车库出租协议大全11篇

绪论：写作既是个人情感的抒发，也是对学术真理的探索，欢迎阅读由发表云整理的11篇车库出租协议范文，希望它们能为您的写作提供参考和启发。

篇（1）

出租人： _________

法定代表人：_________　 联系电话：_________

委托人：_________　 联系电话：_________

地址：_________

承租人：_________

法定代表人：_________　 身份证：_________

通讯地址：_________

邮政编码：_________ 联系电话：_________

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规的规定，出租人和承租人在平等、自愿、公平、协商一致的基础上，就地下停车位租赁事宜达成如下协议：

第一条　项目建设依据

出租人取得座落于_________地块的国有土地使用权。该地块花园名称：_________，承租人租赁该花园的地下停车位(以下简称该车位)，租赁期限从_________年_________月_________日至_________年_________月_________日止。

第二条　基本情况

该车位为第一条规定项目中的第_________幢地下_________层，该车位编号为_________(该车位平面图见附件一)。

第三条　租金

出租人与承租人约定该车位租金总额为_________佰_________拾_________万_________仟_________佰_________拾_________元人民币整(大写)。

第四条　付款方式

出租人同意承租人以一次性的方式付款。

第五条　逾期付款责任

承租人未按照约定的时间付款的，按照下列方式处理：

1、逾期在90日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，承租人按日计算向出租人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起5日内向出租人支付违约金，合同继续履行。

2、逾期超过90日后，出租人有权解除合同。出租人解除合同的，承租人已交租金不予退还。承租人愿意继续履行合同的，经出租人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，承租人按日计算向出租人支付逾期应付款万分之五的违约金。

第六条　交付条件

(一)出租人应当在_________年_________月_________日前向承租人交付该车位。

(二)该车位交付时应当符合下列第1、2 项所列条件：

1、该车位所在楼栋已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收回执;

2、该车位位置已划线;

第七条　逾期交付责任

除不可抗力外，出租人未按照第十条约定的期限和条件将该车位交付承租人的，按照下列方式处理：

1、逾期在90日内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出租人按日计算向承租人支付已交付车位价款万分之五的违约金，合同继续履行。

2、逾期超过90日，承租人有权退车位。承租人退车位的，出租人应当自退车位通知送达日起5日内退还全部已付款，并按照承租人全部已付款2%向承租人支付违约金。承租人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满次日起至实际交付日止，出租人按日计算向承租人支付已付款万分之五的违约金。

第八条　交接手续

验收交接时，双方应当签署车位交接单。

第九条　使用承诺

承租人使用该车位期间，不得擅自改变用途和该车位所在楼栋的建筑主体结构、承重结构。除本合同、补充协议及其附件另有约定者外，承租人在使用该车位期间有权与其他权利人共同使用与该车位有关的共用部位和设施，并按照共用部位与共用房屋分摊面积承担义务。 出租人不得擅自改变与该车位有关的共用部位和设施的使用性质。

第十条　物业管理

出租人依法选聘的物业管理企业为：_________。该企业按照规定办理相应的停车管理服务备案手续。管理期间，由物业管理企业收取地下停车管理服务费，提供地下停车物业管理服务。

第十一条　争议解决方式

本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的，按照下列第_________种方式解决：

1、提交_________仲裁委员会仲裁。

2、依法向人民法院起诉。

第十二条　未尽事项，双方可以另行签订补充协议。对本合同的变更或解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。

第十三条　本合同自双方签字盖章之日起生效，一式三份，具有同等法律效力，其中出租人两份，承租人一份。

出租人(签章)：_________　承租人(签章)：_________

人(签章)：_________　代表人(签章)：_________

签订时间：_________年_________月_________日　签订时间：_________年_________月_________日

附件

(一)：该车位平面图 (略)

标准版车位租赁合同范本二

甲、乙双方根据平等、自愿、协商的原则就车位使用、车辆停放管理服务事宜达成如下协议。

一、协议当事人

甲方：

乙方：车位号为 区 号的使用人

二、车库概况

车场名称：

乙方使用的车位类型：购买 租用

乙方购买(租用)车位坐落位置：地下车库 区 号

三、车位使用时间

车位使用时间由 年 月 日至 年 月 日。

四、甲方服务内容及标准

1、甲方对乙方车辆的出入、库内行驶、停放进行指导服务。出入登记，库内限速行驶、统一有序按规停放。

2、保障车库内交通设施设备完好，标线、标志牌清楚，设施稳固。

3、甲方负责车库内保洁。车库内设施、设备整洁，路面无明显杂物。

4、甲方负责车库内巡视。定时定点按规定路线巡视，并做好记录。

5、甲方为乙方建立车辆及收费档案。

五、甲方的权利和义务

1、甲方对整个车库行使管理权。

2、按照服务内容及标准为乙方提供服务。

3、为乙方办理保险理赔出具证明。

六、乙方的权利及义务

1、车辆享有顺利的驶入、驶出、停放的权利。

2、乙方享有车库管理服务工作的监督权和建议权。

3、乙方必须遵守地下车库的相关管理规定，确保地下车库方便、安全的使用。

4、乙方必须按照协议约定交纳停车费用。

5、为甲方提供真实有效的相关资料。

七、服务费用(不含车辆的各种保险及车位租赁费)

1、费用支出：人员工资、福利等，办公用品，电费及损耗，设施设备的维护、及合理利润。

2、费用标准：

(1)车辆包月停放费为 元/车位•月。

3、停车服务费标准按政府政策执行，随着政府政策的调整而调整。

4、车位使用原则为先交费后使用原则。每年 前交纳下个年度的车辆管理服务费。

5、乙方出租车位后停车管理费用由乙方的承租人交纳，乙方负有连带责任。

6、乙方转让车位时须结清以前停车服务费。

八、违约责任

1、甲方违反协议，未达到约定的服务质量，乙方有权要求甲方限期整改，逾期未改给乙方造成损失的，甲方承担相应的责任。

2、乙方违反协议，使甲方未达到约定的服务质量，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未改给甲方及第三方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。

