物业公司合同大全11篇
时间：2022-04-28 16:57:33绪论：写作既是个人情感的抒发，也是对学术真理的探索，欢迎阅读由发表云整理的11篇物业公司合同范文，希望它们能为您的写作提供参考和启发。
篇（1）
乙方：
本着公平、公正的原则，经双方协商，一致同意乙方挂靠在甲方企业之下，以甲方的企业名称经营*****物业项目，从事甲方经营许可证范围内的经营项目。同时，甲乙双方订立本合同，明确双方的权利与业务及其挂靠期间内的注意事项。
第一条 挂靠期限：*** 年，自**年**月**日起至*** 年** 月*** 日至。
第二条 费用及保证金
1、乙方每年向甲方支付 ***万 元（￥1**）的管理服务费。该笔费用在合同签订之日起，五个工作日内全部支付至甲方指定账户。（定额支付劳动报酬）
2、为避免因乙方借用资质给甲方带来的风险，乙方向甲方支付 ***万元（￥**）的保证金。保证金与管理费用在同一时间支付至甲方指定账户。保证金在合同到期后无息返还给乙方。
3、乙方利用甲方名义所开发票（物业服务费、停车费发票等），则乙方需向甲方缴纳面值金额的百分之 税金（代收水电费发票除外）（说明：利润比例一般物业税金为5.5%，可以约定6.0-8%）
4、项目服务中发生的一切费用及手续费用由乙方承担办理，甲方给予必要指导和支持，并按规定及时处理乙方的财务结算。
5、每月业主支付物业服务费用到达甲方账户后，每月10日前甲方在扣除约定的管理费及应缴税金后，及时将余款支付到乙方。
第三条 甲方权利与义务
1、如乙方作出有损甲方信誉和形象之行为，甲方有权单方面终止本协议，本年度管理服务费不予归还。
2、甲方在本协议生效之后，只向乙方提供相关经营业务所需的手续证件（营业执照、物价局物业费审批结果），并为乙方提供本项目物业投标、运营所需的相关资质，包括营业执照、组织机构代码证、税务登记证、物业资质证书等加盖公章的复印件材料，必要时提供原件；
3、甲方不得干涉乙方的经营，不得随意扣压乙方的财产。
4、对乙方提出的合理要求尽可能的提供帮助，并根据乙方需要，对本管理项目的物业管理活动提供顾问指导。
第四条 乙方的基本权利和义务
1、乙方可以获取甲方对第三条义务的承诺和兑现，若有问题可以随时向甲方提出意见。
2、享受甲方所提供的物业管理资质及经营许可等相关证件，充分利用物业管理的资质，完全自主的开展相关经营业务。
3、经营上实行内部独立核算，自负盈亏。
4、一切正常利润归乙方所有，不受甲方干涉。
5、在经营活动中严格遵守国际法律法规和甲方规章制度。
6、负责解决经营事件，相关经营条件及办公设备自主负责解决。
7、乙方以自己名义对外进行招聘、与雇佣人员签订劳动合同，给雇佣人员按时发放工资、购买相关保险等。
8、对于项目出现的管理风险问题（如服务质量、安全事项等）或法律责任事故都由乙方承担。
9、若乙方经营期间与其雇佣人员、服务单位、第三方等产生法律纠纷，乙方应承担全部责任。若甲方由此替乙方承担相关责任，甲方将扣除乙方全部保证金，并要求乙方承担由此产生的损失（包括但不限于向第三方支付的费用、律师费、诉讼费、评估费等）
10、若乙方在经营期间违法经营，导致甲方给政府部门进行行政处罚、被媒体等进行曝光等，乙方应全额承担甲方所支付的费用，并承担甲方损失（包括但不限于向政府部门支付的罚款、律师费、诉讼费、评估费等）
11、维护甲方的信誉和形象，不做任何假冒、欺诈、侵权、损誉的事情，若发生此类事件，则甲方有权追究乙方的法律责任，并要求进行相关经济赔偿和处罚。
第五条 有关甲方公司人员职称、学历、上岗证等证书有关的继续教育培训证书等个人证书，所有权属于甲方，乙方可以合理合法借用，但不得以任何理由扣留。
第六条 终止与解除
1、非因乙方原因，甲方在合同履行期间不得任意解除合同，否则乙方有权向甲方主张管理服务费20%的违约金。
2、因政府政策、不可抗力等原因、或合同到期、或双方协商一致，甲乙双方可终止合同。合同终止双方互不承担违约责任，已支付的管理服务费不予返还。
3、在合同履行期间，若乙方有本合同第四条第9、10、11款约定事项出现的，甲方有权随时解除合同，并不承担违约责任，同时乙方应终止其经营的项目。
4、在乙方的物业公
司成立后，可以脱离挂靠。合作期间如一方需提前终止合作协议，需提前7天通知另一方，协议终止时乙方按甲方要求办理所有证书的交还、年检、注册、变更、转移等工作。
本协议一式两份，甲乙双方各执一份，自甲方双方签字盖章后生效，未尽事宜，双方平等协商解决。
甲方：
乙方：
篇（2）
被告：海南龙港物业发展有限公司（下称龙港公司）。住所地海口市金融贸易区椰城大厦6楼。
第三人：海南中商经济技术发展公司（下称中商公司）。住所地海口市龙昆南路泰和园别墅C3栋。
第三人：海口市房屋建设开发公司（下称房建公司）。住所地海口市龙昆里62号。
1987年10月6日，海口市国土规划局（下称国土局）行文批准，将位于海口市龙昆北路和龙华路交叉处的1.3亩土地，划拨给申请人房建公司作建办公楼用地。后因龙华路扩宽使该地面积缩小，房建公司经申请，国土局于1989年7月13日行文批准，将位于龙昆路和龙华路十字路口东南角的1.38亩土地增划拨给房建公司用于建办公楼。该批文明确规定应“严格在红线范围内控制用地，不得擅自超越，不得随意改变土地使用性质”。房建公司取得上述两块土地的批文后，于1990年7月5日向海口市城建局申报建8层办公楼，该局于1991年12月28日下发了《施工任务通知书》，批准房建公司在批准的土地上建8层办公楼。房建公司取得施工许可证后，即开始施工。在完成了8层楼房的打桩基础工程后，其改变原建设方案，改为在此建23层的龙园大厦，并于1992年7月开始拆除原基础工程，进行龙园大厦的基础建设，但未按规定办理龙园大厦施工报建手续。1992年12月16日，房建公司与中商公司签订《龙园大厦销售合同书》，约定：房建公司将龙园大厦预售给中商公司，用地面积2779平方米（合4.17亩），总建筑面积20520平方米，每平方米售价人民币4200元，共计8618.4万元，分6期付清；付第二期房款后，房建公司把所有文件及红线图、土地使用权证等正本交给中商公司保管；交付使用时间为1994年9月30日。合同还规定了违约责任等。签约次日，中商公司依约向房建公司付定金100万元，后于1993年1月8日付1200万元，4月22日付800万元，三次共付2100万元。1993年3月10日，中商公司将龙园大厦期房转售给龙港公司，双方签订的合同约定：中商公司将龙园大厦除第22、23层外全部转售给龙港公司，用地面积4.17亩，建筑面积19720平方米，每平方米售价人民币4900元，共计9662.8万元。合同还对分期付款和红线图、土地使用权证、大厦的交付时间及违约责任等作了约定。签约当天，龙港公司付给中商公司定金人民币1千万元，3月19日付房款2千万元，4月30日付996万元，5月31日付174.4万元，四次共付4170.4万元。中商公司收款后，只出具了收据，未依规定开具发票。1993年4月22日，龙港公司又将龙园大厦转售给中原公司，双方合同约定：龙港公司将龙园大厦除第22、23层外售给中原公司，用地面积4.17亩，建筑面积19364平方米，每平方米售价人民币5300元，共计10262.92万元。合同还约定了分期付款和红线图、土地使用权证、大厦交付时间等项内容。同年4月24日，中原公司付给龙港公司定金人民币1026万元，6月9日付房款2052万元，两次共付3078万元。龙港公司收款后，只出具了收据，未按规定开具发票。合同履行中，中原公司发现龙园大厦手续不完备，工程不能正常施工，经与龙港公司协商解除合同未果，遂向海南省海南中级人民法院起诉，并申请诉讼保全。海南中级人民法院冻结了龙港公司的银行存款，后依据级别管辖分工将案件移送海南省高级人民法院。海南省高级人民法院在审理中，根据龙港公司的申请，依法追加房建公司、中商公司为第三人参加诉讼。
中原公司起诉称：与龙港公司签订售房合同依约付定金和第一期房款后，4个多月工程基本没有动工。经了解该大厦手续不完备，又经过三手炒卖，合同是违法的。要求解除合同，由龙港公司返还已付款并赔偿损失。
龙港公司答辩称：本公司与中原公司是在自愿基础上签订的售房合同，中商公司、房建公司对此转售行为无异议，因此，双方签订的售房合同是有效的。签约后施工从未间断，原告起诉内容不实，应予驳回。案件审理与中商公司、房建公司有利害关系，应当追加为第三人参加诉讼。
中商公司在庭审时辩称：中原公司与龙港公司签订的转售房合同是有效的，本公司不应作为本案第三人。
房建公司在庭审时辩称：本公司与中商公司签订的预售合同，形式和内容都是合法的。本公司与本案转售房没有法律关系，不应作为本案第三人。
「审判
海南省高级人民法院经审理还查明：房建公司系三级房地产开发公司，只具有开发12层以下楼房的资格。
海南省高级人民法院认为：房建公司经申请和批准，取得1.3亩划拨土地使用权，后因公路建设占地，又经申请和批准取得1.38亩划拨土地使用权，两次共计2.68亩，用于建办公楼。但其建造龙园大厦却使用了4.17亩土地，超出部分属非法侵占国家土地。房建公司与中商公司签订商品房预售合同，随房转让4.17亩土地使用权的行为，是隐瞒事实的欺诈行为。房建公司擅自改变土地使用性质，将政府批准其建办公楼的用地非法用于商品房开发，未补办出让手续而转让了该地的使用权，违反了国家和海南省有关国有土地使用权有偿出让和转让的规定。房建公司开发龙园大厦超越其开发经营权限，实施建设又未办理施工报建手续，即开始预售房屋，其行为均属违法。因此，房建公司与中商公司签订的龙园大厦销售合同应认定为无效。中商公司与龙港公司、龙港公司与中原公司签订的龙园大厦转预售合同，则因房建公司与中商公司的合同无效而无效。房建公司对其违法行为造成的当事人经济损失，应负主要过错责任。中商公司、龙港公司在商品房转预售活动中，收到购房款后不开具作为纳税凭据的发票，且在跨年度后仍未缴纳税费，是逃避税收、损害国家利益的倒买倒卖行为，两公司因此对合同无效造成的损失也应承担相应责任。房建公司、中商公司、龙港公司依据无效合同分别取得的购房款，应根据公平原则返还和赔偿。根据实际支付情况，债权人可在其债权范围和债务人应返还的数额内，向各债务人直接追偿。依照《中华人民共和国经济合同法》第七条、第十六条第一款的规定，于1994年5月8日判决如下：
