经济适用住房管理办法大全11篇
时间：2022-11-08 15:19:13绪论：写作既是个人情感的抒发，也是对学术真理的探索，欢迎阅读由发表云整理的11篇经济适用住房管理办法范文，希望它们能为您的写作提供参考和启发。
篇（1）
以《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发[2003]18号)、国家四部委《经济适用住房管理办法》（建住房[2004]77号）和《国家计委、建设部关于印发经济适用住房价格管理办法的通知》（计价格[2002]2503号）为指导，以《**市经济适用住房建设管理办法》（**市人民政府令第**号）为学习内容，以掌握政策、法规为重点，保证提高经济适用住房管理、建设、销售人员的素质。
二、会议活动安排
（一）时间：
2005年10月 日至 日，共 天时间。
（二）地点：
待选
（三）参加人员：
1、**市管辖区内各经济适用住房行政管理人员；
2、开发企业负责人1名和主管建设、销售副总各1名。
（四）会议内容：
1、经济适用住房建设管理政策；
2、经济适用住房项目法人招投标政策；
3、经济适用住房建设管理程序；
4、经济适用住房销售管理程序。
共分四个课时（时间及研讨安排详见附表）。
三、组织领导
为加强组织，本次活动设“会议领导小组”，全面负责会议各项事宜的决策，组长：，副组长：。下设“研讨组”和“会议服务组（一）研讨组。主要职责：根据研讨内容，完善研讨资料，制订研讨方案。和与会同志进行研讨。组长：。
（二）会议服务组。主要职责：1、负责接受报名、收取会务费、发放研讨资料等会议前期准备工作；2、协调会议地宾馆，做好与会人员在会议期间的生活保障工作①根据报名情况安排住宿房间②安排好与会人员的就餐事宜③做好与会人员的安全工作；3、做好研讨活动中的服务及协调工作①会场布置②会场摄影③协调宾馆搞好会场服务；3、组织好会外活动，做好会外出行交通及会外活动安全工作。组长：副组长：成员：
四、食宿安排
由会议地宾馆具体安排食宿，视宾馆房间情况和报名情况，由会议服务组安排与会人员入住标准间或三人间。早餐安排自助餐，中、晚餐可实行包桌方式安排饭菜。
五、会场安排
1、悬挂横幅“**市经济适用住房建设管理办法研讨会”。
2、制作领导座签。
篇（2）
安徽省物价局 安徽省建设厅 二三年六月二十五日
安徽省经济适用住房价格管理办法
第一条 为规范经济适用住房价格管理，促进经济适用住房健康发展 ，根据《中华人民共和国价格法》和国家计委、建设部《经济适用住房价格管理办法》以及 国家有关法律、法规。制定本办法。
第二条 本办法适用于在安徽省城市规划区内经济适用住房的价格管理。
第三条 本办法所称的经济适用住房，是指纳入政府经济适用住房建设 计划，建设用地实行行政划拨，享受政府提供的优惠政策，向城镇中低收入家庭供应的普通 居民住房。
第四条 各级政府价格主管部门是经济适用住房价格的主管部门。省价 格主管部门负责全省经济适用住房价格管理工作，会同有关部门制定全省经济适用住房价格 管理原则和管理办法；市、县价格主管部门具体负责本地区经济适用住房价格的管理。各 级政府房地产（房地产开发）主管部门应协助政府价格主管部门做好经济适用住房价格的监督 和管理工作。
第五条 经济适用住房价格实行政府指导价。制定经济适用住房价格 ，应当与中低收入家庭经济承受能力相适应，以保本微利为原则，与同一区域内的普通商品 住房价格保持合理差价，切实体现政府给予的各项优惠政策第六条 经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成。
（一）开发成本
1、征地及拆迁安置补偿费等。按照法律、法规规定征用土地和拆迁补偿等所支付的费用。
2、勘察设计和前期工程费。开发项目前期工作所发生的工程勘察、规划、建筑设计、施工通水、通电、通气、通路和平整场地等费用。
3、房屋建筑安装工程 费。列入施工图预（决）算项目的主体房屋建筑安装工程费，包括房屋主体部分的土建（含桩 基）工程费、水暖电气安装工程费及附属工程费。
4、住宅小区基础设施建设费：在小区用 地规划红线以内，与住房同步配套建设的道路、供水、供电、供气、排污、排水、照明、通 讯、环卫、绿化等公共基础设施建设费用，以及按政府批准的小区规划要求建设的不能有偿 转让的非营业性公建配套设施建设费。
5、管理费： 房地产开发经营企业为组织经济适用住房开发建设所发生的费用，按开发成本1—4项费用之和的2%计算。
6、贷款利息：房地 产开发经营企业为住房建设筹措资金所发生的银行贷款利息支出。按当年人民银行公布的法 定贷款平均利率和平均周期（七层及以上18个月，七层以下12个月），以开发成本1—4项费 用之和的40%计算。
7、各种收费按照国家和省有关规定计收。
（二）税金：按国家税法规定的税率计算。
（三）利润：按照开发成本1—4项费用之和的3%计算。
第七条 下列费用不得计入经济适用住房价格：
1、 住宅小区内经营性设施的建设费用；
2、开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用；
3、各种与住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用；
4、各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；
5、按规定已经减免及其他不应计入价格的费用。
第八条 经济适用住房销售价格，应以基准价格为基础，计算楼层、朝 向差价。楼层差价、朝向差价由房地产开发经营企业按各单体楼房楼层差价率、朝向差价 率代数和为零的原则确定。具体差价率由各市确定。经济适用住房销售价格包括期房销售 价格和现房销售价格。
第九条 经济适用住房销售价格由有定价权的政府价格主管部门会同房 地产开发主管部门，按照本办法的有关规定，在项目开工之前确定。凡不具备在项目开工 之前确定公布的经济适用住房销售价格的，以及开发建设的商品房项目经批准转为经济适用 住房项目的，房地产开发经营企业应在经济适用住房销（预）售前，核算住房成本并提出书面 定价申请，按价格管理权限报送价格主管部门确定。通过招投标方式确定经济适用住房建 设项目的，经济适用住房价格由有定价权的政府价格主管部门会同房地产开发主管部门，按 照本办法的有关规定，在招投标时根据当地经济适用住房建设社会平均成本等因素确定最高 限价。
第十条 需提出定价申请的经济适用住房，房地产开发经营企业定价申请应附以下材料：
（一）经济适用住房价格申报表和价格构成项目核算表；
（二）经济适用住房建设的立项、用地批文及规划、拆迁、施工许可证复印件；
（三）经有资质的中介机构审核的建筑安装工程预（决）算书及工程设计、监理、施工合同复印件；
（四）政府价格主管部门规定的其他的应当提供的材料。
第十一条 政府价格主管部门在接到房地产开发经营企业定价申请后， 应会同房地产开发主管部门审查成本费用，核定销售（预售）价格，由政府价格主管部门行文 执行。对申报手续、资料齐全的，价格主管部门应在30个工作日内审核完毕。
第十二条 鼓励开发企业开发建设经济适用住房。在经济适用住房建设 中，开发企业的个别成本低于当地经济适用住房建设社会平均成本时，允许经济适用住房销 售价格在不高于当地经济适用房平均销售价格的前提下适当上浮，浮动幅度不超过5%，具体 由各市、县政府价格主管部门在核定价格时确定。经济适用住房建设社会平均成本由当地 政府价格主管部门测算和公布。
第十三条 经济适用住房价格一经确定，应立即在当地主要新闻媒体上公布。