3、乙方按照协议的约定交纳相关费用，使用期满或经甲方催交仍不交纳的视为乙方自动解除协议，甲方不再承担相应的责任。

4、乙方应当按照甲方的要求办理停车手续，乙方拒绝提供相关资料的，甲方有权拒绝乙方的停车要求。

5、乙方将停车卡借予他人或丢失未能立即告知甲方并进行补办，导致乙方或其它方的财产损失，由乙方承担，甲方不予承担任何责任。

6、乙方未按照地下车辆管理规定执行的，产生的相关责任由乙方自行承担。

九、甲方不为停放的车辆办理各种保险，为了确保车辆意外损伤或丢失，乙方必须为自己的车辆办理保险。

十、自然灾害等不可抗力造成的损害，甲方不负任何责任。

十一、本协议在履行中如发生纠纷双方协商解决，协商不成可通过诉讼解决。

十二、本协议如有未尽事宜，可协商处理。

十三、本协议自甲乙双方签字盖章之日起生效。

十四、本协议一式肆份。甲乙双方各执贰份，具有同等法律效力。

甲方签章： 乙方签章：

甲方代表： 乙方代表：

年 月 日 年 月 日

标准版车位租赁合同范本三

出租方(甲方)： 身份证号：

承租方(乙方)： 身份证号：

甲乙双方同意按照下列条款签订本租赁合同，以资共同遵守：

一、甲方向乙方出租 珠海市斗门区西江月花园地下停车位，车 位号码是 629 号。

二、租期期限及车位租金：自 年 月 日至 年 月 日止，租金合计人民币 元(大写： )。租金由乙方在签署协议后一次性支付给甲方。租赁期内的车位管理费由甲方承担。

三、双方只构成车位租赁关系，不构成保管关系。乙方应自行做好车辆的安全防护工作，如因车辆受损或车内物品丢失，甲方不承担任何责任。

四、乙方停放至停车位上的车辆如因车辆受损，由乙方自行向损害方索赔。

五、在租赁期内，该车位的所有权属于甲方。乙方对该车位只有使用权，乙方不得在租期内对该车位进行销售、转让、转租、抵押或采取其他任何侵犯租赁物件所有权的行为。

六、乙方不得擅自更改本协议停车位的用途;乙方停放的车辆内不得有人、物品留臵;乙方停放的车辆不得外附或内装任何危险物品，如易燃、易爆、腐蚀性等违禁物。由于上述原因产生的一切责任由乙方承担。

七、乙方承诺并遵守该停车地点管理办公室制定的停车管理规定，如因为乙方原因导致停车场地受损，后果由乙方负全责。

八、乙方进出本停车场的车辆必须服从当值保安员的指挥，以及配合物业公司的管理。

九、租约期满，甲乙双方如不租或续租，都应提前1个月通知对方。在同等条件下，乙方有优先续租权。

十、本协议一式两份，双方各执一份，具有同等的法律效力，自双方签字之日起生效。

篇（2）

甲乙双方同意按照下列条款签订本租赁合同，以资共同遵守：

一、甲方向乙方出租 地下停车库，车位号码是 号。乙方已经对车库进行现场查看及向相关人员进行了解，认可车库现状，自愿承租该车库。

二、租期期限及车库租金：自 年 月 日至 年 月 日止，租金合计人民币 元（大写： ）。租金由乙方在签署协议后一次性支付给甲方。租赁期内的车库管理费由甲方承担，甲方除承担管理费外，不再另行承担任何相关费用。

三、双方只构成车库租赁关系，不构成保管关系。乙方应自行做好车辆的安全防护工作，如因车辆受损或车内物品丢失，甲方不承担任何责任。

四、乙方停放至停车位上的车辆如有车辆受损，由乙方自行向损害方索赔，甲方协助，但不承担任何赔偿责任。

五、在租赁期内，该车库的所有权属于甲方。乙方对该车库只有使用权，乙方不得对该车库进行销售、转让、转租、抵押或采取其他任何侵犯租赁物件所有权的行为。乙方不得以任何理由影响到甲方对车库的所有权。

六、乙方不得擅自更改本协议停车库的用途；乙方停放的车辆内不得有人、物品留置；乙方停放的车辆不得外附或内装任何危险物品，如易燃、易爆、腐蚀性等违禁物。由于上述原因产生的一切责任全部由乙方承担。乙方必须保证租赁关系解除后，车库按现在状况归还，不得以任何理由影响到甲方日后对车库使用权的行使。非经甲方书面同意，不得改变车库现状。

七、乙方承诺并遵守该停车地点管理办公室制定的停车管理规定，如因为乙方原因导致停车场地受损，后果由乙方负全责。

八、乙方进出本停车场的车辆必须服从当值保安员的指挥，以及配合物业公司的管理。

九、租约期满，甲乙双方如不租或续租，都应提前1个月通知对方。在同等条件下，乙方有优先续租权。非因甲方原因，乙方提出解除本协议，已收取的租金不予退还，并且甲方有权要求乙方赔偿损失。

十、本协议一式两份，双方各执一份，具有同等的法律效力，自双方签字之日起生效。

甲 方（签字）： 乙 方（签字）：

篇（3）

甲乙双方同意按照下列条款签订本租赁合同，以资共同遵守：

一、甲方向乙方出租 地下停车库，车位号码是 号。乙方已经对车库进行现场查看及向相关人员进行了解，认可车库现状，自愿承租该车库。

二、租期期限及车库租金：自 年 月 日至 年 月 日止，租金合计人民币 元（大写： ）租金由乙方在签署协议后一次性支付给甲方。租赁期内的车库管理费由甲方承担，:请记住我站域名甲方除承担管理费外，不再另行承担任何相关费用。

三、双方只构成车库租赁关系，不构成保管关系。乙方应自行做好车辆的安全防护工作，如因车辆受损或车内物品丢失，甲方不承担任何责任。

四、乙方停放至停车位上的车辆如有车辆受损，由乙方自行向损害方索赔，甲方协助，但不承担任何赔偿责任。

五、在租赁期内，该车库的所有权属于甲方。乙方对该车库只有使用权，乙方不得对该车库进行销售、转让、转租、抵押或采取其他任何侵犯租赁物件所有权的行为。乙方不得以任何理由影响到甲方对车库的所有权。