一、房建公司返还中商公司购房款2100万元，赔偿利息按本判决第二项执行。中商公司返还龙港公司购房款4170.4万元及利息，龙港公司返还中原公司购房款3078万元及利息，利息均按月利率16‰计息，计息时间从收到每笔款之日起至本判决生效之日止。
二、房建公司按国家银行同期流动资金贷款利率4倍计算，承担2100万元房款利息损失的赔偿责任，计算时间从收到每笔款之日起至本判决生效之日止。从收到每笔款之日起到1993年4月22日的赔偿额由中商公司受偿，1993年4月23日到5月31日的赔偿额由龙港公司受偿，1993年6月1日至本判决生效之日止的赔偿额由中原公司受偿。房建公司如未按上述时间履行义务，此后应承担的赔偿额由实际债权人受偿。
三、房建公司、中商公司、龙港公司应承担的款项，限于判决生效之日起20天内付清，逾期则加倍支付迟延履行期间的利息。
房建公司不服一审判决，向最高人民法院提起上诉称：其经两次批准共取得2.68亩土地使用权，其后又与拆迁公司换得1.5亩土地使用权，因此，龙园大厦占地并非超出批准面积。因海口市总体规划要求该地应建20层以上楼房，故其改建23层龙园大厦不属擅自改变土地使用性质。其与中商公司的房屋销售合同有效，应继续履行，中商公司应支付延期付款利息并赔偿损失。
中原公司答辩称：其与龙港公司签订合同后至发生诉讼期间，龙港公司未依合同交付土地使用权证和红线图。房建公司只有1.38亩土地使用权，却占地4.17亩，且未经批准擅自改变土地用途，将批准建8层办公楼改为建23层商品房，故合同应认定无效。
龙港公司、中商公司未作答辩。
一审审结后，上诉审审理期间，房建公司于1994年12月补交了1987年划拨的1.3亩土地的地价款，海口市国土局批准该地可用于商品房开发。1994年12月29日，海口市国土局向房建公司颁发了1838.38平方米（合2.758亩）土地的使用权证。二审中还查明，房建公司与拆迁公司换取的1.5亩土地未依法办理使用权变更登记手续。
最高人民法院审理认为：房建公司在合同中约定的龙园大厦用地面积4.17亩，超出了国土局两次批准的面积，也超出了国土局1994年12月29日颁发的土地使用权证确定的面积。房建公司在建龙园大厦使用的土地中，用1989年取得的1.38亩出让土地用于商品房开发，属违法行为；与拆迁公司换取的1.5亩土地，不享有使用权。房建公司用上述土地建龙园大厦，违反了国家和海南省有关使用国有土地的规定，因此，其与中商公司签订的龙园大厦销售合同应认定无效。中商公司与龙港公司、龙港公司与中原公司签订的龙园大厦销售合同，亦因房建公司与中商公司签订的合同无效而无效。对此，房建公司应承担主要责任。中商公司、龙港公司、中原公司在签订合同中亦有一定过错，应各自承担相应的责任。房建公司的上诉理由不成立，依法不予支持。原审法院认定合同无效，房建公司返还中商公司购房款及利息，中商公司返还龙港公司购房款及利息，龙港公司返还中原公司购房款及利息，是正确的，但按照银行利息的4倍赔偿不当。依据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（五）项、第六十一条第一款，《中华人民共和国土地管理法》第十条、第十九条第（三）项，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条之规定，最高人民法院于1995年4月24日判决如下：
一、房建公司与中商公司、中商公司与龙港公司、龙港公司与中原公司分别签订的龙园大厦销售合同无效。
二、变更一审判决第一项为：房建公司返还中商公司购房款2100万元并支付该款利息；中商公司返还龙港公司购房款4170.4万元并支付该款利息；龙港公司返还中原公司购房款3078万元并支付该款利息。上述款项利息按月利率16‰计算，计息时间从收到每笔款之日起至本判决生效之日止。限于本判决生效之日起一个月内一次付清，逾期加倍支付迟延履行期间的款项利息。
三、撤销一审判决第二项、第三项。
「评析
一、本案的关键，首先在于房建公司转让龙园大厦时随附转让的龙园大厦4.17亩土地使用权的违法性上。其一，龙园大厦用地面积4.17亩，超出了国土局两次批准划拨的土地面积，也超出了国土局于1994年12月29日颁发的土地使用权证所确定的面积，房建公司对超出部分未依法取得土地使用权，当然就不具备转让超出部分土地使用权的资格。其二，房建公司与拆迁公司换取的1.5亩土地，因未依法办理土地使用权变更登记手续，故房建公司对这部分土地也不享有使用权，也就不具备转让这部分土地使用权的资格。其三，房建公司对批准面积内的土地虽依法取得了使用权，并具备了转让资格，但其违反规定，擅自改变土地使用性质，将用于建办公楼的土地用于商品房开发，是一种“不按批准的用途使用”土地的严重违法行为，按《中华人民共和国土地管理法》第十九条第（三）项的规定，土地管理部门有权收回用地单位的土地使用权，注销其土地使用证。房建公司的这种违法行为，使其丧失了转让这部分土地使用权的资格。其四，按照《中华人民共和国土地管理法》第十条的规定，改变土地使用权的，依法“必须办理土地权属变更登记手续，更换证书”。这是强行性规定，而不是任意性规定。房建公司转让土地使用权未依法办理土地权属变更登记手续，违反了强行性法律规定，也是一种违反法律的行为。其次在于当事人之间的转让具有炒卖土地的性质。因为依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条的规定，土地使用权转让是有条件的，即必须进行投资开发、利用土地后才能转让。本案当事人之间的转让不符合这个条件，就属炒卖土地的性质，是不允许的。正因为上述原因，房建公司销售龙园大厦的行为是一种违反法律的行为，依民法通则第五十八条第一款第（五）项的规定，就是一种无效的民事行为，其与中商公司签订的合同也就无效，从而导致随后的合同无效。
篇（3）
1.组织架构基本完善，总体管理比合同签署前有所提高，但缺乏完善的系统管理，虽有物业总部下发的管理手册，但实际管理与手册内容严重脱节，根本不适用小区实际情况，该手册基本为摆设；物业公司各部门没有明确的管理标准、目标，未建立岗位责任制度；
2.客服部与工程部工作比过去有所进步，但仍有严重问题如:有部分业主投诉漏登，业主报修问题不能及时回复、处理。不能积极主动的发现问题、处理问题。部分员工服务意识欠缺，专业技能需提高，设备设施有资料但无管理程序，内容混乱文档目录与内容不符。没有系统的员工培训计划、培训内容，大部分的培训记录及考核记录不真实，是为了应付检查而临时突击完成；
3.物业公司大部分的检查记录、保养记录、巡逻记录缺失、没有或不真实，还有部分登记表严重漏登，如 《来访人员出入登记表》和《车辆临时出入登记表》。
4. 物业公司管理人员的整体素质不容乐观。由于缺乏系统管理导致管理人员上岗前没有得到系统的培训，物业从业人员人事档案制度不健全，部分从业人员未持物业管理资格证书，管理人员对管理系统及流程不熟悉从而降低了服务质量；
5. 物业公司由于种种原因导致部分岗位缺员，并不能及时补充。
由于没有有效的管理机制，所以导致业委会现场检查时发现大量的管理问题
二、公共秩序部分
1.安保工作比前几年好一些
但保安缺员、流动性太大，员工素质参差不齐，加上培训管理不到位，华联超市后门问题迟迟不能解决，至使名义上实行了封闭式管理但实际上形同虚设。
XX年小区治安报案的案件仍然有70多起，偷盗现象仍时有发生。南坦路进入小区幼儿园路段，业主被抢劫事件时有发生；
小区的主要道路、出入口、一楼和地下车库大堂现虽然装配了监控设施，但及时发现问题及解决问题的能力有待提高。
2.机动车辆管理状况有所好转，物业公司在园区醒目位置进行温馨宣传，提醒业主、住户规范车辆停放；对乱停乱放车辆经劝告仍不听者作锁车处理措施取得一定成效，但是物业安管对重点路段巡逻不力，物业监控室对违章停车的监控不到位，小区内道路常常被塞，消防通道常常被塞；物业对非法占用道路的行为进行纠正和处置力度不够，处理违规停车等影响道路安全的事件处理速度明显拖拉，特别是对小区一期和五期的两个大门管理很混乱，三轮车、电动车、摩托车，黑的士混杂，事故频发，争吵不断，非常影响小区形象，存在极大安全隐患。
三、房屋公共部位管理与维修养护
1.xx花园的违法建设触目惊心，违建至今还在不断增加。违建整改拆除工作停滞不前。小区两个入口大门对违建材料进出把控不严，甚至物业从业人员与违建装修公司和违建业主形成利益勾结。物业公司未履行合同，未尽到职责，未及时发现、未及时处理、未及时拆除违法建筑。致使xx花园违章建筑多达300多处，此外小区商铺占道、油烟扰民一直都未得到妥善解决。
2.六七期车库渗水问题没有彻底解决，保修期内业主外墙仍有渗水
3.房屋及公共部位整体维护有所提高，但对大堂玻璃门、墙面砖维护保养不当发生多次伤人事故。
四、共用设施设备运行管理、维修养护
首先物业公司没有履行物业合同，收集移交xx花园内所有建筑物产权清册给业委会，图纸资料未收集齐全并移交业委会。
小区的人工湖水进行了彻底的改造，湖水的质量得到明显的改善
各出入口、主要道路、一楼大堂及地下车库大堂都安装了监控设备，共用设施设备的运营工作部分的满足了小区正常使用，电梯的故障率较之前有所降低，但管理与维护工作仍出现较大的问题：
1.有毒水管至今未更换，如此糟糕质量问题至今未解决，作为开发商的代表，物业公司有不可推卸的责任.