第十四条 经政府价格主管部门确定公布或审批的经济适用住房价格，任何单位和个人不得擅自提高。
第十五条 房地产开发经营企业销售经济适用住房，不得在批准的房价 外加收任何费用或强行推销及搭售商品；凡未按本办法规定确定或审批价格的，房地产管理 部门不予核发销售（预售）许可证，也不予办理交易手续和产权登记手续。
第十六条 经济适用住房价格实行明码标价。房地产开发经营企业应当 在销售场所显著位置公布价格主管部门批准的价格及批准文号，自觉接受社会监督检查。
第十七条 建立房地产开发经营企业负担卡制度，不断完善《建设项目 收费登记卡》制度。涉及经济适用住房的收费，收费单位收费时，必须按规定在《建设项目 收费登记卡》上如实填写收费项目、标准、收费依据、执收单位等内容，并加盖公章。拒绝 填写或不按规定要求填写的，房地产开发经营企业有权拒交，并向政府价格主管部门举报。
第十八条 各级价格主管部门要加强对涉及房地产建设项目收费的监督 检查，对不按国家及地方政府规定的经济适用住房收费政策，超标准收费以及其他乱收费行 为要依法处理。
第十九条 政府价格主管部门要加强对经济适用住房价格的监督检查。
房地产开发经营企业违反价格法律、法规和本办法规定的价格行为的，将经济适用住房转为 普 通商品房销售的，由政府价格主管部门《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处 罚规定》予以处罚。
第二十条 集资建房、享受政府优惠政策的普通商品住房价格管理，参照本办法执行。
篇（3）
第三条、经济适用住房是指享受国家优惠政策，向城镇中低收入家庭出售按标准建设的普通住宅（含安居、广厦工程住房，解困、解危、统建住房）。
第四条、经济适用住房价格实行政府指导价并实行分级管理。省政府价格主管部门会同省房改部门负责全省范围内的经济适用住房价格的管理、监督、指导工作，制定全省统一的价格管理办法。省政府价格主管部门会同省直房改部门审核在榕省属单位、中央及外省市驻榕单位的经济适用住房基准价格；市、县政府价格主管部门会同同级政府房改部门负责本行政区域范围内经济适用住房价格的管理、监督、指导工作，负责审核本级行政区域内的经济适用住房基准价格。
第五条、经济适用住房基准价格由下列项目构成：
一、征地和拆迁补偿费
指按国家法律、法规、规章规定的征用土地和房屋拆迁补偿安置的各项费用。
（一）征地费用构成是：1.土地补偿费；2.青苗补偿费；3.劳动力安置补偿费；4.地面附属物补偿费；5.新菜地开发建设基金；6.耕地占用税；7.征地管理费等项实际发生的费用。
（二）房屋拆迁安置补偿费用构成是：1.安置被拆迁户所需房屋的建造或购买费用（扣除被拆迁户应缴纳的费用）；2.被拆除房屋及其附属物的作价补偿金额；3.被拆迁人搬家补助费；4.临时安置补助费；5.被拆迁单位合法的停产停业期间损失补助费；6.房屋拆迁管理费。以上各项作价标准，结算办法和费用标准等均按《福建省城市房屋拆迁管理办法》的规定和各地人民政府的有关规定执行。
二、勘察设计和前期工程费
（一）勘察费，包括水文及工程地质勘察费，按不高于国务院价格主管部门和建设行政主管部门颁布的工程勘察收费标准执行。
（二）设计费，指住宅施工图设计、建筑规划、验线测点等实际发生的费用；按不高于国务院价格主管部门和建设行政主管部门颁布的城市规划设计收费标准执行。
（三）前期工程费，主要指为住宅区三通（通路、通电、通水）一平（平整土地）实际发生的费用。
三、建筑安装工程费
指房屋主体部分的土建（含桩基、地下室、结构初装修）、水电设备安装、通讯、电视线路（含天线）、消防、煤气管道、电梯设备安装及附属工程等费用。建筑安装工程费按有权部门批准的施工预（决）算标准计算。
上述各项费用按三级或四级施工企业的取费标准测算。
四、住宅小区基础设施建设费
由基础设施建设费和非营业性公共配套设施建设费组成。
（一）基础设施建设费，指住宅区规划红线以内的各种公共管线和道路工程费用。包括住宅区内道路、供水、供电、供气、排污、通讯、照明、绿化、环卫等设施建设费用。
（二）非营业性公共配套设施建设费，指为住宅区服务的独立的非营业性配套设施建设费用。包括根据城市建设总体规划要求，列入住宅区施工图预算项目的幼儿园、住宅区管理用房、公共停车场（棚）、派出所用房、居委会用房、配电水泵消防房、公厕、垃圾转运站、艺术雕塑等建设费用。
上述费用按有权机关批准的城市规划定额指标和详细规划施工图预（决）算造价，按实际可售住宅建筑面积所占比重分摊计入。
五、管理费
指开发经营单位在开发经济适用住房期间发生的各项组织管理费用。包括工资、办公费、正常合理的销售费用等项支出的实际发生费用。但最高不得突破本办法第五条第一款、第二款、第三款和第四款规定费用之和为基数的2％。
六、贷款利息
指开发经营单位在开发经济适用住房期间，为筹措建设资金而发生的贷款利息支出。贷款利息根据所在地商业银行提供的本地区不同类型经济适用住房建设占用贷款的平均比例、平均利率、平均周期和开发项目的具体情况，由当地政府价格主管部门会同房改部门共同研究确定。
七、税金
指依据国家税收法律、法规的规定应当缴纳的和国家规定不能减免的相关税收。税金依照国家规定的税目和税率计算。
税金减免按国家有关规定执行。
八、利润指开发经营单位开发经济适用住房的合理纯收入。按本办法第五条第一款、第二款、第三款和第四款规定费用之和为基数的3％以下确定。
第六条、经济适用住房开发建设中涉及的收费，必须按法定收费主管部门规定的收费项目和标准执行，任何单位和个人不得以各种名目收取费用。
收费减免按国家有关规定执行，减免后的合法收费计入经济适用住房基准价格。
第七条、下列费用不得计入经济适用住房价格：
一、超过土地出让合同规定的动工开发日期而被征收的土地闲置费和土地增值费以及规定以外的有关税费；
二、已计入开发项目成本中的建设用地、建筑物、构筑物、配套设施以市场价出售、转让、出租或留作它用的，必须冲减相应成本；
三、住宅区内营业性用房和设施的建设费用；
四、开发经营单位留用的办公用房、自己经营的房屋的建筑、安装费用及应分摊的各种费用；
五、非住宅区的公共建筑的建设费用；
六、对社会公益事业的各项集资、赞助、捐赠以及其它各种与开发经营无关的费用；
七、各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；
八、其他按规定不得计入经济适用住房价格的费用。
第八条、经济适用住房价格按不同建设项目分别确定，政府价格主管部门和房改部门应按照当地经济适用住房开发的社会平均成本并结合企业的个别成本，加上法定利润和税金核定基准价格；开发企业可在政府价格主管部门和房改部门核定的基准价格基础上和指导价格规定的幅度内，根据市场供求情况自行确定销售价格，经济适用住房价格的浮动幅度控制在基准价格的±3％。
第九条、经济适用住房价格计算公式：
基准价格＝（总成本－经营性用房应摊成本＋利润＋税金）÷实际可售住宅建筑面积
住宅销售价格＝基准价格×（1±价格浮动率）×（1±层次系数±朝向系数）
上述公式中的“成本”指社会平均成本结合个别成本。
第十条、按本办法规定的价格构成项目和作价办法制定的经济适用住房出售价格，是政府指导价格，即某幢或开发项目经济适用住房的平均价格。单套住宅价格应以基准价格为基础，加上楼层、朝向差价。楼层、朝向差价按整幢增减的代数和为零的原则按第四条分级管理规定，由政府价格主管部门会同房改部门确定，报上一级政府价格主管部门和房改部门备案。
第十一条、开发经营单位应在主体工程完工前，持本办法规定的价格申报材料一式四份，向政府价格主管部门申报住房的基准价格；政府价格主管部门会同房改部门审核；由政府价格主管部门行文执行。经济适用住房基准价格申报材料主要有：
