不动产登记细则大全11篇

绪论：写作既是个人情感的抒发，也是对学术真理的探索，欢迎阅读由发表云整理的11篇不动产登记细则范文，希望它们能为您的写作提供参考和启发。

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今年3月我国出台《不动产登记暂行条例》，整合不动产登记职责，建立不动产统一登记制度。不动产物权是物权理论中重要类容，不动产登记制度是物权制度中一个非常重要的制度。不动产一经登记就有公信力，不动产登记错误将会给权利人或第三人在成巨大的损失，本文对不动产登记机关登记错误的法律责任及法律救济问题进行分析。

通说认为不动产登记错误是指由于登记机关、当事人或者第三人的故意或者过失导致登记薄上的权利与物权的实际状态不一致的情况，包括登记有误和登记有遗漏。不动产登记机关登记错误是指由于登记机关的原因造成的登记错误。

1 不动产登记行为的性质

不动产是重要的生活资料，是财产的重要组成部分，具有重大的价值和意义。不动产只要登记就产生了公信力，如果不动产登记产生错误，可能会导致不动产物权及不动产期待权丧失，甚至会导致房地产市场经济的混乱，所以登记赔偿责任很值得研究。要确定不动产登记错误的责任，首先要确定不动产登记错误责任的性质。这是不动产相关问题研究的基础。不动产登记行为的性质是指不动产登记行为的法律性质，对此理论界有私法行为说、公法行为说、证明行为说和折衷说四种学说。

笔者赞成不动产登记行为是行政行为。行政行为是指行政机关行使行政权力，为实现行政管理目标而做出具有行政法律效果的行为。首先，从不动产登记机关来看，《物权法》没有对登记机关做出明确规定，而是适用其他法律法规的规定，《不动产登记暂行条例》中规定不动产登记由国土资源部负责。由此可见不动产登记机关是行政机关。其次，不动产登记具有浓厚的行政管理色彩，实现了国家对不动产的管理及不动产税收制度的完善，同时有利于维护不动产交易市场的秩序。此外，在我国不动产登记实行的是权利登记模式，登记生效主义。《物权法》明确规定登记是物权的设立、变更、转让和消灭，只有经登记才发生效力， 未经依法登记，不发生效力。可见登记具有强制性。登记机关的审查核准具有单方性和强制性，不动产一经登记的公信力需要行政行为的公定力，拘束力，确定力来保障。所以不动产登记行为是行政行为，并且以当事人申请这一民事行为为基础，会产生私法上的效果。

2 不动产登记错误赔偿责任的性质

《物权法》对不动产登记机关错误登记责任只是作出原则性登记，理论界存在对不动产登记错误错赔偿责任是民事赔偿责任还是行政赔偿责任的争议。有学者主张是国家赔偿责任，如梁慧星教授。有学者认为是民事赔偿责任，如杨立明教授。也有学者认为是双重性质。笔者认为定为行政赔偿责任有利于保护权利人的合法利益及不动产统一登记工作的进行。

登记机关工作人员对不动产进行登记是职务行为，代表的是国家行使职权，不是个人的行为，其后果应当归于国家，而事后对故意或有重大过失的工作人员追偿，是一种纪律手段是内部处罚。就现在司法实践而言，是将登记机关的责任定为行政赔偿责任，高人民法院制定的《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》规定司法机关处理为模式通过行政诉讼获得国家赔偿。从操作方面看，将行政机关的赔偿责任定性为行政责任更能补偿受害人的损失。不动产登记错误赔偿责任数额较大，但是我国又尚且没有建立登记赔偿基金或者强制责任保险制度等配套制度，如果有工作人员直接对当事人承担民事责任，不利于权利人的权利得到根本的实现。

此外，如果把将登记错误赔偿责任认定为民事责任，那么按照"谁主张谁举证"的规则，当事人就负有主要的举证责任。由于登记机关当事人地位的不平等，当事人证明登记机关的登记行为有过错是十分困难的，这显然是不利于当事人权利保护的。同时也和现有的规则相冲突。

3 不动产登记机关登记错误的赔偿责任的归责原则

对于登记机关登记错误赔偿责任的归责原则，有的学者认为依据《国家赔偿法》第2条和《民法通则》第121条的规定，不动产登记机关赔偿责任的规则原则为过错原则 。有学者认为当适用无过错规则原则，如王利明教授。也有学者认为是过错推定责任，只要登记机关有违反登记制度的行为，就推定有过错，如许明月教授等。笔者认为以"违法性"来判断登记机关是否承担赔偿责比较好。

《物权法》第21条 并没有明确规定不动产登记机关的归责原则是适用过错原则，仅仅是涉及责任主题问题。目前，也没有其他法律对此做出明确规定。

依据《物权法》和《不动产登记条例》的规定，登记机关有义务对不动产登记申请人提供的材料是否齐全及合法进行审查，必要时还要进行实质性审查。如若采用无过错责任，那么对于行政机关是十分严苛的，加重了行政机关的责任负担，这样可能导致一些负面影响，例如造成行政机关的不作为，或者怠于拖延进行行政登记。其次不动产的价格高昂，在社会生活中有着重大的价值，其赔偿的金额巨大。