六、乙方不得擅自更改本协议停车库的用途；乙方停放的车辆内不得有人、物品留置；乙方停放的车辆不得外附或内装任何危险物品，如易燃、易爆、腐蚀性等违禁物。由于上述原因产生的一切责任全部由乙方承担。乙方必须保证租赁关系解除后，车库按现在状况归还，不得以任何理由影响到甲方日后对车库使用权的行使。非经甲方书面同意，不得改变车库现状。

七、乙方承诺并遵守该停车地点管理办公室制定的停车管理规定，如因为乙方原因导致停车场地受损，后果由乙方负全责。

八、乙方进出本停车场的车辆必须服从当值保安员的指挥，以及配合物业公司的管理。

九、租约期满，甲乙双方如不租或续租，都应提前1个月通知对方。在同等条件下，乙方有优先续租权。非因甲方原因，乙方提出解除本协议，已收取的租金不予退还，并且甲方有权要求乙方赔偿损失。

十、本协议一式两份，双方各执一份，具有同等的法律效力，自双方签字之日起生效。

甲 方（签字）

乙 方（签字）

电 话：

电 话：

篇（4）

甲乙双方同意按照下列条款签订本租赁合同，以资共同遵守：

一、甲方向乙方出租 地下停车库，车位号码是 号。乙方已经对车库进行现场查看及向相关人员进行了解，认可车库现状，自愿承租该车库。

二、租期期限及车库租金：自 年 月 日至 年 月 日止，租金合计人民币 元（大写： ）租金由乙方在签署协议后一次性支付给甲方。租赁期内的车库管理费由甲方承担，甲方除承担管理费外，不再另行承担任何相关费用。

三、双方只构成车库租赁关系，不构成保管关系。乙方应自行做好车辆的安全防护工作，如因车辆受损或车内物品丢失，甲方不承担任何责任。

四、乙方停放至停车位上的车辆如有车辆受损，由乙方自行向损害方索赔，甲方协助，但不承担任何赔偿责任。

五、在租赁期内，该车库的所有权属于甲方。乙方对该车库只有使用权，乙方不得对该车库进行销售、转让、转租、抵押或采取其他任何侵犯租赁物件所有权的行为。乙方不得以任何理由影响到甲方对车库的所有权。

六、乙方不得擅自更改本协议停车库的用途；乙方停放的车辆内不得有人、物品留置；乙方停放的车辆不得外附或内装任何危险物品，如易燃、易爆、腐蚀性等违禁物。由于上述原因产生的一切责任全部由乙方承担。乙方必须保证租赁关系解除后，车库按现在状况归还，不得以任何理由影响到甲方日后对车库使用权的行使。非经甲方书面同意，不得改变车库现状。

七、乙方承诺并遵守该停车地点管理办公室制定的停车管理规定，如因为乙方原因导致停车场地受损，后果由乙方负全责。

八、乙方进出本停车场的车辆必须服从当值保安员的指挥，以及配合物业公司的管理。

九、租约期满，甲乙双方如不租或续租，都应提前1个月通知对方。在同等条件下，乙方有优先续租权。非因甲方原因，乙方提出解除本协议，已收取的租金不予退还，并且甲方有权要求乙方赔偿损失。

十、本协议一式两份，双方各执一份，具有同等的法律效力，自双方签字之日起生效。

甲 方（签字）

乙 方（签字）

电 话：

电 话：

篇（5）

甲乙双方同意按照下列条款签订本租赁合同，以资共同遵守：

一、甲方向乙方出租 地下停车库，车位号码是 号。乙方已经对车库进行现场查看及向相关人员进行了解，认可车库现状，自愿承租该车库。

二、租期期限及车库租金：自 年 月 日至 年 月 日止，租金合计人民币 元（大写： ）租金由乙方在签署协议后一次性支付给甲方。租赁期内的车库管理费由甲方承担，甲方除承担管理费外，不再另行承担任何相关费用。

三、双方只构成车库租赁关系，不构成保管关系。乙方应自行做好车辆的安全防护工作，如因车辆受损或车内物品丢失，甲方不承担任何责任。

四、乙方停放至停车位上的车辆如有车辆受损，由乙方自行向损害方索赔，甲方协助，但不承担任何赔偿责任。

五、在租赁期内，该车库的所有权属于甲方。乙方对该车库只有使用权，乙方不得对该车库进行销售、转让、转租、抵押或采取其他任何侵犯租赁物件所有权的行为。乙方不得以任何理由影响到甲方对车库的所有权。

六、乙方不得擅自更改本协议停车库的用途；乙方停放的车辆内不得有人、物品留置；乙方停放的车辆不得外附或内装任何危险物品，如易燃、易爆、腐蚀性等违禁物。由于上述原因产生的一切责任全部由乙方承担。乙方必须保证租赁关系解除后，车库按现在状况归还，不得以任何理由影响到甲方日后对车库使用权的行使。非经甲方书面同意，不得改变车库现状。

七、乙方承诺并遵守该停车地点管理办公室制定的停车管理规定，如因为乙方原因导致停车场地受损，后果由乙方负全责。

八、乙方进出本停车场的车辆必须服从当值保安员的指挥，以及配合物业公司的管理。

九、租约期满，甲乙双方如不租或续租，都应提前1个月通知对方。在同等条件下，乙方有优先续租权。非因甲方原因，乙方提出解除本协议，已收取的租金不予退还，并且甲方有权要求乙方赔偿损失。

十、本协议一式两份，双方各执一份，具有同等的法律效力，自双方签字之日起生效。

甲 方（签字）

乙 方（签字）

电 话：

电 话：

篇（6）

甲乙双方同意按照下列条款签订本租赁合同，以资共同遵守：

一、甲方向乙方出租 地下停车库，车位号码是 号。乙方已经对车库进行现场查看及向相关人员进行了解，认可车库现状，自愿承租该车库。

二、租期期限及车库租金：自 年 月 日至 年 月 日止，租金合计人民币 元（大写： ）。租金由乙方在签署协议后一次性支付给甲方。租赁期内的车库管理费由甲方承担，甲方除承担管理费外，不再另行承担任何相关费用。