一、经济适用住房基准价格申报表。
二、经济适用住房基准价格构成项目审核表。
三、经济适用住房建设的立项批文及投资、用地、规划、施工许可证复印件。
四、建筑安装工程预（决）算书及工程发包合同复印件。
五、征地拆迁补偿费证明材料。
（一）当地政府制定的经济适用住房征地拆迁补偿费标准的文件。
（二）当地主建住宅区开发经营单位出具的征地拆迁费用有关资料和原始凭证复印件。
（三）当地土地局出具的征地拆迁补偿费证明。
六、主要开发经营单位出具勘察设计和前期工程费、住宅小区基础设施配套费预（决）算证明及原始凭证。
七、建筑安装工程费证明材料由主要开发经营单位出具土建（含桩基、地下室）工程费、水电设备安装工程费（含结构初装修）预（决）算结果证明。
八、贷款银行出具贷款和同期贷款利息的证明。
九、当地税务部门出具其它税收的证明（政府未能减免的税）。
第十二条、房地产开发经营企业应当在经济适用住房销售场所显著位置公布政府价格主管部门和房改部门审批的基准价格和价格浮动幅度批准文件，自觉接受政府价格主管部门和购房者的监督。
第十三条、经济适用住房的明码标价应以挂牌或售房说明书等形式公开标示以下内容：
一、每套住房的座落位置、结构、形状、面积、朝向、楼层、售价、付款方式；
二、房价中代收代付的行政性收费项目和收费标准；
三、政府价格主管部门和房改部门规定的其他必须标示的内容。
第十四条、凡违反本办法下列行为之一者，由当地或上一级政府价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》、《福建省价格管理条例》及有关法律、法规、规章的有关规定予以处罚：
一、不执行规定的计价原则、计价范围和计价办法的；
二、越权定价和擅自提价的；
三、不按规定如实申报经济适用住房定价成本的；
四、虚报、瞒报、故意漏报计价基础数据和证明材料的；
五、擅自向经济适用住房摊派、收费的行为：
六、不按规定实行明码标价或者使用虚假或不规范的标价手段蒙骗购房者的；
七、采取欺诈手段重复收取已计入房价的各项费用的；
八、违反代收代付费用征收规定，牟取非法利益的；
九、拒不执行价格报批备案规定的；
十、其它违反本办法规定的行为。
第十五条、实行住房货币分配后，为便于各级政府确定个人住房补贴标准，市、县的经济适用住房平均价格，由市县房改部门会同价格主管部门按本办法规定的八项因素共同测算，经市县房改部门综合平衡后报市县人民政府确定，每年公布一次。
篇（4）
第三条、本办法所称已购公有住房和经济适用住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或者标准价）购买的公有住房，或者按照地方人民政府指导价购买的经济适用住房。
本办法所称经济适用住房包括安居工程住房和集资合作建设的住房。
第四条、经省、自治区、直辖市人民政府批准，具备下列条件的市、县可以开放已购公有住房和经济适用住房上市出售的交易市场：
（一）已按照个人申报、单位审核、登记立档的方式对城镇职工家庭住房状况进行了普查，并对申报人在住房制度改革中有违法、违纪行为的进行了处理；
（二）已制定了已购公有住房和经济适用住房上市出售收益分配管理办法；
（三）已制定了已购公有住房和经济适用住房上市出售的具体实施办法；
（四）法律、法规规定的其他条件。
第五条、已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得上市出售：
（一）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；
（二）住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；
（三）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；
（四）产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；
（五）已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；
（六）上市出售后形成新的住房困难的；
（七）擅自改变房屋使用性质的；
（八）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。
第六条、已购公有住房和经济适用住房所有权人要求将已购公有住房和经济适用住房上市出售的，应当向房屋所在地的县级以上人民政府房地产行政主管部门提出申请，并提交下列材料：
（一）职工已购公有住房和经济适用住房上市出售申请表；
（二）房屋所有权证书、土地使用权证书或者房地产权证书；
（三）身份证及户籍证明或者其他有效身份证件；
（四）同住成年人同意上市出售的书面意见；
（五）个人拥有部分产权的住房，还应当提供原产权单位在同等条件下保留或者放弃优先购买权的书面意见。
第七条、房地产行政管理部门对已购公有住房和经济适用房所有权人提出的上市出售申请进行审核，并自收到申请之日起十五日内作出是否准予其上市出售的书面意见。
第八条、经房地产行政主管部门审核，准予出售的房屋，由买卖当事人向房屋所在地房地产交易管理部门申请办理交易过户手续，如实申报成交价格。并按照规定到有关部门缴纳有关税费和土地收益。
成交价格按照政府宏观指导下的市场原则，由买卖双方协商议定。房地产交易管理部门对所申报的成交价格进行核实，对需要评估的房屋进行现场查勘和评估。
第九条、买卖当事人在办理完成交易过户手续之日起三十日内，应当向房地产行政主管部门申请办理房屋所有权转移登记手续，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记手续。
在本办法实施前，尚未领取土地使用权证书的已购公有住房和经济适用房在2000年底以前需要上市出售的，房屋产权人可以凭房屋所有权证书先行办理交易过户手续，办理完房屋所有权转移登记手续后三十日内由受让人持变更后的房屋所有权证书到房屋所在地的市、县人民政府土地管理部门办理土地使用权变更登记手续。
第十条、城镇职工以成本价购买、产权归个人所有的已购公有住房和经济适用住房上市出售的，其收入在按照规定交纳有关税费和土地收益后归职工个人所有。
以标准价购买、职工拥有部分产权的已购公有住房和经济适用住房上市出售的，可以先按照成本价补足房价款及利息，原购住房全部产权归个人所有后，该已购公有住房和经济适用住房上市出售收入按照本条前款的规定处理；也可以直接上市出售，其收入在按照规定交纳有关税费和土地收益后，由职工与原产权单位按照产权比例分成。原产权单位撤消的，其应当所得部分由房地产交易管理部门代收后，纳入地方住房基金专户管理。
第十一条、鼓励城镇职工家庭为改善居住条件，将已购公有住房和经济适用住房上市出售换购住房。已购公有住房和经济适用住房上市出售后一年内该户家庭按照市场价购买住房，或者已购公有住房和经济适用住房上市出售前一年内该户家庭已按照市场价购买住房的，可以视同房屋产权交换。
第十二条、已购公有住房和经济适用住房上市出售后，房屋维修仍按照上市出售前公有住房售后维修管理的有关规定执行。个人缴交的住房共用部位、共用设施设备维修基金的结余部分不予退还，随房屋产权同时过户。
第十三条、已购公有住房和经济适用住房上市出售后，该户家庭不得再按照成本价或者标准价购买公有住房，也不得再购买经济适用住房等政府提供优惠政策建设的住房。
第十四条、违反本办法第五条的规定，将不准上市出售的已购公有住房和经济适用住房上市出售的，没收违法所得，并处以10000元以上30000元以下罚款。