不论是过错责任，不过错责任还是过错推定责任，这都是民事责任的归责原则，是民事侵权行为的范畴。但是前文已经论述行政机关登记错误赔偿责任的性质是行政赔偿责任，行政赔偿的构成要件之一就是行政机关的职务违法，可见"违法性"是归责事由。依据高人民法院制定的《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（法释〔2010〕15号）第9条规定：被告对被诉房屋登记行为的合法性负举证责任。可见在具体司法实务中，法院就是以登记机关是否违法，是否尽到"合理审慎职责"来判断登记机关是否应当承担赔偿责任。并且这个举证责任是有登记机关负责，这种举证责任的分配能更好的维护当事人的权益。

4 不动产登记错误救济制度完善的建议

没有完整的救济途径，权力也无法得到完整的实现。我国不动产登机关登记错误的救济途径有行政救济与司法救济两种。首先，行政救济主要包括更正登记和异议登记。更正登记是对错误登记的修正，以保证真实权利状态与登记薄上的权利一致。启动主要是依靠权利人和利害关系人的申请，是受动更正登记。异议登记是指实际权利人及利害关系人对登记薄上记载的权利提出异议登记。这是对登记公信力的对抗，向其他人发出此不动产登记的权利存疑的，但是异议登记是一个暂时性的保障措施，从根源上消除登记的错误状态。司法救济主要是采用行政诉讼救济。为完善不动产登记错误救济制度，提出如下建议。

（1）建立专项不动产登记错误赔偿基金。由于不动产价值高，赔偿数额巨大，如单靠行政机关支付，会给国家财政增加负担，也会影响行政机关继续履行职责。参考国外立法，德国、瑞士和美国都设有专项赔偿基金，用以赔偿权利人损失。我国台湾和深圳地区也建立了专项赔偿基金，将此制度在全国范围内实施，由登记机关建立专项账户，将登记费用中按一定比例提取存入账户中，用来作为赔偿基金。但因我国的不动产登记收费不高，国家可每年在财政预算中安排一部分资金，与登记费用中提存的部分资金共同组成赔偿基金。

（2）完善行政救济制度。增加登记机关依职权异议登记。当登记机关发现登记事项出现错误，但采用更正登记程序繁杂，花费的时间较多时。可先进行异议登记，并告知预登记不动产的权利人及相关的利害关系人，可及时保护当事人权益，也避免了在申请更正登记期间第三人的利益受损，维护了市场秩序。扩大异议登记范围。异议登记只是对原始产权登记错误提出异议，登记范围过于狭窄。建议扩大异议登记范围，对于登记薄上记载的不动产面积，位置等信息也应该适用异议登记。

（3）明确登记机关赔偿责任归责事由"违法性"的判断标准。上文已经论述了，登记机关不动产登记错误赔偿责以"违法性"为归责事由，要如何判断登记机关的行为是否违法，应做出明确规定。应当将登记机关是否尽到"合理注意"以及"合理审慎职责"纳入评判标准，这就要求进一步明确登记机关的登记审查义务。

参考文献：

[1]王泽鉴.民法物权（第1册）[M].北京：中国政法大学出版社，2001.

[2]孙鹏.物权公示论--以物权变动为中心[M].北京：法律出版社，2004.

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二、不动产登记资料利用制度比较

《物权法》第十八条规定，“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供”。依此规定，《物权法》赋予不动产登记资料有权查询的民事主体为权利人、利害关系人。

《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）第二十七条规定，“权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料”。《条例》重申了《物权法》关于有权查询的民事主体，同时增加了有关国家机关。

《实施细则》进一步贯彻《物权法》和《条例》的规定，将不动产登记资料查询主体及查询范围作出明确规定：一是权利人可以查询、复制其全部的不动产登记资料；二是因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况；三是法院、检察院、国家安全机关、监察机关可以依法查询、复制与调查和处理事项有关的不动产登记资料。

《不动产登记操作规范（试行）》（以下简称《操作规范》）对查询主体作出了与《实施细则》一致性规定。强调查询不动产登记资料的单位和个人应当向不动产登记机构说明查询目的，不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的；未经权利人同意，不得泄漏查询获得的不动产登记资料。

《房地产登记技术规程》第6.1.4条规定，“登记资料不得仅以权利人姓名或名称为条件进行查询”。第6.2.1条规定，“自然人、法人和其他组织提供身份证明、房屋坐落，可查询登记簿中房地产的自然状况及查封、抵押等权利限制状况”“所有权人提供身份证明、房屋坐落或房屋所有权证（房地产权证），可查询、复制其房地产的登记簿中信息”“其他权利人提供身份证明、房屋坐落或房屋他项权证（房地产他项权证或登记证明），可查询、复制登记簿中相关信息”“利害关系人提供身份证明、与查询房地产有利害关系的证明、房屋坐落，可查询、复制登记簿中相关信息”。第6.2.2条还规定了房屋所有权人、预告登记权利人、抵押权人、房屋继承人（受遗赠人）、公证机构、仲裁机构等主体查询、复制其他登记资料的权限范围。

《土地登记资料公开查询办法》第二条规定，“对于土地登记结果即土地登记卡和宗地图，任何单位和个人都可以公开查询”。《房屋权属登记信息查询暂行办法》第七条规定，“房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息，单位和个人可以公开查询”。

对比以上法律规章，可以得出《物权法》对登记资料的查询、复制主体仅作了原则性安排，即权利人和利害关系人。国土资源部、住房和城乡建设部先后出台的《土地登记资料公开查询办法》《房屋权属登记信息查询暂行办法》和《房地产登记技术规程》对房地产登记簿记载有关信息查询利用持公开查询观点，即任何自然人、法人和其他组织提供身份证明、房屋坐落，可查询登记簿中房地产的自然状况及查封、抵押等权利限制状况。而《条例》对登记资料查询主体作出了明确规定，排除了任何人公开查询的情况。此外，《条例》没有像《房地产登记技术规程》那样作出“以人查房”的禁止性规定，为个人家庭住房信息查询及有关国家机关查询提供了法律依据。