2.供水供电设备故障率较高导致停水停电影响业主生活，配电设备质量低劣维护不当造成XX年5月全小区发生10小时停电的重大事故。发电机缺乏维护导致多部电梯在停电时不能正常使用
3.车库水泵故障导致车库积水较严重
4.水池清洗记录不全及水质报告没有，水池有盖无锁等；
物业公司协议服务的煤气公司，疏于管理，存在极大安全隐患，煤气站无人值班，灭火器过期等现状令人惊恐不安。
小区内道路经常积水，各期均严重缺乏健身娱乐设施，原有的公共设施未得到物业公司的定期维护和保养，既有的公共设备设施损坏后又未得到物业公司的及时维修和补充，原有公共设施设备均遭到破坏。
五、公共区域卫生清洁服务
因为没有标准及科学的方法，物业公司的消杀工作一直不尽人意，小区的灭蚊效果一直是瓶颈，蟑螂、老鼠随处可见；
由于物业公司对将分包小区环境卫生工作的清洁公司疏于管理，清洁公司从业人员老弱病残、垃圾清运不及时，甚至有保洁人员在小区翻捡垃圾，污染环境的现象发生。
4．监控系统、巡更系统、周边红外报警系统至今没有验收。
小区绿化养护没有标准，从业人员缺乏培训，乱砍乱伐，小区现在的绿化环境已无法与入伙时相比；
七、社区文化建设部分
自物业合同签订后，物业公司组织了国庆、中秋晚会、端午节包粽子、买肉买韭菜煮水饺，妇女节送花、免费义诊、业主运动会、亲子娱乐等社区活动，但这些活动基本都局限于不上班的老年人和幼童，而对小区真正有活力有思想的青壮年业主的带动非常少，影响甚微。
物业公司一定程度上改善了羽毛球场地、乒乓球、足球场地的基本设备设施，对活动场地加装了吊扇、灯光等，但距离广大业主的要求还相差太远，物业公司基本都是选择最省钱最便宜的投入方式，仍然停留在低级社区活动水平。物业公司在建立社区文化、公益宣传、行为规范、业主公约、法规普及等重大社区文化建设的手段和力度明显不足。
篇（4）
鉴于乙方需要租用甲方上网专线，甲乙双方经过友好协商，达成以下条款：
第一条、租赁范围：
1、乙方需提供营业执照复印件（加盖公司章）或其它相关证件。
2、乙方将向甲方提出租用上网专线申请，甲方根据乙方租用**线路的要求，在符合国家有关的电信业务规定，用户端线路无特殊问题的前提下，甲方根据乙方专线租用申请单上的要求，为乙方提供专线上网业务。
3、专线具体要求(见专线入网申请表)
第二条、租期和起租时间
自专线正式开通开始计算租赁时间，租期为年。合同到期后，如双方无异议，本合同自动顺延壹年。
第三条、租金及支付方式
1、租金：即乙方向甲方租赁专线在一个计费周期内（即每月的一日至三十日）的费用。
2、租用带宽：2m
3、月租费：壹仟捌佰元整（大写），送公网ip地址**个，免收初装费。
4、乙方按年交上网月租费，使用之前预付费，全年费用为**元。
5、乙方在该合同签订后，一次性向甲方支付壹拾贰个月专线月租费；在专线开通后，自动抵作以后专线**个月的租用费。
6、合同期内，如国家出台新的资费政策，甲乙双方按新标准另行商定。
7、如乙方在业务开通之后，未能在甲方规定期限内交纳足额月租费，乙方需每天按应缴纳租费的千分之三交纳滞纳金，对超过收费约定期限30日仍不缴纳租费的，甲方将有权予以终止该线路的使用，并通过法律途径追索欠费和滞纳金。
8、乙方在租期内如提出退租要求,应提前一个月以书面告知甲方并向甲方支付提前退租补偿(支付标准为退租之日起至租赁有效期截止之日期间所租专线租费的**)
第四条、甲乙双方的责任及义务
1、甲方负责投资建设专线两端连接双方机房的接入工程。
2、甲方有权对放置在乙方室内（或室外）的甲方任何设备进行转接或迁移等作业，乙方不得进行任何形式的阻挠或干涉，否则甲方将没收乙方当月的月租并依法追究乙方的经济及法律责任。
3、甲方负责专线及设备的日常维护。甲方每周7天，每天24小时受理乙方租用专线的故障（非用户终端设备故障）申报，并负责对该故障进行协调和排除。甲方保证按照国家有关规定，修复乙方故障专线。每月出现有6小时以上的故障并影响了用户通信时（计划中断除外）如经核实确定，故障确实发生在甲方所负责的责任范围之内，则甲方按相关规定减免乙方该专线当天的租费。如频繁出现6小时以上的中断双方另行协商费用的减免问题。如故障发生在用户所负责的责任范围之内，甲方则不负责补偿。
4、甲方有权对乙方在租用专线上所开放的业务内容和用户终端方式应与专线租用申请单上的业务内容和组网方式保持一致进行不定期的检查验证，如乙方在租用专线上发生下述任何一项用户终端方式的变化时：
1)开放的业务内容发生变化；
2)用户两端终端设备或数量和组网方式发生变化；
3)经营性质(非经营性、经营性)发生变化；
4)和其它用户合用租用专线；
5)与公共网连通与否的变化；
应以书面形式通知甲方,在取得甲方同意下方可进行,否则甲方将停止提供所租用的专线。
5、乙方对本单位的设备维护时，如需要对线路进行变动时，应提前通知甲方，取得甲方同意后，方可进行施工。
6、在专线发生故障时，乙方有义务配合甲方检查系统和线路。
7、乙方负责向甲方免费提供接入设备放置场地及所需电力。
8、乙方租用此专线只能用于乙方已声明的有关业务内容,不得非法经营电信业务或国家有关法律法规禁止经营的其它业务，否则由乙方承担全部法律责任。
9、乙方应在合同签字后，入场前一周内为甲方做好如下准备：
①乙方积极配合甲方勘测现场施工条件，并负责提供缆线进入乙方机房所在建筑的路由以及建筑内布放缆线所需的管道或通路，由此产生的费用由乙方承担。
②提供工程用电、场地、协助人员。
③乙方在施工条件具备后通知甲方进入现场。
10、乙方负责提供给甲方专线线路进入乙方机房施工所需的配合与支持，及时提供其系统设备接口等详细情况，并协调解决线路入户所遇到的问题。
11、甲方原则上在乙方订金到帐后十五个工作日内完成乙方租用的专线工程实施并负责开通。
第五条、免责
因不可抗力导致甲乙双方或一方不能履行或不能完全履行本合同项下有关义务时，甲乙双方相互不承担违约责任。但遇有不可抗力的一方或双方应于不可抗力发生后十五日内将情况告之对方，并提供有关部门的证明。在不可抗力影响消除后的合理时间内，一方或双方应当继续履行合同。
第六条、争议的处理
双方在履行本合同时发生争议，应通过协商方法解决，如协商不成，任何一方均可提出诉讼，由合同签订地的人民法院管辖。
第七条、合同生效
1、本合同一式四份。甲乙双方各持二份，具有同等效力。本合同由双方代表签字盖章后生效。
2、本合同执行过程中，所有补充合同以及有关文件经甲乙双方签字盖章后即成为本合同附件不可分割的有效组成部分。其生效日期为甲乙双方签字盖章之日起。
第八条、其他
未尽事宜双方另行协商解决，商定的内容以合同、纪要、附件、洽商等形式，经签章后与本合同具有同等效力。
篇（5）
法定代表人（委托人）：
乙方（劳动者）姓名：
性别：
出生年月日：
民族：
文化程度：
籍贯：省市县（区）乡（镇）村（街）
身份：农业人口（）；非农业人口（）
身份证号码：
现在住址：
甲方因生产（工作）需要，招（雇）乙方为本企业职工。根据《中华人民共和国私营企业暂行条例》、《私营企业劳动管理暂行规定》和有关劳动法规，甲乙双方在自愿基础上，经平等协商，同意签订本劳动合同。
第一条合同期限
本合同期从年月日起至年月日止，共年。其中试用期从年月日起至年月日止，共个月。
第二条生产（工作）任务
甲方安排乙方从事工作。
乙方同意按甲方生产（工作）需要，在岗位，承担任务，担任工种。
乙方应完成岗位所规定的数量指标和质量指标：
第三条劳动（工作）安全、卫生条件
1.甲方必须执行国家有关劳动安全与卫生的法规标准，采取劳动保护措施，改善劳动条件，建立安全生产规章制度，保证安全生产和职工健康。
2.甲方应根据国家有关规定，给乙方发放劳动保护用品：，保健食品费:元。
3.甲方应对乙方进行安全教育和技术培训，乙方从事特种作业的，必须经专业训练，并经劳动行政部门考核合格发证后，持证上岗操作。
4.甲方应对从事有毒有害工作的乙方定期体验。
5.甲方不得安排未成年工（16岁－18岁）不宜从事的工种。
6.甲方应定期对生产场所、危险设置进行安全检查，消除事故隐患，纠正违章。
第四条劳动管理
1.甲方必须严格执行劳动政策和有关劳动管理的法律规定，并根据国家有关规定建立、健全劳动制度及各项规章。
2.甲方有监督乙方遵章守纪、安全生产、职业道德及生产任务完成情况的权利。
3.乙方应严格遵守劳动纪律和规章制度，服从甲方管理，积极完成所从事的工作。
第五条工作时间和劳动报酬
1.甲方应实行每日不超过8小时工作制，因生产需要确需延长工作时间的，须经乙方本人同意，并发给乙方加班工资。日加班不得超过3小时，连续加班不得超过3天。乙方如为未成年工（16岁—18岁），孕期、哺乳期女工，甲方不得安排其加班加点。
2.甲方依照国家法律和有关政策规定，同乙方协商确定的具体工资标准和工资形式以及奖金、津贴、补贴如下(职工最低工资不得低于当地同行业集体所有制企业同等条件工人的最低工资水平)。
3.甲方应当每月按期给乙方发放工资。每月日为发薪日。超过当月规定发薪日期的，从第六日起每天按拖欠乙方本人工资额的%赔偿乙方损失，直至支付工资之日止，与工资一并发给乙方。
4.法定节日加班工资为元，公休假日加班工资元，平日加班工资元，从事夜间(22时至次日6时)工作的，每班发给夜餐津贴元。
5.甲方应当根据企业的生产发展及乙方的技术熟练程度、劳动效率、逐步提高乙方的工资水平。
第六条保险和福利待遇
1.甲方按乙方工资总额的百分之，乙方按本人当月工资的百分之，按月向当地劳动行政部门所属的社会劳动保险机构缴纳退休养老金。