第十五条、违反本办法第十三条的规定，将已购公有住房和经济适用住房上市出售后，该户家庭又以非法手段按照成本价（或者标准价）购买公有住房或者政府提供优惠政策建设的住房的，由房地产行政主管部门责令退回所购房屋，不予办理产权登记手续，并处以10000元以上30000元以下罚款；或者按照商品房市场价格补齐房价款，并处以10000元以上30000元以下罚款。
第十六条、房地产行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、贪污受贿的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；情节严重、构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第十七条、省、自治区、直辖市人民政府可以根据本办法的规定和当地实际情况，选择部分条件比较成熟的市、县先行试点。
篇（5）
一、将若干规定“二、关于征徇原产权单位意见的问题”调整补充为：
（一）凡以房改成本价所购公有住房申请上市出售的，险与原产权单位在买卖合同中另有特殊约定的（不含住满五年一项）以外，可不再征徇原产权单位的意见。但涉及房屋供暖、物业管理及公共维修基金等问题。卖方除应向买方如实告知外，还应协助买方办理与原产权单位的各项手续。
（二）凡以房改标准价所购公有住房申请上市出售的，应征得原产权单位同意，同时还应征询原产权单位在同等价格下是否优先购买的意见，原产权单位放弃优先购买权后方可另行出售。
（三）对职工征询原产权单位是否优先购买意见不予答复的，可由房地产交易管理部门向其发函，以寄出邮戳日为准十日内仍不答复的，视为自动放弃优先购买权。
（四）在京中央和国家机关及中央在京企事业单位另有规定的，从其规定。
二、将若干规定“三、关于土地出让年期的确定”调整为：
已购公有住房和经济适用住房所占土地是以划拨方式取得的，从该栋楼房的第一套房屋首次上市交易之日起核定其土地出让年限；其土地使用年期一律定为70年，同一楼房的其他各套房屋再出售后的土地使用年限依次予以核减，以保证同一宗地上的土地出让年期终止日相同。已按原规定确定土地出让年期的房屋产权人，可按照本规定到相应管理部门变更出让年期。
已购公有住房所占土地是以出让方式取得的，其土地使用年期仍按原《国有土地使用权出让合同》或转让合同和《国有土地使用证》规定的出让年期减去使用的年限计算。
三、在仍执行（99）京房改办字第130号文中由购房人按房屋买卖成交价规定比例补交土地出让金这一规定外，允许以成本价购买的公有住房的产权人，按所购房屋的市场评估价依130号文件规定的比例补交土地出让金后，使其房屋成为商品房，该房屋上市交易所得售房款扣除应纳税费后，余款全部归个人所有不再与原产权单位进行收益分成。
四、本通知于12月15日起施行。
五、《关于实施〈北京市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法〉的若干规定》根据本决定作相应的修正，重新。
北京市国土资源和房屋管理局
二一年十一月二十六日
关于实施《北京市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法》的若干规定
为进一步搞活我市住房二级市场，简化已购公有住房和经济适用住房上市出售的手续，依据国家和本市的有关规定，结合本市实际情况，现制定实施《北京市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法》的若干规定如下：
一、关于办理上市出售手续的程序
（一）凡申请上市出售已购公有住房和经济适用住房的房屋所有权人，须持房屋所有权证、身份证或其他有效身份证明、房屋所有权共有的持共有人同意出售的书面意见，到房屋所在地的区县房地产交易管理部门申领《已购公有住房和经济适用住房上市出售申请表》和《已购公有住房和经济适用住房上市出售征询意见表》，也可以到市国土资源和房屋管理局指定的房地产中介机构领取上述表格。发表格的单位不得扣押房屋所有权人的所有权证件。
（二）自当事人将上述证件及填好的表格递交到交易管理部门之日起，交易管理部门应即收即办，最长不超过3个工作日（遇有特殊情况可适当延长）完成已购公有住房和经济适用住房上市出售的审查工作并作出批准或不予批准的书面决定。
（三）经批准上市出售的房屋达成买卖合同的，买卖双方须持买卖合同和相关证件及材料到交易管理部门办理立契过户手续。卖方须提交房屋所有权证或确权证明，身份证或其他有效身份证明、房屋所有权共有的共有人同意出售的书面意见、交易管理部门批准上市出售的书面决定。买方须提交本市的身份证或其他有效身份证明；外省市个人还须提交有关部门批准的购房证明。
（四）交易管理部门自收齐买卖双方的买卖合同和相关证件及材料之日起即为受理，工作人员即收即办，最长不得超过5个工作日（遇有特殊情况可适当延长）完成审查、评估并按北京市城近郊八区已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理暂行规定》[（99）京房改办字130号]、《转发财政部、国家税务总局关于调整房地产市场税收政策的通知》[京财税（1999）1201号]的规定，计收有关税、费、收益等工作，完成立契过户手续。
（五）交易管理部门对于缴纳的分成或超标准收益，要按财政管理的有关规定分别开具单据和记帐，城近郊八区的交易管理部门收缴的收益应按月统一上缴市局计财处；其余区县按区县的规定办理。税费收缴的手续仍按现行的规定办理。
（六）各区县交易管理部门完成立契过户手续后要及时将相关材料（评估材料除外）输入联网的电脑，并报送到市局信息中枢。
（七）已购公有住房和经济适用住房所占土地是以划拨方式取得的，买方须持买卖合同，立契过户的相关材料，卖方的房屋所有权证复印件到区县土地行政管理部门申请办理土地出让手续。属于该栋楼房内第一套房屋首次上市出售的，应签订〈国有土地使用权证合同〉；属于上述同一楼房内的其他各套房屋上市出售时，只须开具《房改房或经济适用住房上市土地出让金缴纳通知单》。
已购公有住房所占土地是以出让方式取得的，土地行政管理部门只须开具注明了土地转让字样和原出让合同编号的《房改房或经济适用住房上市土地出让缴纳通知单》。
买方办理上述手续时应按房屋买卖的成交价交付土地出让金，城近郊八区还按3%缴纳，远郊十个区县按所在区县制定的标准缴纳。
应签订《国有土地使用权出让合同》的，土地行政管理部门自收齐双方的买卖合同、立契过户的相关材料、卖方的房屋所有权证复印件及相关证明文件之日起即为受理，工作人员即收即办，最长不得超过3个工作日（遇有特殊情况可适当延长）完成《国有土地使用权出让合同》的签订和土地出让金的收缴工作；不需签订《国有土地使用权出让合同》的土地行政管理部门自收齐双方的买卖合同、立契过户的相关材料、卖方的房屋所有权证件复印件之日起即为受理，工作人员应即收即办，当日完成土地出让金的收缴工作。
（八）土地行政管理部门对于缴纳的土地出让金，要按财政管理的有关规定分别开具单据并记账。城近郊八区的土地行政管理部门收缴的土地出让金按月统一上交市房地局计财处，其余区县按区县的规定办理。
（九）买方办完上述手续后，持立契过户、土地出让金已缴纳的证明等文件及规定的其他证件，到房屋所在地的区县权属登记部门申办房屋所有权证。
权属登记部门收齐上述证件之日起即为受理。并应于受理之日即收即办，最长不得超过5个工作日（遇有特殊情况可适当延长）办完登记、发证手续。权属登记部门可不再进行房屋测绘和现场勘察，但须在房屋所有权证的附记栏中注明土地出让金缴纳情况和土地使用年限并加盖印章。