从法律位阶分析看，效力最高的是《物权法》，其次是国务院颁布的《条例》，再次是国土资源部《土地登记资料公开查询办法》《实施细则》《操作规范》，住房和城乡建设部《房屋权属登记信息查询暂行办法》和《房地产登记技术规程》。2015年3月1日起施行的《条例》属于国务院法规，效力高于其他部门规章，且颁布时间迟于其他规章。因此，从法律依据来讲，不动产登记资料的查询应当以《条例》《实施细则》和《操作规范》为准。

三、不动产登记资料利用实践与对策

我国不动产登记资料查询利用一直是采用依法、分类原则。不动产登记资料依法公开查询，不是不加区分和限制地向所有申请主体进行全部公开，而是“有限公开”，依法对不同查询主体进行不同范围的公开，按不同申请主体的权限提供不同的查询和复制服务。《实施细则》第九十四条规定，权利人可以查询、复制的是与其不动产相关的所有登记资料，查询、复制范围是最大的，不仅包括不动产登记簿，也包括原始资料。《实施细则》第九十七条规定，“因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况”。可见，利害关系人不可以像权利人那样任意查询、复制所有登记资料，只可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等。

那么，工作实践中应如何贯彻落实《条例》《实施细则》的规定，既防止不动产登记信息泄漏，保护权利人隐私，又方便群众办事，做好服务工作呢？

1.完善不动产登记系统，整合提升登记数据质量

不动产登记数据质量，直接影响不动产登记资料查询。当前不动产统一登记刚刚起步，各地都需要将原房屋、土地等登记信息移迁整合到不动产登记业务系统过去房屋、土地登记数据还都存在这样那样的遗留问题，这些问题得不到及时解决将会直接影响不动产登记资料的查询利用。因此，要提升不动产登记系统功能，首先要从整合、提高登记数据质量入手。

2.重视不动产登记簿建设，突出登记簿信息利用

《物权法》第十六条规定，“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。不动产登记资料的对外利用主要是不动产登记簿记载信息的对外查询利用。不动产统一登记以来，多数登记系统开发商主要精力都放在业务类型、业务流程、登记、发证等环节的开发上，没有将不动产登记簿建设提高到重要位置，甚至在登记核准时间、缮证环节可回退或修改等问题上出现差错（以笔者所在城市为例），这些差错会造成不动产登记簿记载错误，给对外查询利用、司法查封等工作带来严重的后果。因此，不动产登记机构一定要重视不动产登记簿建设，突出登记簿信息利用。

3.加强信息互通共享，切实减轻群众负担

《条例》第二十五条规定，“国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享”。目的是能够更好地确保登记的真实与准确，有利于加强政府的行政管理，实现政府部门间的信息沟通。比如，通过信息共享，民政部门可实时核查低保困难家庭不动产登记信息，免去“老弱病残”保障对象往返不动产登记机构申请出具不动产登记信息查询证明，既提升社会保障部门公信力，也有利于减轻登记机构查询压力。

4.推行网络自助服务，提高查询服务效率

不动产登记信息的查询利用是物权公示的方式，利用率非常高，而且登记资料查询利用全部免费。因此，在确保信息安全、相关技术符合规范的条件下，推行网络自助查询服务，将会大大提高服务效率，减轻窗口查询压力。比如开通网络核查不动产权属证书（明）真伪、查询不动产自然状况及限制情况等，到服务大厅自助出具不动产登记证明、出具无房证明等。

5.推行委托查询，依法规范查询行为

国家对房地产市场进行宏观调控，实行差别化贷款及税收政策，均要求住房贷款申请人或纳税申请人提供家庭住房证明，明确规定家庭成员包括查询申请人、配偶及其未成年子女。根据《条例》《实施细则》的规定，“利害关系人不应包括登记权利人的近亲属”。因此，夫妻双方不可以查询对方名下不动产登记信息。此时，登记机构若一味要求夫妻双方同时到场查询，容易引发矛盾，影响窗口服务效率和质量。笔者认为，类似查询可用委托查询，因为《条例》规定委托不需要公证，登记机构只需关注查询程序是否合规即可。

6.严格登记信息管理，强化信息保密责任

篇（3）

笔者直接参与了推进不动产统一登记制度落地的具体工作，有一个问题引起了思考。即虽然此前依法颁发的土地证、房产证等证书（下文称其为老证书），实行不变不换，不强制更换，但实际肯定会遇到持老证书的权利人，因个人喜好要求更换为新版不动产权证书的情况，这不仅是权利人的顺势而为，更体现出其对自身权益的重视。而这种情况在《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）和《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）中都没有明确具体的规定。想到这个问题后，遂拿出来和同事一起讨论该如何办理，出现了两种意见。一种意见认为过去的老证书，没有经过不动产登记的首次登记，如要求换发为不动产登记证书，就得按首次登记的要求办理。另一种意见认为可适用《细则》第二十二条关于不动产权属证书换发的条款办理。

持第一种意见者认为，实行不动产统一登记后，按照《条例》和《实施细则》颁发的不动产权证书和不动产登记证明才能称之为不动产权属证书，在此之前的土地证、房产证则不能，即从狭义上理解不动产权属证书的概念。