甲方没有按规定为乙方向社会劳动保险机构缴纳退休养老金的，乙方在退职、解除合同或被辞退时，甲方应按国家规定的标准如数发给本人退休养老金。
2.因第七条第2款第(2)项、第(4)项和第3款规定而解除劳动合同的，甲方应按乙方工作每满一年(满半年不满一年的按一年计算)发给乙方一个月标准工资的生活补助费。同时，如合同期未满，甲方应发给乙方合同期内的失业补偿费，标准为：距合同期满，每相差一年发给相当于乙方标准工资一个月的补偿费，生活补助费、补偿费分别合计最高不超过12个月的乙方标准工资。
3.乙方因工负伤或患职业病，治疗期间工资照发，所需医疗费用由甲方支付。医疗终结，经市(县)医务劳动鉴定委员会鉴定，确认为残疾的，由甲方发给残疾金。乙方因工残疾或患职业病死亡，由甲方发给丧葬费和供养直系亲属抚恤费。残废金、丧葬费和供养直系亲属抚恤费的标准，按照《劳动保险条例》和有关规定执行。
4.乙方患病或非因工负伤，甲方应按其工作时间长短给予3个月至6个月的医疗期。在医疗期间发给不低于本人原工资60%的病假工资。
5.乙方为女职工，其孕期、产假和哺乳期的待遇按《女职工劳动保护规定》及有关规定执行。
6.按国家法律、法规规定，乙方应享受法定节日及婚、丧假。法定节假日及遇乙方婚、丧假期，甲方必须将乙方按规定所休天数视为有薪假期。乙方如超假，经批准可作事假处理；否则，按旷工处理。
第七条合同的变更、解除、终止和续订
1.甲方因转产、调整生产项目，或者由于情况变化，经甲乙双方协商同意，可以变更合同的相关内容。
2.在下列情况下，甲方可以解除合同：
(1)乙方在试用期内经发现不符合用工条件的；
(2)乙方患病或非因工负伤，医疗期满后不能从事原工作又无法安排其他工作的；
(3)参照国务院《国营企业辞退违纪职工暂行规定》，乙方属于应予辞退的；
(4)甲方歇业、宣告破产，或者濒临破产处于法定整顿期间的。
3.在下列情况下，乙方可以解除合同：
(1)甲方违反国家规定，无安全防护设施，劳动安全、卫生条件恶劣，严重危害乙方身体健康的；
(2)甲方无力或不按照本合同规定支付乙方劳动报酬的；
(3)甲方不履行合同或者违反国家政策、法规，侵害乙方权益的；
(4)乙方应征入伍或经甲方同意，自费考上中等专业以上学校学习及本人有正当理由要求辞职的。
4.乙方被劳动教养，以及受刑事处分的，合同自行解除。
5.在下列情况下，甲方不得解除合同：
(1)合同期未满，又不符合本条第2款规定的；
(2)乙方患有职业病或因工负伤并经医务劳动鉴定委员会确认的；
(3)乙方患病或非因工负伤，在规定的医疗期内的；
(4)乙方在孕期、产假和哺乳期间的。
6.甲乙双方任何一方解除合同，须提前10天通知对方，并办理解除合同的手续。甲方按照《国营企业辞退违纪职工暂行规定》辞退乙方而解除合同的，以及试用期内应解除合同的，不需要提前通知对方。
7.甲方解除合同，应征求本企业工会组织的意见。
8.甲方解除合同，应报当地劳动行政部门备案。
9.合同期限届满，应即终止执行。由于生产、工作需要，甲乙双方协商同意，可以续订合同。
第八条双方认为需要约定的事项
第九条违反劳动合同应承担的违约责任
1.甲乙双方任何一方违反合同时，应向对方支付违约金，违约金标准是。
2.甲乙双方任何一方违反合同，给对方造成经济损失的，应根据后果及责任大小给予赔偿。
3.甲方出资培训乙方，应事先与乙方商定在本企业的服务期限。乙方服务期未满，欲辞职或另谋职业的，应支付甲方培训费元。
第十条劳动争议处理
甲乙双方发生劳动争议后，应先行协商解决。协商不能解决的，可在法定申诉时效内向有管辖权的劳动争议仲裁委员会申请仲裁。
第十一条本合同未尽事宜以及与法律、法规、政策等有抵触的条款，按国家现行的法律、法规、政策执行。
第十二条本合同自签订之日起生效，一式两份，甲乙双方各持一份。本合同涂改、未经合法授权代签无效。
篇（6）
乙方（受委托方）_____物业管理公司
为加强_____小区（大厦）的物业管理，保障房屋和公用设施的正常使用，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的居住环境，根据_____市物业管理方面的法规和政策，经双方友好协商，达成如下协议，以便共同遵守。
第一条 物业管理内容
1.甲方将位于_____区_____路的_____范围内的物业委托给乙方实行统一管理，综合服务。
2.管理事项包括：
（1）房屋的使用、维修、养护；
（2）物业范围的公用设施、设备及场所（地）（消防、电梯、机电设备、路灯、走廊、自行车、房、棚、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等）的使用、维修、养护和管理；
（3）清洁卫生（不含垃圾运到中转站后的工作）；
（4）公共生活秩序；
（5）文娱活动场所；
（6）便民服务网点及物业范围内所有营业场所；
（7）车辆行使及停泊；
（8）物业档案管理；
（9）授权由物业管理公司管理的其他事项。
第二条 委托物业管理形式
承包经营、自负盈亏。
第三条 物业管理期限
委托管理期限为_____年，自___年___月___日起到___年___月___日止。
第四条 双方权利、义务
1.甲方权利、义务：
（1）根据本合同规定甲方将住宅区委托乙方实行物业管理；
（2）监督乙方对公用设施专用基金的合理使用，并按公用设施专用基金管理办法拨付给乙方。
（3）按市政府规定的比例提供商业用房（总建设面积的__%）__平方米给乙方，按月租金_元租用，并负责办理使用手续；
（4）给乙方提供管理用房__平方米（其中办公用房__平方米，员工宿舍__平方米），按月租金__元租用；
（5）负责向乙方提供本住宅区工程建设竣工资料一套并在乙方管理期满时予以收回；
（6）不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动；
（7）对乙方的管理实施监督检查，每半年一次考核评定，如因乙方完不成第六条规定的目标和指标或管理不善造成重大经济损失，有权终止合同；
（8）负责确定本住宅区管理服务费收费标准；
（9）委托乙方对违反物业管理法规和规章制度以及业主公约的行为进行处理：包括予以罚款、责令停工、责令赔偿经济损失，以停水、停电等措施对无故不缴有关费用或拒不改正违章行业责任人进行催交、催改；
（10）协助乙方做好宣传教育、文化活动，协调乙方与行政管理部门、业主间的关系；
（11）政策规定由甲方承担的其他责任。
2.乙方责任、权利、义务：
（1）根据有关法律、法规，结合实际情况，制订本住宅区物业管理的各项规章制度；
（2）遵守各项管理法规和合同规定的责任要求，根据甲方授权，对本住宅区物业实施综合管理，确保实现管理目标、经济指标，并承担相应责任，自觉接受甲方检查监督；
3.其他事项
1.双方可对本合同的条款进行修订更改或补充，以书面签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。
2.合同规定的管理期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满六个月前向对方提出书面意见。
3.本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理。
4.本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，提请物业管理主管部门调解，调解不成的，提交深圳市仲裁委员会依法裁决。
5.本合同之附件均为合同有效组成部分；本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。
6.本合同正本连同附件共一页，一式三份，甲、乙双方及物业管理主管部门（备案）各执一份，具
有同等法律效力。
7.本合同自签订之日起生效。
甲方签章：
乙方签章：
法人代表：
篇（7）
随着经济全球化和科学技术的飞速进步,超级竞争的格局正在逐步形成,“精心设计并且行之有效的战略”已经成为让一家企业在未来竞争中受到尊重的最重要的因素。超级竞争的格局给我国企业的发展带来了前所未有的机遇和挑战。一方面,我国的企业可以借鉴别国企业发展的经验和教训,充分发挥后发优势,实现赶超;另一方面,国外大型跨国企业纷纷涌入中国市场,而我国企业基础弱、底子薄,在与它们的正面对抗中处于劣势。如何大力提高管理水平并制定、实施和发展有效的战略成了我国企业在抓住机遇、迎接挑战的过程中不可回避的重大问题。充分运用信息技术的发展成果,构建能够及时、准确、高效地实现信息动态共享的ERP系统,对于企业提高管理水平并成功实施和发展战略进而获取竞争优势和超额利润具有重大的意义。
一、行业组织模型和资源基础模型的整合对ERP系统的要求
行业组织模型揭示了外部环境对企业战略行为的决定性影响。与管理者作出的组织内部决定相比,企业所在的行业对企业的影响更大。对行业环境进行分析的五力模型指出,一个行业的利润率是五种力量(供应商、顾客、行业内现有竞争者、替代品和潜在进入者)相互作用的结果。
资源基础模型假设任何一个企业都是资源与能力的独特组合,资源和能力是企业战略的基础,也是利润的重要来源。这一模型指出,在21世纪的竞争格局下,一个企业是不断变化的能力的整合体,企业通过动态管理来获取竞争优势和超额利润。
企业是市场行为和资源能力的组合体。用行业组织模型,可以理解企业的市场行为;通过资源基础模型,则可以理解企业如何开发并有效利用自身资源、能力和核心竞争力。研究表明,从长期看,行业环境和企业内部资源能力都影响企业的业绩。因此,企业需要整合这两个模型,同时动态分析外部环境和内部资源与能力,来制定、实施和发展最有效的公司层战略和业务层战略。这就对企业要构建的ERP系统提出了要求。