三、双方只构成车库租赁关系，不构成保管关系。乙方应自行做好车辆的安全防护工作，如因车辆受损或车内物品丢失，甲方不承担任何责任。

四、乙方停放至停车位上的车辆如有车辆受损，由乙方自行向损害方索赔，甲方协助，但不承担任何赔偿责任。

五、在租赁期内，该车库的所有权属于甲方。乙方对该车库只有使用权，乙方不得对该车库进行销售、转让、转租、抵押或采取其他任何侵犯租赁物件所有权的行为。乙方不得以任何理由影响到甲方对车库的所有权。

六、乙方不得擅自更改本协议停车库的用途；乙方停放的车辆内不得有人、物品留置；乙方停放的车辆不得外附或内装任何危险物品，如易燃、易爆、腐蚀性等违禁物。由于上述原因产生的一切责任全部由乙方承担。乙方必须保证租赁关系解除后，车库按现在状况归还，不得以任何理由影响到甲方日后对车库使用权的行使。非经甲方书面同意，不得改变车库现状。

七、乙方承诺并遵守该停车地点管理办公室制定的停车管理规定，如因为乙方原因导致停车场地受损，后果由乙方负全责。

八、乙方进出本停车场的车辆必须服从当值保安员的指挥，以及配合物业公司的管理。

九、租约期满，甲乙双方如不租或续租，都应提前1个月通知对方。在同等条件下，乙方有优先续租权。非因甲方原因，乙方提出解除本协议，已收取的租金不予退还，并且甲方有权要求乙方赔偿损失。

十、本协议一式两份，双方各执一份，具有同等的法律效力，自双方签字之日起生效。

甲 方（签字）： 乙 方（签字）：

篇（7）

第二，关于本款中“首先”的含义。有观点认为，这里所谓“首先”，是指业主对车位、车库有优先购买权或优先承租权。即开发商在出售、出租车位、车库时，业主优先于建筑区划之外的购房人或承租人。若真如此，在目前大中城市车位、车库供不应求，价格居高不下的情况下，如果开发商将车位、车库过高定价，有相当一部分业主对高价的车位、车库望而却步时，开发商则可顺理成章地向建筑区划外的第三人出售。势必造成开发商利用价格手段，轻而易举地突破法律的束缚。由此可见，本款中的“首先”不是“优先”而应指不区分条件地满足业主的需要。其法律涵义包含必须满足业主的需要为限定条件，否则，《物权法》条文直接使用“优先”即可。

第三，“业主”在这里的定义。笔者认为，本款“业主”的定义应为《物权法》第70条所述“对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有 权”的人，而这里的“等”字不应包括单独购买车位、车库的人。因为车位、车库是建筑区划内整体环境的组成部分，为服务于整个建筑区划内业主便利而配套建造的，故其利用应该服从于购买住宅、商业、办公等业主的需要。仅仅购买车位、车库的人应只对购买的车位、车库及其所在的停车场享有一定的权利，承担一定的义务，让其作为“业主”参与其他区分所有建筑物的维修义务，享有选举业主委员会权利等重大事项的决策权，对其本人和其他业主都是不公平的。如果这里包括了只购买车位、车库的人，则建筑区划内拥有住宅、经营性用房的业主利益无法得到保障，本款所欲达到的目的亦无法达成。当然，根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条规定，根据《物权法》第2章第3节规定取得建筑物专有部分所有权的人以及基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，也可认定为业主（本文以下所述业主均为此义）。

第四，对“需要”的界定。业主对车位、车库的需要情况是复杂而多变的，笔者认为对“需要”的界定应当考虑的因素主要有：车位、车库的功能与属性；车位、车库配套建设标准、不同利益主体之间的利益平衡等。

对此，我们首先应当进行目的限制。业主购买车位、车库的目的必须是用于停放汽车，否则与立法目的和配套设施的属性不符，从而不应得到本款的保护。其次应当对数量进行限制。一般来说，规划配套的车位、车库标准少有达到1：1的比例，这时如要满足需要就应考虑数量上的合理性。笔者比较赞同《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》第8条的规定：“房地产开发项目规划用于停放汽车的车位数量少于本房地产开发项目的房屋套数的，房屋购买人每购买一套房屋，只能相应购买或租用本房地产开发项目的一个规划用于停放汽车的车位。”这种界定符合目前我国城镇居民家庭拥有汽车大多数为一辆的社会现实，也有利于尽可能满足最广大业主的需要，促进社区和谐。当然，在配置比例等于或大于1：1时，开发商出售、出租车位、车库给业主的前提既要按照先来后到的顺序也要按照配置比例范围内进行。另外，笔者认为还应当在时间和方式上作出合理的限制。因为这里的需要存在着现实的需要和潜在的需要。需要是动态的，而车位、车库配置比例是固定的，这两方面的矛盾总是存在的。对于房地产开发而言，如已将除车位、车库以外的专有部分销售完毕，开发商在合理的期间内征求了业主的意见且满足了现有业主的需要之后，可以将剩余的车位、车库有条件地对外出租，但不能对外出售；如专有部分未销售完毕的，应考虑满足将来业主需要之后才能有条件地对外出租，但不能对外出售。为什么这里提到的是只能有条件地对外出租而不能对外出售呢？因为无论建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例是否大于、等于或小于1：1，车位、车库作为配套设施都是以满足业主需要为前提，一旦车位、车库的所有权为建筑区划之外的人，则规划配套比例随即发生实质性的变化，这就可能损害业主利益且这样做也不符合前述关于“业主”在这里的定义；同时，开发商在此只能是有条件地对外出租，即应限定开发商对外出租后，若今后业主在配置比例范围内提出车库、车位需求，开发商与不属于业主的该车库、车位的承租人签订的租赁合同应无条件解除。即开发商对外出租后，将来如有业主提出购买或承租要求，在符合配套比例的情况下开发商应该满足。这是既保护业主利益又不致于对开发商过于严苛的合理做法，符合物尽其用的原则，也是对所有权人在本款限制条件下行使权利的尊重。