《条例》和《实施细则》明确规定，在《条例》和《实施细则》施行前依法核发（颁发）的各类不动产权属证书继续有效。如此规定，是从广义上界定不动产权属证书，无论是过去依法颁发的土地证、房产证等老证书还是以后颁发的不动产权证书，均按不动产权属证书对待。持第二种意见的，正是按这种思维来认识和把握不动产权属证书的概念。

笔者支持第二种意见。因为从广义上来界定不动产权属证书，据此处理群众登记申请，不仅能够最大限度地方便群众办事，而且有利于保持不动产登记工作的稳定性、连续性，也有利于保护权利人的合法权益，符合《条例》的立法宗旨。

由于不动产统一登记是新事物，法规、规章规定比较原则、笼统，配套制度尚不健全，不可能与今后实际工作中所遇到的情况一一对应，这就需要我们准确把握立法精神，当找不到明确条文时，要遵循方便群众、保护权益、稳定连续的法律原则，适用最接近的条款，有效解决工作中的一些具体问题。唯如此，才能避免因思想僵化导致出现给群众带来不便的做法，让群众真正体会到不动产统一登记的高效便捷，从而支持、拥护、配合不动产统一登记工作。

篇（4）

最高人民法院法释〔2004〕15号文第三十一条规定：“解除以登记方式实施的查封、扣押、冻结的，应当向登记机关发出协助执行通知书”。《细则》对注销查封登记的规定与最高人民法院上述司法解释是一致的：“查封期间，人民法院解除查封的，不动产登记机构应当及时根据人民法院协助执行通知书注销查封登记”。而对于不动产查封期限届满，人民法院未续封的，《细则》只是规定了“查封登记失效”，并没有规定登记机构可以依职权注销登记。由此可见，登记机构注销查封登记应当根据人民法院协助执行通知书办理。

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某市登记机构询问：我市中级人民法院在一起民事诉讼案件中做出判决，认定某单位为第三人担保的抵押合同无效。现该判决书已发生法律效力，抵押人要求我单位注销已办理的抵押登记。但是法院在判决书中并没有撤销抵押登记，抵押权人也不愿意交出抵押登记证书。在这种情况下，我们是否可以受理？如果可以，应该用更正登记还是注销登记？

金绍达：2010年，最高人民法院以法释〔2010〕15号文颁发了《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》。其中第八条规定：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议”。自2016年3月1日起施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》对此也做了类似的规定。因而，对已登记的抵押权，人民法院可以在民事诉讼中认定抵押合同无效。

无效的合同自始没有法律效力，抵押合同被认定无效后，作为不动产物权登记的基础已不再成立。因而，这一抵押事项不应再保留于不动产登记簿，当事人可以就此提出注销登记申请。《不动产登记暂行条例》第三条所规定的登记种类包括了注销登记和更正登记，更正登记是消除登记权利与真正权利不一致的状态，利害关系人申请更正登记时要取得登记簿记载的权利人书面同意；而注销登记是彻底地取消登在册的事项，并不一定要登记簿记载的权利人书面同意。《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）第二十八条在规定当事人可以申请办理注销登记的范围时，也明确包括了“人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭的”（第一款第四项）。因此，本例应当适用注销登记。

《细则》第七十条在规定当事人申请抵押权注销登记时应“持不动产登记证明、抵押权消灭的材料等必要材料”，如依此，应当提交不动产登记证明。然而，《不动产登记操作规范（试行）》（以下简称《规范》）在规定申请抵押权注销登记应提交的材料时，又明确了“抵押权人单方申请注销登记的，提交不动产登记证明；抵押人等当事人单方申请注销登记的，提交证实抵押权已消灭的人民法院、仲裁委员会作出的生效法律文书”（《规范》14.4.3）。依此，则毋须提交不动产登记证明。

《细则》是行政规章，其效力本应优于《规范》。然而，在实践中，当抵押合同被认定无效后，要求抵押人从抵押权人那里取得登记证明是难以做到的。况且，这一抵押权在实体上已经不能成立，登记机构予以注销并无不当。因此，当抵押合同被人民法院认定无效后，抵押人单方申请抵押权注销登记时，可以持生效的法律文书申请。在注销登记后，登记证明无法收回的，按《细则》第二十三条规定公告作废。

篇（6）

《规范》第1.2.3条规定：“未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但下列情形除外：

1.预购商品房预告登记、预购商品房抵押预告登记的；

2.在建建筑物抵押权登记的；

3.预查封登记的；

4.法律、行政法规规定的其他情形。”

可以看出，不办理首次登记不得办理其他登记，几个除外的情形都是不具备办理首次登记或者不需要办理首次登记的情况。《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）第二十四条规定，不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。在《规范》出台前《细则》中也做出了明确规定。

分析《规范》第9.1条规定，国有建设用地使用权和房屋所有权首次登记里面有三个要点需要厘清。第一，首次登记必须去现场查看；第二，必须提交建设工程符合规划的材料和房屋已经竣工的材料；第三，确认建筑区划内属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房等材料。物权的主要目的在于定纷止争，首次登记需要审核的部分内容是其特有的要件，如规划验收、消防验收、房屋质量验收等，都属于首次登记时的要件内容，如果不能在首次登记环节予以明确，后续登记可能会出现很多纠纷和矛盾，物权登记便失去了其最根本的意义。

最高人民法院《关于转发住房和城乡建设部〈关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函〉的通知》（法〔2012〕151号）规定，执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，具备初始登记条件的，执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》；暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《f助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记；不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。由于不动产登记前，房屋首次办理的为初始登记，可以认为该通知的内容也是对必须进行首次登记的诠释。