一是要根据企业的公司层战略和业务层战略来设计系统平台和系统模块,既要满足统一的公司层战略的要求,又要满足不同的业务层战略的要求,即构建公司层战略和业务层战略下的ERP系统。二是要能动态地收集和处理关于供应商、顾客、行业内现有竞争者、替代品和潜在进入者的有效信息,为企业战略提供支持。三是要运用价值链分析的方法,理解并整合企业运营中创造价值的环节,实现财务、业务一体化核算,把价值链中各个环节的数据最大程度地集成化,做到有效动态共享,为企业实施和发展战略提供支持。
二、公司层战略和业务层战略下的ERP系统
满足同时动态分析企业外部环境和内部资源与能力来支持最有效的公司层战略和业务层战略要求的ERP系统可以由四个部分组成:公司层战略系统平台、业务层战略系统平台、总账和报表系统及输入输出接口。这四个部分通过动态数据库实现数据的动态共享。
(一)业务层战略系统平台
业务层战略系统平台可以分解为由生产管理系统、存货系统、采购系统和销售系统组成的物控管理子平台;由财务结算系统、存货系统、采购系统、供应商管理系统、销售系统和客户管理系统组成的电子商务子平台;由财务结算系统、人力资源管理系统、固定资产管理系统和无形资产管理系统组成的长期资产管理子平台。业务层战略系统平台要更多地考虑如何满足企业不同的业务层战略的要求。企业可以在上述设计框架的基础上,根据不同业务流程对平台内各个系统的共享程度对平台进行改造,也可以根据不同业务流程构建多个业务层战略系统平台,使业务层战略系统平台更具灵活性和可扩性,更加适合企业不同的业务层战略的要求。这是把业务层战略系统平台与公司层战略系统平台分开的意义之所在。
(二)总账和报表系统
总账和报表系统之所以能作为公司层战略和业务层战略下ERP系统的一个独立组成部分,主要是因为总账和报表系统在依赖于业务层战略系统平台和公司层战略系统平台产生的记账凭证进行自动记账和报表编制的同时又利用生成的报表服务于企业的公司层战略和业务层战略,在整个系统中占有举足轻重的地位。
(三)输入输出接口
输入接口在公司层战略和业务层战略下的ERP系统中主要满足企业对外部环境进行分析的需要。输入接口能将企业收集到的有关外部环境(供应商、顾客、行业内现有竞争者、替代品和潜在进入者)的信息进行筛选、分类和整理并存入数据库,为企业战略提供支持。输出接口主要是满足企业管理层对数据库中信息查询和打印的需要。
(四)公司层战略系统平台
公司层战略系统平台包括总部费用管理系统、决策支持系统和全面预算管理系统三个部分。总部费用管理系统主要是对总部费用进行核算和管理。决策支持系统的主要作用是通过整合业务层战略系统平台、总账和报表系统及输入接口提供的数据,形成能够支持企业战略决策的数据、图表等文件。全面预算管理系统的主要作用是通过整合业务层战略系统平台、总账和报表系统及输入接口提供的数据,进行预算目标的确定与下达、预算编制与审批、预算执行与控制和预算分析与考评工作。
三、公司层战略和业务层战略下的ERP系统的实现机理
构建公司层战略和业务层战略下的ERP系统的目的是实现企业内外部信息的有效动态共享,为企业实施和发展战略提供支持,进而获取竞争优势和超额利润。要实现企业内外部信息的有效动态共享,必须进行财务、业务动态信息平台和流程化统一编码方案和数据标准化生成模版的设计。
(一)流程化的统一编码方案
在财务业务动态信息平台自动生成单据或者记账凭证以及总账和报表系统根据记账凭证自动记账和编制报表的过程中,上下游单据、记账凭证之间、科目与科目之间、记账凭证和科目之间的数据关联需要通过流程化的统一编码方案来解决。流程化的统一编码方案包括单据号、记账凭证号的流程化统一编码和科目的流程化统一编码。
记账凭证和科目之间的自动关联可以根据企业的经济业务需要,按照现行会计准则和国家法律法规的要求,通过在记账凭证号中的事件性质编码、事件的实现方式编码、事件涉及的资源编码与科目编码中的一级科目编码、二级科目编码之间建立关联关系来实现。科目的辅助核算信息也可以根据记账凭证号的编码信息来获取。
(二)数据标准化生成模版
在总账和报表系统中生成的数据和通过输入接口进入系统的数据在格式和数据定义上存在不兼容的问题,这就对决策支持系统充分运用企业内外部信息来形成能够支持企业战略决策的数据、图表等信息文件造成了极大的困难,需要在公司层战略和业务层战略下的ERP系统中设计一套数据标准化生成模版,使从企业外部获取的数据和企业内部产生的数据具有相同的格式和数据定义,形成对比式的信息文件。
四、公司层战略和业务层战略下的ERP系统的应用要求
公司层战略和业务层战略下的ERP系统相对于传统管理模式是一种巨大的进步。要进步就要有付出。以传统管理模式下的思想观念、能力素质、方式方法和资源状况来实施ERP系统是必败无疑的。企业要想实施好ERP系统,并通过实施ERP系统来提高管理水平,成功实施发展战略进而获取竞争优势和超额利润,必须做到以下几点。
(一)战略先行,实施跟上
公司层战略和业务层战略下的ERP系统的实施是建立在企业战略基础上的,它的设计必须同时符合企业公司层战略的总体要求和业务层战略的具体要求,要得到企业从上到下的一致认同。在设计和实施ERP系统之前,企业必须根据外部环境和内部资源制定有效的公司层战略,并在公司层战略的指导下分解和整合企业的业务流程来制定业务层战略,并把战略思想落实到业务的各个基础环节上。在此基础上设计和实施ERP系统才能有效地把整个企业联系成一个信息共享、协同运作的有机整体,从而反过来支持企业战略的实施和发展。
(二)提高企业员工的总体能力和素质
公司层战略和业务层战略下的ERP系统的实施,要求把企业的战略思想落实到业务的各个基础环节,做到全员战略。这就对企业员工的总体能力和素质提出了新的、更高的要求。这里的企业员工是指企业的所有成员,包括从最高领导到最基层的员工。ERP系统的实施要求企业的中高层管理人员熟练掌握计算机技术,要有能正确并充分应用ERP系统来进行管理的能力;同时,由于ERP系统中财务和业务的高度一体化,ERP系统的实施要求企业基层的业务人员具备一定的计算机操作能力和财务基础知识。
(三)财会人员积极转变职能
在公司层战略和业务层战略下的ERP系统中,高度的自动化使财会人员从繁琐的劳动中解脱出来,可以有更多的时间和精力从事更高级的管理工作。财务会计人员必须适应在ERP系统下工作的要求,积极实现自身职能的转变
(四)业务流程标准化,工作语言规范化。
公司层战略和业务层战略下的ERP系统要求实现最大程度的自动化,以提高系统工作效率。自动化实现的基础是统一的标准化的数据关联。这一基础必须通过业务流程的标准化和工作语言的规范化来实现,业务流程标准化和工作语言规范化的程度越高,上下游的数据关联程度越高,系统自动化的程度越高。
五、公司层战略和业务层战略下的ERP系统的优势和作用
公司层战略和业务层战略下的ERP系统在设计上既满足了企业对于内外部信息有效动态共享以支持企业战略的需求,又满足了企业既要发展统一的公司层战略又要发展具体的业务层战略的需求。外部信息的有效动态共享和对于公司层战略和业务层战略的双重考虑是公司层战略和业务层战略下的ERP系统相对于普通ERP系统的核心优势。公司层战略和业务层战略下的ERP系统既有普通ERP系统共有的功能,又有其独有的功能,能对企业获取竞争优势和超额利润起到更加积极的作用。
一是公司层战略和业务层战略下的ERP系统中生成的企业内部信息通过系统自动生成和自动传输并且经过多个环节的审核,有利于提高管理信息特别是会计信息的相关性、及时性和可靠性,进而增强了企业内部信息共享对企业战略的支持作用。二是公司层战略和业务层战略下的ERP系统中高度自动化的实现,能使财会人员从繁杂的劳动中解脱出来,从而有更多的时间和精力从事更高级的管理工作,进一步支持了企业战略。三是公司层战略和业务层战略下的ERP系统能有效实现对外部信息的共享和利用,对企业深刻认识外部环境进而实施和发展有效的企业战略起到了积极的促进作用。四是公司层战略和业务层战略下的ERP系统中的公司层战略系统平台从企业整体出发支持企业公司层战略的发展,业务层战略系统平台从具体业务出发支持业务层战略的发展,两个平台之间通过动态数据库相互联系很好地把企业的公司层战略和业务层战略结合起来,做到企业战略的上下互动,实现全员战略。
六、结语
基于对行业组织模型和资源基础模型的整合,借助现代信息技术构建公司层战略和业务层战略下的ERP系统,是把现代企业战略管理理论融入企业管理信息系统的一个设想,在实施过程中还有许多具体的细节性的问题和困难需要解决,但是,其巨大优势是令人向往的。在中国,企业管理信息化还有漫长的路要走,我国企业能否及时吸收和借鉴国外先进的管理理念,开展管理信息化建设,把先进的管理理念与管理信息化建设结合起来,并有效地应用于企业的日常管理之中,将在一定程度上影响我国企业能否获取竞争优势和超额利润,能否实现赶超,能否在竞争日益激烈的国际市场上占有一席之地。
【参考文献】
[1] 陈鹏,陈玉龙.浅谈浪潮国强财务及业务一体化软件应用[J].中国会计电算化, 2003(10):7-8.
[2] 代逸生,陆峻梅.财务业务一体化会计信息系统中的记账凭证自动生成[J].中国管理信息化,2006(8):30-32.
[3] 何军东.企业信息化需求与趋势[J].经济视角,2006(4):74-75.
[4] 武红雁,张廷峰.浅析当前财务管理信息化建设存在的问题及对策[J].商业经济, 2006(6):45-46.