此外，当配置比例不为整数，比如0. 8：1时购买一套房屋的业主可以购买一个车位（车库），1. 5：1时购买一套房屋的业主可以购买两个车位（车库）。这种情况下，开发商可能在建筑物专有部分还未销售完毕便将配套的车位、车库售罄。出现这种情况并不违背本款规定，开发商在以后的销售过程中可以事先跟买受人讲明，告知买受人签定合同时车位、车库已售完的事实。

第五，本款规定对已取得车位、车库所有权人的出售、出租行为是否依然具有约束力。笔者认为，虽然已经取得车位、车库所有权人对其车 位、车库享有占有、使用、收益、处分的权利，但基于车位、车库与其主体建筑物之间关系的特殊性，是其主体建筑物的配套设施，本着同一事项作同一处理的法治原则，对已经取得车位、车库所有权人出售、出租行为亦应受本款约束；同时，本款规定的目的在于满足业主的需要，若业主单独将车库、车位对外处分，则表明其并不需要车库、车位停车。再者，车位、车库问题亦属于业主成员权范畴内容，其使用和转让应当服从于整个建筑区划内建筑物的使用和全体业主利益。若不如此，本款“首先满足业主的需要”也达不到目的。

第六，如何按照本款规定进行登记。建筑区划内车位、车库的转让涉及到千家万户的根本利益，而转让成功的标志一般在于是否完成登记。登记机构应当从合理、审慎的角度出发做好该项登记工作。现就实践中可能涉及的以下几种情况试作分析。

篇（8）

甲方身份证号：

乙方身份证号：

根据《中华人民共和国合同法》及有关规定，甲、乙双方在自愿、平等、互 利的基础上，经协商一致，达成如下协议：

1、甲方将其拥有的坐落于 赁给乙方使用。

2、该车库租赁期 年，即 年 月 日至 年 月 日。该合 小区 号楼一层的遥控门车库一个， 租 ， 同到期时，乙方如需续约，须提前三十天告知甲方，并按市场价重新商定租金。

3、该车库租金共计￥ 方应于 年 月 元整（大写： 万 仟 百元人民币），乙 日一次性支付给甲方。乙方付完租金后，甲方向乙方出具 把、开关门遥控器 只，合同终 收款证明；甲方提供给乙方车库门手动钥匙 止归还甲方，如出现丢失、损坏由乙方负责维修和赔偿。

4、乙方向甲方承诺：租赁期间不对车库进行任何改建、改造，租赁期间该 车库只用于存放车辆或放置无污染、 无异味、 无液体流淌等对车库不能造成损坏、 污损的物品，不用于饲养家禽、家畜等动物，不转租第三方；车库及车库门、车 库门开关遥控装置等附属设施如在租赁期内受到非自然灾害损毁或被乙方改建、 改造，乙方应负责完全修复或按甲方修复价格赔偿；乙方承担租赁期内车库使用 的电费、水费、取暖费。

5、甲方向乙方承诺：甲方保证车库完全符合使用目的，并保证租赁期内没 有任何第三方主张该车库的所有权和使用权。否则，甲方应及时出面协调解决， 相关费用完全由甲方支付，如因此给乙方造损失的，甲方负责赔偿。

6、如乙方需要改变该车库用途，必须经与甲方协商同意并签订补充合同。

7、双方违约的处理： 其中有任何一方违反约定， 应向受损失方支付 元 违约金（若支付的违约金不足弥补损失，违约方还应负责补足相应赔偿），且受 损失方有权提前终止合同。

8、本合同自签定之日起生效。本合同共计两页，一式两份，由甲、乙双方 各执一份，具有同等法律效力。

甲方（出租人）

乙方（承租人）

篇（9）

关键词：擅自转租；擅自转租合同的效力；擅自转租合同有效

一、问题的提出

关于擅自转租的房屋合同的效力问题，在我国司法实践之中的判决的分歧由来已久，笔者将通过介绍基于同一事实的两个诉讼引出这一问题。

基本案情：2002年4月21日，傅某将一间车库出租给骆某作营业房。骆某承租后，对车库进行了装潢，改变了车库的功能。2003年5月25日，骆某未经傅某同意，将该车库转租给了汪某开服装店。2004年2月29日，金某因经营所需，向汪某转租了该车库，双方订有《房屋转租协议》1份，约定租期和租金支付方式以被告与原房东所订协议为准。协议签订后，金某按约向汪某支付了转让费。2004年6月7日，房东傅某的委托人王意国口头通知金某出屋，同年7月8日，傅某以转租未经其同意为由，书面通知金某出屋。

案例一

一审：因双方协商未成，金某向浙江省绍兴市越城区人民法院，要求确认与汪某签订的《房屋转租协议》无效，判令汪某返还其支付的转让费29000元及押金1000元。越城法院经审理判决：一、原告金某与被告汪某于2004年2月29日签订的《房屋转租协议》无效；二、被告汪某应于本判决生效之日起十日内将收取的转让费36000元和押金1000元返还给原告金某。

二审：汪某不服一审判决，向浙江省绍兴市中级人民法院提出上诉。二审中，经法院主持调解，双方达成如下协议：一、被上诉人金某与上诉人汪某于2004年2月29日签订的《房屋转租协议》无效；二、上诉人汪某返还被上诉人金某转让费36000元和押金1000元。

案例二

一审：2005年8月7日，汪某向越城法院要求确认双方于2003年5月25日签订的《房屋转租协议》和《附加协议》无效，并判令骆某返还转让费23123元、押金1000元。判决：一、原告汪某与被告骆某于2003年5月25日签订的《房屋转租协议》和《附加协议》无效；二、被告骆某应于本判决生效之日起十日内将收取的转让费23123元、押金1000元返还给原告汪某。

二审：骆某不服一审判决，向绍兴中院提起上诉。绍兴中院在二审中又查明：案外人金某从被上诉人处转租之车库已于2005年5月30日归还所有权人傅某。绍兴中院经审理判决：一、撤销绍兴市越城区人民法院（2005）越民一初字第2151号民事判决；二、驳回汪某的诉讼请求。