二、办理过首次登记的多次产权转移不需要逐步记载登记簿

《规范》第1.10.1条规定，已办理首次登记的不动产，申请人因继承、受遗赠，或者人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得该不动产但尚未办理转移登记，又因继承、受遗赠，或者人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利转移的，不动产登记机构办理后续登记时，应当将之前转移登记的事实在不动产登记簿的附记栏中记载。可以看出，中间过程的产权人记载只需记载在附记栏，说明来龙去脉即可。

《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。因继承或者人民法院的生效法律文书取得的所有权，不需要经登记就可以获得，继承发生之时或者判决生效之日，即取得物权之日。如果继续对中间环节产权人进行登记的话，将会形成登记部门在知情情况下登记簿记载的产权人和实际产权人不符的情况，因此可能产生更复杂的纠纷，登记部门有可能需要承担一定责任。举个极端的例子，如果中间环节的产权人记载于登记簿之后，被法院查封，造成无法办理到判决书产权人名下的情况，会变得更加复杂。

三、首次登记未办理主体已经不存在的登记情况

在法院协助执行或者发生继承后再次转移的时候，很多需要进行不动产首次登记的不动产所有权人已经不存在。这种情况下，登记是否按照在先登记原则先行登记到首次获得的产权人名下，笔者认为值得商榷。

篇（7）

“交易告知单”只是信息传递的一种方式，在一些房产管理部门和不动产登记部门协调得很好的城市，房产管理部门与不动产登记机构在同一平台上办理业务，使用同一数据库，通过内网传递交易信息，并不需要再用书面告知单。因此，只要登记机构是依据相关交易信息进行登记并能满足双方实际工作需要的，并非一定要有形式上的告知单。

篇（8）

不动产登记职责和机构整合是推进不动产统一登记的前提，也是国土资源部确定的今年的工作目标。从全国的情况来看，截至3月底，全国300多个地市州盟、2800多个县市区旗中，只有50个地市、101个县完成了不动产登记职责整合，占比分别不到16%和4%。即使已经完成职责整合的市县，大多也尚未将相应的登记机构进行整合，登记人员也未整合到位。这种进度已经制约了不动产统一登记整体工作的推进，特别是市县级不动产登记职责和机构整合工作严重滞后。

不动产统一登记的顺利实施，首要的是解决职责和机构的整合问题。只有权责清晰、分工合理、流程高效，才能真正实现不动产统一登记保障不动产交易安全，有效保护不动产权利人合法财产权的目的。否则，一盘散沙或名实不符的登记管理，都不会带来不动产登记制度质的飞跃，更不会对构建房地产市场平稳发展的长效机制起到积极作用。

为此，各地应全力以赴推进整合工作，借鉴示范城市的成功经验，积极研究推动本地的不动产登记职责和机构整合，尽快建立起适宜的不动产登记体系。今年2月，国土资源部确定四川泸州市泸县、江苏徐州等15个地市作为首批不动产登记示范城市。泸州在全国率先完成登记机构和职能整合。“泸州经验”的一大亮点就是把数据标准库建在前面。信息的互通互联，扫除了统一登记的最大障碍。这也符合国家不动产登记的要求，在未来国家、省、市、县四级登记信息最终都要实现实时共享。

根据国土资源部、中央编办近日联合下发的《关于地方不动产登记职责整合的指导意见》，各地首先要整合不动产登记职责，将土地、房屋、林地、草原、海域登记等职责整合由一个部门承担，严禁随意拆分不动产登记职责，确保不动产登记职责的完整性。在职责整合中，不能因部门利益而损害权利人的利益。其次是在不动产登记职责和机构的整合中要最优使用资源，科学统筹调配相关资源，考虑原有各类不动产登记工作的专业性和连续性。再次是厘清登记职责，整合归并登记机构，尽快实现不动产登记机构的高效重组和流程再造。

尽管困难重重，不动产统一登记的大幕已经拉开。随着《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》的施行，在总结示范城市经验教训的基础上，在各级部门的积极推动下，各级不动产登记职责和机构的整合正在加速。在职责和机构的整合完成后，不动产统一登记的大格局就会呈现，下一步就是继续在法规制度上不断完善，形成完整的不动产登记体系。

篇（9）

第一条 为规范不动产登记行为，细化不动产统一登记制度，方便人民群众办理不动产登记，保护权利人合法权益，根据《不动产登记暂行条例》(以下简称《条例》)，制定本实施细则。

第二条 不动产登记应当依照当事人的申请进行，但法律、行政法规以及本实施细则另有规定的除外。

房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。

第三条 不动产登记机构依照《条例》第七条第二款的规定，协商办理或者接受指定办理跨县级行政区域不动产登记的，应当在登记完毕后将不动产登记簿记载的不动产权利人以及不动产坐落、界址、面积、用途、权利类型等登记结果告知不动产所跨区域的其他不动产登记机构。

第四条 国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，由国土资源部受理并会同有关部门办理，依法向权利人核发不动产权属证书。

国务院批准的项目用海、用岛的登记，由国土资源部受理，依法向权利人核发不动产权属证书。

中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，依照国土资源部《在京中央国家机关用地土地登记办法》等规定办理。

第二章 不动产登记簿

第五条 《条例》第八条规定的不动产单元，是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。

没有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。

有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以该房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物与土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。