篇（8）
一、课题研究背景及意义
随着IT技术的不断进步，信息产业飞速发展，计算机信息系统已经广泛地渗透、应用于各个行业中。保险行业作为金融经济体系构成的龙头行业近年来快速发展壮大，保险业当前管理的保险客户数量、有效保单都以亿计。因此，保险行业在信息化时代中若想保持稳步、快速、持续地发展，在整个国民经济中继续发挥重要作用，就必须借助信息技术的力量实现跨越转型和可持续发展。然而随着信息技术日益广泛、深入的应用，由于系统设计缺陷、海量数据处理效率、系统安全性等原因带来的系统问题也逐渐暴露并日益增多。
本课题以本人参与的一项大型核心业务系统上线实施以及后期运维、优化工作作为研究对象，基于ISO9126模型的理论和方法，运用操作系统监控优化、Java虚拟机优化配置、WebLogic中间件的优化配置、Informix数据库优化等方法和技术，综合论述如何提高在线生产信息系统的系统性能、提升系统安全性、降低系统设计存缺陷，实现对系统优化的过程改进。
二、信息系统结构分析
（一）信息系统结构概念
信息系统体系结构是信息系统各要素按照确定关系构成的系统框架。信息系统体系结构主要包括信息系统的概念结构、基础设施架构、信息资源结构和软件架构等。在本课题中我们重点关注的是信息系统的软件架构。
信息系统的软件架构是信息系统中用来管理信息资源，面向企业业务和管理服务的软件结构，指应用程序、技术和数据的相应选择和投资组合的定义，硬件、软件和通讯的配置等[1]。
（二）X保险公司系统结构模式分析
X保险公司核心业务系统基于B/S架构，用户通过web浏览器访问X保险公司核心业务系统的F5负载均衡访问地址，对于各类客户请求服务器通过浏览器将处理结果反馈给用户。
三、X保险公司软件系统性能评价指标体系
1.X保险公司软件系统性能评价体系
X保险公司软件系统性能评价指标体系包括主机系统评价指标和应用软件用户体验评价指标两部分。（1）主机系统评价指标及评价方法：（2）应用软件用户体验评价指标及评价方法：
2.X保险公司软件系统性能评价指标分析
（一） X保险公司核心系统质量问题汇总
系统上线运行两年的时间内，系统管理员通过对系统监测、调研以及使用JIRA工具收集到的问题进行分析，将X保险公司核心系统存在的主要问题归类为：功能性问题、可靠性问题、效率性问题。
（二）导致X保险公司核心系统质量问题的因素分析
1.功能性问题因素分析。导致软件系统功能性问题的原因主要包括设计、开发、测试等方面的因素。功能性问题的产生，多是由于在软件研发过程中错误的、不符合要求的编码操作，引入了能够导致质量问题的隐患并被传递下去而最终触发。
X保险公司核心系统功能性质量问题的产生存在2个主要因素：问题的引入和问题的传递。问题引入阶段包括：项目需求、方案设计、代码编写；问题传递阶段包括：审查、测试、评审验收等。
2.可靠性、效率性问题因素分析
（1）操作系统。在操作系统的应用中，当用户或系统请求对某种资源的需求超过它的可用数量范围时，就会出现资源瓶颈。
（2）Java虚拟机及应用配置。①Java虚拟机介绍。②Java虚拟机垃圾回收机制（GC：Garbage Collection）：当一个对象不再被引用的时候， JVM的一个系统级线程会自动释放它占领的空间，以便空间被后来的新对象使用。
（3）中间件BEA weblogic。Weblogic 服务器集群将一组服务器整合到一起协同工作，以提供稳定、高效、灵活的应用服务品该。服务器集群对于客户端的用户提供统一、简单的服务地址和端口；在后台则管理了多台服务器并行地为客户提供服务，提高了系统的整体处理能力，具备了高可扩展性和冗余能力。
（4）informix数据库。Informix数据库是美国InfomixSoftware公司研制的关系型数据库管理系统。InforMix公司最初在关系式数据库管理系统（RDBMS）刚刚建立时推出的商业化数据库产品RDSQL就是领先于市场的，特别是在unix平台上。 [2]。
（5）Sql Explain 命令。SQL 语句的性能对数据库应用系统的影响至关重要。某条 SQL 语句性能低下，可能会导致整个数据库系统的性能变差。Informix 11.5 中，提供了set explain 命令，用以监控数据库系统中 SQL 语句的性能。
（6）数据库索引。索引可以优化数据查询效率，提升数据库性能。建立合理的索引，可以通过扫描少量的索引页和数据页而取得结果，从而避免全表扫描。
（7）统计更新 （update statistics）。INFORMIX数据库针对每个查询操作制定优化策略的依据是保存在sysmaster数据库里的统计信息，主要包括记录数量、记录的长度、字段值的分布情况、索引情况等相关信息。根据以上信息，INFORMIX数据库可以帮助查询的执行者制定出优化的SQL 执行策略，例如：数据表的查询顺序、索引的使用等。
四、X保险公司核心业务系统功能性问题处理方法和改进方案
（一）功能性问题处理方法
要解决软件开发中由于黑箱开发方法导致项目失败的问题，需要建立系统质量审计制度，提升项目开发的透明度。高效的解决办法是，企业的层面上建立一套SQA（软件质量保证）制度和小组。[3]
为解决由于版本测试不充分、异常等原因而导致的系统功能问题，X保险公司CCB改进了版本测试、管理办法。基于Firefly工具，对验收测试、试点运行、版本、补丁下发的流程的操作进行了明确定义，规范了版本号命名规则，还对权限控制实施了更加管理。
（二）可靠性、效率性问题处理方法和改进方案
1.可靠性、效率性问题改进方案
X保险公司的可靠性、效率性问题的主要涉及操作系统、JVM、中间件、数据库四个方面，因此相应的改进方案也主要从这四个方面提出。
2.操作系统性能优化方案
结合X保险公司核心系统操作系统层面常见问题以及对以上监控方法的描述，得到以下系统性能问题监控、优化的运维改进方案：
针对X保险公司核心系统各业务主机周期性出现主机空间不足而导致的服务异常问题，将系统监控系统化，设计磁盘信息自动监控、报警程序如下：
程序脚本中定义了监控主机的IP地址、文件系统、监控报警的两个安全级别5Gb和2.5Gb，即avail不足5Gb时会发出WARNING警告、当avail不足2.5Gb时会发出URGENT警告；警告由主机通过邮件发到管理员电子邮箱。
监控程序通过crontab Ce 命令设定为每天8时执行一次。
针对X保险公司核心系统各业务主机在业务高峰时段经常出现CPU idle值偏低的问题，根据的各主机操作系统运行情况经验值，将系统监控系统化，设计处理器运行自动监控、报警程序如下：
程序脚本中定义了监控主机的IP地址、监控报警的两个安全级别70和50，即%idle不足70%时会发出WARNING警告、当%idle不足50%时会发出URGENT警告；警告由主机通过邮件发到管理员电子邮箱。
监控程序通过crontab Ce 命令设定为每天的业务高峰时段9-17间，每半小时执行一次。
文件碎片化是指文件无规则地分散在一个或多个磁盘上，读取和更新这些文件需要多个磁盘头运动，延长了响应时间。因此主机操作系统性能优化方案中还包括使用 fsadm工具对文件系统进行碎片整理：
每天21点对/home文件系统中的所有盘区和目录进行碎片整理。
3.JVM优化方案
设置JVM参数的原则是要根据面临的主要问题调整参数配置取值，从而得到解决问题最合适的配置。
A X保险公司核心系统JVM原配置结果
java CXmx1800m CXms1800mCXss128k -XX：+UseParallelGC-XX：ParallelGCThreads=16。其他采取默认设置。
CXmx1800m CXms1800m 配置尽量大的Java Heap来充分利用系统内存，-Xms设置与-Xmx相同，以避免每次垃圾回收完成后JVM重新分配内存。
-Xss128k 降低默认最大线程栈取值，尽量保证为进程对虚拟内存空间的需求
-XX：+UseParallelGC采用并行垃圾收集器收集年青代进行。
-XX：ParallelGCThreads=16 减少垃圾收集线程的配置值，配置与处理器数目相等。
4.中间件性能优化方案
对于Connection not established问题，通过在JDBC的URL配置中增加IFX_ USE_STRENC参数解决。
修改前配置为：
jdbc：informix-sqli：//ip：port/testdb：informixserver=serverX；NEWLOCA LE=zh_CN，zh_CN；NEWCODESET= gb2312，8859-1，819；
修改后配置为：
jdbc：informix-sqli：//ip：port/testdb：inf ormixserver=serverX；NEWLOCALE=zh_ CN，zh_CN；NEWCODESET=gb2312，8859-1，819；IFX_USE_STRENC=true
关于Initial Capacity和Maximum Capacity的设置，首先需要考虑能够分配给某应用的connections总数量，再分配到各个受管server，从而得出Initial Capacity和Maximum Capacity取值。在数据库connection资源充分的情况下，Initial Capacity和Maximum Capacity配置为相同值，Capacity Increment配置为0，即在数据源初始化时即将资源全部分配到位，降低容量增长Capacity Increment造成的资源消耗。
5.Informix数据库性能优化方案
通过sql监测、分析结果，可以看到创建索引对于优化sql性能的显著效果，不同条件下对于系统资源和时间的消耗相差数万倍。因此X保险公司针对不同功能模块的运行环境、数据量、访问量等情况，建立了大量数据索引。
在合理创建索引的基础上定期对数据库执行统计跟新：对表中不带索引的字段执行update statistics medium，每个表执行一次。一般情况下缺省参数；对表中带有索引的字段执行update statistics high，每个字段执行一次；对表中带有复合索引的字段执行update statistics low，每个表执行一次；对每一个小表执行update statistics high。
五、论文主要工作总结
（一）论文的主要工作
作者在课题研究期间，主要分析、论述了X保险公司核心业务系统的系统结构；对其存在的系统质量问题重点从功能性、可靠性、效率性、安全性四个方面进行了论述、分析，通过对操作系统、informix数据库、Java虚拟机、weblogic中间件的优化理论进行分析和实践，研究了unix、linux、jvm、weblogic、informix的配置参数和性能调优原则、方法，论述了对于该系统优化过程，针对不同类型问题给出了优化方案，并组织实施了X保险公司核心业务系统优化调整工作。
（二）存在的不足及工作展望
本文只是从结合实际工作，从运维的角度，根据系统改进的理论原则，对系统存在的质量问题的分析解决过程进行概述。但实际上各种涉及系统效率性和可靠性的Unix＼Linux、Weblogic、JVM或Informix调优技术方法，都是基于完整、复杂的体系理论支撑的。要从以上方面做好信息系统的优化、改进工作，需要掌握多个门类的专业知识和理论方法来指导实`，在实践过程中验证理论积累经验，逐步得到优化和改进系统的科学方法。