二、关于征询原产权单位意见的问题
（一）凡以房改成本价所购公有住房申请上市出售的，除与原产权单位在买卖合同中另有特殊约定的（不含住满五年一项）以外，可不再征询原产权单位的意见。但涉及房屋供暖、物业管理及公共维修基金等问题，卖方除应向买方如实告知外，还应协助买方办理与原产权单位的各项手续。
（二）凡以房改标准价所购公有住房申请上市出售的，应征得原产权单位同意，同时还应征询产权单位在同等价格下是否优先购买的意见，原产权单位放弃优先购买权后方可另行出售。
（三）对职工征询原产权单位是否倨先购买意见不予以答复的，可由房地产交易管理部门向其发函，以寄出邮戳日为准十日内仍不答复的，视为自动放弃优先购买权。
（四）在京中央和国家机关及中央在京企事业单位另有规定的，从其规定。
三、关于土地出让年期的确定
已购公有住房和经济适用住房所占土地是以划拨方式取得的，从该栋楼房的第一套房屋首次上市交易之日起核定其土地出让年限，其土地使用年期一律定为70年，同一楼房的其他各套房屋再出售后的使用年期依次予以核减，以保证同一宗地上的土地出让年期终止日相同。已按原规定确定土地出让年期的房屋产权人，可按照本规定到相应管理部门变更出让年期。
已购公有住房所占土地是以出让方式取得的，其土地使用年期仍按原《国有土地使用权出让合同》或转让合同和《国有土地使用证》规定的出让年期减去使用的年限计算。
篇（6）
经济适用住房是指按照京政办法〔1998〕54号文件的规定，由市计划、规划、建设部门批准建设的，按照政府指导价销售的住宅项目。
第三条 市、区县物价部门是本市经济适用住房小区物业管理服务收费的主管机关，负责本行政区域内的经济适用住房小区物业管理服务收费的管理和监督。经济适用住房小区物业管理服务收费项目、收费标准由市物价局会同市国土资源和房屋管理局共同制定。
第四条 物业管理企业应与物业管理委员会签定物业管理委托合同，服务标准、收费项目、收费标准、收费办法应在物业管理委托合同中明确规定。
物业管理委员会成立前，物业管理企业应按房屋使用、管理、维修公约中规定的收费标准向产权人收费。物业管理委托合同及房屋使用、管理、维修公约中的收费项目、收费标准、收费办法应按本办法执行。
第五条 经济适用住房小区物业管理服务收费实行政府定价，费用由产权人交纳。
物业管理服务项目包括公共区域保洁、保安、小区绿地养护、化粪池清掏、房屋及小区共用部位和设施设备的小修、小区的日常管理。小区绿化率在30％以下（含30％）的收费标准为每月每平方米（建筑面积）0.50元；绿化率在30％以上的为每月每平方米（建筑面积）0.52元。
第六条 被评为部、市级优秀管理小区的，在有效期内（部优三年，市优两年）其物业管理服务收费标准可上浮25％。凡有违反本办法行为的不得执行此项规定。
第七条 配有电梯、水泵的经济适用住房，其水泵运行维护费每泵组每年18684元。
电梯运行维护费（一运一备）每年为：调频、调压、调整电梯49379元；交流双速电梯继电器控制的52048元、微机／PC控制的53383元；直流电梯及交流调整电梯继电器控制的56052元，交流调速电梯微机／PC控制的62725元。以上费用应由产权人按建筑面积合理分摊。
第八条 物业管理企业为产权人提供特约服务的，其特约服务费用由产权人与物业管理企业协商确定。
第九条 居住小区内公益性的（如学校、医院等）配套用房，产权人按本办法有关规定交费；属经营性的，视其需要提供的劳务及使用公共设施的程度，由产权人和物业管理企业双方协商议定。
第十条 小区内发生的装修垃圾外运费、自行车存车费、机动车存车费、各项费用统收服务费等项收费按物价部门规定收费标准执行（详见附表）。
第十一条 物业管理的各项收费应按月、按季或按年度计收，不得一次性预收多年的物业管理服务费。
上述收标准均已含营业税及附加，物业管理企业不得另行加价。
第十二条 房屋及小区共用部位、共用设施设备保修期满后的中修、大修、更新、改造费用应从房屋共用部位、共用设施设备维修基金中列支。
建筑安装工程保修范围和期限内发生的维修费用，不得向产权人收取，也不得从共用部位、共用设施设备维修基金中列支。
第十三条 房屋自用部位、自用设施的维修，由产权人负责，也可委托物业管理企业维修，维修费用由双方协商。
第十四条 环卫部门收取的生活垃圾清运费按京价（收）字〔1999〕第253号文件规定每户每年30元，可由物业管理企业代收。
第十五条 物业管理企业提供的各项服务均应按照《北京市居住小区物业管理服务基本要求（试行）》（京房地物字〔1999〕第187号）有关条款执行。
第十六条 物业管理企业收费时应实行明码标价，收费项目、收费标准及收费办法应在经营场所或收费场所公布。物业管理企业应当定期（每年至少一次）向住户公布收费收入和支出项目，接受物业管理委员会和产权人的监督。
第十七条 物业管理企业不得擅自提高收费标准或擅自设立收费项目，擅自提高收费标准或擅自设立收费项目的由政府价格主管部门依照国家有关规定予以处罚。
第十八条 产权人应按与物业管理企业签定的符合本办法规定的物业管理委托合同定期向物业管理企业交纳物业管理服务费。
第十九条 本办法由市物价局、市国土资源和房屋管理局按各自职责负责解释。
第二十条 本办法自2000年4月1日起执行。
附表：
政府物价部门制定的有关收费标准
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
｜ 收费项目 ｜ 收费标准 ｜
｜－－－－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－｜
｜ ｜ 大型车210元／辆．月 ｜
｜ 机动车存车费 ｜ ｜
｜ ｜ 小型车150元／辆．月 ｜
｜－－－－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－｜
｜ 自行车、摩托车存车费 ｜执行各区县物价局制定的标准｜
｜－－－－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－｜
｜ 装修垃圾外运费 ｜ 21元／自然间 ｜
｜－－－－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－｜
｜ 各项费用统收服务费 ｜ ｜
｜ ｜ 1元／户．月 ｜
篇（7）
为保证我市已购公有住房和经济适用住房上市交易的顺利进行，依据国家和本市的有关规定，结合本市实际情况，现就实施《北京市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法》的有关具体问题通知如下：
一、关于办理上市出售手续的程序
（一）凡申请上市出售已购公有住房和经济适用住房的房屋所有权人，须持房屋所有权证；身份证或其他有效身份证明；房屋所有权共有的，还要持其他房屋共有人同意出售的书面意见，到房屋所在地的区县房地产交易管理部门申领《已购公有住房和经济适用住房上市出售申请表》和《已购公有住房和经济适用住房上市出售征询意见表》。
（二）自当事人将上述证件及填好的表格递交到交易管理部门之日起，交易管理部门须在15个工作日内完成审查工作并作出批准或不予批准的书面决定。
（三）经批准上市出售的房屋达成买卖合同的，买卖双方须持买卖合同和相关证件及材料到交易管理部门办理立契过户手续。卖方须提交房屋所有权证或确权证明；身份证或其他有效身份证明；房屋所有权共有的，其他房屋共有人同意出售的书面意见；交易管理部门批准上市出售的书面决定。买方须提交本市的身份证或其他有效身份证明；外省市个人还须提交有关部门批准的购房证明。