前款所称房屋，包括独立成幢、权属界线封闭的空间，以及区分套、层、间等可以独立使用、权属界线封闭的空间。

第六条 不动产登记簿以宗地或者宗海为单位编成，一宗地或者一宗海范围内的全部不动产单元编入一个不动产登记簿。

第七条 不动产登记机构应当配备专门的不动产登记电子存储设施，采取信息网络安全防护措施，保证电子数据安全。

任何单位和个人不得擅自复制或者篡改不动产登记簿信息。

第八条 承担不动产登记审核、登簿的不动产登记工作人员应当熟悉相关法律法规，具备与其岗位相适应的不动产登记等方面的专业知识。

国土资源部会同有关部门组织开展对承担不动产登记审核、登簿的不动产登记工作人员的考核培训。

第三章 登记程序

第九条 申请不动产登记的，申请人应当填写登记申请书，并提交身份证明以及相关申请材料。

申请材料应当提供原件。因特殊情况不能提供原件的，可以提供复印件，复印件应当与原件保持一致。

第十条 处分共有不动产申请登记的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人共同申请，但共有人另有约定的除外。

按份共有人转让其享有的不动产份额，应当与受让人共同申请转移登记。

建筑区划内依法属于全体业主共有的不动产申请登记，依照本实施细则第三十六条的规定办理。

第十一条 无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请不动产登记的，应当由其监护人代为申请。

监护人代为申请登记的，应当提供监护人与被监护人的身份证或者户口簿、有关监护关系等材料;因处分不动产而申请登记的，还应当提供为被监护人利益的书面保证。

父母之外的监护人处分未成年人不动产的，有关监护关系材料可以是人民法院指定监护的法律文书、经过公证的对被监护人享有监护权的材料或者其他材料。

第十二条 当事人可以委托他人代为申请不动产登记。

申请不动产登记的，人应当向不动产登记机构提供被人签字或者盖章的授权委托书。

自然人处分不动产，委托人申请登记的，应当与人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书，但授权委托书经公证的除外。

境外申请人委托他人办理处分不动产登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理认证或者公证。

第十三条 申请登记的事项记载于不动产登记簿前，全体申请人提出撤回登记申请的，登记机构应当将登记申请书以及相关材料退还申请人。

第十四条 因继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书。

第十五条 不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验：

(一)申请人、委托人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致;

(二)权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致;

(三)不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确;

(四)法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。

第十六条 不动产登记机构进行实地查看，重点查看下列情况：

(一)房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记，查看房屋坐落及其建造完成等情况;

(二)在建建筑物抵押权登记，查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情况;

(三)因不动产灭失导致的注销登记，查看不动产灭失等情况。

第十七条 有下列情形之一的，不动产登记机构应当在登记事项记载于登记簿前进行公告，但涉及国家秘密的除外：

(一)政府组织的集体土地所有权登记;

(二)宅基地使用权及房屋所有权，集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权，土地承包经营权等不动产权利的首次登记;

(三)依职权更正登记;

(四)依职权注销登记;

(五)法律、行政法规规定的其他情形。

公告应当在不动产登记机构门户网站以及不动产所在地等指定场所进行，公告期不少于15个工作日。公告所需时间不计算在登记办理期限内。公告期满无异议或者异议不成立的，应当及时记载于不动产登记簿。

第十八条 不动产登记公告的主要内容包括：

(一)拟予登记的不动产权利人的姓名或者名称;

(二)拟予登记的不动产坐落、面积、用途、权利类型等;

(三)提出异议的期限、方式和受理机构;

(四)需要公告的其他事项。

第十九条 当事人可以持人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效决定单方申请不动产登记。

有下列情形之一的，不动产登记机构直接办理不动产登记：

(一)人民法院持生效法律文书和协助执行通知书要求不动产登记机构办理登记的;

(二)人民检察院、公安机关依据法律规定持协助查封通知书要求办理查封登记的;

(三)人民政府依法做出征收或者收回不动产权利决定生效后，要求不动产登记机构办理注销登记的;

(四)法律、行政法规规定的其他情形。

不动产登记机构认为登记事项存在异议的，应当依法向有关机关提出审查建议。

第二十条 不动产登记机构应当根据不动产登记簿，填写并核发不动产权属证书或者不动产登记证明。

除办理抵押权登记、地役权登记和预告登记、异议登记，向申请人核发不动产登记证明外，不动产登记机构应当依法向权利人核发不动产权属证书。

不动产权属证书和不动产登记证明，应当加盖不动产登记机构登记专用章。

不动产权属证书和不动产登记证明样式，由国土资源部统一规定。

第二十一条 申请共有不动产登记的，不动产登记机构向全体共有人合并发放一本不动产权属证书;共有人申请分别持证的，可以为共有人分别发放不动产权属证书。

共有不动产权属证书应当注明共有情况，并列明全体共有人。

第二十二条 不动产权属证书或者不动产登记证明污损、破损的，当事人可以向不动产登记机构申请换发。符合换发条件的，不动产登记机构应当予以换发，并收回原不动产权属证书或者不动产登记证明。

不动产权属证书或者不动产登记证明遗失、灭失，不动产权利人申请补发的，由不动产登记机构在其门户网站上刊发不动产权利人的遗失、灭失声明15个工作日后，予以补发。

不动产登记机构补发不动产权属证书或者不动产登记证明的，应当将补发不动产权属证书或者不动产登记证明的事项记载于不动产登记簿，并在不动产权属证书或者不动产登记证明上注明补发字样。