再审：在第二个案件作出终审判决后，汪某就第一个案件向绍兴中院申请再审，绍兴中院裁定第一个案件进行再审，主要理由是：一、合同效力是法律对当事人达成的合意的一种价值评判，应由法院认定，而不属于当事人自由协商的范围，该案在调解书主文中对合同效力进行确认不当；二、该案与第二个案件在法律适用上不统一。绍兴中院经再审改判驳回金某的诉讼请求。

一个车库经过两次转租牵涉到四个当事人，最后产生了两次和一次申请再审，这两个案例将目前司法实践中关于房屋转租合同效力的争议完全体现出来。

二、非法转租合同概述

（一）房屋转租的概念

根据我国台湾学者的定义：“称转租者，乃承租人将租赁物之全部或一部复出租于第三人（次承租人），供其使用、收益，第三人则支付租金，而承租人（转租人）本身并不脱离原租赁关系之谓也。”将这一转租概念的外延加以限制，房屋转租是指承租人将租赁的房屋出租给第三人使用收益，而承租人不退出租赁关系的行为。

（二）房屋转租关系的当事人

房屋转租关系总共涉及到三方当事人：出租人，承租人（转租人）以及次承租人，他们三者之间又是相互联系的。其中出租人和承租人之间签订的是原始的房屋租赁合同，这个合同也构成了房屋转租关系的基础；承租人和次承租人之间后来签订了房屋转租合同，最终形成了转租的法律关系。我们都知道合同具有独立性和相对性，因此房屋租赁合同和房屋转租合同之间彼此独立，分别在出租人和承租人以及承租人和次承租人之间发生效力。但是由于转租合同的特殊性质，二者之间有一定关联。根据《中华人民共和国房屋租赁办法》的规定转租合同的标的物就是原租赁合同标的物的全部或者部分；除转租双方另有约定外，转租合同的到期日受原租赁合同到期日的限制。并且，如果没有特殊的约定，转租双方当事人约定的权利义务，原则上不得超越原租赁合同约定的范围。简而言之，三个当事人和两个合同，构成了房屋转租法律关系的五个基本要素。

（三）房屋转租须经出租人同意原则的比较法分析

由于转租直接关系到出租人的利益，不同国家和地区立法中，根据承租人进行转租自主程度的不同，大致可以区分为三类：一类是自由主义（或称放任主义）模式，认为转租乃承租人的权利，如无禁止性约定，承租人原则上可以转租。法国民法典、奥地利民法典即采用这种模式。一类是限制主义模式，即规定非经出租人同意，承租人不得转租。德国民法典、日本民法典即采此见解。还有一类是区分主义模式，区分主义立法模式的做法是根据租赁物的类型的不同适用不同的转租制度。如租赁物为不动产，不论出租人是否同意，承租人均有权转租。如标的物为动产，则对转租加以限制，未经出租人同意，不得转租。意大利民法典、俄罗斯民法典、我国台湾地区民法典均采用此种模式。根据我国《合同法》第二百二十四条第一款法条的规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”和《城市房屋租赁管理办法》第二十七条的规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人”可见，我国立法明显系采限制主义模式。

（四），我国的非法转租

根据我国法律，转租按照是否经过出租人的同意可以分为合法转租和非法转租即擅自转租两类。《合同法》第二百二十四条规定：合法转租后，原租赁合同继续有效，承租人对次承租人毁损租赁物的行为负责。因此经过出租人明示或者默示的同意，承租人可以将房屋转租，此时承租人和次承租人之间的转租合同有效。那么如果出租人表示不同意转租或者在出租人不知情的情况下，房屋转租合同的效力如何呢？《合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”《城市房屋租赁管理办法》第三十二条亦规定，“未征得出租人同意和未办理登记备案手续，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收非法所得，并可以处以罚款。”由这两个法条可以看出，我国《合同法》并未明确规定擅自转租房屋合同的效力问题，而《城市房屋租赁管理办法》出于审判效率的考虑，将擅自转租的房屋合同认定为无效。但是由于《城市房屋租赁管理办法》的法律效力低于《合同法》，而其中涉及的法理观点，也不为多数法官认同，所以司法实践之中并没有完全严格依照此办法判案。

三、擅自转租合同的效力认定

（一）学界对于擅自转租合同效力认定的三种不同观点

1.合同无效说。有学者认为非法转租合同应属无效合同。根据前文所述《合同法》第二百二十四条和《城市房屋租赁管理办法》第三十二条规定未经出租人同意的擅自转租违反了法律规定，因此合同无效，并且转租人由于违反了相关的行政规定，甚至有可能面临行政处罚。《城市房屋租赁管理办法》第三十二条将两者定为主从合同关系，主合同终止，从合同自然随之终止。

2.效力待定说。认为擅自转租合同是效力待定的合同的学者认为根据《合同法》五十一条的规定：无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。非法处分他人财产的行为是效力待定的行为，如果出租人事后追认或者转租人获得了房屋的处分权，那么合同有效，反之合同则无效。因此，转租合同效力待定。

3.合同有效说。持该观点的学者的理由主要是承租人（转租人）与次承租人所签订的转租合同属于负担行为，自双方达成合意之时即成立生效。擅自转租订立的转租合同，也不属于《合同法》第51条所规定的效力待定的情形。租赁合同的实质在于出租人通过合同向承租人让与租赁物的使用价值，以供其使用收益，无关乎所有权的归属问题。由此可见，租赁合同的内容并不涉及财产权的处分，因而擅自转租行为，并不属于无处分权的人处分他人财产的行为，所以擅自转租合同也不因为是无权处分行为而效力待定。