（四）交易管理部门自收齐买卖双方的买卖合同和相关证件及材料之日起即为受理，工作人员须在25个工作日内完成审查工作（含对申报的买卖成交价格明显低于届时正常市场价格水平的，采用两种以上评估方法进行的评估）、按《北京市城近郊八区已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理暂行规定》〔（99）京房改办字130号〕、《转发财政部、国家税务总局关于调整房地产市场税收政策的通知》〔京财税（1999）1201号〕的规定，计收有关税、费、收益等工作，完成立契过户手续。
（五）交易管理部门对于缴纳的分成或超标收益，要按财政管理的有关规定分别开具单据并记帐，城近郊八区的交易管理部门收缴的收益应按月度统一上缴市局计财处；其余区县按本区县的规定办理。税费收缴手续仍按现行规定办理。
（六）各区县交易管理部门完成立契过户手续后要及时将相关材料（评估材料除外）输入联网的电脑，并报送到市局信息中枢。
（七）已购公有住房和经济适用住房所占土地是以划拨方式取得的，买方须持买卖合同、立契过户的相关材料、卖方的房屋所有权复印件到区县土地行政管理部门申请办理土地出让手续。属于该栋楼房内第一套房屋首次上市出售的，应签订《国有土地使用权合同》；属于上述同一楼房内的其他各套房屋上市出售时，只须开具《房改房或经济适用住房上市土地出让金缴纳通知单》。
已购公有住房所占土地是以出让方式取得的，土地行政管理部门只须开具注明土地转让字样和原出让合同编号的《房改房或经济适用住房上市土地出让金缴纳通知单》。
买方办理上述手续时应按房屋买卖的成交价的3％交付土地出让金。
（八）土地行政管理部门对于缴纳的土地出让金，要按财政管理的有关规定分别开具单据并记帐。城近郊八区的土地行政管理部门收缴的土地出让金按月度统一上交市局计财处，其余区县按本区县的规定办理。
（九）买方办完上述手续后，持立契过户、土地出让金已缴纳的证明等文件及规定的其他证件，到房屋所在地区县权属登记部门申办房屋所有权证。
权属登记部门收齐上述证件之日起即为受理，并应于受理之日起60日内完成登记、发证手续。权属登记部门可不再进行房屋测绘和现场勘察，但须在房屋所有权证的附记栏中注明土地出让金缴纳情况和土地使用年期并加盖印章。
二、关于土地出让年期的确定
已购公有住房和经济适用住房所占土地是以划拨方式取得的，从该栋楼房的第一套房屋首次上市交易之日起核定其土地出让年期，即以根据房屋建筑结构确定的土地最高使用年限减去该栋楼房自竣工之日起至首次上市交易之日止已实际使用的年期；同一楼房的其他各套房屋上市出售时，其土地出让年期分别依其上市交易日期按上述规则逐一核定，最终保证同一宗地上的土地出让年期终止日相同。
钢筋混凝土结构、砖混结构的房屋，其土地使用年期最高不超过70年；砖木结构的房屋，其土地使用年期最高不超过50年。
已购公有住房所占土地是以出让方式取得的，其土地使用年期仍按原《国有土地使用权出让合同》或转让合同和《国有土地使用证》规定的出让年期减去已使用的年期计算。
篇（8）
第三条本办法所称经济适用住房实行货币补贴，是指通过变建设用地划拨供应为招标、拍卖、挂牌公开出让，变定向购买住房为市场化选择，变分配经济适用住房为发放经济适用住房货币补贴。
第四条市房产行政主管部门（以下简称“市房管部门”）负责经济适用住房的管理工作，发展和改革、财政、国土资源、统计、监察、审计、物价、民政等有关部门，应按照各自职责，做好经济适用住房货币补贴的管理工作。
第五条购买经济适用住房实行货币补贴方式。先购后补，不购不补。
第六条购买住房实行市场化选择。经市房管部门审核批准享受经济适用住房货币补贴的购房户，可以在房地产市场上自主选择购买住房（新建商品住房、二手房均可，平房除外）。
第七条经济适用住房优惠政策货币化，为经济适用住房补贴资金的来源，其组成为经济适用住房用地净收益金和其他政策性优惠资金。
第八条市国土资源部门根据经济适用住房年度计划，对经济适用住房用地采取招标、拍卖、挂牌的方式公开出让，所得净收益金和其他政策性优惠资金，由市财政专户管理。市财政部门根据市房管部门的相关手续，定期将经济适用住房补贴资金拨付到市房管部门经济适用住房补贴帐户。
第九条市房管部门会同财政、统计、国土资源、民政等部门根据城市经济社会发展水平、居民居住状况、收入水平和土地净收益情况，依据国家和省关于经济适用住房优惠政策，确定每年度经济适用住房用地规模、补贴户数、补贴标准，报经市政府批准后，向社会公布。
第十条年度经济适用住房计划货币补贴户数和每户补贴标准的计算方式：
经济适用住房补贴户数=经济适用住房批准用地规模×容积率（1.5)
经济适用住房建筑面积标准（85平方米/户）
经济适用住房每户补贴标准=经济适用住房用地出让净收益金+其他政策性优惠资金
经济适用住房补贴户数
本公式中，经济适用住房批准用地规模为前三年经济适用住房用地控制规模的平均值；经济适用住房用地出让净收益金为前三年经济适用住房用地出让净收益金的平均值。
第十一条经济适用住房货币补贴发放应按照申请户的困难程度，分期发放。优先解决中低收入家庭中的无房户和未购买过政策性住房（房改房、经济适用住房、集资合作建房等）的住房困难户。
第十二条申请经济适用住房货币补贴的家庭应同时具备以下条件：
（一）具有市区常住城镇户口（含符合当地安置条件的军队人员）；
（二）上年度家庭收入在市统计部门公布的中低收入标准线以下；
（三）自有产权人均住房建筑面积20平方米（含20平方米）以下的住房困难户；
（四）申请前五年内没有转让过住房的。
第十三条经济适用住房货币补贴实行申请、审批和公示制度。
（一）申请。申请经济适用住房货币补贴的家庭，应当向所在单位或街道办事处提交下列材料：
1．《经济适用住房货币补贴审批表》（以下简称《审批表》）；
2．家庭成员户口本、身份证原件及复印件；
3．家庭现住房屋和其他房屋的所有权证或承租证原件及复印件；
4．家庭收入情况证明。
《审批表》格式文本由市房管部门制作，申请人可在户口所在地街道办事处或所在单位领取。
（二）核实、复核。
1.在单位申请的，由所在单位对申请人的住房及家庭收入情况进行核实。符合条件的应当张榜公示。公示无异议的，在《审批表》上签署意见并加盖公章，连同本条（一）项所列证明材料报市房管部门。
2.在街道办事处申请的，由街道办事处对申请人的住房及家庭收入情况进行核实。符合条件的应当张榜公示。公示无异议的，在《审批表》上签署意见并加盖公章，连同本条（一）项所列证明材料报区政府或高开区管委会，由区政府或高开区管委会复核并加盖公章后报市房管部门。
（三）审批。市房管部门对符合补贴条件的予以批准，并配发补贴资格号。当配号户数等于或少于计划补贴的户数时，市房管部门可直接向社会公示；当配号户数多于计划补贴的总户数时，公开组织轮候摇号，经公证机关公证后，将摇号确定的补贴户向社会公示。公示无异议的，确定为本年度经济适用住房货币补贴对象，发放《经济适用住房货币补贴证》（以下简称《补贴证》）。
（四）领取购房补贴。购房户凭居民身份证、《补贴证》、当年度新购住房证明，到市房管部门领取购房补贴。
以上核实、复核、审批及公示的期限均为十五日。
对公示有异议的，由市房管部门会同有关部门调查核实。对不符合条件的，及时通知申请人。
第十四条《补贴证》有效期为一年。申请人在有效期内未购买住房的，视为自动放弃本次经济适用住房货币补贴资格。如需要时，应当重新申请。
第十五条享受经济适用住房货币补贴所购房屋，由市房管部门在《房屋所有权证》上加注“经济适用住房”字样。该购房户不得再申请补贴或购买其他政策性住房；五年内上市交易的，应当如数退还原经济适用住房补贴。