第二十三条 因不动产权利灭失等情形，不动产登记机构需要收回不动产权属证书或者不动产登记证明的，应当在不动产登记簿上将收回不动产权属证书或者不动产登记证明的事项予以注明;确实无法收回的，应当在不动产登记机构门户网站或者当地公开发行的报刊上公告作废。

第四章 不动产权利登记

第一节 一般规定

第二十四条 不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。

未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。

第二十五条 市、县人民政府可以根据情况对本行政区域内未登记的不动产，组织开展集体土地所有权、宅基地使用权、集体建设用地使用权、土地承包经营权的首次登记。

依照前款规定办理首次登记所需的权属来源、调查等登记材料，由人民政府有关部门组织获取。

第二十六条 下列情形之一的，不动产权利人可以向不动产登记机构申请变更登记：

(一)权利人的姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更的;

(二)不动产的坐落、界址、用途、面积等状况变更的;

(三)不动产权利期限、来源等状况发生变化的;

(四)同一权利人分割或者合并不动产的;

(五)抵押担保的范围、主债权数额、债务履行期限、抵押权顺位发生变化的;

(六)最高额抵押担保的债权范围、最高债权额、债权确定期间等发生变化的;

(七)地役权的利用目的、方法等发生变化的;

(八)共有性质发生变更的;

(九)法律、行政法规规定的其他不涉及不动产权利转移的变更情形。

第二十七条 因下列情形导致不动产权利转移的，当事人可以向不动产登记机构申请转移登记：

(一)买卖、互换、赠与不动产的;

(二)以不动产作价出资(入股)的;

(三)法人或者其他组织因合并、分立等原因致使不动产权利发生转移的;

(四)不动产分割、合并导致权利发生转移的;

(五)继承、受遗赠导致权利发生转移的;

(六)共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的;

(七)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利发生转移的;

(八)因主债权转移引起不动产抵押权转移的;

(九)因需役地不动产权利转移引起地役权转移的;

(十)法律、行政法规规定的其他不动产权利转移情形。

第二十八条 有下列情形之一的，当事人可以申请办理注销登记：

(一)不动产灭失的;

(二)权利人放弃不动产权利的;

(三)不动产被依法没收、征收或者收回的;

(四)人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭的;

(五)法律、行政法规规定的其他情形。

不动产上已经设立抵押权、地役权或者已经办理预告登记，所有权人、使用权人因放弃权利申请注销登记的，申请人应当提供抵押权人、地役权人、预告登记权利人同意的书面材料。

第二节 集体土地所有权登记

第二十九条 集体土地所有权登记，依照下列规定提出申请：

(一)土地属于村农民集体所有的，由村集体经济组织代为申请，没有集体经济组织的，由村民委员会代为申请;

(二)土地分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各集体经济组织代为申请，没有集体经济组织的，由村民小组代为申请;

(三)土地属于乡(镇)农民集体所有的，由乡(镇)集体经济组织代为申请。

第三十条 申请集体土地所有权首次登记的，应当提交下列材料：

(一)土地权属来源材料;

(二)权籍调查表、宗地图以及宗地界址点坐标;

(三)其他必要材料。

第三十一条 农民集体因互换、土地调整等原因导致集体土地所有权转移，申请集体土地所有权转移登记的，应当提交下列材料：

(一)不动产权属证书;

(二)互换、调整协议等集体土地所有权转移的材料;

(三)本集体经济组织三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意的材料;

(四)其他必要材料。

第三十二条 申请集体土地所有权变更、注销登记的，应当提交下列材料：

(一)不动产权属证书;

(二)集体土地所有权变更、消灭的材料;

(三)其他必要材料。

第三节 国有建设用地使用权及房屋所有权登记

第三十三条 依法取得国有建设用地使用权，可以单独申请国有建设用地使用权登记。

依法利用国有建设用地建造房屋的，可以申请国有建设用地使用权及房屋所有权登记。

第三十四条 申请国有建设用地使用权首次登记，应当提交下列材料：

(一)土地权属来源材料;

(二)权籍调查表、宗地图以及宗地界址点坐标;

(三)土地出让价款、土地租金、相关税费等缴纳凭证;

(四)其他必要材料。

前款规定的土地权属来源材料，根据权利取得方式的不同，包括国有建设用地划拨决定书、国有建设用地使用权出让合同、国有建设用地使用权租赁合同以及国有建设用地使用权作价出资(入股)、授权经营批准文件。

申请在地上或者地下单独设立国有建设用地使用权登记的，按照本条规定办理。

第三十五条 申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下列材料：

(一)不动产权属证书或者土地权属来源材料;

(二)建设工程符合规划的材料;

(三)房屋已经竣工的材料;

(四)房地产调查或者测绘报告;

(五)相关税费缴纳凭证;

(六)其他必要材料。

第三十六条 办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。业主转让房屋所有权的，其对共有部分享有的权利依法一并转让。

第三十七条 申请国有建设用地使用权及房屋所有权变更登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：

(一)不动产权属证书;

(二)发生变更的材料;

(三)有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件;

(四)国有建设用地使用权出让合同或者补充协议;

(五)国有建设用地使用权出让价款、税费等缴纳凭证;

(六)其他必要材料。

第三十八条 申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：

(一)不动产权属证书;

(二)买卖、互换、赠与合同;

(三)继承或者受遗赠的材料;

(四)分割、合并协议;

(五)人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书;

(六)有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件;

(七)相关税费缴纳凭证;

