡机吐出临时停放卡；到访车辆方能进入小区停放，有效杜绝不法之徒使用不同途径的进入。

从车辆安全管理角度考虑，建议安装停车场信息采集报送设备，并于小区入口及出口安装摄像枪（建议与闭路视频监控系统共享）负责车辆的抓拍；系统对进入或离开车辆进行数据图像进行记录、识别及对比；有异常情况发出报警信号提示物业管理员，从而进一步提升停车管理的可靠性。

2.7联动功能建议

以过往的经验认为，联动功能要有较好互补性，可最大限度地弥补人为因素可能造成的安全防范疏漏，包括疲倦、困乏、疏忽等常常难以完全避免的各种因素。

2.7.1周界报警系统建议

在小区围栏有不明身份者误闯时；系统能自动联动闭路视频监控系统，系统马上指令摄像枪转到误闯区域，镜头自动变倍变焦，进行抓拍；同时自动联动强光设备，误闯区域亮起强光灯；并联动警笛装置，误闯区域的警笛鸣响；对误闯者起震慑的作用；在小区中央控制中心内接到报警后发出声光提示，监视器能自动切换到该画面，提醒当管理员马上安排处理。

建议可以设防区域的摄像头附近安装红外线感应探头（周界报警系统）。在设防时段，区域内若有物体晃动时联动闭路视频监控系统进行摄录；在小区中央控制中心内发出声光报警，提醒当管理员处理。

2.7.2可视对讲系统建议

建议在门禁事件发生时门禁控制器可与闭路视频监控系统联动进行摄录抓拍；在小区中央控制中心内发出声光报警，提醒当管理员处理。

建议要有消防系统联动功能，在发生火警时门禁控制器自动打开所控制的大门，方便小区内人员逃生。

2.7.3门磁系统建议

当门磁被触动时，能与闭路视频监控系统联动进行摄像抓拍，并在小区中央控制中心内发出声光报警，提醒当管理员处理。

2.8电子巡更管理系统建议