第十六条对弄虚作假、骗取补贴的申请人，除追回补贴外，无工作单位的，五年内不准再申请经济适用住房货币补贴；有工作单位的，由所在单位对其进行行政处分。对出具虚假证明、把关不严的单位，有关部门应追究单位主要领导和有关人员的责任。
第十七条对经济适用住房工作人员、、利用职务之便索取或收受贿赂以及挪用或改变资金用途的，应根据违法情节，给予行政处分。构成犯罪的，依法追究刑事责任。
篇（9）
一、经济适用房的特殊性
2007年11月19日由建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局的《经济适用住房管理办法》（以下简称《经济适用住房管理办法》）第二条规定：“经济适用房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房”。由此可知，经济适用房是政府为照顾无住房的中低收入居民而组织建设的具有福利性和保障性的住房，其与一般意义上的商品房相比，具有以下三点特殊性。
一是经济适用房是政府组织建设的。商品房是房地产开发经营企业为了出售而建设的，商品房的建设者以营利为目的，是一种商人行为。而经济适用房则是政府组织建设的，其目的是保障中低收入群体有房居住，具有福利性和保障性。根据《国务院关于深化住房制度改革的决定》、《国家安居工程实施方案》、《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》等有关住房制度政策的规定，各级政府在组织建设经济适用房时，都给予了许多特殊的政策支持，如经济适用房的用地一般实行无偿划拨。
二是经济适用房不能自由买卖。商品房是面向社会公开出售的，任何人都可以购买，而经济适用房则不能在市场上公开出售。首先，经济适用房不是社会上任何人都可以购买的，而是面向特定群体，并由政府按照一定的规定分配购买的，如政府对经济适用房的购买实行申请、审批制度。其次，买受人转让此类房屋时，也有许多限制性规定，如经济适用房上市出售，应缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。因此，经济适用房不是具有完整意义上的商品房。
三是经济适用房的价格不是由市场决定的。商品房的价格是由市场决定的，而经济适用房的价格则是由政府决定的。根据国务院关于经济适用房的有关政策，经济适用房的销售价格，实行政府指导价，按保本微利原则确定，其利润控制在3%以下。
正是鉴于经济适用房的诸多特殊性，如果按照商品房的处理原则解决经济适用房买卖中发生的纠纷，不仅有违公平原则，而且不利于经济适用房的开发建设。基于以上考虑，由于涉及诸多政策因素，经济适用房买卖纠纷不宜单纯地依仗诉讼途径来解决，而应当由经济适用房主管部门依据国家有关住房政策进行规范调整，《经济适用住房管理办法》第三条、第五条明确规定，县级以上地方人民政府建设或房地产行政主管部门负责本行政区域内经济适用住房的建设、供应、使用及监督管理工作。那么，如果发生经济适用房私下交易行为，我们将如何具体处理呢？下面，我们首先了解现行法规和国家政策对经济适用房的交易是如何规定的。
二、经济适用房上市交易之限制规定
从以上论述可知，经济适用房不是商品房，而是有限产权的政策性住房。因此，经济适用房的上市交易受到严格限制。2007年1月1日施行的《山东省经济适用住房管理办法》第三十三条规定：“购买经济适用住房的居民取得权属证书一定年限后，方可按市场价格上市出售或者换购。上市出售的，应当按照届时同地段普通商品房与经济适用住房差价的一定比例向政府缴纳土地收益以及其他已减免和由政府承担的费用，并依法办理有关手续；换购的，必须以不高于届时经济适用住房的价格出售给经济适用住房主管部门确定的符合购买条件的居民后，方可再次申请购买。具体年限和比例由设区的市、县（市）人民政府规定。未满规定年限确需出售的，必须以不高于届时经济适用住房的价格出售给经济适用住房主管部门确定的符合购买条件的居民。经济适用住房购买人以市场价格出售经济适用住房后，不得再次购买经济适用住房”。
之后，2007年11月19日《经济适用住房管理办法》对此作出了更严格的限制，其第三十条规定：“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。上述规定应在经济适用住房购买合同中予以载明，并明确相关违约责任。”
2010年4月22日《住房和城乡建设部关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》第（十一）条规定：“经济适用住房上市交易，必须符合有关政策规定并取得完全产权。住房保障部门应当对个人是否已缴纳相应土地收益等价款取得完全产权、成交价格是否符合正常交易、政府是否行使优先购买权等情况出具书面意见。房屋登记、租赁管理机构办理房屋权属登记、租赁备案登记时，要比对住房保障部门提供的有关信息。对已购经济适用住房的家庭，不能提供住房保障部门出具的书面意见的，任何中介机构不得买卖、出租其经济适用住房；房屋租赁备案管理机构应当暂停办理其经济适用住房的租赁备案，房屋登记机构应当暂停办理该家庭购买其他房屋的权属登记，并及时通报住房保障部门。”
综上，按照现行规定，经济适用房的限制交易期为5年，不满5年的私下交易是严格禁止的行为；满5年交易的，购房人必须向政府交纳土地收益，政府享有同等条件下的优先回购权。同时，作为一种社会保障性质的住房政策，经济适用房政策是为了解决占城镇人口比重很大的中低收入者的住房问题，是以公共利益为其价值取向的。城镇低收入家庭的住宅问题既是经济问题，也是社会问题，特别在城镇化加速发展时期，低收入家庭的住房问题是一个严峻的社会问题，关系到社会的稳定和国家的长治久安。从经济适用房的目标群体来看，经济适用房政策是为了解决城镇中低收入的住房要求，从而实现居者有其屋的理想。在市场经济环境下，经济适用房作为一种特殊制度安排，具有明显的公益性。由此而产生的法律纠纷也必然会引起公共利益的保护问题。维护公共利益是我国民法的一项重要原则，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的合同无效：（二）恶意串通损害国家、集体、第三人利益的；（四）损害公共利益的；”因此，私下交易经济适用房不仅违反了法规的强制性规定，而且损害了社会公共利益，从法律上应当认定无效，但现实情况纷繁复杂，我们不能简单地从法律视角看待经济适用房私下交易问题，而忽视背后的社会因素、政治因素，否则很难稳妥解决这一问题，保障社会的稳定。
三、经济适用房私下交易的主要类型
从现实情况来看，经济适用房私下交易主要有以下两类：
一是顶名买房，指房屋的实际出资人利用他人专属的分房资格购买经济适用房，被顶名人或为此收取费用或无偿。房产证上的所有权人系名义上的购买人，而实际出资的则是他人。对于这种行为的性质，有三种认识：一种是合同的概括转移，即经济适用房购买权利人通过合同方式将购房合同中的权利义务概括转让给第三方；一种是买卖合同，即顶名者与被顶名者之间法律关系的标的物最终为房屋，双方实际为房屋买卖关系；另一种则是委托合同，即被顶名者受顶名者的委托签订房屋买卖合同，被顶名者是名义上的合同当事人和房屋权利人，顶名者系实际上的合同当事人和房屋权利人。
二是现房买卖，是指房屋所有权人已实际占有使用房屋的情况下又将房屋出卖给他人。该种类型可因交易行为是否发生在5年限制交易期内分为两类，本文主要讨论发生在5年限制交易期内的交易类型。