（二）认定非法转租合同有效的法理基础

笔者认为，在认定非法转租合同的效力之时，应当采用合同有效说。

1.对于学者依照我国目前的法律法规认定擅自转租合同是无效合同的做法不予赞同。

我国《合同法》作为调整合同法律关系的部门法，并没有明确规定擅自转租的合同是无效合同，即使是许多学者引用的第二百二十四条，也仅仅是规定了当发生擅自转租的情形之时，出租人享有解除权，但是这个解除权针对的是原始的房屋租赁合同，而不能涉及后成立的转租合同。当然也有人会说，如果原始的租赁合同被解除了，那么依附于原合同的转租合同当然随之无效。如前文所述，合同具有独立性，转租合同和租赁合同之间并不存在依附关系，是相互独立的，所以即使租赁合同被出租人解除，转租合同依然因为独立成立的继续有效。还有的法官在审判案件之时，严格按照《城市房屋租赁管理办法》第三十二条的规定，认定擅自转租合同是无效的行为，其实不然。这个法条成立的基础在于将擅自转租合同和原始的租赁合同认定为主从合同的关系，这样的出发点就是和一般的法学常理相左的，立法者的初衷仅仅是想通过立法将审判的程序简化统一，却忽略了民事法律的原理。此外，该办法的性质实际上是一项行政立法，对于行政法规是否可以认定合同是否有效，笔者不予苟同。并且，合同法第五十二条明确规定了合同无效的五种情形，而非法转租的合同并不属于这五种情形之一，因为此也不能判定非法转租合同的无效。

2.关于转租行为的性质的界定仍存在不同观点。

根据德国和我国台湾的学者的观点，租赁行为是一种负担行为，而不是处分行为。因为租赁行为不涉及处分财产，所以租赁合同的成立不要求出租人享有对租赁物的所有权。王泽鉴先生曾提及“租赁行为系负担行为：买卖及租赁均属于所谓之负担行为，又称债权行为或债务行为，与之应严予区别者，系直接引起权利变动之处分行为（物权行为及准物权行为）。”“出租他人之物，其租赁契约之生效所以不因出租人无所有权而受影响，乃是因为租赁契约系负担行为，处分行为并不包括负担行为在内，与租赁契约系以物之使用收益为内容，而非在于转移租赁物之所有权。要言之，出租他人之物，其契约之有效，均不以负担义务者对标的物有处分权为要件。何则？其理由无他，乃此等契约均属负担行为（债权行为、债务行为）非属处分行为也。”主张非法转租合同有效说的学者，从物权行为主义学说出发，采用外国和台湾学者的观点，认为转租作为一种实质仍为租赁的行为，不是一种处分财产行为而是负担行为，因此不能形成无权处分。

主张效力待定说的学者，并不是从合同有效说学者的对立面出发，认为转租合同是一种物权行为，而是认为但是我国不采用物权行为主义的模式，也不承认有关负担行为和处分行为的划分。我国的物权行为和债权行为是相结合的，法律上无权处分中的“处分”采用的是广义上的处分。各种能够导致财产权利的设定和转移的行为，无论是处分他人的财产所有权，还是非法出租和擅自转租以及在他人财产之上擅自设定质押等，都是对财产所做的一种处置，都可以认为是一种法律上的处分。转租是一种广义上的处分行为，并且因为其涉及到擅自处分出租人对于房屋所有权中的占有使用的权能，所以是一种无权处分行为。

3.结论

笔者认为，转租行为的性质界定不影响转租合同的效力认定，非法转租合同的性质应当是合法有效的。

如果按照物权行为主义说，将转租行为界定为负担行为，那么转租合同无论是否经过出租人的同意，都在合同签订之时生效，非法转租合同亦是有效的，在此不予赘述。

如果根据效力待定说的学者的观点，认为转租合同是一种广义之上的无权处分行为，所以要确认非法转租合同的效力，也就是确定无权处分行为的效力。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，无权处分合同是效力待定的合同，但是这一法律条文的存在，一直以来都饱受质疑。按照《合同法》第五十一条规定，无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。因此有人认为，根据反面解释规则，无权处分的人处分他人财产，没有经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同就应当无效。综合这两点得出了无权处分合同是效力待定的合同的结论。《合同法》第五十一条的规定出发点是为了保护物权人的合法权益，维护物权的完整不受破坏，但是认定无权处分合同有效就会对这种保护造成破坏吗？笔者认为不然。第五十一条的规定，旨在强调在签订买卖合同之际，出卖人应当对于标的物享有处分权，但是也没有明确认定在出卖人没有标的物的所有权或者事后没有追认的情况下，无权处分合同是无效的。在2012年最高人民法院颁布的《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”给予了《合同法》第五十一条以补充，同时也重申了无权处分行为发生后，签订的无权处分合同仍然是有效的。如果将擅自转租行为列为无权处分行为，显然擅自转租合同也是有效的。

因此，笔者认为，无论擅自转租行为是负担行为还是广泛意义上的无权处分行为，都应该认定擅自转租合同的有效性。

四、结语

非法转租的行为在我国租赁市场繁荣发展的今天，成为十分普遍的现象，但是对于擅自转租合同的性质，我国立法之上仍然是漏洞，学界三种观点各持己见，造成了司法实践之中的混乱，笔者通过此篇拙作论述了个人对于应当认定擅自转租合同有效的理由，并且认为认定此类合同的合法有效具有十分深远的意义。首先，认定擅自转租合同的有效性是对处于最弱势地位的次承租人的一种保护。其次，承认擅自转租的有效性具有一定的经济意义。王泽鉴先生认为，私法上有两个原则：自由和效率。市场经济的发展必然要求以最小的成本达到资源的最优配置。转租作为配置市场资源的一种手段，应当加以鼓励和引导。因此，确定擅自转租房屋合同的有效性是十分必要的。（作者单位：中南财经政法大学）

参考文献：

[1] 黄立主编.民法债编各论（上）[M].北京：中国政法大学出版社，2003.

[2] 王利明.民商法研究（第5辑）[M].北京：法律出版社，2001.

[3] 王利明.民法[M].北京：中国人民大学出版社，2000.