(八)其他必要材料。

不动产买卖合同依法应当备案的，申请人申请登记时须提交经备案的买卖合同。

第三十九条 具有独立利用价值的特定空间以及码头、油库等其他建筑物、构筑物所有权的登记，按照本实施细则中房屋所有权登记有关规定办理。

第四节 宅基地使用权及房屋所有权登记

第四十条 依法取得宅基地使用权，可以单独申请宅基地使用权登记。

依法利用宅基地建造住房及其附属设施的，可以申请宅基地使用权及房屋所有权登记。

第四十一条 申请宅基地使用权及房屋所有权首次登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：

(一)申请人身份证和户口簿;

(二)不动产权属证书或者有批准权的人民政府批准用地的文件等权属来源材料;

(三)房屋符合规划或者建设的相关材料;

(四)权籍调查表、宗地图、房屋平面图以及宗地界址点坐标等有关不动产界址、面积等材料;

(五)其他必要材料。

第四十二条 因依法继承、分家析产、集体经济组织内部互换房屋等导致宅基地使用权及房屋所有权发生转移申请登记的，申请人应当根据不同情况，提交下列材料：

(一)不动产权属证书或者其他权属来源材料;

(二)依法继承的材料;

(三)分家析产的协议或者材料：

(四)集体经济组织内部互换房屋的协议;

(五)其他必要材料。

第四十三条 申请宅基地等集体土地上的建筑物区分所有权登记的，参照国有建设用地使用权及建筑物区分所有权的规定办理登记。

第五节 集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权登记

第四十四条 依法取得集体建设用地使用权，可以单独申请集体建设用地使用权登记。

依法利用集体建设用地兴办企业，建设公共设施，从事公益事业等的，可以申请集体建设用地使用权及地上建筑物、构筑物所有权登记。

第四十五条 申请集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权首次登记的，申请人应当根据不同情况，提交下列材料：

(一)有批准权的人民政府批准用地的文件等土地权属来源材料;

(二)建设工程符合规划的材料;

(三)权籍调查表、宗地图、房屋平面图以及宗地界址点坐标等有关不动产界址、面积等材料;

(四)建设工程已竣工的材料;

(五)其他必要材料。

集体建设用地使用权首次登记完成后，申请人申请建筑物、构筑物所有权首次登记的，应当提交享有集体建设用地使用权的不动产权属证书。

第四十六条 申请集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权变更登记、转移登记、注销登记的，申请人应当根据不同情况，提交下列材料：

(一)不动产权属证书;

(二)集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权变更、转移、消灭的材料;

(三)其他必要材料。

因企业兼并、破产等原因致使集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权发生转移的，申请人应当持相关协议及有关部门的批准文件等相关材料，申请不动产转移登记。

第六节 土地承包经营权登记

第四十七条 承包农民集体所有的耕地、林地、草地、水域、滩涂以及荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农用地，或者国家所有依法由农民集体使用的农用地从事种植业、林业、畜牧业、渔业等农业生产的，可以申请土地承包经营权登记;地上有森林、林木的，应当在申请土地承包经营权登记时一并申请登记。

篇（10）

二、法定继承。法定继承又有三种路径：

篇（11）

根据国土资源部全面实施不动产登记时间表，今年是推进不动产统一登记的实施过渡期。回顾这一年来，《不动产登记暂行条例》于3月1日开始实施，实施细则经过半年多的征求意见已完成法定程序。今年以来，中央层面的相关制度设计步伐不断加快。4月底，国土资源部、中央编办联合下发《关于地方不动产登记职责整合的指导意见》。随后，国土资源部下发《关于做好不动产登记信息管理基础平台建设工作的通知》。但由于种种原因，部分工作推进并不尽如人意。当前整合工作主要存在地方政府认识不到位、工作进展不平衡、地方国土资源部门主动性不够等问题，须各地明确职责，通过督导推动整合。

为此，国土资源部第四季度将就此在全国开展专项督察，对今年12月31日前不能如期基本完成不动产登记职责机构整合的地方提出问责。据悉，截至目前，全国已有198个市（州）完成市级职责整合，1193个县（区）完成县级职责机构整合，分别占全国市县总数的60%和42%。在年底前完成市县级不动产登记职责机构整合，确实时间紧、任务重、难度大。

在此次专项督察工作中，有两个重点问题将被严查。一是将职责整合到一个部门，而机构设置在另一个部门；二是行政职责在一个部门而办事机构在另一个部门。在这种情况下，最容易出现对不动产统一登记的有关工作“互不负责”“互相扯皮”的现象。专项督察主要包括两项重要内容，一是职责明确，就是地方政府或编制管理部门已经发文将各类不动产的登记职责、业务流程整合到了一个部门，保持完整性；二是机构健全，就是不动产登记机构的“三定”已经发文明确，包括行政单位，也包括具体经办机构。

经报请国务院同意，作为不动产统一登记牵头部门的国土资源部，已经确定在专项督察工作的基础上，全面“裸晒”各市县不动产登记职能整合的工作进度，并依据工作进度进行公开排名，定期向全社会公布。既有专项督查，又有社会监督，这说明国家整合不动产登记机构职责的决心，也彰显了政府公开透明的工作作风。

在明确了时间节点之后，不动产登记机构职责整合将指日可待。经过整合，将改变长期以来形成的不动产多头登记的体制。这种做法不利于不动产权利的清晰和交易安全，不利于市场决定性作用的发挥和有效运行。不动产统一登记将对各类社会经济活动产生正面、积极的影响。从长远看，不动产统一登记后，有利于建立房地产市场调控长效机制，促进房地产市场秩序的健康稳定。