随着计算机信息系统深入、广泛地应用，优化工作逐渐成为其高效、稳定运行的基础和重要保障。在现代的高科技环境下，操作系统、数据库、中间件、硬件设备等平台和工具都在飞速地升级、换代，因此系统优化、改进工作的内容也必将发生日新月异的变化，并被赋予更重要使命。
参考文献：
篇（9）
被告（反诉原告）：海南华鑫物业管理有限公司。
原告为其投资开发的顺发新村的物业管理问题，1994年1月31日，由其所属的顺发新村经营部与被告签订了《顺发新村物业管理承包合同》及《顺发新村物业管理承包合同补充协议》各一份。双方约定：原告将其开发的顺发新村第一期37栋高级公寓的物业管理承包给被告管理，面积约10万平方米，承包期10年，承包金每月每平方米一元（以实际住房面积计算）；合同签订后10日内，被告应向原告支付履行保证金50万元。同年5月12日，原、被告又签订了《维修承包合同》，约定顺发新村1-37栋楼房在保修期内的维修任务由原告总承包给被告维修，总承包工程款31万元。合同签订后，被告向原告支付了履行保证金50万元。原告从1993年9月起，陆续向被告交付物业管理房产面积61028.25平方米及有关附属设施（先接手管理后签合同），包括电梯、发配电系统、绿化工程、供水系统、保安、值班室等。被告也依约履行了物业管理方面的义务，向物业业主收取了物业管理费、维修基金、水电费等，但未依约支付承包金给原告。双方因此成讼。
原告海南自力投资有限公司向海口市新华区人民法院提起诉讼。诉称：根据本公司所属顺发新村经营部与被告签订的《顺发新村物业管理承包合同》，我公司将顺发新村第一期开发的37栋约10万平方米公寓的物业管理权承包给被告经营管理，承包期10年，每月承包金10万元。合同签订后，被告付了保证金人民币50万元，但承包金分文未付，至今共欠承包金人民币246万元。被告的行为严重违约，给我公司造成巨大损失，继续履行合同已经成为不必要，故请求法院判令解除合同，判令被告偿付拖欠的承包金，并承担违约责任。
被告海南华鑫物业管理有限公司答辩称：双方签订的物业管理承包合同中约定每平方米每月缴纳1元承包金给原告的条款，违反了物业管理的有关法规，是无效条款，不受法律保护。原告不按合同约定的面积按时交付房子，造成我公司少收管理费人民币2034292元。依双方1994年5月12日签订的《维修承包合同》，原告应付我方维修费31万元，如不按期支付，超期一天，罚其应付款总额的3％，原告至今仅付了95900元；按合同约定原告于1994年底支付第二期款15万元，但至今未付，已构成违约。据此，我方提出反诉，请求法院判令原告支付物业管理维修费15万元，违约金15万元及未按合同约定的面积交付物业管理住房造成的损失2034292元。
「审判
海口市新华区人民法院经审理认为：原、被告签订的《顺发新村物业管理承包合同》及《顺发新村物业管理承包合同补充协议》，违反了国家和海南省的有关物业管理和收费的规定，损害了顺发新村全体客户的利益，应确认为无效合同，双方依据合同取得的财物应相互返还。原告请求被告支付承包金246万元无理，予以驳回；被告反诉请求原告赔偿因不按合同交足物业管理住房面积造成损失2034292元无理，予以驳回。原、被告于1994年5月12日签订的《维修承包合同》所产生的纠纷，与本案是两个不同的法律关系，被告反诉请求原告支付尚欠维修费和违约金各15万元，不予合并审理。原、被告之间的承包关系虽属无效，但鉴于被告已对顺发新村管理多年，为维护该新村的管理秩序和便于收回客户所拖欠的管理费、维修基金、水、电费等，可限期被告将顺发新村的管理权及维修基金交原告代管。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（四）、（五）项，第六十一条第一款的规定，该院于1997年8月5日作出如下判决：
一、限原告于本判决生效之日起二个月内返还给被告保证金50万元。
二、限被告于本判决生效之日起二个月内将已收取的维修基金和顺发新村的有关附属设施（按移交清单所列）交付原告代管。
三、驳回原告的其他诉讼请求和被告的反诉请求。 一审判决后，被告海南华鑫物业管理有限公司不服，向海口市中级人民法院提出上诉称：原审判决错误，被上诉人无代管权，并应承担未交足物业管理面积的损失及维修费用。请求撤销一审判决，进行改判。
被上诉人海南自力投资有限公司答辩称：一审判决我公司代管维修基金及有关附属设施，是符合实际情况的。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
海口市中级人民法院经审理查明：海南省物价局于1996年11月11在《关于缴纳物业管理承包金问题的批复》中明确指出，物业管理公司向发展商缴纳物业管理承包金违反物价政策法规，是损害业主利益的行为。海口市房产管理局于1997年5月10日在给上诉人《关于顺发新村物业管理权问题的批复》中明确指出：住宅小区物业管理权属全体业主所有，不属开发建设单位所有；开发建设单位将住宅小区的物业管理权转让收取承包金的行为，是违反政府规章的行为；业主管委会成立后，由该会决定是否由上诉人管理。
海口市中级人民法院还查明：1997年5月27日，顺发新村小区业主管委会经海口市房产管理局批准成立。同月30日，该管委会与上诉人签订了《住宅区聘用管理合同》，委托上诉人对顺发新村住宅区进行物业管理。海口市中级人民法院认为：上诉人与被上诉人签订的《顺发新村物业管理承包合同》及其《补充协议》，违反了国家及海南省有关物业管理的收费的规定，损害了顺发新村全体业主的利益，应确认为无效合同。合同无效，被上诉人应将所收保证金50万元返还给上诉人；被上诉人要求上诉人偿付承包金和承担违约责任的诉讼请求应予驳回。根据国家建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》和海南省政府第89号令《海南经济特区城镇住宅区物业管理规定》，住宅小区物业管理权属全体业主所有。现顺发新村小区业主管委会已批复成立，并与上诉人签订了《住宅区聘用管理合同》，这是顺发新村小区业主管委会行使业主权利的行为。而被上诉人由于没有依法取得小区的物业管理权，因此，无权对小区进行物业管理。故原审在处理合同无效时，将上诉人收取的维修基金和顺发新村的有关附属设施判令由被上诉人代管，没有法律依据，应予撤销。上诉人据此提出上诉有理，应予支持。上诉人要求被上诉人支付维修费属于另一法律关系，本案不宜合并审理。上诉人还要求被上诉人偿付因少交付物业管理面积造成的损失，因承包合同无效，故不予支持。原审判决认定事实部分不清，判决部分不当，应予纠正。依据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（五）项、第六十一条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项的规定，该院于1997年12月4日作出如下判决：
一、维持海口市新华区人民法院民事判决第一项；
二、撤销海口市新华区人民法院民事判决第二项；
三、变更第三项为：驳回被上诉人海南自力投资有限公司要求上诉人海南华鑫物业管理有限公司偿付承包金和承担违约责任的诉讼请求；驳回海南华鑫物业管理有限公司要求海南自力投资有限公司偿付因少交付物业管理面积造成的经济损失的反诉请求。
篇（10）
委托人：徐皎，上海市沪二律师事务所律师
被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海海星供销商业有限公司（原上海海星供销商业总公司），住所地：上海市闵行区莘浜路153号法定代表人：张士文，董事长
委托人：诸顺民，上海市福隆律师事务所律师
上诉人上海华轻投资开发有限公司因房屋租赁合同一案，不服上海市闵行区人民法院（1999）闵民初字第3854号民事判决，向本院提起上诉。本院于2000年8月4日受理后，依法组成合议庭，于2000年9月1日公开开庭审理了本案。上诉人上海华轻投资开发有限公司的委托人方中群、徐皎，被上诉人上海海星供销商业有限公司的委托人诸顺民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，1998年8月27日上海海星供销商业有限公司与上海华轻投资开发有限公司（以下分别简称“海星公司”及“华轻公司”）签订《溢发商城租赁协议书》一份。约定：由海星公司将座落于闵行区莘庄镇莘浜路69号的上海溢发商城（建筑面积10，438.61平方来），包括现有的水、电设施、电话3门、自动扶梯2台、货梯1台租赁给华轻公司依法经营以轻纺为主的商品；租赁期限为10年（自1998年9月1日起至2008年8月31日止）；租金前3年每年为2，000，000元；租金结算方式，每年分2次结算，每半年结算1次，先付后用；华轻公司不得拖欠，租金超过10天至30天的，如有发生必须加计拖欠额的10％赔偿，依此类推；租金正式起算日期自1998年12月1日起；商城的房屋由海星公司办理保险，并负责房屋的正常维修；如海星公司单方无故终止协议，必须另赔偿华轻公司在商城的一切经济损失；华轻公司拖欠租金累计3个月以上的，除赔偿海星公司违约金外，海星公司有权终止合同，收回房屋。合同签订后，海星公司按约向华轻公司提供了上述商城，华轻公司按约向海星公司交付1998年12月1日至1999年5月31日的租金人民币1，000，000元，但于1999年6月1日，仅交付租金人民币250，000元，余款750，000元至今未付。海星公司经催讨未果，故诉来法院要求解除与华轻公司签订的《溢发商城租赁协议书》，由华轻公司给付拖欠租金人民币750，000元，偿付违约金人民币375，000元。诉讼中，海星公司将要求给付租金变更为人民币1，416，666.67元。华轻公司辩称，海星公司在出租商场前，故意隐瞒该商场严重漏水的事实，又在前承租人诉讼判决尚未发生法律效力的上诉期限内与其签订上述租赁协议，具有欺诈性，致协议无效，故其不应按上述协议约定的租金支付，其合理年租金应为600，000元，故提起反诉，要求海星公司返还其多付的租金650，000元、赔偿装修费损失1，140，000元、赔偿海星公司搭建临时房而影响其经营损失183，300元，赔偿因漏水给他人造成违约的赔偿金300，000元，赔偿因漏水而赔偿他人的损失费151，328元，赔偿漏水而无法出租的经济损失119，900元，合计2，544，528元。诉讼中，华轻公司放弃要求赔偿因漏水而赔偿他人的损失费计151，328元。海星公司则不同意华轻公司的反诉请求。
另查明，华轻公司承租的上述商场的产权人为上海海星供销商业总公司，该公司于1999年4月13日变更为上海海星供销商业有限公司。1996年12月26日，上海海星供销商业总公司已取得由上海市房屋土地管理局核发的沪房地闵字（1996）第002125号《上海市房地产权证》。
1998年12月8日，海星公司（作为甲方）与华轻公司（作为乙方）、上海申鑫物业有限公司（作为丙方）签订《为解决溢发商城漏水问题协商纪要》一份。约定：为解决好溢发商城二楼漏水问题，确保商城房屋及商品不受损失，确保商城内承租户的正常营业，经三方会议协商，以明确管理责任、赔偿责任及修理责任，把防患工作落到实处，特签订纪要如下：一、报修顺序。商城发现漏水，先由乙方向甲方报修，由甲方派员到现场察看，分析漏水原因。凡属因三楼以上居民违章搭建、任意改变管道用途、管道堵塞等人为造成的，由甲方通知丙方到场，经察看认可后，按责任进行解决。二、责任范围。1.属正常性房顶渗漏，由甲方负责维修，在修理时由丙方配合清除房顶堆放物。2.凡属居民违章搭建、扩建、任意改变落水管为排污管用途、管道堵塞等人为造成的漏水，均由丙方全权负责追究具体肇事者及责任人的修复及赔偿责任，否则将由丙方承担。3.不管何种原因漏水，乙方如不报，未经甲、丙方到现场察看认可并自行修复的，均由乙方自负责任。乙方报修，甲丙方应在当天内安排检查确认。