篇（10）

甲方：

乙方：车位号为 区 号的使用人

二、车库概况

车场名称：

乙方使用的车位类型：购买 租用

乙方购买（租用）车位坐落位置：地下车库 区 号

三、车位使用时间

车位使用时间由 年 月 日至 年 月 日。

四、甲方服务内容及标准

1、甲方对乙方车辆的出入、库内行驶、停放进行指导服务。出入登记，库内限速行驶、统一有序按规停放。

2、保障车库内交通设施设备完好，标线、标志牌清楚，设施稳固。

3、甲方负责车库内保洁。车库内设施、设备整洁，路面无明显杂物。

4、甲方负责车库内巡视。定时定点按规定路线巡视，并做好记录。

5、甲方为乙方建立车辆及收费档案。

五、甲方的权利和义务

1、甲方对整个车库行使管理权。

2、按照服务内容及标准为乙方提供服务。

3、为乙方办理保险理赔出具证明。

六、乙方的权利及义务

1、车辆享有顺利的驶入、驶出、停放的权利。

2、乙方享有车库管理服务工作的监督权和建议权。

3、乙方必须遵守地下车库的相关管理规定，确保地下车库方便、安全的使用。

4、乙方必须按照协议约定交纳停车费用。

5、为甲方提供真实有效的相关资料。

七、服务费用（不含车辆的各种保险及车位租赁费）

1、费用支出：人员工资、福利等，办公用品，电费及损耗，设施设备的维护、及合理利润。

2、费用标准：

（1）车辆包月停放费为 元/车位？月。

3、停车服务费标准按政府政策执行，随着政府政策的调整而调整。

4、车位使用原则为先交费后使用原则。每年 前交纳下个年度的车辆管理服务费。

5、乙方出租车位后停车管理费用由乙方的承租人交纳，乙方负有连带责任。

6、乙方转让车位时须结清以前停车服务费。

八、违约责任

1、甲方违反协议，未达到约定的服务质量，乙方有权要求甲方限期整改，逾期未改给乙方造成损失的，甲方承担相应的责任。

2、乙方违反协议，使甲方未达到约定的服务质量，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未改给甲方及第三方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。

3、乙方按照协议的约定交纳相关费用，使用期满或经甲方催交仍不交纳的视为乙方自动解除协议，甲方不再承担相应的责任。

4、乙方应当按照甲方的要求办理停车手续，乙方拒绝提供相关资料的，甲方有权拒绝乙方的停车要求。

5、乙方将停车卡借予他人或丢失未能立即告知甲方并进行补办，导致乙方或其它方的财产损失，由乙方承担，甲方不予承担任何责任。

6、乙方未按照地下车辆管理规定执行的，产生的相关责任由乙方自行承担。

九、甲方不为停放的车辆办理各种保险，为了确保车辆意外损伤或丢失，乙方必须为自己的车辆办理保险。

十、自然灾害等不可抗力造成的损害，甲方不负任何责任。

十一、本协议在履行中如发生纠纷双方协商解决，协商不成可通过诉讼解决。

十二、本协议如有未尽事宜，可协商处理。

十三、本协议自甲乙双方签字盖章之日起生效。

十四、本协议一式肆份。甲乙双方各执贰份，具有同等法律效力。

甲方签章：

乙方签章：

甲方代表：

乙方代表：

篇（11）

甲方：

乙方：车位号为 区 号的使用人

二、车库概况

车场名称：

乙方使用的车位类型：购买 租用

乙方购买（租用）车位坐落位置：地下车库 区 号

三、车位使用时间

车位使用时间由 年 月 日至 年 月 日。

四、甲方服务内容及标准

1、甲方对乙方车辆的出入、库内行驶、停放进行指导服务。出入登记，库内限速行驶、统一有序按规停放。

2、保障车库内交通设施设备完好，标线、标志牌清楚，设施稳固。

3、甲方负责车库内保洁。车库内设施、设备整洁，路面无明显杂物。

4、甲方负责车库内巡视。定时定点按规定路线巡视，并做好记录。

5、甲方为乙方建立车辆及收费档案。

五、甲方的权利和义务

1、甲方对整个车库行使管理权。

2、按照服务内容及标准为乙方提供服务。

3、为乙方办理保险理赔出具证明。

六、乙方的权利及义务

1、车辆享有顺利的驶入、驶出、停放的权利。

2、乙方享有车库管理服务工作的监督权和建议权。

3、乙方必须遵守地下车库的相关管理规定，确保地下车库方便、安全的使用。

4、乙方必须按照协议约定交纳停车费用。

5、为甲方提供真实有效的相关资料。

七、服务费用（不含车辆的各种保险及车位租赁费）

1、费用支出：人员工资、福利等，办公用品，电费及损耗，设施设备的维护、及合理利润。

2、费用标准：

（1）车辆包月停放费为 元/车位 月。

3、停车服务费标准按政府政策执行，随着政府政策的调整而调整。

4、车位使用原则为先交费后使用原则。每年 前交纳下个年度的车辆管理服务费。

5、乙方出租车位后停车管理费用由乙方的承租人交纳，乙方负有连带责任。

6、乙方转让车位时须结清以前停车服务费。

八、违约责任

1、甲方违反协议，未达到约定的服务质量，乙方有权要求甲方限期整改，逾期未改给乙方造成损失的，甲方承担相应的责任。

2、乙方违反协议，使甲方未达到约定的服务质量，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未改给甲方及第三方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。

3、乙方按照协议的约定交纳相关费用，使用期满或经甲方催交仍不交纳的视为乙方自动解除协议，甲方不再承担相应的责任。

4、乙方应当按照甲方的要求办理停车手续，乙方拒绝提供相关资料的，甲方有权拒绝乙方的停车要求。

5、乙方将停车卡借予他人或丢失未能立即告知甲方并进行补办，导致乙方或其它方的财产损失，由乙方承担，甲方不予承担任何责任。

6、乙方未按照地下车辆管理规定执行的，产生的相关责任由乙方自行承担。

九、甲方不为停放的车辆办理各种保险，为了确保车辆意外损伤或丢失，乙方必须为自己的车辆办理保险。

十、自然灾害等不可抗力造成的损害，甲方不负任何责任。

十一、本协议在履行中如发生纠纷双方协商解决，协商不成可通过诉讼解决。

十二、本协议如有未尽事宜，可协商处理。

十三、本协议自甲乙双方签字盖章之日起生效。

十四、本协议一式肆份。甲乙双方各执贰份，具有同等法律效力。

甲方签章：

乙方签章：

甲方代表：

乙方代表：