结合第二部分的论述，我们可以得出，无论哪种交易类型，其实质交易的标的物都是经济适用房，在行为的法律效力上都应被认定无效。但如果这样处理，就会产生以下后果。
首先，保护了“不诚信”。随着经济的发展，河口的房价逐渐攀高，卖方看到房屋升值，故意毁约，或者拒不配合买方过户产权，在认定无效的情况下，买方必须返还房屋，多数情况下，买方已居住房屋多年，而卖方仅需返还购房款和补偿利息损失，房屋的升值部分就可能由违约方获取，导致双方的利益失衡，变相保护了不守诚信的一方。另外，利益失衡的情况下，受损的一方如果无法从正常途径得到保护，必将采取过激的行为，扰乱社会秩序。
其次，诱发不稳定因素。从现有掌握的情况看，河安小区就有三百多套经济适用房涉及私下交易，一旦无效判例出现，就会引发“示范效应”，卖方受到利益的驱使，故意毁约的动机增强，这样一来，个案恶化为群体性事件，六百多个家庭的切身利益受到影响，处理不当，必将危害社会稳定。
最后，扰乱经济适用房管理秩序。《经济适用住房管理办法》第二十四条、第二十五条、第二十六条、第二十七条、第二十八条对经济适用房的购买者作了严格的资格限制。但因客观条件所限，并不是所有的适格者都能享受到优惠，经济适用房的私下交易损害了政府的优先回购权，进而侵犯了这部分人的利益，违背了国家设立经济适用房制度的初衷。2007年11月19日《经济适用住房管理办法》第三十一条规定：“政府回购的经济适用住房，仍应用于解决低收入家庭的住房困难。”
四、防范和处置经济适用房私下交易的建议
篇（10）
第三条商品住宅小区中配套建设的经济适用住房用地，由政府划拨。
配建的经济适用住房销售价格由市物价局核定。
第四条配建经济适用住房的建筑面积应占普通商品住房项目总建筑面积的10—20%。
**市规划委员会根据全市经济适用房建设年度计划和总量，确定需要配建经济适用住房的出让地块和配建的具体比例。
第五条在商品住房小区中配建经济适用住房的，应当在土地出让公告中，明确配套建设经济适用住房的预售价格、总建筑面积、单套建筑面积、套数等内容。
第六条配建的经济适用房应纳入商品住房小区的整体规划，单套建筑面积应控制在60平方米。
第七条房地产开发企业向市规划局申报开发用地规划时，应明确配建经济适用住房规划位置、建筑型式、建筑面积等指标。
建设工程开工前，房地产开发企业必须和市经济适用住房主管部门签订配建经济适用住房建设合同。
第八条配建的经济适用住房应优先建设。分期建设的，经济适用住房必须纳入在前两期建设，其中第一期报建的经济适用住房建筑面积应占总配建面积的比例不得小于50%。
第九条配建的经济适用住房的建设标准应与商品住房建设标准一致，并按有关规定配套建设人防工程。
各相关部门要加强对经济适用住房建设的监督管理，保证按时按质完成。
第十条商品住房小区中配建的经济适用住房应相对集中，并纳入物业统一管理。
配建的经济适用房的机动车位按照每3户不少于1个设置。
第十一条配建的经济适用住房竣工验收后，房地产开发企业应按《**市经济适用住房管理暂行办法》的规定，向持有经济适用住房主管部门核发的《经济适用住房准购证》的对象销售。
篇（11）
第三条区内经济适用住房适用本办法。
第四条区住房保障工作领导小组办公室是本区经济适用住房主管部门。区建设和住房保障局具体负责各工作。
区发改、建住、国土、规划、财政、物价等部门以及各街道办事处、市纺织城地区综合发展办房管部门按各自职责分工，负责经济适用住房建设管理有关工作。
第五条经济适用住房的建设，应当符合本区土地利用总体规划和城市总体规划，必须符合本区保障性住房建设中长期规划，坚持规模控制、统一规划、综合开发、配套建设的原则。
第六条经济适用住房建设用地，按照城市总体规划和土地利用总体规划，合理布局，实行行政划拨方式进行供应。
第七条经济适用住房开发建设和经营中的行政事业性收费（土地出让金、城市建设配套费）减半征收。项目小区外基础设施建设，由政府相关部门根据经济适用住房年度计划优先安排。
第八条经济适用住房建设项目审批办法：
（一）区建设和住房保障局和市纺织城地区综合发展办市政配套部会同区发改、国土、规划、财政等部门编制全区经济适用住房发展规划、年度建设计划和用地计划；
（二）计划上报区住房保障工作领导小组审核；
（三）审核同意后，以区住房保障工作领导小组名义上报区委、区政府审批；
（四）审批同意后，经市住房保障和房屋管理局审核批准后实施；
（五）每个经济适用住房项目在批准实施15天内，项目单位应及时将项目基本情况报区住房保障工作领导小组办公室备案；
（六）备案后，项目单位开始办理土地、立项、规划、建设等手续；
（七）项目单位报区建设和住房保障局进行建设标准备案，备案后，方可开工建设；
（八）区建设和住房保障局监督项目建设，确保按期交付使用。
第九条经济适用住房开发建设应当按照“政府协调，企业运作”的原则进行。
第十条区内住房困难户较多的企事业单位在符合土地利用总体规划、城市规划、单位发展计划和房改政策的前提下，利用单位自有土地组织建房的，需经区住房保障工作领导小组办公室同意后，由市房管局批准实施，并纳入我区经济适用住房建设计划。
第十一条凡实施经济适用住房的项目，由区建设和住房保障局与建设单位签订《经济适用住房项目建设责
任书》。
第十二条项目实施单位应按项目住宅总面积的15%向政府提供廉租住房，由市政府以成本价回购，统一管理。在申请项目建设标准备案时，应明确建设的廉租住房的面积、竣工时间、交付时间、交付方式以及违
约责任。
第十三条经济适用住房的套型建筑面积应坚持以中小套型为主，户均套型建筑面积60平方米左右。
第十四条项目实施单位到区建设和住房保障局进行建设标准备案时，应当提供以下资料：
（一）关于项目套型建筑面积的申请报告;
（二）项目建设批复文件；
（三）规划建审总平面图；
（四）资质证书复印件。
第十五条经济适用住房的价格实行政府指导价。其销售基准价格和浮动幅度应当按照《市经济适用住房价格管理办法》确定。
基准价格由开发成本、税金和利润组成。销售价格一经公布，任何单位和个人不得擅自提高。
第十六条购买经济适用住房实行申请、审核和公示制度。
第十七条符合下列条件的家庭可以购买经济适用住房：
（一）具有本市城镇户口（包括符合当地安置条件的军队人员）；
（二）无房或住房困难家庭；
（三）符合市政府确定的中低收入线标准；
（四）市政府规定的其他条件。
第十八条符合条件的家庭购买经济适用住房时，应向市房管局提出购房申请，填写表格并提供相关材料：
（一）家庭成员身份证和户籍证明；
（二）婚姻状况证明；
（三）家庭成员收入和住房证明；
（四）其他需要提供的证明材料。
经审查符合条件的，将在媒体上予以公示，公示期为15日。准予购买经济适用住房的资格，有效期为两年
。
第十九条符合条件的购买人，应当持市房管局发给的《市城镇居民经济适用住房购房证》，在全市城六区范围内自行选购经济适用住房并签订购房合同。
第二十条购买经济适用住房满五年后可以上市出售。
第二十一条对违反本办法规定，改变经济适用住房建设用地用途或转让经济适用住房项目用地的，或不按
标准配建廉租住房的，由国土资源分局按照有关规定进行处罚。
第二十二条建设单位改变建设标准的，由区建设和住房保障局责令其整改，并按相关法律法规进行处罚。
第二十三条建设单位未按规定程序申报价格的，未执行市价格主管部门审批的价格的，以及发生其他价格
违法行为的，由区价格主管部门依法进行处罚。
第二十四条违反本办法规定，建设单位向未经审查、不符合经济适用住房购房条件的家庭出售、出租经济
适用住房的，由区建设和住房保障局责成限期收回。
第二十五条区建设和住房保障局、各街道办事处应积极配合市房管局开展经济适用住房申请、审核、公示