1999年4至8月，华轻公司因商场漏水等原因先后9次向海星公司进行报修，海星公司修理了7次，但对1999年7至8月的两次报修，因租金问题尚未解决，而未予修理。
审理中，华轻公司向法院提供（1997）沪一中民初字第419号上海市第一中级人民法院民事判决书，该判决书认为，海星公司将其所有的莘庄镇莘浜路69号溢发商场1？2层出租给申晶公司，所签订的《租赁协议》、《付款协议》、《补充协议》均合法有效。鉴于双方均表示不在继续履行租赁协议，故应予解除租赁协议。该院确认申晶公司应承付2个月租金计人民币400，000元及电话费、电费等合计人民币32，864.40元。而出租人海星公司未按约及时修复租赁的房屋致使房屋发生漏水等事故，造成申晶公司的财产损失，海星公司应承担赔偿责任。华轻公司另提供其于1999年3月30日与上海尚宁实业公司（下称“尚宁公司”）签订的《营业场地租赁协议书》。约定华轻公司将闵行区莘浜路69号二楼西南角近办公室处面积为600平方米的场地交由尚宁公司承租，年租金300，000元，按半年支付，先付后用；租赁期自1999年3月30日至2000年3月29日止。该协议还规定了双方的违约责任：1.尚宁公司未按期交付租金和应承担的水、电费、物业管理费用，逾期一个月交付，除补交外，另要支付每日1％的滞纳金。累计逾期2个月支付的，华轻公司则有权终止协议，押金不退；2.华轻公司在租期内不得无故收回尚宁公司租赁场地，如在租赁期内，华轻公司硬性收回，视作违约处理，并赔偿尚宁公司经济损失；3.双方均严格执行本协议条款，尚宁公司违约所付租金和押金不予退还，华轻公司违约将以双倍的租金赔偿尚宁公司等内容。同年4月5日，尚宁公司按约向华轻公司支付首期租金人民币150，000元。同年4月8日，尚宁公司因上述场地漏水严重，向华轻公司发函，要求中止营业场地租赁协议。同日，双方签订《中止协议书》约定：中止原协议标的，原协议租赁期限，原协议规定租费交付条款，原协议约定的双方权利和义务。从中止理由中已明确责任在华轻公司，华轻公司应承担原协议规定的违约责任。同年10月6日，华轻公司向尚宁公司划款人民币300，000元。华轻公司另向法院提供证人杨蕊、刘晓驹的证言，证实了上述事实。
此外，法院委托上海万隆审计事务所对华轻公司承租的上述商场的装修现值进行审计，结论为上述装修现值为人民币819，202.49元。
原审法院经审理后判决：一、上海海星供销商业总公司与上海华轻投资开发有限公司签订的《溢发商城租赁协议书》于本判决生效后即予以解除。二、上海华轻投资开发有限公司应支付上海海星供销商业有限公司租赁费人民币1，416，666.67元，偿付违约金人民币375，000元。三、上海海星供销商业有限公司应赔偿上海华轻投资开发有限公司装修费损失人民币819，202.49元。上述第二、三条款的履行期限为本判决生效之日起10日内。四、上海华轻投资开发有限公司的其余反诉请求，不予支持。本诉案件受理费人民币18，968.33元，由上海华轻投资开发有限公司负担；反诉案件受理费人民币22，710元，由上海海星供销商业有限公司负担7，324.44元，上海华轻投资开发有限公司负担15，385.56元，审计费人民币35，000元，由上海海星供销商业有限公司负担25，150.95元，上海华轻投资开发有限公司负担9，849.05元。
判决后，华轻公司不服，上诉至本院，诉称，由于被上诉人隐瞒出租房屋严重漏水的情况，在与案外人房租纠纷判决未生效时，就与上诉人签订溢发商城租赁协议书，故该协议是应撤销的合同。此外，由于被上诉人提供的房屋严重漏水，影响上诉人经营出租，上诉人一直向其报修，被上诉人未修好，故上诉人拖欠租金，基于上述被上诉人所出租的房屋之情况，上诉人认为年租金应是60万，故要求撤销租赁合同，被上诉人返还上诉人多支付的房租，赔偿因漏水给他人造成的损失30万元。被上诉人辩称，出租房屋渗漏水的情况，在双方签订协议时，被上诉人就告知过上诉人，被上诉人不存在欺诈行为，而且被上诉人交付上述房屋时，与案外人的房屋租赁纠纷判决书已生效，也不存在可撤销的合同。上诉人提出房屋渗漏水要求维修时，被上诉人也及时作了维修，故不同意上诉人的诉请，要求维持原判。
本院经审理查明，原审法院认定事实无误。本院认为，上诉人华轻公司为租赁本市闵行区莘庄镇莘浜路69号的上海溢发商城与被上诉人海星公司签订的《溢发商城租赁协议书》，是双方真实意思表示，符合法律规定，对签约双方均有约束力。华轻公司未及时支付房屋租金，应承担由此而产生的民事责任，海星公司要求依约解除双方的租赁协议并要求华轻公司支付租金，应予支持。但由于海星公司未按约及时维修所出租的房屋，故对华轻公司欠租的违约金可以减免。又由于海星公司违约未及时修复出租的房屋致使该房屋发生漏水，造成华轻公司转租他人的损失，对此海星公司应承担赔偿损失的民事责任。故对华轻公司要求海星公司承担因漏水给华轻公司造成的直接损失及间接损失合计300，000元，应予支持。华轻公司的其余上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第二项、《中华人民共和国民法通则》第一百一十三条之规定，判决如下：
一、维持上海市闵行区人民法院（1999）闵民初字第3854号民事判决的第一、三项，即上海海星供销商业总公司与上海华轻投资开发有限公司签订的《溢发商城租赁协议书》于本判决生效后即予解除。上海海星供销商业有限公司应于本判决生效之日起10日内赔偿上海华轻投资开发有限公司装修费损失人民币819，202.49元。
二、撤销上海市闵行区人民法院（1999）闵民初字第3854号民事判决的第二、四项，即上海华轻投资开发有限公司应于本判决生效之日起10日内支付上海海星供销商业有限公司租赁费人民币1，416，666.67元，偿付违约金人民币375，000元。上海华轻投资开发有限公司其余反诉请求不予支持。
三、上海华轻投资开发有限公司应于本判决生效后10日内支付上海海星供销商业有限公司租赁费人民币1，416，666.67元。
四、上海海星供销商业有限公司应于本判决生效后10日内偿付上海华轻投资开发有限公司直接损失人民币150，000元，间接损失人民币150，000元。
五、上海华轻投资开发有限公司的其余诉讼请求不予支持。
一、二审案件受理费人民币83，356.66元，由上诉人负担人民币55，598.89元，被上诉人负担人民币27，757.77元，审计费人民币35，000元，由上诉人负担人民币23，345元，被上诉人负担人民币11，655元。
本判决为终审判决。
审判长 沈松
审判员 盛伟
篇（11）
现将《机关公务员和事业单位工作人员离岗创办和领办私营企业或到私营企业工作的实施办法》印发给你们，望遵照执行。
二三年五月三十日
机关公务员和事业单位工作人员离岗创办和领办私营企业或到私营企业工作的实施办法
为深入贯彻党的十六大和市委八届三次全会精神，加快我市个体私营经济发展，促进“三步走”战略目标的实现，根据市委《关于进一步加快个体私营经济发展的意见》（津党发[2014]5号）中“机关公务员和事业单位工作人员经单位同意，可以离岗创办和领办私营企业或到私营企业工作”的规定，结合实际，制定本办法。
一、本市各级机关公务员和事业单位工作人员经单位同意，可以离岗在本市创办和领办私营企业或到私营企业工作。正在接受立案审查的人员、受党纪政纪处分且处分期未满的人员以及经考录进入机关未满最低服务年限或事业单位试用期（见习期）未满的人员，不适用本办法。
二、离岗创办和领办私营企业或到私营企业工作，须由本人提出申请，并填写《离岗创办和领办私营企业或到私营企业工作审批表》（一式两份），按干部管理权限，报经任免机关审批后，向同级政府人事部门备案。市级机关（含垂直管理单位）、市属事业单位及各委办局（总公司）所属事业单位向市人事局备案，区县级机关、区县属事业单位向区县人事局备案。
三、正在承担重点工程、已经立项的科研项目（课题）或在审计、会计、翻译等专业性较强岗位上工作的人员，离岗创办和领办私营企业或到私营企业工作，须提前三个月提出申请，按干部管理权限，报经任免机关批准。在涉及国家安全和岗位工作的人员按国家有关规定执行。
四、经批准离岗创办和领办私营企业或到私营企业工作的人员，其人事关系及档案仍保留在原单位，自批准之日的下月起，停止享受原单位工资福利待遇，其养老保险、医疗保险、失业保险及住房公积金仍按原渠道缴存并按规定享受相关待遇，其中应由个人交纳的部分，单位可与本人签定协议，本人按年度一次给单位，由单位按月代缴。在私营企业工作期间死亡的，仍享受机关事业单位有关待遇；因公（工）负伤的待遇，按企业有关规定执行，所需费用由所在私营企业负担。
五、经批准离岗创办和领办私营企业或到私营企业工作的人员，自批准之日起，三年内本人愿回原单位工作的，须提前一个月向原单位提出申请，单位应予接收，并从接收之月起恢复其工资福利待遇。回机关工作的保留原级别，回事业单位工作的保留原职级，并根据本人情况和需要安排工作岗位。
六、离岗创办和领办私营企业或到私营企业工作的人员要遵纪守法，自觉履行公民义务。如有违法违纪行为，一切责任和后果由本人承担。
七、离岗创办和领办私营企业或到私营企业工作的人员，在三年内遇有国家及本市统一调整工资时，应采取适当形式对其进行考察，按相关政策调整其档案工资。
八、离岗创办和领办私营企业或到私营企业工作满三年（计算到月）的人员，如本人愿意继续从事个体私营企业工作，且距本人法定退休年龄不满两年的，可办理提前退休手续。自愿提前退休的人员，须由本人提出书面申请并填写《离岗创办和领办私营企业或到私营企业工作人员提前退休审批表》，按干部管理权限审批，并报市人事局备案。离岗在私营企业工作期间达到法定退休年龄的，原单位应及时为其办理退休手续。
九、按照国家及我市有关规定，已签定聘用（劳动）合同的事业单位工作人员，离岗创办和领办私营企业或到私营企业工作的，可与原单位签订协议，就聘用（劳动）合同的停止履行及其它事项作出约定。三年内回原单位的，原单位应为其安排相应岗位，并按续订聘用（劳动）合同的有关规定与其重新签定聘用（劳动）合同，重新签定的聘用（劳动）合同期限不得少于原合同剩余期限。
十、我市首次职称评聘之前进入机关的公务员，离岗创办和领办私营企业或到私营企业工作的，可按我市首次职称评聘规定的评审条件，直接报评相应的专业技术职务任职资格；我市首次职称评聘之后进入机关的公务员，离岗创办和领办私营企业或到私营企业工作的，可按国家和我市现行的职称评审（认定）条件，直接报评（认定）相应的专业技术职务任职资格，属于国家实行以考代评或考评结合的系列（专业），须参加相应的考试。事业单位工作人员离岗创办和领办私营企业或到私营企业工作的，其职称评聘按有关规定执行。
十一、离岗创办和领办私营企业或到私营企业工作的人员，如本人在私营企业工作期间变动工作单位的，应及时向原单位或任免机关报告，并变更审批表相关内容。未到私营企业工作或弄虚作假的，视情节予以严肃处理，直至辞退。
十二、离岗创办和领办私营企业或到私营企业工作的人员，应在三年期满前30日内回原单位工作或办理调动、提前退休、辞职等手续。对无正当理由逾期15天不办理相关手续的，单位可予以辞退，并将人事档案转到政府人事部门所属人才中介服务机构。
十三、依照公务员制度管理的单位和机关工勤人员适用本办法。
十四、本办法由市人事局负责解释。
